第五章房地产经济评价指标与评价方法

第五章房地产经济评价指标与评价方法

1 、效益和费用识别2 、经济评价指标及其计算方法3 、经济评价指标计算实例

Real Estate Development 2

第一节效益和费用识别

一、投资与成本 1 、概念房地产投资（狭义）是指人们在房地产开发或投

资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。

固定资产投资

流动资金

用于建造或购置建筑物、构筑物和机器设备等固定资产的投资，在使用过程中磨损和贬值，以折旧计入成本，以货币（销售收入等）回到投资者手中。

是指工业项目投产前有限垫付、在投产后用于购买原材料、燃料动力、备品备件，支付工资和其他费用及产品占用的周转资金。



一、投资与成本 1 、概念成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付

出或已经付出的代价。影响因素：技术方案、生产规模、生产组织方式技术水平、管理水平等。与会计中成本的区别： A 、会计中：实际发生，因素确定，成本数据惟一；投资分析中：预测和估算，因素不确

定。 B 、投资中有机会成本、不可预见费等成本。



一、投资与成本 2 、房地产投资分析中的投资与成本与一般工业生产活动有较大差异。

投资形式经营方式投资成本

开发投资出售开发建设过

程中的资金投入

建设成本

出租建设成本＋出租成本经营建设成本＋经营成本

置业投资出租购买房地产

时的资金投入

购买成本＋出租成本经营



一、投资与成本 2 、房地产投资分析中的投资与成本房地产项目总投资是指在开发期内投入的

全部资金以及维持开发企业正常经营活动的周转资金，主要包括开发建设投资和经营资金。

开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。

经营资金是指用于开发企业日常经营的周转资金。


土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用

开发项目总投资

开发建设投资

经营资金

固定资产及其他资产投资

开发产品成本

开发经营成本



二、经营收入、利润和税金 1 、经营收入经营收入（租售收入）主要包括：销售收入、租金收入和自营

收入。销售收入和租金收入主要包括土地转让收入，

商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入等。

自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。



二、经营收入、利润和税金 2 、利润利润总额＝经营收入－经营成本－管理费用－销售费用－

财务费用－经营税金及附加－土地增值税经营收入＝销售收入＋租金收入＋自营收入销售收入＝土地转让收入＋商品房销售收入＋配

套设施销售收入租金收入＝出租房租金收入＋出租土地租金收入经营税金及附加＝营业税＋城市维护建设税＋教

育费附加经营成本＝土地转让成本＋商品房销售成本＋配

套设施销售成本＋出租房经营成本



二、经营收入、利润和税金 3 、税金经营税金及附加营业税、城市维护建设税、教育费附加城镇土地使用税和房产税企业所得税内外资企业所得税税率统一为 25% 。 ——《企业所得税

法草案》意味着我国内资企业和外资企业“公平竞争”的新时

代　　 25% 税率属适中偏低水平，主要是考虑对内资企业要减轻税负，对外资企业也尽可能少增加税负，同时要将财政减收控制在可以承受的范围内。


第二节经济效果评价指标及其计算方法

一、房地产投资经济效果的表现形式

置业投资：租金、物业增值、减少纳税、股权增加开发投资：销售收入



二、投资回收与投资回报投资回收：投资者对其所投入资本的回收投资回报：投资者所投入的资本在经营过程中

所获得的报酬

11

1n

n

i

iiPA

iP

11 ni

iP

+＝



三、经济评价指标体系

盈利能力：是用来考察项目营利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标，动态指标考虑了资金时间价值因素影响。

清偿能力：是考察项目在计算期内偿债能力的指标。



四、盈利指标计算方法（一）动态指标 1 、财务净现值（ FNPV ）是反映项目在计算期内获利能力的动态指标，

是指按设定的贴现率，将各年的净现金流量折现到投资起点的现值代数和，以此反映项目在计算期内获利能力。

基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率。

1

1n

t

ct t

c

FNPV CI CO i

i

基准收益率或设定的目标收益率



开发经营期

开发期

前期建造期

销售期

经营期销售(含预售)的情况

开发经营期

开发期

前期建造期

运营期

经营期

出租或营业、自用的情况



四、盈利指标计算方法 2 、财务内部收益率财务内部收益率（ FIRR ）也称内部收益

率（ IRR ），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。

财务内部收益率的经济含义是到项目终了时，所有投资可以被完全收回。

内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。

011

t

t

n

t

FIRRCOCI


FIRR 的计算方法 1 ：插值法

NPV1

NPV2

i1

i2IRR

i1-i2

NPV1+|NPV2|

IRR-i1

NPV1

NPV

i

21

1

12

1

NPVNPV

NPV

ii

iIRR

＝ 12

21

11 ii

NPVNPV

NPViIRR

＝


FIRR 的计算方法 2 ： Excel 函数法 IRR （ X:Y ）



四、盈利指标计算方法 3 、动态投资回收期是指考虑现金折现时，项目以净收益来抵偿全部投资（包括固定资产投资和流动资金）所需的时间，是反映项目投资回收能力的重要指标。

Pb=[累计净现金流量现值开始出现正值期数 -1]+

[上期累计净现金流量的绝对值 /当期净现金流量现值 ]

011

t

c

P

tt iCOCI

b



四、盈利指标计算方法（二）静态指标 1 、成本利润率指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。

成本利润率一般与目标利润率进行比较

100% 100%GDV TDC DP

RPCTDC TDC

GDV

TDC

—项目总开发价值—项目总开发成本



四、盈利指标计算方法 2 、投资利润率投资利润率指项目达到设计生产或服务功能后

的正常年份的年利润总额 ( 或平均的利润总额 ) 与项目总投资之比。

投资利润率与行业平均利润率对比，以判别项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。

%100项目总投资

润总额年利润总额或年平均利＝

利润率投资



四、盈利指标计算方法 3 、资本金利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额

或项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。

%100资本金

润总额年利润总额或年平均利＝

利润率资本金



四、盈利指标计算方法 4 、资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润

总额或项目经营期内的年平均税后利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。

%100资本金

均税后利润总额年税后利润总额或年平＝

利润率资本金



四、盈利指标计算方法 5 、静态投资回收期是指不考虑现金折现时，项目以净收益来抵偿全部投资（包括固定资产投资和流动资金）所需的时间。

例：某项目现金流量分别为 -400 、 -300 、 -150 、 100 、 200 、 250 、 300 、 390万元，则静态投资回收期为？

'

1

0bP

tt

CI CO



现金流量当年净

金流量绝对值上年累计净现

＋1－出现正值的年数累计净现金流量

＝回收期静态投资

金流量折现值当年净现

流量现值绝对值上年累计净现金

＋－值出现正值的年数累计净现金流量现

＝回收期动态投资

1


序号项目 2003 2004 2005 2006 2007

1 现金流出 302.00 425.00 572.20

2 现金流入 0.00 444.00 663.00 864.00

3 净现金流量 -302.00 -425.00 -128.20 663.00 864.00

4 累计现金流量 -302.00 -727.00 -855.20 -192.20 671.80

5折现净现金流量 (8%)

-279.63 -364.37 -101.77 487.32 588.02

6 累计折现净现金流量 -279.63 -644.00 -745.77 -258.44 329.58

静态： (5-1)+192.2/864=4.22年动态： (5-1)+258.44/588.02=4.44年



四、盈利指标计算方法 6 、现金回报率指房地产置业投资过程中，每年所获得的

现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。



四、盈利指标计算方法 7 、投资回报率指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。

不考虑物业增值收益

考虑物业增值收益

权益投资数额投资者权益增加值税后现金流量＝

回报率投资

权益投资数额物业增值收益投资者权益增加值税后现金流量＝

回报率投资



五、清偿能力指标计算方法 1 、利息计算方法

各年应计利息＝（年初借款本息累计 + 本年借款额 /2 ）

×年利率



五、清偿能力指标计算方法 2 、借款偿还期

dP

ttd RI

1

当年可用还款资金额当年偿还借款本金额

款年份开始借－

出现盈余年份数借款偿还后开始＝

偿还期借款


序号项目合

计

计算期第 1年

第 2年

第 3年

第 4年

1 借款

1.1 年初本息余额 5.50%

4000 6000 1000

1.2 本年借款 9000 4000 5000 0 0

1.3 本年应计利息1.4 本年还本付息 9852.5 110 3357.5 5330 1055

　其中：还本 9000 3000 5000 1000

　付息 852.5

1.5 年末本息余额 4000 6000 1000 0

2 还本资金来源 9852.5 110 3357.5 5330 1055

2.1 当年可用于还本的未分配利润

2.2 当年可用于还本的折旧和摊销

2.3 以前年度结余可用于还本资金

2.4 用于还本的短期借款

2.5 可用于还款的其他资金

借款偿还计划表



五、清偿能力指标计算方法 3 、其他指标

当期应付利息费用税息前利润利息备付率＝

当期应还本付息资金可用于还本付息资金偿债备付率＝

%100全部资产总额负债总额＝

负债率资产

%100流动负债流动资产＝

比率流动

100%速动流动资产总额-存货＝

比率流动负债



六、通货膨胀的影响通货膨胀往往首先导致资金和信用规模以及总体价格

水平的上升，并进一步导致购买力下降。房地产增值往往是需求超过供给从而导致房地产价值

上升造成的。两者对未来的钱有类似的影响，但对折现率影响不同。通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投

资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失；增值则不影响折现率。


第三节经济评价指标计算实例

例 1 某投资者拟以一次性付款的方式购买价格为 12

00万元的一出租公寓 20年的经营收益权，用于出租经营。第一年投入装修费 300万元并完成装修；第二年开始出租，当年的月租金收入为 25万元，经营费用占租金收入的 1/3 ；此后一段时期内，租金收入和经营费用均以每年 5% 的比例递增；从第 11年起，租金收人和经营费用稳定在第 10年的水平上。若投资者期望的目标收益率为 13% 。试列出项目的现金流量表，计算财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行（假设购楼款发生在年初，其他收支均发生在年末）。


时间（年末） 0 1 2 3 4 5

现金流入量 300 315 330.75 347.29

现金流出量 1200 300 100 105 110.25 115.76

净现金流量－ 1200 － 300 200 210 220.5 231.53

时间（年末） 6 7 8 9 10 11～ 20

现金流入量 364.65 382.88 402.03 422.13 443.24 443.24

现金流出量 121.55 127.63 134.01 140.71 147.75 147.75

净现金流量 243.10 255.26 68.02 281.42 295.49 295.49

解：（ 1 ）现金流量表


解：（ 2 ）目标收益率 ic=13%

则从财务净现值判断，该项目投资可行。

096.76472.32804.641200

%131

1

%13

1%13149.295

%131

1300

%131

%511

%5%13

2001200)(

20

10

9

iFNPV


解：（ 3 ）净现值函数为：

当 i1=13% 时， NPVl=76.96万元当 i2=14% 时， NPV2＝－ 27.78万元则， FIRR=13.73%

因为 FIRR=13.73%>13% ，则从财务内部收益率判断，该项目投资是可行的。

20

10

9

1

11149.295

1

1300

1

%511

%5

2001200)(

ii

i

iiiiNPV



例 2 某投资者以 1000万元一次性付款方式取得一写字楼物业 20年的经营收益权，第一年投入装修费用 200万元（按年末一次投入计算）并完成装修工程。第二年开始出租，当年净租金收入为 200万元，以后每年以 5% 的比例递增。若房地产市场上写字楼物业投资的基准收益率为 15% ，试计算该项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行（各年净租金收入均发生在年末）。若经营期内年均通货膨胀率为 4% ，计算项目的实际收益率。


解：（ 1 ）画出现金流量图或现金流量表（ 2 ）计算 FNPV并判断项目投资的可行性因为 i ＝ 15% ， s ＝ 5% ，且 i≠s ，则：

因为 FNPV ＝ 256.40>0 ，则该项目投资可行。

万元40.256

%151

1

%151

%511

%5%15

200

%151

12001000

1

1

1

11

200

1

12001000

19

19

ii

s

siiFNPV


解：（ 3 ）计算见解并判断项目投资的可行性

当 i1＝ 17% 时， NPVl＝ 71.22万元；当 i2＝ 18% 时， NPV2＝－ 7.64万元则 FIRR ＝ 17.90% 因为 FIRR ＝ 17.90%>15% ，则该项目投资可行。（ 4 ）计算实际收益率因为 Ra＝ 17.90% ， Rd＝ 4% ，（ 1+Ra）＝（ 1+Rr）（ 1+Rd）则实际收益率 Rr＝ 13.37%

ii

s

siiNPV

1

1

1

11

200

1

12001000

19


例 3 某开发商以 8000万元购置了一宗商业用地 50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为 5000M2，容积率为 8 ，建筑密度为 60% ，建筑层数为 24层，从－ 2～＋ 4层建筑面积均相等。地下两层中，－ 1层为车库，有供出售的 100个车位，－ 2层为人防和技术设备用房（不可出售）；地上 1～ 4层为用于出租的商业用房，地上 5～ 22层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为 3年（其中准备期为 12个月，建造期为 24个月）；平均建造成本为 1500元 /M2，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的 8% 和 5% ，行政性收费等其他费用为 200万元；地价款在项目开发期初一次投入，建造成本、专业人员费用、管理费用和其他费用在建造期内均匀投入；该项目建成后，住宅的售价预计为 6000元 /M2，停车位售价为 10万元 /个；商业用房的租金在每年年末收取，第一年的年净租金收入为 1000元 /M2，以后每年年净租金收入的上涨率为 2% ；销售费用和销售税金分别为销售收入的 2.5% 和 6.0% 。开发建设贷款利率为 6% ，同档次商业用房的投资收益率为 8% 。试计算该项目的开发商成本利润率。



解：（ 1 ）项目总开发价值 ①项目总建筑面积及各部分建筑面积项目总建筑面积： 5000×8 ＝ 40000 （ M2 ）－ 2～＋ 4层每层建筑面积： 5000×60% ＝ 300

0 （ M2 ）地上 5～ 22层的总建筑面积： 40000 － 6×3000 ＝ 22000 （ M2 ） ②销售部分的总开发价值A 、－ l层车库销售收入： 100×10 ＝ 1000 （万元）B 、 5～ 22层标准层住宅销售收入： 22000×6000 ＝ 13200 （万元）C 、总销售收入： 1000+13200 ＝ 14200 （万元）D 、销售税金： 14200×6% ＝ 852 （万元）E 、销售部分总开发价值： 14200 － 852 ＝ 13348 （万元）



解：③出租部分总开发价值总出租面积： 3000×4 ＝ 12000 （ M2 ）出租第一年末的年净租金收入： A ＝ 12000×1000 ＝ 1200 （万元）出租部分总开发价值：其中 n ＝ 47年， s ＝ 2% ，则：

④项目总开发价值： 13348+18637.55 ＝ 31985.55 （万元）

万元55.18637%81

%211

%2%8

1200

1

11

47

n

i

s

si

AP



解：（ 2 ）项目总开发成本 ①土地成本： 8000万元 ②建造成本： 1500×40000 ＝ 6000 （万元） ③专业人员费用： 6000×8% ＝ 480 （万元） ④管理费用： 6000×5% ＝ 300 （万元） ⑤其他费用： 200万元 ⑥财务费用：土地费用利息： 8000[ （ 1+6% ） 3－ 1] ＝ 1528.13 （万元）

建造成本、专业人员费用、管理费用和其他费用的利息：（ 6000+480+300+200 ） [ （ 1+6% ） 2/2－ 1] ＝ 418.8 （万元）财务费用： 1528.13+418.8 ＝ 1946.93 （万元）



解： ⑦销售费用： 14200×2.5% ＝ 355 （万元） ⑧项目总开发成本： 8000 ＋ 6000 ＋ 480 ＋ 300 ＋ 200 ＋ 1946.93 ＋

355

＝ 17281.93（万元）

（ 3 ）开发商利润： 31985.55 － 17281.93 ＝ 14703.62 （万元）（ 4 ）开发商成本利润率：（ 14703.62/17281.93 ） ×100% ＝ 85.0

8%



例 4 A 开发商以 3500万元的价格获得了一宗七通一平的土地，面积 4000M2，使用年限 50年，规划建筑容积率 5 ，用途为酒店。现 A 开发商与 B酒店管理集团就合作开发经营事宜进行协商，由 B集团负责投资建设房屋（含设备装修费），并在项目投入运营后由 B集团经营， B集团通过经营收益回收投资并获得预期利润后，将项目无偿移交给 A 开发商。 B集团估算数据如下：房屋建造成本为每平方米建筑面积 4000元，专业人员费用为建造成本的 10% ，管理费用为建造成本、专业人员费用之和的 5% ，建设期 3年，建造成本、专业人员费用、管理费用在建造期内均匀投入，年贷款利率（融资费用不另计） 10% 。按年计息。预计酒店运营期间收益水平保持在 3600万元 /年，运营成本为收益的 35% ， B集团目标成本利润率为 45% 。

假设项目收益发生在年末，折现率为 10% ，请测算B集团经营多少年后可收回投资，并达到目标利润率。


解：（ 1 ）总开发价值 ①项目年净收益： 3600× （ 1 － 35% ）＝ 2340

（万元） ②总开发价值：

（ 2 ）总开发成本 ①总建筑面积： 4000×5 ＝ 20000 （ M2 ） ②建造成本： 4000×20000 ＝ 8000 （万元） ③专业人员费用： 8000×10% ＝ 800 （万元） ④管理费用：（ 8000 ＋ 800 ） ×5% ＝ 440 （万元）

nnii

AP

%101

11

%10

2340

1

11


解： ⑤财务费用：（ 8000+800+440 ） [ （ 1+10% ） 3/2－ 1] ＝ 1420

（万元） ⑥总开发成本： 8000 ＋ 800 ＋ 440 ＋ 1420 ＝ 10660 （万元）（ 3 ）成本利润率成本利润率＝（总开发价值－总开发成本） / 总开发成本 ×100%

1.1n＝ 2.94599

得 n ＝ 11.34 （年）

%100

10660

10660%101

11

%10

2340

%45

n



例 5 某投资者以 1.8万元 /M2的价格购买了一个建筑面积为 60M2的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的 30% ，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为 10年，年利率为 5.31% 基础上上浮 1.5个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的 25% 。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于 12% 。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。


解：（ 1 ）购买总价： 1.8×60 ＝ 108 （万元）（ 2 ）自有资金： 108×30% ＝ 32.4 （万元）（ 3 ）抵押贷款年等额偿还额抵押贷款总额： 108×70% ＝ 75.6

（万元）已知： n ＝ 10年， i ＝ 5.31% ＋ 1.5%

＝ 6.81%

则：

万元81.106693

1%81.61

%81.61%81.675600

11

110

10

n

n

i

iiPA


解：（ 4 ）设月租金单价为 y元 /M2·月年租金＝ 60×12y ＝ 720y

年税前现金流＝ 720y － 720y×25% － 106693.81

则：（ 720y － 720y×25% － 106693.81 ） /32400×100

% ＝ 12%

解得： y ＝ 269.58 （元 /M2）


例 6 某开发商于 2000年 8月 1 日投资开发一专业商场，开发期为 3年，平均售价为 0.8万元 /M2。 2002年 8月 1 日王某以 1.1万元 /M2

的价格购买了其中 50M2的店面，并向开发商支付了 5万元定金，产权持有期为 47年。 2003年 8月 1 日开发商交房时，王某又支付了 11.5万元，余款由商业银行提供的 10年期抵押贷款支付，年贷款利率为 6.5% ，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人签订了一份为期 10年（ 2003年 8月 1 日至 2013年 7月 31 日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月 150元 /M2，此后租金按每年 2% 的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为 3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为 6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到 12% ，试计算届时最低转售单价（计算时点为2003年 8月 1 日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。


解：（ 1 ）店面总价格： 1.1×50 ＝ 55万元（ 2 ）抵押贷款总额： 55 － 5 － 11.5 ＝ 38.5万元（ 3 ） i ＝ 6.5% ， n ＝ 10年

（ 4 ）出租租金出租第一年租金： 150×12×50 ＝ 9万元

万元36.5

1%5.61

%5.61%5.65.38

11

110

10

n

n

i

iiPA


（ 5 ）自有资金现金流量表，设最低转售单价为 y元 /M2

年末

内容0 1 2 3 4

自有资金 5 11.5

抵押贷款还本付息 5.36

经营费用 3

装饰费租金 9

转售收入年末

内容5 6 7 8 9

自有资金抵押贷款还本付息 5.36 5.36 5.36 5.36 5.36

经营费用 3 3 3 3 3

装饰费租金 9(1+2%) 9(1+2%)2 9(1+2%)3 9(1+2%)4 9(1+2%)5

转售收人


关于还本收益教材 P180 表 5-9

定义：还本付息收益，即抵押贷款还本付息中还本所带来

的收益。计算公式：还本收益＝年等额还款 A －当年年初剩余本金 ×年利率解释：收益中的一部分用于偿还了贷款本金，这部分资金

在年纯收益中没有得到体现，而是随同抵押贷款还本付息一同被减掉了。其体现的现金回报中不含每年用于支付贷款本金的部分，可以说是一种隐性收益。如果自有资金考虑了这部分收益，那么其收益率就会大大提高。


计算表

年 0 1 2 3 4 5

1 年初借款累计 18900 18900 18176.4 17398.53 16562.32 15663.39

2 当年还本付息 2141.1 2141.1 2141.1 2141.1 2141.1

3当年还本 723.60 777.87 836.21 898.93 966.35

4 当年付息 1417.5 1363.23 1304.89 1242.174 1174.755

5 年末剩余本金 18176.4 17398.53 16562.32 15663.39 14697.05

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第五章 房地产经济评价指标与评价方法

第五章房地产经济评价指标与评价方法