Upload
lamnguyet
View
215
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
1
2014/3304
YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM
ORTAKLIĞI A.Ş.
Büyükçekmece / ĠSTANBUL
(12 Adet Natamam ĠĢyeri)
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
Rapor No: 2014 / 3304
2
2014/3304
ĠÇĠNDEKĠLER
1. RAPOR ÖZETĠ 3
2. RAPOR BĠLGĠLERĠ 4
3. ġĠRKET BĠLGĠLERĠ 5
4. MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ 6
5. UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOġULLAR 7
6. TAġINMAZIN TAPU KAYITLARI 8
6.1. TAPU KAYITLARI 8
6.2. TAPU TAKYIDATI 9
6.3. TAKYIDAT AÇIKLAMALARI 9
7. BELEDĠYE ĠNCELEMELERĠ 9
7.1. ĠMAR DURUMU 9
7.2. ĠMAR DOSYASI INCELEMESI 10
7.3. ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN ĠPTALLERI V.B. KONULAR 11
7.4. YAPI DENETIM FIRMASI 11
7.5. SON ÜÇ YIL IÇERISINDEKI HUKUKI DURUMDAN KAYNAKLANAN DEĞIġIM 11
7.6. BELEDIYE BILGILERI 11
8. TAġINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU 12
8.1. KONUM VE ÇEVRE BILGILERI 12
8.2. BÖLGE ANALIZI 13
8.3. MEVCUT EKONOMIK KOġULLARIN, GAYRIMENKUL PIYASASININ ANALIZI,
MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERILER 14
9. YAPININ ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ 15
10. AÇIKLAMALAR 16
11. EN VERĠMLĠ KULLANIM ANALĠZĠ 18
12. DEĞERLENDĠRME 18
13. FĠYATLANDIRMA 19
13.1. EMSAL KARġILAġTIRMA YAKLAġIMI 19
13.2. GELIR ĠNDIRGEME YAKLAġIMI 21
13.3. ĠKAME MALIYET YAKLAġIMI 21
14. ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRMESĠ 23
14.1. FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALIZ SONUÇLARININ
UYUMLAġTIRILMASI VE BU AMAÇLA ĠZLENEN YÖNTEMIN VE NEDENLERININ
AÇIKLAMASI 23
14.2. KIRA DEĞERI ANALIZI VE KULLANILAN VERILER 23
14.3. GAYRIMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKI DURUMUNUN ANALIZI 23
14.4. BOġ ARAZI VE GELIġTIRILMIġ PROJE DEĞERI ANALIZI VE KULLANILAN VERI VE
VARSAYIMLAR ĠLE ULAġILAN SONUÇLAR 23
14.5. MÜġTEREK VEYA BÖLÜNMÜġ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALIZI 24
14.6. HASILAT PAYLAġIMI VEYA KAT KARġILIĞI YÖNTEMI ĠLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL
PAY ORANLARI 24
14.7. ASGARI BILGILERDEN RAPORDA VERILMEYENLERIN NIÇIN YER ALMADIKLARININ
GEREKÇELERI 24
14.8. YASAL GEREKLERIN YERINE GETIRILIP GETIRILMEDIĞI VE MEVZUAT UYARINCA
ALINMASI GEREKEN ĠZIN VE BELGELERIN TAM VE EKSIKSIZ OLARAK MEVCUT OLUP
OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ 24
14.9. DEĞERLEMESI YAPILAN GAYRIMENKULÜN, GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI
PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PIYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESINDE BIR ENGEL
OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ 24
15. SONUÇ 25
3
2014/3304
1. RAPOR ÖZETĠ
DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN : Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
DEĞERLEMESĠ YAPILAN
GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ : E-5 Karayolu, Güzelce Mevkii,
Güzelşehir Alışveriş Merkezi, (444 ada, 2 nolu parsel) 250, 251, 252, 253, 254, 255, 264, 265, 266, 267, 268 ve 279 nolu işyerleri Büyükçekmece/ĠSTANBUL
DAYANAK SÖZLEġME : 11 Aralık 2014 tarih ve 442 - 2014/020 no ile
DEĞERLEME TARĠHĠ : 26 Aralık 2014
RAPOR TARĠHĠ : 31 Aralık 2014
DEĞERLENEN
TAġINMAZIN TÜRÜ : 12 adet natamam işyeri
DEĞERLENEN
MÜLKĠYET HAKLARI : Tam mülkiyet
TAPU BĠLGĠLERĠ ÖZETĠ : İstanbul ili, Büyükçekmece ilçesi, Güzelce Mevkii,
444 ada, 2 parsel (250 ila 255 nolu, 264 ila 268 nolu ve 279 nolu bb) (Bkz. Tapu Kayıtları)
ĠMAR DURUMU ÖZETĠ : “Konut Alanı” (TAKS:0,20/KAKS:0,40/hmax:6,50 m.)
(Bkz. İmar Durumu)
RAPORUN KONUSU : Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen 12 adet natamam
işyerinin pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
RAPORUN TÜRÜ : Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu
düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve “Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları” içerecek şekilde hazırlanmıştır.
GAYRĠMENKULLER ĠÇĠN TAKDĠR OLUNAN TOPLAM DEĞER (KDV HARĠÇ)
BÜYÜKÇEKMECE ĠLÇESĠ GÜZELCE MEVKĠĠ GÜZELCE AVM BÜNYESĠNDEKĠ 250, 251, 252, 253, 254, 255, 264, 265, 266, 267,
268 VE 279 BAĞIMSIZ BÖLÜM NOLU 12 ADET ĠġYERĠNĠN HALĠHAZIR DURUMLARI ĠTĠBARĠYLE TOPLAM DEĞERĠ
5.680.000,-TL
RAPORU HAZIRLAYANLAR
Sorumlu Değerleme Uzmanı Değerleme Uzmanı
M. KIVANÇ KILVAN (SPK Lisans Belge No: 400114)
Uygar TOST (SPK Lisans Belge No: 401681)
4
2014/3304
2. RAPOR BĠLGĠLERĠ
DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN : YeĢil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.
DEĞERLEMESĠ YAPILAN
GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ : E-5 Karayolu, Güzelce Mevkii,
Güzelşehir Alışveriş Merkezi, (444 ada, 2 nolu parsel) 250, 251, 252, 253, 254, 255, 264, 265, 266, 267, 268 ve 279 nolu işyerleri Büyükçekmece/ĠSTANBUL
DAYANAK SÖZLEġME : 11 Aralık 2014 tarih ve 442 - 2014/020 no ile
MÜġTERĠ NO : 442
RAPOR NO : 2014/3304
DEĞERLEME TARĠHĠ : 26 Aralık 2014
RAPOR TARĠHĠ : 31 Aralık 2014
RAPORUN KONUSU : Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen 12 adet işyerinin
pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
RAPORUN TÜRÜ : Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu
düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve “Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları” içerecek şekilde hazırlanmıştır.
RAPORU HAZIRLAYANLAR : M. Kıvanç KILVAN
Sorumlu Değerleme Uzmanı – Lisans No: 400114 Engin AKDENİZ Değerleme Uzmanı – Lisans No: 403030
RAPORA KONU GAYRĠMENKUL
ĠÇĠN ġĠRKETĠMĠZ TARAFINDAN
YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE
ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER :
RAPOR TARİHİ 23.01.2013 03.10.2011 03.12.2010
RAPOR NUMARASI 2012/2728 2011/2928 2010/4023
RAPORU HAZIRLAYANLAR Uygar TOST (401681)
Kıvanç KILVAN (400114)
Kıvanç KILVAN (400114)
Tacettin KIZILTEPE
(400781) Kıvanç KILVAN
(400114)
TAKDİR OLUNAN DEĞER (TL) (KDV HARİÇ)
5.190.000 5.110.000 5.080.000
5
2014/3304
3. ġĠRKET BĠLGĠLERĠ
ġirket Adı : Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. ġirket Merkezi : İstanbul ġirket Adresi : Gömeç Sokak, No: 37
Akgün İş Merkezi Kat 3/8
34718 Acıbadem – Kadıköy / İSTANBUL
Telefon : (0216) 545 48 66
(0216) 545 48 67
(0216) 545 95 29
(0216) 545 88 91
(0216) 545 28 37
Faks : (0216) 339 02 81
ePosta : [email protected]
Web : www.lotusgd.com
KuruluĢ (Tescil) Tarihi : 10 Ocak 2005
Sermaye Piyasası Kurul
kaydına alınıĢ Tarih ve
Karar No : 07 Nisan 2005 – 14/462
Bankacılık Düzenleme ve
Denetleme Kurul kaydına
alınıĢ Tarih ve Karar No : 12 Mart 2009 - 3073
Ticaret Sicil No : 542757/490339
KuruluĢ Sermayesi : 75.000,-YTL
ġimdiki Sermayesi : 300.000,-TL
6
2014/3304
4. MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ
ġĠRKETĠN ÜNVANI : Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
ġĠRKETĠN ADRESĠ : Yeşil Plaza, Yılanlı Ayazma Yolu, No: 15
Topkapı - Zeytinburnu / İSTANBUL TELEFON NO : (212) 709 37 45
FAKS NO : (212) 353 09 09
KURULUġ TARĠHĠ : 23.12.1997
KAYITLI SERMAYE TAVANI : 1.000.000.000,-TL
ÖDENMĠġ SERMAYESĠ : 235.115.706,01-TL
HALKA AÇIKLIK ORANI : % 25,37
FAALĠYET KONUSU : Sermaye Piyasası Kurulu'nun gayrimenkul yatırım
ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleri ile belirlenmiş usul ve
esaslar dahilinde, gayrimenkullere, gayrimenkul
projelerine, gayrimenkule dayalı haklara, sermaye piyasası
araçlarına ve sermaye piyasalarına yatırım yapmaktadır.
Şirket ayrıca belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi
ortaklık kurabilmekte ve SPK düzenlemelerinde izin verilen
diğer faaliyetlerde bulunabilmektedir. Şirket Türkiye'de
kurulmuş olup Türkiye'de faaliyet göstermektedir.
PORTFÖYÜNDE YER ALAN
GAYRĠMENKULLER :
Tekirdağ ili, Merkez ilçesi, Barbaros köyü, Tavanlıçeşme mevkii, 201 ada1 nolu ile 8103 ve 8104 no'lu parseller (toplam 8.166 m2 yüzölçümlü 3 adet arsa)
İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Esenyurt mahallesi, 2945 ada, 37 ve 38 nolu parsellerde toplam 21.069,45 m2 hisse
İstanbul ili, Büyükçekmece ilçesi, Güzelce mahallesi, 19 IV pafta, 444 ada, 2 parseldeki Güzelşehir projesindeki alışveriş merkezi'nde 12 adet natamam işyeri
İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Ekşinoz köyü, Cumhuriyet Mahallesi, Hürriyet Caddesi’nde, 2949
ada, 7 parsel'de inşa edilen İnnovia projesi 1. etap'ta 19 adet daire (16 adedi tam, 3 adedi hisseli)
İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Eşkinoz köyü, Cumhuriyet Mahallesi, Hürriyet Caddesi’nde, 2949 ada, 8 parsel'de inşa edilen İnnovia projesi 1. etap'taki 1.155 m2 kullanım alanlı kreş binasında %70 pay
İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, eşkiniz köyü, Cumhuriyet Mahallesi, Hürriyet Caddesi’nde, 2949 ada, 7 parsel'de inşa edilen İnnovia projesi 1. etap'ta (771 m2 kullanım alanlı) 6 adet ticari ünite
İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Yeşilkent Mahallesi, Nazım Hikmet Bulvarı, 2947 ada, 48, 49, 50, 51, 52, 54 parsellerde inşa edilen İnnovia projesi 2. etap'ta toplam 56 adet daire (51 adedi tam, 5 adedi hisseli)
İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Yeşilkent Mahallesi, Nazım Hikmet Bulvarı, 2947 ada, 48, 49, 50, 51, 52, 54 parsellerde inşa edilen İnnovia Projesi 2. etap'ta toplam 171 adet ticari ünite
İstanbul ili, Esenyurt, Yeşilkent Mahallesi, Nazım Hikmet Bulvarı, 2011 Sokak, 2945 ada, 35 nolu parsel üzerinde geliştirilen İnnovia projesi 3. etapta 176 adet daire (167 adedi tam, 9 adet hisseli)
İstanbul ili, Esenyurt, Yeşilkent Mahallesi, Nazım Hikmet Bulvarı, 2011 Sokak, 2945 ada, 35 nolu parsel üzerinde geliştirilen İnnovia projesi 3. etapta 41 adet ticari ünite
İstanbul ili, Esenyurt, Yeşilkent Mahallesi, Nazım Hikmet Bulvarı, 2945 ada, 49 nolu parsel üzerinde geliştirilen İnnovia projesi 4. etapta 5.281 adet daire
İstanbul ili, Esenyurt, Yeşilkent Mahallesi, Nazım Hikmet Bulvarı, 2945 ada, 49 nolu parsel üzerinde geliştirilen İnnovia projesi 4. etapta 121 adet ticari ünite
Kocaeli ili, Körfez ilçesi, Belen Köyü Körfez projesinde toplam 121.014 m2 yüzölçümüne sahip 20 adet parsel (Yeşil GYO hissesi 90.754,09 m2),
Sakarya İli, Arifiye İlçesinde, toplam 59.900,22 m2 yüzölçümüne sahip 7 adet parsel
İstanbul İli, Zeytinburnu İlçesi, Maltepe Mahallesi, Yılanlı Ayazma Yolu üzerinde konumlu Yeşil Plaza binasında %50 hisse
7
2014/3304
5. UYGUNLUK BEYANI ve KISITLAYICI KOġULLAR
Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz.
a. Raporda yer alan görüş ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla
sınırlıdır. Tümü kişisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmış çalışmaların sonucudur.
b. Şirketimizin değerleme konusunu oluşturan tesis ve mülklere ilişkin güncel veya
geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi bir çıkarı ya
da önyargısı bulunmamaktadır.
c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya
önceden saptanmış olan bir değere; özel koşul olarak belirlenen bir sonuca ulaşmaya
ya da sonraki bir olayın oluşmasına bağlı değildir.
d. Şirketimiz değerlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre
gerçekleştirmiştir.
e. Şirketimiz, ekspertiz raporu tarihinden sonra gayrimenkulde meydana gelebilecek
fiziksel değişikliklerin ve ekonomide yaşanabilecek olumlu ya da olumsuz
gelişmelerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk
taşımaz.
f. Mülkün takdir edilen değerde değişikliliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite,
kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıştır. Bu
hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik
hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık
kazanabilecek olup uzmanlığımız dışındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren
koşullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz.
8
2014/3304
(*) Kat irtifakı kurulmuş, henüz kat mülkiyetine geçilmemiştir.
(*) Taşınmazlardaki Yeşil GYO’na ait toplam 9328/627017 hissesine düşen arsa miktarı ~ 8.259,76 m2dir.
6. TAġINMAZIN TAPU KAYITLARI 6.1. Tapu Kayıtları
SAHĠBĠ
: Yeşil GYO A.Ş. ĠLĠ
: İstanbul
ĠLÇESĠ
: Büyükçekmece
MAHALLESĠ
: Güzelce
PAFTA NO
: 19IV
ADA NO
: 444
PARSEL NO
: 2
ANA GAYRĠMENKULÜN NĠTELĠĞĠ
: BAK 541 dubleks konut, 13 işyeri ve arsası (*)
ARSA ALANI
: 555.210,38 m² (**)
BAĞIMSIZ
ARSA
PAYI
HĠSSESĠNE
SIRA BÖLÜM NĠTELĠĞĠ
DÜġEN
ARSA CĠLT SAHĠFE YEVMĠYE TAPU
NO NO
MĠKTARI NO NO NO TARĠHĠ
(m²)
1 250 İşyeri 308 / 627017 272,73 17 1584 19771 6.9.2007
2 251 İşyeri 368 / 627017 325,86 17 1585 19771 6.9.2007
3 252 İşyeri 118 / 627017 104,49 17 1586 19771 6.9.2007
4 253 İşyeri 248 / 627017 219,6 17 1587 19771 6.9.2007
5 254 İşyeri 368 / 627017 325,86 17 1588 19771 6.9.2007
6 255 İşyeri 368 / 627017 325,86 17 1589 19771 6.9.2007
7 264 İşyeri 5048 / 627017 4.469,90 17 1598 19771 6.9.2007
8 265 İşyeri 260 / 627017 230,22 17 1599 19771 6.9.2007
9 266 İşyeri 1588 / 627017 1.406,14 17 1600 19771 6.9.2007
10 267 İşyeri 448 / 627017 396,69 17 1601 19771 6.9.2007
11 268 İşyeri 118 / 627017 104,49 17 1602 19771 6.9.2007
12 279 İşyeri 88 / 627017 77,92 17 1613 19771 6.9.2007
Toplam 8.259,76
9
2014/3304
6.2. Tapu Takyidatı
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBİS sisteminden 25.12.2014 tarihi itibariyle temin
edilen ve birer örneği ekte sunulan tapu kayıtlarına göre rapor konusu taşınmazlar üzerinde
aşağıdaki notların bulunduğu tespit edilmiştir.
Beyanlar Bölümü:
Yönetim planı değişikliği: 02.05.2012 (03.05.2012/8364)
Şerhler Bölümü:
Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş. lehine 12.10.2005 tarih ve 18984 yevmiye no ile 99 yıl müddetle
kira şerhi.
6.3. Takyidat Açıklamaları
Kira şerhinin kısıtlayıcı özelliği bulunmamaktadır.
TaĢınmazlar, henüz kat mülkiyetine geçilmediğinden ve yapı kullanma izin
belgesi alınmadığından “proje” baĢlığı altında GYO portföyünde yer alabilirler.
7. BELEDĠYE ĠNCELEMELERĠ
7.1. Ġmar Durumu
Büyükçekmece Belediyesi imar bürosunda yapılan incelemelerde rapor konusu
taşınmazların konumlu olduğu 444 ada, 2 nolu parselin 17.05.2000 tarih ve 2000/4-2 sayılı
1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’nda “Konut Alanı” olarak belirlenen bölge içerisinde
kaldığı ve yapılaşma şartlarının,
TAKS: 0,20
KAKS: 0,40
Hmax : 6,50 m.
ĠnĢaat Nizamı : Ayrık
Kat adedi : 2
Çekme mesafeleri:
Ön ve arka bahçe: 5 m.
Yan bahçe : 3 m.
şeklinde olduğu öğrenilmiştir.
Büyükçekmece Belediyesi İmar Müdürlüğü’nde yapılan temas ve incelemelerde
taşınmazların yer aldığı 442 ada, 2 nolu parselin imar durumunda son 3 yıldır herhangi bir
değişiklik olmadığı öğrenilmiştir.
10
2014/3304
7.2. Ġmar dosyası incelemesi
Büyükçekmece İlçesi Tapu Müdürlüğü ve Büyükçekmece Belediyesi İmar Müdürlüğü’nde
taşınmazlara ait arşiv dosyaları incelenmiş ve aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.
- Alışveriş merkezi, sosyal tesisler ve diğer yapılara ait 22.08.2002 tarih ve 2002-24 no’lu
yapı ruhsatı (7.721,72 m2) ile alışveriş merkezine ait 27.02.2004 tarih ve 2004-8/5 no’lu
tadilat ruhsatı (7.392,95 m2) ve 25.02.2013 tarih ve 13-139 no’lu yapı ruhsatı (8.060 m2) ile
30.10.2009 tarih ve 2009/163 no’lu yapı kullanma izin belgesi (7.392,95 m2) bulunmaktadır.
- Ayrıca alışveriş merkezine ait 27.02.2004 onay tarihli mimari proje ile 20.02.2013 onay
tarihli tadilat projesi mevcuttur. Bu ruhsata dayalı Yapı Kullanma İzin Belgesi için başvurusu
yapılmış inşai eksikliklerden dolayı henüz düzenlenmemiştir.
- Dosya içerisinde yapılan incelemelerde alışveriş merkezinin ruhsat ve eklerine aykırı olarak
bodrum katta 5 x 22,50 m toplam 112,50 m2 eklenti yapılması, rampa yapılarak bodrum kata
giriş yapılması, merdiven ve asansörlerin yerlerinin değiştirilmesi, kolon ve aks aralıklarının
büyütülmesi, giriş katta 6 x 36,65 m toplam 219,90 m2 eklenti yapılması, koridorda
merdivenlerin yapılmaması, galeri boşluklarının küçültülmesi, 1. normal katta 6 x 36,65 m
toplam 219,90 m2 eklenti yapılması ile ilgili olarak Büyükçekmece Belediyesi İmar Müdürlüğü
tarafından 08.08.2011 tarih ve 64/05 sayılı yapı tatil tutanağı düzenlenmiştir. Bu tutanaklara
istinaden Büyükçekmece Belediye Encümeni tarafından alınmış olan 16.08.2011 tarih ve 585
no’lu para cezası ile 13.09.2011 tarih ve 627 no’lu yıkım kararı bulunmaktadır. Söz konusu
kararlardan sonra tadilat projesi ve tadilat ruhsatı alınmıĢ olduğundan bu durum
değerlemede olumsuz etken olarak dikkate alınmamıĢtır. Ayrıca hâlihazırda bölme
duvarlarının bir kısmının henüz inĢa edilmemiĢ olması nedeniyle değerlemede
taĢınmazların onaylı tadilat projesindeki yasal ve net kullanım alanları dikkate
alınmıĢtır.
- Ayrıca dosya içerisinde yapılan incelemelerde söz konusu yapı için İçişleri Bakanlığı Mülkiye
Başmüfettişi Hakan Arıkan tarafından soruşturma başlatıldığı, Belediye yetkilileri hakkında
Büyükçekmece Cumhuriyet Başsavcılığı tarafından 01.11.2013 tarih ve 2012/31237
soruşturma no, 2013/10441 esas no, 3013/6378 iddianame no ile dava açıldığı öğrenilmiştir.
Yapılan temaslarda dava ile ilgili ayrıntılı bir bilgiye ulaşılamamıştır.
TaĢınmazlar, henüz kat mülkiyetine geçilmediğinden ve yapı kullanma izin
belgesi alınmadığından “proje” baĢlığı altında GYO portföyünde yer alabilirler.
11
2014/3304
7.3. Encümen Kararları, Mahkeme Kararları, Plan Ġptalleri v.b.
konular
Bkz. İmar Dosyası İncelemesi
7.4. Yapı Denetim Firması
(Yapı denetim kuruluĢu ve denetimleri değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak,
29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı yapı denetimi hakkında kanun uyarınca denetim yapan yapı
denetim kuruluĢu (ticaret ünvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili
olarak gerçekleĢtirdiği denetimler hakkında bilgi)
Büyükçekmece Belediyesi İmar Müdürlüğü’nde yapılan temas ve incelemelerde
taşınmazların yer aldığı Güzelşehir Alışveriş Merkezi’nin yapı denetiminin Mertoğlu Yapı
Denetim Ltd. Şti. firması tarafından yapıldığı öğrenilmiştir. Dosyasında Mertoğlu Yapı Denetim
Ltd. Şti. Hakkında herhangi olumsuz belgeye rastlanmamıştır.
7.5. Son Üç Yıl içerisindeki Hukuki Durumdan Kaynaklanan
DeğiĢim
7.5.1. Tapu Müdürlüğü Bilgileri
7.5.1.1. Son Üç Yıl Ġçinde gerçekleĢen alım satım bilgileri
Rapor konu taşınmazlar 06.09.2007 tarihi itibariyle Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı
A.Ş. mülkiyetine geçmiş olup bu tarihten sonra herhangi bir değişiklik olmamıştır.
7.6. Belediye Bilgileri
7.6.1.1. Ġmar Planında Meydana Gelen DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma ĠĢlemleri
v.b. Bilgiler
Büyükçekmece Belediyesi İmar Müdürlüğü’nde yapılan temas ve incelemelerde
taşınmazların yer aldığı 442 ada, 2 nolu parselin yola terk edilecek ya da kamulaştırılacak
alanı bulunmadığı, son 3 yıldır imar planında herhangi bir değişiklik yapılmadığı öğrenilmiştir.
12
2014/3304
8. TAġINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU
8.1. Konum ve Çevre Bilgileri
Değerlemeye konu taşınmazlar, İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesi, Güzelce Semti, E-5
(D-100) Karayolu üzerinde 444 ada, 2 nolu parselde konumlu natamam durumdaki
Güzelşehir Alışveriş Merkezi bünyesinde yer alan 12 adet bağımsız bölümdür.
E-5 (D-100) Karayolu’nun Kumburgaz istikametinde yolun sağında ve karayoluna
cepheli konumdaki Güzelşehir Villaları ana girişinin yanında yer alan Güzelşehir Alışveriş
Merkezi’nin yakın çevresinde orta gelir düzeyine sahip aileler tarafından yazlık mesken amaçlı
kullanılan, 2 - 3 katlı müstakil evler ve binalar ile ekili ve boş durumdaki araziler
bulunmaktadır.
Taşınmaz, gerek mimarisi ve inşaat özellikleri, gerekse sahip olduğu güçlü ulaşım
bağlantısı ve E-5 karayoluna cepheli olması nedenleriyle yüksek reklâm kabiliyeti ve ticari
potansiyeli şeklinde özetlenebilecek üstünlüklere sahiptir.
Site dışında ve fakat site girişinin yanında konumlu olan taşınmaz, TEM Otoyolu
Kumburgaz gişeleri bağlantı yoluna 2 km., Büyükçekmece ilçe merkezine 8 km., Atatürk
Havalimanı’na 30 km., İstanbul İl merkezine (Taksim) ise yaklaşık 50 km. mesafededir.
Uydu görüntüsü
13
2014/3304
8.2. Bölge Analizi
Büyükçekmece İlçesi:
Yüzölçümü 213 kilometrekaredir. Büyükçekmece Merkez’de 9, Kumburgaz’da 4, Mimar
Sinan’da 3, Tepecik’te 4, Celaliye-Kamiloba’da 2, Muratbey’de 1 adet olmak üzere 23 adet
mahalleden oluşmaktadır.
M.Ö. 7. yy’ da ilk yerleşimin başladığı Büyükçekmece 1980 yılından sonra Türkiye’de
başlayan hızlı ve modern kentleşme sürecinde yapılaşmış; 20 yıl öncesinin küçük bir beldesi
iken bugün Avrupa standartlarında altyapısı tamamlanmış, İstanbul’un yeni yerleşim
birimlerinden birisi olmuştur.
Şehircilik açısından bakıldığında; yerleşim, imar, altyapı, çevre, şehircilik sorunlarını
büyük ölçüde çözmüş, özellikle 1994 yılından sonra altyapı çalışmaları tamamlanarak
kanalizasyonu, sahil ve göl kollektörü, atık su arıtma tesisi ile çağdaş şehirciliğin tüm
gereklerini yerine getirmiştir.
B.Çekmece bugün İstanbul’un rağbet gören, tatili, daimi ikameti, ticareti, endüstriyi,
sanatsal ve kültürel olguları bünyesinde toplayabilmiş, gecekondu sorunu olmayan birkaç
ilçesinden biridir.
Kumburgaz Beldesi :
Kumburgaz, İstanbul'un Avrupa yakasında ve Marmara Denizi kıyısında 1.892 hektarlık
bir alanda kurulmuştur. 8 kilometrelik bir sahil şeridine sahiptir. Çatalca ilçesine bağlı iken
1988 yılında Büyükçekmece'nin ilçe olmasının ardından bu ilçeye bağlı bir belde olmuştur.
Kumburgaz'ın batısında Silivri İlçesi’ne bağlı Eski Celaliye -Kamiloba Beldesi, doğusunda
Büyükçekmece İlçesi’ne bağlı Eski Mimarsinan Beldesi, kuzeyinde eski Celaliye - Kamiloba ile
eski Tepecik Beldesi, güneyinde ise Marmara Denizi bulunmaktadır. Kumburgaz 20-25 sene
öncesine kadar İstanbul’un en gözde sahil beldesi iken 17 Ağustos 1999 depremiyle pek çok
binanın hasar alması ve bazı benzeri mimari ve altyapı sorunları nedeniyle 1990’lı yıllardan
itibaren eski popülaritesini kaybetmiş ancak günümüzde tekrar toparlanma sürecine girmiştir.
Halen eski kalabalık günleri kadar olmasa da özellikle yaz aylarında oldukça yüksek bir nüfusa
sahip olmaktadır.
14
2014/3304
8.3. Mevcut Ekonomik KoĢulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi,
Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler
Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan
diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli
ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye
oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır.
Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya
başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005
yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla
yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru
gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir. 2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır
bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir.
2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan
Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi
piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum
devrilmiş ve global dengeler değişmiştir.
Daha önce Türkiye’ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım
fonu ve yatırım kuruluşu, faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin
etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir.
Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye’de parlak bir yıl
olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici
olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde yavaş yavaş gayrimenkul finansmanı
açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır.
2010 içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle
gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul
portföyü edinmeye çalıştığı bir yıl olmuş ve az da olsa daha esnek bir yıl yaşanmıştır. Geçmiş
dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünleri
“erişilebilir fiyatlı” olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Bütün verilere
bakıldığında 2010 yılındaki olumlu gelişmeler 2011, 2012 ve 2013 yıllarında da devam
etmiştir.
Kısa bir projeksiyonda ise gayrimenkul piyasasındaki toparlanmanın devam edeceği
düşünülebilir.
15
2014/3304
9. YAPININ ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ
ĠNġAAT TARZI : B.A.K.
BĠNA YAġI : Natamam durumda
ĠNġAAT NĠZAMI : Ayrık
KAT ADEDĠ : 3 (bodrum + zemin + normal kat)
TOPLAM ALANI : Net 3.731,63 m² (konu 12 adet bağımsız bölüm için toplam)
ELEKTRĠK : Şebeke
TRAFO : Mevcut
JENERATÖR : Yok
SU : Şebeke
KANALĠZASYON : Şebeke
SU DEPOSU : Mevcut
HAVALANDIRMA : Yok
ASANSÖR : 1 adet mevcut (kabin, ray ve motor imalatları yoktur)
YANGIN MERDĠVENĠ : Yok
DIġ CEPHE : Akrilik boya
PARK YERĠ : Açık otopark alanları mevcut
SATIġ
KABĠLĠYETĠ : “Satılabilirlik” özelliğine sahiptirler.
16
2014/3304
10.AÇIKLAMALAR
444 ada, 2 nolu parsel 555.210,38 m² yüzölçümlüdür.
Parsel üzerinde Güzelşehir Villaları ve sosyal tesisi ile Güzelşehir Alışveriş Merkezi
projesi mevcuttur.
Proje kapsamında toplam 721 adet villa yer almaktadır. Yetkililerden bu villalardan 400
adedinin halihazırda mal sahipleri ya da kiracılar tarafından mesken olarak kullanıldığı;
diğer villaların ise natamam ya da inşa halinde olduğu öğrenilmiştir.
Değerlemeye konu taşınmazların yer aldığı Güzelşehir Alışveriş Merkezi; bodrum, zemin
ve normal kat olmak üzere toplam 3 katlıdır.
Onaylı tadilat projesine göre binada toplam 30 adet bağımsız bölüm vardır.
Binanın inşasına 27.02.2004 tarih ve 2004-8/5 nolu yapı ruhsatı ile müsaade edilmiştir.
Halihazırda natamam durumda olan binanın 30.11.2009 tarih ve 2009/163 no ile
düzenlenmiş Yapı Kullanma İzin belgesi (halihazırda hükümsüzdür), 20.02.2013 onay
tarihli tadilat projesi ve 25.02.2012 tarih, 13-139 nolu tadilat ruhsatı mevcuttur.
Yapı, onaylı mimari tadilat projesine göre;
- bodrum katta kat holü, makine dairesi, elektrik odası, sığınak, dükkanlar ve
zemin kattaki 264 nolu bağımsız bölümün eklentisi (projeye elle yazılmış
olup herhangi bir onayı yoktur. Yeşil GYO yetkilileri proje üzerindeki ilgili eklentiyi
belirten yazının tadil edilmesi için yakın zamanda ilgili Tapu ve Belediyeye başvuru
yapacaklarını belirtmişlerdir)
- zemin katta, bina giriĢi, kat holü ve dükkanlar;
- normal katta ise kat holü ve dükkanlar
olacak şekilde toplam 8.060 m2 alanlı olarak tasarlanmıştır.
Halihazırda binanın kaba inşaatı tamamlanmış, dış cephe sıvası yapılmıştır.
Bahçe peyzaj düzenlemesi henüz yapılmamıştır. Açık alanlar stabilize kaplıdır.
Tüm iç hacimlerde zeminler ve tavanlar brüt beton; duvarlar ise brüt beton ve kısmen
ince sıvalıdır.
Isıtma ve havalandırma sistemleri, yangın söndürme sistemi ve sıhhi tesisatlarının
imalatları yapılmamıştır.
17
2014/3304
Dükkânların vitrin doğramaları ve camları yoktur. İlgililerden dükkânların ince imalatları
yapılmadan; bina genelinde ısıtma ve havalandırma sistemlerinin yanı sıra yangın
söndürme sistemi tesisatları, asansör, yürüyen merdiven ve ortak alanlarının zemin,
duvar ve tavan imalatları yapıldıktan sonra kiracılara teslim edileceği öğrenilmiştir.
Binanın halihazırdaki fiziksel gerçekleĢme (inşai tamamlanma) oranı
yaklaĢık % 50; kiracılara teslim standardına göre fiziksel gerçekleşme oranı ise
yaklaĢık % 65 mertebesindedir.
Değerlemeye konu taşınmazların 20.02.2013 onay tarihli tadilat projesine göre kullanım
alanları aşağıda tablo halinde sunulmuştur.
Sıra
No
Bağımsız
Bölüm No Kat No
Onaylı Mimari Projeye Göre Net
Kullanım Alanı (m2)
1 250 Bodrum 101,15
659,46
2 251 Bodrum 103,62
3 252 Bodrum 51,16
4 253 Bodrum 99,62
5 254 Bodrum 151,90
6 255 Bodrum 152,01
7 264 Bodrum 708,52 (*)
2.004,52 Zemin 1.296
8 265 1 127,43
1.067,67
9 266 1 706,13
10 267 1 123,43
11 268 1 66
12 279 1 44,66
Toplam 3.731,63 3.731,65
Değerlemede onaylı mimari tadilat projesine esas toplam net alanlar (3.731,63 m2)
dikkate alınmış olup ortak alanların sağladığı avantajlar değere yansıtılmıştır.
(*) Onaylı tadilat projesindeki kat planına elle yazılmış olup herhangi bir onayı yoktur. Yeşil GYO
yetkilileri proje üzerindeki ilgili eklentiyi belirten yazının tadil edilmesi için yakın zamanda ilgili
Tapu ve Belediyeye başvuru yapacaklarını belirtmişlerdir)
18
2014/3304
11.EN VERĠMLĠ KULLANIM ANALĠZĠ
Güzelşehir Alışveriş Merkezi’nin lokasyonu, işyerlerinin bina bünyesindeki konumları,
kullanım alanları ve inşaî özellikleri dikkate alındığında en verimli kullanım seçeneklerinin
(binanın tamamlanması halinde),
1. Hipermarket
2. AlıĢveriĢ merkezi
şeklinde sıralanması mümkündür.
12. DEĞERLENDĠRME
Taşınmazların değerine etki eden özet faktörler:
Olumlu etkenler:
E-5 (D-100) Karayolu üzerinde ve Güzelşehir Vilları yanında konumlu olmaları,
Ulaşım imkânlarının kolaylığı,
Tamamlanmış alt yapı,
Müşteri celbi ve reklâm kabiliyeti,
Yeterli miktarda açık otopark alanına sahip olması,
Yaz aylarındaki yüksek ticari potansiyeli,
Kat irtifakının kurulmuş; Yapı kullanma izin belgesinin (mevcut durum için) alınmış
olması,
Yakın çevrede benzer özelliklerde (tasarım, otopark ve bina yaşı) iş merkezinin
bulunmaması.
Olumsuz etken:
Natamam durumda olmaları.
19
2014/3304
13.FĠYATLANDIRMA
TaĢınmazların satıĢ (pazar) değerleri, kullanımı mümkün olan yöntemlerle
saptanmıĢtır. Değerleme prosesi aĢağıda ayrıntılı olarak verilmiĢtir.
Taşınmazların değerinin tespitinde aşağıdaki yöntemler dikkate alınmıştır.
- Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
- Gelir İndirgeme Yaklaşımı
- İkame Maliyet Yaklaşımı
13.1. Emsal KarĢılaĢtırma YaklaĢımı
Bu yöntemde, mevcut pazar bilgilerinden ve bölgede faaliyet gösteren emlak firmaları
ile yapılan görüşmelerden faydalanılmış; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer
gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat
ayarlaması yapılmış ve konu gayrimenkuller için birim fiyat belirlenmiştir.
Piyasa Bilgileri
Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.
ĠĢyeri Emsalleri (satılık)
– Güzelce’de E-5 üzerinde daha iyi konumda 1.580 m2 kullanım alanlı 4 katlı bina 3.250.000,-USD
bedelle satılık. (Tel: 212 863 70 63) (2.057,-USD/m2)
– Kamiloba’da E-5 yan yol üzerinde daha iyi konumda 48 m2 kullanım alanlı dükkan 155.000,-TL
bedelle satılık.
(Tel: 212 884 41 01) (3.229,-TL/m2)
– Kumburgaz merkezde yer alan yeni binanın zemin katındaki 140 m2 kullanım alanlı depolu dükkan
385.000,-TL bedelle satılık. (Tel: 212 530 12 12) (2.750,-TL/m2)
ĠĢyeri Emsalleri (kiralık)
– Kumburgaz’da daha iyi konumda E-5 Karayolu’na cepheli, 840 m2 kullanım alanlı 5 katlı plaza
8.000,-TL/ay bedelle kiralık. (Tel: 541 499 96 08) (9,5,-TL/m2)
– Güzelce’de cadde üzerinde sahile yakın 40 m2 kullanım alanlı dükkan 500,-TL/ay bedelle kiralık.
(Tel: 212 864 12 19) (12,5-TL/m2)
– Güzelce’de E-5 üzerinde daha iyi konumda 1.000 m2 kullanım alanlı 5 katlı bina 20.000,-TL
bedelle kiralıktır. (Tel: 212 883 94 04) (20,-TL/m2)
Bilgi Notu: Konu taşınmazların yer aldığı binanın halihazır durumu itibariyle 12.500.000,-TL
bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir. (Tel: 532 254 38 17)
20
2014/3304
Emsal Analizi ve ulaĢılan sonuç
Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda yapılan piyasa araştırmalarında benzer nitelikli taşınmazların fiyatları incelenmiş olup emsallerin
ortalaması 3.570 TL/m2’dir. Buna göre zemin katta konumlu 264 nolu bağımsız bölümün tamamlanmış halinin ortalama m2 birim değeri için % 10 pazarlık
payı, % 30 konum düzeltmesi ve % 10 bodrum kat büyüklüğü düzeltmesi uygun görülmüş ve 2.000 TL kıymet takdir edilmiştir. Diğer bağımsız bölümlerin
bina içerisindeki konumlarına göre takdir olunan halihazır durumları ve tamamlanmaları halindeki birim değerleri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
Bölgedeki kiralık gayrimenkuller üzerinde yapılan piyasa araştırmalarında ise emsallerin ortalaması 14 TL/m2’dir. Buna göre zemin katta konumlu 264
nolu bağımsız bölümün tamamlanmış halinin ortalama m2 birim kira değeri için % 10 pazarlık payı, % 30 konum düzeltmesi ve % 10 bodrum kat
büyüklüğü düzeltmesi uygun görülmüş ve 8 TL kıymet takdir edilmiştir. Diğer bağımsız bölümlerin bina içerisindeki konumlarına göre takdir olunan birim
kira değerleri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
Kat No
Bağımsız
Bölüm
No
Onaylı
Mimari
Projeye
Göre Net
Kullanım
Alanı (m2)
Halihazır
Durumları
Ġtibariyle
m2 Birim
Değeri (TL)
Halihazır Durumları
Ġtibariyle m2 Arsa
Payları Dahil
YuvarlatılmıĢ
Değeri (TL)
Tamamlanmaları
Halindeki m2 Birim
Değeri (TL)
Tamamlanmaları
Halindeki Arsa Payı
Dahil YuvarlatılmıĢ
Değeri (TL)
Tamamlanmaları
Halindeki Aylık m2
Birim Kira Değeri
(TL)
Tamamlanmaları
Halindeki
YuvarlatılmıĢ Aylık
Kira Değeri (TL)
Bodrum 250 101,15 1.050 105.000 1.470 150.000 6 605
Bodrum 251 103,62 1.050 110.000 1.470 155.000 6 620
Bodrum 252 51,16 1.050 55.000 1.470 75.000 6 305
Bodrum 253 99,62 1.050 105.000 1.470 145.000 6 600
Bodrum 254 151,90 1.050 160.000 1.470 225.000 6 910
Bodrum 255 152,01 1.050 160.000 1.470 225.000 6 910
Bodrum 264 2.004,52 1.670 3.350.000 2.000
4.010.000
8 16.000 Zemin
1 265 127,43 1.520 195.000 1.900 240.000 7,8 995
1 266 706,13 1.520 1.075.000 1.900 1.340.000 7,8 5.500
1 267 123,43 1.520 190.000 1.900 235.000 7,8 960
1 268 66 1.520 100.000 1.900 125.000 7,8 515
1 279 44,66 1.520 70.000 1.900 85.000 7,8 350
TOPLAM 3.731,63 5.675.000 7.010.000 28.270
21
2014/3304
13.2. Gelir Ġndirgeme YaklaĢımı
Bu karşılaştırmalı yaklaşım değerlemesinde konu taşınmazlara ait ileriki yıllardaki gelir
(kira) ve harcama verileri dikkate alınarak indirgeme yöntemi ile değer tahmini
yapılmaktadır.
Ancak, binanın natamam durumda olması ve alışveriş merkezinde kira piyasasının
henüz oluşmamış olması nedenleriyle kapitalizasyon oranı belirlenemediğinden bu yöntemin
sağlıklı olarak kullanılması mümkün olmamıĢtır.
13.3. Ġkame Maliyet YaklaĢımı
Bu yöntemde aşağıdaki bileşenler dikkate alınmıştır.
a) Arsa paylarının değeri
b) ĠnĢaî yatırımların toplam değeri
Not: Bu bileşenler, arsa ve inşaî yatırımların ayrı ayrı satışına esas alınabilecek değerler anlamında
olmayıp tesisin toplam değerinin oluşumuna ışık tutmak üzere verilmiş fiktif büyüklüklerdir.
a) Arsa paylarının değeri :
Rapor konusu parselin rayiç değerinin tespitinde “Emsal KarĢılaĢtırma Yöntemi”
kullanılmıştır.
Bu yöntemde, mevcut pazar bilgilerinden ve bölgede faaliyet gösteren emlak firmaları
ile yapılan görüşmelerden faydalanılmış; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer
gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat
ayarlaması yapılmış ve konu gayrimenkul için birim fiyat belirlenmiştir.
Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.
Emsal 1 : (Tel: 0212 868 22 20)
Aynı bölgede yer alan, (E-5 Karayolu alt kısmı) ve imar planında Konut alanı olarak belirlenen
alanda yer alan, 460 m2 yüzölçümlü deniz manzaralı arsa 250.000,-TL bedelle satılıktır.
(~545,-TL/m2)
Emsal 2 : (Tel: 532 326 92 13)
Aynı bölgede yer alan, (E-5 Karayolu alt kısmı) ve imar planında Konut alanı olarak belirlenen
alanda yer alan, 570 m2 yüzölçümlü deniz manzaralı arsa 320.000,-TL bedelle satılıktır.
(~560,-TL/m2)
Emsal 3 : (Tel: 532 154 56 65)
Aynı bölgede yer alan, (E-5 Karayolu alt kısmı) ve imar planında Konut alanı olarak belirlenen
alanda yer alan, 2.945 m2 yüzölçümlü deniz manzaralı arsa 2.000.000,-TL bedelle satılıktır.
(~680,-TL/m2)
22
2014/3304
Emsal 4 : (Tel: 212 873 13 30)
Aynı bölgede yer alan, (E-5 Karayolu üst kısmı) ve imar planında Konut alanı olarak belirlenen
alanda yer alan, 4.300 m2 yüzölçümlü deniz manzaralı arsa 2.500.000,-TL bedelle satılıktır.
(~580,-TL/m2)
Emsal Analizi
Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda yapılan piyasa araştırmalarında benzer
nitelikli arsaların fiyatları incelenmiş olup tespit edilen emsallerin ortalama birim değeri
yaklaşık 590 TL/m2’dir. Pazarlık payı % 15, konum düzeltmesi % 30 (konu taşınmazların
büyük ölçüde yer aldıkları siteye bağlı olması dikkate alınarak) olarak kabul edilmiş olup arsa
paylarının m² birim değeri 590 TL/m2 x 0,85 x 0,70 350 TL olarak belirlenmiştir.
Buna göre rapor konusu taşınmazların arsa paylarının değeri,
8.259,76 m2 x 350,-TL/m² 2.890.000,-TL olarak belirlenmiştir.
b) ĠnĢaî yatırımların değeri:
İnşaî yatırımın değerlendirmeye esas m² birim bedeli (kârı havi satışa esas rayiç
tutarı), binanın yapılış tarzı ve niteliği ile birlikte halihazır fiziksel durumu dikkate
alınarak saptanmıştır.
Bu değerlendirmemizde inşaat piyasası güncel verileri dikkate alınmıştır.
İnşaat firmaları ile yapılan görüşmelerde rapor konusu AVM’nin bazı ince imalatları
kiracılara bırakılmak suretiyle (ortak alanların ve tüm teknik alt yapının tamamlanması
hali için) tamamlanması durumunda ortalama m2 birim maliyetinin (yüklenici karı da
dahil) 1.000-1.300 TL aralığında gerçekleşeceği öğrenilmiştir.
Buna göre rapor konusu AVM’nin tamamlanmış durumu için m2 birim maliyeti
1.150 TL olarak belirlenmiştir.
Rapor konusu taĢınmazların onaylı mimari projeye göre (kiralanabilir)
inĢaat alanları toplamı: 3.731,63 m²
Ortalama m² birim değeri: 1.150,-TL
Kiracılara teslim standardına göre inĢai tamamlanma oranı: % 65 olmak üzere
ĠnĢai yatırımların mevcut inĢai tamamlanma oranı itibariyle değeri,
3.731,63 m² x 1.150,-TL/m² x % 65 (2.789.393) 2.790.000,-TL
ĠnĢai yatırımların tamamlanması durumundaki değeri,
3.731,63 m² x 1.150,-TL/m² (4.291.374) 4.290.000,-TL’dir.
23
2014/3304
Özet olarak taĢınmazların bir bütün halinde ve ;
halihazır durumları itibariyle değeri,
Arsa paylarının değeri .................... 2.890.000,-TL
İnşaî yatırımın değeri ……............... 2.790.000,-TL olmak üzere
TOPLAM 5.680.000,-TL müĢteriye teslim anlamındaki tamamlanmaları durumundaki değeri,
Arsanın değeri ….......................... 2.890.000,-TL
İnşaî yatırımın değeri ……............... 4.290.000,-TL olmak üzere
TOPLAM 7.180.000,-TL'dir.
14. ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRMESĠ
14.1. Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının
UyumlaĢtırılması ve Bu Amaçla Ġzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin
Açıklaması
Görüleceği üzere kullanılması mümkün olan iki yöntemle bulunan değerler birbirlerine
yakındır.
Ancak nihai değer olarak (taĢınmazın halihazır fiziksel durumu ve henüz
iĢletmeye açılmamıĢ olması sebepleriyle) “Ġkame Maliyet Yöntemi” ile bulunan
değerlerin alınması uygun görülmüĢtür.
14.2. Kira Değeri Analizi Ve Kullanılan Veriler
Taşınmazlar halihazırda natamam durumda olduklarından kira gelirleri yoktur.
Tamamlanmaları durumundaki ayrı ayrı ve toplam kira değerleri sayfa 20’deki tabloda
sunulmuştur. Buna göre tamamlanmaları halindeki kira değerleri toplamı 28.270,-TL/ay
olarak hesap ve takdir edilmiştir.
14.3. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi
Rapor konusu taşınmazların, tespit edilebilen herhangi bir hukuki sorunu
bulunmamaktadır.
14.4. BoĢ Arazi Ve GeliĢtirilmiĢ Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar Ġle UlaĢılan Sonuçlar
Değerleme, proje geliştirme niteliğinde değildir.
24
2014/3304
14.5. MüĢterek Veya BölünmüĢ Kısımların Değerleme Analizi
Taşınmazların bağımsız bölüm bazındaki değerleri emsal karşılaştırma bölümünde yer
alan değer tablosunda verilmiş olup ortak alan payları değerlere yansıtılmıştır. Bölünmüş
kısımları yoktur.
14.6. Hasılat PaylaĢımı Veya Kat KarĢılığı Yöntemi Ġle Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları
Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi söz konusu değildir.
14.7. Asgari Bilgilerden Raporda Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Asgari bilgilerden verilmeyen herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
14.8. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ġzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ
Taşınmazların yer aldıkları Güzelşehir AVM halihazırda natamam durumda olup henüz
kat mülkiyetine geçilmemiştir. Yapılan temas ve incelemelerde AVM için alınmış 20.02.2013
onay tarihli tadilat projesi bulunduğu, henüz yapı kullanma izin belgesinin alınmadığı tespit
edilmiştir.
14.9. Değerlemesi yapılan gayrimenkulün, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ
Değerlemesi yapılan gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde “Proje”
başlığı altında yer almasında Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel
bulunmamaktadır.
25
2014/3304
15. SONUÇ
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen GüzelĢehir AlıĢveriĢ Merkezi bünyesinde
konumlu olan 12 adet natamam bağımsız bölümün yerinde ve projeleri üzerinde yapılan
incelemeleri sonucunda, alışveriş merkezinin lokasyonuna, taşınmazların bina bünyesindeki
konumlarına, mimari özelliklerine, inşaî kalitelerine, kullanım fonksiyonlarına ve çevrede
yapılan piyasa araştırmalarına göre tadilat projesindeki kullanım alanları esas tutularak
bir bütün halde günümüz ekonomik koşullarındaki,
A. Halihazır durumları itibariyle arsa payları dahil toplam değeri için,
5.680.000,-TL (Beşmilyonaltıyüzseksenbin Türk Lirası)
(5.680.000,-TL ÷ 2,323 TL/USD (*) 2.445.000,-USD)
(5.680.000,-TL ÷ 2,826 TL/Euro (*) 2.010.000,-Euro)
B. Tamamlanmaları durumundaki arsa payları dahil toplam değeri için ise,
7.180.000,-TL (Yedimilyonyüzseksenbin Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir.
(7.180.000,-TL ÷ 2,323 TL/USD (*) 3.091.000,-USD)
(7.180.000,-TL ÷ 2,826 TL/Euro (*) 2.541.000,-Euro)
C. Tamamlanmaları durumundaki aylık toplam kira değeri için ise,
28.270,-TL (Yirmisekizbinikiyüzyetmiş Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir.
(28.270,-TL ÷ 2,323 TL/USD (*) 12.170,-USD)
(28.270,-TL ÷ 2,826 TL/Euro (*) 10.000,-Euro)
(*) Rapor tarihi itibariyle 1,-Euro = 2,826 TL; 1,- USD = 2,323 TL'dir.
Euro ve USD bazındaki değerler, yalnızca bilgi için verilmiştir.
Taşınmazların, halihazır durumları itibariyle KDV dahil (%18) değeri 6.702.400,-TL;
tamamlanmaları durumundaki KDV dahil (%18) değeri 8.472.400,-TL, tamamlanmaları
durumundaki KDV dahil (%18) toplam kira değeri ise 33.358,60.-TL dir.
26
2014/3304
Rapor konusu taĢınmazların Sermaye Piyasası Kurulu hükümlerince GYO
portföyünde “Projeler” baĢlığı altında yer almasında herhangi bir sakınca
bulunmamaktadır.
İşbu rapor, YeĢil Gayrimenkul Yatırımın Ortaklığı A.ġ.’nin talebi üzerine ve
3 (üç) orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek
sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
Bilgilerinize sunulur. 31 Aralık 2014
(Değerleme Tarihi: 26 Aralık 2014)
Saygılarımızla,
Lotus Gayrimenkul Değerleme
ve DanıĢmanlık A.ġ.
Eki:
Uydu görünümü (3D)
Tapu Suretleri (12 adet)
TAKBİS belgeleri
Yapı ruhsatı (ilk)
Tadilat ruhsatı
Tadilat projesi resimleri (3 sayfa)
Fotoğraflar
Değerleme uzmanını tanıtıcı bilgiler
Değerleme uzmanlığı lisans belgesi
Değerleme sözleşmesi sureti
Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı
(Lisans No: 400114)
Uygar TOST Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401681)
27
2014/3304
Uydu görünümü (3D)
28
2014/3304
29
2014/3304
30
2014/3304
31
2014/3304
32
2014/3304
33
2014/3304
34
2014/3304
35
2014/3304
36
2014/3304
37
2014/3304
38
2014/3304
39
2014/3304
40
2014/3304
41
2014/3304
42
2014/3304
43
2014/3304
44
2014/3304
Ġlk ruhsat
45
2014/3304
Tadilat ruhsatı
46
2014/3304
Tadilat projesi kat planları
Bodrum kat
Zemin kat
47
2014/3304
Normal kat
Kesit
48
2014/3304
Büyükçekmece Belediyesi yazısı
252 nolu b.b.
49
2014/3304
Taşınmazların görünüşleri
50
2014/3304
51
2014/3304
52
2014/3304
53
2014/3304
54
2014/3304
ÖZGEÇMİŞ
Adı Soyadı : M. Kıvanç KILVAN
Doğum Yeri ve Tarihi : İstanbul, 06.11.1973
Medeni Hali : Evli
SPK Lisans Belgesi tarih ve No : 14 Nisan 2003 / 400114
Mesleği : İnşaat Mühendisi
Öğrenimi ve Mezuniyet Yılı : İstanbul Teknik Üniversitesi / 1995
İstanbul Teknik Üniversitesi, Yüksek Lisans
İngilizce Hazırlık Programı / 1996
İstanbul Üniversitesi, İşletme Fakültesi
İşletmecilik İhtisas Programı / 1997
Mesleki Tecrübe
Ordu Donatım Okulu – Balıkesir : Ağustos 1997 – Kasım 1998 Yedek Subay
Gayrimenkul Ekspertiz ve Değerlendirme A.Ş.; : Nisan 1999 - Ocak 2005 Değerleme Uzmanı Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; : Ocak 2005 - ... ġirket Kurucu Ortağı / Sorumlu Değerleme Uzmanı
55
2014/3304
ÖZGEÇMİŞ
Adı Soyadı : Uygar TOST
Doğum Yeri ve Tarihi : Kocaeli, 02.01.1979
Medeni Hali : Evli
SPK Lisans Belgesi tarih ve No : 01 Nisan 2011 / 401681
Mesleği : Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi
Öğrenimi ve Mezuniyet Yılı : Yıldız Teknik Üniversitesi / 2002
Mesleki Tecrübe
Eskidji Gayrimenkul – İstanbul; : Mart 2004 – Ekim 2004 Gayrimenkul DanıĢmanı Colliers İnternational- İstanbul; : Ocak 2005 - Mayıs 2005 Yatırım DanıĢmanı Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. : Mayıs 2005 - ... Değerleme Uzmanı
56
2014/3304