Negotiating a better commercial lease

  • View
    98

  • Download
    0

Embed Size (px)

DESCRIPTION

 

Transcript

  • 1. Negotiating aa BBeetttteerr CCoommmmeerrcciiaall LLeeaassee AAddaamm LLeeiittmmaann BBaaiilleeyy,, PP..CC..PPrreesseenntteedd bbyyAAddaamm LLeeiittmmaann BBaaiilleeyy

2. Negotiating aa BBeetttteerr LLeeaassee ffoorrTTeennaannttss DDuurriinngg tthhee llaasstt ffiivvee yyeeaarrss,, tthhee ppeenndduulluumm ooff ccoommmmeerrcciiaall lleeaassiinngg hhaass bbeegguunnttoo sswwiinngg.. AAtt ccoommmmoonn llaaww,, tthhee ddooccttrriinnee ooff ccaavveeaatt eemmppttoorr ggoovveerrnneeddccoommmmeerrcciiaall lleeaassiinngg.. BByy tthhee 11997700ss,, NNeeww YYoorrkk ccoouurrttss,, rreellyyiinngg oonneeqquuiittaabbllee pprriinncciipplleess,, bbeeggaann ttoo ccaarrvvee oouutt eexxcceeppttiioonnss ttoo ccaavveeaatt eemmppttoorr..EEqquuiittyy ggaaiinneedd ggrreeaatteerr ccuurrrreennccyy aanndd jjuuddiicciiaall ddeecciissiioonnss ssoofftteenneedd ccoommmmeerrcciiaalllleeaassee pprroovviissiioonnss tthhaatt ppootteennttiiaallllyy eennddaannggeerreedd oorr eevviicctteedd tteennaannttss.. RReecceennttllyy,, NNeeww YYoorrkk ccoouurrttss aatt aallll lleevveellss hhaavvee mmoovveedd aawwaayy ffrroomm ffiinnddiinnggeeqquuiittaabbllee ssoolluuttiioonnss ttoo pprreevveenntt hhaarrsshh rreessuullttss oorr eevviiccttiioonnss aanndd hhaavvee aapppplliieeddtthhee tteerrmmss ooff nneeggoottiiaatteedd lleeaassee pprroovviissiioonnss.. PPaasstt jjuuddiicciiaall aaccttiivviissmm bbyy jjuuddggeesspprrootteeccttiinngg tteennaannttss rriigghhttss hhaass nnooww eevvoollvveedd iinnttoo aa ccoonnssiisstteenntt eennffoorrcceemmeennttaanndd iimmpplleemmeennttaattiioonn ooff ccoommmmeerrcciiaall lleeaasseess.. IInn mmaannyy ccaasseess,, nnoo mmaatttteerr hhoowwddrraaccoonniiaann tthhee lleeaassee pprroovviissiioonn,, NNeeww YYoorrkk ccoouurrttss hhaavvee bbeeeenn eennffoorrcciinngg tthheeccoonntteennttss ooff ccoommmmeerrcciiaall lleeaasseess.. AAddaamm LLeeiittmmaann BBaaiilleeyy,, PP..CC.. 3. EExxcceepptt iinn aa CCoommmmeerrcciiaall LLeeaassee::""WWhhaatt''ss iinn aa nnaammee?? TThhaatt wwhhiicchh wwee ccaallll aa rroossee bbyy aannyy ootthheerr nnaammeewwoouulldd ssmmeellll aass sswweeeett""..--RRoommeeoo aanndd JJuulliieett (( QQuuoottee AAcctt IIII,, SScc.. IIII)).. SSiiggnniinngg tthhee LLeeaassee TTeennaanntt iinnddiivviidduuaallllyy TTeennaanntt iinnddiivviidduuaallllyy wwiitthh GGoooodd GGuuyy GGuuaarraannttyy TTeennaannttss CCoorrppoorraattiioonn TTeennaannttss CCoorrppoorraattiioonn wwiitthh GGoooodd GGuuyy GGuuaarraannttyy TTeennaannttss SShheellll CCoorrppoorraattiioonn AAddaamm LLeeiittmmaann BBaaiilleeyy,, PP..CC.. 4. RReeppaaiirrss RReeggaarrddiinngg rreeppaaiirr rreessppoonnssiibbiilliittyy,, tteennaannttsssshhoouulldd aatttteemmpptt ttoo mmaakkee tthhee llaannddlloorrdd lliiaabblleeffoorr aallll ssttrruuccttuurraall rreeppaaiirrss ttoo tthhee ddeemmiisseeddssppaaccee aanndd ttoo tthhee bbuuiillddiinngg,, aass wweellll aassnnoonnssttrruuccttuurraall rreeppaaiirrss ooccccaassiioonneedd bbyy tthheellaannddlloorrddss nneegglliiggeennccee.. AAddaamm LLeeiittmmaann BBaaiilleeyy,, PP..CC.. 5. CCeerrttiiffiiccaattee ooff OOccccuuppaannccyy IInnvveessttiiggaattee wwhheetthheerr tthhee tteennaannttss aannttiicciippaatteedd uusseeffoorr tthhee pprreemmiisseess iiss ppeerrmmiitttteedd bbyy llaaww bbyysseeaarrcchhiinngg tthhee rreelleevvaanntt ggoovveerrnnmmeenntt wweebbssiittee.. FFoorreexxaammppllee,, iinn NNeeww YYoorrkk CCiittyy,, tthhee lleeggaall uussee ffoorrtthhee pprreemmiisseess aanndd tthhee cceerrttiiffiiccaattee ooff ooccccuuppaannccyyccaann bbee vviieewweedd bbyy sseeaarrcchhiinngg tthhee DDeeppaarrttmmeenntt ooffBBuuiillddiinnggss wweebbssiittee..[[ii]] [[ii]] hhttttpp::////wwwwww..nnyycc..ggoovv//hhttmmll//ddoobb//hhttmmll//bbiiss//bbiiss..sshhttmmll AAddaamm LLeeiittmmaann BBaaiilleeyy,, PP..CC.. 6. Requiring tthhee LLaannddlloorrdd ttooMMiittiiggaattee DDaammaaggeess SSiinnccee tthhee CCoouurrtt ooff AAppppeeaallss ddeecciiddeedd tthhee sseemmiinnaall ccaassee ooff HHoollyyPPrrooppeerrttiieess vv.. KKeennnneetthh CCoollee iinn 11999955,, llaannddlloorrddss hhaavvee nnoott bbeeeennrreeqquuiirreedd ttoo mmiittiiggaattee ddaammaaggeess wwhheenn aa ccoommmmeerrcciiaall tteennaannttddeeffaauullttss oonn iittss lleeaassee aanndd ssuurrrreennddeerrss oorr iiss rreemmoovveedd ffrroomm tthheepprreemmiisseess.. AAss tthhee tteennaanntt ooff rreeccoorrdd rreemmaaiinnss lliiaabbllee ffoorr aallll rreennttss dduuee dduurriinnggtthhee rreemmaaiinnddeerr ooff iittss tteerrmm ooff tthhee lleeaassee,, aa llaannddlloorrdd hhaass nnooiinncceennttiivvee ttoo eevveenn aatttteemmpptt ttoo rree--rreenntt oorr aalllleevviiaattee aa ddeeffaauullttiinnggtteennaanntt ooff iittss dduuttyy ttoo ppaayy rreenntt.. LLaannddlloorrddss aarree nnoott oobblliiggaatteedd ttoommiittiiggaattee pprroossppeeccttiivvee lloosssseess iinn tthhee eevveenntt ooff ddeeffaauulltt oonn rreennttppaayymmeennttss.. TThhiiss hhaass pprroodduucceedd eexxcceeeeddiinnggllyy hhaarrsshh rreessuullttss.. AAddaamm LLeeiittmmaann BBaaiilleeyy,, PP..CC.. 7. Requiring tthhee LLaannddlloorrdd ttooMMiittiiggaattee DDaammaaggeess CCoonnttiinnuueedd HHeennccee,, eevveerryy lleeaassee sshhoouulldd ccoonnttaaiinn aa ccllaauussee wwhhiicchh pprroovviiddeess tthhaatt,, uuppoonn aaddeeffaauulltt iinn tthhee lleeaassee tthhaatt rreessuullttss iinn tthhee ssuurrrreennddeerr oorr eevviiccttiioonn ffrroomm tthheepprreemmiisseess,, tthhee llaannddlloorrdd aaggrreeeess ttoo mmiittiiggaattee iittss lloosssseess aanndd ttoo uussee rreeaassoonnaabblleeeeffffoorrttss ttoo rree--lleeaassee tthhee ddeemmiisseedd pprreemmiisseess.. IIff iitt ccaann bbee nneeggoottiiaatteedd,, ssuucchh aa ccllaauussee sshhoouulldd iinncclluuddee aa rreeqquuiirreemmeenntt bbyy tthheellaannddlloorrdd ttoo aaddvveerrttiissee wweeeekkllyy aanndd ttoo eemmppllooyy aa qquuaalliiffiieedd rreeaall eessttaattee bbrrookkeerrttoo ffiinndd aa nneeww tteennaanntt ttoo lleeaassee tthhee pprreemmiisseess.. TThhiiss ccllaauussee sshhoouulldd aallssoo iinncclluuddeeaa dduuttyy bbyy tthhee llaannddlloorrdd ttoo aatttteemmpptt ttoo rreenntt tthhee pprreemmiisseess ffoorr aatt lleeaasstt tthhee ssaammeerreenntt ttoo rreedduuccee aannyy rreemmaaiinniinngg tteennaanntt lliiaabbiilliittyy.. WWhheenn oonnee ccoonntteemmppllaatteess tthhee ppootteennttiiaall aammoouunnttss tthhaatt ccoouulldd bbee oowweedd wwiitthhoouuttaa mmiittiiggaattiioonn ooff ddaammaaggeess ccllaauussee,, iitt iiss cclleeaarr tthhaatt nneeggoottiiaattiinngg ssuucchh aa ssiimmpplleeccllaauussee mmaayy pprroovviiddee aa tteennaanntt aa lliiffee pprreesseerrvveerr iinn aann oocceeaann ooff ffiinnaanncciiaallddeevvaassttaattiioonn.. AAddaamm LLeeiittmmaann BBaaiilleeyy,, PP..CC.. 8. TThhee OOppttiioonn TToo RReenneeww TThhee OOppttiioonn ttoo RReenneeww hhaass bbeeeenn iinn pprraaccttiiccee ffoorr hhuunnddrreeddss ooff yyeeaarrss.. TThhee ooppttiioonn ppeerrmmiittss aa tteennaanntt ttoo ssiiggnn oonn ffoorr aannootthheerr ffiivvee oorr tteenn yyeeaarrss aatt aa nneeggoottiiaatteeddrreenntt.. TThhee rreenneewwaall rreenntt nneeggoottiiaatteedd aatt tthhee ttiimmee ooff tthhee iinniittiiaall lleeaassee iiss oofftteenn oonnllyy tthhrreeee ttoo ffiivveeppeerrcceenntt aabboovvee tthhee rreenntt ffoorr tthhee llaasstt yyeeaarr ooff tthhee oorriiggiinnaall lleeaassee ppeerriioodd.. SSiinnccee tthhee tteennaannttiiss nnoott rreeqquuiirreedd ttoo eexxeerrcciissee tthhee ooppttiioonn,, iitt ccaann vvaaccaattee tthhee ssppaaccee wwiitthhoouutt aannyy lliiaabbiilliittyyaafftteerr tthhee iinniittiiaall lleeaassee tteerrmm.. AAfftteerr iinnvveessttiinngg hheeaavviillyy ttoo ttuurrnn rraaww ssppaaccee iinnttoo aann ooffffiiccee oorr ssttoorree,, aa tteennaanntt wwiillll bbeemmoorree ccoommffoorrttaabbllee ssiiggnniinngg aa lleeaassee wwiitthh aa sshhoorrtteerr tteerrmm wwiitthh tthhee kknnoowwlleeddggee tthhaatt,, aatt iittssooppttiioonn iitt ccaann rreemmaaiinn ffoorr oonnee oorr mmoorree rreenneewwaall ppeerriiooddss.. IInn ffaacctt,, aa sshhoorrtteerr tteerrmm wwiitthhooppttiioonn ppeerriiooddss mmaayy bbee bbeenneeffiicciiaall ffoorr aa ssmmaalllleerr ccoommppaannyy wwiitthhoouutt tthhee aabbiilliittyy ttooffoorreeccaasstt ffiinnaanncciiaall ssuucccceessss.. FFiinnaallllyy,, iiff tthhee mmaarrkkeett ccaallllss ffoorr aa lloowweerr rreenntt tthhaann tthheerreenneewwaall ooppttiioonn ssppeecciiffiieess,, nneeggoottiiaattiioonn mmaayy rreessuulltt iinn aa ddeeccrreeaasseedd rreenntt wwhheenn iitt iiss ttiimmeettoo rreenneeww.. AAddaamm LLeeiittmmaann BBaaiilleeyy,, PP..CC.. 9. TThhee OOppttiioonn ttoo RReenneeww CCoonnttiinnuueedd TThhee ooppttiioonn ttoo rreenneeww iiss bbeenneeffiicciiaall ttoo tthhee llaannddlloorrdd aass aa rreessuullttooff tthhee iinncceennttiivveess ssuupppplliieedd aanndd iittss iimmppoorrttaannccee aass aa nneeggoottiiaattiinnggttooooll.. BByy mmaakkiinngg tthhee ooppttiioonn ccoonnttiinnggeenntt oonn tthhee tteennaannttss ggooooddssttaannddiinngg wwiitthh iittss lleeaassee oobblliiggaattiioonnss dduurriinngg tthhee ccuurrrreenntt tteerrmm,,tthhee tteennaanntt sshhaallll hhaavvee aann iimmppoorrttaanntt iinncceennttiivvee ttoo bbee oonn iittss bbeessttbbeehhaavviioorr,, aanndd ttoo ccoommppllyy wwiitthh aallll iittss lleeaassee oobblliiggaattiioonnss ttooaavvooiidd lloossiinngg tthhee rriigghhtt ttoo rreenneeww.. GGrraannttiinngg tthhee ooppttiioonn ccaann aallssoo ggiivvee tthhee llaannddlloorrdd aann iimmppoorrttaannttnneeggoottiiaattiinngg ttooooll tthhaatt mmaayy oovveerrccoommee aannyy ssttaalleemmaattee tthhaatt hhaassiimmppeeddeedd tthhee lleeaassee nneeggoottiiaattiioonnss.. AAddaamm LLeeiittmmaann BBaaiilleeyy,, PP..CC 10. RRiigghhtt ooff EExxppaannssiioonn CCllaauussee AAnn eexxppaannssiioonn ccllaauussee iiss tthhee rriigghhtt oorr ooppttiioonn ttoo lleeaassee aa ssppeecciiffiicc aaddddiittiioonnaall ssppaaccee iinntthhee ddeemmiisseedd pprreemmiisseess ffoorr aa ddeeffiinneedd tteerrmm iinn tthhee ffuuttuurree.. SSuucchh aann ooppttiioonn bbeeccoommeessssiiggnniiffiiccaanntt wwhheenn aa ccoommppaannyy hhaass oouuttggrroow