FINANTSSTABIILSUSE ÜLEVAADE

1/2017

Eesti Pank

Eesti Panga Finantsstabiilsuse Ülevaade (FSÜ) ilmub kaks korda aastas. Iga FSÜ numbri puhul on viidatud analüüsi valmimise ajale, mitte perioodile, mida selles on käsitletud. Kasutatud on kõige uuemaid andmeid, mis on ülevaate koostamise ajal olnud kättesaadavad.

FSÜ numbreid saab lugeda Eesti suuremates avalikes raamatukogudes ja Eesti Panga veebilehel http://www.eestipank.ee.

Tellimisinfo telefonil 668 0998, tellimused e-posti aadressil trykis@eestipank.ee.

Trükis ISSN 1736-1184

Võrguväljaanne ISSN 2382-9370

Toimetanud Kaja KährikKüljendus ja kaas Urmas RaidmaTrükikoda Folger Art

SISUKORD

HINNANG FINANTSSTABIILSUSELE JA MAKROFINANTSJÄRELEVALVE MEETMED ............................ 4

FINANTSSTABIILSUST MÕJUTAVAD ARENGUSUUNAD JA RISKID ..................................................... 8

Ettevõtted ja majapidamised ............................................................................................................ 8

Kinnisvaraturg................................................................................................................................ 11

Taustinfo 1. Elamukinnisvara nõudlust ja pakkumist mõjutavad tegurid ....................................... 14

Finantskeskkond ........................................................................................................................... 17

Taustinfo 2. ESRB hoiatused ELi riikide elamukinnisvara riskide kohta ........................................ 20

Pangad ......................................................................................................................................... 21

Muud finantsvahendajad ................................................................................................................ 25

Makse- ja arveldussüsteemid ......................................................................................................... 28

MAKROFINANTSJÄRELEVALVE POLIITIKA ........................................................................................ 30

Ülevaade kehtivatest makrofinantsjärelevalve meetmetest .............................................................. 30

Eesti Panga nõuded eluasemelaenudele ja nende täitmine ............................................................. 32

Hinnang vastutsüklilise kapitalipuhvri kehtestamise vajadusele ........................................................ 37

LISATEEMA 1. Eesti majapidamiste võlakoormust iseloomustavad näitajad ......................................... 40

LISATEEMA 2. Makseraskustes olevad majapidamised ....................................................................... 42

LISATEEMA 3. Eluasemehindade ja eluasemelaenude vastastikune mõju Eestis .................................. 45

4

FIN

AN

TS

STA

BIIL

SU

SE

ÜL

EV

AA

DE

1/2

017

HINNANG FINANTSSTABIILSUSELE JA MAKROFINANTSJÄRELEVALVE MEETMED

Maailmamajanduse paranenud kasvuvälja­vaadet varjutab suur poliitiline ebakindlus. Arenenud riikide kasvuväljavaated olid 2016. aas-

ta lõpus ja 2017. aasta alguses paremad kui

varem. Samas valitseb arenenud riikides suur

poliitiline ebakindlus Ühendkuningriigi Euroopa

Liidust väljaastumist ümbritseva ebamäärasuse

ja sel aastal mitmes euroala riigis toimuvate

valimiste tõttu. Rahvusvahelistel finantsturgudel

peegeldusid paranenud kasvuväljavaated aktsia-

hindade ja pikaajaliste võlakirjade intressimää-

rade tõusus.

Peamised Euroopa finantsstabiilsust ohus­tavad riskid on võlakirjade riskipreemiate järsk tõus ja pankade väike kasumlikkus. Hoolimata mõningasest tõusust 2016. aasta

lõpus ja 2017. aasta alguses on intressimäärad

võlakirjaturgudel endiselt väga madalad, mistõttu

need võivad oluliselt tõusta ja kaasa tuua suuri

kahjumeid eeskätt institutsionaalsetele investori-

tele. Pankade väikese kasumlikkuse taga on suur

probleemsete laenude maht mitmes euroala riigis

ja euroala pankade kohanematus väikese majan-

duskasvu ja madalate intressimääradega.

Eesti ettevõtete kasumi kaks aastat kestnud vähenemine on pidurdumas. Eesti

peamiste ekspordipartnerite väliskaubanduse

aktiivsus suurenes 2016. aasta lõpus, mis

parandas ka Eesti ekspordiettevõtete kasvuvõi-

malusi. Ettevõtete müügitulu kasv 2016. aasta

neljandas kvartalis pisut kiirenes ja tööjõuku-

lude kasv aeglustus, mis pidurdas kaks aastat

väldanud kasumilangust. Eesti majanduskasv jäi

möödunud aastal küll väikeseks, kuid kiirenes

aasta viimases kvartalis. Enamiku majandusha-

rude lisandväärtus kasvas, sealhulgas ka varem

langust näidanud põlevkivisektoris ja energee-

tikas. Märke kiiremast majanduskasvust ilmnes

ka 2017. aasta esimeses kvartalis.

Ettevõtete võlakoormus jäi aastatagusega võrreldes samale tasemele. Ettevõtete põhiva-

rainvesteeringud jäid väikeseks ning võlakoormus

ehk võlakohustuste ja SKP suhtarv jäi samale

tasemele mis aasta tagasi. Kui kodumaistelt

pankadelt ja liisingufirmadelt saadud laenude ja

liisingute maht suurenes tempokalt, siis välismaalt

võetud laenude maht eriti ei muutunud ja laena-

mine teistelt ettevõtetelt vähenes märgatavalt.

Sissetulekute kasvu ja suurenenud kindlus­tunde tõttu kasvasid majapidamiste võlako­hustused varasemast kiiremini. Majapidamiste

majanduslik olukord paranes möödunud aastal

kõrge hõivemäära ja tempoka palgakasvu mõjul.

Pikka aega kestnud hoogne palgakasv on suuren-

danud ka majapidamiste kindlustunnet tule-

viku suhtes. Nende tegurite koosmõjul suurenes

nõudlus eluasemeturul ja majapidamiste võlako-

hustused hakkasid kiiremini kasvama. Kuna võla-

kohustused suurenesid samas tempos kasutatava

tuluga, jäi võlakoormus siiski 2015. aasta tase-

mele. Sissetulekute kiire kasvu toel suurendasid

majapidamised võlakohustustega samas tempos

ka oma hoiuseid ja finantspuhvreid.

Eluasemeturul kiirenes 2016. aasta teisel poolel hinnakasv. Kinnisvaraturul tehti rohkem

tehinguid kui aasta tagasi ning korteritehingute

keskmine hind kerkis 2016. aasta neljandas

kvartalis ja ka 2017. aasta alguses kiirelt.

Kinnisvaraarendajad tõid turule aga varasemast

rohkem uusi eluasemeid, mistõttu varasemast

suurem osa tehingutest tehti uutes ehitistes

asuvate eluruumidega. Kui tehingute struktuur

oleks nii korterite asukohalt kui ka vanuselt jäänud

samaks mis aasta tagasi, oleks korteritehingute

keskmine hind kasvanud 2016. aasta teisel poolel

hinnanguliselt 5–6% ehk samas suurusjärgus kui

majapidamiste kasutatav tulu.

Uusi büroopindasid toodi turule üha rohkem ja keskmine vakantsus ärikinnisva­raturul suurenes. Viimastel aastatel on kinnis-

varaarendajad toonud turule palju uusi büroo-

ja kaubanduspindasid. Äripindade pakkumise

suurenemine ja üürihindade stabiliseerumine

2016. aasta neljandas kvartalis viitavad büroo-

pindade turu küllastumisele. Pankadelt kinnis-

varaettevõtetele antud laenude maht kasvas

2016. aasta teisel poolel hoogsalt, kuigi selle

osakaal pangandussektori laenuportfellis on

tõusnud vaid pisut.

Pangandussektori omakapitali tase püsib kõrge ja likviidsus hea, samas viimast suunavad olulisel määral emapangad. Pangandussektori laenu- ja liisinguportfell

suurenes tempokalt, samas püsis laenukvaliteet

hea ning laenukahjumid väikesed. Pangad rahas-

tasid ennast peamiselt kliendihoiustega, kuigi ka

5

FIN

AN

TS

STA

BIIL

SU

SE

ÜL

EV

AA

DE

1/2

017

emapankade rahastamisel oli endiselt oluline roll.

Kasumlikkus püsis eelmise aastaga võrreldaval

tasemel ja omakapitali tase on kõrge.

Eesti Panga hinnangul on finantssektori toimimist ohustavad riskid 2017. aasta kevadel väikesed. Riske vähendavad ettevõ-

tete ja majapidamiste suhteliselt suured finants-

puhvrid ning pangandussektori omakapitali

kõrge tase. Kolm peamist finantsstabiilsust ohus-

tavat riski on järgmised.

Risk 1

Kui finantsturgudel hinnatakse Põhjamaade majanduse või pangagruppide riske seni­sest kõrgemaks, suureneb Eestis tegutse­vate pankade likviidsusrisk ja majanduse rahastamise risk. Põhjamaade majandus­aktiivsuse vähenemine mõjutab negatiiv­selt Eesti eksportivate ettevõtete tulusid ja laenumaksevõimet.

Põhjamaade majandusest või pangagruppi­dest tulenevad riskid võivad Eesti finants­sektorit haavata likviidsuse ja rahastuse ning eksportivate ettevõtete laenumakse­võime kaudu. Emapangagruppidest saadud

vahendid moodustavad Eestis tegutsevate

pankade rahastamisest olulise osa, ligikaudu

viiendiku. Samuti on emapangagruppidega

seotud Eesti suuremate pankade likviidsusjuhti-

mine, mistõttu mõjutaksid emapankade võima-

likud rahastamis- ja likviidsusprobleemid ka siin-

seid panku. Kui emapangagrupid peaksid Eestis

tegutsevate pankade rahastamist vähendama,

mõjutaks see laenupakkumist Eestis. Lisaks

vähendaks Põhjamaade majandust tabavad

tagasilöögid nõudlust Eesti ekspordi järele ja

ekspordiettevõtete laenumaksevõimet.

Põhjamaade majandusest lähtuv risk tuleneb eeskätt majapidamiste suurest võlakoormusest, kinnisvarahindade kiirest kasvust ja pankade turupõhise rahasta­mise suurest osakaalust, mida võimendab omakorda majanduste tihe omavaheline seotus. Suure võlakoormuse tõttu võivad

majapidamised vähendada tarbimist, kui

intressimäärad peaksid tõusma ja laenutee-

nindamise kulud suurenema. See vähendaks

ettevõtete tulusid ja laenumaksevõimet, mis

omakorda halvendaks pankade laenukvaliteeti.

Pangagrupid on samas haavatavad rahastamis-

tingimuste halvenemise suhtes. Kui rahvusvahe-

lised investorid hindavad majanduse või panka-

dega seonduvaid riske senisest kõrgemaks,

võivad pankade rahastamistingimused kiiresti ja

märgatavalt halveneda.

Riske vähendavad Põhjamaade hea majan­duslik olukord ja pankade suhteliselt tugev finantsseis. Eesti pangandussektori ja majan-

duse seisukohalt olulisima riigi Rootsi majan-

duskasv püsib tugev ja tööturu olukord on

paranenud. Ka teistes Põhjamaades tegutse-

vate suurte Rootsi pangagruppide kasumlikkus

on püsinud kõrge ja omakapitali tase stabiilne.

Pankade turupõhise rahastamise tingimused on

endiselt soodsad ja likviidsus hea. Samuti vähen-

davad riske majapidamiste suhteliselt suured

finantsvarad.

Risk 2

Eesti ettevõtete kasumlikkus kahaneb müügituludest kiirema tööjõukulude kasvu tõttu. See nõrgestab ettevõtete laenumaksevõimet ja halvendab pankade laenukvaliteeti.

Palgasurve püsib ja ettevõtete kasum võib taas langema hakata. Ehkki ettevõtete müügi-

tulu kasv 2016. aasta neljanda kvartali lõpus pisut

kiirenes ja kasumi langus on pidurdumas, püsib

palgasurve ettevaates endiselt suur ja palgakasv

võib mitme teguri mõjul taas kiireneda. Lisaks on

ebaselge, kuivõrd on mitu aastat kestnud kasumi

ja investeeringute langus mõjutanud Eesti ettevõ-

tete konkurentsivõimet.

Kui ettevõtete kasum kahaneb ka edaspidi, võib see tuua kaasa nende laenumakse­võime vähenemise. Kasumilanguse jätkudes

võivad ettevõtted pankrotistuda ning tööhõive ja

palgatase alaneda, mis võib mõjutada ka maja-

pidamiste laenumaksevõimet. Ettevõtete laenu-

maksevõime vähenemise riski leevendab vara-

semast väiksem finantsvõimendus ja likviidsete

varade suhteliselt kõrge tase.

6

FIN

AN

TS

STA

BIIL

SU

SE

ÜL

EV

AA

DE

1/2

017

Risk 3

Sissetulekute kasv ja kindlustunde para­nemine tõstavad veelgi tehinguaktiivsust ja kiirendavad hinnakasvu kinnisvara­turul. Koos madalate intressimääradega toetab see eluasemelaenude ja kinnisva­raettevõtete laenude kasvu. See suurendab pankade haavatavust kinnisvarasektori riskide suhtes.

Kuna sissetulekud on pikka aega kiiresti kasvanud, võivad majapidamised oma maksevõimet üle hinnata. Eesti eluasemeturul

on nõudlust ja hindade kasvu viimastel aastatel

toetanud sissetulekute hoogne kasv ja madalal

püsinud intressimäärad. Pikka aega kestnud

sissetulekute kasv on toonud kaasa kõrgemad

ootused, mille mõjul võivad majapidamised oma

maksevõimet üle hinnata ja võtta üle jõu käivaid

võlakohustusi. Eriti ohtlik on, kui maksevõime

hinnang põhineb eeldusel, et sissetulekute

kiire kasv jätkub ka tulevikus. Kuna palgad on

kasvanud ettevõtete tootlikkusest kiiremini, ei saa

selline olukord pikalt kesta.

Kui pangad peaksid hakkama laenutingi­musi leevendama, suurenevad kinnisva­raturu riskid. Eluasemelaenude ja kinnisvara-

arendajatele antud laenude mahu osakaal laenu-

portfellis on samas suurenenud vaid pisut.

Laenutingimused on püsinud samad ning laenu ei

kasutata kinnisvara finantseerimiseks varasemast

suuremas ulatuses. Samas survestavad kasvavad

kulud ja ka madalad intressimäärad panku tulu-

baasi suurendama ja laenukasv võib kiireneda.

Eluasemeturul nõudlust toetanud demograafilised tegurid on muutumas. Viimastel aastatel on nõudlust eluasemeturul

suurendanud rahvastiku ümberpaiknemine suure-

matesse linnadesse ja 25–39-aastaste osakaalu

suurenemine rahvastikus. Kinnisvaraarendajad

on sellele vastates toonud turule järjest rohkem

uusi eluasemeid. Lähiaastatel aga hakkab selles

vanuses rahvastiku osakaal üsna järsult vähe-

nema, mis toob kaasa nõudluse vähenemise ja

surve hindade alanemiseks. Sellega peaksid

arvestama nii kinnisvaraarendusettevõtted ja

nende rahastajad kui ka majapidamised, kes

endale kinnisvara soetavad.

Pakkumise suurenemine büroopindade turul võib nõrgestada madalama kvali­teediga ja vähem kesksema asukohaga büroohoonete omanike laenumaksevõimet. Büroopindade turul on märke turu küllastumisest,

ent arendustegevus on jätkunud endiselt aktiiv-

selt. Kuivõrd rentnikud eelistavad uusi, kaas-

aegse lahendusega pindasid ning pakkumine

on ka selles segmendis suur, siis võib huvi vähe-

nemine ja sellest tulenev rendihindade võimalik

langus tabada pigem madalama kvaliteediga ja

vähem kesksema asukohaga kontorihooneid ja

halvendada nende omanike laenumaksevõimet.

Makrofinantsjärelevalve meetmed

Eesti Panga kui Eesti makrofinantsjärele­valve asutuse ülesandeks on võtta vaja­dusel meetmeid finantssüsteemi stabiilsuse kindlustamiseks. Eesti Pank nõuab krediidi-

asutustelt kolme erineva kapitalipuhvri hoidmist:

süsteemse riski puhver, muu süsteemselt olulise

krediidiasutuse puhver ja vastutsükliline puhver.

Lisaks sellele on Eesti Pank kehtestanud eluase-

melaenude nõuded laenusumma ja tagatise

suhtarvu, laenumaksete ja sissetuleku suhtarvu

ja maksimaalse laenutähtaja suhtes. Meetmed

on kehtestatud eesmärgiga tugevdada krediidi-

asutuste vastupanuvõimet ja piirata finantssektori

riskidele avatuse võimalikku suurenemist.

Eesti Pank hindas pankade 2016. aastal antud eluasemelaenude tingimusi ja leidis, et laenutingimused on viimase kahe aasta jooksul püsinud üldjoontes samad. Laenutingimuste näitajate (laenusumma ja taga-

tise suhtarv, laenumaksete ja sissetuleku suhtarv

ja laenutähtaeg) statistilised jaotused ja portfelli

keskmine väärtus on jäänud samaks. Juhul kui

eluasemelaenude kasv kiireneb ja ilmneb märke

laenutingimuste üldisest leevenemisest, võib

Eesti Pank muuta laenunõuded karmimaks.

Eesti Pank ei pea hetkel vajalikuks tõsta vastutsüklilise kapitalipuhvri määra 0%st kõrgemale. Reaalsektori võlakoormus ehk võla

ja SKP suhtarv on viimastel aastal püsinud sama

ning jääb Eesti Panga 2016. aasta detsembri-

prognoosi järgi ka järgneva kolme aasta jooksul

ligikaudu samale tasemele. Koos majanduse

kasvuga võlakohustuste kasv lähiaastatel küll

7

FIN

AN

TS

STA

BIIL

SU

SE

ÜL

EV

AA

DE

1/2

017

kiireneb, kuid ei ületa püsivalt ja oluliselt nomi-

naalse SKP mahu kasvu. Ka pankade käitu-

mises pole täheldada laenutegevust võimenda-

vaid tegureid: laenutingimused pole leebemaks

muutunud ja finantsvõimendus pole oluliselt

suurenenud.

Laenukasvu edasise kiirenemise ja võla­koormuse suurenemise korral võib Eesti Pank tõsta vastutsüklilise kapitalipuhvri

määra 0%st kõrgemale. Madalate intressimää-

rade ja endiselt kiire palgakasvu jätkumise mõjul

võivad tehinguaktiivsus ja hinnad kinnisvaraturul

veelgi tõusta, mis võib suurendada majapidamiste

laenukoormust ja sellega seotud riske. Ka ettevõ-

tete võlakoormus võib kindlustunde ja investee-

ringute kasvades hakata taas suurenema. Eesti

Pank jälgib pidevalt riskide suurenemisele viita-

vaid asjaolusid ja võib vajadusel tõsta vastutsük-

lilise kapitalipuhvri määra 0%st kõrgemale.

Eesti finantsstabiilsust mõjutavad peamised riskid

Kui finantsturgudel hinnatakse Põhjamaade majanduse või pangagruppide riske senisest kõrgemaks, suureneb Eestis tegutsevate pankade likviidsusrisk ja majanduse rahastamise risk. Põhjamaade majandusaktiivsuse vähenemine mõjutab negatiivselt Eesti eksportivate ettevõtete tulusid ja laenumaksevõimet.

Eesti ettevõtete kasumlikkus kahaneb müügituludest kiirema tööjõukulude kasvu tõttu. See nõrgestab ettevõtete laenumaksevõimet ja halvendab pankade laenukvaliteeti.

Sissetulekute kasv ja kindlustunde paranemine tõstavad veelgi tehinguaktiivsust ja kiiren-davad hinnakasvu kinnisvaraturul. Koos madalate intressimääradega toetab see eluase-melaenude ja kinnisvaraettevõtete laenude kasvu. See suurendab pankade haavatavust kinnisvarasektori riskide suhtes.

Skaala: 1 = väike risk ja 6 = suur risk. Noole suund märgib riski muutust võrreldes eelmise, 2016. aasta oktoobri hinnanguga.

≥1 ≥2 ≥3 ≥4 ≥5 ≥6

8

FIN

AN

TS

STA

BIIL

SU

SE

ÜL

EV

AA

DE

1/2

017

FINANTSSTABIILSUST MÕJUTAVAD ARENGUSUUNAD JA RISKIDETTEVÕTTED JA MAJAPIDAMISED

Euroala majandus kasvab üsna jõudsalt, kuid tuleviku suhtes tekitab ebakindlust poliitiline määramatus. 2016. aasta neljandas

kvartalis 1,7%ni ulatunud majanduskasvu toel

jätkus euroalal ka tööturu olukorra paranemine.

Lisaks viitavad küsitlusandmed majanduskasvu

edasisele kiirenemisele esimeses kvartalis.

Samas toimuvad 2017. aastal mitmes suuremas

euroala riigis valimised, mis on suurendanud polii-

tilist määramatust. Peamiselt ebakindluse kasvu

tõttu võib see ohustada ka majanduskasvu.

Eesti lähiriikide majandusolukord 2016. aasta teises pooles valdavalt paranes, mis suurendas ka Eesti ettevõtete ekspordivõi­malusi. Rootsis, Lätis ja Leedus majanduskasv

2016. aasta viimases kvartalis kiirenes, mis koos

inimeste paranenud ostujõuga suurendab ka Eesti

ettevõtete ekspordivõimalusi nendesse riikidesse.

Siinsetele ettevõtetele tuleb kasuks ka Rootsi

kaubaekspordi ja tööstuse kasvule pöördumine,

arvestades et Eesti eksport Põhjamaadesse

on omakorda suuresti sisendiks Põhjamaade

ekspordile ja tööstussektorile. Soome majan-

duskasv viimases kvartalis küll pidurdus, kuid

ulatus aasta kokkuvõttes siiski 1,4%ni. Venemaa

on väljumas kaks aastat kestnud majanduslangu-

sest, kuid kiire kasvu taastumist siiski ei oodata

ja Eesti ettevõtete ekspordivõimalusi Vene turule

raskendavad jätkuvalt ka impordipiirangud

Euroopa Liidu toidukaupadele.

Eesti majanduskasv oli 2016. aastal väike, kuid kiirenes aasta teises pooles. 2016. aasta

neljandas kvartalis kasvas SKP aastavõrdluses

2,7% ja 2016. aasta kokkuvõttes 1,6%. Teise

poolaasta majanduskasv oli küllaltki laiapõhja-

line. Seejuures näitasid paranemise märke ka

põlevkivi- ja energiasektor, kus viimastel aastatel

on müügitulu ja kasum madalate energiahindade

tõttu alanenud keskmisest enam. Suurematest

sektoritest oli languses vaid põllumajandus, mida

mõjutas kehv viljasaak. Ettevõtjate kindlustunde

uuringud osutavad majanduse suhteliselt tuge-

vale arengule ka 2017. aasta esimestel kuudel.

Kasumi langus 2016. aasta lõpus pidurdus, kuid ettevõtete kasumlikkus on endiselt küllaltki madal. Aasta jooksul ettevõtete müügi-

tulu kasv pisut kiirenes ja samas taltus mõnevõrra

palgakulude hoogne kasv. Tänu sellele pidurdus

üle kahe aasta kestnud ettevõtete kasumite

alanemine (vt joonis 1). Samas on Eesti ettevõ-

tete kasumi osakaal müügitulus madalam kui

Euroopa Liidus keskmiselt ja sarnane kriisi ajal

nähtuga. Palgasurve püsib suur ka lähitulevikus,

kuid ettevõtete konkurentsi- ja laenumaksevõime

seisukohast on oluline, et edaspidi ei ületaks

palgakulude kasv müügitulude kasvu.

Eesti ettevõtete likviidsus on kõrge nii viimase 10 aasta kui ka rahvusvahelises võrdluses. Ettevõtete põhivarainvesteeringud

on viimastel aastatel olnud väikesed ja see

on võimaldanud neil vabanenud raha kasu-

tada likviidsete varade suurendamiseks, seda

Joonis 1. Ettevõtete müügitulu, palgakulud ja kasum

Allikas: statistikaamet.

-20%

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

2012 2013 2014 2015 2016

müügitulupalgakuludkasum (tegevuse ülejääk ja segatulu)

Joonis 2. Ettevõtete kasum, investeeringud põhivarasse ja finantsvarad

Allikad: Eesti Pank, statistikaamet.

0

1

2

3

4

5

6

7

8

2008 2010 2012 2014 2016

mld

eur

odes

põhivara investeeringudkasum (tegevuse ülejääk ja segatulu)hoiused ja sularaha

9

FIN

AN

TS

STA

BIIL

SU

SE

ÜL

EV

AA

DE

1/2

017

hoolimata kasumi vähenemisest. Likviidseid

varasid on lisandunud eelkõige hoiuste kujul (vt

joonis 2). Tänu hoiuste suurenemisele ja lühiaja-

liste laenude kahanemisele on paranenud lühiaja-

liste võlakohustuste kaetus likviidsete varadega.

Tänu sellele on ettevõtetel olnud lihtsam tasuda

laenumakseid. Nii võib põhivarainvesteeringute

vähesusel olla finantsstabiilsuse seisukohast ka

lühiajaline positiivne mõju. Püsivalt tagasihoidli-

kumad investeeringud vähendavad aga majan-

duse pikaajalist kasvuvõimekust ja ettevõtete

rahvusvahelist konkurentsivõimet ning mõjuvad

negatiivselt ka finantsstabiilsusele. Ettevõtete

maksevõimet ja likviidsete varade kasvu toetavad

endiselt ka väga madalad baasintressimäärad,

mistõttu kulub ettevõtetel intressimakseteks

märkimisväärselt vähem raha.

Ettevõtete finantsvõimendus ja võla­koormus püsib viimase kümne aastaga võrreldes madal, laenumaksevõimet ohustab kasumi madal tase. Eestis tegutse-

vatest pankadest võetud laenude ja liisingute

jääk kasvas 2016. aastal kiiresti, 8%. Samas

püsis ettevõtete laenamine välismaalt terve aasta

ligikaudu samal tasemel ja ettevõtete muu laena-

mine vähenes märgatavalt. Seetõttu suurenesid

ettevõtete võlakohustused 2016. aastal kokku

vaid 0,2%. Et ettevõtete omakapital suurenes

ka vaid veidi, püsis nende finantsvõimendus

(võlakohustuste ja omakapitali suhtarv) ligikaudu

2015. aasta lõpu tasemel. Tänu nominaalse SKP

kasvule ettevõtete võlakoormus (võlakohus-

tuste ja SKP suhtarv) pisut isegi alanes ning oli

2016. aasta lõpus 88%. Kuna ettevõtete loodud

lisandväärtusest kulub viimaste aastakümne-

tega võrreldes suhteliselt suur osa tööjõukulude

katmiseks ja kasumi tase on madal, siis võla ja

kasumi suhtarv on seetõttu küllaltki kõrge (vt

joonis 3).

Ettevõtete maksekäitumine 2016. aasta teises pooles mõnevõrra halvenes, kuid on endiselt hea (vt joonis 4). Maksehäiretega

(maksetähtaega ületavad võlgnevused tarnijatele)

ja maksuvõlgadega ettevõtete osakaal suurenes

põllumajanduse, ehituse, tööstuse, majutuse ja

toitlustuse ning veonduse tegevusaladel, seega

tegevusaladel, kus maksekäitumine on keskmi-

sest kehvem olnud ka varasematel aastatel. Ka

nendes sektorites ei ületa võlgadega ettevõtete

osakaal valdavalt siiski viimase majanduskriisi

eelset taset. Maksetähtaega ületanud panga-

laenude osakaal aasta teises pooles oluliselt ei

muutunud. Pankrottide arv vähenes seitsmendat

aastat järjest ja on väike.

Peamine ettevõtlussektorist lähtuv risk Eesti finantsstabiilsusele on kasumi edasine vähenemine. See nõrgestaks Eesti ette­võtete konkurentsi­ ja laenumaksevõimet. Ehkki ettevõtete müügitulu kasv eelmise aasta

lõpus pisut kiirenes ja kasumi langus peatus,

püsib palgasurve ettevaates suur ja mitu tegurit

võivad palgakasvu taas kiirendada. Lisaks on

ebaselge, kuivõrd on mitu aastat kestnud kasumi

ja investeeringute langus mõjutanud Eesti ettevõ-

tete konkurentsi- ja kasvuvõimet. Kasumi edasine

Joonis 3. Ettevõtete võlakoormus ja finantsvõimendus

Allikad: Eesti Pank, statistikaamet.

100%

200%

300%

400%

500%

600%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

2006 2008 2010 2012 2014 2016

võla ja SKP suhe (vasak telg)võla ja omakapitali suhe (vasak telg)võla ja kasumi suhe (parem telg)

Joonis 4. Ettevõtete maksekäitumine

Allikad: Krediidiinfo, Eesti Pank.

0%

5%

10%

15%

20%

I II I II I II I II I II I II I II I II I II2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

viivislaenude osakaal laenuportfellis maksuvõlgadega ettevõtete osakaal maksehäiretega ettevõtete osakaal

10

FIN

AN

TS

STA

BIIL

SU

SE

ÜL

EV

AA

DE

1/2

017

kahanemine võib põhjustada ettevõtete pank-

rotistumist ja nii ettevõtete endi kui ka töötajate

laenumaksevõime langust, mistõttu halveneks ka

pankade laenukvaliteet.

Majapidamiste majanduslik olukord 2016. aastal paranes, peamiselt tänu jätkuvalt kiirele palgakasvule. Palgakasv jäi 2016. aasta

teisel poolel kiireks, ulatudes 2016. aasta

viimases kvartalis 7%ni, sealhulgas oli palgakasv

kiire just madalapalgaliste osas. Ka töötuse määr

jäi 2015. aasta tasemele, olles samuti 7% (vt

joonis 5). Majapidamiste sissetulekuid suurendas

lisaks palgakasvule 2016. aastal ka sotsiaaltoe-

tuste kasv.

Majapidamiste majandusliku olukorra para­nemist peegeldab ka tarbijate kindlustunde jätkuv suurenemine, eelkõige tööturu ja Eesti arengu prognoosi suhtes (vt joonis 6).

Samas võivad positiivsed ootused jahtuma hakata,

kui pikka aega väga madal olnud inflatsioon taas

tõusma hakkab. Mootorikütuste hind juba kallines

2016. aasta detsembriks aastaga ligi 15%.

Majapidamiste sissetulekute suurenemine võimaldas neil suurendada ka võlakohus­tusi. Eesti majapidamiste võlakohustused on

aasta-aastalt järjest kiiremini kasvama hakanud

ja olid 2016. aasta viimases kvartalis ligikaudu

6% suuremad kui aasta varem. Kõige kiiremini

kasvavad autoliising ja eluasemelaenud, mille

maht suurenes 2016. aastal vastavalt 16% ja 5%.

Eluasemelaenude kasv 2016. aasta teisel poolel

kiirenes. Kasv tuleb nii lepingute keskmise väär-

tuse kui ka lepingute arvu suurenemisest. Samas

ei ole eluasemelaenude käive suhtena elamukin-

nisvara tehingute kogumahtu oluliselt muutunud,

püsides 63% juures. See näitab, et pankade

eluasemelaenupoliitika pole aasta jooksul eriti

muutunud.

2016. aasta teisel poolel hakkas kasvama

arveldus- ja krediitkaardilaenude maht. Kiiresti

kasvavad ka tarbijakrediidiandjate ja hoiu-laenu-

ühistute poolt majapidamistele antud laenud,

kuid nende kogumaht pankadega võrreldes jääb

alla poole protsendi1.

1 Vt Majanduse Rahastamise Ülevaade, 2017. aasta veebruar

Joonis 5. Töötuse määr ning palga­ ja hoiuste kasv

Allikad: statistikaamet, Eesti Pank.

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

2008 2010 2012 2014 2016

majapidamiste hoiuste aastakasvtöötuse määrkeskmise brutokuupalga aastakasv

Joonis 6. Tarbija kindlustunde indikaator

Allikad: konjunktuuriinstituut, Euroopa Komisjon.

-30

-25

-20

-15

-10

-5

0

5

2013 2014 2015 2016

EestieuroalaEesti pikaajaline keskmineeuroala pikaajaline keskmine

Joonis 7. Majapidamiste võla­ ja intressikoormus

Allikad: statistikaamet, Eesti Pank.

0,0%

1,0%

2,0%

3,0%

4,0%

5,0%

6,0%

7,0%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

2008 2010 2012 2014 2016

võlg suhtena kasutatavasse tulussevõlg suhtena SKPsseintressikoormus (parem telg)

11

FIN

AN

TS

STA

BIIL

SU

SE

ÜL

EV

AA

DE

1/2

017

Et majapidamiste võlakohustused on kasvanud sarnases tempos sissetu lekutega püsis maja­pidamiste võlg suhtena kasutatavasse tulusse 2016. aasta kolmandas kvartalis 74% tasemel. Võlg suhtena SKPsse on aga aeglase SKP kasvu

taustal protsendipunkti võrra suurenenud, 42%ni

(vt joonis 7). Majapidamiste intressikoormus on

püsinud 1,9% juures. Portfelli loomuliku uuenemise

käigus hakkab see portfelli keskmise intressimargi-

naali tõusu tõttu aja jooksul kasvama.

Kuna majapidamiste sissetulekud on suure­nenud väljaminekutest kiiremini, on maja­pidamiste hoiused kasvanud palgakasvust veidi kiiremini. 2016. aasta neljandas kvartalis

kasvasid hoiused 8%. Hoiuste kasvu toetab ka

selliste majapidamiste lisandumine, kes suudavad

tarbimise kõrval säästa. Konjunktuuriinstituudi

hinnangul oli nende perede osakaal, kes

suudavad säästa, 2016. aasta detsembris

tõusnud juuniga võrreldes viie protsendipunkti

võrra 45%-le. Hoiused ja sularaha suhtena maja-

pidamiste võlga muutus 2016. aastal kokkuvõttes

vähe, olles aasta lõpus 81% tasemel (vt joonis 8).

Majapidamiste kiire palgakasvuga kaas­nevad riskid, kui senise kiire palgakasvu põhjal kujundatakse oma palgaootusi ka tuleviku suhtes. Kui majanduse kasvuvõimekus

ei parane, on oodata palgakasvu aeglustumist

– Eesti Panga detsembriprognoosi järgi lähi-

aastatel 5%ni. Seetõttu on oluline, et majapida-

mised praeguses olukorras oma laenumakse-

võimet jätkuva palgakasvu ootuses üle ei hindaks.

Laenuotsuseid tuleb teha kaalutletult, arvestades

palgakasvu võimaliku aeglustumise ja kõrgemate

intressimääradega.

KINNISVARATURG

Eluasemeturg

Tehinguaktiivsus ja hindade kasv Eesti eluasemeturul suurenes 2016. aasta viimase kvartali teisel poolel. Statistikaameti andmetel

kasvas eluaseme hinnaindeks 2016. aasta IV

kvartalis 7,7%, korterite puhul 5,9% ja eramute

puhul 12,2% (vt joonis 9).

2 Maa-ameti korteritehingute keskmine hind erineb statistikaameti hinnaindeksist selle poolest, et esimese puhul ei võeta arvesse kinnisvara asukoha muutusi tehingute struktuuris, mis seda tugevalt mõjutab.

Elamukinnisvara suurima sektori, korteri­tehingute keskmise hinna kasv 2016. aasta teisel poolel kiirenes. Maa-ameti andmetel2

kasvas korteritehingute keskmine hind 2016. aasta

neljandas kvartalis 11% (vt joonis 10). Esialgsetel

andmetel jäi hinnakasv samasse suurusjärku ka

2017. aasta esimeses kvartalis. Keskmise hinna

kiire kasv oli iseloomulik peamiselt suurematele

Eesti linnadele, välja arvatud Narva. Ida-Virumaal

on inimesi siserände tagajärjel vähemaks jäänud

ja see on põhjustanud ka juba teist aastat kestva

hinnalanguse Narva korteriturul, mis ulatus

2016. aastal –8%ni. Tallinnas kasvas korteritehin-

gute keskmine hind 2016. aasta neljandas kvar-

talis peaaegu 9%.

Joonis 8. Majapidamiste finantsvarad ja võlakohustused

Allikas: Eesti Pank.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

0

5

10

15

20

25

30

2008 2010 2012 2014 2016m

ln e

uro

des

võlakohustused (vasak telg)finantsvarad (vasak telg)hoiused ja sularaha suhtena võlga (parem telg)

Joonis 9. Eluaseme hinnaindeksid (2010 = 100)

Allikas: statistikaamet.

0

25

50

75

100

125

150

175

200

2007 2009 2011 2013 2015

kokkumajadkorterid

12

FIN

AN

TS

STA

BIIL

SU

SE

ÜL

EV

AA

DE

1/2

017

2016. aastal oli ehitustegevus aktiivne ja kinnisvaraturule jõudis palju uusi kortereid. Uute korterite turule saabumist kinnitab suhteli-

selt hoogsalt kasvanud kasutuslubade maht, mis

2016. aasta teisel poolel oli 6% suurem kui aasta

varem (vt joonis 11). Ehituslubade mahu põhjal

võib ettevaates eeldada aktiivset ehitustegevuse

jätkumist.

Pakkumise suurenemise juures on kasvanud ka nõudlus. Hinnanguliselt oli

uusarendajatel Tallinnas 2016. aasta viimases

kvartalis müümata/eelmüügis ligikaudu

900 korterit, mis oli ligikaudu 40% rohkem kui

aasta tagasi3. Samas oli ka müüdud või bronee-

ritud uute korterite arv 2016. aasta lõpus aasta-

tagusega võrreldes kasvanud.

Esmakordselt4 müüdud / uute korterite osakaal on viimase kahe aasta jooksul oluliselt suurenenud. Tallinnas on see Eesti

keskmisest suurem ja väga muutlik. Korterite

pindala järgi on esmakordselt müüdud korterite

osakaal tõusnud Eestis kokku 2014. aasta 14%-lt

2016. aastal 21%-le, sealjuures Tallinnas 18%-lt

29%-le (vt joonis 12). Mujal Eestis on esmakord-

selt müüdud korterite osakaal samuti tõusnud,

kuid oluliselt aeglasemas tempos. Samal ajal on

esmakordselt müüdud korterite osakaal olnud

Tallinna tehingute puhul väga muutlik, näiteks

2015. aasta teises kvartalis kasvas osakaal

eelmise aastaga võrreldes koguni 14 pp.

Uute korterite osakaalu suurenemine ja ka Tallinna korteritehingute osakaalu muutus tehingute struktuuris on oluliselt mõjutanud Eesti korteritehingute kesk­mise hinna aastakasvumäära kahe viimase aasta jooksul. Tallinna korterite osakaal on

kahel viimasel aastal olnud varasemast pisut

kõrgem ja seetõttu mõjutas see Eesti korteri-

tehingute keskmise hinna aastakasvumäära

eeskätt 2015. aastal. 2016. aastal on korterite

keskmise hinna aastakasvu peamiselt suunanud

uute korterite osakaalu suurenemine (vt

joonis 135). Lisaks sellele mõjutas uute korte-

rite panust hinnakasvu nende keskmise hinna

suur kõikuvus, kuna nendega tehtud tehingute

3 Trigon Capitali andmetel.

4 Esmakordselt müüdud kortereid on maa-amet eristanud oma statistikas alates 2014. aasta algusest.

5 Arvutuses kasutatud Eesti keskmise hinna aastakasvumäär erineb pisut maa-ameti poolt arvutatud keskmise hinna kasvumäärast, kuna keskmist hinda arvutatakse siin pisut teistmoodi ja maa-ameti metoodikat ei olnud arvutustes võimalik täpselt järgida.

Joonis 10. Korteritehingute arv ja keskmine tehinguhind m2 kohta

Allikas: maa-amet.

0

250

500

750

1000

1250

1500

1750

2000

0

2000

4000

6000

8000

2008 2010 2012 2014 2016

tehingute arv Eestis kokku (vasak telg)keskmine hind Tallinnas (parem telg)keskmine hind väljaspool Tallinna (parem telg)

Joonis 11. Eluruumide ehitus­ ja kasutusload

Allikas: statistikaamet.

0

100

200

300

400

500

600

700

800

2006 2008 2010 2012 2014 2016

1000

m2

ehituslubakasutusluba

Joonis 12. Esmakordselt müüdud/uute korterite osakaal tehingutes pindala järgi

Allikas: maa-amet.

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

2014 2015 2016

EestiTallinnEesti, v.a Tallinn

13

FIN

AN

TS

STA

BIIL

SU

SE

ÜL

EV

AA

DE

1/2

017

struktuur muutub oluliselt rohkem kui vanemates

hoonetes asuvate korterite puhul, eriti suure

tehinguaktiivsuse perioodil. Ühel kvartalil sõlmi-

takse palju tehinguid kõrgelt hinnatud piirkonnas

asuvate korteritega, teisel perioodil võivad olla

enamuses äärelinna madalama hinnaga korterid.

Kui Eesti korteritehingute keskmise hinna aasta-

kasvumäära arvutamisel eeldada, et uutes ja

vanemates hoonetes asuvate korterite omavahe-

line vahekord tehingute struktuuris jääb samaks,

siis oleks aastakasvumäär olnud 2016. aasta

neljandas kvartalis 11% asemel 5–6% (vt joonis 14).

Lisaks omanditurule on aktiivne ka korte­rite üüriturg. Siserände tõttu6 on seda näha

eriti Tallinnas, kus küsitud üürihinnad on mõnda

aega olnud tõusuteel, kasvades 2016. aasta

teisel poolel veidi üle 6%7. Samas on üürikorte-

rite pakkumiskuulutuste arv püsinud pikka aega

600 ja 1000 vahel, mis on ajaloolises vaates taga-

sihoidlik ja viitab praeguse hinnakasvu taustal

pigem jätkuvalt tugevale nõudlusele (vt joonis 15).

Korteritehingute keskmine hind suhtena keskmisesse brutopalka oli 2016. aasta lõpus aastatagusel tasemel. Hoolimata kiirest

hinnakasvust on tänu palgakasvu jätkumisele

kinnisvara ruutmeetrihind suhtena sissetulekusse

2016. aasta lõpus sarnane 2015. aastale – Eestis

2016. aasta viimases kvartalis 0,97 ja Tallinnas

1,27 (vt joonis 16).

6 Vt taustinfo 1 “Elamukinnisvara nõudlust ja pakkumist mõjutavad tegurid”.

7 KV.EE hinnastatistika kuulutuste üürihindade kohta.

Joonis 13. Tehingute struktuuri muutuse mõju Eesti korteritehingute keskmise hinna kasvule

Allikad: maa-amet, Eesti Panga arvutused.

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

2015 2016

keskmine hindkeskmine hind (Tallinna ja muu Eesti vahekord sama)keskmine hind (uue ja vana vahekord sama)keskmine hind (mõlemad efektid kokku)

Joonis 14. Esmakordselt müüdud/uute ja vane­mate korterite keskmise hinna aastakasvumäär

Allikad: maa-amet, Eesti Panga arvutused.

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

2013 2014 2015 2016

Eesti keskmine hindesmakordselt müüdud korteritega tehingute keskmine hindülejäänud tehingute keskmine hind

Joonis 15. Tallinna üürikuulutuste arv ja keskmine küsitud m2 hind

Allikas: KV.EE.

0

2

4

6

8

10

12

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

2008 2010 2012 2014 2016

üürikuulutuste arv (vasak telg)küsitud üürihind m2 kohta (parem telg)

Joonis 16. Korteritehingute keskmise ruutmeetri­hinna ja keskmise brutopalga suhtarv

Allikad: maa-amet, statistikaamet.

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

2008 2010 2012 2014 2016

EestiTallinn

14

FIN

AN

TS

STA

BIIL

SU

SE

ÜL

EV

AA

DE

1/2

017

Kiire palgakasvu jätkudes ning soodsate laenu-

intressimäärade keskkonnas püsib oht, et tehin-

guaktiivsus ja hindade kasv kinnisvaraturul jätkab

tõusu, mis võib omakorda suurendada majapida-

miste laenukoormust ja sellega seotud riske.

Äripindade turg

Aktiivse arendustegevuse tulemusena on keskmine vakantsus nii büroo-, tööstus- kui ka kaubanduspindade turul 2016. aastal veidi suurenenud. Tallinnas on kvaliteetsete

büroopindade ja tööstushoonete vakantsuse

määr 6–7%, mis on Riia ja Vilniusega võrreldes

ligi protsendipunkt kõrgem8. Samas on Tallinnas

turulolevate büroo- ja tööstushoonete pindala

ka teistest Balti riikide pealinnadest suurim.

Kaubandussektori pindade vakantsuses pole

2016. aasta teises pooles Tallinnas olulisi muutusi

olnud. See püsis alla 1%.

Äripinnakuulutuste statistika põhjal on näha, et 2016. aastal küsitud üürihinnad ei kasvanud, küll aga on suurenenud üürikuu­lutuste arv. 2016. aasta neljandas kvartalis oli

kuulutusi aasta varasemaga võrreldes ligi 11%

rohkem, mis viitab teatavale turu küllastumisele.

Seda kinnitab ka uute kaubandus- ja büroo-

pindade kasutuslubade maht, mis eriti kauban-

duspindade puhul paistab 2016. aastal silma

8 Colliers Internationali turuülevaate põhjal.

kiire kasvu poolest (vt joonis 17). Seetõttu on

ka loomulik, et kaubanduspindade ehituslubade

maht on veidi vähenenud ja ehitust on alustatud

varasemast veidi väiksemas mahus.

Ärikinnisvaraturul püsib risk, et reaalsektori ette-

võtete madal investeerimisaktiivsus vähendab

ka nende soovi äritegevust laiendada, mis

omakorda tähendab, et uute äripindade turu-

letulek suurendab vakantsusmäärasid. Sellises

olukorras on kõige haavatavamad madala kvali-

teediga või ebasoodsa asukohaga ärihooned.

Joonis 17. Uued kaubandus­ ja büroopinnad

Allikas: statistikaamet.

0

20

40

60

80

100

120

140

2011 2012 2013 2014 2015 2016

1000

m2

ehitusluba, büroopindkasutusluba, büroopindkasutusluba, kaubanduspindehitusluba, kaubanduspind

Taustinfo 1. Elamukinnisvara nõudlust ja pakkumist mõjutavad tegurid

Eesti elamukinnisvara hinnakasv on püsinud pikka aega suhteliselt kiire. Eesti korteritehingute

keskmine hind on alates 2011. aastast kasvanud keskmiselt 10% aastas. Hindade kasvu mõju-

tavad nii nõudlus- kui ka pakkumispoolsed tegurid. Kiire hinnakasvu taga võib olla tavapära-

sest suurem nõudlus, mille võimalikuks põhjuseks on näiteks kiire palgakasv, soodsad laenu-

tingimused, demograafilised muutused või kinnisvarainvesteeringute populaarsus. Samuti võib

hindu mõjutada piiratud pakkumine, mis näiteks ehitussektori inertsuse või selle sektori tööjõu-

puuduse või -kalliduse tõttu ei jõua nõudlusele järele.

Peamiseks kinnisvarahinna kasvu nõudluspoolseks teguriks võib pidada viimaste aastate kiiret

palgakasvu, mis on alates 2011. aastast olnud keskmiselt 6–7% aastas. Samas on see olnud

hinnakasvust aeglasem ja suhtena palgakasvu on korterihinnad kallinenud samal ajal keskmiselt

3–5% aastas. Pikka aega kestnud palgakasv võib tekitada majapidamistes palgakasvu jätku-

mise ootusi. Samas on teada, et senine palgakasv on toimunud ettevõtete kasumite arvelt.

Majanduskasv on seni olnud oodatust tagasihoidlikum ja seetõttu ei saa kasumimarginaalide

sellises tempos vähenemist kuidagi jätkusuutlikuks pidada. Eesti Panga detsembriprognoosi

järgi aeglustub palgakasv järgneva kahe aasta jooksul 5%ni aastas.

15

FIN

AN

TS

STA

BIIL

SU

SE

ÜL

EV

AA

DE

1/2

017

Palgakasv on toetanud uute ja kallimate eluase-

mete soetamist ja võimaldanud suurendada

võlakohustusi. Seda kinnitab ka Emori poolt

läbiviidud Eesti leibkondade finantskäitumise

uuring, mille järgi eluasemelaenu soovijate arv

on küsitletute seas kasvanud kuue aastaga nelja

protsendipunkti võrra 9%ni. Eluasemelaenude

intressimäär on sel perioodil langenud 3,4%-lt

2,2%ni, mis on vähendanud igakuiseid intressi-

makseid. Eluasemelaenude käive suhtena korte-

rite tehinguväärtusesse on samal ajal langenud

63%-le, mis tähendab, et erinevalt buumiajast

ei ole pankade eluasemelaenupoliitika kinnis-

varaturu aktiivsust praegu täiendavalt suuren-

danud (vt joonis T.1.1). Pankade laenupoliitikat

peegeldab ka Emori küsitlus, mille järgi 2016.

aastal veidi enam kui kolmandik laenusoovijaist

sai negatiivse vastuse ja 10% sai laenu soovitust

vähem, mida on enam kui varem.

Nõudluspoole tegurite osas toetab kinnisvara

hinnakasvu linnastumisprotsess. Seda iseloo-

mustab kõige paremini Tallinna rahvastiku kasv,

mis on 2008. aastast alates olnud positiivne,

ulatudes 2016. aastal 2,3%ni. Samas kasvas

Eesti rahvaarv pärast pikka aega kestnud vähe-

nemist möödunud aastal vaid 0,2%. Seega on

Tallinna rahvastiku kasvu taga eelkõige sise-

ränne (vt joonis T.1.2).

See ränne on omakorda kokku sattunud

25–39-aastaste osakaalu suurenemisega

rahvastikus või sellest isegi osaliselt põhjus-

tatud. Samal ajal ootab aga lähiaastatel

ees noorte tööealiste inimeste puudus, sest

15–24-aastaste pealekasv on varasemast

väiksem ja nende osakaal rahvastikus on

märgatavalt langenud (vt joonis T.1.3). Sellise

demograafilise seisu tõttu võib siseränne

Tallinna suunal tööealiste inimeste vähenemise

tõttu tulevikus pigem aeglustuda.

Kinnisvarahindades peegeldub siserände mõju

eelkõige Tallinnas ja Tartus, kus tehingute arv

on 2015. ja 2016.  aastal kasvanud keskmiselt

10% aastas. Enim on tehingute arv vähenenud

aga Narvas, samal perioodil keskmiselt –4%,

millega on kaasnenud ligikaudu sama suur

hinnalangus. Eesti keskmine tehingute arv

kasvas samal perioodil 6%.

Joonis T.1.1. Laenude osakaal tehingutes

Allikad: Eesti Pank, maa-amet.

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

140%

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016

mln

eur

od

es

laenude osakaal (parem telg)tehingute väärtus (vasak telg)eluasemelaenude käive (vasak telg)

Joonis T.1.2. Rahvaarvu kasv Tallinnas

Allikas: statistikaamet.

380

390

400

410

420

430

-2%

-1%

0%

1%

2%

3%

2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016

tuha

ndet

es

Tallinna rahvaarv (parem telg)Eestis, v.a Tallinn (vasak telg)kasv Tallinnas (vasak telg)

Joonis T.1.3. Eesti rahvaarvu prognoos vanusegruppide lõikes

Allikas: statistikaamet.

1,15

1,2

1,25

1,3

1,35

1,4

100

150

200

250

300

2004 2014 2024 2034

milj

oni

tes

tuha

ndet

es

kokku (parem telg)15-24-aastased (vasak telg) 25-39-aastased (vasak telg)

16

FIN

AN

TS

STA

BIIL

SU

SE

ÜL

EV

AA

DE

1/2

017

Madalate intressimäärade puhul on loomulik,

et inimesed otsivad säästmisele alternatiive ja

kinnisvara on üks populaarsemaid variante,

kuna kinnisvarainvesteeringuid peetakse vähe-

riskantseks. See on hoogustanud üürikorterite

segmendi kasvu, kuna ostetakse uusi kortereid

väljaüürimiseks. 2015. ja 2016. aastal müüdi

18% korteritest juriidilistele isikutele, mida on

rohkem kui varem, kuid siiski mitte tavapäratult

palju (vt joonis T.1.4). Siseränne Tallinna suunal

võib olla põhjuseks varasemast suuremale

nõudlusele üürikorterite turul, mis peegeldub ka

tõusnud üürihindades (vt Kinnisvaraturg).

Kiiret reageerimist kasvanud nõudlusele

takistab pakkumise poole pealt peamiselt

ehitussektori inertsus. Osaliselt on see tingitud

ka asjaajamise ja menetluse ajakulust, mida

aga teiste riikidega võrreldes võib Eesti puhul

suhteliselt väheseks pidada. Inertsuse peami-

seks põhjuseks ei saa tuua ka tööjõu puudu-

mist või selle liigset kallidust. Ehitussektori

tööjõukulud kasvasid 2012. ja 2013. aastal

kiiresti, kuid 2015. ja 2016. aastal on ehitustöö-

jõuindeks kasvanud keskmiselt 2% aastas (vt

joonis T.1.5). Ehitussektori tööjõudu peetakse

üldiselt suhteliselt mobiilseks ja olukorras,

kus rajatiste tellimusi on varasemast vähem,

saavad seal töötanud minna üle hooneehitusse.

Eesti Konjunktuuriinstituudi hinnangul kasvas

ehitusettevõtete tootmisvõimsuste rakendatus

2016. aasta viimases kvartalis 84%ni. Samas

katab tellimuste maht tootmisvõimsusest 22%,

mis jääb oluliselt alla tavapärasele 54%-le. See näitab, et hetkel käib väga aktiivne ehitus-

tegevus, kuid ettevaates on ruumi pakkumise suurendamiseks.

Kokkuvõttes võib järeldada, et hinnakasvu põhjustajaks on nõudluse poolel kiire palgakasv ja

siseränne mujalt Eestist suurematesse linnadesse. Pakkumispoolse aeglasema reageerimise

põhjuseks on seni olnud ehitussektori loomulik inertsus; struktuurseid põhjuseid, mis võiks

pakkumise reageerimist pidurdada, ei ole ette näha. Linnastumist on soodustanud muutused

rahvastiku vanuselises struktuuris, kus tööealiste inimeste arv on kasvanud. Samas näeb

demograafiline prognoos ette selle vanusegrupi vähenemist, kuna noori kasvab vähem peale.

Seetõttu võib nõudlus elamukinnisvara järele suuremates linnades lähiaastatel väheneda ja

hinnakasv aeglustuda.

Joonis T.1.4. Kinnisvaratehingute ostja­müüja tüübi osakaal kogusummas

Allikas: maa-amet.

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

2011 2012 2013 2014 2015 2016

ostjaks ettevõteettevõttelt ettevõtteleettevõttelt eraisikule

Joonis T.1.5. Ehitushinnaindeks (1997 = 100)

Allikas: statistikaamet.

100

150

200

250

300

350

2006 2008 2010 2012 2014 2016

kokkuehitusmasinadtööjõudehitusmaterjal

17

FIN

AN

TS

STA

BIIL

SU

SE

ÜL

EV

AA

DE

1/2

017

FINANTSKESKKOND

Globaalsetel aktsiaturgudel on hinnad alates 2016. aasta lõpust tõusnud. Pärast novembri alguses toimunud Ameerika

Ühendriikide presidendivalimisi hinnati uue valit-

suse lubatud riigieelarvest finantseeritavate inves-

teeringute ootuses inflatsiooni ja majanduskasvu

väljavaateid varasemast kõrgemaks. Aktsiahindu

toetasid ka ettevõtete head majandustulemused.

USAs on peamised aktsiaindeksid rekordiliselt

tõusnud (vt joonis 18). Positiivsed majandusnäi-

tajad ja ettevõtete head tulemused on toetanud

aktsiahindade tõusu ka mujal, ehkki Euroopas on

aktsiaindeksid tõusnud USAga võrreldes vähem.

Selle põhjuseks on ebakindlus Ühendkuningriigi

EList lahkumise ja sel aastal mitmes euroala riigis

toimuvate valimiste tõttu.

Riigivõlakirjade intressimäärasid mõju­tasid 2016. aasta viimases kvartalis ooda­tust paremad majandusnäitajad, kuid 2017. aasta esimestel kuudel pääses mõjule poliitiline ebakindlus. Arenenud riikide võlakir-

jade intressimäärad 2016. aasta viimasel kvar-

talil valdavalt tõusid, eriti pikemaajalised intres-

simäärad seoses paranenud majandusnäitajate

ja ootustega rahapoliitiliste muudatuste suhtes

(vt joonis 19). Ameerika Ühendriikide võlakir-

jade intressimäärad hakkasid hoogsalt tõusma,

kui presidendivalimiste järel suurenesid inflat-

siooniootused. Kasvule andsid hoogu juurde

USA Föderaalreservi otsus alustada detsembris

baasintressimäärade tõstmist ja intressimäära

tõstmise ettepoole nihkumise ootused. Kuna aga

uue valitsuse majanduspoliitiline programm on

endiselt üsna ebaselge, on intressimäärad alates

2017. aasta algusest liikunud pigem külgsuunas.

Euroalal tõi aga poliitilise ebakindluse suurene-

mine kaasa riigivõlakirjade intressivahede laiene-

mise Saksamaa suhtes.

Euroopa Keskpank (EKP) ja Euroopa Süsteemsete Riskide Nõukogu (ESRB) peavad kõige olulisemaks Euroopa Liidu finantsstabiilsust ohustavaks riskiks võima­likku hinnalangust rahvusvahelistel võlakir­jaturgudel. Pikaajalised intressimäärad jäävad

ajaloolises võrdluses endiselt madalaks, mistõttu

need võivad majanduskasvu väljavaate muutudes

järsult ja ulatuslikult tõusta. Intressimäärade

tõusu ja võlakirjade turuväärtuse languse tõttu

kannaksid investorid eesotsas pankade, pensioni-

fondide ja kindlustusseltsidega suuri kahjumeid.

Mõjud võivad üle kanduda ka teistele turgudele.

Teiseks teeb Euroopa Liidu finantsstabiilsuse eest vastutavatele institutsioonidele muret pankade väike kasumlikkus. Väikese kasum-

likkuse taga on madalad intressimäärad, mistõttu

on pankade tulud väiksemad, probleemsete varade

hulk paljudes riikides jätkuvalt kõrge ja pangandus-

sektori kohandumine majandusoludega aeglane.

Pankadel võib tekkida probleeme rahastuse hanki-

misega, mis mõjutab negatiivselt laenupakkumist

ja majanduse rahastamist ning takistab seeläbi

majanduse taastumist. ELi pankade kapitaliseeritus

on samas suurenenud. ELi suuremate pankade

Joonis 18. Peamised aktsiaindeksid (01.01.2014 = 100)

Märkus. Viimane vaatlus 03.04.2017.Allikas: Bloomberg.

70

80

90

100

110

120

130

2014 2015 2016 2017

S&P 500Eurostoxx50MSCI Emerging Markets

Joonis 19. Ameerika Ühendriikide ja Saksamaa 10­aastaste riigivõlakirjade intressimäärad

Märkus. Viimane vaatlus 03.04.2017.Allikas: Bloomberg.

-0,5%

0,0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

2,5%

3,0%

2014 2015 2016 2017

Ameerika ÜhendriigidSaksamaa

18

FIN

AN

TS

STA

BIIL

SU

SE

ÜL

EV

AA

DE

1/2

017

esimese taseme omavahendite tase oli 2016. aasta

kolmandas kvartalis 14%.

Pankade aktsiate hinnad tõusid 2016. aasta

lõpus, mõjutatuna nii üleüldisest aktsiahindade

kasvust kui ka pikemaajaliste intressimäärade

tõusust (vt joonis 20). 2017. aasta alguses on

pangaaktsiate hindu mõjutanud nii kokkulepete

saavutamine mõningaid euroala suurpankasid

ähvardavate trahvide suhtes kui ka pikaajaliste

intressimäärade tõus, mis peaks pankade tulu-

dele positiivselt mõjuma. Samas ei ole pankade

tulu kasvu ootused sama palju kasvanud, mistõttu

aktsiahinnad võivad taas langeda.

Kolmandaks oluliseks riskiks on ELi insti­tutsioonide arvates mõne ELi riigi valitsuse ja erasektori endiselt kõrge võlakoormus. Võlakirjade riskipreemiate tõusu korral võivad

investorid hakata taas muretsema mõne ELi riigi

valitsuse ja erasektori võlateenindamise pärast.

Poliitiline ebakindlus on kasvanud, mistõttu

struktuursete reformide jätkumine on suurema

küsimärgi all.

Endiselt peab EKP finantsstabiilsust ohus­tavaks riskiks ka kiiresti laienevat pangan­dusvälist finantssektorit eesotsas inves­teerimisfondidega, mis finantseerivad pika­ajalisi investeeringuid lühiajaliste kohus­tustega. Fondide maht on kiiresti kasvanud

– sealhulgas on kasvanud ka nende piiriülesed

positsioonid – ja nad on teiste finantsasutustega

seotud. Kui fondidel tekivad likviidsusprobleemid,

siis võivad need üle kanduda ka teistele finantsva-

hendajatele. Ehkki riske vähendab fondide suhte-

liselt madal finantsvõimendus, võib see bilansivä-

liste kohustuste tõttu olla ka hinnatust kõrgem.

Üle 90% Eesti pangandussektorist kuulub peamiselt Põhja- ja Baltimaades tegutseva­tesse finantsgruppidesse. Samad piirkonnad

on ka Eesti peamised kaubanduspartnerid ning

seega mõjutavad naaberriikide arengud ka Eesti

majandust ja krediidipakkumist siinsel turul.

Eestis tegutsevate suuremate pangandus­gruppide 2016. aasta tulemused olid head,

9 Alates 1. juunist peavad Rootsi laenuvõtjad, kelle laenu põhiosa ületab 70% tagatise väärtusest, maksma lisaks intressidele igal aastal tagasi vähemalt 2% laenu põhiosast. Kliendid, kelle laenujääk moodustab tagatise väärtusest 50–70%, peavad igal aastal vähendama laenu põhiosa vähemalt 1% võrra.

kuid Rootsi eraisikute kõrgest võlakoormu­sest tulenevad riskid ei ole oluliselt vähe­nenud. Kinnisvarahindade kasv Rootsis 2016.

aasta esimeses pooles küll pisut aeglustus (vt

joonis 21), kuid ületas aasta vaates siiski nomi-

naalse SKP ja kasutatava tulu kasvu. Rootsi

keskpanga andmetel kasvasid kinnisvarahinnad

Rootsis 2016. aastal ligikaudu 9% ning kinnis-

varalaenud pisut üle 7%. Kinnisvarahindade

vahepealse aeglustumise üheks mõjuteguriks

võis olla laenutingimuste karmistamine 2016.

aasta kevadel9. Rangemad nõuded suurendavad

küll uute klientide laenuteenindamise kulu, kuid

elanikkonna kasv, linnastumine, pakkumise

piiratus suuremates linnades ja madalad intressid

Joonis 20. Euroopa pangandussektori ja peamine aktsiaindeks (01.01.2014 = 100)

Märkus. Viimane vaatlus 03.04.2017.Allikas: Bloomberg.

50

60

70

80

90

100

110

120

130

2014 2015 2016 2017

MSCI Europe BanksMSCI Europe

Joonis 21. Korterite hinnaindeksid Põhjamaades (2005 = 100)

Allikad: statistikaametid, Valueguard, Real Estate Norway, Eesti Panga arvutused.

0

50

100

150

200

250

300

2005 2007 2009 2011 2013 2015

HelsingiNorraStockholmKopenhaagen

19

FIN

AN

TS

STA

BIIL

SU

SE

ÜL

EV

AA

DE

1/2

017

hoiavad nõudlust jätkuvalt tugevana. Ka tarbi-

jate kindlustunne on püsinud kõrge. Tööpuudus

on jätkuvalt vähenenud ja Rootsi SKP kasvas

2016. aastal hinnangute kohaselt enam kui 3%.

Rootsi emapankade turupõhise rahasta­mise hind on püsinud suhteliselt soodne. Kaetud võlakirjade kui peamise finantsturu-

põhise rahastamise instrumendi turuintressi-

määrad püsisid alla 1-aastase tähtajaga võlakir-

jade puhul negatiivsed, samas kui üle 5-aastase

tähtajaga võlakirjade turuintressimäärad on

2016. aasta teisest poolest alates pisut tõusnud

(vt joonis 22). Turuintressimäärade tõus on

suuresti seotud pikemaajaliste võlakirjade intres-

simäära üldise tõusuga Rootsis. Pangagruppide

võlakirjade riskipreemia valitsuse võlakirja suhtes

ei ole seejuures 2015. aasta keskmise tasemega

võrreldes oluliselt muutunud.

Üldjoontes on pangagruppide likviidsus püsinud hea. Seni on likviidsus püsinud hea

eeskätt euro ja dollari arvestuses. Pankade

likviidsuse kattekordajad ületavad 100% määra

nii koondarvestuses kui ka eraldi euro ja dollari

arvestuses (vt joonis 23). Rootsi krooni ja teiste

valuutade arvestuses jäävad likviidsuse kattekor-

dajad siiski keskmiselt alla 100%.

Rootsi pangagruppide likviidsust võivad ohustada erinevused eri valuutas olevate lühiajaliste varade ja kohustuste vahel. Suur

osa pankade likviidsetest varadest on euro ja

dollari vääringus ning muudes vääringutes on

seniajani likviidsust juhitud edukalt valuuta vahe-

tuslepingute kaudu. Samas ei pruugi aga turušoki

korral vahetuslepingute turg enam hästi toimida

ja pankadel võib tekkida probleeme likviidsuse

juhtimisega. Sellele on tähelepanu juhtinud ka

Rootsi keskpank.

Pangagruppide kasumlikkus on püsinud tugev (vt joonis 24). Kasumlikkust on toetanud suur

laenunõudlus, soodne rahastamishind ja väga

madalad laenukahjumid10. Kasvav osa laenudest

on väljastatud muutuva või lühiajaliselt fiksee-

ritud intressimääraga, mis tähendab, et viitint-

ressimäärade muutus kandub suhteliselt kiiresti

üle ka intressituludesse. See vähendab pankade

10 SEB grupi kasumlikkust mõjutas 2016. aastal firmaväärtuse allahindamine. Ühekordseid tegureid arvestamata hindab grupp 2016. aasta omavahendite tulukuseks 11,3%.

Joonis 22. Rootsi pangagruppide* võlakirjade keskmine tulumäär tähtajani

*Swedbank, SEB, Nordea.Allikad: Bloomberg, Eesti Panga arvutused.

-1,0%

-0,5%

0,0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

2,5%

3,0%

2014 2015 2016 2017

1-aastased kaetud võlakirjad3-aastased kaetud võlakirjad5-aastased kaetud võlakirjad

Joonis 23. Rootsi suuremate pankade likviidsuskattekordaja valuutade lõikes (september 2016)

Allikas: Riksbank FSR 2016:2.

0%

50%

100%

150%

200%

250%

SE

K

EU

R

US

D

Muu

dva

luut

ad

Ko

kku

Joonis 24. Gruppide omavahendite tulukus (ROE)

Allikas: Bloomberg.

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

I kv

2016

II k

v

2016

III k

v

2016

IV k

v

SEBSwedbankNordeaDanske

20

FIN

AN

TS

STA

BIIL

SU

SE

ÜL

EV

AA

DE

1/2

017

riske baasintressimäärade kasvu korral. Tugev

nõudlus on võimaldanud pankadel suurendada

ka laenumarginaale. Rootsi Finantsinspektsioo-

ni andmetel on kinnisvaralaenude keskmine

tulumarginaal kasvanud 2009. aasta 0,2 pp-lt

2016. aastaks 1,6 pp-ni.

Pangagruppide kapitaliseeritus on jätkuvalt suurenenud (vt joonis 25). Seda on võimaldanud

kasumlikkuse püsimine, kuid ka rangemad järele-

valvenõuded. 2016. aasta lõpus oli pangagrup-

pide esimese taseme põhiomavahendite suhtarv

(CET 1) vahemikus 18–25%. Koguomavahendite

näitajad olid rahvusvahelises võrdluses kõrged:

25–32%. Näitajate hindamisel on aga oluline

võtta arvesse, et senine hea laenukvaliteet on

võimaldanud pankadel vähendada ka ettevaa-

tavaid riskihinnanguid. Järelevalves on seda

tasakaalustatud täiendavate stabiilsuspuhvrite

nõudmisega, miinimummäära kehtestamisega

Norra ja Rootsi eluasemelaenude riskiarvestuses

ja konservatiivsema lähenemise nõudmisega

ettevõtete laenude riskihindamismudelites11.

Rootsi pankade finantsvõimenduse näitajad on

2016.  aastal küll kasvanud, kuid jäävad rahvus-

vahelises võrdluses pigem keskmisele tasemele

(4,8–5,4%).

Laenudele seatud täiendavad nõuded võisid Rootsi kinnisvaraturgu küll mõjutada, kuid eraisikute võlakoormuse kasv ja sellest tulenevad ohud püsivad. Pankade otsese

laenukahjumi kandmise võimet hinnatakse

hetkel küll rahuldavaks, kuid eraisikute suurest

võlakoormusest ja suuremate finantsgruppide

omavahelisest seotusest tulenevad ohud ei ole

11 Neli suuremat pangagruppi peavad Rootsis hoidma lisaks tavanõuetele 5% põhiomavahendeid süsteemse riski puhvrina ja alates 2017. aasta märtsist 2% vastutsüklilise puhvri nõudena. Kinnisvaralaenude puhul tuleb arvestada minimaalselt 25% riskikaalu.

12 Rootsi keskpanga hinnangul ulatub ristpositsioonide maht pea kolmandikuni pankade omakapitali mahust.

oluliselt vähenenud. Eraisikute suur võlakoormus

võib majandusolukorra muutuse korral tuua

kaasa sisenõudluse vähenemise, mis seejärel

kanduks klientide laenuteenindamise võime

halvenemisena edasi pankadele. Suuremate

pangagruppide rahastamisrisk tuleneb grup-

pide omavahelisest tihedast seotusest üksteise

väärtpaberite omamise kaudu.12 Kuna ligi pool

gruppide rahastamisest on finantsturupõhine, on

Rootsi pangandussektor avatud ka finantsturu-

poolsetele šokkidele. Finantsturupõhisest rahas-

tamisest moodustavad omakorda poole kaetud

võlakirjad, mida kasutatakse eluasemelaenude

rahastamisel. See aga tähendab ühtlasi ka seda,

et rahastamine on avatud kinnisvaratururiskidele.

Vajadusele täiendavate meetmete järele juhtisid

2016. aastal tähelepanu ka Rahvusvaheline

Valuutafond ja Euroopa Süsteemsete Riskide

Nõukogu (vt ka taustinfo 2 “ESRB hoiatused ELi

riikide elamukinnisvara riskide kohta”).

Joonis 25. Rootsi suuremate pankade kapitaliseeritus

Allikas: Rootsi keskpank.

0%

5%

10%

15%

20%

25%

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

CET 1/varadCET1/riskivarad

Taustinfo 2. ESRB hoiatused ELi riikide elamukinnisvara riskide kohta

Euroopa Süsteemsete Riskide Nõukogu (ESRB), kes hindab finantsstabiilsust ohustavaid riske

Euroopa Liidus, viis eelmisel aastal läbi ELi liikmesriikide elamukinnisvara riskide analüüsi.

Analüüsi käigus hinnati võimalikke riske kolmest aspektist: elamukinnisvara hinnataseme dünaa-

mikast lähtuvad riskid, majapidamiste laenuteenindusvõimega seotud riskid ja laenuandjate

kahjumite talumise võime juhul, kui riskid peaksid realiseeruma. Lisaks hindas ESRB, kas riigid

on võtnud riske arvestades piisavalt meetmeid.

21

FIN

AN

TS

STA

BIIL

SU

SE

ÜL

EV

AA

DE

1/2

017

Analüüsi tulemusena hoiatas ESRB 2016. aasta septembris kaheksat liikmesriiki, kus kinnisva-

raturuga seotud riskid võivad ettevaates finantsstabiilsust ja reaalmajandust oluliselt ohustada.

Hoiatuse said Austria, Belgia, Holland, Luksemburg, Rootsi, Soome, Taani ja Ühendkuningriik.

Hoiatuse eesmärk on tähelepanu juhtimine võimalikele haavatavustele.

Lisaks uuriti lähemalt ka Eesti, Malta ja Slovakkia kinnisvarasektoriga seotud riske, kuid riske

vähendavate tegurite tõttu ei peetud hoiatust nende riikide puhul vajalikuks. Eesti analüüsis

tõi ESRB peamise riskina välja elamukinnisvara hinnamuutused: kinnisvara hinnad on viimase

viie aasta jooksul jõudsalt kasvanud, seejuures on hindade kasvu peamiselt vedanud majan-

duskasvu ületav kiire palgakasv. Samas leidis ESRB, et eluasemeturu riskidele suunatud Eesti

Panga makrofinantsjärelevalve meetmed on asjakohased ja piisavad.

Ülevaade hoiatustest riikide lõikes

Eesti lähinaabritest andis ESRB hoiatuse Rootsile ja Soomele. Rootsi peamised haavatavused

on tingitud kinnisvarahindade kiirest kasvust ja kinnisvaraturu võimalikust ülehinnatusest. Riske

suurendab majapidamiste suur ja kasvav võlakoormus. Kuigi Rootsi pangad on hästi kapitali-

seeritud, leidis ESRB, et pangandussektor on riskide realiseerumise korral haavatav. Selle

põhjuseks on pankade valdavalt turupõhine rahastamine. ESRB rõhutas, et riskide realisee-

rumise korral võib mõju läbi pangandussektori edasi kanduda teistesse regiooni riikidesse.

Kinnisvaraga seotud riskide vähendamiseks rakendatud meetmed, sealhulgas laenude taga-

simaksmisele kehtestatud nõuded, on ESRB arvates asjakohased, kuid ei pruugi olla piisavad,

sest need kehtivad ainult uute laenude kohta. Täiendavate meetmete kehtestamist takistab

ebaselgus, kas Rootsi Finantsinspektsiooni mandaat võimaldab seada kitsendusi laenuvõtja-

tele, näiteks piiranguid laenu suurusele sissetuleku suhtes.

Soomele antud hoiatus oli tingitud majapidamiste suurest ja sissetulekutest kiiremini kasvavast

võlakoormusest, mis võib põhjustada probleeme, kui kinnisvarahinnad peaksid nõrga majan-

duskasvu korral langema. Pankade vastupanuvõimet kärbivad eluasemelaenude madalad riski-

kaalud ja turult kaasatud vahendite suur osakaal pankade rahastamises. Soome on rakendanud

meetmeid riskide vähendamiseks, kuid ESRB sõnul ei pruugi need olla piisavad. Lisaks puudub

Soome järelevalveasutusel õigus kehtestada piiranguid laenude või laenumaksete suurusele

laenuvõtjate sissetuleku suhtes.

Ka teiste hoiatuse saanud riikide – Austria, Belgia, Hollandi, Luksemburgi, Taani ja Ühendkuningriigi

– puhul on ESRB hinnangul peamised riskid seotud kinnisvarahindade ja hüpoteeklaenude kiire

kasvuga ning majapidamiste suure võlakoormusega. Lisaks valitseb Ühendkuningriigi kinnisvaraturu

suundumuste suhtes Brexiti tõttu suur ebaselgus, mis raskendab ka poliitikameetmete hindamist.

PANGAD

2017. aasta esimestel kuudel jätkus Eestis tegutsevate pankade suhteliselt tempokas laenuportfelli kasv. Ettevõtetele ja majapidamis-

tele väljastatud laenude jääk kasvas 2017. aasta

veebruaris aastatagusega võrreldes 1,1 miljardi

euro võrra ehk 6,5% (vt joonis 26). Laenuportfelli

suurenemisse panustasid nii ettevõtete kui ka

majapidamiste laenud. Samal ajal kui majapida-

miste laenude kasv on tasahaaval kiirenenud,

on ettevõtete võetud laenude aastakasvutempo

2017. aasta alguses jäänud eelnenud kuudega

võrreldes pisut aeglasemaks. Mõningasest

aeglustumisest hoolimata küündis ettevõtete

laenukasv veebruaris sellegipoolest 7,2%ni.

Ettevõtete laenud kasvasid enamikus sektorites. Kuigi aasta võrdluses kasvas veeb-

ruaris kõige kiiremini kaubandussektori laenujääk

andis suurima panuse ettevõtete laenuportfelli

22

FIN

AN

TS

STA

BIIL

SU

SE

ÜL

EV

AA

DE

1/2

017

suurenemisse kinnisvara- ja ehitussektor (vt

joonis 27). Kui veel mullu samal ajal ulatus selle

sektori laenude aastakasv 3%ni, siis alates

augustist on see olnud 10% juures.

Pankade avatus riskidele, mis on seotud oma olemuselt tsüklilise kommertskinnis­vara turuga, on viimase aasta vältel vähe­haaval suurenenud. Hoogne laenamine kinnis-

vara- ja ehitusettevõtetele on olnud iseloomulik

suuremale osale Eestis tegutsevatele pankadele.

Selle tagajärjel on kinnisvara- ja ehitussektori

osatähtsus enamiku pankade laenuportfellis

veidi tõusnud. Ettevõtete laenude kogumahust

moodustasid laenud kinnisvara- ja ehitussekto-

rile veebruaris ligikaudu 36%, mis on aastata-

gusega võrreldes umbes ühe  protsendipunkti

võrra rohkem. Laenuportfelli sektoripõhine kont-

sentratsioonirisk ei tulene üksnes kinnisvara- ja

ehitussektorist. Eestis tegutsevate pankade

finantseerimisportfellis on teatud majandusha-

rude osakaal suhteliselt suur. See peegeldab

suuresti majanduse rahastamise eripära, kus osa

majandusharusid, näiteks kinnisvaraettevõtteid,

rahastatakse peamiselt kodumaiste pankade

abil, ja teisi, näiteks energeetikaettevõtteid,

suures osas välismaalt.

Kinnisvara- ja ehitussektorile on laenusid antud

peamiselt kommertskinnisvara arenduseks.

Suurenenud on nii büroopindade, kaubandus-

pindade kui ka lao- ja tootmishoonete rajamiseks

antud laenude maht. Eluasemete arendusprojek-

tide rahastamisse on Eestis tegutsevad pangad

viimastel aastatel suhtunud konservatiivsemalt.

Teisisõnu on pankade krediidirisk üha enam seotud

arengutega kommertskinnisvara turul. Suurenev

pakkumine vähendab äripindade üürihindade taset

ja suurendab vakantsust. See võib pingestada

kinnisvaraettevõtete rahavoogusid, kuna valmis-

projekte ei pruugi õnnestuda piisavalt kiiresti maha

müüa või panna tulu teenima. Kinnisvaraettevõtete

laenumakseriskid võivad seega suureneda.

Suurenenud pakkumise tingimustes eelistatakse

uuemaid ja kvaliteetsemaid pindu, nii et iseäranis

haavatavad on vanemate hoonete omanikud.

Koos sissetulekute suurenemisega on inten­siivistunud majapidamistele laenamine.

Eluasemelaenude aastakasv 2016. aastal tasa-

haaval kiirenes, ulatudes 2017. aasta veeb-

ruaris 5,6%ni. Mullusega võrreldes on see

1,2 protsendipunkti võrra tempokam. 2016. aasta

lõpust saati on kasvanud nii eluasemelaenulepin-

gute keskmine väärtus kui ka lepingute arv. See

osutab mõnevõrra suurenenud eluasemelaenude

nõudlusele ning üleüldisele kinnisvarahindade

kasvule. Samuti viitab see muutustele eluaseme-

laenuvõtjate eelistustes: enam on nõutud uusehi-

tised. Eluasemelaenude kõrval on püsinud üpris

tugevana ka majapidamiste muude laenude kasv.

Veebruaris suurenesid need eelmise aasta sama

ajaga võrreldes 6,3%. Majapidamiste muude

laenude kasvu on endiselt olulisimal määral

Joonis 26. Ettevõtetele ja majapidamistele antud laenude ja liisingute jäägi aastakasv

Allikas: Eesti Pank.

-8%

-6%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

2013 2014 2015 2016 2017

muud majapidamiste laenudettevõtete laenudeluasemelaenudreaalsektori laenud

Joonis 27. Laenude ja liisingute jäägi aastakasv 28.02.2017 seisuga

Allikas: Eesti Pank.

6%

10%

18%

8% 6%

12%4%

1%

-11%-100

-50

0

50

100

150

200

250

300

350

400

elu

asem

elae

nud

kinn

isva

ra ja

ehit

us

kaub

and

us

muu

d s

ekto

rid

muu

d m

aja­

pid

amis

te la

enud

pri

maa

rsek

tor

log

isti

ka

töö

stus

tari

stu

mln

eur

odes

23

FIN

AN

TS

STA

BIIL

SU

SE

ÜL

EV

AA

DE

1/2

017

toetanud autoliising, mille aastakasvutempo on

olnud juba peaaegu kaks aastat kahekohaline.

Veebruaris ulatus see 13,9%ni. 2016. aastal

hakkas kasvama ka üle kuue aasta languses

olnud või sama püsinud arvelduskrediit.

Majapidamiste majandusliku olukorra para­nemine on mõjutanud positiivselt ka nende laenuteenindamise võimet. Aastavõrdluses

vähenesid enim just majapidamiste viivislaenud

(vt joonis 28). Soodsad arengud majapidamiste

sektoris ei tohi aga viia riskide alahindamiseni

ja ülemäära optimistlike ootuste kujunemi-

seni. Majapidamiste laenuteenindamise võimet

seni toetanud tegurid, nagu kiire palgakasv või

madalad laenukulud, võivad muutuda.

Ettevõtete laenuportfelli kvaliteet on sekto­riti erinev. Kui kinnisvara- ja ehitussektoris

ning kaubandus- ja taristuettevõtete sektoris

viivislaenud aastaga vähenesid, siis nii tööstus-,

primaar- kui ka logistikasektoris need kasvasid.

Enim kasvasid nii viivislaenud kui ka restruk-

tureeritud laenud primaar- ja tööstussektoris.

Samas näitab nende sektorite jätkuv laenukasv,

et probleemid ei mõjuta kogu sektorit. Kuigi

mõnes sektoris on probleemsete laenude tase

mõnevõrra tõusnud, püsib laenuportfelli üleüldine

kvaliteet hea. Viivislaenude osatähtsus ulatus

veebruaris 1,2%ni laenuportfellist (vt joonis 29).

Laenude rahastamine toetub endiselt suuresti kodumaistele hoiustele, mis on jätkanud jõudsalt kasvamist. Nende aasta-

kasv ulatus 2017.  aasta veebruaris ligikaudu

980 miljoni euroni ehk 7%ni. Kasvu panustasid

nõudmiseni hoiused. Samal ajal tähtajaliste

hoiuste maht aastaga vähenes. Tänu tugevale

kodumaiste hoiuste kasvule pole laenude ja

hoiuste suhtarv laenuportfelli üpriski intensiivsele

suurenemisele vaatamata halvenenud. See on

püsinud viimasel aastal 1,1 lähedal (vt joonis 30).

Mitteresidentide hoiuste osatähtsus pangandus-

sektori rahastamisallikate hulgas langes veeb-

ruaris aastataguse ajaga võrreldes 1 protsendi-

punkti võrra 11%ni.

Lisaks kodumaistele hoiustele on suure­nenud emapankadelt saadud rahastus. Alates augustist on emapankadelt kaasatud

vahendid suurenenud ligikaudu 450 miljoni euro

Joonis 28. Viivislaenude ja allahindluste osatähtsus laenuportfellis

Allikas: Eesti Pank.

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

viivislaenudallahindlused

Joonis 29. Viivislaenude osakaal sektorite lõikes vastavast laenuportfellist

Allikas: Eesti Pank.

0,0%

1,0%

2,0%

3,0%

4,0%

5,0%

pri

maa

rsek

tor

kaub

and

us

kinn

isva

ra ja

ehit

us

log

isti

ka

muu

d s

ekto

rid

tari

stu

töö

stus

elu

asem

elae

nud

muu

d m

aja­

pid

amis

te la

enud

29.02.201628.02.2017

Joonis 30. Rahastamise struktuur ja laenude­hoiuste suhtarv

Allikas: Eesti Pank.

0%

50%

100%

150%

200%

250%

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

võlakirjad ja muud kohustused (vasak telg)mitteresidentide hoiused (vasak telg)residentide hoiused (vasak telg)pankadelt kaasatud ressursid (vasak telg)laenude-hoiuste suhtarv (parem telg)residentide laenude-hoiuste suhtarv (parem telg)

mln

eur

odes

24

FIN

AN

TS

STA

BIIL

SU

SE

ÜL

EV

AA

DE

1/2

017

võrra, ulatudes veebruari lõpus 4,6 miljardi euroni

ja moodustades 21% pankade võlakohustustest.

Olgugi et mitu panka on kaasanud emapankadelt

vahendeid rohkem kui mullu samal ajal, ei ole

selle põhjuseks üksnes vajadus rahastada laene,

vaid seda on tehtud ka likviidsuse suurendamise

eesmärgil.

Pangandussektori likviidsuspuhvrid on suured, kuid sõltuvad tugevalt grupiülesest likviidsusjuhtimisest. Eestis tegutsevate pan-

kade likviidsed varad moodustasid 2017. aasta

veebruaris 25% pangandussektori koguvaradest,

ulatudes 6,3 miljardi euroni (vt joonis 31). Pankade

likviidsed varad kasvasid tänu keskpangas

hoitava likviidsuse suurenemisele. Nõuded kesk-

pangale moodustasid veebruaris 53% pankade

likviidsuspuhvrist. See on 7 protsendipunkti enam

kui aasta tagasi. Pankade vastu olevate nõuete

osatähtsus likviidsetes varades seevastu langes,

moodustades siiski ligikaudu 40% likviidsetest

varadest.

Pankade kasumlikkus 2016. aastal aastata­gusega võrreldes pisut alanes, kuid jäi endi­selt suhteliselt suureks. Kokku teenisid Eestis

asuvad pangad 2016.  aastal 357  miljonit eurot

puhaskasumit. 2015.  aastal mõjutas pankade

puhaskasumit suurel määral ühe panga erakor-

raliselt suur dividenditulu ning makstud tulumak-

sukulu. Neid arvestamata pankade varade toot-

likus aastaga pisut alanes ja ulatus 2016. aasta

detsembri lõpus 1,4%ni (vt joonis 32). Euroala

võrdluses on Eesti pangandussektori varade

tootlikkus olnud eelneval viiel aastal üks suuri-

maid (vt joonis 33).

Tulusid mõjutas positiivselt puhasintressi­tulu mõningane suurenemine. Tulude parane-

mist toetas 2016. aastal puhasintressitulu suure-

nemine, mis tulenes nii madalamatest intressiku-

ludest, laenuportfelli kasvust kui ka laenuportfel-

lilt teenitava keskmise intressimarginaali tõusust.

Puhasteenustasutulud tervikuna 2016. aastal

mõnevõrra vähenesid.

Kulud kasvasid 2016. aastal nii personali­ kui ka teiste halduskulude tõttu, mõne­võrra suurenesid ka laenude allahindlus­kulud. Kokku kasvasid 2016. aastal halduskulud

aastaga 6%, sealhulgas personalikulud 6% ja

Joonis 31. Pankade likviidsed varad ja nende osakaal koguvarades

Allikas: Eesti Pank.

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

nõuded keskpangale (vasak telg)nõuded pankadele (vasak telg)väärtpaberid (vasak telg)likviidsete varade osakaal koguvarades (parem telg)

mln

eur

odes

Joonis 32. Pangandussektori tulud, kulud ja puhaskasum (% koguvaradest)

Allikas: Eesti Pank.

-2%

-1%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

2012 2013 2014 2015 2016

laenude allahindlusedhalduskuluddividenditulunetoteenustasutulunetointressitulupuhaskasumpuhaskasum, v.a dividenditulu ja tulumaksukulu

Joonis 33. Pangandussektori varade tootlikkus*

* konsolideeritud andmed.Allikas: Euroopa Keskpank.

-10%

-8%

-6%

-4%

-2%

0%

2%

4%

Ees

ti

Lee

du

Lät

i

Slo

vakk

ia

Mal

ta

Iirim

aa

Bel

gia

Au

stri

a

Lu

ksem

bu

rg

His

paa

nia

So

om

e

Slo

veen

ia

Ho

llan

d

Pra

nts

usm

aa

Itaa

lia

Sak

sam

aa

Po

rtu

gal

Kü

pro

s

Kre

eka

2011.-2015. aasta väärtuste vahemik 2015

25

FIN

AN

TS

STA

BIIL

SU

SE

ÜL

EV

AA

DE

1/2

017

muud halduskulud 5%. Laenude allahindluskulud

2016. aastal mõnevõrra suurenesid. Kokku tehti

laenuallahindlusi 20 miljoni euro ulatuses, mis

moodustas veidi üle 6% puhaskasumist.

Pangandussektori kasumlikkus püsib ettevaates suure tõenäosusega stabiilne. Ettevaates toetab kasumlikkuse säilitamist

laenuportfelli kasv ja laenumarginaalide suure-

nemine. Samas jätkub ka surve pankade kulude

suurenemiseks.

Pangandussektori kapitaliseeritus püsib tugev. Pankade koguomavahendite suhe riski-

varadesse ületas 2016. aasta lõpus 34%. Kõrge

on ka esimese taseme põhiomavahendite (CET 1)

osakaal omavahendite hulgas ja seega ka nende

suhe riskivaradesse, mis on 33,7%. Madalaim

CET 1 näitaja pankade hulgas ületas 14% (vt

joonis 34).

Kõik pangad täidavad miinimumnõudeid varu­ ga. Alates 1. augustist 2016 peavad kõik pan-

gad Eestis hoidma riskivarade suhtes vähemalt

8% esimese taseme põhiomavahendeid. Kahele

suuremale turuosalisele, Swedbankile ja SEB-le,

kehtib nende süsteemsest olulisusest tulenevalt

lisaks täiendav 2  pp nõue. Koguomavahendeid

peab pankadel olema vastavalt 11,5% või 13,5%

(vt ptk „Makrofinantsjärelevalve poliitika“).

Pankade omavahendite mahud on viimasel aastal muutunud vähe, näitajate väike kaha­nemine tuleneb peamiselt varade mahu kasvust. Kaks kõrgemate näitajatega panka,

SEB Pank ja Swedbank, kasutavad riskide hinda-

miseks sisemudeleid (vt joonis 35), teised pangad

kasutavad standardiseeritud arvestuspõhimõt-

teid. Standardiseeritud riskiarvestuses raken-

datakse eluasemelaenudele riskikaaluks 35%.

Rootsis peavad pangad kapitalivajaduse arvesta-

misel lähtuma kinnisvaralaenude puhul vähemalt

25% riskikaalust. Miinimumnõudeid kinnisvara

riskide arvessevõtmisel on rakendamas ka Norra,

nõuete karmistamist on kaalumas Soome.

Pangad on siiski tugevalt kapitaliseeritud ka finantsvõimenduse vaates (vt joonis 34).

Pankade CET1 omavahendite osa koguvaradest

on üle 14%. Pankade lõikes madalaim näitaja oli

suurem kui 8%.

MUUD FINANTSVAHENDAJAD

Väärtpaberiturud

Kohalik väärtpaberiturg on nii mahult kui ka aktiivsuselt suhteliselt väike ja selle mõju Eesti finantsstabiilsusele margi­naalne. Aktsia- ja võlakirjaturu kapitalisat-

sioon moodustas 2016. aasta lõpu seisuga

2,9 mld eurot ehk 14% SKPst. Aastaga suurenes

aktsiaturukapitalisatsioon nii aktsiahindade kas-

vu kui ka LHV Groupi aktsiate noteerimise toel

22% ning ulatus detsembri lõpus 2,3 mld euroni.

Võlakirjaturu kapitalisatsioon kasvas aastaga 1%

ning moodustas 580 mln eurot.

Joonis 34. Kapitaliseerituse ja finantsvõimenduse suhtarvud

Allikas: Eesti Pank.

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

esimese taseme põhiomavahendid/koguvaradkapitali adekvaatsuse määresimese taseme põhiomavahendite suhtarv

Joonis 35. Keskmised eluasemelaenude riskikaalud pangati

Allikas: pankade avalikud aruanded.

0% 20% 40%

Läti

Leedu

Eesti

Rootsi

SEBSwedbank

26

FIN

AN

TS

STA

BIIL

SU

SE

ÜL

EV

AA

DE

1/2

017

OMXT indeks kasvas 2016. aastal pea 20%

(vt joonis 36). Indeksi kiiret tõusu mõjutas enim

Silvano Fashion Groupi, LHV Groupi ja Tallinna

Kaubamaja Grupi aktsiate hinnakasv.

Aktsiaturu käive oli 2016. aastal tagasi­hoidlik. 2016. aastal tehti tehinguid kuus kesk-

miselt 13,3 miljoni euro ulatuses. Erandlikku

maikuud arvestamata oli kuu keskmine börsi-

käive 2016. aastal aastatagusega võrreldes 8%

väiksem.

Võlakirjaturul emiteeriti uusi võlakirju 2016. aastal rohkem kui aasta tagasi. Uusi võlakirju

emiteeriti 2016. aastal kokku 109 miljoni euro

eest, mida on võrreldes aastataguse ajaga ligi

45% rohkem, kuid kasv tuli mõne üksiku ettevõtte

uute võlakirjade emissiooni arvelt.

Investeerimis- ja pensionifondid

Suur osa Eesti investeerimis­ ja pensio­nifondide varadest on paigutatud välis­maale, mistõttu fondide tootlust mõju­tavad suuresti väljaspool Eestit asuvate väärtpaberiturgude arengud. 2016.  aasta

lõpu optimism väärtpaberiturgudel kandus üle

ka investeerimis- ja pensionifondide tootlustele.

Vaatamata 2016. aasta alguses toimunud väärt-

paberihindade korrektsioonile lõpetasid fondid

2016.  aasta positiivse tootlusega. Aktsiafondide

osakute puhasväärtus suurenes aastaga keskmi-

selt 9%, võlakirjafondidel 6%, ja kogumispensio-

nifondide üldtootlust näitav EPI kasvas aastaga

2% (vt joonis 37).

Nii pensionifondide kui ka kinnisvarafon­dide varad kasvasid 2016. aastal jõudsalt. 2016. aasta detsembri lõpu seisuga ulatusid

investeerimisfondide varad 742 miljoni euroni

ja pensionifondide varad 3,2 miljardi euroni.

Aastaga kasvasid pensionifondide varad peami-

selt sissemaksete toel 18%. Investeerimisfondide

varad kasvasid aastaga pea 23%. Kasvu taga

on kinnisvarafondide varade ligi 61% aastakasv,

mis on tingitud nii suurenenud investeeringu-

test kui ka kahest lisandunud kinnisvarafondist.

Muude fondide maht kasvas aastaga vaid 1% ja

moodustas detsembri lõpus 383 miljonit eurot.

13 Lääne-Euroopa: Austria, Belgia, Hispaania, Holland, Island, Iirimaa, Itaalia, Kreeka, Luksemburg, Malta, Norra, Portugal, Prantsusmaa, Rootsi, Saksamaa, Soome, Šveits, Taani, Ühendkuningriigid.

Kindlustusseltsid

Kindlustussektoris jätkus 2016. aastal kiire kasv. Kindlustuspreemiaid koguti kokku 388

miljonit eurot, mida on 7% enam kui aasta varem.

Ettevõtete ja majapidamiste suurem kindlus-

tatus võib tugevdada nende vastupanuvõimet

riskide realiseerumisel ja seeläbi toetada nende

laenumaksevõimet. Nii toetab kindlustussek-

tori viimaste aastate arengusuund finantsstabiil-

sust. Kindlustuspreemiad moodustavad siiski

ainult 1,9% SKPst, mis on üle nelja korra vähem

kui Lääne-Euroopas13 keskmiselt. Seetõttu on

loomulik, kui kindlustuspreemiad kasvavad ka

edaspidi SKPst kiiremini.

Joonis 36. Tallinna Börsi ja teiste indeksite muutus 2012. aasta algusest

Allikad: Bloomberg, Eesti Panga arvutused.

-20%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

2012 2013 2014 2015 2016 2017

Eesti (OMXT)euroala (Stoxx 50)USA (S&P500)

Joonis 37. Fondiosakute NAVi ja EPI indeksi 12 kuu muutus

Allikad: Pensionikeskus, Eesti Pank.

-25%

-20%

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

2012 2013 2014 2015 2016

aktsiafondidintressifondidEPI

27

FIN

AN

TS

STA

BIIL

SU

SE

ÜL

EV

AA

DE

1/2

017

Sektori stabiilsele kasvule vaatamata on kindlustusseltside traditsioonilisele ärimu­delile ohuks madalad intressimäärad. Makromajanduslikust keskkonnast tulenevad

riskid ohustavad enim elukindlustusseltse, mille

portfellist moodustavad suure osa suhteliselt

kõrge garanteeritud intressimääraga lepingud.

Oluline seltside kasumlikkust toetav tegur on

varade investeerimisest teenitav tulu. Praeguses

majanduskeskkonnas on aga maandatud riskiga

investeerimise tulusus üldiselt madal. See on

muutnud kindlustusseltside pikaajalised kohus-

tused kallimaks, kuivõrd varade reinvesteerimi-

sest saadav tulu on väike. Kasumlikkuse säili-

tamiseks võivad seltsid investeerida senisest

suurema osa varadest tulusamatesse varaklas-

sidesse, mis aga suurendaks investeeringute

riskitaset ja ohustaks sektori stabiilsust. Eesti

kindlustusseltside investeerimisportfell on seni

püsinud konservatiivne.

Hoogsamalt on viimastel aastatel kasvanud kahjukindlustusturg. Kasv on kestnud juba

viis aastat ja viimastel kvartalitel on kasvutempo

mõnevõrra kiirenenud. 2016. aastal koguti kind-

lustusmakseid 8,4% enam kui aasta varem (vt

joonis 38). Kasvu panustavad kõik peamised

kahjukindlustusliigid küllaltki ühtlaselt.

Kahjukindlustussektori kasum on püsinud üsna stabiilne, kuid varieerub seltside lõikes märkimisväärselt. Kahjukindlustussektoris

valitseb üsna tihe konkurents, millele muu hulgas

viitab 90–95% vahele jääv neto kombineeritud

suhe14. Konkurentsist tulenevat hinnasurvet

leevendab sektori kasv. Kahjukindlustusseltsidel

on vähem pikaajalisi kohustusi, mis võimaldab

tooteid vastavalt tegevuskeskkonnale opera-

tiivselt ümber hinnastada. Seega ei avalda

investeerimistulemused kahjukindlustussekto-

rile sedavõrd suurt mõju. Stabiilne tulu inves-

teeringutelt on seltside kasumit seni toetanud.

Kahjukindlustusseltside investeerimisportfelli

riski võib üldiselt hinnata mõõdukaks, kuivõrd

75% portfellist on võlakirjades ja ülejäänust suur

osa tähtajalistes hoiustes (vt joonis 39).

Elukindlustusturul koguti 2016. aasta IV kvar­talis aasta varasemaga võrreldes hüppe­

14 Neto kombineeritud suhe = (kindlustusnõuete väljamaksed + tegevuskulud) / teenitud kindlustuspreemiad, ehk netokahjusuhe + netokulusuhe.

liselt (16%) rohkem makseid. See tulenes

osaliselt tulumaksusoodustusega elukindlustus-

lepingute müügi kasvust. Selle mõjul kasvasid

kindlustuspreemiad 2016. aastal kokku 4% (vt

joonis 38). Samas on turul suur kasvupotentsiaal,

arvestades, et mitmes riigis on elukindlustusturg

suhtena SKPsse enam kui kümme korda suurem.

Lähiaastatel panustab turu kasvu järjest rohkem

selliste isikute arvu suurenemine, kellel on õigus

saada II samba pensioni väljamakseid.

Elukindlustussektor on tervikuna püsinud kasumlik. 2016. aastal aitas kasumlikkust säili-

tada paranenud investeeringute tulusus, mis võib

aga olla ajutine. Kui viimastel aastatel kasvatasid

seltsid võlakirjade osakaalu investeerimisport-

Joonis 38. Kogutud kindlustusmaksed ja seltside kasum

Allikad: statistikaamet, kindlustusseltside kodulehed.

0

20

40

60

80

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016m

ln e

uro

des

kahjukindlustusmaksed elukindlustusmaksed elukindlustuse nelja kvartali kasum kahjukindlustuse nelja kvartali kasum

Joonis 39. Kindlustusseltside finantsinvesteeringute jaotus

Allikas: finantsinspektsioon.

0%

20%

40%

60%

80%

2013 2014 2015 2016 2013 2014 2015 2016

kahjukindlustus elukindlustus

võlakirjad ja muud fikseeritud tulumääraga väärtpaberid aktsiad ja muud osalused tähtajalised hoiused ja sularaha

28

FIN

AN

TS

STA

BIIL

SU

SE

ÜL

EV

AA

DE

1/2

017

fellis, siis 2016. aastal edasisi muutusi ei toimunud

(vt joonis 39). Valdava osa portfellist moodustavad

võlakirjainvesteeringud, mistõttu võib investeerin-

gute riskitaset pidada piiratuks. Küll on teatavaks

riskiks võlakirjainvesteeringute väärtuse langus

juhul, kui intressimäärad tõusevad.

MAKSE- JA ARVELDUSSÜSTEEMID

Eesti Panga järelevaatamise all on kaks süsteem-

selt olulist arveldussüsteemi – Eesti Panga hallatav

reaalajaline brutoarveldussüsteem TARGET2-

Eesti ja Eesti Väärtpaberikeskuse (EVK) hallatav

väärtpaberiarveldussüsteem. Peale selle kuulub

Eesti Panga järelevaatamise alla kaardimakse-

süsteem, mis on oluline kaardimaksete suure

osakaalu tõttu kõigis maksetes.

Arveldussüsteem TARGET2­Eesti toimis 2016. aasta teisel poolel hästi. Tõsiseid intsidente ei olnud ning käideldavuse tase oli 100%. TARGET2 riskid on sõltuvuses teistest

süsteemidest – 2015. aastal käivitatud arveldus-

platvormi TARGET2-Securities intsidendid on

korduvalt kaasa toonud arvelduspäeva tavapä-

rasest hilisema sulgemise. Eesti osasüsteemi

makseid need tõrked ei mõjutanud.

Pankade likviidsuspuhvrid olid arvelduste suju-

vaks toimimiseks piisavad. Üleöölaenu pangad

ei vajanud ja ka päevasisest laenuvõimalust ehk

koondtagatise vastu avatud krediidiliini ei kasu-

tatud. Kommertspangad hoiavad keskpangas

vahendeid palju rohkem, kui kohustusliku reservi

nõudega on ette nähtud (vt joonis 40).

Väärtpaberiarvelduste suurimad riskid tulenevad mahukate ja oluliste arendus­projektide samaaegsest käikulaskmisest 2017. aasta sügisel. Eesti, Läti ja Leedu depo-

sitooriumid ühendatakse üheks depositooriumiks

Nasdaq CSD, kolm erinevat väärtpaberiarveldus-

süsteemi asendatakse ühtsel tehnilisel platvormil

toimivate väärtpaberiarveldussüsteemidega ning

tehakse ettevalmistusi loodava depositooriumi

liitumiseks Euroopa-ülese arveldusplatvormiga

TARGET2-Securities. Iga projekti õnnestumine

on kriitilise tähtsusega, sest ebaõnnestumine

ühes võib kaasa tuua probleemid teiste arendus-

projektide rakendamisel. Eesti Pank valmistab

koostöös Läti ja Leedu keskpankade järelevaata-

jatega ette loodavate väärtpaberiarveldussüstee-

mide riskide hinnangut.

Praeguses süsteemis on krediidi-, likviidsus-

ja arveldusriskid piisaval määral maandatud

süsteemi funktsionaalsuse ja riskimaandus-

meetmetega. Väärtpaberite arveldussüsteemis

ei ole viimase kahe aasta jooksul olnud ühtegi

sellist intsidenti, mis oleks käideldavuse taset

alandanud (vt joonis 41), seega on süsteemi

haldur ka IT ja tegevusriske hästi juhtinud.

Nets Estonia hallatavas kaardimaksesüs­teemis, milles iga päev töödeldakse pool miljonit kaarditehingut, oli poole aasta jooksul kuus intsidenti, mis vähendasid

Joonis 40. Pankadevaheliste maksete käive, kohustusliku reservi nõue ja keskpangas hoitav kontojääk

Allikas: Eesti Pank.

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

2012 2013 2014 2015 2016

mln

eur

odes

kuu keskmine kontojääkkohustusliku reservi nõueESTA ja TARGET2-Eesti maksete käive

Joonis 41. Pankadevaheliste arveldus­süsteemide käideldavus

Allikas: Eesti Pank.

99,4%

99,5%

99,6%

99,7%

99,8%

99,9%

100,0%

2009 2011 2013 2015

väärtpaberite süsteemTARGET2-EestiTARGET2-Eesti aktsepteeritav käideldavusväärtpaberite süsteemi aktsepteeritav käideldavus

29

FIN

AN

TS

STA

BIIL

SU

SE

ÜL

EV

AA

DE

1/2

017

teenustaseme näitajat ja mille tõttu oli kaardimakse tegemine osaliselt häiritud kokku kolm tundi ja 30 minutit (vt joonis 42).

Kõige pikemaajalisem katkestus oli 4. oktoobril,

mil nii kaardimaksed, sularaha väljavõtmine kui ka

mobiilimaksed olid võrgu infrastruktuuri seisaku

tõttu häiritud 55 minutit. Tõrke põhjustas inimek-

situs ja lisaks tarkvara viga, mille tõttu probleemset

võrguseadet ei isoleeritud. Intsidendi järelmina

on Nets Estonia teinud muudatusi töökorda ja

muudetud on ka arvutivõrgu infrastruktuuri.

Ülejäänud intsidentide ajal oli häiritud osa teenu-

seid. 2016. aasta alguses ilmnenud probleemid

MasterCardiga tehtud rahvusvahelistes tehin-

gutes (st tehingud, mis tehti Eestis tegutsevate

pankade välja antud kaartidega väljaspool Eestit,

ja välispankade kaartidega tehtud tehingud

Eestis), esinesid kolmel korral ka teisel pool-

aastal. Nets Estonia on välja selgitanud häirete

põhjused ning 2016. aasta oktoobris rakendati ka

parandused – suurendati süsteemi töötlusvõime-

kust eriolukorras ja võeti riski maandava meet-

mena kasutusele tarkvara, mis tagab selle, et ühe

protsessi probleemide korral ei oleks takistatud

teiste, seotud protsesside töö.

Joonis 42. Kaardimaksete süsteemi käideldavus 2016. aastal

Allikas: Eesti Pank.

99,0%

99,2%

99,4%

99,6%

99,8%

100,0%

jaan märts mai juuli sept nov

tipptund (12–19) tipptunni eesmärk (99,75%)päev (8–12, 19–22) päevane eesmärk (99,6%)öine (22–8) öine eesmärk (99,3%)

30

FIN

AN

TS

STA

BIIL

SU

SE

ÜL

EV

AA

DE

1/2

017

MAKROFINANTSJÄRELEVALVE POLIITIKA

ÜLEVAADE KEHTIVATEST MAKROFINANTSJÄRELEVALVE MEETMETEST

Makrofinantsjärelevalve meetmetest kehti-vad Eestis krediidiasutustele kapitalipuhv­rinõuded ja eluasemelaenude nõuded (vt

tabel 1). Praegused meetmed on peamiselt

ennetava iseloomuga ning kehtestatud eesmär-

giga tugevdada krediidiasutuste vastupanu-

võimet finantssüsteemi ohustavate negatiivsete

sündmuste suhtes ja piirata riskide võimalikku

suurenemist.

Selleks, et piirata süsteemsete riskide kasvu eluasemelaenuturul, on Eesti Pank kehtestanud laenusumma ja tagatise suhtarvu ning laenumaksete ja sissetuleku suhtarvu piirmäärad ja maksimaalse laenu­tähtaja. Eesti Pank hindab regulaarselt eluase-

melaenude, kinnisvaraturu ja pankade laenutin-

gimusi ning võib vajadusel piirmäärasid muuta.

Kuna nõuete kehtestamise ajaga võrreldes ei

ole eluasemelaenuturuga seotud riskid märki-

misväärselt suurenenud ega laenutingimused

leevenenud, siis ei pea Eesti Pank praegu vaja-

likuks eluasemelaenude nõudeid karmistada (vt

ptk „Eesti Panga nõuded eluasemelaenudele ja

nende täitmine“).

Eesti Pank nõuab pankadelt kolme erineva kapitalipuhvri hoidmist: süsteemse riski puhver, muu süsteemselt olulise kredii­diasutuse puhver ja vastutsükliline kapi­talipuhver. Vastutsüklilise kapitalipuhvri

määr on praegu kehtestatud nulltasemel, kuid

Eesti Pank hindab igas kvartalis krediiditsükli

muutumist ja võib määra tõsta, kui süsteemne

risk laenukasvu kiirenemise tõttu suureneb

(vt ptk „Hinnang vastutsüklilise kapitalipuhvri

kehtestamise vajadusele“).

Kui lisada Euroopa Liidus kehtivatele kapitali

miinimumnõuetele Eestis kehtestatud puhvri-

nõuded, siis peavad siinsed pangad hoidma

riskivarade suhtes vähemalt 11,5% omava-

hendeid, sh 8% esimese taseme põhioma-

vahendeid. Süsteemselt olulistele panka-

dele, mis on Swedbank AS ja AS SEB Pank,

kehtib täiendav 2% puhvrinõue, mistõttu neile

rakenduv koguomavahendite nõue on 13,5%, sh

esimese taseme põhiomavahendite nõue 10%

(vt tabel 2).

Tabel 1. Eesti Panga makrofinantsjärelevalve meetmed

Instrument Määr Määra kehtivuse algus

Süsteemse riski puhver 1% 1. august 2016

Muu süsteemselt olulise krediidiasutuse puhver 2% 1. august 2016

Vastutsükliline kapitalipuhver 0% 1. jaanuar 2016

Eluasemelaenunõuded* 1. märts 2015

laenusumma ja tagatise suhtarvu piirmäär 85%**

laenumaksete ja sissetuleku suhtarvu piirmäär 50%

maksimaalne laenutähtaeg 30 aastat

* Piirmäärasid ületavate laenude maht võib moodustada kuni 15% kvartali jooksul välja antud eluasemelaenude mahust.** KredExi käendusega antud laenude puhul on piirmäär 90%.

Tabel 2. Kapitali- ja puhvrinõuded Eestis

Süsteemselt olulised krediidiasutused* Muud pangad

Makrofinantsjärelevalve

vastutsükliline kapitalipuhver 0% 0%

süsteemse riski puhver 1% 1%

muu süsteemselt olulise krediidiasutuse puhver 2% -

Kapitali sälitamise puhver 2,5% 2,5%

Omavahendite miinimumnõue 8% 8%

Koguomavahendite nõue kokku 13,5% 11,5%

sh esimese taseme põhiomavahendite (CET1) nõue 10,0% 8,0%

* Eesti Pank määras 2016. aastal sarnaselt 2015. aastale muudeks süsteemselt olulisteks krediidiasutusteks (ingl other significant credit institution) kaks panka: Swedbank AS ja AS SEB Pank.

31

FIN

AN

TS

STA

BIIL

SU

SE

ÜL

EV

AA

DE

1/2

017

Eestis on kõiki kapitalipuhvrinõudeid rakendatud

ilma üleminekuperioodita.

Lisaks Eesti finantsstabiilsuse kindlustami­seks suunatud meetmetele teeb Eesti Pank makrofinantsjärelevalve otsuseid ka teistes liikmesriikides kehtestatud meetmete kaas­rakendamise kohta. Juhul, kui mõni liikmes-

riik soovib oma meetme piiriülest tunnustamist

(ingl reciprocation), võib Eesti Pank otsustada

kehtestada analoogse nõude Eestis litsentsee-

ritud pankadele, kes tegutsevad vastavas liikmes-

riigis. Meetmete tunnustamisel lähtub Eesti Pank

Euroopa Süsteemsete Riskide Nõukogu (ESRB)

soovitusest ning võtab arvesse Eesti pangandus-

sektori vastavate piiriüleste positsioonide suurust.

Näiteks 2016. aastal soovitas ESRB teistel liik-

mesriikidel tunnustada Belgia keskpanga otsust

tõsta sisereitinguid kasutavate pankade riskikaale

Belgias antud elamukinnisvara laenude suhtes.

Kuna Eesti pankadel Belgia kinnisvaraga seotud

positsioonid puudusid, otsustas Eesti Pank jätta

täiendava nõude kehtestamata.

Eesti süsteemse riski puhvri nõude

tunnustamine teiste Euroopa Liidu riikide

poolt

Alates 1. augustist 2016 kehtib kõikidele Eestis

tegevusloa alusel tegutsevatele pankadele ja

pangagruppidele 1% süsteemse riski puhvri

nõue. Selleks et teadvustada kõikidele Eesti

pangandusturu osalistele siinse majanduse

struktuurset haavatavust ning tagada turul tegut-

semiseks võrdsed tingimused, palus Eesti Pank

teiste riikide asjaomastel asutustel kohaldada

Eestis filiaale omavatele ja piiriüleselt teenuseid

pakkuvatele krediidiasutustele Eesti riskiposit-

sioonide suhtes samaväärset kapitali lisanõuet.

Eesti Panga soovil andis üleeuroopalise soovi-

tuse Eestis asuvate riskipositsioonide suhtes 1%

suuruse kapitali lisanõude kehtestamiseks ka

Euroopa Süsteemsete Riskide Nõukogu (ESRB).

Liigse halduskoormuse vältimiseks märkis Eesti

Pank, et ootab samaväärse nõude kehtesta-

mist esmalt nende krediidiasutuste suhtes, mille

Tabel 3. Liikmesriikide vastused Eesti süsteemse riski puhvri nõude kaasrakendamise soovile

Rakendatakse täiendav või kehtib võrdväärne nõue Ei rakenda nõuet Institutsioonipõhine miinimumkünnis

nõude rakendamisel

Austria x

Belgia x

Bulgaaria x

Hispaania x

Holland x 200 mln eurot

Iirimaa x

Itaalia x

Leedu x

Luksemburg x 200 mln eurot

Läti x 1 mln eurot

Malta x 200 mln eurot

Poola x

Portugal x

Prantsusmaa x

Rootsi x* 200 mln eurot

Rumeenia x

Saksamaa x

Slovakkia x

Soome x**

Taani x 200 mln eurot

Tšehhi Vabariik x*

Ungari x

Ühendkuningriik x

Riikide arv 12 11

* Eesti nõue on loetud täidetuks, kuna grupiüleselt kehtib Eesti nõudest kõrgem süsteemse riski puhvri nõue.** Soome õiguses hetkel puudub süsteemse riski puhvri instrument, mis raskendab nõude tunnustamist.*** Neli riiki (Horvaatia, Kreeka, Küpros, Sloveenia) ei ole oma tunnustamise otsusest teatanud.Allikad: ESRB, Eesti Pank.

32

FIN

AN

TS

STA

BIIL

SU

SE

ÜL

EV

AA

DE

1/2

017

Eestis asuvad positsioonid on suuremad kui

200 mln eurot, s.o ligi 1% Eesti pangandussektori

koguvarast.

31. märtsiks olid Eesti Panga ja ESRB soovile

vastanud 23 liikmesriiki (vt tabel 3). Neist 12

teatas, et tunnustavad Eesti soovi ja et nende

krediidiasutustele on Eestis asuvate riskiposit-

sioonide suhtes samaväärne nõue kehtestatud või

on kavas see lähiajal kehtestada. 10 riiki teatasid,

et ei rakenda nõuet, kuna nende krediidiasutuste

Eestis asuvate positsioonide maht on väga väike

ja meetmel ei oleks Eesti turu jaoks olulist mõju.

Riigiti väga erinevad otsused Eesti süsteemse

riski puhvri nõude tunnustamisel näitavad, et

hetkel puudub Euroopa õiguskeskkonnas ühtne

kord, kuidas teise liikmesriigi soovitud lisanõuet

rakendada.

Erinevalt on reageerinud ka Eesti lähinaabrid.

Leedu rakendab nõuet kõigi Eestis väljastatud

laenude suhtes, sõltumata nende mahust. Lätis

peavad nõuet täitma kõik pangad, kes on Eestis

väljastanud laene enam kui miljoni euro väärtuses.

Rootsis kehtib neljale suurimale pangagrupile

grupiüleselt kõrgem süsteemse riski puhvri nõue

kui Eestis, mistõttu Eesti soov loetakse täide-

tuks. Taani rakendab Eestis väljastatud laenude

suhtes täiendavat nõuet, mis lisandub grupiüle-

sele süsteemse riski puhvri nõudele, põhjen-

dades seda sellega, et Taanis ei ole süsteemse

riski puhvri seadmisel Eesti süsteemseid riske

eraldi arvesse võetud. Soomel takistab Eestis

antud laenude suhtes nõude seadmist hetkel

süsteemse riski puhvri instrumendi puudumine

Soome siseriiklikus õiguses.

EESTI PANGA NÕUDED ELUASEMELAENUDELE JA NENDE TÄITMINE

Eesti Pank kehtestas 2015. aasta märtsis kolm piirmäära, mida kõik Eestis tegut­sevad krediidiasutused peavad järgima uute eluasemelaenude väljastamisel. Vastavalt nõuetele võib laenusumma ja selle

tagatise väärtuse suhtarv (ingl loan-to-value, LTV)

eluasemelaenu otsuse tegemise hetkel olla kuni

85%, KredExi käendusega laenude puhul kuni

90%; laenumaksete ja sissetulekute suhtarv (ingl

15 Vt finantsinspektsiooni juhend “Vastutustundliku laenamise nõuded”, 01.12.2010 (viimati uuendatud 13.06.2016).

debt service-to-income, DSTI) võib olla kuni 50%

ja maksimaalne laenutähtaeg kuni 30 aastat.

Nõuete täitmisel jäeti pankadele mõningane

paindlikkus – 15% kvartali jooksul väljastatud

laenude mahust võib olla antud tingimustel, mis

kehtestatud piirmäärasid ületavad.

Eluasemelaenunõuded kehtestati laenutin­gimuste leevenemist ennetava abinõuna. Kuna piirmäärad ei olnud kehtestamise hetkel

piiravad, siis ei saa eeldada, et nende mõjul

oleksid väljastatud laenude tingimused oluliselt

muutunud. Samuti on keeruline hinnata, kas

laenutingimused oleksid leevenenud, kui nõudeid

poleks kehtestatud. Samas võivad olulised

muutused väljastatud laenude jaotuses või eran-

dite kasutamise ulatuses olla märgiks laenuand-

jate ja -võtjate muutunud laenukäitumisest, mida

tuleb riskihinnangutes ja edasisel meetmete

kohandamisel arvestada.

Nõuete täitmise seire põhineb eluaseme­laenude laenupõhisel aruandlusel, mille Eesti

Pank kehtestas pankadele 2015. aasta algusest.

2016. aastal aruannet täiendati ja alates sama

aasta II kvartalist on võimalik nõuete täitmist selle

põhjal jälgida. Eestis puudub kõiki panku hõlmav

nn positiivne krediidiregister, mis sisaldaks infot

kõikide antud laenude kohta. Samas ei ole kredii-

diregistri puudumine Eesti väga kontsentree-

ritud eluasemelaenuturul seni oluliselt takistanud

laenutaotleja maksevõime ja tagatiste piisavuse

adekvaatset hindamist. Finantsinspektsioon on

kehtestanud pankadele laiaulatuslikud nõuded

laenuotsusele eelneva informatsioonikogumise

suhtes15, muu hulgas tuleb kasutada laenu-

taotlejalt kogutud infot, panga enda käsutuses

olevaid andmeid ning avalikest andmekogu-

dest ja muudest allikatest saadavat asjakohast

informatsiooni.

Laenusumma ja tagatise väärtuse

suhtarv

2016. aastal pankade antud eluasemelae­nude summa ja tagatise väärtuse suhtarv (LTV) mõnevõrra suurenes. Üle 85% LTVga

laenude osakaal uutes eluasemelaenudes tõusis

2016.  aasta IV kvartalis hüppeliselt 23%ni (vt

joonis 43). Võrreldes nõuete kehtestamise eelse

33

FIN

AN

TS

STA

BIIL

SU

SE

ÜL

EV

AA

DE

1/2

017

perioodiga jäi see osakaal siiski ligi 3 protsendi-

punkti võrra madalamaks. LTV suhtarvu kaalutud

keskmine väärtus 2016. aastal eriti ei muutunud,

tõustes vaid 1 protsendipunkti võrra 71%ni.

Suure LTVga laenude kasvu mõjutas KredExi käenduse laialdasem kasutamine. Kuigi üle

85% LTVga laenude osakaal kerkis 2016. aasta

lõpus märgatavalt, moodustasid sellest valdava

osa KredExi käendusega antud laenud, mille

puhul on LTV suhtarvu lubatav maksimummäär

90% (vt joonis 44). LTV piirmäära ületamine

seega ei suurenenud, vaid pigem on see aasta

jooksul vähenenud, moodustades 2016. aasta

IV kvartalis väljastatud laenudest 4,4%.

KredExi käendusega laenude kasv oli eluase-

melaenude üldisest kasvust märkimisväärselt

kiirem: kui uute eluasemelaenude maht kasvas

2016. aastal ligikaudu 10%, siis KredExi käendu-

sega laenude maht koguni 51%. KredExi käendu-

sega laenude osakaal tõusis IV kvartalis peaaegu

25%ni uute laenude kogumahus.

KredExi laenukäenduste kasvu toetas eelkõige noorte spetsialistide ja noorte perede aktiivsem laenamine (vt joonis 45).

Samuti suurendas käenduste mahtu sihtgruppide

täiendamine. Alates 1.  märtsist 2016 lisandus

varasematele sihtgruppidele (noor spetsialist,

noor pere, tagastatud eluruumis elav üürnik ja

kaitseväe või kaitseliidu veteran) energiatõhusa

eluaseme omandaja või eluaseme energiatõhu-

saks rekonstrueerija sihtgrupp. Uuele sihtgru-

pile antud laenude osakaal tõusis 2016. aasta

IV kvartalis 14%ni kõigi KredExi käendatud

eluasemelaenude mahust16.

Energiatõhususe tõstmisele suunatud meetme

kasutuselevõtu mõju riikliku garantiiga laenude

kasvule jäi Eesti Panga 2016. aasta kevade

hinnangust tagasihoidlikumaks. Ettevaates võib

selle garantii roll siiski kasvada: ehkki sihtgrupid

osaliselt kattuvad, suurendab potentsiaalset

laenumahtu energiatõhusate eluasemete soeta-

miseks kasutatava tagatise kõrgem ülempiir17.

16 Allikas: KredEx.

17 Energiatõhusate eluasemete kõrgema hinnataseme tõttu on nende laenuga soetamisel tagatissumma ülemine piir kõrgem (50 000 eurot), kui see on teiste sihtgruppidega seotud käenduste puhul (20 000 eurot). (vt ka FSÜ 1/2016, lisa 1 „KredExi laenukäen-duste mõju Eesti eluasemelaenuturule“).

Joonis 43. Laenude jaotus LTV suhtarvu järgi

*KredExi käendusega laenude puhul on piirmäär 90%.Allikas: Eesti Pank.

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

≤60%

>60

%; ≤

65%

>65

%;≤

70%

>70

%;≤

75%

>75

%;≤

80%

>80

%;≤

85%

>85

%;≤

90%

>90

%

osak

aal

kvar

talis

väl

jast

atud

laen

udes

LTV suhtarv

20152016

piir

mää

r 85

%

piir

mää

r 90

%*

Joonis 44. Üle 85% LTV suhtarvuga laenude osakaal kvartalis väljastatud laenudes

Allikas: Eesti Pank.

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

I kv2015

II kv2015

III kv2015

IV kv2015

I kv2016

II kv2016

III kv2016

IV kv2016

ilma KredExi käendusetakoos KredExi käendusega

Joonis 45. KredExi käendusega eluaseme­laenud sihtgruppide lõikes

Allikad: KredEx, Eesti Pank.

0%

5%

10%

15%

20%

25%

0

10

20

30

40

50

60

70

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

mln

eur

od

es

muud (sundüürnik, veteran)energiatõhus eluasenoor perenoor spetsialistKredexi käendusega laenude osakaal (parem telg)

34

FIN

AN

TS

STA

BIIL

SU

SE

ÜL

EV

AA

DE

1/2

017

Laenusaajate keskmine omafinantsee­ringu osakaal 2016. aasta lõpus veidi tõusis, ulatudes detsembris 18%ni soetatava eluaseme maksumusest. Omafinantseeringu

osakaalu tõus oli osaliselt selgitatav KredExi

käenduse kasutamise suurenemisega, kuivõrd

käenduse saamise üheks tingimuseks on laenu-

võtja vähemalt 10% omafinantseeringu olemasolu.

Samas on Eestis endiselt levinud lisatagatisena

täiendava hüpoteegi kasutamine, mis aitab vähen-

dada laenuvõtja enda rahalist panust. Seejuures

kasutatakse üsna sageli pankade pakutud võima-

lust võtta eluasemelaen 0% omafinantseeringuga.

2016. aasta neljandas kvartalis oli selliste eluase-

melaenude maht ligi 26% uute väljastatud eluase-

melaenude mahust (vt joonis 46).

Laenumaksete ja sissetuleku suhtarv

Rohkem kui 2/3 eluasemelaenude puhul moodustavad laenusaaja igakuised laenude põhiosa- ja intressimaksed kuni 30% tema kuisest netosissetulekust (vt joonis 47). See

näitab, et madalate baasintressimäärade korral ei

ole laenusaajate laenumaksekoormus väga suur.

Samas peab muutuva intressimääraga laenu

võttes arvestama võimaliku intressimäärade

tõusuga, millest lähtub ka Eesti Panga kehtes-

tatud DSTI suhtarvu piirmäär18.

Intressimäära tõusuga arvestav DSTI suhtarv oli 2016. aastal suurema osa eluase­melaenude puhul kuni 40%. DSTI 50% piir-

määra ületavad laenud moodustasid ligi 5% uute

laenude mahust (vt joonis 48). Piirmäära lähedal

olevate laenude osakaal (st DSTI suhtarv vahe-

mikus 45–50%) oli 18%, suurenedes pisut aasta

viimases kvartalis. Eesti Panga nõuete kohaselt

arvutatud DSTI kaalutud keskmine väärtus püsis

küllaltki stabiilsena 37% juures.

Intressimäära tõusu riski arvestamata on laenumaksetele kuluv osa sissetuleku­test kahe aasta jooksul vähenenud. Alates

2015. aasta märtsist, mil piirmäär kehtestati, on

pangad üha rohkem laene andnud tingimustel,

kus igakuistele laenumaksetele kulub väiksem

osa laenusaaja regulaarsest netosissetulekust.

18 Eesti Panga kehtestatud piirmäärale vastava DSTI suhtarvu leidmisel tuleb laenumaksete summa arvutamisel lähtuda kas 6% aastaintressimäärast või lepingus toodud intressimäärast, millele on lisatud 2 protsendipunkti. Arvutuses tuleb kasutada nimetatud intressimääradest kõrgemat.

Joonis 46. Laenude jaotus omafinantseeringu osakaalu järgi

Allikas: Eesti Pank.

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

0%

>0%

;≤10

%

>10

%;≤

20%

>20

%;≤

30%

>30

%;≤

40%

>40

%;≤

50%

>50

%

osak

aal k

vart

alis

väl

jast

atud

laen

udes

omafinantseeringu osakaal soetatud eluaseme maksumuses

II kv 2016III kv 2016IV kv 2016

Joonis 47. Laenude jaotus DSTI suhtarvu järgi 2016. a. IV kvartalis

Allikas: Eesti Pank.

0%

5%

10%

15%

20%

25%

≤20%

>20

%;≤

25%

>25

%;≤

30%

>30

%;≤

35%

>35

%;≤

40%

>40

%;≤

45%

>45

%;≤

50%

>50

%

osak

aal k

vart

alis

väl

jast

atud

laen

udes

DSTI suhtarv

tegelikarvutatud kõrgema intressimääraga

Joonis 48. Laenude jaotus DSTI suhtarvu järgi

*Piirmäär arvestab kõrgemat intressimäära. Allikas: Eesti Pank.

0%

5%

10%

15%

20%

25%

≤20%

>20

%;≤

25%

>25

%;≤

30%

>30

%;≤

35%

>35

%;≤

40%

>40

%;≤

45%

>45

%;≤

50%

>50

%

osak

aal k

vart

alis

väl

jast

atud

laen

udes

DSTI suhtarv

II kv 2016III kv 2016IV kv 2016

piir

mää

r 50

%

35

FIN

AN

TS

STA

BIIL

SU

SE

ÜL

EV

AA

DE

1/2

017

Võrreldes piirmäärade kehtestamise eelse perioo-

diga on laenugraafikujärgse DSTI suhtarvu jaotus

nihkunud väiksemate väärtuste poole ja kaalutud

keskmine DSTI väärtus langenud 30%-lt 27%-le.

Eluasemelaenude tähtaeg

Rohkem kui pool eluasemelaenudest antakse 25–30 aastaks. Kui 2015. aasta

alguses leidus uute laenude seas vähesel määral

ka üle 30-aastase tagasimakse tähtajaga laene,

siis 2016. aastal nii pikaks ajaks laene ei väljas-

tatud (vt joonis 49).

Uute eluasemelaenude kaalutud keskmine tähtaeg on viimase kahe aasta jooksul pike­nenud poole aasta võrra ligi 25 aastani. Laenude tagasimaksetähtaja mõningast pikene-

mist selgitab nooremate laenuvõtjate osakaalu

suurenemine ning eluasemehinna tõusuga kaas-

nenud keskmise laenusumma tõus, mistõttu osa

laenusaajaid ilmselt soovis oma laenumaksed

hajutada pikemale perioodile.

Eesti Panga nõuded ei piira laenusaaja võimalusi

leppida pangaga kokku eluasemelaenu kiirem

tagasimaksmine, kui laenusaaja aktsepteerib

sellega kaasnevat suuremat laenumaksekoor-

must, ja lepingu järgi on laenusaajal võimalik

tagasimaksmise tähtaega vajadusel pikendada19.

Selliseid laenusaajaid, kes soovisid ja pidasid

võimalikuks tagastada laen kiiremini kui piirmää-

raks kehtestatud 30 aasta jooksul, oli kõigist

laenusaajatest 0,6%.

Erandite kasutamine

2016. aastal anti üle 90% eluasemelaenu­dest Eesti Panga kehtestatud piirmäärade raamides. Erandeid kasutati ehk ühte või mitut

piirmäära ületati ligikaudu 9% laenude puhul,

mida on vähem kui regulatsiooniga lubatud kuni

15% kvartali jooksul väljastatud laenude mahust

(vt joonis 50).

Rohkem kui poole erandite puhul ületati DSTI piirmäära. Ligikaudu ¾-l neist laenudest

jäi piirmäära ületamine kuni 10 protsendi piiresse

19 DSTI suhtarvu arvutustes on võimalik kasutada tagasimaksetähtajana tähtaega, milleni laenusaajal on õigus laenu tagasimaks-mise kohustuse täitmist pikendada. Selleks, et sellistel tingimustel väljastatud laen vastaks Eesti Panga nõuetele, peab tähtaja pikendamise võimalus olema laenulepingus fikseeritud.

(ehk DSTI suhtarv oli 50–60%). LTV piirmäärade

ületamine 2016. aastal mõnevõrra vähenes, mida

võib osaliselt selgitada KredExi käenduse aktiiv-

sema kasutamisega. Selliste laenude osakaal,

kus samaaegselt ületati nii DSTI kui ka LTV piir-

määra, oli 2016. aasta IV  kvartalis 1% kõigist

laenudest. Laenutähtaja erandit pole pangad

alates 2016. aasta aprillist kasutanud.

Järeldused ja hinnang eluasemelaenunõuete

muutmisvajaduse kohta

Kokkuvõttes ei ole uute eluasemelaenude väljastamisel viimase kahe aasta jooksul

Joonis 49. Laenude jaotus tähtaja järgi

Allikas: Eesti Pank.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

≤10

>10

;≤15

>15

;≤20

>20

;≤25

>25

;≤30

>30

osak

aal k

vart

alis

väl

jast

atud

laen

udes

aastat

20152016

piir

mää

r 30

aas

tat

Joonis 50. Piirmäärasid ületavate laenude osakaal kvartalis väljastatud laenude mahus

Allikas: Eesti Pank.

0%

5%

10%

15%

II kv 2016 III kv 2016 IV kv 2016

LTV ja DSTIDSTILTV

piirmäär 15%

36

FIN

AN

TS

STA

BIIL

SU

SE

ÜL

EV

AA

DE

1/2

017

Tabel 4. Eluasemelaenulepingutes kajastatud LTV, DSTI ja laenu tähtaja kaalutud keskmised näitajad

Näitaja 01.2015 04.2015 07.2015 10.2015 01.2016 II kv 2016** III kv 2016 IV kv 2016

LTV 72,7% 72,1% 69,7% 69,6% 72,3% 69,9% 70,7% 70,7%

sh ilma KredExita 69,1% 67,4% 66,1% 65,4% 67,4% 66,1% 67,0% 65,7%

sh koos KredExiga 93,3% 91,1% 87,9% 89,6% 90,2% 85,2% 85,0% 85,8%

DSTI * * * * * 37,1% 37,5% 36,9%

graafikupõhine DSTI 30,3% 32,0% 29,7% 30,3% 31,3% 26,8% 27,6% 26,5%

Tähtaeg (aastates) 24,1 24,2 23,6 24,6 24,5 24,4 24,4 24,7

* Eesti Panga nõuete kohaselt arvutatud DSTI kohta andmed puuduvad.** Aruandlus muutus alates 1. aprillist 2016.Allikad: Eesti Pank, finantsinspektsioon.

Tabel 5. Eesti Panga kehtestatud piirmäärasid ületavate laenude osakaal väljastatud laenude kogumahus

Näitaja 01.2015 04.2015 07.2015 10.2015 01.2016 II kv 2016** III kv 2016 IV kv 2016

LTV 13,9% 5,5% 5,7% 5,0% 4,5% 5,4% 5,3% 4,4%

sh ilma KredExita 14,7% 5,5% 6,5% 4,7% 4,1% 5,3% 5,0% 4,1%

sh koos KredExiga 9,1% 5,2% 1,6% 6,5% 6,0% 0,1% 0,3% 0,3%

DSTI * * * * * 5,7% 4,3% 5,3%

Tähtaeg 0,9% 0,5% 0,0% 0,0% 0,2% 0,0% 0,0% 0,0%

* Eesti Panga nõuete kohaselt arvutatud DSTI kohta andmed puuduvad.** Aruandlus muutus alates 1. aprillist 2016.Allikad: Eesti Pank, finantsinspektsioon.

toimunud pankade laenutingimuste leeve­nemist: piirmäärade ületamine ei ole suure­nenud ja nõuete aluseks olevate näitajate keskmine tase on püsinud küllaltki stabiilne (vt tabelid 4 ja 5). LTV suhtarvu keskmine väärtus

2016. aasta IV kvartalis tõusis, kuid selle taga

oli eelkõige KredExi käenduste aktiivsem kasu-

tamine. Suuremad muutused on toimunud

laenugraafikujärgse DSTI jaotuses, mis on liikunud

suhtarvu väiksemate väärtuste poole. Samas on

intressitõusuga arvestav DSTI, mis on laenugraa-

fikujärgsest DSTIst keskmiselt 10 protsendipunkti

kõrgem, muutunud üsna vähe. Viimases kvartalis

suurenes pisut DSTI ja laenutähtaja piirmäärade

lähedal olevate laenude osakaal.

Pangad kasutavad nõuete täitmisel lubatud paindlikkust osaliselt. Lubatud erandite 15%

piirmäära juures on pangad erandlike tingi-

mustega laene andnud vähem kui 10% kvartali

laenude kogumahust. Selline varu näitab ühelt

poolt seda, et pangad ei ole soovinud laenutingi-

musi oluliselt leevendada. Teiselt poolt tähendab

see, et praeguse laenunõudluse rahuldamiseks ei

ole kehtivad piirmäärad liiga piiravad.

Eesti Pank ei pea praegu vajalikuks eluase­melaenude väljastamise nõudeid muuta. Samas juhul, kui eluasemelaenude kasv oluliselt

kiireneb või kui ilmnevad märgid, et konkurentsi

tõttu võivad laenustandardid või -tingimused

leeveneda, võib Eesti Pank nõudeid karmistada.

Palkade ja kinnisvarahindade kiire kasvu perioodil

varitseb oht, et laenamisel ülehinnatakse laenu-

saaja maksevõimet või suurendatakse tema

finantsvõimendust ebamõistlikul määral, mis

kokkuvõttes toob kaasa süsteemsete riskide

suurenemise. Kuigi praegusest laenukeskkonnast

ei tulene kiiret vajadust muuta pankadele kehtes-

tatud eluasemelaenunõudeid, pöörab Eesti Pank

seega laenutingimuste seirel suuremat tähele-

panu finantsvõimenduse ja laenumaksevõime

muutustele ning võib vajadusel muuta nõudeid

rangemaks.

LTV piirmäära karmistamise vajadus tekib siis,

kui kinnisvara hinnakasv oluliselt kiireneb ja

suureneb eluasemete ülehinnatuse oht. LTV

piirmäära langetamine vähendab laenude kätte-

saadavust ja aitab seeläbi piirata kinnisvara-

hinna tõusu. Samuti toetab kinnisvarahinna kiire

kasvu ajal suurema tagatise nõudmine pankade

maksevõimet, kui hinnatõusule peaks järgnema

järsk langus. LTV suhtarvu kõrval on oluline

tähtsustada ka laenuvõtja omafinantseeringu

rolli riskide vähendamisel. Eesti majapidamised

võtavad säästude suhteliselt madala taseme

tõttu üsna palju 0% omafinantseeringuga laene,

mille puhul kasutatakse täiendavaid hüpoteegita-

gatisi. Lisatagatised aitavad vähendada pankade

37

FIN

AN

TS

STA

BIIL

SU

SE

ÜL

EV

AA

DE

1/2

017

riske tagatise väärtuse võimaliku languse korral,

kuid majapidamiste liigne finantsvõimendus väga

väikese või olematu omafinantseeringuga võib

turuolukorra halvenedes tuua kaasa makroma-

janduslikke ja sotsiaalseid probleeme ning laenu-

maksevõime nõrgenemise kaudu anda tagasi-

lööke ka pankadele.

DSTI piirmääral on süsteemsete riskide vähenda-

misel suurem roll, kuna see piirab laenuvõtjale üle

jõu käivate laenukohustuste võtmist. Laenuvõtjate

sissetulekute tase määrab ära, millises mahus

on võimalik laenu võtta ja kui suur on potent-

siaal kinnisvara hinna edasiseks kasvuks. Praegu

kehtiv DSTI piirmäär muutub laenuvõtjale piirava-

maks juhul, kui eluaseme hind ja selle rahasta-

miseks vajaminev laenusumma kasvavad sisse-

tulekutest kiiremini. Kui hinnakasvu tõttu jätkub

DSTI suhtarvu ja laenutähtaja koondumine piir-

määrade lähedale, võib see olla märgiks tasakaa-

lustamatuse suurenemisest eluasemelaenuturul.

Suuremate muutuste korral võib olla vaja DSTI

piirmäära karmistada.

HINNANG VASTUTSÜKLILISE KAPITALIPUHVRI KEHTESTAMISE VAJADUSELE

Vastutsükliline kapitalipuhver tuleb pankadel luua finantstsükli tõusu ajal, kui süsteemne risk suureneb kiire laenukasvu tõttu. Finantstsükli tõusu ajal kogutud kapitali

lisapuhvri abil saavad pangad katta tsükli languse

ajal tekkida võivaid kahjumeid ning jätkata laenude

andmist reaalmajandusele. Kapitalipuhver peab

seega olema seda suurem, mida ulatuslikumalt

on süsteemne risk laenuturul kuhjunud ja mida

suuremat tasakaalustamatust see tekitab.

Laenumahu kasv võib finantssüsteemi stabiilsust ohustada juhul, kui see on majanduskasvust kiirem ehk kui võla­koormus suureneb. Võlakoormuse mõõdukas

kasv võib peegeldada normaalset finantssüvene-

mise protsessi, mille puhul laenamisega saavu-

tatud majanduse lisandväärtuse suurenemine

aitab kaasa laenude teenindamisele tulevikus.

Samas võib kiire laenukasv majandusele üle jõu

20 Standardse võla ja SKP suhtarvu puhul kasutab Eesti Pank võla leidmiseks rahvamajanduse arvepidamise finantskontode kvar-talistatistikat. Võlg sisaldab nii Eestist kui ka välismaalt kaasatud Eesti erasektori laenuvahendeid ja emiteeritud võlakirju. Tegemist on konsolideerimata näitajaga.

21 Täiendava laenude ja SKP suhtarvu arvutamisel kasutatav kitsas krediidiagregaat sisaldab Eestis tegutsevate pankade kodumai-seid laene ja liisinguid.

käia ja põhjustada pankadele laenukahjumeid.

Seetõttu tuleb pankadele kapitalipuhvri nõude

kehtestamisel hinnata ja prognoosida võlakoor-

muse arengut ja seda mõjutavaid tegureid.

Eesti reaalsektori võlakoormus 2016. aastal pisut vähenes ehk võlakohustused kasvasid aeglasemalt kui nominaalne SKP. Võla ja SKP

suhtarv on alates 2012. aastast muutunud suhte-

liselt vähe ja püsinud 130% lähedal (vt joonis 51).

Seejuures on ettevõtete võlg SKP suhtes viimase

aasta jooksul pisut vähenenud, kuid majapi-

damiste võlakoormus suurenenud. Samas on

majapidamiste sissetulekute osakaal SKP struk-

tuuris alates 2015. aastast kasvanud, mistõttu

majapidamiste võlakoormus palgafondi suhtes ei

suurenenud.

Eesti Panga detsembriprognoosi järgi jääb reaalsektori võlg SKP suhtes lähiaas­tatel praegusele tasemele ning võla ja SKP suhtarvu lõhe püsib negatiivne. Koos majan-

duse ja investeeringute kasvuga kiireneb lähiaas-

tatel ka reaalsektori võla kasv, kuid ei ületa püsi-

valt ja oluliselt nominaalse SKP kasvu (vt joonis

52). Baseli pangajärelevalve komitee metoodika

alusel arvutatud nn standardne20 SKP ja võla

suhtarvu lõhe oli 2016. aasta lõpus –11 protsendi-

punkti ning Eesti Panga poolt lisaks kasutatav nn

täiendav21 lõhe oli –21 protsendipunkti (vt joonis

53). Ka prognoosiperioodil, aastatel 2017–2019,

Joonis 51. Reaalsektori võlakoormus

Allikad: statistikaamet, Eesti Pank.

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

140%

160%

180%

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

reaalsektori võlg kokku / SKPettevõtete võlg / SKPmajapidamiste võlg / SKP

38

FIN

AN

TS

STA

BIIL

SU

SE

ÜL

EV

AA

DE

1/2

017

jääb võlakoormuse lõhe negatiivseks, mistõttu

puhvri arvutuslik määr (ingl buffer guide) on 0%.

Laenutsükli arengutest ja laenuturu osaliste käitu-

misest parema ülevaate saamiseks tuleb reaalsek-

tori võla ja SKP suhtarvu lõhe kõrval vaadata ka

teisi näitajaid, mille alusel hinnata puhvri vajadust

lähiaastail. Eesti puhul on alternatiivsete näita-

jate analüüsimine eriti oluline, arvestades eelmise

laenutsükli suurt amplituudi ja lühikesi aegridasid.

Ettevõtete võla kasvu on pidurdanud väikesed investeeringud, samas on muutunud ettevõtete võlakohustuste struktuur ja kiirelt on kasvanud laenamine Eestis tegutsevatest pankadest. Eestis tegutsevatest pankadest võetud

laenude ja liisingute jääk kasvas 2016. aastal

8%22. Ettevõtete laenamine välismaalt püsis

seevastu terve aasta ligikaudu samal tasemel ja

ettevõtete muu laenamine vähenes märgatavalt

(vt joonis 54). Seetõttu suurenesid ettevõtete

võlakohustused 2016. aastal kokku vaid 0,5%.

Kodumaiste pangalaenude viimaste aastate kiire

kasv peegeldab eelkõige seda, et rohkem laenavad

selliste tegevusalade ettevõtted, kus tegevust

rahastatakse peamiselt siinsete pankade kaudu,

nagu näiteks kinnisvaraettevõtted. Kodumaiste

pangalaenude kasvu on toetanud ka suhteliselt

soodsad laenutingimused ja välislaenamise asen-

dumine kodumaiste laenudega. Välislaenamist on

vähendanud peamiselt investeeringute kahane-

mine tegevusaladel, kus finantseerimiseks kasuta-

takse suhteliselt rohkem välismaiseid võlakohustusi

(nt energeetika ja veondus), ning ettevõtete grupi-

siseste lühiajaliste kohustuste vähendamine. Muud

ettevõtete võlakohustused vähenesid 2016. aastal

eelkõige seetõttu, et valdusfirmadena tegutsevate

ettevõtete23 laenamine reaalsektori ettevõtetele on

vähenenud. Lisaks vähenes 2016. aastal ka reaal-

sektori ettevõtete omavaheline laenamine.

Majapidamiste võlakohustuste aastakasv kiirenes nii eluasemelaenude kui ka autolii­singute ja muude tarbimislaenude kasvu tõttu 6%ni. Majapidamiste laenukasvu on toetanud

sissetulekute kiire kasv. Keskmine palk on kasvanud

laenukohustuste mahust kiiremini (vt joonis 55).

22 2017. aasta veebruari lõpuks oli kasv aeglustunud 6,8%-le.

23 Liigitatakse finantssektori alla.

Joonis 52. Reaalsektori võla ja nominaalse SKP aastakasv

Allikad: Eesti Pank, statistikaamet.

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

võlgnominaalne SKP

Joonis 53. Võla ja SKP suhtarvu lõhe

* Koguvõla andmetel.** Kodumaise pangalaenu ja liisingu andmetel.Allikad: statistikaamet, Eesti Pank.

-40

-30

-20

-10

0

10

20

30

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

pro

tsen

dip

unkt

ides

standardne*täiendav**

Joonis 54. Ettevõtete võlg

Allikas: Eesti Pank.

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

mld

eur

odes

laenud ja liising Eestis tegutsevatest pankadestvälismaised võlakohustusedmuud võlakohustused

39

FIN

AN

TS

STA

BIIL

SU

SE

ÜL

EV

AA

DE

1/2

017

Eluasemelaenude aastakasv kiirenes 2017. aasta veebruari lõpuks 5,6%ni. 2016. aasta viimasest

kvartalist alates on kasvanud nii eluasemelae-

nulepingute keskmine väärtus kui ka lepingute

arv. See osutab suurenenud eluasemelaenu-

nõudlusele ja kinnisvarahindade tõusule. Eestis

tehtud korteritehingute keskmine hind kerkis

2016. aasta neljandas kvartalis ja 2017. aasta

esimestel kuudel aastatagusega võrreldes ligi-

kaudu 10% ehk pisut kiiremini kui viimasel kolmel

aastal keskmiselt (vt joonis 56). Osaliselt tulenes

kiire kasv ka uute ja kallimate korterite osakaalu

suurenemisest kõigis tehingutes, selleta olnuks

kasv ligikaudu 5–6%.

Eluasemehindade kiire kasvu jätkumine võib kiirendada laenukasvu. Kinnisvarahindade

tõusu on peamiselt toetanud majapidamiste

sissetulekute ja säästude jätkuvalt hoogne kasv,

mis madalate intressimäärade tõttu on suuren-

danud eluasemenõudlust. Eluaseme soetamisel

kasutavad majapidamised endiselt arvestataval

määral omavahendeid, kuigi 2016. aasta lõpus

laenuraha osakaal kinnisvaratehingute finantsee-

rimisel pisut suurenes. Eluasemelaenude tingi-

mused ei ole samas leebemaks muutunud24.

Mitmed majanduse välistasakaalunäitajad on paranenud ja ei viita vastutsüklilise kapi­talipuhvri tõstmise vajadusele. Jooksevkonto

ülejääk oli 2016. aastal taasiseseisvumisaja

suurim. Eesti residendid paigutasid välismaale

rohkem finantsvahendeid, kui sealt kaasasid, ja

Eesti oli jätkuvalt netolaenuandja. Rahvusvaheline

netoinvesteerimispositsioon ehk riigi välisnõuete

ja väliskohustuste vahe paranes tänu sellele

–37%ni SKPst. Eesti koguvälisvõlg vähenes ja on

jätkuvalt väiksem kui võlanõuded.

Kokkuvõttes ei pea Eesti Pank praegu vaja­likuks tõsta vastutsüklilise kapitalipuhvri määra 0%st kõrgemale. Hinnang lähtub peami-

selt sellest, et reaalsektori võlakoormus ehk võla ja

SKP suhtarv ei ole viimastel aastatel suurenenud

ning jääb Eesti Panga 2016. aasta detsembri-

prognoosi järgi ka järgneva kolme aasta jooksul

ligikaudu samale tasemele. Koos majanduse

kasvuga võlakohustuste kasv küll lähiaastatel

kiireneb, kuid ei ületa püsivalt ja oluliselt nomi-

naalse SKP mahu kasvu. Lisaks ei saa pankade

24 Vt „Eesti Panga nõuded eluasemelaenudele ja nende täitmine“.

käitumises täheldada laenutegevust märgatavalt

võimendavaid tegureid: laenustandardid ja -tingi-

mused pole leebemaks muutunud ning pankade

finantsvõimendus pole oluliselt suurenenud.

Samas kätkeb madalate intressimäärade ja

suhteliselt kiire palgakasvu püsimine ohtu, et

kinnisvaraturul võib tehinguaktiivsus ja hindade

kasv veelgi tõusta, mis võib tuua kaasa laenu-

koormuse kasvu ja sellega seotud riskide suure-

nemise. Ka ettevõtete võlakoormus võib kindlus-

tunde ja investeeringute kasvades hakata taas

suurenema. Seetõttu jälgib Eesti Pank pidevalt

riskide võimalikule kuhjumisele viitavaid faktoreid

ja võib vajadusel tõsta vastutsüklilise kapitali-

puhvri määra 0%st kõrgemale.

Joonis 55. Majapidamiste võla ja keskmise brutokuupalga aastakasv

Allikad: Eesti Pank, statistikaamet.

-6%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

2011 2012 2013 2014 2015 2016

majapidamiste koguvõlgsh eluasemelaenudbrutokuupalk

Joonis 56. Korterite keskmise hinna ja tehingute arvu aastakasv

Allikas: maa-amet.

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

2011 2012 2013 2014 2015 2016

tehingute arvkeskmine ruutmeetri hindtehingute arv (3 aasta keskmine)keskmine ruutmeetri hind (3 aasta keskmine)

40

FIN

AN

TS

STA

BIIL

SU

SE

ÜL

EV

AA

DE

1/2

017

LISATEEMA 1. EESTI MAJAPIDAMISTE VÕLAKOORMUST ISELOOMUSTAVAD NÄITAJAD

Eestis on laenu-, järelmaksu- ja liisingu­kohustusi 41% majapidamistest ja see osakaal on püsinud selline 2010. aastast saadik25. Finantsstabiilsuse seisukohast

huvitab meid, kuidas on võlakoormus majapida-

miste vahel jaotunud, ning sellele leiab vastuse

2013. aastal läbi viidud leibkondade finantskäi-

tumise ja tarbimisharjumuste uuringust26.

Laenuturul osaletakse Eestis seda rohkem, mida suuremad on leibkonna sissetulekud ja varad. Eestis on kõige mada-

lama sissetuleku viiendikku kuuluvate majapi-

damiste puhul laenuga majapidamiste osakaal

ligikaudu 17% ning kõige kõrgema sissetuleku

viiendikku kuuluvate majapidamiste puhul 62%

(vt joonis L1.1). Eestis tervikuna on võlakohus-

tustega majapidamiste osakaal väiksem kui

euroalal. Ainult kõige kõrgemasse sissetuleku-

kvintiili kuuluvate majapidamiste seas on laenuga

majapidamiste osakaal euroalast kõrgem.

Seejuures tuleb arvestada asjaolu, et Eesti

majapidamiste sissetulekud on siiski oluliselt

väiksemad kui euroalal – suur osa Eesti majapi-

damistest paigutub oma sissetulekute suuruse

poolest euroala esimesse ja teise kvintiili.

Eesti majapidamiste laenu­sissetuleku suhtarv on suuresti positiivses seoses sissetulekutega, erandiks on kõige mada­lama sissetulekuga majapidamised. Kui

sissetulekute teise kvintiili kuuluvate majapida-

miste laenukohustused moodustavad pisut alla

viiendiku majapidamise aastasest sissetulekust,

siis kõige kõrgema sissetulekuga majapidamiste juures on vastav näitaja üle 50% (vt joonis L1.2).

Kõige madalama sissetulekuga majapidamiste erandi võimalikuks selgituseks on asjaolu, et

sinna kuuluvate majapidamiste sissetulek on niivõrd väike, et laenamist kasutatakse ka igapäe-

vaste kulutuste katmiseks, mistõttu on nende majapidamiste finantsseis kõrgest võlakoormu-

sest tingituna ka haavatavam. Euroalaga võrdluses on Eesti majapidamiste laenu-sissetuleku

suhtarv tervikuna väiksem (vt tabel T1.1), kuid ka siin paistavad silma kõige madalama sissetu-

leku kvintiili kuuluvad majapidamised oma suhteliselt kõrge laenu-sissetuleku suhtarvuga.

Laenumaksete-sissetuleku suhtarv erineb majapidamiste lõikes märkimisväärselt ja on negatiivses seoses sissetulekutega. Kui keskmiselt moodustavad laenumaksed Eesti

25 Eesti leibkondade finantskäitumine. TNS Emor.

26 Jaanika Meriküll, Tairi Rõõm. Eesti leibkondade varad, kohustused ja jõukus: leibkondade finantskäitumise ja tarbimishar-jumuste uuringu tulemused. Eesti Panga Teemapaberid 1/2016.

Joonis L1.1. Laenu omavate majapidamiste osakaal sissetuleku kvintiilide lõikes

Allikad: Euroopa Keskpank, Eesti Pank.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

I kvi

ntiil

II kv

inti

il

III k

vint

iil

IV k

vint

iil

V k

vint

iil

euroalaEesti

Joonis L1.2. Laenu­sissetuleku suhtarv sissetuleku kvintiilide lõikes

Allikad: Euroopa Keskpank, Eesti Pank.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

I kvi

ntiil

II kv

inti

il

III k

vint

iil

IV k

vint

iil

V k

vint

iil

euroalaEesti

41

FIN

AN

TS

STA

BIIL

SU

SE

ÜL

EV

AA

DE

1/2

017

majapidamiste sissetulekust kümnendiku (vt

tabel L1.1), siis kõige madalama sissetulekuga

majapidamiste juures on vastav näitaja pea 60%

ning kõige kõrgema sissetulekuga majapida-

miste puhul 7% (vt joonis L1.3). Kõige väiksema

sissetuleku kvintiili kuuluvate majapidamiste

kõrge suhtarv viitab ühtlasi sellele, et selliste

majapidamiste laenuteenindamise võime on ka

kõige haavatavam. Ka euroalaga võrreldes on

nende majapidamiste laenumakse-sissetuleku

suhtarv tunduvalt kõrgem, samas kui teiste

sissetulekukvintiilide lõikes on Eesti majapida-

miste vastav suhtarv aga euroalast väiksem.

Vanuselises lõikes on laenu­sissetuleku suhtarv Eestis kõige suurem 35–44-aas-tastel inimestel ja vanuse suurenedes see väheneb. Kuigi laenu-sissetuleku suhtarvud

vanuse lõikes on euroala keskmisest mada-

lamad, on need nooremate leibkondade puhul

lähedal euroala tasemele, vanematel leibkon-

dadel aga märgatavalt madalamad kui euroalal.

Sellisel erinevusel võib olla mitu põhjust. Esiteks

võib see peegeldada eluasemelaenu võtmise

võimaluse puudumist ajal, mil need leibkonnad

olid nooremad ja võimelised võtma kinnisvara-

tagatisega pikaajalisi laene ning teiseks avanes

enamikul vanematest leibkondadest 1990ndatel

võimalus oma eluaseme erastamiseks, mistõttu

need leibkonnad said soetada endale eluaseme

ilma laenuta.

Eluasemelaenu jäägi ja peamise elukoha väärtuse suhtarv tervikuna on Eestis 44% (vt tabel L1.1) ning see varieerub erineva sissetulekuga majapidamiste lõikes. Üldiselt

kasutavad madalama sissetulekuga majapidamised Eestis eluaseme soetamiseks suuremat

finantsvõimendust kui kõrgema sissetulekuga majapidamised (vt joonis L1.4), sest kõrgema

sissetulekuga majapidamistel on ühtlasi ka rohkem vahendeid omaosaluse finantseerimiseks.

Euroalal tervikuna on aga selle suhtarvu varieeruvus erineva sissetulekuga majapidamiste lõikes

väiksem kui Eestis ning jääb 40–50% vahele.

Joonis L1.3. Laenumaksete­sissetuleku suhtarv sissetuleku kvintiilide lõikes

Allikad: Euroopa Keskpank, Eesti Pank.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

I kvi

ntiil

II kv

inti

il

III k

vint

iil

IV k

vint

iil

V k

vint

iil

euroala

Eesti

Joonis L1.4. Laenujäägi­peamise elukoha väärtuse suhtarv sissetuleku kvintiilide lõikes

Allikad: Euroopa Keskpank, Eesti Pank.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

I kvi

ntiil

II kv

inti

il

III k

vint

iil

IV k

vint

iil

V k

vint

iil

euroalaEesti

Tabel L1.1

Laenu­vara suhtarv

Laenu­sissetuleku suhtarv

Laenumaksete­sissetuleku

suhtarv

Laenujäägi ­ peamise elukoha väärtuse

suhtarv

Likviidsete netova­rade ­ sissetuleku

suhtarv

Eesti 15,3% 38,3% 9,7% 44,0% 9,8%

Euroala 25,6% 71,5% 13,6% 43,9% 16,6%

Allikad: Eesti Pank, Euroopa Keskpank.

42

FIN

AN

TS

STA

BIIL

SU

SE

ÜL

EV

AA

DE

1/2

017

LISATEEMA 2. MAKSERASKUSTES OLEVAD MAJAPIDAMISED

Majapidamised võivad sattuda makseras-

kustesse väga erinevatel põhjustel, kuid Eesti

Panga tellitud ja Emori läbi viidud Eesti leib-

kondade finantskäitumise uuringu põhjal on

võimalik välja tuua selgitavaid näitajaid, mille

puhul makseraskustesse sattumise tõenäosus

on keskmisest suurem. Finantskäitumise

uuringut on korraldatud peaaegu igal aastal

ja järgnevalt vaatleme küsitluse tulemusi kahe

perioodi lõikes, 2012 ja 2013 ning 2014 ja 2016,

mis võimaldab hinnata analüüsi tulemuste

stabiilsust.27

Emori küsitluse andmetel oli makseraskusi

tunnistanud leibkondade määr laenu, liisingu

või järelmaksu võtnud leibkondade hulgas

kõrgeim 2010. aastal, kui 24% vastanud

leibkondadest mainis viimase 12 kuu jooksul esinenud makseraskusi. Eelnevatel ja järgne-

vatel perioodidel oli makseraskustes leibkondi küsitluse põhjal vähem: 2012. aastal 15% ja

2016. aastaks oli osakaal langenud 9%ni. Varasemat perioodi, 2005–2011, on põhjalikult uurinud

M. Kukk, toetudes ühe kommertspanga andmetele majapidamiste maksehäirete kohta28. Tuleb

aga rõhutada, et Emori küsitluses kajastatavad makseraskused ei ole üksüheselt võrreldavad

Kuke uuringuga või Eesti Panga viivislaenude statistikaga (vt joonis L2.1). Erinevus tuleneb

sellest, et Emori küsitluses ei küsita maksete tasumatajätmise või hilinemise kohta, vaid uuri-

takse üldisemalt, kas majapidamised tunnevad, et neil on maksete tasumisega olnud raskusi.

Majapidamiste hinnang oma makseraskustele on tavaliselt suurem viivislaenude osakaalust,

kuna makseraskustena võib tõlgendada ka olukorda, kus maksete tasumine piirab pere eelarves

muude kulutuste tegemist. Pankade andmetes kajastatakse aga ainult need, kes pole tagasi-

makset õigel ajal teinud.

On ootuspärane, et subjektiivne hinnang makseraskustele on realiseerunud makseraskustest

suurem. Kukk leidis, et kõige raskemal, 2010. aastal, kerkis raskustes olnud majapidamiste

osakaal 2,7%ni. Euroopa Liidu majapidamiste tulu ja elutingimusi käsitleva uuringu (EU-SILC)

andmetel oli vastav näitaja 2010. aastal 4,7%. Eesti Panga pangandusstatistika andmetel

küündis 2010. aastal üle 60 päeva viivislaenude osakaal 5%ni. Kõik andmed kinnitavad, et leib-

kondade finantsraskused olid kõige suuremad 2010. aastal.

Nii Kuke uuring kui ka Emori küsitluse andmetel põhinev analüüs kinnitab, et makseraskustesse

sattumise tõenäosus on peamiselt seotud sissetulekute suurusega, kuid seda saab seostada

ka tarbimislaenu kasutamise ja üldise kindlustundega. Probit-mudeli järgi hinnates oli 2014. ja

2016.  aasta vaatlusperioodil makseraskustesse sattumise tõenäosus neil leibkondadel, kes

teenisid alla 500 euro pereliikme kohta, ligi 7 protsendipunkti kõrgem kui neil, kes teenisid sellest

enam (vt tabel L2.1)29. Neil leibkondadel, kus mõne pereliikme krediitkaart oli „miinuses“, oli

27 Kummagi perioodi valimis on ligikaudu 500 leibkonda, kellel on laen, autoliising või järelmaks.

28 Kukk, M. Mis käivitab laenuvõlgnevuse tekkimise? Tulemused paneelandmetest. - Eesti Panga Toimetised 9/2016.http://www.eestipank.ee/publikatsioon/toimetised/2016/92016-merike-kukk-mis-kaivitab-laenuvolgnevuse-tekkimise-tule-mused-paneelandmetest

29 Siin ja edaspidi on probit-mudeli marginaalsed efektid arvutatud teiste näitajate keskmiste juures.

Joonis L2.1. Makseprobleemidega lebikondade osakaal laenuvõtnutest

Allikad: Kantar Emor, Eesti Pank

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

2008 2010 2012 2014 2016

nende osakaal, kel on raskusi maksete tasumisega üle 60 päeva viivises laenude osakaal

43

FIN

AN

TS

STA

BIIL

SU

SE

ÜL

EV

AA

DE

1/2

017

makseraskustesse sattumise tõenäosus ligi 9 protsendipunkti võrra suurem. Kukk leiab oma

uuringus paneelandmete põhjal samuti positiivse seose tarbimislaenude ja laenuvõlgnevuste

vahel ning põhjendab seda võimalusega, et arvelduslaenu või krediitkaarti võidakse kasutada

oma finantsraskuste lahendamiseks. Seda argumenti toetab ka käesolev täiendav analüüs,

kus krediitkaardi negatiivse bilansi seos makseraskustega on arvutatud sissetulekugruppide

lõikes. Nimelt suurendab krediitkaardilaen makseraskuste tõenäosust alla 500 euro teenivate

perede seas ligi 11 protsendipunkti; üle selle teenivate leibkondade seas mõnevõrra vähem, 7

protsendipunkti.

Mõneti ootuspäraselt suurendab tõenäosust makseraskustesse sattuda ka tööta jäämine, mille

puhul oli raskuste kogemise tõenäosus ligi 16 protsendipunkti võrra suurem. Siin on ilmselt

samuti oluline roll murel oma majandusliku toimetuleku pärast. See peegeldub ka küsimuses,

kuidas majapidamised hindavad pere majanduslikku olukorda ettevaates. Need, kes tunnetasid,

et 12 kuu jooksul läheb olukord halvemaks, vastasid ka 11 protsendipunkti suurema tõenäosu-

sega, et neil on raskusi.

Analüüsist ilmneb ka, et laenumaksete tasumise pärast muretsevad naised keskmiselt veidi enam

kui mehed ja eesti keele mitteoskajad enam kui eesti keele oskajad. Mõlemas kategoorias oli

makseraskuse esinemise tõenäosus 5 protsendipunkti suurem ja mõju on mõlemal juhul veidi

tugevam leibkondade seas, kes teenivad kuus alla 500 euro liikme kohta. Mingil määral võivad

makseraskused seostuda pigem üksi elavate inimestega, ent see seos pole statistiliselt kuigi

tugev. Küsitluses küsiti inimestelt ka seda, kas nad peavad säästmist põhimõtteliselt oluliseks.

Suurem osa leibkondasid vastas sellele jaatavalt ning see näitaja ei seostu makseraskuste tõenäo-

susega statistiliselt olulisel määral. Nendel vastajatel, kellel oli rahalisi sääste, või kes ütlesid, et on

oma majandusliku olukorraga rahul, polnud üldjuhul ka raskusi maksete tasumisega.

Tabel L2.1 Probit-regressioonitulemused majapidamiste makseraskuste kohta (2014 ja 2016)

Majapidamiste hinnang makseraskustele Standardviga

Sissetulek, € 500 kuni 900 -0,3803** (0,1937)

900+ -0,3640* (0,2058)

Kindlustunne pole muutunud -0,5172** (0,2468)

paranenud -2,489 (0,2516)

Vanus 34-49 0,0695 (0,1691)

49+ -0,0187 (0,2410)

Mees -0,2924* (0,1561)

Säästlik* -0,3219 (0,2385)

Krediit** 0,4856*** (0,1742)

Järelmaks 0,0963 (0,1631)

El-laen*** -0,0780 (0,1615)

Pealinnast 0,0409 (0,1612)

Lapsed 1 kuni 2 -0,0740 (0,1816)

3+ -0,4758 (0,4358)

Üksik 0,2514 (0,2218)

Töötu 0,8894** (0,4055)

Haridus kesk- 0,5023 (0,2756)

kõrgem -0,1965 (0,2935)

Vkeel**** 0,2891* (0,1746)

Pensionil 0,2471 (0,3362)

Vaatluste arv 580

Märkus. Sulgudes on standardvead. Statistilise olulisuse väärtused: ***p<0,01, **p<0,05, *p<0,1.* Vastajad pidasid säästmist põhimõtteliselt oluliseks.** Leibkonnal on krediitkaardi bilanss negatiivne.*** Eluasemelaen.**** Vastaja ei vastanud eesti keeles.Allikad: Leibkondade finantskäitumise uuringu andmed.

44

FIN

AN

TS

STA

BIIL

SU

SE

ÜL

EV

AA

DE

1/2

017

Võrreldes 2014. ja 2016. aastate küsitlustega on 2012. ja 2013. aasta tulemustes mõningaid

erinevusi, kuna leibkonnad tajusid siis veel majanduslanguse negatiivset mõju. Nagu ka hilisemal

perioodil, suurendab madal palk makseraskuste tõenäosust, kuid vahetult kriisijärgsel perioodil

kuulusid riskirühma kõik, kes teenisid alla 900 euro. Nagu hiljem, nii ka siis oli krediitkaardilaenu

kasutamine statistiliselt oluliselt seotud makseraskustesse sattumisega.

Erinevalt hilisemast, 2014. ja 2016. aasta vaatlusperioodist, oli vahetult kriisijärgsel perioodil

makseraskustesse sattunute tõenäosus suurem üksikult elavate inimeste puhul. Samuti olid

maksete pärast enam mures kolme ja enama lapsega pered. Hilisemal vaatlusperioodil need

seosed enam statistiliselt olulised ei ole ja laste olemasolu makseraskuste tõenäosust ei

suurenda. Analüüsis eristuvad ka kõrgharidusega vastajad, kes tundsid ennast vahetult kriisi-

järgsel perioodil teistest kindlamalt. 2014. ja 2016. aasta küsitluses pole see seos enam kuigi

oluline.

Et majanduslik olukord on majapidamiste jaoks kahe vaadeldava perioodi võrdluses para-

nenud, näitab ka valimi keskmine makseraskuste tunnistamise tõenäosus, mis ajavahemikul

2012–2013 oli 14%. Tänu tööturu paranemisele ja palgakasvule on see hilisema vaatlusperioodi,

2014. ja 2016. aasta andmetel langenud 10% juurde.

45

FIN

AN

TS

STA

BIIL

SU

SE

ÜL

EV

AA

DE

1/2

017

LISATEEMA 3. ELUASEMEHINDADE JA ELUASEMELAENUDE VASTASTIKUNE MÕJU EESTIS30

2000. aastate teisel poolel tõusid eluaseme-

hinnad ja eluasemelaenude maht Eestis rekord-

tasemele, pärast mida 2009. aastal nii laenu-

pakkumine kui ka eluasemehinnad järsult vähe-

nesid. Kinnisvara- ja laenuturu suured kõiku-

mised on tekitanud vajaduse vaadelda lähemalt

eluasemehindade ja -laenude vahelisi seoseid.

Neid seoseid on analüüsitud struktuurse

Bayesi vektorautoregressiivse (BVAR) mudeli

abil. Mudelis kasutatud põhimuutujateks on

valitud teaduskirjanduse põhjal eluaseme-

hindu ja -laenusid mõjutavad standardtegurid.

BVAR-mudeli abil on mõõdetud reaalpalga,

tarbijakindlustunde, ehitus- ja kasutusluba-

dega uusehitiste arvu, eluasemehindade, uute

laenude mahu, intressimäära ja kapitali sisse-

voolu impulsireaktsioonifunktsiooni. Muutujad

on teisendatud naturaallogaritmideks, v.a tarbi-

jakindlustunde indikaator ja intressimäär, ja

sesoonselt korrigeeritud.

Eluasemehinna indeksi ja uute eluasemelae-

nude BVAR-mudeli impulsireaktsioonifunkt-

sioonid näitavad, et eluasemehindade šokk

mõjutab eluasemelaenu käivet samasuunaliselt

ja laenukäibe šokk kandub samas üle eluase-

mehindadesse, kusjuures hindade mõju laenu-

dele on suurem kui laenude mõju hindadele

(vt joonis L3.1 ja L3.2). Eluasemehindu mõju-

tavad ka reaalpalga, tarbijakindluse ja laenu-

käibe šokid, kuid nominaalse intressimäära

šoki ja eluasemehindade vahel selget seost ei

ilmnenud. Reaalpalga šokkidel on eluaseme-

hindadele pikaajaline mõju, samas kui tarbija-

kindluse ja laenukäibe šokkide mõju on selgelt lühiajaline. Laenukäivet mõjutavad omakorda

reaalpalga, tarbijakindluse ja eluasemehindade šokid; nominaalse intressimäära šoki puhul ei

esine ka siin ilmset mõju. Kõigi šokkide mõju laenukäibele on ajutine, kõige kauem kestab reaal-

palga šoki mõju.

Samas on võimalik, et eluasemehindade ja eluasemelaenude omavahelised seosed käituvad

kasvava ja kahaneva laenukäibe perioodidel erinevalt. Selle väljaselgitamiseks on laenukäibe

muutuja jagatud kaheks muutujaks, millest üks kirjeldab kasvavat, teine kahanevat laenukäivet.

30 Lisateema põhineb uuringul Cuestas, J.C., Kukk, M. (2017). Asymmetries in the interaction between housing prices and housing credit in Estonia. - Eesti Panga Toimetised 2/2017.

Joonis L3.1 Eluasemehinna šokkide mõju laenumahule

Allikas: Eesti Pank.

-0,06

-0,04

-0,02

0,00

0,02

0,04

0,06

0,08

0,10

0,12

0,14

1 4 7 10 13 16 19 22 25periood

95% usaldusvahemiku piiridmediaan

Joonis L3.2. Laenumahušokkide mõju eluasemehindadele

Allikas: Eesti Pank.

-0,06

-0,04

-0,02

0,00

0,02

0,04

0,06

0,08

1 4 7 10 13 16 19 22 25periood

95% usaldusvahemiku piirid

mediaan

46

FIN

AN

TS

STA

BIIL

SU

SE

ÜL

EV

AA

DE

1/2

017

Tulemustest ilmneb, et laenukäibe suurenemise

perioodil reageerivad eluasemehinnad šokki-

dele üldiselt tõusuga, ehkki kaugeleulatuvaid

järeldusi ei ole võimalik teha (vt joonis L3.3

ja L3.4). Väheneva laenukäibe mõjul eluase-

mehinnad langevad, kusjuures laenumahu

vähenemise ajal on laenukäibe kammitsev

mõju eluasemehindadele suurem. See näitab,

et eluasemehinnad on laenukäibe muutuste

suhtes tundlikumad väheneva laenukäibe

perioodidel. Ka laenukäive reageerib eluase-

mehinna šokkidele nii laenukasvu kui ka kaha-

nemise perioodil, kuid kasvu perioodil on reakt-

sioon tugevam (vt joonis L3.5 ja L3.6).

Kokkuvõttes saame järeldada, et eluaseme-

hindade ja -laenude vahel on selge vastasti-

kune sõltuvus. Peale selle selgub tulemustest,

et laenukäibe vähenemise perioodil avaldavad

eluasemelaenu šokid eluasemehindadele

suuremat mõju kui laenukäibe suurenemise

perioodidel. See tulemus osutab sellele, et

äri- ja finantstsükli pöördudes on põhjendatud

laenubuumi ohjamiseks kehtestatud meet-

mete leevendamine, et vähendada laenumahu

languse negatiivset mõju eluasemeturule ja

makromajandusele laiemalt.

Joonis L3.4. Laenukäibe vähenemise mõju eluasemehindadele

Allikas: Eesti Pank.

-0,06

-0,05

-0,04

-0,03

-0,02

-0,01

0,00

0,01

0,02

0,03

0,04

1 4 7 10 13 16 19 22 25periood

95% usaldusvahemiku piiridmediaan

Joonis L3.5. Eluasemehinnašokkide mõju laenukasvu perioodil

Allikas: Eesti Pank.

-0,03

-0,02

-0,01

0,00

0,01

0,02

0,03

0,04

0,05

0,06

1 4 7 10 13 16 19 22 25periood

95% usaldusvahemiku piiridmediaan

Joonis L3.6. Eluasemehinnašokkide mõju laenumahu kahanemise perioodil

Allikas: Eesti Pank.

-0,06

-0,04

-0,02

0,00

0,02

0,04

0,06

1 4 7 10 13 16 19 22 25periood

95% usaldusvahemiku piiridmediaan

Joonis L3.3. Laenukäibe suurenemise mõju eluasemehindadele

Allikas: Eesti Pank.

-0,06

-0,05

-0,04

-0,03

-0,02

-0,01

0,00

0,01

0,02

0,03

1 4 7 10 13 16 19 22 25periood

95% usaldusvahemiku piirid

mediaan