Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

יזום , מיסוי–ח "כנס רון"והשקעות בנדל

מ"פתרונות מיסוי בע-כהן , אלמקייס, חיבה, ארציwww.ahec-tax.co.il

1

ח ומשפטן"רו, יובל אבוחצירא

מיסוי קבוצות רכישה

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l2

?מהי קבוצת רכישה

/ קבלן מבצע רוכש דירה

יזם

קבוצת

רוכשים

בעל קרקע

קבלן מבצע

עסקת . 1

רכישת קרקע

עסקת הזמנת . 2

שרותי בנייה

עסקת רכישת

דירה גמורה

גורם מארגן

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

.כזהלהיתרפוטנציאלאובנייההיתריעםמגרשאיתור1.

.הקרקעעלבנייהאחוזיוניצולהתכנוןאפשרויותלבחוןמ"עלאדריכלפנייה2.

.גמורהיחידהעלותלתמחרמ"עשמטי-כלכליח"דוהזמנת3.

.רגילבשיווקאולאוזןמפה–לקבוצהרוכשיםרישום4.

אופציההסכםעריכתבינייםכשלבלעיתים)הקרקעבעלעםאופציההסכםעריכת5..(ייחודית

עםהסכם+שיתוףהסכם–הסכמיםמערכתעלחתימה+לרוכשים'האופסחרור6.'האופמימוש/הקרקעבעל

.ביקורתוועדתהכרעהמנגנוני,מנהלת–הקבוצהמוסדותקביעת7.

.הפרוייקטשלמלווהמבנקמימוןגיוס8.

.מבצעקבלןבחירת9.

.לנכסניהולחברתבחירת–לעיתים10.

השלבים בהקמת קבוצת רכישה

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

סיוםעדהקבוצהאתמלווהיזם/המארגן–"בסר"שיטתההחלטותוקבלתההכרעהשכחהקפדהתוךהפרוייקט

.מוסדותיה/הקבוצהחבריבידינותרים

המסגרתאתמכיןהיזם/המארגן–"המארגן"שיטתהסכםחתימתלאחרמהתהליךופורשהקבוצהלהתארגנות

.הקרקעעלהקבוצהחברישלשיתוף

אופי קבוצת הרכישה

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l5

יתרונות–

חסכון,ושיווקפרסום'בהוצחסכון,מימוןבהוצאותחסכון,השכנים"בחירת",ובנייהבתכנוןגדולהמעורבות,יזמיברווח.!(?)רכישהומסמ"מע–במסחסכון

חסרונות–

עדסופיאינוהדירהמחיר,ההשקעהבהבטחתמהותיחוסר,מובטחאינוהפרויקטהשלמתמועד,הפרויקטלהשלמת,למארגןרישויאין,המבצעמהקבלןרקלליקוייםאחריות

כמותשלומיםפריסתללא)מידמשולמתהקרקעעלותכ"בדר.(קבלןאצל

יתרונות וחסרונות-קבוצת רכישה

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l6

:עקיפיםמיסיםבחסכון–2010שנתעדהחוקיהמצב

לא–(פרטיבשימוש)מעוסק/פרטימאדםקרקערכישתמהווהלא–הקרקעשוויבגיןהקרקעבעסקתמ"במעחייבת

.מ"מעחוקלעניין"אקראיעסקת"או"עסקה"

י"עישירותמשולם)היטלים+אגרותעלמ"המעמרכיבחסכון(הדיירים

שלהרווחלביןלקבלןרווחביןההפרשעלמ"המעמרכיבחסכון.המארגן

בלבדהקרקעשווימרכיבבגין-מופחתרכישהמסתשלום.הגמורההדירהשוויסךמתוך

לעילכאמורשנחסךמ"המעמרכיבעלרכישהמסחסכון.

אופן המיסוי–קבוצות רכישה

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l7

:1.1.2011-מהחלבעסקאותהחוקיהמצב

עסקת"להגדרת(3)חלופההוספה–מ"מעלחוק40תיקוןקבוצת"לבמקרקעיןזכותמכירתגםהכוללתמ"מעבחוק"אקראישלאכךלחוק21סעיףתוקן,וכן.עיסוקואינושזהמיי"ע"רכישה

!!!לרוכשיםמהמוכרהמסנטלאתלהעבירניתן

שלגביכךלחוק(א)9סעיףתוקן–מקרקעיןמיסוילחוק69תיקוןשאינונכסלגבי"רכישהקבוצת"עםהנמנהבמקרקעיןזכותרוכשהבנויהנכסשלהמכירהשווי–המכירהשווייהאמגוריםדירת(ג)9בסעיף"מגוריםדירת"הגדרתוהורחבה.מגוריםדירתשאינולגבירכישהלקבוצתשנמכרהבמקרקעיןזכות–שכוללתכךלחוק

.למגוריםלשמשהמיועדתדירהשהואנכס

.שתבנההמגוריםדירתשלהמכירהשווייהאשהשוויונקבע

אופן המיסוי–קבוצות רכישה

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l8

לחבריאולמארגן–ההחלטהכוחנתוןלמי.מוסדותיה/הקבוצה

דירותומוכרקרקערוכש–קבלןכמו–המארגןמיסוי(מ"בעירון-גינדין"נדלקווי11125/08א"עד"פס).גמורות

פיתוחפזתפוח4378/11א"עד"פס).כמתווך–המארגןמיסוי

(ן"נדל

החוזיםמערכתלאורענייןשללגופוייבחןמקרהכל–מסקנה.המקרהעובדותוכןשנחתמה

מיסוי המארגן–קבוצות רכישה

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

:2תקנה–2006-(בדיווחחייבמסתכנון)מ"מעתקנות

המארגןהגורם+במקרקעיןהזכותבעל?מדווחמי.

לחוק67סעיףלפילהגיששישהתקופתיח"בדו?מתי.

למנהלדווחאובענייןמיסויהחלטתניתנה(4תקנה)?מדיווחפטורלקבוצתהמארגןלגורםהזכותמבעל)כפולהכמכירהק"מסמ

.(הרוכשים

:(13)2תקנה–2006-(בדיווחחייבמסתכנון)ה"מתקנות

.המארגןהגורם+במקרקעיןהזכותבעל?מדווחמי

ההתקשרותהיתהשבההמסלשנתח"בדו?מתי.

למנהלדווחאובענייןמיסויהחלטתניתנה(4תקנה)?מדיווחפטורלקבוצתהמארגןלגורםהזכותמבעל)כפולהכמכירהק"מסמ

.(הרוכשים

תכנון מס חייב בדיווח-קבוצת רכישה

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

!תודה על ההקשבהמ"פתרונות מיסוי בע-כהן , אלמקייס, חיבה, ארצי

03-6133113: פקס, 03-6134111: טלפון: רמת גן04-9118188: פקס, 04-9118181: טלפון: חיפה

www.ahec-tax.co.il

10