סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

1

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

2

י קנייןלדינמבוא . 1

על פי המוסכם מועד המסירה . מתקשר עם שמעון בעסקה למכירת הרכב שבבעלותו, הבעלים של רכב, ראובן:1דוגמה שהוא ראובן ממשכן את הרכב לבנק להבטחת הלוואה , ובטרם חלוף החודש, לאחר מכן.כחודש ימים לאחר ההסכם

.ראובן מוכר את הרכב ללוי ואף מוסר לו את הרכב, ובטרם חלוף החודש, לאחר מכן.לקח ? הבנק או לוי, שמעון: למי שייך הרכב

לוי ,רישום בטאבובטרם העסקה נגמרה ב.ראובן מתקשר עם שמעון בהסכם למכירת מקרקעין שבבעלותו:2דוגמא

?לוי או שמעון: מי גובר ולמי המקרקעין.ללויבשל חוב שחב ראובן ,מטיל עיקול על המקרקעין

הצורך בהסדרה משפטיתצדדים שלישיים ולעשות י"עלהגן עליהם מפני פגיעה , הצורך של בני האדם לשלוט בנכסים אלו, עצם קיומם של נכסים

) כינון הזכות(שתקבענה את אגד הזכויות שיש לבני האדם בנכסים מחייבים קביעת נורמות משפטיות , בהם עסקאות . ותסייענה בפתרון סכסוכים בין בני האדם בכל מה שנוגע לזכויות אלו

ליתאהגדרה פונקציונ

שתפקידן לסייע בפתרון סכסוכים בין בני , דיני הקניין מתייחס לאוסף נורמות משפטיות הדנות בנכסים • .יות בנכסיםהאדם בכל מה שנוגע לזכו

). משאבים(דיני הקניין מסדירים יחסים בין בני אדם בכל מה שנוגע לנכסים •

הגדרה מושגית . (law of property)". דיני זכויות בנכסים"או " דיני נכסים" -דיני הקניין מוגדרים כ • ). ראו גם החלק החמישי של הקודקס האזרחי( •

דיני הקניין במשפט הישראלי

:מטרתם להסדיר את דיני הקניין החוקים הבאים ).1969(חוק המקרקעין • ).1971(חוק המיטלטלין •

).1967(חוק המשכון •

).1971(חוק השכירות והשאילה •

).1968(חוק המכר •

).1973) (דירות(חוק המכר •

). 1968(חוק המתנה •

). 1969(חוק המחאת חיובים •

...).,שומרים, נאמנות(חוקים שונים •

מהגדרת דיני הקניין השאלות העולות ? האם כלל הנכסים מעניינם של דיני הקניין? איזה נכסים מעניינם של דיני הקניין:סוגי הנכסים .1 ?איזה זכויות שנוגעות לנכסים מעניינם של דיני הקניין:סוגי זכויות .2

הגדרת נכסים בחקיקה

...).לחוק יחסי ממון בין בני הזוג 5 'ס, לחוק הירושה) א(109 'ס: ראו". (נכס"בחקיקה למונח אין הגדרה אחידה

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

3

הגדרת נכס ותכלית החקיקהידיעת י"ע, לעזור לבני האדם בתכנון הפעילות הכלכלית שלהם: ההגדרה צריכה להיגזר מהתכלית של דיני הקניין

. מצבת הנכסים שלהם ושל האחרים

דברים שנחשבים לנכסיםקרי להקנות בו זכויות בתמורה לפי רצון , כל דבר שניתן לבצע בו עסקאותנכס הוא , מבחינתם של דיני הקניין .1

.המקנה .יכולת פיסיתולא ) משפטית( יכולת נורמטיביתהיכולת לבצע את העסקה הנה .2

.)להעביר בעלים( ועבירות )להמיר לערך כלכלי( המירות :נכס אמור לקיים שתי תכונות .3

דברים שלא נחשבים כנכסים . לבצע בו עסקאות) חוקית(לא ייחשב כנכס דבר שלא ניתן נורמטיבית

. גוויית האדם, )למעט אולי איברים בלתי מתכלים כגון דם(איברים בגוף האדם , גוף האדם החי, סמים: דוגמאות .היכולת הנורמטיבית לביצוע עסקאות נלמדת מהוראות החוק

כהגדרה דינאמיתהגדרת הנכסים

דבר שלא נחשב כנכס בעבר יכול ,קרי , מית ערכית שיכולה להשתנות בזמןהגדרת נכס הנה הגדרה דינא:הטיעון .דבר שנחשב לנכס בשיטת משפט אחת לא ייחשב כך בשיטת משפט אחרת, ובמקום, להיחשב כנכס בהווה

. מידע אישי, רישיון מונית, מוסד העבדות: דוגמאות

סוגי נכסים נכסים לא מוחשיים נכסים מוחשיים

זכויות קניין רוחני טלטליןימ מקרקעין

אובליגטוריות זכויות סימני מסחר זכויות קנייניות יצירה

פטנט

נכסים מוחשייםנכס מוחשי יכול להיות .או נכסים שנוצרו על ידי האדם מחומרים שמטבע לחוש אותםשניתן מן הטבענכסים :הגדרה

.רק או מיטלטלין או מקרקעין .חוץ ממקרקעין, נכסים מוחשיים -" מיטלטלין", בחוק זה :הגדרות:1971-א"תשל, חוק המיטלטליןל 1' ס

)קניין רוחני(נכסים רוחניים .לא ניתן להחזיק בהם ולא ניתנים למישוש.נכסים או קניינים שהם תוצר רוח האדם ואין הם נתונים מהטבע:הגדרה

זכויות

.היא זכות בנכס :זכות קנייניתשמכוחו ) ע או הדין האישי"ע, נזיקי, חוזי: חיוב(מקורה בקשר משפטי , היא זכות כלפי אדם:זכות אובליגטורית

הזכות האובליגטורית יכולה שתתייחס לנכס או מופשטת .מתחייב אדם כלפי רעהו לעשות מעשה או להימנע מלעשותו . לחלוטין

הצד המתחייב יקרא . עשות מעשה או להימנע מלעשות מעשהקשר משפטי בין שני אנשים שמכוחו מתחייב אדם ל:חיוב . חיוב יכול להיות נזיקי או חוזי. זכאי/לו חייבים נקרא נושה,החייב והצד השני

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

4

דוגמאות לזכויות אובליגטוריות

₪ 100,000לקבלת סך , לראובן ישנה זכות אובליגטורית.₪ 100,000שמעון התחייב בחוזה לראובן להחזיר לו .1 .שמקורה בדיני החוזים, משמעון

.לראובן ישנה זכות אובליגטורית שמקורה בדיני הנזיקין.₪ 100,000שמעון תקף את ראובן וגרם לו נזק המוערך ב .2 ).גם דיני הנזיקין(עשיית עושר לראובן ישנה זכות אובליגטורית שמקורה בדיני. ₪ 100,000שמעון גנב מראובן .3

?ת נחשבת לנכסמדוע הזכות האובליגטורי .שמעון מתחייב כלפי ראובן למסור לו את הנכס בעוד מספר ימים, בין היתר, ראובן מתקשר עם שמעון בחוזה שבו

. את הזכות החוזית שיש לו כלפי ראובן ללוי) להמחות, למכור(שמעון מבקש להעביר .היא בגדר נכס) החיוב(המחוקק מאפשר זאת ועל כן הזכות האובליגטורית

ניתנת להמחאה , לרבות זכות מותנית או עתידה לבוא, זכותו של נושה":1969- ט"תשכ, לחוק המחאת חיובים) א(1 'ס .הזכויות הקנייניות, הזכויות החוזיות, הבעלות הפרטית סוגי הזכויות...זולת, ללא הסכמת החייב

בעלות פרטית מול קיבוצית- סוגי הזכויות

סוגי המשטר הקנייני . שחלות על הנכסים) יציר המשפט(הנורמות -משטר קנייני

:שתי אפשרויות קיצון

כל הנכסים המצויים בחברה נתונה נמצאים בבעלות משותפת של כל הפרטים ):קניין משותף( בעלות קיבוצית .1 .לכל אחד מהפרטים בחברה חופש פעולה לעשות כרצונו בכלל הנכסים על פי מצב זה. המצויים בתוכה

הקצאה משמעה מתן .הבעלים -כמות חלקית מסך הנכסים מוקצית לפרט מסוים):קניין פרטי(בעלות פרטית .2 . לאותו פרט על כמות זו של נכסים זכות בעלות

)במקום הגדרה(התכנים של זכות הבעלות

הזכות להחזיק ):הזכות לעשות כל דבר בנכס(ניתן לתאר זכות הבעלות בנכס כאגד של זכויות , במקום להגדירהאיזה שימוש ייעשה (הזכות לנהל את הנכס ; )הנאה אישית מהנכס(הזכות להשתמש ;)על הנכס בלעדיתשליטה פיזית (

הזכות לשנות ; הזכות לכלות את הנכס ולהשמידו; הזכות ליהנות מההכנסות והפירות של הנכס; )על ידי הנכס ובידי מי . את הנכס

?קניין פרטי או קניין משותףגם מדינה . נוקטות בשיטת הקניין הפרטי ,לרבות בישראל, מרבית המדינות:)המצוי-המצב הקיים(שור הפוזיטיבי במי

).של המדינה(שהלאימה את כל נכסיה מחילה משטר של קניין פרטי ?מהם הרציונאליים להעדפת הבעלות הפרטית על פני הבעלות הקיבוצית - השאלה:)הרצוי( במישור הנורמטיבי

הקניין הפרטי נתפס כזכות יסוד חוקתית המשמשת כאמצעי :הקניין כזכות יסוד חוקתית :התיאוריה הערכית.1

.האישיות של האדם ;האוטונומיה והחירות שלו;אושרו של האדם:כגון, לקידום מספר ערכים .וההכרה בזכות הזאת היא היסוד לקניין הפרטי פרי עמלולבעלות מלאה על זכות טבעיתלאדם :ת העבודהתיאורי.2

תיאוריה זו רלוונטית בעיקר . תגמול להשקעתויש להקנות את הבעלות על הנכס למי שעמל על ייצורו והשבחתו כ . זכות יוצרים מוקנית כתגמול ליוצר על עבודתו כדי שימשיך וייצר: הקניין הרוחניבתחום דיני

יעילות במובן של -משמש כמכשיר להשגת תכלית אחת ויחידה, רבות דיני הקנייןל, המשפט:התיאוריה הכלכלית.3

:משטר של קניין פרטי ממקסם את העושר המצרפי במספר דרכים.מקסום העושר המצרפיכמות העושר המצרפי גדלה במשטר של קניין פרטי לעומת הקניין :חסכון בעלויות ההגנה על הנכסיםגורם ל.א

החיסכון בהוצאות הכרוכות בהגנה על הקניין של הפרט ושלילת קניין מהזולת הקיימות במשטר של בשל , המשותףההוצאה בחברה :יתרונות לגודל- התוצאה).אדם מגן על רכושו הפרטי יותר משיגן על רכוש ציבורי( .קניין משותף

ור של שמירת החוק והסדר ית הייצמאחר ופונקצ, במצב בעלות קיבוציתמאשר , במצרף, המאורגנת נמוכות יותרההוצאה הממוצעת נמוכה יותר ככל שייצורו של החוק והסדר הוא בקנה מידה : כלומר ,ביתרונות לגודלמתאפיינת

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

5

ת ההוצאה הכוללת מכילה מרכיב רונות לגודל מתקיימת כאשר פונקציהתופעה של ית, בתורת הכלכלה. יותר גדול . ית ייצור החוק והסדרבדומה למצב של פונקצ, ת המיוצרותיחידוממשי של הוצאה קבועה שאינה תלויה בכמות ה

שלא מכיר בקניין , במצב הטבע. לעומת מצב הטבע) second best solution(קניין פרטי הוא המשטר הנסבל ביותר יעה חל איום מתמיד על הקניין של האדם ועל כן יש לייחס לבני האדם נכונות לוותר על חירותם ולהימנע מפג, פרטי

למעשה משטר של קניין פרטי הוא ההסדר היעיל ביותר . (בנכסים של אחרים בתמורה להגנה דומה על נכסיהם .)שהצדדים הין מגיעים אליו בעולם ללא עלויות עסקה

משטר של קניין פרטי מאפשר ניצול יותר יעיל של נכסים לעומת משטר של קניין :הנכסים ניצול יעיל יותר שלגורם .ב .משותף

בעלות קיבוצית ודילמת האסיר

. בכל מה שקשור לניצול הנכסים" דילמת האסיר"במשטר של בעלות קיבוצית מתקיים מצב של - ללא קשר לפעולת יתר חברי הקבוצה -דילמת האסיר מתייחסת למקרה ובו לכל פרט יש אסטרטגיה מועדפת אחת

. להימצא במצב נחות ביחס למה שיכלו להגיע אליו, הגורמת לכל הפרטים כקבוצה

ניצול יתר של הנכסים: האסטרטגיה המועדפת בבעלות קיבוצית . אם האחרים ינהגו באסטרטגיה של ניצול יתר אזי הפרט יפסיד אם לא ינהג כמוהם, מחד

.אם כולם ינסו לנצל את הנכס במתינות אזי הוא מרוויח מכך שהוא מנצל את הנכס ניצול יתר, מאידך

החצנה והחצנת העלות לכל אחד מהפרטים יש תמריץ לניצול יתר של הנכס תוך הפנמת התועלת הצומחת לו מניצול הנכס

זהו מצב תת אופטימאלי שכן ייתכן מצב ובו אם .החצנה מוגדרת ככשל שוק שגורע מהעושר המצרפי .הכרוכה בכךחוסר תיאום מקורו בעלויות .יתה גדולה יותרכולם היא מתאמים ביניהם את השימוש אזי התועלת המצרפית הי

. עסקה

קניין פרטי מונע החצנההוא מונע מאחרים לעשות שימוש בנכס של הזולת ללא הסכמתו תוך הפנמת כל .משטר של קניין פרטי מונע מצב זה

את העלות ינצל את הקניין הפרטי שלו ניצול אופטימאלי כאשר הוא מפנים כל אחד מהבעלים .העלויות הכרוכות בכך .והתועלת הכרוכים בשימוש זה

יין פרטיהצורך במשטר של קנ: סיכום ביניים

.תיאוריות רבות מצדיקות קניין פרטי על פני קניין משותף • ". בעלות פרטית"תיאוריות אלו סיפקו את ההצדקות לזכות מסוג •

. בעלות פרטית בנכסים היא מוסד שהמשפט יצר •

הקניין הפרטי במשפט הישראלי:התיאוריה בשירות הדין הפוזיטיבי .יין פרטי ולא בעלות קיבוציתהמשפט הישראלי מחיל משטר של קנ:הטיעון

אין פוגעים בקנינו של :יןישמירה על הקנ - כבוד האדם וחירותו: חוק יסודל 3' ס:החוקה מכירה במוסד הקניין הפרטי . אדם

זכות הבעלות

. היקף הזכות תלוי בטיב הנכס).אם כל הזכויות(הזכות הקניינית הבסיסית להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר , הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין :בעלות- חוק המקרקעיןל 2' ס

.בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכםוכל עסקה הגדרה זהה לגבי מיטלטלין

ההגנה הקניינית לבעלות הפרטית

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

6

בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת :תביעה למסירת מקרקעין-חוק המקרקעיןל 16' ס . המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין

.הגנת הבעלות וההחזקה- חוק המיטלטליןל 8' ס . יחולו גם על הגנת הבעלות וההחזקה במיטלטלין - לחוק המקרקעין 15-20' ס

ההגנה הנזיקית לזכות הבעלות :רשימת העוולות.נזיקיןההגנה על הבעלות נעשית גם בפקודת ה

;)לפקודת הנזיקין 29 'ס(הסגת גבול במקרקעין •

;)31 'ס(הסגת גבול במיטלטלין • ;)49' ס(עיכוב נכס שלא כדין •

;)52 'ס(גזל •

.מטרד ליחיד והפרעה לאור השמש • :]נוסח חדש[פקודת הנזיקין :דוגמאות לסעיפי חקיקה

על ידי , גזל הוא כשהנתבע מעביר שלא כדין לשימוש עצמו מיטלטלין שהזכות להחזיקם היא לתובע :גזל- 52' ס.1 .מוסר אותם לאדם שלישי או שולל אותם מן התובע בדרך אחרת, משמיד אותם, מעכב אותם, שהנתבע לוקח אותם

. הזכאי להחזיק בהם מיד עיכוב שלא כדין הוא מניעת מיטלטלין שלא כדין מאדם :עיכוב נכס שלא כדין- 49 'ס.2

הזכות החוזית

החוזה במנגנון לביצוע עסקאות חליפיןנחשבת , קרי הקניית זכות ביחס לנכס, עסקה בנכס.לא די במוסד הבעלות הפרטית לבדו כדי לנצל את הנכס באופן מלא

.עסקה רצונית מגולמת בחוזה.כמכניזם לניצול מלא של הנכסים .המאפשר ביצוע עסקאות חליפין הקשורות לנכסים) המנגנון(הוא המוסד המשפטי החוזה

הזכויות חוזיות ביחס לנכס כזכות אישית ולא זכות בנכס

ולפיו הבעלים , הזכות החוזית נוצרת מכוח חוזה בין הבעלים של הנכס לבין אדם אחר:יצירתה של הזכות החוזיתהתחייבות זו יכול ותהיה לעשות .כלשהי הנוגעת לנכסהתחייבות אישית ) הזכאי(מתחייב כלפי אותו אדם ) החייב(

. מעשה או להימנע מלעשות מעשה, תמורת סכום מסוים, התקשר בחוזה עם שמעון ולפיו הוא מתחייב לו, הבעלים של דירת מגורים, ראובן:אדוגמ

).שכירות(לאפשר לו להחזיק ולהשתמש בדירה לתקופה של חמש שנים להחזיק ולהשתמש ) זכות חוזית כלפי ראובן(לטובת שמעון ישנה התחייבות אישית של ראובן :)הנפקות(המשמעות

. במושכר לתקופה של חמש שנים

מאפייני הזכות החוזיתהמחייבת את ,זכות אישית הפועלת כלפי חייב מוגדרהוא היותה ) האובליגטורית(המאפיין העיקרי של הזכות החוזית

הפועלת כלפי כולי (היא מעניקה זיקה ישירה לנכס אין ו, או להימנע מלעשותו, לנכס ביחס, החייב לעשות מעשה .קושרת רק את הצדדים לחוזה ולא צדדים שלישייםהזכות החוזית ).עלמאאלא זכותו הנה חוזית שמקורה בהתחייבות חוזית , לשמעון אין זכות ישירה להחזיק ולהשתמש בדירה עצמה: אבדוגמ

. ו להחזיק ולהשתמש בדירהשל ראובן לאפשר ל

)עסקאות נוגדות בנכס(הסיכונים מפני התנהגות לא הגונה של בעל הנכס .ראובן נוטל הלוואה מהבנק ולהבטחת פירעון ההלוואה ממשכן את הרכב שבבעלותו :דוגמא

.מקנה לבנק את הזכות להיפרע מהנכס אם לא סולק ההלוואה - זכות המשכון ?מה יש בידי הבנק לעשות.את הרכב לשמעוןראובן מוכר , לאחר מכן

. זכות המשכון שבידי הבנק היא זכות אישית הפועלת רק כלפי ראובן.ראובן הפר את החוזה עם הבנקקרי מימוש הנכס לשם פירעון החוב של ראובן , אכיפת החוזה.הבנק יכול לתבוע את ראובן בתביעה אישית בהפרת חוזה

.ה על הרכבילשמעון יש בעלות נקי.לבנק אין כל עילת תביעה נגד שמעון.אפשריתבעין איננה , כלפי הבנק

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

7

הסיכונים מפני הטלת עיקולים על הנכס

בטרם הסתיימה העסקה הוטל עיקול על הדירה לבקשת .ראובן התחייב למכור את הדירה שבבעלותו לשמעון:דוגמא ?מי גובר שמעון או לוי.נושה של ראובן, לוי

הנושים של בעל הנכס י"פני הטלת עיקולים על הנכס עכונים מהסיהפועלת כלפי ראובן שמכוחה התחייב ראובן להעביר את הבעלות ) אישית(זכותו של שמעון חוזית :)לעיל( דוגמא

העיקול תופס ומסכל .מבחינתו של לוי הנכס עדיין של ראובן.לשמעון אין זכויות בנכס עצמו.בדירה לזכותו של שמעון .נגד ראובן) הפרת חוזה(לשמעון ישנה עילת תביעה אישית .ע העסקה עם שמעוןאת ביצו

הסיכונים מפני חדלות פירעון של בעל הנכס

.בטרם הסתיימה העסקה ראובן פשט רגל.ראובן התחייב למכור את הדירה שבבעלותו לשמעון:דוגמאראובן לא יכול לקיים את התחייבותו בשל .ראובןהדירה שייכת למסת הנכסים של .לשמעון יש זכות חוזית?מה הדין

.עקרון השוויון בין הנושים.שמעון הופך להיות נושה כמו שאר הנושים.חדלות הפירעון אין די במנגנון החוזי: המסקנה

עוצמתה ; אישית כלפי בעל הנכס: זכות חלשה בהיותהיש ) המתחייב(מבעל הנכס ) הזכאי(לרוכש זכות חוזית מצב זה מקשה על קיום מסחר תקין . לא מקנה זיקה ישירה לנכס; ים במצבו והגינותו של בעל הנכסףואיתנותה מותנ

. כדי לענות על צורכי החברה בכל מה שנוגע לנכסים" הזכות החוזית"אין די במוסד , המסקנה. וניצול יעיל של הנכסים

הזכות הקניינית: הצורך במוסד משפטי חדשרב ממסחר זה יש לאפשר לים של הנכסים יוכלו להפיק את המיי המסחר וכדי שהבעכדי להכניס את הביטחון לח

שאמורות לעקוף את , זכויות קנייניות -זכויות יותר חזקות בעוצמתן מהזכות החוזיתלבעלי הנכסים להעניק לזולת לרוכש הגנה כלפי כולי המקנה , ומקנות לזכאי זכות בנכס עצמו, באישיותו של בעל הנכס) הרוכש(התלות של הזכאי

.עלמא

קנייניתהזכות ה

?מהי הדיון מתנקז לבחינת המאפיינים של הזכות הקניינית לעומת .בתורת המשפט אין הגדרה אחידה למנוח זכות קניינית

אלא מינוח מוסכם לתיאור רמות כוללות צמד המלים זכות קניינית או זכות אובליגטורית אינו . הזכות האובליגטורית . והוא משרת תכלית מושגית קונספטואלית, עוצמהשל

הגנה כלפי עלמא לעומת הגנה כלפי חייב מסוים: ההבחנה העיקרית.1

ואילו הזכות האובליגטורית היא זכות אישית (JUS IN REM),הזכות הקניינית היא זכות בנכס שמחייבת כולי עלמא

.(JUS IN PERSONAM)המחייבת חייב מוגדר ומסוים ) ביחס לנכס(

זכות בנכס לעומת זכות כלפי אדםשוכנת כביכול בתוך החפץ גופו וממילא - ריאלית, או זכות חפצית -זכות חפצא"השופט זילברג מציין כי 51208/א "ע

". פועלת כלפי כל מי שבא לדחוק את רגלי הזכות

זכות טוריתיאובגל

אדם

נכס

זכות קניינית

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

8

)כפיפות(עקיבה . 2

, היכולת לעקוב אחר הנכסויש לו , זכותו הקניינית של בעל הזכות אינה פוקעת גם אם הנכס יצא מרשותו ומחזקתו, לעומת הזכות הקניינית. ולקבל את החזקה בו מידי הכול, לאכוף את זכותו הקניינית כלפי כל אדם המחזיק בנכס

.הזכות החוזית אינה מאפשרת עקיבה אחרי הנכס

:עקיבהל ות דוגמאאם זכות הבעלות של .הרכב ללוישמעון מוכר את .את הרכב) גונב(שמעון נוטל ללא רשות .ראובן הבעלים של רכב. 1

. אזי הוא יהיה זכאי לעקוב אחרי הרכב ולטרוף אותו מיד לוי שאינו זכאי להחזיק ברכב, ראובן תסווג כקנייניתהמסירה אמורה . מתקשר בחוזה עם ראובן ולפיו הוא מוכר לו את הרכב שבבעלותו, הבעלים של רכב, שמעון. 2

אם זכות הבעלות של ראובן תסווג כחוזית . שמעון מוכר את הרכב ללוי, בטרם חלוף החודש.להתבצע בעוד חודש ימים . עקוב אחרי הנכס ולטרוף אותו מלויאך אין לו לזכות ל, אזי לראובן עילת תביעה אישית נגד שמעון, גרידא

ראובן מכר את .ראובן לקח הלוואה מהבנק ולהבטחתה משכן את הדירה לטובת הבנק.ראובן בעלים של דירה. 3אם תסווג ,?אם זכות המשכון של הבנק תסווג חוזית מה הדין.שמעון לא ידע על המשכון לטובת הבנק. הדירה לשמעון

?כקניינית מה הדין עדיפות. 3

מצב של חדלות פירעון , מעקל מאוחר: לבעל הזכות הקניינית יש עדיפות על פני גורמים אחרים בסיטואציות שונות כגון . ל כפופים לזכותו הקניינית של בעל הזכות"כל הגורמים הנ).כפיפות(והעברת הנכס לידי אחר

הבנק יגבראזי , המשכון שיש לבנק כקנייניתאם תסווג זכות . ראובן ממשכן את הנכס שבבעלותו לבנק:עדיפותלדוגמא

:על כל אחד מהגורמים הבאים

. שהטיל עיקול על הנכס לאחר שכלול הזכות של הבנק, נושה של ראובן, שמעון •

. שאר הנושים של ראובן במצב של פשיטת רגל •

. לוי שרכש את הנכס מידי ראובן לאחר המשכון • . אזי כל אחד מהגורמים לעיל גובר על הבנק, אם תסווג זכות הבנק כחוזית, לעומת זאת

ייחודיות. 4

, לעומת זאת.אין אדם יכול להקנות יותר ממה שיש לו .זכויות בנכס נתון 100%לעניין זכויות קניין לא ייתכנו יותר מ .כלפי נכס נתון )חוזיות( ניתן להצמיח אחוז בלתי מוגבל של זכויות אובליגטוריות

:דוגמא לייחודיות

ראובן התחייב להקנות למספר אנשים את מלוא זכויותיו ).זכות קניינית 100%(לראובן יש בעלות על מלוא הנכס . 1אין אדם שכן , רק כלפי אחד, בכפוף לדיני העקיבה ועסקאות נוגדות, בסופו של דבר ראובן יכול למלא התחייבותו.בנכס

.יכול לתת יותר מאשר יש לואם הזכות של , לעומת זאת.ית והבנק זכות קניינית אזי הקונה קנה את הרכב ממושכןאם הזכות של השוכר חוז. 2

אזי , אם זכות השוכר והבנק הינם חוזיות. אזי הקונה קנה את הרכב כפוף לשתי הזכויות הללו, השוכר והבנק קניינית . זכות קניינית-"נקי"הקונה קנה את הרכב באופן

פומביות. 5

ובהיותה משפיעה על , הזכות הקניינית.הזכות החוזית נוצרת על ידי החוזה גם מבלי שצדדים שלישיים ידעו על קיומהאף אם הם אינם יודעים , צדדים שלישיים. קיום יסוד של פומביות, עקרונית, מחייבהרי שדפוס יצירתה , כולי עלמא

. באמצעות פנייה למקור הפומבי, יומהלק, לכאורה, יכולים להתוודע, בפועל על הזכות הקניינית

פומביות כתנאי ליצירתה של הזכות הקניינית .ביצוע האקט הפומבי הוא תנאי לתקפותה של הזכות הקניינית, )למעט חריגים(לרוב

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

9

השלב . (מקורה בחוזה בין בעל הנכס לבין רוכש הזכות, שכירות, משכון: כגון, הזכות הקניינית, במרבית המקרים. אלא אם ניתן לה ביטוי פומבי, לא משתכללת לידי זכות קניינית בנכס, מכוח החוזה, הזכות החוזית ביחס לנכס).החוזי

).השלב הקנייני(

הדרכים למתן פומביות ).טאבו- מקובל בעיקר במקרקעין. (רישום הזכות במרשם פומבי כלשהו הפתוח לעיון הציבור. 1 . חזקה עובדתית פיזית ומשפטית ).רכב:למשל- במיטלטלין מקובל. (חזקה בנכס מושא הזכות. 2

?מי עדיף, רישום לעומת חזקהאינה מספקת מסר חד משמעי ואילו החזקהמספק מידע אמין ומדויק יותר על מהותה של הזכות הקניינית המרשם

...גזל, עיכבון, שכירות: כגון, והמסר יכול להתפרש לכיוונים שונים

זכויות קניין רשימה סגורה של. 6רשימת הזכויות האובליגטוריות המתייחסת לנכס יכולה להיות , מכוח עקרון חופש החוזים :לגבי הזכויות החוזיות

).'שכירות לשעתיים ביום בלבד וכו: למשל(. אינסופית ונוצרת על ידי הצדדים לחוזהשנקבעת על ידי האם רשימת הזכויות הקנייניות היא רשימה סגורה , השאלה היא? ומה לגבי הזכויות הקנייניות

או שמא רשימת הזכויות היא פתוחה כאשר החופש ליצירת זכויות חדשות נתון לפרטים עצמם ) וגם הפסיקה( המחוקק ? ולא למחוקק) השוק(

:)בעד רשימה פתוחה(רשימה סגורה נגד הטיעונים .וחופש הקניין )םחוזי( חופש ההתקשרות.1 . רבי של הנכסיםמה לצרכי החיים המשתנים וניצול מהתא.2 . איטליה ומדינות סקנדינביה: המדינות שנוקטות בעמדה זו.3

:רשימה סגורהבעד הטיעונים אין להתיר יצירת זכויות , כיוון שהזכות הקניינית פועלת כלפי כולי עלמא, נימוק זה פ"ע:פגיעה בצדדים שלישיים.1

גם אם ניתן . שעליו אפשר שלא ידעו צדדים שלישיים המחויבים על פיו, שכאלה בהסדר שבין שני מתקשרים פרטייםמטיל נטל כבד על הציבור , הדבר מסרבל את המרשם ,)משפטית זה לא נכון(לרשום את הזכות במרשם פומבי כלשהו

.בבדיקת המרשם ונוטל מהאפקטיביות שלויש למנוע פיצול יתר של זכויות קניין באותו נכס על ידי פירוק הבעלות לשברי נימוק זה פ"ע:הנימוק התועלתני.2

להגביר רמת אי , עלול להרבות סכסוכים, כיוון שהדבר חושף את החברה למגבלות יתר, שברים של זכויות קניין .ויות הקניין המפוצלותהוודאות ולהכביד על ביצוע עסקאות בנכסים שאליהן מתייחסות זכ

זכויות הקניין שהמחוקק חשב עליהן מילאו את הצרכים של החברה ולא נתעורר , נימוק זה פ"ע:הנימוק המעשי.3מתברר כי המוח האנושי , גם באותן מדינות שבהן מונהגת שיטת הרשימה הפתוחה. הצורך ליצור זכויות קניין חדשות

צורך ביצירת זכויות גם אם יתעורר ה. ת מעבר לאלו שנקבעו על ידי המחוקקלא הצליח ליצור זכויות קנייניות חדשו . לא תהיה שום בעיה שהמחוקק יעשה כן, שהמחוקק לא חשב עליהן,קניין חדשות

מאפייני הזכות החוזית לעומת הזכות הקניינית- לסיכום הזכות החוזית

הזכות הקניינית

תוקף הזכות

ים /זכות אישית המחייבת חייב .מוגדר ומסוים

.כולי עלמאזכות בנכס עצמו המחייבת

זכות המחייבת רק : שכירות חוזית דוגמא .את המשכיר

שכירות בדירה עצמה : שכירות קניינית .המחייבת כולי עלמא

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

10

)הזכויות הקנייניות במשפט הישראלי(דונו עמדת המשפט הישראלי בסוגיות שנ

)מיטלטלין וזכויות, מקרקעין= נכסים(

מאפשר יצירת זכויות קנייניות בנכסים נוסף לזכויות החוזיות -"הזכות הקניינית"המשפט הישראלי מכיר במוסד . מכוח כך קיימים דיני הקניין .ביחס לנכסים

?האם רשימת הזכויות הקנייניות היא רשימה סגורה

.הקנייניות במשפט הישראלי היא סגורהרשימת הזכויות : הדעה הרווחת •

).לחוק המקרקעין 161 'ס: ראו(קיים הסדר מפורש בחוק :במקרקעין •

. זכות קניינית במקרקעין= זכות במקרקעין :לזכור •

למרות , רשימת הזכויות במיטלטלין הינה סגורה אף היא,מכוח הנימוקים עליהם הצבענו מקודם: במיטלטלין • . שאין חוק ספציפי שקובע כך

. מתחילת חוק זה אין זכות במקרקעין אלא לפי חוק.שלילת זכויות שביושר : חוק המקרקעיןל 161' ס •

לאדם זכות רק אם המחוקק מכיר בכך תהייה,קרי.אין זכויות בנכסים אלא על פי דין לקודקס האזרחי 578' ס • )זכות קניינית= זכות בנכס:לקודקס 577' ס( . רשימה סגורה -קניינית

.בעלות, ושאילה שכירות,)משכנתא(,משכון, עיכבון, נאמנות :רשימת הזכויות קנייניות בכלל הנכסים

. חזיק בהםההנות ממקרקעין ולא ליהזכות ל: זיקת הנאה, זכות קדימה:זכויות מיוחדות למקרקעין

כיצד המחוקק בוחר את הזכויות הקנייניות

צורכיהם פ"עהזכויות הקנייניות השונות הן קטגוריות משפטיות שיצרו בני האדם ושביכולתם לעצב אותן כרצונם השונים המתחרים ביחס לנכס נשוא ין האינטרסיםבאיזון התוכן של כל אחד מהזכויות משקף .והעדפותיהם הערכיות

. הזכות

?לזהות זכות כזכות קנייניתכיצד ניתן זכות "כי , אין ספק":ין'גבריאלה וושצ' נ' עדנה רייזמן ואח 513/82א "ע :הצהרה על הזכות כזכות בנכס. 1

IN(ולא זכות גברא ) IN REM(היא מונח הבא לבטא זכות חפצא , המחוקק י"עגם אם לא הוגדרה , "במקרקעיןPERSONAM."(

".בנכס כוחה יפה כלפי כולי עלמאזכות ": לקודקס 577 'ס. 2

:דוגמאות ;)הזכות לעשות כל דבר בנכס(בעלות • ;)הזכות להחזיק ולהשתמש בנכס( שכירות •

). הזכות להיפרע מהנכס( משכון • . הדוגמאות לעיל מצביעות על זכות לעשות פעולה מסוימת בנכס ומכאן שמדובר בזכות קניינית

נורמטיבי שחל על הזכותבחינת מאפייני הזכות על פי ההסדר ה

.היעדר הצהרה על הזכות כזכות בנכס איננה בהכרח מעידה על היעדר קנייניות של הזכות ). מחייבת כולי עלמא(יש לבחון בכל מקרה האם לזכות הנתונה יש את התכונות והמאפיינים של הזכות הקניינית

?כיצד ניתן לרכוש זכות קניינית בנכס

. הדרך משתנה לפי סוג הנכס וסוג הזכות ).שני שלבים(. אם נדרש, רצונית לרבות הורשה בתוספת לאקט הפומביות) הקניית זכות(עסקה :הדרך העיקריתבנייה ונטיעה (הפקעה במישור הפרטי , )זכות קדימה בין יורשים(מכוח דין , )זיקת הנאה(שימוש ממושך :דרכים נוספות

)...במקרקעי הזולת

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

11

?האם ההבחנה בין הזכות החוזית לזכות הקניינית נשמרת במשפט הישראלי

ראה הפרק על עסקאות (במשפט הפוזיטיבי מתברר כי אין בנמצא זכות חוזית טהורה שפועלת אך ורק נגד חייב מוגדר ). שוקראה הפרק של תקנת ה(או זכות קניינית טהורה שפועלת כלפי כולי עלמא בכל מצב ובכל תנאי ) נוגדות

הפומביות במשפט הישראלי

.של זכות קניינית) שכלולה(ליצירתה ) במיטלטלין(או חזקה ) במקרקעין(רישום , דרוש אקט של פומביות :הכללשלא ...) שכירות קצרת מועד, זכות קדימה מכוח דין, זיקת הנאה מכוח שנים(ישנן זכויות קנייניות מסוימות :חריג

. דרוש אקט של פומביות לשם שכלולן

פומביות הזכויות במקרקעין, שאילה, שכירות: אחת מהזכויות הקנייניות הקלאסיות המנויות בחוק המקרקעין והן: זכות אחרת במקרקעין

. זיקת הנאה, זכות קדימה, משכנתאלפי )זכות קניינית(= זכות אחרת במקרקעיןעסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של :עסקה במקרקעין 6' ס

. למעט הורשה על פי צוואה, רצון המקנה

.השלב הקנייני בעסקה במקרקעין.2 השלב החוזי .1 :שני שלבים

ללא רישום הזכות תקפה במישור . הרישום כאקט קונסטיטוטיבי שיוצר את הזכות הקניינית במקרקעין: הכלל . האובליגטורי בין הצדדים

)יילמדו בהמשך(ישנן זכויות שהופכות לקנייניות גם ללא רישום : חריגים ורואים את השעה שבה אישר הרשם , העסקה נגמרת ברישום; עסקה במקרקעין טעונה רישום )א(: גמר העסקה 7' ס

. את העסקה לרישום כשעת הרישום .ואים אותה כהתחייבות לעשות עסקהעסקה שלא נגמרה ברישום ר )ב(

ותאדוגמראובן בעלים ): הרישוםלפני (השלב החוזי . ראובן בעלים ולשמעון אין זכויות בדירה :מצב התחלתי :מכר דירה. 1

שמעון בעלים ולראובן ): לאחר הרישום(השלב הקנייני ).בעלות על הדירה(ולשמעון זכות חוזית לקבלת זכות קניינית . אין זכויות בדירה

ראובן בעלים ): לפני הרישום(השלב החוזי . ראובן בעלים ולשמעון אין זכויות בדירה :מצב התחלתי:שכירות דירה. 2יש לו זכות קניינית (ראובן בעלים ):לאחר הרישום(השלב הקנייני ).שכירות(ות חוזית לקבלת זכות קניינית ולשמעון זכ

. ולשמעון יש זכות קניינית מסוג שכירות) מסוג בעלות

?איפה, רישום .הם המחייבים לפי החוק) טאבו(רק הרישומים בפנקסים המתנהלים בלשכות לרישום מקרקעין

.רישום בפנקסי המקרקעין המתנהלים לפי חוק זה או התקנות על פיו :"רישום":המקרקעיןחוק 1' ס . שר המשפטים יקים לשכות רישום ויקבע את אזור פעולתן:לשכת רישום :115' ס - הפנקסים יכילו )א( :הפנקסים,)ניהול ורישום( תקנות המקרקעין 6' ס

; פנקס זכויות )1( ; פנקס בתים משותפים) 2( . לגבי מקרקעין בלתי מוסדרים, פנקס שטרות )4(

עיון בפנקסים

וכל אדם רשאי לעיין בהם ולקבל , פתוחים לעיון הציבורהפנקסים המתנהלים בלשכה יהיו :לחוק המקרקעין 124 'ס .העתקים מן הרשום בהם

כל אדם המבקש לעיין בפנקסים או לקבל נסח מהרשום )א( 1969- ל"תש, )ניהול ורישום(לתקנות המקרקעין 87תקנה . בהם יגיש בקשה לרשם וישלם את האגרה שנקבעה לכך

)7' סמאחר ולא עונה על הדרוש ב(לא מחייב רישום בפנקסים אחרים

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

12

: כגון, כל הרישומים המתנהלים והקיימים בפנקסים אחרים:'ענת רייך ואח' מ נ"טקסטיל ריינס בע - 6529/96א "ע, ב"שיכון ופיתוח וכיו, עמיגור, עמידר: כגון, או פנקסי החברות המשכנות, בפנקס הנכסים של מינהל מקרקעי ישראל

. אין תוקף של רישום הנדרש בחוק המקרקעין

טקסטיל ריינסד "פס :העובדות

.המנהל לבין הראלהסכם חכירה של הנכס בין 11/05/94 .1אילו היה רושם במרשם המקרקעין הייתה לו זכות (. זכות החכירה רשומה רק במנהל ולא במרשם המקרקעין .2

).קניינית של שכירות

= שלו חוזיתהזכות וכר את המהוא (. ממחה לרייך את זכויותיו בנכסחוזה מכר ולפיו הראל 18/05/94 .3 )."המחאת זכות"

. בנכס הראלישראל מגיע צו עיקול של טקסטיל ריינס על הזכויות של למינהל מקרקעי 2/06/94 .4

למינהל מקרקעי ישראל מתקבלת בקשה של הראל ורייך לרישום זכויותיו של הראל במינהל על 07/07/1994 .5 .המינהל מסרב לבצע העברת זכויות בשל צו העיקול.שמו של רייך

קיבל את ש"בימ.בנכס הן נקיות וגוברות על העיקולרייך מגיש תביעה לבית המשפט להצהיר כי זכויותיו .6 .התביעה ורייך זכה

:השאלות )לא מחייב(? מהו תוקף הרישום בספרי המינהל .1 )זכות חוזית(? ה טיב זכויותיו של הראל בנכסמ .2

). המחאת זכות חוזית(? מה טיב העסקה שבין הראל לבין רייך .3

)עם ביצוע ההמחאה(? רייךלידי ) בנכס או ביחס לנכס(מתי עברו הזכויות .4

).רייך(? מי גובר רייך או טקסטיל ריינס .5

איזו פי - להבדיל מהרישום בלשכות אינם מתנהלים על, רישומי המינהל:)עקרון הפומביות( ריינסהמהותי בהרציונל דין לעיון פ"עממילא אין לראות בהם רישומים הפתוחים . נהלית של המינהל עצמוהוראה בדין אלא לנוחיותו המ

-....ד ריינס תוקן חוק מנהל מקרקעי ישראל"לאחר פס, לכן .הציבור ושמשום כך מייחסים לציבור ידיעה על תכנם תיקון חוק מנהל מקרקעי ישראל

:)]2(ס"תש, ס"תש: תיקון[ מאגר מידע. טו' ס, חוק מינהל מקרקעי ישראלבו ייכללו פרטים על התקשרויות חוזיות של המינהל לגבי וש מאגר מידע שיהיה פתוח לעיון הציבורהמינהל ינהל )א(

- להלן ( 1969- ט"התשכ, אשר אינם רשומים בפנקסי המקרקעין המתנהלים לפי חוק המקרקעין, מקרקעין שבניהולו ). המאגר

. המאגר יכלול את הפרטים האלה )ב( ; זכויות לגבי המקרקעין )1( המקרקעין ישום משכנתה בנוגע למקרקעין בעת רישומם בפנקסי מרשם התחייבויות של המינהל לר )2(

; 1969-ט"התשכ, לחוק המקרקעין 123 'סכמשמעותם ב

דינה של עסקה שנמסרה לרישום אך לא נרשמהורואים את השעה , העסקה נגמרת ברישום; עסקה במקרקעין טעונה רישום )א(:1969-ט"תשכ, לחוק המקרקעין 7' ס

. שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום

אדלר' קורצפלד נ 599/77א "עסחבת מנהלית וטעויות של רשם המקרקעין אינן צריכות לפעול .די באישור העסקה לרישום כדי לראות בה כרשומה

הזכאי שעסקתו אושרה לרישום .כנגד מי שהגיש את העסקה לרישום ויש לראות את הרישום כחל למפרע מיום הרישום .זכאי להניח כי מכאן ואילך עדיפותו הקניינית מובטחת

. פגיעה באינטרס ההסתמכות של צדדים שלישיים שעיינו במרשם והסתמכו עליו :הבעיה

)מצא ובך( בנק אמריקאי' י נ"מ 2242/92א "ע: ההלכה המחייבת כהתחייבות לעשות עסקה ולא עסקהעסקה שהוגשה לרישום ולא נרשמה רואים אותה

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

13

, מתייחסת למצב ובו העסקה נרשמה בסופו של דבר ואז מייחסים את תוקפו של הרישום לאחור )א(7 'סהסיפא של אינו מאפשר הקניית מעמד קנייני לזכות רק ) הפומביות(עקרון ההסתמכות על המרשם :הרציונל .קרי ליום המסירה

. מחמת אישור העסקה

במיטלטליןפומביות ).בעלות ושכירות:בעיקר( .תפיסת חזקה בנכס: הכלל

).משכון:למשל(). ואף מנכס לנכס(הפומביות של הזכות משתנה מזכות לזכות :החריג

מה הדין כאשר הצדדים מנסים ליצור זכות קניינית חדשה :במקרקעין

.ניתן לרשום רק זכויות קנייניות המנויות בחוק המקרקעין:מכשול טכני •

.ההלכה היא שזכות זו תקפה במישור החוזי אך לא יינתן לה תוקף קנייני :מכשול נורמטיבי •

במיטלטלין

.מכשול נורמטיבי •העסקאות שהרשם אישרן ) 1(- לגבי המקרקעין הנוגעים בדבר , בפנקסים יירשמו:חוק המקרקעיןל) ב( 123' ס •

; לרישום

זכות הבעלותלהשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר , הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין :בעלות- לחוק המקרקעין 2' ס

).הפקעות:למשל( בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכםוכל עסקה )וגם לזכויות חוזיות(הגדרה זהה למיטלטלין

).לתהקניית זכויות לזו(וכל עסקה ) השמדה(הזכות לבעלות כוללת הזכות לעשות בנכס כל דבר

הסממנים הקנייניים של זכות הבעלות ).לעשות בנכס כל דבר וכל עסקה( זכות בנכס • .כולי עלמאכלפי , חוקתית קניינית ונזיקית, הגנה •

ההגנה הקניינית לבעלות הפרטית

בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק :תביעה למסירת מקרקעין - 16' ס . בהם שלא כדין

המחזיק במקרקעין זכאי לדרוש מכל מי שאין לו זכות לכך שיימנע מכל מעשה שיש בו :תביעה למניעת הפרעה- 17' ס . משום הפרעה לשימוש במקרקעין ושיסלק כל דבר שיש בו משום הפרעה כזאת

ההגנה על הבעלות במיטלטלין ובזכויות תחולת

יחולו גם על הגנת הבעלות והחזקה , לחוק המקרקעין 15-20 'ס:גנה על הבעלות והחזקהה- לחוק המיטלטלין 8 'ס . במיטלטלין

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

14

. גם על זכויות, ככל שהדבר מתאים לעניין ובשינויים המחויבים, הוראות חוק זה יחולו:תחולה על זכויות- 13 'ס

מקרקעיןהנזיקית לבעלות בההגנה או היזק או הפרעה בידי , הסגת גבול במקרקעין היא כניסה למקרקעין שלא כדין:הסגת גבול במקרקעין ז"לפקנ 29' ס

...אדם למקרקעין שלא כדיןטרד ליחיד הוא כאשר אדם מתנהג בעצמו או מנהל את עסקו או משתמש במקרקעין התפושים מ:טרד ליחידמ 44 'ס

שיש בו הפרעה של ממש לשימוש סביר במקרקעין של אדם אחר או להנאה סבירה מהם בהתחשב עם בידו באופן ...מיקומם וטיבם

טלטליןימההגנה הנזיקית לבעלות ב

או , הסגת גבול במיטלטלין היא לקיחת טובין שלא כדין מהחזקתו של אדם אחר:הסגת גבול במיטלטלין ז"לפקנ 31 'ס ... הפרע אלימה בהיותם בחזקתו של אדם אחר

על ידי , גזל הוא כשהנתבע מעביר שלא כדין לשימוש עצמו מיטלטלין שהזכות להחזיקם היא לתובע :גזל 52' ס .לאדם שלישי או שולל אותם מן התובע בדרך אחרתמוסר אותם , משמיד אותם, מעכב אותם, שהנתבע לוקח אותם

)תחולה אנכית(היקף הבעלות במקרקעין

בכפוף ,בכל העומק שמתחת לשטח הקרקעהבעלות בשטח של קרקע מתפשטת :עומק וגובה-חוק המקרקעיןל 11' סאין , בכפוף לכל דין, אולם, והיא מתפשטת בחלל הרום שמעליו, מחצבים וכיוצא באלה, מכרות, נפט, לדינים בדבר מים

. בכך כדי למנוע מעבר בחלל הרום . לא ניתן למנוע מעבר של מטוס מעל חלקת אדמה כל עוד הטיסה היא בגובה סביר שאיננו גורם למטרד: אדוגמ

חפירת מנהרה מתחת לקרקע כמוה כהפקעה ופגיעה . ישנה הגבלה על אוצרות טבע :לגבי מערות מתחת לקרקע . יום רווחת הדעה כי יש להגביל את הבעלות גם מתחת לפני הקרקעאך כ. בבעלות

)בכל הנוגע על פני הקרקע(היקף הבעלות במקרקעין

ועל כל דבר אחר המחובר אליה , הבעלות בקרקע חלה גם על הבנוי והנטוע עליה :עומק וגובה -חוק המקרקעיןל 12' סניטעו או חוברו בידי בעל , ואין נפקא מינה את המחוברים נבנו, זולת מחוברים הניתנים להפרדה, חיבור של קבע

. המקרקעין או בידי אדם אחרזולת מחוברים , מחובר אליה חיבור של קבעכל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר ה:קרקע- לחוק המקרקעין 1' ס

. הניתנים להפרדה

מקרקעיןדרכי רכישת בעלות בהבעלות משתכללת רק עם :לחוק המקרקעין 6' ס - )בתמורה או שלא בתמורה( עסקה רצונית ממוכר לקונה .1

. הרישום במרשם המקרקעין .ירושה .2 ).לחוק המקרקעין 23 'ס( בניה ונטיעה במקרקעי הזולת .3 . הפקעה על ידי רשות שלטונית .4

מיטלטליןדרכי רכישת הבעלות ב

.עסקה רצונית ממוכר לקונה .1 .ירושה .2 ).חוק השבת אבידה( מציאת אבידה .3 ). לחוק המיטלטלין 3 'ס( ה מההפקריזכי .4 ). לחוק המיטלטלין 4 'ס( חיבור וערבוב עם מיטלטלין של האחר .5

דיני זכייה מההפקר

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

15

לרכוש את הבעלות בהם גם בתפישתם , בכפוף לכל דין, יכול כל אדם שאין להן בעלמיטלטלין :לחוק המיטלטלין 3' ס . תוך כוונה לזכות בהם

.הבעלות במיטלטלין פוקעת כשבעלם מוציאם משליטתו תוך כוונה להפקירם:לחוק המיטלטלין 7' ס, ם או מיטלטלין שהיו בבעלותו של אדםמיטלטלין שלא היו נתונים מעולם לבעלותו של אד= מיטלטלין שאין להן בעל

. אך הופקרו על ידוערכו ; של הנכס שנלמדת מחזות אובייקטיביתשל הבעלים להשתחרר מהנכס סובייקטיביתכוונה = כוונת הפקרה

.ב"מקום הימצאו וכיוצ; הכלכלי

?מקרקעיןכיצד משתכללת הבעלות ב .זכות חוזית ?הרוכש לפני הרישוםמה הזכות שיש בידי .רישום הבעלות משתכללת עם

ורואים את השעה , העסקה נגמרת ברישום; עסקה במקרקעין טעונה רישום) א( :גמר העסקה- חוק המקרקעיןל 7' ס . שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום

?מיטלטליןכיצד משתכללת בעלות ב

.בנכסתפיסת חזקה פיזית במיטלטלין הבעלות משתכללת לרוב על ידי אם לא הסכימו הצדדים על מועד אחר או , במסירתוהבעלות בממכר עוברת לקונה :העברת בעלות-חוק המכרל 33' ס

. על דרך אחרת להעברת הבעלות

כיצד משתכללת בעלות ברכבים .המסירה והעברת החזקה ברכב היא שיוצרת את הזכות הקניינית ברכב ולא אקט הרישום

הרישום במשרד הרישוי הנו דקלרטיבי ואינו קונסטוטיבי והוא מיועד :)3(ה "י ל"פד ,'ואחחסון ' קון נ 634/79א "ע . פיקוח על הרכבים והתוקף של רישיונות הרכב, רישוי שנתי, מסים, אגרות: כגון, למטרות ציבוריות ולא פרטיות

דוגמא לבעלות במיטלטלין

.ראובן בעלים של רכב • . ראובן מתקשר עם שמעון בהסכם ולפיו הוא מוכר לו את הרכב •

תשלומים 12אך התשלום בעבור הרכב ייעשה ב , כי מסירת הרכב לידי שמעון תיעשה מיידית , בין היתר סוכם • .חודשיים

. הצדדים לא עשו העברת בעלות במשרד הרישוי •

נושה של , עיקול על הרכב לבקשת לויכחודש לאחר החתימה על ההסכם ומסירת הרכב לידי שמעון הוטל • .בגין חוב שראובן חייב לו, ראובן

גם אם לא בוצעה העברת בעלות ,עם חתימת הסכם המכר הבעלות ברכב הועברה לידי שמעון ?מה הדין • . מכאן כי לא ניתן לעכל. במשרד הרישוי

זכות השכירות והשאילה. 2

שכירותזכות ה כללי, השכירות

דמי - להלן (שכירות היא זכות שהוקנתה בתמורה : מהות השכירות- 1971-א"תשל, השכירות והשאילהלחוק 1' ס . להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות, )שכירות

:שכירות כוללת שלושה יסודות -מכאן כי

;חזקה ושימוש בנכס .1

;תמורה .2 ). שלא לצמיתות(לזמן מוגבל .3

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

16

. מיטלטלין וזכויות, מקרקעין= נכס •

שכירות במקרקעיןשכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם : שכירות - לחוק המקרקעין 3' ס

שנים תיקרא 25שכירות לתקופה שלמעלה מ; "חכירה"שנים תיקרא 5שכירות לתקופה שלמעלה מ; שלא לצמיתות ".חכירה לדורות"

. לרבות חכירה וחכירה לדורות, המונח שכירות מקיף את כל תקופות השכירות . חכירה מקיפה את כל סוגי החכירה לרבות חכירה לדורות

.שנים 25 - למעלה משכירות "חכירה לדורות" .שנים 5- למעלה משכירות -"חכירה"

דיני השכירות ).1971( והשאילהחוק השכירות - דיני שכירות במיטלטלין ובזכויות

).'פרק ז' סימן א( חוק המקרקעיןגם חל -דיני שכירות במקרקעין .בכפוף להוראות פרק זה יחולו על שכירות מקרקעין דיני השכירות הכלליים:לחוק המקרקעין 84 'ס

.העדיפות בשכירות במקרקעין לחוק המקרקעין אם יש סתירה בין שני החוקים

ההיבטים השונים של הזכות .הולדתה של זכות השכירות בחוזה שכירות בין השוכר לבין המשכיר :ההיבט החוזי בין המשכיר לשוכר.1

, אי התאמה של המושכר, מועד המסירה של המושכר :העניינים המוסדרים בחוזה.החוזה דין פרטי שחל על השכירותתקופה , בדיקת המושכר, מוש במושכרשי, מעוד התשלום ומקומו, דמי שכירות, קבלת המושכר, חובת תיקון המושכר

המחוקק אמר אתה יכול לא להסדיר אבל אם לא הסדרתה אז יחולו עליך . סיום השכירות והחזרת המושכר, השכירותמצד שני חוק זה חוזה שחל על כולנו ולא על , חוזה בגדול זה חוק פרטי שיצרנו. הוראות החוק של השכירות והשאלה

הוראות פרק זה יחולו כשאין בדין :תחולה-לחוק השכירות והשאילה) ג( 2' ס:ים לחוזההחוק כדין משל. שני צדדיםחוק השכירות :המשמעות. אחר הוראות מיוחדות לעניין הנדון ובאין כוונה אחרת משתמעת מן ההסכם בין הצדדים

לה הם יוהשא אם הצדדים רוצים לסטות מחוק השכירות.הצדדים ו עליואלה הוא חוזה מוכן כל עוד לא התנוהש . בחוזהצריכים לקבוע את זה

מתמקד באופן שבו ניתן להפוך את זכות :עניינו כפיפות צדדים שלישיים לחוזה השכירות :ההיבט הקנייני.2

. שכוחה יפה כלפי כולי עלמא, )גמר הקניית הזכות(השכירות לזכות קניינית אם יש סוחר אז יש לו זכות שכירות ...למשכן, להעביר :הכוח של השוכר לעשות עסקאות שונות בזכות.3

האם הוא יכול למשכן את השכירות או להעבירה לאדם : איזה עסקאות השוכר יכול לעשות אם הזכות שלו למשל .אחר

שכלול קניין בשכירות במקרקעיןהיא עסקה , השכרת מקרקעין ).לחוק המקרקעין 3 'ס: ראו( היא זכות במקרקעין, שכירות במקרקעין :הכלל

שוכר שאינו רושם . שכירות במקרקעין משתכללת עם רישומה במרשם המקרקעין, מכאן.במקרקעין הנגמרת ברישום . את זכותו יש בידו התחייבות חוזית לקבלת זכות שכירות

למעט , ן המקנההיא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצו עסקה במקרקעין :חוק המקרקעיןל 6' ס . הורשה על פי צוואה

:גמר העסקה- לחוק המקרקעין 7' סורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום , העסקה נגמרת ברישום; עסקה במקרקעין טעונה רישום )א(

. כשעת הרישום . עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה )ב(

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

17

איננה טעונה שנים 10שאינה עולה על לתקופה , הטענה היא שכירות קצרת מועד קרי:מועדשכירות קצרת -חריג : שני סעיפיםאנחנו למדים על כך מ. רישום

:דינה של שכירות קצרה- חוק המקרקעיןל) א( 79' סוהתחייבות לעשות , אינה טעונה רישום שאינה עולה על חמש שניםשכירות לתקופה , 8- ו7על אף האמור בסעיפים )א(

. עסקה כזאת אינה טעונה מסמך בכתב :פטור מרישום בפנקסי מקרקעין-1972-ב"תשל, ]נוסח משולב[חוק הגנת הדייר ל 152' ס

שחוק בדירה או בבית עסקשכירות לתקופה שאינה עולה על עשר שנים , 1969-ט"תשכ, על אף האמור בחוק המקרקעין; אינה טעונה רישום בפנקסי המקרקעין - ואין עמה ברירה להאריכה לתקופה העולה על עשר שנים , עליהזה אינו חל

.אם ביקשו זאת הצדדים לחוזה השכירות, אין בסעיף זה כדי למנוע רישום שכירות לתקופה של עשר שנים או פחות ולא דרישת ( בכל מה שנוגע לדרישת הרישום לחוק המקרקעין) א(79' ס ביטל לחלוטין לחוק הגנת הדייר 152' ס מדוע

? )הכתב

האם ? האם בית עסק מחייב קיום של בית:דירה ובית עסק בחוק הגנת הדייר ממצים כל סוגי המקרקעין

? "בית עסק"או " דירה"האם קיים מושכר אחר במקרקעין שאיננו ? קרקע פנויה נחשבת לבית עסק ; מושכר שאיננו דירה - " בית עסק"; תנאי השכירות משמש למגוריםמושכר שלפי - "דירה" :חוק הגנת הדייר

.שכירות במקרקעין לתקופה שאינה עולה על עשר שנים אינה טעונה רישום בפנקסי המקרקעין:לקודקס 617 'סבית "או " בית סוהר"ללא בית כשם שיתכנו " בית עסק"הלשון סובלת קיומו של :ציטרין' זימן יצחק נ 5392/97א "רע

" בית עסק"בלבד שהם " נכסים"הגדרות החוק מניחות קיומם של שני . שאינם ממוקמים בבית של ממש" ספר .ואין קיים בחוק עיגון לשוני לקיומו של סוג שלישי של נכסים" דירה"ו

מההגדרה של דירה ובית עסק בחוק הגנת הדייר עולה שכל שכירות במקרקעין לתקופה שאינה עולה על : מסקנה .חוק הגנת הדייר אומר בפירוש על אף האמור בחוק המקרקעין ולכן חוק הגנת הדייר גובר. שנים לא טעונה רישום 10

כיצד מחשבים תקופת השכירות

מתחילה ביום עשיית חוזה השכירות ועד לסוף תקופת האופציהתקופת השכירות , לחוק המקרקעין) ב(79'סעל פי ). אינטרס ההסתמכות(להגן על צד שלישי שרוכש את הנכס :הרציונל). תקופת האופציה נכללת(

לא יחולו על שכירות שיש עמה ברירה ) א(הוראות סעיף קטן :דינה של שכירות קצרה- לחוק המקרקעין) ב( 79' סחלה כעבור , כולה או מקצתה, ולא על שכירות שתקופתה, להאריך את תקופתה לתקופה כוללת העולה על חמש שנים

. חמש שנים מגמירת חוזה השכירות

עון בחוזה שכירות ולפיו הוא ראובן התקשר עם שמ' 07ראובן בעלים של דירת מגורים בחודש אוקטובר בשנת :דוגמאשנים כאשר בסוף 5לתקופה מקורית של ' 08השכירות אמורה להתחיל בחודש ינואר . משכיר לו את דירת המגורים

האם שכירות כזו טעונה השאלה היא . נוספותשנים 5-התקופה ניתנת לשוכר אופציה להאריך את תקופת השכירות בשנים לא 10שכירות שאינה עולה על לחוק הגנת הדייר 152 'סעל פי ?ניתרישום בכדי להפוך אותה לשכירות קניי

ועד ' 07תקופת השכירות מתחילה באוקטובר ?מה היא תקופת השכירות במקרה דנןטעונה רישום ועל כן השאלה .ושלושה חודשים ולכן טעונה רישוםשנים 10- כ שהשכירות היא ל"ומכן שסה. לתקופה שמסתיימת האופציה

הרציונל לפטור מחובת הרישום המשכיר והצדדים השלישיים, איזון בין האינטרסים השונים של השוכר

תארו לעצמם (. אין להכביד על השוכר ולחייבו ברישום על מנת להגן על זכותו הקניינית :מנקודת המבט של השוכר .)מכביד - שכל שכירות שנעשה לשנה נלך לרשום

. אין להכביד על הבעלים בביצוע רישום אשר יכביד עליו בתום תקופה השכירות :מנקודת המבט של המשכיר, ועוד. היא מוגבלת בלבד, לאור קוצר התקופה, הפגיעה בו, אשר רוכש זכויות נוגדות :הלב- מבחינתו של הצד הזר תם

ולא להכביד על כדי לא לפגוע בצד שלישי .ההנחה היא שרוכש הנכס מבצע בדיקה לנכס ומגלה קיומו של השוכר . לא צריך לרשום 10-מתחת ל-איזנו וקבעוהצדדים

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

18

שכלול קניין בשכירות קצרת מועדאו )הכניסה בפועל לדירה( שכירות קצרת מועד הופכת להיות קניינית עם מסירת חזקה במושכר: הדעה המקובלת

). המוקדם שביניהם(רישומה לא צריך תפיסת חזקה אלא מספיק ,קרי .עריכת חוזה השכירותשכירות קצרת מועד משתכללת עם : דעה נוגדת

. חתימה על חוזה

?האם ניתן לרשום שכירות קצרת מועדאין בהוראות סעיף זה כדי ) ג:(דינה של שכירות קצרה - )ג( 79' ס, עם זאת.חייבת רישוםאינה שכירות קצרת מועדת

.זאת הצדדים אם ביקשו, למנוע רישום של שכירות שאינה טעונה רישום :? מדוע לרשום שכירות קצרת מועד

.הענקת תוקף קנייני אף בטרם קבלת חזקה במושכר .א: למשל ):לחוק המקרקעין 81' סמשכון וזיקת הנאה על פי ( מאפשרת לבצע עסקאות בזכות השכירות עצמה .ב

שבו השוכר ,נדיריםאם כי ,לא ניתן למשכן זכות שכירות אלא אם כן היא רשומה ועל כן יכול להיות מצבים . לתקופה קצרה מעוניין למשכן את זכותו

קנייניות שכירות במיטלטלין

.תקופת השכירות תתחיל עם מסירת המושכר לשוכר:תחילת השכירות - לחוק השכירות והשאילה 18' ס .לקודקס) א(619' סראו גם

). העמדת הנכס לרשות השוכר(הקנייניות של זכות השכירות במיטלטלין משתכללת עם מסירת חזקה במושכר

הסממנים הקנייניים של זכות השכירות ששוכללהאם זכות מוגדרת .זכות להשתמש בנכס היא תזכות השכירו:)להחזיק ולהשתמש בנכס(הגדרת הזכות כזכות בנכס .1

.קניינית בנכסבזכות בנכס מדובר בזכות , זכויות ונכסי הזולת-הכותרת של פרק זה -לחוק' לפרק ז' לחוק המקרקעין וסימן א 3 'ס :המיקום הגיאוגרפי .2

.זכות קנייניתומכאן כי מדובר ב . לחוק המקרקעין' לפרק ג' סימן ב: השוכר זכאי להגנה שמוענקת למחזיק. 3

הסממנים הקנייניים של זכות השכירותיבוא רוכש , עשה כן; המשכיר רשאי להעביר לאחר זכויותיו במושכר:העברת המושכר- לחוק השכירות והשאילה 21' ס

.מקנה לחוזה השכירות הילה קניינית- ...הזכויות במקומו של המשכיר בכל הנוגע לחוזה השכירות

ראובן מוכר את ,כירותשנים מתחילת תקופת הש 3לאחר . שנים 7- ראובן השכיר את הדירה שלו לשמעון ל :דוגמאאת רק חוזה השכירות לא מחייב ,כן? אובן לשמעוןרהאם יוסי מחויב לחוזה השכירוה שנכרת בין . הדירה ליוסי

. המשכיר המקורי אלא גם את הרוכשים ממנה

הקנייניות של השכירות בקודקס האזרחי .כוחה של הזכות יפה כלפי כל אדם, משהוקנתה זכות השכירות לשוכר )א(:לקודקס 624' סיראו את הזכויות והחיובים של המשכיר , עשה כן; )הרוכש- להלן(המשכיר רשאי להקנות את זכותו במושכר לאחר )ב(

כש לא כנמחים לרוכש גם אם הרו, אשר מועד קיומם חל לאחר השלמתה של ההקניה, על פי חוזה השכירות ועל פי דין . ידע על קיום השכירות

ההיבט השלישי של זכות השכירותלשייר בידו ) המשכיר(קיים מתח בין האינטרס של השוכר לעשות בזכות שלו כבשלו אל מול האינטרס של הבעלים

מהן העסקאות שהוא יכול ? נשאלת השאלה מה בידי השוכר לעשות בזכות השכירות שלו. זכויות שונות בקשר לנכס ? האם בעל הנכס יכול להתנגד לעסקאות אלו? עלבצ

העברת השכירות או השכרתה בשכירות משנה

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

19

לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש אינו רשאי להעבירהשוכר : העברת השכירות- לחוק השכירות והשאילה 22' סאולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי ; אלא בהסכמת המשכיר, במושכר או להשכירו בשכירות משנה

-יהיה , סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים ; רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר -בשכירות מקרקעין ) 1( ובשכירות של מקרקעין רשאי בית ; רשאי בית המשפט להרשות את העסקה בתנאים שייראו לו -בכל שכירות ) 2( . המשפט לעשות כן על אף האמור בחוזה השכירות

אם אני לא רוצה להפר את . שנים ואני לא יכול להפסיק את החוזה באמצע כי זה הפרת חוזה 8- שכרתי דירה ל: דוגמא

את הדירה אז אני רוצה להעביר לו את זכות השכירות שלי על מנת לעזוב את הארץ החוזה יש אדם שרוצה לשכור . הכלל הוא שהשוכר לא יכול להעביר את הזכות החוזית שלו אלא אם כן המשכיר מסכים? והשאלה האם אני יכול

:דן בשני סוגי עסקאות 22' ס

השוכר יוצא מהתמונה וכאילו נותר חוזה שכירות בין השוכר החדש - העברת זכות השכירות לשכירות משנה .א .לבין הבעלים

עושה חוזה חדש לבינו , שכירות משנה השוכר משכיר את הנכס לשוכר משנה, המצב הוא שונה - שכירות משנה .ב . לבין שוכר אחר

22' סהדין מכוח

ושכר או להשכירו בשכירות משנה אלא שוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במ:הכלל .בהסכמת המשכיר

אזי ,בלתי סביריםכאשר המשכיר מסרב לתת הסכמתו להעברת השכירות לאחר מטעמים : מקרקעין-חריג

ללא , )self help(לבדו ) העברה או שכירות משנה(השוכר רשאי לבצע את העסקה בהיעדר הוראה מפורשת החוזה .1 .למרות סירובו של המשכיר, פניה לבית המשפט

רשאי להתיר אשר,ש"לבימאזי השוכר רשאי לפנות ואם ישנה הוראה בחוזה השכירות שמגבילה ביצוע עסקאות. 2 . את העסקה בתנאים שיקבע על אף האמור בחוזה השכירות

הוראה ללא קשר לקיומה או היעדר קיומה של , השוכר אינו רשאי לעשות את העסקה לבדו:מיטלטלין-חריג

.אלא צריך לפנות לבית המשפט שרשאי להתיר את העסקה בתנאים שיקבע, מפורשת בחוזה השכירות

?מדוע ההבחנה בין מקרקעין לבין מיטלטלין .להגביר את יכולת הניצול של המקרקעין שהם בגדר נכס מוגבל • .המיטלטלין הם נכס נד דבר המקשה על בעל הנכס לפקח ולשלוט על הנכס שלו •

?כיצד ניתן לקבוע שהסירוב הוא בלתי סביר

וייס' מדינת ישראל נ 15/87א "עלבין זכותו של ) זכות השכירות(בין זכותו של השוכר לנצל כראוי את קניינו איזון יש לערוך,תלוי בנסיבות העניין

.מוצק וממשי, לסירוב צריך להיות טעם הוגן. המשכיר להכריע בשאלה מי ישתמש בקניינו

המבחנים לקביעת סבירות הסירובככל שמדובר בתקופה יותר ארוכה הנטייה תהייה לכיוון השוכר ועל כן אורך תקופה השכירות יכול להיות קריטריון

מאזן ): במישור היחסים בין הצדדים(בין יתר השיקולים שיילקחו בחשבון לשם הערכת סבירות הסירוב .רלוונטי; המניעים לסירוב; אורך תקופת השכירות; התנהגות הצדדים; סית של הצדדיםהמצוקה היח; הנוחות בין הצדדים

.בנוסף יש לקחת שיקולים כלליים של תקנת הציבור; אמינותו האישית של השוכר החליף אשר מוצע משכון זכות שכירות

בכפוף , השוכררשאי , שכירות שנרשמה :שיעבוד שכירות במשכנתה או בזיקת הנאה - חוק המקרקעיןל) א( 81' ס ...לשעבדה במשכנתה בלי הסכמת המשכיר, למוסכם בתנאי השכירות

קיימת הוראה אלא אם כןהשוכר רשאי למשכן את השכירות : כאן שונה מהמקרה של העברת השכירותברירת המחדל .בחוזה השוללת יכולת זו

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

20

להבטחת החזר ההלוואה ,אה מהבנקשמעון מבקש הלוו.שנים 8ת הדירה שלו לשמעון למשך ראובן השכיר א: דוגמא

. זכות משכון על זכות השכירותיש לבנק:המשמעות.ממשכן את זכות השכירותוהוא הבנק דורש משמעון ביטחונות כדי ששמעון יכול למשכן :התנאי. למכור את זכות השכירות לאדם אחר רשאיאם שמעון לא ישלם את החוב הבנק ,קרי

.השכירות שלו למרות שהיא לא טעונה רישוםהוא צריך לרשום את זכות

?מדוע ההבחנה בין משכון לבין העברההעדפת האינטרס של השוכר לנצל זכויותיו לשם קבלת אשראי על פני האינטרס של המשכיר להכריע באשר למיהותו . 1

.של המחזיק בנכס .יננו וודאיא, כי המשכון ימומש ובעל המשכון ימכור את השכירות לצד שלישי, החשש. 2 . השכירות הממושכנת הנה ארוכת טווח כאשר מעמדו של השוכר מתקרב למעמד של בעלות, ברוב המקרים. 3

הענקת זיקת הנאה .להקנות זיקת הנאה בכפוף לזכות השכירות בשכירות רשומהקובע את זכותו של השוכר לחוק המקרקעין) ב(81 'ס

חזקה ושימוש לצמיתותלעקוף איסור על העברת בעלות או איסור בדבר הכלל של (מוקנית זכות חזקה ושימוש לצמיתות קיימים חוזים בהם

).אחדות היחידה הקניינית . מה הדין כאשר ראובן הבעלים של דירה מתקשר בהסכם שכירות עם שמעון ובו הוא משכיר לו את הדירה לצמיתות

.ה זואין הלכה חד משמעית וקיימת מחלוקת גם בספרות לגבי שאל

יוסף שכטמן' אליעזר מורדוב נ - 46/74א "ע . 15.1.62מר שכטמן השכיר למר מורדוב דירת מגורים בגבעתיים לפי חוזה שכירות מיום :העובדות

ומסתיימת ביום בלתי 13.2.1962מתחילה ביום : "נכתב כדלהלן , במקום שהיה מיועד לציון תקופת השכירותאף שדפוס השכירות שבחוק המקרקעין מבוסס על , האם ניתן ליצור זכות שכירות לצמיתות :השאלה היא".מוגבלת

כיצד יש לשבץ ? האם הענקת זכות חזקה ושימוש לצמיתות היא יצירה משפטית אפשרית?העיקרון של הגבלת הזמןררת כאשר נכנסים כל עוד מדובר במערכת יחסים בין השוכר למשכיר השאלה פחות רלוונטית השאלה מתעו? יצירה זו

. לתמונה צדדים שלשיים בהיבט הקנייני שלה

:האפשרויות השונותקבע ניתן למשל לראות בעסקה זו כעסקת מכר או שכירות שלא נ):בקירוב(כם בהתאם לכוונת הצדדים פרשנות ההס.1

" בלתי מוגבלת" בית המשפט מגיע למסקנה כי כוונת הצדדים במלים, במקרה דנן .מועד לסיומה או דיירות מוגנתאך השאלה מה הדין אם כוונת הצדדים באמת לחזקה .לדיירות מוגנת ואז על שכירות שכזו יחול חוק הגנת הדייר

? ושימוש לצמיתות כאשר הבעלים משייר בידו בעלות ).כיום גם מכוח תקנת הציבור מכיוון שהצדדים מתכוונים ליצור זכות קניינית שאינה מוכרת( לקבוע כי החוזה בטל.2

גם אם פירוש זה אינו עולה , בית המשפט דחה אפשרות זו וקבע כי חזקה שהצדדים התכוונו לחוזה שניתן לקיימו .מפשוטן של מילות החוזה

במצב זה זכויותיו של :המוכרת על פי דיני החוזים) תותלצמי(קיימת כאן התחייבות חוזית בלתי מוגבלת בזמן .3

ועל כן ,)היבט נורמטיבי(הן בשל העובדה ששכירות נצחית אינה מוכרת , השוכר הן זכויות חוזיות ולא זכויות קנייניותקסים והן בשל העובדה ששכירות נצחית לא ניתנת לרישום בפנ, על פי כלל הרשימה הסגורה אין המדובר בזכות קניינית

אם הבעלים המשכיר שהתחייב להשכיר . ועל כן נשארת במעמדה החוזי או במשבצת האובליגטורית )היבט טכני( . ייחשב כמפר חוזה בשל כשלון העסקה, לצמיתות איננו יכול לעמוד בהתחייבות זו

זכות השאילה

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

21

?מהי, זכות השאילה, שאילה היא זכות להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות:מהות השאילה- וק השכירות והשאילהחל 26' ס

.כשהזכות הוקנתה שלא בתמורה

דיני השאילה .המחוקק מחיל מרבית ההוראות החלות על השכירות גם על זכות השאילה

בשינויים , יחולו 25- ו, 11, 12, 17, 18, 20, 21 5עד 2הוראות סעיפים :תחולת סעיפים- לחוק השכירות והשאילה 27' ס .גם על שאילה, המחויבים

על הזכות להחזיק במקרקעין ולהשתמש , בשינויים המחויבים, יחולו, הוראות פרק זה:השאלה-חוק המקרקעיןל 83' ס . שהוקנתה שלא בתמורה, בהם שלא לצמיתות

טיעונים בעד הקנייניות של השאילה

. הגדרת הזכות כזכות בנכס • .מקנה לזכות השאילה אופי קנייני לחוק השכירות 21 'ס •

.מקנה אופי קנייני לזכות לחוק המקרקעין 83 'ס •

זכות המשכון

סוגי הביטחונות: דיני הביטחונות . נועדה להבטיח לנושה קיומו של החיוב על ידי החייב: בטוחה

, ערבויות בנקאיות, מסמכים חתומים, סעיפי סנקציה, ביטוח, ערבים אישיים, שטרות לביטחון :בטוחות לא חפציות .פיקדונות וכדומה

. שעבוד נכסים להבטחת החובגון היומיומי 'או מה שמכונה בזר כבטוחה חפציתהעמדת הנכס :בטוחות חפציות

בטחונות חפציות : סוגים של בטוחות חפציות

;)עיכבון(הזכות להחזיק בנכס •

;העברת בעלות בנכס אם לא יסולק החיוב •

).משכון(. אם לא יסולק החיוב) למכור(זכות להיפרע מהנכס •

שעבוד הנכס להבטחת קיום ההתחייבות של החייב:עסקת בטוחה

מכוחה התחייב החייב לעשות מעשהש):אשראי(עסקת יסוד

?מהו, משכון

הוא מזכה את הנושה להיפרע מן המשכון אם לא סולק ; כערובה לחיובמשכון הוא שעבוד נכס ":לחוק המשכון) א(1'ס ".החיוב

יסודות המשכון

:ההגדרה של משכון מורכבת משלושה אלמנטים .או לגרום לעשייה או למנוע עשייה של פעולות בנכס, הכפפת הנכס לזכותו של אחר לעשות: שעבוד נכס .1 ).בטוחה(נעשתה כדי שהנכס ישמש כערובה לחיוב הכפפת הנכס לטובת הנושה : כערובה לחיוב. 2 . מהנכס אם לא סולק החיוב) על ידי מכירתו(המזכה את הנושה להיפרע . 3

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

22

משכון לעומת עיכבון .עיכבון הוא זכות על פי דין לעכב מיטלטלין כערובה לחיוב עד שיסולק החיוב:לחוק המיטלטלין 11' ס

מקנה זכות משכון ואילו הכב את המיטלטלין מקנה רק לע עיכבוןזכות ה.ב כשעבוד נכס כערובה לחיובעיכבון נחש . על ידי מכירתו להיפרע מהנכס

משכון לעומת עיקול

.כוח הדיןנוצר מש שיעבוד מס לעומת זאת . משכון נוצר בהסכמה :לחוק המשכון 3' סשבא לייחד נכס מסוים לצורך הליכי ההוצאה , סעד דיוני"המעקל אלא העיקול איננו יוצר זכות קניינית בנכס לטובת

". ולמנוע מבעל הנכס מלהוציא את המעוקל מרשותו או מלשעבדו לאחר, לפועל

:ותדוגמאזכות למנוע משמעון למכור אותו אלאהיא לא חוזית ? ל על רכב של שמעון איזה זכות של ראובןוראובן הטיל צו עיק.1

.העיקול לא מגביל שימוש אלא רק ביצוע עסקאות ,קרי,או למשכנו לאחר סוכם בין ראובן לשמעון בין היתר , ראובן דרש משמעון ביטחונות. ח"שמעון ביקש הלוואה מראובן על סך מליון ש.2

:מן קכדל

להחזיק בטבעת - כאשר לראובן תהיה רק זכות אחת 100,000שמעון יפקיד בידי ראובן טבעת יהלום בשווי של .א . בוכעי= עד אשר שמעון יסלק את החוב במלואו

ו הקנה לו את הזכות למכור את הרכב אם החוב ל, קרי, שמעון משכן את הרכב שבבעלותו לטובת ראובן .ב . משכון.= ח"ש 200,000שווי הרכב . ישולם

:ראובן ביצע את הפעולות כדלקמן, ההלוואה משחלף הזמן להחזר ההלוואה ושמעון לא החזיר את

. 800,000ושמעון חייב לו . 200,000מכר את הרכב בשווי , קרי ,ראובן מימש את המשכון .א

פתח תיק הוצאה . ראובן הגיש תביעה כספית נגד שמעון על מלאו החוב הנותר וקיבל את פסק הדין לטובתו .ב .בבעלותו של שמעוןלפועל ובין היתר הטיל עיקול על משאית שנמצאת

לגבי המשכון הוא משכן לו את הרכב והוא מכר ולגבי הטבעת הוא רק יכול להחזיק אותה עד שהוא ישלם לו את החוב העיקול מקנה לו סעד כמו צו מניעה שמונע משמעון למכור אותה או למשכן , יש לו עיקול על המשאית). זכות עיכבון(

. אותה והוא יכול להמשיך להשתמש בה

:שלבים 2לעיקול -מסקנה

הטלת העיקול .א

.מימוש העיקול הוא לקחת את הנכס ולמכור אותו וזה מכוח צו הוצאת לפועל .ב

השחקנים בעסקת המשכון ). בשלב זה ההתייחסות לחייב שהוא יחיד ולא חברה( ".ממשכן"החייב מכונה ".בעל המשכון"או "מקבל המשכון"הנושה מכונה

?בנכס לפני העסקה ואחריהמה מצב הזכויות

משכנתא ".משכנתה היא משכון של מקרקעין:"לחוק המקרקעין 4' ס

.המזכה את הנושה להיפרע מהמקרקעין אם לא סולק החיוב, משכנתה היא שעבוד מקרקעין כערובה להבטחת חיובמחזיר את ההלוואה אני הענקתי לבנק זכות משכנתא אם אני לאמכאן כי , מהבנק) משכנתא(לקחתי הלוואה : למשל

.מאשר לבנק למכור את המקרקעין

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

23

עקרונות היסוד של דיני המשכון דיני המשכון אמורים להגשים את הציפיות של כל הצדדים המעורבים

: לאמור, החופש לקבוע תוכן עסקת המשכון תוך שמירה על הליבה של העסקה:מבחינתם של הצדדים לעסקת המשכון

הצדדים רשאים לקבוע הסדרים באמצעות החוזה בניהם , קרי .הנושה להיפרע מהנכס אם לא סולק החיובהיכולת של לנושה מוקנית הזכות למכור את הנכס אם לא - יש לשמור על העיקרון הכללי, עם זאת, )מכוח עקרון חופש החוזים(

. יוחזר החוב

:מבחינתו של הנושהשאיננה תלויה במצבו הכספי של הממשכן זכות קניינית שמקנה לנושה בטוחהעוצמה של יש להעניק לזכות המשכון . 1

. מחייב כולי דה עלמא: קרי .או בהתנהגותו . הוצאה לפועל: הפתרון, יש להקל עליו בהליכי המימוש ללא היזקקות להליכים משפטיים מסורבלים .2

מכאן יש להכפיף הליך . להליך מימוש הנכסיש להגן על החייב מפני ניצול לרעה של הנושה :מבחינתו של החייב

).הוצאה לפועל(המימוש לפיקוח של רשות מנהלית כלשהי

על ידי מתן פומביות לזכות יש להגן על צדדים שלישיים שמבקשים לרכוש זכות בנכס :מבחינתם של צדדים שלישייםמוגבל לזכות משכון שלא ניתן לה ביטוי על כן יש לתת תוקף . המשכון המאפשרת להם להתוודע לקיומה של זכות זו

.פומבי

דיני משכון של יחיד .וק המשכוןח :וזכויות של יחיד מיטלטלין חוק המשכון וחוק המקרקעין: של יחידמקרקעין

בכפוף להוראות :תחולת חוק המשכון -ןלחוק המקרקעי 91 'ס-ו לחוק המשכון) 1(4 'ס: ראו ,הבכורה לחוק המקרקעיןאולם אין למשכן מקרקעין או שכירות רשומה ; 1967- ז"תשכ, פרק זה יחולו על משכנתה הוראות חוק המשכון

. חוק המשכון כפוף לחוק המקרקעין, קרי . במקרקעין אלא על ידי משכנתה

משכנתא על מקרקעין של יחיד - כלפי נושים אחרים של החייב יהיה כוחו של משכון יפה :לחוק המשכון) 1( 4' ס

; בהתאם לאותן הוראות - בנכסים שיש לגביהם בדין אחר הוראות מיוחדות לעניין זה ורואים את השעה , העסקה נגמרת ברישום; עסקה במקרקעין טעונה רישום )א:(גמר העסקה- לחוק המקרקעין 7' ס

עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות )ב(. שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום . עסקה

רקעין הקניית משכנתה היא עסקה במק.משכנתה היא זכות במקרקעין). נכס מיוחד(חל חוק המקרקעין : המשמעות

: לאמור, משכנתא לא רשומה היא בגדר זכות חוזית לקבלת זכות משכנתא. הנגמרת ברישום במרשם המקרקעין, ולהפוך אותה לזכות קניינית,על מנת שבנק יוכל לשכלל את זכותו החוזית למשכנתא, קרי. התחייבות לקבלת משכנתא

. עליו לרשום אותה

?מדוע אין די בהתחייבות לקבלת משכנתא .שש מפני עסקאות נוגדותח • ).חדלות פירעון(חשש מפני היקלעות של החייב למצב כספי קשה •

.היעדר יכולת מימוש באמצעות הוצאה לפועל •

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

24

)רישום(היתרונות של שכלול קניין במשכנתא הקנייניות של ניתן ללמוד על ).עקיבה ועדיפות(משכנתא רשומה היא זכות קניינית על כל המשמעויות המשתמעות מכך

-85' ס" זכויות במקרקעי הזולת"שכותרתו 'לפרק ז' לחוק המקרקעין וכן סימן ב 'ס:המשכנתא ממיקומה הגיאוגרפי91. לקח הלוואה מהבנק ומשכן את .ראובן הבעלים של חלקת מקרקעין:אדוגמ:המשכנתא כמאפשרת עקיבה. 1

חוקל) ב( 85' ס? מה הדין.ראובן מכר את החלקה לשמעון.הבנק רשם את המשכנתא.החלקה להבטחת החזר ההלוואהאין בה כדי לגרוע מזכותו של בעל המשכנתה לממש , עסקה שבעל המקרקעין עשה בהם לאחר שמושכנו":המקרקעין

...".אותה לקח הלוואה מהבנק ומשכן את החלקה .ראובן הבעלים של חלקת מקרקעין:אדוגמ:המשכנתא כמקנה עדיפות. 2

: לפקודת פשיטת רגל 1 'ס? מה הדין.ראובן פשט רגל.הבנק רשם את המשכנתא.לטובת הבנק להבטחת החזר ההלוואה, קרי. בחזקת ערובה לחוב המגיע מהחייב, מהםמי שבידו שעבוד או עיכבון על נכסי החייב או על חלק - נושה מובטח

מי שיש לו משכנתא על . נכסיו עוברים לכונס נכסים אשר מוכר אותם ומחזיר את החובות, כאשר בעל הנכס פושט רגלשנלקחה מהבנק היא מיליון ) משכנתא(אם למשל ההלוואה , עם זאת. יקבל את כספו לפני כל שאר הנושים,נכסי החייב

. הבנק מובטח עד גובה החוב הנמוך מבניהם - ₪אלף 700וערך הדירה ₪ היכולת לממש את ) בעל המשכון(משכנתא קניינית מקנה לנושה :משכנתא קניינית מקלה על הליכי המימוש.3

. ש"אין צורך לגשת לבימ, קרי,הנכס בהוצאה לפועל על ידי מכירה כפי שמוכרים נכס מעוקלמימוש המשכנתה יהיה על פי פסק דין של בית משפט או על פי צו ראש :המשכנתהמימוש -חוק המקרקעיןל 90' ס

. 1967-ז"תשכ, לחוק המשכון 18ההוצאה לפועל ובדרך האמורה בסעיף מימוש משכון על פי צו בית המשפט או צו ראש :דרך המימוש בהוצאה לפועל - 1967- ז"תשכ, חוק המשכוןל 18' ס

זולת אם הורה ראש , מוש נכס שהוטל עליו עיקול בהוצאה לפועל של פסק דיןההוצאה לפועל יהיה בדרך של מי .ןיההוצאה לפועל על דרך אחרת שראה אותה יעילה וצודקת יותר בנסיבות העני

?האם יש למסור את המשכנתא לרישום תוך זמן מסוים

.תוך מועד מסוים) ההסכם לרשם(למסור את ההתחייבות למשכנתא אין חובהעוד המשכנתא לא נרשמה היא נחשבת למשכנתא אובליגטורית דבר היוצר תמריץ אצל בעל המשכנתא לרשום את כל

.המשכנתא במרשם המקרקעין

זכויות במקרקעין שניתן למשכן במשכנתא . שכירותאו זכות בעלותניתן למשכן במשכנתא רק זכות

בכפוף להוראות פרק זה :תחולת חוק המשכון- המקרקעיןחוק ל 91' ס ?כיצד ניתן למשכן זכות חוזית ביחס למקרקעיןאולם אין למשכן מקרקעין או שכירות רשומה במקרקעין אלא ; 1967-ז"תשכ, יחולו על משכנתה הוראות חוק המשכון

.על ידי משכנתה

מיטלטלין של יחיד .הזכות הנה אובליגטוריתאזי ) בהסכם(עם יצירת משכון על מיטלטלין

:לשכלול משכון קנייני ישנן שתי דרכיםמשמשת אזהרה על קיום זכויות , החזקה בנכס מידי החייב הרציונל הוא שהוצאת:הפקדהשכלול משכון על דרך .1

אין צורך באקט .על הנכס אקט של פומביות לזכות המשכוןהפקדה של הנכס הממושכן מהווה . לטובת אחרים בנכסנכסים נדים וניירות ערך כוחו של המשכון כלפי צדדים אחרים יפה עם לגבי : לחוק המשכון) 2(4 'ס. נוסף של רישום

..הפקדתו של המשכון בידי הנושה המובטח

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

25

ראו תקנות (אם המיטלטלין לא מופקדים אז יש לרשום את המשכון ברשם המשכונות :מיטלטלין של יחיד רישום.2 :שכון כלפי נושים אחריםכוחו של המ-1967- ז"תשכ, חוק המשכוןל 4' ס).1994משנת ) סדרי רישום ועיון(המשכון

בנכסים נדים ובניירות ערך שלא הופקדו כאמור ובכל )3( -שכון יפהם אחרים של החייב יהיה כוחו של מכלפי נושי .שהותקנו לפי חוק זה שכון בהתאם לתקנותעם רישום המ - מקרה אחר

משכון זכויות חוזיות

חשיבות מיוחדת למשכון זכות חוזית . רישום המשכון מתבצע ברשם המשכונות.הזכות החוזית כנכס שניתן למשכון . לרכישת נכס מקרקעין

הנאה זיקת. 3 )המקרקעין לחוק 92-98, 5 ' ס(

?מהי, הנאה זיקת

. בהם להחזיק זכות עמו שאין להנאה מקרקעין שעבוד היא הנאה זיקת :זיקת הנאה - המקרקעין חוקל 5' ס

?מה, הנאה זיקת הנאה( הזיקה מכוח הזכאי של להנאתו המקרקעין את שמכפיפה הזולת של במקרקעין זכות היא הנאה זיקת

, בהם להחזיק זכות לו שתהיה מבלי, )במקרקעין פעולות עשיית מניעת או עשייה בגרימת או בעשייה שמתבטאת .מהמקרקעין ליהנות לזכאי להפריע שלא, הזיקה פי על החייב, הכפופים המקרקעין בעל על חובה ומטילה

ות פהכפי. מכאן כי המקרקעין של ראובן כפופים להנאתו של שמעון, לשמעון יש זיקת הנאה בקרקע של ראובן:דוגמא

אל מול זכותו של שמעון . עשיית במקרקעין של ראובן תעניתו של שמעון לעשות או לגרום לעשיית או מלמתבטאת ביכושמעון . שלא להפריע לשמעון מלהנות מהמקרקעין) בעלי המקרקעין הכפופים(מוטלת החובה של ראובן , לזיקת הנאה

. הוא זכאי מכוח הזיקה וראובן הוא הבעלים של המקרקעין הכפופים

93' ס- ההנאה זיקת תכני . ההנאה לזיקת תכנים של קטגוריות 4 על להצביע ניתן

שתי ואילו, מקרקעין או,ציבור, אדם בני סוג, אדם להיות יכולים הראשונות הקטגוריות שתי מכוח הזכאים . מקרקעין לטובת ורק אך ניתנות האחרונות הקטגוריות

הזיקה בעל ידי על הכפופים במקרקעין מסוים שימוש: 1 קטגוריה - שתקבע יכול הנאה זיקת )א( :הזיקה צורות - 93' ס

; הכפופים במקרקעין מסוים לשימוש זכאי לטובתו ניתנה שהזיקה מי או הזכאים המקרקעין בעל כי )1( . שבמקרקעין גישה בשביל שלו הרכב עם לעבור זכות) הזכאי( לשמעון מעניק ראובן:דוגמא: לטובת בני אדם. א

סטודנטים בקריה : למשל( אדם בני סוג לטובת גם להינתן יכולה הזיקה. ומסוים מוגדר להיות צריך השימוש .מקרקעין או הציבור, תאגיד, )מיתקדהא

.מקרקעין כפופים ומקרקעין זכאים: המונחים, כאשר מדובר בזיקה לטובת מקרקעין:לטובת מקרקעין. ב לזהות קשר ללא המקרקעין לטובת ניתנה הזיקה. הסמוכה החלקה של לבעלים מעבר זכות מעניק ראובן:דוגמא

.כפופים מקרקעין נקראים ראובן של והמקרקעין הזכאים המקרקעין הם הסמוכים המקרקעין זה במקרה. הבעלים

. פ ההסכם"ע: ההבחנה בין זיקה לטובת אדם לזיקה לטובת מקרקעין

מקרקעין באותם פעולה מביצוע הכפופים המקרקעין בעל של הימנעות: 2 קטגוריה

- שתקבע יכול הנאה זיקת )א( :הזיקה צורות - 93' ס

.מקרקעין באותם מסוימת פעולה מביצוע להימנע חייב הכפופים המקרקעין בעל כי )2(

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

26

, הציבור, תאגיד, )מיתקדסטודנטים בקריה הא: למשל( אדם בני סוג לטובתגם הקטגוריה הזאת יכולה להינתן

. התחייבות נגטיבית- לעשות מעשה בקרקע שלי בעל המקרקעין מתחייב לא. מקרקעין או

:דוגמאות

.עמוקים שורשים בעלי עצים לנטוע שלא המקרקעין במעמקי צינורות שהניחה דלק חברת כלפי מתחייב ראובן •

.בלבד למגורים שלו בדירה להשתמש מתחייב ראובן •

מקרקעין לטובת ורק אך: 3 קטגוריה

: הזיקה צורות - 93' ס .... מסוימת פעולה בהם לבצע חייב הכפופים המקרקעין בעל כי שתקבע גם יכול מקרקעין לטובת הנאה זיקת )ב(

. התחייבות פוזיטיבית- לעשות מעשה בקרקע שלי בעל המקרקעין מתחייב. קטגוריה זו תינתן אך ורק לטובת מקרקעין

:דוגמאות

הסמוכה הנחלה לכיוון נחל של מימיו זרימת את להטות מתחייב, הכפופים המקרקעין של הבעלים, ראובן • . להשקיה שישמשו מנת על) הזכאים המקרקעין(

.הסמוכים למקרקעין שלו המקרקעין בין המפרידה גדר לתחזק מתחייב, ראובן •

מקרקעין לטובת ורק אך :4 קטגוריה :הזיקה צורות - 93' ס פעולה ביצוע למנוע זכאי יהיה לא הכפופים המקרקעין בעל... כי שתקבע גם יכול מקרקעין לטובת הנאה זיקת )ב(

.הזכאים במקרקעין מסוימת

.קטגוריה זו תינתק אך ורק לטובת מקרקעין

נגד עילה מקים היה הזיקה אלמלא אשר חוקי למעשה הזכאים במקרקעין הפעולה את הופכת זו זיקה :נזיקין שעבוד .ות זו היה נחשב לעוולהלמנוע עשיית מעשה שאלמלא התחייבהתחייבות שלא , קרי. הזכאים המקרקעין בעלי

). מטרד היחיד: למשל(

ההנאה זיקת יצירת דרכי מארבעת לאחד מוגבל ההסכם.הזיקה מכוח הזכאי לבין הכפופים המקרקעין בעל בין הסכם:הסכם מכוח זיקה. 1

.רישומה עם רק קניינית לזכות משתכללת בהסכם שנוצרת ההנאה זיקת.בחוק הקיימים) הקטגוריות( התכנים דפוסי של תקופה במשך הנאה זיקת להוות הראויה בזכות שהשתמש מי: )המקרקעין לחוק) א(94 'ס( שנים מכוח זיקה. 2

.רישום ללא אף) הזכות את רכש( קניינית הזיקה.רישומה לדרוש זכאי והוא הזיקה את רכש רצופות שנים שלושים :שנים מכוח לזיקה דוגמאות

.מים ולשאוב להמשיך יניתיקנ זכות רוכש שנה שלושים במשך ראובן ממקרקעי מים השואב אדם .1

.מעבר זכות מסוג הנאה זיקתנית מסוג יזכות קני רכש שנה שלושים במשך ראובן של בחלקתו העובר אדם .2

שנים מכוח לזיקה התנאיםשלשת

). הקטגוריות 4( בחוק הקבוע פי על הנאה כזיקת לשמש הראוי להיות השימוש על: השימוש טיב .1

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

27

היה ולא ידע לא הקרקע שבעל מקום :הקרקע בעל של הבעלות זכות את עוין או נוגד, גלוי להיות השימוש על .2 . זכויותיו על וויתר כי לומר ניתן לא השימוש על לדעת עליו

החל שבו המועד מן נמנה הנאה זיקת המקים השימוש משך:שנה שלושים לפחות להיות צריך השימוש משך .3 )).ב(94 'ס( האמור השימוש מן בכתב הסתייגות המקרקעין בעל הביע לא עוד וכל השימוש

מקרקעי". 94 סעיף יחול לא ציבור במקרקעי:המקרקעין חוקל) ג( 113' ס:ציבור במקרקעי שנים מכוח הנאה זיקת אין

תאגיד של או מקומית רשות של ומקרקעין, ישראל מקרקעי: יסוד- בחוק כמשמעותם ישראל מקרקעי - "ציבור ; חיקוק ידי על שהוקם

?מתי עד, ההנאה זיקת של תוקפה הנאה זיקת גם זה במובן .המקרקעין חוקל 96' ס - בהסכם תוקף לה נקבע אם אלא מוגבלת בלתי היא הזיקה:הכלל . ולכן זיקת הנאה מכוח שנים טובה יותר מזיקת הנאה מכוח הסכם, מוגבלת בלתי להיות אמורה שנים מכוח

המשפט בית ידי על הזיקה ביטול

היועץ או מעוניין צד בקשת פי על ,רשאי המשפט בית אולם... :ותנאיה הזיקה תקופת-המקרקעין חוקל 96' ס שינוי בגלל או הזיקה הפעלת אי בגלל כן לעשות ראה אם, תנאיה לשנות או הזיקה את לבטל, לממשלה המשפטי נזק לו שנגרם למי פיצוי לפסוק המשפט בית ורשאי; הכפופים או הזכאים המקרקעין במצב או בה השימוש בנסיבות

. השינוי או הביטול ידי על

אינטרס ההסתמכות של הצד שנהנה מזיקת הנאה - אינטרסים של הצדדים/ש צריך לאזן בין שתי הזכויות"בהמ . והזכות הקניינית של בעל הקרקע

ההנאה זיקת של העבירות

להעביר רשאים הזיקה בעלי אין אדם בני סוג או אדם לטובת הנאה בזיקת:הזיקה העברת-המקרקעין חוקל 95' ס .הזיקה בתנאי אחרת הוראה באין והוא, הכפופים המקרקעין בעל בהסכמת אלא זכותם

אם אלא עבירה איננה אדם בני סוג או אדם לטובת זיקה.מטבעה עבירה איננה מקרקעין לטובת זיקה :המשמעות

. אינה עבירה, זיקת הנאה מכוח שנים.הזיקה בתנאי אחרת הוסכם . אינטרס בעל הקרקע הוא העדיף

)במקרקעין(קדימה זכות ?מהי, קדימה זכות

את יעביר לא לדורות חכירה או בעלות של מסוג במקרקעין זכות שבעל) הקדימה זכות בעל - להלן( אדם של זכותובשפת היום יום זכות . הקדימה זכות לבעל תחילה אותם הציע כן אם אלא, חלקה או כולה, לאחר במקרקעין זכותו

".ראשוניתזכות סירוב : "זאת נקראת

לשמעון קדימה זכות מעניק מקרקעין של בעלים ראובן: דוגמה

שנקבעו בתנאים זו לרכוש הזדמנות לשמעון ניתנה בטרם במקרקעין שלו הבעלות זכות להעביר יוכל לא ראובן • ). נגטיבית מחויבות( ביניהם

. מקרקעין - הקימה לזכות אובייקט המהווה הנכס •

.בעלות -הקדימה לזכות אובייקט המהווה הזכות •

. העברה - הקדימה זכות מכוח המוגבלת, בנכס העסקה סוג •

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

28

קדימה זכות ליצירת הדרכים במקרקעין מסוים בלתי חלק בעל או, מקרקעין בעל- המקרקעין חוקל) א( 99' ס:הסכם מכוח קדימה זכות. 1

יהיה לא, כן ומשעשה, פלוני אדם לטובת, בהם חלקו לגבי או, המקרקעין לגבי קדימה זכות לרשום רשאי, משותפים .הקדימה זכות לבעל תחילה אותם הציע אם אלא, לאחר להעבירם זכאי נקבע לזכאי במקרקעין הזכות את להציע החייב על שבו האופן קרי, הזכות של התוכן:הסכם מכוח הקדימה זכות תוכן

'ס( .בחוק הקבוע ההסדר יחול אזי הקדימה זכות לתנאי באשר הסכם קבעו לא הצדדים אם .הצדדים בין הסכם פי על כאשר לשמעון קודם אותם שיציע לאחר אלא המקרקעין את יציע שלא שמעון עם לסכם יכול ראובן: דוגמא).104-105

את למכור זכות תהיה לראובן אזי להצעה ייענה לא שנה תוך ואם שנה תוך להצעה תשובה לתת שמעון על, במקרקעין אחרת זכות כל כמו, הסכם מכוח קדימה זכות:הסכם מכוח קדימה בזכות קניין שכלול.המקרקעין . נוגדות עסקאות דיני פ"ע המוגנת קדימה זכות להקנות בהתחייבות מדובר רישום בהיעדר.רישום עם רק משתכללת

: מכוח דין. 2 המקרקעין חוקל 100' ס:חקלאי במשק יורשים בין קדימה זכות.א

פי על בין, בירושה עברו והם, 1964-ה"תשכ, הירושה לחוק 114 'סב כמשמעותו חקלאי משק שהם מקרקעין .1 הציע אם אלא לאחר בהם חלקו להעביר זכאי יורש יהיה לא, במשותף אחדים ליורשים, צוואה פי על ובין דין

. הקדימה זכות בעל ליורש תחילה אותו

חלקו לגבי קדימה זכות כבעל יורש כל יראו, הצוואה אישור צו או הירושה צו מתן לאחר הראשונות בשנתיים .2 קדימה זכות הראשונות השנתיים תוך שרשם יורש רק קדימה זכות כבעל יראו ואילך מכאן; אחר יורש של

. אחר יורש של חלקו לגבי לעצמו קיום צו או ירושה צו מתן לאחר הראשונות השנתיים במשך,חקלאי משק יחדיו ירשו יורשים מספר כאשר:המשמעות

השנתיים בחלוף. האחרים היורשים של בחלקים )רישום ללא אף( קדימה זכות קמה מהיורשים אחד לכל צוואה ).הפומביות עקרון( אלו שנתיים במשך נרשמה אם רק בתוקף הזכות תעמוד המשק למכירת שיוביל קיפאון של מצב להיווצר יכול ביניהם הסכמות ובהיעדר היורשים בין שיתוף של במצב :הרציו

של חלקם את ירכוש אחד יורש הזמן שבמהלך לכך תוביל הקדימה זכות.הכנסה כמקור המשק ואובדן החקלאי . קיפאון של מצב ולמנוע השיתוף מצב את לסלק ובכך האחרים

לחוק המקרקעין 101' ס: זוג בני בין קדימה זכות. ב

דירה או כמשותף ידיהם על המתנהלים עסק בית או חקלאי משק והם, זוג בני של משותפת בבעלות שהם מקרקעין . זוגו- לבן תחילה אותו הציע אם אלא לאחר חלקו להעביר זכאי זוג בן יהיה לא, מגורים להם המשמשת

. רישומה ללא אף קניינית הנה הזכות ). לזכות הכפוף( הנכס של הבעלים לבין הזכות בעל בין אופקי אינטרסים איזון :הרציונל

. בנכס בשותפות והן עצמו בנכס הן מיוחד עניין יש הזוג לבן כי מניח המחוקק .1

. אחר אדם כל עם ולא המיוחד הקשר סמך על זוגו לבן שותף להיות מעוניין הזוג בן: בשותפות עניין ••••

באינטרס מכיר המחוקק, בנכס חלקו את למכור הזוג מבני אחד רצון של במקרה: בנכס עניין ••••, בשיתוף הזוג בן של חלקו רכישת באמצעות, החלקי קניינו את להשלים האחר הזוג בן של הלגיטימי

.בנכס אופטימאלי שימוש לבצע שיוכל מנת על

.שלו הקדימה זכות את בהסכם יתנה) היורש או( הזוג שבן להניח סביר זה אין המשפחתיים הקשרים בשל .2

? שלישיים בצדדים פוגע לשכלולה כתנאי קדימה זכות רישום אי האם .המפורסמות מן החוק הרי המשפטי המצב לגבי .1

. בנקל עליהם לעמוד ניתן) הנכס וטיב הקשר טיב( העובדתיים היסודות לגבי .2

על רשומות) לדורות חכירה או בעלות( הקדימה זכות נשוא שהזכויות צריך קדימה זכות שתקום כדי .א .הזוג בן של קיומו על ללמוד ניתן כן ועל) משותפת בעלות( הזוג בני שני שם

. בקלות כך על לעמוד ניתן) עסק בית או חלקאי משק, מגורים דירת( הנכס טיב לגבי .ב

הקדימה זכות של הקנייניים המאפיינים הפרק כשעל, קדימה זכות, 'ד בסימן המכיל, המקרקעין לחוק' ז בפרק הקדימה זכות של הגיאוגרפי המיקום .1

."הזולת במקרקעי זכויות:"ראשית כותרת מתנוססת כולו

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

29

הרשם את מחייב הוא כאשר הקדימה זכות בעל של לעדיפותו רוכשים בפועל מכפיף המקרקעין חוקל 105' ס .2

. הקדימה זכות פי על הדרישות קיומו שלא עסקה מלרשום להימנע

הקדימה זכות של הקנייניות של ההשלכההלוואה מהבנק ומשכן לטובת המשכנתא את לקח ראובן . אם ראובן רשם זכות קדימה לטובת שמעון על הדירה:דוגמא . הבנק רשאי למכור את הדירה אך יהיה חייב לתת זכות קדימה לשמעון, אם למשל ראובן לא ישלם את החוב. הדירה

הקדימה זכות של התוכן

.הצדדים בין להיקבע יכולים הקדימה זכות תנאי אזי ההסכם מכוח קדימה בזכות מדובר אם ).102-104 'ס( בחוק הקבוע ההסדר יחול אזי דין מכוח קדימה בזכות מדובר כאשר או הסכם בהיעדר

הקדימה זכות פי על רכישה

:המקרקעין לחוק 102 'ס; המוצעים המקרקעין בעד הנדרש המחיר את ותציין, רשום בדואר שיישלח, בכתב תהיה קדימה זכות לבעל הצעה )א(

. לרשם יישלח מההצעה העתק תשלום או מס כל בצירוף, הנדרש המחיר את לשלם הקדימה זכות בעל רשאי ההצעה קבלת מיום יום שלושים תוך )ב(

ביניהם נעשה כאילו הצדדים את יראו, כן ומשעשה, הרשם בידי להפקידם או, לרכישה בקשר ממנו המגיע אחר חובה . העסקה גמר עם למציע ישולם, המחיר הופקד; בהצעה הנקוב במחיר המקרקעין להעברת הסכם

, קטן סעיף באותו הקבוע המועד תוך) ב( קטן בסעיף האמורים הסכומים את הפקיד או שילם שלא קדימה זכות בעל )ג( . המקרקעין את לרכוש שסירב כמי, האמור המועד בתום, אותו רואים

:לחוק המקרקעין 103 סעיף

חדשים ששה תוך, רשאי המציע יהיה, הנדרש במחיר לו המוצעים המקרקעין את לרכוש קדימה זכות בעל סירב )א( 6- רק במהלך ה, קרי( . בהצעה שצוין מהמחיר נמוך במחיר יעבירם שלא ובלבד, כרצונו להעבירם, הסירוב מיום

מתחיל , חודשים מיום הסירוב 6לאחר , חודשים מותר לבעל המקרקעין למכור באותו מכיר שהציע לבעל זכות הקדימה ). התהליך מחדש

ואם, הקדימה זכות בטלה, )א( קטן בסעיף האמורה החדשים ששת תקופת תוך המקרקעין את המציע העביר )ב( זכות לבעל שוב שהציעם לאחר אלא להעבירם רשאי יהיה לא, האמורה התקופה תוך העבירם לא; תימחק - נרשמה

. הקדימה

מתנות על תחולה אי שזכות אלא, תמורה ללא העברה על תחול לא זה בפרק כאמור קדימה זכות לבעל מקרקעין להציע החובה:לחוק 104 'ס

.תמורה ללא המקרקעין את שרכש מי לגבי ותחול תתבטל לא הקדימה זכות זה ובמקרה, ליהודה במתנה המקרקעין את להעביר יכול, לשמעון קדימה זכות שהעניק, ראובן: לדוגמה

. יהודה לגבי תחול אלא תתבטל לא הקדימה

כן ?תמורה ללא להעברה נחשבת הורשה האם 'ואח ין'וושצ' נ רייזמן 513/82 א"ע-קניינית כזכות קדימה זכות

קדימה זכות הזוג מבני אחד לכל.המשותפת בבעלותם שנמצאת מגורים דירת, ין'וושצ ולאה ברוך, הזוג לבני:העובדות .רייזמן עדנה שלו היורשות אחת.לעולמו הלך ברוך.)101 'ס( האחר של החלק על

, בדירה חלקה את למכור שמבקשת, רייזמן על האם? ללאה שיש הקדימה לזכות כפופה רייזמן האם, השאלה:השאלה ? ללאה שיש הקדימה זכות את בחשבון לקחת יש ברוך של העיזבון בחלוקת האם? ללאה בדירה חלקה את קודם להציע

המקרקעין לחוק 104 'ס חל המקרה על כן ועל תמורה ללא העברה היא המוות עם העברה:)ונתניהו פורת בן( הרוב דעת

שזכות אלא, תמורה ללא העברה על תחול לא זה בפרק כאמור קדימה זכות לבעל מקרקעין להציע החובה" הקובע ". תמורה ללא המקרקעין את שרכש מי לגבי ותחול תתבטל לא הקדימה

הנשאר הזוג בן של האינטרס לבין הזוג בן בחיי המוגן האינטרס בין להבדיל מקום אין הרצוי הדין מבחינת:הרציונל

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

30

לרבות עלמא כולי ומחייבת קניינית זכות היא הקדימה זכות: נוסף נימוק.לעולמו שהלך הזוג בן של חלקו לגבי בחיים . היורשים

גם עוברת הדירה ברכישת הקדימה זכות האם השאלה. נפטר הזוג בן. הפוכה כאן הסיטואציה:הקדימה זכות עבירות

יש זה לעניין? הדירה את למכור רצונה אם לעדנה המקרקעין את להציע מחויבת לאה האם שלנו במקרה?ליורשים נקבעת הקדימה זכות של העבירותש היא הנטייה.דין מכוח קדימה זכות לבין הסכם מכוח קדימה זכות בין להבחין . בהסכם נשללה אם אלא עבירה הקדימה שזכות להיות צריכה המחדל ברירת כאשר, הצדדים בין בהסכם

ובעל לנכס ובזיקתו הזכאי באישיות בהתחשב ניתנה היא שכן עבירה איננה היא דין פי על הקדימה זכותל באשרפ הדעה "ע(על כן , לא? האם זכות הקדימה של ברוך עוברת לעדנה, )אשתו( ולאה) היורשת( מכאן לגבי עדנה .הנכס

. לא עוברת הזכות) אין הלכה,הרווחת

בעלות -הקדימה לזכות אובייקט המהווה הזכות ?במה קדימה זכות

).המקרקעין לחוק 106' ס( לדורות וחכירה הבעלות לזכות ורק אך מתייחסת הקדימה זכות בטאבו רשומות שאינן זכויות לגבי מה. שלו הזכות לגבי קדימה זכות להקנות יכול לדורות חוכר או הבעלים רק, יקר

? רגילה לחכירה ביחס קדימה זכות הענקת לגבי מה? )חוזיות זכויות( במנהל אלאזכות קדימה , ראובן מעניק ליוסי. שנה 20של ופההשכיר דירתו לשמעון לתק, ראובן בעלים של דירת מגורים :דוגמא

ליוסי יש זכות קדימה מכוח הסכם ומשרשם אותה בטאבו . ומסכם איתו שלא ימכור את הדירה אלא אם יציע לו אותה. קיימת לגבי בעלות וחכירה לדורותמאחר והיא מת ניתיהזכות שיש בידי לוי אינה זכות קדימה קני.יש לו זכות קניינית

). חכירה-שנים 20- שמעון השכיר ל(

?הנכס סוג לכל קניין דיני או הנכסים לכלל אחד קניין דין

נכסים על שיחולו הדינים בין הרובר הבחנה מבחין המחוקק:הנכסים שאר על שחל קניין לעומת רוחני קניין. 1 . אלו לנכסים המיוחדים רוחני קניין דיני ישנם רוחניים לנכסים. רוחניים נכסים על שחלים לדינים וזכויות מוחשיים

ושל מקרקעין של שכירות על יחולו זה פרק הוראות":והשאילה השכירות לחוק) א(2 'ס:הדינים להאחדת נטייה. 2

. המכר בחוק דומה הוראה".זכויות של שכירות על גם המחויבים ובשינויים, מיטלטלין ). וזכויות מיטלטלין, מקרקעין( השונים הנכסים על שחלים הדינים להאחדת נטייה קיימת

לחוק 13' ס: שני מצד וזכויות מיטלטלין לדיני אחד מצד מקרקעין דיני בין מסוימים בעניינים הבחנה קיימת .3

. זכויות על גם, המחויבים ובשינויים לעניין מתאים שהדבר ככל, יחולו זה חוק הוראות:המיטלטלין עליו שחל, וזכויות מיטלטלין על שחל הדין מאשר, המקרקעין חוק מכוח בעיקר, שונה דין לרוב יחול המקרקעין על

.המיטלטלין חוק בעיקר

המיטלטלין מדיני מקרקעין דיני שונים שבהם נושאים .)חזקה לעומת רישום( בעלות רכישת דרכי •

.התיישנות דיני •

.)במיטלטלין הנאה זיקת אין( בזכויות שוני •

.לפועל ההוצאה דרכי •

.)והבניה התכנון דיני מכוח מוגבל בהם השימוש במקרקעין( שימוש זכויות •

.)כתב( עסקה לעשות התחייבות של הצורה דיני •

.במיטלטלין שכירות לעומת במקרקעין שכירות לגבי שונה דין מחיל 22 'ס: השכירות דיני •

הנכסים לשאר מקרקעין בין להבחנה הטעמים

.זה לנכס המחוקק של מיוחדת התייחסות שמצדיקים ,וכלכלי פיזי, מיוחדים היבטים שני ישנם למקרקעין כאשר משתנה ואינו קבוע שלהם ההיצע .שלהם הכמות מבחינת מוגבלים המקרקעין:השוני מהות:הפיזי ההיבט. א

.באוכלוסייה הגידול עם ועולה הולך הביקוש : ידי על בין המקרקעין על הפיקוח את להדק הצורך נוצר:השוני של ההשלכה

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

31

רשות+ מדינה( מקרקעי =ישראל מקרקעי: דיני מקרקעי ישראל- המדינה בידי הקרקע על הבעלות ריכוז.1

ישראל מקרקעי חוק; ישראל מקרקעי יסוד חוק: עיקריים חוקים שלוש חלים אלו מקרקעין על).ל"קק+ הפיתות .ישראל מקרקעי מינהל חוק; )1960(

של בישראל המקרקעין והם, ישראל מקרקעי :י מקרקעי ישראל"לח 1' ס - ישראל במקרקעי בעלות העברת איסור. אחרת בדרך ואם במכר אם, תועבר לא בהם הבעלות, לישראל הקיימת הקרן של או הפיתוח רשות של, המדינה .לדורות החכרה: הפתרון

:הבעלות העברת שבאיסור הרציו

: אידיאולוגיים נימוקים .1

וימסרו העם בבעלות יישארו אלא) לנוכרים( יימכרו לא מקרקעין ולפיו ל"הקק את שהנחה הרציו .א . בלבד בחכירה

; לצמיתות תימכר לא שהארץ מקראי עקרון .ב

;ושוויון חברתי צדק של סוציאליסטית מהשקפה דרוש הדבר .ג

; הקרקע לרכישת למאמץ שתרמה התפוצות יהודי עם הזיקה הגברת .ד

. האוכלוסייה של נכון יותר פיזור, חקלאית התיישבות, עליה קליטת כגון, לאומיים יעדים מימוש .ה :תועלתניים נימוקים. 2

;הקרקע פיתוח לעכב עלולה פרטיות בעלות .א

:והבניה התכנון הוראות של קלה יותר אכיפה .ב

.פרטיים בעלים על מאשר חוכרים על קלה יותר האכיפה .ג

:הבעלות ריכוז נגד הטעמים

. המדינה בידי המונופול את ולמנוע החופשי לשוק בקרקע המסחור את להשאיר יש .1

. חכירה זכויות לשעבד קשה שכן נוח יותר אשראי שוק יצירת מאפשר הקרקע מסחור .2

.חזקה המדינה .3

למבנים וכן ציבוריות לתשתיות הדרושות בקרקעות רק מחזיקות: המערב למדינות יחסית השוואה .4 . נדירים טבע ומשאבי ממשלתיים

יחול לא היסוד- לחוק 1 שסעיף העסקאות סוגי ואלה - ישראל מקרקעי חוקל 2' ס:בעלות העברת לאיסור חריגים

העברת או, חקלאי- לא פיתוח למטרת הפיתוח רשות במקרקעי או המדינה במקרקעי בעלות העברת:7' ס- חריג: עליהן ; דונם אלף מאה על יעלה לא יחד זו פסקה מכוח ההעברות כל ששטח ובלבד, עירונית קרקע שהם כאלה מקרקעין

מקרקעי מינהל תקים הממשלה )א(2' ס:1960- ך"תש, ישראל מקרקעי מינהל חוק:המנהל בידי המקרקעין ניהול

את שתקבע ישראל מקרקעי מועצת תמנה הממשלה 3' ס. ישראל מקרקעי את שינהל) המינהל - להלן( ישראל . בחוק שייקבע תקציבו הצעת ותאשר המינהל פעולות על תפקח, המינהל יפעל שלפיה הקרקעית המדיניות

שמותר מה למעט אסור הוא במקרקעין שימוש :הובני תכנון דיני מכוח בקרקע השימוש דרכי הגבלת.2

. ובניה תכנון דיני מכוח במקרקעין קיפאון מניעת:ןבמקרקעי עבירות להגבלת שנוגע מה בכל הפרטי השוק על גם הגבלות.3

של עבירות להגביל שנועדו הסכמים מאוד עד להגביל המחוקק את הביא המקרקעין של המוגבל ההיצע:פרטייםטלטלין השוכר צריך לפנות יהשוכר במקרקעין יכול לבצע עסקה ובמ: דוגמא. העסקאות ממחזור והוצאתם המקרקעין

. ש"לבהמ

:מ"לח 34 'ס- עסקה בחלקו לעשות השותף זכות . השותפים יתר הסכמת בלי, אחרת עסקה בחלקו לעשות או, המשותפים במקרקעין חלקו להעביר רשאי שותף כל )א( .שנים חמש על העולה לתקופה יפה כוחה אין) א( קטן בסעיף כאמור זכות מגבילה או השוללת שיתוף בהסכם תניה )ב(

:מ"לח 37 'ס- שיתוף פירוק לתבוע הזכות

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

32

. השיתוף פירוק לדרוש עת בכל זכאי משותפים במקרקעין שותף כל )א(, שנים שלוש על העולה לתקופה השיתוף פירוק לדרוש הזכות את מגבילה או השוללת תניה שיתוף בהסכם תהיהי )ב(

בנסיבות צודק הדבר לו נראה אם ,התניה אף על, השיתוף פירוק על לצוות, שנים שלוש כעבור, המשפט בית רשאי .יןהעני

אחרי לעקוב מאוד קשה.עסקאות של ארוכה שרשרת בו לבצע וניתן מתכלה שאינו נכס המקרקעין:מרשם ניהול. 4

לגבי שנעשו העסקאות כל את בתוכו שמאגד מידע מאגר למעשה שהוא במרשם הצורך קיים כן ועל העסקאות שרשרת ציון נקודות פי על זיהויים את המאפשר דבר זזים ואינם המקום מבחינת קבועים המקרקעין.אחת מקרקעין יחידת

). וחלקה גוש מספר לפי( המרשם באמצעות פומביות ומתן גיאוגרפיות :במקרקעין העסקה היקף- לחוק המקרקעין 13' ס - הכלל תוכן:במקרקעין הקניינית היחידה אחדותעקרון . 5

מסוים בחלק לעסקה תוקף ואין ,12- ו 11'בס המנוי כל עם יחד הקרקע על חלה במקרקעין )זכות הקניית( עסקה רישום מיחידת בחלק לעסקה תוקף אין): קודקס( לסיפא הנכון הניסוח. אחרת הוראה בחוק כשאין והכול, במקרקעין

. במקרקעין) חלקה(

.בית בנוי זו חלקה על.Y גוש X כחלקה הידועים מקרקעין של רשום בעלים, סמי:הסעיף של לרישא דוגמאות גם חלה העסקה 13 'ס פי על).בעלות זכות לו מקנה( המקרקעין את לו מוכר הוא ולפיו בהסכם יהודה עם מתקשר סמי

. מפורשות זאת ציינו לא הצדדים אם גם הבית על

לא סמי. בית בנוי זו חלקה על.Y גוש X כחלקה הידועים מקרקעין של רשום בעלים, סמי:הסעיף של לסיפא דוגמאות .תוקף אין זו לעסקה הקרקע ללא הבית או הבית ללא הקרקע את למכור יוכל

עשיית על אלא מהמקרקעין 50% כגון מתמטי בחלק עסקה עשיית על אינו האיסור:פיזי חלק לעומת מתמטי חלק

בגודל חלקה של בעלים וסמי דונם 4.5 בגודל חלקה של הבעלים אמנון: דוגמה. במקרקעין מסוים פיסי בחלק עסקה . לא ניתן למכור ?הדין מה. לחלקתו הסמוכים דונם 0.5 מסמי לרכוש מעוניין אמנון. דונם 1.5

:אפשרויות לפתרון

.ברגע שהחצי דונם יהיה רשום בטאבו כחלקה נפרדת יהיה ניתן למכור אותה.1יכול להחזיק ולהשתמש בחצי דונם אמנון. הם הסכםיעכשיו יעשו בינ. ציפיחלק מתמטי ולא ספ 30%ל למכור לו יכו .2

החלקה נשמרה כחלקה , 1/3- ו 2/3 ןבפועל בטאבו רשום סמי ואמנ, המשמעות של זה תוקף מבחינה חוזית. לצמיתותאבל ,קבעו דונם וחצי מינימום- אי אפשר לחלק את החלקה לחלקות קטנות. הדונם וחצי נשארה אותה חלקה, אחת

. בתוכה תחלקו איך שתרצו . שכירות בחלק מהמקרקעין ניתן לבצע. כול להחכיר לאמנןסמי י. 3

את שולל אינו אך העסקה של הקנייני התוקף שולל 13 'ס:ארז' נ הווארד 664/81 א"ע:קנייני תוקף לעומת חוזי תוקף של לחלקתו הסמוכים הדונם 0.5 את לאמנון מוכר סמי ולפיו הסכם כרתו ואמנון סמי אם: לדוגמה.החוזי התוקף לחלוקת לדאוג עליו בחוזה האמור את לבצע יכול שסמי כדי.קנייני תוקף אין אך חוזי תוקף יש זו לעסקה אזי אמנון

וכאשר אם. דונם 0.5 ה של בחלקה מלא קניין להקנות ואז דונם חצי של וחלקה דונם של חלקה: חלקות לשתי החלקה והקניית) חלקות לשתי( המקרקעין של חלוקה לבצע בעתיד לבצע אפשר אי קרי, החוזה את לבצע ניתן לא כי יתברר

. חוזה הפרת על לתבוע הברירה עומדת הקונה בפני אזי, המקרקעין של חלק באותו מלאה קניינית זכות

תכנוניים לשיקולים בהתאם מחולקות) חלקה( במקרקעין קנייניות יחידות:במקרקעין האחידות עקרון של הרציונל פי על, למשל, כך. וסתמית שרירותית בחלוקה המדובר אין. נתון אזור כל של והפיתוח השימוש צורכי לאור הנקבעים

שלא היא ההנחה. החלקה של נאות ניצול לאפשר כדי וזאת, קניינית ליחידה מינימאלי שטח נקבע והבניה התכנון דיני החלקות פיצול מונע זה כלל. תכנוניים שיקולים פי על שנקבע מהגודל קטנה קניינית ביחידה נאות ניצול לאפשר ניתן

את לפצל שמבקש מי. בו הניצול אפשרויות ועל הקרקעי העושר כמות על לפקח למדינה ומאפשר יותר קטנות לחלקות . זאת לבקש והבניה התכנון לרשויות לפנות יצטרך הקניינית היחידה

:הקניינית האחדות לכלל החריגים

מאפשר זה חריג.מקרקעין של מסוים חלק להשכיר ניתן 13 'בס האמור אף על:המקרקעין לחוק 78 'ס:שכירות. 1 האמיתית הכוונה כאשר מאוד ארוכה לתקופה מהמקרקעין פיזי חלק החכרת ידי על האחדות כלל את לעקוף לצדדים

יתר ופיצול והבניה התכנון הוראות את לעקוף לצדדים מאפשרת טווח ארוכת לדורות חכירה,קרי. בעלות הקניית היא

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

33

. קנייניות ביחידות .המקרקעין מן מסוים בחלק הנאה זיקת הענקת מאפשר המקרקעין לחוק) ג(93 'ס:הנאה זיקת הענקת.2 .לבעלות נפרד נושא מהווה משותף בבית דירה כי קובע המקרקעין לחוק 142 'ס של עושרו שכיום הגם. לאדם יקר נכס הנם לרוב המקרקעין:השוני מהות:הכתב ודרישת הכלכלי ההיבט. ב

:השוני של ההשלכה. היקרים המשאבים כאחד נתפס הקרקע עדיין רוחניים ואף אחרים בנכסים האדם 8 'ס( במקרקעין עסקה לעשות המתחייב של רצינותו הבטחת שדורשות הוראות אותן בכל ביטוי לידי בא זה היבט ).דווקא בכתב להיות חייבת במקרקעין עסקה לעשות התחייבות כי שדורש המקרקעין לחוק

הערת אזהרה. 4

התכלית של מרשם המקרקעין

) הנכס(אמור לעזור לפרט שמעוניין להתקשר בעסקה במקרקעין מסוימים , כמקור פומבי הפתוח לעיון הציבור, המרשם . לדעת את המצב המשפטי של הנכס נשוא העסקה ומיהם בעלי הזכויות בו

. את הזכויות השונות במקרקעין לשקףמטרתו העיקרית של רישום מקרקעין הינה

ישנם נתונים חשובים רבים שיש להתחשב בהם בעת ביצוע עסקאות - "ראי שאינו משוכלל"מרשם המקרקעין כ .במקרקעין ואשר אינם באים לידי ביטוי במרשם המקרקעין עתידיות

ולא כל מה , יש בו - לא כל מה שיש "; האמיתי ביחס ליחידת מקרקעין המרשם אינו ראי משוכלל המשקף את המצב ".יש- שיש בו

?לחוק המקרקעין איננו מספיק 7' מדוע המנגנון של רישום זכויות על פי ס

).ירושה(יש זכויות קנייניות שאינן פרי עסקה רצונית .1 ).שכירות קצרה( יש זכויות קנייניות המשתכללות ללא רישום .2ללא כשרות , למשל בעל המקרקעין הוא קטין - )כשרות מוגבלת(אינם רשומים רקעיןנתונים מיוחדים של בעל מק .3

.או חולה נפש, משפטית .למשל קרקע מופקעת - נתונים על המצב התכנוני של המקרקעין אינם רשומים .4 .נתונים כלליים שמתייחסים למקרקעין .5 .למשל בעל המקרקעין התחייב קודם להעביר זכות במקרקעין - ות ביחס למקרקעיןמידע על התחייבויות אובליגטורי .6 ולכן הומצא מנגנון של רישום הערות שמטרתו להפוך את , ל המרשם אינו מספק מספיק מידע"לאור כל הדוגמאות הנ*

: מקור הנורמטיביה: רישום הערה כמכניזם משלים לרישום זכויות - המרשם ליותר מקיף ומכן שיותר מציאותי ואמין .ניתן לרשום הערות גם מכוח חיקוקים אחרים).המקרקעין' לח 126-133 'ס(לחוק המקרקעין ' לפרק ט' י סימן ב"עפ

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

34

מטרת רישום הערות

.הפיכת המרשם לראי יותר משוכלל .1 ).פומביות(חיזוק מעמד המרשם ואמינותו .2

דוגמאות להערות מסוגים שונים

הוכח להנחת דעתו של הרשם כי עשיית עסקה בידי בעל המקרקעין או בעל זכות :הערה על צורך בהסכמה 128' ס. אבהסכמתו של צד -על פי צו של בית משפט או על פי התחייבות בכתב של הבעל , על פי חיקוק - במקרקעין מותנית

ראובן התקשר עם , לים של מקרקעיןראובן בע :דוגמא. הערה על כך, לפי בקשת הצד השלישי, ירשום הרשם, שלישישמעון . שמעון מעניין שכולם יידעו על הגבלה זו. שמעון בהסכם לפיו הוא לא ימכור את הקרקע אלא בהסכמת שמעון

. 128' פ ס"יכול לרשום הערה על כך עלפקודת 20 הוכח לרשם בצו של בית משפט או בתעודה ציבורית כמשמעותה בסעיף :הערה על הגבלת כשרות 129' ס. ב

ירשום , כי כשרותו המשפטית של בעל מקרקעין או של בעל זכות במקרקעין נשללה או הוגבלה על פי חוק, העדותהוכרז כי ראובן איננו כשיר :דוגמא. הערה על כך, ין או לפי בקשת היועץ המשפטי לממשלהילפי בקשת צד מעונ, הרשם

.טנציאליםמ להזהיר רוכשים פו"ניתן לרשום הערה ע, משפטיתלהורות על רישום הערה כפי , בכל הליך שלפניו בעניין זכות במקרקעין, רשאי ש"בהמ:ש"בימהערה לפי צו 130' ס. ג

כי על דירה זו ) פ בקשת אחד הצדדים"ע(ש לרשום "רשאי בימ,במקרה של סכסוך כל דירה מסוימת :דוגמא. שיקבע . מתנהל הליך משפטי

הערת אזהרה

רישום זכויות חוזיות ביחס מכניזם שלהערת אזהרה מהווה . חשיבות המידע על התחייבויות קודמות - הערת אזהרה .במקרקעין זכות חוזיתהערת אזהרה משמע .למקרקעין

זיקת , שאילה, או בעל זכות שכירות, בעל מקרקעיןשל הרשם כי להנחת דעתוהוכח )א( -) הערת אזהרה( 126 'ס

על , ירשום הרשם, עשות בהם עסקהלאו להימנע מ, לעשות בהם עסקה התחייב בכתב, קדימה או משכנתה זכות, הנאהין זה אין נפקא מינה אם ילענ; הערה על כך, )הזכאי -להלן (פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות

מוחלטת או , רשת או משתמעתתה מפויואם הי, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, יתה בהסכםיההתחייבות ה .מותנית

126' ס התנאים המצטברים לרישום הערת אזהרה, שכירותקרי , בעל מקרקעין או בעל זכות קניינית קלאסית המנויה בסעיף - זהותו של המתחייב להעניק את הזכות .1

.רשימה סגורה- זכות קדימה או משכנתה, זיקת הנאה, שאילהגם התחייבות לתת מתנה נחשבת . סיבת ההתחייבות איננה חשובה. הכוונה להתחייבות באופן רצוני -התחייב בכתב.2

.לחוק המקרקעין 8 'סהתחייבות בכתב לפי . כהתחייבות .במקרקעיןזכות קניינית קרי התחייב להקנות בהם , 6 'סהכוונה לעסקה במובן -לעשות בהם עסקה.3

:ותדוגמאראובן . שמעון רשם את השכירות. שנים 12 - במקרקעין והשכיר את הדירה שלו לשמעון לראובן בעלים של זכות .1

כל , כן? האם ראובן יכול לרשום הערת אזהרה: השאלה המשפטית. מ למכור לו את הדירה"התקשר בעסקה עם לוי ע .שלושת התנאים מתמלאים

? ם הבנק יכול לרשום הערת אזהרה נוספתהא: השאלה המשפטית. שמעון מעוניין למשכן את זכות השכירות לבנק.2רישום במרשם הערה אזהרה היא.ניתן לרשום הערות אזהרה סותרותלכן , זכות קניינית אינההערת אזהרה , כן

לעשות , המצביעה על קיום התחייבות כתובה של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין) הערה(המקרקעין .נע מלעשות בהם עסקהבמקרקעין מסוימים בהם עסקה או להימ

תוכן הערת האזהרה

. הנרשמת הוא שבעל הזכות התחייב לעשות עסקה או להימנע מביצוע עסקה תוכן הערת האזהרה

?כיצד רושמים הערת אזהרה .החייב אוהזכאי הרישום נעשה בלשכת רישום המקרקעין לבקשת .א .הרישום איננו חובה אלא וולונטרי .ב

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

35

.הרישום נעשה לרוב באופן מיידי לאחר כריתת הסכם .ג .מ להוכיח את דעתו של הרשם"ע...) לשלם אגרה, וכמובן(למלא בקשה , צריך להמציא מסמך המעיד על ההתחייבות .ד

תניה השוללת רישום הערה

:מצבים בהם המתחייב איננו מעוניין כי תירשם הערה אזהרה על התחייבותו .רוצה לתת ביטוי פומבי להתחייבות שלואיננו המוכר .1 .ולרוב דרוש צו בית משפט או הסכמת הזכאי על פי ההערה) 132 'ס(מחיקת ההערה איננה מעשה קל . 2 הזכות לרשום הערת אזהרה הינה דיספוזיטיבית וניתן להתנות :מ"גד חברה לבניין בע' ש נ"היועמ 449/85א "ע

בסיטואציות , עם זאת .כי לא תירשם הערת אזהרה על המקרקעין, המכירה קרי המוכר יכול להתנות בהסכם, עליהאזי נקבע כי תנאי בחוזה אחיד המסייג את זכותו של הרוכש לרשום הערת אזהרה , כאשר המוכר הוא קבלן, מסוימות

. עשוי להיפסל כתנאי מקפח בחוזה אחיד

ואז יחליט אם ( שיפוטית - מהו סמכות הרשם כלומר ?האם הרוכש יכול לרשום את ההערה חרף התנגדות המוכרההערה נרשמת חרף , מישור הפרקטיביתכן כי ). ד"אינו יכול להפעיל שק(מנהלית או ) לרשום הערת אזהרה או לא

אם ההערה נרשמה אזי יש בידי המתחייב עילת תביעה ,מישור הנורמטיביב).שיקול דעתו של הרשם מוגבל. (ההגבלהעדיין למוכר , אם הרשם הסכים לרשום את ההערה, כלומר ).בתנאי שהתניה תקפה כמובן. (הכנגד הזכאי בהפרת חוז

.קמה עליה חוזית נגד הרוכש

מחיקת הערהאם הוכח או צו של בית משפטתימחק על פי 129או 126, 128הערה שנרשמה לפי סעיפים )א( - ) מחיקת הערה( 132 'ס

: אחד מאלה להנחת דעתו של הרשם ; הצדדים המעוניינים הסכימו למחיקה )1(על כוונתו למחוק את ההערה ונתן להם זמן המעונייניםובלבד שהרשם הודיע מראש לצדדים , עילת ההערה בטלה )2(

; סביר לפנות לבית המשפט . צו של בית משפט על פירק תימחק ] ש"נרשמה לפי צו בימ[= 130הערה שנרשמה לפי סעיף )ב(

מנקודת מבטו של הזכאי-האזהרה מטרת הערת .בין השלב החוזי לקנייני פער זמניםישנו :הבעיה

גישור בין השלב החוזי לשלב ,קרי. הגנה על הזכות החוזית ונטרול הסיכונים בשלב החוזי :התפקיד של הערת אזהרה .הקנייני

נה על הזכות החוזיתהערה אזהרה כמג? גשימה מטרות אלוכיצד ההערה מ

נרשמה הערת ) א( -) תוצאות של הערת אזהרה( 127 'ס:ההערה מגנה על הרוכש מפני עסקאות סותרות. א

. אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט, עסקה הסותרת את תוכן ההערהלא תירשם , אזהרה וכל עוד לא נמחקההתחייבויות שלא ניתן - סותרות) עסקאות(התחייבויות .אך תוצאתה מהותית, )מניעת רישום(ההגנה היא טכנית

.לקיים את שתיהן במקביל

:דוגמאותיוסי , ראובן התחייב למכור את הדירה ליוסי, לאחר מכן. ראובן התחייב למכור את הדירה ללוי שרשם הערת אזהרה .1

הערת מפני לא ניתן לרשום עסקה הנוגדת את תוכן , אך הבעלות בדירה לא תעבור ליוסי, שלם את כל הכספים .האזהרה

. ולאחר מכן ראובן התחייב למשכן לבנק את הדירה, ראובן התחייב למכור את הדירה לשמעון שרשם הערת אזהרה .2 . וראובן לא יכול למשכן את הדירה לבנק, מדובר בעסקאות סותרות

.לחוק המקרקעין 9 'סי "עפ

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

36

מונע רישום אך לא ביצוע של )א(127 'ס:במצבי עסקאות סותרות' הערת אזהרה שוללת תום לב של צד ג. ב

). שכירות קצרת מועד(תיתכן עסקה סותרת ללא רישום במקרה והשלמת העסקה איננה טעונה רישום .עסקה סותרתיתכנו מצבים שהרוכש ).10' ס, תקנת השוק. ('תום ליבו של ג הערת אזהרה תשלול, במצב שבו בוצעה עסקה סותרת ).למשל בשכירות קצרת מועד(ללא עסקה ישכלל את זכותו הקניינית אף

ראובן השכיר את הדירה ללוי , לאחר מכן. שרשם הערת אזהרה, ראובן התחייב למכור את הדירה לשמעון :דוגמאבמקרה זה אין (בתום לב ורשם את העסקה , אלא אם השני קיבל חזקה בתמורה, הרוכש גובר- 9 'סי "עפ. לשלוש שנים

על המשכיר לבדוק את (מפני שרשומה הערת אזהרה תום לבבמקרה זה אין ). קצרת מועד צורך מפני שמדובר בשכירות ).מייחסים ידיעה קונסטרוקטיבית לתוכן המרשם - נסח הטאבו

נרשמה הערת אזהרה " -)ב(127' ס:הערה האזהרה מקנה עדיפות במקרים של עיקול וחדלות פירעון.ג

או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל , הזכות במקרקעין נשוא ההערהולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הרי כל עוד לא נמחקה , או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, או צו פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין

..." ,לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, ההערה

ורשם הערת 400,000ח הדירה "שילם ע' ב, 1,000,000דירה שמחירה ' התחייב למכור לב' א:מהות העדיפותדוגמא לאו (פשט רגל ' א,הספיק לרשום את הדירה על שמו ' רשם הערת אזהרה ולפני שב' לאחר שב. אזהרה על ההתחייבות

.'לב' יש הפרת חוזה בין א ?על הנושים בפשיטת רגל' מה משמעות העדיפות שיש לב).נכנס להליכי פירוק :מכוח ההתחייבות הן' הזכויות של ב

אוקרי הזכות לדרוש להשלים את הרישום של זכותו הקניינית ולשכלל קניין - אכיפה . 1 .הסכומים אותם שילם הזכאי - והשבהביטול .2

? במקרה וההתחייבות לא ממומשת להשבת הסכומיםאו לאכיפת ההתחייבות' האם זכותו של ב :ישנן שתי גישות. הדבר תלוי באופי הערת האזהרה

:)ב(127 'עצם האפשרות להשלים את הרישום היא זו המוגנת מכוח ס:1גישה הזכות ההערה מעלה את , ברם. אמנם הערת האזהרה איננה מעלה את הזכות החוזית שבידי הרוכש לזכות קניינית .א

. אכיפת אותה זכות קניינית שמצדיקהלזכות מעין הערת . ו של בית המשפטבדיני החוזים שאיננה תלויה כמעט בשיקול דעת זכות האכיפה היא הזכות ראשונה במעלה .ב

הזכות לאכיפת - לזכאי מכוח ההערה לממש את זכותו העיקרית אם לא נאפשר. האזהרה נועדה להגן על זכות האכיפה . תרוקן זכותו של הזכאי הנובעת מההתחייבותאזי , צוע הרישום והשלמתולבי, ההתחייבות של החייב

ם אינה מאפשרת לו לממש על פיה ואול כנושה מובטחהערת אזהרה מקנה לזכאי עדיפות " :מעדיפה השבה:2גישה ".ובוודאי שאינה מקנה לו זכות כבעלות בדירה, המגולמת בחובה הזכות את

כאשר ניתן צו לפירוק חברה בטרם " :)בפירוק(לוי דוד ובניו ' איטונג נד "פס -תלוי בנסיבות : הגישה הראויה

, על נכס המקרקעין ואינה נמחקת" לרבוץ"מוסיפה הערת האזהרה , השלימה זו את מימוש התחייבותה לבעל ההערהבתמורה הוא יזכה , לו בקרקע הזכות שהובטחהגם אם לא תוענק לו -ובכך מבטיחה כי בעליה לא יצא בלא כלום

.")כלומר ביטול והשבה( בעבור הסכמתו למחיקת ההערה כספית, כלומר, היתרון המתגלם בהערת האזהרה יבוא לכלל מימוש ברישום הזכות נשוא ההערה, במקרים המתאימים"...

".)ב(127 'סט ברוע מפקיע כמפוריוזאת גם אם התרחש א, בהשלמת הזכות הקניינית המובטחת

האם יבחר הכיוון , ההכרעה" - ברקאי' חברת אברהם גינדי נ 11430/03) יפו- אביב-תל(א "בש:יישום הגישה הראויהלפי היעיל והצודק בנסיבותיו של כל ,ש"המשיב את המצב לאחור נתונה בידי ביהמ" פיצוי שלילי"של קיום או של

". מקרה לגופו

:)איזון בין שאר הנושים לרוכש(השיקולים בגישה הראויה טה ינ, ככל שהתמורה ששולמה קטנה יותר מערך הנכס כיום - התמורה ששולמה( מידת הזיקה שיש לזכאי לנכס .1

;)ניטה לבצע אכיפה, ככל שבשלב יותר מתקדם - באיזה שלב העסקה נמצאת. לביטול והשבה .לנכס הזיקה שיש לשאר הנושים .2 .ב"וכיוצ; העסקה לעומת המחיר על פי השוקמחיר הנכס על פי .3

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

37

מנקודת מבט של מתקשרים פוטנציאליים- מטרת הערת האזהרה ).'לא ייכנס לעסקה אם יש הערת אזהרה לטובתו של ב' ג( –תמרור אדום שמזהיר מתקשרים פוטנציאליים . 1לשכלל קניין ) כל רוכש מאוחר יותר או) ('ב(יכול למנוע מהרוכש הראשון ) 'ג(י הרוכש השני "רישום ההערה ע .2

). כבר רשם זכותו' אלא אם ב. (ולחייבו לפנות לבית המשפט

מנקודת מבט חברתית- מטרת הערת האזהרה

.מניעת תאונות במינימום עלויות. 1 .חיזוק המרשם ואמינותו. 2 .שיפור יעילות המרשם ושכלולו. 3

סותרתרישום הערת אזהרה .רשם הערת אזהרה על התחייבות זו' ב.להקנות לו זכות בנכס' ב-התחייב ל, הבעלים של נכס מקרקעין', א :דוגמא

'יכול לרשום הערה על התחייבותו של א' האם ג.להקנות לו זכות בנכס' התחייב לג' א', בטרם הושלמה העסקה עם באת תוכן לא תירשם עסקה הסותרת, נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה":קובע )א(126 'ס?)הערה אופקית(

".אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט, ההערה

נקבע כי : דניאלי' ניסים נ 2590/90א "ע ?"עסקה סותרת"האם רישום הערה מהווה -אזהרה אופקיתרישום הערה ". הערות אופקיות"ניתן לרשום הערה סותרת ובמצב זה יש על אותה זכות שתי הערות סותרות שמקובל לכנותן

שנרשמה (אוסרת על רישומה של עסקה הסותרת את תוכן הערת האזהרה )א( 127' סהוראת :הנימוקים הפורמאליים

) משכנתא וזיקת הנאה, שכירות, בעלות(זכות במקרקעין מתייחס להקניית ', עסקה'כי המושג , ברור). )א( 126' סלפי .לחוק1-5סעיפים כהגדרתה ב

?האם הערת אזהרה הינה בבחינת זכות במקרקעיןהשאלה היא ).א(127 'סלצורך שהערת אזהרה איננה זכות קנייניתבפסק דין זה הועדפה הגישה

אפילו היא נוגדת את הערת האזהרה הראשונה שנרשמה על , כי אין מניעה לרשום הערת אזהרה שנייה, מכך נובע . אותה יחידת הרשום

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

38

:הנימוקים המהותיים

בדבר ההתחייבויות ביחס לשיקוף נכוןרישום כל ההערות המתייחסות להתחייבויות שניתנו על ידי הבעלים מביא .1 . למקרקעין

.רישום הערה איננו משריין זכות של מאן דהוא ותמיד יהיה הצורך לדון בסכסוך לגופו .2ייתכן מצב ובו ההערה הראשונה איננה תקפה במצב שכזה מניעת רישום ההערה השנייה מביא לקיפוח זכותו של .3

. במיוחד לאחר קרות אירועים יותר מאוחרים כגון עיקול או פשיטת רגל, הרוכש השני ).רעוןיעיקולים או חדלות פ,עסקאות נוגדות(אירועים מסכלים הזכאי השני יגן עליו מפני י"ערישום הערת אזהרה .4 . אין הכבדה על המרשם. 5

)הערת אזהרה על גבי הערת אזהרה(אנכית רישום הערת אזהרה )נות לו זכות קניינית אחרת בנכסאו להק. (למכור לו את הנכס' התחייב כלפי ב' א.הבעלים של נכס מקרקעין' א:דוגמא

?יכול לרשום הערת אזהרה' האם ג.'מוכר את זכויותיו החוזיות בנכס לג' ב.רושם הערת אזהרה על התחייבות זו' ב

סוגים 3ניתן להצביע על , עקרונית. 'שבינו לבין ב בטיב העסקהלרשום הערת אזהרה לטובתו תלויה ' היכולת של ג : 'ל ג' קאות שיכולות להתבצע בין בשל עס) מודלים(

לרבות זכות , זכותו של נושה) א(:המחאת זכות-חוק המחאת חיוביםל 1' ס-המחאת זכות: המודל הראשוןלפי מהות , זולת אם נשללה או הוגבלה עבירותה לפי דין, ניתנת להמחאה ללא הסכמת החייב, מותנית או עתידה לבוא

. הזכות או לפי הסכם בין החייב לבין הנושהממחה את ' ב. הוא הנמחה' ג, הוא החייב' א, )הממחה(הוא הנושה ' ב.המחאת זכות משמעה העברת הזכות החוזית

. 'נכנס בנעלי ב' ו ג, יוצא מהתמונה', זכותו לג ? מדוע - א"יכול לרשום ה' במודל של המחאה ג

נימוקים פורמאליים . א"לרבות הזכות לרשום ה' ינו לבין אאת כל זכויותיו מכוח החוזה שב' המחה ל ג' ב :מכוח ההמחאה עצמה. 1כוללת המחאת הזכות גם כל ערבות ושעבוד , פוף להסכם ההמחאהבכ" הקובע לחוק המחאת חיובים 5 'סמכוח . 2

לפי דרישת , ועל הנושה לעשות; במידה שהן עבירות, וכל זכות אחרת הנלווית לזכות שנמחתהשניתנו להבטחתה ". את הפעולות הדרושות כדי שכוחה של המחאת הזכויות האמורות יהיה יפה לכל דבר, הנמחה

.לא מרע מצבו של הבעלים המקורי,לא מכביד על המרשם:הערה מכוח המחאהרישום :נימוקים מהותיים

.מאפשר מסחר בזכויות חוזיות ביחס למקרקעין רישום הערת אזהרה בהתחייבות ישירה

להעביר ישירות את הבעלות על שמו ' לגרום לא' ג-מתחייב ל' ב-א בהתחייבות ישירה"רישום ה: המודל השני

. 'יכול לרשום הערת אזהרה מכוח התחייבותו של א' אז ג, מסכים להתחייבות זו' אם א, במקרה זה.בעתיד

להעביר לו בעתיד ' מתחייב ל ג' ב- )אנכית( א"העל התחייבות מי שיש בידו א"הרישום : המודל השלישיקניינית להקנות זכות ' מדובר בהתחייבות של ב, במקרה זה. את הזכויות בנכס כשהזכות תירשם על שמו תחילה

.בעתיד ?)הערת אזהרה אנכית(ולא זכות במקרקעין א"השיש בידו רק ' על התחייבותו של ב א"היכול לרשום ' האם ג

:הערות

.'הרישום מתבצע אף ללא הסכמת א. 1 .'ולא של א' המדובר בהערת אזהרה אנכית על התחייבות של ב .2 .תימחק' אזי גם הערת האזהרה של ג' אם תתבטל זכותו של ב .3

לא ניתן לרשום הערת אזהרה אנכית: המצב המשפטי היום

זכות קדימה או , זיקת הנאה, שאילה, או בעל זכות שכירות, בעל מקרקעיןהוכח להנחת דעתו של הרשם כי )א(126' ס ...,ות בהם עסקהעשלאו להימנע מ, התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, משכנתה

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

39

ניתן לרשום הערת אזהרה רק על התחייבות של מי שיש בידו אחת מהזכויות המנויות בסעיף והערת אזהרה איננה . מנויה בין הזכויות הללו

למנוע מצב שבו תהיינה שתי מערכות נפרדות של התחייבויות המובטחות ו, לשמור על בהירות המרשם :הרציונל

התחייבויות - והשנייה , התחייבויות שהתחייב בהן בעל המקרקעין - האחת : לגבי אותם מקרקעין, בהערות אזהרה .בעל הערת האזהרה ללא ידיעתו או ללא הסכמתו של הבעליםשהתחייב בהן

ביקורת על המצב הקייםמרוכשי הדירות בישראל יש בידיהם התחייבות שעליה רשומה הערת אזהרה ועל כן יש לאפשר להם מסחר רבים. 1

. בזכות זו כאשר המחאת זכות איננה מעשית במקרים רביםהן . (זכאים להגנה בתקופת הביניים) 'ב(מי שיש בידם התחייבות שעליה רשומה הערת אזהרה ) 'ג(גם הרוכשים .2

.'והן לאחר העברת הקניין לטובת ב) 'לב' אבשלב החוזי בין

הערת האזהרה כשעבוד, על נכס מקרקעין שבבעלות חברה..) משכנתא, בעלות(שעניינה בהתחייבות להקנות זכות קניינית , האם הערת אזהרה ?בנוסף לרישומה במרשם המקרקעין, ועל כן חייבת ברישום אצל רשם החברות, מהווה שעבוד נכס

?לרשום הערת האזהרה גם ברשם החברות האם על ראובן

מ"לוי דוד ובניו בע' מ נ"איטונג בע 558/88א "ע:ד"תשנ לפני המצב .משכנתה וכל צורה אחרת של מתן נכסים כערובה - " שעבוד"מגדיר לפקודה 1' ס?מהו שעבוד

לא? האם הערת אזהרה עולה כדי משכנתא .כן? האם הערת אזהרה עולה כדי מתן נכסים בערובה

.הערת אזהרה מהווה שעבוד ויש לרשום אותה גם ברשם החברות -התוצאה רישום הערת אזהרה על התחייבות להקנות זכות קניינית בנכס של החברה כמוהו כשעבוד :הערת האזהרה כשעבוד

. לפקודה 178,179כאמור בסעיפים , סיווג הערת האזהרה כשעבוד מחייב רישומה בפנקס שעבודי החברה .הנכס . הערה שלא נרשמה אין לה תוקף והיא בטלה

?מאיפה, החובה לרשום שעבודים איטונגבמידה , יהיה בטל כלפי המפרק וכל נושה של החברה, שיצרה חברה רשומה בישראל, שעבוד מן המנויים להלן) א(178

אם היה , זולת אם פרטי השעבוד שנקבעו והמסמך היוצר אותו או מעיד עליו, שהוא מטיל ערובה על נכסיה או מפעלה; לשם רישום כנדרש לפי פקודה זו , 179 בדרך ובמועד האמורים בסעיף, נמסרו לרשם או נתקבלו אצלו, מסמך כזה

; או עניין בנכס כאמור , שעבוד נכס מקרקעין בכל מקום שהוא) 2: (ואלה השעבודים הערת אזהרה כשעבוד

.אינה טעונה רישום בכל מרשם או פנקס אחר המתנהל על פי דין 126 'סהערת אזהרה שנרשמה כאמור ב- )1ב(127 'ס

ד"תיקון תשנ לאחרהמצב .לפגוע בנושים רבים של חברות שלא רשמו הערת האזהרה שלטובתם ברשם החברות תהיתוצאת פסק הדין עלולה הי

אינה טעונה רישום בכל מרשם או פנקס אחר ,126 'בסשנרשמה כאמור הערת אזהרה )1ב( 127 'סהמחוקק הוסיף .פי דין- המתנהל על

תקנת השוק במיטלטלין. 5

)עימות קנייני(עימות ותחרות : תיאור הסיטואציה שמעון שיש לו בעלות פגומה מתיימר להעביר ללוי בעלות נקייה בנכס :הסיטואציה

.הוא מבקש להקנות זכות בנכס העולה על הזכות שלו באותו נכס, במלים אחרות

שמעון גנב את הרכב של ראובן ומכר אותו ללוי :1דוגמא ו לטובת ראובן ולאחר מכן מכר אותו ללוי מבלי שגילה לו דבר המשכוןשמעון משכן את הרכב שבבעלות :2דוגמא

שמעון מנסה למכור ללוי בעלות נקייה שאיננה כפופה למשכון

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

40

שרכש זכות ) לוי(לבין צד שלישי ) ראובן(בנכס , או מעקל, עימות בין בעל זכות קנייניתבכל הסיטואציות הללו נוצר . שלא היה רשאי לבצע עסקת המכירה) שמעון(מצד שלישי כלשהי בנכס

הבעלים המקורי של הזכות , מצד אחד): שלא בהקשר החוזי( תחרות של זכויות בין צדדים רחוקיםבעימות שנוצר ישנה .מכוח עסקת הרכישה שהוא ביצע, הרוכש ,מצד שני; מכוח זכותו הקניינית, )או המעקל(הקניינית

והשיקולים שיש לקחת בחשבון כתאונה משפטיתתיאור הסיטואציה

.ניתן להתייחס לתחרות בין צדדים רחוקים כאל תאונה משפטית שגורמת לנזק•

? מי יזכה בנכס? השאלה היא מי ישא בנזקיה של התאונה הזו•

? הבעלים והרוכש: מהם השיקולים שיש לקחת בחשבון בהכרעה בין הצדדים•

בין הצדדים לתאונה) הכרעה עיצוב כלל(השיקולים במתן הכרעה ישנן שיטות משפט המכירות .העקיבה כתכונה המרכזית של הזכות הקניינית:של הבעלים הגנה על הקניין. 1

.היא מוחלטת, מכוח הזכות הקניינית, העדיפות מכוח של הבעלים, על פי שיטות אלו.בשיקול הקנייני כשיקול בלעדי המשפט העברי: דוגמה".שיטת משפט אגררית"שיטת משפט שמכירה בעדיפות מוחלטת של הזכות הקניינית מכונה

.לגבי רכוש גנוב הזכות הקניינית איננה זכות מוחלטת :וקידום חיי המסחר של הרוכש הגנה על אינטרס ההסתמכות. 2

.ימות בין הבעלים לבין הרוכשיםישנם שיקולים נוספים שיש להתייחס אליהם עת הכרעה בע.אלא יחסיתמי של סחורות אקיום שוק דינ(הביטחון הדינאמי בחיי המסחר ,אינטרס ההסתמכות של הרוכשים :מבין הערכים הללו

). מבלי שהמסחר יעוכב עקב חששם של הרוכשים מפני הסיכון לאיבוד זכויות הנזק על מי שאשמו המוסרי ) האחריות(ומטילים את , בוחנים את התנהגותם של הצדדים :מתקןשיקולי צדק . 3

).צדק מתקן. (היה גדול יותר

שעניינם קידום ) קריטריונים(עניינם בחלוקת הנטלים או הנזקים על פי שיקולים אחרים :מחלקשיקולי צדק . 4

משמע שיש להעדיף מי שנזקו , שנזקו קטן יותר אחד הכללים הללו הוא הטלת הנזק על מי. טובת החברה בכללותה . פיזור הנזק-אפשרות נוספת. גדול יותר

שיקול נוסף הוא השאת הרווחה :צמצום הנזקים מהתאונה: יעילות מצרפית: יעילות כלכלית שיקולי. 5

: הגישה הכלכלית מבקשת לצמצם את הנזקים של התאונה על ידי .המצרפיתבראש ובראשונה הגישה הכלכלית מעדיפה למנוע את התרחשות התאונה :במינימום עלויותמניעת התאונה מראש . א

).מי שיכול היה למנוע את התאונה במינימום עלויות(מראש על ידי הטלת האחריות על מונע הנזק הזול ביותר קד במזעור הנזקים אזי השיקול השני מתמ, אם הנזק לא ניתן למניעה:מזעור הנזקים מתאונה שלא ניתן היה למנוע.ב :על ידי אחת משתי אפשרויות ,הנובעים מהתחרות) ההפסדים(

). דומה לשיקול צדק חלוקתי( הטלת הנזק על הצד שהנזק שלו קטן יותר .1 :פיזור הנזק מוצדק משיקולים של יעילות מצרפית:הטלת הנזק על מפזר הנזק הטוב ביותר .2

זה העיקרון . ולית הפוחתת של הכסףעקרון התועלת הש.מונע החמרת הנזק לנזקים נוספים . שהיו מגיעים אליו הצדדים בעולם ללא עלויות עסקה

כתוצר של איזון בין השיקולים השונים" תקנת השוק"כלל ההכרעה ולעגנם אל תוך כללים ) כולם או חלקם(כלל ההכרעה בין הבעלים לבין הרוכש אמור לאזן בין השיקולים השונים

". תקנת השוק"משפטיים המכונים

תקנת השוק כחריג לכלל שאין אדם יכול להקנות יותר ממה שיש לו . יתה לו זכות שכזויי שלא הבהתקיים תנאי תקנת השוק רוכש של נכס רוכש בעלות נקייה אף אם רכש אותה ממ•

במקרה זה מופקעת זכותו הקניינית של הבעלים המקורי לטובת הרוכש וזאת בעיקר מחמת אינטרסים ציבוריים • .שביסוד התקנה

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

41

תה ינמכר נכס נד על ידי מי שעוסק במכירת נכסים מסוגו של הממכר והמכירה הי :תקנת השוק-לחוק המכר 34 'ס

אם המוכר לא היה עיקול וזכות אחרת בממכר אף, נקייה מכל שעבודעוברת הבעלות לקונה , במהלך הרגיל של עסקיו . לב- ובלבד שהקונה קנה וקיבל אותו לחזקתו בתום, בעל הממכר או לא היה זכאי להעבירו כאמור

התנאים לתקנת השוק במיטלטלין

לא היה בעל " כש זכות בעלות נקייה בנכס אף אם רכש את הנכס ממי ש רו...) תמונה, רכב(רוכש של נכס מיטלטלין :מצטברים חמישה תנאיםבהתקיים - " לא היה זכאי להעבירו לו"או " הממכר

;כריתת חוזה מכר ביחס לנכס נד .1

;הנכס נקנה ממוכר העוסק במכירת נכסים מסוגו של הממכר .2

;המכירה היא במהלך עסקים רגיל .3

;הקונהקבלת הנכס לחזקת .4

. תום ליבו של הקונה .5

1דוגמה : תקנת השוק במיטלטלין .שהרכב גנוב יודע יהודה. בעל מגרש למכירת רכבים- ומוכר אותו ליהודה שמעון גנב את הרכב.ראובן בעלים של רכב

וקיבל , שילם מלוא התמורה, ל תקיןובדק במשרד הרישוי והכ, שהרכב גנוב שאינו יודע, ללוייהודה מוכר את הרכב ? האם לוי רכש זכות בעלות נקייה על הרכב? האם יהודה רכש זכות בעלות נקייה על הרכב. הרכב לחזקתו

:מצטברים תנאים 5יהודה רוכש בעלות נקייה בהתקיים 34' סלפי :העימות בין יהודה לראובן

.מתקיים- כריתת חוזה מכר ביחס לנכס נד .א .מתקיים-כר העוסק במכירת נכסים מסוגו של הממכרהנכס נקנה ממו .ב

.מתקיים- המכירה היא במהלך עסקים רגיל .ג

. מתקיים- קבלת הנכס לחזקת הקונה .ד . יהודה שידע שהרכב גנוב, שכן, לא מתקיים תום ליבו של הקונה .ה

. ראובן גובר בעימות מאחר ויהודה לא עומד בתנאי תקנת השוק :מסקנה

. מתקיימים) לעיל(מאחר וכל תנאי תקנת השוק לוי ירכוש בעלות נקייה 34' סעל פי :העימות בין ראובן ללוי

2דוגמה : תקנת השוק במיטלטליןראובן העביר לשמעון רהיטים . קמעונאי רהיטים, שמעוןבין היתר מוכר ל. מוכר לקמעונאים, סיטונאי רהיטים, ראובן

. לא ימכור את הרהיטים כל עוד לא שילם את מלוא התמורה בעבורםוסוכם ששמעון , חדשים לתצוגה . למכור את הרהיטים לצד שלישי בשל היעדר יכולתו, בעלות מוגבלת, זכות פגומהזכותו של שמעון היא

. משלם תמורתם ומקבלם לידיו, רוכש את הרהיטים משמעון, קונה תמים שלא ידע על הסיכום בין ראובן לשמעון, לויהאם התקיימו : השאלה היא, למעשה? מההגבלה שהטיל ראובן זכות בעלות נקייהזכותו של לוי ברהיטים היא האם

. כן? תנאי תקנת השוק

תפקידים של תקנת השוק תקנת השוק משמשת מקור להענקת זכות בעלות לרוכש בתנאים של תקנת :תקנת השוק כדרך לרכישת בעלות. 1

מבלי שיהיה חייב , העדיפות המוענק לקונה העומד בתנאי תקנת השוק הוא בעלות על הנכס הנרכשתוכן , למעשה.השוקש שיצהיר "יעקב רשאי לגשת לבימ. שנה לאחר שרכש יעקב את רכבו נודע לו כי הוא גנוב: למשל .דבר לבעלים המקורי

. כי הוא הבעלים של הרכב

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

42

בעל מקרקעין ומי שזכאי :)מיטלטלין(יעה למסירת מקרקעין תב-חוק המקרקעיןל 16' ס:תקנת השוק כטענת הגנה. 2 . להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין

לחוק המקרקעין ולדרוש את מכירת הרכב ממי שמחזיק בהם שלא 16' ראובן מגיש תביעה נגד לוי על פי ס :דוגמאצד שלישי שרכש נכס מיטלטלין בתנאים , קרי .ענת הגנהט=נת השוק לוי יטען שהוא מחזיק בהם כדין מכוח תק. כדין

. 16' סשל תקנת השוק מחזיק בנכס כדין ועל כן הבעלים המקורי לא יזכה בתביעה לפי גזל הוא כשהנתבע מעביר שלא כדין לשימוש עצמו מיטלטלין שהזכות להחזיקם היא :גזל -פקודת הנזיקיןל 52' ס

מוסר אותם לאדם שלישי או שולל אותם מן התובע , משמיד אותם, מעכב אותם, על ידי שהנתבע לוקח אותם, לתובע . בדרך אחרת

לב בהתאם לסעיף - לין בתוםאם קנה את המיטלט, בתובענה שהוגשה על גזל תהא הגנה לנתבע :הגנה מיוחדת - 53 ' ס . 1968-ח"תשכ, לחוק המכר 34

הערות על תקנת השוק במיטלטלין, תקנת השוק מדברת אך ורק על רכישת בעלות נקייה:במיטלטלין) ולא זכות אחרת(חלה רק על רכישת בעלות .1

ראובן בעלים של רכב :דוגמא.רק הרוכש טוען לזכות בעלות והיא לא חלה על רכישת זכויות קנייניות אחרותלא יוכל לטעון שיש לו זכות שכירות לוי . יהודה משכיר את הרכב ללוי. שמעון גנב את הרכב ומכר אותו ליהודה

.מקנה זכות רק לגבי רכישת בעלות נקייה ולא על שום זכות אחרת 34' סמאחר ו,נקייהתנאי תקנת השוק :על הבעלים אחריות מוחלטת, לאמור, )ראה פירוט למטה(מתמקדת בנסיבות הרכישה .2

לא - האחריות של הבעלים היא אחריות מוחלטת ).ולא לבעלים(מתייחסים לנסיבות העסקה בין המוכר לרוכש אינטרס ההסתמכות של הבעלים שווה : הרציונל. תפסיד הוא התנאים 5אם התקיימו ומשנה מה האשם של

מדגיש את - מוכר עוסק במכירת הנכסיםהתנאי לפיו .לרוכש למעט גורם הזמן כי לקדימות בזמן יש גם משקל .להעניק יציבות - העיקרית של תקנת השוק המהות

אם הרוכש רכש בתנאי תקנת השוק התוצאה תהיה :)שונה מקודקס) (ראה נימוקים(עדיפות מוחלטת לרוכש .3הבעלים יכול לתבוע את הגנב ואת כל מי שהיה מעורב בגניבה למעט הרוכש . שיש לו בעלות נקייה כנגד הרוכש

ם הבעלים יפסיד יש לו זכות לרכוש את הנכס במחיר אגם :זכות הפדיון- נקבע, בקודקס. שהפך להיות בעלים ).תוך שנה(שהרוכש שילם

ולכן : )עיקולים וגם זכויות חוזיות, זכויות קנייניות קודמת(הרוכש רוכש זכות נקייה מכל זכות אחרת בממכר .4 ). שאינן כפופות לתקנת השוק(רשאי הוא לבצע עסקאות חדשות

לא משנה מי :מכוח זכות הבעלות הקניה הרכוש יכול להעבירה לכל מי שרוצה ומתחיל לשרשרת חדשה .5נת השוק הוא מי מרוויח את הנכס ומי שמפסיד בעימות הזה יכול לתבוע את השאר העימות בתק, יפסיד

. בשרשרת לפי עילה משפטית מתאימה ". המטוהר"המוכר צפוי להיתבע הן על ידי הבעלים המקורי והן על ידי הרוכש .6

סיכום השיקולים להטלת אחריות מוחלטת על הבעלים . ההנחה שישנה התרשלות ולו מזערית של הבעלים:שיקולים של צדק מתקן. 1 .מניעת התדיינויות; הבעלים הוא מונע הזול ביותר:שיקולים של יעילות .2גם אם נניח שהבעלים איננו רשלן בצורה כלשהי ואז מעמדו של הרוכש השני ששילם :קידום הביטחון בחיי המסחר .3

ושכלל קניין זהה למעמדו של הבעלים אזי הפקעת קניינו של הבעלים והעדפת הרכוש מוצדקת אך , היה תל לב, תמורה . ורק משיקולים של קידום הביטחון בחיי המסחר

שני כללים לפרשנות תנאי תקנת השוקאת לפרש בצמצוםהפסיקה נוטה , ל העדיפות הגבוהה והמוחלטת המוענקת לרוכש על פי הבעלים המקוריבש .1

.תקנת השוק מהווה מנגנון של הפקעה פרטית, במובן מסוים. לחוק המכר 34 'סהתנאים הקבועים בולאור התפקיד שתנאי זה אמור לאור התכלית המונחת ביסוד תקנת השוקיש לפרש את התנאים של תקנת השוק .2

...). ,צדק חלוקתי בין הצדדים, קידום הרווחה המצרפית(למלא

)היסוד הנפשי של הרוכש בעת הרכישה(יסוד תום הלב .יושר והגינות ברכישת הנכס :משמעותו

פגומה של קרי מבלי שידע בפועל או עצם עיניו מלדעת על זכותו ה, על הרוכש לקבל את הנכס לחזקתו בתום לב . המוכר

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

43

:אפשרויותכמה לעניין המצב הנפשי יתכנו

.אזי לא היה תם לב, אם הרוכש ידע שמי שמוכר לו לא היה רשאי:בפועל העייד .א

. שוללת תום לב כי כמוה כמו ידיעה - חשד אבל נמנע מלשאול:עצימת עיניים .ב, התרשל בבדיקת המצב לאשורואם הרוכש :רשלנות לא מפקיעה תום הלב:רוזנשטרייך :רשלנות/ אי ידיעה .ג

רשלנותו . אזי אין בכך כדי להפקיע תום ליבו של הקונה, לרבות זכותו וכשרותו של המוכר לבצע את העסקהאם הרוכש לא ידע על הפגם בזכותו של המוכר , למעשה.של הקונה יכולה לדור בכפיפה אחת עם תום ליבו

רשלנות . הוא רשלן אך אין בכך כדי להפקיע את זכותוכאשר רוכש סביר במקומו יכול היה לדעת אזי הרוכש המטרה עידוד מסחר מהיר ויעיל ולא .רשלנות ותום הלב יכולים לדור בכפיפה אחת. אינה מפקיע תום הלב

.להכביד יתר על המידה על הרוכשים

מ"י לאוטומובילים בע"חברה א' רוזנשטרייך נ 716/72א "ע .משכנה את הרכב שבבעלותה לטובת הבנק, שעוסקת במכר רכבים, חברה לאוטומבילים :העובדות

החברה מכרה את הרכב לרוזנשטרייך שבדק רק במשרד ).ולא במשרד הרישוי(השעבוד נרשם רק במרשם החברות .הבנק פתח בהליכי מימוש לאחר שהחברה לא שילמה את חובה.הרישוי ולא ברשם החברות

. מהשעבוד של הבנק יהתי ולפיו הבעלות שלו ברכב נקירוזנשטרייך הגיש תביעה לפסק דין הצהרממוכר , עסקת מכר מיטלטלין בתמורה ששולמה - אין חולק כי ארבעת התנאים הראשונים לתקנת השוק :ש"בהמ

.התקיימו - והרוכש קיבל חזקה ברכב, המכירה בוצעה במהלך העסקים הרגיל, שעיסוקו במכירת רכבים :תום הלב הוא סובייקטיבינקבע כי -?לבהשאלה היא האם הרוכש היה תם

. אין לייחס לרוכש ידיעה קונסטרוקטיבית על תוכן המרשם ברשם החברות .1וכפועל יוצא נאמר שהרוכש התרשל באי בדיקת הרישום , גם אם נאמר כי אדם סביר היה בודק ברשם החברות .2

.ביעדיין אין בכך כדי לשלול את תום ליבו הסובייקטי, ברשם החברות .רשלנות גם אם היא רשלנות רבתי איננה שוללת תום ליבו של הרוכש .3

הרישוי ומשרד החברות ברשם רישום של החשיבות יפה כוחו אין אך אחרת בנסיבות הזי שכוחו למשכון תוקף מתן לשם חשוב החברות ברשם הרישום עדיין, זאת עם

מישכן שהוא נכס על השוק תקנת החלת ולמנוע זכותו על להגן וירצה בראשו שעיניו מי.השוק תקנת של בנסיבות לקבוע ניתן שאז( הרוכש של ליבו תום שולל הרישוי במשרד השעבוד רישום.הרישוי במשרד השעבוד את לרשום יצטרך

).עיניים עצימת כאן שיש

הלב תום מדרישת הרציונל :של משיקולים מוצדקת הלב תום דרישת

הזכות של הבעלים מפני שיידחה המוכר של בזכותו הפגם על וידע לב תם שאינו שרוכש הוא צודק :מתקן צדק . הקניינית

. מהרכישה הימנעות ידי על המשפטית התאונה התרחשות למנוע יכול הפגומה הזכות על שיודע רוכש: כלכלית יעילות

)?מדוע( קניין שכלול עד לב תום .חזקה תפיסת קרי, הקניין שכלול עד הוא הנדרש הלב תום

.זה לשלב עד הלב תום להחיל מוצדק כן ועל הרוכש לעדיפות תנאי הוא קניין שכלול .1 .החזקה לקבלת עד תשלומים לעכב יכול ביותר הזול הנזק מונע הוא הרוכש עדיין זה בשלב .2 .יותר נמוך הוא החזקה לשלב עד הרוכש של נזקו המקרים במרבית. 3

?מספיק גם שמא או הכרחי תנאי, הלב תום

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

44

:היא המסקנה אזי הלב תום יסוד מתקיים אם ).הרכישה על וויתור של במונחים אינסופית המניעה עלות( הנזק את למנוע יכול לא הרוכש. 1 .לב תמי צדדים שניהם, הבעלים כמו עמדה באותה לפחות עומד הרוכש, צדק שיקולי מבחינת .2

? נוספים תנאים דרושים שמא או הבעלים פני על להעדפתו הרוכש של ליבו בתום די האם, היא השאלה •

.התנאים שאר של תפקידם מהו אזי נוספים תנאים דרושים ואם •

)התמורה יסוד( מכר עסקת

ממשית תמורה: הפסוקה ההלכה-?סמלית או ממשית תמורה וזאת סמלית ולא )המשקפת את ערכו הריאלי של הנכס( ממשית תמורה היא הנדרשת התמורה כי בפסיקה חולק אין .סמלית תמורה ששילם רוכש פני על עדיף הבעלים, כן על.הבעלים של לאינטרס הרוכש של האינטרס להשוות כדי

הממשית התמורה דרישת מאחורי הרציונל

הרוכש היה יכול . (המקורי הבעלים את להעדיף יש כן ועל לב תום חוסר על מעידה סמלית תמורה : מתקן צדק. 1 . לכן נימוק זה נלווה בלבד, בחנו אותו ביסוד תום הלב- ההנחה הינו כי אני תם לב). להימנע מהרכישה

אם מטילים את . גדול יותר שנזקו הבעלים את להעדיף יש אזי סמלית תמורה שילם הרוכש אם :חלוקתי צדק. 2 . ההפסד על הרוכש נמזער את הנזק

:כלכלית יעילות. 3 ). בעסקה חושד או שמודע הרוכש( ביותר הזול הנזק מונע על האחריות את מטילה .א

). הרוכש( יותר קטן שנזקו הצד על אחריות מטילה שהיא בכך נזקים ממזערת .ב

?סובייקטיבית או אובייקטיבית ממשיתתמורה ממשית סובייקטיבית כפי אוהאם דרוש תמורה ממשית אובייקטיבית המשקפת ערכו הריאלי של הנכס

?שרוכשים ראו אותה בעת ביצוע העסקה )'אוב(₪ 5000ערכו האמיתי הינו ) 'סוב(ואני באמת ובתמים האמנתי שזהו ערכו ,₪ 100אדם מוכר לי נכס בסך : למשל

בחושבו כי משלם תמורה גם אם המוכר טעה, קרי,ייקטיביתהתמורה הנדרשת הינה ממשית אובההלכה הינה כי .ממשית כשבפועל משלם תמורה סמלית שאינה משקפת את ערכה הסמלית

דנ"א 2568/97 זהבה כנען נ' ממשלת ארה"ב

?האם חלה תקנת השוק. ₪ 250נמכרו בשוק הפשפשים ב $, 150,000השוות , תמונות של הצייר ראובן רובין . רובין ראובן הישראלי הצייר של ערך יקרי ציורים שני של הבעלים הוא ל'אנג שמואל:העובדות היהודי במוזיאון תתקיים אשר היהודית האומנות שעניינה בתערוכה הצגתם לשם ב"ארה לממשלת הושאלו הציורים

ואף$, 100,000 של בסך הביטוח סכום את ל'אנג למר שילמה ב"ארה ממשלת. נעלמו הציורים משם. יורק בניו, מזרחי' הגב, לידי, ביפו הפשפשים לשוק הגיעו הציורים לימים. עצמית השתתפות דמי$ 15,000 עוד שילם המוזיאון

' לגב מכרה מזרחי' גב". קיטש ציורי" ובכללם ")אלטיזחן(" שנייה מיד טובין ממכוניתה למכור שנהגה בשוק סוחרת את הוציאה כך ולצורך הציורים את לנקות ביקשה כנען' גב הימים מן ביום. ₪ 250 תמורת הציורים שני את כנען

' הגב. ראובן בשם וחתומים יורק- בניו היהודי המוזיאון של במדבקה מסומנים הציורים כי גילתה מיד היא. המסגרות . התמונות על הבעלות שעניינם משפטיים הליכים נפתחו ומשם ישראל למשטרת פנתה כנען

?כנען' לגב או ב"ארה לממשלת הציורים על הבעלות נתונה למי :המשפטית השאלהמזרחי היא ' אם זו לא התמונה של גב. הבעלות לא פוגעת, ואם היא נגנבה, אני בעלי התמונה :ב"טענת ממשלת ארה

. כנען כי הרי תקנת השוק קובעת כי אדם לא יכול למכור יותר ממה שיש לו' לא יכולה למכור אותה לגב, מכר עסקת: הראשון התנאי בבדיקת.השוק תקנת מכוח הציורים בעלת היא כי טענה כנען' גב:כנען' גב של הטענה

בטעות סברו שהצדדים המדומה המחיר( ח"ש 250 של, סמלית בתמורה די האם? הנדרשת התמורה מהי השאלה נדונה ? הנכס של הריאלי הערך המשקפת ממשית תמורה צריך שמא או, )הנכס מחיר שהוא

בתמורה די ואין, )'מבחן אוב( הנכס של הריאלי ערכו המשקפת ממשית תמורה היא הנדרשת התמורה:ש"בהמ

. הנכס את ההולמת התמורה שזו בטעות סברו המכר לעסקת הצדדים אם גם, סמלית מכוח תוצאה לאותה הגיעו ואור ברק. חשין של ובהסכמה כהן שטרסברג של משמעית חד בדעה המדובר :הסתייגות

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

45

. החוזים דיני

. ב"דון בעימות בין יוסי לארה. כנען נתנה את הציור במתנה לבן של יוסי' גב,בנוסף לעובדות המקרה האמיתיות: דוגמאהרוכש תמיד ינסה לטעון כי רכש ממי ( כנען' יוסי יטען כי רכש בעלות נקייה מאחר וקיבל את התמונה במתנה מגב

כנען' אם יוכח שלגב. קניין יש בעלות נקייה' יש להוכיח כי לגב. )שבעלותו נקייה כי אז לא יצטרך להוכיח תקנת שוק ...בעלות נקייה מכוח תקנת השוק

והיא לא , )מתנה(מאחר ולא שילם תמורה -כנען בעלות נקייה יהיה על יוסי להוכיח תקנת שוק' מאחר ולא הוכח שלגבהייתה לה בעלות , כלומר.נאי תקנת השוקמזרחי הייתה קונה בת' אם גב. הוא לא הבעלים - עוסקת במכירת תמונות

, כנען לא עונה על תקנת השוק' ברגע שגב.נקייה היינו מתחילים שרשרת חדשה ויוסי לא היה צריך להוכיח תקנת שוקולדרוש השבת התמורה או פיצוי בגובה שווי , אחריות מוחלטת- )נזיקין(ב תתבע אותה בעוולת הנזק "ממשלת ארה

. דולר 100,000- הנכס

)הרוב דעת( ממשית תמורה בעד שיקולים :הלב לתום אינדיקציה מהיותה חוץ נוספים תפקידים התמורה לדרישת

). ש בעצם מעודד את הצרכן לבדוק היטב לפני רכישה"בהמ( העימותים מספר של מראש והפחתה לחקירה תמריץ .1 ). יותר גדול) מצוקתו( שנזקו הצד והעדפת יותר קטן שנזקו מי על האחריות הטלת( בדיעבד צדק עשיית. 2 . סמלית תמורה ששילם רוכש מאינטרס גדול יותר המקורי הבעלים של ההסתמכות אינטרס .3

)מיעוטה דעת( ממשית תמורה נגד שיקולים רק משמשת התמורה ודרישת השוק תקנת של אפה נשמת הלב תום( הלב תם הרוכש עם צדק עשיית .1

). הלב לתום אינדיקציה

.המסחר בחיי פגיעה .2

.הגזל לעוולת הרוכש חשיפת .3

)וברק אור( החוזים דיני מתחום פתרון היה לא הטעות שלולא להניח וניתן טעות עקב בחוזה שהתקשר מי" כי קובע ,)כללי חלק( החוזים לחוק) ב(14'ס

את לבטל, שטעה הצד בקשת לפי, המשפט בית רשאי, כך על לדעת עליו היה ולא ידע לא השני והצד בחוזה מתקשר שנגרם הנזק בעד בפיצויים שטעה הצד את לחייב המשפט בית רשאי, כן עשה ;זאת לעשות הצדק שמן ראה אם, החוזה

". החוזה כריתת עקב השני לצד

זכות, עושר עשיית מדיני חיותם שיונקים, העקיבה דיני מכוח).ב(14 מכוח כנען עם החוזה ביטול זכות ישנה מזרחי' לגב תנאי עליו חלים שלא הגזלן המוכר בנעלי נכנס המקורי הבעלים.המקורי לבעלים) המקורי הנכס חלף( מוענקת הביטול

.המקורי הבעלים לידי התמונה השבת גורר הביטול.השוק תקנת ש "בהמ -לכן הטעות משותפת, כנען לא ידעה ולא יכלה לדעת' הצד השני גב, טעתה מזרחי אשר' חל על גב )ב( 14' ס

. לבטל את החוזה, מזרחי- רשאי לפי בקשת הצד שטעה' שגב₪ 250אך בידה יש במקום רק , ב"מזרחי הייתה צריכה לחזור לממשלת ארה' התמונה לו הייתה נמצאת אצל גב

. מזרחי יש את זכות הביטול' לגב. ₪ 250-שנשאר מהנכסויש לה את הזכות לקבל את מה , כנען שילמה

)קניין שכלול( חזקה קבלת - החזקה יסוד קניין משכלל החזקה שאקט היא ההנחה.במיטלטלין חזקה קיבל הרוכש כי דורש) הסדר לפי לא( השני התנאי

כל עוד לא קיבל .קניין מכה קניין רק כאשר אובליגטורית זכות אלא קניינית זכות הרוכש בידי אין אחרת במיטלטלין

. בידו זכות חוזית בלבד, את הנכס לחזקתו

החזקה דרישת מאחורי הרציונללא ייתכן שאדם שבידו זכות חוזית יגבר על אדם בעל זכות - )פורמליסטי נימוק. (קניין מכה קניין רק: כללי עקרון.1

. האובליגטורי מהאינטרס גדול יותר הקנייני האינטרס. קניינית

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

46

בביטחונות עצמו להבטיח או התמורה את לשלם שלא יכול, ביותר הזול הנזק מונע הוא הרוכש, האובליגטורי בשלב .2 . מכאן כי יש להטיל עליו את האחריות. עד שיקבל את התמורה לידו, אחרים

).שונים לסיכונים חשוף היה עדיין הוא( קשה פחות היא האובליגטורית הזכות בבעל הפגיעה. 3

הפתוח השוק תנאי

רכש את , שהאמין כי שמעון הוא הבעלים של התכשיט, לוי. יט של ראובןמורה במקצועו גנב את התכש, מעוןש:דוגמא .ילם לו תמורה ממשית ואף שכלל בעלות בתכשיט על ידי תפיסת חזקהש,התכשיט משמעון

מה הדין? בעימות בין לוי (הרוכש) לבין ראובן (הבעלים המקורי) על התכשיט, ראובן גובר אלא אם כן לוי רכש את שמעון איננו עוסק במכירת (תנאי השוק הפתוח לא מתקיימים , במקרה שלנו. התכשיט בתנאים שלתקנת השוק

.ועל כן ראובן יגבר )תכשיטים

רכישה של) סביבות שתי( מסלולים שני . תכלית תקנת השוק הינה לעודד את המסחר בשוק ולכן תעדיף את הרוכש שרכש נכס במהלך העסקים הרגיל

:בטוח על הרכישה מסלול - הפתוח השוק. 1

טיב המסלול:המוכר (שמעון) מתעסק במכירת נכסים מסוגו של הממכר.העסקה בין הרוכש לבין המוכר התבצעה במהלך העסקים הרגיל.הנפקות מבחינת הרוכש:הרוכש קונה "על בטוח", כל עוד הוא שילם בעד הנכס, קיבל אותו

ועליו להיות ישר והגון ואז הוא יזכה בבעלות , הרוכש לא נדרש לעשות בדיקות קפדניות. לחזקתו בתום לב. כל עוד היה תם לב, הרוכש הוא כמעט חסר סיכון.נקייה

:המסוכן המסלול - הפתוח לשוק מחוץ. 2

במהלך העסקים עסקה התבצעה שלאאיננו עוסק במכירת נכסים מסוגו של הממכר או ) שמעון(המוכר :המסלולטיב כל הסיכון מוטל על הרוכש במקרה ויתברר כי המוכר לא היה זכאי ):אחריות מוחלטת(הנפקות מבחינת הרוכש .הרגיל

. משית ואף קיבל את הנכס לחזקתושילם תמורה מ, ואין זה משנה אם הרוכש היה תם לב, להעביר לו את הנכס

"הפתוח השוק" תנאי לקיום המבחנים של מסוגו נכסים במכירת עוסק שהמוכר קרי, הפתוח השוק תנאי של התקיימותם לבחון יש כיצד השאלה נשאלת ? העסקים של הרגיל במהלך התבצעה והעסקה, הממכר

:גישות שתי מבטו נקודת פי על הפתוח השוק תנאי של התקיימותם לבחון יש זו גישה פי על:)מקובלת לא( הסובייקטיבית הגישה.1

.לו תועיל הפתוח השוק תנאי התקיימות לגבי, הרוכש של סבירה לא אם גם, כנה טעות.הספציפי הרוכש של מבחן פי על הפתוח השוק תנאי התקיימות לבחון יש זו גישה פי על:)המקובלת( הטהורה האובייקטיבית הגישה.2

הפתוח השוק תנאי שהתקיימו הרוכש של וסבירה כנה טעות גם כן על.האמיתי המצב פי על קרי, לחלוטין אובייקטיבי .לו תועיל לא

נימוקים

:סובייקטיבי .הממכר של מסוגו נכסים במכירת שעיסוקו באדם המדובר כי, ובתמים באמת, שהאמין הרוכש עם צדק עשיית. 1 . השוק תקנת של אפה נשמת הם מיאדינ מסחר על והגנה הלב תום. 2

: וחשוב עצמאי תפקיד הפתוח השוק לתנאי:אובייקטיבי ובכך )המוכר של ועיסוקו זהותו אודות לחקור( :הפתוח בשוק לרכוש הרוכשים את מתמרץ - מראש תאונות במניעת. 1

. שלהם מהגזילה להיפטר הגזלנים על ומקשה,הפתוח לשוק מחוץ המסחר היקפי את מפחית ולמבטחים" הסף שומרי" ל במיטלטלין הסוחרים את הופך - אותן למנוע היה ניתן שלא מתאונות הנזקים במזעור. 2

על מוחלטת אחריות כמעט ומטילים, המתרחשת לתאונה נוספים שחקנים מכניסים, הפתוח השוק תנאי :כורחם בעל בשוק הסוחרים .כורחם בעל ומבטחים תאונות למונעי אותם והופכת בגזילה המתבצעת עסקה לכל בשוק הסוחרים

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

47

לכן הוא ייעלה את המחירים , המוכר מוכן לקחת את הסיכון כי ייתבע על מכירת סחורה גנובה:כורחם בעל כמבטחיםויפוזר ) המוכר לא ימהר לרכוש סחורה מחוץ לתקנת השוק(מכאן כי הופחת מספר התאונות . ובכך יפזר את הנזק

. הנזק

התנאים לקיום המבחנים סיכום

).הפתוח לשוק כניסה מבטיח. (אובייקטיבי - העסקה ביצוע ואופן המוכר עיסוק •

.הריאלי במחירו הנכס קניית המבטיח, אובייקטיבי - תמורה •

בדיקה מהרוכש בודקים אין הפתוח בשוק מתבצעת והעסקה מאחר, סובייקטיבי - המוכר שבידי הזכות טיב • . הפתוח בשוק שהמדובר כך על מסתמך הוא שכן הזכויות טיב לגבי ומקשה אובייקטיבית

ברכבים השוק תקנת

את להטיל יש האם, אחרות במלים? ברכבים השוק תקנת לתחולת ראוי הסדר מהווה הפתוח השוק מנגנון האם בחר אכן פרטיים מאנשים שרכש מי כי לומר יש האם.פרטי מאדם שרכש רכב רוכש על המשפטית לתאונה האחריות

?המסוכן במסלול עוסקים שלא פרטיים אנשים הם המוכרים( הפתוח השוק באמצעות לא מתבצעת הרכבים של הרכישות מרבית, בפועל

ישנה ביקורת . לא מוגנים על פי תקנת השוק- הרישוי במשרד הזכויות בבדיקת מסתפקים והאנשים) רכבים במכירת .להיום נכון המצב זהו, משפטית מבחינה. רבה לכך

רכב קונה על השוק תקנת תחול:1998 - ח"התשנ, )רכב כלי ברכישת השוק תקנת) (2' מס תיקון( המכר חוק הצעת

... הרישוי ברשות הרשום י"עפ הרכב של הרשום הבעלים הוא המוכר כי שווידא לאחר, לב בתום קנה שהקונה ובלבד" הרישום את להפוך היא ההצעה".החברות וברשם המשכונות ברשם הרישום י"עפ ברכב זכויות שלישי לצד אין וכי

הרוכש של זכותו את לטהר אמורה המרשם על בהסתמכות רכישה כאשר קונסטיטוטיבי לרישום הרישוי במשרד ).למקרקעין בדומה(

היחיד העיסוק להיות חייב המוכר של העיסוק האם

עוסק. משני או אקראי עסקת ולא, היחיד לא כי אם, העיקרי עיסוקו להיות חייבת הממכר של מסוגו הנכסים מכירת, כן על). נבחן מהו עיסוקו הדומיננטי(. עיקריים עיסוקים ששניהם להוכיח מאוד קשה אך עיסוקים בשני שיעסוק יכול

. מכוניות כמוכר גם להיחשב יכול דואר עובד כי נפסק שעתל זכריה' נ ים גליל קיבוץ 167/75 א"בע

הרגיל עסקים במהלך המכירה ובשעות עוסק הוא בו הרגיל במקום להיעשות המכירה על.העסקה נעשתה בהן הספציפיות לנסיבות מתייחס זה תנאי

להיות נחזית היא כך הרגיל העסקים במהלך מתבצעת שהעסקה ככל. להחשיד שעלולות בנסיבות ולא, העסק פתיחת המבחן הוא המקובל המבחן.השונות הגישות לפי נגזר המבחן כאן גם. להסתיר מה למוכר ואין תקינה יותר

שלו ההתנהגות רף את מעלים עדיין, רגיל עסקים במהלך שמדובר בטעות הניח הרוכש אם גם קרי, אובייקטיבי . הנזק את ולמנוע יותר לחשוד ממנו ודורשים

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

48

תקנת השוק במקרקעין. 6

)זכויות רישום( המקרקעין מרשם של לקיומו החשיבות במרשם ויודע האם המוכר הוא בעל הזכות שהוא מנסה מרשם הזכויות אמור לחסוך בעלויות בכך שהרוכש מעיין . 1

.למכור .המרשם מחדיר בטחון וודאות במסחר במקרקעין .2 . המרשם מאפשר תפקודו של שוק יעיל במקרקעין .3

תאונות מונע איננו המרשם במקרקעין זכות לרוכש להעביר מצליח עדיין המוכר שבהם מקרים ייתכנו ,בעזרתו ואף, המרשם של קיומו חרף

.האמיתי הבעלים - אחר אדם של אלא שלו שאיננה ,האמיתי הבעלים של אלא, שלו שאיננה זכות להעביר ינסה המוכר שבהם המקרים את לסווג ניתן, עקרונית

:סוגים לשניהרישום במרשם המקרקעין איננו :האמיתי הבעלים של במקומו כדין שלא רשום המוכר, במרשם טעות .1

). מאחר והוא הושג שלא כדין הרישום מוטעה. (משקף את המציאות בפועל :דוגמאות

ובן הבעלים זמן זו רא' בנק. שמעון מזייף ייפוי כוח מטעם ראובן ונרשם כבעלים במקומו .א . טעות במרשםמכאן כי ישנה . האמיתי

שלא ידע , צו ירושה לא נכון במקומו של ראובן היורש האמיתי לוישמעון נרשם על פי .בהסתמך על הרישום לטובת שמעון ורוכש בעלות על החלקה משמעון ,במרשם על הטעות

. המקורי ללוי הרוכשהעימות בין הבעלים .ושילם תמורתה

האירוע . רשום כבעל הזכות ,הבעלים האמיתי, ראובן: לאמור, המרשם נכון :למרשם מחוץ תרמית מבצע המוכר .2

.שהביא לרכישת הזכות על ידי לוי היה מחוץ למרשם או/ו) מציג ייפוי כוח הנחזה להיות חתום על ידי ראובן(שמעון מזייף ייפוי כוח מטעם ראובן :דוגמאות

.שמעון מתחזה לראובן ומבצע את העסקה עם לוי

)ראובן(השיקולים להעדפת הבעלים האמיתי זכותי הקניינית מוגנת גם אם מישהו זייף : למשל. האמיתי שקניינו הוצא ממנו במרמה הקניין של הבעליםהגנה על

.ייפוי כוח מטעמי

)לוי( הרוכש להעדפת השיקולים

.הרוכש של ההסתמכות אינטרס על הגנה .1 . המקרקעין בשוק המסחרי הביטחון את לחזק כדי שלו האמינות וחיזוק המקרקעין מרשם של מעמדו ביצור. 2

. מחודשות עסקה לעלויות ונגרום, יתערער במרשם האמון, הבעלים את נעדיף אם

ויעילות צדק שיקולי

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

49

. גדול יותר המוסרי שאשמו מי על האחריות את מטילים: מתקן צדק ביותר הזול הנזק מונע על האחריות הטלת: מראש כלכלית יעילות

. יותר קטן שנזקו מי על האחריות הטלת: חלוקתי צדק

יותר קטן שנזקו מי על או ביותר הטוב הנזק מפזר על האחריות הטלת :בדיעבד כלכלית יעילות

?מהי, במקרקעין השוק תקנת זכות רוכש לבין במקרקעין זכויות של המקורי הבעלים בין בעימות שדן משפטי כלל היא במקרקעין השוק תקנת

. פסול ממקור לו באה שהזכות במקרקעין

ובהסתמך בתמורה מוסדרים במקרקעין זכות שרכש מי" :המקרקעין לחוק 10 'סב מעוגן זה כלל הישראלי במשפט

". נכון היה לא הרישום אם אף יפה זכותו של כוחה יהא, הרישום על לב בתום

10' ס במקרקעין השוק תקנת של התנאים פירוט

נקודת המוצא הינה כי הבעלים הוא הזוכה . תקנת השוק מאזנת בין השיקולים והאינטרסים של המוכר לרוכש

.אלא אם כן הרוכש יוכיח את התנאים שלהלן, במקרקעין

:תנאים שישה להתקיים צריכים, הזכות נרכשה שממנו במקור הפסול חרף, תקפה זכות ירכוש הזכות שרוכש כדי ;במקרקעין זכות רכישת )1

; בתמורה )2

; )הרוכש( לב בתום )3

. מוסדרים במקרקעין )4

; המקרקעין בפנקסי הרישום על בהסתמך )5

). במרשם להיות צריכה הטעות( נכון היה לא הרישום כאשר )6

במקרקעין השוק תקנת על הערות זיקת, משכנתא, שכירות, בעלות( במקרקעין הקנייניות הזכויות כלל לרכישת מתייחסת במקרקעין השוק תקנת .1

).משכון רק( במיטלטלין במשכון השוק תקנת או) בעלות רק( במיטלטלין השוק מתקנת להבדיל) קדימה וזכות הנאה התייחסות ותוך המקורי הבעלים של הקניינית בזכותו הפגיעה לאור בצמצום התקנה של התנאים את לפרש יש. 2

.תנאי אותו ביסוד המונחת למטרה

במקרקעין זכות רכישת. 1

.הרוכש ידי על קניין לשכלול היא הדרישה.במקרקעין קניינית לזכות מתייחס במקרקעין זכות המונח :במקרקעין זכות איננה במקרקעין קניינית זכות לקבלת התחייבות. הרוכש ידי על קניין בשכלול מותנית השוק בתקנת המוענקת ההגנה

.השוק תקנת תנאי שאר התקיימו אם גם האמיתי הבעלים על לגבור מספיקה

הרטפלד' נ המשפטי היועץ 2267/95 א"רע

.כיורש בצו ירושה ונרשם כבעלים של החלקה, אדמונד, הוכרז 1993בשנת . יונה נספה בשואה: העובדות .ורשמה הערת אזהרה לטובתה הרוכשת שילמה תמורה. מ"מ בע.י.נערך הסכם מכר בין אדמונד לבין א 1994בשנת

.בעקבות תלונה אנונימית התברר כי אדמונד איננו היורש האמיתי והמדינה היא היורשתמ ולכן .י.רצו לבטל את הערת אהזרה לטובת א. צו הירושה לטובת אדמונד בוטל והתברר שהמדינה היא יורשת הנכסים

?מ רכשה זכות במקרקעין.י.האם א. מ.י.לבין א) המדינה(נוצר עימות בין הבעלים האמיתי

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

50

).לא שכללה קניין(מ רשמה הערת אזהרה אך לא רשמה את הזכות על שמה .י.א:המשפטית השאלה ?מ מקיימת תנאי תקנת השוק.י.האם א? מ מי יגבר.י.בעימות בין המדינה לבין א

? רכשה זכות במקרקעין. מ.י.האם א, בפרט

:ש"בהמ רישום ובהעדר, המקרקעין במרשם הזכות ברישום מותנית המקרקעין לחוק 10' ס הגנת:)וחשין גולדברג( -דעת הרוב

עליה רשום אפילו, קניינית זכות לקבלת התחייבות בידו שיש רוכש. הסעיף מהגנת נהנית הרוכשים של זכותם אין . יגבר המקורי והבעלים, השוק תקנת מכוח להגנה יזכה לא, אזהרה הערת

הרוב לדעת הפורמאליים הנימוקים זכות שרכישת משמע, המקרקעין לחוק 7 'ס פי על מתפרש במקרקעין קניינית זכות רכישת המונח: 7 'ס לפי רכישה. 1

. רישום עם רק משתכללת במקרקעין קניינית אובליגטורית זכות בעל להעדיף טעם אין כן ועל מהבעלים קניינית זכות מפקיעה השוק תקנת: קניין מכה קניין רק. 2 . קניינית זכות פני על) נרשמה לא זכות( שכלול קרי, הקנייני היסוד, במיטלטלין השוק תקנת וגם, המשפט שיטות ברוב השוק תקנת של הדוקטרינה מבחינת. 3

. השוק תקנת לתחולת אין בלעדיו תנאי הוא הקניין

הרוב לדעת המהותיים הנימוקים ).לשלם שלא יכול פשוט( ביותר הזול הנזק מונע הוא הרוכש, הקנייני השכלול לשלב עד. 1 160 ששילם הרטפלדב כמו התמורה מלוא שילם שלא היא ההנחה( קטן יותר הוא הרוכש של נזקו, הקנייני לשלב עד. 2

).דולר אלף 225 מתוך .לרשום הרוכשים את לתמרץ יש כן ועל המרשם של מעמדו חיזוק הוא השוק תקנת של אפה נשמת. 3

בעל יראה, "חריגות בנסיבות" כי, פסוקה בהלכה, לקבוע אנו שרשאים דומני, ברם" :)קדמי השופט( המיעוט דעת

קיומן בבסיס כאשר; ל"הנ 10 סעיף של לעניינו האחרונה את" רכש" שכבר כמי, קניינית זכות לקבלת החוזית הזכותאדם : מקרים חריגים למשל( ". התמורה של הארי חלק תשלום"ו, "לב תום" ימצאו זה בהקשר" חריגות נסיבות" של

קיומו עובדת, האמורות החריגות הנסיבות לשתי מצטרפות שבפנינו במקרה). רשם הארת אזהרה, שילם תמורה מלאה מתמקד". המקרקעין בספר הרישום ועובדת; )הירושה צו( המוכר של הקניינית זכותו בדבר שיפוטי" דין פסק" של

. הרישום של הפורמאלי באקט ופחות צדק בשיקולי

רישום ידי על שלא קנייני שכלולשמעון משכיר ללוי את המקרקעין לתקופה .שמעון מזייף ייפוי כוח מטעם ראובן ונרשם כבעלים במקומו: דוגמא

.אך לא רושם את הזכות לוי תופס חזקה במושכר.שאינה עולה על עשר שנים תבכפוף לשכירו הבעלות תוחזר לראובן. ועל כן הוא גובר על ראובן) מסוג שכירות(לוי רכש זכות קניינית :התוצאה

.של לוי

בתמורה רכישה. 2

.במיטלטלין השוק בתקנת התמורה ביסוד שנעשה לדיון דומה הדיוןאו סובייקטיבית שאלה של טעות אובייקטיבית. הנכס של הריאלי ערכו המשקפת ממשית להיות צריכה התמורה

.שכן אין ייתכן כי הצדדים ייטעו בהערכת הערך הממשי במקרקעין, אינה מתעוררת :עיקריים תפקידים שני התמורה ליסוד

).משותפת טעות אין( הרוכש של ליבו תום על ראיה .1 .מהתאונה נזקים מזעור. 2

משמעותו: לב תום. 3

)ברישום הטעות( המוכר של בזכותו לפגם באשר הרוכש של הנפשי למצבו מתייחס הלב תום

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

51

הלכה, אמונה ישנה הרוכש אצל כאשר מתקיים הלב תום:)הלב תום מפקיעה איננה רשלנות( סובייקטיבי הוא לב תום אדם של זכות מכל הינקי זו זכותו להעביר רשאי הוא וכי במרשם כאמור במקרקעין זכות בעל הנו המוכר כי, למעשה

טלטלין לא נרצה להכביד על הרוכש כי הוא היה בתוך השוק והערכים לא כל ימאחר ולגבי מ, זהניתן לחלוק על . אחריש להכביד על (אולי יש לאמץ מבחן אובייקטיבי - שהערך גבוהה יותר ואין שוק, במקרקעין,לעומת זאת. כך גבוהים

"). בעסקת חייו"הרי שמדובר -הרוכש לבצע בדיקות קפדניות

?מתי עד, לב תום עד להתקיים חייבת שמא או הזכות רכישת עסקת עריכת בעת להתקיים צריכה הלב תום חובת האם השאלה שאלתנ

?הזכות של לרישומה הרישום לפני כך על ידע אך, העסקה ביצוע בעת, במרשם הטעות על ידע לא קרי, לב תם היה הרוכש כאשר הדין מה

? )הקניין שכלול לפני(

. סונדרס סטנלי י'ג' נ נכסים מקצוע בעלי 4609/99 א"ע את חכר סונדרס 1974 בשנת.לישראל קיימת קרן בבעלות וחצי חדר בת דירה הוא התביעה נשוא הנכס:העובדות

תביעה מגיש נוריאני מר 1996 בשנת.הארץ את עזב הוא 1983 בשנת.חכירה זכות כבעל נרשם והוא ל"מהקק הדירה מר שלטענתו משום וזאת החכירה זכות כבעל עליו להצהיר המשפט מבית מבקש הוא ובה המחוזי המשפט לבית

, דין פסק ניתן 10/03/997 ביום.ברישום הושלמה לא העסקה אך 1983 משנת עוד החכירה זכויות לו מכר סונדרס התחייב ולפיו בהסכם מקצוע בעלי חברת עם נוריאני מר התקשר 21.05.1997 ביום.נוריאני מר לטובת, אחד צד במעמד

ביום.חכירה זכות כבעל נוריאני מר נרשם 09/06/1997 ביום.בדירה שלו החכירה זכויות את למכור נוריאני מר ביום.הבקשה על ידעה נכסים מקצוע חברת. הדין פסק לביטול בקשה סונדרס מר ידי על הוגשה 14/09/1997 אכן הדין פסק לביטול בתביעה.המקרקעין רישום בלשכת החכירה זכויות את מקצוע בעלי חברת רשמה 06/10/9917

חברת של הרשומות זכויותיה על זו קביעה דין מה השאלה. נוריאני למר זכויותיו את מכר לא סונדרס מר כי התברר של ליבה תום האם נדונה השאלה?השוק תקנת מכוח תקפה זכות רכשה נכסים מקצוע חברת האם? נכסים מקצוע בעלי

?העסקה עריכת בעת לב תמת אכן תהיהי והיא בהנחה וזאת הזכות לרישום עד להימשך צריך החברה

?בעימות בין בעלי מקצוע לבין סונדרס מי גובר :המשפטית השאלה נוריאני נרשם כבעל זכות החכירה מכוח פסק דין שניתן במעמד צד אחד 1997בשנת

העסקה בין נוריאני לבעלי מקצוע 21/05/97 )בעלי מקצוע ידעו(פסק הדין בקשה לביטול 14/09/997

בעלי מקצוע רושמת את החכירה על שמה 06/10/1997 .פסק הדין בוטל בסופו של דבר

על במרשם רישום לפני אך החוזה כריתת לאחר לקונה נודע אם. הזכות לרישום עד להימשך חייב הלב תום: ש"בהמ

תרופתו. האמיתי הבעל של בקניינו פגיעה תוך ,במקרקעין קניין לרכוש לו לאפשר צידוק אין, האמיתי הבעל של זכותו .המוכר כנגד האובליגטורית זכותו במימוש היא הקונה של

. הרישום בעת לב תמת תהיהי לא נכסים מקצוע ובעלי מאחר גובר סונדרס: התוצאה

:להלכה הנימוקים

לשלב עד יימשך הלב שתום הראוי מן כן ועל השוק תקנת הגנת תחולת לשם יסודי תנאי הוא הזכות של רישומה. 1 .הרישום

יש כן ועל המקורי הבעלים של הקניינית הזכות את שמפקיע חריג הסדר הוא המקורי הבעלים פני על הרוכש העדפת .2 הבעלים על לגבור יוכל לא הרכישה שלב עד לב תם שאינו מי. המחוקק שקבע האיזון עם יתרה הקפדה להקפיד . המקורי

זה בשלב כספו את מבטיח הרוכש. לרישום ועד העסקה עריכת שבין בשלב עצמו את מבטיח שהרוכש ומקובל נהוג .3 ואי לרישום עד הלב תום דרישת כן ועל, נאמן בידי התמורה הפקדת או מהתמורה חלק עיכוב: כגון, שונים באמצעים

.ברוכשים קשות פוגעת איננה זה בשלב ההגנה החלת וזאת זה בשלב הסיכון מלוא עליו להטיל יש כן ועל, ביותר הזול הנזק מונע הוא הרוכש, הרישום לשלב עד, למעשה .4

). הכסף מלוא את ישלם ולא לעצמו שידאג( העימות התרחשות למנוע אותו לתמרץ כדי

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

52

מוסדרים מקרקעין. 4 ).המדינה משטח 96%(מקרקעין שעברו הליך של הסדר ונרשמו בפנקס הזכויות : מקרקעין מוסדרים

לזכויות באותם שבמסגרתו מוגשות תביעות על ידי הגורמים הטוענים, הליך של בירור זכויות :הליך הסדר". פנקס הזכויות"בפנקס המכונה והם אשר נרשמים,ובסופו של דבר נקבעים בעלי הזכויות האמיתיים, מקרקעין

.של הזכויות הבעלים הליך של הסדר מוחק את העבר שמתייחס למקרקעין ורושם את

?מוסדרים מקרקעין רק מדוע :רישום של ההוכחה כוח-125' ס ... לתוכנו חותכת ראיה יהווה מוסדרים מקרקעין לגבי בפנקסים רישום )א( . לתוכנו לכאורה ראיה יהווה מוסדרים- לא מקרקעין לגבי בפנקסים רישום )ב(

. העסקאות מרשם ולא הזכויות מרשם של מעמדו לבצר השוק תקנת מטרת . הסיכון את עצמו על לוקח מוסדרים לא מקרקעין שרוכש רוכש . הבטוח במסלול רוכש, השוק תקנת תנאי ומקיים מוסדרים מקרקעין שרוכש רוכש

במרשם להיות צריכה הטעות. 5 הצגת הסיטואציות בהן העימות יכול להתעורר

שמעון .שמעון רושם שלא כדין את הבעלות על שמו:עת ביצוע העסקה) טעות במרשם(המרשם לא היה נכון . 1 .מוכר ללוי שמסתמך על הרישום

שמעון מזייף ייפוי כוח מאת ראובן או מתחזה לראובן ומעביר בעלות ישירות :המרשם היה נכון בעת ביצוע העסקה. 2 .שמעון ביצע תרמית מחוץ למרשם .על שם לוי

.תקנת השוק חלה רק על סוג המקרים הראשון

)הלשוני ההיבט( השוק תקנת חלה מקרים איזה על

של כוחה יהא, הרישום על לב בתום ובהסתמך בתמורה מוסדרים במקרקעין זכות שרכש מי":המקרקעין לחוק 10 'ס ".נכון היה לא הרישום אם אף יפה זכותו

. שתי האפשרויות נכונות, מבחינה לשונית ?"נכון היה לא הרישום אם אף" המשמעות מה

נכון היה לא הרישום בהם מקרים על רק חלה השוק תקנת: הפסוקה ההלכה היא הטעות בהם במקרים רק לפעולה נכנסת השוק תקנת) יצירה. מ.ס דין פסק( הפסוקה ההלכה פי על:ההלכה .למקרקעין זר אחר מישהו ידי על מרמה פעולת נעשתה אך, ונכון תקין היה המרשם בהם מקרים ולא במרשם ליהנות יכול לא הרוכש, השני במקרה .השוק תקנת תנאי בשאר עומד הוא אם זוכה הרוכש, הראשון במקרה:הנפקות . עליו יגבר המקורי והבעלים השוק מתקנת

מנסורי נסיך' נ מ"בע ופיתוח השקעות יצירה. מ.ס 2680/90 א"ע

מטעם חוסיין שנועד רק " בלנקו"כוח מחזיק בייפוי , שטיפל בעסקת המכירה בין להבי לחוסיין, ד"עו :העובדות, לאחר מותו של חוסיין.חוסיין מכר את החלקה לנסיך מנסורי אך העסקה לא נרשמה.להעברת החלקה על שם חוסיין

. מ.כדי למכור את המגרש לחברת ס, בחתימת המנוח עורך דין הלוי השתמש במרמה בטופס ייפוי הכוח שהיה בידו . מ"יצירה השקעות ופיתוח בע

?מי יגבר) יורשיו או הרוכש ממנו(מ לבין חוסיין "יצירה בע.מ.בעימות בין ס :שאלה המשפטיתה .הרישום נכון אך מעשה התרמית בוצע על ידי עורך הדין: יש לזכור? רכשה בתנאים של תקנת השוק. מ.האם ס

על לב בתום מסתמך כשהוא, בתמורה במקרקעין זכות שרכש מי על להגן תהיהי ל"הנ 10 'ס של מטרתו"... :ש"בהמ לא זה סעיף. אחרת סיבה מכל או בתרמית הושג שכן, מוטעה הינו זה רישום כאשר, המקרקעין רישום בלשכת הרישום

ידי על בוצעה המכר כשעסקת שלפנינו במקרה שארע כפי בתרמית הושג שמו על הרישום שעצם מי על להגן נועד דין עורך של השווא מצג ידי על אלא, המקרקעין רישום בלשכת הרישום ידי על הוטעתה לא המערערת...לנכס זר אדם, הלוי דין עורך אל בטרוניה לבוא אלא לה נותר לא זה דברים במצב. המנוח בשם לפעול לכאורה מוסמך הוא לפיו, הלוי " הנדונה בעסקה שולל אותה הוליך אשר

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

53

יםילאהרציונראובן מפקיד ייפוי כוח בידי :דוגמא. נעדיף את הרוכש - אם הבעלים רשלן:רשלן הבעלים בהם מקרים: מתקן צדק. 1

הסתמך על הרישום לטובת ,שלא ידע על הזיוף, לוי.שמעון נרשם כבעלים על סמך ייפוי הכוח.שמעון בידי נוכל ידוע משיקולים של צדק על פני ראובן מוצדקת , לוי, העדפת הרוכש.ושילם תמורתה שמעון רוכש בעלות על החלקה משמעון

).מונע הנזק הזול ביותר גם משיקולים של יעילות כלכלית מניעת תאונות מראש מאחר והבעלים הוא( מתקן פקידי של רשלנות מקורה הטעות בהם מקרים- דוגמא): הנזק ופיזור מראש תאונות מניעת( כלכלית יעילות. 2

שלא ידע על , לוי .פקיד סביר היה מגלה את הזיוף.במקומו שמעון מזייף ייפוי כוח מטעם ראובן ונרשם כבעלים:המרשםלוי גובר וראובן :התוצאה .ושילם תמורתה הסתמך על הרישום לטובת שמעון רוכש בעלות על החלקה משמעון,הזיוף

. פיזור הנזק על ידי תמחור הסיכון באגרות או/התייעלות פקידי המרשם ו> ----יכול לתבוע את המרשם ברשלנות .לראובן יש יתרון בניהול התביעה ברשלנות על פני לוי? עדיף תביעה בידי ראובן מדוע

שמעון :דוגמא. הבעלים של ולא המרשם פקידי של לא רשלנות אין בהם במקרים בעיקר: המרשם מעמד חיזוק. 3

.גם ראובן לא התרשל פקיד סביר היה לא היה מגלה את הזיוף.ונרשם כבעלים במקומו מזייף ייפוי כוח מטעם ראובןהעדפת לוי .ושילם תמורתה הסתמך על הרישום לטובת שמעון רוכש בעלות על החלקה משמעון,שלא ידע על הזיוף, לוי

נו הפרטי של התוצאה היא פגיעה בקניי.על ראובן מוצדקת במקרה זה אך ורק בשל השיקול של חיזוק מעמד המרשם ).מוחלטת על המרשם ריותמדוע לא אח(ת ציבורית ראויה הבעלים לתכלי

נכון היה והמרשם במקרה חלה לא השוק תקנת מדוע הנימוקים הבעלים את להעדיף יש, )מזויף כוח ייפוי או התחזות( למרשם מחוץ בוצעה התרמית אך נכון הוא והמרשם במקרה

העדפה( כלכלית יעילות, )התרמית מעשה בגילוי התרשלו דינו עורך או הרוכש בהם במקרים( מתקן צדק של משיקולים זכותו על הגנהו) הרוכש של הדין עורך ידי על הנזק ופיזור, דינו עורך או הרוכש ידי על, מראש תאונות למניעת גורמת זו

). נכון היה המרשם כי המרשם במעמד פגיעה ללא( הקניינית

המרשם על בהסתמך הרכישה. 6תקנת .למרשם מחוצה מסמכים על ולא המרשם על בהסתמך יתהיה שהרכישה הוא השוק תקנת לתחולת הכרחי תנאי

- קורצפלדד "הלכה זו נקבעה בפס).רישום בטאבו(השוק מגינה על מי שיש בידו זכות קניינית

'ואח אדלר' נ קורצפלד 599/77 א"ע

קליינר העסקה בין :אדלר אחר מתחזה לאדלר ומוכר את החלקה לקליינר.אדלר רשום כבעלים של החלקה:העובדותהעסקה . קליינר מוכר את החלקה לקורצפלד.09/11ונרשמה ב 08/11אושרה לרישום ב , 07/11לאדלר נחתמה ב

קורצפלד הסתמך רק על שטר המכר המאושר לטובת קליינר ולא הרישום )קליינר עוד לא היה רשום( 08/11נחתמה ב . תה זכות חוזית בלבדלקליינר היי, למעשה כאשר קורצפלד רכש מקליינר .לטובת קליינר

פ התנאים של תקנת "קורצפלד יטען כי רכש בעלות נקייה ע? מי גובר, בעימות שבין אדלר האמיתי לבין קורצפלד

. ולכן לא עמד על תנאי זה) נסך טאבו(מך על המרשם תלא הס, עם זאת). לעיל(השוק

הוא היה עומד , אם קורצפלד היה מחכה יום נוסף שהרישום לטובת קליינר היה מאושר. אדלר האמיתי גבר :התוצאה . בתנאים של תקנת השוק וגובר

משום אין הרוכש בהעדפת וכאן המרשם של מעמדו לבצר היא השוק תקנת של המטרה:להלכה מהותיים נימוקים

או מכר שטר על מסתמך הרוכש ובו במצב. המרשם על בהסתמך תהיהי לא שהרכישה מכיוון המרשם של מעמדו ביצור .ברישום תסתיים לא המוכר לטובת והעסקה ייתכן שכן ,צפוי הכל מבחינתו אזי המרשם על ולא אחרים מסמכים

השוק תקנת כאשר, בכך הכרוכים הסיכונים כל עם קניינית זכות ולא חוזית זכות בידו שיש ממי רוכש הרוכש, למעשה . המקרקעין בפנקס רשומה קניינית זכות בידו שיש ממי שרוכש רוכש על רק מגינה

מעודכן טאבו נסח להוציא יש: פרקטית

מצב את המציין, מעודכן רישום נסח המקרקעין ממרשם להוציא יש העסקה לעריכת עובר, פרקטיים במונחים, כן על . מעודכן להיות שצריך רישום נסח על להיות אמורה ההסתמכות. הזכויות רישום

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

54

רשומות לא זכויות כלפי פועלת איננה השוק תקנת

מהותיים נימוקים מצרפי באופן נמוכה שכזו בדיקה של העלות. שוכר יש אם ולבחון לשטח לרדת יכול הרוכש, מועד קצרת שכירות לגבי

.מועד קצרות שכירויות לרישום המצרפית מהעלות מאחר קשה איננה בו הפגיעה. מהסביבה או מהשכנים זאת לבחון יכול הרוכש. מתמשך פומבי מצג יש הנאה זיקת לגבי .לבטלה המשפט לבית לפנות יכול והוא

לשמעון זכות שכירות . שנים 7- ראובן השכיר את החלקה לשמעון ל. ראובן בעלים רשום של חלקת מקרקעין:דוגמאראובן . שנה ומכאן שרכש זכות קניינית מסוג זיקת הנאה 30יהודה עבר בחלקה זו במשך ). אין צורך ברישום(חוזית

השאלה היא האם לוי רוכש בעלות נקייה . ראובן לא אומר ללוי על השכירות ולא על זיקת הנאה. מוכר את החלקה ללוישילם , היה תם לב: לוי יטען כי רכש בעלות נקייה מכיוון שרכש בתנאים של תקנת השוק). מהשכירות ומזיקת ההנאה(

). אחד מהתנאים של תקנת שוק(טענתו של לוי תידחה מאחר ולא היה טעות במרשם . 'עיין בנסך טאבו וכו, מורהתהפגיעה . יתכנו זכויות שאינן רשומות וכי יש לברר אם קיימותלמעשה כל אחד מאיתנו שרוכש מקרקעין צריך לצפות ש

יכול , גם זאת ניתן היה לברר ובנוסף - לגבי זיקת הנאה. בלוי לא כל כך מהותית מה גם שיכל לברר אם קיים שוכר . ש ולבקש את ביטול הזיקה"לפנות לבהמ

עסקאות נוגדות . 7

הסיטואציה תיאור

שב, העסקה נשלמה בטרם, מכן ולאחר, )הראשון הזכאי( אחד אדם עם בנכס זכות להקניית בעסקה מתקשר נכס בעל לשתי תוקף שמתן באופן) השני הזכאי( אחר אדם עם, נכס לאותו ביחס, נוספת פעם, בעסקה ומתקשר הנכס של בעליו

. היהשני את להפר מבלי תאח התחייבות לקיים יכול לא הבעלים: אפשרי בלתי הנו יחד גם ההתחייבויות, ברישום העסקה הסתיימה ובטרם, מכן לאחר.הדירה את' לב להעביר מתחייב, מגורים דירת של הבעלים', א:אדוגמ .יהיהשנ את להפר מבלי מההתחייבויות אחת לקיים יכול לא' א.'ג-ל הדירה את למכור מתחייב הוא

)נוגדות התחייבויות: הנכון המונח( נוגדות לעסקאות התנאים

:שהן) זכויות, מיטלטלין, מקרקעין( בנכס קניינית זכות להקניית חוזיות התחייבויות שתי.1 . מבחינת דיני החוזים תקפות .2 .מבחינת דיני החוזים אכיפות .3 .השנייה את להפר מבלי האחת את לקיים ניתן שלא קרי, נוגדות .4

. נבחנים לפי דיני החוזים 1-3תנאים

תקפה שאיננה התחייבות ):היתר בין( האפשרויות הסיבות

.בכתב מסמך טעונה וההתחייבות במקרה הכתב דרישת מילוי אי .1 )).החוזים לחוק 13 'ס( עין למראית חוזה, )החוזים לחוק 30 'ס( הציבור תקנת נוגד( בטל חוזה .2 . הרוכש ידי על הפרה או בכריתה פגם מחמת לביטול ניתן חוזה .3

?מהן, נוגדות התחייבויות קיים ניגוד. חלקי באופן אפילו היבשני מלפגוע מבלי האחת את לקיים ניתן שלא התחייבויות הן נוגדות התחייבויות

:ישנם שני סוגים של ניגודים .במלואן יחד גם ההתחייבויות שתי את לבצע ניתן לא כאשרבטרם העביר את , 'ב- ל נכס אותו למכור התחייב' א:אדוגמ.האחר זכויות את כליל דוחקות האחד זכיית :מלא ניגוד.1

.)זכות קניינית-התחייב למכור בעלות( 'ג- התחייב למכור אותו נכס ל, הבעלות אליו-ל הנכס את למכור התחייב' א:דוגמה.בשלמותה פוגמת אולם השני של זכותו את משיירת האחד זכיית :חלקי ניגוד.2ולא (' ב בידי הבעלות את משיירת' ג זכיית .'ג- ל נכס אותוהשכיר ל מתחייב ,את הבעלותבטרם בעביר לו ,מכן ולאחר' ב

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

55

יישאר בעלים אך ' ב. מאחר ונשארה בידו זכות פחותה ממה שהתיימר אליה, בשלמותה פוגמת אך) דוחקת אותה לגמרי . 'בעלותו תהיה כפופה לשכירות של ג

)יחד במלואן ההתחייבויות שתי לקיים ניתן( ניגוד היעדר של מצב

במהלך הרכב את לו להשכיר' ג- ל התחייב' א.חודש בעוד תבוצע והמסירה הרכב את לו למכור' לב התחייב' א :דוגמא . נוגדות עסקאות אין כן ועל ,מבלי שאחת תפגע בשנייה, יחדיו העסקאות שתי את לקיים ניתן.חודש אותו

השוק תקנת לבין בינן וההבדל משפטית כתאונה נוגדות עסקאות

. מרוחקים צדדים שני בין משפטית תאונה כאל נוגדות עסקאות של לסיטואציה להתייחס ניתן של בסיטואציה ואילו) חוזית( אובליגטורית זכות היא הראשון שבידי הזכות נוגדות עסקאות :השוק מתקנת ההבדל

ה זכות אנחנו זעל איעל מנת להבחין בשני המקרים נסתכל . קניינית זכות היא הראשון שבידי הזכות השוק תקנת . תקנת השוק-קניינית, עסקאות נוגדות- חוזית :מנסים להתגבר

הם כי עם החתימה ינבהוסכם ,שבבעלותו לשמעון ברכהראובן מכר את . ראובן בעלים של רכב ותכשיט יהלום :אדוגמבהסכם נוסף עם שמעון לפי הוא מוכר לו גם את גם התקשרבן ורא. הבעלות ברכב תעבור לשמעון, כרון הדבריםיעל ז

ראובן התקשר בהסכם עם , כחודש לאחר מכן. אך סוכם בניהם שהבעלות ביהלום תועבר לשמעון בעוד כשנה, היהלוםיש להבחין תחילה האם מדובר - העימות הינו בין הצדדים הרחוקים. לוי למכור לו את אותו רכב ואותו יהלום

מאחר והרכב קנייניתהינה הזכות של שמעון ברכב. תקנת השוק או בסיטואציה של עסקאות נוגדות בסיטואציה שלהוא התיימר למכור ללוי יותר ממה שיש לו , ברגע שראובן מכר ללוי את הרכב שאין לו). תפיסת חזקה(עבר אליו כבר

בידי שמעון -בנוגע ליהלום, לעומת זאת. יש להחיל את כל התנאים) לחוק המכר 34' ס(תקנת השוק ומכאן כי מדובר ב ). טלטליןילחוק המ 12' ס(עסקאות נוגדות ומכאן שמדובר ב זכות חוזית

אך כרוכש , )תקנת השוק ועסקאות נוגדות(לכאורה חלות שתי הסיטואציות -לגבי מכירת נכס מעוקל ?עיקול לגבי מה . קאות נוגדותאעדיף להחיל את הסיטואציה של עס ?נוגדות בעסקאות הסיכונים את לחלק יש כיצד

העימות הקנייני בין הרוכש הראשון לשני

? המעורבים הצדדים בין הסיכונים את לחלק יש כיצד •

?נוגדות בעסקאות הכרוך הסיכון את להטיל יש מי על •

?המעורבים הצדדים בין בעימות להכריע יש כיצד •

יש, כן על.עלויות במינימום מראש תאונות למניעת לשאוף יש ובראש בראש:)שיקולים מראש( ex-ante שיקול.1 האחריות את עליו ולהטיל) ביותר הזול הנזק מונע( עלויות במינימום התאונה את למנוע היה שיכול צד אותו לאתר

. השני הצד את להעדיף קרי, לתאונה . הוא היה צריך להימנע מעסקת הרכישה, אם השני ידע על העסקה לטובת הראשון :דוגמא

התאונה נזקי זה במקרה.יותר קטן שנזקו הצד על אחריות מטיל זה שיקול:)בדיעבד צדק( ex-post שיקולי.2השני , אינטרס ההסתמכות של הראשון גדול יותר, לרוב. נעדיף את הצד שנזקו גדול יותר .יותר קטנים הם המצרפיים

. אלא אם כן השני ירכוש במספר תנאים, ישנה עדיפות לראשון, ולכן לרוב, הוא מנוע הנזק הזול יותר

הסכסוך לפתרון העקרוניות האפשרויות . חריגים למעט עדיף הראשון .א

. חריגים למעט עדיף השני .ב

הישראלי במשפט נוגדות עסקאות סעיפי במקרקעין

אדם כלפי והתחייב חזר ברישום העסקה שנגמרה ולפני במקרקעין עסקה לעשות אדם התחייב :נוגדות עסקאות-9' ס לטובתו והעסקה ובתמורה לב- בתום פעל השני אם אך, עדיפה הראשונה העסקה בעל של זכותו, נוגדת לעסקה אחר

. עדיפה זכותו - לב-בתום בעודו נרשמה

)זכויות על גם חל( במיטלטלין

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

56

את לו שמסר ולפני, במיטלטלין אחרת זכות או בעלות לחברו להקנות אדם התחייב :נוגדות עסקאות - 12 'ס השני אם אך ,עדיפה הראשון של זכותו, נוגדת בהקניה אחר אדם עם והתחייב חזר הזכות את לו הקנה או המיטלטלין

. עדיפה זכותו - ובתמורה לב בתום הזכות את או המיטלטלין את וקיבל בעסקה התקשר

הישראלי במשפט נוגדות עסקאות של דוקטרינה .ובתמורה לב בתום בנכס קניין שכלל השני אם אלא עדיף הראשוןדוקטרינה זו קובעת כי

והתחייב' א חזר, ברישום הסתיימה העסקה ובטרם', לב אותה למכור התחייב מגורים דירת של בעלים', א :דוגמאאלא אם , הראשון עדיף, דוקטרינת עסקאות נוגדות- לחוק המקרקעין 9' סעל פי '?ג או' ב גובר מי.'לג הדירה את למכור

:כן השני עומד בחריגים כלפי והתחייב חזר ברישום העסקה שנגמרה ולפני במקרקעין עסקה לעשות) 'א( אדם התחייב":המקרקעין לחוק 9 'ס

ובתמורה לב- בתום פעל) 'ג( השני אם אך, עדיפה )'ב( הראשונה העסקה בעל של זכותו, נוגדת לעסקה )'ג( אחר אדם . עדיפה זכותו - לב-בתום בעודו נרשמה לטובתו והעסקה

):'ג( השני כן אם אלא גובר) 'ב( הראשון, 9 'ס פי על

.הדירה תמורת שילם )1 .לב תם היה )2 .לטובתו העסקה את רשם )3

הראשון הרוכש שבידי הזכות את משדרג 9 'ס-?)חוזית או מעין קניינית(מהות הזכות שבידי הראשון ',ג כלפי והן' א כלפי הן, לנכס זכותו את לאכוף הכוח' ב שבידי היא המשמעות:'?ג על עדיף' שב המשמעות מה

יכולת יש' ב- ל.'א בידי מצוי עדיין הנכס אם ובין בנכס חזקה תפס' ג אם בין, שמו על) הקניין( הרישום את ולהשלים .'ב של הוא הנכס' ג של מבחינתו גם. 'ג מידי או' א מידי) בו החזקה את להשיב( אותו ולטרוף הנכס אחרי לעקוב

העביר ' א, את הדירה' ב-העביר ל' בטרם א. ₪ 300,000שילם ' ב. ₪מיליון 1- ב' התחייב למכור את הדירה לב' א:דוגמא

' גובר כי ג' ב 9' סלפי . היה תם לב אך לא הספיק לרשום את הדירה בבעלותו,ששילם את מלוא התמורה' ג- את הדירה ללא כי עליו להשלים את ? יש זכות קניינית מלאה' האם לב? גובר' מה המשמעות שב.לא הספיק לרושם את הבעלות

הזכות שיש בידי הראשון היא , מצד שני. תו החוזית תקיפה ועליו לשכלל אותהכל מה שאמרנו לו שזכו', החוזה עם אהיא זכות חוזית ' למעשה הטענה היא שהזכות שיש ביד ב .'לא זכות חוזית טהורה מאחר ויש לו זכות גם כלפי ג

וכר אלא גם היא קניין מהיושר כי היא לא רק מחייבת את מ, בידי רוכש כיום שהזכות שי. מעין קניינית- משודרגת . 9' סצדדים שלישיים שלא קיימו את תנאיו של

לא הנכס עדיין כי, שלמה קניינית זכות זו אין לבטח:שלמה קניינית איננה: הראשון הרוכש שבידי הזכות מהות, מחד

בתמורה אותה רכש אם זו זכות על להתגבר יכול, שלישי צד', ג, כן כמו. רישום עם רק משתכלל וקניין, שמו על נרשם ).מוסדרים ומקרקעין המרשם על בהסתמך, במרשם טעות: השוק תקנת תנאי בכל צורך ואין( לב ובתום

מקנה לא טהורה חוזית זכות. טהורה חוזית בזכות המדובר אין:טהורה חוזית איננה הראשון הרוכש זכות, מאידך . המוכר נגד חוזית תביעה עילת הראשון לרוכש יש היותר ולכל בנכס קנייני אינטרס כל הראשון לרוכש ההגנה. שלישיים צדדים כלפי זכותו את ולאכוף הנכס אחרי לעקוב היכולת את לרוכש מקנה איננה החוזית הזכות

.ביודעין בזכות פגיעה על האוסרת חוזה הפרת גרם עוולת מכוח הגנה היא החוזית לזכות שניתנת רביתהמ

סותרות רצוניות עסקאות מפני החוזית הזכות על מגן מעין משמש 9 'ס:קניינית מעין לזכות הזכות את משדרג 9 'ס טהורה חוזית מזכות ההתחייבות את משדרג 9 'ס.מאוחרים יותר רוכשים על עדיפות הראשון הזכות לבעל ומקנה ".היושר מן קניין" קניינית מעין לזכות

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

57

9' ס השני הרוכש להעדפתהמצטברים התנאים ).במקרקעין הזכות( הנכס בעד תמורה שילם השני הרוכש .1 .לב בתום פעל השני הרוכש .2 .לב תם בעודו נרשמה השני הרוכש של לטובתו העסקה .3

הלב תום יסוד. 1 ?במה ,תום הלב

רשלנות . דרישה מוגברת יותר- 'ל הינו אוב"למרות שמסתמנת מגמה לגישה לפיה ת, 'תום הלב הינו סובלפי ההלכה . ל"אינה שוללת ת

השאלה האם הוא .הראשון הרוכש לטובת ההתחייבות על שלו הידיעה למצב מתייחס השני מהרוכש הנדרש הלב תום . ל"אם הרוכש השני ידע בפועל על העסקה לטובת הראשון מדובר על חוסר ת. ידע על העסקה אם הרוכש הראשון

:מצבי מודעות 4מדובר על ל"שולל ת :ידיעה בפועל .1

ל"שולל ת :עצימת עיניים .2הרוכש השני לא ידע על העסקה -ל"ולכן רשלנות לא שוללת ת' ל הינו סוב"ת :אי ידיעה רשלנית .3

הרציונאל לא חל על עסקאות , דווקא במקרה זה. הראשונה אך אדם סביר היה יודע בנסיבות העניין . בדיקה סבירה ולא רשלנית- כי אנו מעוניינים שהרוכש יבדוק את רישום הנכס בטאבו, נוגדות

אי ידיעה סבירה .4

שוללת איננה, הקודמת להתחייבות ביחס סבירה לא אך כנה ידיעה היעדר קרי, סובייקטיבי הננו הלב לתום המבחן .הלב תום

עיניים עצימת לעומת רשלנותלעיתים קיים ).3 מצב( הרשלנות של העליונה הדרגה לבין) 2 מצב( עיניים עצימת של הנמוכה הדרגה בין להבחין הבעיה

:ד "דוגמא לקושי זה הינו פס. קושי להבחין במצב של רשלנות לעומת מצב של עצימת עיניים

פאריינטי' נ' ואח ארוך 7785/99 א"ע :העובדות

.על התחייבות זו אזהרה הערת רשם פאריינטי. פאריינטי לבין טרבזניק בין מקרקעין מכר הסכם 03/01/80 •

ינטי לא עמד בכל בטענה כי פארי.אזהרה הערת ומחיקת המכר הסכם לביטול תביעה מגיש טרבזניק 16/10/85 • . הםינהתנאים שבהסכם ב

פאריינטי לא הגיש כתב הגנה ולכן ניתן , קרי .נמחקת האזהרה הערת .הגנה בהיעדר כמבוקש דין פסק 12/12/85 • . ד בהעדרו"לתת פס

ופסק האזהרה הערת, הקודם ההסכם על ידע ארוך. המקרקעין למכירת ארוך לבין טרבזניק בין הסכם 25/12/85 • . והמשיך את הרכישה, הדין פסק של הנסיבות את בירר לא ארוך. הדין

ד כשמדובר בהגנה מן "בביטול פס( בוטל הדין פסק. 1985 ב שניתן הדין פסק לביטול בקשה פאריינטי הגיש, 1997 •ד מבלי לב "ש מבטל את פסה"בהמ-למשל שהוכח כי כתב התביעה לא הגיע לידיו ולכן לא הגיש כתב הגנה, הצדק

" קם לתחייה"ההסכם בין טרבנזיק לפאריינטי : המשמעות .)דוק ולהכריע בשיקולים המהותיים נושא הסכסוך . אחת לטובת פרייאנטי ואחת לטובת ארוך: עסקאות נוגדותשנן מכאן כי כרגע י, וההתחייבות עדיין תקפה

הרי , השאלה האם היה תם לב, רשם את העסקה, ארוך שילם תמורה? גובר מי ארוך לבין פאריינטי שבין בעימות • .ד"ידע שהייתה עסקה קודמת שבוטלה מכוח פס

על למד היה, הדין פסק ניתן שבו ש"ביהמ בתיק עיין) דינו עורך או( ארוך לו:לב תם היה ולא עיניו עצם ארוך: המחוזי

עצימת של טעם בה יש, נתקבל שבו וההליך הדין מפסק התעלמות. פאריינטי של בהעדרו הדין פסק ניתן שבהן הנסיבות נסיבות את לבדוק טרח ולא קודם קונה על ידע כאשר, לב בתום לרכישה לטעון יכול, ארוך, השני הרוכש אין. עיניים

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

58

.וביטולה עמו העסקה

העסקה את ביטל אשר, המחוזי המשפט בית של הדין פסק על בהסתמכותו שאין בלבד זו לא:לב תם היה ארוך: בעליון התנהגות אלא, קודמת עסקה בעל של זכותו מקיום" עיניים עצימת" משום, האזהרה הערת מחיקת על והורה הקודמת

.העניין בנסיבות סבירה אף היא זו על להסתמך רשאי עסקה בעל. התרשלות- אי של יותר החמור במבחן אף עומדת הייתה התנהגותו, אחרות במילים לפני העסקה בעל ידי-על שנדרשה מחיקה, ד"פס מכוח אזהרה הערת נמחקה ממנו, המקרקעין במרשם הרישום רשאי גם רשאי. המחיקה על שהורה הדין פסק של הרקע את יבדוק כי העסקה מבעל לדרוש אין. ההסכם על חתימתו

מעין חובה הטלת. הדין פסק של המדויקות נסיבותיו את לברר מצדו צורך כל ללא, כדין ניתן הדין פסק כי להניח הוא . המסחרית ביעילות פוגעת הייתה זאת

הלב תום מדרישת הכלכלי הרציונל בעמדה נמצא, מוקדמת נוגדת זכות של קיומה לגבי עיניים בעצימת או בידיעה קרי, לב תום בחוסר, הפועל, רוכש

ביחס בחוזה מהתקשרות הימנעות של בדרך, זאת. מלכתחילה התחרות היווצרות, נמוכה בעלות, למנוע לו המאפשרת זכויות רכישת על בתחרות להפסיד כזה רוכש על, לפיכך. העסקה בביצוע מהתקדמות הימנעות של בדרך או לנכס . תחרות של למצבים מכניסה שיימנעו) הרתעה( צדדים לעודד כדי, היתר בין, בנכס

צדק שיקולי על הלב תום השתת עם אחד בקנה עולה איננה, הקודמת ההתחייבות על מלדעת עיניו עצם או שידע קרי, לב תם שאיננו רוכש של התנהגותו

תם שאיננו השני הרוכש של המוסרי אשמו. ממנו הנכס שלילת ידי על להענישו יש כן ועל, התנהגות של ראוי סטנדרט . ממנו הנכס שלילת המצדיק באופן גדול מספיק הוא לב

)השוק בתקנת דומה דיון ורא( התמורה יסוד. 2

.הראשון מהרוכש ולא השני מהרוכש רק התמורה דרישת •

). דוגמא( יגבר הראשון הרוכש אזי מתנה לתת היא השני הרוכש לטובת ההתחייבות אם •

.הנכס של הריאלי ערכו המשקפת ממשית להיות צריכה התמורה •

.לשלם בהתחייבות די ולא מבוצעת להיות צריכה התמורה •

, אם הרוכש שילם תמורה סמלית על הנכס: למשל(ל של הרוכש "התמורה יכולה לשמש אינדיקציה לחוסר ת • .כן התמורה יכולה לשמש לצדק בדיעבד). ייתכן וידוע כי ישנו משהו שאינו תקין

התמורה דרישת מאחורי הרציונל

.מראש תאונות מניעת •

.יותר גדול שנזקו הצד העדפת •

מאוחר רוכש מול מתנה לתת התחייבות את לרשום שמעון הספיק בטרם.במתנה שבבעלותו המקרקעין את' ב- ל לתת התחייב, מקרקעין של הבעלים', א :דוגמא

ל אך לא "היה ת, שילם את כל התמורה' ג .'ג-ל המקרקעין את) בתמורה( למכור והתחייב' א חזר, לטובתו העסקה . רשם

'? ג ל' ב בין בעימות שחל הדין מה

כללי, מתנה דיני

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

59

.תמורה ללא, בנכס זכות הענקת קרי, נכס הקניית היא מתנה •

).המתנה חוקל 1 'ס. (זכויות או מיטלטלין, מקרקעין שיהיה יכול המתנה דבר •

).המתנה לחוק 2 'ס. (המתנה למקבל המתנה מנותן הנכס בהקניית נגמרת המתנה •

6 'ס. (נכס אותו על החל הדין הוראות לפי נעשית, בנכס המתנה למקבל בעלות העברת קרי, במתנה נכס הקניית • ).המתנה לחוק

במקרקעין כעסקה נחשבת במתנה מקרקעין הקניית

למעט, המקנה רצון לפי במקרקעין אחרת זכות של או בעלות של הקנייה" במקרקעין עסקה :המקרקעין לחוק 6 'ס . צוואה פי על הורשה כעסקה נחשבת) במתנה( תמורה ללא במקרקעין זכות הקניית,על כן .תמורה של אלמנט נכלל לא" עסקה" הגדרת

.רישום עם נגמרת, ההקניה 7' ספ "ומכאן כי ע. במקרקעין . )זכות חוזית( המתנ לתת בהתחייבות מדובר )זכות קניינית( ברישום נגמרה לא המתנה עוד כל

במקרקעין מתנה לתת ההתחייבות דיני

כדין במקרקעין מתנה לתת התחייבות דין.במקרקעין עסקה לעשות התחייבות היא במקרקעין מתנה לתת התחייבות ). המקרקעין לחוק) א(126 'ס. (זו התחייבות על אזהרה הערת לרשום ניתן:ולכן. במקרקעין עסקה לעשות התחייבות ). 8 'ס( המקרקעין חוק לפי והן)) א(5 'ס( המתנה חוק לפי הן בכתב מסמך טעונה במקרקעין מתנה לתת התחייבות

מאוחר רוכש מול מתנה לתת התחייבות

9 'ס חל העימות על. עסקאות נוגדותמכאן כי מדובר ב .למכר התחייבות' ג בידי.למתנה התחייבות' ב בידי :דוגמאצודקת אינההתוצאה . לטובתו העסקה את ורשם תמורה שילם, לב תם' ג כן אם אלא גובר' ב קרי, המקרקעין לחוק

-ישנה התפתחות בפסיקה, כל כך ולכן

)בעליון הלכה לא עדיין( ובספרות בפסיקה התפתחות משתי אחת ומקיים לב תם הוא אם יזכה' ג אזי, )נזק קטן יותר( תמורה שילם לא' ב אם,אך ורק כשמדובר במתנה

:הבאות החלופות או) ברישום צורך אין( מבוצעת ממשית תמורה .1 . עתידית תמורה עם רישום .2

להסתפק, מהמקרים בחלק, מנסה) הנמוכות בערכאות( הפסיקה אך, התנאים שלושת דורשת עדיין ההלכה: המסקנה .9' סשב התנאים משלושת בשניים

קניין שכלול: הרישום יסוד .3 בזכות קניין שכלול של אקט מהווה הרישום.לטובתו העסקה רישום הוא השני הרוכש לעדיפות הכרחי תנאי

.הראשון הרוכש לטובת ההתחייבות על גובר השני הרוכש של קניין רק.במקרקעין

לרישום נחשב מה .המקרקעין במרשם רק הרישום .1 ).נאסר' נ קניני 522/86 א"ע( אזהרה הערת ברישום די ואין בפועל הקניינית הזכות רישום להיות צריך הרישום. 2 ישראלי אמריקאי בנק' נ י"מ – 2242/92 א"ע( לרישום העסקה באישור די ואין בפועל רישום הוא הנדרש הרישום .3

. לא יחול כאן מאחר וקובע כי די באישור העסקה 7' ס, קרי).מ"בע

תמורה שילם לא הראשון כאשר הרישום מדרישת ההסתייגות

.'ג ל הדירה את למכור התחייב' א, מכן לאחר.במתנה הדירה את' לב להעניק התחייב' א :הסיטואציה הן לביקורת זכה זה מצב.עדיף' ב 9 'ס פי על.לטובתו העסקה את רשם לא אך מלאה תמורה שילם לב תם שהיה', ג

- לדוגמא. ובפסיקה בספרות

דיאב' נ דיאב 297/04) חיפה. (א.ת שנעשתה מכר עסקת היא השנייה והעסקה, מתנה עסקת היא בזמן הראשונה העסקה בו מקום, זכויות בין בתחרות

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

60

.העליונה על תהא השני הרוכש של שידו כך 9 'ס את לפרש, ראוי, לב ובתום בתמורה .ומהותה טיבה פי על חסד עסקת שהיא, מתנה לקבל לא שעלול למי, בעסקה השקעתו לאבד שעלול מי להשוות אין

אינטרס ההסתמכות והצפייה הוא , קרי. המתנה על בהסתמך לרעה מצבו שינה המתנה מקבל כאשר :הסתייגות . אינטרס חלש יותר כשמדובר במתנה מאשר בחוזה רגיל

דוגמאות- רישום טעונות שאינן זכויות

מדובר ).בשכירות קניין שכלל( בדירה להתגורר עבר' ג. שנים לשלוש' ג ל הדירה את השכיר' א.'לב למכור התחייב' א :1שילם תמורה , ל"היה ת' אלא אם כן ג, גובר' ב לחוק המקרקעין 9' סלפי ?גובר מי' ג ל' ב בין בעימות. עסקאות נוגדותב

להקיש ויש שלילי הסדר ולא הפסיקה קבעה כי ישנה כאן לקונה. שכירות קצרת מועד אינה טעונה רישום. ורשם . גובר' ג: התוצאה .י תפיסת חזקה"ע קניין שלכלול ולדרוש

' לאחר מכן א. תפס חזקה בדירה' וב, שנים 3את הדירה למשך ' התחייב להשכיר לב' א, בעלים של דירת מגורים' א :2

' א- תקנת השוקל אלא בסיטואציה ש, לא מדובר בעסקאות נוגדות '?ג-ל' מה דין העימות בין ב. 'התחייב למכור לגאם הוא עומד ' גובר על ב' ג. כאשר הבעלות שלו כפופה לשכירות) בעלות נקייה(יותר מאשר יש לו ' התיימר למכור לג

)'וכו מקרקעין מוסדרים - שלשה תנאים 9' סהמוסיף על (לחוק המקרקעין 10' סבתנאים של תקנת השוק לפי נטל ' א. 'העביר את הדירה על שמו של ב' בטרם א', בהתחייב להעניק את הנכס במתנה לבנו , בעלים של נכס' א :3

.הבנק לא רשם את המשכנתא לטובתו אך היה תם לב. הלוואה מהבנק ולהבטחת ההלוואה משכן את הדירה לבנק ,המקרקעין הבן גובר לחוק 9' סעל פי . מאחר וישנה התחייבות הינה חוזית עסקאות נוגדותמדובר בסיטואציה של

:תנאים 3הבנק יקיים אלא אם כן

ההלוואה עצמה - תמורה .א

. מתקיים בעניינו-ל"ת .ב

, ש מחוזי שלפיה מאחר ומדובר בעסקת מתנה"ישנה התפתחות של הפסיקה בבהמ, אבל. לא מתקיים -רישום .ג . ייתכן ונוותר על דרישת הרישום

9' ס תנאי מקיים לא השני הרוכש כאשר גם הראשון הרוכש של העדיפות שלילת זכותו( הראשון הרוכש פני על לעדיפות זוכה והוא הדיון תם היה בזה אזי, 9 'ס תנאי מקיים היה השני והרוכש בהנחה

הראשון הרוכש את מזכה 9 'ס של בתנאים השני הרוכש של עמידתו אי האם, היא השאלה).קניינית זכות היא שלו העדיפות את מהראשון לשלול ניתן האם ?פסוק סוף הוא 9 'ס האם? השני הרוכש פני על בעדיפות אוטומטית

?דווקא הראשון ברוכש אלא השני ברוכש קשורים שאינם נימוקים מחמת ? הראשון הרוכש של העדיפות לשלילת) הדוקטרינרי( המשפטי הבסיס מהו, כן אם

הראשון הרוכש של העדיפות מהות

כלפי הן( אכיפה סעד לדרוש הקרקע את לו ומכשירה אובליגטורית זכות לו מקנה הראשון הרוכש של העדיפות . קניינית לזכות חוזית מזכות הזכות את שהופך )השני הרוכש כלפי והן שמכר לו מלכתחילה הבעלים

האכיפה מסעדי אחד כל על שחל הדין

סעד האכיפה של , הבעיה? ל"השאלה האם ניתן לסייג כל אחת משתי האכיפות הנ. אינו סעד מוחלטסעד האכיפה . הרוכש הראשון כלפי הבעלים דינה שונה מסעד האכיפה כלפי הרוכש השני

? מהאכיפות אחת כל בין שוני קיים האם •

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

61

?מהאכיפות אחת כל על שחל הדין מה •

?שונות בטענות מהאכיפות אחת כל לסייג ניתן שמא או פסוק סוף הוא 9 'ס האם •

? אלו טענות מהן, כן אם •

)חוזית אכיפה( הבעלים כלפי האכיפה דין של החוזית התחייבותו אכיפת עלולכן , חוזית יחסים מערכת הנה הראשון הרוכש לבין הבעלים בין היחסים מערכת

).תרופות( החוזים חוק יחול הראשון הרוכש כלפי הבעלים היא החוזה אכיפת אם זולת, החוזה לאכיפת זכאי הנפגע": התרופות לחוק) 4( 3 'ס מכוח זו אכיפה לסייג ניתן :הסייג לקחת יש זה' ס במסגרת האם היא השאלה, בפרט? זה סייג של היקפו מהו השאלה".העניין בנסיבות צודקת בלתי

. על סייג זה ייטענו הבעלים ובעיקר הרוכש השני ?שיקולי צדק,)מצוקתו( השני לרוכש גם הקשורים שיקולים בחשבון - ד"שאלה זו נדונה בפס

הררי' נ ורטהיימר לביאה - 21/80 נ"ד

).שני( ולבנימיני) ראשון( לוורטהיימר י"ל מיליון של בשווי דירה למכור התיימר הררי: העובדות .י"ל 800,000 מתוך י"ל 350,000 שילם בנימיני .י"ל מיליון מתוך 5000 שילם וורטהיימר

? גובר מי וורטהיימר לבין בנימיני בין בעימות.העסקה ביצוע עת לב תם היה אך לטובתו העסקה את רשם לא בנימיני

מקנה העדיפות.9 'ס מכוח עדיף וורטהיימר כן ועל) רישום אין( 9 'ס תנאי מקיים לא בנימיני:השאלה הצגת). יותר הרבה שילם הוא( העניין בנסיבות צודקת בלתי הנה האכיפה כי טען בנימני .הררי כלפי אכיפה סעד לוורטהיימר

? השני לרוכש הקשורות נסיבות כולל" העניין נסיבות" המונח האם

הישירים לצדדים הקשורות נסיבות רק הכולל מצומצם באופן" המקרה נסיבות" המונח את לפרש יש:)ברק(ש "בהמ .להתחשב במצוקתו של הרוכש השניאין ו).הראשון והקונה המוכר( לעסקה

בין היחסים למישור הנוגעים צדק שיקולי מכוח הראשון הקונה של זכותו לסייג רשאי השני שהקונה היא התוצאה מאזן לעשות אין .הראשון הקונה לבין השני הקונה בין הצדק שיקולי ולא) העקיף המסלול( המוכר לבין הראשון הקונה . במובן זה הינו סוף פסוק 9' ס .לשני הראשון הקונה בין והפסדים נזקים

ממשית תמורה ששילם) בנימיני( שניה רוכשה פני על עדיף, תמורה שילם שלא, )וורטהיימר( הראשון הרוכש:התוצאה

.רישום ידי על בזכות קניין שכלל שלא העובדה בשל רק, לב תם והיה בעסקאות בהכרעה שיקול בגדר אינם, הצדדים של היחסי המצוקה מאזן או, לכשעצמה השני הרוכש של מצוקתו

.לא לוקח בשיקוליו את מצוקת הרוכש השני 9' ס. עצמו 9 'בס שנקבע למה מעבר, נוגדות

וורטהיימרלהלכת הנימוקים טעם עוד שאין באופן ,)וודאות שמבטיח כנימ פתרון( פסוק סוף, לרוחבו המשפט את החותכת דוקטרינה מהווה 9 'ס .1

כל על דעתו נתן כי המחוקק על חזקה": הסוגיה להסדרת האפשריים בכללים וחסרונות יתרונות ולמצוא לחפש ."אחרת או זו דוקטרינה של בהעדפתה התומכים המשפט- לבר שיקולים כל ועל משפט שיקולי

תחת, למעשה כאשר המעשי מתוכנו המקרקעין לחוק 9 'ס כריקון כמוה השני הקונה של הצדק בשיקולי התחשבות ". העליונה על לטובתו הצדק שמאזני מי של ידו נוגדות בעסקאות" ולפיו חדש כלל יבוא) 9 'ס( הבסיסי הכלל

אם היינו מתחשבים ). גישה פורמאליתנקיטה ב. (קובע תנאים ברורים וחד משמעים ולכן יש לדבוק בהם 9' ס, קרי . 9' סהיינו מרוקנים מתוכן את , ברוכש השני

אכיפת לאי כעילה הקודם הקונה של גבו מאחורי עמו התקשרות במסגרת השני הרוכש שיסבול בנזק ההתחשבות .2

).עידוד עסקאות נוגדות(. המוכרים מצד בעתיד דומות תופעות לעודד גם עלולה קודמו של החוזה להבהיר יש, ביצועו במהלך או חוזה של כריתתו לקראת ומתן משא בניהול לב תום החוקים מן בכמה נדרש כאשר, עתה

הקונה עם המחייב ההסכם מכבלי אותם לשחרר תועיל לא כזאת כפולה שהתקשרות היטב הבהר מקרקעין למוכרי .ראשם על יחול הנוסף' קונה'ל זה בצעדם שגרמו הנזק כל וכי הראשון

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

62

וורטהיימר הלכת על הביקורת ).השמונים שנות של הפסיקה לרוח בניגוד( ערכיים שיקולים פני על פורמאליות מעדיף וורטהיימר בעניין ד"פסה. 1 תמורה בגינה שילם ולא בזמן מוקדמת חוזית זכות בידו שיש רוכש להעדיף ערכית הצדקה שום אין, עניין של לגופו .2

את רשם לא שהוא העובדה בשל רק מלאה תמורה בגינה ששילם חוזית זכות בידו שיש בזמן מאוחר שני רוכש פני על . לטובתו הזכות

. ד זה"ד מערערת על פסה"שלאחר פס גנץ הלכת .3

אירנשטיין' נ מ"בע לבנין חברה רז 839/90 א"ע .מ"בע לבנין חברה רזל מקרקעין למכור ההתחייב סינגל פייגה' גב :העובדות

לא ועדיין פייגה' גב פטירת על הידע חברת רז. פייגה' ה גבנפטר שנים חמש לאחר.אזהרה הערת מהרש לאחברת רז התחייבות על ידע שלא, )אירנשטיין( היורש.הלטובת ההתחייבות על ליורשים ההודיע ולא אזהרה הערת מהרש

.ברישום נגמרה לא השני הקונה לטובת העסקה. השני לקונה בירושה לו שנפלו המקרקעין את מכר ,מורישו כלפי הראשון הקונה של זכותו את לאכוף אין, זאת עם.תגובר) הראשון הרוכש(חברת רז 9 'ס פי על, לכאורה:ש"בהמ

בשל השני הקונה כלפי לחוב ליורש תגרום היא :העניין בנסיבות צודקת בלתי היא האכיפה שכן) היורש( הבעלים טרם המנוח שעשה החוזים על יודעים, שנפטר האחר הצד של יורשיו כי להניח רשאי אינו לחוזה צד. עמו החוזה הפרת

בכל או אזהרה הערת רישום באמצעות( ליורשים להודיע ועליו, בחייו עצמו על שקיבל ההתחייבויות ועל, פטירתו היורשים שבו מצב למנוע כדי וזאת, כלפיו המנוח התחייבות דבר על, המנוח פטירת על לו שנודע לאחר ,)אחר אמצעי

הלטובת האכיפה סעד את הופכת חברת רז של התרשלותו.המוריש של ההתחייבות את הנוגדת בהתחייבות יתחייבואכיפה כלפי הרוכש הראשון אינה צודקת (טענה זו , רק במקרים חריגים מעין אלו .העניין בנסיבות צודק כבלתי

.תתקבל) בנסיבות העניין

)חשוב למבחן( )תרופות( החוזים חוק ולא 9 'ס מכוח אכיפה: השני הרוכש כלפי האכיפה דין, 9' ספ "הקשר המשפטי בניהם נוצר ע. אין בניהם מערכת יחסים חוזית, מרוחקים צדדים הם והשני הראשון הרוכש

. אשר מעדיף את זכותו של הרוכש הראשון לאכיפהעל , עם זאת).תרופות( החוזים חוק עליה חל לא כן ועל רגילה חוזית אכיפה איננה השני כלפי הראשון של זכותו אכיפת

.רגילה חוזית מאכיפה השונה הדין מכוח באכיפה המדובר. ל"יחול עקרון ת, סעד אכיפה של הראשון כלפי השני השני הרוכש זכאי בהם מסוימים בתנאים למעט השני הרוכש כלפי זכותו לאכיפת זכאי הראשון הרוכש, זה דין פי על

). המקרקעין לחוק 9 'ס( מיוחד דין עליה שחל מיוחד מזן אכיפה זוהי.הראשון הרוכש כלפי גם זכותו לאכיפת

האכיפה סעד על הלב תום החלת .הלב תום לעקרון כפופה השני הרוכש כלפי הראשון הרוכש של האכיפה זכות, זאת עם יחד

הוא - 1973-ג"התשל, )כללי חלק( החוזים לחוק) ב(61- ו39 הסעיפים בהוראות הוא הפורמאלי מקורו אשר - זה עקרון ".בישראל המשפטית המערכת כלל על... פרושה מצודתו", "מלכותי" עקרון

להתנהגות אובייקטיבי רף כקובע הלב תום . הבינאישיים היחסים במכלול ראויה התנהגות של אובייקטיבית מידה אמת קובע הלב תום עקרון

. ובהגינות ביושר זכותו את להפעיל צריך הזכות בעל כי משמעותה הלב תום דרישת

9 'ס של בהקשר הלב תום האינטרס על השמירה כי מחייב הוא אך, שלו לאינטרסים לדאוג שלא הראשון הרוכש את מחייב איננו הלב תום

.האחר הצד של ראויה ובהסתמכות מוצדקות בציפיות התחשבות ותוך הוגנת להיות צריכה העצמי .אדם -לאדם אדם; מלאך ולא, זאב לא - לאדם אדם .אחר אדם צריך להתנהג עם אדםין כיצד בנסיבות העני, ש יקבע"בהמ

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

63

הראשון ידע . התחייב למכור לשני, לפני שהעביר בעלות, בעלים של דירת מגורים התחייב למכור לראשון :דוגמא? מה הדין. ל אך לא רשם"היה ת, השני שילם את כל התמורה, כן. שהבעלים הולך למכור לשני ושהוא רמאי

ייטען השני . חסר תנאי הרישום - תנאים 3הראשון גובר אלא אם כן השני קיים 9' ספ "ע. עסקאות נוגדות- ואציההסיטל בסטנדרט של "ת-נזיקין. (הוא לא יידע אותי כי הבעלים מתכנן למכורמאחר ו, ל"תחוסר התנהג אליו בכי הראשון

). רשלנות

המשפט בית של דעתו ושיקול הלב תום הפרת תוצאת .השני לרוכש עדיפות ומעניקה שלו העדיפות את הראשון מהרוכש שוללת ל"ת הפרת

.בתנאים התנאתה תוך מהצדדים למי עדיפות להעניק דעת שיקול ישנו המשפט לבית, זאת עם בין בעימות להכריע יכול שבו לאופן דעת שיקול לעצמו מקנה המשפט בית שבאמצעותו מכשיר מהווה הלב תום

לרוב תישלל ? ל מה תהיה התוצאה"השאלה היא האם תתקבל הטענה שהראשון התנהג בחוסר ת,קרי. הרוכשיםאך השני יוכל לתבוע , אפשרות האחרת הינה כי עדיפותו של הראשון תישמר .עדיפותו של הראשון בעימות הקנייני

. ברשלנות בנזיקין

לעדיפותו כתנאי אזהרה הערת לרשום הראשון הרוכש את מחייב הלב תום האם

ואז לא היה , השני היה מודע להתחייבותו של הבעלים למכור לראשון את הנכס, אם הראשון היה רושם הערת אזהרה . הנזק היה נמנע/העימות, כן. ל"נטען כלפי הראשון כי התרשל או נהג בחוסר ת

שלילת מצדיקה שהפרתו, אזהרה הערת לרשום הראשון הרוכש על נטל להטיל יש, הלב תום עקרון של מכוחו, האם . שאלה זו הייתה במחלוקת בפסיקה, שנים 4עד לפני ?זה נטל של היקפו מהו, כן ואם? הראשון הרוכש של עדיפותו

אזהרה הערת לרישום הנטל הטלת נגד הנימוקים הרוכש של עדיפותו. שכזה נטל להטלת נורמטיבי בסיס כל אין :אזהרה הערת לרשום לנטל זכר כל 9 'סב אין .1

.נוגדות בעסקאות התחרות בשאלת פסוק סוף מהווה 9 'ס, קרי .ידו על אזהרה הערת ברישום מותנית איננה הראשון . אין על הפסיקה להוסיף נטל של רישום הערת אזהרה כאשר המחוקק לא ציווה זאת, לכן

משאלת רק תיגזר 9 'סשב לעימות התשובה שכזה במקרה: מתוכנו 9 'ס מעקרת אזהרה הערת לרישום הנטל הטלת .2

רישום להשלים יכול לא גם והוא השני הרוכש של ליבו תום נשלל הרי, ההערה נרשמה אם: האזהרה הערת רישום, קרי .הראשון הרוכש של עדיפותו תישלל אזי, אזהרה הערת נרשמה לא אם; יזכה ממילא הראשון והרוכש, לטובתו

ל של השני וישלול את האפשרות לרשום את העסקה "הוא ישלול את ת, אם הייתה נרשמת הערת אזהרה כלפי הראשוןמכאן כי על הטלת הנטל לרשום הערת אזהרה מרוקנת ). אין לרשום עסקה הסותרת תוכנה של הערת אזהרה(על שמו

לא יכול - תגם לא יכול לשכלל את זכותו לקנייניל ו"השני חסר ת(כי בכל מקרה השני לא היה זוכה 9' סמתוכנו את ). מכאן כי כל העימות יהיה סביב שאלת הרישום. לרשום

א"ה לרישום נטל הטלת בעד הנימוקים

פשוט צעד הוא אזהרה הערת רישום של הצעד :עלויות במינימום תאונות מניעת, )מצרפית רווחה של שיקולים( .1 משפטיות תאונות ומונעת מאוד גדולה היא מהרישום התועלת ואילו מאוד נמוכה הנה שבצידו העלות כאשר וקל

במינימום התאונה את למנוע היה שיכול ממי הנכס את לשלול יש יעילות שיקולי מכוח. נוגדות עסקאות של בדמותןדומה ( .תאונות למניעת הנדרשים המשאבים את להשקיע אחרים עם ביחד אותו לתמרץ כדי וזאת, כן עשה ולא עלויות

). בנזיקין למונע הנזק הזול ביותר :צדק שיקול .2, נוגדות שבעסקאות משפטית לתאונה התשתית את מניח הוא אזהרה הערת לרשום הראשון הרוכש של בהימנעותו. א

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

64

הוא צודק, כן על. המוכר עם להתקשרות יהיהשנ העסקה בעל של כניסתו מונע היה הוא, זה צעד נוקט היה לו שהרי . עליו יגבר השני שהרוכש

מאמץ ואינו מינימאלי הוא ההגנה ברכישת הכרוך המאמץ כאשר, הגנה וללא חשופה החוזית זכותו את שמותיר מי .ב . עליו יוטלו ממחדלו הנובעות הסיכון תוצאות שבו, למצב מוכן להיות חייב, מיוחד

.הקניין בעל על חברתית אחריות להטיל המגמה עם מתיישבת אזהרה הערת לרישום הנטל הטלת .3

...ד גנז"עד לפס, הפסיקה נמנעה להטיל על הראשון לרשום הערת אזהרה 2003עד

הטלת נטל על הראשון לרשום הערת אזהרה -גנז הלכת: כיום ההלכה זה נטל של היקפו מה, כן ואם? אזהרה הערת לרישום הנטל הטלת לעצם באשר התלבטות תהיהי ובפסיקה בספרות

?שכזה נטל להטלת הנורמטיבי הבסיס מהו ולבסוף? לו הסייגים ומהם .גנז בפרשת משמעית חד הלכה ניתנה אלו שאלות על

'ואח מ"בע בריטיש' נ שלמה גנז 2643/97 א"ע שנים חלפו. אזהרה הערת רשם לא שמעון. לרישום פרט, הושלמה זו עסקה. לשמעון המקרקעין מכר ראובן:העובדות

עם . )לאחר שראה כי נכס הטאבו נקי( אזהרה הערת מיד רשם אשר, ללוי בשנית המקרקעין מכר ראובן).שנים 17( רבות ). לא שכלל את זכותו(לוי לא רשם את זכותו הקניינית , זאת

ורישום עימו ההסכם אכיפת תובע שמעון.הללו השנים כל במשך אותה דעיב ואף בקרקע שהחזיק קיבוץ הוא לוי . מדובר בעסקאות נוגדות. אכףיי עימו ההסכם כי מבקש שלוי תוך, לכך מתנגדים ולוי ראובן. שמו על המקרקעין

ניתן האם, היא השאלה .נרשמה לא לוי לטובת והעסקה מאחר עדיף שמעון 9 'ס לפי? הדין מי עם:השאלה המשפטית

) התרשל(ל "השני טען כי הראשון היה חסר ת ?אזהרה הערת רשם לא שהוא העובדה בשל שמעון של עדיפותו לשלולל הזה הוא שגרם לכל התאונה המשפטית הזאת מאחר והסתמך על אי הרישום "חוסר ת, בכך שלא רשם הערת אזהרה

). א הראשון היה רושם הערת אזהרהולהנזק לא היה מתרחש ל-מבחן האלמלא- ס העובדתי"ת הקשאניתן להפעיל (

יעשה במקרקעין עסקה לעשות כלפיו שהתחייבו מי כי דורש, 9 'ס של בהקשר, הלב תום:)שופטים חמישה( הרוב דעת הראשון הרוכש על, למעשה"). טאבו(" המקרקעין בפנקסי שנעשתה העסקה דבר על אזהרה הערת לרשום יכולתו ככל

.אפשרי הדבר כאשר - היקף הנטל/מידת, שלטובתו ההתחייבות על אזהרה הערת לרשום

והראשון היה חסר ) לא ידע על העסקה עם הראשון(ל "יש לשים לב שהלכה זו תחול רק במקרה שהשני היה ת: ויודגשידע על העסקה עם הראשון ובכל זאת התחייב (ל "במקרה בו השני היה חסר ת. ל בכך שלא רשם הערת אזהרה"ת

. לא תחול הלכה זו) בעסקה עם הבעלים

?הנטל הפרת של התוצאה מה על עדיפותו את השולל דבר ל"ת חובת מפר הוא כן לעשות היה שיכול מקום אזהרה הערת רושם שאינו מי, עקרונית

בתנאים התנאתה תוך הראשון הזכאי של עדיפותו את לשמר רחב דעת שיקול ש"בהמ בידי, ברם .השני הרוכש פני . למוכר שילם אותם הסכומים על השני הזכאי את ישפה הראשון שהזכאי כגון

חובת . הראשון התרשל בכך שלא רשם הערת אזהרה- השני יכול להגיש תביעה נפרדת בנזיקין בעוולת הרשלנות . כן מדובר בשיקולי מדיניות, גנץהזהירות במקרה זה נוצרה בהלכת

שלו העדיפות את שולל לא הראשון הרוכש ידי על א"ה רישום אי בהם מקרים-חריגים

:גנץעל פי הלכת גם , להלן החריגים. אינה מוחלטתהטלת הנטל על הראשון לרשום הערת אזהרה , קרי ).הראשון לטובת ההתחייבות לאחר קצר זמן נעשתה השני לטובת ההתחייבות:א"לא עבר זמן סביר לרישום ה. 1

השני . באותו יום התחייב למכור את הדירה לשני, בצהריים 12הבעלים התחייב למכור דירתו לראשון בשעה :למשלפורמאלית הראשון גובר 9' לפי ס? מה הדין. ל אך לא רשם"היה ת, הוא שילם תמורה, הוציא נסך טאבו אשר היה נקי

במקרה , ככל הנראה, )גנץ(ל "הפרת את חובת תהשני ייטען כי הראשון לא רשם הערת אזהרה ולכן . כי השני לא רשם

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

65

. שעות לא מספיק כדי לרשום הערת אזהרה 3- טענה זו לא תתקבל מאחר ו, זהנראה שבאופן כללי זמן סביר . ש בהתאם לנסיבות העניין"י בהמ"ייקבע ע, אין תשובה חד משמעית ?זמן סביר מהו

.אדם לאדם אדם :הנוסחה תמיד תהיה.חודש- שבועייםהינו ההערה את ולרשום להזדרז הנטל משמעות אין. סביר זמן תוך ההערה את לרשום הוא הראשון הזכאי על המוטל הנטל .הנטל הפרת מהווה חודשים של השתהות הנראה ככל אך העניין בנסיבות הוא גם ייקבע סביר זמן. מיידי באופן

משום בכך אין החוזה כריתת לאחר שנים בוצע אם גם השנייה ההתחייבות לפני בוצע הרישום עוד כל, זאת עם יחד . רישום היעדר על) המצג את יצר לא הראשון הקונה( הסתמך לא השני הקונה שכן הנטל הפרת

בהסכם ממון בין בעל לאישה בה הוא מתחייב : למשל:א"ה לרשום נטלמלכתחילה מוטל לא בהם מקרים .2

. הלב תום בעקרון פגיעה משום אזהרה הערת של רישומה- באי יש הנסיבות בכל ולא מקרה בכל לא . למכור לה נכס :דוגמאות. בנסיבות תלוי הדבר

ברק הנשיא כזה במקרה:אזהרה הערת לרשום הראשון מהזכאי השוללת הוראה הראשון המכר בחוזה כאשר. א חובת הפרת משום בה אין כן לעשות אותו המגבילה תניה של קיומה בשל הערה מרישום הימנעות כי אגב באמרת מעיר שיוכל כדי בהסכם חלקו את למלא הראשון הרוכש על נטל להטיל גם אין .הרישום בנטל עמידה אי קרי, הלב תום

. הפרט בחופש מיותרת התערבות זוהי, אזהרה הערת לרשום לבין המוכר בין מיוחדים יחסים קיימים כאשר אזהרה הערת לרשום נטל להטיל אין:מיוחדים יחסים של קיומם. ב

אין השיתוף הלכת מכוח אזהרה הערת רישום אי זה במקרה .שיתוף הלכת מכוח הזוג בן של זכותו כגון הראשון הקונה הערבי במגזר כי טענה זה בהקשר.המשפחתי התא חיזוק של משפטית מדיניות מכוח וזאת בנטל עמידה אי משום בה הערות רישום ולעודד התנהגות לכוון היא המטרה שכן המשפט בתי ידי על נדחתה אזהרה הערת לרשום נוהגים לא

. אזהרה מקום אזהרה הערת רישום הרוכש על להטיל אין,)בגנז מצא של דעתו(:אחר פומבי מצג יצר הרוכש בהם מצבים. ג

של התנהגותו כי לטעון ניתן שכזה במצב, למעשה.בנכס ממושכת החזקה כגון אחר פומבי מצג ליצירת דאג שהרוכש אותו להשתיק שיכולה רשלנות על או ליבו תום חוסר על מעידה אותו רכש בטרם הנכס את בדק שלא השני הרוכש

. הראשון הרוכש ידי על הלב תום חובת להפרת מלטעון השני לא בדק נכס טאבו : למשל:התאונה לבין הנטל הפרת בין) עובדתי( ס"קש אין בהם מקרים. 3 העובדה בשל הראשון הרוכש של העדיפות את לשלול אין אזי,)ל"לא היה ת(העסקה עם הראשון או ידע על , )התרשל(

.כן לעשות הנטל עליו מוטל היה אם גם רשם לא שהוא

:ס"הקש דרישת מאחורי הרציונל שאין כך על שהסתמך השני הרוכש של ההסתמכות אינטרס על להגן בעיקר נועדה האזהרה הערת רישום .1

משום הראשון הרוכש בהעדפת אין המתוארים במקרים. אזהרה הערת רישום מאי כתוצאה קודמות התחייבויות .הסתמך לא הרוכש כי ההסתמכות באינטרס פגיעה

).העסקה מביצוע להימנע( ביותר הזול הנזק מונע הוא השני הרוכש דווקא לעיל שתוארו מהנסיבות בחלק. 2

השני הרוכש ידי על א"ה רישום

בנטל עמד השני שהרוכש הוא שלו העדיפות את יפסיד הראשון שהרוכש לכך הכרחי תנאי כי הדעה נשמעה גנז בהלכת ).המוסרי השיקול מבחינת ולו( בעצמו האזהרה הערת רישום

רוכש לבין זכותו בין בהתנגשות עניינה השני הרוכש ידי על אזהרה הערת רישום. ברק הנשיא ידי על נדחתה זו דעה .הראשון הרוכש לבין בינו בהתנגשות ולא שלאחריו שלישי

עסקאות נוגדות- ביניים סיכום

או אחד מתקיים אם אלא, )ברירת מחדל( השני הרוכש פני על עדיף הראשון הרוכש, נוגדות עסקאות של בסיטואציה :הבאים מהמצבים יותר

או/ו ).9 'ס( לב תם בעודו) ברישום( הסתיימה לטובתו והעסקה בתמורה הנכס את רכש השני הרוכש .1

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

66

הרוכש בין היחסים למישור ורק אך הקשורות, העניין בנסיבות צודקת איננה, הראשון הרוכש של זכותו אכיפת .2 או/ו). וורטהיימר( לבעלים הראשון

מקום אזהרה הערת רישום אי: דוגמה( עליו המוטלת הלב תום חובת הפרת כדי עולה הראשון הרוכש של התנהגותו. 3 הרוכש של להתקשרותו הראשון הרוכש של התנהגותו בין סיבתי קשר וקיים, )כן לעשות יכול היה הראשון שהרוכש

).גנז. (הבעלים עם השני

במקרקעין שכירותב נוגדות עסקאות. 8

טווח ארוכת שכירות. 1

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

67

.)שנים 10מעל ( טווח ארוכת שכירות להם להעניק' ולג' לב התחייב' א :דוגמא .לב תם בעודו) רישום ידי על( קניין שכלל, תמורה שילם השני כן אם אלא עדיף הראשון:כלשונו 9 'ס חל

בדירה חזקה תפס הראשון ובו במצב קורה מה?אזהרה הערת רשם שלא מחמת הראשון של עדיפותו לשלול ניתן האם . הנוסחאות שלמדנו בעסקאות נוגדות ברכישת מקרקעין יחולו רגיל?אזהרה הערת רשם לא אך

לפסול את , וכן עשוי לבוא במקום הערת אזהרההדבר - )רכישה/מכירה( הראשון תפס חזקה במקרקעיןמה קורה עם

. תום ליבו של השני אשר לא בדק זאת

מועד קצרת שכירות. 2 שנמסרו ולפני, נרשמה ולא )קצרת מועד(רישום טעונה שאינה בשכירות מקרקעין הושכרו": המקרקעין לחוק 80 'ס

של זכותו, הראשונה השכירות את והנוגדת רישום טעונה שאינה בשכירות אחר לאדם והשכירם המשכיר חזר לשוכר . "עדיפה זכותו - לב בתום המקרקעין את וקיבל שכר השני אם אך, עדיפה הראשון השוכר

, אם הראשון לא רשם או תפס חזקה זכותו חוזית בלבד. זכותו הייתה קניינית, אם הראשון היה רושם או תופס חזקה

. עדיפה) שכירות(של הראשון זכותו : לפי הכלל העיקרי

:אם גובר השני ,הסעיף לשון פי על

). לראשון ישנה זכות חוזית בלבד, קרי( במושכר חזקה קבלת או רישום ידי על קניין שכלל לא הראשון .א

.במושכר חזקה קבלת ידי על קניין שכלל השני .ב

.לב תם בעודו .ג

).השכירות בהגדרת יסוד היא התמורה אך מפורשת דרישה אין( ובתמורה .ד

רישום טעונה שאיננה שכירות מול אל רישום טעונה לשכירות התחייבות. 3 אם עדיף השני, קניין שכלל לא הראשון אם,)נוגדות עסקאות אין( עדיף הראשון קניין שכלל הראשון אם:דוקטרינה

. לב ובתום בתמורה קניין שכלל

:קניין שכלול .מקרה בכל רישום :טווח ארוכת שכירות

:מועד קצרת שכירות

.רישום או חזקה תפיסת: ראשון .א

. חזקה תפיסת: שני .ב

מיטלטליןב נוגדות עסקאות את לו שמסר ולפני, במיטלטלין אחרת זכות או בעלות לחברו להקנות אדם התחייב:המיטלטלין לחוק 12 'ס

השני אם אך, עדיפה הראשון של זכותו, נוגדת בהקניה אחר אדם עם והתחייב חזר הזכות את לו הקנה או המיטלטלין . תנאיםאותם >--- עדיפה זכותו - ובתמורה לב בתום הזכות את או המיטלטלין את וקיבל בעסקה התקשר

יגבר' ב.'ג-ל התמונה את למכור התחייב הוא' ב- ל התמונה את מסר' שא לפני.'ב-ל תמונה למכור התחייב' א:אדוגמ .לב ובתום בתמורה) המיטלטלין קבלת ידי על( קניין שכלל' ג כן אם אלא

:גם במקרה זה נוכל להעלות את הנוסחאות בשינויים המחויבים

דומה (ניתן להעלות טענה שהיה עליו לרשום את המשכון . נניח שהראשון התחייב למשכן את הרכב :ל"הפרת ת.1 )להערת אזהרה

. אכיפה בלתי צודקת בנסיבות העניין.2

בזכויות נוגדות עסקאות

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

68

עוד הזכות.במקרקעין קניינית זכות לשמעון להקנות התחייב ראובן.מקרקעין של בעלים ראובן :הסיטואציה תיאור

למקרקעין ביחס מבצע שמעון.במקרקעין קניינית זכות לקבלת חוזית זכות יש לשמעון.שמעון של שמו על נרשמה לא ? הדין מה, ולוי יהודה עם נוגדות עסקאות

הנוגדות העסקאות טיב של פונקציה- העימות על שחל הדין

שמעון יכול לעשות עם לוי , קרי.מהם אחד כל עם ביצע ששמעון העסקאות טיב פי על יוכרע לוי לבין יהודה בין העימות :המהוות מודלים שונים שתוצאותיהם שונות,מספר סוגים של עסקאות

עתידית קניין להקניית התחייבויות .1לוי יהיה נתון בהרבה .תחילה) שמעון( שמו על תירשם שזו לאחר במקרקעין הזכות את לו להעביר ללוי מתחייב שמעון

הוא ללוי הזכות את מעביר ששמעון לפני. התחייבות להעברת זכות קניינית - של ראובן" בחסדו"סיכונים מאחר ותלוי התחייב:המקרקעין לחוק 9' ס פי על מוכרע העימות.עסקה זו טעונה כתב .יהודה כלפי דומה בהתחייבות ומתחייב שב

לעסקה) יהודה( אחר אדם כלפי והתחייב חזר ברישום העסקה שנגמרה ולפני במקרקעין עסקה לעשות) שמעון( אדם לטובתו והעסקה ובתמורה לב- בתום פעל )יהודה( השני אם אך, עדיפה) לוי( הראשונה העסקה בעל של זכותו, נוגדת

אם גם, במקרקעין זכות הקניית היא ההתחייבות נשוא ובו מקרה בכל חל 9 'ס . עדיפה זכותו - לב-בתום בעודו נרשמהלא נאמר בסעיף כי המתחייב חייב ( .ההתחייבויות עשיית בשעת במקרקעין קניינית זכות בעל אינו) שמעון( המתחייב

עיניו עצם ולא ידע לא( לב תם היה יהודה כן אם אלא גובר לוי: התוצאה).קניינית במקרקעין–שתהיה לו זכות רשומה ). לטובתו העסקה את רשם( קניין ושכלל) ומבוצעת ממשית( תמורה שילם, )לוי לטובת ההתחייבות על מלדעת

מותנה רישומה כן ועל) הערה על הערה( אנכית א"בה המדובר: )גנץהלכת ( ?א"ה לרשום הנטל לוי על מוטל האם

אחרת א"ה לרשום הנטל את לוי על להטיל יש אזי, לוי ידי על א"ה לרישום מסכים ראובן אם.הבעלים של בהסכמתואנו ,אדם לאדם אדם- לא הייתה מתקבלת יהודההטענה של ,אם ראובן לא היה מסכים. יהודה פני על עדיפותו תישלל

של בצורה, שמעון עם העסקה מבנה את לשנות הנטל את לוי על להטיל אין, בפני ראובן לא מצפים מלוי שיתחנן .אזהרה הערת רישום לו שתאפשר הבעלים מול ישירה זכות ליצור מנת על, למשל זכות המחאת

זכות שמעון בידי שיש יודע, יהודה:?לגיטימית הסתמכות היא א"ה רישום היעדר על יהודה של ההסתמכות האם

ללא א"ה לרשום יכול איננו אחר ואותו אחר בפני התחייב שמעון ובו מצב שייתכן לצפות אמור הוא כן ועל, חוזית אי בין ס"קש שיש לומר ניתן לא כן ועל המרשם על מסתמך איננו) השני הרוכש( יהודה, למעשה.הבעלים הסכמת

.אחרים בביטחונות החוזיות זכויותיו את להבטיח אמור יהודה. שמעון עם שלו ההתקשרות לבין א"ה רישום

)1(, הנדון המקרה על, גנז הלכת ליישם בבואנו משנה זהירות לגלות יש:הראשון המקרה על מסויגת גנז תלכה: סיכום מי, למעשה. אזהרה הערת רישום אי על השני הרוכש של הסתמכותו קביעת בשלב והן )2(, הנטל הטלת בשלב הן

מוקדמות התחייבויות ישנן שמא הסיכון את עצמו על ולקחת יותר זהיר להיות עליו בעלים שאיננו ממי זכויות שרוכש לאפשר שלא המקרקעין בחוק ההסדר צדקת בדבר שאלה מעלה זה מצב .במרשם ביטוי לידי לבוא יכולות שאינן יותר

.אנכית א"ה רישום

השני הרוכש ידי על א"ה ברישום הסתפקות:הנימוק: יהודה ידי על א"ה ברישום להסתפק ניתן לא :גנזב ההלכה מסכים אך הראשון ידי על א"ה לרישום מסכים לא הבעלים אם קורה מה, לדוגמא. לסיכון הראשון הרוכש את חושף

.לשני להעניק

הרשום הבעלים אינו המוכר שבהם במקרים:יהודה ידי על א"ה ברישום להסתפק ניתן) יחיד דעת( ה'פרוקצ השופטת תוך 9 'ס להחיל יש אזי, שמו על ירשם זה כאשר עתידי קניין להקנות מתחייב הוא וכאשר חוזית זכות בעל רק אלא

.הזכות של מלא משכלול להבדיל בלבד א"ה רישום המאוחר מהרוכש שיידרש באופן, מחויבים שינויים :נימוקים

. המקרקעין בפנקס לרישום אלא קניינית זכות לרישום מוגבל אך איננו 9 'סב רישום המונח .1 בידו אין. (זכותו את לרשום בידיו נותן שהמשפט היחידי האמצעי את יהיהשנ העסקה בעל ממצה כזה ברישום .2

).קניינית זכות לרשום .קניינית זכות לרישום בדומה השני הרוכש של החוזית לזכותו פומביות מעניק שכזה רישום .3

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

69

מושלמת המחאה מול להמחאה התחייבות .2

זכותו את המחה הוא ההמחאה את השלים ובטרם, ראובן כלפי החוזית זכותו את לו להמחות ללוי התחייב שמעון, ליהודה מכן ולאחר ללוי האובליגטורית זכותו את ממחה שמעון כאשר קרי, זכויות בהמחאת ומדובר במקרה.ליהודה

שמעון של )החוזית( האובליגטורית בזכות מתמקדת התחרות אלא במקרקעין הבעלות זכות על אינה התחרות אזי . ראובן מול

שהדבר ככל, יחולו זה חוק הוראות) א( :תחולה- המיטלטלין חוקל) א( 13' ס:המיטלטלין לחוק 12 'ס חל המקרה על

".חוזית זכות" ב" מיטלטלין" המילה את נחליף. זכויות על גם, המחויבים ובשינויים לעניין מתאים הזכות את לו שמסר ולפני, חוזית בזכות אחרת זכות או בעלות לחברו להקנות אדם התחייב :נוגדות עסקאות-12 ' ס

אך, עדיפה הראשון של זכותו, נוגדת בהקניה אחר אדם עם והתחייב חזר החוזית בזכות הזכות את לו הקנה או החוזית . עדיפה זכותו - ובתמורה לב בתום החוזית בזכות הזכות את או החוזית הזכות את וקיבל בעסקה התקשר השני אם

בנכס הבעלות כי קובע) זכויות גם שחל( המכר לחוק 33 'ס:במקרקעין קניינית זכות לקבלת חוזית בזכות קניין שכלול מסירת כי, קובע המכר לחוק) א(8 'ס.אחרת הסכימו הצדדים כן אם אלא לידיו הנכס מסירת עם) נמחה( לקונה עוברת, החוזית הזכות קרי, הנכס העמדת, חוזיות בזכויות).הנמחה( הקונה של לרשותו הנכס העמדת עם מתבצעת הנכס

שמכאן זה במובן, הנמחה לרשות הזכות את מעמיד ההסכם. ההמחאה הסכם כריתת בעת שלמה הנמחה לרשות אחר מועד לקבוע יכולים הצדדים, זאת עם. לחייב הודעה מתן ידי על בה פגיעה למנוע ויכול בזכות שולט הוא ואילך

הצדדים לרוב, במקרקעין קנייניות זכויות לקבלת חוזיות זכויות בהמחאת.הנמחה לידי הממחה מידי הזכות להעברת כריתת במועד לממחה התמורה מלוא לשלם נוהג אינו) הנמחה( והרוכש, במקרקעין רגילה עסקה כאל אליה מתייחסים

החוזית בזכות הבעלות העברת לרוב, כן על.חודשים מספר פני על הפרושים תשלומים מספר משלם הוא אלא, ההסכם . במקרקעין חזקה תפיסת ואף התשלומים גמר לאחר מושלמת) הנמחה לידי הזכות המחאת( הרוכש לידי

היא המכר ומהסכם הדברים מזיכרון, אפוא, העולה המסקנה" :רייך' נ מ"בע ריינס טקסטיל 6529/96 א"ע

המלאה התמורה תשלום עם אלא, המכר הסכם חתימת עם לקונים זכותם את להעביר התכוונו לא שהמוכרים שעניינה חוזית זכות הוא המכר הסכם נשוא' ממכר' שה העובדה עם מתיישבת זו מסקנה. בנכס החזקה ומסירת

, לקבוע יש לפיכך...'בית מכירת' ל הסכם זה היה הצדדים של הסבירה ציפייתם ומבחינת, מקרקעין נכס של חכירה את להם מסרו והמוכרים התמורה מלוא את הקונים שילמו כאשר הושלמה לקונים מהמוכרים הזכות שהעברת

". החזקה

איננה הזכות שהשלמת משום השני לרוכש יותר נוחים חיובים המחאת דיני:השני לרוכש הזה המודל של העדיפות .ההמחאה בהסכם הקבוע פי על קניין בשכלול ודי ממש של רישום דורשת

וההיגיון הישר השכל).לוי( הראשון לטובת ההתחייבות על) יהודה( השני הנמחה של הנפשי למצבו מתייחס:הלב תום

אובייקטיבי מידע מקור מהווה החייב.הזכות מהות את לברר שיוכל כדי החייב עם פיזי קשר יוצר נמחה כל כי מחייב מהות את לבחון הנטל את הרוכש על להטיל יש, הלב תום עקרון מכוח, הנראה ככל. הזכות של מצב אודות ואמין .עיניים כעצימת להיחשב יכול הדבר אחרת, החייב אצל הזכות

.לטובתו ההתחייבות על עלמא לכולי להודיע כדי יכולתו כלל לעשות) לוי( הראשון הרוכש על, כאמור:א"ה רישום

:דרכים משתי אחת ידי על זאת לעשות יוכל לוי, שלנו במקרה ).ראובן( הבעלים בהסכמת אזהרה הערת רישום לבקש .1 ).ראובן( לחייב בהודעה להסתפק .2

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

70

סותרות המחאות .3 .יהודהל אותה המחה מכן ולאחר, ללוי ראובן כלפי לו שיש החוזית הזכות את המחה שמעון

נכס בידו עוד אין ללוי הזכות את המחה ששמעון מהעת.נוגדות עסקאות כאן אין מסוים במובן:קניינים בין תחרות .לוי של אלא שלו שאיננו נכס ליהודה להעביר מנסה שמעון, כן על.ליהודה להמחותו

אם אולם; הראשון של היא הזכות, לאחר אותה והמחה וחזר לאחד זכות הנושה המחה:חיובים המחאת לחוק 4'ס .השני של היא הזכות, הראשונה על לו שהודיעו לפני השנייה ההמחאה על לחייב הודיעו

לחייב ראשון שמודיע מי: לאמור, לחייב ההודעה הוא המכריע הגורם הסעיף לשון פי על:לחייב ההודעה של החשיבות

בעלות להעביר אדם של ביכולתו המכירה בזכויות שוק תקנת מהווה זה סעיף.שלו היא והזכות בעימות זוכה אשר הוא . שלו שאינן בזכויות

:חיובים המחאת לחוק 4 'ס מאחורי הרציו

הרוכש ולפיה זכויות תחרות של בהקשר הישראלי במשפט המחדל ברירת עם היטב מתיישבת הסעיף של הרישא .1 .השני על גובר הראשון

על) למרשם( לחייב הודיע שלא נמחה. זכויות המחאת של" מרשם" למעין החייב את הופכת 4 'ס של הסיפא .2

הרוכש אזי, זה מצג על בהסתמך פועל השני שהרוכש ומקום, המציאות של מטעה מצג כיוצר נחשב הזכות המחאת ). ויעילות צדק של משיקולים מוצדק זה רעיון. (בעימות יפסיד והוא למצג להתכחש יוכל לא הראשון

לשון פי על.השני הרוכש של לעדיפותו כתנאי הלב ותום התמורה יסודות מפורשות מתנה איננו 4 'ס:הלב ותום תמורה ההמחאה על ידע אם גם הראשון הנמחה פני על עדיף שיהיה כדי תחילה לחייב הודיע השני שהנמחה בכך די, הסעיף

.השני הנמחה להעדפת הכרחי כתנאי ותמורה הלב תום בדרישת הצורך על בספרות הסכמה קיימת.הראשונה

.בידו שיש הזכות המחאת מכוח א"ה לרשום יכול לוי.לחייב הודיע אם רק יהודה על יגבר לוי, כאמור:א"ה רישום .שלא נדמה.לחייב ההודעה על נוסף א"ה לרשום נטל לוי על להטיל יש האם השאלה

אצל לברר היה אמור השני והנמחה מאחר השני הנמחה של ההסתמכות באינטרס פוגע איננו אזהרה הערת רישום אי .קודמות המחאות בדבר החייב

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

71

הקניין שביושר במשפט הישראלי. 9

לבין צדדים שלישיים) בשלב החוזי(העימותים האפשריים בין רוכש זכות בנכס

, בין מי שיש בידו התחייבות חוזית לקבלת זכות קניינית במקרקעין" קניין שביושר"העימות שבו נדון במסגרת הנושא ). מעקל או נושים בפשיטת רגל(לבין נושה של הבעלים , שלא רשם עליה הערת אזהרה

)מול מעקל בשלב ראשון(הצגת השאלה

.דנית תפסה חזקה בדירה.דנית שילמה כסף תמורת הדירה.המגורים שלו לדנית דירתאת צחי התחייב למכור הוטל עיקול לבקשתו של , ואף בטרם הספיקה לרשום הערת אזהרה, בטרם הספיקה דנית לרשום את הדירה על שמה

?בעימות שבין דנית לבין אמיר מי גובר.בגין חוב שחב לו צחי ללא קשר כלשהו לדירה, נושה של צחי, אמיר

השוני מעסקאות נוגדותלבין נושה הבעלים ולא בין בעל התחייבות לעשות עסקה לבין בעל ) בנכס(העימות הוא בין בעל התחייבות לעשות עסקה

).עסקאות נוגדות(התחייבות יותר מאוחרת

.קניינית בנכסזכותה של דנית היא זכות חוזית כלפי אמיר ולא זכות .לדנית אין זכות קניינית:פתרון פורמאלי . הפתרון פורמאלי אך איננו צודק.הנכס הוא של צחי ועל כן ניתן לעקל אותו

יש לראות מה שצריך היה , משיקולי צדק ויושר.דנית עשתה את הכול וחסר רק אקט הרישום):יושר(פתרון מן הצדק

. כן העיקול לא תופס ודנית גוברתהדירה היא של דנית ועל . בדירה) מהיושר(ועל כן לדנית יש קניין , לעשות כעשוי

" קניין מהיושר"עמדת המשפט הישראלי בשאלת קיומו של :חלוקה לתקופות השונות - הפתרון לפי המשפט הישראלי ):תקופות 3(השתנתה על פני ציר הזמן

).01/01/1970(מקום המדינה עד לחקיקת חוק המקרקעין .1 ).1999( ילבנק אוצר החימחוק המקרקעין ועד להלכת . 2 ...בנק אוצר החיילמהלכת .3

פתרון פורמאלי: שטרן' שטרן נ 30/67נ "ד:התקופה הראשונה

.בידי הרוכש התחייבות חוזית לקבלת זכות קניינית במקרקעין.עימות בין רוכש אובליגטורי לבין מעקל . פתרון זה איננו צודק.על פי הדין הפורמאלי העיקול גובר

אם הזכאי לזכות קניינית קיים את כל ההתחייבויות וכל שנותר היה ליתן תוקף של קניין " :הכרה בקניין שביושר .יושר רואה את שצריך להיעשות כעשוי, למעשה". קיים לו קניין שביושר על הזכות, על ידי רישום, שבדין

הרוכש גובר על המעקל: התוצאה

ותווית , "זכות קניין שביושר"כבעל , ור לו את המקרקעיןנחשב מי שבידיו התחייבות חוזית למכ, על פי דיני היושר .למעט כלפי רוכש בתמורה ובתום לב, קניינית זו העניקה לזכותו תוקף כלפי צדדים שלישיים

המקרקעין הם של הרוכש ובידי המוכר לא נשאר קניין בנכס ועל כן העיקול לא , עם כריתת העסקה, על פי דיני היושר . תופס

?המקרקעיןמה עם מרשם

נושה מעקל אינו סומך על הרישום ואינו מניח את כספו על , שכן, שיטת רישום המקרקעין בארץ אינה משנה מסקנה זו .הוא מעקל את נכסי החייב ואינו רשאי לעקל נכס שאינו שייך לו. קרן הצבי

עד גובה המחיר שהרוכש שילם : היקף העדיפות

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

72

392/65א "ע(על נושהו של החייב המבקש לעקל את הנכס - כמידת המחיר ששילם - רוכש הזכות במקרקעין עדיף ).מ"עציון קואופרטיב לעבודות עץ בע' סיגלוב נ

).03/1999(ועד הלכת בנק אוצר החייל ) 01/01/1970(מחוק המקרקעין : התקופה השנייה .זה אין זכות במקרקעין אלא לפי חוק מתחילת חוק-שלילת זכויות שביושר 161' ס

).בכפוף לחריגים(ממועד חקיקת חוק המקרקעין אין עוד זכות קניינית בנכס אלא עם רישום :)בוקרפסק דין ( פרשנות .מעניק זכות קניינית רק מכוח הדין ולא מכוח היושר 161' ס

חברה אנגלו ישראלית' בוקר נ 178/70ע "ר

הוטל , אך בטרם הספיקו לרשום את הזכות בטאבו, תפסו חזקה בדירה, רכשו דירת מגוריםבני הזוג בוקר :העובדות .בני הזוג בוקר הגישו תביעה לביטול העיקול.נושה של הבעלים, עיקול לבקשת החברה האנגלו ישראלית

? בעימות בין בוקר לבין המעקל מי גובר :השאלההתחייבות לקבלת זכות (אלא זכות חוזית ת קניינית מכוח הדיןאין זכולרוכש האובליגטורי , בהיעדר רישום:ש"בהמ

. לחוק 161' סלאור , אין זכות קניין מהיושר, לרוכש האובליגטורי. שאין לה תוקף כלפי צדדים שלישיים) קנייניתשאותו אין לו לקונה דבר בנכס ולחייב יש קניין מלא בנכס - בשלב החוזי זכותו של הקונה היא אובליגטורית :התוצאה

. המעקל גובר.ניתן לעקל

בוקרהנימוקים המהותיים להלכת הוא בחיזוק מעמדו , המקיימת משטר קיצוני של רישום, הרציונל העיקרי שבהלכת בוקר:חיזוק מעמדו של המרשם. 1

המשתקף ברישום בלבד ובדאגה לביטחון , ביצירת יציבות וודאות גבוהה ביחס למצב הזכויות בנכס, של המרשםצדדים שלישיים , לאור קיומה של פומביות הולמת. המרשם מהווה מקור לפומביות של הזכות הקניינית. מסחרי כלכלי

.קרי מרשם המקרקעין, יכולים למנוע תקלה על ידי פניה לאותו מקור פומבינוע את הרוכש יכול היה למ:העדפת הנושה על פני הרוכש מוצדקת משיקולים של יעילות כלכלית וצדק מתקן. 2

לשלול את הנכס , ויעיל הוא) צדק מתקן(מוצדק הוא , על כן.התאונה על ידי רישום הזכות שלו במרשם המקרקעין .תמריץ את הרוכשים לרשום את הזכויות שלהם, שלילה זו.מהרוכש שיכול היה למנוע את התאונה ולא עשה כן

הרוכש יוכל לשלם לנושה את חובו של החייב כדי .הנושה איננו רוכש זכות קניינית בנכס:תוכן העדיפות של הנושה .להסיר את העיקול

בוקרהביקורת על הלכת , גם אם שילם תמורה, ולפיה נושה מעקל גובר על רוכש אובליגטורי קודם, הלכת בוקר:ביקורת במישור התוצאה. 1

כשי זכויות במקרקעין לא תוצאה זו קשה במיוחד לאור העובדה שחלק גדול מרו.גוררת תוצאות קשות שאינן צודקות, חיזוק המרשם(הלכת בוקר מבכרת עקרונות כמו פומביות .יכולים לרשום את הזכויות שלהם למשך תקופה ארוכה

. על פני ערכים של צדק ויושר, )יציבות, וודאותשלו , המעקלאין הצדקה להעדיף את , מבחינה רעיונית):שיקולי יעילות וצדק מתקן(ביקורת מתחום דיני התחרות . 2

הרוכש לא גרם .על פני בעל הזכות האובליגטורית ,זכות דיונית בלבד ואין הוא מסתמך על הרישום לעניין מתן האשראי .לתאונה

בהתמודדותו אל מול -" הצרכן הקטן" -יש להגן על בעל ההתחייבות האובליגטורית :ביקורת מתחום צדק חלוקתי. 3 .מתן הלוואות שהוא לרוב מוסד כספי שעיסוקו, נושה

בוקרלאחר הלכת 127' סתיקון

בגלל הקושי שבהלכת בוקר שחושפת את הרוכשים לסיכון מפני הטלת עיקול על הנכס או פשיטת רגל של המוכר הזדרז נכנס לתוקף ; 12/71הצעת התיקון ; 06/71בוקר ב . (לחוק המקרקעין) ב(127' סבכך שהוסיף 127' סהמחוקק ותיקן

אזי הוא יגבר על , מי שבידו התחייבות לעשות עסקה במקרקעין ורושם עליה הערת אזהרה )ב(127' סי על פ). 12/72יעיל ומהיר ועל כן מי , א הנו הליך זול"ההנחה היא שרישום ה.עיקול מאוחר וגם יהיה עדיף במצב של פשיטת רגל

.שמבקש להגן על עצמו מפני נושים של הבעלים יזדרז וירשום הערת אזהרה

?את הבעיה )ב(127' סהאם פתר

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

73

יתכבד בעל ההתחייבות וירשום . באו דברים על תיקונם והכול נתון בידיו של בעל הזכויות הבלתי רשומות, לכאורהאך הדברים . ועל כן תועדף גם זכותו מעקל מאוחר יותר, זכותו תשודרג למעמד הדומה מאוד לקניין שביושר, א"ה

מקרים בהם כרוך ,ראשית. הרישום לביצוע ולא תמיד ניתן הוא לביצוע מהיר ויעיל לא תמיד ניתן. אינם כה פשוטיםמקרים בהם המקרקעין כלל אינם ,שנית.הרישום בניהול הליכים משפטיים ובהשגת צו שיפוטי שיאפשר את הרישום

.במרשם שהם הבעלים הרשומים, רשומים וכך במקרים בהם הנכס רשום במנהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנתבין לפי הלכות השיתוף ובין , רישום הערת אזהרה בעייתי במיוחד בזכויות הנובעות מיחסי ממון בין בני זוג ,שלישית

, אמנם אין מניעה חוקית לרשום זכויות הנובעות מיחסי הממון בין בני הזוג גם במהלך הנישואין. מכוח חוק יחסי ממוןדרישת רישום וספק אם, קל וחומר בעיתות משבר, חייהם על מי מנוחות אך בני זוג אינם עושים כן כאשר מתנהלים

. עולה בקנה אחד עם תקנת הציבור -שיישומה הלכה למעשה כרוך בקשיים פרוצדוראליים לא מעטים -כזו מזל אהרונוב' מ נ"בנק אוצר החייל בע 189/95א "ע: התקופה השלישית

הוסכם כי זכויות הבעל ביחידת , שקיבל תוקף של פסק דין, גירושיןבהסכם ה.בני הזוג אהרונוב התגרשו:העובדותובטרם עברה הבעלות לאישה הוטל , לאחר שנה. מקרקעין חקלאית יעברו לבעלות האישה כשנה לאחר חתימת ההסכם

נוצר עימות בין האישה מכוח ההתחייבות. עיקול על המקרקעין לבקשת בנק אוצר החייל בגין חוב שהבעל חייב לבנק ? מי גובר.לטובתה לבין זכותו של הבנק מכוח העיקול

וכי יש להעדיף את רוכש , הלכת בוקר אינה ראויהקבע בית המשפט כי , בהחלטה פה אחד של שבעה שופטים:ש"בהמ .הזכות מול הנושה הכספי

לשאלה אין תשובה ישירה בחוק: הנימוק של הנשיא ברק

בעימות בין מעקל , במילים אחרות? האם נושה של מוכר זכאי לעקל את הנכס שהמוכר התחייב למכור לקונה :השאלה .אין תשובה ישירה בחוק? לבין הקונה מי גובר

מבטא תפיסת עומק ורוחב המעגנת בחובה הסדר מקיף של זכות הרוכש 9' ס:באופן עקיף 9' סהתשובה נמצאת ב

).הלכת בוקרזה השוני העיקרי מ. (הראשון

לחוק המקרקעין 9' ספועלו של : ההבדל העיקריהוא הסדר ספציפי שדן בעימות נקודתי בין הרוכש הראשון שיש בידו התחייבות אובליגטורית לבין 9' ס:בוקרהלכת

.רוכש מאוחר יותר של זכות בנכסהמעגנת בחובה , מבטא תפיסת עומק ורוחב - לחוק המיטלטלין 12' סכרעהו - לחוק המקרקעין 9' ס:באוצר החיילברק

אלא גם על זכותו של נושה , תפיסה זו משפיעה על כן לא רק על עסקאות נוגדות). הראשון(הסדר מקיף של זכות הקונה .לחוק 9' סהעימות בין רוכש ראשון לבין נושי החייב מוכרע מכוח .לעקל נכס שהחייב התחייב למכור לקונה

9' סמה התוצאה על פי

" קניין שביושר"לראשון יש (:העדיפות ניתנת לקונה הראשון, בתחרות בין קונה ראשון לקונה שני, 9 'סעל פי . 1ובמקרקעין רשם הדבר במרשם - אם הוא קנה וקיבל אותו , ותינתן עדיפות לקונה השני, עדיפות זו תיעלם ). בנכס

זכותו של הקונה הראשון כלפי המוכר עדיפה על ,ראשית :כפולהלקביעה זו משמעות . בתמורה ובתום לב -המקרקעין ובלבד שבעת רכישת הבעלות הוא ידע על , גם אם הקונה השני רכש בעלות בנכס, זכותו של הקונה השני כלפי המוכר

ובין אםבין אם הנכס מצוי בידי המוכר , בכוחו של הקונה לאכוף את זכותו לנכס ,שנית; זכותו של הקונה הראשוןיש לו . לקונה הראשון זכות שביושר בנכס נשוא ההתחייבות למכר :המסקנה היא זו. הנכס מצוי בידי הקונה השני

אם הנכס מצוי בידי הקונה : נהפוך הוא. הקונה השני אינו יכול לרדת לנכס שבידי המוכר ולהיפרע ממנו; אינטרס בנכסהקונה " של"הנכס הוא , לעניין זכותו של הקונה השני, אכן. ולטרפו ממנו, הקונה הראשון יכול לרדת לנכס, השני

זכותו היא . הוא אינו בעלים.קניינו של הקונה הראשון אינו שלם, עם זאת.גם אם הבעלות בו היא בידי המוכר, הראשון . בלבד" זכות שביושר" אינו יכול לאכוף את מכיוון שהקונה השני ,קרי:השני לא יכול לעקל את הנכס ולסכל את העדיפות של הראשון. 2

עיקול כזה יעמוד בניגוד לזכותו של הקונה הראשון . הוא גם אינו יכול לעקל את הנכס, זכותו ולקבל הנכס מידי המוכרהקונה השני אינו . תרופתו של הקונה השני אינה כלפי הקונה הראשון. ובניגוד לכוח האכיפה של הקונה הראשון, כלפיו

למעט הנכס (וכלפי קנייניו שלו , תרופתו של הקונה השני היא כלפי המוכר. קונה הראשוןל" השייך"רשאי לפגוע בנכס הכרה בכוחו של הקונה השני לעקל הנכס פוגעת במישרין בזכותו , אכן).המצוי עדיין בבעלות המוכר, של הקונה הראשון

.אין להכיר בו. אשוןעיקול זה מסכל את עדיפותו של הקונה הר. של הקונה הראשון לאכוף את זכותו בנכס

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

74

אשר כלפיו לא התחייב המוכר - " סתם"פשיטא שנושה , אם הקונה השני אינו יכול לעקל את הנכס שבידי המוכר.3אינו יכול לעקל את הנכס שבידי -כלל למכור לו הנכס ואשר אינו יכול לגבור על הקניין שביושר של הקונה הראשון

לעקל הנכס שבידי המוכר אינה יכולה להיות גדולה מזכותו של הקונה " םסת"ברור הוא כי זכותו של נושה :המוכרהנשיה שלו נוצרה בקשר לנכס אותו הוא מבקש . הקונה השני הוא נושה של המוכר: שכן זאת יש לזכור.השני עצמו

נו יכול הם הופכים אותו לנושה רגיל שאי. הדינים בדבר עסקה נוגדת שוללים ממנו כל קניין בנכס, חרף זאת. לעקלכיצד יוכל , אם נושה זה אינו יכול לעקל הנכס.לעקל הנכס כי בכך הוא יפגע בזכותו של הקונה הראשון לאכוף את זכותו

? נושה שנשייתו אינה קשורה כלל בנכס לעקלו

בנק אוצר החיילההלכה הסופית ב ) בעלות מהיושר" (קניין מהיושר"או " מעין קניינית"מי שהתחייבו לטובתו לביצוע עסקה במקרקעין זכותו היא

הפועלת לא רק כלפי רוכש יותר מאוחר אלא גם מעקל מאוחר למעט רוכש בתנאי תקנת השוק , אף ללא רישום, מלאהרקעין גוברת על זכותו של מי שהטיל עיקול על זכותו של מי שיש בידו התחייבות לביצוע עסקה במק .9 'סאו תנאי

.לאחר ההתחייבות אף אם לא נרשמה או לא נרשם בגינה הערת אזהרה) הבעלים(זכויות המתחייב

דוקטרינה של עסקאות נוגדות: השופט חשין . ניתן ללמוד על דוקטרינה המסדירה סוגיית תחרות בזכויות, וכן מהוראות סעיף אחרות, 9' סמ

אלא אם כן השני בזמן ישכלל זכות קניינית ובהתקיים תנאים נוספים בהסדר , הראשון בזמן יזכה"דוקטרינה זו על פי כול כולו . רישום עיקול אינו יוצר זכות ,ראשית:הרוכש תמיד יגבר, בעימות בין רוכש זכות בנכס לבין מעקל". הספציפי

.אינו משכלל אקט קנייןרישום העיקול ,שנית. אמצעי דיוני להבטחת פירעון חיוב

לחוק המקרקעין 9' סהפתרון איננו ב: שטרסברג כהןדן במצב שבו 9 'ס.איננו המקור להעדפת הרוכש על פני מעקל 9 'ס. מעדיפה את הרוכש המוקדם על פני הנושה המאוחר

, עקב מכירת הנכס על ידי בעליו, )עסקאות נוגדות (מעומתות זו מול זו שתי זכויות אובליגטוריות זהות במהותן אין הוא מתיימר לקבוע כלל . מהותו של הסעיף להסדיר רק את התחרות הזו שבין שתי זכויות שוות במהותן.פעמיים

ואין הוא שולל או מחייב עדיפותה של ההתחייבות ,יות עור שונהבין זכויות אחרות עשועדיפות בכל תחרות אחרת .מהווה השראה לפתרון 9' סלכל היותר , האובליגטורית בעימותים אחרים שאינם באים בגדר הסעיף

ההכרעה צריכה להיות מהותית ולא פורמאלית:שטרסברג כהן

:אין הצדקה עניינית להעניק עדיפות למעקל לא מבחינת .טרס שרכש המעקל בנכססוג האינ .1 .שיקולי צדק בין הצדדים .2

הזכויות המתחרות אינן שוות מעמד. 1

גם אם לאחר חקיקתו של חוק , ההתחייבות לביצוע עסקה במקרקעין היא זכות חוזית מהותית בעלת משקל סגולי רביש אינטרס , התחייבות חוזיתשיש בידו , לרוכש.במקרקעין" קניין מן היושר"אין לראותה עוד כמעניקה , המקרקעין

ולכל היותר המשקל של העיקול הוא חלש , העיקול הוא מחסום דיוני ולא זכות של ממש.מהותי ספציפי בנכס עצמו .לנושה המעקל אין אינטרס ספציפי בנכס עצמו אלא אינטרס עקיף בהיות הנכס מקור לפירעון החוב.במדרג הזכויות

אינם מעדיפים את המעקל) ex-ante(שיקולי יכולת המניעה . 2המעקל איננו נמנה על ,ראשית.איננו הגורם לתאונה שהתרחשה, א על זכותו"בכך שלא רשם את זכותו או ה, הרוכש

שבחן - היה הנושה, שאילו נרשמה הערת אזהרה"ספק אם ניתן לומר ,שנית. המסתמכים הפוטנציאליים של המרשםובכך מהתאונה , נמנע מעשיית עסקת ההלוואה - ת החוב מתוך החובאת החוסן הכלכלי של החייב וסמך על גביי

. המשפטית נשוא הדיון

וצדק חלוקתי נוטים בבירור לטובת הרוכש" מאזן הנזק"שיקולי . 3

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

75

) 2(; מוסד כספי שעיסוקו במתן הלוואות המתחרה) 1( ,מצד אחד:המתחרים הטיפוסיים בסיטואציה הנדונה הםבחשבון אי פירעון החוב על ידי ; שמבחינתו המדובר בעסקה מסחרית ואף לוקח) 3(; המפיק רווחים מביצוע העסקה

שמשקיעים את ) 2(; "צרכנים קטנים"רוכשי דירות שהם ) 1( ,מצד שני.חובשרואה בנכס רק מקור לגביית ה) 4(הלווה הנזק של הרוכשים אם יישלל מהם , על כן.שכרכו באופן טיפוסי את האישיות שלהם בנכס) 3(נו לרכישת הדירה כל הו

.הנכס גדול יותר מאשר הנזק שייגרם למעקלים אם יישלל מהם הנכס

העדפת המעקל איננה מחזקת את המרשם. 4של צדדים שלישיים אינו חל במקרה של הרציונל של הלכת בוקר חיזוק מעמד הרישום והגנה על אינטרס ההסתמכות

לכל היותר ישנה הסתמכות כללית . המעקל אינו נמנה על המסתמכים הפוטנציאליים על הרישום, כאמור.מעקל מאוחר .של המעקל שאיננה מצדיקה פגיעה בקניינו של הרוכש הראשון

בנק אוצר החיילניסוח הכלל של - סיכום בינייםלעשות עסקה במקרקעין ולפני שהעסקה נגמרה ") הרוכש"להלן (כלפי אדם אחר " ) המוכר"להלן (התחייב אדם

נשוא ההתחייבות לבקשתו של , או על הזכות במקרקעין,הוטל עיקול על המקרקעין , או נרשמה הערת אזהרה, ברישום . זכותו של הרוכש עדיפה, ")המעקל"להלן (נושה

בנק אוצר החיילה של הלכת גבולותיה והשלכותי

האם המעקל יכול להעלות טענה נגד ?האם מוטל על הרוכש לרשום הערת אזהרה אחרת תישלל העדיפות שלו .1 ? בנק אוצר החיילעל גנזהאם ניתן להכיל את הלכת ? הרוכש שלא רכש הערת אזהרה

?האם ההלכה חלה גם על התחייבות לתת מתנה .2 ? כויותהאם ההלכה חלה על מיטלטלין וז .3

? האם ההלכה חל על רכישת כל הזכויות או רק על זכות הבעלות .4

?האם ההלכה חלה גם במצבים של נושים בפשיטת רגל .5

רישום הערת אזהרה על ידי הרוכש. 1לבין נושה , שנמנע מרישום הערת אזהרה, כיצד יש להכריע בתחרות על זכויות בנכס בין רוכש הנכס:הצגת השאלה

האם מוטל על הרוכש נטל כלפי המעקלים ?שהטיל עיקול על הנכס כדי לממש את נשייתו, של מוכר הנכס -ד"נדון בפס ?הפוטנציאליים לרשום הערת אזהרה שהפרתו מצדיקה שלילת העדיפות שלו

גדי אברהם' בנק המזרחי המאוחד נ 790/97א "ע

העסקה דווחה ). 6.1.87ביום (הדירה לגדי כרמל מכר את ). הדירה -להלן (כרמל רשום כבעלים של דירה :העובדות

גדי שילם לכרמל את מלוא התמורה וקיבל את החזקה בדירה .במועד לרשויות מס שבח וגדי שילם מס רכישה כדיןבפנקסי המקרקעין לא בוצעה העברה של הזכויות , עם זאת. ממועד זה הוא מתגורר בדירה עם משפחתו). 5.4.87ביום (

במהלך תקופה זו הסתבך כרמל בחובות כלכליים . מה לטובתו הערת אזהרה במשך כשבע שניםעל שם גדי ואף לא נרש .גדי הגיש תביעה למחיקת העיקולים.1992לרבות לבנק המזרחי שהטיל עיקול על הדירה בשנת

לפיה, בנק אוצר החיילהלכת : נקודת המוצא?בעימות בין גדי לבנק המזרחי מי גובר :השאלה המשפטית

גובר מכוח הכלל הפורמאלי שנקבע באותו פסק דין )וכשהר( גדי

גם על עימות , שחלה על עימות בין שני רוכשים, האם ניתן להחיל הלכת גנז, השאלה היא:האם ניתן להחיל הלכת גנז ?ולשלול מגדי את העדיפות שלו בשל העובדה שלא רשם הערת אזהרה, בין רוכש לבין מעקל

. על פי הלכת גנז צריך לשלול את העדיפות של הרוכש

את חובת תום הלב , באי רישומה של הערת אזהרה, אין הקונה מפר ,במצב הדברים הטיפוסי, בעקרון:גדיההלכה ב .כלפי מעקל שהטיל עיקול לאחר היווצרות זכויות הקונה

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

76

למעט ) בנק המזרחי(יפות שלו על פני המעקל אי רישום הערת אזהרה על ידי גדי אינו מצדיק שלילת העד :התוצאה

.ם רשם או לא רשם הערת אזהרהאהרוכש גובר על המעקל בין .במקרים חריגים

, להבדיל מסיטואציה של עסקאות נוגדות:)ס בין אי רישום הערת אזהרה לבין העימות"אין קש( גדהנימוק להלכת : לאמור, אין כל קשר סיבתי בין אי רישום הערת אזהרה על ידי הרוכש הראשון לבין העימות שנוצר בינו לבין המעקל

בהיעדר קשר סיבתי בין אי רישום הערת .העימות היה מתרחש גם אם הרוכש הראשון היה רושם הערת האזהרהלקחת את עובדת הרישום כשיקול להכרעה בין , כלכלית או ערכית, ות אזי אין כל הצדקהאזהרה לבין יצירת העימ

רישום הערת אזהרה איננו אמור לשחק תפקיד כלשהו בעימות זה ועל כן עדיפותו של הרוכש הראשון .הרוכש למעקל .איננה מותנית ברישום הערת אזהרה על ידו

לעסקה בין קודמת במקרה והעסקה בין המעקל לבין הבעלים .1:)מבחן האלמלא לא מתקיים(ס "מדוע אין קש

לאחר העסקהגם במקרה ובו העסקה בין המעקל לבין הבעלים .2. ס"הבעלים לבין הרוכש הראשון אזי ברור שאין קשספק אם ניתן לומר שהוא לא , וראה שיש הערת אזהרה בהנחה והמעקל עיין בנסח טאבווגם , בין הבעלים לבין הרוכש

: שכן מבחינתו הכול צפוי, א הרי הסתמכות זו חלשה"גם אם המעקל הסתמך על אי רישום ה .3.היה מבצע את העסקה . הבעלים יכול למכור את המקרקעין

חסים בין הרוכש במערכת הי.היקף חובת תום הלב משתנה על פי טיב מערכת היחסים:תום לב יחסי ולא מוחלטא כדי להגן על אינטרס "חובת תום הלב המוטלת על הרוכש הראשון מטילה נטל עליו לרשום ה, הראשון לשני

במערכת היחסים בין , לעומת זאת.ההסתמכות הספציפי של הרוכש הראשון וכדי למנוע התרחשות התאונה מראש . מצמתחובת תום הלב המוטלת על הרוכש יותר מצו, הרוכש לבין המעקל

התחייבות למתנה מול עיקול. 2

בטרם הספיק שמעון לרשום את .התחייב לתת לשמעון את המקרקעין שבבעלותו במתנה, הבעלים של מקרקעין, ראובןשיש בידו , בעימות בין לוי. נושה בראובן, הוטל עיקול על הנכס לבקשת לוי, לטובתו) או הערת אזהרה(העסקה

? מי גובר, המעקל, שמעוןלבין , התחייבות לקבל מתנה גובר על מעקל מאוחר מקבל מתנה שרושם הערת אזהרה

)07/01ניתן ב (אזי 'חג' לוי נ 1516/99א "ע

המתנה לא נגמרה ברישום ועל .לתת לבניו מספר חלקות מקרקעין במתנה, 1986בשנת , אזי התחייב'האב חג:העובדותהאב נקלע לחובות והוטל עליו עיקולים 1992בשנת . א"רשמו ההילדים גם לא . כן מדובר בהתחייבות לתת מתנה

.נוצר עימות בין הילדים שיש בידם התחייבות לקבל מתנה לבין המעקל המאוחר.לבקשת הנושה לוי . לכן מדובר בחוזה למראית עין והמעקל גובר,)נעשה לאחר הטלת העיקול(הוכח כי הסכם המתנה היה פיקטיבי

?ן מה היה קורה שאכן הייתה מתנה והיה לאחר מכן עיקולאם כ :המשפטית השאלה .ההכרעה נפלה על כך שלא היה הסכם מתנה אלא שההסכם נערך לאחר העיקול לצורך הברחת נכסים :עליוןש ה"בהמה בחרה לדון בשאלה זו עד תומה בהנחה 'השופטת פרוקצ, עם זאת.השאלה המהותית לא נדונה ולא הוכרעה,קרי

. ברק ושטרסברג כהן: בנק אוצר החיילהיא בחנה את התוצאה לפי הגישות השונות ב. תקףוהסכם המתנה זכותו של מקבל מתנה שלא נרשמה גוברת על מעקל מאוחר של :התוצאה. מקבל המתנה גובר:הפתרון על פי גישת ברק

שהזכות שביושר צומחת , דהיינו, אין צורך בתמורה כדי שבעל ההתחייבות האובליגטורית יגבר על הנושה המעקל.הנכס .ואינו מותנה בהעברת תמורה על ידי הרוכש, מיד עם כריתת החוזה

הפתרון הערכי על פי שטרסברג כהן

:על פי גישתה יש לבחון ; עוצמת האינטרסים המתעמתים ולאזן ביניהם .1 .מאזן המצוקה בין הצדדים .2

ציפיות הרוכש אל מול הציפייה של המעקלאין אינטרס למקבל הבטחה למתנה יש ציפייה מהותית ספציפית לקבל את הנכס ואילו לנושה המעקל , מצד אחד

.להיפרע מהנכס) ציפייה כללית(אלא אינטרס עקיף , ספציפי בנכס עצמוהציפייה של מקבל המתנה להיפרע מהנכס היא חלשה מהציפייה של רוכש בתמורה והיא כפופה לזכות , מצד שני

.יק המתנההחזרה של מענ

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

77

לחוק המתנה 5 'סהחזרה מהתחייבות לתת מתנה

:נותן המתנה בשלב ההתחייבות לתת את המתנה רשאי לחזור בו בהתקיים אחד המצבים הבאיםכאשר מקבל המתנה לא אזי נותן המתנה רשאי לחזור בו , בכתב על זכותו לחזור בו מהמתנה לא וויתראם המתחייב . 1

.ההתחייבותשינה מצבו בהסתמך על רק אם החלה הרעה ניכרת במצבו בכתב על זכותו לחזור בו מהמתנה אזי ניתן לחזור מהמתנה וויתראם המתחייב . 2

. הכלכלי של הנותן או החזרה מוצדקת בהתנהגות מחפירה של מקבל המתנה כלפי הנותן או כלפי בן משפחתו

)צדק חלוקתי(שיקולים מאזן הצדק נזקו של המעקל אם יפסיד בתחרות מול מקבל המתנה הוא גדול יותר .רור לטובת המעקלמאזן המצוקה נוטה בבי

). מקור הנשייה הוא בתמורה שהמעקל שילם לבעלים מעניק המתנה(

?כיצד יש להכריע. שאלות אלה קשות למתן תשובות גורפות?מה היחס בין הציפיות המוגנות של מקבלי המתנה לאלו של הנושה הכספי

של כל כי המענה להן עשוי להיות שונה במצבים שונים בהתאם ליחס בין האינטרסים המוגנים, פני הדבריםנראה על . אחד מהצדדים במקרה המסוים

פרמטרים להכרעה ).פסק הדין לפני פסק דין גד(או רישום הזכות שלו א"ההתנהגות מקבל המתנה ומידת ההתרשלות שלו ברישום . 1 .התנהגותו של המעקל ומידת הידיעה שלו על המתנה .2ככל שמצבו הכלכלי של מעניק . (מצבו הכלכלי של נותן המתנה בעת שהמעקל מבקש לממש את חובו :חשוב ביותר .3

הימצאותו של ).כך יש לו יותר זכות לחזור בו מהמתנה דבר המחליש את הציפייה של מקבל המתנה, המתנה יותר גרועבמצב של פשיטת רגל מחלישה עד מאוד את אינטרס הציפייה של מקבל המתנה וגם מחזקת את אינטרס נותן המתנה

.הציפייה של המעקל להיפרע מהנכס שנותר

)12/05ניתן ב ( מ"הולנד ישראל בע' נ' אילנה לניאדו ואח 322/04) א"ת(פ "הזכויות בדירה שלא הושלמו ) המנוחה(במתנה מסבתם ', קיבלה ביחד עם אח, אילנה לניאדו, 1997בשנת :העובדותנותנת , נושה של המנוחה, מ"חברת הולנד ישראל בע, 2001בשנת .ואף לא נרשמה לטובתם הערת אזהרה, ברישום ? מה הדין. ביטול העיקולעותרים לסעד הצהרתי ל) 'אילנה ואח(המבקשים .הטילה עיקול על המקרקעין, המתנה

.קבע כי בנסיבות העניין יש להעדיף את המעקל על פני מקבל הבטחה למתנה:ש"בהמ :הנימוקים

.מקבלי המתנה התרשלו בשמירה על זכויותיהם בין על ידי רישום הערת אזהרה או על ידי רישום המתנה לטובתם .1באורח , דבר המעלה, ותר למימוש הוא הדירה נשוא התובענהוהנכס היחיד שנ, עיזבון המנוחה מנוהל בפשיטת רגל. 2

.משקל הציפיות של המעקל להיפרע מהדירה, ניכר

קניין שביושר במיטלטלין ובזכויות. 3בטרם .ולפיו הוא מוכר לו את הרכב והמסירה מתבצעת בעוד חודש ימים, התקשר בהסכם עם גדי, בעלים של רכב, צחי

?מי גובר גדי או צחי.מטיל עיקול על הרכב בגין חוב שחייב לו צחיבנק לאומי , בוצעה המסירה . לגדי יש קניין שביושר והוא גובר :התשובה ?האם יש לגדי קניין שביושר על הרכב

נימוקים להכרה בקניין שביושר במיטלטליןמוגבלת אך להקנייתה התזה אינה: "בנק אוצר החייללחוות דעתו של הנשיא ברק ב 4הדבר נקבע מפורשות בסעיף .1

".היא חלה על כל הקניה של כל זכות אחרת במקרקעין או במיטלטלין. של זכות הבעלותחלים גם על ) של כל השופטים(אך ההיגיון שלה וההנמקות שבבסיסה , דנה במקרקעין בנק אוצר החיילהלכת , אמנם .2

. מיטלטלין וגם על זכויות . ס למיטלטלין וזכויותהמוסד שביושר מעולם לא בוטל ביח .3 ).ניתן להבין שיש קניין שביושר גם בזכויות( מ"בינוי ופיתוח בע' אלי גלבוע נ 2010/94א "ע. 4

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

78

החכירה לא רשומה בטאבו אלא , ראובן חוכר מעת המנהל, דירה של המנהל:דוגמא לקניין שביושר בזכויות חוזיות

ראובן מתחייב : כעת ראובן מתקשר עם שמעון בהסכם כדלקמן. לראובן יש זכות חוזית, במנהל מקרקעי ישראלות ראובן מתקשר בהסכם עם שמעון ולפיו הוא מתחייב להמח 2007לינואר 1-ב. להמחאות את הזכות החוזית לשמעון

ליוני הוטל עיקול 1- ב. לו את הזכות החוזית שלו בעוד כשנה וזאת לאחר ששמעון ישלם לראובן את מלוא התמורה . על הזכויות של ראובן במנהל) נושא של ראובן(במנהל לבקשת לוי

. זה הזכות החוזית של ראובן אצל המנהל -הנכס שעליו מתעמתים .1

הזכות של .לוי מכוח צו העיקול. התחייבות חוזית לקבלת הנכס שמעון שיש כרגע בידו -הצדדים המתעמתים .2 .שמעון בזכות החוזית של ראובן בנכס הזה היא לא זכות חוזית גרידא אלא קניין מהיושר שגובר על המעקל

רייך' טקסטיל ריינס נ 6529/96א "ע

לראובן יש זכות חוזית .הזכות רשומה רק במנהל. הסכם חכירה של הנכס בין המנהל לבין ראובן 11/05/1994 :העובדות . לשמעון את הזכות החוזית שלו) ההמח(חוזה מכר ולפיו ראובן מוכר 18/05/1994. לקבלת זכות חכירה בנכס

בעימות בין שמעון לבין לוי .וזית של ראובןלמינהל מקרקעי ישראל מגיע צו עיקול של לוי על הזכות הח, 02/06/1994הקניין בזכותו החוזית של .הוטל העיקולבטרם נפסק כי שמעון גובר מאחר והזכות החוזית של ראובן הומחתה לשמעון

. ראובן עבר לשמעון בטרם הוטל צו העיקול שינוי עובדות בריינס: קניין שביושר בזכויות

על זכותו של , לבקשת לוי והעיקול, זכותו החוזית לקבל זכות קניינית בנכסראובן מתחייב לשמעון להמחות לו את ? בעימות בין שמעון לבין לוי מי גובר.ההתחייבות להמחות ולפני ההמחאה בפועללאחר מוטל אצל המינהל , ראובן

קניין שביושר בזכויות אחרות .4 ?מוגבלת רק לזכות הבעלות או לזכויות אחרות בנק אוצר החיילהלכת האם

זכות ? זיקת הנאה שביושר? שביושר) משכנתא(האם היא מכירה במשכון . הלכת אוצר החייל מכירה בבעלות שביושרהיא חלה על כל הקניה של . התזה אינה מוגבלת אך להקנייתה של זכות הבעלות" :ברק באוצר החייל ?קדימה שביושר ). משכנתא(הסתייגות מסוימת באשר לתחולת ההלכה על רכישת משכון ".רקעין או במיטלטליןבמק כל זכות אחרת

:ותדוגמא

ובטרם הוא רשם את , שנים בטרם שמעון רשם הערת אזהרה 14- ראובן התחייב להשכיר את הדירה לשמעון ל. 1יש לשמעון שכירות שביושר כאילו היא ?מה הדין. השכירות על זכות על שמו הוטל עיקול על הדירה לבקשת לוי

.שכירות רשומה ואז הוא גובר על המעקל גדי רשם את העסקה . שנים 15 - ולפיו הוא משכיר לו את הדירה ל, התקשר בהסכם עם גדי, בעלים של דירה, צחי .2 ? הדין מה.עיקול על הדירה, נושה של צחי, בנק לאומי, הטיל, לאחר מכן.במרשם המקרקעין) השכירות(

גדי רשם הערת אזהרה .שנים 15 - ולפיו הוא משכיר לו את הדירה ל, התקשר בהסכם עם גדי, בעלים של דירה, צחי .3אך לאחר שרשם , בטרם הספיק גדי לרשום את השכירות על שמו). על התחייבותו של צחי להעניק זכות שכירות לגדי(

? מה הדין.שה של צחינו, הוטל עיקול על הדירה על ידי בנק לאומי, א"ה בטרם הספיק גדי לרשום .שנים 15 - ולפיו הוא משכיר לו את הדירה ל, התקשר בהסכם עם גדי, בעלים של דירה, צחי. 4

? מה הדין.נושה של צחי, הוטל עיקול על הדירה על ידי בנק לאומי, הערת אזהרה או השכירות על שמו בטרם הספיק גדי לרשום .שנים 15 - ולפיו הוא משאיל לו את הדירה ל, גדיהתקשר בהסכם עם , בעלים של דירה, צחי. 5

.נושה של צחי, הוטל עיקול על הדירה על ידי בנק לאומי, הערת אזהרה או השכירות על שמו ? מה הדין

קניין שביושר במצבי פירוק או פשיטת רגל. 5 .ובת כלל הנושים של המוכר שפשט את הרגלאת הדירה למסת הנכסים הכוללת לט כנסהנאמן בפשיטת רגל ינסה ל

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

79

צחי פשט , ובטרם רשם את הדירה על שמו, בטרם גדי רשם הערת אזהרה, צחי התחייב למכור את הדירה לגדי:דוגמאהנאמן . למכור את הנכסים, ברגע שצחי פושט רגל ממנים נאמן שתפקידו לכנס את כל הנכסים של פושט הרגל. רגל

, מכאן. נכסים יחלק הנאמן בין הנושיםאת הכסף ממכירת ה. חייב כסף, צחי, מייצג את כלל הנושים להם פושט הרגל). ולכן רשאי לשייך אותה לנושים(על כן ייטען כי הדירה של צחי ,הנאמן מעוניין לשייך את הדירה לנושים :העימות

לפי . הנאמן לגדי הרוכש העימות בין, למעשה. גדי ייטען כי הדירה שלו. צחי ייטען שהדירה שלו מכוח עסקת המכרגדי הופך להיות נושה רגיל על סכום החוב . הדירה של צחי והנאמן היה גובר, קרי, לגדי זכות חוזית - הפתרון הפורמאלי

/הפתרון מן הצדקאילו היינו מחילים את , לעומת זאת. שהוא שילם והוא יהיה במעמד שווה כמו כל שאר הנושיםהדירה כאילו רשומה - שות כאילו עשויהיינו אומרים כי מטעמי צדק ויושר אנו רואים את מה שהיה צריך להיע- יושר

לגדי בעימות שבינו לבין האם הוכר קניין שביושר . ולכן לגדי יש קניין לא מהדין אלא מהיושר ולכן הוא גובר, על גדי .אין הלכה חד משמעית בעניין זה? נאמן בפשיטת רגל

בנק אוצר החיילהמצב לפני הלכת הוא היה זכאי , אם גדי לא היה רושם הערת אזהרה).ב(127 'סאם גדי היה רושם הערת אזהרה הוא היה מוגן מכוח

.מקופת הכינוס, שמגיע לו מכוח ההשבה, ועל כן הוא יקבל את החלק היחסי שלו ,אך מעמדו ככל נושה אחר, להשבה

המצב לאחר הלכת בנק אוצר החייל :שתי דעות בעניין זההיו לבנק אוצר החייד "בפס

ברק לא הבחין בין סתם נושה מעקל :בידי הרוכש קניין שביושר שמקנה לו עדיפות על פני כלל הנושים :ברק .1לחוק המקרקעין שקובע כי אם יש רוכש 'ב 127' סעמדה זו מתנגשת חזיתית עם .לבין נושים בפשיטת רגל

וברק אומר כי ישנה עדיפות לרוכש שלא . היא מגנה עליו מפני עיקול ופשיטת רגל- והוא רושם הערת אזהרההוא אומר זאת (לחוק המקרקעין 'ב 127' סגישה זו של ברק מרוקנת מתוכן את , בעצם. רשם הערת אזהרה

הלכת בנק אוצר החייל חלה גם בעימות עם נושים של מוכר שפשט .עמדה זו מכירה בקניין שביושר). במפורש .את הרגל

הוא אף מציין מפורשת שהלכת בנק אוצר החייל :לא מכיר בקניין שביושר במצבים של פשיטת רגל :חשין .2ולא חלה על העימות בין רוכש לנושים . שמכירה בקניין שביושר מצומצמת אך ורק לעימות שבין רוכש למעקל

. בפשיטת רגל

?)ב(127 'סכיצד מסקנה זו מתיישבת עם או , או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה הוטל עיקול על המקרקעיןנרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן :)ב(127 'ס

או שנתמנה כונס , או בעל הזכות במקרקעין לקבלת נכסים בפשיטת רגל או צו פירוק נגד בעל המקרקעיןשניתן צו יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות לא ,הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, נכסים על רכושו

תה עומדת אילו בוצעה העסקה ישטענה לביטול העסקה מחמת פשיטת הרגל או הפירוק שהיובלבד , נשוא ההערה . תעמוד גם נגד ההתחייבות האמורה, במועדה

קניין שביושר מגן על הרוכש מפני עיקול או מצבים של חדלות פירעון גם .הופך להיות אות מתה )ב(127 'ס :הנשיא ברק

.שוב אין צורך בסעיף זה בוקרועם ביטול קרבונולד לאחר )ב(127'ס.א"ללא רישום ה

לצורך ואף חיווה דעתו כי , למצבים של עדיפות רוכש על פני מעקל מאוחר מצומצמת רקההלכה של אהרונוב :חשין . איננו סעיף מיותר) ב(127' סרת אזהרה ומכאן שהעדפה על נושים במצב של פשיטת רגל יש צורך ברישום הע

שלמה נס' כספי נ 3911/01א "ע: עמדתו הפסיקה המאוחרת

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

80

הזכות שביושר של הקונה גורעת את הנכס . נקבע אגב אורחא כי זכויות שביושר של קונה גוברת גם על נאמן של הנושיםהעדפת "הקונה לא הועדף מחמת הוראה בדיני פשיטת רגל , באותו מקרה, יחד עם זאת.ממסת הנכסים של החייב

.ועל כן הסוגיה לא התבררה עד תום, "פסולהנושים

)גישת ברק להלן( רעוןיהכרה בקניין שביושר במצבים של חדלות פבעד נימוקים הליכים ההכרעה בין זכויות הרוכש לבין הנושים היא הכרעה מהותית ואילו הליכי חדלות פירעון הם .1

שאינם אמורים לשנות מהזכויות המהותיות שיש לכל ) הליך של ארגון פירעון החובות לפי סדר מסוים( פרוצדוראלייםהנאמן בהליכי פשיטת רגל מקבל את המצב הזכויות כפי שהן ואין ההליך עצמו אמור לשנות ממערך . אחד מהצדדים

פשיטת רגל הנו הליך , קרי .הליכי חדלות הפירעון אינם אמורים לשפר את מעמדו של הנושה אל מול הרוכש. הזכויותועל כן אם . הליך זה אין בו כדי לשנות ממערך הזכויות המהותיות, י נאמן אחד"כל הנושים מיוצגים ע ש בו"בבהמ

י "אזי הוא גם גובר על כולם ביחד כאשר הם מיוצגים ע, היה גובר על כל אחד מהנושים לפני פשיטת רגל) גדי(הרוכש . נאמן אחד

אמצעים להשגת שניהם:מצב הן של עיקול והן של פשיטת רגלההגנה על הקניין שביושר צריכה להיות עקבית בכל . 2

.אין כל ממש להבחנה בין עיקול או פשיטת רגל. הסדרת הגבייה מחייבים בעייתיים: אותה המטרה אזי הנושה יפנה למסלול של חדלות פירעון ולא מסלול של , אם לא נכיר בקניין שביושר במצבים של פשיטת רגל. 3

, כשאדם חייב לי כסף, אם לא נכיר בקניין שביושר בפשיטת רגל,קרי.כל את העדיפות של הרוכשעיקול וזאת כדי לס .עדיף לי להכריז עליו כפושט רגל ולא לעקל

)גישת חשין להלן( הכרה בקניין שביושר במצב של פשיטת רגל נגדנימוקים הנושים מוותרים על חלק . הליכי פשיטת רגל אינם פרוצדוראליים גרידא אלא הליך מיוחד שבו הכול מתגמשים. 1

.מחובם בהליך של הסדר נושים , באורח ניכר, דבר המעלה, לנושים אין ממה להיפרע מנכסים אחרים של החייב, להבדיל ממצב של חייב סולבנטי .2

האינטרס של נושה להיפרע מהנכס כאשר הבעלים של הנכס פושט , למעשה .משקל הציפיות שלהם להיפרע מהנכס /לחייב, במצב של פשיטת רגל לרוב. רגל יותר חזק מהאינטרס של מעקל להיפרע מהנכס כאשר הבעלים הוא סולבנטי

הזאת ועל כן האינטרס של המעקל להיפרע דווקא מהדירה , המוכר לא נותרו נכסים למעט אותה דירה עליה מתעמתים .ואין כלל ביטחון שהאינטרס של הרוכש גובר על המעקל, יותר ישיר לגבי הנכס, הולך ונעשה יותר ספציפי

.ריבוי מעשה הונאה ונוכלות אם ייפתח הפתח להכיר בזכויות מהיושרשל חששכמו כן קיים . 3

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

81

לדורותהיחס בין בעלות לחכירה . 10

מדובר מתברר כי ניסוח החוזה לעומקו בחינת לפעמים ישנו פער בין הכותרת של החוזה שלפיה מוקנית זכות שכירות והאם נתייחס למהות העסקה או לכינוי הפורמאלי ) הצדדים עושים זאת במודע על מנת להסבות את העסקה. (במכירה

:נבחן את המצבים ? שלה

לדורות חכירה. 1

?מהי, לדורות חכירה בהם ולהשתמש במקרקעין להחזיק בתמורה שהוקנתה זכות היא מקרקעין שכירות" הבא באופן שכירות מגדיר 3 'ס

וחמש מעשרים שלמעלה לתקופה שכירות ;"חכירה" תיקרא שנים מחמש שלמעלה לתקופה שכירות; לצמיתות שלא ".לדורות חכירה" תיקרא שנים

?הישראלית במציאות לדורות חכירה עסקאות ישנן מדוע

מהמקרקעין מסוים בחלק עסקה ביצוע המונע המקרקעין לחוק 13 'ס על להתגבר/לעקוף נועדו אלו עסקאות. 1 .מסוים בחלק חכירה זכות הקניית ומאפשר

מסוים בשיעור אלא בעלות להעביר ישראל מקרקעי מנהל על אוסרים המדינה נכסי וחוק ישראל מקרקעי יסוד חוק. 2 העברת במקום ארוכות לתקופות החלקה את להחכיר ישראל מקרקעי מינהל של הנוהג מכאן. ישראל ממקרקעי

.רצון לעקוף חוק זה .בה הבעלות

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

82

49שנים עם אופציה לעוד 49- ראובן ושמעון מתקשרים בהסכם חכירה לדורות ל, ישנה חלקה בבעלות ראובן:דוגמאכעברת בעלות או כעסקת ?כיצד יש לסווג עסקה זו. שנה 98ראובן מעניק זכות לשמעון להחזיק בנכס , אם כן, שנים

שאלה זו . שמעון ירשם כבעלים - מכראם מדובר בעסקת . ראובן רשום כבעלים -אם מדובר בעסקת חכירה? חכירה : ד"נדונה במספר פס

לקירור הארצישראלית החברה' נ לישראל החשמל חברת 202/72 א"ע

.99שנים ואופציה ל 99)החוכרת(לבין החברה הארצישראלית ) הבעלים(הסכם חכירה בין רשות הפיתוח :העובדות ד על כך שרצו מלכתחילה לבצע עסקתמלמ -כאשר הדבר אפשריהתחייבות להעברת בעלות .לחוכר יש חופש פעולה רחב

.החכירה מהוונת. מכר ועקפו את הדין המקרקעין כדי חשמל חייבת לקבל הסכמת הבעלים שלחברת ה, על פי פקודת זיכיון החשמל:השאלה המשפטית

החברה(הבעלים האמיתי או ) הפיתוחרשות (הבעלים הרשום : הסכמתו של מי דרושה.להעביר קו חשמל במקרקעין ?)הארצישראלית

המטרה שכן הפורמאלית ולא הכלכלית הבעלות פי על נקבעת החשמל חברת זיכיון פקודת לעניין הבעלות :ש"בהמ מאפייני ולאור, זה במקרה.החשמל קווי של מהנחתם כתוצאה כלכלית להיפגע שעומד שמי על להגן היא הפקודה של

.לקירור הארצישראלית החברה בידי נמצאת הכלכלית הבעלות, החכירה חוזה

מייזלס' נ לוסטיג 2821/95 א"ע 999 היא החכירה תקופת.דונם 3.5 מתוך דונם כשני מייזלס' גב של מאביה חכרה לוסטיג משפחת 1980 בשנת:העובדות

שני החלקה על לבנות מותר, המתאר תוכנית פי על.בעין לחלוקה ניתנת אינה החלקה. נוספים שנה 999 ל אופציה עם שנה . ר"מ 111 של בשטח בחלקה בית כבר יש מייזלס' לגב. ר"מ 330 על יעלה שלא בשטח בתים

? בחלקה הבניה זכויות או הבניה אחוזי שייכים למי :המשפטית השאלה

, והבניה התכנון חוק פי על הניתן במקרקעין לבנות ההיתר אך, בחוק שהוגדר מושג אינם הבניה אחוזי:?מהם, בניה אחוזי תכנית פי על לבניה המותרים לאחוזים בהתאם ניתן, במקרקעין הבניה להיקף חוקית מגבלה הקובע שהוא, 1965-ח"תשכ

.אחוזי הבנייה שווים הרבה מאוד כסף. המתאר

וקונה, בקרקע מהבעלות נובעות הבניה זכויות, העליון ש"בהמ של פסיקתו פי על:מהבעלות נפרד בלתי כחלק הבניה זכויות, לבניה המותר השטח לניצול הזכות את זה ובכלל, קרקע אותה של תכונותיה את גם רוכש במקרקעין הבעלות את הרוכש

או מכר( למייזלס לוסטיג בין העסקה מהות מהי היא השאלה, כן על .התכנית פי על לה שהוקצו הבניה אחוזי את, היינו ?)לדורות חכירה

חכירה חוזה אם השאלה"...-החוזה ניתוח פי על היא שבפנינו בעניין ההכרעה דבר של בסופו:?חלקה אותה של הבעלים מי "....וחוזה חוזה כל של בתכנו דבר של בסופו נעוצה ,בעלות כהעברת כמוהו לדורות

)כלכלי-משפטי( המהותי במבחן השיקולים )הדברים שיש לבדוק בחוזה(

.החכירה תקופת משך .1

.בנכס ולבנות ספוזיציותיד לבצע לחוכר שניתנו המשפטיים הכוחות .2

בעלות>-)שביושר לקניין דומה( יתאפשר כשהדבר בעתיד בעלות זכות לקבלת חוזית זכות של קיומה .3

.מהנכס ליהנות החוכר של זכותו .4

בעלות-ככל שהשתיירו יותר לבעלים> - .המקורי הבעלים בידי שהשתיירו הכוחות .5

בעלות-)לשלם מראש(היוון > - . פריסה או) היוון( התשלום אופן .6

דנן במקרה ההסכם הוראות :להלן המפורטים הסעיפים בו מופיעים בו שנקבע התקופה אורך מלבד

שלו בתוך העושה וכאדם בעלים כדרך כרצונו במושכר להשתמש זכאי ויהא בשלמותו המושכר מן הנהיי השוכר. 2" . הגבלה כל ללא

.המושכר את לגדר זכאי יהא השוכר. 3

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

83

כל או זכויותיו את ולמשכן להעביר וכן ממנו חלק כל או המושכר את ולמסור להעביר, להשכיר עת בכל זכאי השוכר. 4 אישור או בהסכמת צורך מבלי וזאת, עסקה או דיספוזיציה כל בהן לערוך או/ו אדם לכל זה שכירות שטר לפי מהן חלק

.שמריהו בכפר 6665 בגוש 72 בחלקה זכויותיו של נעבר כל או המשכיר שייכת תהיה בו זכויותיו עם בקשר או המושכר עם בקשר או עבור בעקיפין או במישרין יקבל שהמשכיר תמורה כל. 5

". בלבד לשוכר בשלמותה

במקרקעין זכויות העברת מתבצעת שכאשר להניח יש.ממש של בעלות להעברת הכוונה דנן במקרה:מייזלסב התוצאה נזקק החכירה זכות שרוכש כך על המצביעה ראיה כל הובאה לא וכאשר, בניה מותרת בו באזור דונם 2 של בשטח שהוא המסקנה מתבקשת הרי, בקרקע לשימוש והסבירות המקובלות מהמטרות השונות אחרות למטרות לשטח

הבניה אחוזי, כן על.זאת לו מאפשר בהסכם 2 וסעיף, כמקובל ולניצולה המקובלים לשימושים בקרקע מעוניין ).החלק היחסי( בחלקה מהצדדים אחד כל של החלקים לפי מתחלקים

?כבעלים חוכר לראות יש אימתי: ומסקנות סיכום

בכינוי להסתפק( הפורמאלי במבחן די האם?בעלות להעברת או חכירה להקניית כעסקה העסקה את לסווג יש כיצד ?העסקה טיב את שבוחן כלכלי מהותי מבחן ליישם יש שמא או) המקרקעין במרשם ורישומה לעסקה הצדדים שנתנו

המהותי המבחן את להפעיל להיות צריכה המחדל ברירת:אחרות אינדיקציות בהיעדר מהותי מבחן: המוצא נקודת

לרוב, כן על.הבעלות של הפורמאלית למשמעות דווקא מכוון הנתון הדין כן אם אלא הצדדים של להגדרות להיצמד ולא הוא ברור הבניה זכויות, הסמכות עניין, החשמל חברת בעניין.מהותי מבחן הוא לחכירה בעלות בין לחלוקה המבחן

.פורמאלי ולא מהותי הוא שהמבחן

במיטלטלין לבעלות שכירות בין ההבחנה. 2

עסקאות של בהקשר בעיקר מתעוררת זו בעיה.למכר שכירות עסקת בין ההבחנה בעיית מתעוררת במיטלטלין גם . ליסיניג

)Leasing( ליסינג לעשות ניתן ...רכב- או .מימון לצורכי ולמממן לרכוש כדי לספק פונה, ציוד צריך) 'וכד שיניים רופא( משתמש :דוגמא

:צורות 2-ב זאת קח הלוואה ילשם כך י, )הספק(הרוכש ירכוש את הרכב דרך סוכנות רכב :נפרדות עסקאות 2 - הפשוטה הצורה. 1: בעלי הנכס). יכול להיות גם משכון(רכישה מהספק והלוואה מהגורם הממן -בשתי עסקאותובר דלמעשה מ). ממן(

. זכות משכון: למלווה, המשתמש

ומשכירו מהספק הנכס את רוכש המממן.החכרה= )leasing( ליסינג :ליסינג עסקת עושים-בפרקטיקה. 2 אין ליתאפורמ. ליתאמינימ בתמורה הנכס לרכוש זכות למשתמש ניתנת השכירות ופתתק בסוף כאשר ,למשתמש

,הממן פ ההיבט הפורמאלי של העסקה הבעלים הנו"ע .מ"מו ביניהם שיש למרות,המשתמש לבין הספק בין חוזה . כ חברת בת של בנק"חברת הליסינג היא בדר. ולמשתמש יש עסקת שכירות

)משתמש( בליסינג לרכוש מדוע

לקבל יכול אינו כלשהי ומסיבה, האישי מכספו נכס רכישת לממן יכול איננו אשר צד:הרוכש של מימון שיקולי. 1 משמש הנכס כאשר, מימון כאמצעי, כתחליף מימוני ליסינג לעסקת לפנות עשוי, האשראי בשוק רגילה הלוואה .כבטוחה

ועסקת מכר כעסקת תמוסה ולא, המס דיני לצורך ככזאת תוכר מהותה פי שעל) ממוני( ליסינג בעסקת:מס שיקולי. 2

. רבים מס יתרונות טמונים, לפקודה 86 'ס פי על תיפסל ולא, הלוואה למשתמש מיוחדים ניכויים( הכנסה מס בתקנות כאמור, כהוצאה התקופתיים התשלומים את מנכה, הנכס מקבל ההסכם תקופת בהם במקרים, הנכס של רכישתו עלות ניכוי את מקדים הוא ובכך, 1989- ט"התשמ, )מכר בשכר בציוד .פחת לצורכי הנכס חיי מאורך קצרה

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

84

:1989- ט"התשמ, )מכר בשכר בציוד למשתמש מיוחדים ניכויים( הכנסה מס תקנות . יותרו בניכוי, דמי שימוש ששילם משתמש בשל שימוש בציוד מוכר לייצור הכנסתו :ניכוי דמי שימוש 2' סשמתקיימים לגביהם התנאים , מכוח חוזה שימוש, סכומים המשתלמים עבור שימוש בציוד מוכר :"דמי שימוש" 4' ס

: הבאים

; מועדי התשלומים נקבעו מראש )א(

והתשלום האחרון לא יהיה מוקדם , תקופת הזמן שבין תשלום לתשלום אינה עולה על שלושה חדשים )ב( ; משלושה חדשים לפני תום תקופת השימוש

כאשר ניתן להוסיף לו סכום שאינו עולה על , כל תשלום מחושב לפי שיעור קבוע מעלות הציוד המוכר )ג(, לענין זה: הפרשי הצמדה וריבית לגבי אותו תשלום מיום חתימת חוזה השימוש ועד ליום התשלום

שיעור הריבית שהוסכם עליו בחוזה השימוש בתוספת הפרשים הנובעים כתוצאה משינוי - " ריבית"הנוסחה לחישוב , ובלבד שבכפוף לאמור לעיל, תקופתי של שערי הריבית הנהוגים בארץ או בעולם

. הריבית תהיה שווה לגבי כל תשלום 75% לפחות הינה, השימוש חוזה לפי, בו השימוש תקופת אשר, לפקודה 88 בסעיף כהגדרתו, נכס:" מוכר ציוד" 5' ס

משתמש ולגבי, דין כל פי על, הנכס של המקורי המחיר מלוא את להפחית זכאי הנכס בעל היה לגביה מהתקופה תקופת בתום רשאי המשתמש השימוש חוזה ושלפי, האמורה מהתקופה 100% לפחות -) א)(1)2 בתקנה כהגדרתו . אותו לרכוש השימוש

העסקה לעצב ניתן. הנכס רכישת כדאיות לגבי ודאות לו אין כאשר ליסינג הסכם לכרות עשוי צד :עסקי שיקול. 3

השימוש את רק ישקפו הראשונים התקופתיים שהתשלומים לקבוע, למשל. בכך הכרוך הסיכון את שתנטרל בצורה- עת ובכל, רכישה אופציית - ' התק בסוף. התשלומים להגדיל םמסוי זמן פרק ולאחר, )שכירות כבכל( בנכס והחזקה

.החוזה לסיים זכאי השוכר

)הליסינג חברת( ליסינג עסקת של היתרונות 16' ס כגון( המשכון חוק של הקוגנטיות מהוראותיו לחמוק מהניסיון, היתר בין, נובעת :הליסינג' חב של המוטיבציה

). המשכון לפדיון האפשרות – 13' ס; המשכון' ח הוראות לפי רק, המשכון מימוש -

?ליסינג עסקת לסווג יש כיצד - או . שוכר והמשתמש) משכיר( בעלים הליסינג חברת).תפעולי ליסינג( רגילה שכירות עסקת .1

משכון מקבלת הליסינג חברת ואילו הבעלים הוא המשתמש).ממוני ליסינג) (והלוואה מכר( אשראי עסקת .2 ). הנכס על שעבוד(

'אח 2-ו שורש טיפול' נ מ"בע ליסינג הפועלים - 972462/ א"ע

:ההסכמים פי על:העובדות

היה שורש לטיפול). הציוד: להלן" (שורש טיפול" והנחיית הזמנת פי על רפואי ציוד לרכוש ליסינג הפועלים התחייבה. א .הציוד לרכישת מימון דרוש

החיים אורך). השכירות תקופת: להלן( שנים עשר של לתקופה" שורש טיפול"ל הציוד את" השכיר"ל התחייבה כן .ב .שנים מעשר פחות הנכס של

של החזר משקפים השכירות דמי. תקופתיים" שכירות דמי" ולשלם הציוד את" לשכור" שורש טיפול התחייבה, מנגד .ג .והצמדה ריבית בתוספת) הציוד מחיר( הקרן

.לצרכן המחירים למדד צמודים היו אלה" שכירות דמי" .ד סכום תמורת הציוד את לרכוש הזכות" שורש טיפול"ל תעמוד השכירות תקופת בתום כי, בהסכמים נקבע כן. ה

). הרכישה אופציית: להלן( הכוללת התמורה מן 1% של בשיעור מינימאלי

.הרלוונטי החוק של תכליתו לאור מאפייניה פי על ולהכריע לגופה ליסינג עסקת כל לבחון יש :ש"בהמ, למשל, כמו, אחרים דינים לצורך העסקה של סיווגה לגבי תשובה ליתן, בהכרח, אחד דין לצורך העסקה בסיווג אין . הבטוחות דיני או מיסים דיני, הקניין דיני, חיובים דיני

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

85

ריבית תקרת שקובע הריבית לחוק הכפופה אשראי בעסקת מדוברה כי לקבוע יש ההסכם של המאפיינים לאור) מדד צמודות בהלוואות( המותרת הריבית סך על עולה שנגבה שהסכום מתברר אם.מדד צמודת להלוואה מקסימאלית

. היתר תשלומי את להחזיר יש אזי

הדין פסק פי על בחשבון לקחת שיש השיקולים

משקף איננו התקופתי שהתשלום ככל:הנכס שכירות דמי של השוק שווי ובין התקופתי התשלום בין היחס .1 לראות והנטייה. הספציפית בעסקה השכירות היבטי את להחליש כדי בכך יש, הנכס שכירות דמי של שוק שווי

).ליסינג תפעולי-שכירות( אשראי כעסקת בה אם :הליסינג הסכם פי על התקופתיים התשלומים זרם היוון ובין הנכס של הנוכחי השוק שווי בין היחס .2

את לחזק בכך יש, הנכס של הנוכחי השוק לשווי קרוב הליסינג הסכם פי על התקופתיים התשלומים זרם היווןוף תקופת התשלומים אגיע סאם ב, קרי. הלוואה עסקת בתוספת מכר כעסקת הליסינג עסקת של אופייה

. מדובר בבעלות - לסכום כולל המעיד של שווי הרכב

רכישה אופציית של קיומה :זו אופציה של למימושה הנדרש התשלום של וערכו הרכישה אופציית של קיומה .3 הליסינג עסקת של אופייה על מצביעים, )כ סמלית"בדר( האופציה למימוש הנדרש התשלום של מינימאלי וערך

. הלוואה עסקת בתוספת מכר כעסקת

עם אשראי בעסקת הוא האמיתי עניינו אשר נוסף צד קיים ושוכרו הנכס בעל בין אם :לעסקה הצדדים מספר .4אם חברת הליסינג היא לא הספק אלא , קרי .אשראי עסקת בעסקה לראות הנטייה את הדבר יחזק, השוכר

. מעיד על מכר -רכשה את הרכב מספק אחר לפי הזמנת הרוכש

.הליסינג הסכם לכריתת הנכס מקבל את הביאו אשר השיקולים .5

נוספים שיקולים

ככל שנתנו יותר .המשכיר בידי ירויששו הכוחות מול אל לנכס ביחס לשוכר שניתנו המשפטיים הכוחות .6 . הדבר יעיד על עסקת מכר - זכויות לשוכר/כוחות

ערוכה ואינה החוזה תקופת בתום בו חפצה אינה היא. בלבד אחת פעם הנכס את משכירה מימוני ליסינג 'חב .7 הרכב את משכירה תפעולי ליסינג 'חב, זאת לעומת. למשתמש מהספק ישירות עובר הנכס, כ"בד. לאחסנו

חברות כדוגמת( אותו ומתחזקת הנכס את מאחסנת היא השונות ההשכרות בין. שונים ללקוחות פעמים' מס ).הרכב השכרת

ההלוואה לפירעון משמשים השכירות שדמי משום, באמצע השכירות את להפסיק ניתן לא מימוני בליסינג .8 .הנכס רכישת את בפועל שמימנה

משכון והסוואת בעלות שימור יתתנ

למסחר בנק' נ מ"בע ומשקה מאכל קולמבו 455/89 א"ע במשך ואשר, צעצועים ביבוא העוסקת חברה היא") קולומבו: "להלן" (מ"בע ומשקה מאכל קולומבו" חברת:עובדות

לבין, "קולומבו" בין הסכם נערך 1988 בשנת". יוקרו מאמא" בשם צעצועים חנויות לרשת סחורה סיפקה שנים . בעלות שימור יתתנ עם" יוקרו מאמא" לחברת הצעצועים יסופקו 31.10.88 מתאריך החל לפיו, "יוקרו מאמא"

רכוש הינה הסחורה: "ציינה בהן, הסחורות מסירת עם, משלוח תעודות להנפיק" קולומבו" החלה, זה להסכם בהתאםהמוכר משמר את הבעלות אצלו עד לתשלום : תנאי שימור בעלות- "קונסיגנציה - משגור ,המלא תשלומה עד קולומבו

בנק" לבקשת נכסים כונס לה מונה 10.3.89 ובתאריך, כספיים לקשיים נקלעה" יוקרו מאמא" חברת. מלא של הסחורה ". מ"בע מסחר

החוזים חופש עקרון מכוח וזאת וכלשונה ככתבה הבעלות שימור תתני לכבד שי:)העימות הצגת( קולמבו של הטיעונים

'ס לפי וזאת קולמבו של בבעולתה עדיין הצעצועים כן ועל הצעצועים תמורת שילמה לא יוקרו מאמא . הקניין וחופש -והרי שהסכימו אחרת(הקובע כי הבעלות בממכר עוברת במסירה אלא אם כן הסכימו הצדדים אחרת , המכר לחוק 33

). כל עוד לא שולמה התמורה הבעלות לא עברה, הבעלות עוברת אחר תשלום התמורה

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

86

מדובר למעשה .ת שימור הבעלות הנה פיקטיבית והסחורה עברה לבעלות מאמא יוקרותני :הכונס של הטיעונים להחיל יש זה במצב.הסחורה את לשעבד ביקשה וקולמבו יוקרו מאמא של לבעלותה עברה הסחורה.משכון בהסוואת

. אחרים נושים כלפי תוקף לו אין כן ועל נרשם לא השעבוד .המשכון לחוק 2 'ס מכוח המשכון חוק

שימור - שכזו עסקה על- זו בוטלה בהמשך לכהה:)המשכון לחוק 2 'ס המחלוקת זירת( בקולמבו ההחלטה:ש"בהמ עסקה כל על יחולו זה חוק הוראות" הקובע לחוק) ב(2 'ס מכוח המשכון חוק חל - אמיתית קונסיגנציה שאיננה בעלות

המכר לחוק 33 'ס על גובר זה סעיף". יהא אשר כינויה יהא, לחיוב כערובה נכס שעבוד שכוונתה גישת. (לחיוב כערובה משועבד הנכס שבמהותה עסקה כל על חל המשכון חוק) ב(2 'ס של מכוחו:)ב(2 'ס לפרש יש כיצד

ידי על לה שניתן הכינוי את ולא העסקה של האמיתית המהות את לבחון יש העסקה תכלית בחינת לצורך). הבטוחה :עסקאות משתי מורכבת הכוללת העסקה:הבעלות שימור מהותש קובע כי "בהמ .הצדדים

.יוקרו למאמא ) בפועל( בצעצועים הבעלות העברת .1

. לקולומבו יוקרו מאמא של החוב להבטחתנועד קולומבו לטובת יוקרו מאמא ידי על הצעצועים שעבוד .2

בעלות שימור של בצורה העסקה להבניית הטעמים הוא עוקף הוראות קוגנטיות של חוק המשכון ומקנה לעצמו עדיפות על פני שאר הנושים: מנקודת המבט של המוכר

.ללא פיקוח על דרכי המימוש.ברישום המשכוןללא צורך .הוא מסתיר עובדת קיום המשכון מפני הספקים שלו :מנקודת מבט של הקונה

בעלות שימור על המשכון חוק להחיל יש המסקנה- קולמבוב התוצאה

.חברה הוא הממשכן כאשר החברות פקודת להוראות מפנה המשכון לחוק) 1(4 'ס .הנכסים כונס כלפי תוקף אין רשום לא לשעבוד כי קובע החברות לפקודת 178 'ס

הסחורה ) שעבוד ולא בעלות לא( בצעצועים קניינית זכות שום אין לקולמבו, )כי לא נרשם( תוקף אין שלשעבוד התוצאה . של מאמא יוקרו ולכן הכונס גובר

קולמבו להלכת הרציו

מן למנוע כדי שלה הפורמאלי הכינוי את ולא העסקה של האמיתית המהות את הבוחנת מהותית בגישה לנקוט יש בכסות העסקה של האמיתי האופי הסוואת ידי על המשכון חוק של הכופות ההוראות מן לחמוק לעסקה הצדדים הפומביות עקרון -המשכון חוק ממטרות אחת לסכל ובכך, נוצרות משכון עסקאות ליצור, משכון שאיננה משפטית

אינטרס על להגן כדי בשעבודים פומביות של אלמנט ליצור מטרתו המשכון חוק.שלישיים צדדים על והגנה המהות כאשר בעלות שימור של בצורה העסקה תכנון ידי על זו במטרה לפגוע לצדדים לאפשר ואין ההסתמכות

לאפשר אין .החוזים חופש עקרון על גובר השלישיים הצדדים של ההסתמכות אינטרס.משכון של היא האמיתית של במצב או רגיל במצב( הנושים שאר פני על עדיף מעמד" בעלות שימור יתתנ" באמצעות לעצמם להקנות לספקים פי על הפומביות בעקרון לעמוד עליו, הנושים שאר פני על לעצמו ולהקנות, מעמדו לשדרג שמבקש נושה).רגל פשיטת

שמבקשים שלישיים צדדים על ההסתמכות אינטרס על להגן כדי וזאת )משכון לרשום( המשכון חוק של המתווה הפומביות עקרון על הגנה הוא בוקר הלכת של העיקרי הרציו). בסחורה( בנכס הקונה של החזקתו על להסתמך

הצדדים של החוזים חופש על אלו עקרונות העדפת תוך שלישיים צדדים של ההסתמכות אינטרס על והגנה בשעבודים . המוכר של הקניין וחופש

)עד שבוטלה( קולמבו הלכת על הביקורת לעצב לעסקה הצדדים של ההתקשרות בחופש פוגעת קולומבו הלכת, מחד:המשפטי במישור מתונה ביקורת. 1

המוכר של הקניין בחופש פוגעת אף קולמבו הלכת.בממכר הבעלות להעברת המועד לרבות תנאיה מכלול את לעצמם התמורה תשולם אשר עד הבעלות את בידו לשייר המוכר של הלגיטימי באינטרס להכיר יש. מקנינו להיפרד מתי לקבוע

שום אין. לקונה נמסר הנכס אם גם המחיר תשלום טרם בעלות להעביר המוכר על חובה שום אין). הקניין חופש. (שלו . הקונה לידי עוברת אכן הבעלות אשראי בעסקת שגם המחדל ברירת כי לקבוע סיבה

;לעשותה נכס בעל שרשאי לגיטימית עסקה; המציאות את שמשקפת; אמיתית: עסקה מייצגת הבעלות שימור יתתנ לשמור ונועדה לה נדרשים שרבים עסקה; פניה על ניכר והמסחרי הכלכלי שטעמה עסקה; היא והגונה מוצדקת עסקה

. ראויים בגבולות המוכר- הבעלים אינטרס על, בשמם נעשית החוזים בחופש שהפגיעה, שלישיים צדדים של ההסתמכות אינטרס על וההגנה הפומביות עקרון , מאידך

חד מסר יוצרת איננה החזקה ,ראשית. בעלות שימור תתני עם בעסקה להגנה הראויים משמעות בעלי אינטרסים אינם שהזכויות לכך כאות החייב בידי נכסים החזקת על להסתמך יכולים שלישיים צדדים אין ממילא. בעלות של משמעי

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

87

זה שהצעצועים נמצאת פיזית אצל , קרי ...בהשאלה, בשכירות מוחזקים אלה שנכסים יתכן שהרי, לו שייכות בהן ). כל עסקה(יכול להיות שהיא שומרת אצלה את הסחורה למישהו אחר , לא מעיד על בעלות, מאמא יוקרו

.הנכס את רגע כל למכור יכול הקונה :צפוי מבחינתם הכול אזי בעלות של מצג מניחים הנושים אם גם, שנית

העברת מועד את לעצמם לעצב לעסקה הצדדים של החוזים וחופש המוכר של הקניין חופש להעדיף יש- המסקנה הנה . בעלות שימור יתבתנ ולהכיר, שלישיים צדדים של ההסתמכות אינטרס על הבעלות

שימור יתבתנ מכירות, סחר בהסכמי עימן קשורה שישראל, האיחוד מדינות רוב ,ראשית:המישור המעשי.2

גזירה הציבור על גוזרת קולומבו הלכת, שנית. אלו לגורמים ישראל בין המסחר בקשרי פוגעת קולומבו הלכת. בעלות פעם כל מחדש העסקי המלאי את לשעבד יכול לא המוכר.עסקי מלאי הוא הממכר כאשר במיוחד בה לעמוד יכול שאינו כאשר ולא בחברה מדובר כאשר לרשום ניתן צף שעבוד אך צף שעבוד ליצור ניתן אמנם. נוסף משלוח שולח שהוא

מגדיר החברות לפקודת 1 'ס:?מהו, צף שעבוד.קודם צף בשעבוד משועבד עצמו והמלאי ייתכן, כן כמו. ביחיד מדובר אך, לזמן מזמן מצבם כפי, שעה אותה מקצתם על או החברה של ומפעלה נכסיה כל על שעבוד - " צף שעבוד:"צף שעבוד שימור יתבתנ הכרה אי, שלישית; מקצתם על או נכסיה על מיוחדים שעבודים ליצור החברה של לסמכותה בכפוף. הסחורה את מייקר שהיה דבר טובים בטחונות כנגד אלא באשראי סחורה מלספק להימנע לספקים גורמת בעלות

. זולה בטוחה היא הרי בטוחה היא בעלות שימור יתתנ אם גם, למעשה

מיוחדת ומנהלת זמנית מפרקת - גוילי ורד' נ מ"בע הצפון קידוחי. ש. מ - 1690/00 א"רע אשראי לעסקת נוגעת שהיא ככל קולומבו לכתה את לבטל יש, הקונקרטי במקרה, לסתור מיוחדים טעמים בהעדררק , ית שימור הבעלותנשמר את תנ. וכלשונה ככתבה הבעלות שימור יתתנ לכבדו בעלות שימור של סעיף בה שנכלל

. נחיל את הלכת קולומבו והוראות חוק המשכון - ת שימור בעלות מלאכותיתכשמדובר בתני.יה אמיתיתכשמדובר בתנ

הצפון קידוחי בהלכת השיקולים

דבר לך אין הרי :כלכלית מבחינה והגיונית מוצדקת, אמיתית עסקה היא בעלות שימור הכוללת מכר עסקת .1 . הממכר תמורת את מהקונה ייפרע אשר עד בממכר הבעלות העברת את יסייג נכס שמוכר מאשר יותר טבעי

לתוכו לצקת או חדש חוזה עבורם ולכתוב לעסקה הצדדים של הרצון באוטונומיית להתערב הצדקה אין .2 .אליהן התכוונו שלא משמעויות

. שלישיים צדדים של ההסתמכות באינטרס פוגעת איננה זו הלכה .3

מתקיימים, בעלות שימור עם עסקה על המשכון חוק החלת שמאפשרים, לסתור הטעמים:?מהם, לסתור טעמים תוך הנושים שאר פני על למוכר עדיפות הענקת היחידה שתכליתה מלאכותית בעלות שימור יתבתנ מדובר כאשר . משכון הסוואת למעט עסקית תכלית או כלכלי היגיון כל בה שאין התני. המשכון חוק הוראות עקיפת

שכל עסקאות על רק חל שהוא היא המשכון לחוק) ב(2 'ס של הנכונה הפרשנות:הצפון קידוחי הלכת של המתודה

במטרה, משכון הסוואת למעט עסקית תכלית או כלכלי היגיון כל להן שאין עסקאות: לאמור, משכון הסוואת כוונתן ). המשכון חוק הוראות אחרי במילוי צורך ללא הנושים שאר פני על עדיפות הענקת( המשכון חוק הוראות לעקוף

היגיון כל ללא ממש של משכון שכוונתה בעסקה מדובר האם קרי, "העסקה כוונת" על ללמוד כדי:הצפון קידוחי הלכת :החוק לשון לפי,שלבית דו פרשנות לבצע יש,)מלאכותית שימור תתני( אחר מסחרי או כלכלי

.הצדדים בין ההסכמה פרטי את לבדוק, היינו, סובייקטיבית .1

פני על עדיפות הקניית( משכון עסקת היא מהותה פי על הצדדים הסכמת האם לבחון כלומר, אובייקטיבית .2ת שימור בעלות פיקטיבית ואז בתניהאם מדובר , קרי . הצדדים ידי על לכינוייה קשר ללא וזאת, )הנושים . ת שימור בעלות אמיתית ואז נכבד אותהר ומשכון לא רשום או שמדובר בתניתהיה מכהעסק

הצפון קידוחי לבין קולמבו בין ההבחנה

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

88

לא (משכון , העברת בעלות מכר: כן מדובר בשתי עסקות. ת שימור בעלות יחול הוראות חוק המשכוןעל תני: קולמבו . ית שימור בעלות אמיתית או פיקטיביתאם מדובר בתנ ה אוטומטית לא משנהטרנספורמציה הזו הנ - )רשום

יה ורק כאשר מתברר בתנ, אותה כלשונהיה שימור בעלות אמיתית מכבדים אם מדובר בתנ:קידוחי הצפון,לעומת זאת . מחילים את הלכת קולומבו - מלאכותית פיקטיבית עושים את הטרנספורמציה לשתי עסקאות

הנמוכות הערכאות כי מתברר הצפון קידוחי לאחר שניתנה בפסיקה מעיון:הצפון קידוחי הלכת עם להשלים הקושי על

. האחורית בדלת קולומבו הלכת ומחזירים הצפון קידוחי הלכת עם משלימות כך כל לא) ושלום מחוזי(

אופיר לב' נ הפועלים בנק 17279/03) א"ת( א"בש לב ידי על שהונפקה המס בחשבונית.באשדוד באתר ידה על שהורכבו רחוב פנסי לשוסטרמן סיפקה אופיר לב:העובדות

נקלעה שוסטרמן...".במלואה התמורה שולמה לא עוד כל אופיר לב בבעלות נשארת הסחורה" נכתב לשוסטרמן אופיר ?כדין פעלה האם.לחזקתה אותם ולקחה הפנסים את פירקה אופיר לב.נכסים כינוס ביקש והבנק לקשיים

על בהסתמך הסחורה של הבעלים היא אזי שולמה לא והתמורה מאחר כי טענה אופיר לב:אופיר לב של הטיעונים

.הצפון קידוחי הלכת

.זו טענה דחה המשפט בית:אופיר לב בעניין ההחלטה :ש"בהמ לא הופיעה לא בעלות שימור יתתנ) שלבים לעיל ורא( הצדדים בין ההסכמה פרטי לבחון יש הצפון קידוחי הלכת לפי

אם , לכן. הצדדים בין מההסכמות חלק מהווה איננה כן ועל בחשבונית רק אלא המשלוח בתעודות ולא המחיר בהצעתמכאן שהבעלות על הפנסים עברה ). לחוק המכר 33' ס(הבעלות עוברת עם המסירה , לא סוכמו הצדדים אחרת

. לשוסטרמן והכונס גובר

בחשבונית להסתפק ניתן בהם מקרים

על הודפסה אשר בעלות שימור יתלתנ תוקף ליתן ניתן עקרונית :פריואת אלי' נ מ"בע טכנוטייר 11653/ 03 תא.1 בסדר עסקאות: קרי, מזדמנות עסקאות של במצבים וזאת בעלות שימור על המורה כתוב הסכם בהעדר גם חשבונית

. הצדדים בין נמשכים מסחריים יחסים ללא במהירות הנערכות כאלה או יחסית קטן גודל :)09/04 ב ניתן( הים שף' נ מ"בע אחזקות תרמועוז) 'חי( ר"פש.2

כי נקבע בהסכם.תרמועוז מן מכונות הים שף רכשה לפיו, הים שף עם מכר בהסכם התקשרה תרמעוז:העובדותלא - למשל(המערכת תהיה שייכת לספק תרמועוז שתוכל לקחת אותם חזרה במקרה בו שף הים הפרה את החוזה

תרמועוז.התמורה יתרת את שילמה ולא נכסים לכינוס הים שף נקלעה, התמורה מסכום חלק תשלום לאחר). שילמה .בבעלותה נשארו המכונות כי ולקבוע המכר שבהסכם הבעלות שימור תנית את לקיים יש כי טענה

:קידוחי הצפוןלאחר שבודק את תנאי הלכת , הבקשה את דחה:ש"בהמ

.הצדדים שבין מההסכמות חלק היא הבעלות שימור יתתנ .1 תנאי הוא הבעלות שימור תנאי כי, קבע המשפט בית, הצדדים והתנהגות בכללותו ההסכם בחינת לאחר .2

, כלומר. תרמועוז כלפי הים שף של החיוב לקיום כערובה המכונות שעבוד:אחרת למטרה ורק אך שנועד מלאכותיעל הבעלים לשמור זיקה לנכס , קטיביתבעלות אמיתית ולא פיש יפסוק כי מדובר בתנית שימור "ל מנת שבהמע

:המבחנים לקביעת מהות העסקה - 'וכו

בעלות שימור או משכון: העסקה מהות בקביעת השיקוליםת שימור בעלות הממכר ניטה לפסוק כי מדובר בתני ככל שהמוכר שומר יותר על זיקה עם: והזיקה הפיקוח מבחן. 1

. אמיתית

).התנהגותו פי על למעשה הלכה והן ההסכם הוראות פי על הן( ?לנכס כלשהי זיקה על שמר המוכר האם •

?המכונות על כלשהו פיקוח מנגנון הפעיל הוא האם •

?הנכס מצב על תקופתי דוח להגיש מחויב היה הרוכש האם •

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

89

ת שימור בעלים אם מדובר בתני? שלהם בספרים העסקה את רשמו הצדדים כיצד :החשבונאי הרישום מבחן. 2

. לא היו גורעים מהמלאי של המוכר ומוסיפים למלאי של הרוכש -אמיתית ככל שיש .המוכר בידי רויששוי הכוחות מול אל לנכס ביחס לקונה שניתנו הכוחות לבחון יש:הכוחות יחסי מבחן. 3

. יותר כוחות בידי הרוכש הדבר מעיד על שימור בעלות פיקטיבי

הצפון קידוחי עם להשלים הקושי :בדרכים הבאות .בצמצום קידוחי הלכת לפרש מנסה במחוזי הפסיקה, למעשה

. ולכן אין שימור בעלות הצדדים בין בהסכם כלולה איננה בעלות שימור יתשתנ הקביעה ידי על.1, מכר אותה לסחורה לו שנותרה והזיקה הספק התנהגות בחינת תוך, בעלות שימור יתלתנ תכליתית פרשנות ידי על.2

. ה פיקטיביתתני, קרי.עין למראית בעלות שימור תבתני שהמדובר תהיה המסקנה המקרים ברוב כאשר :נימוקים

,פירעון חדלת חברה שיקום בסיכויי תפגע, הנושים בין השוויון בעקרון פוגעת בעלות שימור תניות של גורף כיבוד.1 .לחברות אשראי ממתן מוסדיים משקיעים להרתיע עשויה

תשלול, הקונה החברה של פירעון חדלות של במצבים הספקים ידי על הסחורה נטילת מאפשרת הצפון קידוחי הלכת.2 ועובדי הנושים ביתר פגיעה תוך ההבראה יוזמת תסוכל ובכך ייעצרו ועסקיה מזומנים ליצור היכולת את החברה מן

.החברה

הצפון קידוחי על אהרונוב הלכת השפעתשאין בה שימור אמיתי של הבעלות בכך שמדובר בעסקה מלאכותית הטרנספורמציה מותנית:הצפוןלפי קידוחי

.ותכליתה היחידה היא משכון הנכס

הבעלות עוברת לקונה .1 .התחייבות של הקונה למשכון הנכס לטובת המוכר .2אם ). רגילים ובפשיטת רגל(אם נכיר במשכון שביושר והקונה הוא יחיד אזי המוכר יגבר על שאר הנושים .3

. הקונה הוא חברה אזי לזכות המוכר ישנו שעבוד לא רשום שאין לו תוקף

מתאר קווי, קומבינציה עסקאות. 11

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

90

?מהי, קומבינציה עסקת מבנה המקרקעין בעל של המקרקעין על בונה הקבלן ולפיה, מקרקעין בעל לבין קבלן בין עסקה היא קומבינציה עסקת פי על או, לקבלן המקרקעין בעל יעביר, הבניה השלמת עם. בנייתו השלמת לאחר משותף כבית להירשם העתיד

מכר עסקת,קרי.הדירות שאר של בעליהן ויוותר, )מהקבלן( ממנו לקונים מראש המוגדרות דירות מספר, הוראותיו . בניה שירותי תמורת) חלקם או( מקרקעין

קומבינציה בעסקת היחסים ומערכות השחקנים

הקבלן מתחיל לשווק את הדירות - הבעיה. אז היה מוכר לרוכשים - אם לקבלן יש כסף ובונה מהמקורות שלו את הבנייןעוד לפני שהתחיל לבנות ואז כדי לממן את הבנייה הוא מוכר את הדירות לצדדים שלישיים בטרם נבנו הדירות ואז

רוכשים-קרקע בעל, רוכשים -קבלן, קבלן-קרקע בעל :יחסים של מערכות שלוש נוצרות זו סיטואציה

את שממנים בנקים; )הקרקע לשעבוד בתמורה לרוב( הקבלן את שממנים בנקים): בהם נדון לא( נוספים שחקניםאם ). הרוכשים שם על תעבור לכשבעלות הדירה על למשכנתא להתחייבות בתמורה לרוב( הרוכשים ידי על הרכישה

-ל לגבי רוכש שלוקח משכנתא מהבנק"כנ, בנק- קבלן -יהיה עוד גורם, וייקח משכנתאהקבלן יקבל מימון מבנק לבנייה .בנק- רוכש

קבלן -קרקע בעל. 1

.בניה שירותי תמורת קרקע היא העסקה. 1 . לקבלן אין את המימון לרכוש קרקע ולבעל הקרקע אין מימון לבנות .מס ושיקולי מימון: הכלכלי ההיגיון. 2 או הקבלן לטובת מהדירות חלק על בעלות והעברת משותף כבית רישומו, הבית בניית השלמת: העסקה סיום. 3

. מדובר בעסקה במקרקעין - מהקבלן הרוכשים .)זכות קניינית( הקרקע לבעל שייך שנבנה ומה) אזהרה הערת רושם( חוזית זכות הקבלן בידי: הביניים בשלב. 4

יכול להיות מצב שקבלן (. הרוכשים כאשר הבנייה תסתיים והבית יירשם כבית משותף/הדירות יעברו על שם הקבלןכל מה שבונה הקבלן בינתיים ). אנו לא מדברים על מצב זה - הוא בעלים של קרקע והוא בונה על הקרקע שלו פרויקט

. כולל המחוברים -שייך לבעל הקרקע

מקורות למימון - )מימון לשם דירות מכירת( רוכשים- קבלן. 2הרוכש למעשה רוכש דירה מקבלן . הסתיימה הבנייה/עוד בטרם התחילה, מקדמה שמשלמים לרוכשים דירות מכר

, הקבלן של רגל פשיטת, הקבלן ידי על נוגדות עסקאות :החוזי בשלב הסיכונים -שהנו בעל זכות חוזית בלבד ולכןלרוב ביטול העסקה הבסיסית שבין . אנו נתמקד בסיכון זה -הקבלן לבין הקרקע בעל שבין הבסיסית העסקה ביטול

. בעל הקרקע לקבלן יתרחש עקב כך שהקבלן לא עמד בתשלומיו לבעל הקרקע

?שלו ההשקעה את מבטיח הרוכש כיצד

)דירות רוכשי של השקעות הבטחת)(דירות( המכר חוקוויונית בין צרכן חלש מערכת יחסים לא ש, תמדובר בעסקה צרכני המחוקק התערב בחופש החוזים בנושא זה וקבע כי

שקונים הרוכשים של ההשקעה על להגן שנועד חוק - לכן המחוקק קבע הוראות קוגנטיות בעניין זה. לקבלן חזק אשר הרוכש של לכספיו בטוחה להעמיד) הקבלן( המוכר את המחייבת לחוק 2 'ס היא העיקרית ההוראה.מקבלנים

. בחוק המנויות הבטוחות מחמש אחת באמצעות הדירה ממחיר 15% לפחות שילם בין החכירה חוזה לחתימת עד הבטוחה( ישראל מקרקעי ידי על הבנויות מקבלנים דירות רוכשי על גם חל זה חוק

עובר אף קבלן שלא מציית לחוק זה ).)השקעות( המכר לחוק ב2 'ס() בדירה חזקה לתפיסת עד או הרוכש לבין המינהל !עבירה פלילית

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

91

חפציות לעומת פיננסיות: הבטוחות סוגי :פיננסיות בטוחות

;בנקאית ערבות .1

.ביטוח .2

: חפציות בטוחות

;משותפת בעלות .1

;משכנתא .2

.אזהרה הערת .3

בטוחות פיננסיות הבנקאית הערבות. 1

מסר) 1:(מאלה אחת עשה אם אלא, מהמחיר 15% על העולה סכום, הדירה מחיר חשבון על, מקונה מוכר יקבל לא-2' ס יוכל שלא במקרה, המחיר חשבון על הקונה לו ששילם הכספים כל של החזרתם להבטחת בנקאית ערבות לקונה

נבנית היא עליה הקרקע על שהוטל עיקול מחמת, המכר בחוזה כמוסכם בדירה אחרת זכות או בעלות לקונה להעביר ; האמור הקרקע בעל נגד או המוכר נגד שניתנו נכסים כונס למינוי צו או פירוק צו, נכסים לקבלת צו מחמת או

במידה והקבלן לא יוכל להעביר , הקבלן חייב לתת לרוכש ערבות בנקאית שמבטיחה החזרת כל הכסף ששילם הרוכש יקול על למשל בעל הקרקע חייב כסף לאנשים והם הטילו ע(מחמת עיקול שהוטל על הקרקע -בעלות בנכס לרוכש

. מחמת מינוי כונס נכסים לקבלן או לבעל הקרקע או) הקרקע

מלווה בנק - קט הקונקרטיבנפרד לפרוייש לפתוח חשבון ).מלווה בנק( הבניה את שמממן בנק ידי על מונפקת לרוב הערבות

ולכן נוצרות הבעיות שאף אחד לא כך קורה הדבר, בפועל. ההכנסות ייכנסו לחשבון זה וההוצאות יצאו מאותו חשבון בעל, הבנק בין היחסים במערכת נזיקיות/חוזיות ושאלות יריבות יוצר מלווה בנק ידי על הפרויקט ליווי>- לא מובטח

יש פסיקה של המחוזי בלבד אשר -אם הבנק יתרשל בליווי הפרויקט הרוכשים ניזוקים. והרוכשים הקבלן, הקרקע ). נזיקין(תביעה ברשלנות - מכירה בחובת הזהירות של הבנק

ש כי "קבע בהמ חפציבה בעניין. כ הבנק לא מוציא ערבות אלא אם כן הרוכש מפקיד את הכסף בחשבון הבנק"בדרש יראה בכך כאילו ניתנה ערבות "בהמ, גם אם עבר זמן והלקוח לא הוציא ערבות, ברגע שהלקוח הפקיד את הכסף

האם יש להחיל - ה כאשר רוכשים שבמודע רכשו דירות זולות יותר וויתרו בתמורה על ערבותהבעי. ללקוח מצד הבנק ? הרי שוויתרו במודע - או שמא הדבר לא מוסרי, את החוק הקוגנטי ולהגן על הרוכשים

הפיננסיות הבטוחות יתרונות

. המימוש קלות.1הערבות הנה התחייבות של הבנק והיא איננה תלויה במצבו של -)הקבלן(הדירה מוכר של במצבו המימוש תלות אי.2

. הקבלן

גבוהות עמלות: הפיננסיות הבטוחות של החסרונות ). רעננה מ.ר.ע' נ שוקר 3190/90 א"ע הקונה על התשלום את להטיל ניתן( יחסית גבוהה עמלהב כרוכה הבטוחה. 1 ביטול מחמת בדירה אחרת זכות או הבעלות את להעביר יכול לא הקבלן בהם מקרים מכסות אינן אלו בטוחות. 2

אלא רק כאשר מדובר בעיקול או ( . הקבלן של בזכותו פגם כל או הקבלן לבין הקרקע בעל בין הקומבינציה הסכם ). כאמור לעיל-כינוס נכסים

.ששולמו הסכומים השבת אלא עצמה הדירה קבלת מבטיחות אינן הפיננסיות הבטוחות. 3

ביטוח .2

לא נדון

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

92

קנייניות - חפציות בטוחותמה על שם ושלגבי הקרקע שר, קבלן לטובת הרוכשי ה"המשכנתא ניתנת ע :מהקרקע יחסי חלק על משכנתא .1

מקרים מכסה לא, הדירה קבלת לא אך ההשקעה החזרת מבטיחה, הקרקע בעל בהסכמת מותנית :חסרונות. הבעלים . לרוב אפשרות זו אינה מעשית, לכן. הבסיסית העסקה ביטול של

. הקבלן גובה כסף מהרוכש ובתמורה נרכשת בעלות על חלק מהכסף :מהקרקע יחסי חלק על משותפת בעלות .2 . לא נפוץ - מאחר וגם כאן נדרשת הסכמת הבעלים וקיפאון שיתוף של מצב יוצרת, מעשית לא :חסרונות

. ביותר הנפוצה הבטוחה -אזהרה הערת. 3

))4(2 'ס( אזהרה הערת ) 4(:מאלה אחת עשה אם אלא, מהמחיר 15% על העולה סכום, הדירה מחיר חשבון על, מקונה מוכר יקבל לא -2 'ס

להוראות בהתאם הדירה מכירת על אזהרה הערת, נבנית היא עליה הקרקע של היחסי החלק לגבי או, הדירה לגבי רשם על עדיפות להם שיש שלישי צד של זכות או עיקול ,שעבוד לגביהם נרשמו שלא ובלבד, המקרקעין לחוק 126 'ס

.הערת אזהרה על התחייבותו של הקבלן, קרי. ההערה

)מממן בנק לטובת שעבוד וניתן במקרה( החרגה מכתבקרי עסקת , את הערת האזהרה לטובת הרוכש מהמשכנתה מכתב מאת הבנק לרוכש ובו הבנק מחריג:מכתה החרגה

לרוב הוצאת מכתב זה .תהיה כפופה לזכויות הרוכש בדירה ולא תחול על זכויותיו של הלה בדירה הנדונההמשכנתה במידה והבנק מפעיל את המשכנתאות ומתחיל .מותנית בכך שכספי הרכישה מופקדים לחשבון הליווי של הפרויקט

טי רק כאשר יש משכנתא על הקרקע כל עניין זה רלוונ. הוא לא ימכור דירה שהוחרגה במכתב החרגה - למכור דירות . על מנת לממן את הפרויקט תלקחביקש מבעל הקרקע שהקבלן

? מי ובהסכמת? מי ידי על, אזהרה הערת רישום

פי על( רכשו הם אותה הדירה על בעלות )בעתיד( להם שתועבר הרוכשים בפני מתחייב הקבלן.חוזית זכות הקבלן בידי . משותף כבית המבנה ורישום הבניה השלמת לאחר וזאת) המכר לחוזה מצורף מפרט

הרי שלקבלן שהתחייב מול (. הקרקע בעל בהסכמת אלא אותה לרשום ניתן שלא אנכית א"ה לרשום מבקש הרוכש ).אלא בהסכמת הבעלים, א"הרוכש זכות חוזית ולכן לא רשאי לרשום ה

שיירשמו האזהרה הערות במספר הקרקע בעל לבין הקבלן בין האינטרסים ניגוד

שיצטרך מבלי( דירות שיותר כמה למכור כדי וזאת שניתן וככל חופשית בצורה אזהרה הערת לרשום מעוניין הקבלן יפסיק הקבלן שמא מחשש וזאת ,רבות אזהרה הערות שיירשמו מעוניין אינו, מצידו, הקרקע בעל).נוסף בטחון לתת . הקרקע על אזהרה הערות הרבה ויהיו מוקדם בשלב הבניה את

בשלבים אזהרה הערות רישום-הפתרון

ישנה הקומבינציה הסכמי במרבית,קרי,את ניגוד האינטרסים לעיל פותרים בדרך של רישום הערת אזהרה בשלבים .בהדרגה ממנו דירות רוכשי לזכות אזהרה הערת לרשום זכות לקבלן המקנה תניה . הכוח ייפוי מכוח הקבלן ידי על או עצמו הקרקע בעל ידי על נרשמת, הרוכשים לטובת, האזהרה שהערת מכאן

קומבינציה בהסכם לתניות דוגמא

וזאת...הקונה דירות רוכשי לזכות ממנה חלקים או/ו החלקה לגבי אזהרה הערת לרשום הסכמתו את ייתן המוכר .1 בניית להתקדמות בהתאם אלא...דירות רוכשי אותם לזכות אזהרה הערת כל החלקה לגבי תירשמנה שלא לכך בכפוף .אחת הערה..היהשני הקומה גג יציקת השלמת לאחר.הערות שלוש..בניה היתר הוצאת לאחר:להלן כמפורט הבניין כל השלמת לאחר.הערות שתי...הטיח שלב כל השלמת לאחר.הערות שתי...חמישית קומה גג יציקת השלמת לאחר

.הערות שתי...הריצוף ...הדירות רוכשי לטובת אזהרה הערת לרשום______ הדין עורך את שיסמיך חוזר בלתי כוח ייפוי על יחתום המוכר .2

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

93

.לעיל 1 בסעיף האמור פי על יהיה הרישום כי בתנאי הבתים בפנקס הבניין רישום עם בלבד הקבלן דירות על וירשמו יוחדו 1 בסעיף האמורות האזהרה הערות .3

.כחוק המשותפים

?חלק איזה על, אזהרה הערת

הרי שמדובר בחלקה ( במגרש הקבלן של המיועד חלקו כל על מתפשטת האזהרה הערת משותף כבית הבית לרישום עד . לו שיועדה לדירה חלקו על הדירה רוכש של חלקו את מייחדים משותף כבית הבית רישום לאחר רק). אחת

לדירה האזהרה הערת ולייחד לצמצם המסמיכו חוזר בלתי כוח ייפוי מהרוכש הקבלן נוטל המקרים במרבית, כן על . אחת

הבסיסית העסקה כשלון של במקרה והעימות הסיטואציה עליה בניה תוספת בלתי או עם, הקרקע בעל שם על עדיין הרשומה ,קרקע ישנה, הבסיסית העסקה כשלון של במקרה

שכזה במצב.רוכשים לטובת אזהרה הערות רשומות הקרקע על כאשר, )הבניה את הפסיק הקבלן שבו בשלב תלוי( הקבלן של הנושים לבין בינם וגם עצמם לבין הרוכשים בין גם( הרוכשים לבין הקרקע בעל בין עימות לרוב נוצר

הערת מכוח בקרקע לזכויות לטעון ינסו והרוכשים האזהרה מהערות להתנער ינסה עקהקר בעל כאשר, )רגל בפשיטת . האזהרה

?הבסיסית העסקה כשלון של במקרה האזהרה הערת של גורלה מהו

אינו והקבלן במקרה הרוכשים ידי על שנרשמו האזהרה הערת של גורלה מהו, אחרת בצורה השאלה את להציג ניתן ? )אחרת סיבה כל או רגל פשיטת מחמת( הצדדים כלפי התחייבויותיו את מקיים

.עליהם בעיקר נופל והנזק מהתמונה יוצאים הרוכשים אזי להימחק ההערה של דינה אם .לרוכשים מסוימת הגנה ניתנת אזי נשארת האזהרה הערת אם

בחוזה מפורשת התייחסות של במקרה. 1

הקרקע בעל שבין ההסכם ידי על נקבע, במקרה של כישלון העסקה הבסיסית האזהרה הערת גורל, ובראשונה בראש וכאשר אם יבוטל זה שרישום בכך האזהרה הערות לרישום הסכמתו את לסייג יכול הקרקע שבעל מכאן .הקבלן לבין

.כדין ידו על יבוטל הקומבינציה הסכם

מרים חדאד' נ' ואח שושנה בורשטיין 886/97א"ע?ההערה של הרישום של תוקף על להתנות הקרקע בעל יכול האם עם. שאסר הפה הוא שהתיר הפה בבחינת, סייגים לה ולקבוע האזהרה הערת של תוקפה על להתנות ניתן" :'ואח חייבת, הקבלן מצד הפרה עקב הקומבינציה הסכם שיבוטל למקרה, אזהרה הערת ביטול אפשרות בדבר התניה, זאת

רישום בעת הדירה לרוכש תגיע הסייגים על שהידיעה מנת על, הכוח בייפוי והן גופו בהסכם הן, מפורשת להיות . דרישה טכנית מהותית - ההערה

כזו אינה עומדת בתנאיו של ישנה ביקורת שאומרת כי הערת אזהרה - בהערת אזהרה שכפופה לסייג בעצם מדובר

. החוק

, בהסכם הקבועים הסייגים אחד מתקיים אם, זה במקרה:הסייגים קיום של במקרה) 132 'ס מכוח( ההערה מחיקת הערת רשומות היו הדירות רוכשי לטובת כאשר, הקרקע בעל לבין בינו הקומבינציה הסכם מפר שהקבלן כגון

הקומבינציה הסכם ביטול" כי בטענה ההערות למחיקת בבקשה המשפט לבית לפנות יכול הקרקע בעל אזי, אזהרה . המקרקעין לחוק) 2)(א( 132' ס של במובנו" בטלה ההערה עילת" שבו מצב כדי עולה

מפורשת התייחסות היעדר של במקרה. 2

בקצב ההתקדמות פי על הרוכשים לטובת אזהרה הערת לרישום מסכים הקרקע שבעל בכך מתמצית ההוראה, לרוב כדין הקומבינציה הסכם ביטול של במקרה, האזהרה הערת לגורל באשר ,המחדל ברירת כלל מהו היא השאלה. הבניה

? זו לסיטואציה בהסכם מפורשת התייחסות בהיעדר, הקרקע בעל ידי על , כלשהי מסיבה בוטל הקבלן לבין הקרקע בעל בין החוזה כאשר:דיקלה' נ חובני 205/83 א"ע; שי' נ נחשון 813/85 א"ע

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

94

בעל. ההסכם יסוד על הרשומות האזהרה הערות מכוח הדירות רוכשי של זכויותיהם לפקיעת להביא כדי בכך אין וחייב להערות כפוף הוא, הרוכשים לטובת המקרקעין על שנרשמו האזהרה הערות את למחוק רשאי אינו הקרקע . אחרת מפורשת התנאה באין והכול, בהן להכיר

נחשון להלכת הנימוקיםהתחייבות ישירה של בעל הקרקע כלפי הרוכש להגנה על זכותו החוזית מכוח החוזה :הישירה ההתחייבות מודל .1

למתן שלו ישירה התחייבות יוצרת אזהרה הערת לרישום המקרקעין בעל של הסכמתו.שבין הרוכש לבין הקבלן בעל בין הקומבינציה הסכם של בבטלותו די אין לפיכך. בידיו עוד נותר בהן שהקניין בתקופת הרוכשים לזכויות הגנה

בביטול גם די אין לכן.אזהרה הערת שרשמו הרוכשים מול הקרקע בעל של התחייבותו לביטול הקבלן לבין המקרקעין . האזהרה הערות של מחיקתן על לצוות המשפט בית להניע כדי הקומבינציה הסכם

מצב אודות חקירה ידי על מראש התאונה את למנוע בידו):דיני נזיקין( ביותר הזול הנזק מונע הוא הקרקע בעל .2

.או הסתייגות ממנה א"ה לרישום מהסכמה הימנעות, הקבלן

השקעת של טוטאלי לאובדן מביאה האזהרה הערת מחיקת:)דיני נזיקין( צדק בין הצדדים-בדיעבד נזקים מאזן .3אלא מקפיאים את , הקרקע בעל של השקעתו על הגולל את סותמת איננה כנה על ההערה השארת ואילו הרוכשבמידה ולא יגעו הצדדים . מ על מנת לצאת ממצב קיפאון זה"דים לנהל מוכ לצד"א גורמת בדר"קיומה של ה. המצב

הנובעות התוצאות אך רשומה תישאר האזהרה הערה כי המשפט בית ידי על נקבע אשר כל - להסכמה בניהם . הצדדים בין צדק של איזון עריכת תוך לרבות המשפט בית ידי על יוכרעו ההערה מהשארת

העסקה כשלון של במקרה הצדדים של והזכויות החובות מערכת

עליה בניה תוספת בלתי או עם, הקרקע בעל שם על עדיין הרשומה ,קרקע ישנה, הבסיסית העסקה כשלון של במקרה יכול שלא רוכשים לטובת אזהרה הערות רשומות הקרקע על כאשר, )הבניה את הפסיק הקבלן שבו בשלב תלוי(

. אותן למחוק

קיפאון כיוצרת אזהרה הערת אינו הרוכש ואילו לאחרים הקרקע או הדירה את להעביר יכול אינו המקרקעין בעל, אחד מצד: קיפאון נוצר זה במצב

.לרשותו שנבנה מה או הדירה את להעביר עליו לאכוף יכול יסכים הרוכש, פיצוי שתמורת להסכים יכולים הצדדים.הצדדים בין ומתן למשא מתאים רקע הנה זו סיטואציה

. הבניה את להשלים יכול הקרקע בעל נוסף תשלום תמורת או, ההערה למחיקת

שנוצר מהקיפאון להיחלץ כפתרון ומתן משא

'ס( העסקה לרישום המשפט בית של אישור ולבקש המשפט לבית לפנות יצטרך סותרת עסקה לבצע שירצה קרקע בעל בין היחסים למערכת באשר מקיף בירור שמחייב, רחב הוא הרישום באישור המשפט בית של דעתו שיקול).)א(127

. הצדדים

סותרת עסקה לרישום השיקולים שנרשמה האזהרה הערת את הסותרת עסקה לרשום אם בשאלה לפסוק המשפט בית של בבואו":נחשוןב שמגר הנשיא כשעד ,הנסיבות מן המתבקשים" הצדק שיקולי" ואת הנסיבות מכלול את שיקוליו בחשבון יביא הקונה לזכות

". בעינה עומדת זו והערה ההערה רישום עם שקיבל הבטוחה הקונה מן נשמטת לא זו להכרעה

סותרת עסקה ברישום מכריע כשיקול) העסקה ביטול( העסקה כשלון מועד על הקומבינציה הסכם ביטול למועד רבה חשיבות קיימת הרוכשים לבין הקרקע בעל בין האינטרסים איזון במסגרת

.הקבלן ידי

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

95

הקומבינציה הסכם בוטל בו המועד של כפונקציה סותרת עסקה רישום

1-2 בין בוטל ההסכם הערת למחוק יש אזי, הרוכשים עם כלשהן התקשרויות עשיית טרם ואף הבנייה תחילת טרם בוטל ההסכם אם

נגד רשלנות טענת להישמע יכולה, זאת עם. לו יש מאשר יותר זכויות להקנות יכול אדם שאין העיקרון מכוח האזהרה בידו שיש חוזר הבלתי הכוח ייפוי את בחזרה משך לא או הקבלן שלטובת האזהרה הערת את מחק לא אם הקרקע בעל

. העסקה את לעשות מוסמך הקבלן וכאילו הרוכשים כלפי מצג יצירת למנוע כדי וזאת

2-3 בין בוטל ההסכם . האזהרה הערת רישום ולפני הרוכשים עם הקבלן של ההתקשרות לאחר אך, הבניה תחילת טרם בוטל ההסכם אם . האזהרה הערת לרישום עובר כלום שילם לא שהרוכש היא ההנחה כי האזהרה הערת לבטל הוא הדין כי נראה כאן גם

3-4 בין בוטל ההסכם

נחשון דין בפסק. האזהרה הערות ורישום הרוכשים עם ההתקשרות לאחר אך הבניה תחילת טרם בוטל ההסכם אם הרוכשים על יהיה כי לטעון ניתן שכזה במצב. התעשר לא עוד הקרקע בעל זה במצב.להישאר ההערה דין כי נקבע

. שלו מהמחויבות הקרקע בעל את לשחרר יש אזי בידם יתאפשר לא הדבר ואם הבניה להתחלת לדאוג . לקבלן הדירות רוכשי ששילמו הכספים השבת לחובת בכפוף ההערה ביטול על להורות שיהיה יכול אחר פתרון

4-5 בין בוטל ההסכם

ידי על הבניה המשך להטיל האם. ביותר היעיל ההסדר את לבחון יש שכזה במקרה. הבניה במהלך בוטל ההסכם אם . החדש לקבלן נוספת תמורה תשלום כגון, להסדר כלשהי בתרומה הרוכשים חיוב תוך הקרקע בעל

ולהקנות המקורית העסקה תנאי את להטיב הקרקע בעל חיוב תוך הרוכשים על המלאכה את להטיל לחלופין או . גבוה יותר אחוז החדש לקבלן

5-6 בין בוטל ההסכם

שם על הדירות על הבעלות את לרשום הקרקע בעל את לחייב לרוב היא הנטייה, הבניה סיום לאחר בוטל ההסכם אם של היכולת את לשלול יכול המשפט בית, למעשה. אישית בתביעה המפר הקבלן את לתבוע יכול שהוא תוך הרוכשים

. חוזה הפרת על אותו לתבוע זכות לו ומקנה הקבלן לבין שבינו החוזה את לבטל הקרקע בעל

רישום הערת אזהרה הסכם הקומבינציה

התקשרות עם הרוכשים

סיום בניה

4

רישום בית משותף

התחלת בנייה

5 3 2 6 1

סיכום הרצאות- בארין אמל'ר ג"ד- דיני קניין תהילה טוב אל

...אתכם לאורך כל הדרך

סיון רוזן,איתן סבג,אמיר זיסקינד

96