View
222
Download
0
Category
Preview:
DESCRIPTION
Â
Citation preview
ÅRSREDOVISNING
2014
2
3
INNEHÅLL • NORDHALL A 2014
• Hyresintäkterna uppgick till 297 mkr, varav bostäders andel svarade för 88 %.
• Uthyrningsgraden för bostäder uppgick per bokslutsdagen till 99,8 %.
• Driftnettot uppgick till 164 mkr.
• Årets resultat uppgick till 117 mkr inklusive realiserade och orealiserade värdeförändringar.
• Fastigheter har under 2014 förvärvats för ett sammanlagt fastighetsvärde om 1 013 mkr.
2014 i korthet
NYCKELTAL KONCERNEN
Resultat 2014 2013
Hyresintäkter, mkr 297 136
Driftnetto, mkr 164 77
Resultat före finansiella poster, mkr 153 72
Finansnetto, mkr -119 -59
Förvaltningsresultat, mkr 35 13
Årets resultat, mkr 117 123
Fastighetsrelaterade nyckeltal per 31/12 2014 2013
Uthyrningsbar area, kvm 375 887 283 217
Andel bostadsyta, % 86 81
Antal bostadslägenheter 5 965 4 524
Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 99,8 99,9
Finansiella nyckeltal 2014 2013
Belåningsgrad, % 60 62
Soliditet, % 37 38
Eget kapital och ägarlån, mkr 1 511 1 195
Genomsnittlig räntebindningstid lån, år 2,0 3,3
Genomsnittlig kapitalbindningstid lån, år 3,5 3,8
Genomsnittlig ränta per 31/12, % 2,5 3,3
Räntabilitet före skatt, % 14,4 17,4
Marknadsvärde fastigheter, mkr 4 019 2 968
2014 i korthet 3
Förvaltningsberättelse 4–13
Om Nordhalla 4
Mål 4
Värdegrunder 5
Miljöarbete 5
Bostadssocialt ansvar och boendeinflytande 5
Organisation 5
Fastighetsförvaltning 5
Transaktioner 6
Värderingsmetodik 7
Finansiering 8
Hot och möjligheter 11
Väsentliga händelser efter balansdagen 12
Förslag till vinstdisposition 12
Koncernen i sammandrag 13
Finansiella rapporter 14–35
Rapport över totalresultat – Koncernen 14
Rapport över finansiell ställning – Koncernen 15–16
Rapport över kassaflöden – Koncernen 17
Noter – Koncernen 18–27
Resultaträkning – Moderbolaget 29
Balansräkning – Moderbolaget 30–31
Kassaflödesanalys – Moderbolaget 32
Noter – Moderbolaget 33–35
Årsredovisningens undertecknande 36
Revisionsberättelse 37
Definitioner 38
Fastighetsförteckning 39–42
Innehållsförteckning
Bild till vänster: Felsteget 8, Vetlanda.
4
NORDHALL A 2014
Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för Nordhalla Fastigheter AB
(publ), org nr 556864-0873, får härmed avlämna följande
årsredo visning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2014.
OM NORDHALLA FASTIGHETER AB
Vision
”Våra hem – Hyresgästens harmoni och livsnerv”
Vår vision är att erbjuda ett hem där hyresgästen upplever har-
moni och trygghet och där familj och vänner umgås och hemmet
utgör en livsnerv. Visionen är helt avhängig den produkt med till-
hörande service vi erbjuder våra hyresgäster. För att nå visionen
arbetar vi målrelaterat och med gemensam värdegrund, där våra
ledord är långsiktighet, lyhördhet, omtanke och nyfikenhet.
Nordhallas vision om bostadsmarknaden i de orter man opererar
kommer att karaktäriseras av urbanisering, liten nybyggnation
och underskott på hyresbostäder. Detta kommer fortsätta att
driva en hyresutveckling som långsiktigt överstiger inflationen
och ger en bra värdetillväxt. De inledande steg som tagits på
avreglering av hyressättning av hyreslägenheter kan ytterligare
påskynda den positiva hyresökningen och värdestegringen som
Nordhalla förutser.
Affärsidé
Nordhalla Fastigheter AB erbjuder i huvudsak bostäder som är
väl anpassade efter hyresgästernas önskemål och ger de boende
valmöjlighet i form av standard, pris och flexibel servicegrad.
Vi gör det i ett fastighetsbestånd som underhålls och utveck-
las långsiktigt och ansvarsfullt.
Nordhalla skall äga bostadsfastigheter:
• i orter/regioner med stabil och positiv befolkningstillväxt och
med diversifierad arbetsmarknad
• i orter/regioner där vi eftersträvar en stark ställning
• i centrala lägen
• i orter med långsiktig vakansgrad på mindre än 3 %
• med gott tekniskt skick
Nordhalla skall långsiktigt äga bostäder.
MÅL
Övergripande mål
Verksamhetens övergripande mål är att ge en uthållig värdetillväxt
och stabil löpande avkastning genom fokus på goda kassaflöden
och långsiktigt underhåll. Övergripande mål skall nås med hjälp
av verksamhetsmål samt med stöd av bolagets finanspolicy.
Verksamhetsmål
Hyresgästservice
Nordhallas bostäder och bostadsområden skall tillgodose de
boendes behov av trygghet, trivsel och service. Vi skall erbjuda
förvaltning av toppklass och därmed bygga starka och långsik-
tiga relationer. En av de viktigaste uppgifterna enligt vårt synsätt
är att behålla företagets befintliga hyresgäster, dvs. skapa ett
långt kvarboende.
Miljö
Inom Nordhalla verkar vi för ett samhälle med hållbar tillväxt där
vi förvaltar och utvecklar fastigheter med långsiktig hänsyn till
människor och miljö. Företagets i särklass största miljöpåverkan
kommer från fastigheterna som förbrukar stora mängder energi.
Därför är energieffektiviseringar, som leder till förbruknings-
minskningar på fastigheterna, det mest prioriterade i miljöarbetet.
Inom företagets tre miljöfokusområden - förbrukningsmedia, av-
fall och ekologi- står förbrukningsmedia för mer än 90 % av den
totala miljöpåverkan.
Uthyrning
Hyresintäkter är Nordhallas huvudsakliga intäkt och den väsent-
ligaste posten i verksamheten. Av affärsidén framgår att vi skall
leva på avkastningen av en långsiktig förädling och förvaltning.
Företaget skall således fokusera på en effektiv och lokalt förank-
rad uthyrningsapparat. Vikten av ett långsiktigt kvarboende får
aldrig åsidosättas. Vi har som mål att över en konjunkturcykel ha
en genomsnittlig uthyrningsgrad som inte understiger 99 % på
bostäder och 93,0 % på lokaler. Kortsiktigt kan dessa nivåer
underskridas vid exempelvis fastighetsköp och förädlingsprojekt.
Utveckling
Investeringar i fastigheterna skall ske löpande för att understödja
det Övergripande Målet. En årlig investeringsbudget skall fast-
ställas som bas för detta.
Uppdragstagare
Nordhalla ska vara en attraktiv uppdragsgivare som stimulerar
och värnar om sina uppdragstagare. Därigenom skall vi säkra
att företaget anlitar kompetent, lokalt förankrad och engagerad
personal, som är delaktig i företagets utveckling. Våra samarbets-
partners verkar utifrån vår gemensamma värdegrund.
5
NORDHALL A 2014
VÄRDEGRUNDER
Alla delar i Nordhallas verksamhet skall lyda under följande
värdebegrepp:
• Långsiktighet
• Lyhördhet
• Omtanke
• Nyfikenhet
MILJÖARBETE
Miljöarbetet i Nordhallas dagliga verksamhet är inriktat på tre
områden, mediaförbrukning, avfall och ekologi, vilka är identif-
ierade utifrån de nationella miljömål regeringen satt upp.
Mediaförbrukning
Förbrukningsmedia kännetecknas av en ekonomisk såväl som
en ekologisk hantering av de olika former av energi som före-
kommer i våra fastigheter - till exempel uppvärmning, vattenför-
brukning och elförbrukning.
Avfall
Avfall avser restprodukter som vi människor åstadkommit och
inte längre behöver. Våra fastigheter skall ha tillgång till käll -
sor tering för återvinning av fraktionerna glas, hårdplast, metall,
pappersförpackningar, tidningar och wellpapp.
Ekologi
Ekologi avser hur vi människor, djur, mikroorganismer och växter
är beroende av varandra. För oss innebär detta miljövänlig fastig-
hetsskötsel, byggnation och underhåll samt fastigheter med
sund inomhusmiljö fri från miljöfarliga ämnen.
BOSTADSSOCIALT ANSVAR OCH BOENDEINFLYTANDE
Nordhalla skall aktivt motverka boendesegregation, främja
jämställdhet och bekämpa diskriminering.
Nordhalla skall sträva efter ett väl fungerande medinflytande
för de boende. Våra hyresgäster skall ha möjlighet till självför-
valtning, genom att själv sköta trappstädning och/eller träd-
gårdsskötsel och därigenom påverka sin boendekostnad och
sitt boendeinflytande. Självförvaltning leder till en större omsorg
av boendemiljön, skadegörelse minimeras och trygghet ökar.
Nordhalla skall även vara en aktiv aktör i stads- och samhälls-
utvecklingen på de orter vi verkar i.
ORGANISATION
Nordhalla har som uppdragsgivare valt att teckna ett manage-
mentavtal samt ett komplett förvaltningsavtal med Heimstaden-
koncernen, vilket ger Nordhalla skalekonomiska fördelar och till-
gång till en lokalt förankrad och kunnig organisation, vilken verkar
utifrån våra värdegrunder.
Förvaltningsavtalet är ett fullserviceavtal där förvaltaren tar
ansvar för alla driftsrelaterade frågor inklusive utförande.
FASTIGHETSFÖRVALTNING
Den administrativa och tekniska förvaltningen sköts av Heimstaden
Förvaltnings AB.
Vi har en 5 årig underhålls- och investeringsplan med ut-
gångspunkt från den tekniska besiktningen som gjordes vid
förvärvet av fastigheterna i Nordhalla. Arbetet med förvaltningen
fortskrider enligt denna plan.
Förvaltningen arbetar löpande med dagliga insatser för att se
till att det alltid är rent, helt, funktionellt och tryggt. Den upplevda
tryggheten i våra fastigheter har ökat i och med extra satsning på
bl a säkerhetsdörrar, kameraövervakning i garage m.m.
Mjölner 18, Växjö.
Flogast 13, Uppsala.
6
NORDHALL A 2014
Fastighetsteknik
Arbetet med energi- och miljöförbättringar har pågått under hela
året. På samtliga fastigheter finns det genomförda energideklara-
tioner, dessa ligger till grund för våra energibesparingsåtgärder.
Möjligheten till energieffektivisering av fastigheterna med hjälp
av personal från Heimstaden Förvaltnings AB har givit gott utslag.
Vi har god uppföljning av energianvändningen i alla våra
fastigheter och arbetar löpande med att testa ny teknik inom
övervakning och styrteknik.
Som fastighetsägare finns ett antal åtgärder att vidta för att
minska energianvändningen.
Att välja rätt byggnadskonstruktion och design är något vi
kan göra vid ny- och ombyggnationer. Ett annat område är arbetet
med den vardagliga fastighetsdriften och optimeringen av denna.
En byggnads verkliga påverkan på energianvändningen uppstår
först när hyresgästen med sin verksamhet börjar nyttja bygg-
naden. Vi samarbetar därför med våra hyresgäster för att med
gemensamma krafter minska energianvändningen.
Planerat underhåll
Under 2014 har en mängd planerade underhållsinsatser gjorts
på fasader, fönster, tak, balkonger, gårdar, trapphus och instal-
lationer. Planerat underhåll med trygghets- och säkerhetsåtgär-
der har fortsatt.
TRANSAKTIONER
2014 blev ett rekordår för svensk fastighetsmarknad. Transaktions-
volymen uppgick till 156 miljarder svenska kronor, varav bostäder
svarade för en dryg fjärdedel. En tydlig tendens är det fortsatt
ökade intresset för marknader utanför storstadsområdena.
Transaktionerna på 156 miljarder kronor innebär en ökning med
cirka 50 procent jämfört med 2013, och en miljard över det tidi-
gare rekordåret 2008. Den svenska fastighetsmarknaden präglas
av god tillgång på kapital till låg ränta, låg vakans och stabila
kassaflöden. Det flesta variabler pekar åt rätt håll för fastigheter,
vilket förklarar den höga omsättningen.
Bostäder utgjorde störst andel av transaktionsvolymen med
27 procent av investerat kapital under 2014, följt av kontor med
25 procent. Återigen är det storstäderna som tilldrar sig det allra
största intresset även om det inte längre bara är de bästa lägena
som gäller. Närmare 30 procent av kapitalet investerades 2014
utanför storstäderna. Bakom utvecklingen ligger goda finansie-
ringsmöjligheter och en gynnsam utveckling av vakanser och
hyror i dessa områden. Dessutom har investerarna i viss mån
ändrat fokus från låg risk till en jakt på avkastning vilket i dagens
lågräntemarknad är en bristvara.
Bostadssektorn är den stabilaste sektorn i fastighetsmarknaden,
mot bakgrund av de reglerade hyrorna som skapat och fortsätter
skapa ett utbudsunderskott. Bristen på bostäder och den positiva
befolkningsutvecklingen, främst i storstadsregioner och region
städer, bidrar till att ytterligare öka intresset för ägande av denna
typ av fastigheter.
Den svenska befolkningsökningen förklaras av såväl invandring
och urbanisering som positiva födelsenetton. Trots att bostads-
byggandet ökar ser det inte ut att kunna bidra med den mängd
bostäder som efterfrågas, i synnerhet i storstadsområden och
regionstäder.
Nordhallas samlade förvärv under 2014 uppgick till 1 013 mkr.
Katrinehem är förvärvat från Heimstaden AB.
Försäljningar 2014
Stad SegmentBostäder
kvmAntal
lägenheterLokaler
kvmAntal
lokalerTotal yta
kvmAvtalat fastighetsvärde
tkr
Växjö Småland/Blekinge 2 317 35 83 1 2 400 23 100
Vetlanda Småland/Blekinge 3 485 40 10 766 36 14 251 126 825
Summa 5 802 75 10 849 37 16 651 149 925
Förvärv 2014
Stad SegmentBostäder
kvmAntal
lägenheterLokaler
kvmAntal
lokalerTotal yta
kvmAvtalat fastighetsvärde
tkr
Ljungby Småland/Blekinge 4 578 64 45 2 4 623 24 500
Vetlanda Småland/Blekinge 1 142 18 0 0 1 142 25 124
Katrineholm Stockholm/Mälardalen 93 368 1 434 9 997 151 103 365 963 600
Summa 99 088 1 516 10 042 153 109 130 1 013 224
7
NORDHALL A 2014
VÄRDERINGSMETODIK
Nordhallas fastighetsvärdering utgår ifrån en intern värdering av
varje enskild fastighet. Dessa värderingar görs vid varje kvartals-
skifte. För att säkerställa värderingen inhämtas årligen externa
värderingar från värderingsföretag för samtliga fastigheter per
årsbokslutsdagen. Nordhalla har genom Heimstadens (Asset
Manager) transaktionserfarenhet en mycket god marknads-
och fastighetskännedom.
Marknadsvärde definieras som följer:
”Det värde vid värdetidpunkten till vilket säljaren och den mest
trolige köparen är beredda att genomföra en transaktion efter
att fastigheten under en rimlig tid marknadsförts på en öppen
marknad. Försäljning förutsätts ske på armslängds avstånd.
Om en bostadsrättsförening bedöms vara den mest sannolike
köparen tas detta således med i bedömningen.”
Förvaltningsfastigheter
– Värderingsunderlag
För bostäder utgörs värderingsunderlaget av debiterad hyra,
specificerade hyrestillägg och eventuella rabatter.
För lokaler utgörs uppgifterna av utgående hyra, avtalstid,
indexreglering samt eventuella tillägg såsom värme, vatten,
elektricitet, dock exkluderat fastighetsskatt och moms.
Uppskattningen av drifts- och underhållskostnader baseras
på fastighetens historiska kostnader samt på den externa värde-
rarens professionella kunskap om kostnader för likvärdiga objekt.
Det sistnämnda är en viktig del av värderingen då aktiva beslut
samt ägarens organisation påverkar redovisad kostnad. Därför
kan driftskostnad i en värdering skilja sig från den redovisade,
både positivt och negativt. Kostnaderna varierar för varje indivi-
duell fastighet beroende på fastighetstyp, standard och funktion.
För varje fastighet har en marknadsrelaterad (förväntad) lång-
Västra Hylte, Hyltebruk.
8
NORDHALL A 2014
Posse 18, Karlskrona.
siktig vakansgrad åsatts till vilken den aktuella ingående vakan-
sen ”normaliseras” över värderingsperioden.
Utöver ovanstående utgör värderingsunderlaget även av
ortsprisdata för fastighets- och bostadsrättsförsäljningar.
Förvaltningsfastigheter – Värderingsmodeller
Värderingen görs genom en ortprisanalys och genom en nuvär-
desberäkning av framtida kassaflöden. Dessa två (2) värderingar
ligger till grund för den helhetsbedömning av en fastighets värde
som Nordhalla gör.
Fastigheter värderas i ortprisanalysen utifrån de observerade
värden som försäljningsstatistiken innehåller. Analysen syftar till
att jämföra aktuellt objekt mot jämförbara fastigheter vad avser
typ, läge, ålder och kvalitet etc. för att få så hög träffsäkerhet
som möjligt.
Kassaflödesvärderingen baseras på respektive fastighets
driftsnetto. Utifrån angivna/bedömda driftnetton (observerade
hyresnivåer och en bedömning av långsiktiga vakanser samt
driftkostnader) sker en simulering för de kommande fem till tio
årens intjäningsförmåga och ett nuvärde beräknas (inkl. nuvärde
av en evighetskapitalisering år fem eller tio enligt nettokapitali-
seringsmodellen). Summan av de beräknade nuvärdena utgör
bedömt marknadsvärde för fastigheten.
Följande antaganden har använts vid de enskilda värderingarna:
• Hyresutvecklingen sker i huvudsak i linje med förväntad
inflationstakt, tagit i beaktande indexeringsnivån för varje
kommersiellt kontrakt.
• Diskonteringsränta och avkastningskrav baseras på analyser
av genomförda transaktioner, samt individuella bedömningar
avseende risknivån och fastighetens marknadsposition.
Värdering av projektfastigheter
Projektfastigheter utgörs av fastigheter under uppbyggnad och
av obebyggd mark. Projektfastigheterna klassificeras som
förvaltningsfastigheter och redovisas till verkligt värde i balans-
räkningen enligt med IAS40.
Värdering av rörelsefastigheter
Som rörelsefastigheter avses kontors- och industrifastigheter
som används till väsentlig del för eget bruk. Rörelsefastigheter
värderas till anskaffningskostnad. Avskrivningar görs enligt
komponentmetoden. Inga rörelsefastigheter fanns i portföljen
vid bokslutsdagen.
FINANSIERING (exklusive aktieägarlån)
Koncernens räntebärande skulder, exklusive aktieägarlån, upp-
gick per den 31 december 2014 till 2 414 mkr (1 842 mkr). Dessa
var fördelade mellan fem finansiella institut.
Förändring lånevolym finansiella institut, mkr
Räntebärande lån 2013-12-31 1 842
Återbetalning lån -94
Nyupplåning 665
Räntebärande lån 2014-12-31 2 414
Räntor och bankmarknad – Nordhallas analys
Nordhalla Fastigheter AB är ett intressebolag som bildades
2013 genom ett samarbete mellan Heimstaden AB och tre
svenska pensionsstiftelser; Alecta, Ericssons- och Sandviks
Pensionsstiftelser.
Bolagets första transaktion var ett förvärv av 4 523 lägenheter
belägna primärt i Småland/Blekinge och i Uppsala från
Heimstaden AB. Under 2014 har bolaget gjort ett par tilläggsför-
värv i Småland samt förvärvat 1 434 lägenheter i Katrineholm.
Visionen är att erbjuda ett hem där hyresgästen upplever har-
moni och trygghet och där familj och vänner umgås och hemmet
utgör en livsnerv. Visionen är helt avhängig den produkt med till-
hörande service vi erbjuder våra hyresgäster.
9
NORDHALL A 2014
Mjölner 18, Växjö.
Lärkan 7, Vetlanda.
Bostadsmarknaden i de orter man opererar kommer att karak-
täriseras av urbanisering, liten nybyggnation och underskott på
hyresbostäder. Detta kommer fortsätta att driva en hyresutveck-
ling som långsiktigt överstiger inflationen och ger en bra värde-
tillväxt. De inledande steg som tagits på avreglering av hyres-
sättning av hyreslägenheter kan ytterligare påskynda den positiva
hyresökningen och värdestegringen som Nordhalla förutser.
Nordhallas affärsidé är att erbjuda i huvudsak bostäder som
är väl anpassade efter hyresgästernas önskemål och ger de
boende valmöjlighet i form av standard, pris och service grad.
Vi gör det i ett fastighetsbestånd som underhålls och utvecklas
långsiktigt och ansvarsfullt:
• i orter/regioner med stabil och positiv befolknings tillväxt
samt med
• diversifierad arbetsmarknad
• i orter/regioner där potentialen finns att erhålla en
stark ställning
• i centrala lägen i respektive ort
• i orter med långsiktig vakansgrad < 3 %
• med god teknisk standard
Nordhalla Fastigheter AB har tecknat ett managementavtal
samt ett komplett förvaltningsavtal med Heimstadenkon cernen,
där Heimstadenkoncernen an svarar för ledning, finansiering
samt daglig drift av bolagets fastigheter. Den admi nistrativa och
tekniska förvaltningen sköts av Heimstaden Förvaltnings AB.
10
NORDHALL A 2014
Mjölner 18, Växjö.
Derivatportföljen
Nordhalla använder sig i enlighet med fastlagd finanspolicy och
räntesäkringsstrategi av räntederivatinstrument i syfte att be-
gränsa ränterisken. Vid utgången av 2014 uppgick den nominella
derivatportföljen till 1 434 Mkr (1 412), varav 1 055 Mkr (1 055) avsåg
köpta swappar och 379 Mkr (357) avsåg sålda swappar. Derivat-
portföljen utgörs huvudsakligen av traditionella ränteswappar
men också stängningsbara swappar förekommer i portföljen.
Värdet av portföljen per 2014-12-31 var -70 Mkr (-4).
Förändring marknadsvärde derivat, mkr
Marknadsvärde derivat 2013-12-31 -4
Realiserad värdeförändring 0
Förändring av marknadsvärde -66
Marknadsvärde derivat 2014-12-31 -70
Låne- och derivatportföljens ränte- och kapitalbindning
Den genomsnittliga räntebindningstiden för räntebärande lån,
exklusive aktieägarlån, justerat för derivatinstrument var 2,0 år
och genomsnittliga kapitalbindningstiden på lånen var 3,5 år.
Snitträntan, per 31 december 2014 uppgick till 2,5 procent
p.a., exklusive aktieägarlån, vilket är i linje med det som budge-
terades när koncernen bildades. En momentan förändring av
STIBOR med en procent, allt annat lika, påverkar Nordhallas
resultat och likviditet i 2015 (med struktur per 31 december 2014)
med -11 mkr. Observera att tabellerna nedan omfattar ränte-
bärande lån till banker och andra finansiella institut och således
inte inkluderar aktieägarlån.
Derivat (mkr) Förfall
Förfall, år Typ Nominellt belopp Andel, % Snittränta 1), %
0-1 år Betalar fast – – –
1-2 år Betalar fast 150 14,2 1,77
2-3 år Betalar fast 200 19,0 1,97
3-4 år Betalar fast 365 34,6 2,16
4-5 år Betalar fast – – –
5- år Betalar fast 340 32,2 2,55
Summa köpta swapar 1 055 100,0 2,19
0-1 år Tar emot fast 379 100,0 0,89
1-2 år Tar emot fast – – –
2-3 år Tar emot fast – – –
3-4 år Tar emot fast – – –
4-5 år Tar emot fast – – –
5- år Tar emot fast – – –
Summa sålda swapar 379 100,0 0,89
1) Motsvarar den fasta räntan i derivatpositionen.
Kapitalbindning lån Räntebindning inkl derivat 1)
År Mkr Andel, %Ränta, inkl
marginal % Mkr Andel, %Ränta, inkl
marginal %
0-1 år 465 19,3 1,67 1 122 46,5 1,52
1-2 år 326 13,5 3,00 387 16,0 2,99
2-3 år 616 25,5 1,62 200 8,3 3,20
3-4 år – – – 365 15,1 3,39
4-5 år 627 26,0 1,22 – – –
5 år efter balansdag 379 15,7 2,13 340 14,1 3,78
Totalt 2 414 100,0 1,79 2 414 100,0 2,50
1) Kreditmarginalen är jämnt fördelad över löptider.
Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden i låneportföljen uppgår till: 0,36 år
Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden derivat inkluderat uppgår till: 2,01 år
Den genomsnittliga återstående kapitalbindningstiden uppgår till: 3,47 år
11
NORDHALL A 2014
utifrån olika scenarion gällande ränteutvecklingen. Intäkter i fastig-
hetsbolag generellt sett och i bostadsbolag i synnerhet, stiger över
tiden vilket ger en naturlig motståndskraft mot ökade räntenivåer.
De ”klimatrisker”Nordhalla koncernen utsätts för är relaterade
till effekten av ovanligt, dvs utöver ett bedömt normalår, kalla och
snörika vintrar som ökar kostnaden för snöröjning och värme. Detta
går inte att på ett trovärdigt sätt analysera varmed Nordhalla alltid
budgeterar för ett normalår.
Möjligheterna för 2015 ligger framför allt i transaktionsmarknaden
där den positiva trend som präglade 2014 förväntas fortsätta.
Med ökat intresse från bankerna att finansiera fastigheter, mer
effektiv kapitalmarknad (fortsatt positiv utveckling av finansiering
genom seniora icke säkerställda obliga tioner) samt en stabil
ekonomisk utveckling har omsättningen i fastighetsmarknaden
ökat och vi förutspår att den fortsätter förbättras ytterligare under
2015. Konkurrensen om bra bostadsobjekt/portföljer i tillväxt-
regioner i Sverige är fortsatt stor vilket skapar en stabilitet för
värdena i de svenska bostadsbolagen.
Mellanlång till lång sikt (>4 år):
De mer långsiktiga riskerna som Nordhalla förutser är precis
som föregående år:
• Vakansrisker
• Hyresättningsrisker
• Ränterisker
• Refinansieringsrisker
• Klimatrisker
Nordhallas bostadsvakans är vid slutet av 2014 nere på en nivå
som kan beskrivas som omflyttningsvakans. Nivån har fortsatt
sjunka i kölvattnet av bostadsbristen i de orter Nordhalla verkar.
Långsiktigt skall Nordhalla försöka hålla dessa nivåer genom
fortsatt aktivt uthyrningsarbete samt genom att erbjuda mark-
naden bra lägenheter i bra lägen. Utan att släppa fokus på bo-
stadsuthyrning kommer fortsatt fokus att ligga på aktivt arbete
av lokalvakanserna.
Beträffande ränterisker har detta behandlats tidigare och Nordhalla
kommer fortsätta att ha en konservativ inställning vad gäller att påta
sig denna typ av exponering. Därmed förutser vi ingen större negativ
påverkan på Nordhallas resultat i framtiden från denna typ av risk.
Låga räntor är i grunden bra för fastighetsbolag. Refinansiering
blir enklare mot bakgrund av bättre kassaflöden, vilket ligger
högt upp på bankernas önskelista vid utlåning. Nordhalla står
starkt i sina kommande refinansieringsprocesser mot bakgrund
av en låg belåningsgrad av fastighetsportföljen och ett brett
nätverk av finansiella institutioner som leverantörer av kapital.
HOT & MÖJLIGHETER
Kort sikt (1-3 år):
Både de korta och de långa räntorna föll under 2014 och uppside-
potentialen, dvs lägre räntekostnader på den icke räntesäkrade
delen av låneskulden, från sjunkande räntor närmar sig ett slut.
Nordhalla ser fortfarande inga tendenser till att vare sig de långa
eller korta räntorna de närmsta tre åren skall stiga avsevärt (låga
inflationsförväntningar både i Sverige och internationellt) men
följer löpande utvecklingen och prognostiserar, över en period av
tio år, finansiella risker och möjligheter utifrån aktuella forward-
kurser för både swap- och interbankräntor.
Marknadsvärdet för bostadsfastigheter har under året varit relativt
stabila med en stigande tendens. Vi ser ingen risk för ökade av-
kastningskrav på kort sikt och mot bakgrund av en förutspådd
stabil årlig driftnettoökning ser vi inte någon värderisk framför oss.
2014 var ett bra år klimatmässigt med relativt liten mängd snö och
en varm höst/förvinter. Nordhalla kommer fortsätta budgetera
efter ”normalår”, men följer utvecklingen löpande.
Belåningsgraderna för bostadsfastigheter baseras idag på de
nivåer som av nordiska banker och finansiella institut kan finan-
sieras genom säkerställda obligationer och har precis som under
2012 och 2013 legat kring 65–70 % av fastigheternas bedömda
marknadsvärden. Nordhallas låneportfölj är väl anpassad till
denna finansieringsstruktur med en belåningsgrad som ligger en
bra bit under detta intervall.
De kortsiktiga risker Nordhalla nu anser vara mest aktuella på
marknaden är:
• Vakansrisker
• Ränterisker
• Klimatrisker
Vakansrisker ser Nordhalla fortsatt inte som någon större risk.
Vakanserna för bostäder har under 2014 fortsatt sjunka från en
redan låg nivå mot bakgrund av proaktivt arbete med uthyrning
och mot bakgrund av en stabil ekonomisk utveckling och efter-
frågad produkt. Kommersiella lokaler i framför allt mindre orter
är ett tuffare segment som Nordhalla arbetar hårt med. Vi följer
marknaden löpande och försöker hålla en tät dialog med våra
hyresgäster och leverera en bra produkt till rätt pris. Med aktivt
arbete skall denna vakans hållas nere och då denna del inte är
den primära intäktsgeneratorn i Nordhalla blir effekten, även om
den icke är önskvärd, relativt liten. Vad gäller ränterisk så är
Nordhalla fortsatt väl räntesäkrade, varmed vi känner oss trygga
inför de kommande åren. Ränterisken analyseras kvartalsvis i en
tioårsprognos, baserad på aktuell forwardkurva på interbank-
räntan, för att se effekten på Nordhallas resultat och kassaflöde
12
NORDHALL A 2014
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN
Investorförsäljningar
Inga väsentliga händelser har inträffat sedan balansdagen.
Bostadsrättsförsäljningar
Inga väsentliga händelser har inträffat sedan balansdagen.
Förvärv
Nordhalla ingick den 8 december 2014 avtal med Skellefte-
bostäder (Skebo) där Nordhalla per den 1 april 2015 förvärvade
ett fastighetsbestånd i Skellefteå om 1 141 lägenheter fördelat
på totalt 76 685 kvadratmeter.
FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
Till årsstämmans förfogande står:
Balanserad vinst 228 442 631
Årets resultat -11 161 889
217 280 742
Styrelsen föreslår att 217 280 742 kr balanseras i ny räkning.
Beträffande bolagets och koncernens resultat och ställning i
övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkning med
tillhörande redovisningsprinciper och noter.
Posse 18, Karlskrona.
13
NORDHALL A 2014
KONCERNEN I SAMMANDRAG 2014
tkr 2014 2013 2012
Resultaträkning
Hyresintäkter 297 199 135 816 –
Driftkostnader -133 360 -58 554 –
Övriga rörelseintäkter och kostnader -10 367 -4 976 –
Resultat före finansiella poster 153 472 72 286 0
Finansiella intäkter 1 341 807 –
Finansiella kostnader -120 144 -60 096 –
Förvaltningsresultat 34 669 12 997 0
Värdeförändring förvaltningsfastigheter 173 218 148 715 –
Värdeförändring räntederivat -66 360 -3 505 –
Aktuell skatt -1 808 – –
Uppskjuten skatt -22 736 -35 498 –
Årets resultat 116 983 122 709 0
Balansräkning
Förvaltningsfastigheter 4 019 286 2 967 700 –
Övriga anläggningstillgångar 16 667 –
Omsättningstillgångar 74 687 143 901 1 500
Summa tillgångar 4 110 640 3 111 601 1 500
Eget Kapital 482 946 327 709 1 000
Uppskjuten skatt 52 429 29 727 –
Räntebärande skulder 3 442 158 2 709 256 –
Räntederivat 69 865 3 505 –
Ej räntebärande skulder 63 242 41 404 500
Summa skulder 4 110 640 3 111 601 1 500
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm 301 142 –
Hyresintäkter per kvm, kr 987 959 –
Driftskostnader per kvm, kr -443 -414 –
Driftskostnader exkl administration och fastighetsskatt, per kvm, kr -366 -341 –
Finansiella nyckeltal
Belåningsgrad % 1) 60 62 –
Soliditet % 1) 37 38 –
Genomsnittlig ränta per 31 december % 2,5 3,3 –
Räntebindningstid, år 2,0 3,3 –
Kapitalbidningstid, år 3,5 3,8 –
1) Aktieägarlån klassificeras som eget kapital.
14
FINANSIELL A R APPORTER • NORDHALL A 2014
RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT – KONCERNEN
Belopp i tkr Not 2014 2013
Hyresintäkter 3 297 199 135 816
Driftkostnader 4 -133 360 -58 554
Driftnetto 163 839 77 262
Övriga rörelsekostnader 5 -12 561 -5 537
Övriga rörelseintäkter 2 194 561
Resultat före finansiella poster 153 472 72 286
Finansiella intäkter 6 1 341 807
Finansiella kostnader 7 -120 144 -60 096
Förvaltningsresultat 34 669 12 997
Värdeförändring förvaltningsfastigheter 8 173 218 148 715
Värdeförändring räntederivat 9 -66 360 -3 505
Resultat före skatt 141 527 158 207
Aktuell skatt 10 -1 808 –
Uppskjuten skatt 10 -22 736 -35 498
Årets resultat 116 983 122 709
Övrigt totalresultat – –
Totalresultat 116 983 122 709
Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare.
Data per aktie
Genomsnittligt antal utestående aktier 500 000 500 000
Resultat efter skatt, kr 234 245
Ingen utspädningseffekt föreligger.
15
FINANSIELL A R APPORTER • NORDHALL A 2014
RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING – KONCERNEN
Belopp i tkr Not 2014-12-31 2013-12-31
TILLGÅNGAR
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Förvaltingsfastigheter 11 4 019 286 2 967 700
Andra långfristiga fordringar 16 667 –
Summa anläggningstillgångar 4 035 953 2 967 700
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Kundfordringar 12 912 1 015
Övriga fordringar 36 265
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2 887 3 483
Kassa och bank 70 852 139 138
Summa omsättningstillgångar 74 687 143 901
SUMMA TILLGÅNGAR 4 110 640 3 111 601
16
FINANSIELL A R APPORTER • NORDHALL A 2014
RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING – KONCERNEN
Belopp i tkr Not 2014-12-31 2013-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 13
Aktiekapital 5 000 5 000
Övrigt tillskjutet kapital 238 253 200 000
Balanserat resultat inklusive årets resultat 239 693 122 709
Summa eget kapital 482 946 327 709
SKULDER
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande ägarlån 14 1 028 547 866 800
Långfristiga räntebärande skulder 14 1 948 166 1 842 456
Räntederivat 15 69 865 3 505
Uppskjuten skatteskuld 17 52 429 29 727
Summa långfristiga skulder 3 099 007 2 742 488
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 14 465 445 –
Leverantörsskulder 15 180 10 880
Aktuella skatteskulder 5 612 893
Övriga skulder 1 116 174
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18 41 334 29 457
Summa kortfristiga skulder 528 687 41 404
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 110 640 3 111 601
Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser
Ställda säkerheter 19 2 747 781 2 213 366
Ansvarsförbindelser Inga Inga
RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL – KONCERNEN
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp i tkr
Antal utestående
aktier Aktiekapital
Övrigt tillskjutet
kapitalBalanserat
resultatSumma
eget kapital
Eget kapital 2012-12-31 100 000 1 000 0 1 000
Nyemission 200 000 0 200 000
Aktieägartillskott 400 000 4 000 0 4 000
Årets resultat 122 709 122 709
Eget kapital 2013-12-31 500 000 5 000 200 000 122 709 327 709
Aktieägartillskott 0 0 38 254 0 38 254
Årets resultat 116 983 116 983
Eget kapital 2014-12-31 500 000 5 000 238 254 239 692 482 946
17
FINANSIELL A R APPORTER • NORDHALL A 2014
RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN – KONCERNEN
Belopp i tkr Not 2014 2013
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 141 527 158 207
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
Värdeförändering förvaltingsfastigheter -173 218 -148 715
Värdeförändring derivatinstrument 66 360 3 505
Betald skatt -1 808 –
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 32 861 12 997
Förändring rörelsekapital
Förändring av kortfristiga fordringar 928 -4 764
Förändring av kortfristiga skulder 21 838 40 904
Kassaflöde från den löpande verksamheten 55 627 49 137
Investeringsverksamheten
Förvärv av fastigheter -1 013 224 -2 822 322
Investeringar i fastigheter -10 969 -2 433
Försäljning av fastigheter 145 792 –
Förändring av finansiella tillgångar -16 667 –
Kassaflöde från investeringsverksamheten -895 068 -2 824 755
Finansieringsverksamheten
Nyemission – 4 000
Aktieägartillskott 38 253 200 000
Ökning räntebärande skulder 732 902 2 709 256
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 771 155 2 913 256
Årets kassaflöde -68 286 137 638
Likvida medel vid årets början 139 138 1 500
Likvida medel vid årets slut 70 852 139 138
Upplysningar om räntor
Betald ränta uppgår till 121 987 59 178
Erhållen ränta uppgår till 1 371 807
18
FINANSIELL A R APPORTER • NORDHALL A 2014
Koncernens redovisningsprinciper och noter
Not 1 Redovisningsprinciper
Allmän information
Nordhalla Fastigheter AB (publ) är ett aktiebolag registrerat i
Sverige med säte i Malmö. Nordhallas verksamhet består av att
äga, utveckla och förvalta bostadsfastigheter. Verksamheten
beskrivs mer utförligt i förvaltningsberättelsen.
Grunder för redovisningen
De finansiella rapporterna har upprättats i enlighet med Interna-
tional Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av Internatio-
nal Accounting Standards Board (IASB) såsom de har antagits av
EU. Vidare har Rådet för finansiell rapporterings rekommendation
RFR 1 ”Kompletterande redovisningsregler för koncerner” till-
lämpats. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper
som koncernen utom i de fall som anges under avsnittet ”Moder-
bolagets redovisningsprinciper”.
Årsredovisning och koncernredovisning för bolaget avseende år
2014 har godkänts för publicering enligt styrelsebeslut från den
30 april 2015. Årsredovisning och koncernredovisning föreslås
fastställas på årsstämman den 7 maj 2015.
Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor,
vilken även utgör rapporteringsvaluta för moderbolaget och
koncernen. De finansiella rapporterna presenteras i svenska
kronor avrundade till tusen kronor om inte annat anges.
Rapporterna är upprättade baserat på anskaffningsvärde som
värderingsgrund förutom förvaltningsfastigheter och räntederivat
som redovisas till verkligt värde.
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsent-
ligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer
än tolv månader från balansdagen. Omsättningstillgångar och
kortfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas
åter vinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen.
I kortfristiga skulder till kreditinstitut ingår ett års avtalad amor-
tering samt krediter som enligt avtal skall återbetalas under det
kommande året.
Viktiga antaganden och bedömningar
För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redo-
visningssed krävs det att företagsledningen och styrelsen gör en
del väsentliga antaganden och bedömningar som påverkar redo-
visade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övriga
upplysningar. Faktiskt utfall kan skilja sig från gjorda antaganden
och bedömningar.
Det område där antaganden och bedömningar innebära risk för
justeringar i redovisade värde avseende tillgångar och skulder
under framtida redovisningsperioder utgörs främst av värdering
av förvaltningsfastigheter. Ändrade förutsättningar kan ge en
väsentlig påverkan av koncernens resultat och finansiella ställning.
Vid rapporteringstillfället görs en uppskattning av marknadsvärdet
som redovisningsmässigt benämns verkligt värde. Ytterligare
information om värderingsunderlag och värderingsmetoder
gällande fastighetsvärderingen framgår av not 11.
Koncernredovisning
Koncernredovisningen omfattar, förutom moderbolaget, samtliga
bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har bestämmande
inflytande.
Koncernredovisningen är upprättad enligt förvärvsmetoden.
Detta innebär att dotterbolagens egna kapital vid förvärvet, fast-
ställt som skillnaden mellan tillgångarnas och skuldernas verkliga
värden, elimineras i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår
därför endast den del av dotterbolagens kapital som har tillkommit
efter förvärvet. Under året förvärvade bolag inkluderas i koncern-
redovisningen med belopp avseende tiden efter förvärvet.
Ett förvärv av bolag kan utgöra ett tillgångsförvärv eller ett rörelse-
förvärv. Ett förvärv av ett bolag där syftet är att förvärva fastig-
heten och där det inte finns anställda som arbetar med förvalt-
ning utgör normalt ett tillgångsförvärv. Om förvärvet avser förvärv
av tillgång fördelas förvärvsutgiften på de enskilt identifierbara
tillgångarna och skulderna efter deras verkliga värden vid för-
värvstidpunkten, utan redovisning av goodwill och uppskjuten
skattefordran/skuld, vid förvärvet.
Ingen uppskjuten skatt redovisas vid ett tillgångsförvärv utan
fastighetens värde minskas med det belopp som vid förvärvs-
tillfället avser reducering av förvärvsavgiften hänförliga till upp-
skjuten temporär skillnad på fastigheten. Det initialt avdragna
beloppet kommer därefter vid omvärderingen vid varje rappor-
tering på så sätt att avdrag sker från det verkliga värdet med
det initialt avdragna beloppet.
Koncernen omfattar förutom moderbolaget de i moderbolagets
not 7 angivna dotterbolagen med tillhörande underkoncerner.
Intäkter
Hyrorna aviseras i förskott och periodisering av hyrorna sker
linjärt så att endast den del av hyrorna som belöper på perio-
den redovisas som intäkter. Förskottshyror redovisas således
som förutbetalda intäkter.
Fastighetsförsäljningar redovisas när betydande risker och för-
måner övergått till motpart. Som princip redovisas därav dessa
intäkter på tillträdelsedagen såvida det inte strider mot särskilda
villkor i köpeavtalet.
Ränteintäkter resultatförs i den period de avser.
Finansiella kostnader
Finansiella kostnader avser ränta och andra lånekostnadsutgifter
och redovisas som kostnad i den period de hänför sig till. Betal-
19
FINANSIELL A R APPORTER • NORDHALL A 2014
ningar enligt räntederivatavtal ingår även i denna post och kost-
nadsförs i den period de avser. Verkligt värde av räntederivaten
redovisas i balansräkningen och värdeförändringar ingår ej i
posten utan redovisas som separat post i resultaträkningen.
Utgifter för uttag av pantbrev betraktas ej som en finansiell
kostnad utan aktiveras som värdehöjande fastighetsinvestering.
Förvaltningsresultat
I IAS 1 föreskrivs vilken information som ska redovisas i resultat-
räkningen och hur informationen kan ställas upp. Det som före-
skrivs och beskrivs är inte uttömmande eller inriktat på ett fastig-
hetsförvaltande företag i Sverige. En tydlig tendens har utveck-
lats bland fastighetsförvaltande bolag där förvaltningsresultat
redovisats i ett avsnitt i resultaträkningen och värdeförändringar
på fastigheter och derivat i ett eget avsnitt mellan förvaltnings-
resultatet och resultat före skatt.
Inkomstskatter
Periodens skattekostnad/skatteintäkt består av aktuell skatt och
uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen förutom
då den underliggande transaktionen redovisas direkt mot eget
kapital varvid tillhörande skatteeffekt också redo visas direkt mot
eget kapital. Aktuell skatt beräknas utifrån gällande skattesats.
Aktuell skatt beräknas på skattepliktigt resultat för perioden.
Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade
resultat genom att det har justerats för ej skattepliktiga och ej
avdragsgilla poster. I aktuell skatt ingår även justering av aktuell
skatt hänförlig till tidigare perioder.
Uppskjuten skatt beräknas på temporära skillnader enligt balans-
räkningsmetoden mellan en tillgångs eller en skulds redovisade
respektive skattemässiga värde. Uppskjuten skatteskuld är skatt
som hänför sig till skattepliktiga temporära skillnader och som
ska betalas i framtiden. Uppskjuten skattefordran representerar
en reduktion av framtida skatt som hänför sig till avdragsgilla
temporära skillnader, skattemässiga underskottsavdrag eller
andra skatteavdrag. Värdering av samtliga skatteskulder/skatte-
fordringar sker till nominella belopp och görs enligt de skatte-
regler och skattesatser som är beslutade.
Uppskjutna skatteskulder i koncernen avser huvudsakligen
skillnader i bedömt verkligt värde och skattemässigt värde på
fastigheter samt skillnader mellan verkligt värde och anskaff-
ningsvärde på räntederivat.
Uppskjutna skattefordringar redovisas i balansräkningen avse-
ende underskottsavdrag och avdragsgilla temporära skillnader
i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot
framtida skattepliktiga överskott.
Leasingavtal
Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner för-
knippade med ägandet faller på leasgivaren klassificeras som
operationellt leasingavtal. Samtliga hyreskontrakt kopplade till
Nordhallas förvaltningsfastigheter har betraktats som operatio-
nella leasingavtal.
Tomträttsavtal har betraktats som operationell leasing. Tomt-
rättsavgälden redovisas som kostnad den period den avser.
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att
generera hyresinkomster eller värdestegring. Nordhallas samt-
liga fastigheter har klassificerats som förvaltningsfastigheter.
Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärdet
inklusive till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Efter den initiala
redovisningen redovisas förvaltningsfastigheterna till verkligt värde
i balansräkningen med värdeförändringen i resultaträkningen.
Verkligt värde baseras på en intern värdering av varje enskild
fastighet. Dessa värderingar görs vid varje kvartalsskifte. För att
säkerställa värderingen inhämtas årligen externa värderingar
från värderingsföretag för samtliga fastigheter per årsboksluts-
dagen. Koncernen undersöker även löpande om det finns andra
indikationer på förändringar i fastigheternas verkliga värde.
Dessa kan utgöras av till exempel större uthyrningar, uppsäg-
ningar samt väsentliga förändringar i avkastningskraven.
Värdeförändringar redovisas netto för samtliga fastigheter.
Tillkommande utgifter i samband med om- och tillbyggnader
läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de
framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången
kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan
beräknas på ett tillförlitligt sätt. En tillkommande utgift läggs till
det redovisade värdet är om utgiften avser utbyten av hela eller
delar av identifierade komponenter. Även utgifter för helt nya kom-
ponenter läggs till det redovisade värdet. Alla andra tillkommande
utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer.
Utgifter för reparationer och underhåll kostnadsförs i den period
de uppkommer.
Finansiella instrument
En finansiell tillgång eller en finansiell skuld tas upp i balansräk-
ningen när Nordhalla blir part i ett avtal. En finansiell tillgång tas
bort från balansräkningen när rättigheterna realiseras, förfaller
eller bolaget tappar kontrollen över dem. En finansiell skuld tas
bort från balansräkningen när förpliktelsen fullgörs eller på annat
sätt utsläckts. En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas
och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast
när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det
föreligger avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp eller
att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden.
Initialt redovisas finansiella instrument till anskaffningsvärde
motsvarande verkligt värde med tillägg för transaktionskost nader
med undantag för kategorin finansiella instrument redo visade till
verkligt värde via resultaträkningen där transaktionskostnader
inte ingår. Efterföljande redovisning sker därefter beroende av
kategorisering av det finansiella instrumentet. Nedan framgår
hur olika finansiella instrument kategoriseras.
Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt
värde via resultaträkningen
Kategorin avser två grupper av finansiella tillgångar och skulder,
20
FINANSIELL A R APPORTER • NORDHALL A 2014
dels tillgångar och skulder som utgör innehav för handelsända-
mål, dels andra tillgångar och skulder som bolaget initialt valt
att definiera i denna kategori (enligt Fair Value Option). Derivat
klassificeras som att de innehas för handelsändamål om de inte
är definierade som säkringar. Finansiella tillgångar och skulder i
denna kategori värderas till verkligt värde med värdeförändringar
redovisade i resultaträkningen. Nordhalla har inte klassificerat
några finansiella tillgångar eller skulder enligt Fair Value Option.
Säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeförändringar av
derivat redovisas via resultaträkningen.
I denna kategori redovisas räntederivat.
Räntederivat
Nordhalla använder derivat för att reducera ränteriskerna genom
att upplåning till rörlig ränta växlas till fast ränta, och motsatt,
genom ränteswapkontrakt. Koncernen redovisar räntederivaten
som finansiella instrument värderade till verkligt värde via resultat-
räkningen. Räntederivat redovisas initialt i balansräkningen på
kontraktsdagen till anskaffningsvärde och värderas därefter till
verkligt värde via resultaträkningen. Räntederivaten avser byte
av ränteflöden där anskaffningsvärdet är noll.
Löpande betalningsströmmar under avtalen resultatförs, i enlig-
het med IAS 39, i den period de avser. Verkligt värde fastställs
genom användande av allmänt vedertagna beräkningsmetoder
som baseras på marknadsräntor noterade på bokslutsdagen
för de olika löptiderna. Detta innebär att verkligt värde fastställs
enligt värderingsnivå 2, IFRS 13.
Lånefordringar och kundfordringar
Finansiella tillgångar som har fastställda eller fastställbara betal-
ningar och som inte noteras på en aktiv marknad redovisas som
fordringar. Lånefordringar och kundfordringar har efter individuell
värdering upptagits till de belopp som de beräknas inflyta. Detta
innebär att de är upptagna till anskaffningsvärde reducerat med
eventuella osäkra fordringar.
Kassa och bank avser tillgodohavande i bank och redovisas till
nominellt värde.
I denna kategori ingår långfristiga fordringar, kundfordringar,
kassa och bank samt övriga finansiella fordringar.
Övriga finansiella skulder
Räntebärande skulder redovisas i balansräkningen till upplupet
anskaffningsvärde. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder
med kort löptid redovisas till nominellt värde.
I denna kategori ingår räntebärande skulder, leverantörsskulder
samt övriga finansiella skulder
Segmentredovisning
Nordhalla redovisar tre geografiska marknadsområden;
Öresund, Mälardalen och Syd. Varje marknadsområde mot-
svarar ett rörelsesegment vars intäkter och kostnader följs upp
regelbundet genom rapportering till verkställande direktören,
som är koncernens högste verkställande beslutsfattare. Kon-
cernledningen följer upp driftsresultatet samt värdeför-
ändringar för fastigheter, övriga resultatposter fördelas ej
per marknadsområde. På tillgångssidan sker uppföljning av
investeringar fastigheterna samt deras redovisade värden
Rapport över kassaflöden
Rapporter över kassaflöden upprättas enligt indirekt metod.
Nya redovisningsprinciper
Nya och ändrade IFRS standarder och tolkningar 2014
Nedan beskrivs de nya och ändrade IFRS standarder och tolk-
ningar som har trätt ikraft 2014:
IFRS 10 Koncernredovisning ersätter de delar av IAS 27 Koncern-
redovisning och separata finansiella rapporter som inriktar sig på
när och hur ett ägarföretag ska upprätta koncernredovisning.
Syftet med IFRS 10 är att det endast ska finnas en grundförut-
sättning för konsolidering av samtliga företag oavsett karaktären
på investeringsobjektet. Den grundförutsättningen är bestäm-
mande inflytande.
IFRS 11 Samarbetsarrangemang ersätter IAS 31 Andelar i Joint
Ventures. IFRS 11 klassificerar samarbetsarrangemang antingen
som en gemensam verksamhet eller som ett joint venture. Avgö-
rande för klassificeringen som en gemensam verksamhet eller ett
joint venture är parternas rättigheter och förpliktelser enligt avtal.
IFRS 12 Upplysningar om andelar i andra företag ska tillämpas
för företag som innehar andelar i dotterföretag, samarbetsar-
rangemang, intresseföretag eller strukturerade företag som inte
konsolideras. IFRS 12 fastställer mål för upplysningar och specifi-
cerar de upplysningar som ett företag måste lämna som minimum
för att uppfylla dessa mål.
Ändringarna i IFRS 10, IFRS 11, IFRS 12 har inte haft någon
påverkan på koncernens finansiella rapporter 2014.
Nya och ändrade standarder och tolkningar vilka ännu inte
trätt ikraft
De nya och ändrade standarder och tolkningar som har givits
ut men som träder ikraft för räkenskapsår som börjar efter den
1 januari 2014 har ännu inte börjat tillämpas av koncernen.
Nedan beskrivs de nya och ändrade standarder och tolkningar
som bedöms få påverkan på koncernens finansiella rapporter
den period de tillämpas för första gången.
IFRIC 21 Avgifter behandlar redovisning av avgifter och skatter
(som inte är inkomstskatter) som staten eller liknande organ
påför företaget. Tolkningen klargör vid vilken tidpunkt en skuld
för sådana avgifter och skatter ska redovisas. Den förpliktigande
händelsen som utlöser skyldigheten att betala avgiften eller
skatten som är den händelse som medför att en skuld ska redo-
visas. I det svenska sammanhanget gäller denna fastighets-
skatten, som debiteras ägaren av fastigheten vid årets ingång.
Hela årets avgift kommer därför att skuldföras i rapporteringen
för första kvartalet. För Nordhallas del innebär ändringen att
21
FINANSIELL A R APPORTER • NORDHALL A 2014
hela fastighetsskatteskulden kommer att redovisas i ett tidigare
skede än föregående år.
IFRS 9 Finansiella instrument kommer att träda ikraft tidigast
för räkenskapsår som påbörjas den 1 januari 2018. Hur den
bedöms påverka koncernen har därför inte utretts ännu.
IFRS 15 Intäkter av kundkontrakt kommer att träda ikraft tidigast
för räkenskapsår som påbörjas den 1 januari 2017. Hur den be-
döms påverka koncernen har därför inte utretts ännu.
Företagsledningen bedömer att övriga nya och ändrade stan-
darder och tolkningar, som inte har trätt ikraft, inte väntas få
någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter
när de tillämpas för första gången.
Not 2 Segmentredovisning
Segmentsrapportering upprättas för koncernens geografiska områden. Nordhalla har identifierat tre segment som utgörs av de geografiska områdena Öresundsregionen, Mälardelan och Syd. I segmentens resultat, tillgångar och skulder har inkluderats direkt hänförbara poster samt poster som kan för-delas på segmenten på ett rimligt och tillförlitligt sätt. Nordhalla har som affärside att äga, utveckla och förvalta bostadsfastigheter varför inga andra segment utöver geografiska områden har identifierats.
Öresund Mälardalen SydKoncernen
totalt Öresund Mälardalen SydKoncernen
totalt
tkr 2014 2013
ResultaträkningHyresintäkter 21 846 98 727 176 626 297 199 15 026 32 490 88 300 135 816
Driftkostnader -12 074 -40 649 -80 637 -133 360 -9 354 -9 649 -39 551 -58 554
Driftnetto 9 772 58 078 95 989 163 839 5 672 22 841 48 749 77 262
Övriga rörelsekostnader ofördelat – – – -12 561 – – – -5 537
Övriga intäkter och kostnader ofördelat – – – 2 194 – – – 561
Finansnetto ofördelat – – – -118 803 – – – -59 289
Förvaltningsresultat 9 772 58 078 95 989 34 669 5 672 22 841 48 749 12 997
Värdeförändring förvaltningsfastigheter 806 112 706 59 706 173 218 7 328 47 026 94 361 148 715
Värdeförändring derivat ofördelat – – – -66 360 – – – -3 505
Resultat före skatt 10 578 170 784 155 695 141 527 13 000 69 867 143 110 158 207
BalansräkningFörvaltningsfastigheter 195 920 2 001 360 1 822 006 4 019 286 191 800 923 000 1 852 900 2 967 700
Ofördelade tillgångar – – – 91 354 – – – 143 901
Summa tillgångar 195 920 2 001 360 1 822 006 4 110 640 191 800 923 000 1 852 900 3 111 601
Eget kapital – – 482 946 – – – 327 710
Skulder till kreditinstitut 74 530 1 242 751 1 096 329 2 413 610 89 449 615 832 1 137 174 1 842 455
Övriga ofördelade skulder – – – 1 214 084 – – – 941 436
Summa skulder och eget kapital 74 530 1 242 751 1 096 329 4 110 640 89 449 615 832 1 137 174 3 111 601
Investeringar i förvaltningsfastigheter 3 314 2 054 5 601 10 969 99 – 2 334 2 433
Felsteget 8, Vetlanda.
22
FINANSIELL A R APPORTER • NORDHALL A 2014
Not 4 Driftkostnader
I drift ingår kostnader för bland annat el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning och försäkringar. Underhållskostnaderna består av såväl periodiska som löpande åtgärder för att vidmakthålla fastigheternas standard. Fastighetsadministration avser kostnader för uthyrning, eko-nomitjänster samt vissa övergripande fastighetsförvaltande tjänster.
Driftkostnader, tkr 2014 2013
Drift 83 605 36 893
Underhåll 26 389 11 377
Fastighetsskatt 5 584 2 483
Fastighetsadministration 17 782 7 801
133 360 58 554
Driftkostnader kr/kvm 2014 2013
Drift 278 261
Underhåll 88 80
Fastighetsskatt 19 18
Fastighetsadministration 59 55
443 413
Not 5 Övriga rörelsekostnader
Till cental administration hör kostnader på koncernövergripande nivå som inte dirket är hänförbara till fastighetsförvaltning, såsom kostnader för koncernledning, fastighetsinvesteringar och finans. I konstnader för central administration ingår bland annat ersättning till revisorerna enlig nedan:
Ersättning till revisorer, tkr 2014 2013
Revisionsuppdrag Deloitte AB 400 350
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget – –
Skatterådgivning – –
Övriga uppdrag – –
400 350
Not 6 Finansiella intäkter
tkr 2014 2013
Ränteintäkter övriga 1 341 807
1 341 807
Not 7 Finansiella kostnader
tkr 2014 2013
Räntekostnader 61 074 31 612
Räntekostnader, ägarlån 59 070 28 484
120 144 60 096
Felsteget 8, Vetlanda.
Not 3 Hyresintäkter
tkr 2014 2013
Bostäder 261 295 116 642
Lokaler 33 086 17 992
Garage och p-plats 2 818 1 182
297 199 135 816
Hyreskontraktens löptiderAntal
kontrakt
Bedömt kontrakts-värde 2014
Andel av värdet
2015 121 12 041 3 %
2016 102 10 259 3 %
2017 42 9 891 3 %
2018 32 3 687 1 %
2019- 8 2 677 1 %
Summa lokaler 305 38 555 10 %
Vakanta lokaler 108 3 834 1 %
Bostäder 5 502 337 256 88 %
P-plats och garage 1 630 3 631 1 %
Total 7 545 383 276 100 %
Hyresavtal avseende lokaler ingås normalt med en kontraktstid om 3 till 5 år och är normalt indexreglerade. Hyresavtal avseende bostäder, vilket utgör 88 % av det totala kontraktsvärdet, ingår normalt i tillsvidareform med en normal uppsägningstid för hyresgästen om 3 månader.
23
FINANSIELL A R APPORTER • NORDHALL A 2014
Not 8 Värdeförändring fastigheter
tkr 2014 2013
Orealiserad värdeförändring pga förändring av avkastningskrav 60 991 22 722
Orealiserad värdeförändring pga förändring av driftnetto 112 228 125 993
173 218 148 715
Under 2014 har avkastningskravet på investerarmarknaden för bostads-fastigheter varit oförändrat och i några fall något sjunkande i jämförelse med 2013. Intresset och efterfrågan från institutionella placerare och övriga investerare av bostadsfastigheter är fortsatt stabilt. Hyreshöjningar och fortsatt driftsoptimering har lett tillett ökat driftnetto. Avkastnings-kraven på de små kommersiella delarna av Nordhallas portfölj har under 2014 legat oförändrade.
Not 9 Värdeförändring räntederivat
tkr 2014 2013
Orealiserad värdeförändring 66 359 3 505
66 359 3 505
Räntederivat används för att begränsa påverkan av ränteförändringar. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett över- eller undervärde på räntederivaten och redovisas ovan som orealiserad värdeförändring.
Not 10 Skatt
tkr 2014 2013
Aktuell skatt -1 808 –
Uppskjuten skatt -22 736 -35 498
-24 544 -35 498
Redovisat resultat före skatt 141 527 158 207
Skatt enligt gällande skattesats -31 136 -34 806
Skatteffekt av:
Ej avdragsgilla kostnader -14 -5
Ej skattepliktiga intäkter 6 2
Ej skattepliktigt resultat vid avyttring av andelar 6 600 -690
-24 544 -35 498
Blåsippan 4, Katrineholm
24
FINANSIELL A R APPORTER • NORDHALL A 2014
Antagande om avkastningskravVid värderingen har nedanstående avkastningskrav använts för de olika geografiska segmenten.
SegmentAvkastningskrav,
%Andel,
%Fastighetsvärde,
mkr
Öresundsregionen 6,79 2 83
Stockholm/Mälardalen 5,83 48 1 935
Småland/Blekinge 5,82 50 2 001
5,85 100 4 019
Genomsnittligt avkastningskrav uppgår till 5,85%.
KänslighetsanalysMarknadsvärdet på en fastighet kan endast fastställas när den säljs. Fastighetsvärderingar är estimat som bygger på vedertagna principer baserade på vissa antaganden. Värderingen innehåller således naturligt en osäkerhet i gjorda antagande. Avkastningskravet är ett väsentligt antagande och utfallet vid justerat antagande redogörs nedan.
Fastighetsvärde vid ändring av avkastningskrav, tkr0,75 % – enhet lägre 4 610 724
0,50 % – enhet lägre 4 395 143
0,25 % – enhet lägre 4 198 820
Marknadsvärde fastigheter per bokslutsdagen 4 019 286
0,25 % – enhet högre 3 854 476
0,5 0 % – enhet högre 3 702 650
0,75 % – enhet högre 3 562 331
En förändring av avkastningskravet om 0,25 procentenheter påverkar således fastigheternas värde med cirka 174 mkr.
Not 12 Kundfordringar
Kundfordringar uppgår per 2014-12-31 till 912 tkr (1 015). Nordhalla be-dömer löpande förfallna fordringar. Fordringar där sannolikheten för att betalning inte kommer att erhållas bedöms som låg och hanteras som konstaterade förluster. Någon reservering för osäkra fordringar görs således ej utan antingen bedöms fordringarna till fullt värde eller som konstaterad förlust. Per 2014-12-31 uppgår förfallna fordringar till 838 tkr (730).
Åldersfördeling kundfordringar, tkr
30 dagar 31–60 dagar 61–90 dagar 91 dagar130 203 95 410
Not 11 Förvaltningsfastigheter
tkr 2014-12-31 2013-12-31
Ingående balans 2 967 700 –
Förvärv 1 013 224 2 822 322
Investeringar 10 970 2 433
Försäljningar -145 826 –
Omvärdering skatt – -5 770
Orealiserad värdeförändring 173 218 148 715
Utgående balans 4 019 286 2 967 700
Marknadsvärde definieras som följer:”Det värde vid värdetidpunkten till vilket säljaren och den mest trolige köparen är beredda att genomföra en transaktion efter att fastigheten under en rimlig tid marknadsförts på en öppen marknad. Försäljning förutsätts ske på armslängds avstånd. Om en bostadsrättsförening bedöms vara den mest sannolike köparen tas detta således med i bedömningen.”
VärderingsmetodikNordhallas fastighetsvärdering tar sin utgångspunkt i en årlig extern vär-dering med bokslutsdagen som värdetidpunkt. Värderingen är således en intern värdering som baseras på en för varje fastighet framtagen extern värdering. Marknadsvärdet för varje fastighet korrigeras internt kvar-talsvis för faktiska driftnettoförändringar samt för bedömda förändringar av marknadens avkastningskrav. Kvartalsmässig bedömning av föränd-ring av marknadens avkastningskrav sker på ortsbas (ej fastighetsbas) i samarbete med externt värderingsinstitut.
VärderingsmodellVärdering görs primärt med hjälp av kassaflödesanalyser som baseras på respektive fastighets driftsnetto. Som komplement används netto-kapitaliseringsmetoden samt ortsprisanalys. I kassaflödesanalysen simuleras angivna/bedömda driftnetton för de kommande fem till tio åren och ett nuvärde beräknas, inklusive nuvärdet av en evighetskapita-lisering, enligt nettokapitaliseringsmetoden, år fem eller tio. Summan av de beräknade nuvärdena utgör bedömt marknadsvärde för fastigheten. Följande antaganden har generellt använts:• Hyresutvecklingen sker i huvudsak i linje med förväntad inflationstakt
dock med hänsyn tagen till indexeringsnivån för varje kommersiellt kontrakt
• Diskonteringsränta och avkastningskrav baseras på analyser av genomförda transaktioner samt individuella bedömningar avseende risknivån och fastighetens marknadsposition.
Högvakten 1, Örkelljunga.
25
FINANSIELL A R APPORTER • NORDHALL A 2014
Not 14 Räntebärande skulder
tkr 2014-12-31 2013-12-31
Låneförfall, år
Inom 1 år efter balansdagen 465 445 –
inom 2-5 år efter balansdagen 1 569 281 1 485 281
Senare än 5 år efter balansdagen 1 407 432 1 223 975
3 442 158 2 709 256
tkr 2014 2013
LånebeloppSnittränta,
% inkl marginal LånebeloppSnittränta,
% inkl marginal
Ränteförfall, år*
Inom 1 år efter balansdagen 2 176 611 1,60 1 605 456 2,40
inom 2-5 år efter balansdagen 237 000 3,40 1 103 800 5,80
Senare än 5 år efter balansdagen 1 028 547 6,50 – –
3 442 158 3,20 2 709 256 3,80
* inkluderar finansiella derivatinstrument
FINANSIELL RISKHANTERING Finansiella riskfaktorerNordhallakoncernen utsätts löpande för ett antal riskfaktorer. Ledningen och anställda arbetar aktivt med att kvantifiera och styra dess risker. Praktiskt hanteras all riskhantering under ett Asset Managementavtal av Heimstadens finansavdelningen i enlighet med den övergripande finans-policy som framtagits. Riskhanteringen avrapporteras och diskuteras löpande på styrelsemöten. De övergripande målen i finanspolicyn sam-manfattas enligt nedan:• Säkerställa koncernens kapitalförsörjning på kort och lång sikt genom
diversfierad upplåning i kapitalmarknaden eller hos starka motparter i bank och finanssektorn.
• Förfallostrukturen på lånens kapitalbindning skatt vara väl spridd över tiden.
• Räntebindningstiden på lånen (inkl effekter av derivat) skall vara väl spridd över tiden.
MARKNADSRISKValutarisk:Nordhalla utsätts inte för några väsentliga valutarisker. Målet är att inta ha någon valutarisk varmed större valutaexponeringar som huvudregel skall hedgas.
Prisrisk:Marknadsnoterade finansiella tillgångar kan användas för likviditetshan-tering. Inga finansiella placeringar med löptid överstigande 12 månader finns i dagsläget varmed prisrisken är låg. En del av Nordhallakoncernens lån är baserade på marknadsnoterade obligationer. Dessa utsätts för en prisrisk då lösen av ett lån måste göras till noterat pris på obligationerna. Löptiden är f.n 0 till 12 månader varmed prisrisken är relativt låg. Längre löptid på underliggande obligationer kräver bättre matchning mot affärs-plan på finansierade tillgångar. Prisrisken reduceras naturligt genom den avtalade möjligheten att överföra lånet till annat ändamål (finansie-ring av annan tillgång).
Ränterisker:Koncernens genomsnittliga räntebindning på skulder till kreditinstitut skall uppgå till minimum 30 månader. All handel med derivatinstrument görs för att säkerställa räntekostnad på de underliggande lånen. Den
genomsnittliga räntebindningstiden på låneportföljen, justerat för effekter av derivatinstrument var 2,01 år vid bokslutsdagen för skulder till kredit-institut. En momentan ökning av basräntan (Stibor 3 månader) med 1 % påverkar Nordhallas kassaflöde negativt med 11 mkr. För beskrivning av lånen och derivatens förfallostruktur se tabell ovan.
KREDITRISKNordhallas kreditrisker avser framför allt hyresfordringar samt revers-fordringar. Hyror för lokaler och bostäder erläggs i förskott, varför kredit-risken avseende hyresfordringar är liten och begränsad till mindre belopp. Viss kreditrisk kan förekomma vid förvaltning av koncernens likviditet i den utsträckning företagsrelaterade instrument (certifikat, obligationer används). Nordhallas finanspolicy begränsar löptiden och vilken typ av motpart (kreditvärdighet) likviditeten kan placeras i. Därmed anses kredit-risken i detta avseende vara låg och väl analyserad.
LIKVIDITETSRISKERNordhalla har stort fokus på likviditetsrisker och arbetar aktivt med ett intern utvecklat prognosverktyg för att minimera likviditetsrisken och samtidigt optimera avkastningen på kapitalet.
RefinansieringsriskNordhalla arbetar aktivt med att utveckla relationer till koncernens lån-givare. Målet är att ha en bra mix av både nationella och internationella stabila långivare. Nordhalla Fastigheter AB är publikt och kan därför emittera marknadsnoterade värdepapper. Refinansieringsrisken skall begränsas genom att arbeta mot målet med väl spridda kapitalbind-ningstider samt genom att diversifiera lånevolymen jämnt över ett större antal långivare.
Not 13 Eget kapital
Specifikation över förändring av Eget kapital återfinns i rapporten För-ändring Eget Kapital, vilken följer närmast efter Rapport över Finansiell Ställning.
Dockan 26, Karlskrona.
26
FINANSIELL A R APPORTER • NORDHALL A 2014
Not 16 Finansiella instrument per kategori och värderingsnivå
tkr 2014-12-31 2013-12-31
Låne- och kundfordringar
Tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen
Låne- och kundfordringar
Tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen
Redovisat värde Värderingsnivå Redovisat värde Värderingsnivå
Tillgångar i balansräkningenFinansiella anläggningstillgångar – – – – – –
Kundfordringar 912 – – 1 015 – –
Övriga finansiella fordringar 2 923 – – 3 748 – –
Likvida medel 70 852 – – 139 138 – –
74 687 – – 143 901 – –
Övriga finansiella
skulderTillgångar värderade till verkligt
värde via resultaträkningen
Övriga finansiella
skulderTillgångar värderade till verkligt
värde via resultaträkningen
Redovisat värde Värderingsnivå Redovisat värde Värderingsnivå
Skulder i balansräkningenRäntederivat – 69 865 2 – 3 505 2
Långfristiga räntebärande skulder 2 976 713 – 2 709 256 –
Kortfristiga räntebärande skulder 465 445 – – –
Leverantörsskulder 15 180 – 10 880 –
Övriga skulder 48 062 30 524 –
3 505 400 69 865 2 750 660 3 505
Beskrivning av respektive kategori framgår under not 1 – Redovisningsprinciper.
Räntederivat som värderats till verkligt värde är värderade utifrån observerbara data, dvs enligt nivå 2, IFRS 13 punkt B35.
Not 15 Räntederivat
tkr 2014 2013
TypNominellt
belopp Andel, % Snittränta, % Nominellt
belopp Andel, % Snittränta, %
Ränteförfall, år
Inom 1 år efter balansdagen Betalar fast – – –
inom 2-5 år efter balansdagen Betalar fast 715 000 67,8 2,0 715 000 67,8 2,00%
Senare än 5 år efter balansdagen Betalar fast 340 000 32,2 2,3 340 000 32,2 2,30%
Summa köpta swapar 1 055 000 100,0 2,2 1 055 000 100,0 2,20%
Inom 1 år efter balansdagen Tar emot fast 378 885 100,0 0,9 357 175 100,0 1,20%
inom 2-5 år efter balansdagen Tar emot fast – – – – – –
Senare än 5 år efter balansdagen Tar emot fast – – – – – –
Summa sålda swapar 378 885 100,0 0,9 357 175 100 1,20%
27
FINANSIELL A R APPORTER • NORDHALL A 2014
Apotekaren 11, Ljungby.
Not 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
tkr 2014-12-31 2013-12-31
Upplupen ränta 925 918
Förutbetald hyra 28 644 21 521
Övriga poster 11 765 7 019
41 334 29 458
Not 19 Ställda säkerheter
tkr 2014-12-31 2013-12-31
Fastighetsinteckningar 2 747 781 2 213 366
Pantsatta aktier i dotterbolag – –
2 747 781 2 213 366
Not 20 Närstående
NärståenderelationerUtöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moder-bolaget bestämmande inflytande över dotterbolag enligt not 9 i moder-bolagets balansräkning.
Heimstaden AB har under året sålt förvaltnings- och administrativa tjänster till koncernen uppgående till 38 mkr (13,1 mkr). Ränta på ägarlån har utgått med 59,1 mkr (28,5 mkr).
Not 21 Händelser efter balansdagen
De finansiella rapporterna utgör en del av årsredovisningen och under-tecknades av styrelsen och verkställande direktören den 30/4-2015. Nordhalla ingick den 8 december 2014 avtal med Skelleftebostäder(Skebo) där Nordhalla per den 1 april 2015 förvärvade ett fastighetsbe-stånd i Skellefteå om 1 141 lägenheter fördelat på totalt 76 685 kvadrat-meter.
Not 17 Uppskjuten skatt
tkr 2014 2013
UnderlagSkatt 22% Underlag
Skatt 22%
Uppskjuten skattefordranVid årets ingång -27 268 -5 999 – –
Årets återläggning pga försäljning 51 11 – –
Årets förändring 119 26 -27 268 -5 999
Vid årets utgång -27 098 -5 962 -27 268 -5 999
Uppskjuten skatteskuldFastigheter
Vid årets ingång 165 698 36 454 – –
Årets avskrivningar 21 379 4 703 16 983 3 736
Årets värdeförändring 173 218 38 108 148 715 32 717
Årets återläggning pga försäljning -25 215 -5 547 – –
Vid årets utgång 335 080 73 718 165 698 36 454
Räntederivat
Vid årets ingång -3 505 -771 – –
Årets förändring -66 360 -14 599 -3 505 -771
Vid årets utgång -69 865 -15 370 -3 505 -771
Obeskattade reserver
Vid årets ingång 198 44 – –
Årets förändring – – 198 44
Vid årets utgång 198 44 198 44
Netto uppskjuten skatt
Vid årets ingång 135 123 29 727 – –
Året förändring 103 192 22 702 135 123 29 727
Vid årets utgång 238 315 52 429 135 123 29 727
28
FINANSIELL A R APPORTER • NORDHALL A 2014
Ehnemark 1, Karlskrona.
29
FINANSIELL A R APPORTER • NORDHALL A 2014
RESULTATRÄKNING – MODERBOLAGET
Belopp i tkr Not 2014 2013
Övriga rörelsekostnader 2, 3 -12 170 -5 456
Resultat före finansiellt netto -12 170 -5 456
Ränteintäkter och liknande resultatposter 4 982 700
Räntekostnader och liknande resultatposter 5 -67 074 -31 378
Finansnetto -66 092 -30 678
Resultat efter finansiellt netto -78 262 -36 134
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag 6 67 100 26 323
Resultat före skatt -11 162 -9 811
Årets resultat -11 162 -9 811
Övrigt totalresultat – –
Årets totalresultat -11 162 -9 811
30
FINANSIELL A R APPORTER • NORDHALL A 2014
BALANSRÄKNING – MODERBOLAGET
Belopp i tkr Not 2014-12-31 2013-12-31
TILLGÅNGAR
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernbolag 7 7 972 7 922
Summa anläggningstillgångar 7 972 7 922
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Kortfristiga fordringar
Fordringar hos dotterbolag 1 083 757 1 015 485
1 083 757 1 015 485
Kassa och bank 160 228 39 266
Summa omsättningstillgångar 1 243 985 1 054 751
SUMMA TILLGÅNGAR 1 251 957 1 062 673
31
FINANSIELL A R APPORTER • NORDHALL A 2014
BALANSRÄKNING – MODERBOLAGET
Belopp i tkr Not 2014-12-31 2013-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER 8
Bundet eget kapital
Aktiekapital 5 000 5 000
Fritt eget kapital
Balanserad vinst 228 442 200 000
Årets resultat -11 162 -9 811
217 280 190 189
Summa eget kapital 222 280 195 189
Långfristiga skulder
Skulder till dotterbolag – –
Övriga räntebärande skulder 9 1 028 547 866 800
Kortfristiga skulder
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 10 1 130 684
1 130 684
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 251 957 1 062 673
Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser
Ansvarsförbindelser 11 1 460 649 1 516 495
RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL – MODERBOLAGET
Belopp i tkr AktiekapitalBalanserat
resultatSumma eget
kapital
Eget kapital 2012-12-31 1 000 0 1 000
Nyemission 4 000 4 000
Aktieägartillskott 200 000 200 000
Årets resultat -9 811 -9 811
Eget kapital 2013-12-31 5 000 190 189 195 189
Aktieägartillskott 38 253 38 253
Årets resultat -11 162 -11 162
Eget kapital 2014-12-31 5 000 217 280 222 280
32
FINANSIELL A R APPORTER • NORDHALL A 2014
KASSAFLÖDESANALYS – MODERBOLAGET
Belopp i tkr Not 2014 2013
Den löpande verksamheten
Resultat efter finansiella poster -78 262 -36 134
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet – –
Betald skatt – –
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -78 262 -36 134
Förändring rörelsekapital
Förändring av kortfristiga fordringar – –
Förändring av kortfristiga skulder 446 184
Kassaflöde från den löpande verksamheten -77 816 -35 950
Investeringsverksamheten
Förvärv av dotterbolag -50 -7 422
Kassaflöde från investeringsverksamheten -50 -7 422
Finansieringsverksamheten
Nyemission – 4 000
Erhållna aktieägartillskott 38 253 200 000
Lämnade lån till dotterbolag -1 172 -988 662
Erhållna lån från aktieägare 161 747 866 300
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 198 828 81 638
Årets kassaflöde 120 962 38 266
Likvida medel vid årets början 39 266 1 000
Likvida medel vid årets slut 160 228 39 266
Upplysningar om räntor
Betald ränta uppgår till 69 924 31 148
Erhållen ränta uppgår till 982 700
33
FINANSIELL A R APPORTER • NORDHALL A 2014
Moderbolagets redovisningsprinciper och noter
Not 1 Redovisningsprinciper
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredo-
visningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings
rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridisk person). RFR 2
innebär att moderbolagets årsredovisning för den juridiska per-
sonen ska tillämpa samtliga av EU antagna IFRS och uttalanden
så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och
med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning.
Rekommendationen anger vilka undantag från och tillägg till IFRS
som ska göras.
Skillnader mellan koncernens och moderbolagets
redovisningsprinciperr
Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som
koncernen (se not 1 i koncernen) med följande undantag
och tillägg.
Uppställningsform
För moderbolaget och koncernen redovisas resultaträkning
och övrigt totalresultat i två separata rapporter. Resultaträkning
och balansräkning är för moderbolaget uppställda enligt års-
redovisningslagens scheman, medan övrigt totalresultat, rappor-
ten över förändringar i eget kapital och kassaflödesanalysen
baseras på IAS 1 Utformning av finansiella rapporter respektive
IAS 7 Rapport över kassaflöden.
Andelar i koncernbolag
Andelar i koncernbolag redovisas till anskaffningsvärde efter
avdrag för eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet inklu-
deras förvärvsrelaterade kostnader. Det redovisade värdet
prövas fortlöpande mot det verkliga värdet på koncernbolagets
tillgångar och skulder. I de fall redovisat värde på andelarna
överstiger koncernbolagens verkliga värde, sker nedskrivning
som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare ned skrivning
inte längre är motiverad sker återföring av denna.
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skattefordran hänförligt till underskottsavdrag
redovisas om det är troligt att underskottsavdragen kommer
att kunna kvittas mot framtida skattemässiga överskott.
Ansvarsförbindelser
Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av
borgensåtagande till förmån för koncernbolag. För redovisning
av finansiella garantiavtal tillämpar moderbolaget RFR 2 p 72,
dvs borgensåtaganden redovisas inte som en avsättning utan
som ansvarsförbindelser.
Räntederivat
Räntederivat redovisas enligt anskaffningsvärdemetoden och
eftersom ingångna avtal avser byte av ränteflöden innebär detta
att anskaffningsvärdet är noll. Moderbolagets räntederivat har
per 2014-12-31 ett negativt värde om -45 199 tkr, vilket således
ej är intaget i balansräkningen.
Koncernkonto
I enlighet med RedU 5 ”Redovisning av gemensamt bankkonto
i koncernen” redovisas tillgodohavande respektive skulder på
koncernkonto som likvida medel respektive kortfristig skuld.
Koncernbidrag
Enligt RFR 2 IAS 18 p 3 och RFR 2 IAS 27 p 2 ska koncernbidrag
redovisas antingen enligt huvudregeln eller enligt alternativregeln.
Moderbolaget har valt att redovisa koncernbidrag i enlighet med
alternativregeln. Enligt alternativregeln får koncernbidrag redo-
visas som bokslutsdisposition.
Not 2 Inköp och försäljning inom koncernen
Varken inköp eller försäljning har skett mellan moderbolaget och övriga koncernbolag under innevarande eller föregående räkenskapsår.
Not 3 Övriga rörelsekostnader
Till cental administration hör kostnader på koncernövergripande nivå som inte dirket är hänförbara till fastighetsförvaltning, såsom kostnader för koncernledning, fastighetsinvesteringar och finans. I kostnader för central administration ingår bland annat ersättning till revisorerna enligt nedan.
Ersättning till revisorer, tkr 2014 2013
Revisionsuppdrag Deloitte AB 400 350
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget – –
Skatterådgivning – –
Övriga uppdrag – –
400 350
Not 4 Ränteintäkter och liknande resultatposter
tkr 2014 2013
Övriga ränteintäkter 982 700
982 700
34
FINANSIELL A R APPORTER • NORDHALL A 2014
Not 5 Räntekostnader och liknande resultatposter
tkr 2014 2013
Räntekostnader, räntederivat 8 004 2 894
Räntekostnader, ägarlån 59 070 28 484
67 074 31 378
Not 6 Koncernbidrag
tkr 2014 2013
Erhållna koncernbidrag 67 100 26 323
Lämnade koncernbidrag – –
67 100 26 323
Not 7 Andelar i koncernföretag
tkr 2014-12-31 2013-12-31
Ingående anskaffningsvärde 7 922 500
Årets förvärv 50 4 472
Lämnade aktieägartillskott – 3 050
Årets försäljning – -100
Utgående anskaffningsvärde 7 972 7 922
Specifikation av moderbolagets innehav av andelar i koncernföretag
Dotterbolag Org.nr Säte Antal andelar Andel i % Bokfört värde
Nordhalla Invest 1 AB 556867-8444 Malmö 1 000 100 216
Nordhalla Invest 2 AB 556867-8451 Malmö 1 000 100 564
Norehalla Invest 3 AB 556871-1153 Malmö 1 000 100 5 894
Nordhalla Invest 4 AB 556871-1104 Malmö 1 000 100 773
Nordhalla Invest 5 AB 556910-3467 Malmö 500 100 475
Nordhalla Invest 6 AB 556989-5690 Malmö 500 100 50
7 972
Not 8 Eget Kapital
tkr AktiekapitalFritt eget
kapital Summa
Vid årets början 5 000 190 189 195 189
Nyemission – – –
Erhållna aktieägartillskott 38 253 38 253
Årets resultat -11 162 -11 162
Vid årets slut 5 000 217 280 222 280
Antal aktier 500 000
Kvotvärde kr 10
35
FINANSIELL A R APPORTER • NORDHALL A 2014
Not 9 Räntebärande skulder
tkr 2014-12-31 2013-12-31
Låneförfall, år
Inom 1 år efter balansdagen – –
inom 2-5 år efter balansdagen – –
Senare än 5 år efter balansdagen 1 028 547 866 800
1 028 547 866 800
tkr 2014 2013
LånebeloppSnittränta,
% inkl marginal LånebeloppSnittränta,
% inkl marginal
Ränteförfall, år*
Inom 1 år efter balansdagen – – – –
inom 2-5 år efter balansdagen 1 028 547 6,50 866 800 6,50
1 028 547 6,50 866 800 6,50
Björklunden 6, Ljungby.
Not 10 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
tkr 2014-12-31 2013-12-31
Upplupen revision 400 350
Upplupen ränta 380 230
Övriga poster 350 104
1 130 684
Not 11 Ansvarsförbindelser
tkr 2014-12-31 2013-12-31
Borgensförbindelser till förmån för koncernbolag 1 460 649 1 519 495
1 460 649 1 519 495
Not 12 Närstående
NärståenderelationerUtöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moder-bolaget bestämmande inflytande över dotterbolag enligt not 9.
Malmö den 30 april 2015
Patrik Hall Kent Jonsson
Verkställande direktör Ordförande
Magnus Nordholm Lars Take
Styrelseledamot Styrelseledamot
Claes Westlin
Styrelseledamot
Min revisionsberättelse har lämnats den 7 maj 2015
Deloitte AB
Mats Persson
Auktoriserad revisor
36
NORDHALL A 2014
Årsredovisningens undertecknande
Undertecknade försäkrar att koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella
redovisningsstandarder (IFRS), sådana de antagits av EU, samt Rådet för finansiell rapporterings
rekommendation RFR 1 och att årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen
samt Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2. Koncern- och årsredovisningen
har upprättats i enlighet med god redovisningssed och ger en rättvisande bild över koncernens
och företagets ställning och resultat, samt att förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt
över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver
väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.
37
NORDHALL A 2014NORDHALL A 2014
38
NORDHALL A 2014
Definitioner
Belåningsgrad
Räntebärande skulder till bank och andra finansiella institut
i förhållande till bedömt marknadsvärde av fastigheter.
Soliditet
Eget kapital och ägarlån i förhållande till balansomslutningen
vid periodens utgång.
Driftnetto
Hyresintäkter minus samtliga driftkostnader.
Räntabilitet före skatt
Resultat före ränta på ägarlån samt skatt i förhållande till
summa eget kapital och ägarlån före justering för årets resultat.
Sländan 28, Örkelljunga.
39
NORDHALL A 2014
Fastighetsförteckning 2014-12-31
Fastighet AdressBygg. år/renov. år
Antal lägenheter
Antal lokaler
Antal p-plats/gararge
Lgh kvm
Lokal kvm
Totalkvm
Öresund
Klippan
Drabanten 7 Torget 10 1946/1985 27 5 2 126 1 061 3 187
Drabanten 8 Storgatan 46 / Åbyplan 1950/1990 28 14 1 882 1 756 3 638
Drabanten 9 Storgatan 42,44/ Troggränd 1950/1990 8 13 18 704 1 001 1 705
Hemmet 3 Storgatan 84 1950/1995 10 4 512 15 527
Lyran 16 Bruksgatan 11 1950/1995 31 3 1 766 0 1 766
Oden 17 Odengatan 5 1924/1974 0 3 0 646 646
Oden 3 Odengatan 3 1924/1995 3 1 325 70 395
Polstjärnan 2 Järnvägsgatan 6 / Kapellgatan 1 A-B 1992 18 10 1 251 0 1 251
Fridhem 3 Generalsgatan 6-10 1991 17 1 207 0 1 207Summa 142 43 28 9 773 4 549 14 322
Örkelljunga
Björnen 14 Ängelholmsgatan 11 A-B 1992 7 434 434
Eket 1:137 Vångavägen 2 A-C 1966 18 996 996
Fagerhult 1:380 Kungsvägen 41 A-F, 43 A-F 1990 12 864 864
Högvakten 1 Gästgivaregatan 4,6,8,10 1992 15 1 227 1 227
Järnvägsstationen 1 Stockholmsvägen 2 1981 6 1 178 1 178
Korgen 2 Sonnarpsvägen 20 A-G 1968 57 23 3 723 3 723
Korgen 5 Sunnerbogatan 5 A-C 1968 24 1 716 1 716
Staren 17 Liewensgatan 23 A-C 1992 5 344 344
Sländan 28 Hallandsvägen 19 1980 8 428 0 428
Sländan 33 Hallandsvägen 13, Valhallav 7 1988 7 2 536 170 706
Västra Ringarp 8:86 Vedbyvägen 6 1970 13 1 876 169 1 045Summa 166 9 23 11 144 1 517 12 661
Stockholm / Mälardalen
Uppsala
Flogsta 13:1, 14.1, 15:1 1969-1972 2 014 27 358 50 583 2 736 53 319
Flogsta 13:2-3, 15;2-5 Tomtmark 2 0 02 014 29 358 50 583 2 736 53 319
Katrineholm
Asken 4 Bondegatan 12, Gersnäsgatan 7 1989 26 3 6 1 815 95 1 910
Aspen 12 Kyrkogatan 6, 8, 10 1968 21 2 6 1 702 119 1 821
Blåsippan 4 Fredsgatan 43 1912-1985 19 7 14 1 118 261 1 379
Blåsippan 8 Fredsgatan 41, Jungfrugatan 1-3 1948, 1965 84 2 46 5 778 414 6 192
Dahlian 10 Jägaregatan 13 1938-1979 12 3 10 912 82 994
Dahlian 9 Djulögatan 67 1950 9 3 9 595 583 1 178
Flundran 10 Tegnérvägen 37 1946-1982 12 1 11 720 70 790
Flundran 15 Djulögatan 58 1966 12 1 12 886 199 1 085
Flundran 9 Tegnérvägen 39 1970 12 924 0 924
Glasblåsaren 11 Vasavägen 36 1943-1984 8 2 5 304 12 316
Hajen 18 Jungfrugatan 21 1970 50 4 37 3 254 143 3 397
Hästhoven 13 Trädgårdsgatan 12-20, Jägaregatan 1-9, Fredsg 39, Jungfrug 8 1970 108 9 125 7 135 750 7 885
Ingenjören 21 Ölandsgatan 10 1944-1982 14 1 17 581 14 595
Ingenjören 22 Vasavägen 58 1945-1982 8 1 9 444 13 457
Kamelen 8 Hantverkarg 17-27, Tegnérv 20-24, Vasav 18-26, Linnév 25 1983-1986 148 4 46 9 824 79 9 903
Karpen 4 Linnévägen 32 1962 20 1 14 1 093 55 1 148
Kontoristen 10 Västgötagatan 27 1957 21 1 22 1 129 38 1 167
Laxen 3 Malmgatan 26 1948 12 1 2 939 120 1 059
Läraren 16 Västgötagatan 25 1952-1982 14 1 14 1 024 132 1 156
Läraren 17 Västgötagatan 23 1951-1986 22 3 19 1 030 88 1 118
Mörten 10 Tegnérvägen 44, Linnévägen 45, Jägaregatan 21 1949,198 35 6 30 2 230 316 2 546
Näckrosen 17 Fredsgatan 13,15,17, Hantverkaregatan 4 1992 83 16 30 5 935 2 825 8 760
Oxen 9 Vingåkersvägen 6 1950-1986 18 4 9 1 228 248 1 476
Pilen 10 Lasstorpsgatan 4, Kapellgatan 15 1947-1983 20 3 10 1 216 170 1 386
Pilen 9 Nyängsgatan 8, Lasstorpsgatan 2 1947-1983 22 2 15 1 249 117 1 366
Rönnen 14 Bondegatan 25 1972 18 1 1 292 92 1 384
Siken 5 Tegnérvägen 38, Jägaregatan 24, Linnévägen 43 1960, 1964 44 1 38 2 967 29 2 996
Sillen 4 Jungfrugatan 28 1939-1983 6 1 14 526 20 546
40
NORDHALL A 2014
Skogsduvan 11 Ramsjögatan 4 1988 12 1 12 670 12 682
Skogsduvan 14 Forssjögatan 5 1985 10 1 3 535 30 565
Sädesärlan 1 Bergsgatan 11 1980,1987 14 1 9 776 77 853
Sädesärlan 14 Floragatan 4 1990 16 2 15 789 100 889
Sädesärlan 2 Fixgatan 4 1947-1986 8 3 7 560 106 666
Vallmon 16 Djulögatan 59 1963 26 22 1 714 0 1 714
Vinrankan 2 Nyängsgatan 5 1949-1950 26 1 8 1 652 75 1 727
Vinrankan 3 Stensättersgatan 41 1950-1986 31 2 26 1 997 338 2 335
Vitsippan 11Jägareg 2-6, Trädgårdsg 6-10, Sibeliusg 1-9, Malmg 3-7, Fredsg 33-35 1930-1970 362 23 199 23 429 1 838 25 267
Älgen 5 Linnévägen 7 1963 15 9 1 082 0 1 082
Älgen 6 Prinsgatan 15 1952-1980 18 2 7 1 168 103 1 271
Älgen 8 Prinsgatan 13 1957-1987 18 2 12 1 185 160 1 345Summa 1 434 122 899 93 407 9 923 103 330
Småland / Blekinge
Hyltebruk
Nittebo 1:88 Storgatan 24 A & B 1947/1989 7 4 547 339 886
Västra Hylte 1:159 Löparstigen 1 - 12 1991 38 1 36 3 058 88 3 146
Västra Hylte 1:233 N Industrigatan 15,17,19,21,23 A & B 1964 83 14 44 4 962 282 5 244
Västra Hylte 1:234 N Industrigatan 25, 27 A - C 1959 40 12 18 2 387 253 2 640
Örnabäckshult 1:123 Möllegatan 14 1949 11 3 680 680
Örnabäckshult 1:168 Bäckgatan 9 Tomtmark
Örnabäckshult 1:169 Kråkbergsgatan 2 Tomtmark
Örnabäckshult 1:181 Bäckgatan 4 1957/1990 11 1 5 735 108 843
Örnabäckshult 1:484 Torggatan 3, G:a Nissastigen 59&61 1920-1983 1 18 1 215 2 516 2 731Summa 191 50 107 12 584 3 586 16 170
Karlskrona
Dockan 26 Skomakaregatan 35, 37 1988 14 9 1 046 0 1 046
Hogland 22 Ronnebygatan 42 1929/1998 21 16 1 595 2 321 3 916
Hogland 9 Norra Kungsgatan 9 1985 10 1 630 110 740
Sheldon 33 Ronnebygatan 21 A - C 1929/1980 28 7 2 267 498 2 765
Sheldon 34 Ronnebygatan 19 1929/1988 13 4 1 050 1 109 2 159
Stigbygeln 1 Riksvägen 40 A - C, 42 1987 21 5 12 1 744 291 2 035
Svarta Örn 1 Pukesgatan 12 A - B 1929/1978 12 1 658 10 668
Västanfläkten 2 Domarevägen 6 A - B 1944/1979 12 2 840 0 840
Ehnemark 1 Ö Prinsgatan 22 1930 13 2 2 035 91 2 126
Posse 18 Polhemsgatan 15 A-D, 17 A-B, 19 A-C, 21 A-C, 23 A-E 1990-1992 141 4 94 11 675 949 12 619Summa 285 40 117 23 540 5 379 28 914
Ljungby
Apotekaren 11 Skomakargränd 1-2 1988 20 1 440 1 440
Björklunden 6 Drottninggatan 13 1929/1986 27 2 249 2 249
Björklunden 9 Olofsg. 15 a-b, Kungsg. 15 1965 20 4 1 430 495 1 925
Dacke 13 Bergagatan 21,23, Drottninggatan 41-47 1990 och 1950 90 4 5 971 105 6 076
Drako 25 Norra Järnvägsgatan 12 1990 4 3 210 541 751
Gjutaren 12 Bolmstadsvägen 8 a-b, 10, 12-14 1957-60-67 38 2 9 2 427 79 2 506
Kvadraten 16 Strömgatan 9 a-b, 6 a-b 1953-68 25 5 1 1 754 113 1 867
Mossen 2 Rönnäsvägen 18-72 1972 134 2 56 10 216 309 10 525
Månen 6 Eskilsgatan 1, N Torggatan 8 1965 14 3 310 3 310
Näcken 1 Kungsgatan 17 a-b, 19 1970-94 29 1 21 1 874 56 1 930
Odlaren 20 Gängesv 12, Gjuterig 7 1990 49 1 11 476 11 476
Sländan 1 Bergag 16, Hantverkareg 12 1957-80 19 10 2 1 100 395 1 495
Solon 21 N.Järnvägsg 7 a-b, Ågårdsv 14 A-C, Fogdeg 20 1950-67-72 38 8 2 493 30 2 523
Södra Ljungkullen 4 Storgatan 1-3, S Torggatan 2-4, M Ljungbergsvägen 12 1947-55-86 43 14 3 219 1 680 4 899
Trekanten 6 Strömgatan 2 a-c 1961-62 48 2 4 2 707 40 2 747
Vinkelhaken 2 Drottninggatan 10 a-b, 12 a-b 1966-74 28 2 8 1 989 144 2 133
Vråken 2 Strömgatan 18, 20, 28 1971 72 41 5 940 5 940
Björklunden 4 Storgatan 24 1964 16 1 12 1 175 30 1 205
Vallmon 2 Drottninggatan 35 1942 12 4 775 0 775
Vallmon 8 Drottninggatan 33 1967 20 1 380 0 1 380
Iris 3 Olstorpsgatan 14-16 A-B 1954 16 3 7 1 248 15 1 263Summa 699 116 174 49 597 18 818 68 415
Fastighetsförteckning 2014-12-31
Fastighet AdressBygg. år/renov. år
Antal lägenheter
Antal lokaler
Antal p-plats/gararge
Lgh kvm
Lokal kvm
Totalkvm
41
NORDHALL A 2014
Vetlanda
Apollo 6&7 Ekstigen 12 o 14 1987 8 676 676
Banken 15 Storgatan 6 1977 0 1 570 570
Björken 2 Långgatan 46 1986 8 580 580
Björnen 2 Älggatan 4 1986 7 3 1 367 80 447
Blixten 13 Stationsgatan 3-5 1955 23 3 1 308 842 2 150
Broby 4:144 Österdalsgränd 1-27 1990 14 1 1 068 1 068
Brogårdshemmet 7 Lasarettsgatan 44 1988 8 586 586
Bävern 4 Storgatan 39 1961 8 5 1 598 313 911
Falken 14 Nygatan 55 1990 0 1 365 365
Fasanen 7 Kyrkog. 2-6 Nygatan 13-15 1957 42 3 23 2 634 20 2 654
Felsteget 8 Floragatan 3, Nygatan 21 1987 16 1 010 1 010
Fenix 3 Vasagatan 62-64 1992 8 1 598 8 606
Gustav Adolf 7 Vasagatan 26 1989 4 312 312
Göken 12 Långgatan 18 A-C 1978 20 2 11 1 295 92 1 387
Kindbågen 1 Ringvägen 26-30 1953 33 13 1 860 1 860
Kitteln 1 W Petris väg 16,Upplandav 1957 25 4 13 1 613 183 1 796
Korsberga-Lönneberga 1:16 Stationsg. 1 Korsberga 1987 8 553 553
Korsberga-Lönneberga 1:35 Tovaholmsv. 5 Korsberga 1987 6 1 418 418
Laxen 10 Kullgatan 2 1952 6 1 324 324
Linne 7 Vasagatan 25 1991 5 353 353
Lunden 11 Vitalag.5,Spinnargr.2 1957 22 8 13 1 278 925 2 203
Lunden 12 Kyrkogatan 7 1957 24 6 1 624 449 2 073Lärkan 14 Smedjevägen 6 1989 4 2 273 60 333Lärkan 7 Lärkgatan 5 1941/1985 8 447 447
Lättebo 1:2, 6:2-6:5, 6:7-6:8 Allegatan 16,18,20 1988 16 1 162 1 162
Lättebo 1:278-283 Hjortv./Fasanv. 1991 12 892 892
Myresjö 1:24 Södralidsg 1/ Bäckabyv. 6 1992 4 304 304
Myresjö 2:140 Nunnev. 2 A-B, 6 A-B, 27 A-B 1991 1 130 130
Norra Emigranten 13 Missionsg 2 2001 32 2 256 2 256
Nydäld 15 Klostergatan 1-5 1986 22 20 1 712 1 712
Näktergalen 2 Missionsg./Odengatan 1967 0 0
Orion 1 Kettilsgatan 4 1992 6 394 394
Orion 21 Vasag. 53 Kettilsg. 2 Vinterg 16 1989 16 1 203 1 203
Oxenstierna 7 Tomasgatan 33 1991 6 440 440
Renen 10 Vitalagatan 15 1966 48 48 3 581 139 3 720
Skede 5:19 Brännargårdsv. 2 Skede 1990 8 540 540
Stenkilen 3 Granvägen 5 1952 6 1 2 415 12 427
Stenkilen 4 Ringvägen 19 1986 10 609 20 629
Strutsen 4 Magasinsg.15/Järnvägsg.5 1929/1989 4 5 193 346 539
Stråket 1 Promenadstigen 1-7 1987 8 608 608
Svanen 16 Borgmästargatan 4 A-F 1986 6 391 391
Toppmurklan 1 Lasarettsgatan 27,29,31 1963 90 1 42 5 991 12 6 003
Toppmurklan 2 Lasarettsgatan 33,35,37 1965 72 26 4 719 4 719
Torvan 1 Nyhagsgatan 6 o 8 1991 15 2 934 735 1 669
Trekanten 1 Vitalag. 6 1932 4 260 265 525
Vakteln 2 Svärdsgatan 2 1988 9 6 730 730
Vasa 3 Kullgatan 36 1944/1986 6 515 515
Vasa 5 Vasagatan 40 1991 4 276 276
Vega 14 Tomasgatan 41A-D 1985 4 248 248
Vega 15 Vasagatan 46 1993 0 1 1 500 500
Venus 17 Kyrkogatan 34-38 1966 36 2 28 2 836 170 3 006
Vildvinet 11 Kullgatan 38 1993 0 1 335 335
Vinkeln 5 Sköldgatan 2 A-F 1987 6 457 457
Älgen 14 Älggatan 1-5 1970 49 3 207 3 207
Älgen 15 Älggatan 7 2013 18 1 142 1 142
Älgen 16 Älggatan 11-13 1972 40 1 27 2 941 107 3 048
Ökna_Kvill 1:44 Södergatan 1 o 3 1988 8 1 600 600Summa 895 102 371 61 595 17 595 79 190
Fastighetsförteckning 2014-12-31
Fastighet AdressBygg. år/renov. år
Antal lägenheter
Antal lokaler
Antal p-plats/gararge
Lgh kvm
Lokal kvm
Totalkvm
42
NORDHALL A 2014
VäxjöMjölner 16 Trädgårdsgatan 28 1993 16 7 955 0 955
Mjölner 18 Bäckaslövsvägen 2-6, S Järnvägsgatan 27-41, Trädgårdsga-tan 30-32
1989/1990 129 2 79 10 157 676 10833
Mjölner 7 S Järnvägsgatan 25, Wennerbergsgatan 2 2002 16 8 959 0 959
Summa 161 2 94 12 071 676 12 747
KONCERNEN TOTALT 5 965 464 2 079 322 160 53 732 375 887
Fastighetsförteckning 2014-12-31
Fastighet AdressBygg. år/renov. år
Antal lägenheter
Antal lokaler
Antal p-plats/gararge
Lgh kvm
Lokal kvm
Totalkvm
Layout & originalproduktion: Kyoko Design, www.kyokodesign.se
Foto: Angelica Klang, Kyoko Hildingx
Nordhalla Fastigheter AB (publ), Ö Promenaden 7 A, 211 28 Malmö
Tel. 040 - 660 20 00, Fax 040 - 660 20 01
www.nordhalla.com
Recommended