173642401- Tema 2 -Publicitatea Imobiliara in Noul Cod Civil

8/12/2019 173642401- Tema 2 -Publicitatea Imobiliara in Noul Cod Civil

1/17

Capitolul I. Consideraiigenerale despre noile norme

Preambul

1.n acest capitol introductiv, ne-am propus identificarea sur-selor noii reglementri, prezentarea generala dispoziiilor nouluiCod civil[1]i ale Legii nr. 71/2011 pentru punerea sa n aplicare i

analiza aplicrii legii civile n timp n ceea ce privete publicitateaimobiliarprin crile funciare.

Seciunea 1. Sursele noii reglementri

2. Lectura noului cod reflect concepia cosmopolit a auto-rilor asupra instituiilor dreptului civil, fiind preluate soluii legis-lative din mai multe sisteme de drept. Bunoar, dac, n ceea ce

privete transferul drepturilor reale asupra bunurilor mobile, noulcod menine principiul consensualismului, preluat din dreptul fran-cez, n materia constituirii, modificrii, transmiterii, stingerii drep-turilor reale asupra imobilelor, consacr efectul constitutiv dedrepturi al intabulrii, pe care l preia n forma existentn drep-tul austriac, caracterizat prin legtura cauzaldintre titlul ce stlabaza nscrierii i nscrierea nsi, n timp ce, n cazul dreptului deipotecimobiliar, consacr(indirect) principiul abstraciunii, spe-

cific dreptului german, ipoteca putnd fi cesionat separat decreana pe care o garanteaz, avnd o existen de sine stt-

[1]Aprobat prin Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, lege ce a fost repu-

blicatn temeiul art. 218 din Legea nr. 71/2011 de punere n aplicare a Legiinr. 287/2009 privind Codul civil, publicatn M. Of. nr. 409 din 10 iunie 2011.

Legea nr. 287/2009 a fost publicatn M. Of. nr. 511 din 24 iulie 2009, afost modificatprin Legea nr. 71/2011 i rectificat n M. Of. nr. 427 din 17

iunie 2011 i M. Of. nr. 489 din 8 iulie 2011.Legea nr. 71/2011 a fost modificatprin O.U.G. nr. 79/2011 pentru regle-mentarea unor msuri necesare intrrii n vigoare a Legii nr. 287/2009 privindCodul civil, publicat n M. Of. nr. 696 din 30 septembrie 2011 i Legeanr. 60/2012 privind aprobarea O.U.G. nr. 79/2011 pentru reglementarea unormsuri necesare intrrii n vigoare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil,publicatn M. Of. nr. 255 din 17 aprilie 2012.


2/17


3/17

I.CONSIDERAII GENERALE DESPRE NOILE NORME 9

alin. (2), art. 949 alin. (1), art. 978 alin. (3), art. 990, art. 1016alin. (3), art. 1199, art. 1330 alin. (2), art. 1460, art. 1509 alin. (1),art. 1521, art. 1543 pct. 3, art. 1547, art. 1808-1818, art. 1817-

1818, art. 1824-1827, art. 1834-1835, art. 1837 pct. 1, art. 1842; Proiectul Codului civil al Republicii Socialiste Romnia

(1971): art. 257; Legea cadastrului i publicitii imobiliare nr. 7/1996, repu-

blicat, cu modificrile ulterioare[1]; Proiectul de Lege al Ministerului Justiiei de modificare i

completare a Codului civil, a Codului de procedur, a Legii cadas-trului i publicitii imobiliare nr. 7/1996, precum i a altor acte

normative (2000): art. I pct. 4, 10, 13, 21, art. IV, XV-XX; Proiectul noului Cod civil (2004): art. 641-673.n ceea ce privete sursele externe principale, acestea sunt: Codul civil elveian (1907): art. 942-977; Codul civil german (BGB): par. 873-902; Codul civil italian (1942): art. 2643-2696; Codul civil olandez (1992): art. 3.1.2.1-3.1.2.12, art. 3.4.2.4,

3.9.4.2;

Codul civil al provinciei Quebec (1992): art. 2934-3075.1.Seciunea a 2-a. Norme de drept material

versus norme de procedur

4. Lecturnd cuprinsul art. 884 al NCC[2]i al art. 20 din legeacadastrului[3], ajungem la concluzia cnoul cod cuprinde norme

[1]Republicatn M. Of. nr. 201 din 3 martie 2006. A fost modificatprinart. 87 din Legea nr. 71/2011. O vom numi n continuare legea cadastrului i,atunci cnd vom utiliza aceastdenumire, ne vom referi la forma republicat,actualizat dup modificrile intervenite prin legea de punere n aplicare aNCC, precum i O.U.G. nr. 81/2011, Decizia nr. 1.514 din 15 noiembrie 2011,Legea nr. 60/2012, O.U.G. nr. 16/2012 i Legea nr. 133/2012. Atunci cndvom face referire la forma anterioarLegii nr. 71/2011, vom preciza aceasta,

mpreuncu norma abrogatoare sau modificatoare, dupcaz.[2]Art. 884 NCC are urmtorul cuprins: Procedura de nscriere n cartea

funciarse va reglementa prin lege special.[3]Art. 20 din legea cadastrului a fost modificat prin art. 87 pct. 3 al Legiinr. 71/2011, iar, ulterior, alin. 2 a fost din nou modificat i au fost introdusealin. 3 i 4 prin art. I pct. 25 al Legii nr. 133/2012. Are urmtorul cuprins: (1)

nscrierile n carte funciarsunt: intabularea, nscrierea provizorie i notarea.(2)Cazurile, condiiile i regimul juridic al acestor nscrieri sunt stabilite de

Codul civil, iar procedura de nscriere n cartea funciar, de prezenta lege i


4/17

10 PUBLICITATEA IMOBILIARN CONCEPIA NOULUI COD CIVIL

de drept substanial, normele privind procedura nscrierilor n car-tea funciar fiind cuprinse n continuare n legea cadastrului. nrealitate, cu titlu de excepie, codul cuprinde i dispoziii de pro-

cedur, nsnu vom ncerca o identificare exacta acestora, nudoar pentru cau fcut-o deja alii naintea noastr[1], ci, mai ales,pentru cnu credem car prezenta utilitate practic[2].

Prin aceasta, codul rupe tradiia vechii legi a crilor funciare,precum i a legii cadastrului, ce ncorporau att normele de dreptsubstanial, ct i cele de procedur[3].

Nu este, ns, mai puin adevrat cse revine la sistemul an-terior vechii legi a crilor funciare, cnd normele de procedur

erau cuprinse n Regulamentul crilor funduare (numit i Regu-lamentul de procedur al crilor funduare) aprobat prin Ordo-nana Ministerului Justiiei austriac din 15 decembrie 1855, extinsasupra Ardealului prin Ordonana aceluiai minister cu data de 5

de regulamentul aprobat prin ordin cu caracter normativ al directorului generalal Ageniei Naionale. (3) Dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale asu-

pra unui imobil se vor nscrie n cartea funciarpe baza nscrisului autentic no-

tarial sau a certificatului de motenitor, ncheiate de un notar public n funcie n

Romnia, a hotrrii judectoreti rmase definitivi irevocabilsau pe bazaunui act emis de autoritile administrative, n cazurile n care legea prevede

aceasta, prin care s-au constituit ori transmis n mod valabil. (4) Drepturilereale nscrise n baza unor acte juridice n care prile au stipulat rezilierea

sau rezoluiunea n baza unor pacte comisorii se radiazn baza unei: a) de-

claraii n formautentica prilor; b) ncheieri ntocmite n formautentic

prin care notarul public constat ndeplinirea pactului comisoriu; c) hotrrijudectoreti irevocabile (s.n.).

[1]A se vedea M. Nicolae, op. cit., vol. II, 2011, p. 781.[2] Pentru opinia potrivit creia o difereniere net ntre dreptul funciar

material i dreptul funciar formal (procedural) nu pare necesari nici nueste indicat, ntruct diversele reguli ale celor doucategorii se mbin, a sevedea C. Negrea, Legiuirile civile locale rmase n vigoare dup extinderealegislaiei civile a Vechiului Regat, Cartea I, Introducere. Partea I. Crile fun-ciare, Curs inut la Facultatea de Drept din Cluj-Sibiu, n anul colar 1943/1944,Librria Cartea romneascdin Cluj Sibiu 1944, p. 65-66.

[3] Despre o posibil concepie monist asupra dispoziiilor de cartefunciardin NCC, anterior adoptrii legii de punere n aplicare a acestuia, a

se vedea M. Tbra, M. Constantin, Scurt expozeu asupra legii privind Co-dul civil cu referire la concepia moniststatuatde Cartea a II-a. Despre bu-nuri, Titlul VII. Cartea funciar, n Curierul Judiciar nr. 11/2009, p. 634 i urm.

n prezent, existsisteme, cum sunt cel spaniol i cel basarabean, de exem-plu, care lasn continuare pe seama unei legi speciale reglementarea publi-citii imobiliare. A se vedea, n acest sens, M. Nicolae, op. cit., 2011, vol. II,p. 772.


5/17


februarie 1870[1], normele de drept material regsindu-se n drep-tul cutumiar maghiar (n zona Partium, adicCriana, Satu Mare,Maramure, precum i o parte a Banatului, ncorporate Ungariei

pe atunci, dar cu aplicarea dispoziiilor Codului civil austriac nceea ce privete achiziionarea sau nstrinarea drepturilor referi-toare la imobile) i Codul civil austriac (pentru restul Ardealului)[2].

De altfel, aceastsoluie este specifici altor legislaii ce auconstituit sursa de inspiraie a noii reglementri, cum ar fi Codulcivil austriac[3], Codul civil german[4]sau Codul civil elveian, fiindo soluie propus i prin Codul civil Carol al II-lea (art. 759),vorbindu-se chiar de un drept materiali un drept formal al crii

funciare[5]

.

Seciunea a 3-a. Locul i reglementarea

publicitii imobiliare n noul Cod civil

5. Dispoziii privind publicitatea n general sunt cuprinse nTitlul preliminar, Capitolul IV Publicitatea drepturilor, a actelor ia faptelor juridice (art. 18-24)[6]. n ceea ce privete concursul

dintre mai multe forme de publicitate, art. 23 prevede cdacundrept, act, fapt sau orice raport juridic este supus n acelai timpunor formaliti de publicitate diferite, neefectuarea unei cerinede publicitate nu este acoperitde ndeplinirea alteia.

[1]l vom numi n continuare Regulamentul crilor funduare.[2]A se vedea C. Negrea, 1944, p. 64-65, . Laday, Crile funduare, ed.

a II-a, 1927, Radio Reclame Romnia S.A., Institut de Arte Grafice Cultura,Cluj, p. 257; I. Papp, P. Balaiu, Cartea funduar, colecie de legi, regulamente,ordonane i formulare, referitoare la crile funduare din Ardeal, vol. I, Cluj,Tipografia Carmen, 1922, p. 8 i urm.

[3] Ibidem. Pentru sisteme ce au adoptat aceeai soluie, a se vedeaM. Nicolae, op. cit., 2011, vol. II, p. 772.

[4]A se vedea, n acest sens, de exemplu, E.J. Cohn, W. Zdzieblo, Ma-nual of German Law, vol. I, General Introduction Civil Law, London, The Bri-

tish Institute of International and Comparative Law, DobbsFerry, N.Y, OceanaPublications, Inc., 1968, p. 189 i urm.[5] A se vedea, n acest sens, P.-H. Steinauer, Lesdroitsrels, Tome

premier, Quatrime dition, Stmpfli Editions, SA Berne, 2007, p. 198.[6]Pentru un comentariu sintetic al acestor texte, a se vedea, D. Chiric,

O privire asupra noului Cod civil Titlul preliminar (III), n P.R. nr. 5/2011,p. 138 i urm.


6/17


Publicitatea imobiliar este reglementat n Titlul VII Carteafunciar(art. 876-915) a Crii a III-a Despre bunuri, n patru ca-pitole.

Capitolul I Dispoziii generale (art. 876-884) conine regle-mentri referitoare la scopul i obiectul crii funciare, nscrierileprivind obiectul material i obiectul juridic al crii funciare, cer-cetarea crii funciare i o normde trimitere la dispoziiile de pro-cedurdin legea special.

Capitolul II nscrierea drepturilor tabulare (art. 885-901) cu-prinde prevederi privind cele dounscrieri avnd ca obiect drep-turile reale asupra imobilelor, respectiv intabularea si nscriereaprovizorie, diferenele dintre acestea, precum i efectele acestor

nscrieri, actele ce stau la baza nscrierii, posibilitatea renunrii ladreptul de proprietate nscris n cartea funciar; consacro seriede principii ale crilor funciare: cel al efectului constitutiv de drep-turi al intabulrii i excepiile de la aceastregul, principiul prio-ritii nscrierilor, principiul publicitii integrale, principiul relativi-tii nscrierilor n cartea funciar; definete buna i reaua credin-

a ter

ului dobnditor; reglementeaz

patru din cele cinci ac

iuni

de carte funciar, respectiv: aciunea n prestaie tabular, aciu-nea n stabilirea rangului, aciunea n radiere sau de acordare arangului preferenial i aciunea n justificare tabular.

Capitolul III Notarea unor drepturi, fapte i raporturi juridice(art. 902-906) reglementeaz drepturile, altele dect cele reale,actele, faptele i alte raporturi juridice supuse notrii, precum iefectele acestei nscrieri, extinznd aplicarea aciunilor de cartea

funciar din capitolul anterior i cu privire la drepturile supusenotrii, pentru caz de conflict ntre drepturi ce provin de la acelaiautor.

Capitolul IV Rectificarea nscrierilor n cartea funciar (art. 907-915) include dispoziii privind aciunea n rectificare (a intabulrii,

nscrierii provizorii i notrii), radierea drepturilor condiionale, n-dreptarea erorilor materiale i modificarea descrierii imobilului, pre-cum i rspunderea pentru inerea defectuoasa crii funciare.

Norme viznd publicitatea imobiliar sunt cuprinse i n altetexte ale codului, nsnu le vom indica n aceastparte a lucrrii,urmnd sle amintim n cadrul tratrii diverselor instituii.


7/17


Seciunea a 4-a. Aplicarea n timp a normelor

1. Prorogarea efectului constitutiv de drepturi al intabulrii

ultraactivitatea legii cadastrului

6. Legea nr. 71/2011 cuprinde dispoziii tranzitorii susceptibilede a da natere unor discuii similare celor ce au avut loc n doc-trini jurisprudenn legturcu dispoziiile tranzitorii din legeacadastrului[1], deoarece raporteaz condiiile i efectele nscrie-rilor, att la data intrrii n vigoare a legii, ct i la data finalizriilucrrilor de cadastru.

Astfel, pe de o parte, exist dispoziiile cuprinse n art. 76 iart. 78 din lege, ce au urmtorul coninut:

Art. 76. Dispoziiile art. 876-915 din Codul civil privitoare lacazurile, condiiile, efectele i regimul nscrierilor n cartea funcia-rse aplicnumai actelor i faptelor juridice ncheiate sau, dupcaz, svrite ori produse dupintrarea n vigoare a Codului civil(s.n.).

Art. 77. nscrierile n cartea funciar efectuate n temeiul

unor acte ori fapte juridice ncheiate sau, dupcaz, svrite oriproduse anterior intrrii n vigoare a Codului civil vor produceefectele prevzute de legea n vigoare la data ncheierii acestoracte ori, dupcaz, la data svririi sau producerii acestor fapte,chiar dac aceste nscrieri sunt efectuate dup data intrrii nvigoarea Codului civil (s.n.).

Din aceste dispoziii, ce se referi la art. 885 i art. 886 pri-vind efectul constitutiv de drepturi al intabulrii, ar rezulta, logic,

c, n ceea ce privete drepturile reale imobiliare nscute din actejuridice ncheiate sau fapte juridice svrite sau produsenaintede intrarea n vigoare a noului cod, intabularea acestora va aveaefectul de opozabilitate prevzut de legea cadastrului, chiar dacare loc sub imperiul noului Cod civil, n timp ce, n cazul nscrieriidrepturilor reale imobiliare nscute din acte juridice ncheiate ifapte juridice svrite sau produse dup intrarea n vigoare anoului cod, aceast nscriere va avea efectul prevzut n noulcod, adiccel constitutiv de drepturi(conform principiului tempusregit actum).

[1]Pentru o sinteza opiniilor exprimate n doctrini o argumentare fun-damentata punctului de vedere privind aplicarea dispoziiilor legii noi, a sevedea M. Nicolae, op. cit., 2011, vol. II, p. 19 i urm.


8/17


Numai c, potrivit art. 56 alin. (1) din Legea nr. 71/2011, dis-poziiile (...) art. 885 alin. (1) i art. 886 din Codul civil se aplicnumai dup finalizarea lucrrilor de cadastru pentru fiecare uni-

tate administrativ-teritoriali deschiderea, la cerere sau din ofi-ciu, a crilor funciare pentru imobilele respective, n conformitatecu dispoziiile Legii cadastrului i publicitii imobiliare nr. 7/1996,republicat, cu completrile i modificrile ulterioare.

Acest alineat a fost modificat prin Legea nr. 60/2012, obser-vndu-se comite dobndiri cu efect constitutiv din alte dispoziiiale codului, cum ar fi art. 557 alin. (4) NCC privind dobndireadreptului de proprietate asupra imobilelor prin nscrierea n cartea

funciar, o aplicaie particulara acestui text n materia vnzrii,respectiv art. 1.676 NCC privind strmutarea proprietii asupraimobilului vndut prin nscriere, art. 680 alin. (2) NCC, n materiede partaj, ce prevede cactul de partaj imobiliar produce efectedoar dupnscrierea n cartea funciaretc.[1], noul text fiind urm-torul:

Dispoziiile Codului civil privitoare la dobndirea drepturilorreale imobiliare prin efectul nscrierii acestora n cartea funciar

se aplicnumai dupfinalizarea lucrrilor de cadastru pentru fie-care unitate administrativ-teritoriali deschiderea, la cerere saudin oficiu, a crilor funciare pentru imobilele respective, n con-formitate cu dispoziiile Legii cadastrului i a publicitii imobiliarenr. 7/1996, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare(s.n.).

Conform alin. (2) al aceluiai articol, pn la data prevzutn alin. (1), nscrierea n cartea funciara dreptului de proprietatei a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis,constituit ori modificat n mod valabil, se face numai n scop deopozabilitate fade teri (s.n.).

Textul acestui articol se raporteaz, de fapt, aa cum rezultdin modul de formulare, la dispoziiile cuprinse n art. 20 alin. (1)i (2) din legea cadastrului, care, coroborate cu art. 25 alin. (1)(ambele n forma anterioarLegii nr. 71/2011[2]), consacrau efec-

[1]Menionm c, n materia altor drepturi reale, codul se mulumete s

dispuncregulile de carte funciarrmn aplicabile [art. 693 alin. (2), pen-tru superficie, art. 704 alin. (1) pentru uzufruct, aplicabil, conform art. 754 idreptului de uz i celui de abitaie, art. 756 n materie de servitute].

[2]Textul art. 20 din legea cadastrului a fost modificat prin art. 87 pct. 3 alLegii nr. 71/2011, fiind modificat i completat ulterior prin introducerea alin. (3)


9/17


tul de opozabilitate al intabulrii. Aceast precizare se impune,pentru c, altminteri, am fi nclinai scredem c, n ceea ce pri-vete dobndirea i modificarea prin acte juridice, efectul consti-

tutiv de drepturi al nscrierii n cartea funciarar fi amnat pnlafinalizarea lucrrilor de cadastru la nivelul unei uniti administra-tiv-teritoriale, n timp ce, n cazul dobndirii unor drepturi realeimobiliare din fapte juridice(cum ar fi uzucapiunea extratabular,care, n lumina noului cod, aa cum vom vedea, este un mod dedobndire tabular), nscrierea i produce efectul constitutiv dedrepturi pentru faptele juridice svrite sau produse dup intra-rea n vigoare a noului Cod civil, ceea ce nu este cazul.

De remarcat c dispoziia tranzitorie nu se refer i la am-narea prevederilor referitoare la efectul extinctiv al nscrierii radie-rii drepturilor tabulare, prevzut de art. 885 alin. (2), mprejurarecare se explic prin aceea c fosta reglementare din legea ca-dastrului[1]este identiccu cea din noul cod[2].

Este clar clegiuitorul a dorit samne momentul n care sconfere consecine att de drastice lipsei nscrierii dobndiriidreptului real imobiliar, pentru cefectul constitutiv de drepturi al

nscrierii nseamnc, n lipsa ei, dreptul nu exist.7. Corobornd, aadar, cele trei texte amintite, trebuie sdis-

tingem ntre mai multe situaii posibile, pentru a stabili efectul

i (4) prin art. I pct. 25 al Legii nr. 133/2012, iar cel al art. 25 a fost abrogatprin art. 87 pct. 4 din Legea nr. 71/2011.

[1]Este vorba despre art. 20 alin. (2) din legea cadastrului, abrogat prinart. 87 pct. 4 din Legea nr. 71/2011, ce prevedea c: drepturile reale se stingnumai prin nscrierea radierii lor n cartea funciar. Pentru dezvoltarea aces-tei opinii, a se vedea M. Nicolae, op. cit., vol. II, p. 234 i urm.

[2]Pentru opinia potrivit creia dispoziiile noului cod sunt de imediatapli-care nu doar n ceea ce privete stingerea drepturilor reale, ci i modificarealor, a se vedea M. Mneran, Comentariile Noului Cod civil. Publicitatea drep-turilor, a actelor i a faptelor juridice. Cartea funciar, Ed. Hamangiu, Bucu-reti, 2012, p. 216. Credem copinia este greit, fundamentndu-se pe o in-terpretare literalrigida textului art. 56 alin. (1) din Legea nr. 71/2011. Apli-cnd i criteriul teleologic, concluzia care se impune este aceea clegiuitorul

a dorit samne efectul constitutiv de drepturi, att n ceea ce privete tran-sferul i constituirea drepturilor reale, ct i privind modificarea lor, urmrindsmenindoar efectul constitutiv al nscrierilor din reglementarea cuprins

n legea cadastrului, or aceasta se referdoar la stingerea drepturilor reale.De altfel, n alin. (2) al aceluiai articol, vorbete expres despre efectul deopozabilitate al nscrierii transmiterii, constituirii sau modificrii drepturilorreale.


10/17


nscrierilor, n funcie de momentul ncheierii actului juridic, res-pectiv svririi sau producerii faptului juridic generator sau mo-dificator de drepturi reale imobiliare i data nscrierii n cartea

funciar.a) O primsituaie privete drepturile reale imobiliare dobn-

dite n temeiul unor acte i fapte juridice anterioare intrrii n vi-goare a noului cod. Acestea se vor nscrie cu efect de opozabi-litate n cartea funciar, chiar dac nscrierea are loc dup in-trarea n vigoare a noului cod i chiar finalizarea lucrrilor decadastru la nivelul unei uniti administrativ-teritoriale.

b) O a doua situaie vizeazdrepturile reale imobiliare dobn-

dite n baza unor acte sau fapte juridice ulterioare intrrii n vi-goare a noului cod inscrise n cartea funciarpnla data fina-lizrii lucrrilor de cadastru la nivelul unei uniti administrativ-teritoriale. n cazul lor, nscrierea va avea efect de opozabilitate.

c) O a treia situaie se refer la drepturile dobndite n bazaunor acte sau fapte juridice ulterioare finalizrii lucrrilor de ca-dastru la nivelul unei uniti administrativ-teritoriale. n cazul lor,

nscrierea nu poate avea dect efect constitutiv de drepturi.

d) Este, ns, interesant de lmurit situaia drepturilor dobn-dite din acte sau fapte juridice ulterioare intrrii n vigoare a nouluicod, anterioare finalizrii lucrrilor de cadastrula nivelul unei uni-ti administrativ-teritoriale i nscrise ulterior acestui moment.Aceast nscriere are efect de opozabilitate sau constitutiv? ncondiiile n care drepturile s-au dobndit frnscriere, n aceas-tsituaie, ntruct, dacar fi fost nscrise pn la finalizarea lu-crrilor de cadastru, nscrierea ar fi avut doar efect de opozabi-litate, ele nu se pot pierde prin simpla finalizare a acestor lucrri,situaia fiind similar celei de la punctul a). Aadar, i n cazulacestora, nscrierea va avea doar efect de opozabilitate, nepu-tndu-se invoca lipsa nscrierii ca echivalnd cu inexistenadreptului.

ntruct textele vorbesc i de acte juridice ncheiate anteriorintrrii n vigoare a noului cod, care pot fi i acte sub semnturprivat, nenscrise n cartea funciar, acestea trebuie s aibdatcert, n sensul de a respecta cerinele impuse de art. 1182

din vechiul Cod civil.O ultimmeniune se mai impune. Prin art. 87 pct. 4 din Legea

nr. 71/2011, textele art. 21-41 din legea cadastrului au fost abro-gate, astfel ccele care reglementeazefectul de opozabilitate al

nscrierii transferului, dobndirii i modificrii drepturilor reale


11/17


ultraactiveazpnla definitivarea lucrrilor de cadastru la nivelulunei uniti administrativ-teritoriale[1].

Printr-o modificare ulterioar, mai exact prin dispoziiile art. I

pct. 6 din Legea nr. 133/2012, legiuitorul a introdus lit. d) n alin. (2)al art. 2 din legea cadastrului, prevznd printre funciile sistemu-lui integrat de cadastru i carte funciar faptul cprin acesta serealizeaz publicitatea imobiliar, care asigur opozabilitateadrepturilor reale imobiliare () (s.n.).

2. Neaplicarea principiului publicitii materiale n ceea ce

privete nscrierea n cartea funciarpe baza posesiei de fapt n

sistemul legii cadastrului

8. Legea de punere n aplicare rezolvproblema celor nscriin noile cri funciare deschise n temeiul art. 581, art. 10-12 dinlegea cadastrului, semnalat anterior de doctrin[2], reglemen-tnd, n art. 79, c:

n cazul n care, pentru prima dat, s-au nscris n carteafunciar, frcauzlegitim, drepturi reale potrivit art. 581din Le-

gea nr. 7/1996, republicat, cu modificrile i completrile ulte-rioare, terii dobnditori cu titlu oneros ai vreunui drept real imo-biliar, ntemeindu-se, cu bun-credin, pe cuprinsul crii fun-ciare, nu se pot prevala contra adevrailor proprietari, strini decartea funciar, de dispoziiile art. 901 din Codul civil sau aleart. 31 din Legea nr. 7/1996, republicat, cu modificrile i com-pletrile ulterioare, dupcaz, ct timp nu s-a mplinit termenul deuzucapiune tabular prevzut de Codul civil sau dac n acest

termen s-a nscris o aciune prin care se contestcuprinsul criifunciare.Dispoziiile prezentului articol nu sunt aplicabile i nscrierilor

efectuate nainte de intrarea n vigoare a Codului civil. n acest

[1]Pentru o analizrecentaprofundata aplicrii legii civile n timp dinperspectiva noului cod, a se vedea P. Perju, Conflictul de legi n timp n regle-mentarea noului Cod civil i a proiectului legii pentru punerea n aplicare a

acestuia, n Dreptul nr. 2/2011, p. 11-19, Conflictul de legi n timp n regle-mentarea noului Cod civil i a legii pentru punerea n aplicare a acestuia, nDreptul nr. 9/2011, p. 11-20, Consideraii referitoare la Legea nr. 71/2011pentru punerea n aplicare a noului Cod civil, n Dreptul nr. 11/2011, p. 11-17;M.S. Croitoru, Aplicarea legii civile n timp din perspectiva noului Cod civil, nR.R.D.P. nr. 6/2011, p. 21-84.

[2]A se vedea, n acest sens, M. Nicolae, op. cit., 2011, vol. II, p. 748-750.


12/17


caz, sunt aplicabile dispoziiile de drept comun privitoare la uzu-capiune, n vigoare la data intrrii n posesia imobilului (s.n.).

Aadar, cel care i-a nscris dreptul pentru prima dat n car-

tea funciar, nu se poate prevala de dobndirea cu bun-credina acestuia, iar terii dobnditori de la acesta, prin contract cu titluoneros, nu se pot prevala de principiul publicitii materiale rezul-tnd din dispoziiile art. 909 alin. (3) NCC, pentru a nu fi evini.

Legea de punere n aplicare a rezolvat i problema aplicriiretroactivea dispoziiilor privind uzucapiunea tabularunor n-scrieri i posesii ncepute anterior intrrii n vigoare a noului cod,propusprin proiectul legii de punere n aplicare[1].

Astfel, n alin. (2), se prevede c, n cazul acestora, vor fi apli-cabile dispoziiile privitoare la uzucapiune de la data intrrii nposesie[2].

Faptul calin. (1) al art. 76 vorbete de mplinirea termenuluide uzucapiune tabularsau lipsa notrii unei aciuni care scon-teste cuprinsul crii funciare n acelai rstimp, denotclegiui-torul a dorit sfacaplicabile dispoziiile art. 909 alin. (2) NCC, nsensul ccei care au dobndit un drept real cu bun-credin, de

la cel care s-a nscris ntr-o carte funciarnou deschispentru unimobil, n condiiile art. 581din legea cadastrului, prin act juridic cutitlu gratuit, donaie sau legat, vor deveni definitiv titulari ai aces-tuia, chiar dacnu se afl n posesia imobilului pentru a fi nde-plinite condiiile uzucapiunii tabulare, dac, timp de 5 ani, dreptullor nu a fost contestat printr-o aciune notatn cartea funciar.

[1]Articolul avea nr. 76 i textul alin. (2) era: Dispoziiile prezentului articolsunt aplicabile i nscrierilor efectuate nainte de intrarea n vigoare a Coduluicivil. n acest caz, ns, termenul de uzucapiune tabularprevzut de alin. (1)se calculeazde la data intrrii n vigoare a Codului civil. Problema a fostsemnalatde doctrinn M. Nicolae, op. cit., 2011, vol. II, p. 775-776.

[2]Reamintim c, n cazul uzucapiunii tabulare, condiia nscrierii i a aflriin posesie n termenul prevzut de lege sunt cumulative, fiind irelevantpose-sia fr nscriere i invers, buna-credina posesorului raportndu-se la mo-mentul nscrierii dreptului. A se vedea, n acest sens, de exemplu, T. Drjan,Uzucapiunea sau prescripia achizitiv, Ed. Monitorul Oficial, Bucureti, 2010,

p. 193-197, 213-217. Prin Legea nr. 133/2012, a fost introdus alin. (7) alart. 581din legea cadastrului, potrivit cruia drepturile reale care pot fi do-bndite n temeiul uzucapiunii vor rmne valabil dobndite, dac titularuldreptului le-a posedat cu bun-credin, potrivit legii, timp de 5 ani de la n-scrierea posesiei n cartea funciar (s.n.). Acest text, ns, trebuie interpre-tat, n ceea ce privete aplicarea sa n timp, prin prisma dispoziiilor art. 76din Legea nr. 71/2011.


13/17


3. Privilegii imobiliare versusipoteci legale

9. Prin art. 78, legea de punere n aplicare reglementeazsi-tuaiile tranzitorii privind nscrierea privilegiilor i a ipotecilor le-gale, prevznd c: Privilegiile speciale imobiliare i ipotecile le-gale nscute pn la intrarea n vigoare a Codului civil pot fi

nscrise i dupaceastdat, fie n vechile registre de publicitateimobiliar, dac pentru imobilele grevate nu sunt deschise crifunciare noi n condiiile art. 581din Legea nr. 7/1996, republicat,cu modificrile i completrile ulterioare, fie n noile cri funciare,potrivit dispoziiilor acestei din urmlegi.

Privilegiile speciale imobiliare, nscrise fie n vechile registrede publicitate imobiliar, fie n noile cri funciare pnla intrarea

n vigoare a Codului civil sau, dupcaz, n condiiile prevzute laalin. (1), se convertesc de plin drept n ipoteci legale dupexpira-rea unui termen de un an de la intrarea n vigoare a Codului civilsau, dupcaz, de la data nscrierii i se vor supune dispoziiilorCodului civil.

De la data intrrii n vigoare a Codului civil, privilegiile specialeimobiliare prevzute n legi speciale devin ipoteci legale i vor fi

supuse regimului prevzut de Codul civil pentru ipoteci legale.(s.n.).

De menionat c, aa cum rezult din dispoziiile coroborateale art. 2338-2342 i ale art. 2386 NCC, noul cod nu mai cu-noate instituia privilegiilor speciale imobiliare, reglementnd ipo-teci legale, dupmodelul vechii legi a crilor funciare (art. 67-71).

Mrturisim cne scapraiunea reglementrii diferite a transfor-mrii privilegiilor speciale imobiliare n ipoteci legale dup cum

sursa acestora o constituie vechiul Cod civil sau legile speciale.4. Legea aplicabilcererilor de nscriere n cartea funciari

aciunilor n justiie privind nscrierile din cartea funciar

10.Venind n ntmpinarea unor probleme semnalate n urmcu ceva timp de doctrin, raportat la aplicarea n timp a dispo-ziiilor din legea cadastrului, n care se aratcse impunea a seface distincie ntre dispoziiile de drept material privind efectele

nscrierii i cele de drept procedural privind efectuarea ei[1], legea

[1]A se vedea, n acest sens, G. Vidican, Discuii n legturcu interpre-tarea dispoziiilor art. 17 din Decretul-lege nr. 115/1938, n Dreptul nr. 8/2007,p. 116 i urm.


14/17


de punere n aplicare, n art. 80, prevede c: Cererile de nscrie-re, precum i aciunile n justiie ntemeiate pe dispoziiile Legiinr. 7/1996, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare,

indiferent de data introducerii lor, vor fi soluionate potrivit nor-melor materialen vigoare la data ncheierii actului sau, dupcaz,la data svririi ori producerii faptului juridic generator, modifi-cator sau extinctiv al dreptului supus nscrierii ori rectificrii, curespectarea normelor procedurale n vigoare n momentul intro-ducerii lor[1]. (s.n.).

Acest text trebuie coroborat cu o serie de alte texte din Legeanr. 71/2011, cum ar fi, n ceea ce privete normele materiale,

art. 102, privind legea aplicabil contractului, care se refer i lachestiuni ce in de publicitatea imobiliar, de exemplu, forma actuluicare st la baza nscrierii (art. 888, art. 1244 NCC), efectele n-scrierii [clauza de inalienabilitate subneleasdin antecontractelede vnzare-cumprare, art. 627 alin. (4) NCC, art. 601din Legeanr. 71/2011[2]], posibilitatea nscrierii unor efecte ale conveniilor [re-zoluiunea unilateral- art. 1550 alin. (1), art. 902 alin. (2) pct. 11NCC] etc.

n legtur cu normele procedurale aplicabile cererii de n-

scriere, art. 119 prevede cformele de publicitate necesare pen-tru opozabilitatea rezervei proprietii potrivit art. 1648 NCC seaplic i contractelor cu rezerva proprietii ncheiate anterior,dacacestea nu au fost nscrise [art. 902 alin. (2) pct. 9 NCC],art. 125 din legea de punere n aplicare arat c art. 1734 dinCodul civil se aplic i drepturilor de preempiune izvorte dincontracte ncheiate nainte de intrarea n vigoare a Codului civil,daclegea nu prevede altfel etc.

[1] Art. 80 din Legea nr. 71/2011 a fost modificat prin art. III pct. 9 dinLegea nr. 60/2012, ntruct textul iniial omisese sse refere i la faptele mo-dificatoare sau extinctive ale dreptului supus nscrierii, referindu-se doar lacele generatoare de drepturi.

[2]Art. 601 a fost introdus n Legea nr. 71/2011 prin art. I pct. 22 din Legeanr. 60/2012 de aprobare a O.U.G. nr. 79/2011, lege ce completeazart. III din

ordonana de urgen, introducnd pct. 8 avnd urmtorul cuprins: Dupartico-lul 60 se introduce un nou articol, articolul 601, cu urmtorul cuprins: Art. 601. -n categoria conveniilor prevzute de art. 627 alin. (4) din Codul civil, din carese nate obligaia de a transmite n viitor proprietatea ctre o persoandeter-minatori determinabil, intri antecontractele avnd ca obiect transmiterea

n viitor, prin ncheierea de contracte, a dreptului de proprietate asupra unui bunmobil sau imobil, dupcaz, dacprin lege nu se prevede altfel.


15/17

Capitolul al II-lea. Obiectulcrii funciare

[1]

Noiune

11. Conform dispoziiilor art. 876 NCC, cartea funciarare unobiect material, care este imobilul i un obiect juridic, constnd ndrepturile ce poart asupra acestuia, faptele sau raporturile ju-ridice ce au legturcu acesta.

Seciunea 1. Obiectul material

1. Definiie

12.Obiectulmaterial al crii funciare este imobilul, definit nalin. (3) al art. 876 NCC ca fiind una sau mai multe parcele de te-ren alturate, indiferent de categoria de folosin, cu sau frcon-strucii, aparinnd aceluiai proprietar, situate pe teritoriul uneiuniti administrativ-teritoriale i care sunt identificate printr-un nu-mr cadastral unic (s.n.).

Art. 1 alin. (5) din legea cadastrului, n forma n vigoare la dataintrrii n vigoare a noului Cod civil prevedea c prin imobil, nsensul prezentei legi, se nelege una sau mai multe parceleal-turate, cu sau fr construcii, de pe teritoriul unei uniti admi-

nistrativ-teritoriale, indiferent de categoria de folosin, aparinndunui proprietar sau mai multor proprietari, n cazul coproprietii,care se identific printr-un numr cadastral unic i se nscrie

ntr-o carte funciar (s.n.).Iatcnoiunea de imobil, cu acelai neles de obiect al crii

funciare, era definit legal n dou acte normative cu aceeaifor juridic, fiind vorba de legi organice. Credem co astfel detehniclegislativeste nu numai inutil, dar i greitraportat la

textul art. 16 din Legea nr. 24/2000 privind normele de tehnic

[1] Menionm c acest capitol a fost publicat n R.R.D.P. nr. 3/2012,denumirea studiului fiind Obiectul crii funciare n lumina noului Cod civil -dispoziii speciale privind nscrierea drepturilor tabulare, p. 58-98.


16/17


17/17

II.OBIECTUL CRII FUNCIARE 23

Aadar, imobilul era o suprafade teren ce poate avea maimulte categorii de folosin, dar care avea un numr cadastralunic.

n reglementarea cuprinsn art. 51 din Regulamentul crilorfunduare[1], ca i n cea din art. 144 alin. (2) i (3)[2]i art. 146 dinvechea lege a crilor funciare[3], parcelele, chiar unite ntr-un sin-gur corp de avere sau corp funciar, i pstrau numrul, pe careputeau s-l redobndeascn caz de dezlipire. De altfel, numrultopografic iniial al parcelei se pstra i n caz de dezlipire, laacesta adugndu-se indicii de plan pe msura dezlipirilor efec-tuate.

n reglementarea din noul cod i legea cadastrului, n forma nvigoare la data intrrii n vigoare a codului, parcelele i pierd indi-vidualitatea atunci cnd se unesc ntr-un singur imobil, dobndindun numr cadastral unic, ceea ce punea sub semnul ntrebriiutilitatea includerii n definiia legala imobilului, ca obiect al criifunciare, faptul ceste un teren compus dintr-o parcelsau maimulte. Simplul fapt cparcela avea o singurcategorie de folo-sin, iar imobilul cu mai multe parcele putea avea mai multe ca-

[1]Art. 51 din Regulamentul crilor funduare avea urmtorul cuprins: Pefoaia strii de posesie se expune, n forma unui tablou, corpul de avere f.dupsemnele sale obiective, indicndu-i pe scurt caracterul special juridic. nforma aceasta va fi condus foaia strei de posesie i mai departe. Dac

ntinderea obiectiv a vr-unui corp de avere f. se schimb, parcela ceurmeaza se abnota va fi subliniat, iar parcela ce i-se va adnota, va fi

nscrissub numrul de ordine curent cu semnele obiective. n ambele cazurinumrul de ordine, sub care ordonana judectoreascde abnotaiune sauadnotaiune este nscrispe foaia de proprietate, va fi citatla rubrica Not(...). Pentru textul regulamentului, a se vedea, I. Papp, P. Balaiu, op. cit.,p. 51.

[2] Art. 144 din vechea lege a crilor funciare avea urmtorul cuprins:Parcela care s-a mprit, se va sublinia, iar partea rmasse va nscrie caultimparcel n partea I, cu numrul de ordine ce urmeaz, numrul par-celei fiind vechiul ei numr, urmat de indicele de plan. Parcelele care seunesc se vor sublinia, renscriindu-se unite, ca ultima parceln partea I, cunumrul de ordine ce urmeaz, numrul nou de parcelfiind format din al-turarea vechilor numere. (s.n.).

[3]

Art. 146 din vechea lege a crilor funciare avea urmtorul cuprins:Unirea mai multor parcele ntr-un singur corp funciar, se va arta printr-unnumr roman, dup care va urma artarea parcelelor. n cazul cnd se n-scrie frsse alipeascla un corp funciar o nouparcel, n aceeai cartefunciar, se va pune semnul crucii dupultimul corp funciar nscris; fiecareparcel dup semnul crucii va fi socotit ca un corp funciar independent.(s.n.)

Documents

173642401- Tema 2 -Publicitatea Imobiliara in Noul Cod Civil