LỜIGIỚITHIỆUEbookmiễnphítại:www.Sachvui.Com
Tôiđãấpủmongmuốnđượcviếtcuốnsáchnàytrongnhiềunămròng.
Aiđãtừngtheodõisựnghiệpcủatôiđềubiếtcácchiếnlượcbấtđộngsảnmàtôisửdụng.(Vànếuchưatừngbiếtđếnsựnghiệpcủatôithìbâygiờchínhlàlúctheodõicácchươngtrìnhvềtôitrêntivihaymuamộttrongnhữngcuốnsáchtôiđãviết)
Mặcdùrấtthànhcôngnhưngcôngviệckinhdoanhbấtđộngsảncủatôikhôngbaogồmtấtcảcácmặtcủalĩnhvựcnày.Nhữnggìtôibiếtthìtôinắmrấtchắc,nhưng,tôikhôngcóýđộcquyềnvềcácýtưởngvàsựkhônngoantrongkinhdoanhbấtđộngsản.Tôikhôngthểbiếthếtmọithứ.ĐúngnhưSusanPenzernhậnxét,điềulàmnênthànhcôngcủatôichínhlà“khảnăngthuthậpnhữngthôngtintốtnhấttừnhữngngườithôngminhnhất.”Susanđãđưaranhậnxétnàysaukhitheodõicáchtôithựchiệncáchoạtđộngkinhdoanh.Vànhậnxétđócũngđúngvớinhữnggìtôithựchiệntrongcuốnsáchnày,đólàthuthậpnhữngthôngtinhaynhấttừnhữngngườithôngminhnhấttronglĩnhvựcbấtđộngsản.Họchiasẻnhữngkinhnghiệmvànhữngbàihọcmàhọđãhọcđượctừngườikháccũngnhưtừnhữngsailầmhọđãmắc.LờiKhuyênHayNhấtTrongKinhDoanhBấtĐộngSảnMàTôiNhậnĐượcchínhlàtậphợpnhữnglờikhuyênkhônngoansángsuốtcủa100nhàkinhdoanhbấtđộngsảnhàngđầu.Đâylàloạithôngtinvàsựkhônngoanmàbạnchỉcóthểnhậnđượctừkinhnghiệmsống.
Trongcuốnsáchnày,bạnsẽthấysựsángsuốtkhácthườngcóđượclànhờvàonhữngkinhnghiệmvàbàihọcmànhữngnhânvậtcóthếlựctrongkinhdoanhbấtđộngsảntrênkhắpnướcMỹphảitrảibaokhókhănmớirútrađược.Córấtnhiềuđiềumàlẽratấtcảchúngtađãcóthểlàmtốthơn:từviệcbỏlỡcơhội,dựđoánsaivềthịtrườngđếnviệcthươnglượngquácaohoặcquáthấp.Nhữngnhàkinhdoanhnày-cảnamlẫnnữ-sẽkểchobạnbiếthọđãhọcđượcgì.
Trongsốnhữngngườiđónggópchocuốnsáchnày,cóngườilàbạntôi,cũngcóngườitôichưatừnggặpmặt,dùtôiluônngưỡngmộhọtừxa.Cuốnsáchnàylàbảntómtắthoànhảonhấtnhữnglờikhuyêntrongkinhdoanhbấtđộngsảnđượcthuthậptừtrướctớinay.Vàtôichorằngnóđãhoàntấtsứmệnhcủamình:cungcấpchobạnnhữnglờikhuyênbổích,giúpbạnlậpkếhoạchđểchínhmìnhthànhcôngtronglĩnhvựcbấtđộngsản.Dùbạnmuahaybánnhàcủabạn,nhàtậpthểhoặctrảgóp;dùbạnđanghoạtđộnghaymớibướcchânvàolĩnhvựckinhdoanhbấtđộngsản,tôinghĩrằngbạnsẽhọcđượcrấtnhiềutừcuốnsáchnày-LờiKhuyênHayNhấtTrongKinhDoanhBấtĐộngSảnMàTôiNhậnĐược.
1.Hãymuabấtđộngsảntạinơinhữngngườigiàucóhayluitới
ARTHURL.ALLENArthurL.Allenlàngườisánglập,
ChủtịchvàGiámđốcđiềuhành(CEO)củatậpđoànAllenSystems(AllenSystemGroup,Inc-ASG)
Phầnmềmmáytínhđãtrởthànhtiêuđiểm,niềmđammêvàcảcuộcsốngcủatôikểtừkhitôibắtđầucôngviệccủangườiphântíchhệthốngcáchđâygần40năm.Nhưngmộttrongnhữngquyếtđịnhmanglạilợinhuậncaonhấtcủatôi,vàcũngkhiếntôihàilòngnhấthiệnnay,làquyếtđịnhlàmtheolờikhuyênvềkinhdoanhbấtđộngsảncủamộtngườibạn.
Bấtchấpnhữngđợtsuythoáikinhtếhaysựtrìtrệtrênthịtrườngcôngnghệ,vụđầutưbấtđộngsảncủatôitạiNaples,Floridavẫnkhôngngừngsinhlợi.Tôiluônthấyvuivìđãhànhđộngtheolờikhuyêncủabạnmìnhvàtheođuổiviệcđầutưnàytrongnhiềunămliền.Đểkháiquáthoálờikhuyênđóvàgiảithíchtạisaonólạithànhcôngđếnnhưvậy,tôichỉcóthểnóirằng:Hãymuabấtđộngsảntạinơinàonhữngngườigiàucóhayluitới.
Vàothậpniên1970,khitôitớiNaples,khudâncưvùngGulfCoastởphíaTâyNamFloridanàylànơinghỉđôngnổitiếngcủanhữnggiađìnhthếlựcnhấtnướcMỹ.LúcđótôinhậnthấyrấtrõtầmquantrọngcủakhíhậuNaplesvàhiếmnơisánhđượcvớinóvềvẻđẹpthiênnhiên.Tôichưahềnghĩtớiviệcđầutưvàobấtđộngsảnchođếntậnkhibạntôikhuyênrằng:“HãymuacàngnhiềunhàởNaplescàngtốt.Nơiđóđặcbiệtđẹpvàcậusẽkiếmđượcrấtnhiềunếuđầutưbấtđộngsảnởđấy.”TừlúcđótôibắtđầunghĩtớibấtđộngsảnởNaplestheohướngkhácchứkhôngphảichỉnhưlàmộtđịađiểmlýtưởngđểđặttrụsởcôngtyphầnmềmcủamình.
Tôihiểulịchsửcủavùngđấtnàyvàcũngbiếtrằngđâychínhlàđiểmthuhútrấtnhiềungườigiàucó.Nhữngcưdântiêubiểuđầu
tiênởđâycóthểkểđến:ThomasEdison,HenryFord,HarveyFirestone,GretaGarbo,GaryCooper,vàBarronG.Collier.
Mùathunăm1975,tôimuacănnhàđầutiênởNaplesvàkểtừđótớinaytôiđãvàđangkinhdoanhbấtđộngsảntạiđây.Tôiđãkiếmđượchàngtriệuđôlakhinghetheolờikhuyêncủabạnmình.Khimuacănnhàđầutiên,tôichỉphảitrả875.000đôlavàbâygiờtrịgiácủanóđãvượtquaconsố14triệuđôla.
Mặcdùngàynay,côngtycủatôiđãcó50vănphòngđạidiệntrêntoànthếgiớinhưngtrụsởchínhvẫnđặttạiNaples,Florida.NaplesđãthayđổirấtnhiềukểtừkhitôimuacănnhàđầutiêntạiđâyvànóvẫnthuhútnhữngngườigiàucómuốntrốnchạymùađônglạnhgiácủaMiềnBắc.Mọingườitớiđâyvìnhiềulýdo:chơigolf,chơitennis,tậnhưởngcảmgiácthoảimáikhiđiduthuyềnhoặcnghỉhưu.Hơn200lãnhđạođiềuhành(CEO)vàcựulãnhđạođiềuhànhcáccôngtytrongdanhsách500nhàlãnhđạođiềuhànhdotạpchíFortunebìnhchọn,cũngnhưnhiềunhânvậtnổitiếngnhưLarryBird,MikeDitka,GregNorman,MaryCarillovànhiều,rấtnhiềunhữngngườikhácnữacónhàtạiNaples.
2.ĐừngngạiđầutưthờigianADINAAZARIAN
AdinaAzarianlàchủtịchvàlàCEOcủaAdinaRealEstate,đồngthờilàthànhviên
củaUỷbanBấtđộngsảnNewYork
Kinhdoanhbấtđộngsảnrấtmấtthờigian.Nhưngcàngmấtnhiềuthờigian,bạncàngcócơhộikiếmđượcnhiềutiền.
Nếubạnlàngườiluônxemtrọngviệctiếtkiệmthờigianthìbạnkhôngphùhợpvớiviệckinhdoanhbấtđộngsản,hoặclàbạnphảithayđổicáchtưduycủamình.Khitôimớibắtđầukinhdoanhbấtđộngsản,tôicảmthấymìnhđangtốnrấtnhiềuthờigian:khônggọiđiệntìmkiếmkháchhàngthìcũngbànviệcvớinhữngkháchhàngmàtôichưathểhoàntấtcôngviệc.Mộtthờigiansau,tôitớigặpngườihướngdẫncủatôivànói:“Tôicảmthấymìnhđanglãngphírấtnhiềuthờigian.”Vàôngấynóivớitôi:“Kinhdoanhbấtđộngsảntứclàtiêutốnthờigian.Càngtốnnhiềuthờigianthìcàngkiếmđượcnhiềutiền.”Bởivậy,thayvìbỏcuộc,tôivẫntiếptụctheođuổinóvàmọiviệcbắtđầutiếntriển.Nhữngcuộcđiệnthoạirốtcuộcđãbiếnthànhdanhsáchkháchhàngvànhữngcuộcgặpgỡchuyểnthànhnhữngcuộcchốtlạihợpđồng.Mặcdùđôikhimọiviệckhôngđượcsuônsẻlắm,nhưngtôinhậnthấy,khiápdụngcáchlàmđó,càngbỏranhiềuthờigianthìkếtquảthuđượccàngtốthơn.
Tómlại,nhữngcâunóinhư:“Hômnaytôisẽkhônggặpnhiềukháchhàng”hay“Hômnaytôisẽchẳnggọiđiệnnhiềuđâu”khôngápdụngđượctrongkinhdoanhbấtđộngsản.Đểthànhcôngtronglĩnhvựcbấtđộngsản,đừngbaogiờnghĩrằngthờigianmàbạnbỏrađểlàmviệclàlãngphí.Bạncànggặpnhiềungười,cànggọiđiệnnhiềuvàtớinhiềunhà,bạncàngkiếmđượcnhiềutiền.Quáđơngiản!Vìvậy,bấtcứkhinàonhânviênbánhàngcủatôitớigặptôivàphànnàn:“Tôiđãtốnquánhiềuthờigianvớikháchhàngrồimàvẫnchưachốtđượchợpđồng”hoặcnhữngcâuvớingụýgầnnhưvậy,tôinhắcchohọnhớrằngkếtquảsẽtớicùngvớithờigianvàkinhnghiệm,vàrằngđơngiản,họsẽchẳngthuđượcchútkinhnghiệmnàonếukhôngchịu
mấtthờigian!Bạncũngđừngquêngửichokháchhàngcủamìnhmộttấmthiệpcảmơnvàngaycảkhibạnkhôngchốtđượchợpđồngvớihọ.Đóchínhlàphươngpháptưduyđúng!
3.MuacáitốtnhấtROGERBARNETT
RogerBarnettlàChủtịchvàCEOcủatậpđoànShaklee,mộttậpđoànchuyênvềsảnphẩmdinhdưỡngtựnhiên.
ÔngcũnglàngườisánglậptrangwebBeauty.com
Hãymuacáitốtnhất.Nhữnggìtốtnhấtsẽluôngiữđượcgiátrịcủanóvàsinhlợinhanhhơnsovớinhữngthứbìnhthường.Ngàyhômnay,nhữngthứtốtnhấtluônluônđắtđỏnhưngtớingàymainósẽcógiátrịcaohơnnhiều.
TôiđãmuamộttoànhàtạiNewYorkmàtrướcđâythuộcsởhữucủamộttổchức.Vàothờigianđó,nólàmộttrongnhữngtoànhàđơnchứcnăngcógiácaohơnbấtkìtoànhànàokháctrongthànhphố.Tuynhiên,vớikiếntrúctuyệtvời,vịtríthuậnlợivàdiệntíchkhácthường,toànhàđóđãthuyếtphụcđượctôiđổtiềnvàonó.Tôiđãđầutưđểcảitạonóthànhmộttoànhàhiệnđại.Ngàynay,nótrịgiágấp3lầnsốtiềntôiđãđầutư.Đâylàmộtmứclợinhuậnđặcbiệtcaotrongthịtrườngbấtđộngsản.
4.TậptrungvàokếtquảTHOMASJ.BARRACKconThomasJ.BarracklàChủtịch,
đồngthờilàCEOcủaColonyCapital-mộthãngđầutưbấtđộngsảnquốctếtưnhân
Đừngnhầmlẫnnỗlựcvớikếtquả.
5.Lắngnghenhucầucủakháchhàng
MONDABASSILMondaBassillàChủtịchcủaPrestigiousPropertiestạithànhphố
NewYork
Lờikhuyêngiátrịnhấtmàtôinhậnđượclàphảilắngnghenhucầucủakháchhàng.Đólàđiềumàtôithườnglàmmỗingày.Mộtchuyêngiabấtđộngsảnthựcsựthànhcôngcầnphảibiết:(1)nhucầuvàlốisốngcủakháchhàng;(2)nhữngngườihàngxómcủakháchàng;(3)tìnhhìnhđiềukiệnthịtrườnghiệntại.
Bạnphảichuẩnbịthậtkỹ,nghiêmtúcvàcóphươngphápchotừngcuộchẹn.Nếubạncóhẹnvớimộtkháchhàngvàosángthứbatớivàđólàmộtngườisànhbếpnúc,bạnphảibiếtngôinhàhiệncónàocủamìnhphùhợpvớinhữngnhucầucủavịkháchnày.Hãysắpxếpcôngviệcvànghiêncứucẩnthận.Đừngcốgiớithiệuchokháchhàngnhữngcănnhàcóphòngbếpxấuxívàthiếutiệnnghi,dùcănnhàcólộnglẫyđếnthếnàochăngnữa.Nếukháchhàngmớinhấtlàmộtcặpvợchồngđãcótuổiđangmuốnthuhẹpchỗở,hãylắngnghekhihọnóivềlốisốngvànhữngsởthíchcủahọ.Ngôinhàbạnđịnhgiớithiệucóvườnkhông?Gầnđócónhàhátkhông?Ngôinhàđócóđủrộngđểđónconcháuhọmỗikhichúngvềthămkhông?
Tronglĩnhvựckinhdoanhnhàở,dịchvụcónghĩalàsựhiểubiếtthấuđáokhuvực,thịtrườngvàquantrọnghơnhếtlàconngười.Tôithườnghaynói:“Chúngtôikhôngbánđơnthuần,màchúngtôigiáodục.”Tuynhiên,cầnphảihiểurằng,“giáodục”ởđâykhôngcónghĩalàchúngtôidạydỗkháchhàngmàlàchúngtôilắngnghehọ.Kháchhàngđanggiaophóviệctìmkiếmnhàchobạnvàbạnphảilùngkhắpthịtrườngđểtìmchohọngôinhàthíchhợpnhất.Bạncũngcầnphảihiểukhudâncưmàbạnđịnhgiớithiệuchokháchhàngnhằmgiúphọcóthểthíchnghivàhoàđồngvớinhữngngườihàngxómmới.Hãytựhỏibảnthânmình,nhữngngườihàngxómmớinàymangtớicơhộigìchokháchhàngcủabạn?
Bạnđãbiếtđượcngôinhàhọmongmuốn,bạnhiểurõnhữngngườihàngxóm.Bạnnắmbắtđượcthịtrường.Tuynhiên,bạnkhôngthểbántừngthứkểtrênnhưmộtthựcthểtáchrờimàcầncósựkếthợphoànhảocủacảbayếutốtrênnhằmcungcấpchokháchhàngmộtthiênđườngantoànnhất.Ngôinhànàylànơikháchhàngcủabạnthứcgiấcvàobuổisángvàcũnglànơihọngủkhiđêmvề.Họcầncảmthấythoảimáikhiởtrongngôinhàđó.Bạnđanghướngdẫnhọthựchiệnvụmuabánquantrọngnhấttrongđờihọ,đócũnglàvụmuabánngốnphầnlớnsốtiềnmàhọkiếmđược.Bạnphảitìmđượcngôinhàvừađápứngcaonhấtnhữngnhucầucủakháchhàng,vừacónhữngngườihàngxómphùhợpvớihọsốngquanhngôinhàđó.Điềunàykhôngdễdàngnhưngvớisựchămchỉvàbềnbỉ,bạnsẽđượcđềnđápxứngđángkhithựchiệnđượcnó.
Vềmặtnàođó,kinhdoanhbấtđộngsảncũnggiốngnhưdiễnkịch.Bạnđọckịchbản,bạnluyệntậpvàluyệntậpnữa,sauđólàlúctrìnhdiễn.Bạnkiêntrìvàbạnsẽnhậnrarằng:mộtvaidiễnthànhcôngcầnđượcchuẩnbịkỹcàngvàtốnrấtnhiềuthờigian.Bạncũngbiếtrằng,sẽkhôngtrụctrặcgìnếubạnnghiêncứuvàchuẩnbị.Đồngthời,bạnthừanhậnrằnglàmviệcbánthờigianlàhoàntoànchưađủ.Nếubạnnói:“Tôiđanglàmmộtcôngviệckhác,phòngkhiviệckinhdoanhbấtđộngsảnkhônghiệuquả”,thìcóthểchắcchắnrằngbạnsẽchẳngthểnàokinhdoanhhiệuquả.
Khiđãtìmđượcchokháchhàngmộtngôinhàphùhợp,khiđãdànhtoànbộthờigianvàtâmsứcvàoviệckinhdoanhbấtđộngsảnthìdùởbấtkìvịtrínào-ngườibánhayngườitrunggian,bạnsẽbiếtmộtbímậtlớn:kinhdoanhbấtđộngsảncórấtnhiềuđiềuthúvị.Tuynhiên,đôikhibạncũngcảmthấytộilỗikhikiếmtiềntronglĩnhvựcnày.
6.Hãynhằmvàocáckhuvựcpháttriểnvàcốgắngđừngbánnhững
gìmìnhđangcóDOUGLASBAUMWALL
DouglasBaumwalllàmộtnhàmôigiớithươngmạiđượcCollins&CollinsInvestmentschứngnhận.
CácbàibáocủaôngđượcđăngtrêntạpchíFloridaAssociationofRealtorsvàtạpchíFloridaCommercial
Tôicóhailờikhuyênmàcólẽnhữngngườikinhdoanhbấtđộngsảnđềumuốnthamkhảo.
Thứnhất,hãynhằmvàocáckhuvựclâncậnthànhphốđangcóxuhướngpháttriển.Sauđó,hãymuađấttạicáctrụcđườnggiaothôngchính.Đólànơigiáđấtđượctínhtheodiệntíchthựcchứkhôngphảidiệntíchmặttiềncủanó.
Thứhai,cốgắngkhôngbánnhữngbấtđộngsảnbạnđangsởhữutrừkhidiệntíchcủanóquábévàbạnkhôngthểquảnlýnómộtcáchhiệuquả.Muabấtđộngsảnlàmộtýtưởngtuyệtvời.Giúpngườikhácbánbấtđộngsảncũnglàmộtýtưởngtuyệtvờichẳngkém.Bạncóthểthựchiệnkếthợphaiýtưởngnóitrênbằngcáchbánlạicáchợpđồngtrướckhichốtnóhoặcsởhữumộtcôngtymôigiớibấtđộngsản.
7.Làmviệcvớicácchuyêngiađángtincậy
JOHNBEARDENJohnBeardenlàchủtịchvàCEO
củaGMACHomeServices.Koenig&GMACRealEstate-mộtthànhviêncủatậpđoànGMAC-
đạidiệnduynhấtthựchiệnviệcbánKháchsạnvàthápquốctếTrumptạithànhphốChicago
Lờikhuyênmàtôiđưaranghecóvẻđơngiảnnhưngkhôngvìthếmàtầmquantrọngcủanóbịsuygiảm.
Hãytìmmộtchuyêngiabấtđộngsảnmàbạncóthểtintưởngđược.
Ýtôilàphảithựcsựtintưởng.
Vớinhiềungười,muahaybánmộtngôinhàlàviệctrọngđạicủacuộcđời(cóliênquanđếngiaodịchtàichính).Hãytintôi!Bạnsẽkhôngyêntâmgiaophócôngviệcquantrọngvàđặcbiệtphứctạpnàychongườimàbạnkhônghoàntoàntintưởnghaykhôngthích.
Cũnggiốngnhưnhiềungườikhác,tôivàvợtôiđãrútrabàihọcnàytronglầnđầutiênchúngtôikinhdoanhbấtđộngsản.Chuyệnđóxảyrakhálâurồi.Trongnhữngnămqua,chúngtôiđãmuavàbánmộtvàingôinhàvàchỉbịthualỗkhimuavàbánngôinhàđầutiên.Tạisaolạinhưvậy?Bởivìkhiđó,chúngtôikhôngnhậnrarằngbỏthờigianđểtìmmộtchuyêngiabấtđộngsảncótàinăng,cótâmhuyếtvớicôngviệc-làmộtviệclàmkhônngoan.
Thậtkhôngmay,chuyêngiabấtđộngsảncủachúngtôilựachọnkhiđó(chúngtôiđãlựachọnrấtnhanhvàchẳngnghiêncứukỹlưỡnggì)đãchochúngtôinhữnglờikhuyênvôgiátrị.Còntồitệhơnnhữnglờikhuyênđóchínhlàkhảnănggiaotiếpcủacôta.Tôiphảinóirằng,khôngthểgọiđólàkhảnănggiaotiếpđược.Tôikhôngthể
quênđượcmộtcâucôtanóivớichúngtôi:“Tôisẽthôngbáochoôngbàbiếtkhinàochốtđượchợpđồngmuabán”,bởivìgiờđâytôiđãthấmthíaýnghĩathựcsựcủacâunóiđó.Nócónghĩalà:“Tôisẽthôngbáochoôngbàbiếtkhinàotôinhậnđượctấmséctiềnhoahồngcủatôi.”Vàcólẽcôtacũngmuốnnóithêmrằng:“Chođếnlúcđó,đừngquấyrầytôinhé!”
Vìvậy,tôimuốnnhấnmạnhthêmmộtlầnnữa:Hãytìmmộtchuyêngiahoạtđộngtronglĩnhvựcbấtđộngsản,ngườimàbạncóthểtintưởng,xâydựngmốiquanhệhợptáclâudài.Đókhôngphảilàchúcủamộtngườibạn-ngườimàcứbanămmớihoànthànhxonghaivụlàmănvàkýkếtđượchợpđồng.Hãytìmkiếmmộtngườibiếtđánhgiámốiquanhệcaohơnsốtiềnhoahồngthuđượcsaumỗivụlàmăn.Hãyhỏiýkiếncủabạnbèvànhữngngườihàngxómxemhọđãhợptácvớiaivàtạisao?Khimuahoặcbánmộtngôinhà,họcócầnnhờtớichuyêngiabấtđộngsảnkhông?Khibạnđãtìmthấymột“ngườiđặcbiệt”,hãyliênhệvớianhta(côta)vàhợptácvớingườiấy.
Nhữngchuyêngiabấtđộngsảngiỏiluônbiếtcáchduytrìquanhệhợptácvớibạnvàluônhànhđộngđúngvaitròcủamộtngườicốvấnđượcbạntincậy.Họluônnóivớibạn-khithìbằngnhữngconsố,khithìbằngngôntừ-nhữnggìhọsẽlàmchobạn,khinàohọsẽthựchiệnvàtạisaolạinhưvậy.Saukhiđãhoànthànhmọiviệc,họsẽyêucầubạnđánhgiátrungthựcvềhiệuquảcôngviệc.Họnắmvữngtìnhhìnhthịtrườngnhàđấtbaogồmtấtcảthôngtinvềkhudâncưvàcộngđồngdâncưxungquanhngôinhà(loạinhàđólàgì,chấtlượngtrườnghọccủakhuvựcđórasao,nhữngcôngviêntrongkhuvựcvàvânvân).Điềunàygiúpbạnđưaranhữngquyếtđịnhđúngđắn.
Vàđóchínhlàlờikhuyênvềkinhdoanhbấtđộngsảntốtnhấtmàtôicóthểđưarađểcácbạnthamkhảo.Tôihyvọngnókhôngchỉgiúpbạntránhđượcnhữngrắcrốingườimuanhàvàbánnhàthườnggặpmànócòngiúpchoquátrìnhmuabándiễnrađúngnhưbạnmongmuốn.Mộtkinhnghiệmthayđổicuộcsốngthúvịvàtuyệtvời!
8.Luônlàmnhữngđiềutốtnhấtcóthể
FRANKG.BINSWANGERJR.FrankG.BinswangerlàchủtịchcủaBinswanger
-côngtycủagiađìnhBinswanger,đứngđầutrongcáccôngtybấtđộngsảnquốctếvàcó160vănphòngđạidiệntrêntoànthếgiới
Chachúngtôi-ngườiđầutiênxâydựngcôngtyBinswangertrongthờikỳĐạikhủnghoảngkinhtế-luônnóivớichúngtôirằng:“Đừngbaogiờcốđốtnếnởcảhaiđầu.”Bạnchỉcóthểlàngườimôigiớihoặcngườiđầutưchứkhôngthểlàcảhaingườiđó.Bạnsẽlàđạidiệncủakháchhàng,hoặclàđạidiệncủachínhbạn.Nóimộtcáchdễhiểunhất,bạnkhôngthểtrungthànhvớihaingườichủcùngmộtlúc.Mặcdùngàynay,lờikhuyênkểtrênvẫncòngâytranhcãinhưngvàothờicủachatôi,đólàmộtphươngchâmlàmănđúngđắn.Côngviệckinhdoanhcủachúngtôirấtphátđạtvìchúngtôicóthểtậptrunghếtcôngsứcđểđạidiệnchokháchhàngmàkhônggâyrabấtkỳsựbấtđồnghayxungđộtnào.
Tôicóthểlấymộtvídụchứngminh.Đólàvàothậpniên1960,1970,cáctậpđoànvàcáccôngtyđềumuốnthuêmộtcôngtybấtđộngsảnlàmđạidiệnduynhấtchomìnhđểgiảiquyếtnhucầuvềbấtđộngsảncủacôngtyởnướcMỹvàtrêntoànthếgiới.Khicáccôngtyquymônhỏpháttriểnthànhtậpđoànquốcgiavàquốctế,côngtycủachúngtôicũngcócơhộipháttriểntheo.Thêmvàođó,nguyêntắchoạtđộngcủacôngtychúngtôilàmởrộngđểcungcấpcácdịchvụvềtàichính,quảnlýbấtđộngsảnvàcácdựán,thẩmđịnhgiátrịtàisản,cùngvớicácdịchvụchiếnlượckháctrênquimôtoàncầu.
Chúngtôiluônnghĩrằnggiaodịchbấtđộngsảnlàcôngviệckinhdoanh.Chưacóailạibánnhàquamạng.Hãy“rađường”,vìởđóbạncóthểtraođổitrựctiếpvớingườimuốnbánhoặcmuốnmuangôinhà.Hãytạolậpmốiquanhệthânthiếtvớingườiđó.
Ngàynay,côngtyBinswangerđãtồntạiquabathếhệ.Cácdịchvụcủacôngtychúngtôiđãcómặtởkhắpmọinơitrênthếgiới.Chúngtôivôcùngtựhàovềcácđốitáclàmănvàkháchhàngcủamình.
TôixinnhắclạilờicủaRobertBrowning:“Conngườiphảivớixahơnchiềudàicánhtaymình,nếukhôngthiênđườngsẽtrởthànhvônghĩa.”Điềunàycónghĩalàchúngtakhôngthểbằnglòngvớinhữngđiềutầmthường.Hãylàmnhữnggìtốtnhấtmàbạncóthể!
9.Tậptrungvàokhuvựckinhdoanhvàtiếnhànhkinhdoanh
STEVEBOLLENBACHSteveBollenbachlàChủtịchvàCEOcủatậpđoànHilton
Bấtcứaiđãtừngcónhữnghoạtđộngliênquanđếnkinhdoanhbấtđộngsảnđềuhiểurằngvịtrícủangôinhàhaymảnhđấtlàmộtyếutốcựckỳquantrọng,đặcbiệtlàtrongkinhdoanhkháchsạn.Khinguồncungcủanhữngngôinhàchỉcóhạn,chúngtasẽkinhdoanhrấttốt.
DonaldTrumpcũngđãtiếnhànhkinhdoanhdựatheođặcđiểmđánglưuýnày.Vớichuyênmônvàdanhtiếngcủamình,ôngcóthểpháttriểnkinhdoanhởbấtkỳđâutrênthếgiới.Tuynhiên,ôngđãtậptrungkinhdoanhtạinướcMỹ,cụthểhơnlàởthànhphốNewYorkvàđặcbiệtlàkhuvựcNewYorkMidtown.ÔngđãthamgiavàonhữngvụkinhdoanhbấtđộngsảnlớnnhấttạiMidtownnhư:KháchsạnPlaza(PlazaHotel),ToànhàGeneralMotors(GeneralMotorsBuilding),cácvănphòngtạiĐạilộ5vàcáctàisảnkhácxungquanhCôngviênTrungtâm(CentralPark).Vớibấtkỳmộtnhàpháttriểnnào,kinhdoanhtheocáchmàTrumpđãlàmlàđúngđắnnhưngkhôngphảiaicũngthựchiệnđượcnhưvậy.ThànhcôngcủaTrumplàdotậptrungkinhdoanhởnhữngnơicóvịtríquantrọng,trungtâm.
10.Pháttriểnkinhdoanhtạinhữngnơicóxuhướngtăng
trưởngROBERTBOYKIN
RobertBoykinlàTổnggiámđốcđiềuhànhcủacôngtyBoykinLodging,mộtcôngtyđầutưtronglĩnhvựcbấtđộngsản,chuyênkinhdoanhkháchsạn
tạithànhphốNewYork.VớitrụsởđặttạiCleveland,Ohiotừnăm1959đếnnaycôngtyđãpháttriển,
quảnlývàsởhữunhiềukháchsạn.
Lờikhuyêncógiátrịnhấttrongkinhdoanhbấtđộngsảnmàtôitừngđượcnghelàlờikhuyêncủachatôi-WilliamJ.Boykin-ngườisánglậpracôngtyBoykinLodging.Ôngnói:“Phảimởrộngtriểnkinhdoanhởnhữngnơicóxuhướngtăngtrưởng.Nếuconlựachọnthờiđiểmhơisớmhoặcphạmmộtsailầmnàođó,sựtăngtrưởngsẽkhiếnconthấtbại.Nếuconlựachọnmộtnơiđãpháttriểnnhưngkhôngcókhảnăngtiếptụcpháttriểnthìkhiđó,conđãmắcsailầm,tứclàconsẽsailầmmãimãi.”Vàôngđãđúng.
11.Giữgìndanhtiếng,kiênnhẫn,chămchỉ,dựavàongườidânđịa
phươngDAVIDBRAUSE
DavidBrauselàChủtịchcủaTậpđoànBấtđộngsảnBrause(BrauseRealty,Inc)
Tôilàmộtthànhviêntrongcôngtycủagiađình.ÔngtôithànhlậpBrauseRealtyvàonăm1927.Hiệnnay,tuyđãởtuổi90nhưngngàynàobàtôicũngtớicôngty.Chatôithamgiavàotấtcảcácvụlàmănlớnvàquantrọngcủacôngty.Ngoàiracòncócácemcùngchakhácmẹ,cáccôvàcácanhemhọphụgiúptôiquảnlý,điềuhànhcôngty.Chúngtôinắmphầnlớncổphầncủacôngtytrongsuốt30,40vàthậmchí50năm.Phươngchâmkinhdoanhcủachúngtôilàkhôngmuacáctàisảncógiá,đượcđẩylêncaođểbán.
Mặcdùhầuhếtnhữngđiềutôibiếtđềulàdotôihọcđượctừgiađình,tôivẫnchorằng:bấtcứailàthànhviêncủamộtcôngtythuộcsởhữugiađình,trướctiên,nênlàmviệcởcáccôngtykhácđểtíchluỹkinhnghiệm.Chatôivẫnnhớnhữngngôinhàvànhữngngườithuênhàmàôngtừngkýhợpđồngkhiôngcònlàmởcôngtymôigiớitrướckhivềlàmviệcchocôngtycủagiađình.TôibắtđầulàmviệcchoGoldmanSachstừnăm1992vàsuốt2nămlàmviệcởđó,tôiđãlàmviệctrongmộtmôitrườngcạnhtranh.Tuynhiên,đólạilàcơhộilớnđểtôihọccáchkinhdoanhbấtđộngsản.Yếutố“khônkhéo”,từlâuđãđượccôngnhậnlàrấtcầnthiếttrongkinhdoanhbấtđộngsảnnhưngcũngcầnphảiđượckếthợphiểubiếtvềkinhdoanhvàsựhiểubiếtluậtpháp.
Có4nguyêntắcmàtôiđãhọcđượctừgiađình:
1.Tàisảnlớnnhấtcủacáccôngtyhaycánhânnàotronglĩnhvựckinhdoanhnàycóchínhlàdanhtiếng.Danhtiếnglàchìakhoáthànhcông.Khôngcòngìtồitệhơnlàtựbôinhọtêntuổicủamình.
TôitinrằngviệckinhdoanhcủaBrausepháttriểnlàvìchúngtôicómộtcáitênmàbảnthânnócómộtýnghĩanàođóvớikháchhàng.Khimộtngườimôigiớitìmđược3ngôinhàưngý,trongsốcóngôinhàcủachúngtôi,tôinghĩanhtasẽchọnBrausevìanhtabiếtchúngtôikinhdoanhnhưthếnào.Côngtycủachúngtôicóquimônhỏvàchúngtôicóthểđưaraquyếtđịnhrấtnhanhchóng.Chúngtôitrungthựcvàtrongcáchcưxửcủamình,chúngtôitôntrọngmọingười.
2.Bạnphảikiêntrì.Trongmộtvụlàmăn,bạnrấtdễđưaranhữngquyếtđịnhnóngvộivìbạnmuốnhoànthànhnómộtcáchnhanhgọn.Hãydànhnhiềuthờigianchonhữngquyếtđịnhlớn,quantrọng.Mộtcái“hítsâu”trướckhiquyếtđịnhmuahoặcbánmộttàisảngiátrịsẽtạonênsựkhácbiệt.
3.Khônggìcóthểthaythếđượclàmviệcchămchỉ.Chotớinay,chatôivẫnđọctấtcảcáchợpđồnglàmănmàchúngtôikýkết.Trướckhimuahoặcbánmộtngôinhà,từngbảnhợpđồngđềuđượcxemxétlại.Tấtnhiênlàtrongcácvụlàmăn,chúngtôiđềuthuêluậtsưvàxemxétlạihợpđồnglàcôngviệccủahọ.Nhưngôngvàtôiđềutinrằng:khônggìbằngtựmìnhnắmrõtấtcảcácsựkiệncóliênquanđếntàisảnmàmìnhđịnhmuahoặcbánkểcảcáchợpđồngsửachữanhà.
4.Khibạnkhôngkinhdoanhởđịaphươngcủamình,điềuquantrọnglàbạnphảithuêđượcnhữngngườidânbảnxứlàmluậtsư,kỹsư,nhânviênmôigiới…chomình.Mộtđiềuhiểnnhiênlà:trongkinhdoanhbấtđộngsản,địađiểmlàyếutốquyếtđịnh.Dovậycóthểnóirằngđâylàhoạtđộngkinhdoanhcótínhđịaphương.Đặcbiệt,nếubạnchuẩnbịchuyểntừmộtthịtrườnglớnnhưthànhphốNewYorktớimộtthịtrườngnhỏhơn,bạnkhôngnêntỏrakhônngoan,biếthếtmọithứ.Bạnhãylắngnghe,ýtôilàphảithựcsựlắngnghe.Điềuđótốthơnviệcxuấthiệnmộtcáchrầmrộvàtuyênbố:“Đâylàđiềuchúngtôisẽlàmđểđưatênđịaphươngcủacácbạnlênbảnđồ.”Hãylắngnghelãnhđạođịaphươngvàthậmchílànhữngngườidânđịaphươngnóivềnguyệnvọnglớnnhấtcủahọ.
CôngtycủachúngtôiđãthamgiavàomộtdựánpháttriểnởSaratogaSprings,NewYork.Đâylàmộtminhchứngtuyệtvờichonhữnggìtôivừanói.Dựáncủachúngtôiđãmanglạinhiềulợiíchchongườidânđịaphươngchứkhôngchỉđápứngnhữngthiếuthốncủahọ.Kếtquảlà,dựánđóđãđượcCơQuanBảoTồnGiáTrịLịch
Sửcủađịaphươngtraotặngmộtgiảithưởngdanhgiá.Chúngtôiđãdànhđượcniềmtinvàsựhợptáccủangườidân.
Sẽxuấthiệnnhiềutrởngạikhibạnthamgiavàolĩnhvựckinhdoanhbấtđộngsản;vàđểđứngvững,bạnphảilàmviệcthựcsựchămchỉ.Xéttrênnhiềuphươngdiện,điềunàycũnggiốngnhưviệclậpgiađình.Khimốiquanhệđủchínđểtiếntớimộtbảnhợpđồngđượcphápluậtcôngnhận,sựthànhcônglâudàikhôngchỉphụthuộcvàoviệcbạncólưuýthườngxuyêntớicácđiềukhoảncủahợpđồnghaykhôngmàcònphụthuộcvàoviệcbạncólưuýtớinhucầucủacácbênliênquanhaykhông.Đểchiếnthắng,bạncầnlaođộng,vàbạnsẽcóđượcphầnthưởngxứngđángvớinhữngnỗlựcmàmìnhbỏra.
12.Đấugiábấtđộngsảnmanglạilợiíchchocácnhàđầutưdùhọ
đangmuahayđangbánJOHNBROWN
JohnBrownlàngườiphụtráchhoạtđộngđấugiácủaExpressAuction,mộttrongnhữngcôngtytổchứcđấugiábấtđộngsảnhàngđầucủaMỹ.
Lờikhuyêntốtnhấttôitừngnhậnđượclà:coiđấugiálàmộtcáchđểmuavàbán,cũngnhưđầutưbấtđộngsản.
Từlâu,đấugiáđãgắnliềnvớiviệcbáncáctàisảnbịtịchbiên,tịchthuvàđồcổ.Điềunàylàhoàntoànđúng.Tuynhiên,đấugiácũnglàmộtphươngpháphiệuquảvàcựckỳphổbiếntrongviệcmua,báncáctàisảncógiátrịlớn.Hiệphộinhữngnhàđấugiáquốcgiachobiết:Trongnăm2005,sốlượngcáccuộcđấugiátrựctiếptrongkinhdoanhbấtđộngsảntăng4,9%saukhiđãđạtmứctăngkỷlục11,1%vàonăm2004.Rấtlặnglẽ,hàngnăm,hoạtđộngđấugiábấtđộngsảnđónggóp6,5tỷđôlavàotổngdoanhthucủathịtrườngnày.MộtnghiêncứucủaHiệphộinhữngngườikinhdoanhbấtđộngsảnquốcgiadựđoánđếnnăm2010,cứbatàisảnthìsẽcómộtcáiđượcbánbằngphươngphápđấugiá.Gầnđây,cáctoàchungcư,cácngôinhà,nhàmáycôngnghiệp,cácđiểmpháttriển,khunghỉmát,khuvănphòng,cáctrungtâmbánlẻ,kháchsạn,nhàhàngvàcáccâulạcbộđêmđãđượcraobánthôngquađấugiá.
Đấugiátạokhôngkhígấpgáp,khẩntrương
Khimộtngườiquyếtđịnhbántàisảncủamìnhbằnghìnhthứcđấugiá,ngườiđósẽcùngvớicôngtyđấugiáquyếtđịnhngàyđấugiá
tàisản.Sauđó,côngtytổchứcđấugiásẽquảngcáotàisảnvớinhằmthuhútsựquantâmcủacáckháchhàngtiềmnăng.Đấugiásẽtạorakhôngkhígấpgáp,khẩntrươngđốivớingườimua,nhữngngườihiểurằngtàisảnchỉđượcbánvàomộtngàynhấtđịnh.Điềunàygópphầnthuhútnhữngngườithựcsựmuốnmua.Họnhậnthứcđượcrằng,ngườichủsởhữucólýdovànghiêmtúctrongviệcnhượnglạitàisản.Nhữngngườimuahiểuđượcđiềulệcủaphiênđấugiá.Họbiếtgiátốithiểuvàcócơhộixemxétkỹtàisản,đồngthờithểhiệnsựkiêntrìcủamình.Saucùng,đấugiáđemlạicơhộichiếnthắngchocảngườimuavàngườibán.Ngườibánmuốnlàmtănggấpđôigiátrịcủatàisảntrênthịtrườngnhưngngườimuachỉmuốntrảmộtkhoảnbằngmộtphầnmườigiátrịcủanó.Màtạisaochúngtalạikhôngthểlàmđượcđiềuđó!Sựthậtlàđấugiáchothấygiátrịhiệnthờicủatàisảntrênthịtrườngvàkhiếnngườimuamongmuốnđượcmuatàisảnđó.Hơnnữa,quátrìnhnàychỉdiễnratrongvòng60ngàychứkhôngphảilà6thánghay2năm.
Cáccôngtyđấugiálàcácchuyêngiabấtđộngsản
Docáccuộcđấugiábấtđộngsảnđãtrởnênphổbiến,cáccôngtytổchứcđấugiácóthểcungcấphàngloạtdịchvụ,cạnhtranhvớidịchvụcủacáccôngtymôigiớibấtđộngsảntruyềnthống.Đâylàcácchuyêngiabấtđộngsảnđượccấpphéphoạtđộng,cókhảnăngtổchứcđượcnhiềuhơncáchoạtđộngđấugiáđơnthuần.
Khicôngtyđấugiánhậnđượcdanhsáchtàisản,phòngđấugiásẽthựchiệntoànbộviệcchuyểngiao,từbướckhảosáttớibướcchốthợpđồng.Trongsuốtquátrìnhđó,cáccôngtythươngmạiđấugiábấtđộngsảnlàmviệcvớichủsởhữuđểđịnhgiátàisản,xâydựnghìnhthứcvàcácđiềulệcủabuổiđấugiá,giảiquyếtcácvấnđềluậtpháp,kỹthuật,cũngnhưchuẩnbịkếhoạchmarketing,phôtôquảngcáo,cácquyểncungcấpthôngtin,baogồm:thôngtinsosánh,thôngtinnhânkhẩuhọcvàcácthôngtinkinhtếkhuvực.Côngtyđấugiácónhiệmvụthuhútsựchúýcủangườimua.Trongngàyđấugiá,côngtynàytổchứcđấugiávàđảmbảoquátrìnhkếtthúctốtđẹp.Saukhimộtgiánàođóđượcchấpnhậnvàhợpđồngđượckýkết,côngtyđấugiánhưExpressAuctioncótráchnhiệmhướngdẫnhaibênmua-
bánhoàntấtnhữngthủtụccầnthiết.
Cácnhàmôigiớitruyềnthốnghợptácvớicáccôngtyđấugiábấtđộngsản
Dođấugiádầntrởthànhyếutốchínhtrongnềncôngnghiệpthươngmạibấtđộngsản,nhiềucôngtymôigiớibấtđộngsảntruyềnthốnghợptácvớicáccôngtyđấugiábấtđộngsản.Ngàynay,cáccôngtymôigiớibấtđộngsảncóthểcungcấpcácdịchvụđấugiánhưlàphươngphápkhácnhằmbántàisảnchongườimuốnbán.
Đấugiácótácdụngcảtrongthịtrườngpháttriểnvàthịtrườngkhôngpháttriển
Nhữngnhàđầutưbấtđộngsảnthườngphânvânkhôngbiếthìnhthứcđấugiácóhiệuquảtrongthịtrườngpháttriểnhaythịtrườngkhôngpháttriển?Đấugiácólợichongườimuahayngườibán.Khithịtrườngnóng-thịtrườngcủangườibán-ngườibáncóchiếcđònbẩyđểnânggiátàisản,chodùsửdụnghìnhthứcnàođichăngnữa.Điềungượclạihoàntoànđúngtrongthịtrườngcủangườimua.
Mặcdùvậy,trongtừngloạithịtrường,đấugiáđềumanglạinhiềulợiích.
Khithịtrườngcủangườibánpháttriểnmạnh,đấugiálàmtăngtốiđagiátrịtàisảnvàđảmbảongườibánsẽthuđượcnhiềutiềnnhấtvìtoànbộ“khángiả”muađềubiếttớicơhộimuatàisảnthôngquachiếndịchmarketingrầmrộ.Ngaycảkhithịtrườngchữnglại,ngườibánvẫncólợitừtốcđộcủaviệcbánhàngtheophươngthứcđấugiá.Mộtcáilợinữalàhọcótiềnđểsớmtáiđầutư,loạibỏnguycơthườngxuyênphảicầmcố,nộpthuếvàcáckhoảnchitrảchosửachữa,bảodưỡngngôinhà.
Trongthịtrườngcủangườimua,khicóquánhiềutàisảnđượcraobán,cáccuộcbánđấugiádườngnhưlàmđóngbăngthịtrườngvànóthuhúthầuhếtsựchúýcủangườimuavàotàisảnđượcđấu
giá.Nhữngngườimuathườngnói:“Này,tôisẽchờcuộcđấugiákếtthúcrồimớixemxétcáctàisảntươngtựtrongvùng,vìcólẽtàisảnđượcđấugiálàtàisảntốtnhất.”
Nhưvậy,chodùđólànềnkinhtếhaythịtrườngnào,đấugiácũngmanglạinhiềulợiíchchocảngườimuavàngườibán:
Tốcđộmuabán.Đấugiágiúpđưatàisảnrakhỏidanhsáchcáctàisảnđượcraobánvàbánchongườicầnmuatrongkhoảngthờigianchưatới90ngày.Điềunàylàmgiảmchiphícơhộicủatàisảntrongquátrìnhchuyểnsởhữuvàtrongthịtrườngsuygiảm,chophépngườibánbánđượctàisảntrướckhinóbịgiảmgiátrị.
Ngườibánlàngườiđặtracácđiềulệ.Vớiviệcđặtracácđiềulệnhư:khôngcótrườnghợpngẫunhiên,bántheohiệntrạng,khôngbảođảm,tiềnđặtcọclớn,thờihạnchốthợpđồng30ngày,điềuduynhấtnhữngngườithamgiađấugiácóthểlựachọnlàđưaragiácủamình.
Giátrị.Cácnghiêncứumangtínhhọcthuậtvàkinhnghiệmcủachúngtôiđềuchothấy:Tạicáccuộcđấugiá,tàisảnbánđượcgiáhơnsovớikiểubánthươnglượng.Điềunàymộtphầnlàdosựkếthợpgiữaphảnứngcủathịtrườngcưỡngbứcvàngàybánđượcquyếtđịnhtừtrước.
Sựminhbạch.Cảngườimuavàngườibánđềubiếtrõtoànbộquátrìnhmuabán.Thờigiancủacuộcđấugiáđượcđảmbảo,cácđiềulệlàcốđịnhvàgiáđấuthầuđượctuyênbốcôngkhai.
Nhiềungườimuahơn.Phươngphápquảngcáovàmarketingđộcquyềncủamộtnhàđấugiáchophépngườibántiếpcậnvớirấtnhiềungườimuavàvìvậy,nógiúpbộclộgiátrịthựcsựcủatàisảntrênthịtrường.
Chiếnthắngdànhchocảngườimuavàngườibán.Trongmộtcuộcđấugiá,ngườimuacũnglàngườichiếnthắngvìanhtacóthểtránhđượccáccuộcđàmphán,thươnglượngkéodài,cóthểchấpnhậnđượcmứcđộkhócủasânchơivàcóđượcsựtựtindobiếtrằng:cáigiámàmìnhđãtrảlàmứccầnthiếttốithiểuđểmuađượctàisản.
13.Đầutưvàonhàchohộgiađìnhthuê
ROBERTJ.BRUSSTronghơn20nămqua,RobertJ.BrussđãviếtbàichochuyênmụcHỏi-đápBấtđộngsảncủatuầnbáoRealEstateMailbag.Ônglàtácgiảcuốn"Lờichỉdẫnvềkinhdoanhbấtđộngsảncủamộtnhàđầutưbấtđộngsảnkhônngoan"vàlàđồngtácgiảcủagiáotrình
"LuậtbấtđộngsảnCalifornia"cùngvớiTiếnsĩWilliamPivar
Lờikhuyêncógiátrịnhấtvềkinhdoanhbấtđộngsảnmàtôibiếtđãđếnvớitôitừhainguồn.Thứnhấtlàcuốn“Làmthếnàođểtôibiến1.000đôlathành1triệuđôlabằngcáchkinhdoanhbấtđộngsảntrongthờigianrảnhrỗi”củaWilliamNickerson.TôiđãmuacuốnsáchđótrongcửahànglưuniệmcủakháchsạntạiSydney,Australianămnăm1963.
Cuốnsáchđãđóchiếmlĩnhtoànbộthờigiancònlạitrongkỳnghỉcủatôi.Tôikhôngthểnàorờimắtkhỏinó,ngaycảkhitôitớithămquầnđảoxinhđẹpFiji,TahitivàHawaiitronghànhtrìnhquaytrởvềcủamình.Đólàcuốnsáchthúvịnhấtmàtôitừngđượcđọcvàsauđóthìnótrởthànhcuốnsáchbánchạynhất.Nólàmthayđổicuộcsốngcủahàngnghìn,ngườitrongđócótôi,vìnócungcấpmộtkếhoạchchitiếtđểđầutưkinhdoanhbấtđộngsản.
BillNickersonđãtiếtlộchitiếtlàmcáchnàomàôngcùngvợmình-Lucille-bắtđầuđầutưvàomộtcănnhànhỏchothuê,vàsaukhinộpthuếtàisảncủaôngđãtănglênhàngtriệuđôla.Ngàynay,chỉcònmộtsốthưviệnlớncócuốnsáchtuyệtvờinày.Cácbảncopycủanócũngcógiákhoảng100đôlamộtbản.
Cuốnsáchnàyđãgiúptôitìmraphươnghướngđểđầutưbấtđộngsảnhiệuquả.Tôibắtđầuvớiviệcmuamộtcănhộ3phòngphùhợpchomộtgiađìnhsinhsống.Tôivaybốmẹ5.000đôlatiềnmặt(tấtnhiênlàtôiđãtrảlại)vàđầutưvàocáccănhộ.
Trongmấynămđầu,tôiđichệchhướng.Khiđó,tôichỉlàmộtnhàmôigiớibấtđộngsảntạiSanFrancisco.Tôiđãbáncáctàisảnđầutưcủamình.Nhưngtôinhanhchóngpháthiệnrarằng,nếunhưbánbấtđộngsảnmanglạichotanhữngkhoảnthutứcthờithìđầutưvàobấtđộngsảnsẽmanglạimộtsựđảmbảolâudài.
Nguồnthứhaimanglạichotôilờikhuyêntốtnhấttrongkinhdoanhbấtđộngsảnđãđếnvớitôimộtcáchbấtngờ.Năm1972,khitôiđangngồiđọcbáobấtđộngsảntrongquáncàphêcủakháchsạnSheratonPrincesKaiulanitạiHonoluluthìmộtphicôngtênlàPanAmngồicạnhtôinói:“Tôithấyanhrấtquantâmtớibấtđộngsản.Tôicũngvậy.”
Chúngtôibắtđầunóichuyệnvớinhaunhưvậyvàtiếptụcnóivềđềtàiđầutưvàoloạibấtđộngsảnnàolàcólợinhất.Anhtathíchđầutưvàocácngôinhàchohộgiađìnhđơnlẻthuêvàkểchotôinghevềmộthộithảobấtđộngsảnmàanhtamớithamdự.
Tôikhôngthểkhôngnhấnmạnhtầmquantrọngcủaviệcthamgiavàocáckhoáhọcvềbấtđộngsản,càngnhiềucàngtốt,đặcbiệtlàkhimớibắtđầuđầutưvàobấtđộngsản.HầunhưtôiđãthamgiatấtcảcáckhoáhọcvềbấtđộngsảndotrườngđạihọcCộngđồngCaliforniatổchức.Saunày,tôicũngthamgiagiảngdạychonhiềukhoáhọcnhưvậy.TôiđãcùngvớigiáosưWilliamPivarviếtcuốngiáotrình“LuậtbấtđộngsảnCalifornia”vàhiệnnay(năm2006),cuốnsáchđãđượctáibản6lần.Chodùbạnthamgiamộtlớphọcthêm,mộthộithảocuốituầnhaymộtkhoáhọccủamộttrườngđạihọcthìđiềuquantrọngnhấtvẫnlà:hãynhanhchónghọchỏikinhnghiệmtừnhữngngườihướngdẫnvàtránhvấpphảinhữnglỗikhiếnbạnphảitrảgiáđắttrongđầutưbấtđộngsản.
KhoảngmộtthángsaukhitôigặpngườiphicôngPanAmnày,tôiđãthamdựhộithảomàanhtagiớithiệu.Đólàhộithảo“Pháttriểnmạnhtừnhữngvụlàmănnhỏ”vớisựthamgiacủaJohnSchaubvàJackMiller,tạiReno,Nevada.Tôixinđượctríchrađâycâunóiđùacủanhữngngườihướngdẫnnày:“Bấtđộngsảnchẳngcógìlàmạohiểmnếubạnbiếtmìnhđanglàmgì.”Sauđó,họgiảithíchtạisaođầutưvàocácngôinhàchohộgiađìnhđơnlẻthuêlạilàcáchđầutưtốtnhấtvềlâudàichonhữngnhàđầutưbấtđộngsảntầmtrung,khôngcónhiềuvốnnhưtôivàanhchàngphicôngPanAm.
Tạithờiđiểmđó,tôisởhữumộttoànhànhỏcónhiềucănhộtạiSanFrancisco.Tôiđãtrangtríchotoànhàđó(tôitựsơntấtcảmọicănhộtrongthờigianrảnhrỗi,vìkhôngcóđủtiềnđểthuêthợsơnchuyênnghiệp)vàtoànhàđãsẵnsàngđembánhoặcđổilấynhữngtàisảncógiátrịhơnthôngquaHệthốngtraođổi1031.MặcdùhộithảocủaSchaub-Millerđãgiúptôihiểuđượclợiíchcủaviệcchuyểntừchiếnlược“muanhàlớnhơn”thôngquahệthốngtraođổimiễnthuế1031sangchiếnlược“muavàquảnlýcácngôinhàchothuê”nhưngtôivẫnchưabịthuyếtphụchoàntoàn.
Tuynhiên,vàomộtbuổitối,ngaysaubữaăn,điệnthoạinhàtôiliêntụcreo.Đólàđiệnthoạitừnhữnggiađìnhthuêcáccănhộcủatôi.Họgiậndữphànnànvàthôngbáovớitôirằnghệthốngsưởiấmtrongnhàcủahọhiệnkhônghoạtđộng.Ngườiquảnlýnhàcủatôiđãđichơitốivànhữngngườithuênhàlạikhôngđượccungcấpsốđiệnthoạinhàriêngcủatôi(thậtlàmộtsailầmnghiêmtrọng!).ỞSanFrancisco,khôngcóhệthốngsưởi,thậmchílàvàothángTư-khingườidânởnhữngvùngkháctrênđấtnướcđangphảichịucảnhnóngbứcthìquảlàmộtvấnđềnghiêmtrọng.ĐúngnhưMarkTwainđãtừngnói:“MùađônglạnhnhấtmàtôitừngtrảiquachínhlàmùahèởSanFrancisco.”
Ngàyhômsau,tôithuêthợtớisửanồihơicủahệthốngsưởivànhữngngườithuênhàlạicảmthấyhàilòngnhưtrước.Nhưngsựkiệnnàyđãkhiếntôinhậnrarằng,tôikhôngthểbỏtấtcảnhữngquảtrứngmàtôicóvàotrongmộtchiếcgiỏ(cáccănhộchothuê),chodùtôichămsócchiếcgiỏđórấtchuđáo.Vìvậy,tôiquyếtđịnhlàmtheophươngphápcủaSchaub-Miller:bántoànhàcócáccănhộchothuêđivàmuacácngôinhàchocácgiađìnhđơnlẻthuê.Kếhoạchnàygiúptôilêntớiđỉnhcaocủathànhcông!
NhưSchaubvàMillerđãhướngdẫntôitrongbuổihộithảo,mua,quảnlýtàichính,quảnlývàbánlạicácngôinhàchohộgiađìnhđơnlẻthuêdễdànghơnrấtnhiềusovớibấtcứloạibấtđộngsảnnàokhác.
Saukhichuyểnsangđầutưvàocácngôinhàchohộgiađìnhđơnlẻthuê,tôiđãcóthểquảnlýđượcnhiềuviệctrongcùngmộtlúc.Thayvìthuênhiềunhâncông,tôithuênhữngngườikýhợpđồngđộclậpchỉlàmviệcchomìnhnhữngkhicầnthiết,vídụnhư:ngườilàmcôngviệcvặt,thợsửađườngống,thợsửamáinhàvànhiềungười
kháclàmviệcchomìnhnhữngkhicầnthiết.Nếumộtngườinàođólàmtôikhônghàilòng,tôisẽkhôngthuêanhtanữa.Tôikhôngbaogiờphảiđuổiviệcnhânviên,vìtôichẳngcónhânviênnàocả.
Mộtđiềucũngquantrọngkhôngkémlàkhimộtngôinhàxảyrasựcốthìnóchỉảnhhưởngtớihộgiađìnhởđómàthôi.Quảlà,tôiđãgặpcácvấnđềvídụnhưtắcđườngốngnướcthải,nhưngsựcốđóchỉảnhhưởngtớimộthộgiađìnhchứkhôngảnhhưởngtớitoànbộcáchộgiađìnhtrongmộttoànhànhưtrườnghợphệthốngsưởikhônghoạtđộngmàtôiđãkểởtrên.
Trongnhữngnămqua,tôiđãmuavàbánnhiềungôinhàvớimứclợinhuậnkhakhá.Tôimuađượcnhữngngôinhàcầmcốvàsauđó,kháchhàngcủatôilạimangthunhậptớichotôimàkhôngphảilàmgì,trừviệctrảhoáđơncủacáctàisảnbịcầmcốđó.Tôithườngchothuêcácngôinhà.Kháchhàngcủatôicũngcórấtnhiềulợiíchdohọcóthểnợmộtphầntiềnthuênhàmàhọmàphảitrảchotôi.Trongtươnglai,lợinhuậncủahoạtđộngnàysẽlớnhơnlợinhuậnthuđượctừkiểubánvàchothuêthôngthường,đồngthờicũnglớnhơnlãisuấtcóđượctừviệccầmcốtàisản.
TôiluônbiếtơnWilliamNickersonvìlờikhuyêntuyệtvờicủaôngtrongcuốn“Làmthếnàođểtôibiến1.000đôlathành1triệuđôlabằngcáchkinhdoanhbấtđộngsảntrongthờigianrảnhrỗi”(McGraw-Hill,2004).TôicũngkhôngbaogiờquênJackMiller,ngườiđãdạytôi:đầutưvàonhữngngôinhàchohộgiađìnhđơnlẻthuêlàgiảipháptốtnhấtdànhchonhữngnhàđầutưtầmtrungtrongviệcmua,quảnlýtàichính,quảnlývàbáncácngôinhàđóthậtdễdàng.
14.Phươngpháptiếpcậnchungvớicáctàisảnthếchấpđangchờ
thanhlýM.ANTHONYCARR
M.AnthonyCarrtừnglàngườiđầutư,nhânviênbấtđộngsản,ngườiđàotạobấtđộngsản,ngườiphụtráchchuyêntrangvàtácgiảchuyênviếtvềbấtđộngsảntừnăm1989đếnnay.Ônglàcựu
TổngbiêntậpchoThờibáoWashingtonvàlàtácgiảcủacuốn"Đầutưbấtđộngsảndễdànghơn:phươngpháptiếpcậnchungvới
BuildingWealth"
Lờikhuyêncógiátrịnhấtmàtôitừngđượcnghelà:khibạnmuốnmuatàisảnbịthếchấpđangchờthanhlýcủamộtngườiđangtrongcảnhtúngquẫn,cáchlàmkhônngoannhấtlàthiếtlậpmốiquanhệkinhdoanhvớingườiđócàngsớmcàngtốt.Hãychoanhtabiếtrằngbạnlàmộtnhàđầutư,bạncóthểgiúpanhtatránhkhỏicảnhbịcầmcốtàisảnvàmangtiềnmặtđếnchoanhta.
Rấtnhiềunhàđầutưtheocơhộimuốnkiếmlợinhuậnbằngcáchmuacáctàisảnbịcầmcố.Họthườngnảysinhýtưởngnàytừnhữngbảntincuốingàycủativi,vàcácýtưởngđóbiếnthànhnhữnge-mailgửichotôiđểhỏicáchbắtđầunhưthếnào.Thựcramuabáncáctàisảnthếchấpđangchờthanhlýlàconđườngkiếmtiềnrấtnhanhkhingườiđómuađượctàisảnvớigiáhợplývàđiềukiệntàisảncòntốt;sauđóquayvòng,bánnóđểkiếmmộtkhoảnlờilớn.Tháchthứcduynhấtlàđôikhibạnphảiđốimặtvớimộtvàinhàđầutư-nhữngngườimuốnlàmnhữngviệcbạnđanglàm-tạitoàán.
Làmđiềumàngườikháckhônglàm,bạnsẽtănglợinhuậncủamìnhtớimứckhổnglồ.Hãytìmkiếmcáctàisảncónguycơbịcầmcố.Đólànhữngviênkimcươngthậtsựtronglớpbọcsầnsùi,khôcứngcủađầutưbấtđộngsản.Bạncónhiềulợithếhơnvìbạnđanggiảiquyếtcôngviệcvớinhữngngườichủtúngquẫn-ngườisẵnsàngbántàisảnvớimứchạgiálớnnhấtđểcứuhọthoátkhỏicảnhmấttín
dụng,sựxấuhổvànhữngáplựctàichính.Trongthếgiớicầmcố,bạnkhôngphảilàmviệcvớicácluậtsưbấtđộngsảnvàcầmcố,nhữngngườikhôngcóchúttìnhcảmnàotrongviệcchuyểngiaobấtcứcáigì.Họchỉquantâmđếnmộtđiềuduynhất,đólàkiếmđượccàngnhiềutiềncàngtốt.Tráchnhiệmcủahọlàtrảtiềnlãisuấtcầmcốvàchuyểnquyềnsởhữutàisảnđóchongườichủmới.
Bướcđầutiênlàtìmkiếmcácthôngbáonợ-NODtạitoàáncủahạt.Thôngbáonàysẽđượcchuyểnchochủsởhữucủacáctàisảnthếchấpđangchờthanhlý.Lúcnày,ngườichủsởhữuchỉcònmộtvàituầnđểlấylạitàisảnhoặcsẽmấtquyềnsởhữutàisảnđó.Quaviệcđiềutracácbảnthôngbáonợ,bạnsẽtìmđượcnhữngngườichủsởhữusẵnlòngđàmphántrướckhinhữngkẻcạnhtranhvớibạnvàocuộctạiphiêntoà.Bạnkhôngthểchờđợilâuvìthờigiantừngàyrathôngbáonợtớihạncuốicùnglàrấtngắn.
Bướcthứhailànhanhchóngsắpxếpmộtcuộchẹnvớingườichủsởhữu.Bạncầnbiếtliệuanhtacósẵnsàngđàmphánđểchuyểngiaoquyềnsởhữuvàtránhđượccảnhbịtịchbiêntàisản,bảovệđượctàikhoảnởngânhàngvàcótiềnbỏtúihaykhông.
Tuynhiên,bạncũngphảiđốidiệnvớirấtnhiềuvấnđềmangtínhtâmlýcủangườichủsởhữu.Anhtacóthểphủnhậnrằngmìnhđanggặprắcrối;tứcgiậnvìcholàbạnđangcốgắngkiếmlờitừnhữngkhókhăntàichínhcủaanhta;hyvọnghãohuyềnrằngbạnsẽchoanhtavaytiềnđểthuêhaymualạingôinhà.Hãynhanhchónghọccáchgiảiquyếtnhữngvấnđềđó-làmviệcchỉmangtínhchuyênmônthuầntuý,luôncótháiđộnhãnhặnkhiđưaralờiđềnghịgiúpđỡngườichủsởhữuthoátkhỏitìnhcảnhkhókhăn.
Mụcđíchcủabạnlàchuyểntêncủaanhtathànhtênbạntrêngiấytờsởhữu,ngănchặnviệctịchbiêntàisản.Bạnhãymangthôngbáonợmớinhấttớicôngtycầmcốtàisảnvàtrảcáckhoảnlãicũngnhưthanhtoáncáckhoảnthuếcóliênquantớitàisản.
Bướcthứbalàchuẩnbịthậtkỹtrướckhitiếpcậnvớingườichủsởhữucủatàisảnthếchấpđangchờthanhlýbằngcáchthựchiệncácviệcsau:
Thuthậptiền(tiềnmặthoặcvăntựcầmcố)
Xemxétlạikhoảntiềnđó
Tìmkiếmmộtngườikhảosátnhàđấtđángtincậyđểtínhtoánkhoảntiềnbạnphảichitrảchoviệcsửasangngôinhà
Tìmkiếmnhữngnhàthầukhoánsẵnsàngvàcóthểmualạingôinhàđótrongvòngvàingày
Tìmkiếmmộtngườiđượcuỷquyềnđểthaybạnhoànthànhcácthủtụcpháplývàkýkếthợpđồngmuabán
Bạnmuốnkiếmtiềnnhờnhữngngườibánđangtrongcảnhtúngquẫnnhưngtínhtoánđượcsốlượngthíchhợpquảlàmộtthửthách.Trướctiên,bạnphảitínhđượcgiátrịkhoảnnợtheogiáhiệnthờilàbaonhiêu.Khitínhtoánvềkhảnăngthànhcôngcủavụlàmăn,bạncầnxácđịnhđượcgiátrịcủangôinhàđótrongthịtrườngcânbằng(saukhinóđãđượcsửasang),chiphíđểmuangôinhà(chiphíkýkếthợpđồng,chiphíchocáccuộchẹn,vv…),chiphísửachữa,chiphíquảngcáovàsaucùnglàlợinhuậnbạnthuđược.
Mụctiêucủabạnlàthuđượclợinhuậntươngđươngvới15%đến25%giábáncủangôinhà,nếukhôngthìvụlàmăncủabạnchẳngcógiátrịgìcả.Làmộtngườichuyênđầutưvàocáctàisảnthếchấpchờthanhlý,bạnmuốncóđườngbiênlợinhuậnlớn,saochosaukhibạnmuangôinhà,mộtkhiếmkhuyếtnàođócủangôinhàmàbạnchưapháthiệnrakhôngngốnmấtsốlợinhuậnmàbạncóthểthuđược.
15.Hãysángsuốtchọnlựamộtnhânviênbấtđộngsản
RICHCASTORichCastolàngườisánglậpCôngtybấtđộngsảnRealEstate
CoachesvàlàngườiphụtráchchuyêntrangcủathờibáoBấtđộngsản,tạpchíBrokerAgent,tờFrogPondvàtờTintứcBrokerAgent.
Lờikhuyênxácđángnhấtvềbấtđộngsảnmàtôitừngđượcnghelàhãysángsuốtlựachọnchomìnhmộtnhânviênbấtđộngsảntàinăng.Nênnhớ,chỉlàmmarketingvàquảngcáothôithìchưađủkhảnănggiúpbạnbánnhà.
Khibạnnhậnthấyđãđếnthờiđiểmthíchhợpđểraobánngôinhàcủamìnhtrênthịtrường,dùđộngcơcủabạncólàgìđinữathìyếutốtiênquyếtvẫnlà:Bạnphảitìmđượcmộtnhânviênbấtđộngsảncótài.Vậybạnlấytiêuchígìđểđánhgiá?Vớinhữngnhânviênđòitừ7%tiềnhoahồngtrởlênthìviệclựachọnnàysẽlàmộtquyếtđịnhquantrọng.Bạnmuốnmộtnhânviêncóthểgiúpbánngôinhàcủabạnvớimứcgiácaonhấtvàtrongthờigianngắnnhấtmàbạnkhôngphảilolắnggìnhiều.
Dướiđâylànhữngtiêuchíđểđánhgiámộtnhânviênbấtđộngsản:
1.Kiếnthứcvềthịtrường.Nhânviênbấtđộngsảnnàysẽcùngbạnbảovệtàisảnlớnnhất,đólàngôinhàcủabạn.Vậyanhtaamhiểuvềthịtrườngđếnđâu?Hãythửhỏianhtaxemtỷlệlãisuấtsẽthayđổinhưthếnàotrongvòng6đến12thángtới?Dạonàycungcủathịtrườngnhàđấtrasaovàsắptớicóthểcónhữngthayđổigì?Mộtnhânviênbấtđộngsảnhiểubiếtsẽkhônggặpkhókhăngìtrongviệctrìnhbàynhữngquanđiểmcủaanhtavềvấnđềnàycũngnhưđưaranhữngdựđoánvềthịtrườngbấtđộngsảntrongthờigiantới.
2.Kỹnăngthươnglượng.Phầnlớncácnhânviênđềuthiếukỹnăngnày.Hãyyêucầunhữngnhânviêncótriểnvọngtrìnhbàythật
chitiếtchiếnlượcanhtasẽdùngđểđảmbảothươnglượngthànhcôngvàbánđượcnhàvớigiácaonhấtcóthể:từbướcchàogiá,đốitáctrảgiáđếnbướcthươngthuyết,rồiđiđếnchấpthuận,chốthợpđồng.Hãychuẩnbịtinhthầnnếubạnphảigặpnhữngcáinhìntrừngtrừngvôcảmcủahọ.Cóthểhọchưađượchuấnluyệnkỹlắm.Nhânviênbấtđộngsảncủabạncầnphảiýthứcđượctầmquantrọngcủaviệcđàmphánvớiđạidiệncủabênmua,bởivìkháchhànglàthượngđế.Thươngthuyếtkhôngphảichỉlàmchocómànhằmgiúpđôibêncùngcólợi.Nhữngnhàthươnglượngcókinhnghiệmphảicungcấpchobênmuacácbằngchứngchothấymứcgiámàhọmuahiệnnaylàmứcgiáhời.Tìmđượcmộtnhânviênbấtđộngsảnbiếtlậpkếhoạchthươnglượnghẳnlàrấtkhósongchắcchắnsẽbõcôngmàbạnbỏra.
3.Chiếnlượcđặtgiá.Cóhàngtácácnhânviênkhôngbiếtđịnhramộtmứcgiáphùhợp.Vấnđềkhôngphảilàngôinhàđượcbánchoai,màlàgiábáncủanósovớicácngôinhàkhácnhưthếnào.Hãynhớrằng,thờiđiểmbạnmuangôinhàhiệntạicủamình,bạnkhôngsosánhnóvớicácngôinhàđãđượcbántrướcvànhữngngôinhàkhôngđượcraobántrênthịtrườnglúcđó.Thayvàođó,bạnxemxéttấtcảcácngôinhàđangđượcraobán,cómứcgiáphùhợpvớitúitiềncủabạnvàđưaraquyếtđịnh.Vìvậy,trongchiếnlượcđặtgiácủanhânviênphảitínhđếnviệcngườimuasẽsosánhngôinhàcủabạnvớicácngôinhàkhác;tấtnhiêncũngphảidựavàocảđộmớicủangôinhànữa,vìđólàmộtyếutốhấpdẫnkháchhàng.Nhânviênnàokhônglưuýđếnyếutốnàykhiphântíchthịtrườngnhấtđịnhsẽbỏsótmộttrongnhữngyếutốcạnhtranhquantrọngnhất.
4.Nângcấpnhà.Nhânviênbấtđộngsảnphảicókhảnăngsắpxếp,bốtrílạingôinhàcủabạnsaochonóthậtsựhoànhảovềmọimặtmàbạnkhôngphảichithêmmộtkhoảntiềnnào.Nếukhônglàmđượcnhưvậythìítnhất,anhtacũngnêncótậphồsơ“PropertyStager”đểchobạnxemnhữngbứcảnhchụpngôinhà“trước”và“sau”khisắpxếp,thayđổinộithất.Trongcuộcthươngthuyết,khingườimuacũngđangcốgắngthuyếtphụcbạnmứcgiámàhọcholàphùhợpnhấtthìcóthể,“conbài”nângcấpsửasangnhàcửasẽlàmộtyếutốquantrọngkhiếnngườimuaphảisuynghĩlại.
Hìnhthứccungcấpmộtloạtdữliệusẽgiúpíchnhiềuchoviệcmarketing.Bạncònnhớkhibạnmuanhàkhông?Bạnxemxéthầunhưtấtcảnhữngngôinhàtrongtầmtiềncủabạnvàlựachọncáicógiátrịnhất.Khinàothìquảngcáotàisảntrởnêncóích?Nhữngnhân
viêncốgắnggiànhđượcsựưuáicủabạnvới“kếhoạchmarketing”củahọthựcrakhônghiểuđâulàyếutốquantrọngnhấtgiúpbánđượctàisảnvớimứcgiácaonhất.
16.5nguyêntắccơbảnđểgặtháithànhcông
PHOEBECHONGCHUAPhoebeChongchualàmộttácgiảchuyênviếtvềbấtđộngsản,đồngthờilànhânviênkinhdoanhbấtđộngsảncủatậpđoànGuitinan.
Ngoàira,ôngcònlàphátthanhviênkỳcựucủađàitruyềnhìnhSanDiego,bangCalifornia.
Làmộtngườichuyênviếtvềbấtđộngsản,mộtnhânviênbấtđộngsảnđượccấpphéphoạtđộngvàmộtphátthanhviêntruyềnhình,tôiđãphỏngvấnhàngnghìnngười.Tôihỏihọcácthôngtinchitiếtvềbấtđộngsảnvàhỏihọnhữngkinhnghiệmđểthànhcôngtronglĩnhvựcnày.Vàtôiđãrútranămnguyêntắcthiếtyếuđểthànhcông.Đólà:
1.Thamgiavàosânchơibấtđộngsản.TheotạpchíForbes,năm2006,trênthếgiớicókhoảng800tỉphú.Trongsốđó,hơn60tỉphúđãlàmgiàu,hoàntoànhoặcmộtphầnnhờvàokinhdoanhbấtđộngsản.Nếubạnmuốncómộtcơhộiđểtrởnêngiàucó,bạnphảithamgiavàocuộcchơi.
2.Muavàgiữlại.ĐiềunàyhoàntoàntráingượcvớinhữnggìchúngtađượcthấytrongmộtvàithịtrườngtrênkhắpnướcMỹ.Nhữngkẻđầucơxemxétthịtrườngvàmuacácloạihànghoávớimụcđíchtungrabánđúngthờiđiểmđểthumộtmónlợikhổnglồ.Đôikhi,vàikẻkinhdoanhbấtđộngsảnvẫnlàmnhưvậynhưngnókhámạohiểm,vìtrongkinhdoanhbấtđộngsản,bạnkhôngthểtrởnêngiàucóchỉsaumộtđêm.Tronglĩnhvựckinhdoanhnày,bằngcáchmua,giữlạivàchờthờicơđểbán,bạnsẽthuđượclợinhuậnlớnhơnvềlâu,vềdài.
3.Đừngbaogiờbánmàhãysửdụnghệthống1031.Tôiđãnóichuyệnvớirấtnhiềunhàmôigiớivàhọkhẳngđịnhrằng,khibạnmuốndừngviệcđầutưhaykhôngmuốnsởhữumộttàisảnthươngmạinàođó,cáchtốtnhấtlàbánnóđi.Sửdụnghệthốngtraođổi1031
đểtránhnộpthuế,khôngnhữnggiúpbạntiếtkiệmtiềnmàthôngquanó,bạncòncóthểmuanhữngtàisảnkhácnếumuốn.
4.Dựtrữtiềnmặtsẽlàmhạnchếchukỳquayvòngtiềntệ.Tấtnhiên,sẽthậthoànhảonếubạnvừacótiềnmặtdựtrữvừacótiềnđểquayvòngkinhdoanh.Nhưngluậtsư,đồngthờilàtácgiảchuyênviếtvềlĩnhvựcbấtđộngsản,WilliamBronchick,đãnóivớitôirằng:Dựtrữtiềnmặtsẽlàmhạnchếchukỳquayvòngtiềnmặt.Tạisao?Vídụnhưbạncómộttàisảncóchukỳquayvòngtiềntệlà400đôla,khoảnvaythếchấphàngthángcủabạnlà1.500đôlavàbạnkhôngcóhoặccórấtíttiềnmặtdựtrữ.Mộtkỳnghỉkéodàimộtthángsẽngốncủabạnítnhấtlợinhuậncủabatháng.Nếutrongthờigianđó,bạnphảichitrảmộtkhoảntiềnlớnđểsửachữacáigìđó,bạnsẽnhanhchóngbịkhánhkiệt.Nhưngcũngnhưtrongbấtkìngànhkinhdoanhnào,lượngtiềnmặtdựtrữsẽgiúpbạnvượtquacácthờikìkhókhăn.Ngaycảkhidònglưuchuyểntiềntệcủabạnlàâm100đôla,nếucó20nghìnđôlatrongngânhàngthìbạnvẫnđủkhảnăngđốimặtvớithờikìkhókhănnhất.Điềuquantrọnglàphảicótiềndựtrữđểduytrìtàisản.Trongmộtthịtrườngítbiếnđộng,nếubạncótiềnmặtdựtrữtrongkhidònglưuchuyểntiềntệcủabạnâmthìcuốicùng,bạnvẫncóthểgiảiquyếtcôngviệcsuônsẻ.
5.Nhiệthuyếtnhưngđừngquábốcđồng!Khinhiệttìnhhơnmứccầnthiết,chúngtahayquênhỏimộtvàivấnđềquantrọng.Đôikhisựthậntrọngbịnhữngcảmxúcbộtphátlấnátkhiếnchomộtvàithứtrởnênquantrọngquámức.Trongkinhdoanhbấtđộngsản,dùbạnđangmuangôinhàđầutiênhayngôinhàthứmộttrăm,thìsựnhiệttìnhvàsốtsắngvớivụlàmănsẽkhôngmanglạilợiíchchobạn.Nhưngnếubạnnhiệttìnhtháiquá,bạnsẽkhôngthấyhếtđượctấtcảcácmặtthuậnlợivàbấtlợicủangôinhàđó.Vídụnhưkhicónhiềungườicùngmuốnmuamộtngôinhà,mộtcuộcchiếnđấuvềgiácảsẽxảyra.Cuốicùng,nhữngngườiquánhiệttìnhvàsốtsắnggiànhmuangôinhàđósẽnhậnthấymìnhđãphảitrảcáigiácaohơnrấtnhiềusovớinhữnggìmìnhđãmặccảtrướcđó.
17.HãyxemtiviFRANKCOOK
FrankCooklàngườichuyênviếtvềbấtđộngsản.Cáccuốnsáchbánchạynhấtcủaôngbaogồm:"21điềutôiướcgìngườimôigiớiđãnóivớitôi","Bạnsẽkhôngmuangôinhànàyđúngkhông?",và"21
điềunhữngngườikhảosátnhàđấtnênbiết".
Lờikhuyêntốtnhấttôitừngnhậnđượclàtừmộtngườimua,đồngthờilànhàmôigiới-JimWarkinton,ởBắcVirginia.Ôngtanóivớitôirằngnếutôimuốnkinhdoanhbấtđộngsảnthànhcông,tôinênxemtivi.
Theoông,tínhiệuchothấythịtrườngđầucơbắtđầuthayđổilàkhicácnhânviênbấtđộngsảnxuấthiệntrêntruyềnhìnhvànóivềchủđiểm:thờiđiểmnàyđầutưvàoloạibấtđộngsảnnàolàtốtnhất.
Warkintonnói:“Khicácnhânviênbấtđộngsảnbắtđầubánnhàvớiýnghĩalàmộtsựđầutưchứkhôngđơnthuầnlàmuabánmộtngôinhàđểở,bạnbiếtrằng,thịtrườngsắpcónhữngbiếnđổilớn.”
Theocácnhânviênbấtđộngsản,nhữngngườiđầutưkhônngoanvàcácchuyêngiabấtđộngsảnbiếtcáchđiềuphốithịtrường,trongkhinhữngnhânviênbấtđộngsảnkhôngchuyênkhôngthểbiết.Ôngcoiđólà“khurừngcủanhữngcâyhộichứng”.Khicácnhânviênbấtđộngsảncàngtiếpcậnvớithịtrườngvàcàngtrởnênbậnrộnthìhọcàngcónguycơbịlỡnhịpthịtrường,vìhọchínhlàmộtphầncủanhịpđiệuđó.
Khihọnhậnramìnhcóthểlàmtănglợinhuậnlêngấpđôi,lúcđócũngquámuộnđểhọcóthểthamgiavàothịtrường,vìhọđangởtậncuốicuộcđua.Trênthựctế,khinhữngnhânviênbấtđộngsảnkhôngchuyêntìmthấymộtmanhmốinàođó,thịtrườngcóthểđãlêntớicựcđiểm.Nóicáchkhác,cácnhânviênbấtđộngsảnchỉnhảyvàocuộctrướckhinóvỡbungravàngườitabắtđầuquảngcáonhữngngôinhàlà“sựđầutưtuyệtvời”.
Tuynhiên,bạntôicũnglưuýrằng,thựcra,hầuhếtnhữngđợt“khủnghoảng”nhàđấtcũngchínhlànhữngđợtsuygiảmthịtrường.Giátrịthịtrườngkhôngthựcsựgiảmsútnhưbiểuhiệnbênngoàilàgiácủachúngngừngtăng.(Tấtnhiên,cũngcónhữngngoạilệ,nhưviệcmộtnhàmáylớntạiđịaphươngđộtnhiênngừngsảnxuất,giátrịcóthểgiảm.)
Tronghầuhếtcácthịtrường,khihiệntượngsuygiảm,xảyraviễncảnhtồitệnhấtlàtàisảntrượtgiátừ5%đến10%giátrịcủanó.Nhưngthôngthường,giaiđoạnnàykhôngkéodàiquá18thánghay2nămtrướckhithịtrườnglấylạixuhướngtăng.Lạimộtlầnnữachúngtaphảinhắcđếncáctrườnghợpngoạilệ.Vídụnhưvàothờikìđầuvàgiữanhữngnăm1980,ởCaliforniaxảyramộtcuộckhủnghoảngkéodàikhoảngnămnăm.Trongthờigianđó,cóquánhiềutoànhàđượcxâydựngvàhiệntượngđầucơtíchtrữtrànlanlànguyênnhândẫntớivỡnợhàngloạt.
Nhìnchung,lờikhuyênnàyđãvượtquasựkiểmnghiệmcủathờigian.Chotớitậngiữanăm2005,cácnhânviênbấtđộngsảnvàcácphươngtiệntruyềnthôngchínhmớibắtđầuquantâmtớibấtđộngsản,thổiphồngmọichuyệnvànóinóiđinóilạivềviệcmộtngườiláixetải,trongbữatiệccocktail,nóikhoácrằnganhtakiếmđược50.000đôlatrongvòng3thángnhờkinhdoanhbấtđộngsản,mặcdùtrướcđó,trênbáochíđãxuấthiệnrấtnhiềunhữngcâuchuyệnvềsựpháttriểncủathịtrườngnhàởtrongsuốtnhữngnămqua.
Chẳngcầntớinămthángsau,bạnsẽnghethấythôngtinthịtrườngnhàđấtbắtđầudịulại.
18.LàmviệcvớinhữnggìmìnhcóBARBARACORCORAN
BarbaraCororanlàngườisánglậpcôngtyTheCorcoranGroup-côngtybấtđộngsảnhàngđầutạiNewYork.Bàcònlàtácgiảcủacáccuốnsách:"Sửdụngnhữnggìbạncó","Nhữngbàihọckinhdoanhkháctôihọcđượctừmẹ","Nếubạnkhôngcóbộngựclớn,
hãythắtruybănglênbímtóc"
(Tríchtừcuốn“Nếubạnkhôngcóbộngựclớn,hãythắtruybănglênbímtóc”củaBarbaraCorconan,nhàxuấtbảnPenguinGroup.Sử
dụngvớisựchophépcủaBarbaraCorcoran.)
Câuchuyệnvềviệckinhdoanhtriệuđôcủatôibắtđầunhưthếnày:Tôivaybạntôimộtnghìnđôla.Thựcra,khôngphảitôivaymàlàanhấyđưachotôi.Vàanhấykhôngchỉlàmộtngườibạnmàcònlàbạntraicủatôi.Khitôichuyểntớicănhộđầutiêncủamìnhtạiđường86Tâyvớihaingườibạncùngphòngnữa,tôicómộtnghìnđôlađểmởmộtcôngtybấtđộngsản.
Điềuđócóvẻquáđơngiản.Dườngnhưchẳngcógìlàviểnvông!Trongmộtngày,tôicóthểchothuêhai,thậmchílàbacănhộvàcứchủnhậtthứhaihàngtháng,chúngtôilạicómộtkhoảnlợinhuậnnhấtđịnh.Tôinóivớiđồngsự,cũngchínhbạntraitôi-RamóneSimónerằng:“Phầncònlạisẽlàlợinhuận.”“Vàchúngtasẽchiađềukhoảnlợiđó.”-anhấynóivớitôinhưvậy.Vàcũnggầnnhưlàchúngtôichiađềukhoảnlợiđó:49%chotôivà51%choanhấy.Anhgiảithíchvớitôirằng,saucùngthìanhmớichínhlàngườimạohiểmvớitiềncủamình.
LầnđầutiênRamónebướcvàoquánFortLeeDiner,tôiđanglaudọnquầythutiềncủaquán.Đólàmộttốiyêntĩnh.Trongquánchỉcóvàikháchhàngđangăntối,mộtvàingườiphụcvụvàGloria.Tấtcảchỉcóvậy.Àkhông,Gloriacòncóhaicôbạntròntrịa,dễthươngnữa.GloriacóhìnhdángrấtgiốngvớiDollyPartonvớimáitócbạchkimuốnthànhtừnglọnmềmmạivàngọtngào.Côcóbộngựcthậtđặcbiệt.Nócósứcmạnhcuốnhútnhữngngườiđànôngtrênphố,khiến
họphảibướcvàoquán,ngaycảkhihọkhônghềđóichútnào.Côcókhảnăngmangcùngmộtlúcsáutáchcàphêtrênbộngựcđómàkhôngbaogiờlàmrớtmộtgiọtcàphê.
GloriavàcặpđôisôinổicủamìnhđãkhiếnquánFortLeeDinertrởnênnổitiếng.ViệcxemchịemsinhđôinhúnnhảyquanhquántrongkhiăntốiđãtrởthànhmộtthóiquenlýthúvớicácthựckháchtạiquánFortLeeDiner.Tôixemhọlàmviệctrongkhilaudọncáibànphoócmicaởtrướcmặt,cốgắngcảmthấymìnhđangrấtbậnrộn.Cánhcửahailớpbằngnhômởphíacuốicănphòngmởravàđịnhmệnhcủatôibướcvào.Tôibiếtrằngtrướckhitôinhìnlênthìanhấyđãởđórồi.Vớinướcdasậmmàuvàmáitócđenhuyền,trônganhkhônggiốngvớinhữngkháchhànglàdânlaođộngthườngtớiquán.Trongbộquầnáophicôngmàuxanh,trônganhthậtkháclạ.Chắcanhtớitừmộtmiềnđấtxaxôinàođó,hoặcchíítthìcũnglàởbênkiasông-tôinghĩthầm.
Anhgọimộttáchtràvàtrongkhitôichạyra,chạyvào,vavàocánhcửanhàbếp,anhngồinhấmnháptáchtrà,dườngnhưkhôngcửđộngvàchỉnhìntôilàmviệc…Ramónenóivớitôirằnganhtớitừ“BasqueCountry”.TôikhôngbiếtliệuBasquecóphảilàmộtthịtrấnởNewJerseyhaykhôngvàtôiđoánrằng,vẻmặttôikhiđóđãtựtốcáotôi.Anhnóivớitôi,nókhôngởTâyBanNha.“BasqueCountry”làmộttổchứchànhchínhcaohơncủaxãhộiPháp-TâyBanNha.
Anhđặt65xulênbàntínhtiềnvàđềnghịđượcđưatôivềnhà.Tôichẳngcầnsuynghĩnhiềutrướchaisựlựachọn:mộtlàđibộqua5toànhàđểđếnđiểmđỗchuyếnxebuýtsố8ởđạilộLomoinevàhailàđượcanhchàngtớitừBasqueCountryđưavềnhà.Tôitrảlờirấtnhanhchóng:“Tôinghỉlàmlúc10giờ.”
Saucalàmviệc,tôichạyhaibậcmộtxuốngcầuthangdẫnlênphòngăntối.Ramóneđậuxeởphíacuối.AnhláichiếcxehiệuLincolnContinentalmàuvàng,giốngmàuhoacủacâymaolương,loạicóphầnsaugồlênnhưcáibướu.Tôimởcửaxevàchuivàochiếcxekháclạnhấtsovớinhữngchiếcxetôitừngđi.Ghếngồiêmnhưbộtphấnrômtrẻemdướitaytôivàcóvẻnhưchúngrấtđắttiền.Nókhácxavớinhữngcáighếcứngtrênchiếcxemàuxanhcủabố…GiađìnhtôirấtghétRay,đặcbiệtlàmẹtôi.Điềunàykháchẳnvớivẻhiếukháchhàngngàycủabà.BàmuốnhiệpsĩBóngđêmphảibiếnrakhỏinhàcàngnhanhcàngtốt.“Anhtaquágiàsovớicon”,đólàtấtcả
nhữnggìmẹtôinóisaukhiRaybướcrakhỏinhàtôi.Cònnhữngđiềumàbàkhôngnóiravớitôithìđanggàothétmộtcáchồnàotrongsựimlặng.
Hàngđêm,Rayđợitôingoàiphòngăntốicủacửahàngvàchởtôivềnhà.Tôiđoánrằngbạncóthểnghĩchúngtôiđanghẹnhòvớinhau,mặcdùbảnthântôikhôngchorằngđólànhữngcuộchẹn.Anhnóivớitôianhlàmộtnhàpháttriểnbấtđộngsảncỡlớnvàtrừcănnhàcủatôira,tấtcảcácngôinhàởNewJerseyđềudoanhxâydựng.Tôicũngbiếtrằnganhhơntôi15tuổi,đãlydịvàcó3congái.Vớitôi,đólàtấtcảnhữnggìliênquantớimộtmưuđồ.
Mộtvàithángsau,Raynóirằngmộtcôgáithôngminhnhưtôicầnđượcsốngởmộtthànhphốlớn.Vàđểgiúptôibắtđầu,anhđềnghịsẽtrảmộttuầntiềnphòngởkháchsạnBarbizongiúptôi.Đểkhôngbịmẹlàmmấttinhthần,tôichấpnhậnngaylờiđềnghịcủaanhvàgóighémmộtítđồđạccủamình…
Rayđưachotôimộtíttiềnđểtôiđimuamộtbộquầnáo“thậtNewYork”.Tôimuamộtbộmàuđỏtía.TôibướcrakhỏicửahiệuBloomingdale’s,đỏtíatừtrênxuốngdưới.TôiđingượclênphíađạilộLexington,vừađivừahát:“Nàyem,côgáimiềnGeorgy,đangnhúnnhảybướcđitrênđường,vôtưkhôngsuynghĩ…”TôibiếttrôngtôirấtổnvàtôichỉcầncóhaithứnữađểởlạiNewYork:mộtcôngviệcvàmộtcănhộ.
Sánghômsau,tôidiệnbộquầnáomàuđỏtíađiphỏngvấn.TôimuốnxinvàolàmlễtânởcôngtyGiffuniBrotherstạitoànhà81và83.Thelma,ngườiphỏngvấntôi,nóivớitôirằnganhemnhàGiffunilàhaichủđấtgiàucó.HaingườinàysởhữuhàngchụclônhàtạiManhattanvàBrooklyn.Cônóicôngviệcchínhcủatôilàchàotấtcảcáckháchhànggọiđiệntớicôngtybằngmộtcâuduynhất:“Xinchào!ĐâylàcôngtyGiffuniBrother.”
Đếncuốingàyhômđó,tôiđãđượcnhậnvàolàmtạivịtrílễtânvàtớicuốituần,tôiđăngtinquảngcáotrênVillageVoiceđểkiếmmộtcănhộcáchvănphònglàmviệckhoảng3dãynhàvàtìmthêmhaibạnnữởcùngđểchiatiềnthuêphòng.TôirờikháchsạnBarbizone.
CôngviệctạiGiffuniBrothersgiúptôilàmquenvớikinhdoanh
bấtđộngsảnởManhattan.Tôimặcbộquầnáomàuđỏtíatámngàytrongtuầnvàcólẽ,mộtngàytôiphảinóitớitámtrămlầncâu:“Xinchào!ĐâylàcôngtyGiffuniBrothers”.SauvàithánglàmviệctạiGiffuniBrothers,tôiháohứctrìnhbàyvớiRaymộtkếhoạchkinhdoanh“khônghềhãohuyền”đểcứChủnhật,thứHaihàngthánglạikiếmđượcmộtkhoảnlợinhấtđịnh.Vàanhđưachotôi1.000đôlađểbắtđầuxâydựngcôngtybấtđộngsảncủamình.ChúngtôitrởthànhbạnlàmănvàđặttêncôngtylàCorcoran-Simone.Ôngchủcũcủatôi,JosephGiffuni,nóirằngnếutôicóthểtìmngườitớithuêcáccănhộcủaông,ôngsẽtrảchotôikhoảnhoahồngbằngtoànbộtiềnthuêcủamộttháng.Ôngchotôixemdanhsáchnhàchothuêvàtôichọnchomìnhcănhộ3K,cănhộrẻnhấtchỉcó1phòngngủ.
TôitạmdùngchiếcghếsôphamàcôbạncùngphòngmượncủabốmẹđểlàmvănphòngcủacôngtyCorcoran-Simone.ChiếcđiệnthoạiPrincessmàuhồngmớiđượclắpđặt,nằmcâmlặngtrênchiếcbàngỗgụhaitầngtrongkhitôilờđờđưamắtliếcmụcphânloạicủatờNewYorkTimes.Theotínhtoáncủatôi,cótấtcả1.246cănhộcó1phòngngủđượcquảngcáochothuê.Cácmụcquảngcáođódàinămđếnsáudòngvàgiáchothuêcủacáccănhộđềunằmtrongkhoảngtừ320đến380đôlamộttháng.Tôichúýtớicácquảngcáonghecóvẻhấpdẫnnhấtvớinhữngdòngtítlớnhơn,đậmhơn,vídụnhư:“FABULOUS3!”,“RIVVU1BR”,“TRIPLEMINT?”vàtheosaulàhàngloạtnhữngưuthếđượcliệtkê.
Tôitínhtoáncácconsốtrêncuốnsổviếttốckývànhậnrarằng,nhữngquảngcáolớnđóvượtquángânquỹcủamình.Tôiquyếtđịnhchỉđăngquảngcáocủamìnhvớiđộdàiíthơn4dòngđểkhoảntiền1.000đôlacủaRaycóthểchitiêutrongvòng1tháng.Nhưnglàmthếnào-đểmụcquảngcáonhỏbécủatôithậtnổibậtgiữahàngloạtnhữngquảngcáokhổnglồ,bắtmắtkia,vàlàmthếnàotôicóthểthuhútsựchúýcủabạnđọc-tôitựhỏimìnhnhưvậy.
Tôivươnvai,khôngnhìnvàotờbáonữavànghĩvềnhữngngàycònlàmởquánFortLeeDiner.A,Gloria!Bâygiờthìcôấychínhlàmánhlớiđểquảngcáo.Ngàyđầutiênlàmviệcởquán,tôiđãnhậnthấyGloriacómộttàisảnmàtôichẳngbaogiờcóđược.Tốihômđó,tôivềnhàvàquấyrầymẹvớicâuchuyệncủamình:“Mẹơi,khitụiconkhôngbậnviệcthìquầytínhtiềncủacongầnnhưvắngtanh.NgaycảkhiquầycủaGloriađãđôngnghẹtngười,cácchàngtraivẫncứyêucầuđượcngồivớiGloriachứkhôngphảicon.”
“BarbaraAnn,concócátínhrấttuyệtvời”-mẹtôinóitrongkhivừacắpemFlorencebênhông,vừaphơitấmkhăntrảigiườnglêndâyphơi.“Conphảihọccáchsửdụngnhữnggìmìnhcó.Khiconkhôngcóbộngựclớn,tạisaoconkhôngbuộcthêmnhữngdảiruybănglênbímtócvàcưxửngọtngàonhưconvẫnthườnglàmhàngngày?”
VàđóchínhlànhữnggìmàRaytìmthấyởtôihainămsau:thắtdâyruybăngtrêntóc,mộtsựđộcđáo,hấpdẫnbêncạnhquảbomtócvàng,eonhỏ,ngựclớntạiquánFortLee.Tôicoinhưmìnhđãchiếnthắngkhimộtngườikháchhàngbướcvàoquánvàyêucầuđượcngồivới“Bímtóc”.Mẹonhỏđóđãkéohọtớiquầycủatôivàcáchnóichuyệnngọtngàocủatôikhiếnhọmuốnquaytrởlại.
NgồimộtmìnhtrongphòngvớitờNewYorkTimestrảirộngtrênđùi,tôinghĩvềlờikhuyêncủamẹtrongviệccạnhtranhvớiGloriavàtôibiết,tôicầnmộtcáigìđóđểthuhútsựchúývàocănhộ3K.Tôitựhỏibảnthânmình:Làmthếnàođể“thắtmộtdảiruybăng”chocănhộchỉcó1phòngngủtrongphạmviíthơn4dòngquảngcáovàlàmthếnàochonótrởnênthậtkhácbiệtsovới1.246cănhộkháccũngđượcđăngquảngcáo?
TôihítmộthơithậtsâuvànhấcchiếcđiệnthoạiPrincessmàuhồnglên.“ChàoôngGiffuni.Tôiđãsuynghĩvềcănhộcó1phòngngủtrêntầng3củaôngvàtôinghĩ,tôicócáchđểchothuêcănhộđóvớigiácaohơngiácũlà20đôlamỗitháng.”Tôiđãthuhútđượcsựchúýcủaông.Tôinóivớiôngcănhộ3Kgiốngcáccănhộcó1phòngngủkháctrongmọitoànhàởthànhphốNewYorknhưthếnàovàtôithuyếtphụcôngrằng,nếuxâymộtbứctườngđểngănphòngkháchvớigócbếp,ôngđãcómộtcáigìđóthậtkhácbiệt!ÔngGiffunilưỡnglựvàsuynghĩvềđềnghịcủatôirồinóirằngôngsẽchoxâybứctườngđóngaytrongtuần.Tôigọiđiệnđểđăngtinquảngcáo.
Chủnhậtsau,quảngcáodài4dòng(2dònginđậm)đầutiêncủatôiđãxuấthiệntrêntờNewYorkTimes:
1PN+Phòngnhỏ340đôla
BarbaraCorcoran
212.355.3550
Đókhôngphảilàmộtquảngcáolớnnhưnhữngmẩuquảngcáokhác,nhưngrõrànglànócócáigìđóhơnhẳn.Tạisaomộtngườinàođólạicóthểthuêcănhộ1phòngngủtrongkhicũngvớigiánhưvậy,anhtacóthểthuêđượccănhộcó1phòngngủvà1phòngnhỏnữa?
Cũngtrongngàychủnhậtđó,kháchhàngbắtđầugọiđiệnchotôi.Vàtớingàythứhai,tôiđãchothuêđượccănhộđầutiên.
Bàihọcthứnhấtcủamẹ:Nếuconkhôngcóbộngựclớn,hãythắtruybănglênbímtóc.ĐóchínhlàbàihọcvềSửdụngnhữnggìmìnhcó.
Tôikhôngcóbộngựclớnnhưngtôirấtdễthương,cónụcườithuhútvàcótàiănnói.Tấtcảnhữnggìtôicầnlàgợiýcủamẹđểsửdụngchúngnhưlàlợithếcủamình.Đólàbàihọcđầutiêncủatôitrongkinhdoanh.
Mặcdùcănhộmàtôiđăngquảngcáochẳngrộnghơnbấtcứcănhộnàocũngđượcđăngvàobuổisángchủnhậtđónhưngquảngcáocủatôiđãthuhútđượcsựchúývìnócóthêmmộtthứ,đólàmộtphòngkhácnữa.Quảngcáo“1PN+1Phòngnhỏ”củatôikhiếnkháchhàngtậptrungvàođiểm:họsẽcóthêmnhiềulợiíchtừviệccóthêmkhônggian.Vàviệccóquánhiềucuộcgọihỏivềcănhộđăngquảngcáocủatôichotôiđãthấytiếngvanglớnhơntrongmẹoquảngcáocủamình.
Nghệthuậtbánhàngtốtchínhlàpháthuytốiđanhữngđiểmmạnhvàhạnchếđếnmứcthấpnhấtnhữngđiểmyếu.Mặcdùtrongcuộccạnhtranh,cónhữngưuthếmàbạnkhôngcónhưngđókhôngphảilàvấnđề.Điềuquantrọnglàbạnphảixácđịnhđượcvàsửdụngnhữnggìbảnthânmìnhcó.
19.Lờiđềnghịđầutiênthườnglàlờiđềnghịtốtnhất
RICHARDCOURTNEYRichardCourtney-tácgiảcủacuốn"Ngườimualàkẻnóidốivà
ngườibáncũngvậy"-lànhàmôigiớihàngđầucủacôngtyFridrichandClarkRealty’sMusicRowtạiNashville,Tennessee.ÔnglàthànhviênBanGiámđốccủaHiệphộiquốcgianhữngngườikinhdoanhbấtđộngsảnvàđãđượcnhậnGiảithưởngcủaTổngthốngvì
nhữngđónggópcủaôngtronglĩnhvựclậppháp
KarlHaury,mộttrongnhữngnhàcảicáchtrongviệcxâydựngchếđộcôngquảntạiNashvillenhữngnăm1960đãkhuyêntôinênchấpnhậnlờiđềnghịđầutiênnhưthểnólàlờiđềnghịcuốicùng.Lýdonghecóvẻkhánựccười:Lờiđềnghịđầutiênchínhlàlờiđềnghịtốtnhất.
Banđầu,tôichẳngtinlờikhuyênđóchútnào.Lúcđótôicòntrẻ,chưacókinhnghiệmvàtựphụnêntôivàmộtsốkháchhàng-nhữngngườimuốnbántàisản-tintưởngrằngvẫncònrấtnhiềunhữnglờiđềnghịtốthơnsaulờiđềnghịđầutiên.Nhiềungườibáncảmthấyrằng,nếuchấpnhậnbántàisảnngaylờiđềnghịđầutiên,vẫncònvôsốnhữngngườicóthểtrảgiácaohơn.Tuynhiên,giácủatàisảnkhôngchỉphụthuộcvàogiátrịcủanómàcònphụthuộcvàonhucầubáncủangườichủ.Vìvậy,saumộtthờigian,rấtnhiềungườichủtừchốinhữnglờiđềnghịbanđầusẽphảigặplạitôivàhỏi:“Cóchuyệnquáigìxảyravớingườiđềnghịmuacáchđâybathángvậy?”Lúcđó,tôibuộcphảitrảlờirằng:“Họđãmuangôinhàkhác,mặcdùhọkhôngthíchngôinhàđóbằngngôinhàcủaông.Thậtđángtiếclàchúngtađãkhôngthựchiệnđượcvụlàmănđó.”
Ngườibáncầntrântrọng,quantâmvàđánhgiácaolờiđềnghịđầutiên.Hãythảomộtbảnthươnglượnggiá,nhưngnhớlàphảivừamức,phảichăng.Lờiđềnghịđượcđưaratrongngàyđầutiênchàobánngôinhàtrênthịtrườngsẽcógiátrịhơnbấtcứlờiđềnghịnàosauđó.Cóthểsẽkhôngcómộtlờiđềnghịnàonữakhôngđượcđưa
ra,chođếnkhigiácủangôinhàhạxuốngmộtmứcnàođó.Chấpnhậnlờiđềnghịđầutiên,tứclàbạnđãđạtđượcmụctiêuđầutiêncủamình-tìmđượcmộtngườimuathựcsựquantâm.Vàlúcấythìhãybánngôinhàđó.
20.ChọnmộtđốitáctốtLESTERCROWN
LesterCrownlàChủtịchcủaCôngtyHenryCrownandCompany,mộtcôngtyđầutưcócổphầntạiMaytag,NewYorkYankees,hoạt
độngtronglĩnhvựckinhdoanhbấtđộngsản
Lờikhuyêntốtnhấttôitừngđượcnghekhôngchỉđúngtrongkinhdoanhbấtđộngsảnmàcònđúngvớibấtkỳloạigiaodịchnàokhác.Đólà:Bạnkhôngthểcómộtvụlàmăntốtnếuhợptácvớimộtđốitáctồi.
21.Làmtănggiátrịbấtdộngsảncủabạn
GILDEZERGilDezerlàthànhviêncủanhómpháttriểnchaconnhàDezer,ChủtịchcủatậpđoànKháchsạnvànhàởĐạiDươngTrump.Ônglà
mộttrongnhữngnhàpháttriểnbấtđộngsảncaotầngcaocấpcủanướcMỹRõrànglàtuổiđờicủabạncàngcao,bạncàngcónhiều
kinhnghiệm.
Chatôiđãtrảiquanhiềuchuyệnvàôngbiếtcáchxửlýtừngtìnhhuốngnhưthếnào.Đượcởcạnhông,tôicócơhộihọchỏiôngvàđiềunàygiúptôicókinhnghiệm,nhờđócóthểtruyềnđạtlạinhữnglờikhuyênmàtôithấylàcầnthiếtđểtồntạitrongkinhdoanhbấtđộngsản.Đólà:
Giữlấytàisảncủamình.Giữ,giữvàgiữ-đừngbánnếubạnkhôngcầntiền.
Táiđầutưvànângcấpđầutư.Luônnângcấpbảnkiểmkêtàisảncủamìnhbằngcáchmuanhữngcáitốthơn,saukhibạnđãbánmộttàisảnnàođó.ĐồngthờihãysửdụngthunhậpcủamìnhđểtáiđầutưthôngquaHệthốngtraođổi1031.
Kinhdoanhđúngđắn.Khimuốnbánđượcgiácaonhấttrêntừngfootvuông,chúngtanhậnrarằng:Tạodựngmộtthươnghiệulàcáchnhanhnhấtgiúpmanglạisựtínnhiệmvàgiátrịchomộtdựánlàmăn.Vìvậy,đểđạtmụctiêubánđượcgiácao,chúngtôitạoragiátrịcuốicùngbằngcáchhợptácvớiDonaldTrump.Têntuổi,chuyênmônvàphươngphápmarketingcủaôngmanglạichotôinhữnglợiíchtứcthờikhitôikinhdoanhtạimộtthịtrườnghoàntoànmớilạ.Tấtnhiên,trangtrílạingôinhàthậtđẹplàmộtđiềubắtbuộcđểđápứngnhữnggìkháchhàngmongđợikhixemxétmộtngôinhàđượcTrumpraobán.Nócũnggiúpngườimuacảmnhậnđượcchấtlượngcôngviệccủachúngtôinhưthếnàovàhìnhdungđượccănnhàmớimàhọđịnhmua.Kháiniệmtạodựngthươnghiệutronghoạtđộng
marketingđãđượcápdụngchonhiềuloạisảnphẩmkhácnhaunhưngvẫncònchưađượcsửdụngnhiềutrongkinhdoanhbấtđộngsản.
Hãylàmchongôinhàtrôngthậtđẹp.Kháchhàngsẽtrảgiácaohơnchonhữngmặthàngcónhiềugiátrịhơn.Khibánmộtngôinhà,hãyđểnóởtrongtìnhtrạnghoànhảonhất,saochokháchhàngcảmthấyanhtachẳngphảitusửagìnhiềusaukhichốthợpđồng.Khimuamộtngôinhà,hãytìmcáchsửanhàđểnhanhchóngchegiấunhữngkhiếmkhuyếtcủanó;tấtnhiên,trừkhibạncómộthợpđồngbéobở,chẳngcầnphảisửasanggìnhiều.
Tómlại,tiềncóthểgiảiquyếtđượctấtcảcácvấnđềphứctạp.
22.ChọnmộtđốitáctincậyTHOMASE.DOBROWNSKI
ThomasE.DobrownskilàcựuGiámđốcđiềuhànhhoạtđộngkinhdoanhbấtđộngsảnvàđầutưtrongbangiámđốccủaCôngty
GeneralMotorsAsset
Chotớinay,tôinhậnthấyrằng,lờikhuyêntốtnhấttrongkinhdoanhbấtđộngsảnmàtôitừngđượcnghe,lờikhuyênđãnhanhchóngđượckiểmchứngbởikinhnghiệmcủachínhbảnthântôi,đólà:Hãycẩnthậnlựachọncácđốitáctrungthựcvàchútrọngtớimốiquanhệ.
Kinhdoanhbấtđộngsảncótínhchukỳ,trongđócórấtnhiềuyếutốảnhhưởngtớisựthànhcông.Vịtrívàchấtlượngcủatàisảnbấtđộngsảnthườngđượccoilànhữngyếutốhàngđầutrongđầutưnhưngtôichorằng:Yếutốquantrọngnhấtchínhlàlựachọnđốitác.
Trongsuốt30nămđầutưvàobấtđộngsản,tôicóvinhdựđượchợptácvớirấtnhiềunhânvậtnổitiếngcủangànhcôngnghiệpnày.Họlànhữngnhàxâydựng,nhàpháttriển,cácchuyêngiatàichínhvàcácdoanhnhântàiba.Bêncạnhnhữngkinhnghiệmcầnphảicóvềmộthoặchailoạibấtđộngsản(vănphòng,đấtcôngnghiệp,nhàchothuê,nhàchonhiềugiađìnhở,phòngchothuê,vv…),họcòncóhaiđiểmrấtđánglưuýlà:lòngtrungthựcvàkhảnăngnhậnthứcvềgiátrịcủacácmốiquanhệlâudài.Điềunàygiúphọxâydựngđượccácmốiquanhệlàmăncôngbằng,sòngphẳng,nảysinhnhiềuýtưởngmớivàcóđượcnhữngcơhộihấpdẫntrongkinhdoanh.
CôngnghiệpbấtđộngsảntạiMĩcũngnhưnhiềunướctrênthếgiớinằmdướiquyềnkiểmsoátcủamộtsốítngười.Nhữngngườicónhiềuvốndễtìmhơnrấtnhiềusovớinhữngngườicónhiềubấtđộngsảnmàlạitrungthựcvàbiếtcoitrọnggiátrịcủacácmốiquanhệlâudài.Lựachọnđúngđốitáckhôngchỉnângcaokhảnăngthuđượcnhiềulợinhuậnmàcòngiúpcuộcsốngtrởnêndễdànghơn,ngaycảkhimọithứkhôngnhưnhữnggìtamongmuốn.Tôimuốnnhấnmạnhthêmmộtlầnnữarằng:Đốitáctốtkhiếnkinhdoanhbấtđộng
23.Thànhcôngtrongkinhdoanhbấtđộngsảnbắtnguồntừsựchămchỉvànhữngmốiliênhệ
muabántrựctiếpCROSBYDOE
CrosbyDoelàthànhviêncủaMossler&Doe-côngtydoôngcùngDavidMosslerthànhlập.Côngtynàyđạidiệnchothânchủbáncáctàisảnbấtđộngsảnnhưcácngôinhàcótínhlịchsửvàkiếntrúclâu
đời,chủyếulàởNamCalifornia
Ôngchủđầutiêncủatôi-ngườiđànôngcótênlàLarryO’Rourke-đãchotôilờikhuyêntốtnhấttrongkinhdoanhbấtđộngsản.Khiđó,tứclàvàonăm1973,tôitròn26tuổi.Ôngnóivớitôirằng,vớinhữngngườikinhdoanh,thànhcôngtrongkinhdoanhbấtđộngsảnthểhiệnởnhữngconsố.Bạnđãgọiđiệnchobaonhiêungười?Bạnđãbánđượcbaonhiêunhà?Bạnđãtớithămbaonhiêukháchhàng?Thànhcôngkhôngphảitừtrêntrờirơixuống.Nóbắtnguồntừlàmviệcchămchỉvànhữngmốiliênhệmuabántrựctiếp.
Tôisẽđưarađâymộtvídụ.Tôixácđịnhđược1.000cănnhàcógiátrịvềlịchsửvàkiếntrúc.Tôiliênlạcvớichủsởhữucủacáccănnhàđó.Nếucứsaukhoảng10nămlạicómộtngườichuyểnnhàthìtrungbìnhmỗinămsẽcó100“ngôinhàđángquantâm”đượcraobántrênthịtrườngvàtôichínhlàngườiđạidiệnđểbánnhữngngôinhàđó.Kểtừđó,mọiviệcđềutrởnêndễdàng.
Năm1976,tôigianhậpBobCrane&Associates(BobCranevàcácHiệpHội).Craneđãđồngýđểtôithànhlậpbankiếntrúctrongcôngtycủaông.Đólàbanđầutiênchuyênphụtráchcácvấnđềliênquantớicáctàisảncótínhlịchsửtrongkinhdoanhbấtđộngsản.Sau9tháng,mọicôngviệccủachúngtôiđềutiếntriểntốtnhưngmốiquanngạicủaCranelàôngkhôngthểkiếmsốngnếuchỉbánmỗi“kiến
trúc”thôi.Ôngkhôngtinrằngcóđủsốkiếntrúcsưtàigiỏicầnthiếtđểbiếnviệckinhdoanhcácngôinhàcókiếntrúcđẹp,độcđáothànhmộtsựnghiệplẫylừng.Điềuđóthúcđẩytôinỗlựcchứngminhrằngôngđãsai.Vàbâygiờ,tôicóhàngnghìnngôinhàquantrọng,trongđócóhàngchụcngôinhàcóchútrọngvềkiếntrúctạiLosAngeles.
Tuyđãcócôngtyriêngnhưngniềmđammêhàngđầucủatôivẫnlàkinhdoanhbấtđộngsản.
24.Tiếpcậnlĩnhvựckinhdoanhbấtđộngsảnvớiphươngchâmgiaodịchvôtưvàtrungthực
MARCELLMANMarcEllmanlàChủtịchcủaCôngtytưvấnbấtđộngsảnEllaman-
côngtychuyênđạidiệnchonhữngngườisởhữuđấtvàcóvănphòngchothuêtạiManhattan
Bấtđộngsảnlàmộtlĩnhvựckinhdoanhrấtphứctạpvàsôiđộng.Điềugópphầnlàmchosựthànhcôngtronglĩnhvựckinhdoanhnàyluônthayđổi,tuỳtheovaitròcủabạntrongđó-bạnlànhàđầutưhayngườimôigiới.
Vớitưcáchlàngườiđầutư,bêncạnhviệcluôncoitrọngyếutốvịtrí,vịtrívàvịtrí,lợinhuậncònphụthuộcvàoviệcbạncóxácđịnhđúngthờiđiểmđầutưhaykhông,vốncónhiềukhông,đồngthờibạncầnphảicócácmốiquanhệtàichínhthậtvững.Thịtrườngluôncótínhtuầnhoàn.Ngườiđầutưcóthểkiếmtiềnlàngườicókhảnăngvượtquanhữngsónggiócủathịtrường.Khibạntìmvàmuađượcnhữngngôinhàgiárẻthìthậtlàtuyệt,giốngnhưtrongthịtrườngcânbằngvậy.Nhưngkhinhàđầutưmuamộtngôinhàởmứcgiárấtcaovàcókhảnănggiữngôinhàđómàkhôngbán,ôngtahaybàtasẽcócơhộiđượcthấygiáthịtrườngsuygiảmnhưthếnào,bắtđầucaotrởlạirồităngvượtquamứcgiámàhọđãtrảđểmuangôinhàđórasao.Vàcuốicùngtựbảnthânnócũngchothấyđólàmộtsựđầutưđúngđắn.Điểmmấuchốtởđâylà:Đócóthểlàmộtcuộcchơimàbạnphảibiếtchờđợi.
Tôinhậnthấycôngnghiệpbấtđộngsảnthườngbịchỉtrích.Nhữngnhàmôigiớitốtkhôngbaogiờchỉquantâmtớimỗiviệckiếmtiền.Thậmchínếuhọcónhưvậythìcáchtốtnhấtđểhọkiếmtiềnlàtạodựngkhôngkhítintưởnglẫnnhau.Tronghơnhaithậpkỷkinhdoanhtronglĩnhvựcchothuêvănphòng,tôiđãtừnglàđạidiệnchocảngườithuêvàngườichothuê,mặcdùtôilàmviệcvớinhững
ngườithuênhiềuhơn.Cónhiềutrườnghợp,tôiđồngthờilàmđạidiệnchocảhaibên.Tạisaotôicóthểlàmđượcnhưvậy?Theotôi,giaodịchvôtưvàgiaodịchtrungthựccógiátrịngangnhau.Bạnphảithựchiệntheophươngchâmđóngaycảkhikháchhàngkhôngmuốnnghebạnnóinhữnggìđángphảinói.Nhữngngườithuêhaylolắng,muốnbiếtlàmthếnàomàtôiđạidiệnđượcchohọnếungườichủđấtcũngtrảphíchotôi.Câutrảlờilà:Cảhaibêncùngbiếttôilàmviệcnhưthếnàovàtôilàmviệcchoai;lúcnàocũngvậy.
Tấtnhiên,cóđượcquanđiểmkinhdoanhcănbảnlànềnmóngquantrọngđểthànhcôngtronghoạtđộngmôigiớibấtđộngsản.Saukhiđãnghiêncứucẩnthận,sosánhvềgiácả,tiệnnghi,vịtrí,kháchhàngsẽtựquyếtđịnhnênthuêvănphòngnào.Ngườimôigiớigiỏicũnglàmđiềutươngtự-tựquảngbámìnhquachấtlượngcôngviệc.Nhưngbằngcáchnào?Hãy“thâmnhập”vàolĩnhvựckinhdoanhnàyvàthậmchílàtìmhiểucảnhữngsởthíchcánhâncủakháchhàng.Hãytìmhiểuhọlàmviệcnhưthếnào.Hãybiếtđiểmquantrọnglàgì.Tránhchiasẻthôngtinhoặcđưaralờikhuyênnếunhưbạnkhônghiểurõvềlĩnhvựcđó.Gầnđây,mộtkháchhàngliêntụcgọichotôi,hỏitôivềviệccầntrangtríthêmnhữnggìchocănnhà.Khitôitừchốiđưaralờikhuyên,ôngtarấtbựctứcvàchorằngtôiđãlừaôngta.Tôivẫngiữquanđiểmcủamìnhvàđềnghịôngtathuêkiếntrúcsư-nhữngngườicóchuyênmônvềtrangtrínhàcửa.Thờigiantrôiquavàôngtađãhiểutạisao.
Trongbấtcứvụlàmănnào,lờikhuyêntốtnhấtcủatôilà:đừngbaogiờ“dòdẫmtrênmộtđườngkẻrộng2yard”.Ngaytừđầu,hãykhảosátcẩnthận,tìmkiếmthôngtinđầyđủvàxâydựngniềmtintuyệtđối.Sauđó,trongkhicácgiaodịchđangđượctiếnhànhvàdầncókếtquả,sẽchẳngcóvấnđềmớinảysinhnàocóthểpháhỏngnó,vìbênphíatôiđạidiện,kháchhàngnhậnthứcđượccầnlàmgìđểkếtthúcvụlàmăn.
Khimớithànhlậpcôngty,việcđầutiêntôilàmlàgắntênmìnhlêncửa.Tôikhôngthểnấpmìnhsaumộtloạtcáccôngtyliêndoanh,liênkếtmàtôikhôngthểtintưởngđược.Kháchhàngcủatôibiếtđiềunàyvàtôitinrằng:Đólàlýdotạisaohọlàngườitạonêncuốnsáchkinhdoanhcủatôi.Vàđócũnglàlýdotạisaohầuhếtcácvụlàmănmàtôicóhiệnnayđềudocácmốiquanhệvàhợptáclàmănlâudàiđưalại.
25.ĐừnglàmtheosốđôngBLANCHEEVANS
BlancheEvanslàTổngbiêntậpcủaThờibáobấtđộngsản(RealtyTimes)-tờbáođiệntửchuyêncungcấpthôngtinvềbấtđộngsảnlớnnhất,vàlàtácgiảcủacuốn"Bắtđầu,thịnhvượngvàphásản".BàđãđượctạpchíRealtorbìnhchọnlàmộttrongsố"25ngườicó
nhiềuảnhhưởngnhấttrongkinhdoanhbấtđộngsản"
Cũnggiốngnhưcáclĩnhvựcđầutưkhác,bấtđộngsảncũngcóthờikỳsuythoái.Nếubạnmuốnkiếmtiềntừcácngôinhà,bạnphảisànglọcdữliệuđểxácđịnhcơhội,đingượclạisựkhônngoanthôngthường,sẵnsànglàmđiềumànhữngngườikháckhôngdámlàm.Hãylàngườiđầutiêntớiđích!
Làmthếnàođểđượcnhưvậy?Hãy“trượt”tớinơinàomà“quảbóng”sẽtới.HuyềnthoạikhúccôncầuWayneGretzkykhôngbiếtđiềunàynhưngkhianhtiếtlộchiếnlượcđểthànhcôngcủamình,anhđãchochúngtamộtlờikhuyêntuyệtvờivềkinhdoanhbấtđộngsản.
Giảsửbạnmuốnlàmgiàutừviệcsởhữucácngôinhànhưngbạnkhôngbiếtrõlắmvềviệcmìnhphảilàmgì,lờikhuyênlà:Hãybắtđầubằngviệctìmhiểuthịtrường.
TỷlệngườicóquyềnsởhữuđấtđaiởMĩlà70%nhưngđếnnăm2005,36%cácngôinhàđượcbánsẽthuộcquyềnsởhữucủacácnhàđầutưhoặcnhữngngườimuangôinhàthứhai.Hầuhếtcáccuộcmuabánnàysẽdiễnravớikhảnăngmạohiểmcao,tỷlệlãisuấtcầmcốđầuvàocóthểđiềuchỉnhđượcthấp,tứclà:sẽcókhánhiềungườimuanhữngngôinhàlớnhơndựkiếnbanđầu,nếuhọcóđượcmứclãisuấtvaynợcốđịnh.Điềunàycónghĩalà:1/3sốnhàđượcbánvàonăm2005sẽlàcácngôinhàmới,chưatừngcóngườiởvàcácngôinhàcũcòntốtsẽbịlãngquên,bịđìnhtrệhoàntoàn.
Vậybâygiờhãyxemxétvấnđềsau:Trongkhimọingườiđổxôvàomuanhữngngôinhàsangtrọngvớilãisuấtvaynợthấp,hàng
loạtcáccănhộsẽđượcchuyểnthànhnhàtậpthể.Nhìnchung,tớinăm2005,nhàtậpthểsẽđượcưachuộnghơncáccănhộchogiađìnhđơnlẻ.Ởmộtvàikhuvực,cácngôinhàcũ,khôngđượcsửasangsẽbịmấtgiá.Trongkhiđó,cácngôinhàdànhchocôngnhânvớigiáphảichăngsẽbịphábỏ,sửamớihoặcđượctântranglạithànhnhữngngôinhàsangtrọng,nhàcaotầng,nhàMcMansions,haynhữngloạinhàđắttiềnkhác.
Trongkhilãisuấttăng,cáckhoảnnợbịsiếtchặthơn,chínhphủlàmdịuthịtrườngnhàđấtthôngquacácchínhsáchliênbangvàcácbiệnpháphànhchính.Kếtquảlàtìnhtrạngđổxôtớicácngôinhàđắttiềntạmlắnglại.
Cóquánhiềutiềnđượcrótvàocácngôinhàsangtrọng,đắttiềntrongkhinhucầunhàởcủanhữngngườilaođộnglạikhôngđượcđápứng.Vậylúcnày,lựachọnmualoạinhànàolàkhônngoan?Muanhiềungôinhàđắttiền(vớitỷlệmàtacóthểđiềuchỉnhđược)haymuanhữngngôinhàgiárẻchomộthộgiađìnhhoặcnhiềuhộgiađìnhở?
Bạncóthểlựachọnmộttronghaicáchnhưnghãytựhỏibảnthânmình:“Quảbóng-haychínhlàcơhội-sẽởđâu?”
Nếubạnmuốnkiếmtiềntrongkinhdoanhbấtđộngsản,bạnphảilàngườitớiđíchtrướctiên.Nhưngbạnphảitớinơimàtrongtươnglainósẽpháttriểnchứkhôngphảimộtnơiđãpháttriểnrồi.Bạnđangmạohiểmvớicâuhỏi:Liệumìnhcóđúngkhông?Nếubạnđúng,phầnthưởngdànhchobạnsẽlớnhơnrấtnhiềusovớinhữnggìbạnnhậnđượckhichỉlàmtheosốđông.
Mộtgiảiphápkháclàbạntrảtiềnchomộtaiđóđểhọthaybạnđốiđầuvớinguycơ.Nhưngđiềunàycólẽcònmạohiểmhơn.Bạnkhôngmuốnmuamộtngôinhàkhigiácủanótrênthịtrườngđangởmứcrấtcao,vìcóthểbạnphảichờnhiềunăm,đếnkhigiátrênthịtrườngtăngtớimộtmứccaohơnthìbạnmớicólãi.Lờikhuyêncủatôinghecóvẻngượcđờinhưngbạnphảisẵnsànglàmnhữngđiềumàngườikháckhônglàm;nócónghĩalàmộtmìnhbạntiếnvềnơimàbạnnghĩlàsẽcónhiềucơhộilớnởđó.
Vìvậy,hãyhọctấtcảnhữngđiềucầnthiếtliênquanđếnquảnlýtàisản;hãyđầutưvàonhàởchongườilaođộngtạicáckhuvựcgần
cáctrungtâmthànhphốlớnvàgầnnhữngđiểmgiaothôngcôngcộng.Bạnkhôngcầnphảitranghoànglạinhữngngôinhàđónhưngphảigiữchúngthậtsạch,antoàn,tạodựngkhôngkhídễchịuđểthuhútđượcsựchúýcủanhữngngườithuêtốt.Hãyduytrìchúngchotớikhibạnđãkiếmđủlợinhuậnđểmuanhữngngôinhàkhác.Mộtngàynàođó,nhiềungôinhàvốnsangtrọng,đắttiềnsẽđượcbánrộngrãitrênthịtrườngvànhiềungôinhàsẽđượcbángiảmgiá.Vìvậy,hãysẵnsàngmuachúngkhinhiềungườiphảimiễncưỡngbánchúngđiđểthoátkhỏicảnhtúngquẫnvìhọđãmuavớisốtiềnvượtquákhảnăngchitrả.
Bạncóthểthấyđâylàmộthướngđầutưbấtđộngsảnrấtcótriểnvọng.Chothuêcácngôinhàgiáphảichănglàmộtdịchvụxãhộituyệtvờivànếubạnkiếmtiềnbằngcáchđó,nócũngchẳnglàmaitổnthương.
26.Nhấnmạnhchấtlượngvàthươnghiệu
MICHAELFASCITELLIMichaelFascitellilàChủtịchcủaTậpđoànHỗtrợtàichínhbấtđộngsảnVornado,Tậpđoànđầutưbấtđộngsảnhợpnhất,đồngthờilà
chủsởhữuvànhàquảnlýbấtđộngsảnlớnnhấttạiMỹ.
Hãyluônđicùngchấtlượng-muacácsảnphẩmđủchấtlượng,xâydựngthươnghiệuvàthuênhữngnhânviêncóphẩmchấttốt.KhichúngtôixemxéttoànhàGMtạiđạilộ5,DonalTrumpđãkhuyênrằng:“Tôinghĩcácôngnênmuatoànhànày.”Nhưngchúngtôibỏqua,khôngmuatoànhàđóvàcuốicùng,DonalTrumpđãmuanóvìôngnóirằng:nólàtoànhàcómộtkhônghaivàcóchấtlượngcao.Nếubạnmuanhữngcáicóchấtlượngvàkháhiếmthìbạnsẽkiếmđượcnhiềutiền.
Bướctiếptheolàxâydựngmộtthươnghiệuvàmộtsảnphẩmđángđượcđánhgiácao.Vídụnhưtronghoạtđộngkinhdoanhnhàtậpthể,cứmỗimộtfootvuôngđượcbánradướithươnghiệuTrumpcógiácaohơngiátrungbìnhvàitrămđôla.ÔngđãxâydựngthươnghiệucủamìnhbằngcáchđầutưkinhdoanhthậthiệuquảtạithịtrườngNewYork,sauđó,khuếchtrươngthươnghiệutạiChicago,Floridavànhiềuthịtrườngkhácnữa.
Luônthuênhữngnhânviêntốtnhấtmàbạncóthể.Hãylựachọnnhữngngườicóphẩmchấtcánhântốtvàđángchúý,vìhọchínhlàmộtphầnhìnhảnhcủabạn.Hơnnữa,họchínhlàmộtphầncáithươnghiệumàbạnxâydựngnên.
27.TậndụngtốiđaInternetDEBBIEFERRARI
DebbieFerrarilànhàmôigiớibấtđộngsảnhàngđầutạihạtOrange,bangCaliforniavàlàPhóchủtịchHộiđồngtraođổiquốcgianăm2006.TrangwebTiênphonggồm1.000trangcủabàlàtrangwebbấtđộngsảnnhậnđượcnhiềugiảithưởngnhấtởMỹ.
Lờikhuyêntốtnhấttrongkinhdoanhbấtđộngsảnmàtôitừngbiếtđãđếnvớitôivàonăm1996.Đólàkhichúngtôiđangchiêmngưỡngtrangwebđầutiêncủamình,chồngtôi-anhBill-đãnói:“CáivậtthểInternetmớimẻnàysẽlàtươnglaicủangànhbấtđộngsản,emphảitrởthànhmộtphầncủanó.”Sauđóanhcònnóithêm:“Nghĩsâuxahơn,emhãyluônlàngườithốngtrịnhữngnhàkinhdoanhbấtđộngsảnkháctronglĩnhvựcmarketing,trênInternet.”
Tôiđãlàmtheolờikhuyêncủaanhvàngàynay,khimà80%ngườitiêudùngsửdụngInternetđểtìmnhàvàcácnhàkinhdoanhbấtđộngsản,trangwebcủatôiđãtrởthànhtrangwebsốmột,vượtlêntrêntấtcảcácnhàkinhdoanhbấtđộngsảnkháctạihạtOrange,bangCalifornia(vớitổngsốdân3triệungười).Cóbalýdokhiếntrangwebcủatôitrởthànhsốmột:(1)Trangwebcủatôi-www.debbieferrari.com-làmộttrongnhữngtrangwebbấtđộngsảnđầutiên.Chúngtôibắtđầuxâydựngtrangwebvàonăm1996-khiđó,chúngtôiđãsớmnhậnthấyrằngInternetsẽlàcôngcụquảngcáocựckỳđắclựccủanhữngnhàkinhdoanhbấtđộngsản.(2)Vớigần1000trangnộidung,trangwebcủatôilàtrangwebbấtđộngsảnđầyđủnhấtvànóchứađựngcácthôngtinmàngườitiêudùngmuốnbiếtkhixemxétmua,bán,chothuêhaytraođổimộttàisảnbấtđộngsản.(3)CôngcụtìmkiếmnhưGooglerấtthíchcáctrangwebtựcậpnhật.Hầunhưmỗingày,chúngtôiđềubổsungthêmthôngtinchotrangweb,thườngmỗilầnlàcảvàitrangthôngtin.
Khingườitatìmkiếm“BấtđộngsảnhạtOrange”,“NhàkinhdoanhbấtđộngsảntạihạtOrange”,“TraođổibấtđộngsảntạihạtOrange”vànhiềutừkhoákháctrênGoogle,AOLvàtrêncáccôngcụtìmkiếmkhác,trangwww.debbieferrari.comsẽxuấthiệnđầutiên.
Vớitôi,việclàmtheolờikhuyêncủaBill:thốngtrịthịtrườngtạihạtcủatôi-cógiátrịhàngtriệuđôla.Điềuđócũnggiúptôitrởnênnổitiếngcảnướcvớitrangwebcủamình-trangwebbấtđộngsảnđượcnhậnnhiềugiảithưởngnhấttạiMỹ.
28.Hãyđặtramụcđíchvàtintưởngvàotrựcgiáccủabạn
ROBERTL.FREEDMANRobertL.FreedmanlàChủtịchvàCEOcủacôngtybấtđộngsản
GVAWilliams-côngtythươngmạichuyênmôigiới,tưvấnvàxâydựngchiếnlược,trụsởtạithànhphốNewYork.Ônglàngườiphát
triểntổchứcGVAWorldwide,mộttổchứchỗtrợvốncho120tổchứcthươngnghiệptrên5lụcđịa
Làmộtnhàmôigiớibấtđộngsảntrẻvàonhữngnăm1970,tôikinhdoanhdựatrênmộtphươngphápgọilàvậnđộng-tìmracáctriểnvọngkinhdoanhmộtcáchngẫunhiênvàdựatrênsựtựnguyệncủakháchhàng.TôimôigiớicácngôinhàchothuêloạivừavànhỏtrongtrungtâmthịtrấnManhattanvàtôiđãđạtmộttrìnhđộnghềnghiệpnhấtđịnh,giúpchochủnhàvượtquacácrắcrốitrongviệckýkếthợpđồng.Tôixácđịnhcácngôinhàphùhợp,cácđiềukhoảnđàmphánvànhữngđiềukiệnmàcảchủnhàvàngườithuêđềuchấpnhậnđược,trừmộtđiềuđánglưuý-vấnđềbảođảmquyềnđượcthuênhà.Hầuhếtnhữngkháchhàngmuốnthuênhàđềulànhữngngườicóđiềukiệnkinhtếeohẹpvàviệcbảođảmquyềnđượcthuêngôinhànổilênnhưmộtyếutốquantrọng,quyếtđịnhsựthànhbạicủagiaodịch.Chủđấttỏrarấtmiễncưỡngkhichonhữngngườicókinhtếeohẹpnhưvậythuênhàvìhọkhôngcóđủkhảnăngkinhtếđểđảmbảovàdođó,cũngkhôngthểthuyếtphụcngânhàngpháthànhthưtíndụng.Dosựkhóxửnàymàcónhiềuhợpđồngkhôngthểchốtđược.
Đặtramụctiêucao.Trongbuổitổngkếtcuốinăm,giámđốckinhdoanhcủatôinóirằngôngtarấthàilòngvềđạođứcnghềnghiệp,sựsángtạo,hiệuquảcôngviệcvàtinhthầnthầukhoáncủatôi.Tấtcảnhữngđặctínhđóđềuđượcphảnánhquanhữnggìtôiđãlàm.Xemxétkỹlưỡnghơndiệnmạovàtácphongcủatôi,ôngtathốtlên:“Này,mẹanhkhôngmuachoanhnhữngchiếccàvạtgiá50đô(đồngđôlanăm1974)đểlàmviệcvớinhữngngườithuênhànhỏbé(…)màchưaaitừngbiếttớiđâunhé.”
Lờinhậnxétnàycũngcócáilýcủanó.Ôngmuốnnóirằngtôihãynângtầmnhìncủamìnhlên,hãymualoạinhàkiểuFortune500,thựchiệncácgiaodịchlớnhơnvìôngtinrằngtôicóthểcạnhtranhđượcởmứcđộđó.Điềunàylàmthayđổiđộnglựckinhdoanhcủatôivàgiúpđẩytôilêncaohơn.
Tinvàotrựcgiáccủabạn.Tôicũnghọcđượcmộtbàihọclớnnữađólàphảibiếttinvàotrựcgiáccủamình.Chúngtacóthểđưaramộtvídụcổđiểnđểminhchứngchođiềunày.Đólàvídụvềmộtviệntàichínhlớnđãlấylạitoànhàchiểutheochứngthư,thaychoviệctịchbiêntàisảnthếnợ.
Việntàichínhnàyđãđịnhgiátoànhàlà6triệuđôlarồichuyểnnhượngnóchomộtcôngtyconvàchinhánhpháttriểnbấtđộngsảncủaviện.Toànhà24tầng-xâyvàokhoảngnăm1911vớitổngdiệntích230.000feetvuông-cóvịtrínằmngaytạitrungtâmkhuvựcthuộcDựántáipháttriểnđường42.NhàthầucủadựánlàmộtcơquanbánchínhphủcótênlàNew42.Tuynhiên,ngôinhànằmngoàiphạmvicủakhuvựccông.Cũngcầnphảilưuýthêmrằng,đường42,nằmgiữađạilộ7và8,chínhlàhìnhảnhminhhoạchokhuvựcthànhthịđãbịpháhuỷvàtànrụi.
Nhữngkháchhàngcủachúngtôinhậnđượcmộtlờiđềnghịvàmiễncưỡngmuatoànhàvớigiá18triệuđôla.Họmuốnđượcchúngtôitưvấn,đểbántoànhàvàchuyểnnórakhỏidanhsáchcủacôngty.
ChúngtôiđầutưvàotàisảnđóvàhoãnkếhoạchvớiNew42lại.Vàothờigiannày,dịchvụchothuêvănphòngngàycàngpháttriểnvàthịtrườngấybắtđầulansangcảđường42.Haikhunhàlâncậnvớikhunhàcủachúngtôi-RạphátNewAmsterdamvàTheForestCityRatnerProjectđangđượcđàmphánvớihãngDisneyvàMadameTussaud’s.Mặcdùtoànhàkhôngphảilànơiđượcquihoạchvàođấtthànhphốnhưngđólàcửangõdẫntớicácditíchlịchsửquốcgiavàdođócóđủđiềukiệnđểđượckhấutrừthuế.
Tôihỏingườiquảnlýcaonhấtcủakháchhàngxemliệuchúngtôicóthểthamgiavàodựánvớitưcáchlàthànhviềnchínhchứkhôngphảilàngườimôigiới.Họtừchốivớilýdolàxungđộtvềlợiích.Nhưngkhichúngtôitrìnhbàyviễncảnhpháttriểnvàmộtkếhoạchcóthểtạoramộtkhoảnlợinhuậnkhổnglồ,họrấtchămchúvàquantâm.
Chúngtôibắttayvàothựchiệndựán,trướctiênlàxâycáccửahàngbánquầnáoởcáctầngtrên.Khunhàthuêsẽtậptrungvàolĩnhvựcgiảitrí,điềunàykháphùhợpvớiđặcđiểmngôinhàvàkhutáiđầutưchogiảitríthànhthị.Chúngtôivàkháchhàngđềuđánhgiámụctiêucủadựánlà“côngbằngthươnghiệu”chonhữngngườithuêtiềmnăng,cũngnhưchiphíchuyểngiaobấtđộngsản.
Saukhixácđịnhđượccácmụctiêu,chúngtôiliênhệvớicácCEOvàbanquảntrịchứkhôngphảilàbanLiênhiệpbấtđộngsản.Chúngtôihuyđộngtoànbộngânsáchquảngcáo(khoảng100.000đôla)chomộtphươngtiệntruyềnthôngduynhất-chươngtrìnhtạpkỹ,chươngtrìnhđượccoilàcuốn“Kinhthánh”củacôngnghiệpgiảitrí.Chúngtôitrảirộnghaitranggiấyra,vẽlênđóhìnhthùcủamộtanhhầumặcáođỏtrôngrấtkỳdịvàbuồncười.Đólàhìnhảnhmiêutảđường42.
Từchỗchỉđượcđịnhgiálà6triệuđôlatàisảnđóđãđượcchúngtôibánvớigiáxấpxỉ165triệuđôla,trongđóchiphímất28triệuđôla(tươngứngvớikhoảnkhấutrừthuếliênbang).
Từvídụnày,tôirútramộtkếtluậnrấtđơngiản:Hãytintưởngvàotrựcgiáccủabạn,dùbanđầunókhôngđượckháchhàngủnghộ.
29.NắmbắtsựthayđổiDOUGFRYE
DougFryelàchủtịchvàCEOcủacôngtyColliersMacaulayNicolls
Nềncôngnghiệpbấtđộngsảncủachúngtapháttriểnrấtchậm,tạođiềukiệnthuậnlợichonhữngngườimớibướcchânvàolĩnhvựckinhdoanhnày-nhữngngườinắmbắtđượcsựthayđổi.Hãynhìnsâuhơnvàonhữngsựthậthiểnnhiênnàyđểđẩynhanhquátrìnhgặtháithànhcôngcủabạn!
Bấtđộngsảnlàlĩnhvựckinhdoanhdựavàocácmốiquanhệ.Điềunàykhôngđúng.Bấtđộngsảnlàlĩnhvựckinhdoanhcótínhđồngnhất.Ngườitakhônghợptácvớinhữngngườihọthích;họhợptácvớinhữngngườicóđiểmgìgiốnghọmàđiểmđócóthểgiúphọđạtđượcnhữngmụcđích,mụctiêucánhân.Tấtnhiên,trongkinhdoanh,cómộtđốitácmàmìnhthíchlàmộtlợithế,nhưngtốtnhấtthìchỉnêncoinólàđiềukiệnphụmàthôi.
Nghĩvềvịtrí,vịtrívàvịtrí.Cómộtvịtríđẹpluônlàđiềutuyệtvời.Nhưngtrongthờiđạingàynay,chìakhoáthànhcônglạilàsựchuyênmônhoá,sựchuyênmônhoávàsựchuyênmônhoá.Dùbạnmua,bánhaycungcấpdịchvụ,nếubạntậptrungtoànbộkhảnăngcạnhtranhvàomộtloạisảnphẩmtrongmộtthịtrườnghaymộtngànhkinhdoanhnàođóthìbạnsẽcócơhộitốtđểpháttriển.Nếubạnchỉkinhdoanhchungchung,bạnsẽmãilàngườiđứngthứhai,vềđíchsaungườikinhdoanhchuyênmônhoá.
Tiếpcậnthôngtin,phâncấpsânchơi.Thựcra,việcdưthừathôngtinkhiếnsựtậptrungchuyểnsangtốcđộvàchấtlượngxửlýthôngtin.Nhữngngườicókinhnghiệm,biếtnhanhchóngxácđịnhvàsànglọcthôngtinđểlấycácdữliệuquantrọngsẽlànhữngngườidẫnđầutrongcuộcđua.
30.TôntrọngmọingườiD.KENTGALE
D.KentGalelàchủtịchcủatổchứcDanielGale-TổchứcmôigiớibấtđộngsảnthườngtrúkhôngđộcquyềnlớnnhấtởLongIsland.TổchứcnàydoDanielGale-chacủaKentGalevàôngcủaStan
Gale-sánglậpvàonăm1922.
Khitôibắtđầulàmviệcchocôngtycủachamình-DanielGale-vàonăm1937,mọicôngviệckinhdoanhđềuđượcbắtđầutừnhữngcáibắttay.Kểtừđó,mọithứđãthayđổirấtnhiều.Tuyvậy,ngườitavẫncònquantâmđếnyếutốconngườivàlòngtrungthực.
Chatôi,DanielGale,làmộtngườiđầyắpýtưởng.Tôicũngxinnóithêmrằngcontraitôi,Stan-ngườithànhlậpcôngtyTheGale-làngườithừahưởngđượcđặcđiểmđócủaông.MặcdùgiađìnhchúngtôikinhdoanhxìgànhưngchatôicóýtưởngbánbảohiểmchonhữngngườiđilàmbằngxelửatớiManhattan.Ôngđãrấtthànhcôngtronglĩnhvựcđó,vìvậyôngquyếtđịnhmởrộngkinhdoanhsanglĩnhvựcbấtđộngsảnvàthànhlậpcôngtyriêngcủamìnhvàonăm1922.ÔngthíchmộtmảnhđấtđồituyệtđẹptạiHuntington,ởLongIsland,gầnnơichúngtôisống.Khiđó,nơiấycònlàmộtnơihoangvắng.Nhưngôngnhìnthấytrướclàngườitasẽthíchsốngởđâyvàôngtìmmộtđốitác.Cuốicùng,họđãcùngnhaukiếmđượcrấtnhiềutiền-cáclôđấtbánđắtnhưtômtươi.Ôngđãcódựcảmtrướcvềtươnglaivàcóđủtựtinđểlàmtheonhữnggìmìnhdựđoán.
Chatôicũngrấttôntrọngmọingườivàôngđốixửvớihọrấttốt.Tôiđãhọcđượctừôngmộtbàihọcrấtquantrọngvềđốinhânxửthế.Tôinhớ,mộtlần,haichaconđanglàmviệcởvănphòngthìcómộtngườiđànôngmặcquầnchẽngốibướcvào;trôngôngtachẳngcógìlàấntượngcả.Nhưngchatôilạinóichuyệnvớiôngtasuốthaigiờđồnghồ.Tôingheđượcvàimẩucủacâuchuyệnvànóchẳngđảđộnggìđếnbấtđộngsảnhết.Khingườiđànôngđóravề,tôihỏichatôitạisaolạidànhquánhiềuthờigianchoôngtađếnvậy.Ôngcườivànhắctôiđừngcó“xemmặtmàbắthìnhdong”.Thayvàođó,tôiphảilắngnghemộtcáchcôngbằngrồimớixétđoánngườikhác.Ông
nói,mọingườisẽlàmchotôingạcnhiên.Sauđó,tôibiếtđượcrằngngườiđànôngđóchínhlàngườicónhiềuảnhhưởngnhấttạiLongIsland.Tấtnhiênlàôngtacócảmộtlâuđài!
Năm1941,tôigianhậpquânđội,vàlờikhuyênđóluônởbêntôi,hướngdẫntôitrongsuốtnămnămtạingũ.Tấtnhiên,cũngxuấtpháttừlờikhuyênđó,chúngtôiđãxâydựngthànhcônghaicôngty-côngtyDanielGale(tôiđượcthừahưởngvàonăm1964)vàcôngtyTheGalecủacontraitôi,Stan.
Tấtcảđềubắtđầutừyếutốconngười-ngườilàmviệcchobạn,ngườihợptáccùngbạnvàkháchhàngcủabạn.Hãyđốixửtốtvớihọvàhãytôntrọnghọ.
31.Hãykhiếnmìnhnổitiếngvìlòngtrungthực
STANLEYC.GALEStanleyC.GalelàChủtịchvàCEOcủacôngtyTheGale,mộttrongnhữngcôngtybấtđộngsảnthươngmạitưnhânlớnnhấtthếgiớivớidanhmụcđầutưlớnhơn60triệufeetvuông.Kểtừkhimới
thànhlậpvàonăm1985,côngtyTheGaleđãthaymặtcácđốitácđầutưcủamìnhđầutưvớisốtiềnhơn3tỷđôla.Ôngchínhlàcon
traicủaD.KentGale.
Tôiđãhọcđượctừchavàôngnộimộtđiều,đólà:trongkinhdoanhbấtđộngsản,lờinóichínhlàtráiphiếucủabạn.Khôngcóbảnhợpđồngnàocógiátrịlớnhơnmộtcáibắttay.Ôngnộitôithànhlậpcôngtybấtđộngsảnchuyênkinhdoanhnhàở-TheDanielGale-vàonăm1922vàdướisựlãnhđạocủachatôi,nóđãtrởthànhcôngtymôigiớibấtđộngsảncótrịgiálêntớimộttỷđôla.Ngàynay,nóvẫnlàmộtcôngtyđộclậpvàđượcnhữngngườimua,bánbấtđộngsảnởLongIslandtínnhiệmnhất.Sựtồntạilâudàivàthànhcôngcủacôngtyđãchứngminhtầmquantrọngcủasựtrungthựctrongkinhdoanhbấtđộngsản.
Trungthựcchínhlàsựkhácbiệt
Biếtyêutàisản.Tôikhônghoàntoàntinvàocáigọilànhữnglờikhuyênđúngđắntronglĩnhvựcbấtđộngsản,đặcbiệtlàkinhdoanhbấtđộngsản.Mộttrongsốnhữnglờikhuyênkiểunhưvậylà:“Đừngbaogiờyêu”bấtcứtàisảnnào,ítnhấtlàchotớikhibạnthuđượckhoảntiềnnàotừnóhoặctàisảnđócóthểquira“gạchvàgỗ”.Điềunàythậtvônghĩa.
Tôiphảicótìnhyêuvớitàisản.Vàtôikhôngxấuhổkhinóirằng:Tôitinvàotìnhyêusétđánh.Nếutôikhôngtrảiquacúsốckhôngthểnhầmlẫnđó,sựnhậnratrongkhoảnhkhắcđó,nếutôikhôngyêumộttàisảnnàothìcũngchẳngcóvụmuabánnàocả.Cóthểnói,cáchkinhdoanhcủagiađìnhGalelàyêumộttàisảnnàođóvàtựhàovề
nó,đồngthờimuốnlàmcáigìđóthậtkhácbiệtvớinó.Mộttàisảnkhôngđơnthuầnchỉlà“gạchvàgỗ”.
Xácđịnhđầura.Ngaytừgiâyphútđầutiên,tôiđãphảixácđịnhđầurachongôinhà:đốitáccủatôisẽlàai,khungthờigianlàbaonhiêu,aisẽthuêngôinhàđó.Nếutôikhôngthểpháchoạtoànbộgiaodịchtrênmộtcáigìđónhưlàcáicocktailnapkin,nósẽchẳngbaogiờcóhiệuquảtrongcuộcchạyđuacủaArgus.Điềunàykhiếnnhiềungườiđặtracâuhỏitạisaotôilạitrảgiárấthờichocáctàisảncóchấtlượngcao?Nguyênnhânlàdotronglúchọcònbịkẹtở“hiệntại”thìtôiđãnhìnthấytrướctriểnvọngcủatàisảnđó-giátrịthựccuốicùngcủanólàbaonhiêu.ĐiềunàycũnggiốngvớinhữnggìmàchacủaWayneGretzkykhuyênông:“Hãytớinhữngnơicóxuhướngpháttriển,đừngtớinhữngnơiđãpháttriểnrồi.”
Gặpmặttrựctiếp.Tôicũnghọcđượctừgiađìnhmộtđiều,đólà:Khônggìbằngmộtcuộcgặpmặttrựctiếp.TôiđãtớiHànQuốc45lầnđểthắtchặtmốiquanhệhợptácvớiđốitáccủamình.Nhờđó,côngtyTheGaletrởthànhnhàpháttriểnbấtđộngsảnchínhcủathànhphốSongdo.Đólàdựántrịgiá25tỷđôla,mộtdựánpháttriểnbấtđộngsảnlớnnhấttrênthếgiới.Tôiđãphảibayhơn1300giờvàphảiănrấtnhiềukimchinhưngquanhệcánhânmậtthiếtlàphầnthưởngxứngđángvớitấtcảcôngsứcmàtôibỏra.
Chiasẻnguycơ.Mộtlờikhuyênnữamàtôithấyhoàntoànsailầm,đólà:“Đừnghợptáckinhdoanhvớibạnbè.”Tôixinnóirằng:“Hãychỉkinhdoanhvớibạnbèmàthôi.”Mộtsốbạnlàmănlànhữngngườibạnthânnhấtcủatôivàngượclại,mộtvàibạnthânnhấtcủatôilạichínhlàđốitáckinhdoanh.Điềuđóchẳngthểnàokhácđược.Khihợptáckinhdoanhvớibạnbè,cólẽbạnmuốnhọclàmtheocôngthứccủachatôi:“Hãyđểcácđốitáctàichínhchiasẻvớibạnnhữnglúcphátđạtvàgiảmbớtgánhnặngchobạnnhữnglúckhókhăn.Cácbạnphảicùngnhauchiasẻnguycơmộtcáchcôngbằng.”
32.Đừngbaogiờbán;hãytraođổibấtđộngsản
JIMGILLESPIEJimGillespielàChủtịchvàCEOcủaCôngtyNgânhàngbấtđộng
sảnColdwell
Ngườichotôilờikhuyêngiátrịnhấttrongkinhdoanhbấtđộngsảnchínhlàngườimôigiớiđầutiêncủatôi-BobDixontạicôngtyNhàởDixonGalleryởLaGrange,Illinois.Ôngtakhuyêntôi:“Đừngbaogiờbánnhữngđầutưbấtđộngsản;hãytraođổichúng.”
KhicònlàsinhviêntạitrườngđạihọcIllinois,tôinhậnrarằngtôimuốnhọcmộtngànhcóthểgiúpđỡđượcmọingười.Côngviệcđầutiêncủatôilàlàmgiáoviêntạimộttrườngphổthông.Sauđó,tôilàmchủtịchHộithanhniêncơđốctạiLaGrange,Illinois.Mộttrongsốnhữngngườibạncùngchơitennisvớitôilàmviệctrongngànhbấtđộngsản.Vàanhtathuyếtphụctôirằngcátínhcũngnhưđạođứcnghềnghiệpcủatôirấtthíchhợpvớingànhkinhdoanhbấtđộngsản.Anhtađãđúng.
KhiBobchiasẻvớitôilờikhuyênnày,tôi33tuổivàtôisớmnhậnrarằngđầutưvàobấtđộngsảnlàmộtbướcchuyểnkhônngoan.Vìkhôngcónhiềutiềnnêntôiquyếtđịnhmỗinămmuamộtcănnhàvàchothuê.Dođó,cóthểnói,tiềnchothuênhàchínhlàtiềnlãi.Mặcdùcònrấttrẻtuổi,lúcđótôiđãtậptrungnhiềuvàosựtănggiánhàở.Tôidầnhiểuđượcnhữngưuthếvềthuếmàchủnhàcóđược,ýnghĩacủasựkhấuhaovàcơhộisửdụngcácngôinhànhưlàphươngtiệnđểvaytiền.
Tôichưatừnggặptrụctrặctrongviệctìmngườithuênhà.Tôiluôngiữmứcgiáhợplývàgiữchongôinhàởtrạngtháitốtnhất.Tôikhôngcoithunhậptừviệcchothuênhàlàchiếnlượcđầutưlâudài.Theotôi,nhữnglợiíchlâudàivềthuếvàsựtănggiánhàmớilànhữngyếutốkhiếnchobấtđộngsảntrởthànhlĩnhvựcđầutưtốtnhất.
ChínhvìlờikhuyêncủaBobnêntôikhôngbaogiờbánmộtcănnhàmàkhôngmuamộtcănnhàkhácthaythế.Tôitìmcáchtăngchấtlượngvàưuthếcủangôinhà,vàtôiđãtậndụngưuđiểmcủaHệthốngtraođổimiễnthuếStarker1031.Hệthốngnàychophépbạntraođổicáctàisảnbấtđộngsảncùngloạimàkhôngphảinộpthuếhoặcnộprấtít.(Nhưnghãyluônđốichiếuvớicốvấnvềthuếcủabạn).Sốtiềnthuđượctừviệcchothuênhàsẽlànguồnthuchínhkhitôingừngkinhdoanh.
Tôithấythậtmaymắnkhingườibạncùngchơitennisđãgiúptôibướcvàolĩnhvựckinhdoanhbấtđộngsản.Trongsuốtquátrìnhkinhdoanh,tôiđãgặprấtnhiềungườithúvịvàđãcùnghọxâydựngđượcnhữngtìnhbạntuyệtvời.Trêntấtcả,cũngtrongquátrìnhkinhdoanhấy,tôiđãtìmđượcvợmình.Tôiđãcó31nămkinhnghiệmtrongkinhdoanhbấtđộngsảnvàtrongngầnấynăm,tôiluôngắnbóvớiNgânhàngColdwell.Cóvẻhơithiênvịnhưngtôitinrằngđâylàngânhàngtốtnhấttrongsốcácngânhàngcóliênquanđếnkinhdoanhbấtđộngsảntrênthếgiới.
33.LưuýtớichitiếtLEWISM.GOODKIN
LewisM.Goodkin-ChủtịchcủaCôngtytưvấnGoodkin-làmộttrongsốnhữngnhàtưvấnbấtđộngsảnhàngđầucủanướcMỹ.
Ôngcònlàdiễngiảthườngxuyênvềcácvấnđề:Kinhtếđấtđôthị,Đầutư,pháttriểnvàtiếpthịbấtđộngsản.Đồngthời,ônglàtácgiả
củacuốn"Khibấtđộngsảnvàxâydựngnhàởtrởthànhngànhkinhdoanhlớn"vàđãviếthàngnghìnbàibáochocáctổchứckinh
doanh,thươngmại,cáctờbáovàtạpchí.
Tôinhậnthấyrằng,phầnlớnnhữngngườithamgiavàongànhcôngnghiệpbấtđộngsảnthườngbỏquanhữnglờikhuyêncănbảnnhất.Nhữngkháchhàngđểýcẩnthậntớitừngchitiếtthườngđưaraquyếtđịnhđúngđắnhơnvàthườngcóđượccácdựánlớnhơn.Bạncóthểkiếmđượcnhiềutiềnhơnmứcbạncầnnhưngđừngbaogiờngừnghọchỏi.Sauđâylàbacáchgiúpbạnluônchắcchắnrằngmìnhđangđểýtớinhữngchitiếtđúng:
1. Chúngtabánvàchothuêcácloạibấtđộngsảnvớiconngười,chứkhôngphảivớicácconsố.Vìvậy,bạncànghiểuvềhọ-nhữngngườitạonênthịtrườngcủabạn-baonhiêu,bạncàngthànhcôngbấynhiêutrongviệcđápứngnhữngmongmuốn,nhucầucũngnhưkhảnăngcủahọ.
2. Trongkinhdoanhbấtđộngsản,chúngtathườngthấynhữngngườikinhdoanhkhôngchuyênthấtbạivìhọkhônghiểuđượcnhữngđiểmtinhvicủathịtrường;tráilạicácchuyêngiathấtbạivìhọbỏquanhữngchitiếtquárõràng.
3. Cácdựánbấtđộngsảnthànhcôngnhấtlàkếtquảcóđượckhinhữngnhàpháttriểnlưutâmđếnhàngtrămcácchitiếtnhỏmàcácđốithủcạnhtranhcủahọchoquatrongthịtrườngmụctiêucủahọ,hơnnữacònđánhgiárấtcaocácchitiếtđó.
34.QuảnlýviệcđóngthuếGARYGORMAN
GaryGormanlàngườisánglậpvàđốitácquảnlýcủahệthốngtraođổi1031,LLC,mộtchuyêngiavềthuếtronglĩnhvựcbấtđộngsảnvà
làtácgiảcủacuốn"ExchangingUP"!
Khibánnhàhayđất,bạnchỉnênđóngthuếnếubạnmuốn,vàvớisốtiềnmàbạnthấyhợplý.Tôiđãhọcđượcbàihọcquígiánàyhơn20năm,từtrướckhitôichịutráchnhiệmquảnlývàgiảiquyếtcácvấnđềliênquanđếnthuếchovănphòngtạiSanFranciscocủacôngtyPriceWaterhouse(hiệnnayđãđổithànhPricewaterhouseCooper).Hồiđó,tôicómộtkháchhàngkinhdoanhbấtđộngsảnrấthaysửdụngHệthốngtraođổi1031đểtrìhoãnviệcđóngthuếchokhoảnlợinhuậnthuđượctừviệcmua-bánđó.Mục1031củaquiướcIRSchophépngườiđóngthuếtíchluỹđượckhoảnlợinhuậnthutừviệcbánnhữngtàisảnđầutưcũđểđổilấynhữngtàisảnđầutưmới;nhờđó,họkhôngphảiđóngthuếchomónlờingàycàngtăngđó.Đâylàmộttrongnhữnglợithếvôcùngtolớncủaviệcsởhữubấtđộngsảnsovớisởhữucổphiếuvàtráiphiếu,bởivìkhôngcómụcquiướctươngtựchocổphiếuvàtráiphiếu.Tôikhônghềbiếtrằngthờigianlàmviệcvớivịkháchhàngđóchínhlàbướckhởiđầuđểxâydựngvàpháttriểnsựnghiệpvĩđạicủatôisaunày-sựnghiệpvớibấtđộngsản.Từsaunăm1991,IRSthayđổicácđiềulệtrongHệthốngtraođổi1031vàbắtđầuyêucầucácnhàmôigiớithamgiagiaodịchphảicóđủtrìnhđộchuyênmôn,tôicảmthấymìnhngàycàngbịvũđài1031hấpdẫn.LợidụngvốnkiếnthứcvềngànhbấtđộngsảnvàcáckỹnăngcủamộtCPA,tôithôihọckhoáđàotạoCPAvàbắtđầusựnghiệpcủamộtnhàmôigiớichuyênnghiệp.Đếnnay,tôiđãthamgiagiảiquyếthơnbốnngànvụgiaodịchbuônbán.
Kinhnghiệmdạytôirằng,dùvụtraođổicókhókhănvàphứctạpđếnđâuchăngnữa,chỉcầntheosát6nguyêntắcsau,bạnsẽthànhcôngtrongviệctrìhoãnđóngthuế.
1.Giữbấtđộngsảnlạiđểđầutư.Kểcảcơngơicũmàbạnđangraobánvàcơngơimớimàbạnđangmuốnmua,hãygiữlạiđểđầu
tư.Bấtkìloạibấtđộngsảnnàocũngđềucógiátrịnhưmộtmónđầutư.Bạncóthểbánbiệtthựsangtrọngvàmuamộtvănphònglớn,mộtchungcư,mộtnhàkho,haythậmchílàcảkhuđấttrống.Giữbấtđộngsảnlạivàbánrakhicóthờicơ.Nóichung,bạnnêngiữcơngơicũvàcơngơimớilạiđểđầutưtrongítnhấtmộtnămvàmộtngày.
Bấtcứthứgìđượcxếpvàodanhmụcbấtđộngsảnđềucóthểdùngđểkinhdoanh.Bạncóthểtậndụngnhữnglợithếvềnước,gỗvàgatrongcănnhàcủamìnhkhikinhdoanh.Vàinămqua,sốlượngnhànghỉvànhàchothuêxuấthiệnngàycàngnhiềutrongdanhmụccủa1031.
2.Giớihạnsốbấtđộngsảnởconsố3hayíthơn.Tínhtừngàybánđượccơngơicũ,bạncó45ngàyđểcungcấpchomôigiớidanhsáchbấtđộngsảnmàbạnmuốnmua.Trongdanhsáchcủabạnchỉnêncókhoảng3cơngơihayíthơnvà45làsốngàyhạnđịnh.Bạnkhôngthểkéodàithờigianđó,bởivìkỳhạncóthểrơivàongàynghỉcuốituầnhaynghỉlễ.
Bạnsẽhạnchếđượcsaisótkhimuacănnhànếusốbấtđộngsảncầnmuatrongdanhsáchchỉlà3hayíthơn.Vídụ,điềunàycóthểchấpnhậnđượcnếubạnđãbánngôibiệtthựsangtrọngvớigiá100.000đôla,sauđóliệtkêradanhsách3ngôinhàcầnmua,mỗicáicógiálà10.000đôla(tổnglà30.000đôla).Tuynhiên,nếubạnliệtkêhơn3bấtđộngsản,danhsáchtổngcủabạnkhôngthểgấpquá2lầngiábánngôinhàcũ.Tathửthayđổivídụ,nếubạnliệtkê4bấtđộngsảncầnmua,mỗicáicógiá75.000đôla(tổngtấtcảlà300.000đôla),cảvụtraođổiđãquálố-cónghĩalàcảvụtraođổiđãthấtbại(ngaycảkhibạnchỉmuamộttrongsố4bấtđộngsảnđó)vìbạnđãliệtkêquá3bấtđộngsảnvàtổnggiácủachúnglạivượtquá2lầngiábánngôinhàcũ.Tacóthểrútrakinhnghiệmlà:Hãyđơngiảndanhsáchcủabạnvàgiớihạnchúngởmức3tàisảnhayíthơn.
CácđặcđiểmnhậndạngkhunhàhaymảnhđấtđócầnphảirõràngđểnếuIRSmuốnkiểmtracôngviệccủabạn,nhânviêncủahọcóthểđếnngaynơiđóđểxácnhậndanhsách.Vídụ,bạnnêntríchlà:“123đườngChính,Denver,Colorado”hơnlà“Mộtngôinhàcó3phòngngủ,2nhàtắmtrênđườngChính,Denver,Colorado.”Hãymiêutảthậtchitiếtnhữngkhuđấttrốngkhôngcóđịachỉemail.
Bạnnêngửidanhsáchchonhàmôigiớicủabạntrướcnửađêm
củangàythứ45.Bạncóthểgửinóbằngemail,fax,haymangtrựctiếpđếnchonhàmôigiới,miễnlàngườiđóđượcnóvàođúngngàyhẹn.Saunửađêmcủangàythứ45,bạnkhôngđượcphépthayđổidanhsáchđónữa;cóthểbạnsẽphảichịuhìnhphạtrấtnặng,kểcảviệcbịbỏtùnếuIRSpháthiệnrabạnđãthayđổidanhsáchđó.
3.Kếtthúcviệcmuatàisảnmớitrongvòng180ngày.Kểtừngàybạnhoànthànhviệcbáncơngơicũ,bạncó180ngàyđểmuađượccơngơimớivàcơngơimớinàyphảinằmtrongdanhsáchđãgửichonhàmôigiớicủabạn.Bạncóthểmuamộthaycảbatàisảnnằmtrongdanhsáchđó.Cũnggiốngnhưyêucầu45ngày,180ngàylàsốngàyhạnđịnhđểhoànthànhviệcmuabánnày(baogồmcảngàynghỉcuốituầnvànghỉlễ);vàbạnkhôngthểkéodàikỳhạnđó.
Hoànthànhviệcmuabấtđộngsảncónghĩalàbạnphảinắmđượcquyềnsởhữuvàđứngtênsởhữutàisảnđótrướcngàythứ180.Bạncầnphảidừngviệcmuangôinhàhaymảnhđấtđóvàohômtrước,nếungàythứ180rơiđúngvàothứ7,chủnhậthaykìnghỉlễ.Chúngtôiluôncảmthấyvôcùnglolắngkhikháchhàngcủamìnhkếtthúcviệcmuabánđúngvàophútcuốicùngcủakỳhạn.
4.Chọnmộtnhàmôigiớicóđủtrìnhđộchuyênmônvềlĩnhvựcbấtđộngsản.Bạnkhôngthểchạmđếntiềntrongsuốtthờigianbánbấtđộngsảncũvàmuabấtđộngsảnmới.Luậtphápquiđịnhrằngbạnphảinhờđếnmộtbênthứbakhôngphụthuộc(thườnggọilàmôigiớichuyênnghiệp)nắmgiữtiềnchobạn.Hãycẩnthậnkhichọnnhàmôigiớichomìnhvìluậtphápkhôngbảovệbạnkhỏinhữngnhàmôigiớitaitiếng.Mớiđây,mộtphiêntoàđãraquyếtđịnh:nếungườigiữtiềncủabạnkhôngđượcgửivớisốtàikhoảndànhriêngchobạn,chủnợcủamôigiớimàbạnthuêcóthểthuhồisốtiềnđó.Hãyđảmbảorằngngườimôigiớiđóđãlậptàikhoảnriêngchobạn.
Bạncóthểchorằng:Nếuvaitròcủamôigiớitrongquátrìnhtraođổilàquantrọngđếnvậythìluậtphápliênbangvànhànướcnêncónhữngđiềuluậtrõràngđểbảovệbạncũngnhưtiềncủabạnkhỏinhữngmôigiớithiếuthậntrọngvàtrungthực.Trênthựctếthìkhôngcóluậtnàonhưvậy,khôngcóaibảovệbạncả.
5.Hãyđảmbảorằngngườichủsởhữubấtđộngsảncũvàbấtđộngsảnmớilàgiốngnhau.Tênngườichủsởhữutrongbảnthốngkêmóntàisảncũnêntrùngvớitênngườichủsởhữutrongbản
thốngkêmóntàisảnmới.Vídụ,nếuFredvàSueJonesbánngôibiệtthựsangtrọngcủahọđithìhọcũngphảicùngđứngtênchủsởhữumóntàisảnmới.HọkhôngthểđổithànhTậpđoànđầutưJones,vìtậpđoànlàmộtcáthểđóngthuếkhác.
Cáctậpđoàn,hiệphội,côngtytráchnhiệmhữuhạn(LLC)vàtơrớtđềucóthểdùngHệthốngtraođổi1031.Tuynhiên,kiểusởhữutậpthểnàycóthểgâyphứctạpchovụtraođổi.Vídụ,nếutronghiệphộicủamình,bạnđứngtênchủsởhữubấtđộngsảnnhưngsaukhibánbấtđộngsảnđó,cácđốitáccủabạnmuốnđầutưvàolĩnhvựckhác;lúcnày,bạncầnphảiđượchướngdẫnchitiếtvềcơcấutraođổi;dođó,cóbênmìnhmộtmôigiớicótrìnhđộchuyênmôncaolàrấtquantrọngvớibạn.
6.Muamộtthứgìđócógiátrịtươngđươnghaylớnhơn.Đểtránhviệcphảiđóngthuếtrongquátrìnhtraođổi,bạnphảimuamộtngôinhà,mảnhđấtcógiátrịtươngđươnghaylớnhơntàisảncũvàtáiđầutưtấtcảsốtiềnmặtbạncó.Vídụ,nếuFredvàSuebánngôibiệtthựsangtrọngcủahọvớigiá100.000đôla;họphảimuamộtcơngơimớicógiátrịthấpnhấtlà100.000đôla,đểtránhphảiđóngthuế.Nếuchỉphảitrả90.000đôlachocơngơimới,họsẽphảiđóngthuếcho10.000đôlacònlại.Nếusaukhibánngôibiệtthự,họthanhtoáncácvăntựcầmcốcủamìnhvàtrảnhữngchiphíkháchếttổngsốtiềnlà40.000đôla,thìsốtiềncònlạicủahọlà60.000đôlasẽđượcchuyểntớingườimôigiớicủahọ;khiđó,họphảitáiđầutưtấtcả60000đôlađó.Giảsửhọmuốnmuamộtcơngơimớicógiálà150.000đôlavàđểtrảđượcmóntiềnđó,họphảikívăntựcầmcốmớicótrịgiálà100.000đôla,nhưnghọchỉsửdụng50.000đôlatrongsố60.000đôlamàngườimôigiớiđangcầm,họsẽphảiđóngthuếchosốtiền10.000đôlacònlạichưađượcsửdụngđó.(Chúýrằng:tôikhôngnóilàđểcóthểsửdụngđượcHệthốngtraođổi1031,họphảikímộtmónnợkhácchocơngơimới,ítnhấtlàtươngđươngvớimónnợhọđãtrảchocơngơicũ.Đâykhôngphảilàmộtyêucầu,mặcdùcóvẻnhưrấtnhiềuchuyêngiatưvấnvềthuếvàtraođổikhuyênvậy.)
Khôngcógiớihạnchosốvụtraođổibạncóthểtiếnhànhvàbạncóthểtiếptụcthulợinhuậntừviệcbánmộtcơngơicũvàđổilấymộtcơngơimớichođếnkhibạnquyếtđịnhlấyramộtphầntiềnlãitrongkhibánbấtđộngsản.Khiđó,bạnsẽphảinộpthuế.Bằngcáchnày,bạncóthểkiểmsoátđượclượngtiềnmặtrấtcókhảnăngbị
đánhthuếtrongquátrìnhgiaodịch.Táiđầutưvàomộtngôinhàhaymảnhđấtmớilàmộtcáchrấtphổbiếnđểcóthểsửdụngđượctiềnmặtmàkhôngphảichấphànhnghĩavụđóngthuế.
35.LuônluônthươnglượngGEORGEE.GRACE
GeorgeE.GracelàngườisánglậpraLiênhiệpcôngtyG.E.GracevàlàthànhviêncủaUỷbanbấtđộngsảncủaNewYork.Ôngcònlàcốvấncủacôngtyđạidiệnchonhữngngườithuênhàđấtđầutiên
ởthànhphốNewYork.
LiênhiệpcôngtyG.E.Graceđạidiệnchocáccôngtychuyênthuêvănphòng,nhàđấtđểkinhdoanh.Mộtngườilàmviệclâunămtrongcôngtynàyđãchotôinhữnglờikhuyênvôcùngquíbáu,chođếngiờtôivẫncòncảmthấytínhhữuíchcủanó.Tuynhiên,cũnggiốngnhưrấtnhiềunhữnglờikhuyênkhác,bạnchỉmấtcónămphútđểhọcthuộcnónhưngphảimấtcảđờiđểhiểuvàápdụngđượcnó.
Lờikhuyênđólà:Luônluônthươnglượngvớicácchủnhàvàcânnhắcthậntrọnggiữanhữngcơhộilựachọn.
Khicónhiềuchủnhàcùngcạnhtranhđểchobạnthuênhà,bạncóthểdễdàngnângcaolợinhuậnkinhtếcủavụgiaodịch.
Ngườibán(chủnhà)nóichungvàđạilýcủahọnóiriêngđềucùngthuộcmộtthịtrườngcạnhtranh.Họkhôngthíchđểvuộtmấtkháchhàngvàotayđốithủhaybỏtrốngngôinhàcủamình.Họcũngkhôngmuốnbỏlỡvụgiaodịch.Bạncàngkhiếncácchủnhàcạnhtranhvớinhaunhiều,họcàngmuốngiànhchiếnthắngvàđólàlúcbạnvàkháchhàngcủamìnhđạtđượckếtquảmỹmãnnhất.
Lờikhuyênnàyđãgiúpnhiềukháchhàngcủatôitiếtkiệmhàngtriệuđôlakhithuêđượcnhàvớigiárẻ,đượcnhượngquyềnsửdụnglớnhơnvàthờihạnthuênhàcũngdàihơn.Lờikhuyênlànềntảngcủahầuhếtvụđàmphánmàchúngtatiếnhành.
Córấtnhiềuhệquảcủalờikhuyênnày.Nhữngngườithuênhàthườngtựgiớihạnsựlựachọncủamình.Điềunàylàkhôngnên.Hãytìmthêmcơhộichomình.Nếukhôngcònlựachọnnàokhác,bạncũngđừngquáliềulĩnh.Khinhậnđượcmộtbảnhợpđồnghấpdẫn,
36.HãytintưởngvàothịtrườngHARVEYE.GREEN
HarveyE.GreenlàChủtịch,đồngthờilàCEOcủacôngtymôigiớiđầutưbấtđộngsảnMarcus&Milichap-mộttrongnhữngcôngty
môigiớibấtđộngsảnlớnnhấtởMỹ.
Vẫncònrấttrẻvàmớirờiquânngũ,tôiđãbắtđầusựnghiệpkinhdoanhbấtđộngsảncủamìnhmộtcáchrấttìnhcờ.
Tôiđãtrởthànhmộtmôigiớikháthạoviệctừsaukhibắtđầubướcvàolĩnhvựckinhdoanhnày.Đólàkếtquảcủanhữngkinhnghiệmtolớn,quíbáumàtôihọcđượctừanhrể.Anhnhưmộtngườicha,ngườithầycủatôi.Tôiluôntrântrọng,ngưỡngmộnhữnggìanhđãtrảiquatrongcuộcsốngvàtrongsựnghiệp.Lờikhuyênđầutiênanhnóivớitôikhitôibắtđầuthamgiavàolĩnhvựcnàyđãnhanhchóngbịlumờbởinhữngđiềuanhnóikhônglâusauđó.Lờikhuyêntuyệtnhấtmàanhtừngnóithậtđơngiản,đólà:Hãyđầutưvàolĩnhvựcbấtđộngsảnvàhãytintưởngvàothịtrường.
Anhhiểurấtrõrằng:Cùngvớithờigian,bấtđộngsảnsẽtrởthànhmộttrongnhữngngànhcóảnhhưởnglớnnhất,nếukhôngthìbấtđộngsảncũnglàmộttrongnhữngđộnglựcthúcđẩyxãhộipháttriểnvàđảmbảochosựbềnvữngxãhộivềlâudài.Bấtchấpcácquiluật,mặcxãhộixoayvần,theothờigian,giátrịcủangànhbấtđộngsảnngàycàngtănglên,đồngthờibảnkêkhaithunhậpcủanhữngngườitrongngànhnàycũngcaokhôngkém.
Sauđâylà5lờikhuyênliênquanđếnlĩnhvựcđầutưbấtđộngsảnmàtôimuốngửitớicácbạn:
1.Làmộtnhàđầutư,bạnphảibiếtmìnhlàai.Bạnphảibiếtđượctạisaobạnlạiđầutưvàongôinhàhaymảnhđấtđó;vàonhữngthờiđiểmkhácnhaucủamỗivụđầutư,mụctiêucủabạnlàgì;vàthậmchítrướckhingỏýđầutư,hãytínhtoánchiếnlượcrútluitrongtrườnghợpkhôngmuốntiếptụcvụđầutưđó.
2.Hãytậphợpquanhbạnmộtnhómủnghộvàgiúpđỡbạn.Thậmchí,nếubạnlàmộtnhàđầutưriênglẻ,bạncũngcầnmộtnhómchuyêngiagiúpđỡbạn;họsẽnhanhnhạyhơnvàgiỏihơnbạntronglĩnhvựcchuyênmôncủahọ.Hãytậphợptrongnhómcủabạnmộtchuyêngiamôigiới,mộtnhàmôigiớivềcầmcốchuyênnghiệp,mộtngườisiêngnăngvàamhiểuvềcácquiđịnhthuế,mộtluậtsưgiàukinhnghiệmtronglĩnhvựcbấtđộngsản,mộtkếtoángiỏi,…
3.Nắmđượclợinhuậntheocáchcácchuyêngiathườnglàm.Bạnthựcsựthuđượclợinhuậnkhibấtđộngsảnđượcmua,chứkhôngphảilàkhibấtđộngsảnđượcbán.Bạncầnphảixâydựngnhữngchiếnlượcriêngbiệtnhằmlàmtănggiátrịcủamỗimộtngôinhàhaymảnhđất.Bởikhichúngxuấthiệnvớidángđiệuthuhútnhất,cónhiềuđổimớivàcảicáchnhất,giátrịcủachúngsẽtănglênrấtnhiều.Hãylênkếhoạch“đánhbóng”ngôinhàhaymảnhđấtmộtcáchthậthệthống,giốngnhưdanhsáchnhữngthứcầnkiểmtratrướckhibay,nórấtquantrọngvàgiúpchúngtagặpnhiềumaymắnhơn.
4.Thừanhậnrằngyếutốđịalý,xãhộicònquantrọnghơnvịtrícủangôinhàhaymảnhđất.Khôngcònnghingờgìnữa,vịtrícóảnhhưởngrấtlớnđếnviệcđilại,thôngthương;tuynhiêncònnhiềuyếutốquantrọnghơnthế.Vềlâuvềdài,mộtkhuvựcítnhậnđượcđầutưpháttriểncóthểgâyảnhhưởngđếngiátrịcủabấtđộngsản.Hạnchếvềngânsáchcóthểdoyếutốđịalýhaychínhtrịtácđộng,haycảhai,vàđiềuđócóthểlàmgiảmgiátrịcạnhtranhcủakhuđấttrongtươnglai.
5.Suynghĩkỹlưỡng,chớpthờicơđúnglúc.Bấtđộngsảncóthểđượcgiữlạiđầutưtrongmộtthờigiandài;theothờigian,giátrịcủachúngcóthểsẽtănglên,nhưngcũngcóthểsẽgiảmđinếubạnbuộcphảibángấp.Thunhậpcủabạncũngcóthểsẽgiảmnếubạnđầutưquálâumàkhôngcóchiếnlượcphùhợp.Đểvượtquasónggiótrênthươngtrường,bạncầnphảirấtkiênnhẫn.Mộtngườicótầmnhìnxatrôngrộngthườngđượcthưởngcôngxứngđáng.Tuynhiên,nhữngnhàđầutưkhônngoanluônýthứcđượcmộtthựctếlà:Mỗimộtngôinhàhaymảnhđấtđềucóthờigianthíchhợpđểbán.Khôngbiếtchớpthờicơsẽlàmtăngnguycơrủirocủavụđầutư.Làmộtnhàđầutư,bạnphảiluônluôntìmkiếmcơhộiđầutư,bấtchấpcácquiluật,cácvòngchuyểnđổi.
37.LuôntrântrọngcamkếtJEFREYGURAL
JefreyGurallàchủtịchcủaCôngtybấtđộngsảnNewmark,mộttrongnhữngdoanhnghiệpcungcấpdịchvụbấtđộngsảnđộclập,lớnnhấttrênthếgiới.ÔngcònlàthànhviêntrongBangiámđốc
củaUỷbanbấtđộngsảnNewYork.
Haimươinămtrước,tôiđãbắttayvớimộtquíônglớntuổicótênlàSamGalewitsđểmuamộtkhunhànằmtrênđườngBroadwayvàAstonPlacevớigiá9triệuđôla.Mộtvàingàysau,ngườicungcấptintứcmậtcủatôichobiếtSammớinhậnđượclờiđềnghịbánkhunhàđóvớigiá10triệuđôlatừmộtngườiquencủatôi;anhtakhôngbiếtrằngtôicũngđangtiếnhànhthươnglượng,kýkếtđểmuakhunhàđó.TôinghĩlàtôisẽmấtvụlàmănnàyvàchắcchắnSamsẽgọiđiệnchotôiđểthôngbáorằngôngtađãnânggiábánlên1triệuđôlasovớiđềnghịcủatôi.Đảmbảoôngtasẽnóirằng:“Tôivôcùngxinlỗi”hoặcsẽchotôimộtcơhộikhác,nếutôiđưaragiáhờihơn.Tôiđãvôcùngngạcnhiênkhiôngtanóirằngôngrấtcoitrọngcáibắttaygiaokèovớitôi,ôngkhôngmuốnbiếnmìnhthànhmộtthằngngốcvàpháhợpđồngchỉvì1triệuđôlatiềnlời.Ônggiảithíchrằngchaôngđãdạyôngkhôngbaogiờđượcnuốtlời,vàcáibắttaycủaôngcũnggiátrịnhưmộthợpđồngviếttay.
Saunày,tôiluônnhớđếnSamvàlờikhuyêncủachaông.Tronghơnhaimươilămnămqua,tôichưatừngđơnphươngphágiaokèo.Tôitinrằnglờikhuyênnàyrấthữuíchvớitôivìthựctếlàcácnhàmôigiớiluôngiớithiệukháchhàngtớithuêcáctoànhàcủatôi;bởihọcóthểtintưởngrằngtôisẽluôngiữlờihứavớihọ.Thậtlàkhótin,đếngiờchúngtôivẫncònsởhữukhunhàtôiđãmuacủaSamnhiềunămtrướcvàđếnthờiđiểmnày,giátrịcủanóđãtănglênrấtnhiều,khoảnghơn100triệuđôla.
38.Ngườithuêhômnaylàngườimuangàymai
ANDREWHEIBERGERAndrewHeibergerlàChủtịchvàCEOcủaCôngtybấtđộngsản
Buttonwood,côngtycótrụsởđặttạiManhattan,chuyêntậptrungvàolĩnhvựcpháttriển,đầutưvàtổchứcnghiệpđoàn.Ôngcũnglà
ngườisánglậpvàcựuCEOcủacôngtyCitiHabitats,mộttrongnhữngcôngtymôigiớinhàởlớnnhấtvàthànhcôngnhấtởthành
phốNewYork.
ChamẹtôihoạtđộngkhátíchcựctrongthịtrườngbấtđộngsảnởLongIsland;vàtừkhicònrấtnhỏ,tôiđãthựcsựmêđắmngànhnày.Năm20tuổi,tôiđếnManhattan;lúcđó,rấtnhiềuýtưởngvàthamvọngcứlởnvởntrongđầutôi.Tuynhiên,hồiđó,khôngcónhiềutrườngdạyngườitacáchtiếpcậnthếgiớibấtđộngsản.Trênthựctế,cũngcórấtítcơhộichonhữngngườitrẻtuổithamgiavàongànhnày.Thôngthườngbạnchỉlàmcôngviệcgiữchânquảnlýtàisản,haynếumaymắnhơn,bạncóthểphacàphêvàchạyviệcchomộtnhàpháttriểnnàođó.Đặcbiệt,cómộtlĩnhvựchoàntoànkhôngdànhchocácchuyêngiatrẻtuổi,đólà:kinhdoanh,môigiớinhàở.Hầuhếtmọingườiđềunghĩrằng:NếutóccủabạnkhôngcómàuxámvàtêncủabạnkhônglàGladys,bạnkhôngthểbánnhàởManhattan.
Thêmnữa,cácnhàmôigiớithườngkhôngđểýđếntiềnthuênhà.TôithậtsựmuốntìmhiểuxemtạisaohọlạithờơnhưvậyvìhầuhếtnhữngngườiđếnNewYorkđềuchọngiảiphápthuênhà,vàbấtcứaiđãtừngđithuênhàđềubiếtrằngviệcđókhôngphảilàdễ.Aichẳngmuốngặpđượcmộtkhuônmặtthânthiệngiữahàngtrămnhìnkhuônmặtxalạtrongthànhphốrộnglớnnày!Tôiquyếtđịnh:Mìnhsẽlàkhuônmặtthânthiệnấy.
Saunhữngthànhcôngbướcđầukhitìmnhàchothuê,tôiđãthànhlậpcôngtyCitiHabitats.MụctiêucủatôilàxâydựngmộtcôngtymôigiớinhàđấtnổitiếngởManhattanbằngcáchnắmgiữthị
trườngcủanhữngngườithuênhàtrẻtuổi.Khipháttriểnmốiquanhệvớinhữngngườimớithuênhàlầnđầu,tôibiếtmìnhcóthểrènluyệnvàtồntại,pháttriểntrongngànhnày.Tôiđãcóbàihọcchoriêngmình-ngườichỉcó1.500đôlađểthuênhàhômnaycóthểtrởthànhngườimuanhà2triệuđôlavàohômsau.
Điềuquantrọnglàbạnphảixâydựngmốiquanhệvớikháchhàngcủamìnhvàthườngxuyênchămsócnó.Cũngcónghĩalàbạnphảicoingànhbấtđộngsảnnhưmộtngànhcôngnghiệpdịchvụthựcsự.Bướcđầutiênlàphảilịchsựvàbiếtơnkháchhàng,dùrằnghọquyếtđịnhcóhaykhôngthuênhàcủabạn.Điềunàynghecóvẻđơngiản,thếnhữnghầunhưcácmôigiớithườngđểlạiấntượngkhôngtốtcholắm.Hàophóngvàluônmỉmcườisẽđưabạntiếnxatrongngànhcôngnghiệpdịchvụnày.
Bướcthứhailàphảithểhiệnthiệnchívớikháchhàng-nhữngngườithuênhà.Chủnhà,nhữngngườigáccổng,vànhânviênphụcvụcũngcầngópphầnxâydựngmốiquanhệtốtđẹpgiữatavàkháchhàng.Họgiữvaitròquantrọngnhưnhautrongvụgiaodịch.Tôiđãxâydựngchomìnhmộthệthốngnguyêntắcnhằmduytrìquanhệvớinhữngngườiđó.Khihọtìmđếntôicảtrongnhữngngàynghỉ,tôibiếtrằngmìnhđãthànhcông.
Tiếptheo,tôivạchkếhoạchcẩnthậnđểđảmbảorằngkhôngmộtkháchhàngnàorờibỏtôi.Kểcảkhivụgiaodịchđãkếtthúc,tôicũngkhôngngừnglại.Mộtphầncủachiếnlượctạoranhữngdoanhnghiệpriênglẻtrongtổchứccủachúngtôilàduytrìmốiquanhệvớikháchhàngvàđốitáccủamình.Vớikháchhàng,chúngtôicòncungcấpthêmdịchvụchuyểnnhà,gáccửa,khuônđồ…;điềuđógiúpđảmbảorằngchúngtôivẫncònliênquanvàhữuíchvớihọrấtlâu,saukhihọđãkíhợpđồngthuênhà.Vớichủnhàvàcácnhàpháttriển,nhữngbáocáođềuđặnvềthịtrườngvàcácdịchvụmarketinghiệncólànguồnthôngtinquíbáucủachúngtôi.Mụctiêucủatôilàduytrìtầmquantrọngcủamìnhvớikháchhàngvàđốitáccủamình.Tôicũngbiếtrằngnhữngkháchhànghômnaycóthểtrởthànhngườicungcấptintứcchomìnhvàohômsau.Trướcđó,chưacóaisửdụngmôhìnhnàyvàtôiquyếttâmđưanóvàohiệnthực.Việcsẵnsàngchớpcơhộivàthửsứcvớicáimớilàvôcùngquantrọngvớibấtkìdoanhnghiệpbấtđộngsảnnào.
Bíquyếtđểmôhìnhnàytrởthànhhiệnthựclàbạncầnmộthệ
thốngtổchứchoạtđộnghiệuquảvàtiênphongthựchiệnnó.Hệthốngnàycầnnhữngcơsởdữliệuchitiếtvớihàngngàncáitên-nhữngchủnhàcũ,bạnbècủachủnhàvàtấtcảnhữngngườichúngtakhôngthườngxuyênnghetới.Chẳngcólýdonàongăncảnmộtđốitáctrởthànhkháchhàngtrungthànhhaynhữngngườicungcấptintứcgiátrịcả.CitiHabitatscóhơn20vănphòngởManhatta,vớihơnmộtngànnhânviênvàtrởthànhdoanhnghiệpđiđầutrongviệcsửdụngcôngnghệWebsite.MặcdùmộtvàibiệnphápmarketingcủacôngtychúngtôiđingượclạitruyềnthốngvàđôikhilàmảnhhưởngtớilợinhuậnnhưngchúnglàđặcđiểmvôcùngquantrọngđểphânbiệtCitiHabitatsvớiđốithủcủamình.Nhờđó,CitiHabitatstrởthànhcôngtymôigiớinhàởđượcchúýnhấtởManhattan-đócũnglàmụctiêumàtôiđãđặtra.
39.CơhộiluôntồntạiDOROTHYHERMAN
DorothyHermanlàChủtịchvàCEOcủaPrudentialDouglasElliman,mộthãngkinhdoanhbấtđộngsảnpháttriểnnhấtvàlớn
nhấtởthànhphốNewYork.
Tôikhởiđầusựnghiệpcủamìnhvàođầunhữngnăm1980.Ngàyđầutiênđilàm,tôiđếngặpsếpcủamìnhđểđượchướngdẫnvềcôngviệc.Saukhiđộngviênrằngtôicóthểlàmrấttốtcôngviệccủamình,ôngđãkhuyêntôimộtđiềumàtôikhôngbaogiờquên.Ôngnói:“Đâylàmộtcôngviệcvàcôngviệcnàycóthểgiúpcậukiếmsống.Nếucậumuốntrởnêngiàucóvàdưdảvềtàichính,cậukhôngthểchỉbáncóbấtđộngsản;đíchthâncậuphảiđầutưvàonó.Hầuhếtnhữngtriệuphútựtaylàmnênởđấtnướcnàyđềulàmgiàutừbấtđộngsản.Vậyhãybắtđầuđi.”
Tôitrảlờirằng:“Tỉlệlãisuấtbâygiờlà18%;đâychưaphảilàthờiđiểmthíchhợp.”
Ôngđãnói:“Khôngbaogiờcóthờiđiểmkhôngthíchhợpđểmuabấtđộngsản.Vàothờiđiểmtốt,mọingườithanphiềnvềvụgiaodịchmàhọđãbỏlỡ.Vàothờiđiểmtồitệ,họlạikhẳngđịnhrằnghọkhôngthểmualúcgiácaothếnày,giásẽhạvàvìthế,đâykhôngthểlàvụđầutưcólời.”
Tôiđãhọcđượcbàihọclàbạncóthểlàmgiàuởbấtkìthịtrườngbấtđộngsảnnào,dùxấuhaytốt.Cáibấtbiến,cáiduynhấtđãthayđổi.Khithịtrườngthayđổi,nómangtớinhữngcơhộimớivàkhácnhau.Bạnchỉphảitìmkiếmnómàthôi.Thờiđiểmtồitệđểmuabấtđộngsảnkhôngtồntại,miễnlàbạnchọnđượcmộtchiếnlượcphùhợp.
Haimươilămnămsau,tôivẫnkhuyênmọingườinhưvậy.Vàtheothờigian,nóvẫnluônđúng.
40.Hãyđểhaibênthamgiacùngcảmthấyvuivẻ
THOMASJ.HUTCHISONIII
ThomasJ.HutchisonlàCEOcủaLiênhợpCNLHotels&Resorts,mộttrongnhữngtơrớtlớnnhấtnướcMỹvềđầutưbấtđộngsản,đặcbiệtlàtronglĩnhvựcnhànghỉ.
Trongkinhdoanhbấtđộngsản,mộtvụgiaodịchchỉthànhcôngkhikếtthúcvụgiaodịch,cảhaibênthamgiađềucảmthấymìnhđãđạtđượcđiềumongmuốn.Tấtcảcácthànhphầntrongvụgiaodịchđềulàngườichiếnthắng;tấtcảcácbênđềuthựcsựcảmthấyrằngmìnhđãchiếmưuthế.Đâychínhlànghệthuậtvàphútthưgiãntrongkinhdoanh,làkhúcnhạckhuấyđộngnhữngvụgiaodịchcùngkiểulặpđi,lặplạitrongnhiềunămvànhữngmốiquanhệlâudàidựatrênnguyêntắctrungthực,tôntrọngvàtintưởnglẫnnhau.
Tạisaotronggiaodịchbấtđộngsản,nguyêntắcnàylạicóýnghĩaquantrọngđếnvậy?Làmsaobạncóthểđoánđượcyêucầucủaphíabênkia?
Vàocuốimỗingày,tôiluônmongcóấntượngtốtvềvụgiaodịchmàchúngtôivừathựchiện.Khimuabấtđộngsản,nếubạncứcốdùngmưumẹođểcướpkhôngmónhàng,ngườibánsẽthua.Nếuđòihỏiquánhiều,bạncũngcóthểgặpthấtbạibởichẳngbaogiờbánđược.Vìvậy,đểthànhcôngtronglĩnhvựcnày,bạnnênđềranhữngnguyêntắcriêngphùhợpvớimìnhvàkiênquyếtthựchiệntheo.Hãylùilạimộtbước,đichậmlại,vàtổnghợptấtcảnhữngyếutốbạncầnđểcóthểkhơigợiýthứckỷluậtcủariêngbạn.Vớitôi,chúnglà:
Cẩntrọngxemxéttìnhhuống
Phântíchvàđánhgiánhữnggiảiphápkhácnhau
Hệthốnghoánhữngýkiếnhợplývànhữngmụctiêukếtquả
Đánhgiáyêucầucủacảhaibên,thểhiệnbằngchiếnlượcthuyếtphục
Lựachọnnhữngngườisángsuốtvàtàigiỏinhấtởbênmình.
Khicơhộitới,tôikhôngngầnngạirờibànlàmviệcđểnhấmnhápmộttáchcàphêhayđidạo.Điềuđóchophéptôisuynghĩvàđánhgiávấnđềchínhxáchơn.Quyếtđịnhlànhântốquantrọngbậcnhấtđảmbảosựthànhbạitrongkinhdoanhbấtđộngsản.Nếubạnmuốnchắcchắnrằngnhữngquyếtđịnhđóphảnánhchínhxácsuynghĩcủabạn,cóthểgiúpbạnthulợichocôngviệckinhdoanhvàtươnglaisaunàythìbạncầnphảicânnhắcthậtsựkỹlưỡng.
Bạncầnphảirènluyệnbảnthânmìnhtrởthànhmộtngườibiếtlắngnghehãyđánhgiánhữngphảnứngđầutiêncủabạn,tháchthứcsứcmạnhtrítuệcủabạnvàquantrọnghơntấtcả,hãytintưởngvàolươngtâmcủamình.Khitôilắngngheđốitáccủamình,tôithườngchămchúnghevớicảbộóc,tráitimvàkhípháchcủabảnthân.Đôikhi,nhữngcơnbốcđồngkhóhiểucóthểtácđộngđếnquyếtđịnhcủabạn.Đểloạibỏchúng,bạncầnphảicóthêmkinhnghiệmvànhậnthứcsâusắcvềmọiviệc.
Trongmấynămvừaqua,mộttrongsốnhữngvụgiaodịchthenchốtvàmangvềlợinhuậnnhiềunhấtchocôngtycủatôiđượckhởinguồntừmộtcúđiệnthoạihaynhữngcâuchuyệnphiếmtrênbànăn.Từnhữnggìcôngtycủatôiđãđạtđược,chúngtôicóthểkhẳngđịnhrằng,nhữngngôinhàhaymảnhđấttuyệtvờinhấtkhôngphảilúcnàocũngđượcraobántrênthịtrường.Trênthựctế,córấtnhiềuchủđấtchỉchấpnhậnlờichàogiácủanhữngngườiquenbiết,họcũngchỉxửsựcôngbằngvàgiữlờivớinhữngngườiđó.Đâychínhlàkếtquảcủaviệcduytrìnhữngmốiquanhệtốtđẹpgiữabênmuavàbênbántrongnhiềunăm.
Tìnhcờ,bạnngồiăntốicùngvợtrongmộtkhunghỉmát,bạnnóivớicôấyrằng:“Anhnghĩlàchúngtacóthểmuakhuđấtnàyvàomộtngàynàođó,”vàchỉvàithángsau,bạnbiếnđiềuđótrởthànhsựthật,trướccảkhinóđượcraobántrênthịtrường.Đóchínhlàbiểuhiệncủasứcmạnhẩnsâudướinhữngmốiquanhệkinhdoanhvĩđại.
Làmthếnàođểpháttriểnvàcủngcốcácmốiquanhệtrongngànhcôngnghiệpbấtđộngsảnnày?Ngaytừngàyđầuđilàm,bạn
phảiluôntâmniệmrằng:Mỗingườibạngặpđềucókhảnăngtrởthànhmộttrongnhững“tàisản”giátrịnhấttrongsựnghiệpcủabạn.Ngànhkinhdoanhbấtđộngsảnđượcpháttriểndựatrênmốiquanhệhữucơgiữanhiềucáthể,nómangtínhchukỳvàtruyềnquanhiềuthếhệ,dodó,bạnkhôngthểchỉrurútrongcáixócủamình.Bạnkhôngnêntáchbiệtmạnglướiđồngminhvớiđốithủcủamình.Hiểubiếtnhiềuvềđốithủgiúpbạndễthànhcônghơnvàkhảnăngđạtmụctiêucủabạncũnglớnhơn.
Xâydựngmộtmốiquanhệkhôngphảilàviệcđơngiản;nócầnsựcốgắngcủacảhaiphía.Mộtlần,khimớichậpchữngvàonghề,tôiyêucầutrợlýđặtchomìnhmộtvémáybayởkhoanghạngnhất;thậttìnhcờ,tôilạingồingaysátghếcủaCEOmộtcôngtythiếtkếnộithấtmàtôirấtmongđượcgặpmặt.Chuyếnbaytrong3giờđồnghồđólàkhởiđầucủatìnhbạnkéodàihơn30nămcủachúngtôi.Sauđó,côngtycủatôinhậnđượcrấtnhiềuhợpđồnglớntừcôngtycủaông.
Saugần35nămlàmviệctronglĩnhvựcbấtđộngsản,tôihaysuynghĩvềsựcôngbằngvàtrungthựctrongnhữngvụgiaodịchđãđượctiếnhành;tôicũngnghĩđếnsựgiàusangmàhaibênthamgiakýkếtnhậnđược.Mẫusốchungcủasựthànhcôngchínhlàsứcmạnhvôhìnhcủaviệcduytrìnhữngmốiquanhệ,chứkhôngphảilàkhátvọnggiànhthắnglợivàthulờinhiềutrongmọivụgiaodịch.
41.Hãythamgiavàolĩnhvựckinhdoanhbấtđộngsản
THOMASJ.HYNESJRThomasHyneslàChủtịchcủacôngtyMeredith&Grew,mộtdoanh
nghiệpchuyêncungcấpcácdịchvụvềnhàđất,cótrụsởđặttạithànhphốBoston.
Lờikhuyêntuyệtnhấtvềkinhdoanhbấtđộngsảnmàtôitừngnhậnđượcrấtđơngiảnvàrõràng:“Hãykinhdoanhbấtđộngsản.Bostonrấtcótiềmnăngpháttriểnvàcháunêngianhậpthịtrườngnày.”Báccủatôi,JohnB.Hynes,ngườisaunàytrởthànhthịtrưởngcủaBoston,đãnhiềulầnnóivớitôinhữnglờiđó.
TừkhibáctôiđắccửvịtríthịtrưởngBoston,nhiệmkỳ4năm(từ1949đến1960),cảgiađìnhtôiluônđắmchìmtrongkhôngkhíchínhtrịcủathànhphố.Năm1961,tôitốtnghiệpĐạihọcBostonvàgianhậpquânđộiMĩvớihàmthiếuuý.Khiđượcnghỉphépvềthămnhà,tôiđãđếnchơivớibácđểđượcnhậnlờikhuyênvềsựnghiệp.
Làthịtrưởngthànhphố,JohnB.HynesđãcấpphépkinhdoanhchocôngtyBảohiểmPrudentialvàcôngtyđóđãxâydựngkhuliênhiệpvănphònglớnđầutiênởBostontừsaucuộcĐạisuythoái.Ôngdẫngiảithêm,nhờnhữngcốgắngcủamình,hàngnămôngđượctrả20ngànđôlađểgiámsátcôngviệccủaJackFallon,mộtmôigiớitrẻtuổithuộccôngtyR.M.Bradley,khianhtakiếmhàngtriệuđôlatừviệcchothuêvàquảnlýcácđạilýcholiênhiệp.
BáctôicònnhấnmạnhrằngnếutôikhôngthuộctốpmườisinhviêncókếtquảtốtnghiệpcaonhấtcủatrườngĐạihọcLuậtHarvard,thìtôikhôngthểxinviệcởbấtcứcôngtyluậtcóchúttiếngtămnàotrongthànhphố,sựthựclàcórấtnhiềuluậtsưtrẻchỉđủsốngbằngnghềnày.Nếutôikhônggiàucóthìsựnghiệpcủamộtchínhtrịgiacóthểgâyrấtnhiềuáplựcvềkinhtếchogiađìnhnhỏcủatôi.Tuynhiên,thịtrườngbấtđộngsảncótiềmnăngpháttriểnvôcùnglớn.
Tôihếtnghĩavụđilínhvàbắtđầutheohọctrườngluật.Mùahènămthứnhất,tôikiếmviệclàmthêm-việcphádỡcáctoànhà.Hồiđóchưacóluậtchophépsinhviênđượcđithựctậpởcáccôngtyvàtôicũngcầntiềnđểtrangtrảihọcphíchonămhọctới.Pháhuỷcáctoànhàlàmộtcôngviệccựckỳnguyhiểmvàđôikhi,tronglúclàmviệc,tôibắtđầumơvềsựnghiệpchínhtrịcủamình,mơđếnngàyđượcthamgiatranhcử.VớimộtítthunhậptừlươngchonhữngngườihoạtđộngtronglĩnhvựcLuậtpháp,tôichỉđủchitrảchoviệchọcởtrườngluật,nóigìđếntheođuổisựnghiệpchínhtrị.
Saukhimộtđồngnghiệpcủatôi,chỉđứngcáchtôicó10feet,bịchếttrongkhilàmviệc,tôiđãsuynghĩgầnmộttuầnvàquyếtđịnhrằngtôisẽbắtđầuchiếndịchtranhcử.Ngàyhômsau,tôiănmặcrấtchỉnhtềvàđitớivănphòngcủabácJohnđểthôngbáovớibácrằng,tôiđangcóýđịnhtranhcửvàoToàánGreat&GeneralởMassachusetts.Ôngnhẹnhàngnóirằngtôisẽthuavìtôiđangphảiđấuvớingườiđươngnhiệmnhiệmkỳđầu.Khiviếttặngtôimộttấmséctrịgiá100đôlađểdùngchochiếndịchbầucử,ôngdặntôirằng:“Hãynhớnhữnglờibácđãnóivềkinhdoanhbấtđộngsản.”
Chúngtôiđãtiếnhànhmộtchiếndịchtranhcửthậtrầmrộ.Cuốicùng,tôivềthứhaitrongsố13ứngcửviên.Tuynhiên,tôiđãthuavàphảiđốimặtvớimónnợkhổnglồdùngchochiếndịchcùngvớithựctếlàkhôngđượcquaytrởlạitrườngLuật.Báctôilạihỏi:“Bâygiờcháuđãnghĩtớiviệckinhdoanhbấtđộngsảnchưa?”Câutrảlờicủatôilà:“Cháuchorằngýkiếnđóthậttuyệt.Cháunênbắtđầutừđâuạ?”Đầutiên,báckhuyêntôinêngọiđiệnchoJackFallon.TôiđãgặpJackvànhanhchóngpháthiệnrarằnganhtacótấtcảnhữngđiềumàbáctôitừngmiêutả:mộtanhchàngcaolớn,bảnhtraivàthíchgiaodu;mộtngườitừngkiếmđượchàngtriệuđôlatừkinhdoanhbấtđộngsản…;mộtnhàmôigiớicóquyềnlựctrongthậpniên1960.TôisẵnsànglàmviệcchoanhtanhưngJackchẳngbaogiờgọilạichotôi.
Báctôiđãgọichomộtngườibạnkhác,TomHoran-hiệnđanglàmviệcchocôngtyMeredith&Grew,ôngđãxâydựngKhuliênhiệpbảohiểmchokháchdulịchởBoston.SaukhigặpngàiHoran,tôihoàntoànbịthuyếtphụcrằngMeredith&Grewchínhlànơidànhchotôi.Tuynhiên,đốitáccủangàiHoranlạihỏitôirằng:Ngoàiviệcpháhuỷcáctoànhà,tôicònbiếtgìkhácvềkinhdoanhbấtđộngsản?-đâykhôngphảilàmộtlờitiếpđónthânthiện.Vàituầnquađi,mộtlầnnữachẳngcóaigọiđiệnchotôicả.Tôitiếptụcchờđợivàsauđó,
tronggiâyphúttuyệtvọng,tôigọiđiệnđếncôngtyMeredith&Grew.Cuộcđiệnthoạiđóđãtạochotôicơhộiđượctrởlạilàmviệcvàmởramộtconđườngmới.TôibắtđầulàmviệcởMeredith&Grewtừnăm1965vàcảmthấyrấtvuivớinhữngcơhộikinhdoanhmàtôicóđượckhilàmviệcởcôngty.
Kinhnghiệmkhithamgiaứngcửcũnggiúpíchrấtnhiềuchotôi.Tôiđãtừnggõcửahàngtrămngôinhàđểxinhọbỏphiếuchomình.Nhờđó,thậtlàđơngiảnkhiđitớitừngnhàvàhỏixemliệuhọcócầnchúngtôigiúpgiảiquyếtcácrắcrốivềbấtđộngsảncủahọhaykhông?Mộtyêucầukháckhilàmchínhtrịlàgặpgỡnhiềungườithuộcmọitầnglớpxãhội;vàkinhdoanhbấtđộngsảncũngđòihỏiđiềunày.
Tôiluônbiếtơnnhữnglờichỉdẫnvànhữngkiếnthứcmàbác,thịtrưởngJohnB.Hynes,từngtruyềnchotôi.Bácđãgiúptôiđiđúnghướngvàdẫndắttôiđếnvớibấtđộngsản.Khikinhdoanhbấtđộngsản,tôihọcđượccáchnhậnbiếtthờiđiểmmìnhphảithayđổihướngđi,khinàotôicầnkiêntrìvàtôicũnghọcđượcrằng:đôikhi,mìnhphảichấpnhậnmạohiểm.
RõrànglàbácJohnđãchotôilờikhuyêntuyệtnhấttrongcuộcđời.
42.Đừngbaogiờbộclộcảmxúc;hãykiênnhẫn;vàchămchỉ
EREZITZHAKIErezItzhakilàngườisánglậpvàCEOcủaLiênhợpItzhaki
PropertiesNY,mộtcôngtymôigiớichuyêncungcấpcácdịchvụnhàđất.Ôngđãtừngquảnlýcôngtybấtđộngsảncủamìnhở
Israel.
Nguyêntắcđầutiêntrongkinhdoanhbấtđộngsảnlàđừngbaogiờbộclộcảmxúccủamình.Rõrànglàbạnchẳngthuđượclợilộcgìkhitỏragiậndữhaythấtvọng,nhưngtôitinrằngbạncũnggặphiểmhoạtươngtựkhibộclộsựkíchđộngcủamình.Thiếutựtinởmứcđộnào,bộclộhaykhôngbộclộ,tấtcảđềuhạnchếkhảnăngthànhcông.Theoýtôithìtấtcảcácthoảthuận,dùtohaybé,đềudựatrêncácconsốvàkhitấtcảnhữngngườithamgiađềuđượcđốixửcôngbằng,cácvụgiaodịch,đơngiảnchỉcònlàcáchphátâmnhữngconsốnày.
Vậychúngtacóthểdễdànggiảithíchlýdotạisaocảmxúclạikhôngphùhợptínàokhibạnluônluôntrungthựctronggiaodịch.Khôngnênsửdụngđườngtắt.Trungthựcvàsángtạolànhữngnhântốthenchốt,vìcuốicùngthìviệckinhdoanhbấtđộngsảncũngđượcduytrìnhờmạnglướicácmốiquanhệmàbạncóvàdanhtiếngmàbạntạođược.
Mộtbướcquantrọngnữamàtôihaylàm-rõràngkhôngphảiaicũngtiếnhànhbướcnày-đólàchọnthờiđiểmthíchhợp.Tôikhôngthíchlàngườimởđường.Vâng,đúnglàcórấtnhiềungườivàcôngtykhágiỏitrongviệcđánhgiátìnhhình,dựđoánnơicótiềmnăngpháttriểnvàhànhđộngdựatrênnhữngtínhtoánđó.NhữngngườitừngmuanhàhayđấtgầnTrungtâmthươngmạithếgiớisausựkiện11/9làvídụđiểnhìnhvềnhữngngườicótrựcgiáctốt,cókhảnăngdựđoántìnhhìnhchínhxác.
Mặcdùvậy,tôivẫnnghĩrằng,tốthơnhếtlàtanênđitheongườidẫnđầu.Vídụ,khibuônbánbấtđộngsản,tôicóxuhướngchờcho
đếnkhicácđạilýbánlẻcódoanhthucaohànhđộng.Đâylàdấuhiệucủa“chukỳthứhai”,cónghĩalàlúcnày,tiềnlờisẽrấtlớn.Vàtấtnhiênlàratayđúnglúccũngquantrọngkhôngkémgìviệcchờđợithờicơ.Tôicốgắngđểmìnhkhôngphảilàngườiđầutiên,cũngkhôngphảingườicuốicùnghànhđộng.
Nếumộttrongsốcáccontôiướcmơđượcgianhậpvàosânchơibấtđộngsản(khitôiviếtđếnđây,vợtôithựcsựmongđiềunàysẽtrởthànhsựthật),tôisẽkhuyênconmộtđiềuvôcùngđơngiản,đólà:kiênnhẫn,kiênnhẫnvàkiênnhẫn.Làmviệcchămchỉ-7ngàymộttuần-vàtựtạocơhộichomình,vìthôngthườngchỉcómộttrongsốmườicơhộihiểnhiệntrướcmắtbạn.Dùvậy,vàocuốimỗingày,hãyvuilòngchờđợi,chờđợivàchờđợi.Tôinghĩ,đólàlýdotạisaoxúccảmthậtnguyhiểmvàtrungthựclàđiềuquantrọng.
43.HọccáchchờđợiCHARLESJACOBUS
CharlesJacobuslàtácgiả,nhàsưphạm,giámđốccôngtybảohiểmdanhtiếng,vàlàmộtluậtsưbấtđộngsảnđãđượcỦybanHouston,
bangTexascấpgiấychứngnhận.
Khinhữngtaynghiệpdưbắtđầuđầutưvàolĩnhvựcbấtđộngsản,bạnnêndừngkinhdoanhmộtthờigian.
Nhữngnhàđầutưbấtđộngsảnthànhcôngthườngđượckinhnghiệmtrợgiúprấtnhiều.Saumỗilầnthấtbại,bạnsẽcóthêmnhữngbàihọcquýbáugiúpđánhgiáchínhxácgiátrịcủacáccơhội.Tuynhiên,khôngphảichỉtrongmộtsớmmộtchiềumàbạnđãtíchluỹđượckinhnghiệm.Khimọingườithấyviệcđầutưbấtđộngsảncóvẻdễdàngvàthulợicao,họsẽnghĩrằngmìnhcóthểđầutưvàonhàđấtmàkhôngcầnphảixemxétđếnnhữngmụctiêuvàchiếnlượctruyềnthống.Cácnhàđầutưnghiệpdưchỉmong“ngồimátănbátvàng”.Họthườngphóngđạithịtrườngthực,chorằngmọithứđềuđanglêngiá.Họphântíchthịtrườngrấtítvàcũngchẳngcóchiếnlượcmuabánnàocả.Khisốlượngnhữngtayđầutưmuavàoquánhiều,thịtrườnggiảsẽdầnxuấthiện.Nhữngtaynghiệpdưcũngkhôngcóvốnquayvòng;điềunàycóthểlàmchothịtrườnggiảbịsụpđổ.Nhưmọingườithấythịtrườngbấtđộngsảncótínhchukỳ.Khithịtrườngsụpđổ,nhữngkẻmơmộng,thiếuthựctếđànhphảichấpnhậnlỗvốnvàbántống,bántháosốbấtđộngsảnmìnhcó.Ngaylậptức,nhữngnhàđầutưbấtđộngsảnchuyênnghiệpsẽlậptứcnắmbắtcơhộivàmuavàovớigiárẻ.Chiếnlượcchờđợimangvềchohọnguồnlợinhuậnkhổnglồnhờmuađượcbấtđộngsảnvớigiárẻ.Nhưvậy,khinhữngtaynghiệpdưđầutưvàothịtrường,đóchínhlàlúcbạnnênchờđợicơhộimàbạnbiếtchắclànósẽtới.
44.Hãyhànhđộngđểcómộtvụgiaodịchưngý
OZZIEJUROCKOzzieJurockviếtvềviệcdạyvàmuabánbấtđộngsản.Ônglà
ngườiphụtráchchuyênmụcbấtđộngsảnchotờVancouverSunvàKinhdoanhởVancouver,đồngthờilàtácgiảcủacuốn"Hãyquênvị
trí,vịtrí,vịtrícủanơiđóđi".TạpchíVancouverđãxếpôngvàodanhsách45ngườitàitrínhấtVancouver,bangBritishColumbia,
Canada.
Lờikhuyêntuyệtnhấtvềkinhdoanhbấtđộngsảnmàtôitừngnhậnđượclàtừngườiquảnlýchinhánhđầutiêncủatôivàonăm1968.Đólà:“Vớimỗingười,từ“thịtrườngcólợi”hay“thịtrườngkhôngcólợi”khôngtồntạimàchỉcómộtđiềulà:liệuanhtađãtiếnhànhmộtvụgiaodịchcólờihaykhôngcólờimàthôi.”
Mọingườiluônmuốnbiếtđólàthịtrườngcólợihaykhôngcólợi?Trong35nămqua,tôiđãngherấtnhiềuvềthịtrườngbongbóng,thịtrườngnóng,thịtrườngngườibánvàthịtrườngngườimua.Tuynhiên,bạnhiểugìvềnhữngthịtrườngnày.Dùlàthịtrườngnàothìchủnhàcủanhữngngôinhàtrungbìnhcũnglàmtốthơnbấtcứnhàđầutưnàokhác.
NhậnthứcđượcmìnhlàaiĐểcóthểkinhdoanhbấtđộngsảnthànhcông,bạncầnphảitìm
đượcnhữngvụgiaodịchcólời,bạncầnphảicóquyếttâmhànhđộngvànhậnthứcđượcmìnhlàai-mộttênbấtlương,mộtkẻcơhội,haymộtnhàđầutư?
Bạncómuốn:
Tiếnhànhnhanhgọnvụgiaodịchvàkiếmlờinhanhchóng?
Xâydựngmộtkếhoạchđầutưlâudài?
Tạothunhậpthụđộnglâudài?
“Kẻbấtlương”lànhữngtênrấtnguyhiểmvàdũngcảm.Anhtakiếmlợitừnỗibấthạnhcủangườikhác.Dùởthờiđiểmnào,thuậnlợihaykhókhăn,“tênbấtlương”cũngcókhảnăngtìmkiếmmộtaiđóđangcầnbángấptàisảnvớigiárẻmạt.Lýdocóthểlàốmđau,bệnhtật,chếtchóc,lydị,thayđổichỗlàm,chuyểnhướngkinhdoanh,mấtviệc,phásảnhaylàvìmộtaiđótrởnênquáthamlam,quángốcnghếchhoặcmộtngườiđãchánkinhdoanh.Thờiđiểmtồitệchỉkhiếnchoviệctìmkiếmtồntạikhókhănhơnchútđỉnh;nhưngtrênthịtrườngluôncómặtnhữngngườibánkiểunày.Nếubạnmuốnmuanhữngtàisảnbịtịchthuđểtrảnợ,bịđemđấugiáhaytrườnghợptươngtự,cóthểbạnsẽphảirahầutoà.Hãycânnhắcthậntrọng,họccáchvừabìnhtĩnh,sángsuốt,vừamuađượcnhàvớigiárẻ.
“Kẻcơhội”đứngởphíabênkiabàncân.Vớianhta,thờiđiểmthuậnlợicộngvớithịtrườnggiálênvàhiệntượnglạmpháttăngnhanhlàcơhộituyệtvờinhất.Nhưngthậmchílàtrongthịtrườngđứngyênkhôngcólạmphát,anhtavẫncóthểtìmđượccơhộilàmănchomình;anhtachỉphảilàmviệcvấtvảhơnmộtchútvàchờđợicơhộiđếnvớimìnhlâuhơnmộtchút.
Trongthịtrườnglạmphátgiálên,những“kẻcơhội”cóxuhướnglùira,đứngngoàicuộcvàchờđợi.Đólàdohọđãápdụng“Lýthuyếtvềnhữngkẻngốcnghếchhơn”-Mộttênngốcnghếchhơnsẽxuấthiệnđểmuatàisảncủabạnvàmanglạilợinhuậnchobạn;mọiviệcsẽluônổnnếubạnkhôngphảilàkẻngốcnhấttrongbọn.
Vâng,bạncóthểvừalà“tênbấtlương“vừalà”kẻcơhội”.Cả“tênbấtlương”và“kẻcơhội”đềucầncókhảnăngnhậnbiếtcáctínhiệu,hiểuchúngmộtcáchchínhxácvàsauđó,hànhđộngthậtquyếtđoán.Tuynhiên,hãynhớrằng,cả“tênbấtlương”và“kẻcơhội”đềukhôngthíchnhữngvụgiaodịchbìnhthường;họthíchnhữngvụđặcbiệt.
Nếubạnmuốntrởthànhmột“tênbấtlương”haymột“kẻcơhội”,bạncầnphảitựhỏirằngliệubạncóxácđịnhđượcranhgiớigiữađạođứcvàkinhdoanhhaykhông.Vì“tênbấtlương”thườngkiếmlợitừnỗiđaukhổcủangườikhácvà“kẻcơhội”lạihaylợidụng
sựngudốtcủakẻkhácđểthulợi.Mọingườicầnphảichọnđạođứctronghoàncảnhcólợichohọ.
Cácnhàđầutưchỉbậntâmtìmkiếmnhữngbấtđộngsảncólưulượngtiềnmặtvàtiềnđặtcọcthấpdosửdụngnguyêntắccánhân(Vídụ:quitắc1%-sốtiềntrảhàngthángcủa1%sốtiềnmuanhàbanđầusẽtrảlãichomónbấtđộngsảnđượcbỏvốn100%).Cácnhàđầutưluôntìmkiếmcơhộiđầutưantoànđểcóthểtạoranguồnthunhậpthụđộnglâudàitrongtươnglai.Vídụ,mộtnhàđầutưcóthểmua5cưxá,cứcholàmỗicáicógiá80.000đôlavới800.000đôlalợitứchàngthángvàkhôngphảichitrảgìthêm.Sau8nămsởhữuchúng,mãimãivềsaunày,hàngtháng,nhàđầutưsẽđượchưởng4.000đôlalợitức(4.000đôlasẽtrảlãichomónnợ1triệuđôla).
Những“tênbấtlương”và“kẻcơhội”muabấtđộngsảnởmọinơi.Họchỉtiếnhànhmộtvụgiaodịchtrongvòngtừ3đến6tháng.Cácnhàđầutưphảimuakhichỉsốlợitứcthuênhàtrùngvớigiátiềnhọphảitrả.Cácnhàđầutưtìmkiếmmôitrườnglàmviệctốtnhưvùngngoạiôhaycácthịtrấnnhỏ.Nóichung,vềkhoảnthờigianthìcácnhàđầutưcóbiểuhiệntốthơnnhững“kẻbấtlương”và“kẻcơhội”.
Còntinxấulàgì?Dùbạnquyếtđịnhtrởthànhaiđinữathì“kẻđầucơ”,“kẻcơhội”hayNhàđầutưcũngđềuphảilàmmộtsốviệcsau:khôngcócốvấn,cũngchẳngcómónbấtđộngsảnhay“thịtrường”nàokiếmchobạnmộtvụgiaodịchtuyệtvời.Bạnphảitựthựchiệnđiềuđó.Thịtrườngchẳngcógìliênquanởđây.Quyếttâmhọctậpvàpháttriểnlàtấtcảmọithứbạncó.
TìmhiểuthịtrườngtạichỗMộtsốđiểmnữacầnlưuý:
Thịtrườngbấtđộngsản-khônggiốngnhưthịtrườngchứngkhoán-mangbảnchấtđịaphương.HiệntượngmọingườithinhaubánvàngxảyravàotốihômtrướcởHồngKôngcóthểảnhhưởngtớigiávàngởNewYorkhômnay.Thếnhưng,thịtrườngbấtđộngsảnởHongKongbiếnđộngkhôngcónghĩalàgiánhàđấtởSanFranciscocũngthayđổitheo.Hãynắmvữngthịtrường
tạichỗcủamình.
Điềuquantrọngkhôngphảilàvịtrí,vịtrívàvịtrí.Bấtđộngsảnmangtínhđịaphươngvàbiếnđộngtheochukỳ.Cuốinhữngnăm1980,bạncóthểmuahàngloạtkhuđấtcóvịtrítuyệtvờiởNewYork,SanDiego,vàhàngngànđịađiểmkhácđểrồicuốicùng,bạnmấtsạchcơnghiệp.Bạncũngcóthểđãmuabấtcứtàisảngì,ởbấtcứđâuvàtrong4nămqua,bạnphátđạtrấtnhanhnhờnhữngkhuđấtởcùngmộtvịtrí.Vớirấtnhiềungườithìvịtrígầnnhưkhôngquantrọngbằngviệcbiếtđíchxácchukỳđãquayđượcbaolâuvàvịtríhiệntạicủachukỳthịtrườngtạichỗ.
Bạnkiếmđượcnhiềutiềnnhấtvàongàybạnmua.Dùbạnđangởtrongthịtrườngnàothìbạncũngsẽluônkiếmđượcnhiềutiềnnhờsựcầncù,khảnăngđánhgiásắcsảovàquyếttâmhànhđộngcủabạn.
Cuốicùng,chấtlượngcuộcsốngkhôngphảiđượcquyếtđịnhbởitrìnhđộhiểubiếtcủabạn,màbởinhữnghànhđộngbạnlàm.
45.Hãycẩnthậnkhimạohiểmvàthưgiãn
BRUCEKARATZBruceKaratzlàChủtịchvàCEOcủaKBHome,mộttrongnhững
côngtyxâydựngnhàlớnnhấtnướcMỹvànướcPháp.CôngtynàytừngđượctạpchíMaymắnbìnhchọnlàcôngtyxâydựngnhàsố1
trongdanhsách"NhữngcôngtyđượcngưỡngnhấtởMỹ".
KhitôiđượcchỉđịnhsangParislàmgiámđốcvàcónhiệmvụtiếpquảncáchoạtđộngcủaKBHomeởPháp,dobiếtrằngtôikhôngbiếtlấymộtchữtiếngPhápnênngườiquảnlývănphòngởđâychorằngtôicầnmộttrợlýbiếtnóitiếngAnh,đểcóthểphiêndịchgiúptôikhicần.
Đâylàmộtlờiđềnghịhấpdẫnvàchắcchắnsẽlàmộtlựachọndễdàng,thoảimái.Tuynhiên,trongkinhdoanh-vàđặcbiệtlàtronglĩnhvựcbấtđộngsản-việcđưaranhữnglựachọnkhiếnbạnkhôngthoảimáimớilàviệcquantrọnghơn.Vìthếvớimộtchútbănkhoăn,tôiđãchongườiphiêndịchnghỉviệc.Saunhiềulầnvượtquanhữngphútnảnlòngkhủngkhiếp,tôiđãtrởthànhmộtlãnhđạotốt.Nếubạnchỉbiếtloanhquanhtrongkhuvựcmàmìnhthấythoảimái,bạnsẽkhôngbaogiờdámtáobạođánhcượccuộcsốngcủamình.Đâymớilàcơsởkhẳngđịnhbạnlàaivàbạncóthểtiếnxađượcđếnđâu.
MộtmôhìnhkinhdoanhCóhướngđiđúngvàhướngđisaikhimạohiểmtrongkinh
doanh.Bấtđộngsảnvốnlàmộttròchơimạohiểm;bạnkhôngcầnphảibiếnnótrởthànhmộtnơitoànrủironữa.Bạnphảixâydựngmộtmôhìnhkinhdoanhhợplýđểchỉdẫnbạntrongquátrìnhđưaraquyếtđịnh.Mộtmôhìnhkinhdoanhhoànhảochỉnhlàđộnglựcthúcđẩycôngtylớnmạnh.Chúngtôiđãmấtvàinămđểpháttriểnmôhìnhcủariêngmình(đượcgọilà“KBHome”),vànóvẫnluônlà
ngườidẫnđườngtincậygiúpchúngtôithâmnhậpthịtrườngxâydựngnhàởthànhcông.
Môhìnhkinhdoanhđãgiúpchúngtôitựtinhơnrấtnhiềukhimạohiểmđánhcượctấtcảvàoquymôhoạtđộngcủacôngty.Vàonhữngnăm1990,cómộtcâuchâmngônrấtphổbiếnlà:khôngmộtcôngtyxâydựngnàocóthểxâyquá20ngànngôinhàtrongvòngmộtnăm.Ngườitachorằngnộibộcáccôngtysẽkhôngthểđápứngđượccácyêucầuvềquảnlý,vềhậucầnkéodàivàliêntụcnhưvậy.
Tôikhôngthừanhậnđiềuđóvànghĩrằngmìnhcầnmạnhdạnkhuếchtrươngcôngtyhơnnữa.Tôipháthiệnrarằngnếuchúngtôicóthểlợidụngquimôtruyềnthốngcủacôngty,tiếtkiệmchiphíchonhâncôngvàsửdụngnguyênvậtliệurẻhơn,chúngtôicóthểchứngminhvớikháchhàngrằng:Chúngtôikhôngphảilàmộtcôngtyxâydựngbìnhthường.Khihộitủđủnhữngyếutốtrên,chúngtôiđãcóthểcungcấpchokháchhàngrấtnhiềulựachọnvớisốlượngchưatừngcótừtrướcđếnnay,chohọcảmgiácđượchưởngdịchvụchămsóckháchhàngthậtsự.Ngàynay,tốiđahoálựachọncủakháchhànglàyêucầuhiểnnhiên;tuynhiên,cáchđâykhônglâu,mọingườivẫncoiđólàmộtquanđiểmcấptiếnđốivớingànhcôngnghiệpxâydựngnhàở.
Khôngđểtâmđếncâuchâmngônphổbiếnđó,hiệntại,mỗinămKBHomexâyđượckhoảng40ngànngôinhàvàcungcấpcơhộilựachọnchokháchhàngnhiềuhơnbaogiờhết.
KếhoạchmarketingTôicũngliềulĩnhđánhcượcvàokhâumarketing.Rấtítcôngty
xâydựngtừngcốgắngpháttriểnmộtthươnghiệuđượccôngnhậntrênthịtrườngtạichỗ,nóigìđếnđượccôngnhậnởthịtrườngtoànquốc.Nhưngtôichorằngđốivớimộtcôngtyxâydựng,việcpháttriểnthươnghiệucũngchiếmvịtríquantrọngnhưvớibấtkìcôngtycungcấpsảnphẩmtiêudùngnàokhác.Vìvậy,chúngtôiđãlênkếhoạchphátđộngmộtchiếndịchlớnnhằmquảngbáchohìnhảnhcủacôngty.Chiếndịchbaogồm:xâydựngmộtngôinhàvớikíchthướcthựctạilôđấtphíasautriểnlãmRegis&Kellyởtrungtâm
Manhattan,tạoramộtphiênbảnsốngđộngvềngôinhàcủagiađìnhSimpsontạiLasVegasvàgầnđâynhấtlàhợptácvớiMarthaStewardđểxâydựngnhữngngôinhàdựatrêncảmquanthiếtkếđộcđáocủacô.Hiệnnay,KBHomelàmộttrongnhữngthươnghiệulớnnhấttronglĩnhvựcxâydựngnhàở.Sốkháchhànggọitênchúngtôinhiềugấpgầnbốnlầnsovớitổngsốlầnhọgọitênthươnghiệucủanămđốithủđứngsauchúngtôicộnglại.
Mộtê-kíplàmviệchiệuquảMộtê-kíplàmviệchiệuquảsẽkhiếnmọiviệcđềutrởnêndễ
dàng.Đólàlýdotạisaotôikhôngmạohiểmvớichấtlượngnhânviêncủamình.Tôicốgắngthuênhữngngườigiỏinhấtvàđầutưnhiềutiềnđểhọthườngxuyêncậpnhậtkiếnthứcthườngxuyên.Hơn6.500nhânviêntrongKBHomeliênkếtvớinhaubởiniềmđammêvàquyếttâmxâydựngcôngtylớnmạnh,kinhdoanhthànhcôngvàcảnhữngphútthưgiãn,giảitríbênnhau.Xétchocùng,mạohiểmcũnglàgiảitrí;pháttriểncũnglàtròvui,xâydựngtiếngtămchomìnhcũnglàthưgiãn.
Vàkhibạnyêuthíchtấtcảnhữngviệcmìnhlàmđểkiếmsống,trongcảcuộcđời,bạnsẽkhôngbaogiờcảmthấymệtmỏivớicôngviệc.
46.Hãynắmbắttrítưởngtượngcủangườimua
CRAIGKINGCraigKinglàchủtịchcủaCôngtyđấugiáJ.P.King,mộttrong
nhữngcôngtyđấugiábấtđộngsảnđắttiềnthànhcôngnhấttrongcảnước.Chatôi,J.P.King,đãkhuyêntôirằng:hãybánnhữnggiấc
mơ,đừngbánnhữngthứtầmthường.
Nhữngthứtầmthườngrấtrẻnhưngnhữnggiấcmơthìvôgiá.Nếubạnđangbánđất,hãynghĩxemmảnhđấtđócóthểdùnglàmgì:cơsởkinhdoanh,nhàở,trungtâmmuasắmhaynhàdưỡnglão…Hãynắmbắttrítưởngtượngcủakháchhàngvàanhtasẽkhôngchỉtrảchobạnthậtnhiềutiềnmàcòncámơnbạnvìđặcânđó.
47.Hãybảovệkháchhàngcủabạnkhỏichínhbảnthânhọ
MICHELEKLEIERMicheleKleierlàchủtịchcủaGumleyHaftKleier,mộttrongmười
côngtymôigiớinhàởlớnnhấtbangManhattan.
Khimớichậpchữngkinhdoanh,tôitừnglàmviệcvớimộtkháchhàngtrongrấtnhiềutháng.Côtacó“khálàít”nhữngđòihỏi“phảicó”,nhưphảicórửavàsấybát,quangcảnhxungquanhphảiđẹp,phảicóngườigiữcửa…Tuynhiên,côtacómộtđiều“phảicó”khôngthểthươnglượngđược,đólà“tôiphảiởtrênĐường18”.Thậtmaymắn,saumộtthờigianlàmviệcvớinhauđó,cuốicùng,tôiđãtìmđượcmộtcănhộhoànhảochocôta.Mộtcănbếprộngvớiđủmáyrửavàsấybát,nhàởtrêntầngcaovàđốidiệnvớiđạilộCôngviêncóquangcảnhrấtđẹp,mộtlòsưởicháybằngcủi…chỉcóduynhấtmộtvấnđề:CănhộnằmcáchĐường18mườidãynhà.Tôinàinỉcôđếnxemnhànhưnglầnnàocôấycũngtừchối.Tôichỉcònbiếtlắngnghe.
Mộtngườimôigiớikhácđãkhônglàmnhưvậy.NgườiđóđãsắpxếpchocôtađếnxemmộtcănhộởđạilộCôngviênvàĐường19.Tuynhiên,anhtakhôngchocôbiếtlàđangđiđâu.Sáuthángsau,ngườikháchđóđãkýkết,chứngthựcvàohợpđồngvàđượcđưatớibậcthềmcủatoànhàmàtrướcđócôtathềlàsẽkhôngbaogiờđặtchântới.Đâyquảlàđiềusỉnhụcvớicảhaichúngtôi.Bạncótưởngtượngđượckhông?CănhộnằmtrênđạilộCôngviênvàĐường19màcôtamuađócũngthuộctoànhàcủatôi.
Thậtmay,ngườimuacảmthấyrấtănnăn,côấyđãgiớithiệutôivớitấtcảnhữngngườimàcôbiếtvàchúngtôidầntrởthànhbạntốtcủanhau.Nhiềunămsau,khicôquyếtđịnhchuyểntớiHamptons,côđãchotôitoànquyềnquyếtđịnhsốphậncủacănhộ.Tôiđãbánnóchomộtkháchhàngvớigiáxấpxỉ3triệuđôla.Ngàytrước,côbạntôichỉphảitrả250ngànđôlađểmuacănhộ.Chỉ4nămsau,mộtlầnnữa,cănhộđượcmangraraobánvàlầnnàythìtôimua.Vàtôichỉviệcbánlạinóvớigiá6triệuđôla.
Cũngnhưcácquíông,họthườngkếthônvớinhữngphụnữngămđensaunhiềunămchỉhẹnhòvớicáccôgáitóchoe,vàcuốicùnglàtảnbộtrênđạilộMadisonvớimộtchúchóconmàutrắngdễthương,trongkhitrướcđó,họthềlàsẽkhôngbaogiờđểmắtđếnchúng.Ngườimualànhữngkẻdốitrá.Chỉcóhọlàkhôngbiếtđiềuđó.Nhữngngườichỉmuốnmuanhữngkiếntrúctừthờitiềnchiếnlạithườnglàngườiđầutiênkívàohợpđồngmuanhàmớixây;nhữngngườiluôncảmthấymìnhlàhìnhảnhthunhỏcủaphươngTây,cuốicùnglạinằmdàitrongcănphòngmớicủamìnhvàngắmnhìnbiểnĐông;nhữngngườithíchởtrêngácmáivớitườnggạchvàtrầnbằngđồnglạithườngthấymìnhtrongcănhộsangtrọngtrênĐạilộ5.
Nếubạnlàmộtmôigiớigiỏi,bạnsẽhiểusởthíchcủakháchhàngrõhơnhọhiểubảnthânmình.Đôikhi,bạnchỉphảisửdụngtrựcgiáccủamìnhvànóivớihọrằng:“Hãytintưởngtôi.”
48.ChuyênmônhoáROBERTA.KNAKAL
RobertA.KnakallàChủtịchvàđồngsánglậpCôngtyDịchvụbấtđộngsảnMasseyKnakal,mộtcôngtymôigiớibấtđộngsảnchuyênvềcáctàisảnđầutưhoạtđộngtrênkhắpNewYorkvàcáckhuvực
lâncận.
Lờikhuyêntuyệtnhấtvềkinhdoanhbấtđộngsảnmàtôitừngnhậnđượclàhãychọnchomìnhmộtlĩnhvựcchuyênmônvàphấnđấutrởthànhngườigiỏinhất.Làmtheolờikhuyênđó,côngtycủatôiđãthuđượcbốncáilợirõràng:
1. Nắmvữngkiếnthứcthịtrường
2. Cólợithếcạnhtranhtolớn
3. Cóthểdễdàngnângcaochấtlượngcácdịchvụcủachúngtôi
4. CónềntảngtrởthànhcôngtymôigiớibánnhàđấtpháttriểnnhấtởthànhphốNewYork.
ChuyênmônhoáMôhìnhhoạtđộngcủaMasseyKnakalđãđượcchuyênmônhoá
cao.Chúngtôichỉbánbấtđộngsản;chúngtôiđạidiệnchongườibántrêncơsởđộcquyềnvàtuânthủnghiêmngặt“hệthốngkhuvực”.ChúngtôiphânnămkhucủathànhphốNewYorkthành86khuvực;mỗikhuvựccómộtđạilý.ThànhphốNewYorkquálớn,mộtđạilýkhôngthểnắmđượcthôngtinvềtấtcảcáckhuvực.Vìvậy,tậptrungvàomộtkhuvựcsẽgiúpcácđạilýhiểubiếtsâusắcvềthịtrường.Nếumộtkháchhàngcótớibacơngơiởbakhuvựckhácnhau,chỉtrongthờigianngắn,chúngtôisẽnhậnđượcđầyđủthôngtinvềthịtrườngmộtcáchchínhxácdocácđạilýởcáckhuvựcnàycungcấp.
Tậptrungvàomộtkhuvựcgiúpcácđạilýcủachúngtôinhanhchónglậpđượchồsơthôngtin.Nếucácđạilýmớichỉhoạtđộngtrongkhuvựccủahọtừsáuđếnchínthángmàbánđượcbakhuđấthaynhàthìchỉsốtínnhiệmcủahọởthịtrườngtạichỗsẽcaohơnrấtnhiềusovớimộtcôngtyđãhoạtđộngđượchainămvàbánđượchơn20toànhàở20khuvựckhácnhau.
Mộtlợithếkháccủahệthốngkhuvựclàcácđạilýcóthểnóirõràng,cụthểhơnvềmộtthịtrườngđặcbiệtvàvềmộtchủđềhayvấnđềcóliênquanđếnkhuvựcđó.Cácđạilýcóthểnắmvữngthôngtinvềtấtcảnhữngbấtđộngsảnđãđượcbánratronghainămgầnnhất:điềukiệncủanó,quyềnhưởngdụng,lãisuấtvốnhoá…Họcũngýthứchơnvềnhữngdựánphânkhu,quihoạchvàpháttriểnmới.Rấtnhiềuđạilýcủachúngtôi,tuymớichỉkinhdoanhđượcmộthayhainămnhưngthườngxuyênđượccácbáovàấnphẩmkinhdoanhnổitiếngnhắctớitrongnhữngcâuchuyệnvềkhuvựcđó.
TronggiaiđoạnmớinổilêncủaMasseyKnakal,chúngtôinhậnrarằng,môigiớibấtđộngsảnđòihỏichúngtôiphảixửlýcácviệcliênquanđếnbấtđộngsảnrấtít,màchủyếulạilàthôngtin.Sốlượngvàchấtlượngcủathôngtingiúpnângcaochấtlượngdịchvụcủachúngtôivàdầndầnvượtxachấtlượngdịchvụcủacáccôngtyđốithủ.Thôngtincủachúngtôichínhxácvàchitiếthơnrấtnhiềusovớithôngtincủacáccôngtykhác.
Nhờnắmvữngkiếnthứcthịtrườngvàcónhữnglợithếcạnhtranhdokiếnthứcđómanglại,MasseyKnakalđãtrởthànhcôngtybánbấtđộngsảnđầutưhoạtđộnghiệuquảnhất(trongsốnhữngcôngtychỉtậptrungvàothịtrườngNewYork).Năm2005,côngtycủachúngtôiđãbánđược572toànhàởthịtrườngNewYork,gấpbốnlầndoanhsốcủađốithủngaysátchúngtôi.Chúngtôilàmộtcôngtykhánhỏsovớinhững“ngườikhổnglồ”trongthịtrườngbấtđộngsản-nhữngcôngtyhoạtđộngtrêntoànquốcvàtrongcảkhuvựclớn.Nhưngchúngtôicókhảnăngtíchluỹthịphầndễdàng;đólàdochúngtôiđãápdụngchiếnlượcchuyênmônhoávàtậptrungvàothuthậpnhữngthôngtingiátrị,chitiết,vàgiúpíchchokháchhàngcủachúngtôi.Hiệntại,côngtycủachúngtôilàcôngtybánbấtđộngsảnđầutưlớnnhấtởthànhphốNewYork,nhưngđókhôngphảilàmụcđíchcủachúngtôi.Mongmuốncủachúngtôilàtrởthànhcôngtyhoạtđộnghiệuquảnhất,từđómàtôitrởthànhcôngtylớnnhất(khiđãlàcôngtylớnnhất,bạncóthểkhôngcầnphảihoạtđộnghiệu
quảnhất).
Dựavàokinhnghiệmvốncó,đểtrởthànhmộtchuyêngiađãlàmộtphầnquantrọngtrongmôhìnhvàsựthànhcôngcủachúngtôi.Khimọingườihỏichúngtôilàmthếnàođểbắtđầumuabấtđộngsản,hay:mộtchiếnlượctốtthìđòihỏinhữnggì,chúngtôiluônkhuyênhọchọnlấymộtkhuvựcmàhọthíchvàtìmhiểucácthôngtinvềnóđểthấyrằngkhuvựcđócónhiềuưuđiểmhơnbấtcứkhuvựcnàokhác.Họcóthểlàmthếbằngcáchđidạotrênđường,nóichuyệnvớingườichủsởhữu,thamdựcácbuổihọpdânphố,đihộichợđườngphố…
ĐừngbaogiờnóixấuđốithủMộtlờikhuyênnhỏnữađãgópphầnquantrọngvàosựthành
côngcủaMasseyKnakallà:khôngbaogiờđượcnóixấuđốithủcủamình.Chúngtôitinrằngđólàbiểuhiệncủasựtuyệtvọngvàcảmgiáckhôngantoàn.Chúngtôiluôntậptrungvàosứcmạnhvàlợithếcạnhtranhcủacácdịchvụdocôngtymìnhcungcấpsovớidịchvụcủacáccôngtykhácmàkhôngcầnphảitruyềnđinhữngthôngđiệptiêucựcnhưvậy.Nếubạnthựcsựtựtinvềcôngtycủamình,bạncóthểchứngminhđược:Tạisaochínhcôngtycủabạn,chứkhôngphảibấtcứcôngtynàokhác,xứngđánggiànhđượchợpđồng?
49.Kiếmtiềnkhimuachứkhôngphảilàkhibánbấtđộngsản
TOMKUNZTomKunzlàChủtịchvàCEOcủaMạnglướithếkỷ21.
Mộtngườibạncủachatôi,chúMarkWelker,từngbảotôirằng:Trongkinhdoanhbấtđộngsản,cháukiếmđượctiềnkhimuachứkhôngphảilàkhibánnhàđất.
Tôivẫnnhớ,ngàycònsốngởUtah,tôitừngmuamộtngôinhàrấtđặcbiệtmànhiềungườichorằngnóchỉđángbỏđi.Ngôinhàtrệtcó4phòngngủđóđãbịbỏhoang,nókhásậpsệ,cửasổbịhỏngvàcóvẻđãhếthivọngsửachữa.Vìlúcđóđanglàgiữamùađôngnêntuyếtphủđầybãicỏngoàisânvàcảtrongngôinhà.Điềuđókhiếnnócàngmangvẻtiêuđiềuvàkhôngmuốnchàođónmộtngườikháchnào.
Nhưngtôivẫnnhìnratiềmnăngcủangôinhà.Trầnnhàkhácao,phòngốcrộngrãivàcókiếntrúcrấtđặcbiệt.Tôicũngmuađượcngôinhàvớigiárấthời.Ngườitachỉđòi28.000đôla,trongkhigiáthịtrườnglàvàokhoảng75.000đôla.Tôiđầutưhếtthờigianrảnhcủamìnhvàotusửangôinhà:cửasổmới,rèmvàsơntường.Tổngsốtiềnsửachữalà10.000đôla.NhữnglờicủachúMarkluônâmvangtrongtôi.Khimuangôinhà,tôiđãtrảgầnhếtmọithứchongôinhà.Chỉcầnmộtchútchămchỉvàtầmquansátchiếnlược,cuốicùng,tôiđãlãigấpnhiềulầnsovớisốtiềnđầutưbanđầu.
50.HãyđểcảmxúcởnhàLEONARDLAUDER
LeonardLauderlàChủtịchcủaLiênhợpcáccôngtyTheEste’eLauder.ÔngcũnglàuỷviênbanquảntrịcủaĐạihọcPennsylvaniavàChủtịchcủaBảotàngWhitneyvềnghệthuậtMỹtạithànhphốNewYork.
Năm1958,tôiđượcôngLesterCrown,côngtửcủagiađìnhCrownnổitiếngởChicago,chomộtlờikhuyênrấttuyệtvềkinhdoanhbấtđộngsản.ÔngLesterđãgiúptôirấtnhiều.Ôngtừngnói:“Leonard,nếukhinàoquyếtđịnhđầutưvàobấtđộngsản,hãyhứavớichúrằngcháusẽkhôngbaogiờđểcảmxúcxenvàoviệckinhdoanhnhàđất”.Bạncóthểhỏi:“Tạisao?”Lesterbiếtrằng,nếucảmxúcdínhdángvàobấtđộngsản,bạncóthểsẽmấttiền.Ôngrấtsángsuốtvàtôiluônthựchiệntheolờikhuyênkhônngoanđócủaông.
51.XácđịnhvàđápứngnhucầuSTEPHENLEOPOLD
StephenLeopoldlàchủtịchcủaWilliamB.MayInternational,mộtcôngtycótiếngtămlâuđờinhấtvẫncònhoạtđộngtrongthị
trườngbấtđộngsảnNewYork(www.wbmayre.com).ÔngcũnglàngườisánglậpCôngtytưvấnbấtđộngsảnLeopoldởMontrealvàonăm1977,mộttrongnhữngcôngtychỉđạidiệnchongườithuêlớn
nhấtởBắcMỹ.
Tôivẫncònnhớlàhồi5tuổi,tôivẫnhayănmónNhoBran.Mónđóchẳngbaogiờcóđủnhonêntôihaychothêmnhokhôvào.Vàithậpkỷsau,nhữngthiêntàimarketingcủaKelloggmớipháthiệnrarằnghọcầnchothêm“haimuỗngnho”vàotrongsảnphẩmNhoBrancủahọ.Tôicùngvớihàngtriệutrẻemkhácđãbiếtđiềuđótừtrướcđấymộtphầntưthếkỷ.Trongsốđó,tôikhôngphảilàngườisànhsỏinhất.
KiểucảmgiácnhưvậycũngđượctôiápdụngvàotưvấnbấtđộngsảnvàgiúpíchrấtnhiềuchoviệctôitrởthànhchủtịchcủacôngtyWilliamB.MayInternational-mộtcôngtymôigiớimuabánbấtđộngsảnởNewYorkcóhướngtiếpcậnkháchhàngđặcbiệt.Khitôibắtđầubướcvàolĩnhvựckinhdoanh,tôicảmnhậnrõràngrằngtấtcảcácphầncủaquátrìnhchothuêmộttoànhàvănphòngđềunhằmphụcvụlợiíchcủachủđất.Cácnhàmôigiớibấtđộngsảnsẽliệtkêmộtdanhsáchnhữngkhunhàcòntrốngcủachủđấtvàđưaranhữngđánhgiáchuyênmôncủamình,mặcdùcókhichủđấtcũngđãlàmộtchuyêngiatronglĩnhvựcbấtđộngsản.Ngườithuêmớilàngườicầnnhữngnhậnđịnhchuyênmônvàcácdịchvụbấtđộngsảnđặcbiệt.Vìvậy,30nămtrước,tôiđãthànhlậpmộtcôngtyduynhấtởBắcMỹđạidiệnchongườithuênhà.
Trongvòng10năm,chúngtôiđãtrởthànhcôngtydẫnđầutronglĩnhvựcnày,vớimộtđộingũnhânviênchuyênnghiệpgồmhơn100người,trongđócó8luậtsưchuyênvềlĩnhvựcchothuênhàlàmviệccảngày.ChúngtôiđãtiếnhànhgiaodịchvớiTrizecHahnnhiềuhơnbấtcứcôngtymôigiớinào.TrizecHahnlàcôngtybấtđộngsản
thươngmạiquốcdoanhlớnnhấtBắcMĩ.MộttạpchítừngviếtvềtôiđãtríchlờimộtphóchủtịchcaocấpcủaTrizec:“BảorằngLeopoldbảovệlợiíchcủangườithuêkhiđàmphánvớicácchủđấtlàđãnóinhẹđisovớithựctế.Leopoldđãmangnhữngvũkhítrítuệtốitâncủamình,nàoxetăng,pháo,máybay,tớibênphíabàncủangườimua.”
ViệcluônưutiênmởrộngquyềnhạncủangườimuađãđưatôitớiNewYork,chotôicơhộiđạidiệnchoCelanese(hiệnnayđãđổithànhHoechstCelanese).CôngtyđãxâydựngtoànhàCelanesetrênĐạilộ1211ởMỹ,hiệntạiđượcbiếtđếnvớicáitênNewsCorporationBuilding(nhưởRupertMurdoch).
HànhđộngkhicơhộixuấthiệnTôiđạidiệnchoCelanesetrongvụgiaodịchởMurdochvàtrong
suốtquátrìnhđàmphán,tôiđãcódịpđếnthămmộtcôngtyluậtởTrungtâmthươngmạithếgiới.Lúcđó,tôimớitừCanadasangMĩ,tôichorằngtấtcảcáctoànhàởBắcMĩđềucókhuphụcvụănuống,nhưhọvẫnlàmởMontreal,Toronto,CalgaryvàVancouver.Điềunàycónghĩalànếutôiđangđứngởmộttrongnhữngtoànhàlớnnhấtthếgiới,tôisẽđượcthămkhuphụcvụănuốnglớnnhấtthếgiới.TôichảycảnướcmiếngvớisuynghĩrằngmìnhsẽvàomộtnơisangtrọngvàtựchọnmónăngiốngnhữngmónvẫnđượcbàyởphòngănlớnFaneuli.Vìvậy,tôivỗnhẹvàovaianhbảovệvàhỏirằng:“Khuphụcvụănuốngởđâu?”
Anhtanóivớitôirằngởđókhôngcókhuphụcvụănuống.
Tôiđoánrằngchắcchắnanhtalàlínhmớiởđây.Nhưngtôivôcùngsửngsốtkhipháthiệnra,anhtađãnóiđúng.
Khôngcònlàcậubé5tuổinữa,tôisửdụngngaylýthuyếtNhoBrancủatôi.Thayvìhivọngaiđósẽtớivàchomìnhnhokhô,tôiđãtựbỏthêmnhokhôvàthuêgần2mẫuAnhđấttrốngtrongTrungtâmthươngmạithếgiớiđểxâydựngkhuphụcvụănuốnglớnnhấtthếgiới.Vốnchodựánchỉđượcđảmbảotrong6thángtrướcngày11tháng11năm2001,vớitổngchiphídựkiếnlàdưới20triệuđôla.Khônglâusau,dựánđượcđịnhgiá(chỉthựcphẩm)vàokhoảng70
triệuđôla.Vàquầybánrượu-khikhuphụcvụănuốngbiếnthànhquầybarvànơigiảitrívàobuổitốivàcuốituần-đượcđịnhgiáthêm70triệuđôlanữa.TôibántiềngópvốntrongdựáncủamìnhvàrútvềđịnhcưởHồTahoe,chờđợikhoảnthutừsốtiềnbánđồuốngvàthựcphẩmbanđầu.Việcchuẩnbịmặtbằngđãđượctiếnhành.Sauđó,sựkiệnngày11/9xảyra.
TránhxungđộtquyềnlợiTôithấymìnhquaytrởlạiNewYork,bắtđầuvớimộthộpNho
Bran;lạimộtlầnnữakhôngcóđủnhokhô.Khiấy,mọingườihỏitôirằng:“Tạisaokhôngcóailàmcáinàytrướcđónhỉ?”
Vàmộtlầnnữa,“cáinày”đãđápứngđượcnhucầuđangthiếuhụtcủathịtrườngbấtđộngsản.Cócáigìđóbấtthườngkhingườithuêquyếtđịnhthuênhàởtoànhàđượcngườimôigiới,làmviệcchochínhcôngtymôigiớiđangchịutráchnhiệmmarketingvàquảnlítoànhàđó,giớithiệu,khuyênnhủvànàinỉthuê.Tronghợpđồngmarketingkívớingườimôigiới,córấtnhiềuđiềukhoảncólợi,khuyếnkhíchmôigiớilàmmọiđiềucóthểđểthuđượclợinhuậntốiđachochủnhà.Thậtnựccười,điềunàycòndễhiểuhơnlà“haimuỗngnhokhô”.Bạncótưởngtượngđượcrằng,mộtcôngtyLuậtlạiđạidiệnchocảbênnguyênđơnvàbênbịcáotrongmộtvụán,trongcùngmộtphòngxửánvàvàocùngmộtngày?Nhưngtrongkinhdoanhbấtđộngsản,việcmộtngườimôigiớiđạidiệnchoquyềnlợitốiưucủangườithuêbằngcáchđàmphánvớichủđất,ngườimàanhtađãđạidiệntrongnhiềunăm,lạiđượccoilàđiềurấtbìnhthường.
Hếtsứclốbịchnhưngchođếnnay,thịtrườngcungcấpdịchvụtưvấnchothuêvănphòngởNewYorkvẫncònthiếumộtđónggópđặcbiệt,cóđẳngcấpcao,gópphầnchấmdứttìnhtrạnglộnxộnnày.NóchẳngcóHarryWinstonhayRolls-Royce,cũngchẳngcóAllenvàhayMichaelSteinhart.
WilliamB.MaylàmộttrongnhữngtêntuổiđángkínhnhấttronghoạtđộngkinhdoanhbấtđộngsảnởNewYorkvàcôngtynàycũngkinhdoanhbấtđộngsảnlâuđờihơnbấtcứcôngtynàoởNewYork.Trongvònghơn140năm,nóđãphụcvụrấtnhiềunhânvậthàngđầucủathànhphốNewYork.Quantrọnghơnlàchúngtôiđãloạibỏ
đượctấtcảnhữngmâuthuẫnvềlợiíchbằngcáchchỉđạidiệnchobênthuêtronggiaodịchthuêvănphòng.Điềunàycóýnghĩaquantrọngvớikháchhàng.Mộtcôngtychỉđạidiệnchoquyềnlợimộtbênvàđượcquảnlýtốtsẽbiểuhiệntốthơnnhiềusovớimộtcôngtyphảivấtvảvớiquyềnlợicủahaibên;kiểuđạidiệnmôigiớibấtđộngsảnhợplýsẽnhanhchóngvềđích.
ChọnmộtbênBấtđộngsảnlàmộttrongnhững“thànhluỹ”cuốicùngcòncho
phépcáctrunggianhoạtđộng,vìvậy,hãytiếnlênvàxâydựngbảnghiệuchomình.Tuynhiên,tôichỉcònlạilờikhuyêncuốicùng.Bạncóthểướclàkhôngphảinghenhữnggìmàthượngnghịsĩvĩđạiđãquácố-ngàiSamErvin-thườngnói.TôivẫncònnhớmộtcâuchuyệnvềngàiGeneBoyce,mộttrongbangườiphỏngvấntrongphiênhọpnổitiếng,khimàbăngghiâmWatergateđãbịpháthiện.Năm1973,tôiđãtừngphụcvụôngtadướivaitròmộtđiềutraviêntrongUỷbanWatergatecủaSamErvin.TìnhcờGereBoycelạilàbạnhọcthờiđạihọccủathượngnghịsĩSam.ÔngtatừngphạmlỗigìđóvàđãbịđuổirakhỏitrườngLuật.Mộthôm,cómộtquýbàdogặpvấnđềvớiphápluậtđãđếnvănphòngmớitoanhcủaôngNorthCarolinađểxinlờikhuyên.Saukhiôngtachobàlờikhuyên,bàđứnglênvàchuẩnbịrờivănphòng.Độtnhiên,ôngtanói:“Thưabà,xindừngbước.Bànợtôi5đôla”
“Vìcáigì?”Bàhỏi
Ôngtanói:“Vìlờikhuyêncủatôi.”
Vàbànói:“Ồ,tôisẽchẳngdùngđếnnóđâu.”
Hãynhớlờikhuyênnày:Nếubạntránhbịsalầyvàonhữngnguyêntắcxửthếcóthểxuấthiệnkhibạnchơivớicảhaibêncủagiớivănphòngchothuê(haycảhaibêncủabấtkìgiớinàotrongvôsốlĩnhvựckinhdoanhnày),bạnsẽkhôngbaogiờphảirơivàotrườnghợptươngtựnhưquíbàtrongcâuchuyệncủathượngnghịsĩSamErvin.
52.CânnhắctiềmnăngpháttriểnPAMELALIEBMAN
PamelaLiebmanlàchủtịchvàCEOcủacôngtyCorcoran,mộtcôngtybấtđộngsảnchuyênvềlĩnhvựcnhàởlớnnhấtởthànhphốNewYork.BàcònphụcvụtrongỦybanchấphànhvàBangiámđốccủa
ỦybanBấtđộngsảnNewYork.
Nếubạnđangtìmkiếmmộtngôinhàchomình,tốthơnhếthãymuanóbằngtráitimchứkhôngphảibằngcáiđầucủabạn.Nhưngnếubạnđangtiếnhànhmộtvụđầutư,hãysuytínhkỹlưỡngbằngcáiđầucủabạn.
Muamộtngôinhàlàmộtquyếtđịnhcảmtính.Mọingườithườngthíchđượccảmthấymìnhđangtiếnhànhmộtvụgiaodịchcólờihaygiátrịcủangôinhàsẽđượcđánhgiácao.Nhưngthựctếlàhầuhếtmọingườiquyếtđịnhmuamộtngôinhàvìnóphảnánhtínhcáchvàgiátrịcủahọ.Tómlại,họcầnphảisốngtrongngôinhàđó.Hãysuynghĩxem,điềugìkhiếnngôinhàphùhợpvớibạn.Đôikhi,nhữngngườimuanhàphạmsailầm,họchỉchúýđếnngôinhànhưmộtmónđầutưmàbỏquanhữngnhântốảnhhưởngđếnchấtlượngcuộcsốngcủahọnhư:gầntrườnghọc,côngviên,gầngũihọhàngvànơilàmviệc.Chúnglàcácmặtcủađờisốnghàngngày,giúpđảmbảosứckhoẻ,sựantoànvàthoảimáichogiađìnhcủabạn.
Mặtkhác,nếubạnchỉmuanhàđểđầutư,bạncầnphảixácđịnhrõràngmụctiêucủamình.Hãyquyếtđịnhxemđósẽlàmộtcuộcchơingắnhạnhaydàikì.Nhữngkẻđầucơcóthểkiếmtiềnbằngcáchmuamộtkhunhàtậpthểmớipháttriển,sauđótungkhunhàrathịtrườngngaykhicócơhộiđểkiếmlờinhanhchóng.Nếuđólànhữnggìbạnđangđịnhlàm,hãychắcchắnlàbạnđãtínhtoántấtcảchiphíphụtrộikhibạnmuavàbánbấtđộngsảnquánhanh.Đôikhi,cónhữngchiphíngầmmàngườichơiítkinhnghiệmcóthểkhôngsuytínhđến.
Nếubạnquyếtđịnhđầutưlâudài,hãytìmnhữngkhuvựcchưapháttriểnhếtnhưngcótiềmnăngpháttriểntolớn.ỞNewYork,
nhiềungườiđãkiếmđượcnhữngmóntiềnkhổnglồnhờmuanhữngmảnhđấttừkhichúngvẫncònlàkhucôngnghiệprồibánđikhichúngtrởthànhkhukinhdoanh,buônbánsầmuất.Họđãnhìnthấykhảnăngpháttriểnthànhnhữngkhudâncưđôngđúc,căngtrànsứcsốngcủachúng.Tuynhiên,cộngđồngnghệsĩvàđồngtínhlànhữngngườirấtgiỏigiớihạntiềmnăngpháttriểncủamộtkhuvực.QuậnMeatpacking,SohovàChelsealànhữngvídụđiểnhìnhvềnhữngkhuvựcởNewYorkcóhiệntượngnàyxảyra.
53.KiểmsoáthànglưukhoDAVELINIGER
DaveLinigerlàngườiđồngsánglậpvàChủtịchcủacôngtyRE/MAXInternational,viếttắtcủatừ"tốiđahoábấtđộngsản"vàlàđồngsánglậpcủaWildlifeExperience,mộttrungtâmbảotồn
thiênnhiênởkhuvựcDenver.
Cómộtcâunóirấtđơngiản:“Côngtynàokiểmsoátđượchàngtrữ,côngtyđósẽkiểmsoátđượcthịtrường.”
Câunóinàycóthểđúngtrongtrườnghợpcủarấtnhiềungànhcôngnghiệp;đặcbiệtlàtrongkinhdoanhbấtđộngsản,nógầnnhưlàmộtquyluật.Tôinhậnđượclờikhuyênnàykhitôibắtđầukinhdoanhbấtđộngsảnvàtôikhôngbaogiờquênnó.Bâygiờ,sau40năm,nóvẫnđúng.Vànócóthểápdụngchomọilĩnhvựctrongkinhdoanhbấtđộngsản:nhàở,bấtđộngsảnđắttiền,bấtđộngsảnthươngmại,bấtđộngsảnđầutư.
Trongtrườnghợpnày,từ“kiểmsoát”khôngcónghĩalà“thaotúng”thịtrường.Ởđâytôichỉđềcậpđếnnhữngcôngtybấtđộngsảnthànhcôngnhất,cónhiềucơhộilàmviệcvớingườibánvàngườimuabấtđộngsảnnhất.Giátrịcủahànghóaluônđượcmuabởiđịnhbởithoảthuậngiữangườibánvàngườimua.Nhiệmvụcủacácđạilýbấtđộngsảnlàhỗtrợcáccuộcđàmphán,thoảthuậnnày.Nhưngtấtcảchỉbắtđầukhingườibánquyếtđịnhbánbấtđộngsảnvàchọnmộtcôngtyđạidiệnchovụgiaodịch.Nhữngngườimuaquantâmđếnmónbấtđộngsảnđócùngvớingườiđạidiệncủamìnhsẽnắmđượcđầyđủthôngtinvềnóquarấtnhiềuphươngtiệntruyềnthôngvàmarketingmàngườiđạidiệncủabênbánđãsửdụng.
Nhữngcôngtyhiểuđượcquiluậtnàysẽsửdụngtấtcảnhữngbiệnphápcóthểđểthuhútngườimua,nhưthôngbáo“giảmgiá”,quảngcáotrênbáochí,tờrơi,thưbướmvàtấtnhiênlàcảInternet.Bấtđộngsảnvẫncònlàmộtlĩnhvựckinhdoanhmangtínhtạichỗbởibấtđộngsảnkhôngthểdichuyểnđượcvàcôngtynàocóthươnghiệuđượccôngnhậnvàdễnhớnhấtsẽcónhiềucơhộiđượcngười
bánvàngườimualựachọn.
Chúngtôiđamaymắnxâydựngđượcmộtthươnghiệuđộcquyền,đượcthừanhậntrêntoànthếgiới.Thươnghiệulàmộtmũitênnữatrongbaođựngtêncủacácnhàmôigiớivàđạilýbấtđộngsảnđểcóthểkiểmsoátđượctàisảnvàthịtrườngcủahọ.
54.Suynghĩxahơnvàtintưởngvàobảnthânmình
TERRYJ.LUNDGRENTerryJ.LundgrenlàChủtịchvàCEOcủacôngtyFederated
DepartmentStores.
Lờikhuyêntuyệtnhấtvềkinhdoanhbấtđộngsảnmàtôitừngnhậnđượclàtừchatôi.Khitôimới26tuổivàđangtínhđếnkinhdoanhnhàở,chađãnóirằnghãytìmkiếmxungquanhkhuvựctôimuốnmuanhàvàđếnthămcả6ngôinhàđangđượcraobán.Sauđó,chagợiýrằngtôinênxếpthứtựchochúngvàliệtkêmặtmạnhvàmặtyếucủatừngngôinhà.Lựachọnđầutiêncủatôilàmộtngôinhàthậthoànhảovàvềcănbản,nócóvẻhấpdẫnhơnbấtcứngôinhànàokháctrongdanhsách.Tấtnhiên,nócũngđắthơnnhữngngôinhàkhác.Tôinóivớicharằngchẳngmấtcôngxemxétnólàmgìvìtôikhôngcóđủtiềnđểmuanó.Tuynhiên,chatôikhôngnóivềbấtcứngôinhànàokhác.Chỉđếnkhichúngtôixemxéttấtcảcáckhảnănghuyđộngtiền,chamớichịubànbạc.Chúngtôidựtínhkíhaivănkiệnthếchấpnhàvớingânhàngvàkíbốnchứngthưtrảgópcóđảmbảovớingườibán.
Chađãkhuyếnkhíchtôiđặtcượcvàotươnglaivàtậptrung,khôngchỉvàokhảnăngtàichínhhiệnthờicủatôi,màcònvàonhữnggìtôicóthểtrảtrong5nămtới.
Tôiđãmuangôinhàvàtrảđủbốnchứngthưđóchongườibántrướcthờihạn,đàmphángiảmgiásovớihợpđồngbanđầudotôiđãtrảtiềntrướcngàyhẹn.Vàinămsaukhitôibánngôinhà,tôiđãthuđượcmộtmónlờirấtlớn,nhiềunhấttrongsốnhữngvụtôiđãđầutư.Đâykhôngphảilàmộtchiếnlượcchotấtcảmọingườinhưngvàothờiđiểmđó,nólàmộtýkiếnrấthữuíchvớitôi.
55.KhôngthamlamJOHNJ.MACK
JohnJ.MacklàChủtịchvàCEOcủaMorganStanley.
Hầuhếtnhữnggìtôibiếtvềkinhdoanhbấtđộngsảnlàdohọcđượctừmẹ.Mẹtôilàmộtnhàđầutưbẩmsinh.Khôngbaogiờcónhiềutiềnnhưngbàlạicóbảnnăngtuyệtvời.Trongthựctế,nếucótiền,chắcchắnmẹđãtrởthànhmộtnữDonaldTrump.
Tôibắtđầuđầutưvàobấtđộngsảntừkhicònđanghọcđạihọc.MẹvàtôiđãvaytiềnđểmuamộtlônhàởthuộcBắcCarolina,nơichúngtôiđangsống.Hoárađólạilàmộtvụđầutưtuyệtvời;chúngtôithuvềsốlãibằng40%tiềnbỏrađầutư.
Nhiềunămsau,tôitiếptụcđitheonhữnghướngdẫncủamẹtrongkinhdoanhbấtđộngsản.Cólẽbàihọcquígiánhấtmàtôihọcđượctrongquãngthờigianđólà:Khôngbaogiờđượcthamlam.Nếubạnvừahoànthànhbàitậpvàvừatiếnhànhđượcmộtvụgiaodịchcólời,hãytiếptụcphấnđấu.Nếubạntrởnênthamlam,bạnsẽbịloạibỏ.Trongkinhdoanhbấtđộngsản,cũngnhưbấtcứngànhnàokhác,danhtiếnglàthứquantrọngnhấtmàbạncó.Đểthànhcôngđượclâudài,bạncầnphảikinhdoanhtrêncơsởtrungthực,đảmbảouytínvàchấtlượng.Nhờđó,danhtiếngcủabạnsẽđượcnângcaotrênthươngtrường.Đólàlờikhuyêntuyệtnhấtvềkinhdoanhbấtđộngsảnvàcảvềcuộcsốngcủachúngtanữa.
56.LắngnghebảnthânHARRYMACKLOWE
HarryMacklowelàngườisánglập,ChủtịchvàCEOcủaCôngtybấtđộngsảnMacklowe,mộtcôngtyđầutưchuyênvềcáccănhộvàvănphòngcaocấpởManhattanvà
làchủsởhữucủatoànhàGeneralMotors.
Lờikhuyêntuyệtnhấtvềkinhdoanhbấtđộngsảnmàtôitừngnhậnđượclà:Hãylắngnghebảnthânmình!
Lờikhuyênnàykhuyếnkhíchbảnthântựvậnđộng,chúýpháttriểnsứctưởngtượng,mởrộngtầmnhìnvàtáikhẳngđịnhmụctiêu.Bấtđộngsảnlàmộtváncờvuacókíchthướcđặcbiệt.Sựđộngviên,cổvũlàthứđángđượcchàođónnhấtnhưngnóhiếmkhiđượctìmkiếm.Tìmngườicổvũchoniềmtincủamìnhlàmộttháchthứcđánggiá.Sởdĩmộtnhàđầutưhaymộtnhàkinhdoanhthànhcônglànhờtầmnhìnxatrôngrộngvàkhảnăngđạtđượcmụctiêucủahọ.Trênhànhtrìnhđitớithànhcông,sựdũngcảmvàniềmtinmãnhliệtlàyếutốtốicầnthiết.Hãylắngnghebảnthânmình.
57.CanđảmtiếnlênBERNIEMARCUS
BernieMarcuslànhàđồngsánglậpracôngtyHomeDepotvàlàChủtịchQuĩbảotrợMarcus.
Đầutiên,bạnhãynghiêncứucẩnthậnkếtluậncủacácchuyêngia.Tiếptheo,hãyxemxétkỹlưỡngcácnghiêncứucótínhkhảthivềnhânkhẩuhọcvàkinhtế.
Sauđó,hãycanđảmtiếnlên.Trongnhiềunăm,mộtphầnlớnnhữngquyếtđịnhchínhxácmàtôiđưaralàdựavàocảmgiác,nhậnđịnhđúngniềmtinđólàđiềunênlàmvàcanđảmtiếnlên.
58.Đừngbaogiờđánhgiáthấpđốithủcạnhtranh
ELIASMASRIEliasMasrilàngườisánglập,chủtịchvàCEOcủaCôngtybấtđộngsảnFalcon,mộtcôngtychuyênquảnlýbấtđộngsản.Hiệntại,côngtyđangquảnlý500ngànfeetvuôngvănphòngvàđấtởkhuvực
thànhphốNewYork.
Vàonăm1977,tôirờiNamMỹvàlầnđầutiênđặtchânlênđấtNewYork.TôinóiđượcrấtíttiếngAnhnhưngcảmnhậnrõràngrằng:VớimộtNewYorkvẫncònbịảnhhưởngnặngnềbởicuộcĐạisuythoái,rấtnhiềucơhộiđangchờtôiởphíatrước.Tôilênkếhoạchmuamộtvàibấtđộngsản.TôiđãđếnMỹvớimộttúitiềnkhánặngcùngvớirấtnhiềukinhnghiệmvềkinhdoanhbấtđộngsản.Đólànhữngkinhnghiệmđượctôiluyệntrongmôitrườngcủamộtnướcđangpháttriểnvàbịtànphánặngnềbởicácchukỳkinhtếthayđổibấtthườngvàtỷlệlạmphátcaochưatừngcó;nhữngđiềunàycácdoanhnghiệpởNewYorkchưatừngbiếttới.Khitôibắtđầutiếpcậnnhữngngườibán,phảnứngđầutiêncủahọsaukhibiếttôilàngườinhậpcưvàđếntừmộtnướcđangpháttriểnthậtlàthôbạovàđầythànhkiến.
Banđầu,dotôikhônggiốngvớinhữngngườivốnđượctinrằngchỉhọmớiđủtiềnđểđầutưvàothịtrườngbấtđộngsảnthươngmạiởthànhphốnàynênnhữngngườibánchỉcungcấpmộtlượngthôngtincầnthiếtvềnhữngngôinhàmàtôiquantâm;đôikhihọcòntỏtháiđộkhóchịukhilàmviệcđó.Cuốicùng,khihọnhậnthấytôicótiềnvàcóýđịnhmuabánnghiêmtúc,họmớicoitrọngtôivàchỉlúcđó,chúngtôimớicóthểcùngnhauđàmphánvềngôinhà.
Tôivẫncònnhớchuyệnđónêntôiluônkhuyênmọingười,nhữngngườiđã,đangvàsẽthamgiavàolĩnhvựckinhdoanhbấtđộngsảnrằng:đừngbaogiờđánhgiákháchhàngtươnglaicủamìnhbằngvẻngoài,hànhvicửchỉhaytrangphục…củahọ.Tôikhôngbaogiờđánhgiáthấpkhảnănghayquyếtđịnhcủabấtcứkháchhàng
tươnglainàocủamình.Tôinhớlạimộtchuyệnđãxảyratừnhiềunămtrước,hồitôicònởquênhà-Mộthôm,cómộtngườiđànôngănmặcrấtxoàngxĩnhvàcầmmộtchiếccặphàngchợbướcvàovănphòngcủatôi.Mộtnhânviêncủatôivộivãđứnglênvàcốgắngđuổiôngtarakhỏicôngty.Khitôichứngkiếncảnhđấy,tôiđãtiếnđếnchỗngườiđànôngvàngồixuốngnóichuyệnvớiôngta.Hoáraôngtalạilàviênchứccấpcaotrongmộtcôngtyrấtlớncủađịaphương.Côngtynàyvừamuamộtngôinhàđắthơnrấtnhiềusovớimộtngôinhàkhácmàôngvừahỏiđượcthôngtin.
25nămsau,tôitiếptụcmuakhoảng25toànhàthươngmạinữaởphíatâyMidtown.TôiđãmuanhữngtoànhàmànhữngnhàkinhdoanhlớnởNewYorkkhôngquantâmtới.Chúnglànhữngtoànhàcũ,xuốngcấpvàởnhữngkhuvựccònchưapháttriểncủathànhphố.Vớisựchămchỉ,tinhthầnquyếttâmvượtquanhữngcơnbiếnđộngthịtrường,mộttầmnhìnchiếnlượcvàrấtnhiềukinhnghiệmtrongkinhdoanhbấtđộngsản,tôiđãxâydựngcôngtypháttriểnvữngchắc.Nhữngtoànhàcũnátđóđãđượctusửavàcảitạo;từnhữngcôngxưởngbóclộtcôngnhântàntệđãtrởthànhnhữngvănphòngnhỏvàstudiocủacácnghệsĩ.
Từkinhnghiệmcủachínhmình,tôicómộtlờikhuyênnhỏchocácbạn,đólà:hãytưởngtượngvềnơibạnmuốnđầutư,hãytìmkiếmkhehởcủathịtrường,chúýgiữcânbằnggiữachấpnhậnmạohiểmvàđánhcượcvàotươnglai;đồngthờiphảiluônluônýthứcđượcnhượcđiểmcủamìnhvàtiếnlênphíatrướcvớisựthậntrọngvừaphảiđểđưabạnvượtquanhữnggiaiđoạnkinhtếkhókhăn.Vàquantrọnghơntấtcả,đólà:Hãykhiêmtốn!
59.Chọnbảnthiếtkếxuấtsắcvàđịađiểmđẹp
RICHARDMEIER
RichardMeierlàmộtcổđôngcủacôngtyRichardMeiervànhữngkiếntrúcsưLLP.Mộtsốdựáncủaôngnhư:TrungtâmGettyởLosAngelesvàBảotàngnghệthuậtđươngđạiBarcelona.Ôngđãđượcnhậnrấtnhiềuhuychươngnhư:HuychươngvàngAIAcủaHộikiếntrúcsưMỹvàPraemiumImperialecủachínhphủNhậtBản.
Tôicũngkhôngxácđịnhđượcđâulàlờikhuyêntuyệtnhấtvềkinhdoanhbấtđộngsảnmàtôitừngnhậnđượcnhưnglờikhuyêntuyệtnhấtmàtôicóthểchobạnlà:1.Hãythuêmộtkiếntrúcsưđểtạomộtmôitrườngcóchấtlượngcao;2.Xâydựngnógầnmặthồ(sông,biển…).Làmđượccảhaiđiềunày,bạnđãcómộtvụđầutưkhônngoan.
Bạncóthểcoithườngmốitươngquangiữagiátrịhànghoáđượctănglênnhờnhữngthiếtkếđẹpmắtvàgiácảmuabán.Thiếtkếđẹpthểhiệnmơướccủanhữngngườimuanhà,trướckhibảnthânhọbiếtđượcmìnhmơướcnhữnggì.Mọingườisẵnsàngtrảthêmtiềnđểướcmơcủahọđượcđoántrướcvàhiểurõ.Làmộtkiếntrúcsư,tôiluônhồihộpkhiđượclàmviệcvớimộtchủcôngtrìnhcóthểhiểuđượcgiátrịcủanhữngthiếtkếchấtlượngcaovàảnhhưởngcủanótớithunhậpcủatoànhàtrongsuốtvòngđờicủanó.Tôicũngrấtvuikhiđượclàmviệcvớinhữngngườisẵnsàngtạođiềukiệnchokiếntrúcsưxemxéttấtcảcácvấnđềvàđưaramộtbảnthiếtkếcóchấtlượngcaonhất.
60.Hạnchếrủirovàtốiđahoálợinhuậnđầutư
DANIELF.MIRANDADanielF.MirandalàChủtịchcủaCôngtybấtđộngsảnthươngmại
HAS.
Mộtchủxâydựngnhàcửađãcótuổi,đồngthờilàmộtdoanhnhânthànhcôngvàchủcủađộithểthaoChicagođãkểvớitôirằng:“Mọingườivẫnthườnghỏitôi,trongsốhàngtátoànhàôngđãxây,ôngthíchtoànàonhất.Liệunócóphảilàtoànhàđãdànhđượcgiảithưởngvềkiếntrúc?Haylàtoànhàđượcthiếtkếbởingườikiếntrúcsưnổitiếngnhất?Nócóphảilàtoànhàcókíchthướclớnnhấttrongsốnhữngtoànhàcùngkiểuhaykhông?”
Thựctếlàchẳngcóđiểmnàonhưvậycả.
Trướcsaunhưmột,ôngvẫntrảlờirằngsau:“Cứvàodịpcuốinăm,nhânviênkếtoánlạinóichotôibiếttôitoànhànàocủatôilàđẹpnhất.”
Kinhdoanhbấtđộngsảnlàviệcướctínhđượckhoảngcáchvànhảyquacáivònglửa.Aitínhtoánchínhxácnhiệtđộcủangọnlửavàkíchthướccủachiếcvòng,ngườiđósẽthuđượclợinhuận.Aikhônglàmđượcđiềuđóthìsẽthấtbạivàbịđốtcháy.
Mặcdùvậy,điểmmấuchốtcủakinhdoanhbấtđộngsảnđượcđobằnglợinhuậnđượcđiềuchỉnhtheorủiro(haytínhchắcchắncủalợinhuậnthuđược)vàkíchcỡcủaluồngtiềnmặtthuvào.Đạtđượckíchcỡluồngtiềnmặthaytổnglợinhuậnlàmộtviệccựckỳkhókhănvàlànghệthuậtkinhdoanh.Tấtcảnhữngquyếtđịnhtrongkinhdoanhbấtđộngsảnnênđượcđưaradựatrênsốlợinhuậndựđoánđãđượcđiềuchỉnhtheorủiro.Dựđoánvàướctínhchínhxácđộrủirovàsốlợinhuậntiềmnăngvừalàmộtnghệthuật,vừađòihỏinhữngtínhtoánkhoahọc.Nếumộtcôngtycókhảnăngdựđoánchínhxácmứcđộrủirocủanhữngyếutốliênquanđếnbấtđộngsản,
sauđógiảmthiểurủirobằngcáchtheodõithườngxuyên,đưaranhữngquyếtđịnhhợplývàhànhđộngdựatrênnhữngquyếtđịnhđó,côngtycóthểthuđượclợinhuậnlớnhơntừvụđầutưđó.
Tôicoikinhdoanhbấtđộngsảnnhưmộtloạtcácvònglửa.Chúngcàngkhóthựchiệnbaonhiêu,phầnthưởngsẽcàngcaoquýbấynhiêu.Giảiquyếtnhữngvấnđềrắcrốiliênquanđếnmảnhđấthaynhữngchínhsáchquihoạchmới,tăngcườngnguồnđầutư,xâydựngchiếnlượcmarketingsángtạo,xemxétnhữngdựánđãthấtbại,đàmphánvớinhữngngườichothuêhiếuchiến,tintưởngvàosựthànhcôngtrongkhihầuhếtmọingườiđangchốnglạibạn,giữvữngtinhthầnvàkhảnăngchịuđựngcủamìnhchođếnngàygiaonhà-tấtcảđềulànhữngvònglửa.Rõrànglànếucóítvònglửahơn,bạnsẽthuđượcphầnhuêlợiíthơn.Nếuphảitrảiquanhiềuvònglửahơn,bạnsẽđượchưởngphầnhuêlợixứngđáng.
Nhữngtổchứcvàcánhânkinhdoanhbấtđộngsảncókỹnăngtốt,sứcchịuđựngdẻodai,khảnăngdựđoánrủirochínhxácvàbiếtsửdụngnhữngcôngcụphùhợpđểgiảiquyếtrủirosẽtrởthànhngườichiếnthắng.
61.“Chủnghĩakim”yêuthíchcủatôi
KIMMOGULLKimMogulllàChủtịchvàCEOcủaCôngtybấtđộngsảnMogull,côngtyđạidiệnchonhữngngườibánlẻvàchủxâydựngmáicửahàngđầuởNewYork,Florida,vàmộtsốthịtrườngchính,khótính
kháccủaMỹ.
Tôikhôngbaogiờngạinhậnnhữnglờikhuyênhữuíchvàsángsuốttừkháchhàng,bạnbèvàgiađình.Tôicũngđặcbiệtchúýquansátnhữngnétđẹptrongcưxửvàhànhđộngcủamọingười.Thậtlàthúvịkhiđượcđiểmquanhữngbàihọcmàtôihọcđượctừtrướctớinay.
Làmnhữnggìbạnthíchvàbạnsẽkhôngbaogiờcảmthấymệtmỏivìsứcépcôngviệc,dùchỉmộtngàytrongcuộcđời
Mọingườihaynóimìnhlàngườithamcôngtiếcviệc.Tôithìnói:“Tôichỉtoàngiảitríthôi.”Mẹtôi,MarthaMogull,đếngiờvẫnlàngườicốvấngiàukinhnghiệmvàngườibạntốtnhấtcủatôi,luônkhuyếnkhíchtôitheođuổimộtcôngviệcmànếutôikhôngthểkiếmsốngnhờnóthìtôicũngcóthểlàmvìsởthíchcủatôi.Và“sởthích”kinhdoanhbấtđộngsảnđãtrởthànhsânchơiyêuthíchcủatôi.
Nói“không”,cũngcónghĩalà“hãythuyếtphụctôi”
Tôilàmộtngườibánhàngvàtôiđãhọcđượcrằngmọingườicóthểmuabấtkìsảnphẩmnào,nếubạnđưarađượclýdohợplýđểthuyếtphụchọ.HồicònhọccấpI,tôiđãbắtđầumàigiũakỹnăngbánhàngcủamình.Tôibánnữtranggiảchothầycôgiáovàbạnbètronglớp.LêncấpIII,tôichuyểnsangbánđồnghồởđằngsauthùngxehơi.VàkhivàoĐạihọcNorthwestern,tôitrởthànhngườibánbộBáchkhoatoànthưEncyclopediaBritannica.Mặcdùcácsảnphẩmcókhácnhau,nhưngbàihọcvẫnkhôngthayđổi:Nói“không”,cũngcónghĩalà“Hãythuyếtphụctôi”.
ThanhtoánhàngtồnkhothậtnhanhNgôinhàhaymảnhđấttuyệtnhấtcũngcóvẻvôgiátrịnếubạn
giữnóquálâu,vìmọingườisẽchorằngngôinhàđócógìkhôngổn.Năm2006,tôimôigiớimộtcôngtyliêndoanhchomộtkháchsạnởgócĐường57vàĐạilộ6ởNewYork,đồngthờichothuêmộtkhuđấtlẻcòntrốngcủamộtnhàhàng.Chủcủatoànhàđótừngnhờhaicôngtymôigiớinổitiếngchothuêchỗtrốngđónhưnghọđãkhôngthànhcông.LýdocơbảnkhiếnthịtrườngkhôngchấpnhậnchỗtrốngđólàĐường57vàĐạilộ6là“mộtgócđườngkhôngsinhlợivàkémmaymắn.”Tấtnhiên,nókhôngsinhlợivìnóđãbịbỏtrốngtrongnhiềunăm.Tấtcảchỉvìmọingườikhôngthểnhìnthấyđượctiềmnăngpháttriểncủanơiđó,bởinónằmngaygầnCarnegieHallvàcôngviêntrungtâm.
Saukhithuê,tôiđãchảichuốtlạingôinhà,bọclấynóvớinhữngdảiruybăngmàutímlớnvàđónchàoquíkháchbằngdòngchữ:“Mónquàdànhchocácbạn-nhàhàngmớivớigiáphảichăng.”TôiliênhệvớichủcủaTậpđoànkháchsạnJame,mộttrongnhữngtậpđoànkháchsạnbỏtúimới,nổitiếngnhấtvàcócơsởởtrênkhắpđấtnước.ChúngtôiđãthànhlậpcôngtyliêndoanhvàbiếnnơiđóthànhkháchsạncủagiađìnhJame.Đồngthời,tôichomộtcôngtynhàhàngrấtnổitiếngthuêkhuđấtlẻcòntrống.Gócđường“khôngsinhlợi”trướckiađãbiếnthànhmộttrongnhữngnơisầmuấtnhấtNewYork.
Tạocảmgiáchứngkhởivàgấpgápvề
sảnphẩmcủabạnTrongmộtcuốnsáchtrướcđâycủaDonald(Trump)-Cáchđểlên
tớiđỉnhvinhquang,BarbaraCorcoranđãđưaramộtlờikhuyêntuyệtvờikhibànóirằng:“Khingoàichợcó10ngườimuamàchỉcó3conchó,tấtcảchúngđềulàtinhhoatrongđànchó.”Barbarađãphátbiểurấthay.Tôirấtthíchcáchgiớithiệuliêntiếp,gốilưngbấtđộngsảncủamình.Cáchnàykhôngchỉlàmtăngthờigiancủabạn,nócòntạocảmgiácgấpgápvànhiềungườimuốnmuabấtđộngsản.
Làmchosảnphẩmdễnhớ,ngộnghĩnhvàhữuích
Khitôiđitừngnhàđểbánbộencyclopedia,tôithườngmangtheomộtmónquàđãđượcgóibọccẩnthận-thườnglàmộtquyểntừđiểnnhỏ.Mọingườirấttòmòvềmónquàởbêndướilớpgiấybọcvàhọsẽđểtôivàonhà.Mộtquyểntừđiểnbỏtúigiá3đôlasẽkhiếnhọtrảítnhấtlà1.099đôla-giácủabộencyclopediasthấptiềnnhấtcủachúngtôi.Chẳngcógìthayđổi.Khitôiđếngặpkháchhàngcủamình,tôithườngmangtheomộtcáigìđórấtđặcbiệt,cóthểlàmkháchhàngcủatôibấtngờvàtánthưởng.Nóthườnglàmộtmónquàdànhriêngchokháchhaykhơigợitrítưởngtượngcủahọ.Nhưngtôicũngluônsẵnsàngbổsungmộtthứgìđócógiátrị-thôngtin-mộtthứgìđómàkháchhàngcủatôicóthểmuốnbiết.Đâylàmộtcáchvừalàmtănggiátrịcủabấtđộngsản,vừalàmkháchhàngvuilòng.
Khôngbaogiờquênkhíacạnhconngườitrongvụgiaodịch
Bánbấtđộngsảnkhôngchỉđơnthuầnlàviệcgiaongôinhà,mảnhđấtchongườimuahayngườithuê;mànóđangđưahaingườilạigầnnhau.Thậmchítronggiaodịchtậpthể,chínhconngườichịutráchnhiệmđưaraquyếtđịnhkýkếthaytừchốihợpđồng.Dùthờigiancủabạnvàkháchhàngcóeohẹpđếnmứcnào,hãycốgắngthuxếpđểđượcđàmphántrựctiếp.Mộtvụgiaodịchmàhaibênkhônggặpmặttrựctiếprấtdễbịhuỷbỏ.Vàquantrọnghơnhết,hãycưxử
lịchsự.Đólàtấtcảnhữnggìmàmọingườinhớvềbạn.
Mẹtôiluônnóirằng:“Chồinonlớnlênthànhcâyto”
Từngcórấtnhiềungườihỏitôirằng:“LàmthếnàomàanhgiànhđượccôngviệcnàyởDonaldTrump?”Tôiđãgiànhđượccôngviệcđónhờsựchuẩnbịchuđáo,niềmđammêvàkiêntrìcủatôi,cộngthêm7nămluyệntậpkinhdoanhbấtđộngsảnchămchỉ.LầnđầutiênkhivănphòngcủaôngTrumpgọiđiệnyêucầugặptôi,tôiđanglàchủtịchcủamộtcôngtybấtđộngsảnnhỏ.TôiđếnbuổihẹnđầutiênvớiDonaldkhiđãcốgắngtìmhiểuvềdanhmụcvốnđầutưbánlẻcủacôngty.Tôicũngkểvớiôngvềnơitôicholàcóthểlàmtănggiátrịcủanó.SaumộtgiờphỏngvấnkinhđiểncủaDonaldTrump(khiếntôiđổmồhôi,buồnnônvàhơikhóthở),tôiđãđượctuyểndụngnhưngchỉđượcgiaoquảnlýmộtcửahàng.Tôiđãcócơhộiđểchứngtỏbảnthânvìtôitừngcamđoanrằng,nếuđượcnhận,tôisẽthuđượcnhiềulợinhuậnchocôngty.Khiđãđượcthuê,ngaylậptứctôibắtđầuthựchiệnkếhoạchđểkhẳngđịnhnày.
Tintưởngvàobảnnăngcủamìnhhayhãytiêutiềnđểkiếmđượctiền
NhiệmvụđầutiênmàDonaldgiaochotôilàchothuêmộtnhàhàngởgócđườngphíatrongtoànhàTrumpPlaza.Nhưnglầnđầutiêntôiđếnxemxétkhuvựcđó,radarthámthínhcủatôibịtêliệthoàntoànvìchẳngcócáinhàhàngnào.Thêmnữa,cáicửahàngđó,trênthựctế,cóvẻtohơnsovớinhữnggìtôiđượckể.TôimuốnkhuyênDonaldnhưngcảmthấyrấtlolắngvìôngtachỉvừamớibiếttôivàđốithủcủatôiđãtungtinrằngcáinhàhàngtrốngđóbéhơnrấtnhiều.TôiđãkhuyênDonaldrằngôngnênthuêmộtkiếntrúcsưđểđolạinơiđóvàmộtthầukhoánđểpháphầnbêntrongcủacửahàng.Nếutôinhầm,ôngấysẽkhôngbaogiờthuêtôinữa.Tôiđangbịmắckẹtvớibảnnăngcủamìnhvàcuốicùng,bảnnăngcủatôiđãđúng.Cửahànglớnhơnsovớinhữngđiềumọingườinói.Chúngtôiđãchiađôicửahàngđểchothuêvàlợinhuậnthuvềlớnhơnnhiều
sovớidựkiếnbanđầu.
Đặcbiệt,hãyđammê;lòngđammêdễlâylan
HômtôiđượcnhậnvàolàmviệcởcôngtycủaDonaldTrump,Donaldkhôngchỉchotôimộtcơhộilớn,màcònchotôimộtlờikhuyêntuyệtvờivềkinhdoanh.Khitôiđangchuẩnbịvề,ôngđãnói:“Kim,anhlàmộttrongnhữngngườibánhàngvĩđạinhấtmàtôitừnggặp.Hãythànhlậpcôngtycủariêngmình,xâydựngthươnghiệu.Hãykhuếchtrươngcôngtyđểmọingườicóthểtìmanhdễdàng.”Ngàyhômsau,tôithànhlậpCôngtybấtđộngsảnMogullvàDonaldlàkháchhàngđầutiêncủacôngty.Tôikhôngbaogiờcảmthấyhốihậnvớinhữnggìđãlàm.
TôiphảimấtnhiềunămđểcóthểchiếnthắngtơrớtcủaDonald-nhiềunămlàmviệcchămchỉvàsángsuốt.ĐiểmmấuchốtvẫnlàđiểmmấuchốtvànhữngkháchhàngnhưDonaldđónggópphầnlớnvàokếtquảđó.Nhiềunămsauvàquarấtnhiềuvụgiaodịch,CôngtybấtđộngsảnMogullđãtrởthànhcôngtymôigiớiduynhấtchohàngloạtcôngtybánlẻcủaTổchứcTrump.
62.ĐếnnơicầnbạnBRUCEE.MOSLER
BruceE.MoslerlàchủtịchvàCEOcủacôngtyCushman&Wakefield,mộtcôngtychuyêncungcấpcácdịchvụbấtđộngsản
trênphạmvitoànthếgiới.
Cònnhớvàonăm1996,khitôicònlàtrưởngchinhánhkhuvựcmiềnđôngcủaCôngtyGalbraith,côngtycủatôiđãbịbánvàtôiđangtìmkiếmnhữngcơhộimới.Lúcđótôilưuýđếnhaicôngty:Cushman&Wakefieldvàmộtcôngtycạnhtranh.DonaldTrumpđãnóivớitôirằng:“Theoýtôi,anhnênlàmchoCushman&Wakefield.”ÝcủaDonaldlàtôinênđếnnơicầntôi,chứkhôngphảilàđếnnơimuốncótôi.”
Sựkhácnhaucơbảncủahaicôngtynàylà:rấtnhiềucôngtymuốnthuênhữngngườichủchốtvìhọkhôngmuốnnhữngngườinàyrơivàotaycủacáccôngtykhác,vàvìngườinàycóthểlàmtănggiátrịhiệnthờicủacôngty.Nhưngvềlâudài,nếubạnlàmviệcchocôngtycầnbạn,bạnsẽđónggópđượcgiátrịbềnvữngnhất.ĐólàlờikhuyênrấthữuíchmàDonaldđãchotôi.Ngàyđó,tôiđầuquânchoCushman&Wakefieldchỉvớivaitròcủamộtnhàmôigiới.Cuốicùng,hoárahọlạicầntôilàmCEOcủacôngty.Bạnkhôngthểnhậnđượclờikhuyênnàohữuíchhơnthế.
LãnhđạobằngcáchlàmgươngAlvinDormanlàmộttrongnhữngcốvấndàykinhnghiệmcủa
tôi.ÔnglàmộtchủxâydựngrấtthànhcôngvàôngđãxâydựngkhunghỉmátBacara-mộtkhunghỉmátrấtđượcưachuộngởSantaBarbara,California.Ôngcũnglàngườikinhdoanhnhàđấtthànhcôngtrênkhắpđấtnước.Alvinđãdạytôihaiđiều.Thứnhấtlàhãylãnhđạobằngcáchlàmgương.Điềunàycónghĩalàkhibạnlãnhđạomọingười,bạnphảiđặtmìnhvàovịtrícủahọ.Trongtrườnghợpcủatôi,tôiđanglãnhđạomộtcôngtymôigiớicótầmcỡquốctếvớihơn
11ngànnhânviên.Tôilàmộtmôigiới.Tôiđãlàmviệctronglĩnhvựcnàylâunăm.Tôiđạidiệnchonhiềungườithuê.Tôibiếtđượcnhữngbiếnđộngcủathịtrường.Tôibiếtsựcầnthiếtcủanguồnlực.Nhưngchắcchắnrằng,lờikhuyênnhữngngườilãnhđạonênđisâu,đisátvàođờisốngnhânviên,nắmđượcsuynghĩ,tìnhcảmcủahọ,đặtmìnhvàovịtrícủahọ…thậtsựrấtcầnthiếtđểcóthểtậphợp,đoànkếtmọingườicùngxâydựngcôngtyvữngmạnh.Tôiluônnhớlờikhuyênnàyvàvẫnluôncốgắngthựchiện.
TậptrungvàomộtlĩnhvựcAlvinđãdạytôimộtđiềurấtquantrọngnữa,đólà:Hãytrởthành
mộtchuyêngiatronglĩnhvựccủamình.Tronglĩnhvựckinhdoanhbấtđộngsản,bạncóthểlàmộtnhàkinhdoanhkhôngchuyênnghiệp,nhưngđểvươntớiđỉnhcaovinhquang,bạnphảitậptrungvàomộtlĩnhvựcnàođó.Phạmvicôngviệccóthểrấtrộng:đầutư,thẩmđịnhchấtlượng,chothuê,quảnlýbấtđộngsảnvàquảnlýtiệnnghitrongnhà…Tôiđãchọn“đạidiệnchongườithuê”làmlĩnhvựcchuyênmôncủamình.
PháttriểnthươnghiệuPhầncuốicùnglàlờikhuyêntuyệtvờinhấtmàtôinhậnđượctừ
chatôi;đâylàmộtcâunóikhásáorỗngnhưnglạirấtcócăncứ.ChatôilàChủtịchcủaMoslerSafe,mộtdoanhnghiệpnổitiếng.Ôngluônluôncảmthấyrằngthươnghiệulàquantrọngbậcnhất;tấtcảnhữngđiềubạnlàmlàđểpháttriểnthươnghiệuvàtấtnhiên,nhữngđiềubạnlàmsẽảnhhưởngđếnthươnghiệu.Cáchbạncưxử,bạnlàai,bạnlàmgìđềucóảnhhưởngtrựctiếptớithươnghiệucủacôngtybạn.
63.ChúývịtrívàtrungthựcDAVIDMOSSLER
DavidMosslerlàChủtịchcủacôngtyMossler&Doe,chuyênđạidiệnvàbánnhữngbấtđộngsảncókiếntrúcđẹp,nổitiếngtronglịch
sử.CôngtychủyếuhoạtđộngởNamCalifonia.
Khibạnmuabấtđộngsản,banguyêntắcquantrọngnhấtvẫnlà:vịtrí,vịtrívàvịtrí.
Khibạnbánbấtđộngsản,banguyêntắcquantrọngnhấtlà:Khôngchegiấu,khôngchegiấuvàkhôngchegiấu.Trungthựcsẽthắngthế.
64.MuavàchờđợiTERRYMURPHY
TerryMurphylàmộtdiễngiảchuyênnghiệp,làCIOcủaMỹ.ÔngđãhọcởĐạihọcMemphisvàlàtácgiảcủanhiềutạpchínhư:Bảntinvềđạilýmôigiới(BrokerAgentNews),Tạpchíngườisángtạothếchấp(MortageOriginator),BấtđộngsảnTimes(RealtyTimes)
vàPhụnữMemphis(MemphisWoman).
ÔngCavettRobertvĩđại,ngườisánglậpraHiệphộidiễngiảquốcgia(NationalSpeakersAssociation)vàlàmộtnhàkinhdoanhlâuđời,đãphátbiểumộtcâumàtôirấttâmđắc:“Đừngđợiđểmuabấtđộngsản-hãymuabấtđộngsảnvàđợi.”Đâylàmộtlờikhuyênđángtincậy,nóđãgiúpíchchotôivàrấtnhiềukháchhàngcủatôitrongnhữngnămqua.
TrừnhữngtrườnghợpngoạilệnhưthảmhoạnhântạoChernobylxuấthiệnvàtácđộngđếnthịtrườngbấtđộngsản,nhìnchung,thịtrườngbấtđộngsảnởhầukhắpcáckhuvựctănggiá.
Hầuhếtnhữngngườibìnhthường(xinlỗiDonald,khôngphảilàôngđâu!)đầutưvàokhuvựchọsốngnhưnghọlạikhôngthểlàmgiàuthêmchomìnhnhờđầutưvàobấtđộngsảnkhác.
Tôigiớithiệuthêm3bướchànhđộngdướiđâyđểgópphầnvàolờikhuyêncủaCavett,giúpmọingườibiếtcáchmuabấtđộngsảnvàchờđợi.
Bước1:Bắtđầuvớimộtkếhoạch.Xâydựngmộtkếhoạchchiếnlược(đầutưvàobấtđộngsảnlâudàihayngắnhạn).Bạncóthểchọngiữbấtđộngsảntrongmộtthờigiandàihaytrongmộtthờigianngắnvàbánnóđiđểthulợinhuậnngắnhạn.
Nếukếhoạchcủabạnlàgiữbấtđộngsảntrongmộtvàinăm,chiếnlượccủabạncầnphảicónhữngđánhgiáhàngnămvàthunhậpbấtđộngsảnổnđịnhđểtrảmónnợthếchấpvàđemlạilợinhuậnchobạn.Tuynhiên,nếukếhoạchcủabạnlàgiữbấtđộngsảntrong
mộtthờigianngắn,bạnsẽphảinghĩđếnviệcthuêmộtcôngtyquảnlýbấtđộngsảnchuyênnghiệp,đầutưmộtmóntiềnđểsửachữa,thaythếvàtrôngcoi,tiếtkiệmtiềnđểbùvàosốthunhậpbấtđộngsảntrongtrườnghợpbịthiếuvàtínhtoánảnhhưởnglâudàicủakhuvựcxungquanhvềlâudài.Nếumảnhđấthayngôinhàđóthuộckhuvựctiệnchosinhhoạt:gầntrungtâmvàtrườnghọc,rấtgầnbếnxebuýthaycácđiểmgiaothôngcôngcộng,bạncóthểchắcchắnrằng;thunhậpbấtđộngsảnsẽtănglênđềuđặn.
Nếubạndựđịnhgiữbấtđộngsảntrongmộtvàinăm,bạnnênxemxétlợinhuậncủamónnợthếchấpcóthờihạntrảdầnngắnhơn,nhờđó,bạncóthểtrảmónnợsớmhơnvàvàothờigiancụthểhơn.Nếubạncóthểtrảmónnợthếchấptrongthờihạntừ10đến20năm,bạnsẽtạoraluồngtiềnmặtdưnhanhhơnsovớinhữngmónnợtruyềnthốngkéodài30năm.Chiếnlượccủabạncóthểcầntớimộtsốbấtđộngsảnkhác.Sửdụngvốncổphầnbấtđộngsảnlàmđònbẩyđểđảmbảotiềnđầutưphátsinh.Kếhoạchnắmgiữlâudàikhônggâysứcépvềtàichính.Kếhoạchnắmgiữngắnhạncóthểlàmộtcáchcựckỳhayđểthutiềnmặt,nhưngmộtđiềucầnchắcchắnlàbấtđộngsảnnằmởmộtkhuvựcthuậnlợi,cóthểđảmbảođượcnguồnthunhậpbấtđộngsảnổnđịnh;sauđó,hãyđểbấtđộngsảnmanglợinhuậnvềchobạn.Trướckhibạnbiếtđó,10nămcóthểđãquađi,vàvớimộtchiếnlượcđầutưsángsuốt,bạnsẽtậnhưởngcảmgiácsungsướngkhihàngtháng,giátrịbấtđộngsảncủabạnđượcđánhgiácaohơn;bấtđộngsảnvàtiềncủabạnđãmanglợinhuậnvềchobạn.
Muamộtngôinhàchomìnhvàgiađìnhcũnglàmộtcáchđểbắtđầuđầutưbấtđộngsản.Vụmuabánnàylàmộtbướcđầutưvàcóthểsửdụngđểmuathêmbấtđộngsản.Tuynhiên,hầuhếtmọingườithườngđểtâmđếnviệcmuamộtmónquàchongàynghỉlễhơnlàkinhdoanhbấtđộngsản.
Hãysiêngnăngthêmmộtchútvàxácđịnhrõmụctiêutàichínhcủamình.Bạncókếhoạchsốngtrongngôinhàđókhôngvànếucóthìlàbaolâu?Câutrảlờichocâuhỏinàysẽgiúpxácđịnhchiếnlượctốtnhất.Cầnxemxétcácnhântốnhư:lịchsửthịtrườngtạichỗ,kếhoạchphânkhuvàquihoạchcủađịaphương,nhữngcôngtrìnhmớixâydựng…Hãytínhtoánkỹlưỡngvàxétđếntìnhhìnhcủamình:Nếubạncònđộcthân,bạnmuốnđầutưvàobấtđộngsảnvàbạnmuốnbắtđầutừviệctìmmộtnơikhiêmtốnđểở.Hãysửdụngthờigiannàyđểtìmhiểuvềbổnphậnvànghĩavụcủangườichủngôinhà
haymảnhđấtđá,hãyxâydựnguytínchomình;tìmkiếmvàxâydựngnhữngmốiquanhệgiúpíchchobạntrongtươnglai.
Bước2:Thànhlậpmộtnhómchuyêngia.Bạnsẽcảmthấyviệchọcđầutưvàobấtđộngsảntrởnêndễdànghơn,nếubạnđượctiếpxúcvớilĩnhvựcnàythườngxuyên.Internet,sáchvở,nhữnghộithảochuyênđềbấtđộngsản…cóthểđápứngđượcnhucầucủabạn.Lờikhuyêntốtnhấtlàhãytìmkiếmvàthànhlậpmộtnhómcácchuyêngiavìkinhdoanhbấtđộngsảnlàmộtcuộcphiêulưunhiềumặt.Bạnkhôngthểbiếthếtđượccácmặtđó.Cốgắngtựhọctấtcảcóthểlàmộtviệcquásứcvớibạnvàcảvớicáivícủabạnnữa.
Hãyphỏngvấnvàthămdònhữngngườicótàimàbạnmonglàsẽthamgiavàonhómcủamình.Hãyphỏngvấnnhữngchủđạilýbấtđộngsản,chủxâydựng,giámđịnhviên,ngườichovaynợ,ngườicóvịtríquantrọngtrongngânhàng,kếtoánvànhữngngườiđượcuỷquyền,nhữngngườichuyênvềlĩnhvựcbấtđộngsảntrướckhibạnbắtđầuthămdò,tìmkiếmbấtđộngsản.Hãychọnnhữngchuyêngiacótácphonggiốngbạn.Mỗikhuvựcđềucósắctháiriêngvàđiềunàysẽảnhhưởngđếngiátrịbấtđộngsảncủabạntạiđó.Dânđịaphươngcóthểbiếtrấtrõnhữngđặcđiểmriêngđónhưngbạnkhôngthểtìmthấychúngtrongbấtcứcuốnsáchhaytờbáovềkinhdoanhbấtđộngsảnnào.Cóbênmìnhmộtnhómcộngsựmàbạntintưởngsẽkhiếnviệctìmkiếmvàmuabấtđộngsảncủabạntrôichảyhơn.
KhitôichuyểntừChicagovềMemphis,tôiđãcốgắngtìmkiếmmộtbiệtthựtrongkhunhàgiàu.Nhữngngôinhàkiểunàyrấthiếm.Chủnhàđangraobánngôinhà,nhưngsaukhichúngtôithốngnhấtvềgiácảcủangôinhàthìngườitađịnhgiángôinhàthấphơnsovớilờiđềnghịcủatôi.Điềunàycólợichotôinhưngkhôngcólợichobàtavìchỉtrongvòngchưađầy24thángsau,giácủangôinhàđãtănglêngấpđôi.Tuynhiên,giácủanhữngngôinhàxungquanhđóchỉtăngtừ2-3%mộtnăm.Bàihọcởđâylà:hãyđiềutracẩnthận,đặtcâuhỏivàtiếptụcđiềutratrướckhiquyếtđịnhđầutư.Câuchâmngôncũ“vịtrí,vịtrí,vịtrí”vẫncònnguyêngiátrịcủanó.
Bước3:Thựchiệnkếhoạch.Hãysửdụngnhữngđườnglốiđãvạchrađểxâydựngdanhmụcđầutưcủamình.Tậphợpnhómchuyêngiađểtiếnhànhthảoluậnvàđưaraquyếtđịnhtốiưu.Thườngxuyêndànhthờigianđiềutrathịtrường.Rấtnhiềunhàđầutư,domớibắtđầukinhdoanhbấtđộngsản,thườngđánhgiáthấp
tầmquantrọngcủaviệcđiềutrathịtrườngmộtcáchđềuđặn.Bởivìnósẽảnhhưởngtrựctiếptớisựthànhbạicủavụđầutư.Tôiđãtừngtưvấnchorấtnhiềunhàđầutưđểhọmuanhữngbấtđộngsảnđượcquảnlýbởimộtcôngtyquảnlýbấtđộngsản.Sauđó,nhữngnhàđầutưđóthườnglơlàkiểmtragiátrịcủabấtđộngsảnhayđiềutrayêucầubảodưỡng,xemxétnguycơlỗithời,đánhgiánguycơcạnhtranhtừnhữngngôinhàmớixâyhaydựkiếnxâyởkhuvựcđó.Vàhọchorằngmìnhchẳngkiếmthêmđượctílợinhuậnnàocả.Đâykhôngphảilàmộtkếhoạchtốt.
Cómộtđiềubạncóthểchắcchắn,đólà:thịtrườngbấtđộngsảnthayđổihàngngày.Nókhôngthayđổinhanhnhưthịtrườngchứngkhoánnhưngcómộtthứtácđộngđếnbấtđộngsảnhàngngày:côngtyphásản,côngtymớithànhlập,giaothôngcôngcộng,thuếmới,trườnghọcmới,trungtâmthươngmạimớivàdựánnângcấpkhuvựctrungtâm.
Lờikhuyêntuyệtnhấtvềkinhdoanhbấtđộngsảnmàtôitừngnhậnđượclàhãymuabấtđộngsảnvàchờđợi.Trong10năm,mỗinămmuamộtbấtđộngsản,thậmchímộtvụđầutưkhiêmtốnnhấtcũngchophépbạnkiếmđượctiền,kểcảkhibạnngủ;hơnnữa,khoảntiềnđóthườnglớnhơnsốtiềnbạncóthểkiếmđượckhilàmviệcrấtchămchỉ.Khibạnchúýcẩnthận,côngsứcđầutưcủabạnsẽđượcđềnđáp.VànhưCavettvẫnnói,hãykiếmtiềnkhichờđợi.Chúcmaymắn!
65.ĐánhgiárủiroJOSHUAL.MUSS
JoshuaL.MusslàChủtịchcủaCôngtyMussDevelopment,mộttrongnhữngcôngtybấtđộngsảnpháttriểnnhấtởthànhphốNew
York.
Trongnhiềunămliền,sựpháttriểncủathànhphốNewYorkchịusựchiphốicủacácgiađìnhkinhdoanhbấtđộngsản.Cầnphảicótruyềnthốnglâuđờiđểtíchluỹđủvốnvàkinhnghiệm,hiểuracácquyluậtcủavòngquaytỷlệlãisuất,chứngkiếngiaiđoạnthịtrườngkhủnghoảngcũngnhưnhữngthờikìlàmănphátđạtcóthểkéodàihàngthậpkỷ…vàrấtnhiềutrảinghiệmkhácnữa.
Ôngtôi-IsaacMuss-đếnMỹnăm1906.ÔngbắtđầuxâydựngcơnghiệphoànhtrángcủamìnhởBrooklyn,vàkhithờikỳĐạisuythoáibùngnổ,nóđãchônvùimọithànhquảcủaông.BốtôilàHyman,mộttrong11ngườiconcủaông,đãquyếtđịnhnốinghiệpchasauchiếntranhthếgiớilầnthứHai.Ngânsáchtàichínhlúcbấygiờhếtsứchạnhẹp,quymôdựánrấtkhiêmtốn.Nhucầumuabáncáckhunhàxâydựngtheokiểustick-builtcũnglàmnónglêncácdựánkinhdoanhbấtđộngsảnthươngmại,tuynhiên,quymôvẫnchỉởmứcnhỏlẻ,mỗithờiđiểmmộtdựán.
TốtnghiệptrườngLuậtra,tôidànhtrọn5nămthựctậpvớisựphụctùngthầmlặngvàtônthờtuyệtđốingườichacủamình.Tôitintưởngmọiđiềuônglàmđềuđúngđắn.Nhưng5nămsauđó,tôinhậnratấtcảnhữngthứHymanMusslàmđềusai!Chúngtôiđãxâynhầmthứvàlàmnhầmchỗ.Khôngcódựánnàođủhấpdẫnvàđủlớn.Cáichúngtôicầnlàmộtngườicộngsựgiỏikiếmtiềnđểchúngtôicóthểtrởthànhnhững“ngườithànhcôngnhất”.Nhưngbốtôilạitrảlờirằng:“Nếuanhcómộtdựántốt,anhsẽkhôngcầnđếnmộtcộngsự.Nếuanhcómộtdựántồi,anhcũngchẳngmuốncómộtcộngsự.”
Nhiềuthậpkỷsau,khichúngtôicónhiềudựántầmcỡhơn,tôisuyngẫmvềnhữnglờinóiđãthấmsâutrongtâmtrícủatôi.Nghetheolờikhuyêncủaông,(ôngdùsaocũngtừnglàsếp!),tôitìmkiếm
nhữngdựáncóquymôlớnhơnvàtấtnhiênlàphải“khôngcórủiro”.Quytrìnhthựchiệnhếtsứcđơngiản:tìmnhữngmiếngđấtrẻ,cảitạo,quyhoạchlạimôitrườngxungquanh,sắpxếpnhữngviệccầnlàm,tiếnhànhthicôngxâydựngvàthulợinhuận.Miễnlàcóđượccơhội.Kháđơngiản.Đôikhilànhưvậy.
Tuynhiên,trongthậpkỷcuốicủathếkỷ20vàbướcsangđầuthếkỷ21,cuộcsốngtrởnênphứctạphơn.Khôngcònnhữngluậtlệtàichính“thôngthường”nữa.Thờikìhoàngkimcủacácgiađìnhkinhdoanhkiểuchatruyềnconnốiđượcbổsung,nếukhôngmuốnnóilàbịthaythế,bằngcáccôngtyđầutưbấtđộngsảntheonhóm,cácquỹđầutưcơhộivàcáccôngtycổphầnhùngmạnh.PhươngphápđầutưtiềnđầutưdàihạnnhườngchỗchophươngphápdựthảovốnIRRs.Quymôcácdựánđềulênđếntiềntỉ.Mỗingàylạixuấthiệnthêmnhiềudoanhnhânmới,tuycònthiếukinhnghiệmvàthậmchíítvốn,songcùngvớinhữngđốitácđầytriểnvọng,họđangđinhữngbướctiếnvôcùngtolớn.
Tôivẫntiếptụclưutâmđếnlờikhuyêncủachavớimộtchútthayđổi:tôiđánhgiátrongmỗidựánnhưthế,rủirolàcủachínhmìnhvàtôicầnphảigiảiquyếtchúng.Khitôicảmthấyhàilòngvớidựánvàtựthấycóthểtiếnhànhmàkhôngcầnnhờđếnmộtcộngsựnào,tôivẫnmờihọthamgia.Trongthếgiớikinhdoanhbấtđộngsảnngàynay,bạn“cần”vàbạn“muốn”cónhữngngườicộngsự.TinhthầnhợptáctốtsẽgiúpcôngtyMussDevelopmentgặtháithànhcôngvàtiếptụcpháttriểntrênsuốtchặngđườngdàihàngtrămnămtới.
66.TìmkiếmmộtkiếntrúcsưgiỏiENRIQUENORTEN
EnriqueNortenlàngườisánglậpraCôngtyTENArquitectosởMexicoCityvàonăm1986vàsaunàycóvănphòngthứhaimởtạiNewYork.Hiệnnay,ônglàChủtịchtrườngđạihọcPennsylvaniavàlàGiáosưthỉnhgiảngchoEeroSaarinenthuộckhoaThiếtkế
kiếntrúctrườngĐạihọckiếntrúcYale.
Tấtcảmọingườiđềuđãđượcngheđếnmộtlờikhuyênvôcùngbổíchlàphảibiếtchọnđịađiểmthíchhợp.Thựctếđúngnhưvậy-địađiểmđóngvaitròcựckỳquantrọng.Nhưngtôichorằng,mộtcôngtrìnhcókiếntrúcđẹp,thiếtkếđẹpsẽcòngiúpbánđượcdễdànghơn.NhấtlàđốivớinhữngthịtrườngphứctạpnhưNewYorkhaymộtsốthànhphốlớnkhácthìtôicàngchắcchắnrằng,kiếntrúcđẹpsẽlàyếutốquyếtđịnhtrongthịtrườngđó.Kiếntrúcđẹphơn,thiếtkếđẹphơnkhôngchỉgiúpbánnhanhhơnmàcònđượcgiácaohơnsovớimộtcôngtrìnhđơnthuần.Kiếntrúctốtmàlạicóthêmvịtríđẹpthìsẽcòntuyệtvờihơnnữa.
67.Hãynhớrằngbấtđộngsảnlàngànhkinhdoanhtuầnhoàn
ELANPADEHElanPadehlàChủtịchkiêmTổnggiámđốctậpđoànTheDevelopersGroup,đồngthờilàngườiuỷnhiệm,chủđất,nhàpháttriểnvàlàcố
vấnviênvềcácthịtrườngbấtđộngsảnthươngmạivànhàở.
Côngthứcchonhữngngườithựcsựmuốnthànhcôngtronglĩnhvựcbấtđộngsảnrấtđơngiản,nhưngviệcthựchiệncôngthứcđólạikhôngdễchútnào.Côngthứcư?Hãynghiêncứutấtcảnhữnggìcóthểvềloạihìnhsảnphẩm,thịtrườngcũngnhưtìnhhìnhởcáckhuvựclâncận.Xácđịnhđốitượngkháchhàngcủabạnvàtìmhiểuxemhọcónhucầugì.Tìmralĩnhvựctàichính,xâydựnghaypháttriểncókhảnăngmanglạilợiíchchokháchhàngcủabạn;liệuhọlàngườimua,nhàđầutưhaynhàpháttriển?Luônnhớrằngkhôngnênđánhgiáquácaokinhnghiệmvàđừngbaogiờbướcchânvàotròchơinàychỉđểkiếmtiềnchớpnhoáng.
Cómộtđiềubạnnênghinhớ:bấtđộngsảnlàngànhkinhdoanhcótínhchấttuầnhoàn.Nhữngngườihaynhắcđếnhiệntượng“tăngvọtgiádođầucơ”trongbấtđộngsảnlànhữngngườikhôngđầutưnhiềuthờigianđểtìmhiểuđúngbảnchấtcủalĩnhvựcnày.Ngaycảởnhữnggiaiđoạnthịtrườngsôiđộngnhất,bấtđộngsảnvẫnchỉlàlĩnhvựcđầutưcủamộtsốítngười.Vànhữngnhàđầutưhaynhàpháttriểncóđủhiểubiếtvềquyluậttuầnhoàntronglĩnhvựcnàysẽbiếtlựachọnchínhxácthờiđiểmthíchhợpchohọ.Vídụnhưgiánhàđấttrongnăm2006làquácaođốivớinhiềuchủđấttiềmnăng.Tuynhiên,giácaokhôngcónghĩalàkhôngaimuanổihoặckhôngsẵnlòngmua.Tráilại,điềuđócónghĩalàtrongthịtrườngluôncónhữngngườidựtrữtiền,nhữngngườithamgiaHệthốngtraođổi1031hoặcnhữngcánhâncóthểđợiđếnhàngbathậpkỷđểkiếmcáckhoảntiềnchênhlệchnhờđầutư.
Ngoàira,tôihoàntoàntintưởngrằng,đầutưsángsuốtlàphảimuatàisảnvànắmgiữchúng.Trongmấynămgầnđây,thịtrường
dấylênkiểu“đầutưmìănliền”,tứclàmuamộttàisảnvớigiárẻ,sauđósửasang,giacốrồinhanhchóngbánlạivớimứcgiáchênhlệchvàthulợinhuận.Đôikhicáchnàycũngcóhiệuquả.Nhưngnếubạnthựcsựmuốnkiếmnhữngkhoảntiềnlãikhổnglồthìchỉcócáchduynhấtlàmuatàisản,nắmgiữ,chothuêvàsauđólạichọnđúngthờiđiểmphùhợpđểbánlại.
Đốivớicácnhàpháttriển,đâylàcơhộilàmăntuyệtvờinhất,đặcbiếtlànhữngcơhộiởkhuvựcNewYork.Conngườiđangsốnglâuhơnvàngàycàngcónhiềungườidichuyểnđếnvùngđấtnày.Nhữngngườicótầmnhìncóthểthấytrướcvàthiếtlậpcáccơhộivàngởnhữngvùngđấtmàngườikhácchưakịpnhìnra.VídụnhưnhiềungườinghĩvùngBedfordStuyvesantlànơihoàntoànếẩm,khônggìcứuvãnnổi,nhưngđốivớinhữngngườicóđầuóc,cóconmắtquansátthìđâylạilàmảnhđấthứahẹnsẽpháttriểntrongtươnglai.TôicamđoanrằngtrênkhắpnướcMỹvẫncònvôsốnhữngvùngđấtrộnglớncótiềmnăngtươngtựnhưvậy.Cóthêmmộtthayđổikhácnữavềnhânkhẩuhọcmàtôivàngườicộngsựcủamìnhđãbiếtcáchkhaithácthànhcông.Cáchđây10năm,nhiềubậcchamẹhiểubiếtquyếtđịnhmuacưxáchoconcáivìhọtinrằngđólàmộtsựđầutưkhônngoan.Quảthậtlànhưvậy!Muacưxá,cácôngbố,bàmẹtinrằngsaunàyhọcóthểbánlạivớimứcgiáchênhlệchcaovàbọntrẻcũngsẽlànhữngngườitrảtiềnthuênhà.Tuynhiên,lũtrẻ“ngườilớn”bướngbỉnhnàyvốnthíchtựlựachọncănhộchomình.Thêmnữa,bọntrẻcóxuhướngthayđổithịhiếuliêntục,cứkhoảngchụcnămthìchúnglạiđổinhàởmộtlần;chonên,nếubạnchiềuchúngđượcmộtlầnthìđếnlầnthứhai,khiđổinhà,cóthểchúngvẫntìmđếnbạn.Dothịhiếumỗiđứamộtkiểunênyếutốquyếtđịnhthànhcônglàphảibiếtthiếtkếkhônggianvànộithấtsaochothậthợpmắt.
Khiđámthanhniênnàymuốnmua,vấnđềkhókhănnhấtcủachúnglàkhảnăngtàichínhcóhạn.Tôivàcáccộngsựnhậnrarằng,cáckhuvựctrướcđótừngbịsuythoái,trìtrệ,hoáralạilànhữngvùngẩnchứanhiềutiềmnănglớn.Vídụnhưtheocácquyđịnhcủaliênbangvàbang,cácchủkinhdoanhngânhàngởnhữngkhuvựckinhtếsuythoáiđượcphépcấpvốnđểmuabántàisảnvớitỷlệlãisuấtthấphơn1đến2điểmsovớimứchiệnhànhởcácthịtrườngkhác.Nhưngchẳngaibiếtđượccáigọilà“khuvựcsuythoái”sẽcóthểthayđổichóngmặtđếnmứcnàonếucứnhìnvàocácbảnbáocáođánhgiácủaCụcDânsốHoaKỳvềnhữngkhuvực“suythoái”này.
Dođó,nếumộtkhuvựcthịtrườngcódấuhiệuđilênthìcácchủngânhàngkhônngoancóthểtungracáckhoảnchovayvớimứclãisuấthấpdẫnđểthuhútnhữngkháchhàngtrẻtuổi,từđótạorathếcólợichocảhaibên.
Mộtýtưởngsángtạonhonhỏcóthểgiúpnhàpháttriểngặtháinhiềuthànhcônglớn.Cáckháchhàngtrẻtuổithườngmuốncómộthoặchaiphòngngủ,songchúngkhôngđịnhhìnhcụthểđượccấutrúccănphòngđósẽnhưthếnào.Đâylàcơhộimànhàpháttriểncóthểnắmbắt.Vídụnhư,nếumộtcănphònggồm2giườngđượcthiếtkếtheokiểutruyềnthống,tứclàhếtphòngnàynốitiếpphòngnọthìsẽlãngphívàimétvuôngchophầndiệntíchhànhlang.Thayvìđó,nếuthiếtkếphòngtheokiểusplitthìkhônggiansẽđượctậndụngtriệtđể.Xâymộtcănhộtheokiểutruyềnthốngmấttổngdiệntíchkhoảng337métvuông,trongkhiđó,nếulàmkiểuthứhaithìsẽchỉmấtkhoảng315métvuông.Nếumộttoànhàcótổngcộng100cănhộvà50cănđượcxâytheokiểu“split”thìnhàpháttriểnsẽtiếtkiệmđược1125métvuông;trongkhiđó,nếuxâytheokiểutruyềnthốngthìsẽphảimấtthêm2triệuđôla.Đầutưkhônngoanlàvừabiếtlàmhàilòngkháchhàngvừathuđượchiệuquảtốiđa.Đólàlờikhuyênchúngtôimuốngửitớicácbạn.
Nhữngngườithựcsựthànhcôngtronglĩnhvựcbấtđộngsản,dùhọhoạtđộngtrongmảngkinhdoanhnàothìcũngđềuphảituânthủhaiđiều:làmviệcchămchỉvàsaymêcôngviệc.Bấtkìaikhimớibắtđầusựnghiệpkinhdoanhđềugặpvôvànkhókhăn,nhưngnếucólòngnhiệttìnhđúngmứcvàcótinhthầnlàmviệchăngsaythìkếtquảsẽcònvượtxacảsựmongđợicủabạn.Tôiyêucôngviệccủatôivàtôichỉchọnlàmviệcvớinhữngngườicũngcóniềmyêuthíchgiốngnhưtôi.Vâng,chúngtôiyêuđồngtiềnchúngtôilàmra,nhưngtiềnchỉnhưlàmộtsảnphẩmphụbêncạnhnhữngmụctiêumàchúngtađạtđược.Bấtđộngsảnlàmộtlĩnhvựckinhdoanhngốnrấtnhiềuthờigiansốngcủabạn,songnócũngbiếtđềnđáphàophóngsaumỗiphútbạndànhchonó.
68.Trongtươnglaimọithứsẽnhỏbévàrấtnhanh
JOHNM.PECKHAMIIIJohnM."Jack"PeckhamlàGiámđốcđiềuhànhcủacôngtyReal
EstateCyberSpaceSociety(REcyber.com)côngtycótổngsốthànhviênlàkhoảng10nghìnngười.
“Hãyđếnxem!”
Năm1994,trongmộtbuổitrưngbàyhàngthươngmạicôngnghệ,mộtngườiđànôngđãnóivớitấtcảnhữngaiđangchămchútheodõi:“Hãyđếnxem!”.Anhtađanggiớithiệumộtchươngtrìnhphầnmềmmáytínhmớicótêngọilà“Mosaic”giúplướtnetdễdàngbằngcáchbấmchuộtvàocácbiểutượngnhỏ.Khianhđứngsangmộtbên,tôivồlấyconchuộtvàsauhaicúclickchuột,tôicảmthấymìnhnhưchiếcmũitênbayxuyênquakhônggianInternetrộnglớnrồidừnglạitạiđúngnơicóthôngtintôicần-mộtthưviệnởPretoria,NamPhi.ThấmthíakhoảngthờigianhơnmộtnămphảikhổsởdòtìmthôngtintrênInternetbằngnhữngkhẩulệnhdàilêthêvàrắcrối,tôikhẽhuýtsáovànóivớianhta:“Côngnghệnàysẽlàmthayđổithếgiớibấtđộngsảncủatôinhưngthayđổiđếnmứcnàothìhiệntạichúngtachưathểhìnhdungđược!”
TìmkiếmcàngnhiềuthôngtincàngtốtLờikhuyêntốtnhấtmàtôiđượcnhậnlàphảibiếttậndụngsức
mạnhvàtínhchấtmởcủaInternetđểthuthập,tìmhiểuvàphổbiếnthôngtin.Năm1963,tôithànhlậpcôngtyDataRealtychuyêntráchdịchvụmôigiới;côngtyđãgiúpchúngtôithuvềhàngtrămtriệuđôlanhờviệcbáncáctàisảnđầutưbấtđộngsản.BíquyếtcủachúngtôilàdùngmáybấmlỗvàmáyphânloạicũcủaIBMđểtìmkiếmnhữngtàisảnbấtđộngsảnphùhợpvớitiêuchuẩncủacácnhàđầutư.Tấtnhiênlàsứcmạnhcủamáytínhlúcđóchẳnglàgìsovớihiệnnay
nhưngtạithờiđiểmấy,trongmắtgiớibáochívàgiớikinhdoanhbấtđộngsảnthìchúngtôithựcsựlànhữngdoanhnhânthầnkỳbởikhảnănglấyđượclượngthôngtinđángkểvớitốcđộkhôngngờ.
Chođếnnăm1966thìtấtcảmọingườivẫnhôcâuthầnchúcũmèm“vịtrí,vịtrí,vịtrí”.Hainămtrướckhibuổigiớithiệusảnphẩmcôngnghệkểtrêndiễnra,đãcólúctrựcgiáccủatôimáchbảorằng:nhữngngườichiếnthắngtrongcuộcchiếnbấtđộngsảnnàyphảilànhữngngườibiếtcâuthầnchúcủakỉnguyêncôngnghệ,đólà“thôngtin,thôngtin,thôngtin”.Tấtnhiên,vẫnkhôngthểbỏquanguyêntắc“vịtrí,vịtrí,vịtrí”.Nhậnthứcđượcđiềunày,vàonăm1966,chúngtôiđãlậptrangwebwww.Recyber.comchocôngtyRealEstateCyberspaceSocietyvàchođếnnay,tổngsốthànhviêncủa120hộiđãlênđến10nghìnngười.
Đốivớingườilàmtrongngànhkinhdoanhbấtđộngsảnthìphươngtiệnhỗtrợđắclựcvàcósứcmạnhnhấtlàtốcđộvàlượngthôngtinmàanhtacóthểquảngbáhoặcthuthập.Ngaysaukhinhậnrarằngchỉcầnmấtvỏnvẹn3tiếngđồnghồtruycậpInternetlàcóthểtìmđược8kháchhàngmuatàisảnđầutưWalgreentrịgiá2,6triệuđôlathìtôiquyếtđịnh:cầnpháttriểnthêmcáccôngcụtruyềnthôngtinquamạngInternetchocôngtySociety.
Câunói“Hãyđếnxem!”vẫnvăngvẳngbêntai,dườngnhưthúcgiụctôicầnphảikhámpháthêmcáccôngcụInternet.Mộtvídụ,côngtySocietyđãsớmcungcấpchocácthànhviênmộtsốcôngcụhỗtrợlàmhợpđồngđầyhiệuquảnhưchươngtrìnhEmailBroadcastWizard.Khisửdụngcôngcụnày,nhữngngườimôigiớibấtđộngsảnthươngmạivàcácnhàđầutưchỉcầnviếtmộtthưquảngcáotàisảnđầutưhoặcthưyêucầuđầutưvàgửicùnglúcđếnmộtdanhsáchgồmhàngnghìnngườinhận.Nhữngngườinàyđềucónhucầunhậnthưvàđãđăngkýtheodanhsách,dođónhânviênkhôngsợphảigửithưrácđếnnhữngđịachỉkhôngquenbiết.
TiếtkiệmthờigianvàtiềnbạcThànhcôngtừviệcsửdụngcôngcụnàychothấysứcmạnhcủa
Internet,tấtnhiênlànếucácthôngtinmànócungcấpđượcđặtvàonhữngbàntaythíchhợp,tạiđúngthờiđiểm.Cácchuyêngia
marketingquaInternetđãmiêutảphươngthứcquảngcáonàylà“cúhíchquảngcáo”,vìnhờphươngtiệnnày,thôngtinsẽxuấthiệnngaytrướcmắtkháchhàng.Họkhôngcầnphảiđiđâuhoặclàmbấtcứđiềugì,ngoàiviệcmởhộpthưra.Vàmộtlợithếkhácnữacủahìnhthứcquảngcáonàylànóhoàntoànmiễnphí.
KhitôisosánhhìnhthứcquảngcáothôngtinquaInternet(vídụtrongtrườnghợpgửithôngtinraobáncáckhoảnđầutưbấtđộngsảnđến10nghìnkháchhàng)vớiphươngpháptruyềnthốnglàintờbướm,nhétvàotrongcácphongbì,đềđịachỉ,dántemvàsauđólàkéolêcảđốngđếnbưuđiệnthìtôicóthểthấyvôvànlợiíchtừcáchthứctruyềnthôngđiệntửnhanhgọnnày.Ngoàilợithếvềgiáthànhcòncómộtsốlợithếkhácnhư:tốcđộnhanh,thukếtquảsớmvàthôngtinđượcđặt“ngaytrướcmắtbạn”.Nếubạnsửdụngcácphươngpháptruyềnthống,đểcó10nghìnngườimuatiềmnăng,cóthểphảichitới10nghìnđôla.TráilạikhisửdụngcácphươngphápliênlạctứcthờinhưchươngtrìnhEmailBroadcastWizardcủahãngBấtđộngsảnCyberSpaceSociety,chiphíchomộtbứcthưđiệntửlà0!
ChươngtrìnhRealBuyerDirectlàmộtminhchứngkhácvềsứcmạnhvàvaitròcủathôngtin.Nógiúpcácnhàđầutưbấtđộngsảnvàcácnhàmôigiớinhanhchóngđápứngđượcđúngloạitàisảnmàmộtngườimuađangcần-hoặcgiúpngườimuagặpgỡđượcđúngngườibánloạitàisảnđó.CôngtySocietylưutrữdữliệuvàtạođiềukiệnđểcácthànhviêncóthểchọnradanhsáchnhữngngườibánhoặcngườimuatiềmnăngtronghơn8.000cơsởdữliệu.Từđó,họcóthểgửingaythưđiệntửđếnmộtdanhsáchcócácđốitácphùhợpnhất.Toànbộcôngđoạnđượcthựchiệntrongchưađầy2phút.SứcmạnhcủaInternettrongviệctậphợpvàphổbiếnthôngtinđãgiúpcảnhữngnhàđầutưnhỏvàcácnhàmôigiớicócơhộitiếpcậnthôngtinngangnhau;ưuthếnày,trướcđâychỉthuộcvềcáchãngcóhầubaolớn.
Trongmộttươnglairấtgần,chúngtasẽchứngkiếnảnhhưởngtolớncủacôngnghệtruyềndữliệuvideovàaudiothôngquahệthốngđịnhdạngdữliệuRSS(ReallySimpleSyndication).Hệthốngnàychophépngườisửdụnggửivàtruyềnthôngtinnhanhchónghơn.Ngườitakếthợpcôngnghệnàyvớicôngnghệtíchhợpnhậnvàtruyềnthôngtinvàotrongđiệnthoạidiđộng,vàrồichúngtasẽcònchứngkiếnnhữngcôngnghệtíchhợpkhácnữacủađiệnthoạidi
động,nhưhệthốngnhắntin,thiếtbịhỗtrợcánhânPDA,thiếtbịđođạcđịnhvị,dòtìmdấuvết,cáchệthốngbảomậtcánhân,máynghenhạcMP3,cáchệthốngRSS,cácđầuthuvôtuyến,cácmáychiếudữliệuđưahìnhảnh,videolênmànhìnhkhiếnchochúnghiệnrangaytrướcmắtchúngtacùngvớicáchiệuứngâmthanh.Ngoàira,cònrấtnhiềucácthiếtbịkhácnữavớinhữngchứcnăngmàchúngtachưathểhìnhdungrađượctrongngàyhômnay.
TăngtốcđộvàgiảmquymôCáchđâymộtvàinăm,tôiphảichuẩnbịmộtbàidiễnvănquan
trọngđểđọctrước500thànhviêncủaViệnCCIMnhânHộinghịgiáodụcthườngniêntổchứctạiToronto.Tốihômđó,rấtnhiềuthànhviêncủaCCIMđưagiađình,concáihọđicùng;cótổngcộngkhoảng20đứatrẻ.Trongnhiềunămliền,tôicóthúchơiảothuậtnêntrongcácbuổinóichuyện,tôithườngdùng“nhữngphépmàu”này.Tốihômđó,tôinhờngườitổchứcsựkiệnđứngrasắpxếpmộtkhoảngkhônggiannhỏchotôiởngaytrướcbậccầuthangđểtôiphátbiểu,tậphợptấtcảbọntrẻlại(trungbìnhtừ3đến13tuổi)vàđểchúngngồiởtrênsàn.
Saukhitôiđượcngườidẫnchươngtrìnhgiớithiệu,khoảngnămtrămkháchmờithamdựbắtđầutrậttựđểlắngnghe,tôimờihọngồixuốngvàimlặngmộtvàiphúttrướckhibắtđầunói,vìtôimuốnloèlũtrẻmộtchút.Trongchươngtrìnhbiểudiễnảothuậtnhonhỏcủamình,tôihỏiđámtrẻcóbaonhiêuđứamuốnlàmkinhdoanhbấtđộngsảnnhưchahoặcmẹchúng.Có3trongsố19đứagiơtay(đứathứ20lúcđóđangngủgật).
Đểýthấycóchiếcghếtrốngđặtcạnhtôitrênsânkhấu,tôimờimộtcôbé11tuổilênvớitôi.Côbétỏýcũngmuốnkinhdoanhbấtđộngsảnnhưtôi.Nămtrămcặpmắtcủacácchuyêngiabấtđộngsảnchămchúhướngvàotôivàcôbé.
Chúngtôinóichuyệnmộtcáchngắngọnvàcùngdùngchungmộtchiếcmicro.Sựchânthànhcủacôbélàmtôirấtấntượng.Sauđó,tôiđãlàmmộtviệcmạohiểmnhấttrongsựnghiệpdiễnthuyếtcủamìnhtừtrướcđếnnay,tôihỏicôbé:Liệungànhkinhdoanhbấtđộngsảnsẽnhưthếnàokhicô10hoặc15tuổinữa?”Tôinínthở,trongđầu
biếtrằngnếuconbémuốn,nósẽnhìntôitrừngtrừngvànói“Chúbịđiênà?”,hoặcchỉnhìnvànói“Cháukhôngbiết”,hoặcđứngnhưtrờitrồng.
Nhưngkhông!Côbénhìntôivớitấtcảsựchânthànhcóthểcóởmộtđứatrẻ11tuổi.Khôngphảnứngchậmmộtnhịpnào,cônóivớitháiđộcựckỳnghiêmtrang:“Mọithứsẽrấtnhỏvàrấtnhanh!”
Nhữngtừngữđơngiảnmàcôbédùngđểmiêutảvềtươnglaichínhxáchơntấtcảnhữnglờitiênđoáncủacácthầybóicộnglại.Tôivẫnthấyrùngmìnhmỗikhinghĩđếnlờimôtảcủaemvềtươnglaingànhbấtđộngsản.Bạnhãydànhmộtchútthờigiannghĩvềđiềunày,tôitinchắcrằng,bạncũngsẽcócảmnghĩgiốngnhưtôi.
Cáccôngcụmàngàynaychúngtađangsởhữuchophépcảcácnhàđầutưlẫnngườimôigiớithựchiệnđượcnhữngđiềumàtôikhócóthểhìnhdungnổivàothờiđiểmtôinghethấytiếngaiđónói“Hãyđếnxem!”trênsànbuổitriểnlãmhàngthươngmạicôngnghệnăm1994.
Giờthìtôitặngbạnlờikhuyênnày:“Hãyđếnxem!”.Nhữngthayđổitừnăm1994sẽchẳnglàgìkhitađượcchứngkiếntiếpnhữngđổithaymới,cósứcảnhhưởngtolớnđếnbấtđộngsảntrong5nămtiếptheo.Chúngtasẽthuthập,tổchức,sắpxếpvàgiớithiệuthôngtinsaochonhữngquyếtđịnhcủachúngtatronglĩnhvựcnàyngàycàngtrởnênhoànthiện,chínhxác.Mọithứđềusẽrấtnhỏbévàrấtnhanh!
69.Hiểubiết,nhiệttình,chínhtrựcvàchămchỉ
SUSANPENZNERSusanPenznerđanglàChủtịchtậpđoànBấtđộngsảnSusan
PenznervàbàcũngrấtnăngđộngtrongkhuvựckinhdoanhbấtđộngsảnởcáccôngtySoho,TribecavàChelseatừnăm1978.Hiện
bàlàthànhviêncủaUỷbanbấtđộngsảnNewYork.
Đểđạtđượcthànhcôngtronglĩnhvựcbấtđộngsản,bạncầncó3yếutốquantrọngsau:hiểubiết,nhiệttìnhvàchínhtrực.
1.Sựhiểubiết.Tấtcảmọingườiđềucôngnhậnrằng,làmộtnhàkinhdoanhbấtđộngsảnthôngthái,bạncầnphảihiểurõvềsảnphẩmcủamình,phảibiếtmìnhkinhdoanhtronglĩnhvựcbấtđộngsảnthươngmạihaynhàởvàphảixácđịnhthịtrườngnàophùhợpchosảnphẩmcủabạn;nếukhông,bạnsẽkhóđápứngnhucầucủakháchhàng.Cómộtđiềuquantrọngmànhiềungườikhôngđểý,đólàyếutốmôitrườngxungquanhcủa“sảnphẩm”nhàđấtmàbạnđangbáncũngquantrọngkhôngkémkhônggianhaynộithấtcủachínhcănnhàđó.Bánnhàcũngcónghĩalàbáncảsựtiệnnghi,thoảimáimàmôitrườngxungquanhcơngơiđómanglạichocuộcsốngcủangườichủ.Biếtđượcnơigiặtkhôlàhơitốtnhất,cửahàngbánhoasángtạonhất,cửahàngphotocopytiệnlợinhấtvànơicungcấplươngthựcthực,phẩmantoànnhấtcũngquantrọngchẳngkémgìviệcquyếtđịnhchấtlượngcôngtrìnhthicông,cácphươngtiệnđilạicôngcộngcósẵnkhông,vàcảkhônggianbêntrongngôinhà.Rấtnhiềucánhânkinhdoanhbấtđộngsản,nhấtlànhữngngườitậptrungvàolĩnhvựcbấtđộngsảnnhàở,thườngbắtđầusựnghiệpcủamìnhtừchínhcáckhuvựcmàhọđangsinhsống,bởivìtheohọ,kiếnthứcđượcvunđắptừkinhnghiệmsẵncócủacánhânlàđángquýnhấtvàcũngđángtincậyhơnrấtnhiềusovớinhữngnghiêncứuxãhộiphứctạpbênngoài.
Tôilạinhớvềmộtkỉniệmcáchđâyvàinăm.Hồiđó,đểduytrìgiátrịcủagiấyphéphànhnghềbấtđộngsản,bạncầnphảiliêntục
theohọccáckhoáhọcmới.TrongkhoáhọcmàtôiđăngkýcóDonaldTrumplàthuyếtgianổitiếngnhất.NgaysaukhihoànthànhdựánkháchsạnHyattvàkhusângaGrandCentral,ôngđãthiếtlậpđượcmộtmạnglướicácđốitáckinhdoanhbaogồmnhữngngườiđãlàmviệcvớiôngtrongdựánnhưkiếntrúcsư,kĩsưvàrấtnhiềungườikhácnữa.Buổithuyếttrìnhcủaôngcựckỳấntượng,thuhútvàtôitinchắcrằng,bímậtđằngsausựthànhcôngcủaôngchínhlàkhảnăngtậphợpnhữngthôngtinquýgiánhấttừnhữngngườitàigiỏinhất.
2.Lòngnhiệttình.Trướckhitôiđisâuvàolĩnhvựcbấtđộngsản,tôilàmviệctrongthếgiớinghệthuậtvàthờitrang.Tôibịngànhbấtđộngsảnthuhút,mộtphầnvìtôiyêuthiếtkếvàkiếntrúc.TuytôimởvănphòngởkhuUpperEastSidecủaNewYork-nơitôisinhsống-songtôilạicũngbiếtrấtrõvềSoho,bởitôivẫnduytrìquanhệhợptácvớitạpchíArtForum.NhữngcăngácxépcủacácnghệsĩlàmộtphầntạonênnétđộcđáocủaSoho.Từxưa,tôivẫnbáncáccăngácxépnhưthếchocácnghệsĩđểgiúphọ-nhữngconngườitrẻtuổi,cũngcónhữngngườikhôngtrẻlắm-thoảmãnsởthíchthẩmmỹcủamìnhmàvẫnphùhợpvớikhoảnthunhậpkhiêmtốn.Tôirấtyêuthíchcôngviệcbángácxépcủamìnhbởikiếntrúclàlĩnhvựctôiđammêtừnhỏvàthêmnữa,tôicócơhộiđượclàmviệc,tiếpxúcvớinhữngconngườivôcùngthúvị.Mộtđiềucựckỳquantrọngbạnnênnhớlàphảiyêuthíchthứmàbạnmangbánvàyêumếncảnhữngngườimuasảnphẩmcủabạn.
Lờikhuyênnàyđúngtrongcảlĩnhvựckinhdoanhbấtđộngsảnthươngmạilẫnbấtđộngsảnnhàở.Muốnbánhoặcchothuêthànhcôngmộtđịađiểmkinhdoanhthìbạnkhôngchỉkhiếnkháchhàngcảmthấyđólànơiphùhợpmàbảnthânbạncũngphảithấyyêuthíchnónữa.Tôithấyhàilòngvớisảnphẩmmàmìnhbánra.Đólàmộtchânlývànhờtuântheochânlýnày,tôiđãcóthểxâydựngchomìnhmộtsựnghiệpkinhdoanhvữngchắc.
Giờđâyrấtnhiềungườiđangđitheoxuhướngnày.ỞNewYorkvàcóthểởmộtsốthànhphốkhácnữa,điềukhiếnngườitaquyếtđịnhcónêntrảtiềnchomộtcơngơihaykhôngphụthuộcvàophongcáchcủatoànhàđó(ởđâyhiểutheonghĩalàphongcáchthiếtkế).Nhiềunhàtạomẫuthờitranghiệnđangđượcmờithiếtkếtiềnsảnh,hànhlang.Nhiềukiếntrúcsưnổitiếngđượcmờithamgiacácdựáncảitạo.DựánxâydựngkhugiảitríGramercyParkởNewYorklàmột
minhchứnghùnghồnnhất.
3.Chínhtrực.Chínhtrựclàmộtthuậtngữđangbịsửdụngmộtcáchlạmphát,songđiềuđócũngkhôngthểlàmgiảmđitínhquantrọngcủayếutốnày.Vấnđềlàởchỗ,nhiềungườichỉgắnphẩmchấtnàyvớilòngchânthật.Xửlýcôngviệcmộtcáchminhbạch,thẳngthắnvàhợpđạolýkhôngchỉlàđiềunênlàmmàcònlàđiềuvôcùngcầnthiết.Tuyvậy,đốivớitôi,sựchínhtrựccóýnghĩanhiềuhơnthế.Vídụnhư,tôicóvôsốkháchhànglànhữngngườikhánổitiếngtronglĩnhvựchoànhạc,ảnhđộngvàthiếtkếthờitrang.Songchưabaogiờtôicóýđịnh“thấyngườisangbắtquànglàmhọ”hayrêuraovớicôngchúngvềmốiquanhệcủachúngtôi,bởitôiđặtcuộcsốngriêngtưcủabảnthânquantrọnghơnviệcđượclâychút“tiếngthơm”từsựnổitiếngcủahọ.Vâng,đãtừngcónhữnglúcphóngviênnhắcđếntêntôikhiviếtbàivềmộttrongsốnhữngngườinày,nhưngchưabaogiờvàkhôngbaogiờtôikhuyếnkhíchhọlàmnhưthếcả.
Ngoàira,khithuêngườilàmviệcchomình,tôitìmkiếmnhữngkiểungườicócùngquanđiểmvớitôivềcáchcưxửtrongcộngđồng.Cáccộngsựcủatôiphảilàmviệcvớikháchhàngtheođúngcáchmàtrướcđótôiđãtừnglàm,saochokháchhàngcảmthấythựcsựthoảimái.Tấtnhiên,tôicũngmuốncáccộngsựcóphongcáchriêngvàphảilàmviệcmộtcáchsángtạo,songluônphảinhớtônchỉlàmviệccủachúngtalàthiếtlậpnhữngmốiquanhệthúvị,sốngđộngvàbềnlâuvớimọikháchhàng.
Nếunhưbạncóđượctinhthầnlàmviệcchămchỉ,tưthếsẵnsàng,cókhảnăngtàichínhtốtđểgâydựngsựnghiệpkinhdoanh,đặcbiệtlàởlĩnhvựcthươngmại,vàcảkhảnănggiữbìnhtĩnhnữathìbấtđộngsảnsẽlàmộtcôngviệcgiúpbạngặtháinhiềuthànhcông.
70.Hãykháchquan,thựctế,luônđểlạitrênbànmộtthứgìđó
JORGEPEREZJorgePerezlàngườisánglập,đồngthờilàChủtịchkiêmTổnggiám
đốcTậpđoànTheRelatedGroupofFlorida,tậpđoànxâydựnghàngđầuHoaKỳ,nổitiếngvớicáccôngtrìnhcưxásangtrọng.ĐâycũnglàdoanhnghiệpTâyBanNhalớnnhấttrênnướcMỹ.
Khôngbaogiờđưacảmxúcvàonhữngcuộclàmănbấtđộngsảncủabạn.Hãyduytrìsựkháchquan,cầnphảitiếnhànhtấtcảcácphântíchvànếudựánkhôngđemlợinhuậnvềchobạnthìhãybỏquanóđi.Đừngbaogiờquayđầulại.
Khôngchỉtrongbấtđộngsảnmàtrongcuộcsốngnóichung,mộtgiaokèohaythoảthuậnchưahẳnsẽtốtđẹpnhưbạntưởngvàcũngkhônghẳntồitệnhưbạnnghĩ.Mọiphỏngđoánđềuphảisonghànhvớithựctế.
Vànhớ,luônđểlạimộtcáigìđóởtrênbàn.
71.Đừngnói,hãyhànhđộng!DAVIDPICERNE
DavidPicernelàTổnggiámđốctậpđoànPicerneRealEstateGroup,doanhnghiệpchuyêncungcấpdịchvụnhàởchấtlượngcaotrên
khắpHoaKỳvàPuertoRico.
Tấtcảmọingườiđềunóivềtầmnhìn,kếhoạch.Riêngtôi,tôiquantâmtớiviệcthựchiện.Hãytậphợpmộtđộingũnhữngngườichămchỉ,tàigiỏivàbạnsẽnghethấy:“Đãhoànthành!”
72.ĐừngđểthịtrườngđiềukhiểnROBINE.PRESCOD
RobinE.PrescodhiệnđanglàthànhviêntrongbanquảnlýTậpđoànHarlemHomesInc.
Tôihọcđượclờikhuyênquýgiánhấtvềbấtđộngsảntừchínhkinhnghiệmcủatôi:đừngbaogiờđểthịtrườngđiềukhiểncôngviệckinhdoanhcủabạn;ngượclại,hãydùngcáchợpđồngkinhdoanhmàbạncóđểthiếtlậpthịtrường.
TôicómộtkháchhàngsởhữumộtcơngơiđộcnhấtvônhịởHarlem:mộtngôinhàđượcxâybằngvậtliệuđácátkếtnâu,rộng6mét,4tầng,trầncao,gồm10phòng,phòngănnghilễvà6lòsưởi.KhôngnhưphầnlớncácngôinhàđácátkếtnâukiểuHarlemchỉcómặtthoángphíaBắcvàphíaNam,ngôinhànàycòncókhoảngsânnhỏởphíatrướcnênnócótớibamặtthoángvàphầnđườngriêngdànhchoxeôtôcóthểđậuđượcmộtlúc3chiếc.NgôinhànằmởphốStriver’sRow,cáitêngợinhắcđếnphongtràoPhụcHưngcủangườidađennhữngnăm1920.Hồiđó,conphốnàylànơicácbácsĩgiàucó,cácluậtsưvànhạcsĩsinhsống.
Lúcbấygiờ,ởHarlem,ngoàichúngtôiracũngcórấtnhiềungườiđổxôđếnkinhdoanhbấtđộngsản.Ngườikháchhàngcủatôiđểýthấynhiềungườimuađất,tiếnhànhcảitạo,sửasangđôichútrồiraobánvớigiákhoảng2triệuđôla.Tuynhiên,nhữngmiếngđấtđókhôngmangdấuấncủalịchsử.Vìvậy,tôiquyếtđịnhgiớithiệungôinhàđặcbiệtnàychonhữngngườinổitiếng,nhữngngườithườngcósởthíchlạlùng,thíchkiểukiếntrúc“độcnhất”vàmộtcuộcsốnghoàntoànriêngtư.Họcóthểláinhữngchiếcxehơisangtrọngcủamìnhqualốiđidànhriêngchoxevàlẻnvàonhàbằngcửasau.TôiđãđăngquảngcáongôinhànàylêntạpchíBillBoardvàcáctạpchíđịnhkỳvềbấtđộngsảnnhằmthuhútsựchúýcủacácngôisaocanhạchoặcthểthao.
Ngôinhàđượcbántrênthịtrườngvớigiá2,7triệuđôlavàchúngtôiquyếtđịnhbán,bởivìHarlemsẽvẫnlàđíchđếncủanhiềungười.
73.HãyhọccáchnhậnragiátrịBILLRANCIC
BillRancictừnglàngườichiếnthắngđầutiêntrongchươngtrìnhtruyềnhìnhvềbấtđộngsảncótênTheApprenticecủaDonald
Trump.
ÔnglàngườiđồngsánglậpraCigarsAroundtheWorldvàlàtácgiảcủacuốnsách"You’reHired:HowtoSucceedinBusinessandLifefromtheWinnerofTheApprentice".
Cáchđây2năm,tôicóthờigianlàmtậpsựchoTrump.Tôiđãrấtmaymắnkhiđượcôngbảotrợ,đượcchỉbảochiếnlượcvàcácphươngcáchkinhdoanhtronglĩnhvựcbấtđộngsản.
MộttrongnhữngdựánmàtôicócơhộiđượcthamgiatrongthờigiantậpsựlàdựánThápvàkháchsạnquốctếTrumptạiChicago.CómộtđiềutôinhậnthấyởDonaldTrumplàôngcókhảnăngpháthiệntiềmnăngvàbiếtcáchkhaitháccáctiềmnăngấy.Tôinghĩ,cólẽđólàchìakhoáthànhcôngcủaông.CóthểthấyngayđiềunàyởdựánChicago.Ôngquansátmộtđịađiểm,nhậnthấycóthểmuađượcvớigiáphảichăngvàcóthểtạoragiátrịtừtoànhà8tầngnày.Vàthếlàgiờđây,ôngđangbắttayxâydựngmộttoànhà92tầngtrênmảnhđấtấy.
DonaldTrumpkhôngchỉbiếtcáchkhaithácvàtạoragiátrịmàôngcòndámnghĩđếnnhữngđiềutolớn,vĩđại.Córấtnhiềungườisớmbịtrượtdốcvìtưduycủahọkhôngđủlớn.NhưngDonaldTrumpkhôngbaogiờgặpphảivấnđềnày.Xungquanhchúngtaluôntồntạinhữngngườihoàinghi,esợrằngkhôngthểlàmđượcviệcnày,việckia,nhưngvớiDonaldTrump,cóthểnói,ônglàngườiđànôngkhôngbaogiờchịukhuấtphục.
74.HãymuađấtvàTíchtrữnhưngtrướchếthãychọnlọc
thôngtinHENRYROBBINS
HenryRobbinslàthànhviêncủacôngtyYaleRobbinsInc,mộtnhàxuấtbảnchuyênvềbấtđộngsản.
Chúngtôibướcchânvàotròchơinàycáchđây30năm,khianhtraitôilàYalequyếtđịnhthànhlậpmộtcôngtytưvấnbấtđộngsản.Vốnlàmộtngườimôigiớibấtđộngsảnthànhcông,Yaleđượccácnhàthầugiaonhiệmvụnghiêncứutínhkhảthicủacáckhuvựcxâydựngcôngtrình.Tuyvậy,anhkhôngthíchcáchlàmviệckiểucungứnglẻtẻnhưvậynữa.Dođó,chúngtôichọncáchkinhdoanhsaocho,thayvìđượctrảmộtcụctiềnchoviệcphântíchmộtdựán,chúngtôisẽxâydựngmộtdịchvụchuyêncungcấpthôngtincógiátrịchonhiềungười.Chúngtôisẽtínhgiárẻhơnchomỗikháchhàng,songbùlại,sẽcóngàycàngnhiềukháchhàngtìmđếnvớichúngtôi.Thậmchíchúngtôicònlấnsânsangcảkhuvựcbấtđộngsảnthươngmạilẫnnhàởvàthiếtlậpcáchệthốngphânphốithôngtinmới-đầutiênlàbằnginấnvàsauđólàbằngđiệntử.
Vàonăm1976,côngtycủachúngtôilàcôngtytiênphongtrongviệcpháttriểndịchvụcungcấpquađiệnthoạicáctưvấnphântíchvềbấtđộngsảnnhàởtheocơsởđồngđôlatínhtrênmộtmétvuông,thayvìđồngđôlatínhtrênmộtphòng.Nguyêntắclàmviệccủachúngtôirấtđơngiản:dịchvụsẵnsàng,giácảphảichăng.Điềunàygiúpcôngtychúngtôitrởthànhmộthãngpháttriểnhùngmạnh.
Tôiđãchứngkiếnrấtnhiềunhàpháttriểnđếnrồiđivàtôicũngnhậnthấycóhaikiểungườicókhảnăngthànhđạttrongsânchơibấtđộngsảnnày,đólànhữngngườigiỏivànhữngngườimaymắn.Đôikhibạncầncảhaiđiềunày.Nhưngnhữngngườicựckỳthànhcôngtronglĩnhvựcnàyphảicócáigọilàgiácquanthứsáu.Họlànhữngngườicókhảnăngnhìnthấytrướctiềmnăngcủamộttàisảntrước
khiphầnlớnnhữngngườikhácchưanhìnra.Ngườitathườngnóivẻđẹpkhôngphảiởđôimáhồngcủathiếunữmàtrongconmắtcủakẻsitình,vàtrongbấtđộngsảncũngvậy.Ngàylạingày,bạnnghethấyngườitanói,“Hắntađúnglàkẻgàndở.Saohắnlạicóthểtrảtừngđấytiềnchokhoảnhđấtđónhỉ?Thếnàorồicũngđếnlúccơnghiệptantànhchocoi.”Nămnămsau,nhàđầutưđó,ngườiđã“trảtiềnvớimứcgiáquácao”thuđượcvềvôsốtiền-rấtrấtnhiều.
Bạnkhôngthểhọctậphaymuađượckiểutầmnhìnnhưvậy,cũngnhưbạnkhôngthểmuađượcnănglựcchiếnđấucủacácvậnđộngviênthểthao.TấtcảchúngtađềukhôngthểtrởthànhMichaelJordanhayDonaldTrump.Nếunhưbạncóđượctốchấtkỳdiệunàythìngaytừđầubạnđãcónórồi,vàbạnsẽlàngườidẫnđầutrongtròchơingaytừvạchxuấtphát.
Mặtkhác,cómộtsựthậtnữalàbấtkìaimuatàisảnởthànhphốNewYorkcáchđây10nămhầunhưkhôngthểmắcsailầm.Vìthế,lờikhuyêncủatôichobạnlàhãymuađấtvàtíchtrữ.Muatàisản,sauđócứungdungđợikhoảng5nămhoặclâuhơnmộtchút.Tôiđãchứngkiếnrấtnhiềuvịchủnhâncủacácmiếngđấtcònkiếmlờihơncảnhữngtayđầutưchuyênnghiệp,trongkhiđó,nguycơđốimặtvớirủirohayrắcrốicũngíthơnhẳn.
Tấtnhiên,bấtđộngsảnlàthịtrườngmangtínhkhuvực.NhữngthứđangdiễnraởBroadwaysẽkhônggiốngdiễnbiếnởphíaTâyVirginia.Thôngtinmàbạnnhậnđượctừcuộcgọicủamộtvănphòngtrungươngởđâuđósẽkhôngthểápdụngchotấtcảnhữngnơikhác.Bạncầnnhữngđầumốithôngtinuytín,nhữngtaysăntingiỏi,nhữngngườicókhảnăngbiếtđượcchínhxácđiềugìđangdiễnratrongphạmvikhuvựccóliênquanđếnđíchngắmcủabạn.Chúngtôixuấtbảncácthôngtinvềbấtđộngsảnở10bangvàvớinhữngquanđiểmvàcáchđánhgiákhácnhau.
Tuyvậy,trongbấtđộngsảncótồntạimộtquyluậtđúngởhầuhếtmọinơi,đólàthịtrườngthươngmạiđiềukhiểnthịtrườngnhàở.Mộtthịtrườngthươngmạipháttriểntíchcựcsẽgiúptạothêmnhiềuviệclàm,từđónângcaođờisống,cũngnhưthunhậpcủangườidânvàthúcđẩyhọmuanhà.Nhưngnhữngnguồnlựckhácnhausẽđiềukhiểnthịtrườngtạinhữngthờiđiểmkhácnhau,vịtríkhácnhau.Đứngởtrênđỉnhtròchơi,thôngtinsẽchobạntầmnhìnmàtôiđãnóivớibạn.Thậmchí,nhữngngườimàchúngtacholàmaymắn
75.8nguyêntắcđểthànhcôngtronglĩnhvựcbấtđộngsản
PHILRUFFINFillRuffinlàTổnggiámđốckiêmchủcôngtyRuffin,mộtdoanh
nghiệpchuyêncungcấpcácdịchvụbấtđộngsản,chothuêcănhộ,chếtạo,nănglượngvàmuabánlẻ.
1. Ngaykhingườibánkívàohợpđồng,kểcảtrongnhữngtìnhhuốngngẫunhiênkhôngđịnhtrướcthìcoinhưngườiđóđãbántàisản.Vàngaycảsaukhihợpđồngđượckýkết,bạnvẫnluôncócáchđểthươnglượnglạicácđiềukhoản.Hãyliệtkêramộtsốvấnđề,vídụnhưmôitrường,trầnnhà,độnóng,khôngkhí,v.v…Tiếpđó,bạnthửđưaramộtmứcgiámới,rẻhơnvàphùhợphơn.Bạnluônluôncóthểquaylạimứcgiábanđầumàbạnđềnghị.
2. Đếnnhữngnơicótiền,chỉđặtchânvàonhữngthịtrườngnhưthếnày.
3. Chỉnênbánkhibạncầntiền.Tàisảnmàbạnđangbánđicógiátrịhơnrấtnhiềusovớisốtiềnbạnnhậnđược.
4. Khithươnglượng,hãynhớthỉnhthoảngphảidừnglại.Luôncânnhắcnhữngđiềukhoảnquantrọng.Phíabênkiachắchẳnsẽkhôngthíchsựimlặngvàsẽnghĩrằngbạnđangdodự.Hãyđợichođếnkhiphíabênkiaphảilêntiếngvànhượngbộ.
5. Đừngmuabấtđộngsảnchỉvìnórẻ.Hãymạnhdạnđầutưvàonhữngcơngơihạngnhấttrongthịtrường(ởnhữngvịtríđẹpnhất).Nhữngcơngơirẻtiềnsẽkhônggiúpbạnkiếmđượcsốtiềnmàbạnmongmuốn.Nhữngkhoảnhđấtđẹpvàđắttiềntrongthờiđiểmhiệntạicóthểvẫnrẻsovớimộtvàinămsắptới.
6. Bênbánthườngcẩnthậnmangtheomộtvàiloạigiấytờ(cũngđángđểthử).
7. Hãyđảmbảorằngbạnsẽcóđượctàisảnmàbạnmuốnmua(kểcảvềmặtgiáthànhnữa)trướckhibạnđăngkýdịchvụ1031Exchange.Nếukhông,bạncóthểsẽgặpphảimộtsốrắcrối.
8. HãylàmđốitácvớiTrumpnếucóthể.Thươnghiệugiúpsảnphẩmbán“đắtnhưtômtươi”.
76.Nghệthuậtbánhàng,tinhthầndoanhnhânvàkinhnghiệm
PETERSABESANPeterSabesanlàTổnggiámđốctổchứcTheHunterRealty
Organization,LLC.
Nắmbắtđượcnghệthuậtbánhàng,giàutinhthầndoanhnhânvàcónhiềunămkinhnghiệmlà3yếutốquantrọnggiúpmanglạithànhcôngchobạntronglĩnhvựcbấtđộngsản.
Nóivềkinhdoanhbấtđộngsảntứclànóivềnghệthuậtbánhàng.Mặcdùnghệthuậtbánhàngvốnmangnétriêngbiệt,đặcthùcủamỗicánhânnhưngnóvẫncầnmộtvàikỹnăngquantrọng.Vídụnhư,từlâuchatôiđãdạyrằngluônphảibiếtdừnglạivàlắngnghengườikhác.Nhữngnhânviênbánhàngtrẻtuổivàrấtnhiềunhữngngườikhácnữalàmviệcchochúngtôiđềuđãđượcnghetôinóivềđiềunàyrấtnhiềulần.
Ngườibán,ngườithuê,mỗingườimộtkiểu.BạnkhôngthểthuyếtphụcmộtngườicứkhăngkhăngmuốnởphíaTâyManhattanphảiraphíaĐôngnếunhưbạnkhôngtìmhiểuxemtạisaoanhtalạimuốnnhưvậy.Điềuquantrọnghơnlàcóthể,bạnsẽmấtmộthợpđồngnếubạncứnóivềnhữngíchlợiởkhuphíaĐôngtrongkhibạnkhôngchịudừnglạilắngngheđểnhậnthấyrằng,đôimắtanhtađanghướngvềphíaTây.
Mộtyếutốkháccũngvôcùngquantrọnglàphảicótinhthầndoanhnhân.Banđầu,tôivàcộngsựmởcôngtyvớimụcđíchgâydựngvốntrướckhiquyếtđịnhđưadoanhnghiệpcủamìnhchínhthứcđitheohướngnào.Chúngtôiđãcógầnhaithậpkỷkinhnghiệmvàcảhaichúngtôiđềucôngnhậnrằng,khôngcógìkhóbằngviệcbáncácbấtđộngsảnthươngmại.Đâylànghềlàmăn“đượcăncảngãvềkhông.”Cáchãnglớn,nổitiếnglúcđóthâutómnhữngthịtrườngrộnglớnvàbéobở.Tuyvậy,cáchđây9năm,côngtychúngtôiđãgặtháiđượcnhiềuthànhcông,chúngtôiđượcbiếtđếnlàmộtdoanh
nghiệpnhỏvàchỉtậptrungvàothịtrườngởNewYork.
Tuyvậy,khôngđờinàotôilạibôinhọdanhtiếngcủacáchãnglớn.Thựcra,nếucóaiđómớichậpchữngbướcvàonghềnàyvàhỏitôilàmcáchnàođểthànhcông,tôisẽnóirằngthậtlàngungốcnếubạntựtaykhởinghiệp.Hãytheohọccácchuyêngiathựcthụ.Nhưngkhibạnđãbắtđầukinhdoanhrồi,hãypháthuysựsángtạocủabạnđểlàmnênsựkhácbiệt.
Vídụ,khichúngtôithươnglượng,chúngtôiluônnóirõvớikháchhàngrằngsẽcómộtngườicộngsựtrunggiantrongmọigiaodịchcủachúngtôivớikháchhàng.Ngườiđóđóngvaitròchứngkiếnvàsẽthamdựtừbuổihọpđầutiênđếnbuổihọpcuốicùng.Ởnhữnghãnglớn,họkhôngcókhâunày.Nhưngởcôngtychúngtôithìcó,điềunàytạochochúngtôisựkhácbiệt.
Mớigầnđâythôi,chúngtôicómộtkháchhàng.Ngườinàyđượcaiđómáchnhỏrằngdạonàythịtrườngđanglêngiá,vìthếanhtanêntăngmứcgiátiềnthuêcaohơnsovớimứcanhtađãđồngýtrướcđó.Anhnàygọiđiệnchochúngtôivàhẹngặp.Chúngtôiquyếtđịnhkhôngcửđạidiệnbánhàngđếnlàmviệc,mặcdùchúngtôicónhữngnhânviênbánhàngtuyệtvời,cựckỳláucátrongkhoảnthươnglượng.Bởivìchúngtôitintưởngrằnguytíncủacôngtysẽkhiếnanhtaphảicảmthấyyênlòng,vìthếcuốicùngvịkháchhàngnọquyếtđịnhgiữnguyênmứcgiánhưđãthoảthuậnvớichúngtôi.
77.ĐừngbaogiờmấtkiênnhẫnHENRYSAVAGE
HenrySavagelàngườisánglậpvàlàChủtịchtổngcôngtyPMCMortgageCorporationchuyênvềmôigiớivàchovay,thếchấpnhàở.ÔngviếtbàichotrangwebRealtytimes.comvàmụcFridayHome
GuidecủatờWashingtonTimes.
Trảiquanhiềuthờikỳ,bấtđộngsảnluônđượcchứngminhlàngànhđầutưcóhiệuquả.Songđócũnglàtròchơiđođộnhẫnnại.Đánhgiáđượcquyluậtcủathịtrườngbấtđộngsảnlàđiềukhókhăn,nhấtlàchỉtrongmộtthờigianngắn.Vàtrongnhữnglúcthịtrườngbấtđộngsảnxuốngdốcthìcáchoạtđộngđầutư,muabánhaycảitạonhàđấtđềubịcảntrở.
Cógìđórấtđúngtrongcâungạnngữ“càngthắngto,càngthuađau”.Nólàmchúngtanhớđếnnhữngngườirủnhauđổxôvàokinhdoanhbấtđộngsảnvớimộngtưởngsẽkiếmđượckhoảntiềnchênhlệchgấpđôitrongvòng12tháng.Hãyluôngiữbìnhtĩnhvàkiểmsoátbảnthân.Hãychắcchắnrằngbạnluônđứngvữngvàbềnbỉ.Bởivìvòngtuầnhoànluôndiễnrađấy.
78.LuôngiữtinhthầnlạcquanRONDASAVOY
RondaSavoylàchủcôngtyRondaRealtyInc.,mộthãngbấtđộngsảnnổitiếngvớithươnghiệuBrownstoneBrooklyn.Bàcũnglà
thànhviêncủaUỷbanbấtđộngsảnNewYork.
Trongthờigianđầuthamgiahọckhoáhuấnluyệnmarketingvàbánhàng,chúngtôiđượchọcmộtvàicâuthầnchúđểgiữtinhthầnluônthoảimáivàtỉnhtáokhilàmđạidiệnbánhàngvàlàmviệcvớinhữngngườitìmmuađấtđầytriểnvọng.
“Showtime”làmộttrongnhữngcâuthầnchúnhưvậy.Chúngtôisẽnói“showtime”trongtrườnghợpmộtnhânviênbấtđộngsảnsắpgặpgỡkháchhàngmàtrướcđólạivừabịcăngthẳngdogặpphảimộttìnhhuốngkhôngmấyvuivẻ.Trướckhingườinhânviênđigặpvịkháchhàngnày,tấtcảmọingườitrongđộibánhàngsẽcũngđồngthanhhô“1,2,showtime”,vàlậptức,ngườinhânviênsẽnởnụcười,thayđổitháiđộtheohướngtíchcựchơn.
Giờđâycòncómấyaithựcsựthíchnhữngcuộcchuyệntròquađiệnthoạivềcôngviệcđầykhôkhanvàcứngnhắcđâu?Nhưngbạnvẫncóthểthấyrấtrõsựkhácbiệtgiữamộtngườinóichuyệnvớitháiđộbựcdọcvàmộtngườikháccótháiđộniềmnở.Hãyluônnởnụcười,ngaycảkhibạnđãthấymỏihếtcảcơmiệng.Hãythửbàithơtậpthểdụcquađiệnthoạisauđây:
Một,haiQuayvàquayVàcười,vàcười.Vàbạnquay,vàquayVàcười,vàcười.
Hãyluônlạcquan,vuivẻ,ngaycảkhihợpđồngkhôngđượcthựchiện.Đólàlờikhuyêntốtnhấttôinhậnđược.
79.3bướcđểlàmhàilòngkháchhàng
STEPHENSHAPIROStephenShapirolàngườiđồngsánglậpcôngtyWestsideEstate
Agency,mộthãngmôigiớibấtđộngsảnchuyênbánnhàởkhuvựcphíaTâyLosAngeles;đâycũnglàmộttrongnhữngcôngtycótỷlệ
hợpđồngđượckýkếtởmứccaonhấttoànquốc.
Tôirấtmaymắnđượclàmviệcvớinhữngnhàđiềuhànhkinhdoanhvànhữngcánhângiàucó,gâynhiềuảnhhưởngnhấttrênthếgiới.Mộtphầnthànhcôngcủatôicóđượclànhờviệchọctậpvàlắngnghetừchínhnhữngconngườinày.
1. Hãygọilạingay.ĐâylàmộttrongnhữngbàihọcquantrọngnhấttôihọcđượctừKirkKerkorianvàcũngđãthựchànhđiềuđótrongnhiềunăm.Ôngđãtrựctiếpgọiđiệnthoạichotôimàkhôngquathưký.NgàiKerkorianđãchỉchotôithấytầmquantrọngcủaviệcliênlạcngayvớikháchhàngtrongvòng1tiếngsaubuổigặpmặt.Hãygọilạihoặcyêucầuthưkýgọiđiệnvànóirằng:ÔngShapirosẽliênlạcvớihọtrongthờigianthíchhợp.Dođó,kháchhàngsẽhiểurằngbạnlàngườicóvịtrínhấtđịnhtrongcôngtyvàsẽdànhnhiềusựquantâmhơn.
2. Coikháchhànglàưutiênsốmột.Bàihọcquantrọngtiếptheosẽgiúpbạnnhậnthứcđượcrằng:Làmộtnhânviênbấtđộngsản,bạnđanglàmviệctronglĩnhvựcdịchvụ.Bạnđangphụcvụkháchhàngvàthànhcôngcủabạnhoàntoànphụthuộcvàoviệcbạncólàmthoảmãnđượcvì“thượngđế”đóhaykhông.Vìthế,làmộtnhânviênbấtđộngsản,bạnluônphảihiểurằng:khôngbaogiờđượcđặtmìnhởvịthếcaohơnhayquantrọnghơnkháchhàngcủabạn,dùchobạnđanglàmộtngườirấtthànhđạtđichăngnữa.
3. Hãybảovệngườimua.Tôiđãhọcđượcmộtđiều:khibạnlàmđạidiệnchomộtngườimuathìcầnthiếtphảinhấnmạnhcho
ngườimuađóhiểurằngdễdàngbịmấthợpđồngchínhlàđểtàisảnmàanhtathíchvàotayngườikhác.Khibạnđểngườimuamấthợpđồng,kháchhàngsẽđổlỗichonhânviênvìđãkhôngkíđượchợpđồngchohọ.
80.7bướcđểthànhcôngMICHAELSHVO
MichaelShvođãtừngđượctạpchíNewYorkbìnhchọnlà"nhàmôigiớibấtđộngsảntrẻtuổithànhcôngnhấtởNewYork".Ônglà
ngườisánglậpratậpđoànShvoGroupchuyênkinhdoanhnhữngtàisảncaocấpnhấtNewYork.
1. Phảibiếtchếngựlòngtham.Lòngthamvàbấtđộngsảnlàhaithứthườngđiđôivớinhau.Làmngànhnàysẽkiếmđượcvôsốtiền,nêncũngnhưnhữngngườikhác,tôiluônphảichếngựlòngtham.Lờikhuyêntốtnhấtmàtôicólàkhôngphảilúcnàocũngcốvơvétđồngxucuốicùngởtrênbàn.Hãychắcchắnrằngphíangườimuacũngđangthuđượclợinhuận.Nếukhông,họsẽchẳngbaogiờlàmănvớibạnlầnthứhai.
2. Pháttriểnmộtsảnphẩmđộcđáo.Vềmặtmarketing,đâykhôngphảilàlờikhuyêntôinhậnđượctừmộtaiđómàlàlờikhuyêncủachínhtôidànhchobạn:đừngadua,gióchiềunàotheochiềunấy.Hãythửbơingượcdòngxem.Hãythửpháttriểncácdựánđộcđáovàkhácbiệt.Hãynhìnchúng,cáctoànhàmangthươnghiệuTrump,luônlàđượcbánnhanhhơnvàcógiácaohơnbấtkìtoànhànàokhác.Nếubạnđịnhxâynhữngthứmàngườikháccũngđangxâythìkhiđó,trênthịtrườngđãcónhiềusảnphẩmnhưvậy,dođó,bạnsẽphảicạnhtranhgiácựckỳquyếtliệt.Trongkhiđó,chẳngaimuốncạnhtranhvềgiácả.Aicũngmuốncạnhtranhvềloạihìnhsảnphẩm.
3. Cânnhắcsảnphẩmvàgiácả.Tấtcảmọingườisẽkhuyênbạnnênchúýđếnđịađiểm,vịtrí,nhưngđâykhôngphảilàyếutốduynhất.Lúcnàomọingườicũngnói:“địađiểm,địađiểm,địađiểm”,nhưngriêngtôi,tôisẽnóiđịađiểm,sảnphẩmvàgiáthành.
4. Đừngđòihỏiquánhiều.Ngaykhicóngườinàođónóivớibạnrằnganhtaquyếtđịnhmuacănhộcủabạn,ngaykhicóaiđónóivớibạnrằngthoảthuậnđãxongthìbạnnêntạmdừngnói
chuyệnvềnhữngvấnđềnày.Hãychuyểnsangnóivềnhữngviệckhácnhưthờitiếthoặctốihômquabạnănởđâu.Hầuhếtmọingườiđãtựpháhuỷnhữnggiaodịchcủamìnhbởivìhọnóiquánhiều.
5. Đóngcửatrướcnhữngngàynghỉlễ.Nhiềuhợpđồnglàmănbịđóngbăngsaucácdịpnghỉlễ.Vídụnhư,nếutrướcngàyLễtạơnhoặcGiángsinh,bạncómộthợpđồngnhưngchưakýkếtthìbạncó50%nguycơmấthợpđồngđó.Mọingườivềnhà,gặpgỡcácthànhviêntronggiađìnhvàhọnói,“Ồ,tôisẽmuangôinhàđó”hoặc“Tôisẽmuacănhộđó”;chắcchắn,mộtthànhviênkhácsẽlêntiếngthếnày:“Anhđiênà?Anhtrảgiábịhớrồi!”Luônluônxảyranhữngđiềunhưvậy.Vìthế,cólẽbạnkhôngnênnhậnnhữngbảnhợpđồngmở,hợpđồngngưngtrệhayhợpđồngchưađượckítrọnvẹnkhidịpnghỉlễsắpsửadiễnra.
6. Hãycânnhắcnhữngsựthayđổi.Cómộtđiềutôiluônchắcchắn,đólàkhôngphảilúcnàođasốcũngđúng.Mọilĩnhvựckinhdoanhđềupháttriển,cảitiếnnhưngngànhbấtđộngsảnđãkhôngpháttriểntrong20hoặcthậmchí30nămtrởlạiđây,nhấtlàởkhâumarketing.Nhữngthứmàhầuhếtmọingườiđanglàmvẫnlàmởmộtvănphòngvàinracáctờbướmquảngcáovớinhữnghìnhvẽchitiếtvềsơđồcáctầng;trôngcáinàocũngnanánhưnhau.
7. Hãynổibật.TôiđượcDonaldchomộtlờikhuyênrấthàihước.HọcủatôilàShvo.Khitôimởcôngty,tôigặpDonaldvàôngcóhỏitôiđặttêncôngtylàgì.Tôitrảlời“Shvo”.Ôngấyliềnnói“Họcủaanhđúnglàkhóphátâmnhấttrênđời;nhưnganhbiếtkhông,tấtcảmọingườisẽnhớđếnnó”.
81.Hãytiếnlênvớilòngnhiệthuyếtvàsựchínhtrực
LARRYSILVERSTEINLarrySilversteinlàChủtịchkiêmTổnggiámđốccôngtySilversteinPropertiesIncchuyêntráchvềkhuTrungtâmthươngmạithếgiớivàđangcókếhoạchcảitạolạikhônggianbêntrongtoànhà.ÔngcũnglàngườisánglậpvàlàChủtịchdanhdựcủaviệnnghiêncứu
bấtđộngsảnđạihọcNewYork.
Dùbạnlàmbấtkìviệcgì,nếudồnhếttâmsức,khảnăng,lòngsaymê,nhiệthuyếtthìbaogiờbạncũnggặtháiđượcnhữngthànhquảxứngđáng.Sựchínhtrựcsẽlàkimchỉnamgiúpbạnđiđúnghướngtrênconđườngnỗlựctìmkiếmthànhcôngchomình.
Uytínsẽlàtàisảnquýgiánhấtcủabạn.Bạnphảitựvunđắpchonó,chứkhôngthểmuađược.Ngườitaphảimấtcảđờiđểxâydựnguytín,nhưngchỉcầnmộthànhđộngngớngẩncũngđủđểđổhếtmọinỗlựcxuốngsông,xuốngbiển.Nhưchatôitừngkhuyên,“NếuconcảmthấykhôngthểchịunổikhitêncủamìnhxuấthiệntrênhàngtítđậmvàtonhấtcủatờNewYorkTimesbởivìconđãgâyramộtvụxìcăngđanđángxấuhổthìđừngcólàm!”
Khilàmviệcvớimọingười,hãyđốixửvớihọnhưcáchmàbạnmuốnhọđốixửvớimình.
82.Thulợinhuậnvàtiếptụctiếnlên
RANDSPERRYRandSperrylàTổnggiámđốccôngtySperryVanNessEquitiesandAssetManagement,chuyênsởhữuvàquảnlýcáctàisảnbánlẻ,văn
phòng,cáckhucôngnghiệpởNamCalifornia.Ôngcũnglànhàđồngsánglậprahãngmôigiớibấtđộngsảnđầutưvàthươngmại
SperryVanNess.
Bạnkhôngthểkhánhkiệtnếubạnthuđượclợinhuận.
Ýnghĩađằngsaulờikhuyênnàylà:Chúngtamuađượcmộtcơngơivàođúngthờiđiểmvàvớimứcgiáhợplý;vềsau,giátănglênmộtcáchchóngmặt.Lúcnày,xungquanhchúngtacóvôsốlờiđềnghịbánlạivớimứcgiávượtquásựmongđợicủata,songvìthamlam,tavẫntiếptụcnói“Không,tôichưabán”.Chúngtatrởnênthamlamđếnnỗichúngtacốgắngchờđợiđếnkhigiátănghếtmứccóthể;sauđó,đếnlúcgiáthịtrườnggiảm,talạichờđợiđểnóxuốngđếnmứctốiđa.Vàkhithịtrườngbắtđầucódấuhiệusasútthìđãquámuộn.Đếnkhichúngtaquyếtđịnhbánthìtàisảnđãbịrớtgiáthảmhại,thậmchícònrẻhơnmứcmuavào.Vìthế,quanđiểmcủatôilà,ngaykhithấytàisảncủamìnhđãcóthểsinhlời,bạnhãyhànhđộngngay,hãybằnglòngvớikhoảnlợinhuậnđóvàtiếnhànhgiaodịch.Đừngngoáilạinhìnnữa;hãytiếptụcvớinhữngthoảthuậntiếptheo.Hãythulợinhuậnngaykhibạncócơhội;nếubạncứngồiđợivàhivọngsẽbánđượctàisảnvớimóntiềnhờihơnnữathìchắchẳn,bạnsẽkếtthúcsựnghiệpcủamìnhtrongcảnhkhánhkiệt.
83.HiểurõthịtrườngNORMANSTURNER
NormanSturnerlàChủtịchcôngtyMurrayHillProperties.
Lờikhuyêncógiátrịnhấtvềkinhdoanhbấtđộngsảnmàtôitừngđượcnhậnlàgì?Trướckhitôinóichobạnbímậtcủatôi,hãyđểtôikểchobạnnghecâuchuyệndẫntôiđếnvớilờikhuyênấy.
Cáchđây6năm,chúngtôiđượcgiớithiệumuamộtkháchsạnởtrongkhuvựcsânbayDenvervớigiárấthữunghị.Chúngtôiđãrấtcảnhgiácvànhớđếncâungạnngữ“Nếucóthứgìđóquátốtđếnmứckhócóthểtinđượcthìcólẽđừngnêntin”.Tuyvậy,chúngtôicũngkhôngmuốnbỏquamộtmónhờinhưthếnênquyếtđịnhđếnDenverđểxem.
Chúngtôithuêkiếntrúcsư,kĩsưvàcácnhàtưvấn,quyếttâmtrongbangàysẽtìmralýdovìsaochúngtôi,nhữngdâncưNewYorklạicóthểđượcưuáimộtkhukháchsạnđẹpđẽởphíaTâyvớimứcgiárẻđếnnhưvậy.Saukhixemxéttoànbộcácngócngách,xóxỉnh,chúngtôiphảicôngnhậnđâyđúnglàmộtmónhờithựcsự,chỉcầnbỏchúttiềnsửasangđôichútlàđược.Cótới95%sốphòngcủakháchsạnđượcsửdụngsuốt12thángtrongnăm.
Tôivàngườiđồngsựđãtựchúcmừngnhaubằngchiếcbánhngọtănởngayquầybarkháchsạntronglúcchúngtôiđợimáybayđểvềnhàchuẩnbịkếhoạchthươnglượnggiácả.NhânviênphachếlạigầnvàhỏichúngtôicóphảilàdânđếntừNewYorkvàđangđịnhmuakháchsạnnàyhaykhông.Chúngtôitrảlời,rồianhtanóiliệuchúngtôiđịnhlàmgìvớicáikháchsạnnàykhimàsânbayDenvermớisắpsửađượcrờiđếnStapletontrongnămtới.
Ngaylúcđó,chúngtôichợthiểuralýdovìsaokhukháchsạnlạicómộtcáigiárẻđếnnhưvậy.Chúngtôicảmơnnhânviênphachếvàhàophóngchoanhtamộtkhoảntiềnboalớnmàkhôngdámnóivớianhtarằngchúngtôichẳngbiếttígìvềthôngtinnày.Sauđó,chúngtôirasânbayvềthẳngnhà.
Lờikhuyêntốtnhấtmàchúngtôinhậnđượcvàgiữgìntronghơn35nămlà:“Phảinắmrõthịtrườngtrướckhiquyếtđịnhđầutư.”
84.Làmviệcchămchỉvàđúngkếhoạch
ROBERTE.SULENTICRobertE.SulenticlàChủtịchkiêmTổnggiámđốccôngtyTrammel
Crow.
Làmviệcchămchỉ,thựchiệnnhữngđiềubạnnóilàbạnsẽlàmvàluônnhớrằngquảđấttròn,bạnsẽcòngặplạinhữngngườimìnhđãtừnggặp.Đâylàlờikhuyêntôiđãđược2hay3ngườinhắcđi,nhắclạitrongthờigiantôibắtđầulàmviệcchoTrammelCrow.
LàmviệcchămchỉKinhnghiệmchothấyrằng,nếubạnđangtiếnhànhthoảthuận
vớimộtnhàđầutưhoặcmộtkháchhàngthìmộtđiềurấtquantrọngcầnphảinhớlàhãylậpkếhoạchvànghiêmchỉnhchấphànhđúngkếhoạchđó.Khimọithứxảyrakhôngđúngnhưdựtínhcủabạn,hãychămchỉ,bạnvẫncóthểcóthêmcơhộithứhai.Quantrọnghơn,nếumọiviệcdiễnratheochiềuhướngtốtđẹpthìviệclậpkếhoạchsẽcòngiúpthànhquảđượcnhânlêngấpbộiphần.
HãylàmđiềubạnnóiTôiđãhọcđượctầmquantrọngcủanguyêntắcnàykhitôilàm
việctạimộttrongnhữngvănphòngkhuvựccủachúngtôi.Khiđó,cácthànhviêntrongđộichúngtôithườngđặtracáctrọngđiểmkinhdoanh.Chúngtôiđãrấtcẩnthậntrongviệcchọnlựanhữngmụctiêuphùhợpvàđặtquyếttâmcaođểhoànthànhnhữngmụctiêuđó.Việclàmnàygiúptạoratínhkỷluậtcaotrongcôngviệcvàđịnhhướngmọingườitậptrungvàonhữngcôngviệcquantrọngnhất.Điđúngmụctiêuvàđúnghướnglàcáchduynhấtgiúpchúngtalàmviệccóhiệuquả;nếukhôngbạnsẽlãngphíthờigian,côngsức,nỗlựcmàlại
khôngthunhậnđượcthànhquảgì.Lúcđó,dùbạnlàmviệcchămchỉđếnmấycũngkhôngthểthuđượcthànhquảgì.
MọingườicóxuhướnggặplạinhauTrongnhiềunăm,chúngtôiluôntựnhắcnhởmìnhcầnduytrì
mốiquanhệtốtđẹpvớinhữngngườichúngtôiđãquenbiếttrongquátrìnhlàmăn,giaodịch.Vídụnhư,nhữngngườitrướcđâytừnglàmcộngtácchocôngtyTrammellCrowgiờlạitrởthànhkháchhàng;họđãthuêhếtcôngtynàyđếncôngtykhác,cuốicùnglạiquyếtđịnhquayvềthuêchúngtôi;thậmchí,nhữngngườitrướcđâytừnglàđốithủcạnhtranh,naylạikếtthúcsựđốiđầubằngviệcbắttayhợptáclàmviệcvớicôngtychúngtôi.
85.Hãytựnhủphảiquyếttâmchiếnthắng
STEFANSWANEPOELStefanSwanepoellàChủtịchkiêmTổnggiámđốcCôngtyRealtyUGroupInc,côngtypháttriểnnghềnghiệplớnnhấtcảnước;mỗi
năm,côngtyđàotạohơn400nghìnnhânviênbấtđộngsảnchuyênnghiệp.StefanSwanepoelcũnglàtácgiảcủacuốn"Bấtđộngsản
đươngđầuvớithựctại"(RealEstateConfrontsReality)vàcuốntập2cótênlà"Bấtđộngsảnđốimặtvớitươnglai"(RealEstate
ConfrontstheFuture).
Chatôitừngnói:“Làmkinhdoanhgiốngnhưchơicờ.Bàncờtượngtrưngchothếgiớivànhữngquyếtđịnh,lựachọncủacon;cácquâncờđạidiệnchoxãhộivàconngười;cácquytắcchơicờgiốngnhưluậtlệtrongkinhdoanhvàđốithủcủaconđạidiệnchonhữngthửtháchmàconphảivượtquađểđạtđượcmụctiêucủamình.”
Sởdĩbạnlàmộttaychơitồitrongmọitròchơithểthaovìbạnkhôngphảilàmộtngườichơichuyênnghiệp.Chơicờ,làmkinhdoanhvàbấtđộngsảncũngkhôngnằmngoàithônglệđó;nhấtlàtrongkinhdoanh,hầuhếtmọingườiđềuchorằnghọcầnphảigiỏihơncảnhữngngườichuyênnghiệp.Đểtrởthànhngườigiỏi,dùtrongthểthaohaytrongkinhdoanhthìđềucầncólòngquyếttâmvàsựcamkết,chứkhôngchỉđơngiảnnóilàmlàlàm.Cầnphảitrangbịkỹnăng-nhữngkỹnăngđãđượcluyệntậpnhuầnnhuyễnvàphảiđượcnângcaotheothờigian.
Vídụ,nếunhưbạnlàngườichơicờởmứctrungbình,bạncóthểnghĩđược2hoặc3nướccờtiếptheo.Nhưngmộtkìthủchuyênnghiệpthìcókhảnăngnghĩđược5,6,hay7nướccờkếtiếpmàhọđịnhđánh.Phảinghĩđếntấtcảnhữngtìnhhuốngcóthểxảyra,phảibiếtmườngtượngnhữngquâncờkhácnhauởcácvịtríkhácnhau,phảiđịnhhìnhđượcnhữngbướcđicủabạnvàđoánbiếtphảnứngcủađốithủ,trướccảkhibạnđinướccờtiếptheocủamình.
ĐừngdựadẫmvàosựmaymắnTấtnhiên,sựmaymắnđôikhicóthểhoặcthựcsựlàmthayđổi
địnhmệnhvàcókhảnăngtạorađượcnhữngtriệuphútrongngànhbấtđộngsản.Tuynhiên,đâykhôngphảilàquytắcđểđạtđượcthànhcông.Thànhcôngphảilàkếtquảtổnghợpcủatưduysắcbén,đánhgiácáclựachọn,khảnăngxétđoán,nhậnbiết,xácđịnhđượcnhữngkhókhăn,biếtcáchpháttriểnvàtổchứccácưutiênđềra,xâydựngchiếnlượcvàthihànhchuẩnxác.
CóchiếnlượcphùhợpTrongbấtđộngsảncũngnhưtrongchơicờ,điềubạnphảiquan
tâmnhấtlàchiếnlược,màchiếnlượcthìcầncókếhoạch.Bạnphảisuynghĩhếtsứctỉnhtáovềkếhoạchcủamình.Mộtchiếnlượctốtsẽhỗtrợrấtnhiềuchomọibướcđi,mọihànhđộng,mọicuộcchốngtrảcũngnhưcuộctấncôngcủabạn.Nhưngchỉmộtkếhoạchthôithìchưađủ.Bạncầnlậpranhiềukếhoạch,kèmtheoítnhấtmộthoặchaiphươngánđốiphóvớinhữngtìnhhuốngkhẩncấp.
Trongkinhdoanh,trongbấtđộngsảnvàcảtrongcuộcsống,việclênkếhoạchphùhợpsẽgiúptiếtkiệmthờigian,tiềnbạc,côngsứcvàgiúpbạnđạtđượcnhữngkếtquảtốtnhất.Vềmặtlâudài,mộtkếhoạchkinhdoanhcóchiềusâusẽgópphầntạoranhữngbướcpháttriểntíchcực,tiếnbộtrongbấtkìmôitrườngkinhdoanhnào.Thấtbạitrongviệclậpkếhoạchsẽdẫnđếnnhữnghậuquảtaihại.
ĐặtthứtựưutiêncáccôngviệcMộtnguyêntắckhilậpkếhoạchlàhãybắtđầubằngnhững
nhiệmvụnhỏ,sauđómớigiảiquyếtcácnhiệmvụlớnsau.Tiếpđó,xácđịnhxemnêntậptrungưutiênvàocácnhiệmvụkhẩncấptrướchaynhiệmvụquantrọngtrước,vàocácsựkiệnđangcónhiềumốiquantâmhayítsựquantâm.Chỉsaukhiđãxácđịnhđượchếtcácvấnđềkểtrênthìbạnmớinênquyếtđịnhđinướccờnào,thựchiệnvàothờiđiểmnàovàởđâu.
Khichơicờ,tròchơisẽkhôngdừnglạichođếnkhibạnbịchiếutướnghoặckhiđốithủđầuhàng-cảhaiđiềunàyđềucóvẻkhôngxảyra,trừphibạnthườngxuyênquảnlývàràsoátlạikếhoạchcủamình.Mọithứcóthểthayđổikhủngkhiếpchỉsaumộtbướcđivàđểchiếnthắng,nhấtlàchiếnthắngmộtđốithủtáotợnthìcầnphảicókỹnăngphântíchtìnhhuốngnhanhvàkhảnăngthayđổichiếnlượcngaykhicầnthiết.
NắmđượcluậtchơiHầuhếttấtcảmọingườiđềuđồngýrằngbạnsẽkhôngthểthắng
trongmộttrậnđấunếunhưbạnkhôngnắmrõluậtlệ.Bấtđộngsảnkhôngchỉlàngànhkinhdoanhbaogồmnhữngquytắc,luậtlệđặcthùmàđócònlàmộtlĩnhvựccựckỳphứctạp.Đốivớimộtngườibìnhthường,giaodịchbấtđộngsảncóthểđượccoinhưmộtthoảthuậntàichínhđắtđỏvàphứctạpnhấttrongcuộcđờianhta.Tiềnvốnđầutưsẽrấtcaovàchẳngaidámchinếukhôngamhiểuchútnàovềluậtchơivàcáclựachọn.
PhântíchđiểmmạnhvàđiểmyếuNếumọiviệckhôngdiễnrasuônsẻnhưkếhoạchcủabạn,bạncó
mộtlựachọnduynhấtlàdừnglạivàphântíchđểtìmralýdotạisao.Nếumọiviệcdiễnratốtđẹpđúngnhưdựđịnhcủabạn,cũngnêndừnglạivàtìmralýdotạisao.
Hãytìmrahếtnhữngđiểmmạnhvàđiểmyếucủacôngtybạn.Xemxétlạicácchiếnlược,tầmnhìn,cũngnhưcácmụctiêuhướngtới.Đánhgiálạicácmụctiêuvàtáikhẳngđịnhnhữngkếtquảbạnmuốnđạtđược.Sauđó,bạnmớiđivàokiểmnghiệmthựctếvànếucần,hãyđưaranhữngđiềuchỉnhphùhợp.Bạncũngphảihiểurõvềmỗithànhviêntrongđộimình.Bạnphảicóhiểubiếtrấtsâusắcvềkỹnăngmàhọcócũngnhưnhữngcátínhcủahọđểkhaitháctốiđatiềmnăngcủamỗingười.
Nóitómlại,hãykhaitháctốiđanhữnggìbạncó.
LuônvạchrabướcđitiếptheoKhimộtvậnđộngviênchuyênnghiệpchơicờ,anhtahầunhư
khôngthểchiếnthắngnhờvàonhữngmaymắntìnhcờ.Bànvềcờlàbànvềchiếnlược,thủthuật,khảnăngtậptrungvàviệcthựchiện.Đểthànhcông,bạnkhôngnhấtthiếtphảibiếttấtcảmọiđườngđinướcbướchoặccácđápáncụthể.Bạnchỉcầnduytrìkhảnăngdựđoáncủamìnhtrướcđốithủmộthoặchaibước.Tronglĩnhvựcbấtđộngsảncũngvậy,bạncầnphảitínhtrướcthờiđiểmhiệntạicủathịtrườngtừmộtđếnhaibước.
LuôntiếnbướcNhữngkếhoạchlớnthườngthấtbạibởivìmọingườikhôngtập
trungthựchiệnkếhoạchấy.Họhaybịphântán,dodự,bịxaonhãnghoặcmấthứngthú,haychỉđơngiảnlàtựnhiênquênbẵngđikếhoạchđó.Đókhôngphảilàcáchgiúpchúngtachiếnthắngđượctròchơi.Tráilạimộtkếhoạchtốttứclàphảiđượcthựchiệnđúngđắnvàphùhợp.
Muốnthànhcôngđòihỏichúngtaphảiluônluôntiếnbướcvàhướngvềphíatrướcvớitinhthầnquyếttâm,ýchíngoancườngvàkiênđịnh.Chúngtacầntậptrungvàomụctiêudàihạnlẫnnhữngưutiêntrướcmắt.Nhữngngườikhônngoanphảibiếttungranướccờngoạnmụckhihọcầnđếnnónhất.Nếubạnkhôngbiếtđánhgiáchínhxácnhữngtìnhhuốngdiễnraxungquanhtròchơithìtrongtâmtrạnglúngtúngvàbấnloạncủamình,bạncũngsẽđểtrượtmấtcơhộitungranướccờđó.
Trongthếgiớiđánhcờlẫnthếgiớibấtđộngsản,điềuquantrọngnhấtlàlậpkếhoạch,hạquyếttâmvàhànhđộng.
86.Đừngđánhgiásáchquatrangbìa
EMILYTANNENElimyTannenlàGiámđốcphụtráchbánhàngvàmarketing,đồngthờilàPhóchủtịchCôngtyA.J.ClarkeRealEstatevàlàthànhviên
UỷbanbấtđộngsảnNewYork.
Câuchuyệnxảyravàonhữngnăm1960.Hômđó,ngườithànhlậpcôngtychúngtôi,ôngAlexandreJ.ClarkevàđứacontraiđangởđộtuổithiếuniênđanglàmvườntrongnhàhọtạiNewJersey.A.J.nhìnsangbênkiagarađểxevànhậnthấydángxeCadillacdạonàytrôngcóvẻđẹphơn.“Nàocontrai,đithôi”,ôngnói.Vẫnmặctrênngườibộđồlàmvườn,họđiđếnnơibánxeCadillacgầnnhất.Ởđó,khôngaithèmquantâmđếnhọ.Saumộtlúcđứngxemtrongphòngtrưngbày,ôngbốvàđứacontrairờiđivàđếnkhumuabánởmộtthịtrấnkhác.Ởđó,ngườibánhàngtiếphọrấtniềmnở:“Xinchàoquýông,tôicóthểgiúpgìđượcchongài?”Ngaylậptức,ngườibánhàngđóđãbánđượcmộtchiếcCadillacmớicứngvàđượcthanhtoánbằngtiềnmặt.
Nhưvậy,bàihọcrútratừcâuchuyệntrênlà:bạnkhôngthểđánhgiámộtquyểnsáchquatấmbìacủanó.Trongnhiềunămliền,tôiđãchứngkiếnđiềunày.Vídụ,cáckháchhàngcủaArmani-nhữngngườicóvẻsặcmùitiềnlạithườnglànhữngkẻchẳngcóđến2đồngnikentrongtúi;trongkhiđãcónhữngngườibạncứtưởnglànghèođếnmứcchẳngchinổitiềnđểăntốithìhoáralạitoànlàtỉphú.Nhàmôigiớihoàntoànkhôngthểđoánđượcviệcaithật,aigiảnếuchỉnhìnvàongoạihìnhhayqualờigiớithiệucủaanhta.Dođó,cácchuyêngiabấtđộngsảnluônphảiđốixửcôngbằngvớitấtcảcáckháchhàng,kểcảvớinhữngkháchhàngtiềmnăng.Hợpđồngthoảthuậncóthểđượckýkết,cóthểkhông,nhưngnhàmôigiớithìkhôngđượcphépthấtbại.
HãychọnxembạnmuốnsốngởđâuVịtrí,vịtrí,vịtrí.Quáithật,khônghiểuailàngườiđầutiênnảy
raýnghĩnày?Nhưngbạnbiếtkhông,điềuđóđúngđấy.Việclàmđầutiênlàphảilựachọnxembạnmuốnsốngởđâu,cònnhữngviệckhácđềucóthểđặtởvịtríthứyếu.Vàonăm1988,tôivàchồngtôitìmthuêmộtcănnhànghỉcuốituầnởWoodstock.Chúngtôiđãđixemrấtnhiềungôinhàvớiđủcácmứcgiákhácnhau.Mộtsốnhàtrôngkháđẹpmắt,rộngrãi,thiếtkếđẹp.Thếlà,mứcgiátốiđachúngtôidựđịnhbanđầuphảiđẩycaolênmộtchút.Tuynhiên,vẫnkhôngcóngôinhàthựcsựníugiữđượcchúngtôivàchúngtôicũngkhôngrõlýdovìsao.Cuốicùng,chúngtôiđượcngườimôigiớiđưađixemmộtngôinhàởtrênnúi,conđườngriêngdẫnlênngôinhàởphíaBắc,nhìnhướngraphíaNam,vớiánhmặttrờivàphongcảnhbaola,bátngát,kéodàidườngnhưvôtận.Chồngtôibướcrangoài,ngắmtoàncảnhvàquaylạihỏingườimôigiới:“Ngôinhànàycóđểbánkhông?”.Trênđườngvềnhà,anhhỏitôingôinhàcóbaonhiêuphòngngủvàphòngtắm.Điềuđókhôngthànhvấnđềvìanhđãrấtthíchvịtrícủangôinhà.Vàtấtnhiên,chúngtôiđãmuangôinhàđó.
KhinghingờthìhãymuaLờikhuyêntốtnhấtmàtôicólà“mua”.Khibạnnghingờ,hãy
mua.Nhưngnhớlàđừngđầucơ,trừphibạncựckỳchắcchắnrằngxuhướnggiánhàđấtsắpsửalên,sẽlênvàlên.Nếuthịtrườngđixuốnghoặcbấpbênh,cácnhàđầucơsẽgặpthảmhoạ.Vídụ,mộtngườimuamộtkhoảnhđấtvàdựđịnhsẽbánnórathịtrườngsaukhixâydựngxongnhưngđúnglúcđóthịtrườnglạiđixuống,chắcchắnanhta/nhàđầucơnàysẽphảibánlỗvốn.Nếunhàđầucơđóphảicấpvốnnhiềuhơnvớimứcanhtacóhoặcnhiềuhơnmứcngânhàngchovaythìngườiđósẽtrắngtay.Cònnếuthịtrườngđixuốngvàngườiđầucơbuộcphảibántống,bántháotàisảncủamìnhvìbấtkìlýdogìthìnguycơngườiđótrắngtaycũngcóthểxảyra.
Nhưngnếuanhtamuatàisảnchonhucầusửdụngcủachínhmìnhthìlúcnàoanhtacũnglàngườithắngcuộc.Nếuanhtabántàisảntrongmộtthịtrườngđangrớtgiáthìđúnglàanhtasẽnhậnđượcíttiềnhơn;tuynhiên,anhtalạicóthểmuađượccáctàisảnkhácởmứcgiárẻhơn;chonêncũngcôngbằng.Cònnếumộtngườibántài
sảnởmộtthịtrườngđanglên,cóthểsẽthuđượcnhiềulãihơn,songnhữnghànghoákhácmàanhtamuacũngsẽcómứcgiátỷlệthuận,tứclàcũngtăng.Khôngcóaithuacuộc.Rõràngbạnchẳngmấtgì.
Bàihọclà:hãycứmua.Nếubạnkhôngcóđủtiền,hãyđivay.Đừngđểtuộtmấtcơhội.Hãyhànhđộng.Bạnsẽkhôngbaogiờphảihốihận.
87.3bàihọctừchatôiROBERTS.TAUBMAN
RobertS.TaubmanlàChủtịchkiêmTổnggiámđốccôngtyTaubmanCentersInc,tậpđoànbấtđộngsảnpháttriểntheohình
thứcgópvốn,đứngđầuvềcácdịchvụpháttriểnvàquảnlýcáckhubấtđộngsảnbuônbán,thươngmại.Taubmanvẫngiữvaitròlãnhđạokểtừnăm1992,khicôngtytiênphongcungcấpnhữngdịchvụ
mớichocộngđồng.
Sinhtrưởngtrongmộtgiađìnhcótruyềnthốnglàmnghềbấtđộngsản,tôicóđượcrấtnhiềulờikhuyên-nếukhôngtừcácluậtsưcốvấnthìcũngtừchatôi,AlfredTaubman.Tôicóthểghilạitấtcảnhữnglờikhuyêncủaôngthànhmộtquyểnsách,trongđócó3bàihọccóýnghĩaquantrọngđốivớitôi.
Trướchết,hãyquênngaycâuchâmngôncũrích“vịtrí,vịtrí,vịtrí”trongbấtđộngsảnđi.Đặcbiệtlàtrongngànhcungcấpđịaốckinhdoanh,bạnsẽphảitựtạoravịtrícủariêngbạn.Tấtnhiên,nếucóđượcmộtvịtríđẹpởkhuvựctrungtâmthìsẽlàđiềutuyệtvời.Nhưngyếutốquyếtđịnhtínhhấpdẫncủamộtvịtríởtrungtâmmuasắmcònphụthuộcvàophẩmchấtcủangườithuênó,phongcáchthiếtkế,quảnlý,môitrườngkinhdoanhvàcáchthứcquảngcáo.Ởcáckhuphốmuabánlớn,việcbạnlàaivàbạnlàcáigìtrởthànhđiềuthứyếu;điềuquantrọnglàluônlàmchokháchhàngthấysựtươimớimàvịtríbánhàngcủabạncó.
Điềuthứhai,phảihiểurằng,thứsứcmạnhkhủngkhiếpmàchúngtagọilàtínhỳluônluôntồntạigiữabạnvàkháchhàngcủabạn.Mọihoạtđộngxâydựngvànângcấpcáctrungtâmmuasắmđượcthiếtkếsaochocóthểloạibỏnhữngbấttiện,khiếnngườimuasẽphảitìmđếnhệthốngmuasắmcủabạn.Cóhàngnghìnlýdokhiếnkháchhàngthíchđếncácnơikhácthayvìtìmđếnchỗbạn.Bạnsẽphảitìmraítnhất1001lýdovìsaokháchhàngnêntìmđếnbạn.
Điềuthứbalàkhôngbaogiờchánghétcôngviệckinhdoanhcủamình.Khôngthểtựđộngchuyểnsựsaymê,lòngnhiệthuyếtvà
nhữngkỹnăngcủamộtnhàpháttriểnbấtđộngsảnthànhcôngsangcáclĩnhvựckhácđược,ngaycảkhianhtanghĩnhưvậy!Hãygắnbóvớinghềvàbạnbiếtkhông,kinhnghiệmvànhữngđiềubạntíchluỹđượcsẽgiúpbạnthoátkhỏimọirắcrốivàđảmbảosựnghiệpkinhdoanhbấtđộngsảncủabạnsẽthuđượcthànhquảxứngđáng.Thêmnữa,khilàmănphátđạt,khinghềnàykhiếnbạntrởnêngiàucóchắchẳnbạnsẽkhôngthểcảmthấybuồnchán!
88.Uytín,thờigian,điềukhoản,chânlý
JOSEPHTHANHAUSERJosephThanhauserlàChủtịchCôngtyByrnamWoodLLC,một
hãngcungcấpdịchvụbấtđộngsảntoàncầu.ÔngcũnglàuỷviênViệngiámsátHoànggia(TheRoyalInstitutionofChartered
Surveyors).
Tôilàmviệc,thươngthuyếtvớinhữngngườithuêbấtđộngsảnởkhắpnơitrênthếgiới,vàlờikhuyêncủatôicóthểápdụngởmọithịtrường.Tôiđãmangtheomìnhlờikhuyênnàyhơn30năm.Tôixinkểchocácbạnnghemộtvàicâuchuyệnđãđưatôiđếnvớilờikhuyênnày.
XâydựngniềmtinMộttrongnhữngkháchhànglâuđờicủachúngtôi,ôngMichael
MoorecủahãngquảngcáoDMB&B,từngtrảlờimộtcáchsúctíchlýdovìsaoôngthíchcáchtiếpcậncôngviệccủatôi:“Cáckháchhàngmuốncónhữngngườiđạidiệnthôngminh,chuyênnghiệpvànhiệttình,nhưngphầnđôngtrongsốhọlạithíchnhữngngườiđạidiệnhếtlòngnhất”.Ôngnóivớitôirằngôngđoántôithươnglượngrấttíchcựcvìtôilàđạidiệncủaông,nhưnghơnthếnữa,ôngcònnóirằngôngtintưởngtôivìtôiluônđặtlợiíchcủaôngcaohơncủachínhmình.Thôngthườngmộtchữkýcủamộthợpđồngthuêcóthểcóýnghĩahàngtriệuđôlađốivớimộtngườimôigiớihaymộtnhàtưvấnvàlúcnày,mứcđộtincậycũngcóthểcóhoặckhông.Trongnhữngtìnhhuốngnhưvậy,cóngườicóthểkháchquannhưngmộtsốngườikhácrấtkhógiữđượctháiđộvôtư.Mikeđãkhẳngđịnhrằngtôiluônlàmộtngườiđạidiệnvôtưngaycảkhihợpđồngcónhữngquyềnlợiliênquanđếntôi,vàtôiluôntậptrungvàoquyềnlợicủakháchhàngtừđầuđếncuối.
Thựchiệnthoảthuậnngay!NgaytừlúcbắtđầulàmviệcchomộtnhàpháttriểnlớnởNew
York,tôiđãđượcbiếtrằngcácanhemnhàUris-nhữngngườithànhlậpcôngtynàycótriếtlýlàmviệcrấtđơngiản:Hãythoảthuậnngaykhicócơhội.Thếnhưng,phảisaukhitrảinghiệmgầnnhưtrọnvẹnmộtvòngquaycủathịtrường,tôimớithựcsựhiểuhếtýnghĩathựctiễncủacâunóinày.Trongcácthịtrườngđượcđịnhhướngbởichủđất,việcmộtvàingườitìmthuênhàtheođuổicùngmộtđịađiểmlàchuyệnbìnhthường,nhưngởthịtrườngítbịchủđấtchiphốihơn,ngườiđitìmnhàđấtcónhiềusựlựachọnhơnvàcùngmộtlúccóthểtiếnhànhcácthoảthuậnkhácnhau.Đôikhi,chỉđếnlúckếtthúcmộtvòngquaycủathịtrường,chúngtamớicóthểkếtluậnđượcphẩmchấtcủangườimua,ngườibán.Tuynhiên,trongkhichưakếtthúcmộtchutrình,sẽlàđánggiánếunhưbạnthựchiệnthoảthuậnhợpđồngngay.Bởivìnếunhữngđiềukhoảnnhạycảmởhợpđồngđãđượcgiảiquyết,bạncóthểyêntâmlàsẽkhôngcólậtlọngtrongquátrìnhthựchiện,từđógiúpxâydựngnhữngmốiquanhệlàmăntốtđẹp.
ĐặtranhữngđiềukhoảnhợplýĐãrấtnhiềulầntôichứngkiếncảnhhợpđồngbịphángangchỉvì
bênbánhoặcbênmuakhôngđủkhảnăngthựchiệnđiềukhoản.Tồitệhơnlàngaycảkhihợpđồngthoảthuậnđãkýkếtxongvàhaibênbắttayvàolàmviệc,cảhaimớipháthiệnrahàngloạtvấnđềcầngiảiquyết.Phíangườithuêhoặcmuađấtphảichịugánhnặngvềchiphíchotiềnthuê,cònphíangườichủđấtthìlạicungứngquánhiềuthứvàlâmvàorắcrối(điềunàykhôngcónghĩalàbênthuêsẽđượchưởnglợitừnhững“rắcrối”đó).Mỗikhitôichứngkiếncảnhtượngnày,tôilạinhớđếnlờikhuyêncủaHowardSonncáchđây30năm:”daosắcquácũngkhôngthểcắtđược”.Khôngnhưởhầuhếtcácnơikháctrênthếgiới,thịtrườngbấtđộngsảnthươngmạiởHoaKỳkhátrongsạch,chủnghĩatưbảnđượctựdovàliêntiếpxuấthiệnnhữngthayđổitheohướngtíchcực.Nếuthoảthuậnmàkhôngquantâmđếnsựsốngcòncủangườikhácthìsẽlàmộtrủiro,thậmchísẽkhiếnhợpđồngkhócókhảnăngthựcthi,tồitệnhấtlànócóthểgâyraquánhiềubấthạnh.
HãyđốiđầuvớimọirắcrốiTrongmộtấnphẩmđầutaycủaHenryKissingerbànvềlĩnhvực
sauquảntrị,tácgiảchỉrõ:nhữngviệcgìbắtbuộcphảigiảiquyếtthìtốtnhấtlànêngiảiquyếtngaylậptức.Lờikhuyênbổíchnàycóảnhhưởnglâunhấtđếntôibởivìbấtđộngsảnlàlĩnhvựccótínhcạnhtranhrấtcaovàkhótránhkhỏicácxungđột.Mặcdùchúngtôichỉcórấtítcácvụtranhchấptrongmấynămquanhưngrõràng,trongtranhchấp,việccónhữngngườibấtđồngrồiđiđếnđổmáulàđiềucóthểxảyra.Thôngthườngsẽcónhữngtìnhhuốngmànếuchúngtađốimặtvớirắcrốithayvìđặtnósangmộtbênthìchúngtacóthểtiếtkiệmđượcnhiềuthờigian,tiềnbạcvàkhôngphảichuốclấysựbựcmình.Tôicoicôngviệccủamìnhlàmộtsựràngbuộc,nhưngkhôngphảiaicũnghànhđộngnhưvậy,vàkhichúngtabỏquacácvấnđề,cụthểlàvấnđềđềnbù,haynhâncônglaođộngthìchắcchắnnhữngrắcrốinàysẽquaylại”tấncông”chúngta.
NhậnthứcđượcchânlýbấtdiệtBốntừđắtnhấttrongtiếngAnhlà:lầnnàythìkhác.Nếuxéttrên
khíacạnhchukỳthịtrườngthìtheotôi,quảlàkiêungạovàngungốcnếucóaidámđảmbảomộthợpđồngtrướcsựtănggiảmliêntụccủathịtrườngbấtđộngsảnnhưvậy.Tôiđãchứngkiếnnhữngngườimuakhôngchịuthừanhậnquyluậtthấtthườngcủathịtrườngbấtđộngsản.Cáchđâykhônglâu,chúngtôinghenóigiáthịtrườngbấtđộngsảnởNhậtBảnlêncaođếnnỗikhuCungđiệnHoàngđếNhậtBảnvàphầnđấtđai,vườntượcxungquanhcòncógiátrịcaohơncảbangCalifornia.Cuốicùngthìđịnhluậttrọngtrườngvẫncònnguyêngiátrị,saumộtthờigianthịtrườnglạixuốnggiá.Vẫnvòngquayđó,mùaxuânđi,mùahèlạiđến.Khôngthểnàokhácđược.
Quyluậttựnhiênvềchukỳcủabấtđộngsảntrongcácthịtrườngthươngmạiluônbấtbiến,giốngnhưvòngquaycủabốnmùa.Cóthểđólàđặctínhtựnhiêncủabấtđộngsản,trongđócósựtậntuỵcủanhữngngườibiếtđưarađánhgiádựavàonhữngxuthếhiệntạivàcácnguồnlựctứcthời.Bảnchấtnàycủabấtđộngsảnkíchthíchconngườivươnxatầmnhìnvàtrítưởngtượng.Cóthểđólànguồnlựckhổnglồ,phứctạpmàchúngtaphảidùngđếntrongcácdựánlớn,đòihỏiphépngoạisuynhưthếnày.Cóthểlà,khithịtrườngnhàcho
thuêgiảm,thịtrườngcungtăngvàcácdựánthấtbátthìxuhướngchuyểnnhữngdựánnhưthếnàytheomộthướngkhácsẽlàđiềukhôngthểtránhkhỏi.Trongbấtkìtìnhhuốngnào,khikhôngaicóthểnóitrướcđượctươnglại,thìcầnphảinhớrằng:tươnglaikhôngnhấtthiếtphảilàsựnốitiếpcủahiệntại.
HiểuđượcquyluậtvềđịalýỞđâykhác-Mỗikhichúngtađếncácthịtrườngởnướcngoài
hoặcđếnnhữngnơikìlạnhưChicago,Detroit,chúngtasẽnghethấycâuthànhngữcũkỹnày.Thựcra,cómộtvàiquytắcbấtdi,bấtdịchởmọinơichúngtađặtchânđếnlà(1)Dùởđâu,mọingườicũngsẽnóivớita“Ởđâykhác.Saokhôngquayvềnhàđi?”(2)Nếuchúngtanhạycảmvớicáchhiểucủađịaphươngvềcáctừnhưkhônggian,chothuê,điềukhoảnvàcácthuậtngữcầnthiếtkhácthìchúngtacóthểthươnglượngcácđiềukhoảnnàytốthơnsovớithịtrườngnóichungvàrờikhỏithịtrấntrướckhicáctấmposter“cầntìm”đượcdựnglên.Tsubo,mét,pingshayhecta..tómlại,chẳngcógìkhácnhaucả,dùlàởđâyhayởbấtkìnơinàokhác.ÁnhnắngmặttrờivàlựctrọngtrườngởđâucũngnhưnhauvànhữngthứchúngtadùngởcácthịtrườngtrênkhắpnướcMỹthìcũngcóthểápdụngđượcởkhắpnơitrênthếgiới.
Cầnphảinóirằng,nhữngsắctháivàphongtụcởcácvùngkhácnhautrongmỗithịtrườngcóthểrấthữuíchhoặccóthểgâyhại,dođó,cầnphảilưuýđếnvấnđềnày.Chúngtôithườngnóivớicáckháchhàngcủamìnhrằng:nhữngngườithôngminhcóthểchiếnthắngvới98%nhữngđiềukhoảnthươnglượng,nhưngcũngcóthểchếtchỉvới2%cònlại.Trongnhữngthịtrườngxalạ,đểtránhđịnhmệnhnày,sẽdễdànghơnnếucóđượcsựthôngminhnhanhtrí,sựthẳngthắnvàtincậycủamộtđồngnghiệpđịaphương,ngườicóthểcungcấpchochúngtanhiềuthôngtinhơnnhữnggìtacầnđểlàmchủđượctínhphứctạpcủamỗithịtrường.
89.XâydựngthànhcôngHiệphộinhữngngườisởhữunhà
RICHARDTHOMPSONRichardThompsonlàchủcôngtyRegenesis,mộtcôngtychuyêntưvấnvềquảnlýcưxávàhiệphộinhữngngườisởhữunhà(HOA).ÔngđượccôngnhậnlàmộtchuyêngiavềHOAvàôngcũnglàtác
giảcủarấtnhiềubàibáoviếtvềhiệphộinày.
Lốisốngtrongthếkỷ21nàyđangthayđổimộtcáchchóngmặtsovới50nămvềtrước.Cáckiểucănhộnhàriêngvàkiểunhàchialôđãbịthaythếbằngnhàchungcưhoặctheomộtkhuvựccộngđồngcóquyhoạch(thườngđượcgọichunglà“Hiệphộinhữngngườisởhữunhà”hay-HOA).
HệthốngnhàkiểuHOAbắtđầutrởthành“hiệntượng”từcuốithậpniênvừaqua.Ởnhiềukhuvựcthànhthị,phảiđến70%cáckhudâncưmớiđềuđượcxâydựngtheohệthốngnày.CũngcónhiềuhệthốngHOAđượcxâydựngtheokiểuhỗnhợp,phụcvụchocảmụcđíchnhàởlẫnkinhdoanh.Vídụcáckhunhàsátmặtđườngphùhợpđểlàmvănphònghoặcđịađiểmbánhàng,cònngườidânbìnhthườngcóthểsốngởcáctầngphíatrên.
CácHOAnhấtthiếtphảiđặtdướisựkiểmsoátcủacáccôngtytrựcthuộcvàdomộtbangiámđốc,baogồmnhữngngườiđượcbầurachịutráchnhiệmquảnlý.HOAcóquyềnđặtra,vàthihànhcácnguyêntắc,quyđịnh,đồngthờithuphítừcácthànhviênkhácđểđảmbảosựhoạtđộngcủaHOA,duytrìtráchnhiệmcủacácthànhviên.HệthốngHOAgiúpđảmbảoviệcthựcthicácquyđịnhnhưthếchấphaytịchbiêntàisản.
KhicácnguyêntắccủaHOAđượchiểuđúngvàthựchiệnnghiêmchỉnhthìnósẽlàmviệcrấthiệuquả.Nếuchúngđượcthiếtlậpvụngvềthìsẽkéotheorấtnhiềurắcrối.ThànhcônghaythấtbạicủamộtHOAđượcquyếtđịnhngaytừnhữngphútnhàpháttriểnbắttayvàodựánđầutiên.
HiểuđượctiềmnăngtolớncủaviệcpháttriểnhệthốngHOAnhưvậy,mộtnhàpháttriểnHOAhiểubiếtcầnphảilàmgìđểtốiđahoádoanhsốbánvàlợinhuận?TôisẽgiảithíchmộtvàibướccầnlàmđểbạncóthểtrởthànhmộtnhàpháttriểnHOAthànhcông.
1.ChọnlựacácloạivậtliệuxâydựngvàsơđồthiếtkếHOAmộtcáchcẩnthận.Hiệphộinhữngngườisởhữunhàphảitiếnhànhcácnhiệmvụbảotrì,sửachữavàthaythếrấtnhiều.NhấtlàđốivớicáckiểunhàcưxáthìtráchnhiệmbảotrìkiếntrúcvàquangcảnhxungquanhhoàntoànthuộctráchnhiệmcủaHOA.Tráchnhiệmnàythuộcvềcácthànhviêntrongbangiámđốctìnhnguyện-nhữngngườicótinhthầntráchnhiệmrấtcaosongthườnghaythiếukinhnghiệm.Dođó,khithiếtkếkiếntrúcvàquangcảnhxungquanh,cầnđặcbiệtlưuýđếncácchiphísửachữavàđộthuậntiệntrongviệcbảotrìkhunhà.
Hãytránhxanhữngthiếtkếvàvậtliệukhôngđảmbảochấtlượng.Nhữngđiềunàysẽảnhhưởngđếnchấtlượngcôngtrìnhvàsẽtácđộngngượctrởlạinhàpháttriển.Côngtrìnhcàngđượcbảotrìphứctạpvàđắttiềnbaonhiêuthìcàngcónguycơkhôngđượcđảmbảovềmặtchấtlượng.
2.HãycẩnthậnvớicácloạigiấytờquảntrịhaycòngọilàCCR(điềukhoản,điềukiện,điềucấm).Cácnguyêntắc,quyđịnh,tuyênbốvàcácluậtquyđịnhtrongcácgiấytờnàyđãhìnhthànhnêncấutrúcquảnlýcủaHOA.Luậtcủacácbangđượcđặtratheonhữngyêucầukhácnhau,dođócầnthiếtphảinhờđếnmộtluậtsưcókinhnghiệmcủabangxemxét,kiểmtratrướckhitiếnhànhkếhoạch.Khôngcócáigìgọilà“vănbảnquảnlýchung”.MỗiHOAmộtkiểuvàcácquyđịnhluậtphápcủamỗibangvẫncứkhôngngừngthayđổi.Đừngbaogiờcốchitiềnchocácchiphívềpháplý,bởivìcácvănbảnpháplýcẩuthảcóthểgâykhókhănchohoạtđộngđiềuhànhcủabangiámđốcHOA,gâyảnhhưởngxấuđếnviệcthựcthicácquyđịnhhoặcviệckêugọiđónggóptiềnđểbảotrìcáctàisản.
3.DựthảongânsáchcủaHOAmộtcáchhợplý.ĐểtăngkhảnăngcạnhtranhkhibáncáchệthốngHOA,mộtsốnhàpháttriểnsẽđặtgiábánởmứcthấpkỷlục.Nếugiácạnhtranhchungtrênthịtrườnglà300đôlamỗithángthìcóthể,họchỉmờigiá250đôla.Đóhẳnlàmộtthoảthuậnhấpdẫnhơn,đúngkhôngnào?Nhưngđiềunàykhóđấy!Vídụ,mộtHOAcầnthu300đôlamỗiđơnvịđểduytrìngânsáchhoạtđộngthìhànhđộng“giảmgiá”kiacủanhàpháttriển
sẽnhanhchóngbịbangiámđốcpháthiệnra.Vàngaysauđó,nhàpháttriểnsẽnhậnđượctừmộtbứcthưvớiluậtsưnhữngtừngữkhôngmấyđẹpđẽnhưbópméohaychơibẩnởchỗnàyhaychỗkhác.ChodùnhàpháttriểncócốtìnhhayvôtìnhtínhthấpđingânsáchcủaHOAthìanhtacũngsẽphảicótráchnhiệmvớivấnđềnày.Thêmnữa,nếumộtHOAkhôngcóđủtiềnđểduytrìtàisảnthìhoạtđộngcủahộisẽtanrãvànhàpháttriểnsẽbịđổlỗinếuchấtlượngcôngtrìnhnảysinhvấnđề.
Tốtnhấtlàphảicónhữngnhàtưvấnởbênthứba,baogồmcácgiámđốcHOAchuyênnghiệp,cácCPAs,cácnhàtưvấnquảnlýchuyênvềHOAđểquyếtđịnhngânsáchhoạtđộngvàngânsáchdựtrữchoHOA.NhàpháttriểnnêncómộtphầntráchnhiệmtronghoạtđộngquảnlýngânsáchcủaHOA.
4.Tiếnhànhnghiêncứudựtrù.MộtnghiêncứudựtrùsẽtiênliệuđượcnhữngthứcầnsửachữavàthaythếmàHOAphảithựchiệntronghơn30nămnữa.Nghiêncứunàycũnggiúpxemxétmộtsốthànhphầnkhácnhưtrầnnhà,sơn,lớpvángỗngoàigiànkhung,dựtrùmứcchiphíchocáckhoảnsửachữahaythaythếnày,lênkếhoạchcụthểchotừngbộphận(vídụnhưmáinhà:khoảng30năm,sơn:khoảng10năm)vàdựthảongânsáchgiúpbangiámđốccânđốiđượcmứctiềnphảidựtrữmỗinămđểchichocácviệccầnlàmtrongtươnglai.DonhữngchiphínàycóthểlênđếnhàngtriệuđôlanêntrongngânsáchcủaHOA,ngaytừlúcđầuđãphảitínhcảkhoảnnày.Sauđó,vấnđềcònlại,chỉlàthutiềntừcácchủhộmỗitháng,đưavàotàikhoảndựtrữvàdùngkhoảntiềnnàyđểchitrảchocácphísửachữahaythaythếkhicần.NếuHOAnàocũngtuântheotừngbướcnhưthếthìmọiviệcsẽđivàoquytrìnhhoạtđộngmộtcáchtuầntự,suônsẻ,cácchủhộđượchưởnglợiíchbánlạivớigiácaovàcộngđồngsẽtrởnênđầysứcsốngvàđángkhaokhát.
5.Đưarakếhoạchtusửanhà.Khiđãdànhđủmộtphầnngânsáchchocáckhoảnbảotrìnhấtđịnh,phầntiềncònlạiđượcchitiêunhưthếnàosẽlàmộtvấnđềđángquantâm.Hãynhớrằng,bangiámđốcgồmtoànnhữngthànhviênkhôngchuyên;họkhôngcókiếnthứchaykinhnghiệmgìvềviệcchidùnghàngtriệuđôlachonhữngtàisảnmàhọđượcgiaophó.Dođó,kếhoạchtusửanhàmànhàpháttriểnviếtrachitiếthoánhữngthứcầnlàm,ailàmvàkhinàothìnêntiếnhànhcôngviệc.Kếhoạchnênđượcviếtbằngcácthuậtngữkhôngchuyên,bởiviếtnhưvậythìcácthànhviênbảnquảntrịmớicó
thểhiểuđược.Họnênhiểucầnphảilàmcáigì,chứthựcrahọcũngkhôngphảilànhữngngườitrựctiếptiếnhành.MộtkếhoạchtusửacósựgắnbóchặtchẽvớingânsáchhoạtđộngvànghiêncứudựtrùsẽchỉdẫnchobangiámđốcbiếtcáchlàmthếnàođểtiêutiềnchoHOAmộtcáchhợplý.
6.Thựchiệnđúngcácnghĩavụbảohiểm.CácnhàpháttriểnphảitráchnhiệmbảohiểmchovềtàisảnHOAmàhọbán.Giảiquyếtnhanhchóngvàđúngmựccácyêucầuđòibảohiểmsẽgópphầngiúpnhàpháttriểnthuđượclượngcổtứclớntạiphòngquanhệcôngchúng.Tốtnhấtlàhãyphâncôngmộtaiđóchuyêntráchvềcôngviệcnàyvìnóđòihỏimộtkhảnăngtổchứccaomàcácnhàthầutrungbìnhkhôngthểlàmđược.Ngoàiviệcthựchiệnđúngđắncáccôngviệcrathìviệcthựchiệnđúnggiaokèobảohiểmcũngsẽgiúpxâydựnguytín-thứsẽtrởnênvôgiátrongcácthoảthuậntươnglai.Mộtlịchsửhạnhphúcsẽgiúplàmdịuđicácxungđộtcóthểxảyratrongtươnglai.
7.Luônởtrongcuộc.Đừngnghĩrằngcứkhinàomộtdựánđãđượcbánđivàchuyểngiaochocácchủhộcónghĩalàcôngviệccủanhàpháttriểnđãxong.Bêncạnhcácvấnđềvềbảohành,nhàpháttriểnluônphảichuẩnbịtinhthầnđốiđầuvớicácvấnđềpháplýcóthểnảysinhbấtkìlúcnào.Đểgiúpchốngđỡvớitìnhhuốngnày,cácnhàpháttriểnnêngiữquyềnđãđượcghitrongvănbảnquảntrị,đólàthườngxuyênthamdựcácbuổihọpcủabangiámđốcvànhậncácbiênbảnhọp.Cácnhàpháttriểnnăngđộngthựchiệnnhữngquyềnnàymộtcáchnghiêmtúcvàthamdựcáccuộchọptrongnhiềunămliền.Kếtquảlànhữngvấnđềnhỏsẽđượcthulạitrướckhichúngthựcsựtrởthànhvấnđềlớn.
TrởthànhmộtnhàpháttriểnHOAcóthểsẽlàmộtsựlựachọnđúngđắnvàbạnxứngđángnhậnđượcnhữngthànhquảlaođộngcũngnhưlợinhuậnkinhdoanh(nếubạnbiếtchấphànhnhữngnguyêntắccủangườitrongcuộctrongmọibướchànhđộng).Hãyghinhớlờikhuyênnàyvàtậnhưởngnhữngkếtquảngọtngào.
90.Xâynhữngkhunhàhợpthịhiếucộngđồng
JONATHANM.TISCHJonathanM.TischlàChủtịchkiêmTổnggiámđốchệthốngkháchsạnLoewsvàlàtácgiảcuốn"Sứcmạnhcủachúngta:Thànhcông
nhờtinhthầnhợptác"(ThePowerofWe:SucceedingThroughPartnerships).
LàchủtịchhệthốngkháchsạnLoews,tôidànhphầnlớnthờigiancủamìnhvàokinhdoanhbấtđộngsản,ngạchquảntrịkháchsạn.Nghềkinhdoanhkháchsạnkhônggiốngnhưcácngànhkinhdoanhkhác,chúngtôimởcửa24giờmộtngày,7ngàytrongtuầnvà365ngàytrongnăm.Nếumộtkháchsạnhoạtđộngkémhiệuquả,chúngtôikhôngthểbỏđấyvànhảysangmộtvịtríkhác.Dođó,chúngtôicótráchnhiệmphảitrởthànhmộtthànhviênthựcsựcủacộngđồng.
Cómộtcáchgiúpchúngtôithựchiệnđượcchủtrươngnàylàxâydựngvàthiếtkếcáckháchsạncủachúngtôisaochophùhợpvớimôitrườngcảnhquancủakhuvựcxungquanh.Mộttrongnhữngchiếnthuậtlâudàicủachúngtôinhằmtăngcườngquanhệvớicộngđồnglàpháttriểncáckhukháchsạntheohướngcólợichomôitrườngcôngcộngxungquanhđó.Chúngtôikhôngchỉcoingườidânsốngtrongcộngđồngđólàkháchhàngmàcòncoihọlàđốitác.MộttrongnhữngvídụtiêubiểucóthểkểđếnlàdựánbãibiểnMiami.
Năm1993,trướckhibãibiểnphíaNamhồisinh,thànhphốtổchứcđấuthầuđểchọnramộtnhàthầucókhảnăngxâydựngmộtkháchsạnhạngnhấtnhằmgiúphồisinhnềnkinhtếđịaphương,hỗtrợpháttriểntrungtâmhộinghịgầnđóvàthúcđẩypháttriểnkinhtế.Đósẽlàmộtkháchsạntrungtâmvàdựkiếnphảimấtkhoảng30nămđểxâydựngkhukháchsạnnày.Lúcđó,cáctậpđoànkinhdoanhkháchsạnchínhởHoaKỳđápứngđượcnhữngđòihỏitrongbảnđềnghịđềuphảnứnggaygắtvìchorằng,quátrìnhxâydựngquálâu.
Chúngtôiđãnộpmộtgóithầucựckỳgâyấntượngvàđãlàmviệctíchcựcđểtậndụngtốiđanhữngưuthếcủavịtrínàychoviệcxâydựngkháchsạn-mộtkhuvựcrộng2hectanằmtrênđạilộCollinsvàđườngSixteeth,giữatrungtâmquậnArtDecolâuđờicủabãibiểnMiami.TrongkhuđấtnàycókháchsạncổSt.Moritz,mộttàisảnbịbỏquênlâukhôngđượcsửdụngkểtừnăm1927.Kháchsạnnàyhẳnsẽđượccôngtythắngthầucảitạovàsửasanglạivớimộttrangthiếtbịvàcơsởhạtầngmới.Chiếnlượccủachúngtôilàsẽxâydựngmộtkhukháchsạncólốikiếntrúchàihoà,chứkhôngphảiđốichọivớicảnhquanhcổkính,huyềndiệuxungquanh.
Saukhiđệtrìnhbảnkếhoạch,thiếtkếcủachúngtôiđãnhậnđượcnhiềulờingợikhen.NhàphêbìnhkiếntrúccủatờMiamiHerald,ôngPeterWhoriskeynhậnxétkếhoạchcủachúngtôi“thựcsựphùhợp”vớicảnhquanbãibiểnvốnđầytháchthứcchobấtkìnhàquyhoạchnào.Ôngcũngnóirằng,chúngtôiđãthựcsựthànhcôngtrongviệc“tôntrọngnétđặcsắc,khácbiệtcủabãibiểncũngnhưcủakhuvựcnày.”
NgaysaukhituyênbốtậpđoànLoewsthắngthầu,lượngvéđặttrướcởTrungtâmHộinghịbãibiểnMiamităngvọtđến289%.ChúngtôiđãbảotồnkháchsạnSt.MoritztheođúngphongcáchArtDecotránglệvàxâydựngmộtthápkháchsạnmớicủachúngtôiởkhuđấtlâncận.
Đểthànhcôngtronglĩnhvựcbấtđộngsản,bạnkhôngnhữngphảilàmộtphầntrongcộngđồngấymàcòncầnphảinỗlựcphảnánhđượcnhữngsắctháiđặctrưngcủacộngđồngđó.KháchsạnMiamaBeachLoews,vớithiếtkếkiểuthápArtDecomangtínhbiểutượngđãtrởthànhmộtđịađiểmcósứcthuhútđặcbiệt,ngaytừngàyđầumởcửa-ngày24tháng12năm1998.CôngtrìnhđãgópphầnlàmmớicảnhquanxungquanhvàbiếnđạilộCollinsthànhmộttrongnhữngkhukháchsạndanhtiếngnhấtthếgiớihiệnnay.
91.PháttriểncóchiếnlượcMARJORIETORRES
MarjorieTorreslàngườisánglậpkiêmTổnggiámđốchãngConcreteStories,mộthãngtưvấnbấtđộngsảnthươngmạichuyêncungcấpchocácchủđất,ngườithuêđấtvàcácnhàđầutưnhữnglờikhuyênđầychiếnlược,cáchthứcmôigiới,thươnglượngcũng
nhưcácdịchvụpháttriểnbấtđộngsản.
LàmộtdoanhnghiệpLatinh,tôicómaymắnđượcnhậnnhữnglờikhuyênkỳdiệutừcácnhàlãnhđạoxuấtchúng,tầmcỡthếgiới.Nhữngkinhnghiệmcótínhtổngquátcủahọđãgiúptôicókhảnăngcạnhtranhởmọilĩnhvựctôimuốnthamgia.
TôigâydựngmàcôngtyConcreteStoriesbằngcáchtậptrungvàoviệcthựchiệncáchợpđồngchothuêvàtiếnhànhcácquytrìnhmôigiớibấtđộngsảnthươngmại.Dođãtừngcọxátnhiềutronggiớibấtđộngsảnthươngmạitrênkhắpthếgiớinênnhữngkiếnthứcnềntảngtronglĩnhvựctàichínhđầutưvàsắpxếpcôngnghệđãgiúptôirấtnhiềutrongviệcquyếtđịnhliệumộtdựáncụthểcóđángđểtheođuổihaykhông.
DuytrìvaitròquảnlýchủđạoLờikhuyênquantrọngnhấtmàtôinhậnđượclà:Đểcôngtyphát
triểntheođúngtầmnhìnđịnhhướngcủatôithìtôicầnphảigiữvaitròquảnlýchủđạotrongcôngty.Tôiđãxâydựngquỹmạohiểmchocôngtytôivàgiờđây,chúngtôicónhữngnhàđầutưtiếngtămnhưCreditSuisseFirstBostonMerchantCapital,trườngđạihọcColumbiavàtrườngđạihọcWesleyan.Tôiđãphảitrảiquanhữngcuộcthươnglượnghếtsứccamgo,nhưngtôivẫntheođúnglờikhuyênnày-quảnlýcôngtyvàsởhữuhơn70%cổphần.
Tạochocôngtybạnsựkhácbiệtvớicácđốithủcạnhtranh
Ởmộtgiaiđoạnpháttriểntiếptheo,lờikhuyêntốtnhấtmàtôiđượcnhậnlà:cầntạochobảnthântôisựkhácbiệtsovớicácđốithủcạnhtranhvàtậptrungvàonhữngđiểmmạnhmàtôicó.Kếtquảlà,chúngtacóthểcungcấpnhữnglờitưvấnvềbấtđộngsảncótínhchiếnlượcchocáccôngtyđãghibấtđộngsảntrongdanhmụcđầutưcủahọ.Chúngtôiđểýđếnnhữnghãnggópvốntưnhânvàcácnhàđầutưtừthiện.Nhữngđạidiệncủacáchãngnàylàthànhviêntrongbanquảntrịvàhọquảnlýnhữngdanhmụcđầutưcủacáccôngtyđangcónhucầuvềdịchvụbấtđộngsản.Nhữngcôngtynàyđãhọcđượcbàihọccủakỷnguyên“.com”.Côngtychúngtôiđóngvaitròlàtổchứctrunggian,hỗtrợtưvấn.Chúngtôigiúplãnhđạocủacáccôngtyđógiảiquyếtcácvấnđềvềhợpđồngvàmởrộngquymôhoạtđộng.
HãynghĩnhữngđiềulớnlaoGầnđây,lờikhuyênbổíchnhấtmàtôinhậnđượclàtôicầnphải
nghĩđếnnhữngđiềulớnlao!Tôiđãcótấtcảnhữngtàisảnmànỗlựcphảicạnhtranhmớicóđượcvàđócũnglànhữngthờiđiểmlaotâmkhổtứnhấtđểcóthểpháttriểnđược.ChúngtôihiểuthịtrườngNewYorkvàchúngtôicungcấpchokháchhàngnhữngchiếnlượcpháttriểnhiệuquả.Giờđây,nhưmộtquyluật,chúngtôiđangpháttriểncácdựánkhácnhautừquymôhơn4triệumétvuôngđếnhơn8triệumétvuông.
LuônnhớphảilắngngheTrongmọicungbậccủasựpháttriển,tôikhôngbaogiờquênmột
nguyêntắcđơngiản:bấtđộngsảnlànghềkinhdoanhconngười,phảihọccáchlắngnghe.Chúngtalànhữngnhàgiảkim.Chúngtaphảigiảimãtácđộngcủamỗibênthamgia,vaitrò,ảnhhưởngcủacộngđồng(nguồnlựcxãhội),sốlượngviệclàmđượctạora(vốnchínhtrị),tỷlệquayvòng(vốnkinhtế)vàmộtsốyếutốkhácnữa.Côngtychúngtôiđãchuyểnthànhcôngtừmộthìnhtháinàysang
mộtloạikhácvàgiúpxâydựngnhữngdựánlớnhơn.Việctạoracáctìnhhuốngđôibêncùngcólợisẽgiúpbạnxâydựngđượccáchợpđồngthoảthuận.
92.Khôngcógìthaythếđượcniềmđammê
DONALDTRUMPJR.DonaldTrumpJr.làPhóchủtịchđiềuhànhbộphậnpháttriểnTập
đoànTheTrumpOrganization.
Lờikhuyênbổíchnhấtmàtôitừngđượcnhậnlà“Khôngcógìthaythếđượcniềmđammê.”
Nhữngnhàlãnhđạoxuấtsắcnhấtthôithúcmọingườixungquanhlàmviệcbằngcáchkhuyếnkhíchhọpháthuyniềmđammêvàcácbảnnăngsẵncó.Vìthế,dùtronglĩnhvựcbấtđộngsảnhaytrongbấtkìlĩnhvựcnàođinữathìchìakhoáđểcóđượcthànhcônglàhãytìmcôngviệcmàbạnthíchlàm,đểsauđócóthểlàmtốthơnbấtkìai-bởivìthànhcôngđếndễdànghơnvớinhữngngườilàmtheoniềmđammêcủahọ.
93.Xâydựnguytínmộtcáchthậntrọng
IVANKAM.TRUMPIvankaM.TrumpthamgiaTậpđoànTheTrumpOrganizationvàonăm2005vớitưcáchlàthànhviêncủanhómpháttriển.Côthamgiatíchcựcvàomọilĩnhvựcpháttriểnbấtđộngsản,từđánhgiáhợpđồngthoảthuận,phântích,lênkếhoạchchoviệcthicông,
quảngcáo,vậnhành,bánhàngvàchothuê.
Làmộtngườitrẻtuổitronglĩnhvựcnày,điềuquantrọngbậcnhấtlàphảibiếttạoranhữngthànhtíchxuấtchúng.Bạncầnđặtrachomìnhcáctiêuchuẩnvàphảinhấtquán,trungthực.Bạnluônphảicốnghiếnhếtmình.Nhữnghànhđộngcủabạncầnphảiđượcthựchiệnmộtcáchhoànhảo.Hãyxâydựnguytínchomìnhngaytừphútđầutiên.Phảiluônxácđịnhviệcxâydựnguytínchomìnhmộtcáchnghiêmtúc,đâysẽlàmộttrongnhữngnhântốcầnthiếtnhấtđểcóthểnângcaovaitròlãnhđạocủabạn.
94.Hãyluônvuivẻvìbạnđangkiếmlợinhuận
STEVEVANAMBURGHSteveVanAmburghlàTổnggiámđốccôngtyKollDevelopment,
mộttrongnhữngcôngtybấtđộngsảnthươngmạihàngđầuquốcgia.
Khibạnvàcôngtycủabạncóđượcsựtựtin,bạnsẽcảmthấyrấtvuivẻ,thoảimái.Mọingườiđềuthíchsựvuivẻ.
Vàdườngnhưkhibạncóđượcsựvuivẻ,bạnthườnglàmđượcnhữngđiềuvượtquácảmongđợicủangườikhác,bạnsẽgiànhđượcnhiềudựánmớivàđạtnhữngkếtquảkỳdiệu.Hãyluônvuivẻvàchiếnthắng.Đólàlờikhuyêntốtnhấtmàchúngtôimuốngửigắmđếnbấtkìaiđangtìmkiếmmộtlờikhuyên.
95.TậptrungvàochấtlượngLEOF.WELLSIII
LeoF.WellslànhàsánglậpvàlàChủtịchcôngtyWellsRealEstateFunds,Inc.Tậpđoànnàycócáccôngtythànhviênđangphụcvụtới
hơn200nghìnnhàđầutư,chuyêncungcấpcácdịchvụbấtđộngsảnvănphònghạngAvàcáccơhộiđầutưbấtđộngsảnkhác.
Đôikhilờikhuyênxuấthiệndướidạngmộtcâuchuyệncười.Cómộtcâuchuyệncườikhácũnóivềcácchukỳđầutưvàbấtđộngsảnmàtôiđãđượcnghecáchđâynhiềunămvàthỉnhthoảng,tôivẫnkểvớimọingười.
Trongnhữngngàycuốicùngcủachiếntranhthếgiớithứhai,mộtcontàuchấtđầycámòichạytớichâuÂuđểphụcvụquânđội.KhichuyếntàuvẫnđangtronghànhtrìnhcủamìnhthìchiếntranhkếtthúcnêncontàulạiquayvềcảngNewYork.Ngườichủtàunghĩrằnganhranênbánchỗcáđóvàphảibánhếtcàngnhanhcàngtốt.
Ngaylúcđó,cómộtngườimuốnmuahếtchỗcácủaanhtavớigiámộtnikenmộtthùng.Anhsungsướngquá,vộichuyểnngaycáxuống.Ngườimuanàylạitiếptụcbánchomộtngườikhácnhưngvớigiá6xumộtthùng,rồi7xumộtthùngchomộtngườimuakhácnữa,vàcứvậy,giáthùngcámồilênđến10xu.
Cuốicùngmộtnhàbuônlớnđếntrả15xumộtthùng,vàbánsốcámòinàychomộtcửahàngrauvớigiá20xu.Khiđượcđặtlêntrênquầyởcửahàng,cámòilêngiá25xumộtthùng.
Chẳngbaolâusau,cáckháchhàngmuacáởcửahàngtứcgiậnquaylạitrả.Cámòibịươn.Chủcửahànggọingườibánbuôn.
Ngườichủnói:“Cáckháchhàngcủatôirấttứcgiận.Saoanhlạibáncáươnchotôihả?”
Cótiếngtrảlời:“Nhữngconcámòinàykhôngphảiđểăn,màlàđểkiếmtiền”.
Khithịtrườngbấtđộngsảnbungra,chắchẳnsẽcónhữngngườiphảikiếmđượcrấtnhiều-nhưngcuốicùngngaycảkhicóaiđócóthểkiếmlợitừmộttàisảnthìgiátrịthậtcủatàisảncũngsẽvẫnđượcbộclộrànhrành.Ởmộtkhíacạnhnàođó,sẽcóngườiphảiăncámòi.Vàcũngởkhíacạnhnày,nhàđầutưbấtđộngsảncóthểphátđạt,trongkhinhữngngườikháclạitứcđiênlênvìphảichịuđốngcábốcmùihôithốitrêntay.
Trongbấtđộngsảncũngnhưtrongcácngànhkinhdoanhkhác,chấtlượnglàcảmộtvấnđề.Tôinhậnrarằng,cácsảnphẩmbấtđộngsảnchấtlượng,dịchvụchấtlượng,nhữngngườithuêchấtlượng-chínhlàdấuhiệucủasựthànhcông.
96.BiếtđườnglùitrướckhimuaBRETTWHITE
BrettWhitelàChủtịchkiêmTổnggiámđốccôngtyCBRichardEllis.
Trongnhữngnămđầuthậpkỷ1990vàvàonăm2001,2002,mộtsốlĩnhvựctrọngyếutrongngànhbấtđộngsảnbịsuygiảm.Chínhbởiđiềunày,nhiềunhàtiêntriđãtuyênbốngànhbấtđộngsảnthươngmạisẽbịdiệtvong,hayítnhấtlàcũngbịthấtsủngthảmhại.Ngượclạivớiquanđiểmnày,vôsốcácnhàđầutưthôngtháinhấttrongngànhlạiđimuacáctàisảnbấtđộngsảnthươngmạimàhọcóthểnắmđược.Tấtnhiênlànhữngnhàđầutưnàyđãtrúngmánhlớnnhờtàitiênđoáncủahọ.Bàihọcởđâylàxétvềmặtlâudài,bấtđộngsảnthươngmạilàlĩnhvựctàisảncóđộdẻodaivàlịchsửđãchothấy,nếumộtngườisẵnsàngmuamộtbấtđộngsảnthươngmại,ngaycảkhinhữngngườikháccảmthấythịtrườngnàyđãhếtthờithìmộtngàyđẹptrờinàođó,sựđầutưnàysẽmanglạikếtquảthầnkỳ.
Nhữngngườibạnvàkháchhàngcủatôithườngnhờtôitưvấnxemliệucónênmuamộtmiếngbấtđộngsảnthươngmạihaykhông?Liệugiánhưthếlàcóquácaokhông?Họcónênđợichođếnkhigiágiảmrồimớimuakhông?Nhữngcâuhỏinhưthếvàvôvànnhữngcâuhỏikhácnữakhiếnhọcảmthấyngầnngạitrướckhiquyếtđịnhmua.
Tôiluôntrảlờinhữngngườinàybằngcáchnhắcnhởhọrằng,dùhọquyếtđịnhthếnàođinữathìluônphảicóchiếnlượcrútlui.Nếubạnđangmuốnmuamộtmiếngbấtđộngsảnthươngmạimuốngiữtàisảnnàyđểđầutưdàihạnthìcómộtđiềuchắcchắntôiphảinóivớibạnlàvềmặtlâudài,giábấtđộngsảnđóthếnàocũngtăng,dùchocácchukỳkinhtế,cáccôngnghệmới,sứccạnhtranhtoàncầuhaycácyếutốkháccóthayđổithếnàođinữa.Chỉcómộtvàingườimớinóilàhọbịthiệthạidođầutưvàobấtđộngsảnthươngmạikhihọgiữtàisảnđóđến15năm,20nămhoặclâuhơnnữa.Đâylàmộttrongnhữngkhíacạnhkinhhoàngcủabấtđộngsảnthươngmại.
97.ThoảthuậnkhicầnthiếtKENWILSON
KenWilsonlàngườiđồngsánglậpkiêmTổnggiámđốccôngtyCapitalHotelManagement,LLC.
Sau25nămlàmviệctrongngànhđầutưbấtđộngsảnkháchsạn,tôiđãhọcđượcnhiềubàihọcđểtrởnênthànhcông.Côngthứcchosựthànhcôngcủatôibaogồmnhữngđiềusau:
Tầmnhìn.Đừngđểthoảthuậnchiphốibạnmàngượclại,hãychiphốitừngthoảthuậnbằngcáchthứcbạntiếnhànhvớithoảthuậnđó.Mộtthoảthuậnbấtđộngsảnchỉđượccoilàhoànhảonếunóchứađựngtầmnhìncũngnhưvốnvàmộtđộingũnhânviênchuyênnghiệp,giàukinhnghiệm,tậntâm,cốgắngbiếntầmnhìnthànhhiệnthực.
Thờigian.Thờigianlàtấtcả.Biếtđượckhinàonênvàocuộcvàkhinàonênrútlui.Thàđúng80%cònhơnlàsai100%.
Rủiro.Đừngbaogiờđặtcượctấtcảvàomộtthoảthuận.Trongcácthoảthuậnbấtđộngsản,đặcbiệtlàtronglĩnhvựckháchsạn,córấtnhiềulờinóidốivượtquátầmkiểmsoátcủabạn.Chỉcầnmộtsựkiệncũngcóthểbiếnmộthợpđồngbéobởthànhmộthợpđồngtồitệ,dùchỉtrongmộtđêm.Hãynhớ,rủirovàthànhquảluôncóquanhệtrựctiếpvớinhau.
Chặtchẽ.Đừngđểmộtthoảthuậntiềmnăngnằmchếtởtrênbàncủabạn-bạnsẽkhôngthểnàobiếtđượcthoảthuậnđócólợiđếnmứcnàonếubạnkhôngchịumởraxem.Vàbạncóthểnóihợpđồngđãđượcthựchiệnthànhcôngkhicảngườibánvàngườimuađềuravềvớimứcđộhàilòngnhưnhau.
98.BỏđikhicầnthiếtSCOTTA.WOLSTEIN
ScottA.WolsteinlàChủtịchkiêmTổnggiámđốccôngtyDevelopersDiversifiedRealty,mộttậpđoànđầutưbấtđộngsảntheohìnhthức
gópvốnTậpđoànquảnlýtàisảnở44bangvàởPuertoRico.
ChatôitênlàBartWolsteinvàônglàngườiđãchotôilờikhuyênquantrọngnhấttrongsốnhữnglờikhuyênmàtôitừngđượcnhận:“Luônsẵnsàngđóngvalivàbỏđi”.Đólàmộtlờikhuyêngiảndịnhưnglạicótácdụnghếtlầnnàyđếnlầnkhác.Khibạnbướcvàocáccuộcthươnglượng,bạnphảicómộtmứcđộthờơnhấtđịnh,mộtmứcđộđủđểbạncóthểcảmthấykhôngtốtcũngchẳngxấu,dùchohợpđồngcóđượckýkếthaykhông.Khibạnđãcóđượctrạngtháitâmlýnày,bạncầnchuẩnbịtinhthầnđểđóngvalivàrakhỏiphòng.Nếubạnkhôngsẵnsàngchoviệcnàycónghĩalàbạnvừathấtbạitrongviệckýkếtmộthợpđồng.
Cácdoanhnhânbấtđộngsảnthườngtỏraquámảimêvớicáchợpđồngthoảthuận.Đâycóthểlàmộtlỗichếtngười.Cóvôvàncáchợpđồng.Sướngđiênlênvớimọicơhộicóthểsẽlàmộtvấnđề.Trongbàidiễnvănnóivớigiớichuyêngiabấtđộngsản,AlbertRatner,mộtngườitrongngànhcủachúngtôiđãtừngchâmbiếm,“Cầncómộtđườngdâynóng24trên24giờcótêngọilàNhàpháttriểnVôdanh.Bạncóthểgọichosốđiệnthoạinàybấtkìlúcnàovàhỏitưvấnchotrườnghợpbảnhợpđồngcủabạnvàhọsẽnóivớibạnlàhãyquênnóđi!”Thậtbuồncười,nhưngđólàsựthật.Cólẽ,trongcácnguyêntắcvềbấtđộngsản,cầnphảicó“đườngdâynóng”nàytrongđầunhữngngườichuẩnbịxáchcặpđithươnglượng.
Ngoàira,kỹnăngquantrọngnhấtđểgiànhthắnglợitrongcáccuộcthươnglượngbấtđộngsảnlàkhảnănglắngnghe.Đểmộtgiaodịchđượcthựchiệnthànhcông,ngườiphíabênnàyphảihiểurõràngýmuốncủađốitácbênkia.Chắcchắnlàbạnđãbiếtrõýmuốncủamìnhrồi.Nghệthuậtlàởchỗbạnbiếtđốiphươngmuốngì.Ngaykhibạnbiếtđượcngườikiacầngì,bạnsẽbiếtphảilàmgìđểđịnhhướnggiaodịch,saochokếtquảcólợinhấtchobạn,đápứngđược
nhữngyêucầucủabạnvàđồngthờicũngthoảmãnđượcnhữngđòihỏicủaphíabênkia.Thôngthường,đâykhôngphảilàtròchơichỉmanglạikếtquảlàconsốkhông.Điềumàphíabênkiacholàquantrọngcóthểlạichẳnglàgìvớibạn.Hãytìmrađiềuđó,bạnsẽdẫnđầutròchơi.Dànhítthờigianvàoviệcthuyếtphụcđốiphươngđápứngnhữngđòihỏicủabạnvàdànhnhiềuthờigianlắngnghenhữngyêucầucủaanhtarồicốgắngthựchiệnnó.Nếunỗlựccủabạnkhôngpháthuytácdụng,hãyđóngcặpvàovàđithẳng!
99.5quytắckinhdoanhthànhcông
ROBZACHERobZachelàChủtịchcôngtyCentralPlaceRealEstate,côngtychuyênkinhdoanhkháchsạn,nhàhàngvàbấtđộngsảnthương
mạiởphíaBắcHoaKỳ.
Mặcdùtôichủyếukinhdoanhbấtđộngsảnthươngmạinhưngdướiđây,tôixinđượcnóiđếncảhailĩnhvực,bấtđộngsảnnhàởvàbấtđộngsảnchohoạtđộngthươngmại.
NhàởKhibạncầnmuamộtngôinhàthìlờikhuyêncủatôilà“muamôi
trườngxungquanh,chứđừngmuanhà”.Đâylàđiềuphầnlớnnhữngngườimuanhàkhôngđểý.
Hầuhếtngườiđimuanhàđềukhônghiểunhữngnhântốảnhhưởngđếngiátrịcủacácloạitàisảnnhàở.Họchỉmuốnsốngtrongmộtngôinhàgiốngnhưngôinhàhọđãtừngsốngvàlớnlên;họcóxuhướngtìmmuađúngnhữngngôinhàkiểunhưthế,chodùđịađiểmcóthểởbấtcứnơiđâu.Đâyđúnglàmộtsailầmchếtngười.Họcóthểtìmmộtngôinhàmàhọthích,miễnlàđừnglấynhữngcơngơicómôitrường,quangcảnhtồitệ-vàcólẽ,cũngđừngbaogiờrútgiátrịtàisảnbịcầmcốkhihọbánnóđi.
Tôikhuyêncácbạnnênmuamộtngôinhàcótiềmnăngbánđượcgiá,hơnlàlấymộtngôinhàchỉvìmìnhthích.Tôithấycóvàingườimuamộtnơihọthích,sauđólạihốihậnvìkhibánchongườikhác,giábịtụtxuốngquáthấp.Nhữngngườinàyđãmuatàisảnmộtcáchcảmtính,thayvìtìmhiểuxemvịtríngôinhàđósẽcógiáhaybịmấtgiátrongtươnglai.Môitrườngxungquanhlàmộttrongnhữngnhântốquantrọngnhấtcầnphảixemxétkhimuanhà.
Lờikhuyêncủatôilàhãytìmkhuvựcmàbạnthấyyêuthíchvàsauđómớilựachọnngôinhàtốtnhấttrongkhuvựccảnhquanđó.Ngôinhàđócóthểkhônghoànhảonhưngmôitrườngcảnhquantốtsẽlàtổnghợpcủanhữngnhântốcầnthiếtgiúplàmtănggiátrịchongôinhàvàkhiếnnókhôngbịmấtgiákhibạncầnbán.Môitrườngxungquanhquyếtđịnhgiátrịcủangôinhàhơnchínhbảnthânnó.Nhữngvídụvềcảnhquanmôitrườngcóthểlàthànhphầndâncư(giớicôngnhânhaygiớicánbộ),cáckhucôngnghiệp,cáctuyếnxelửa,côngviên,nướcsinhhoạt,cáccôngviênhạngA),cáctuyếnđườngbạnphảiđiquahàngngày(cácđườngcaotốc,khucôngnghiệp,cáckhudâncưhoặckhuthươngmại,vàbảnthânquangcảnhxungquanh(cácngôinhàquanhđócũhaymới,lớnhaynhỏ,thiếtkếkiếntrúcrasao,câycối,vườntượcthếnào)…,tấtcảnhữngyếutốnàyđềuảnhhưởngđếnchấtlượngcủamôitrường,cảnhquanxungquanh.
Ngoàira,hãymuakhuvựcmôitrườngtốtnhấtbạncóthểmua.Sauđóchọnmộtngôinhàcómứcgiáthấphơnhoặctrungbìnhtrongtổngthểkhuvựcđó.Giátrịvàsứcmạnhcủacảnhquantổngthểsẽlàmtănggiátrịchongôinhàcủabạn.Đừngbaogiờchọnmộtngôinhàởmứcgiáđắttiềntrongmộtkhuvựccómứcthấphoặctrungbình.Trongtrườnghợpnày,bạnkhócócơhộithuvềnhiềutiền,bởivìngôinhàđósẽluônbịsosánhlàđắthơnsovớicácngôinhàlâncận.
ThươngmạiTôiđãlàmviệctrongngànhbấtđộngsảnthươngmại,pháttriển,
môigiớigần25nămvàgầnnhưđộcquyềntronglĩnhvựcquyềnkinhdoanh;đượchướngdẫnđàotạovàđượckýkếtnhiềuhợpđồngvớicáctậpđoànnhưHilton,Marriott,PromusvàOutbackSteakhouse.Tôiđãthamgiahơnmộttrămhợpđồnglớnở8bangvớitổnggiátrịdựánlênđếnhơn1tỷđôla.
Điềuquantrọngnhấtmàlĩnhvựcquyềnkinhdoanh(franchise)đãdạychotôilà:Nếubạntuântheonhữngnguyêntắcđơngiảnnhấtthìdùtrongbấtkìlĩnhvựckinhdoanhnào,tôixinnhắclại,bấtkìlĩnhvựcnào,bạncũngsẽthànhcông.
Tôiphảimấtmộtthờigianđểhiểurarằng:khôngphảiaicũngcóthểvậnhànhthànhcôngcôngviệckinhdoanhcủamình.Cáchđâynhiềunăm,ngànhfranchisethựcsựgiúpápdụngcáchệthốngkinhdoanhvàobấtkìdoanhnghiệpnàohoặcbấtkìhoàncảnhnào.Phầnlớnmọingườituântheochutrìnhcủahệthống.Vàphầnlớnđềuthànhcông.Đólàlýdovìsaobạnthấycórấtnhiềudâychuyềnfranchiseđượckýkết,từnhữngbàmẹgiànhảyvàokinhdoanhmàkhônghềbiếttígìhoặccũngchẳngtuântheocácquytắcđơngiảnnào.Nếuhọlàmđượcđiềunàythìchắchẳnhọsẽthànhcôngnhiềuhơnhoặcítnhất,khảnăngcạnhtranhcũngsẽcaohơn.
Đểkinhdoanhthànhcông,theotôi,phảithựchiện5quytắcsau:1làthịtrường,2làvịtrí,3làthiếtbị,4làsảnphẩm,5làcáchquảnlý.Nếubạncó5nguyêntắcnày,bạnsẽthànhcông,hayítnhấtlàcókhảnăngthànhcông.
1.Thịtrường.Hãyđảmbảobạnđangkinhdoanhởđúngthịtrườngphùhợp,nghĩalàđúngthànhphố,đúngthịtrườnghaycảnhquanởthànhphốđó.Đừngcốmởmộtkháchsạnởgiữanơiđồngkhôngmôngquạnh,chẳngcómộtbóngngườihayphươngtiệngiaothônggì.Đừngcốmởmộtnhàhàngởnơimàdâncưcónguồnthunhậpthấpkém.Đừngmởmộtspacaocấpởgầnmộtkhunhàmáysảnxuấtcôngnghiệpvớiphầnđôngdâncưlànhữngngườicôngnhântàichínhhạnhẹp,hayđừngcốbánnhữnghòntuyếtởvùngAlaskatuyếtphủquanhnăm.Hãychắcchắnnhữngsuynghĩcủabạnphùhợpvớithịtrường,vớinhữngphântíchnhânkhẩuhọc,sứccạnhtranhvàphảinhạybénvớinhucầucủathịtrường.Phảiphùhợphoásảnphẩmvớithịtrường.Điềunàynghecóvẻquárõràngnhưngbạnsẽkhôngthểtinlàcóvôvàndoanhnghiệpquênmấtquytắcđơngiảnnàyđâu.
2.Vịtrí.Ngaykhixácđịnhđượcmộtthịtrườngcónhữngkhảnăngphùhợpvớichiếnlượccủabạn,hãycốgắngtìmmộtvịtrítốtnhấtcóthểtrongthịtrườngđó.Vàhãytrảbằngbấtcứgiánào(tấtnhiênvẫnphảicólýtrí)đểcóthểcóđượcphầnbấtđộngsảntốtnhấtchoviệckinhdoanhcủabạn.Mộttrongnhữnglỗilớnnhấtmàtôichứngkiếnlàcácdoanhnghiệptrảgiáthấpchomộtbấtđộngsản,chorằngmộtvịtríthứhaicũnglàquáđẹpđốivớiviệckinhdoanhcủahọrồi.Đólàmộtsailầmlớn.Quyếtđịnhđódườngnhưsẽdẫnđếnthấtbạichoviệckinhdoanh,hayítnhất,khiếnchoviệckinhdoanhbịthấtbát.Hãytrảgiáđếncùng.Chọnđịađiểmtốtnhất.Bất
độngsảncónghĩalàvịtrí,vịtrívàvịtrí.Nósẽđemlạithànhquảxứngđángvềlâu,vềdài;cònnếubạnkhôngmuaphầnbấtđộngsảntốtnhấtchoviệckinhdoanhcủabạn,bạnsẽphảitrảgiá.Đừngtiếcrẻ.Hãymuavàchấpnhận.
3.Trangthiếtbị.Xâydựnghaymuasắmtrangthiếtbịsẽgiúpchohoạtđộngkinhdoanhthêmsôiđộng.Cáctoànhàđượcxâydựngđểphụcvụchomụcđíchkinhdoanh,chứkhôngphảingượclại.Toànhàđócầnphảigiúpchoviệckinhdoanhthêmhiệuquả,tănghiệusuất.Nếucầnphảiđẹp,hãylàmchonóđẹp.Hãythiếtkếtoànhàsaochocóthểphụcvụtốiđamụcđíchkinhdoanhcủabạnhoặcđểlàmhàilòngsựmongđợi,yêucầucủakháchhàng.Nếutrangthiếtbịkhôngđượcđầutưhếtmức,việckinhdoanhsẽkhôngthểpháthuyhếttiềmnăngvànósẽlàtảngđáchặnđườngthànhcônglớnnhấtbạncủabạn.
4.Sảnphẩm.Hãyxácđịnhloạihìnhkinhdoanhphùhợpngaytừđầu,chodùnólàhàngbánlẻ,làmónăntrongmộtnhàhàng,làdịchvụhaymộtgiấcngủngontrongkháchsạn.Phảibiếtkháchhàngmuốngì,xácđịnhsảnphẩmcủabạnlàgìvàhãycamkếtcungcấpsảnphẩmtốtnhấtthịtrường,hãylàmhàilòngquýkháchhàngmọinơi.Đósẽlàmộtdịchvụ,mộtsảnphẩmcụthểđểđembán,haylàmộtdạnghỗnhợp?Hãyhiểubiếtvềkháchhàngcủabạnvàbiếthọmuốnsảnphẩmgì.Giớithiệusảnphẩmtheocáchkháchhàngưathíchnhưngcũngphảibiếtlựachọnđúngsảnphẩmnữa.
5.Quảnlý.Ngaykhi4điềutrênđãđượcthựchiệnthìcôngviệcdùíthaynhiều,cũngđãđivàoổnđịnh,chỉcònlạimộtkhâucuốicùng,đólàquảnlý.Nếukhôngquảnlýgiỏithìtrongbấtkìthờiđiểmnào,nỗlựcvàthờigiancũngsẽbịlãngphí.Quảnlýcóthểbaogồmmọithứ,từkhâukháchhàngđếnquảngcáo,tạocáckhoảnthu,quảnlýchitiêu,tàichínhvàkếtoán.Đâylànghệthuậtđíchthựccủamộthoạtđộngkinhdoanhlâudàivàcầnphảiđượclênkếhoạchchitiết,phảiđượckiểmtrahàngngày,đềuđặn,thườngxuyên.Cầnphảiliêntụcnângcaokhâuquảnlýđểđảmbảosựtồntạicủamộtdoanhnghiệp.“Năngnhặt”sẽ“chặtbị”.