Maa korralise hindamise metoodika üldine raamistik

4. juunil 2021 Elamumaa veebiseminaril

Veronika IlsjanJuhtkonna nõunik Kinnisvara hindamise osakonna juhataja ülesannetes

MAKSUSTAMINE HINDAMINE ANDMED TEHINGUTE HINNAD

Maa korraline hindamine

• Turupõhine

• Masshindamine

• MAA väärtuse hindamine

• Kõik Eesti ca 753 000 katastriüksust

• Tulemuseks maa väärtus maakatastris, „maa maksustamishind“

• Paikvaatlusi teostamata

• Võrdlusmeetodi statistilised rakendused ehk mudelanalüüsid

• Maakatastris jt andmekogudes olevate andmete alusel

• Tuginedes rahvusvaheliselt tunnustatud põhimõtetele

Miks maa korraline hindamine?

Tulemuste kasutus:

maa maksustamine (maamaks = maa väärtus x maksumäär %)

maareformi toimingud (erastamine, kompenseerimine, hoonestusõigused, kasutusvaldused)

riigi kasutuslepingud ja maatoimingud (kasutustasu = maa väärtus x kasutustasu määr %)

maa väärtuse teadvustamine – tehingud, finantsaruandlus jm

maakasutuse suunamine - planeeringud, sihtotstarve, maksumäärade diferentseerimine

• VV kabinetiotsus 16.04.2020• Varasemad: 1993, 1996 ja 2001 • Edaspidi: igal 4. aastal • Järgmine: 2022• Rakendada tulemusi 2024

Maade koguväärtuse muutumine 2018 vs 2001

• Muutused on piirkondade ja maade kasutusotstarvete lõikes väga erinevad.• Muutused ei tulene üksnes muudatustest kinnisvaraturul, vaid ka asjaoludest, et eelmisel hindamisel rakendati

metoodikat erinevates omavalitsustes erinevalt ja hindamistulemused olid ka poliitiliselt mõjutatud

2001

(mld €)

2018 (mld €)

Muutus

kordades

Eesti kokku 3,9 28,2 7,2

sh elamumaa 1,2 10,5 8,8

sh maa-

tulundusmaa

0,8 9,3 11,6

sh ärimaa+

Tootmismaa

0,8 4,1 5,1

Maa korralise hindamise plaan 2020-2024

Rakendamine, nõustamine

2022-2024

IT-süsteemide arendus

2020-2022

Õigusaktide eelnõud

2020-2021

Kontseptsioon/metoodika täpsustamine

2020-2021

KoordineerimineKoordinee-

rimine

RAM/KEM/MA

Hindamine

MA

Maa hindamise seadus

MA

Maa hindamise infosüsteem

MA, KEMIT

Hindamine ja selgitamine

MA

Kasutus-lepingud

KEM + MA

MaaRS, MaaPS, AÕSR, MHS

KEM + MA

Lepingud

RKVR-s

RAM RVO + MA

Lepingute muutmine

MA, RAM ÜO, MNTA jt

Maksusta-mine

RAM

Maa-maksuseadus

RAM MPO

Maamaksu infosüsteem

MTA

KOV-deNÕUSTAMINE

RAM KOVF

ROHELISED – MA peavastutus, KOLLASED – MA kaasvastutus, PUNASED – RAM peavastutus

METOODIKA TÖÖRÜHM

(MA + eksperdid)

ÕIGUSE TÖÖRÜHM

(KEM, MA, RAM)

ITTÖÖRÜHM

(MA+KEMIT)

Eelnõu kiideti heaks 03.06.2021 Vabariigi Valitsusse istungil ja liigub Riigikokku

• Muudatused metoodikas

• sh volitusnorm metoodika määruseks (2021 II pa)

• Mõjude leevendamine maksustamisel:

• maksimaalsete maksumäärade langetamine

• maamaksu aastase kasvu piirang 10% võrreldes eelmise aastaga

(ei kaitse maa omaduste muutumise eest, nt ehitusõigus või sihtotstarbe muutumine)

• Mõjude leevendamine kasutustasudel:

• tasumäärade langetamine ja ühtlustamine (3%)

• elamumaa reformilepingutel täiendavalt maa omandamise (erastamise) võimaldamine, selle piiramisel kasutustasu kasvu piirang 10%

• aktiivse turu puudumisel hindamispõhimõtete muutmine

Seaduste muutmine (MHS, MaaMS, MaaKats + 6 seadust)

Maa korralise hindamise infosüsteem (MKHIS)

• MKHIS analüüsib ja hindab väärtust mõjutavaid tegureid

• Süsteem ise ei mõtle, mudelid ja väärtust mõjutavad tegurid on hindajate poolt defineeritud

• Süsteem ainult kogub ja uuendab andmed ning arvutab

• Ei ole uus andmekogu, vaid infosüsteem, mis kasutab olemasolevaid andmeid

• Vea korral andmed parandatakse algallikas, süsteem arvutab uue väärtuse

• Maakatastri osa

• Kokkuvõttena koostab arvutuskäigu

• Väärtust mõjutavad tegurid

• Testhindamise tulemused 31.12.2021

• Hindamise tulemused 31.12.2022

Metoodika väljatöötamine

Turg

Maa-ameti tänane parim

teadmine

Statis-tika

Statistiliselt usaldusväärsed turule tuginevad

mudelid

TalTech (3)

Kutselisedhindajad (4)

Maa-amet:Hindajad-analüütikud Geoinformaatikud+Konsultant

+ KEM+ KEMIT+ Maa-ameti erinevad osakonnad+ Tallinna LV+ RAM Planeeringute osakond+ MKM Ehitusosakond+ „talgulised“ + …

Metoodiline raamistik

HINDAMISE KVALITEET EI SAA OLLA PAREM KUI ANDMETE KVALITEET

Katastriüksuste ja tehingute arv, seos mudelitegarakendatavad mudelid

*suurima kõlviku järgi, ** kasvava metsaga

Aktiivne turg, võimalik rakendada statistilisi mudeleid

Vähem aktiivne turg, kuid sarnased varad ja seosed maa kvaliteediga, -

võimalik rakendada statistilisi mudeleid

Vähem aktiivne turg, iga maatükk erinev –statistiline andmeanalüüs piiratud

Aktiivne turg puudub, hindamismeetod leitakse

otsustuskorras

VÄ

ÄR

TU

ST

AS

E

AN

DM

ETE

TÄ

PS

US

Sihtotstarve

Katastriüksuste arv maakatastris

Hoonestamata maa tehingute arv

2013-2018

Aasta keskmine tehingute

arv

Mudel

Arv % Arv %

Ehit

us-

maa

Ärimaa 11 234 1,5% 826 1,1% 138 Elamumaa kaudu+ Ehitusõiguse mudel

Tootmismaa 28 328 3,8% 1 181 1,6% 197 Elamumaa kaudu+ Ehitusõiguse mudel

Elamumaa 270 500 36,1% 14 151 18,7% 2 359 Elamumaa mudel + Ehitusõiguse mudel

Maa

tulu

nd

us-

maa

Õuemaa* 4 117 0,5% 51 0,1% 9

Haritav maa* 116 075 15,5% 16 751 22,2% 2 792 Haritava maa mudel

Metsamaa*,** 162 121 21,6% 32 573 43,2% 5 429 Metsamaa mudel

Looduslik rohumaa* 24 199 3,2% 3 559 4,7% 593 Haritava maa kaudu

Muu maa* 12 476 1,7% 1 872 2,5% 312

Erinevad lahendused(kõlvikute kaudu,

rakendatakse piirkonna madalaimat väärtustaset,

vm…)

Akt

iivse

tu

ruta

maa

Veekogude maa 390 0,1% 10 0,0% 2

Transpordimaa 60 947 8,1% 2 385 3,2% 398

Turbatööstusmaa 181 0,0% 2 0,0% 0

Mäetööstusmaa 739 0,1% 37 0,0% 6

Jäätmehoidla maa 930 0,1% 44 0,1% 7

Riigikaitsemaa 1 144 0,2% 110 0,1% 18

Kaitsealune maa 2 439 0,3% 27 0,0% 5

Ühiskondlike ehitiste maa

5 637 0,8% 51 0,1%9

Üldkasutatav maa 10 157 1,4% 377 0,5% 63

Sihtotstarbeta maa 24 975 3,3% 94 0,1% 16

Mitu sihtotstarvet 12 598 1,7% 1 379 1,8% 230

KOKKU 749 187 75 480 12 580

kõrg

e

kõrg

em

adal

mad

al

ASUKOHA RÜHM PUNANE (Tallinn ja Tartu)KOLLANE (ääre- ja

väikelinn)ROHELINE (maa)

ASUKOHAKLASS 1 2 3 4 5 6 7 8

KASUTUSE RÜHM ELAMUMAA HINNATASEüle 300 €/m2

100-300 €/m2 50-100 €/m2 20-50 €/m2 10-20 €/m2 5-10 €/m2 1-5 €/m2 alla 1 €/m2

Ehitusmaa

ELAMUMAA

Elamumaa = Ärimaa = Tootmismaa kogu ulatuses

sõltumata pindalast

Elamumaa = Ärimaa = Tootmismaa kuni 2 ha, üle selle pindala kohandus

ÄriTootmineÜhiskondlike ehitiste maa

Kõlvikute kaudu

Riigikaitsemaa

Maatulundusmaa

Kõlvikute kaudu: Õuemaa/Elamumaa +Haritav maa + Metsamaa + Looduslik rohumaa + Muu maa

Rakendatakse piirkonna madalaimat väärtust

Aktiivse turuta maad

Jäätmehoidla

Kõlvikute kaudu VÕI Rakendatakse piirkonna madalaimat väärtust

MäetööstusmaaÜldkasutatav maaTranspordimaaTurbatööstusmaa

Rakendatakse piirkonna madalaimat väärtustVeekogude maaKaitsealune maa

?Sihtotstarbeta maa

Asukohaklassid/turupiirkonnad

• Maakonnaplaneeringute teenuste kiht (RAM PLO)• Makroandmed (RAM PLO/Statistikaamet)• Kompaktalad/UNalad (Maa-amet ADS)• Tehingud (MA KHO)

Asukoha klass Maa hinnavahemik1 üle 300 €/m22 100-300 €/m2

3 50-100 €/m2

4 20-50 €/m25 10-20 €/m2

6 5-10 €/m2

7 1-5 €/m2

8 alla 1 €/m2

Need ei ole hinnatsoonid, kus määratakse baashinnad, vaid turupiirkonnad, mis on aluseks:- Metoodika rakendamise erisustele- Võrdlustehingute valikule (mitte kõik lähimad tehingud, vaid

üksnes samas turupiirkonnas)

Kuidas hinnatakse• Maa maksustamishind on turupõhine väärtus, mis leitakse maa andmete ja

kinnisvaratehingute andmete analüüsimisel kasutades erinevaid meetodeid.

• Hindamismeetodid sõltuvad maa kasutamise otstarbest ja asukohast.

• Elamumaa ja haritava maa turg on piisavalt aktiivsed, seal on võimalik rakendada statistilisi mudelanalüüse. Samuti rakendatakse metsamaal eraldi hindamismetoodikat.

• Äri- ja tootmismaad hinnatakse elamumaa kaudu.

• Looduslik rohumaa hinnatakse haritava maa kaudu.

• Neil sihtotstarvetel, kus aktiivne turg puudub, rakendatakse kaudsemaid hindamismeetodeid.

• Metoodika väljatöötamisse on kaasatud lisaks Maa-ameti enda töötajatele TalTechistatistikute meeskond (3) ja kutselised kinnisvarahindajad (1+4).

• Hindamisse kaasatakse kokku 10-12 tegevhindajat perioodiks 01.09.2021-31.12.2022

• Tehingute puhastamine

• Turupiirkondade moodustamine

• Hindamistulemuste turuga kooskõla testimine

Aitäh!

Teeme pausi