raport RYNEK HOTELOWY W POLSCE 2017 - Emmerson Evaluation€¦ · Top 10 zagranicznych turystów w Polsce oraz średnia długość pobytu w 2016 roku 25 Liczba miejsc noclegowych

W POLSCERYNEK HOTELOWY

2

spis treściI. WPROWADZENIE 3

II. PODAŻ

Podaż hoteli i miejsc noclegowych w 2015 i 2016 rokuoraz zmiana 2016/2015 4

Podaż hoteli i pokoi hotelowych – hotele biznesowe i turystyczne 5

Podaż hoteli i pokoi hotelowych według kategorii obiektu 6

Rozkład procentowy hoteli według kategorii obiektu 10

Rozkład procentowy pokoi hotelowych według kategorii obiektu 12

Liczba hoteli sieciowych i indywidualnych według kategorii obiektu 14

Struktura zarządzania hotelami według rodzaju operatora 18

Hotele turystyczne i biznesowe – liczba pokoi przypadająca na jeden obiekt 20

Średnia liczba pokoi w hotelu oraz udział hoteli sieciowych 20

III. WYBRANE, PLANOWANE I REALIZOWANE INWESTYCJE HOTELOWE 21

IV. POPYT

Liczba polskich i zagranicznych turystów oraz rozkład procentowy w latach 2012-2016 24

Top 10 zagranicznych turystów w Polsce oraz średnia długość pobytu w 2016 roku 25

Liczba miejsc noclegowych oraz liczba turystów korzystających z hoteli w latach 2012-2016 26

Stopień wykorzystania pokoi hotelowych w latach 2009-2016 oraz według kategorii obiektu w 2015 i 2016 roku 27

Średnie wykorzystanie pokoi hotelowych według województw oraz zmiana stopnia wykorzystania 2016/2015 28

V. WSKAŹNIKI ADR I REVPAR DLA HOTELI KATEGORII 3,4 I 5 GWIAZDEK 29

VI. NAJWAŻNIEJSZE TRANSAKCJE HOTELAMI W LATACH 2015-2017 30

VII. CONDOHOTELE W POLSCE 31

VIII. PROGNOZA 33

IX. SŁOWNIK POJĘĆ 34

3

Szanowni Państwo,

Rynek hotelowy to jeden z najprężniej rozwijających się segmentów polskiego rynku nieruchomości. Stale rosnący popyt na usługi hotelowe ze strony turystów i klien-tów biznesowych zarówno polskich, jak i zagranicznych przełożył się na znaczący wzrost liczby nowych inwestycji hotelowych. Hotele coraz powszechniej i chętniej realizowane są przez inwestorów indywidualnych, sieciowych oraz deweloperów. Uczestniczenie w procesach inwestycyjnych poprzez szacowanie wartości tego ro-dzaju inwestycji pozwoliło nam pozyskać doświadczenie i szeroką wiedzę w zakresie tego szczególnego segmentu rynku nieruchomości.

Dziś chcielibyśmy się z Państwem podzielić zebraną wiedzą poprzez prezentację jej w formie zagregowanego raportu, wzbogaconego o liczne wykresy i tabele. Przedstawiamy najistotniejsze informacje stanowiące podsumowanie sytuacji na ryn-ku hotelowym.

W pierwszej kolejności przyglądamy się aktualnej podaży hoteli i pokoi hotelowych w poszczególnych województwach i wybranych miastach Polski. Z uwagi na coraz większe zainteresowanie ze strony międzynarodowych sieci hotelowych, analizu-jemy proporcje pomiędzy liczbą funkcjonujących hoteli sieciowych i indywidual-nych. Prezentujemy najistotniejsze realizowane i planowane inwestycje hotelowe w podziale na hotele biznesowe, turystyczne oraz hotele w miastach regionalnych. Podajemy informacje o obłożeniu pokoi hotelowych oraz o aktualnych poziomach najważniejszych wskaźników finansowych dla tej branży.

Nasz raport wyróżniają zebrane w jednym miejscu i zaprezentowane w ujednolico-ny sposób informacje o najważniejszych transakcjach hotelami, które miały miejsce w okresie ostatnich dwóch lat.

Nie zapominamy również o rynku condohoteli, który w ostatnich latach zyskał na popularności, zarówno wśród deweloperów, jak i indywidualnych inwestorów.

Na bazie przeprowadzonej analizy sytuacji na rynku hotelowym, bieżących trendów oraz uwarunkowań podejmujemy próbę prognozy dalszego rozwoju tego sektora nieruchomości w Polsce.

Życzymy Państwu miłej lektury. Gdyby mieli Państwo pytania lub byli zainteresowani uzyskaniem jeszcze bardziej szczegółowej analizy lub opracowania o innym zakre-sie, zapraszamy do kontaktu.

WPROWADZENIE

Dariusz KsiążakPrezes Emmerson Evaluation Sp. z o.o.

Polski rynek hotelowy od kilku lat odnotowuje znaczne wzrosty. Rośnie liczba turystów, liczba obiektów, ich obłożenie, a także wyniki finansowe całej branży. Wzmożony ruch turystyczny związany jest m.in. ze spadkiem bezpieczeństwa w innych rejonach Europy oraz ogólną dobrą sytuacją gospodarstw domowych w Polsce. Co roku Polskę odwiedza coraz więcej turystów zagranicznych. Liczba turystów krajowych rośnie w jeszcze szybszym tempie. Te pozytywne czynniki stymulują inwestycje w sektorze. Powstaje coraz więcej nowoczesnych obiektów, budowanych zarówno przez inwestorów indywidualnych, jak i sieci hotelowe, w tym również międzynarodowe. Zauważalny jest znaczny wzrost bazy hotelowej,

w tym liczby miejsc noclegowych oferowanych na terenie kraju. W ubiegłym roku taka sytuacja miała miejsce w ponad 80% województw. Najwięcej miejsc noclego-wych w 2016 roku przybyło w województwie mazowieckim (4,1 tys.) i małopolskim (3,3 tys.), gdzie Warszawa i Kraków wygenerowały, odpowiednio, ponad 1/3 i po-nad 2/3 nowej podaży. Znaczna liczba nowych miejsc noclegowych pojawiła się również w województwie dolnośląskim (1,6 tys.), śląskim (1,5 tys.) i lubelskim (1,4 tys.). Pozostałe regiony zanotowały mniej dynamiczny wzrost. W łódzkim i lu-buskim w 2016 roku liczba miejsc noclegowych nie uległa zmianie w porównaniu z 2015 rokiem.

Podaż hoteli i miejsc noclegowych

4

OPOLSKIE

58 64 ▲10,3%

ŚLĄSKIE

198209 ▲5,6%

MAŁOPOLSKIE

315335 ▲6,3%

PODKARPACKIE

135147 ▲8,9%

MAZOWIECKIE

220 251 ▲14,1%

LUBELSKIE

89 107 ▲20,2%

PODLASKIE

36 47 ▲30,6%

WARMIŃSKO-MAZ.

105 113 ▲7,6%

ŚWIĘTOKRZYSKIE

98 104 ▲6,1%

DOLNOSLĄSKIE

232 245 ▲5,6%

ŁÓDZKIE

113 1130,0%

ZACHODNIOPOM.

124 120 ▼-3,2%

POMORSKIE

188 193 ▲2,7%

LUBUSKIE

63 65 ▲3,2%

WIELKOPOLSKIE

230 229 ▼-0,4%

KUJAWSKO-POM.

112 121 ▲8,0%

HOTELE MIEJSCA NOCLEGOWE

20152016

W 2015 I 2016 ROKU ORAZ ZMIANA 2016/2015

Źródło: Emmerson Evaluation na podstawie danych GUS

OPOLSKIE

3,2tys.

3,8tys.

▲16,2%

ŚLĄSKIE

20,8tys.

22,3tys.

▲7,1%

MAŁOPOLSKIE

34,8tys.

38,1tys.

▲9,6%

PODKARPACKIE

9,4tys.

10,0tys.

▲7,0%

MAZOWIECKIE

33,5tys.

37,6tys.

▲12,3%

LUBELSKIE

5,9tys.

7,3tys.

▲24,6%

PODLASKIE

3,8tys.

4,7tys.

▲23,7%

WARMIŃSKO-MAZ.

12,5tys.

13,2tys.

▲5,0%

ŚWIĘTOKRZYSKIE

7,4tys.

8,0tys.

▲7,7%

DOLNOSLĄSKIE

26,0tys.

27,6tys.

▲6,4%

ŁÓDZKIE

11,2tys.

11,2tys. 0%

ZACHODNIOPOM.

16,5tys.

16,7tys.

▲1,3%

POMORSKIE

19,1tys.

19,9tys.

▲4,0%

LUBUSKIE

4,6tys.

4,6tys. 0,0%

WIELKOPOLSKIE

17,8tys.

18,2tys.

▲2,1%

KUJAWSKO-POM.

9,1tys.

10,1tys.

▲11,3%

21 75 242 102 41

1828

4863

1524214096

5933

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

0

50

100

150

200

250

4 20 59 25 893

769

3481 3510

1163

0

1000

2000

3000

4000

0

20

40

60

Podaż hoteli i pokoi hotelowych

HOTELE BIZNESOWE

5

liczba hoteliliczba pokoi

WARSZAWAKRAKÓWWROCŁAWPOZNAŃŁÓDŹKATOWICETRÓJMIASTO

HOTELE TURYSTYCZNE

KOŁOBRZEGŚWINOUJŚCIEPÓŁWYSEP HELSKIZAKOPANEKARPACZBESKIDY

W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI

PAS GÓRSKI I NADMORSKI

LICZBA OBIEKTÓW

pas górski (Zakopane, Karpacz, Beskidy)pas nadmorski (Kołobrzeg, Świnoujście, Półwysep Helski)

3

17

41

14

51 3

18

11

3

05

1015202530354045

LICZBA POKOI PRZYPADAJĄCA NA JEDEN OBIEKT

26 3651

177

82

1554

78 94

250

0

50

100

150

200

250

300

liczba hoteliliczba pokoi/hotel

Podaż hoteli i pokoi hotelowychWEDŁUG KATEGORII OBIEKTU W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI

6

6 15 34 16 12

131

73112

270243

0

100

200

300

0

10

20

30

6 16 80 41 10

73

50 50

94108

0

40

80

120

0

20

40

60

80

2 11 31 11 4

20

4841

114

76

0

40

80

120

0

10

20

30

5 4 31 11 7

80

105

69

116 112

0

40

80

120

0

10

20

30



7

2 9 15 5

82 82 79

181

0

100

200

0

5

10

15

6 6 5 1

79

47

180

108

0

100

200

0

2

4

6

8

10

14 45 13 7

58 57

122106

0

50

100

150

0

10

20

30

40

50



8

7 5 2

89107

206

0

100

200

0

5

10

1 7 4 132

88 93

340

0

100

200

300

400

0

2

4

6

8

1 2 4 2

15

65

43

64

0

20

40

60

80

0

1

2

3

4

5

JASTARNIAJURATACHAŁUPY



9

1 4 14 6 4

44 44

57

78 79

0

20

40

60

80

0

5

10

15

4 17 227 43

458

0

250

500

0

5

10

15

20

2 9 10 6 117

3655

182

97

0

50

100

150

200

0

2

4

6

8

10

SZCZYRK WISŁAUSTROŃ

18%

57%

16%

9%

33%

33%

28%

6%7%

29%

48%

16%

Rozkład procentowy hoteliWEDŁUG KATEGORII OBIEKTU W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI

10

7%18%

41%

19%

15%4%11%

52%

27%

6% 9%7%

53%

19%

12%

3%

19%

52%

19%7%

3%

14%

48%

21%

14% 7%

32%

36%

21%

4%

17%

74%

9%

50%36%

14% 11%

22%

45%

22%8%

54%

30%

8%

Rozkład procentowy hoteliWEDŁUG KATEGORII OBIEKTU W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI

11



12

Rozkład procentowy pokoi hotelowychWEDŁUG KATEGORII OBIEKTU W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI

6% 8%

30%

33%

23%4%8%

39%38%

11% 8%8%

42%

26%

16%

1%

16%

37%37%

9%

27%

16%51%

6% 14%

45%

28%

13%5%

25%

40%

30%

13



Rozkład procentowy pokoi hotelowychWEDŁUG KATEGORII OBIEKTU W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI

40%

34%

26%

3%

29%

39%

29%

3%

45%

27%

25%

2%

10%

45%26%

17%

2%

15%

26%52%

5%6%

41%53%

Pomimo coraz większego zainteresowania międzynarodowych sieci hotelowych pol-skim rynkiem, w kraju występuje duże rozdrobnienie pod względem struktury własno-ściowej. W Polsce nadal dominują obiekty indywidualne, prowadzone bezpośrednio przez właścicieli nieruchomości. Duża część tych obiektów działa w segmencie hoteli turystycznych, znajdujących się w miejscowościach wypoczynkowych. W takich lokali-zacjach także częściej spotykamy obiekty polskich sieci, takich jak np. Gołębiewski czy Zdrojowa Invest, niż zagranicznych. Sieci międzynarodowe zarządzają zazwyczaj ho-telami biznesowymi w dużych miastach. Działają one przeważnie na rynkach najwięk-szych aglomeracji, ponieważ są tam w stanie uzyskać najpewniejszy zwrot z inwestycji, nawet w przypadku obiektów 4 i 5 , którymi zarządzanie jest znacznie trudniejsze niż w przypadku hoteli 3 . Mimo to od jakiegoś czasu na rynku można zauważyć trend lokalizowania coraz większej liczby obiektów sieci zagranicznych w miejscowo-ściach nadmorskich i górskich. W najbliższych latach powstanie kilka takich inwestycji, np. Hilton Garden Inn w Kołobrzegu czy Radisson Blu w Zakopanem. Lokalne mar-ki z portfelem hoteli biznesowych aktywnie działające w ostatnich latach na rynku to Q Hotel, który w maju br. uruchomił 4 obiekt w Katowicach (w planach jest już kolejny obiekt – w Warszawie) czy Chopin Airport Development, który jest inwestorem hotelu Moxy przy lotnisku w Katowicach-Pyrzowicach, a jeszcze w tym roku planuje uruchomić obiekt Renaissance Warsaw Airport Hotel przy Lotnisku Chopina.

Liczba hoteli sieciowych i indywidulanychWEDŁUG KATEGORII OBIEKTU W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI

14

2

11

20

4 44 4

1412

8

0

5

10

15

20

4

15

69

26

42 1

1115

6

0

10

20

30

40

50

60

70

3 2

23

4 32 2

8 74

0

5

10

15

20

25

hotele indywidualnehotele sieciowe


15


2

5

9

2

00

4

6

3

00

2

4

6

8

10

0

3 3

1

00

3 3

4

1

0

1

2

3

4

5

0

11

34

73

0 2

116 4

0

10

20

30

40

2

9

27

73

02

4 41

0

5

10

15

20

25

30


16


0 0

7

4

10 0 0

1 1

0

2

4

6

8

01

6

2

00 01 1 1

0

2

4

6

8

1

2

3

2

00 0

1

0 00

1

2

3

4



17


1

3

10

4

10

1

4

23

0

2

4

6

8

10

0

4

16

100 0

1 10

0

4

8

12

16

2

98

5

10 0

1 10

0

2

4

6

8

10


18

Struktura zarządzania hotelamiWEDŁUG RODZAJU OPERATORA W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI

udział pokoi hotelowych

udziałhoteli

krajowy operator sieciowy

międzynarodowy operator sieciowy

brak operatora sieciowego

16%

35%49%

17%

59%

24%8%15%

77%

8%

37%55%

10%

30%60%

15%

49%

36%5%14%

81%

9%

45%

46%

23%

19%58%

25%

32%

43% 33%

28%

39%

30%

39%

31% 8%21%

71%

6%

45%49%

19



Struktura zarządzania hotelamiWEDŁUG RODZAJU OPERATORA W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI

udział pokoi hotelowych

udziałhoteli

krajowy operator sieciowy

międzynarodowy operator sieciowy

brak operatora sieciowego

14%

86%

22%

78%

18%

82%

33%

67%

11%

89%

10%

90%

31%

3%66%

37%

16%

47%4%4%

92%

51%

8%

41%

7%

93%

30%

70%

Hotele turystyczne i biznesoweLICZBA POKOI PRZYPADAJĄCA NA JEDEN OBIEKT

20

hotele turystycznehotele biznesowe

23 3859

140 145

8765 63

138 145

0

50

100

150

200

HOTELE BIZNESOWE HOTELE TURYSTYCZNE

87

65 63

138 145

38%

24% 24%

50%59%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

0

20

40

60

80

100

120

140

160

2338

59

140 145

0% 5%15%

25%

57%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

0

20

40

60

80

100

120

140

160

Średnia liczba pokoi w hotelu oraz udział hoteli sieciowych

średnia liczba pokoi/hoteludział hoteli sieciowych

Obserwując przyszłą podaż hoteli w Polsce można z pełnym przekonaniem stwier-dzić, że zainteresowanie ze strony sieci międzynarodowych wciąż rośnie. W ciągu kolejnych lat ma powstać wiele nowych inwestycji zagranicznych marek, zarówno w dużych miastach, jaki i na na rynkach regionalnych, gdzie planowane są inwe-stycje 3 i 4 . Jeszcze w tym roku ma zostać otwarty 4 Hotel Hilton Garden Inn w Szczecinie, hotele pod marką Ibis i Ibis Styles należące do grupy Accor/Orbis w Lu-blinie, Rzeszowie, Tomaszowie Lubelskim i Bolesławcu. W niektórych miastach będą to pierwsze projekty wdrażane przez znane sieci hotelowe. Wprowadzanie oferty na nowe rynki może wskazywać na stopniowe zapełnianie się dużych ośrodków miejskich obiektami sieciowymi i konieczność poszukiwania nowych miejsc dla pro-wadzenia działalności. Ciekawe inwestycje planowane są także na Pomorzu, gdzie, chociaż potencjał wielu miejsc został już wykorzystany, to inwestorzy wciąż poszu-kują atrakcyjnych lokalizacji dla swoich inwestycji. Do najważniejszych przedsięwzięć realizowanych nad Bałtykiem należą: hotel na Wyspie Spichrzów w Gdańsku w inwe-stycji Deo Plaza, hotel przy Molo Południowym Nowa Marina w Gdyni i Seaside Park w Kołobrzegu powstający tuż przy linii brzegowej.

Kilka nowych obiektów planowanych jest także w rejonach centrów biznesowych, jak np. inwestycja Hotel Four Points by Sheraton Warsaw przy ul. Konstruktorskiej, Vienna House Mokotów Warszawa przy ul. Postępu, konferencyjno-wystawowych – Ibis Styles Expo Warszawa, czy w pobliżu lotnisk – jak wspomniany już wcześniej Hotel Moxy by Marriott przy Międzynarodowym Porcie Lotniczym Katowice-Pyrzo-wice, czy Hotel Best Western przy lotnisku w Krakowie-Balicach.

Na rynku można zauważyć trend wprowadzania obiektów ekonomicznych, który napędzany jest przez wzrost zainteresowania ze strony osób z młodszego poko-lenia poszukujących tańszych alternatyw hoteli, ale wciąż położonych w dobrych lokalizacjach. W ten profil wpisuje się idealnie Hotel Moxy powstający na warszaw-skiej Pradze. Będzie to pierwszy hotel tej marki w Polsce, należący do sieci Marriott International, którego inwestorem jest polska sieć Chopin Airport Development. Sieć Mariott ostatnio należy do jednych z najbardziej aktywnych w tym obszarze ryn-ku – w sierpniu br. uruchomiła kolejny obiekt klasyfikujący się jako segment lifestyle – AC Hotel by Marriott znajdujący się w XIX-wiecznej kamienicy tuż przy Narodowym Forum Muzyki we Wrocławiu.

PLANOWANE INWESTYCJE HOTELOWE

21

Wybrane planowane i realizowane inwestycje hotelowe

22

hotel planowana liczba pokoi kategoriaplanowana

data otwarcia

WARSZAWA

Marriott Renaissance, ul. Żwirki i Wigury 225 ★★★★★ IV Q 2017Europejski (Raffles Hotels & Resorts) 103 ★★★★★ IV Q 2017Arche Krakowska Residence 356 ★★★★ II Q 2018Holiday Inn InterContinentalHotels Group, ul. Twarda/Żelazna 254 ★★★★ II Q 2018Hotel Four Points by Sheraton Warsaw, ul. Konstruktorska 192 ★★★ II Q 2018Puro, ul. Widok 150 ★★★★ II Q 2018MOXY by Marriott ul. Ząbkowska 141 ★★★ III Q 2018Ibis Styles Warszawa Expo 120 ★★★ III Q 2018Ibis Styles Warszawa Centrum 179 ★★★ IV Q 2018Hampton by Hilton Służewiec 163 ★★★ IV Q 2018

KRAKÓWB&B Kraków 130 ★★ IV Q 2017Puro Kazimierz 200 ★★★★ II Q 2018

KRAKÓW-BALICE Best Western 150 ★★★ I Q 2019

GDAŃSK

Hampton by Hilton Gdańsk Old Town 156 ★★★ IV Q 2017IBB Hotel Dlugi Targ 90 ★★★ IV Q 2017Deo Plaza na Wyspie Spichrzów (Dobry Hotel) 150 ★★★★ III Q 2018Granaria Park Holiday Inn 236 ★★★★ IV Q 2018Ibis Budget (inwestycja Nowy Spichlerz) 172 ★ IV Q 2018

POZNAŃPark Inn by Radisson 166 ★★★★ IV Q 2017Hampton by Hilton 117 ★★★ I Q 2018Focus Hotel 94 ★★★ II Q 2018

WROCŁAW Hotel Best Western Premier 65 ★★★★ I Q 2018

ŁÓDŹ Hotel Puro 136 ★★★★★★★ IV Q 2018

KATOWICE Hotel Moxy by Marriott MPL Katowice - Pyrzowice 100 ★★★ IV Q 2018

PLANOWANA LICZBA POKOIHOTELE BIZNESOWE

Wybrane planowane i realizowane inwestycje hotelowe

23


data otwarcia

SOPOTFocus Hotel Premium 70 ★★★ IV Q 2017Hotel, ul. Pułaskiego 68 b.d. IV Q 2018Hotel, ul. Bitwy pod Płowcami (Radisson Blu) 230 b.d. I Q 2019

GDYNIAHampton by Hilton 100 ★★★ IV Q 2017Kompleks hotelowy w Orłowie 130 b.d. IV Q 2018Hotel inwestycja Nowa Marina Gdynia 200 ★★★★ II Q 2019

HEL Hotel Nadmorski b.d. ★★★★ IV Q 2017

KOŁOBRZEGSeaside Park 400 b.d. III Q 2018Hilton Garden Inn Kołobrzeg 128 b.d. I Q 2019

ZAKOPANEHotel**** ul. Jagiellońska 50 ★★★★ III Q 2017Radisson Blu Hotel & Residences 158 ★★★★ I Q 2018Hotel Golden Tulip Zakopane 125 ★★★★ IV Q 2018

PLANOWANA LICZBA POKOIHOTELE TURYSTYCZNE


data otwarcia

SZCZECINHilton Garden Inn 100 ★★★★ IV Q 2017Courtyard by Marriott i Moxy 250 ★★★★★★★ IV Q 2018Ibis Styles 105 ★★★ III Q 2019

LUBLINFocus Hotel Premium 75 ★★★★ IV Q 2018Hotel Ibis Styles 100 ★★★ I Q 2019

OŚWIĘIM Hampton by Hilton Oświęcim 120 ★★★★ II Q 2018TOMASZÓW LUB. Hotel Ibis Styles 51 ★★★ IV Q 2018

RZESZÓW Hotel Ibis 150 ★★★★ I Q 2019JASIONKA K. RZESZOWA Holiday Inn Express 150 ★★★ II Q 2019

BOLESŁAWIEC Ibis Styles 60 ★★★ II Q 2019

W MIASTACH REGIONALNYCH

Rosnącej podaży towarzyszy wzrost liczby turystów wybierających pol-skie hotele. Wpływa na to m.in. wysoki poziom bezpieczeństwa Polski w kontekście ataków terrorystycznych w innych krajach europejskich w ciągu ostatnich lat oraz rosnąca zamożność Polaków, którzy coraz chętniej wydają pieniądze na wyjazdy i wakacje. Do pozytywnych czyn-ników zaliczyć można także stały wzrost jakości usług hotelowych w naszym kraju. Okazuje się, że liczba turystów korzystających z hoteli, do tej pory rosła znacznie szybciej niż liczba samych obiektów. Wskaźnik CAGR dla turystów korzystających z hoteli w latach 2012-2016 wyniósł 9,87%, a dla miejsc noclegowych 6,34%. Jest to dobry znak dla inwe-storów zainteresowanych lokowaniem swoich środków w nieruchomo-ściach hotelowych i wydaje się, że wciąż jest miejsce na nowe inwesty-cje, aczkolwiek potencjalni inwestorzy muszą dobierać nowe lokalizacje z coraz większą rozwagą. Polscy turyści w ostatnim czasie okazali się być bardziej aktywni niż zagraniczni. Taka sytuacja utrzymuje się od kilku lat. Na jednego turystę z zagranicy przypada dwóch polskich. Wskaź-nik CAGR w przypadku turystów polskich w latach 2012-2016 wyniósł 11,27%, a wśród zagranicznych 6,39%. Turyści z innych państw, którzy najczęściej wybierają Polskę, to podróżni z: Niemiec, Wielkiej Brytanii, Ukrainy i Stanów Zjednoczonych. Spędzają u nas średnio 2-3 dni, a ich liczba nieprzerwanie rośnie od 2012 roku. Łącznie stanowią oni prawie 50% liczby wszystkich turystów odwiedzających nasz kraj.

CAGR2012-2016

24Źródło: Emmerson Evaluation na podstawie danych GUS

zagraniczni turyścipolscy turyści

LICZBA POLSKICH I ZAGRANICZNYCH TURYSTÓW W LATACH 2012-2016

5,0 5,2 5,5 5,76,4

8,59,3

10,711,8

13,2

2012 2013 2014 2015 20160

2

4

6

8

10

12

14

mili

ony

63% 64% 66% 67% 67%

37% 36% 34% 33% 33%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2012 2013 2014 2015 2016

ROZKŁAD PROCENTOWY LICZBY TURYSTÓW POLSKICH I ZAGRANICZNYCH W LATACH 2012-2016

11,77% 6,39%

Top 10 zagranicznych turystów w PolsceWEDŁUG LICZBY ODWIEDZA JĄCYCH W 2016 ROKU

25

liczba turystów

liczba udzielonych

noclegów

udział liczby

turystów

1. NIEMCY 1 658 587 5 552 587 26%

2. WIELKA BRYTANIA 476 830 1 132 359 7%

3. UKRAINA 357 578 924 205 6%

4. USA 301 886 686 050 5%

5. WŁOCHY 271 188 617 295 4%

6. FRANCJA 247 228 509 523 4%

7. ROSJA 227 594 370 896 4%

8. HISZPANIA 212 155 437 679 3%

9. NORWEGIA 199 418 523 157 3%

10. SZWECJA 190 207 444 526 3%POZOSTAŁE

NARODOWOŚCI 2 236 122 4 380 948 35%

3,32,6 2,6 2,4 2,3 2,3 2,3 2,1 2,1

1,6

0

1

2

3

4

Niemcy Norwegia Ukraina Wielka Brytania

Szwecja Włochy USA Hiszpania Francja Rosja

dzień

ŚREDNIA DŁUGOŚĆ POBYTU TURYSTÓW ZAGRANICZNYCH

Źródło: Emmerson Evaluation na podstawie danych GUS

Liczba miejsc noclegowych oraz liczba turystówKORZYSTA JĄCYCH Z HOTELI W LATACH 2012-2016

26

miejsca noclegoweturyści korzystający z hoteli (ogółem)

Źródło: Emmerson Evaluation własne na podstawie danych GUS

198,1 208,6 227,5 235,6 253,3

13,514,6

16,117,5

19,6

0

5

10

15

20

25

2012 2013 2014 2015 20160

50

100

150

200

250

300

mili

ony

tysiąc

e

turyści korzystający z hoteli (ogółem)

9,87%

CAGRmiejsca noclegowe

6,34%

2012-2016

turyśc

i kor

zyst

ając

y z

hote

li

mie

jsca

noc

lego

we

27Źródło: dane GUS

STOPIEŃ WYKORZYSTANIA POKOI HOTELOWYCH W LATACH 2009-2016

STOPIEŃ WYKORZYSTANIA POKOI HOTELOWYCH W 2015 I 2016 ROKU

20152016

41,2% 41,6%

43,7% 43,6% 44,3%45,4%

48,3%

50,8%

40%

42%

44%

46%

48%

50%

52%

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

48,0%40,0%

45,2%54,9%

67,1%

51,2%42,2%

47,7%57,9%

67,5%

0%

20%

40%

60%

80%

Od 2009 roku wzrasta stopień wykorzystania hoteli we wszyst-kich kategoriach obiektów. Największe obłożenie notują suk-cesywnie hotele kategorii 5 . Świadczy to o stabilnym popycie na obiekty o wysokim standardzie i oferujące szeroki zakres usług, które na tle innych krajów są w Polsce relatywnie nie-drogie. Obiekty najwyższych kategoryzacji stanowią bardzo czę-sty wybór zamożnych turystów z zagranicy. O dobrej sytuacji na rynku świadczył także wzrost obłożenia w poszczególnych województwach w 2016 r. Największy wzrost odnotował region dolnośląski (12,7%), lubuski (8,4%) i warmińsko-mazurski (7,9%). Jedynie w dwóch województwach, lubelskim i podlaskim, obło-żenie nieznacznie spadło w porównaniu z 2015 rokiem (o 1,2% w podlaskim i 1,5% w lubelskim). Sytuacja spowodowana była nową podażą hoteli, która pojawiła się tam w 2016 r., a której rynek jeszcze nie zdążył wchłonąć.

-1,5%-1,2%

0,9%1,8%

2,5%3,0%

5,1%5,2%

6,1%6,4%

7,0%7,4%7,5%

7,9%8,4%

12,7%

-2,0% 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0%

lubelskiepodlaskie

kujawsko-pomorskiemałopolskie

zachodniopomorskiemazowieckie

opolskiełódzkie

pomorskiewielkopolskieświętokrzyskie

śląskiepodkarpackie

warmińsko-mazurskielubuskie

dolnośląskie

28Źródło: dane GUS

ŚREDNIE WYKORZYSTANIE POKOI HOTELOWYCH W WOJEWÓDZTWACHW 2016 ROKU

40,6% 42,9%45,9%

57,1%62,1% 62,6%

41,2% 44,5%52,5%

44,6%36,5%

46,2%39,9% 42,3% 40,2%

48,9%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

ZMIANA STOPNIA WYKORZYSTANIA POKOI HOTELOWYCH W WOJEWÓDZTWACH (2016/2015)

ADR

RevPAR

Wskaźniki ADR i RevPARDLA HOTELI KATEGORII 3, 4 I 5 GWIAZDEK W POLSCE

29

zakres (min-max)średnia

ADR190 270450

0

100

200

300

400

500

600

RevPAR100 170345

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

W ciągu ostatnich miesięcy wskaźniki ADR i RevPAR przyjmowały następujące zakresy wartości dla hoteli:

od 160 do 230 złod 235 do 350 złod 350 do 550 zł

od 90 do 115 złod 155 do 190 złod 270 do 420 zł

TRANSAKCJEW ciągu ostatnich dwóch lat przedmiotem sprzedaży najczęściej były obiekty w kategoriach od 3 do 5 . Sporadycznie zdarzały się transakcje hotelami 1 i 2 . Do tej pory w 2017 r. podpisano już kilkanaście kolej-nych umów sprzedaży hoteli. Do największych trans-akcji można z pewnością zaliczyć sprzedaż 5 hotelu Sheraton w Krakowie, 5 hotelu Westin czy 4 Ra-disson Blu w Warszawie. Bardzo aktywnie działała też sieć Orbis, która w ciągu kilkunastu miesięcy sprze-dała kilka hoteli zlokalizowanych w całej Polsce, m.in. Karpaczu, Jeleniej Górze, Opolu czy Toruniu. Można spodziewać się, że nie będą to jedyne duże transakcje hotelami jakie wystąpią jeszcze w 2017 roku.

STOPY KAPITALIZACJIStopy kapitalizacji dla obiektów hotelowych różną się w zależności od formuły, w której funkcjonuje obiekt. Dla hoteli zarządzanych na podstawie długotrwałych umów dzierżawy kształtują się one na poziomie śred-nio o 0,5-1 p.p. wyższym niż w przypadku nierucho-mości biurowych typu „prime” zlokalizowanych w cen-trach miast. W przypadku tych biurowców wynoszą 5,25-5,5%. Nieco gorsze stopy uzyskują obiekty działa-jące na podstawie umowy zarządzania (kontraktu me-nedżerskiego) oraz umowy franczyzy. W tym przypad-ku większe ryzyko prowadzenia działalności spoczywa na właścicielu obiektu.

Najważniejsze transakcje hotelamiW LATACH 2015-2017

30

data transakcji województwo miasto

cena transakcyjna [euro] rodzaj obiektu hotel kategoria hotelu liczba pokoi

Cena transakcyjna w przeliczeniu na

jeden pokój [euro]

2015 MAŁOPOLSKIE KRAKÓW 15,2 mln hotel indywidualny Hotel Stary ★★★★★ 53 286 792

2015 MAŁOPOLSKIE KRAKÓW 1 mln hotel indywidualny hotel Major ★★★ 45 22 222

2015 MAZOWIECKIE WARSZAWA 20,8 mln hotel sieciowy Radisson BluCentrum Hotel ★★★★ 311 66 881

2015 DOLNOŚLĄSKIE WROCŁAW 50 mln hotel sieciowy Radisson BluWrocław ★★★★★ 162 308 642

2015 LUBELSKIELUBLIN,

ZAMOŚĆ 5,3 mlnhotel sieciowy Orbis/Mercure ★★★

158(w 2 hotelach) 33 544

2016 MAZOWIECKIE WARSZAWA 6,8 mln hotel indywidualny Hotel Partner ★★★ 103 66 019

2016 WARMIŃSKO-MAZURSKIE MRĄGOWO 4,5 mln hotel sieciowyMercureMrągowo Resort & SPA

★★★★ 214 21 028

2016 OPOLSKIE OPOLE 2,3 mln hotel sieciowy Mercure ★★★ 103 22 330

2017 MAZOWIECKIE WARSZAWA 56 mln hotel sieciowy Westin ★★★★★ 361 155 125

2017 MAŁOPOLSKIE KARKÓW 6,4 mln hotel indywidualny Cracovia ★★★ 314 20 382

2017 DOLNOŚLĄSKIEJELENIA G.,

KARPACZ 6,2 mlnhotel sieciowy

MercureJelenia Góra, MercureKarpacz Resort

★★★188 (Jelenia G.)146 (Karpacz) 32 979

2017 MAŁOPOLSKIE KRAKÓW 70 mln hotel sieciowy Sheaton Grand Kraków ★★★★★ 232 301 724

2017 LUBUSKIEZIELONA

GÓRA 3,4 mlnhotel

indywidualnyGrape Town Hotel ★★★★ 62 54 839

2017 MAZOWIECKIE WARSZAWA 22 mln hotel sieciowy Hotel Gromada ★★★ 354 62 147

2017 MAZOWIECKIE WARSZAWA 60 mln hotel sieciowy Radisson BluCentrum Hotel ★★★★ 311 192 926

W ciągu ostatnich kilku lat na rynku pojawiły się inwestycje typu condohotel. Takie obiekty, klasyfikowane najczęściej jako segment „premium”, funkcjonują na zasadzie rozproszenia własności poszczególnych apartamentów pomiędzy indywidualnych inwestorów, który otrzymują określoną stopę zwrotu z wynajmu nieruchomości. Mogą oni też, przez jakiś czas, wykorzystywać nieruchomość na potrzeby własne związane na przykład z pobytem wakacyjnym. Każdy z apartamentów jest wykończo-ny i wyposażony, a zysk z jego wynajmu najczęściej zagwarantowany jest w umowie. Dochód zależy od lokalizacji obiektu, funkcjonalności oraz standardu wykończenia lokalu. Drugim modelem, w jakim mogą funkcjonować condohotele, jest udział wła-ściciela w przychodach lub zyskach z wynajmu. Z tego względu jest on mniej bez-pieczny, ponieważ zależy od zmiennych czynników, takich jak obłożenie czy wielkość popytu na daną lokalizację. Właściciel apartamentu w condohotelu ponosi koszty związane z funkcjonowaniem lokalu, tak jak w przypadku tradycyjnych mieszkań. Oznacza to, że musi uiszczać opłaty za czynsz, ubezpieczenie czy podatek od nieru-chomości. Najczęściej jednak, obsługa najmu przenoszona jest na profesjonalnego operatora, dlatego zarządzanie apartamentem jest możliwe nawet na odległość.

Kolebką rynku condohoteli są Stany Zjednoczone, gdzie w połowie XX wieku po-wstały pierwsze tego typu obiekty. W Polsce zaczęły się pojawiać ok. 2007-2008 r. Do największych graczy na polskim rynku condohoteli można zaliczyć inwestorów: Zdrojowa Invest, Condohotels Group oraz Qualia Development, którzy jako pierwsi w naszym kraju uruchamiali obiekty działające w formule condo. Inni rodzimi dewe-loperzy to Sabe Investments, działający głownie na warszawskim rynku mieszkanio-wym, ale posiadający też inwestycje w systemie „condo” w Międzyzdrojach i Świno-ujściu oraz Inpro Gdańsk posiadający w portfolio luksusowy, położony na Wyspie Ptasiej 5 hotel Mikołajki.

Pierwsze condohotele pojawiające się w Polsce miały charakter typowo turystyczny i powstawały w miejscowościach nadmorskich, później górskich oraz na Mazurach. Do najbardziej znanych i atrakcyjnych lokalizacji tego typu obiektów należą: Koło-

brzeg – tu funkcjonuje np. 5 Marine Hotel i 4 Sand Hotel, Świnoujście – gdzie działa m.in. nowoczesny obiekt – Baltic Park Molo, czy Międzyzdroje – z ofertą condohotelu Golden Tulip. W górach jest to Karpacz z condohotelem położonym w bliskim sąsiedztwie Śnieżki – Green Mountain Resort czy Szklarska Poręba, gdzie funkcjonują m.in. kompleks Sun&Snow Resorts oraz obiekt z widokiem na panora-mę Karkonoszy – Cristal Resort Szklarska Poręba. Na Mazurach wyróżnia się szcze-gólnie, wspomniany już wcześniej, 5 obiekt w Mikołajkach.

Kolejne inwestycje realizowane są m.in. w Świnoujściu – np. Baltic Park Fort, którego uruchomienie planowane jest na II kw. 2018 r., Baltic Park Molo (etap III) – przewidy-wana data otwarcia to I kw. 2019 r., a w fazie przygotowawczej znajduje się projekt obiektu Kudowa Towers w Kudowie-Zdrój.

Ceny apartamentów w condohotelach są zróżnicowanie i zależą głównie od loka-lizacji obiektu i jego usytuowania. Im bardziej atrakcyjne położenie, tym wyższa cena lokali. Na przykład za apartament zlokalizowany w Świnoujściu trzeba zapłacić od ok. 6,8 do 12 tys. zł/m kw., a lokal w obiekcie w bezpośrednim sąsiedztwie plaży w Kołobrzegu kosztuje od 8,5 do 16 tys. zł/m kw. Ceny za lokale w najlepiej poło-żonych obiektach mogą sięgać nawet 35 tys. zł/m kw. Nie bez znaczenia jest tak-że wielkość inwestycji, kategoria obiektu oraz standard wykończenia i wyposażenia apartamentów.

W segmencie condohoteli do tej pory funkcjonowało jedynie kilka obiektów, które były zarządzane przez międzynarodowe sieci hotelowe i działały pod ich marką. Są to inwe-stycje Qualia Developmnet w Międzyzdrojach i Gdańsku (obiekty marki Golden Tulip zarządzane przez sieć Louvre Hotels Group). Obecnie na rynku można obserwować trend uzupełniania portfolio globalnych sieci obiektami działającymi w formule condo. Jest to na przykład uruchomiony w tym roku Radisson Blu w Świnoujściu oferujący ponad 60 apartamentów, a także planowane na 2018 r. Hotel Ibis Styles, który zarzą-dzany będzie przez sieć Orbis oraz 4 Best Western Premier Wrocław City Center.

CONDOHOTELE W POLSCE

31

Wraz z rozwojem rynku condohoteli, granice zaczęły się zacierać i obecnie już nie tylko budynki hotelowe, ale także mieszkalne sprzedawane są w formule condo. Widać to wyraźnie na rynkach w dużych aglomeracjach miejskich, takich jak: War-szawa, Wrocław, Kraków czy Trójmiasto, na które kilka lat temu wkroczył segment wyżej wymienionych luksusowych obiektów. Deweloperzy mieszkaniowi dostrzegli w nich alternatywny sposób sprzedaży lokali, które zachęcają potencjalnych na-bywców często niższą od standardowego mieszkania ceną oraz zazwyczaj gwaran-towanym zyskiem. Oferowane lokale funkcjonują najczęściej w formie w pełni wy-posażonych i umeblowanych mikro – apartamentów, o powierzchni od 15 m kw., gdzie operator zapewnia pełen serwis podczas obowiązywania umowy. W obecnej chwili w budowie jest kilkanaście inwestycji w dużych polskich miastach, które do-starczą ok. 2500 apartamentów.

Condohotele wydają się być ciekawym rozwiązaniem zwłaszcza z perspektywy indy-widualnych inwestorów, również tych mniej zamożnych, ponieważ powstają obiekty o tzw. niskiej cenie wejścia, poniżej 100 tys. zł. Umowa najmu najczęściej podpisywa-na jest na okres od 5 do 15 lat, a obecnie oferowane zyski kształtują się na poziomie od 4,5% do 9% netto rocznie. Dodatkowo spadek atrakcyjności innych form lokowania

kapitału, takich jak lokaty czy akcje jest dodatkowym czynnikiem wpływającym pozytyw-nie na rozwój rynku condohoteli. Poza aspektami ekonomicznymi należy wspomnieć, że posiadanie luksusowego apartamentu w atrakcyjnej nadmorskiej lub górskiej miej-scowości wiąże się z prestiżem cenionym zwłaszcza przez indywidualnych inwestorów. Nie zaskakuje więc fakt, że deweloperzy wprowadzili na rynek dużo inwestycji w stosun-kowo krótkim czasie. Wydaje się, że „boom” na condohotele ciągle trwa. Deweloperzy nie obiecują już tak wysokich stóp zwrotu jak kilka lat temu, ale świadczy to o fazie doj-rzewania tego rynku, gdzie inwestorzy, zarówno korporacyjni, jak i indywidualni, czują się coraz bardziej bezpiecznie i z większą pewnością lokują tam swoje pieniądze.

Nie mniej jednak, nie zmienia to faktu, iż rynek condohoteli jest w Polsce wciąż sto-sunkowo młody i dopiero kształtuje się w naszym kraju. Dlatego możemy przypusz-czać, że w najbliższej perspektywie nie będzie on w stanie zastąpić tradycyjnego segmentu hotelowego. Oceniamy jednak, że w dalszym ciągu będzie się on silnie rozwiał, ale zarówno podaż jak i popyt zintensyfikuje się w segmencie luksusowych apartamentów, głownie w dużych miastach. Zwłaszcza indywidualni inwestorzy, skoncentrowani do tej pory na zakupie mieszkania pod wynajem, mogą ukierunko-wać swój obszar zainteresowania w stronę rynku condohoteli.

32

Sytuacja rynku hotelowego w perspektywie kilku najbliższych lat jest trudna do przewi-dzenia. Mimo że rok 2016 w branży hotelarskiej był bardzo udany, a rok 2017 również można już teraz uznać za dobry, to zastawiające jest, jak długo taki trend jeszcze się utrzyma. Bardzo duża planowana podaż, w przyszłości może spowodować, iż rynek przestanie tak dobrze sobie z nią radzić i w konsekwencji zacznie spowalniać.

Na chwilę obecną obserwujemy niesłabnącą aktywność inwestorów wprowadzają-cych na rynek kolejne obiekty. Można więc odnieść wrażenie, że patrzą oni opty-mistycznie w przyszłość. Nowe inwestycje pojawiają się w bardzo szybkim tempie, z coraz szerszą ofertą zarówno hoteli luksusowych (chociażby hotel Raffles Euro-pejski w Warszawie), jak i z segmentu lifestyle (np. hotele marki Moxy by Marriott). Ponadto brandy istniejące już na polskim rynku od jakiegoś czasu, wciąż zwięk-szają liczbę obiektów w swoim portfolio poprzez przejmowanie hoteli od indywi-dualnych inwestorów (jeszcze w tym roku do grupy obiektów marki BW Premier Collection dołączy Zakopiańska Rezydencja Gubałówka). Dodatkowym czynnikiem napędzającym rynek hotelowy są bardzo niskie stopy zwrotu w sektorach, które tradycyjnie były pierwszym wyborem zagranicznych inwestorów instytucjonalnych na polskim rynku nieruchomości, czyli w sektorze biurowym i handlowym. Dobra sytuacja branży hotelarskiej daje relatywnie duże bezpieczeństwo inwestowania, przy jednocześnie wyższych stopach zwrotu. Dobrze zarządzane hotele okazują zatem dobrym miejscem do lokowania środków inwestycyjnych.

Rosnącej w szybkim tempie konkurencji najbardziej mogą się obawiać obiekty star-sze, gorzej zlokalizowane czy też słabiej zarządzane. Mogą sobie bowiem nie poradzić, zwłaszcza w sytuacji dalszej ekspansji silnych operatorów sieciowych posiadających wykwalifikowaną kadrę menedżerską oraz rozpoznawalną na całym świecie markę, za którą kryje się pewny poziom usług oferowanych w hotelu. Dodatkowo, trend po-jawiania się hoteli sieciowych na rynkach regionalnych może zagrozić kondycji indy-widualnych inwestorów hotelowych, którzy dotychczas dominowali na tych rynkach.

Sytuacja na rynkach dużych aglomeracji jest zróżnicowana. Warszawa jak zwykle rozwija się najintensywniej ze wszystkich miast. Tylko do końca 2018 r. powstanie tam prawie 2 tys. nowych pokoi. Jednak wydaje się, że rosnąca podaż w stolicy od-powiada dużemu popytowi zarówno ze strony klientów biznesowych, jak i turystów. Najwięcej obiektów funkcjonuje w Krakowie (ponad 150), jednak są to co do zasa-dy hotele o znacznie mniejszej liczbie miejsc noclegowych niż hotele warszawskie. Ilość nowych inwestycji planowanych w Krakowie nie wyróżnia się na tle innych ryn-ków, co w naszej opinii oznacza, że równowaga rynkowa pomiędzy podażą a popy-tem nie powinna być w najbliższych latach zachwiana. Przeciwna sytuacja ma miej-sce w Trójmieście, gdzie biorąc pod uwagę skalę rynku, przyszła podaż w połączeniu z już istniejącą może okazać się zbyt duża i doprowadzić do notowań niższego ob-łożenia i słabszych wyników finansowych dla części starszych, czy gorzej funkcjo-nujących obiektów. Z kolei na rynku wrocławskim i poznańskim sytuacja jest raczej stabilna. Planowane są nowe obiekty, ale nie powinny one raczej osłabić pozycji już istniejących. Rynkiem, który w naszej opinii wciąż posiada niewykorzystany potencjał i na którym nadal jest miejsce na lokalizowanie nowych inwestycji hotelowych pozo-staje Aglomeracja Śląska.

PROGNOZA

33

ADR (AVERAGE DAILY RATE) – wskaźnik określający średnią stawkę netto za pokój. Wyznaczany poprzez podzielenie przychodów netto ze sprzedaży pokoi przez ilość sprzedanych pokoi.

REVPAR (REVENUE PER AVAILABLE ROOM) – wskaźnik określający średni przy-chód z jednego pokoju. Wyznaczany jako iloczyn średniego przychodu z jednego dostępnego pokoju i średniego obłożenia lub jako iloraz przychodów ze sprzedaży pokoi i liczby dostępnych pokoi w danym okresie.

CAGR (COMPOUND ANNUAL GROWTH RATE) – skumulowany roczny wskaźnik wzrostu. Średni wskaźnik rocznego wzrostu w badanym okresie. Wskaźnik CAGR jest obliczany poprzez uwzględnienie wartości końcowej oraz początkowej danego zjawiska, a także różnicy lat pomiędzy rokiem końcowym i początkowym.

SIEĆ HOTELOWA – organizacja posiadająca własną markę lub marki hotelowe za-rządzająca obiektami wchodzącymi w skład sieci. Sieć hotelowa stosuje własne, jednolite wytyczne dotyczące zakresu świadczonych usług, organizacji, standardu wyposażenia czy lokalizacji hoteli działających pod jej marką.

STRUKTURA ZARZĄDZANIA HOTELEM WG RODZAJU OPERATORA – prezentuje strukturę podmiotów zarządzających hotelami w podziale na operatorów siecio-wych (polskich lub międzynarodowych) oraz indywidualnych tzn. nie tworzących sieci, przy czym operator sieciowy może być równocześnie właścicielem hotelu lub jedynie nim zarządzać na podstawie stosownej umowy (np. umowy franczyzowej).

FRANCZYZA – umowa zawierana pomiędzy właścicielem nieruchomości a właści-cielem marki hotelowej, w ramach której udzielane jest pozwolenie na korzystanie z marki, know-how oraz kanałów dystrybucji w zamian za odpowiednie opłaty (wej-ściowa oraz cykliczne opłaty). Franczyza zazwyczaj udzielana jest przez międzynaro-dowe sieci hotelowe. W przypadku umowy franchisingu duże ryzyko ponosi właści-ciel marki hotelowej, ze względu na niebezpieczeństwo pogorszenia jej wizerunku poprzez nieprawidłowe działania właściciela lub zarządcy obiektu.

UMOWA O ZARZĄDZANIE (KONTRAKT MENEDŻERSKI) – umowa, w ramach któ-rej dana sieć hotelowa udziela pozwolenia na korzystanie ze swojej marki, a także zarządza działalnością obiektu w imieniu właściciela. Opłaty zależą zarówno od po-ziomu przychodów ze sprzedaży (3-6%) jak i od zysku operacyjnego (maks. 15%). Operatorem zarządzającym hotelem może być także indywidulany podmiot – wtedy obiekt działa pod własną marką.

DZIERŻAWA – umowa zawierana pomiędzy właścicielem i operatorem zarządza-jącym. Operator zarządzający prowadzi działalność na nieruchomości na wła-sny rachunek, a właściciel otrzymuje czynsz dzierżawny. Mało popularny kontrakt ze względu na wysokie ryzyko ponoszone przez operatora. Najczęściej korzystają z niego znane polskie marki hotelowe o ugruntowanej pozycji na rynku.

SEGMENT LIFESTYLE – segment hoteli skierowany do osób młodych, tzw. pokolenia millenialsów , oczekujących połączenia korzystnej ceny za nocleg z dobrą lokalizacją i poziomem usług w hotelu.

STOPIEŃ WYKORZYSTANIA POKOI – stosunek liczby wynajętych pokoi do nominal-nej liczby pokoi (sumy pokoi przygotowanych dla turystów w każdym dniu działal-ności hotelu). Wyrażany jest w procentach. Zamiennie używa się pojęcia obłożenie pokoi hotelowych lub wskaźnik zajętości pokoi.

ŚREDNIA DŁUGOŚĆ POBYTU – średnia liczba dni (nocy) jaką spędza jeden turysta w hotelu. Obliczona została przez iloraz liczby udzielonych noclegów i liczby tury-stów korzystających z hoteli w danym (identycznym) okresie.

LICZBA UDZIELONYCH NOCLEGÓW – iloczyn liczby osób korzystających z hoteli oraz liczby dni/nocy ich pobytu w hotelu w danym (identycznym) okresie.

SŁOWNIK POJĘĆ

34

Emmerson Evaluation Sp. z o.o. istnieje od 2008 roku i świadczy usługi wycen nie-ruchomości mieszkaniowych, komercyjnych (biura, handel, magazyny, inwestycje deweloperskie, hotele). Spółka wykonuje wyceny dla wszelkich celów, w tym m.in. dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności, sprawozdań finansowych i oceny opła-calności zakupu lub sprzedaży. Posiada również bogate doświadczenie w wycenie dużych pakietów nieruchomości, wycenie środków trwałych oraz analizach rynko-wych. Wszelkie opracowania Emmerson Evaluation wykonuje zgodnie ze standarda-mi polskimi i międzynarodowymi.

Emmerson Evaluation dysponuje także autorską bazą danych o cenach transak-cyjnych rynku nieruchomości E-VALUER, która aktualnie liczy 1 milion szczegółowo opisanych transakcji.

Spółka posiada biura regionalne w 7 największych miastach Polski, zatrudnia po-nad 50 specjalistów rynku nieruchomości, w tym 35 rzeczoznawców majątkowych. Usługi Emmerson Evaluation są skierowane przede wszystkim do banków, dewelope-rów mieszkaniowych i komercyjnych, funduszy inwestycyjnych oraz spółek giełdowych.

35

OPIS DZIAŁALNOŚCI EMMERSON EVALUATION

WIĘCEJ INFORMACJI: www.emmerson-evaluation.pl

Emmerson Evaluation Sp. z o.o.Al. Jerozolimskie 56C00-803 Warszawatel. 22 379 99 [email protected]

WA

RSZ

AWA

ul. Plac Rod ła 870-419 Szczecintel. 91 434 30 [email protected]

CZE

CIN ul. Jordana 25/16

40-056 Katowicetel. 32 760 86 [email protected]

TOW

ICE

Al. Pokoju 1a/1831-548 Krakówtel. 12 412 20 [email protected]

AKÓ

W ul. Nabycińska 19, lok. 10253-677 Wrocławtel. 71 780 01 [email protected]

RO

CŁA

Wul. Grottgera 6a/1560-757 Poznańtel. 61 222 54 [email protected]

ZNAŃ ul. Grunwaldzka 76/4

81-771 Sopottel. 58 341 99 [email protected]

ÓJM

IAST

O

SPIS TREŚCII. WPROWADZENIEII. PODAŻPodaż hoteli i miejsc noclegowych w 2015 i 2016 roku oraz zmiana 2016/2015Podaż hoteli i pokoi hotelowych – hotele biznesowe i turystycznePodaż hoteli i pokoi hotelowych według kategorii obiektuRozkład procentowy hoteli według kategorii obiektuRozkład procentowy pokoi hotelowych według kategorii obiektuLiczba hoteli sieciowych i indywidualnych według kategorii obiektuStruktura zarządzania hotelami według rodzaju operatoraHotele turystyczne i biznesowe – liczba pokoi przypadająca na jeden obiektŚrednia liczba pokoi w hotelu oraz udział hoteli sieciowych

III. WYBRANE, PLANOWANE I REALIZOWANE INWESTYCJE HOTELOWEIV. POPYTLiczba polskich i zagranicznych turystóworaz rozkład procentowy w latach 2012-2016Top 10 zagranicznych turystów w Polsceoraz średnia długość pobytu w 2016 rokuLiczba miejsc noclegowych oraz liczba turystówkorzystających z hoteli w latach 2012-2016Stopień wykorzystania pokoi hotelowych w latach 2009-2016oraz według kategorii obiektu w 2015 i 2016 rokuŚrednie wykorzystanie pokoi hotelowych według województworaz zmiana stopnia wykorzystania 2016/2015

V. WSKAŹNIKI ADR I REVPAR DLA HOTELI KATEGORII 3,4 I 5 GWIAZDEKVI. NAJWAŻNIEJSZE TRANSAKCJE HOTELAMI W LATACH 2015-2017VII. CONDOHOTELE W POLSCEVIII. PROGNOZAIX. SŁOWNIK POJĘĆ

Documents

raport RYNEK HOTELOWY W POLSCE 2017 - Emmerson Evaluation€¦ · Top 10 zagranicznych turystów w Polsce oraz średnia długość pobytu w 2016 roku 25 Liczba miejsc noclegowych