11 May 2005

商圈評估 - 案例分析

商圈評估 –案例分析

設點可行性評估設點可行性評估

商圈評估 –案例分析

內容

整體消費潛力分析

商圈分析

消費者問卷調查

潛在競爭者分析

形象館選點建議

商圈評估 –案例分析

台灣綜合商品零售營業額

成長率

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

2000 2001 2002 2003 2004

百貨公司

超級市場

便利商店

零售量販店

營業額

500700900

1,1001,3001,5001,7001,9002,100

2000 2001 2002 2003 2004

百貨公司

超級市場

便利商店

零售量販店

資料來源：經濟部商業司

商圈評估 –案例分析

台灣綜合商品零售組成

2000年

連銷式便利商店

20.21%

超級市場

13.07%

其他

17.92%百貨公司(含購物中心)

26.13%

零售式量販店

22.67%

2004年

連銷式便利商店

23.74%

其他

15.98%百貨公司(含購物中心)

27.70%

超級市場

12.34%

零售式量販店

20.25%

商圈評估 –案例分析

台北市人口及戶數

家庭戶數

750,000

800,000

850,000

900,000

950,000

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004-4%

-2%

0%

2%

4%

戶數 成長率

人口數

2,500,000

2,550,000

2,600,000

2,650,000

2,700,000

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004-4%

-2%

0%

2%

4%

人口數 成長率

資料來源：台北市統計要覽

商圈評估 –案例分析

台北市家庭收支

40,000

240,000

440,000

640,000

840,000

1,040,000

1,240,000

1,440,000

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

金額

-6%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

20%成長率

商圈評估 –案例分析

台北市商圈分析台北市商圈分析

商圈評估 –案例分析

主要商圈

信義商圈

天母商圈

西門商圈

站前商圈 忠孝商圈

商圈評估 –案例分析

忠孝商圈

區位

‧大安區

‧忠孝東路四段

‧捷運板南線及木柵線忠孝復興站

‧沿線共有四個公車停靠站

ATT Flagship Plaza

Sogo Dept. Store

e-city Entertainment City

Minyao Dept. Store

MuchaLine MRT

Civic Ave..

Jen Ai Rd.

Shin Yi Rd.

Chung ShiaoE. Rd.

Chung-shao Fushin Station

Panan Line MRT

Fushin SRd

Tun Hw

a N. R

d DunHua Station

Dr.Sun Yat-Sen Memorial Hall Station

Keelung R

d

Kw

ang Fu S. Rd.

lane

lane

主街

主要範圍

商圈評估 –案例分析

忠孝商圈

特性

‧沿街水平式發展

‧自1980年代開始發展至今為台北市首要精華商圈

‧客層包括上班族, 區內住戶及觀光客等

‧消費層級屬中高消費

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忠孝商圈

業種組合

‧大型商業設施 :太平洋SOGO,明曜百貨 ATT忠孝旗艦店

‧主力零售店 : Mango, Esprit, Morgan, Nine West, Sa Sa Cosmetics, California

Fitness Center, Starbucks

‧業種組合: 43%衣著服飾業, 10%金融服務業

店面空置率

‧3% (以店面家數計)

店面租金

‧月租金NT$12,000-16,000/坪

發展潛力

‧捷運BR4聯合開發

‧與信義商圈並列為台北市東區兩大商圈

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商圈特性比較分析

大型商業設施

主力業種

主力客層

店面空置率

店面租金

交通設施

發展潛力

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商圈消費者問卷調查

消費層級

消費習慣

消費支出

消費地點偏好

消費頻率

消費商品選擇

商圈偏好

基本資料

商圈評估 –案例分析

問卷執行方法

對象: 女性

時間: 假日與非假日早上10:00至晚上9:00

地點: 單一地點

份數: 每個商圈各200份

調查取樣: 每10分鐘隨機取樣一位個商圈各200份

商圈評估 –案例分析

潛在競爭者分析

調查方法: 百貨公司專櫃名單

商圈調查: 分佈路段

商品及服務內容

店面面積

廣告效果

獨立性

隱密性

商圈評估 –案例分析

形象館選址建議

據點選擇

店面型態

面積規模

營業項目

廣告效益

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現有營業據點營運策略評估(以健身俱樂部為例)

現有營業據點營運策略評估(以健身俱樂部為例)

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總體資料分析

人口數

年齡

所得

服務業人口數

辦公大樓樓地板總量

零售樓地板總量

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單店資料分析

人潮流量

年齡

消費者屬性

商圈評估 –案例分析

人潮流量調查方法

時間 : 早上8:30至晚上10:30,星期一至星期日

時段 : 六個時段, 每個時段調查30分鐘

人流統計 : 以店面為中心,由左至右,由右至左,進入店面者

年齡及屬性 : 觀察法

商圈評估 –案例分析

營運策略建議

與房東洽談減租

縮減營業面積

店面分租

尋找替代營業據點

擴展新的營業據點

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