Маркетинговое исследование рынка новостроек Москвы 2013

О О О « М а р к е т и н г о в о е а г е н т с т в о З у м м а р к е т »

2013

Рынок новостроек Москвы и Московской области

Маркетинговое исследование

Маркетинговое агентство ZOOM MARKET

1

Маркетинговое агентство ZOOM MARKET Тел.: +7 (495) 960-90-89

[email protected] http://www.mazm.ru

СОДЕРЖАНИЕ

Введение ............................................................................................................................... 6 Методологическая часть .................................................................................................... 8

Описание типа исследования .................................................................................. 8

Объект исследования ................................................................................................. 8

Цели и задачи исследования ................................................................................... 8

География исследования .......................................................................................... 9

Время проведения исследования ........................................................................... 9

Методы сбора данных ................................................................................................ 9

Макроэкономические факторы, влияющие на Рынок .................................................. 11

Общая экономическая ситуация ........................................................................... 11

Динамика валового внутреннего продукта .................................................... 11

Промышленное производство ........................................................................... 14

Уровень инфляции................................................................................................. 17

Уровень доходов населения .............................................................................. 20

Инвестиции............................................................................................................... 22

Розничная торговля ............................................................................................... 23

Влияние макроэкономических факторов на развитие изучаемого рынка24

2



Описание отрасли ...................................................................................................... 25

Описание влияющих Рынков .................................................................................. 29

Описание смежных рынков ..................................................................................... 31

Сегментация рынка новостроек Москвы и Московской области ............................... 35

Основные определения ........................................................................................... 35

Сегментирование продукции на рынке ............................................................... 36

Сегментирование по предложения первичного рынка недвижимости Москвы и Московской области по классам 36

Сегментирование по местоположению........................................................... 39

Сегментирование по количеству комнат ........................................................ 39

Сегментирование по цене за квадратный метр ........................................... 41

Тенденции в различных рыночных сегментах .............................................. 43

Основные принципы ценообразования .............................................................. 43

Основные количественные характеристики рынка ...................................................... 46

Объем и темпы роста ............................................................................................... 46

Динамика развития рынка ....................................................................................... 53

Прогноз развития рынка до 2016 года................................................................. 53

Влияние сезонности на Рынок ............................................................................... 55

Сбытовая структура Рынка .............................................................................................. 56

Цепочка движения товара ....................................................................................... 56

3



Краткое описание основных сегментов участников Рынка .......................... 58

Производители Продукции/Застройщики....................................................... 58

Дистрибьюторы продукции ................................................................................. 58

Инвестиционный сектор ....................................................................................... 58

Конкурентный анализ ........................................................................................................ 59

Конкуренция между крупнейшими производителями/ застройщиками на рынке 59

Основные производители ................................................................................... 59

Основные параметры конкуренции .................................................................. 59

Описание профилей крупнейших компаний .................................................. 60

Резюме ...................................................................................................................... 70

Тенденции в направлении конкуренции между крупнейшими производителями 70

Конкуренция между крупнейшими агентствами недвижимости Москвы и Московской области 71

Основные агентства недвижимости................................................................. 71


Описание профилей крупнейших компаний .................................................. 71

Резюме ...................................................................................................................... 82

4



Тенденции в направлении конкуренции между агентствами недвижимости 82

Конкуренция между крупнейшими инвестиционными компаниями на рынке новостроек Москвы и Московской области 83

Основные инвестиционные компании ............................................................. 83


Описание профилей инвестиционных компаний ......................................... 85

Резюме ...................................................................................................................... 93

Тенденции в конкуренции между основными инвестиционными компаниями по недвижимости 94

Анализ потребителей ........................................................................................................ 95

Сегментация потребителей .................................................................................... 95

Потребители в сегменте B2C ................................................................................. 95

Сегментация по социально-демографическим показателям .................. 95

Сегментация по структуре потребления ........................................................ 96

Сегментация по форме сделки........................................................................ 100

Структура потребления новостроек в Москве и Московской области .... 103

Коэффициент доступности жилья .................................................................. 103

Структура осведомленности потребителей о новостройках в Москве и Московской области 105

Потребительские предпочтения на рынке новостроек Москвы и Московской области 106

5



Потребительские мотивации и поведение при покупке новостройке в Москве и Московской области 107

Оценка емкости рынка. Степень насыщения рынка ..................................... 108

Основные тенденции в потребительском сегменте ..................................... 108

Обобщающие выводы по отчету ................................................................................... 109

Факторы, влияющие на развитие Рынка .......................................................... 109

Step-анализ Рынка ............................................................................................... 109

Факторы, благоприятствующие развитию Рынка ...................................... 111

Анализ рисков ............................................................................................................ 112

Сдерживающие факторы Рынка / анализ рисков ...................................... 113

Текущая ситуация и перспективы развития рынка ....................................... 113

6



ВВЕДЕНИЕ

Рынок новостроек Москвы и Московской области является частью рынка недвижимости в России. Рынок недвижимости, в том виде, в

котором он существует сейчас, является относительно молодым рынком и зародился в 1991 году. Однако отдельные его элементы

существовали в СССР в виде обмена квартир и купли-продажи деревенских домов. С появлением садовых товариществ и дачных

кооперативов появилась возможность купли-продажи участков в рамках данного юридического образования. Так же существовала практика

сдачи жилья в наем.

Рынок недвижимости с 1991 года пережил несколько этапов своего развития:

1991-1995гг. Стихийный рынок или зарождение рынка. Главной особенностью этого периода является отсутствие

юридической основы взаимодействия между участниками рынка.

1995-1998 гг. Рынок приобрел свою четкую структуру и стал спокойнее, что позволило игрокам занимать свои ниши с учетом

нового законодательства, и неписаных правил рыночных отношений в современной России.

1998-1998 гг. Кризис рынка. Как и большинство молодых рынков, рынок недвижимости, в период дефолта находился в

упадке. В результате чего часть игроков покинули рынок.

199-2002 гг. Посткризисное восстановление. В это период рынок начал развиваться и становится клиентоориентированным.

Это стало возможным благодаря зарождению среднего класса.

2002-2008 гг. Этап стабильности. Рынок бурно развивался и все больше становился клиентоориентированным. Стали

появляться государственные программы, что привлекло на рынок новых потребителей.

2008-2010 Кризис рынка. Мировой кризис в полной мере отразился на рынке недвижимости России. В результате часть

крупных игроков были вынуждены покинуть рынок.

2010-н.в. Посткризисное восстановление. Современный период развития. Рынок сегодня считается стабильным. Эксперты не

ожидают на рынке серьёзных изменений в плане роста или падения.

7



На данный момент рынок недвижимости в России является одним из самых понятных и открытых рынков.

Рынок недвижимости в целом, и рынок новостроек Москвы и Московской области в частности является молодым и развивающимся. Главной

причиной развития рынка на территории Москвы стало расширение последней за счет Московской области, что в свою очередь ведет

развитие Московской области, так как данный субъект РФ тесно связан с Москвой не только географически, но и социально, экономически и

политически.

8



МЕТОДОЛОГИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

ОПИСАНИЕ ТИПА ИССЛЕДОВАНИЯ

Данный отчет написан по результатам кабинетного исследования. Кабинетное маркетинговое исследование представляет собой вид

качественного маркетингового исследования, направленного на поиск и анализ данных, содержащихся в открытых источниках информации.

ОБЪЕКТ ИССЛЕДОВАНИЯ

Рынок новостроек Москвы и Московской области.

ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ ИССЛЕДОВАНИЯ

Цель данного исследования – анализ текущей ситуации на Рынке.

Задачи:

Описание макроэкономической ситуации на Рынке

Выделение основных сегментов Рынка

Определение основных количественных характеристик Рынка

9



Описание структуры Рынка

Выявление основных игроков на Рынке

Выявление основных факторов, влияющих на Рынок

Выявление основных тенденций Рынка

Описание потребителей на Рынке

ГЕОГРАФИЯ ИССЛЕДОВАНИЯ

Москва и Московская область

ВРЕМЯ ПРОВЕДЕНИЯ ИССЛЕДОВАНИЯ

Май 2013 г.

МЕТОДЫ СБОРА ДАННЫХ

Сбор вторичной информации. В качестве источников информации были использованы открытые источники:

Общие аналитические издания

Отраслевые аналитические издания

10



Открытые исследования (других маркетинговых компаний или каких-либо организаций)

Интернет-сайты основных игроков рынка, другие электронные источники информации

Статистические организации.

11



МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА РЫНОК

ОБЩАЯ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СИТУАЦИЯ

Рынок новостроек Москвы и Московской области, как один из составляющих российской экономики, находится под влиянием основных

экономических показателей в стране.

ДИНАМИКА ВАЛОВОГО ВНУТРЕННЕГО ПРОДУКТА

Объем ВВП РФ за 2012 г., по предварительной оценке, составил в текущих ценах 62356,9 млрд. рублей. Прирост по сравнению с 2011 годом

замедлился и составил 3,4% против 4,3% в 2011 году. Диаграмма 1. (Источник: ФСГС РФ)

Таким образом, подтвердился самый пессимистичный прогноз по изменению ВВП в 2012 году, который в начале года озвучили эксперты из

МВФ: рост Российской экономки снизился и составил 3,5%. (Источник: Газета Ру. http://www.gazeta.ru/financial/2011/12/08/3919550.shtml)

Замедление экономической динамики к соответствующему периоду прошлого года в основном пришлось на второе полугодие 2012 года.

Главным фактором этого замедления стали неблагоприятные погодные условия.

12



ДИАГРАММА 1. ДИНАМИКА ИЗМЕНЕНИЯ ОБЪЕМА ВВП, 2002-2013 ГГ. (ПРОГНОЗ), МЛРД. РУБ.

Источник: Федеральная служба государственной статистики РФ.

На данный момент существует несколько прогнозов по изменению ВВП в 2013 году:

- Всемирный банк прогнозирует рост ВВП РФ в 2013 году на 3,5%.

(РИА Новости http://ria.ru/economy/20130121/919034654.html#ixzz2NbK19h6n)

- Официальный прогноз Минэкономразвития России по росту ВВП РФ на 2013 год — 3,6%.

(РИА Новости http://ria.ru/economy/20130121/919034654.html#ixzz2NbK19h6n)

- МВФ прогнозирует рост ВВП РФ в 2013 году на уровне 3,7%

10 819

13 20817 027

21 61026 917

33 248

41 277

38 807

46 322 55 799

62 357

64 539

0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

13



(РИА Новости http://ria.ru/economy/20130123/919409539.html#ixzz2NbNeErhr)

Самым реалистичным прогнозом, роста ВВП в 2013 году на данный момент, с учетом внутренней и внешней экономической конъюнктуры

представляется прогноз Всемирного банка, который озвучил цифру в 3,5%. Именно с учетом этой цифры в Диаграмме 1 «Динамика

изменения объема ВВП, 2002-2013 гг, 2002-2013 гг. (прогноз), млрд. руб.» отражен объем ВВП прогнозируемый в 2013 году.

На Диаграмме 2 отображена динамика изменения объема ВВП, 2012-2013 гг. % к соответствующему периоду предыдущего года, которая

позволяет поквартально отследить рост ВВП в 2013 году и сравнить его с тем же периодом 2012 года.

ДИАГРАММА 2. ДИНАМИКА ИЗМЕНЕНИЯ ОБЪЕМА ВВП, 2012-2013 ГГ. % К СООТВЕТСТВУЮЩЕМУ ПЕРИОДУ ПРЕДЫДУЩЕГО ГОДА.


104,8 104,3

103,0102,1

101,1

99100101102103104105106

I кв. II кв. III кв. IV кв.

2012 2013

14



По оценке Минэкономразвития России, в I квартале 2013 года ВВП вырос на 1,1% относительно соответствующего квартала предыдущего

года.

ПРОМЫШЛЕННОЕ ПРОИЗВОДСТВО

В 2012 году наблюдался рост промышленного производства. Индекс промышленного производства в январе-декабре 2012 года составил

102,6% к январю-декабрю 2011 года (при этом по отношению к декабрю 2011 года индекс промышленного производства в декабре 2012 года

составил 101,4%).

На протяжении января и февраля был отмечен спад промышленного производства. Только в марте, в конце I квартала, начался прирост

промышленного производства. Наибольший рост был отмечен в обрабатывающем производстве. (Источник МЭРТ)

На Диаграмме 3 отображена динамика изменения индекса промышленного производства, 2012-2013 гг., % к соответствующему периоду

предыдущего года.

15



ДИАГРАММА 3. ДИНАМИКА ИЗМЕНЕНИЯ ИНДЕКСА ПРОМЫШЛЕННОГО ПРОИЗВОДСТВА, 2012-2013 ГГ., % К СООТВЕТСТВУЮЩЕМУ ПЕРИОДУ ПРЕДЫДУЩЕГО ГОДА

Источник МЭРТ

На Диаграмме 4 показана динамика изменения индекса промышленного производства, по месяцам, 2013 гг., % к соответствующему периоду

предыдущего года.

104,0102,3 102,5 101,7

100,0

90,0

100,0

110,0

120,0


2012г. 2013г.

16



ДИАГРАММА 4. ДИНАМИКА ИЗМЕНЕНИЯ ИНДЕКСА ПРОМЫШЛЕННОГО ПРОИЗВОДСТВА, ПО МЕСЯЦАМ, 2013 ГГ., % К СООТВЕТСТВУЮЩЕМУ ПЕРИОДУ ПРЕДЫДУЩЕГО ГОДА.

Источник МЭРТ

99,2

97,9

102,6

95

96

97

98

99

100

101

102

103

янва

рь

фев

раль

мар

т

17



УРОВЕНЬ ИНФЛЯЦИИ

С начала 2012 года инфляция на потребительском рынке повысилась до 6,6%, против 6,1% годом ранее. Таким образом, рост инфляции

превысил официальный прогноз Минэкономразвития по инфляции на 2012 г. в 5-6% на 0,6%

В первом полугодии инфляция снижалась из-за прироста потребительских цен с 6,1% в декабре 2011 года до 3,6% в апреле-мае 2012 года.

Данная тенденция отмечена вследствие высокого предложения и сохраняющейся низкой динамики цен на продовольственные товары, а

также - переноса повышения регулируемых тарифов на федеральном уровне и на местах (на услуги ЖКХ и городского пассажирского

транспорта) с начала года на второе полугодие.

С июня инфляция стала усиливаться по причине повышения цен на плодоовощную продукцию нового урожая, роста мировых цен на зерно и

другие продовольственные товары из-за засухи в ряде стран. В сентябре годовая инфляция достигла 6,6 процентов.

18



ДИАГРАММА 5. УРОВЕНЬ ИНФЛЯЦИИ 2003-2013 (ПРОГНОЗ) ГГ., %


На Диаграмме 5 отображен уровень инфляции 2003-2012 гг., и прогноз на 2013 г.

12,0%11,7%

10,9%

9,0%

12,0%

13,3%

8,8%8,8%

6,1%

6,6%

6,0%5,0%

6,0%

7,0%

8,0%

9,0%

10,0%

11,0%

12,0%

13,0%

14,0%

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

19



Прогнозы специалистов об уровне инфляции в 2013 году выглядят следующим образом:

По итогам 2013 года ЦБ России и Минэкономразвития рассчитывает уложиться в целевой интервал 5-6%.

В проекте федерального бюджета РФ на 2012-2014 годы, внесенном в Госдуму, заложен прогноз по инфляции в 2012 году в

6%, в 2013 году - 5,5%, в 2014 году - 5%

Прогноз инфляции 2013 в России МВФ отталкивается от 8,5%.

Прогноз инфляции в 2013 году, в данном исследовании, основан на прогнозе ЦБ России и Минэкономразвития. Таким образом, инфляция в

2013 году останется на том же уровне, либо снизится до 6%.

В I квартале 2013 года инфляция составила – 1,9%, в то время как год назад – 1,5%. Наибольший вклад в инфляцию – 1,1% внес рост цен

на продовольственные товары. На непродовольственные товары цены в I квартале росли умеренно, в итоге прирост цен с начала года

составил 1,3%. Прирост цен на услуги в I квартале в два раза превысил прошлогодний показатель и составил 1,2%.

20



УРОВЕНЬ ДОХОДОВ НАСЕЛЕНИЯ

По предварительным данным Росстата, прирост реальных располагаемых денежных доходов населения в 2012 году составил 4,2% к

уровню 2011 года, что на 3,8% превышает аналогичный показатель предыдущего года.

В 2012 году реальная заработная плата была значительно выше, чем в 2011 году, и, несмотря на замедление во второй половине года, в

целом за 2012 год прирост реальной заработной платы повысился на 5% и составил 7,8%.

В I квартале 2013 года, по предварительным данным, реально располагаемый денежный доход населения составил 105,3% к

соответствующему периоду предыдущего года.

21



ДИАГРАММА 6. ДИНАМИКА РЕАЛЬНО РАСПОЛАГАЕМЫХ ДЕНЕЖНЫХ ДОХОДОВ НАСЕЛЕНИЯ 2012-2013 ГГ. ПОКВАРТАЛЬНО, % К СООТВЕТСТВУЮЩЕМУ ПЕРИОДУ ПРЕДЫДУЩЕГО ГОДА


В I квартале 2013 года номинальная начисленная заработная плата составила 27274 рубля (прирост относительно прошлого года составил

11,6 %).

Реальная заработная плата в I квартале 2013 года относительно аналогичного периода 2012 года выросла на 4,2 %.

101,5

104,4 104,9 105,8105,3

90

100

110

120


2012г. 2013г.

22



ИНВЕСТИЦИИ

Инвестиции в основной капитал в 2012 году нарастающим итогом с начала года составили 12568,8 млрд. рублей.

По итогам 2012 года инвестиции в основной капитал возросли на 6,7% по отношению к уровню 2011 года.

По итогам I квартала 2013 г. инвестиции лишь на 0,1% превысили уровень соответствующего квартала прошлого года.

ДИАГРАММА 7. ИНВЕСТИЦИИ В ОСНОВНОЙ КАПИТАЛ 2012-2013 ГГ. ПОКВАРТАЛЬНО, В % К СООТВЕТСТВУЮЩЕМУ ПЕРИОДУ ПРЕДЫДУЩЕГО ГОДА


116,5

110,5105,3 102,1

100,1

90,0

95,0

100,0

105,0

110,0

115,0

120,0


2012 2013

23



РОЗНИЧНАЯ ТОРГОВЛЯ

Росстат уточнил в сторону увеличения данные по обороту розничной торговли за 2011- 2012 годы. Прирост оборота розничной торговли

составил за 2011 год 7,1%, за 2012.

В I квартале 2013 г. по сравнению с I кварталом 2012 г. прирост оборота розничной торговли составил 3,9%, что на 4,0% ниже I квартала

2012 года.

ДИАГРАММА 7. ОБОРОТ РОЗНИЧНОЙ ТОРГОВЛИ 2012-2013 ГГ. ПОКВАРТАЛЬНО, В % К СООТВЕТСТВУЮЩЕМУ ПЕРИОДУ ПРЕДЫДУЩЕГО ГОДА.

Источник: Федеральная служба государственной статистики РФ

107,9 107,4

105,6104,9

103,9

101102103104105106107108109


2012 2013

24



ВЛИЯНИЕ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ НА РАЗВИТИЕ ИЗУЧАЕМОГО РЫНКА

Оценим степень влияния вышеперечисленных макроэкономических факторов на исследуемый рынок.

ТАБЛИЦА 1. ОЦЕНКА ВЛИЯНИЯ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ НА ИЗУЧАЕМЫЙ РЫНОК

Факторы Степень влияния

ВВП и промышленное производство

Высокое влияние на экономические параметры в целом и на изучаемый рынок в частности. Строительным компаниям выгоднее приобретать российское сырьё для своего производства, для уменьшения себе стоимости продукции.

Инфляция и Доходы населения

Влияние данного фактора высокое. Рост доходов населения и невысокий уровень инфляции являются макроэкономическими факторами, способствующими развитию изучаемого рынка и активизации спроса.

Объем инвестиций Инвестиций является важным фактором развития рынка. Поэтому влияние данного макроэкономического фактора существенно.

На российском рынке на данный момент находится большое количество иностранных игроков, инвестирующих и готовых и в дальнейшем инвестировать в Россию как в привлекательный рынок.

25



Факторы Степень влияния

Оборот розничной торговли Рост оборота розничной торговли в 2011 и 2012 гг., является важным фактором развития рынка. Поэтому влияние данного макроэкономического фактора существенно.

На российском рынке на данный момент практически нет иностранных игроков, а значит можно отметить наличии только внутренних конкурентов.

ОПИСАНИЕ ОТРАСЛИ

Рынок новостроек Москвы и Московской области является сегментом рынка недвижимости, который в свою очередь включен в

строительную отрасль экономики. Строительная сфера является быстро развивающейся отраслью Российской экономики, где в первую

очередь сейчас развивается строительство жилого сектора. На строительную отрасль и на рынок новостроек Москвы и Московской области

влияют следующие факторы:

Государственная политика и приоритеты финансирования различных строительных проектов из бюджета.

Инвестиционный климат России.

Темп роста доходов населения.

Уровень развития и доступности ипотечного кредитования.

26



Кроме того на строительную отрасль оказывает влияние промышленное производство, а именно добывающая и обрабатывающая

промышленность.

Строительная отрасль включает в себя следующие сегменты:

недвижимость жилого назначения;

недвижимость нежилого назначения;

На диаграмме 8. показано соотношение ввода в 2011-2012 гг. зданий жилого и нежилого назначения.

ДИАГРАММА 8. ВВОД В ДЕЙСТВИЕ (В ЭКСПЛУАТАЦИЮ) ЗДАНИЙ ПО ИХ ВИДАМ, % 2011-2012ГГ.


95%

5%

жилого назначения нежилого назначения

27



Как видно из диаграммы ввода в действие (в эксплуатацию) зданий по их видам, % 2011-2012гг. недвижимость жилого назначения является

доминирующей. Так в 2011-2012гг. из всех введенных в эксплуатацию зданий на долю недвижимости нежилого назначения пришлось только

5%.

На рынке недвижимости, относящемся к строительной отрасли, выделяются два крупных сегмента:

первичный рынок недвижимости.

вторичный рынок недвижимости.

Кроме того по структуре рынки первичной и вторичной недвижимости делятся на следующие рыки:

рынок жилья;

рынок коммерческой недвижимости;

рынок земли.

По оценке Росстата объем построенного жилья на территории России в 2012 году составил 65,7 млн. кв. м. общей площади жилых домов.

В начале 2013 года было отмечено я снижение темпа жилищного строительства. При этом по итогам I квартала 2013 года объем введенного

жилья вышел на докризисный уровень I квартала 2009 года и составил 10,4 млн. кв. м. общей площади жилых домов. Прирост к уровню I

квартала 2012 года составил 6,5%.

В целом по итогам I квартала 2013 года объем строительных работ на 0,6% превысил уровень I квартала 2012 года.

28



На диаграмме 9 отражен объем ввода жилых домов на территории РФ с 2001 по 2012 гг.

ДИАГРАММА 9. ОБЪЕМ ВВОДА В ДЕЙСТВИЕ ЖИЛЫХ ДОМОВ НА ТЕРРИТОРИИ РФ С 2001 ПО 2012 ГГ. МЛН. КВ. М ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ.


В 2013 году на территории РФ планируется построить 70 млн. кв. м.1

1 http://www.irn.ru/news/73526.html

31,733,8 36,4

41,043,6

50,6

61,264,1

59,9 58,462,5

65,7

0,0

10,0

20,0

30,0

40,0

50,0

60,0

70,0

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

млн. кв м

29



Министр регионального развития Игорь Слюняев считает возможным увеличить объем строительства жилья к 2018 г. почти вдвое по

сравнению с нынешним – до 120 млн. кв. м в год. «Каждый год мы… наблюдаем рост жилищного строительства примерно на 3-4%», –

сказал министр2.

ОПИСАНИЕ ВЛИЯЮЩИХ РЫНКОВ

Основным рынком, оказывающим влияние на рынок новостроек Москвы и Московской области, является рынок строительных материалов.

Рынок строительных материалов включает следующие составляющие:

рынок цемента;

рынок изделий из бетона;

рынок строительного кирпича;

рынок строительного песка;

рынок строительного стекла и т.д.

По данным Федеральная служба государственной статистики РФ объем рынка строительных материалов в 2011 году составил 366,9 млрд.

руб. По предварительным данным объем рынка строительных материалов в 2012 году равен 389,2 млрд. руб.

На диаграмме 10 отображена динамика роста объёма рынка строительных материалов в 2010-2012гг., а так же прогноз на 2013 год с учетом

темпа роста рынка.

2 http://www.irn.ru/articles/34526.html

30



ДИАГРАММА 10 ДИНАМИКА РОСТА ОБЪЁМА РЫНКА СТРОИТЕЛЬНЫХ МАТЕРИАЛОВ 2010-2013ГГ. МЛРД. РУБ.


Прогнозируемый объем рынка строительных материалов в 2013 году составит 405,7 млрд. руб. при среднем темпе роста 5,3% в год.

Емкость рынка строительных материалов, по оценке аналитического агентства INFOLine3, в 2012 году превысила 900 млрд. руб.

При тенденции роста 20-30% в год емкость рынка в 2013 году может составить 1130 млрд. руб.

3 http://infoline.spb.ru/

347,4

366,9

385,2

405,7

310,0

320,0

330,0

340,0

350,0

360,0

370,0

380,0

390,0

400,0

410,0

420,0

2010 2011 2012 2013

млрд. руб.

31



На основе анализа данных Федеральной службы государственной статистики РФ, в данный момент на рынке строительных материалов

отмечается рост и восстановление объемов производства после кризиса 2008-2009 года. Объёмы производства в 2012 году превысили

показатели 2007 года на 3-5%. По итогам I квартала 2013 года рост на рынке строительных материалов будет продолжаться теми же

темпами.

Описание смежных рынков

Смежным рынком для рынка новостроек Москвы и Московской области является рынок вторичного жилья этих же регионов. Рынок

вторичного жилья Москвы и Московской области в основном состоит из квартир эконом класса, и является лидером по количеству

совершенных сделок на рынке жилой недвижимости.

На основе данных Федеральной службы государственной статистики РФ каждый количество продаваемых квартир на вторичном рынке

жилья в Москве и Московской области количество предложений увеличивается на 5,7%, ежемесячно, при этом 25% предложений

появляются на рынке впервые.

На диаграмме 11 отражена помесячная динамика объема предложений на вторичном рынке жилья Москвы в 2012г., тыс. квартир.

32



ДИАГРАММА 11 ДИНАМИКА ОБЪЕМА ПРЕДЛОЖЕНИЙ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ МОСКВЫ В 2012Г., ТЫС. КВАРТИР.

Источник: Консалтинговая компания «Азбука Жилья Консалт». http://www.azbuka.ru

При этом объем предложений в декабре 2012 года, по данным консалтинговой компании «Азбука Жилья Консалт», предложений на рынке

вторичном рынке жилья Москвы было больше на 14% чем в декабре 2011 года.

На диаграмме 12 отражена помесячная динамика объема предложений на вторичном рынке жилья Московской области в 2012г.

49,554,2

56,954,4

61,0 56,354,3 54,2

58,3 60,8 61,3 61,4

0

10

20

30

40

50

60

70

тыс. кв.

33



ДИАГРАММА 12 ДИНАМИКА ОБЪЕМ ПРЕДЛОЖЕНИЙ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ В 2012Г., ТЫС. КВАРТИР


По данным консалтинговой компании «Азбука Жилья Консалт», объем предложений в декабре 2012 года, по данным консалтинговой

компании «Азбука Жилья Консалт», на вторичном рынке жилья Московской области больше на 10,1% чем в декабре 20011 года.

Стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке Москвы по итогам 2012 года составила 191,5 тыс. руб./кв. м. В среднем цена за год

выросла на 15%.

36,136,9

36,4 36,0

42,4

38,3

35,6 36,0

38,7

40,3 40,4 40,4

32,0

34,0

36,0

38,0

40,0

42,0

44,0

тыс. кв.

34



На вторичном рынке Московской области стоимость квадратного метра в 2012 году составила 82,9 тыс. руб./кв. м. В среднем цена за год

выросла на 12%.

Таким образом, в 2012г. вторичный рынок жилья Москвы и Московской области развивался динамично. Среди основных тенденций:

Рост спроса на вторичное жилье по сравнению с 2011 годом;

Увеличение объема предложений на рынке вторичного жилья;

Повышение цены за кв. м

В 2013 году прогнозируется подорожание вторичного жилья в Москве, что связано с расширением границ данного федерального округа.

Цена на рынке вторичного жилья в Московской области так же повысится, и в первую очередь в населенных пунктах, прилегающих к

границам «новой Москвы».

35



СЕГМЕНТАЦИЯ РЫНКА НОВОСТРОЕК МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ.

ОСНОВНЫЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Рынок новостроек Москвы и московской области это часть рынка недвижимости РФ. Продуктом данного рынка являются новостройки или

первичное жилье. Новостройка – это введённое или возводимое жилье разной степени готовности, право собственности на которое еще не

зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В данный момент рынок новостроек Москвы и московской области представляют собой наиболее емкий и развитый сегмент рынка

недвижимости. В первую очередь данное определение относится к территории «новой Москвы».

На рынке недвижимости принято выделять три основных отличия рынка новостроек от рынка вторичного жилья.

Первое отличие – это определение стоимости объекта. Цена за квартиру в новостройке рассчитывается исходя из стоимости одного

квадратного метра. Стоимость квартиры на вторичном рынке определяется как конкретная цена за весь объект, из которой уже

потом выделяется цена квадратного метра.

Возраст объекта. На рынке новостроек все объекты новые и не зарегистрированы в ЕГРП.

Третье отличие – это площадь объекта. Практически все новостройки, вводимые на рынке, значительно превышают по площади

вторичное жилье. Эта разница в первую очередь связана с принятием новых социальных нормы жилой площади на человека. На

данный момент данная норма равна 18 квадратных метров общей площади на одного человека.

Четвертым отличием является порядок купли продажи квартиры. На вторичном рынке квартира приобретается при помощи

договора купли-продажи. При покупке квартиры в новостройке, заключаются такие договора как: договор долевого участия или,

договор уступки прав и обязанностей.

36



СЕГМЕНТИРОВАНИЕ ПРОДУКЦИИ НА РЫНКЕ

СЕГМЕНТИРОВАНИЕ ПО ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПЕРВИЧНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ПО КЛАССАМ.

На рынке новостроек Москвы и Московской области в основном можно выделить три класса предложений:

Элитные квартиры;

Квартиры бизнес касса;

Класс эконом/комфорт.

Класс предлагаемого жилья в новостройках Москвы и Московской области зависит от целого ряда параметров.

На класс новостройки влияют следующие параметры:

Качество и вид стройматериалов;

Технология строительства;

Развитие инфраструктуры

Площадь предлагаемого жилья;

Местоположение новостройки.

Основным же параметром определения класса новостройки является субъективное мнение застройщика о возводимом жилье. В результате

новостройки схожие по своим объективным параметрам могут различаться в классе из-за субъективной оценки застройщика.

37



По итогам 2012 года доля первичного предложения на рынке новостроек Москвы и Московской области новостройки бизнес класса занимает

порядка 60%. На диаграмме 13 отображено соотношение предложений первичного рынка недвижимости Москвы и Московской области по

классам.

38



ДИАГРАММА 13 СООТНОШЕНИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЙ ПЕРВИЧНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ПО КЛАССАМ,%.

Источник: Welhome Real Estate Consulting

Из диаграммы 13, соотношение предложений первичного рынка недвижимости Москвы и Московской области по классам видно, что самым

распространенным предложением на рынке являются квартиры бизнес класса. На основании этих данных можно сделать вывод, что данный

тип жилья является наиболее востребованным у покупателей новостроек.

15%

60%

25%

Элитные квартиры

Квартиры бизнес касса

Класс эконом/комфорт

39



СЕГМЕНТИРОВАНИЕ ПО МЕСТОПОЛОЖЕНИЮ.

Рынок новостроек Москвы и Московской области в зависимости от места нахождения сегментируют по следующим условным границам:

Москва от ТТК до МКАД

Москва за МКАД и Подмосковье до 5 км от МКАД

Подмосковье в 5-30 км от МКАД

Подмосковье от 30 км от МКАД

В связи с тем, что в центре Москвы возведение новостроек носит единичные случаи, местоположение внутри ТТК в данном исследовании

не рассматривается.

СЕГМЕНТИРОВАНИЕ ПО КОЛИЧЕСТВУ КОМНАТ.

В зависимости от количества комнат на рынке новостроек Москвы и Московской области выделяют следующие квартиры:

Однокомнатные квартиры;

Двухкомнатные квартиры;

Трехкомнатные квартиры;

Многокомнатные квартиры.

На диаграмме 14 распределение объема предложения по количеству комнат.

40



ДИАГРАММА 14 РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ОБЪЕМА ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО КОЛИЧЕСТВУ КОМНАТ В %

Источник: «Метриум Групп»

Как видно из диаграммы 14 больше всего предлагается новостроек с двухкомнатными квартирами. 40% от всего объема предложений.

36%

40%

21%

3%




Многокомнатные квартиры

41



СЕГМЕНТИРОВАНИЕ ПО ЦЕНЕ ЗА КВАДРАТНЫЙ МЕТР.

Ценовая политика на рынке новостроек Москвы и Московской области зависит не только от класса предлагаемых объектов. Главным

ценообразующим моментом на рынке новостроек является местоположение новостройки. В таблице 2 отражено соотношение средней цены

за квадратный метр в рублях и местоположение новостройки.

ТАБЛИЦА 2 СООТНОШЕНИЕ ЦЕНЫ ЗА КВАДРАТНЫЙ МЕТР И МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ НОВОСТРОЙКИ.

местоположение цены за кв. м. руб.

Москва от ТТК до МКАД 168 214

Москва за МКАД и Подмосковье до 5 км от МКАД 84 796

Подмосковье в 5-30 км от МКАД 66 217

Подмосковье от 30 км от МКАД 50 946

Следующим важным моментом в ценообразовании квадратного метра новостроек играет количество комнат. В таблице 3 расписана

зависимость цены Московских новостроек от количества комнат.

42



ТАБЛИЦА 3 СТОИМОСТЬ КВАРТИР В ЗАВИСИМОСТИ ОТ КОЛИЧЕСТВА КОМНАТ

Количество комнат

Площадь, кв.м Цена кв.м, руб. Общая стоимость, руб.

мин макс мин макс среднее мин макс среднее

1 комн. 29,64 62,95 102 000 202 911 139 480 3 868 800 9 269 910 5 832 750

2 комн. 51,7 94,4 87 000 200 999 128 350 4 994 650 14 653 080 8 387 890

3 комн. 71,03 132,6 76 000 191 039 116 200 5 892 600 18 387 200 9 942 336

Многокомнатные квартиры 89,8 142,84 95 500 177 000 116 335 8 892 005 23 415 330 11 693 472

Источник: «Метриум Групп»

Так же на цену новостройки оказывает влияние класс жилья. Однако это не является основным фактором, так как новостройка эконом

класса в границах Москвы от ТТК до МКАД, может стоить столько же, сколько элитная квартира, но находящаяся в границах Подмосковье от

30 км от МКАД.

43



ТЕНДЕНЦИИ В РАЗЛИЧНЫХ РЫНОЧНЫХ СЕГМЕНТАХ

На данный момент на рынке новостроек Москвы и Московской области наблюдаются следующие тенденции.

В классовом сегменте квартиры бизнес касса продолжат доминировать на общем фоне введенного жилья. Это связано с

доступностью данного сегмента на фоне элитных квартир и большим удобством, в том числе и по месторасположению, чем

эконом/комфорт класс.

В сегменте местоположение застройщики продолжат смещаться в сторону «новой» Москвы и Московской области. В первую

очередь это связано с уменьшением затрат и отсутствием свободных площадок под застройку на территории старой "Москвы"

По количество комнат так же будут доминировать предложения на однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Это связано с

ценовой доступностью данного сегмента, а так же продолжающимся увеличением внутренней миграции из других субъектов

Российской Федерации и эмиграции из стран бывшего СССР.

По мнению ряда экспертов, цена вырастет в течение 2013 года в Москве в зависимости от местоположения объекта от 5% до 10%.

Рост цен в Московской области может составить то 4% до 7% в зависимости от местоположения объекта.

ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ

Структура ценообразования на рынке новостроек Москвы и Московской области имеет свою специфику и подвержена ряду факторов.

44



СХЕМА 1 СТРУКТУРА ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА РЫНКЕ НОВОСТРОЕК МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ.

На ценообразование на рынке новостроек Москвы и Московской области влияют внешние и внутренние факторы, приведенные в таблице 4.

Ценообразования на рынке новостроек

Москвы и Московской области

Предложение Спрос

Внутренние и внешние факторы

45



ТАБЛИЦА 4 ВНЕШНИЕ И ВНУТРЕННИЕ ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА РЫНОК НОВОСТРОЕК. МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Внешние факторы Внутренние факторы

Доходы населения и их

дифференцированность.

Условия и объем жилищного

кредитования.

Макрофинансовые факторы.

Макроэкономические факторы.

Инфляция и дефляция.

Изменение курсов валют

Цены на нефть и на прочие

товары экспорта.

Объем вывоза капитала.

Наличие свободных площадей

под застройку.

Объем платежеспособного

спроса на жилье.

Насыщенность рынка.

Потребность потребителей к

покупке новостроек.

Репутация застройщиков и

объектов.

Объемы строительства и ввода

жилья.

Объем предложений

Себестоимость и полная

стоимость жилья.

46



ОСНОВНЫЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ РЫНКА

К основным количественным характеристикам рынка новостроек. Москвы и Московской области относятся:

Объем и темпы роста;

Динамика развития рынка;

Прогноз развития рынка до 2016 года;

Влияние сезонности на Рынок.

ОБЪЕМ И ТЕМПЫ РОСТА

По данным Федеральной службы государственной статистики РФ объем ввода новостроек на рынке Москвы и Московской области в 2012

году составил 2,54 млн. кв. м. и 7,04 млн. кв. м. соответственно.

На диаграмме 15 отображена динамика ввода новостроек в Москве с 2008 по 2012 гг. и прогноз на 2013 г. в млн. кв. м.

47



ДИАГРАММА 15 ДИНАМИКА ВВОДА НОВОСТРОЕК В МОСКВЕ С 2008 ПО 2013 ГГ. В МЛН. КВ. М.


Прогноз на 2013 г. основан на планировании Правительства города Москвы по вводу новостроек в текущем году и равен 2,54 млн. кв. м., что

больше объема 2012 года на 3,6%. При этом ряд экспертов утверждают, что в плане Правительства города Москвы не учитывается

строительство в «новой» Москвы.

На диаграмме 16 отображена динамика ввода новостроек в Московской области с 2008 по 2012 гг. и прогноз на 2013 г. в млн. кв. м.

3,28

2,70

1,77

2,40 2,45 2,54

0,00

0,50

1,00

1,50

2,00

2,50

3,00

3,50

2008 2009 2010 2011 2012 2013

Динамика ввода новостроек в Москве млн кв. м.

48



ДИАГРАММА 16 ДИНАМИКА ВВОДА НОВОСТРОЕК В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ С 2008 ПО 2013 ГГ. В МЛН. КВ. М.


Прогноз на 2013 г. основан на ожидании экспертов, что рост ввода новостроек в текущем году составит 5-7%. В данном исследовании

использована предполагаемая динамика роста в 7%.

7,80

8,23

7,28

7,50

7,04

7,53

6,40

6,60

6,80

7,00

7,20

7,40

7,60

7,80

8,00

8,20

8,40

2008 2009 2010 2011 2012 2013

Динамика ввода новостроек в Московской области млн кв. м.

49



В 2012 году отмечалась следующая динамика предложений на рынке новостроек Москвы. В декабре 2012 года был отмечен небольшой

рост предложений который составил 324 корпуса, что по сравнению с январем 2011 года больше на 9 корпусов. В марте наблюдался резкий

спад, в результате чего количество предложений составило 282 корпуса.

Объем предложений с апреля 2012 г. уверенно увеличивается. Так количество предложений в октябре 2012 г. составило 323 корпусов, что

на 14,5% больше, чем в марте.

На диаграмме 17 рассмотрена динамика объема предложений на рынке новостроек в Москве в течение 2012 года.

50



ДИАГРАММА 17 ДИНАМИКА ОБЪЕМА ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ НОВОСТРОЕК

МОСКВЫ В 2012 Г.


324333

282287

296295

310314

323

314318

250

260

270

280

290

300

310

320

330

340

Количество корпусов

51



На рынке новостроек Московской области в 2012 году отмечалась следующая динамика предложений. Объем предложения в декабре 2012

г. составил 943 корпуса, что на 0,6% больше декабря прошлого 2011 года.

Спад объема предложений в июле месяце имеет, по мнению специалистов, «технический» характер, связанный с расширением Москвы с 1

июля 2012 г.

На диаграмме 18 рассмотрена динамика объема предложений на рынке новостроек в Московской области в течение 2012 года.

52



ДИАГРАММА 18 ДИНАМИКА ОБЪЕМА ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ НОВОСТРОЕК

МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ В 2012 Г.


867 877 905926 972 925

792 824 841 865

910 943

0

200

400

600

800

1000

1200

Количество корпусов

53



Объем рынка новостроек. Москвы и Московской области в денежном выражении в 2012 году был равен следующим показателям:

Объем рынка новостроек. Московской области составил 103,7 миллиарда рублей.

Объем рынка новостроек. Москвы составил 405,8 миллиарда рублей.

Темп роста рынка новостроек в Московской области в 2013 году составит 5-7%.

Темп роста рынка новостроек в Москве в 2013 году составит 3,6%.

ДИНАМИКА РАЗВИТИЯ РЫНКА.

Динамика развития рынка новостроек Москвы на данный момент в среднем равен 1,73% прироста в год, а рост рынка новостроек

Московской области в среднем равен 1,29% прироста в год.

ПРОГНОЗ РАЗВИТИЯ РЫНКА ДО 2016 ГОДА

С учетом динамики развития рынка новостроек Москвы и Московской области прогноз до 2016 года отражены на диаграммах 19 и 20.

54



ДИАГРАММА 19 ДИНАМИКИ РАЗВИТИЯ РЫНКА НОВОСТРОЕК МОСКВЫ ДО 2016 ГОДА.

При сегодняшней динамике развития рынка в 2016 году будет введено 2,59 млн. кв. м.

3,28

2,70

1,77

2,40 2,45 2,54 2,56 2,57 2,59

0,00

0,50

1,00

1,50

2,00

2,50

3,00

3,50

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Динамика ввода новостроек в Москве млн кв. м.

55



ДИАГРАММА 20 ДИНАМИКИ РАЗВИТИЯ РЫНКА НОВОСТРОЕК МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ДО 2016 ГОДА

При сегодняшней динамике развития рынка в 2016 году будет введено 7,57 млн. кв. м.

ВЛИЯНИЕ СЕЗОННОСТИ НА РЫНОК

Спад предложений и покупательной активности на рынке новостроек Москвы и Московской области обычно отмечается в период новогодних

праздников. Спад начинается в 20 числах декабря и продолжается до 20 января. Окончательное восстановление наблюдается начиная в

конце февраля. Так же небольшой спад наблюдается в майские праздники. Длится он приблизительно с 30 апреля и заканчивается 11-14

мая. В остальное же время рынок находится в относительно стабильном состоянии.

7,80

8,23

7,28

7,50

7,04

7,53 7,55 7,56 7,57

6,40

6,60

6,80

7,00

7,20

7,40

7,60

7,80

8,00

8,20

8,40

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Динамика ввода новостроек в Московской области млн кв. м.

56



СБЫТОВАЯ СТРУКТУРА РЫНКА

Цепочка движения товара на рынке новостроек Москвы и Московской области представлена на схеме 2.

ЦЕПОЧКА ДВИЖЕНИЯ ТОВАРА

СХЕМА 2 ЦЕПОЧКА ДВИЖЕНИЯ ТОВАРА ДО КОНЕЧНОГО ПОТРЕБИТЕЛЯ

57



Девелоперские компании

Строительные компании

Банки Конечный потребитель

Инвесторы

Частные риелторы Агентства по недвижимости

58



КРАТКОЕ ОПИСАНИЕ ОСНОВНЫХ СЕГМЕНТОВ УЧАСТНИКОВ РЫНКА

ПРОИЗВОДИТЕЛИ ПРОДУКЦИИ/ЗАСТРОЙЩИКИ

Застройщиками на рынке новостроек Москвы и Московской области являются девелоперские и строительные компании. Главным отличием

строительных компаний в том, что они в основном выполняют только роль застройщика за счет инвестиционных средств. Объекты данных

компаний реализуют сторонние структуры. Девелоперские компании занимаются самоинвестицией с целью дальнейшей реализации как

напрямую, так и через сторонние организации. Кроме того девелоперские компании занимаются дальнейшей эксплуатацией своих объектов.

ДИСТРИБЬЮТОРЫ ПРОДУКЦИИ

К дистрибьюторам на рынке новостроек Москвы и Московской области относятся агентства по недвижимости и частные риелторы. Так же к

этой категории можно отнести структурные подразделения девелоперских компаний занимающихся реализацией объектов. Данные

участники рынка являются посредниками между застройщиками и конечным потребителем, как физическим, так и юридическим лицом.

ИнвЕСТИЦИОННЫЙ СЕКТОР

К данной категории относятся инвесторы и банки. Инвесторами могут выступать как физические, так и юридические лица, инвестирующие

свои средства в объекты строительства с целью дальнейшей перепродажи конечному потребителю.

Банки могут инвестировать свои средства в объекты строительства. Основное же участие банков в сбытовой структуре заключается в

кредитовании конечного потребителя.

59



КОНКУРЕНТНЫЙ АНАЛИЗ

КОНКУРЕНЦИЯ МЕЖДУ КРУПНЕЙШИМИ ПРОИЗВОДИТЕЛЯМИ/ ЗАСТРОЙЩИКАМИ НА РЫНКЕ

ОСНОВНЫЕ ПРОИЗВОДИТЕЛИ

На рынке новостроек Москвы и Московской области осуществляют строительную деятельность более 200 девелоперских и строительных

компаний.

Ведшими застройщиками на рынке новостроек Москвы и Московской области являются следующие компании:

Компания «Главмосстрой»,

ГК «Пионер»,

Инвестиционно-строительная компания «Ведис Групп»,

ОАО «ДСК-1»,

ГК «Мортон».

ОСНОВНЫЕ ПАРАМЕТРЫ КОНКУРЕНЦИИ

Анализ конкуренции на Рынке проходит по следующим параметрам:

Общая информация о компании,

Класс объекта,

Направления деятельности,

Цена кв. м.;

60



Выручка в 2012 году;

Местоположение построенных объектов

Объем построенных объектов;

Местоположение строящихся объектов.

ОПИСАНИЕ ПРОФИЛЕЙ КРУПНЕЙШИХ КОМПАНИЙ

Компания «Главмосстрой»4

Компания «Главмосстрой», основана в 1950 году, и является одной из крупнейших строительных организаций России. Компания в основном

самостоятельно реализует свои объекты через ОАО «Главмосстрой-недвижимость».

Компания является лидером в сегментах «эконом/Комфорт на рынке Москвы и Московской области.

Основные направления деятельности:

Девелопмент;

Жилищно-гражданское строительство;

Транспортное строительство;

Проектирование;

Производство стройматериалов.

Средняя цена на предлагаемые объекты 146 595 руб. за кв. м.

4 http://www.glavstroy.ru/

61



Выручка компании в 2012 году 85 млрд. рублей в год

Местоположение построенных объектов:

г.Москва. Ул.Селезневская, д.9;

Московская область, пос. Сосновка;

г. Москва, 2-ой Боткинский пр-д, д.5;

г. Москва, ул.8 Марта, д.6 стр.1;

район Крюково, проезд 624.

Объем построенных объектов в течение года равен около 1 млн. кв. м. жилой недвижимости в год.

В данный момент компания строит в:

г. Подольск;

г. Москва, Ленинский просп., вл.105;

г. Москва, Мичуринский проспект.

ГК «Пионер»5

ГК «Пионер» / Pioneer Group основана в 2001 году. ГК «Пионер» / Pioneer Group входит в пятерку крупнейших застройщиков Москвы.

На рынке Москвы компания строит в сегментах "эконом/комфорт".

5 http://www.pioneer.ru

62




Реализация инвестиционных проектов по строительству объектов жилой и коммерческой недвижимости;

Девелопмент.

Средняя цена на предлагаемые объекты 162 944 руб. за кв. м

Выручка компании в 2012 году составляет 6,8 млрд. рублей


г. Москва. Коровинское шоссе;

г. Москва. Жилой дом «Авангард»;

г. Москва. Жилой квартал LIFE - Лазаревское.

Объем построенных площадей на сегодняшний день составляет более 400 тыс. кв. м.

Местоположение строящихся объектов

г. Москва Жилой квартал LIFE – Волжская;

г. Москва, Митино.

63



Инвестиционно-строительная компания «Ведис Групп»6

Инвестиционно-строительная компания «Ведис Групп» была основана в 1991 году и является одной из ведущих инвестиционно-

строительных компаний Москвы.

На рынке Москвы компания строит в сегментах «эконом/Комфорт.



Жилищно-гражданское строительство.


Выручка компании в 2012 году не раскрыта.

Местоположение построенных объектов

«Марфино»;

«Алексеево»;

«Нахимово»;

«Юрлово».

Объем построенных объектов более 1 млн. кв. м жилой недвижимости.

Местоположение строящихся объектов:

«Мичурино»; 6 http://www.vedis.ru/

64



«Головино».

ОАО «ДСК-1»7

ОАО «ДСК-1», основанный в 1961 году является крупнейшим строительным предприятием по возведению жилой недвижимости и продаже

квартир в Москве и Московской области.

На рынке Москвы компания строит в сегментах "эконом/комфорт", Бизнес класс.


Реализация инвестиционных проектов по строительству;


Жилищно-гражданское строительство;

Проектирование;

Производство стройматериалов.


Выручка компании в 2012 году может составить 27 млрд. рублей


пос. Некрасовка;

7 http://zastroev.ru

65



г. Химки;

г. Балашиха;

Бутово.

Объем построенных объектов более 1 млн. кв. м жилой недвижимости.

Местоположение строящихся объектов:

г. Железнодорожный;

г. Солнечногорск;

г. Люберцы.

66



ГК «Мортон»8

Группа Компаний «МОРТОН» была основана в 1994 году.

Компания строит в сегментах «эконом/Комфорт и бизнес класса на рынке Москвы и Московской области.


Реализация инвестиционных проектов по строительству;



Выручка компании в 2012 году составляет 43 млрд. рублей.


г. Солнцево;

Бутово Парк»;


г. Лобня;

г. Железнодорожный.

Объем построенных объектов более 1,4 миллиона кв. м.

8 http://www.morton.ru/

67



Местоположение строящихся объектов

пос. Ильинский;

г. Котельникин;

Бутово;


68



ТАБЛИЦА 5. СРАВНИТЕЛЬНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОСНОВНЫХ ПРОИЗВОДИТЕЛЕЙ/ЗАСТРОЙЩИКОВ НА РЫНКЕ

Компании Год основания Класс новостроекНаправления

деятельности

Местоположение

построенных

объектов


строящихся объектов Цена кв.

м

Выручка в

2012 году

Объем


объектов

Компания

«Главмосстрой» 1950 год Эконом/Комфорт класс

1Девелопмент,

2Жилищно-

гражданское

строительство,

3Транспортное

строительство,

4Проектирование,

5Производство стройматериалов.

г. Москва

Ул.Селезневская, д.9;

Московская область, пос.

Сосновка;

Москва, 2-ой Боткинский

пр-д, д.5;

Москва, ул.8 Марта, д.6

стр.1;

район Крюково, проезд 624.


Москва, Ленинский

просп., вл.105;

г. Москва, Мичуринский проспект.

146 595 руб. за кв. м.

85 млрд. рублей

1 млн. кв. м

ГК «Пионер» 2001 год Эконом/Комфорт класс

1Реализация

инвестиционных

проектов по

строительству

объектов жилой и

коммерческой

недвижимости;

2Девелопмент

г .Москва. Коровинское

шоссе;

Москва. Жилой дом

«Авангард»;

Москва. Жилой квартал LIFE - Лазаревское

Жилой квартал LIFE –

Волжская;

г. Москва, Митино.

162 944

руб. за кв.

м.

6,8 млрд.

рублей

400 тыс. кв. м.

ИСК «Ведис

Групп» 1991 год

Эконом/Комфорт

класс

1Девелопмент;

2Жилищно-


строительство

«Марфино»;

«Алексеево»;

«Нахимово»;

«Юрлово».

«Мичурино»;

«Головино».

131 200

руб. за кв.

м.

Выручка не

раскрыта.

Более 1 млн. кв. м

69



Компании Год основания Класс новостроекНаправления

деятельности



объектов


строящихся объектов Цена кв.

м

Выручка в

2012 году

Объем


объектов

ОАО «ДСК-1» 1961 год Эконом/Комфорт

класс

Бизнес класс




строительству;

2Девелопмент;

3Жилищно-


строительство;

4Проектирование;

5Производство

стройматериалов

пос. Некрасовка;

г. Химки;


Бутово.


г. Солнечногорск;

г. Люберцы.

65 333

руб. за кв.

м.

27 млрд.

рублей Около 1 млн. кв. м

ГК «Мортон». Эконом/Комфорт

класс

Бизнес класс




строительству;

2Девелопмент

г. Солнцево;

Бутово Парк»;


г. Лобня;


пос. Ильинский;

г. Котельникин;

Бутово;


83 563

руб. за кв.

м.

43 млрд.

рублей

1,4 миллиона кв. м.

РЕЗЮМЕ

На основе проведенного конкурентного анализа пяти крупнейших

производителей/застройщиков на рынке новостроек Москвы и Московской области

можно сделать следующие выводы:

Все компании работают на рынке больше десяти лет;

В основном строительство ведется в сегменте Эконом/Комфорт и

Бизнес классе;

Направление всех представленных компаний не ограничивается

только строительной деятельностью. Все представленные компании в

той или иной степени занимаются девелоперской деятельностью.

Кроме того ряд компаний представляют собой холдинг, внутри

которого развито производство продукции строительного рынка.

Последнее время строительство производилось либо на окраине

Москвы, либо в Московской области. Строительство в границах

Москва от ТТК до МКАД практически не велось. Данный вывод можно

сделать на основе анализа законченных объектов.

Местоположение строящихся объектов говорит о том, что

строительство продолжит смещаться за МКАД. Отмечаются

единичные случаи застройки в границах Москвы от ТТК до МКАД.

Цена за кв. м. варьируется в диапазоне от 65 до 163 тысяч рублей.

Средняя цена составляет 117 927 тысяч рублей за кв. м.

Общая выручка всех компаний составила порядка 161,8 млрд. рублей,

что составляет около 31,7% от объёма всего рынка новостроек Москвы

и Московской области.

Каждая компания, представленная в данном исследовании, вводит на

рынок не менее одного миллиона кв. м. жилья в год.

ТЕНДЕНЦИИ В НАПРАВЛЕНИИ КОНКУРЕНЦИИ МЕЖДУ КРУПНЕЙШИМИ

ПРОИЗВОДИТЕЛЯМИ

Основная конкуренция, как видно из анализа, между крупнейшими

производителями/застройщиками на рынке новостроек Москвы и Московской

области может развернуться в Московской области и «новой» Москве. Однако

объем свободных площадок сейчас таков, что конкуренция будет незначительной

71

и не будет видна потребителю и, скорее всего, на первом этапе освоения новых

территорий не отразится на динамике цен.

КОНКУРЕНЦИЯ МЕЖДУ КРУПНЕЙШИМИ АГЕНТСТВАМИ НЕДВИЖИМОСТИ

МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ОСНОВНЫЕ АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ

На рынке новостроек Москвы и Московской области осуществляют более 1000

компаний по реализации новостроек.

Конкурентный анализ среди частных риелторов производиться не будет, так как

информации не достаточно.

Крупнейшими агентствами недвижимости на рынке новостроек Москвы и

Московской области, на сегодня являются следующие компании:

Корпорация «Инком-недвижимость»;

«Азбука жилья»;

Агентство «МИЭЛЬ»;

«Консинго»;

Агентство «НДВ».



Общая информация об агентстве,

Услуги агентства,

География предложений предлагаемых объектов.

Класс предлагаемых объектов,

Структура компании

ОПИСАНИЕ ПРОФИЛЕЙ КРУПНЕЙШИХ КОМПАНИЙ

Инком-недвижимость9 Корпорация «ИНКОМ» была основана в 1991 году.

9 incom.ru

72

Агентство недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» оказывает широкий спектр

услуг:

Продажа новостроек в Москве и Московской области,

Продажа вторичного жилья в Москве и Московской области,

Продажа нежилой недвижимости,

Аренда жилой и нежилой недвижимости,

Строительные услуги,

Консалтинговые услуги,

Охранные услуги .т.д.

Агентство недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» предлагает новостройки в

следующих населенных пунктах:

г Балашиха;

рп Быково;

п Деденево;

г Домодедово;

г Железнодорожный;

г Звенигород ;

д Ивановское;

г Ивантеевка;

г Красногорск ;

пгт Лесной;

г Лобня;

г Люберцы;

д Марушкино;

г Москва;

г Мытищи;

п Немчиновка;

г Пушкино;

с Рождествено;

73

мкр Салтыковка;

п Трехгорка;

г Троицк;

г Химки;

д Черная;

г Щелково.

Агентство реализует новостройки всех трех классов:

эконом/комфорт,

бизнес класс,

элитные квартиры.

Агентство недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» является самостоятельной

структурой.

«Азбука Жилья»10

Компания «Азбука Жилья» работает на рынке недвижимости с 1997 года.

Агентство недвижимости «Азбука Жилья» осуществляет следующие виды

деятельности:

Покупка и продажа жилья в Москве и Подмосковье на первичном

рынке;

Покупка и продажа жилья в Москве и Подмосковье на вторичном

рынке;

Ипотечное кредитование;

Коммерческая недвижимость;

Аренда квартир;

Консалтинговые услуги.

Местоположение новостроек предлагаемых агентством «Азбука Жилья»:


10 azbuka.r

74

д Брехово;

д Бутово;

п Быково;

г Видное;

г. Долгопрудный;


г Звенигород;

г Красногорск;

г Лобня;

г Лосино-Петровский;

г Люберцы;

г Москва

г Мытищи;

г Одинцово;

пгт Поварово;

г Подольск;

д Путилково;

г Пушкино;

г Химки;

г Щелково.

Агентство реализует новостройки во всех трех классов:




Компания «Азбука Жилья» является самостоятельной структурой.

75

Агентство «МИЭЛЬ»11

Агентство «МИЭЛЬ» работает на рынке недвижимости с 1997 года.

Агентство «МИЭЛЬ» осуществляет следующие виды деятельности:




Продажа недвижимости за границей,



Местоположение новостроек предлагаемых агентством «МИЭЛЬ»:

п Апрелевка;

г Видное;

г. Железнодорожный



п Новогорск;

г Пушено;

г Реутов;

г Троицк;

г Щелково;

г Москва.





Компания «МИЭЛЬ» является самостоятельной структурой.

11 Miel.ru

76

Агентство недвижимости «Консинго12

Агентство недвижимости «Консинго» основано в 2002 году.

Агентство «Консинго» осуществляет следующие виды деятельности:




Продажа недвижимости за границей,



Местоположение новостроек предлагаемых агентством «Консинго»:

г Москва;

пос. Новоивановское;

гп Обухово.





Компания «Консинго» является самостоятельной структурой.

Компания «НДВ-Недвижимость»13

Компания «НДВ-Недвижимость» основана в 1997 году

Агентство «НДВ-Недвижимость» осуществляет следующие виды деятельности:





12 http://konsingo.ru/company/

13 ndv.ru

77


Местоположение новостроек предлагаемых агентством «НДВ-Недвижимость»:


г Дмитров;

г Егорьевск


г Зарайск;



г Москва;

г Ногинск;

г Павловский Посад;

г Пушкино:

г Раменское;

г Реутов.

г Серпухов;

г Фрязево

г Чехов;

г Щелково;

п Старая Купавна.





Компания «НДВ-Недвижимость» является самостоятельной структурой.

ТАБЛИЦА 6. СРАВНИТЕЛЬНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОСНОВНЫХ АГЕНТСТВ ПО НЕДВИЖИМОСТИ НА РЫНКЕ

КОМПАНИИ ГОД ОСНОВАНИЯ УСЛУГИ АГЕНТСТВА ГЕОГРАФИЯ ПРЕДЛОЖЕНИЙ КЛАСС ПРЕДЛАГАЕМЫХ ОБЪЕКТОВ ВХОЖДЕНИЕ В СТРОИТЕЛЬНЫЙ

ХОЛДИНГ

Корпорации «Инком-

недвижимость» 1991

Продажа новостроек в

Москве и Московской

области,

Продажа вторичного

жилья в Москве и

Московской области,

Продажа нежилой

недвижимости,

Аренда жилой и

нежилой недвижимости,


Консалтинговые услуги,

Охранные услуги .т.д.


рп Быково;

п Деденево;

г Домодедово;


г Звенигород ;

д Ивановское;

г Ивантеевка;

г Красногорск ;

пгт Лесной;

г Лобня;

г Люберцы;

д Марушкино;

г Москва;

г Мытищи;

п Немчиновка;

г Пушкино;

с Рождествено;

мкр Салтыковка;

п Трехгорка;

г Троицк;




Компания является

самостоятельной структурой

79

Маркетинговое агентство ZOOM MARKET Тел.: +7 (495) 960-90-89 [email protected]

http://www.mazm.ru


ХОЛДИНГ

г Химки;

д Черная;

г Щелково.

«Азбука жилья» 1997

Покупка и продажа


Подмосковье на

первичном рынке;

Покупка и продажа


Подмосковье на

вторичном рынке;

Ипотечное

кредитование;

Коммерческая

недвижимость;

Аренда квартир;



д Брехово;

д Бутово;

п Быково;

г Видное;

г. Долгопрудный;


г Звенигород;


г Лобня;


г Люберцы;

г Москва

г Мытищи;


пгт Поварово;

г Подольск;

д Путилково;

г Пушкино;






80


http://www.mazm.ru


ХОЛДИНГ

г Химки;

г Щелково;

Агентство «МИЭЛЬ» 1997



области,






Продажа недвижимости

за границей,



Консалтинговые услуги

п Апрелевка;

г Видное;

г. Железнодорожный



п Новогорск;

г Пушено;

г Реутов;

г Троицк;

г Щелково;

г Москва.






«Консинго» 2002



области,






Продажа недвижимости

за границей,


г Москва;

пос. Новоивановское;

гп Обухово.






81


http://www.mazm.ru


ХОЛДИНГ


Консалтинговые услуги

Агентство «НДВ» 1997



области,










г Дмитров;

г Егорьевск


г Зарайск;

г красногорск;


г Москва;

г Нагинск;

г Павловский Посад;

г Пушкино:

г Раменское;

г Реутов.

г Серпухов;

г Фрязево

г Чехов;

г Щелково;

п Старая Купавна;






82



РЕЗЮМЕ

На основе проведенного конкурентного анализа пяти крупнейших агентств по

недвижимости на рынке новостроек Москвы и Московской области можно сделать

следующие выводы:

Среди компаний, приведенных в исследовании и существующих

сегодня, большая часть игроков появилась на рынке недвижимости в 1997 году.

Только одна компания основана после 2000 года и одна компания была

основана в 1991 году, в момент зарождения рынка недвижимости.

Все приведенные в исследовании агентства по недвижимости

предлагают не только услуги купли-продажи жилой и нежилой недвижимости,

но и услуги не связанные с реализацией недвижимости. В качестве таких услуг

в первую очередь предлагается консалтинг, а также:

Юридические услуги,


Охранные услуги.

Также два агентства предлагают недвижимость за рубежом.

Все агентства предлагают новостройки в Москве. Географическое

положение новостроек предлагаемых в Московской области практически

идентично. Единственное отличие предложений по Московской области

это объем и количество уникальных предложений. Однако из общей

картины выбивается агентство «Консинго». Из всех предложенных

объектов только два предложения расположены в Московской области.

Все приведенные в исследовании агентства недвижимости являются

самостоятельными структурами.

ТЕНДЕНЦИИ В НАПРАВЛЕНИИ КОНКУРЕНЦИИ МЕЖДУ АГЕНТСТВАМИ

НЕДВИЖИМОСТИ.

Конкуренции между агентствами недвижимости занимающихся продажей

новостроек в Москве и Московской области в ближайшее время будет иметь

следующие тенденции:

Услуги, предлагаемые агентствами, будут выходить за рамки

привычной купли-продажи и аренды недвижимости. В перечень услуг будут

входить консалтинговые услуги и маркетинговые услуги. Так же могут

появиться предложения связанные с охранной деятельностью, управлением в

сфере ЖКХ и элементы девелоперской деятельности.

География предложений смещается в сторону «новой» Москвы и

Московской области. Количество предложений в границах Москвы от ТТК до

83



МКАД будет снижаться. Однако тенденция может измениться, если будут

реализованы озвученные ранее предложения о выводе с территории Москвы

вокзалов и промышленных предприятий. В случае реализации этих проектов

под застройку жилой недвижимостью могут освободить большие территории.

КОНКУРЕНЦИЯ МЕЖДУ КРУПНЕЙШИМИ ИНВЕСТИЦИОННЫМИ

КОМПАНИЯМИ НА РЫНКЕ НОВОСТРОЕК МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ

ОБЛАСТИ

ОСНОВНЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ КОМПАНИИ

Инвестиции в недвижимость на территории Москвы и Московской области - самый

привлекательный сегмент данного вида бизнеса. На рынке новостроек Москвы и

Московской области в качестве инвесторов выступают:

Инвестиционные компании;

Банки;

Сторонние структуры;

Частные лица.

Основной инвестиционной деятельностью банков является кредитование частных

лиц. Подробный анализ деятельность банков в сфере ипотечного кредитования в

данном исследовании не предусмотрен.

По данным Федеральной службы государственной статистики РФ в 2012 году

населению на территории России было предоставлено 690,7 тыс. ипотечных

кредитов на общую сумму 1029 млрд. рублей, что 1,3 раза превышает уровень 2011

года.

На диаграмме 21 показана динамика объема и количество выдачи ипотечных

кредитов в 2006-2011 гг. Данные о количестве выданных кредитов в 2006 -2008 гг.

отсутствуют.

84



ДИАГРАММА 21 ДИНАМИКА ОБЪЕМА И КОЛИЧЕСТВО ВЫДАЧИ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ В 2006-2012ГГ.

Источник: Банк России.

По данным Банка России в Москве и Московской области в 2012 году 61 492 кредита

на общую сумму было выдано 192,9 млрд. рублей, что в 1,4 раза превышает

уровень 2011 года.

Средняя ставка по ипотеке в Москве и Московской области по данным Банка России

в 2012 году составила 12,5%.

По прогнозам Банка России в 2013 году средняя ставка по ипотеке в Москве и

Московской области вырастет на 1% и составит 13,5%.

Под сторонними структурами в данном исследовании мы подразумеваем компании,

инвестирующие свои средства в недвижимость при том, что этот вид деятельности

не является для них профильным. Например, издательский дом.

К частным инвесторам относятся физические лица, покупающие квартиры в

новостройках на разных этапах строительства с целью последующей перепродажи

или сдачи в аренду.

В данном исследовании конкурентный анализ будут проведен среди

инвестиционных компаний специализирующихся, в том числе и на рынке новостроек

Москвы и Московской области. На сегодняшний день основными компаниями

инвестируюми в рынок новостроек Москвы и Московской области являются:

ИК «Est-a-Tet»;

ИДК «АСН-ИНВЕСТ»;

264

556656

153

380

717

1029

350

130

301

524

691

0

200

400

600

800

1000

1200

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

млрд. рублей

тыс. шт.

85



ГК «Жилищный капитал»;

ИА «ИАСЭ»;

ИК «МОНОМАХъ».



Общая информация об агентстве,

Услуги инвестиционной компании,

География предложений,

Класс объектов выбранных инвестором,

Объем инвестиций.

ОПИСАНИЕ ПРОФИЛЕЙ ИНВЕСТИЦИОННЫХ КОМПАНИЙ

ИК «Est-a-Tet»14

Компания была создана в 2008 году. Est-a-Tet – инвестиционно-риэлтерская

компания, оказывающая полный спектр услуг на рынке недвижимости: от

реализации квартир и инвестирования в строительство до разработки стратегии

освоения земли (land use) и оформления права собственности на недвижимость.

Перечень услуг:

Инвестирование в строительство жилой и нежилой недвижимости;

Продажа новостроек;

Продажа вторичного жилья;

Сдача жилья в аренду;

Аренда элитной недвижимости;

Дизайнерские услуги:

Ремонтные работы;

Оценка жилья.

Компания Est-a-Tet предлагает новостройки в Москве и Московской области:

Москва, Головинское шоссе;

Южное Бутово;

г. Видное;

Домодедовский район; 14 http://www.estatet.ru

86




Москва, ЮАО, Бирюлево Восточное;

г. Ивантеевка;

Москва, Кокошкино;

г. Красногорск;

Москва, район Куркино;

г. Мытищи;

г Люберцы;

г. Одинцово;

г. Реутов;


г. Химки;

г. Щелково.

Класс объектов, в которые инвестирует компания Est-a-Tet относятся к:

Бизнес классу;

Элитные квартиры.

Объем инвестиций компании Est-a-Tet не установлен.

ИДК «АСН-ИНВЕСТ»15

Инвестиционно-девелоперская компания «АСН-ИНВЕСТ» основана в 2003 году.







Компания АСН-ИНВЕСТ предлагает новостройки в Москве и Московской области:

Москва, Марьино;

г. Звенигород.

Класс объектов, в которые инвестирует компания «АСН-ИНВЕСТ» относятся к:

Эконом/Комфорт класс;

Бизнес классу.

15 acn-invest.ru

87



Объем инвестиций компании «АСН-ИНВЕСТ» составил 250 000 кв.м.

Группа компаний «Жилищный капитал» 16

Группа компаний «Жилищный капитал» основана в 1997 году как агентство по

продаже недвижимости. Сегодня компания является управляющей компанией

группы компаний, объединённых единым брендом и предлагающих широкий спектр

работ и услуг в сфере недвижимости, в том числе и инвестиционные.


Инвестирование в строительство жилой недвижимости;






Компания «Жилищный капитал» предлагает новостройки в Москве и Московской

области:


г. Химки;

п. Островцы;

н.п. Бузланово;

с. Петрово-Дальнее;

г. Подольск.

Класс объектов, в которые инвестирует компания «Жилищный капитал» относится к:


Бизнес классу;


Объем инвестиций компании «Жилищный капитал» составил 1 600 000 кв. м. жилья.

16 hhttp://www.zhilcap.ru

88



Инвестиционное агентство «ИАСЭ»17

Инвестиционное агентство «ИАСЭ» работает на рынке недвижимости с 2001 года.

Основное направление инвестирования направлено в строительство жилья в

Москве и Московской области.





Реализация нежилой недвижимости;


Компания «ИАСЭ» предлагает новостройки в Москве и Московской области:

г. Москва Северное Бутово;

г. Москва Микрорайон «Некрасовка-Парк»;

г. Люберцы;

г. Воскресенск;

г. Павловский Посад;

г. Видное.

Класс объектов, в которые инвестирует компания «ИАСЭ» относятся к:


Бизнес классу»


Объем инвестирования строительства к настоящему времени составил более 200

000 кв. м.

Группы компаний «МОНОМАХъ»18

Группы компаний «МОНОМАХъ» работает на рынке с 1994 года. «МОНОМАХъ»

осуществляет операции на рынке недвижимости Москвы и Московской области,

ведет финансирование строительства новостроек, коттеджных посёлков, торговых и

офисных центров.


17 http://www.iase-ndv.ru

18 http://www.monomah.com

89





Продажа вторичного жилья.

Компания «МОНОМАХъ» предлагает новостройки в Москве и Московской области:

г. Москва

г. Зеленоград;

г. Руза;

п. Лыткарино;

п. Юдино;

г. Раменское.

Класс объектов, в которые инвестирует компания «МОНОМАХъ» относятся к:


Бизнес класс;


Объем инвестирования в строительства не установлен.

90


http://www.mazm.ru

ТАБЛИЦА 7СРАВНИТЕЛЬНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОСНОВНЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ КОМПАНИЙ НА РЫНКЕ НОВОСТРОЕК МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

КОМПАНИИ ГОД ОСНОВАНИЯ УСЛУГИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ

КОМПАНИИ ГЕОГРАФИЯ ПРЕДЛОЖЕНИЙ

КЛАСС ОБЪЕКТОВ ВЫБРАННЫХ

ИНВЕСТОРОМ ОБЪЕМ ИНВЕСТИЦИЙ

ИК «Est-a-Tet» 2008

Инвестирование в

строительство жилой и

нежилой недвижимости;




Аренда элитной




Оценка жилья.

Москва, Головинское шоссе;

Южное Бутово;

г. Видное;

Домодедовский район;


Москва, ЮАО, Бирюлево

Восточное;

г. Ивантеевка;

Москва, Кокошкино;

г. Красногорск;

Москва, район Куркино;

г. Мытищи;

г Люберцы;


г. Реутов;


г. Химки;

г. Щелково.

Бизнес класс,


Не установлен

91


http://www.mazm.ru





ИДК «АСН-ИНВЕСТ» 2003








Москва, Марьино;

г. Звенигород;


Бизнес класс.

Объем инвестиций составил 250 000

кв. м.

ГК «Жилищный капитал» 1997


строительство жилой







Одинцово;

г. Химки;

п. Островцы;

н.п. Бузланово;

с. Петрово-Дальнее;

г. Подольск.




Объем инвестиций составил 1 600

000 кв. м. жилья.

ИА «ИАСЭ» 2001






Реализация нежилой



г. Москва Северное Бутово;

г. Москва Микрорайон

«Некрасовка-Парк»;

г. Люберцы;

г. Воскресенск;

г. Павловский Посад;

г. Видное.




Объем инвестиций составил более

200 000 кв. м.

92


http://www.mazm.ru





ИК «МОНОМАХъ» 1994






г. Москва

г. Зеленоград;

г. Руза;

п. Лыткарино;

п. Юдино;

г. Раменское


Бизнес классу,

Элитные квартиры,

Не установлен.

93


http://www.mazm.ru

РЕЗЮМЕ

На основе проведенного конкурентного анализа пяти компаний занимающихся инвестициями в недвижимость на рынке новостроек Москвы и

Московской области можно сделать следующие выводы:

Три из пяти компаний, по которым был проведен конкурентный анализ, были основаны после 2000 года.

Кроме инвестиций в рынок новостроек Москвы и Московской области компании предлагают следующий перечень услуг:






Оценка жилья;


Строительные услуги.

В основном инвестиции направленны на новостройки, возводимые в Московской области.

Инвестиции направлены на все три класса жилой недвижимости:




94


http://www.mazm.ru

Объем инвестиций компаний, по которым был проведен конкурентный анализ, в денежном выражении выявить не удалось. Ряд

компаний вскользь упоминают общий объем построенных площадей за счет инвестиций. Данный факт говорит о закрытости данного

сегмента рынка.

ТЕНДЕНЦИИ В КОНКУРЕНЦИИ МЕЖДУ ОСНОВНЫМИ ИНВЕСТИЦИОННЫМИ КОМПАНИЯМИ ПО НЕДВИЖИМОСТИ.

Рынок новостроек Москвы и Московской области в текущем году является самым предпочтительным по сравнению с другими регионами РФ.

Основные потоки инвестиций будут распределены между «новой» Москвой и Московской областью. Соответственно основная конкуренция у

инвестиционных компаний возникнет при распределении мест под застройку в границах «новой» Москвы и Московской области. Однако с

учетом объема предстоящего строительства каждая из инвестиционных компаний займет свою нишу без экономических потерь.

95


http://www.mazm.ru

АНАЛИЗ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ

Основными потребителями рынка новостроек Москвы и Московской области являются физические лица.

Покупку квартир предприятиями для своих сотрудников можно отнести к сегменту В2В. В данном исследовании этот сегмент рассмотрен не

будет, так как его объем незначителен и не влияет на общую ситуацию на рынке.

В основном квартиры приобретаются для проживания.

Средний портрет покупателя это молодые люди в возрасте до 35 лет, как семейные, так и одиночки, в основном москвичи и жители

Подмосковья. Наибольшим спросом у потребителей пользуются 1-2-комнатные квартиры в новостройках эконом/комфорт класса.

СЕГМЕНТАЦИЯ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ

ПОТРЕБИТЕЛИ В СЕГМЕНТЕ B2C

СЕГМЕНТАЦИЯ ПО СОЦИАЛЬНО-ДЕМОГРАФИЧЕСКИМ ПОКАЗАТЕЛЯМ

По социально-демографическим показателям покупатели жилой недвижимости делятся на два больших сегмента:

молодые и перспективные специалисты в возрасте 23-27 лет;

профессионалы со стабильным доходом в возрасте 38-42 года.

Основными потребителями новостроек являются представители второй группы.

На диаграмме 22 показано соотношение потребителей по социально-демографическим показателям.

96


http://www.mazm.ru

ДИАГРАММА 22 СООТНОШЕНИЕ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ ПО СОЦИАЛЬНО-ДЕМОГРАФИЧЕСКИМ ПОКАЗАТЕЛЯМ

Таким образом, в среднем 70% новостроек приобретается Профессионалами в возрасте 38-42 года со стабильным доходом и 30% - молодыми

и перспективными специалистами в возрасте 23-27 лет.

СЕГМЕНТАЦИЯ ПО СТРУКТУРЕ ПОТРЕБЛЕНИЯ

Предпочтение потребителей в классе объекта и количеству комнат полностью совпадают с предложениями рынка.

30%

70%

23-27 лет

38-42 года

97


http://www.mazm.ru

По классам объекта предпочтения потребителей распределились следующим образом:

Элитные квартиры приобретают 15% потребителей;

Квартиры бизнес касса приобретают 60% потребителей;

Класс эконом/комфорт приобретают 25% потребителей.

98


http://www.mazm.ru

ДИАГРАММА 23 СЕГМЕНТАЦИЯ ПРЕДПОЧТЕНИЕ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ В КЛАССЕ ОБЪЕКТА


По количеству комнат на рынке среди новостроек большим спросам пользуются двухкомнатные и однокомнатные квартиры. Многокомнатные

квартиры интересуют только 3% потребителей.

По количеству комнат предпочтения потребителей распределились следующим образом:

15%

60%

25%


Квартиры бизнес касса

Класс эконом/комфорт

99


http://www.mazm.ru

Однокомнатные квартиры приобретают 36% потребителей;

Двухкомнатные квартиры приобретают 40% потребителей;

Трехкомнатные квартиры приобретают 21% потребителей;

Многокомнатные квартиры приобретают 3% потребителей.

100


http://www.mazm.ru

ДИАГРАММА 24 СЕГМЕНТАЦИЯ ПРЕДПОЧТЕНИЯ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ ПО КОЛИЧЕСТВУ КОМНАТ


На основе анализа диаграмм предпочтение потребителя по классу объекта и предпочтение потребителя по количеству квартир видно, что

потребитель предпочитает приобрести однокомнатную или двух комнатную квартиру бизнес класса. Данный выбор обоснован в первую

очередь соотношением цене/качество.

СЕГМЕНТАЦИЯ ПО ФОРМЕ СДЕЛКИ

При приобретении новостроек существует четыре законных юридических варианта оформления, сделки.

36%

40%

21%

3%




Многокомнатные квартиры

101


http://www.mazm.ru

По данным компании «Метриум Групп»19 50% сделок купли-продажи жилья на рынке новостроек Москвы и Московской области в 2012 году

происходило по договорам долевого участия.

Предпочтения покупателей по форме сделок в 2012 году в Москве и Московской области выглядят следующим образом:

Покупка по договору долевого участия в соответствии с №214-ФЗ

Объем в Москве - 46%.

Объем в Московской области - 89%.

Покупка по предварительному договору купли-продажи.



Покупка через ЖСК.



Покупка по договору купли-продажи (ДКП)

Объем в Москве – 1%.

Объем в Московской области – 2%.

19 http://www.metrium.ru/

102


http://www.mazm.ru

ДИАГРАММА 25 СЕГМЕНТАЦИЯ ПО ПРЕДПОЧТЕНИЮ ПОКУПАТЕЛЕЙ ПО ФОРМЕ СДЕЛОК В 2012 ГОДУ В МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Источник: компании «Метриум Групп»

46%

89%

33%

1%

20%

8%1% 2%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Москва МО Москва МО Москва МО Москва МО

Покупка по договору долевого участия в

соответствии с №214-ФЗ

Покупка по предварительному

договору купли-продажи

Покупка через ЖСК Покупка по договору купли-продажи (ДКП)

103


http://www.mazm.ru

СТРУКТУРА ПОТРЕБЛЕНИЯ НОВОСТРОЕК В МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

В Росси до 40% от бюджета семьи тратиться на продовольственную группу товаров, до 20% на оплату коммунальных услуг, 8% ─ на транспорт,

5% ─ непродовольственные услуги, 5% ─ на одежду и обувь, остальные 22% на образование, лечение, отдых и развлечения. В среднем доход

семьи в месяц из четырех человек (работающие родители и двое детей) в 2012 году составляет 91 200 рублей20.

КОЭФФИЦИЕНТ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ

Для оценки доступности жилья используется показатель «коэффициент доступности жилья» (housing price to income ratio), который

рассчитывается как отношение медианной стоимости жилья к медианному размеру дохода домохозяйства за год. Величина такого показателя

соответствует числу лет, в течение которых семья может накопить на квартиру при условии, что все получаемые денежные доходы будут

откладываться на приобретение квартиры.

Коэффициент доступности жилья в 2012 году = 10,2 лет21. В мировой практике коэффициент доступности жилья, не должен превышать 3–5 лет.

Таким образом, жилье в России можно считать недоступным.

Коэффициент доступности жилья рассчитывается по следующей формуле:

Кдс=(С*S)/(Д*N), где

Кдс – коэффициент доступности жилья

S – площадь условной квартиры, кв. м. – 80 (трехкомнатная квартира)

20 При среднем доходе на душу населения 22880 рублей, по России, по данным Федеральная служба государственной статистики РФ.

21 Кдс=10,2= (140000*80)/(273600*4)

104


http://www.mazm.ru

С – средняя стоимость кв. м. жилья, руб. – 140 000

Д - среднедушевой доход семьи, руб./чел. в год –273 600

N – число человек в семье. – 4.

Для того чтоб коэффициент доступности жилья не превышал 5 лет среднедушевой доход семьи, руб./чел. в год должен быть не менее 560 000.

Следовательно, средний доход семьи из 4 человек должен быть равен 186 666 рублей в месяц при среднем доходе на душу населения 46 667

рублей.

105


http://www.mazm.ru

СТРУКТУРА ОСВЕДОМЛЕННОСТИ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ О НОВОСТРОЙКАХ В МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Потенциальные покупатели новостроек Москвы и Московской области могут получить максимально полную информацию о предлагаемых

объектах на рынке. Рекламное продвижение новостроек является главным способом донесения информации до потребителя. Интернет

реклама остается самым эффективным донесением информации о новых предложениях на рынке.

На диаграмме 26 показано соотношение обращений потребителей в зависимости от видов рекламного продвижения объектов.

ДИАГРАММА 26 СООТНОШЕНИЕ ОБРАЩЕНИЙ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ ВИДОВ РЕКЛАМНОГО ПРОДВИЖЕНИЯ ОБЪЕКТОВ

35,0%

10,0%

49,5%

4,0%

1,5%

Наружная реклама

Пресса

Интернет

Рекомендации

Другое

106


http://www.mazm.ru

Большую часть информации о новых новостройках потенциальные потребители получают через интернет, почти 50% от общего объема всех

рекламных компаний.

ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЕ ПРЕДПОЧТЕНИЯ НА РЫНКЕ НОВОСТРОЕК МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Потребители новостроек на рынке Москва и Московской области предпочитают приобретать однокомнатные или двухкомнатные квартиры

бизнес класс по договору долевого участия в соответствии с №214-ФЗ.

Основными приоритетами при выборе новостройки являются:

При выборе объекта потребитель в первую очередь обращает внимание на цену и только потом на все остальное.

Важный момент при покупке жилья - это наличие Московской прописки.

Остальные же факторы являются второстепенными:

Инфраструктура.

Качество жилья.

Класс жилья.

Общая площадь квартиры.

Перечень факторов приведен в алфавитном порядке.

107


http://www.mazm.ru

основные претензии покупатели предъявляют к качеству купленных объектов. Нарекания вызывают обычно следующие моменты:

Качество балконных и оконных блоков.

Качество столярных изделий.

Отделочные работы.

Протечки кровли.

Сантехника и герметичность швов.

Соединения оконных блоков со стеновыми проемами.

Состояние фасадов.

Тепло- и звукоизоляция перекрытий и перегородок, вентиляция.

Энергоснабжение.

Перечень претензий праведен в алфавитном порядке.

ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЕ МОТИВАЦИИ И ПОВЕДЕНИЕ ПРИ ПОКУПКЕ НОВОСТРОЙКЕ В МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Существует два основных мотива покупки новостройки на рынке Москвы и Московской области:

Улучшение жилищных условий,

Инвестирование свободных средств.

108


http://www.mazm.ru

Чаще всего жилье в новостройках приобретается еще на стадии строительства непосредственно у застройщика. Это существенным снижением

цены будущей квартиры.

ОЦЕНКА ЕМКОСТИ РЫНКА. СТЕПЕНЬ НАСЫЩЕНИЯ РЫНКА

В России, по данным Федеральная служба государственной статистики РФ, наконец, 2012 года в улучшении жилья нуждаются около 70%

население это около 99 миллионов человек. Из них в Москве и Московской области сосредоточено около 11 900 000 человек. При социальной

норме 18 кв. м. на человека емкость рынка новостроек Москвы и Московской области составляет 214,2. млн. кв. м.

Общий объем введенного жилья в Москве и Московской области в 2012 году составил 9,49 млн. кв. м.

Таким образом, рынок новостроек Москва и Московской области насыщен лишь на 4%.22

К 2016 году при нынешних темпах ввода новостроек (средний прирост ввода новостроек в Москве и Московской области равен 1,5% в год)

насыщенность рынка останется неизменной.

ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ В ПОТРЕБИТЕЛЬСКОМ СЕГМЕНТЕ

В 2013 году потребительский сегмент останется неизменным.

22 9,49 млн. кв. м/214,2. млн. кв. м.*1

109


http://www.mazm.ru

ОБОБЩАЮЩИЕ ВЫВОДЫ ПО ОТЧЕТУ

ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА РАЗВИТИЕ РЫНКА

STEP-АНАЛИЗ РЫНКА

Для анализа факторов внешней среды, оказывающих влияние на развитие Рынка целесообразно воспользоваться методикой STEP-анализа.

STEP – это аббревиатура названия факторов: социальных (S - social), технологических (Т - technological), экономических (Е - economic),

политических (Р - political). Эта методика анализа помогает сформулировать целостную, системную картину внешнего окружения при

поэтапном движении от одного класса факторов к другому.

ТАБЛИЦА 8 STEP-АНАЛИЗ РЫНОК НОВОСТРОЕК МОСКВА И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Факторы внешней среды Степень влияния факторов

Социальные

Рост доходов населения

России. Увеличение в

связи с этим уровня

потребительских

предпочтений на

недвижимость.

Рост покупательской

способности

Степень влияния социальных

факторов высокая.

Благодаря завершению

экономического кризиса и, как

следствие, росту доходов населения,

окончательно вернул покупательную

способность в сфере жилой

недвижимости.

110


http://www.mazm.ru


потребителей.

Технологические

Появление новых

технологических

товаров.

Разработка новых

сырьевых продуктов на

рынке стройматериалов.

Внедрение новых

технологий в

строительство.

Влияние технологических факторов

оказывают сильное влияние на

развитие рынка новостроек.

Применение новых технологий в

производстве строительных

материалов и строительстве снижают

себестоимость жилья.

Экономические

Снижение ВВП в 2012

году до 3,4%.

Степень влияния данных факторов

высокая.

Экономическая ситуация в стране и во

всем мире находится на стадии

подъема. Восстанавливаются многие

каналы сбыта, которые были

нарушены в период экономического

кризиса. Наблюдается постепенный

рост объемов продаж и производства

111


http://www.mazm.ru


жилой недвижимости

Политические

Реализация

национальных проектов,

федеральных целевых

программ в сфере

жилищного

строительства.

Внешняя политика

России

Государственные

стандарты и нормы.

На данный момент в целом

политическая ситуация стабильна, что

повышает уровень доверия и

инвестиционную привлекательность

российского рынка как такового и

рынка новостроек Москвы и

Московской области. Однако после

отставки мера М.Ю. Лужкова больше

50% новостроек были заморожены, а

часть государственных контрактов

отменены. Возобновление строек и

государственных контрактов должно

произойти в течение 2013 года.

ФАКТОРЫ, БЛАГОПРИЯТСТВУЮЩИЕ РАЗВИТИЮ РЫНКА

Стабилизация экономической ситуации и повышение реальных доходов населения способствует повышению спроса в целом, в том числе, и на

новостройки в Москве и Московской области.

112


http://www.mazm.ru

АНАЛИЗ РИСКОВ

В бизнес-практике рассматривается большая типология рисков:

политические,

экономические,

финансовые,

производственные,

технические,

информационные,

маркетинговые.

В данном исследовании будут рассмотрены маркетинговые риски. Маркетинговый риск - это риск убытков вследствие неверной стратегии или

тактики на рынке сбыта.

ТАБЛИЦА 9 ВОЗМОЖНЫЕ РИСКИ, СВЯЗАННЫЕ С РЫНКОМ

Риски Способы избежать риски

Высокая долговая нагрузка Оптимизация постоянных расходов. Развитие производства продукции с коротким сроком окупаемости.

Снижение спроса Диверсификация продукции по ценовым сегментам.

Высокая конкуренция на рынках сбыта Работа над снижением сырьевой себестоимости.

113


http://www.mazm.ru

СДЕРЖИВАЮЩИЕ ФАКТОРЫ РЫНКА / АНАЛИЗ РИСКОВ

К сдерживающим факторам развития рынка относятся:

высокие ставки по ипотечным кредитам,

низкие темпы роста доходов населения,

низкий уровень субсидий, выдаваемых правительством,

снижение инвестиционной привлекательности.

ТЕКУЩАЯ СИТУАЦИЯ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА

Общий объем введенного жилья в Москве и Московской области в 2012 году составил 9,49 млн. кв. м и 509,5 миллиарда рублей.

При сегодняшней динамике развития рынка Москвы в 2016 году будет введено 2,59 млн. кв. м.

При сегодняшней динамике развития рынка Московской области в 2016 году будет введено 7,57 млн. кв. м

Емкость рынка новостроек Москвы и Московской области составляет 214,2. млн. кв. м. Насыщенность рынка на сегодняшний момент

составляет 4%.

Основная конкуренция, между крупнейшими производителями/застройщиками на рынке новостроек Москвы и Московской области

может развернуться в Московской области и «новой» Москве. Однако объем свободных площадок сейчас таков, что конкуренция будет

незначительной и не видна потребителю. Скорей всего на первом этапе освоения новых территорий не отразится на динамике цен.

114


http://www.mazm.ru

Услуги, предлагаемые агентствами, будут выходить за рамки привычной купли-продажи и аренды недвижимости. В перечень услуг

будут входить консалтинговые услуги и маркетинговые услуги. Так же могут появиться предложения связанные с охранной

деятельностью, управлением в сфере ЖКХ и элементами девелоперской деятельности.

География предложений агентств смещается в сторону «новой» Москвы и Московской области. Приложения в границах Москвы от ТТК

до МКАД будут неуклонно снижаться. Однако тенденция может измениться, если будут реализованы озвученные ранее предложения о

выводе с территории Москвы вокзалов и промышленных предприятий. В случае реализации этих проектов под застройку жилой

недвижимостью могут освободить большие территории.

Рынок новостроек Москвы и Московской области в текущем году является самым предпочтительным по сравнению с другими

регионами РФ. Основные потоки инвестиций будут распределены между «новой» Москвой и Московской областью. Соответственно

основная конкуренция у инвестиционных компаний возникнет при распределении мест под застройку именно в границах «новой»

Москвы и Московской области. Однако с учетом объема предстоящего строительства каждая из инвестиционных компаний займет

свою нишу без экономических потерь.

Среднее соотношение потребителей новостроек по социально-демографическим показателям выглядит следующим образом: 70% -

профессионалы со стабильным доходом в возрасте 38-42 года и 30% - молодые и перспективные специалисты в возрасте 23-27 лет.

Получают они в основном информацию об интересующем их продукте (новостройке) из интернета. Приобретают в основном

однокомнатные или двухкомнатные квартиры бизнес класса. Покупка в большинстве случаев осуществляется по договору долевого

участия в соответствии с №214-ФЗ. Изменений в сегменте потребителей новостроек Москвы и Московской области не намечается.

115


http://www.mazm.ru

Благодарим Вас за выбор нашего агентства!

Надеемся на плодотворное долгосрочное сотрудничество!

Маркетинговое агентство «ZOOM MARKET»

(495) 960-90-89

www.mazm.ru

[email protected]

Marketing

Маркетинговое исследование рынка новостроек Москвы 2013