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Edición Febrero - Marzo 2016
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En Puebla52 222 573 03 2052 222 299 29 25En Querétaro52 442 476 05 00
En Querétaro [email protected]
Revista Raices
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RAICES, revista bimestral publicada el 15 de Febrero de 2016.Editores responsables: Mónica Tamara González López y Mucio Martínez MéndezNúmero de Certificado de Reserva otorgado por el Instituto Nacional de Derecho de Autor:04-2015-032011483600-102Certificado de licitud y contenido: En trámite.Imprenta: Carmona Impresores S.A. de C.V.Distribución: AGA. Plaza las Terrazas, San Pedro Cholula, Puebla.La revista no es propietaria del material utilizado en los artículos. Son únicamente de carácter informativo. Todos los derechos reservados.
DIRECTOR DE RELACIONES PÚBLICAS
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DISEÑO EDITORIAL
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Anna Lucía GonzálezNadia Vázquez Parral
Andrés González López
Manuel Martínez Méndez
Gerardo Ayala Diego
Cynthia Chapul Cerón
Chantal GalindoMariana Cravioto
Yeilyn Caridad Rodríguez
[arquitectura]INTERLACE24
14
[JAVIER TAMARIZ PARRA]AS DE LA ARQUITECTURA
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GADGETS[tecnología]
DIRECTORA GENERALMónica Tamara González López
Llámanos:
Consulta nuestro aviso de privacidad en www.revistaraices.com.mx
10 TENDENCIASQUE VIGILAR EN EL AÑO QUE INICIA
32[artículo]
60XLV CONGRESO
NACIONAL INMOBILIARIO
CLASIFICADOS DIRECTORIO62 76
[nuestros clientes]
[artículo]COACHING20
8 EXCÉNTRICAS CONSTRUCCIONES
28[continuación]
48 53 57CLASIFICADOS THE REAL
ESTATE SHOW GRAND CANCÚNECO ISLAND
[evento inmobiliario][propiedades]
[artículo]
[propiedades][ AMPI ]
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REAL ESTATE 2016:10 TENDENCIASQUE VIGILAR EN
EL AÑO QUE INICIA.(ENFOQUE LATINOAMÉRICA)
01
MICRODEPARTAMENTOSEn vivienda vertical, muchos se han nega-do a observar algo que es una realidad: el éxito de los departamentos de dimensio-nes pequeñas en zonas urbanas de alto valor.
Estos microdepartamentos, que normal-mente oscilan entre 17 y 32 metros cua-drados, se están volviendo cada vez más populares entre los nuevos demográficos: personas jóvenes y solteras e incluso en-tre algunos jubilados, o solteros mayores que están dispuestos a intercambiar área interior por una ubicación privilegiada, amenidades y lo más importante: una co-munidad que comparta su etapa de vida.
En ninguna parte es la tendencia micro más popular que en Seattle y Buenos Aires. Más de 40 desarrollos de microde-partamentos han sido construidos en la ciudad en los últi-mos tres años, de acuerdo con Kauri Group, un desarrollador con sede en Seattle. Muchos de estos edificios de departa-mentos ofrecen amenidades e incluso cocinas comunales (Las leyes de zonificación en Seattle permiten que hasta ocho departamentos compartan una cocina). En Buenos Aires, en cambio, los microdepartamentos han sido una op-ción interesante por su pago en cuotas debido al nulo crédito hipotecario existente en el país sudamericano. Sin embargo este fenómeno no es privativo de esos lugares. Grupo 4S ha participado en proyectos exitosos en diversas ciudades de México, Costa Rica, Bolivia, Panamá, entre otros. Es un fenómeno que sólo vemos crecer gracias a las preferencias de las nuevas generaciones.
Pero el tamaño no es indicativo de una baja calidad o arqui-tectura simple. Adamant es reflejo de que aún con espacios interiores pequeños se puede lograr arquitectura dramática. En menos de cinco años ya se ha logrado posicionar como la marca referente en proyectos de este tipo en México.
02 CROWDFUNDINGEl poder de la colectividad como impulsor de la actividad productiva ya no puede ser ignorado por el mercado inmobiliario. El crowdfunding, o financiamiento colectivo, surge como una alternativa atractiva ante el éxito que ha logrado este fenómeno en Estados Unidos. Sitios web como Realty-Mogul o Fundrise son muestra de dicho crecimiento.
Es el siguiente paso en la evolución del real estate, en donde miles de pequeños
inversores participan en la compra de propiedades que, de-bido a su tamaño y rentabilidad, sólo estaban al alcance de los grandes jugadores institucionales.
Hay dos vertientes de operación con esta herramienta. Una de ellas trabaja con emprendimientos comerciales que po-sean un flujo de efectivo constante, como es el caso de hoteles, edificios de apartamentos, oficinas, centros comer-ciales o naves industriales. En ese sentido, las iniciativas se buscan convertir en una especie de fibra privada para el mi-cro inversionista.
Otra alternativa son las oportunidades de desarrollo. En es-tos casos, el dinero que se obtiene se invierte en oportuni-dades de desarrollo que conllevan más riesgo pero pueden generar mayores rendimientos. Ejemplo de este esquema en México es la plataforma de briq.mx - una de las primeras en su tipo -.
Prodigy Network, quizás la empresa más exitosa en el levan-tamiento de capital en América Latina opera con un esquema mixto: por un lado, entrega rendimientos de renta cuando sus proyectos están operando, pero finalmente busca una salida especulativa en la que entrega un retorno superior.
FIBRAS PRIVADASFIBRA es el acrónimo de Fideicomiso de Inversión en Bie-nes Raíces. Es un fideicomiso que se encarga de integrar un portafolio de propiedades destinadas exclusivamente a ser rentadas. En otras palabras, el instrumento integra proyec-tos patrimoniales y es responsable de administrarlas para el oportuno cobro de su renta y mantenimiento adecuado. El 95% de los dividendos son repartidos a los tenedores de los títulos (inversionistas) quienes además gozan de un esque-ma fiscal especial donde cada inversionista es responsable de su pago de impuestos.
Estas herramientas están basadas en el modelo de los REITs (Real Estate Investment Trusts) que son instrumentos finan-cieros que surgieron en Estados Unidos en 1960. Dado que los fideicomisos se lanzan en la bolsa de valores, gozan de la posibilidad de amasar fuertes capitales y tener acceso a inversionistas institucionales – como fondos de ahorro -.
En México estos fideicomisos hoy administran activos por 350 mil millones de pesos, equivalente al 2% del PIB y han captado más de 185 mil millones de pesos del mercado pú-blico en su primer lustro de operación.
Un tema de conversación nuevo en México – y que tendrá impacto profundo en todo Latinoamérica - es el surgimiento de FIBRAS privadas. Estos emprendimientos tienen la mis-ma esencia que la FIBRA pública que conocemos, pero no cotizan en bolsa, lo cual les da muchas libertades.
Como en todas las industrias, la escala tiene un costo. Las FIBRAS públicas tienen un rendimiento menor al que se tendría rentando de manera privada dichos activos. Esto se debe a que traen consigo los costos que implica operar una organización pública regulada. El rendimiento inferior abre la oportunidad para las FIBRAS privadas, quienes pueden dar mejores resultados financieros cuando son operadas de ma-nera eficiente.Además, dado que no hay una restricción sobre el tamaño mínimo en estos casos, muchos proyectos o portafolios fa-miliares podrían estructurarse para funcionar de esta forma. Hasta el día de hoy, hemos visto más interés de estas fibras por activos de oficinas, comerciales e industriales, pero no descartamos que sigan evolucionando. Hoy Grupo 4S tra-baja en la creación de una FIBRA privada con propiedades vacacionales, así que las fronteras aún están por definirse.
Aunque esperamos que estos instrumentos se conserven en el largo plazo, no se debe descartar la posibilidad de que sean adquiridos por una FIBRA pública o que preparen su salida a bolsa (en el caso de México).
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La operación es sencilla: una compañía fiduciaria indepen-diente (sponsor) es la encargada de ir administrando los recursos. Aunque los rendimientos varían y no están garan-tizados, las diferentes compañías del sector prometen un retorno de entre el 10 y el 12 por ciento anual.
10 Tendencias
10 Tendencias
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VIVIENDAEN RENTA04Hay que ser un experto en temas de desarrollo inmobiliario para observar que la oferta de vivienda en renta en México y Latinoa-mérica está pulverizada en pequeños arrendadores, muchos de los cuales realizan su actividad fuera de la formalidad. Conside-rando que casi la mitad de la población aún renta, es claro que el mercado de vivienda en renta tiene una profundidad sustancial. En algunos mercados urbanos maduros, el mercado de renta llega a ser hasta 3 veces del tamaño de vivienda en venta.
¿Por qué no se han desarrollado más proyectos de este tipo?
La respuesta es más sencilla de lo que parece. No existía un crédito de largo plazo para el desarrollador de este tipo de pro-piedades. Hoy, por lo menos en México, esta realidad cambió.
La SHF (Sociedad Hipotecaria Federal) desarrolló un producto con un plazo de hasta 20 años. Este plazo permite al inversio-nista pagar el crédito con el flujo de las rentas, además de que otorga un periodo de gracia sobre capital durante la etapa de construcción y estabilización del proyecto. Lo mejor del tema es que el crédito cuenta con tasas fijas y en pesos, lo que reduce elriesgo de mercado ante la volatilidad en las mismas.
Al tema de créditos hay que sumarle el apetito de fondos inter-nacionales y FIBRAS por entrar a este tipo de inversiones. Por poner un ejemplo, Greystar, (administradora de vivienda en ren-ta), busca crecer en México con la marca Vyve en los siguientes años. Para esto, realizará una inversión inicial de 500 millones de dólares, recursos que podrían duplicarse.
Es así como, además de financiamiento aparece una estrategia de salida clara para este tipo de proyectos. Sea a través de FI-BRAS o Fondos, la venta de este tipo de propiedades permitirá mucho mayor dinamismo en el sector.
REGENERACIÓNDEL CENTRO05
La infraestructura vial existente en la mayor parte de las ciuda-des Latinoamericanas no está preparada para el uso intensivo del automóvil privado. Sin embargo, con el auge que ha tenido la industria automotriz en la última década, estamos complicando seriamente el funcionamiento de las ciudades.
Por este fenómeno, además de los cambios demográficos que han aplazado el matrimonio y los hijos, ha surgido la posibilidad de regresar al centro histórico.
Para que estos programas verdaderamente funcionen, se ne-cesita participación gubernamental - mejorando la regulación existente-, así como fuerza de los desarrolladores locales y de otras industrias que complementan las labores comerciales para energizar las ciudades Latinoamericanas.
Destacan los programas urbanos de mejoría de lineamientos en los llamados distritos DOT -siglas que significan Desarrollo Orientado al Transporte-. En estos polígonos se mejoran sus-tancialmente los lineamientos de predios que cumplen con dimensiones correctas y una cercanía clara a mecanismos de transporte público como metro o BRT.
Los desarrolladores que participan en ciudades donde ya se ac-tivaron programas del tipo deberán estar muy atentos a aprove-char las condiciones de desarrollo. Aquellos que están en ciuda-des donde no hay programas similares deberán buscar cabildear con las autoridades tomando como referencia mejores prácticas ya existentes.
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Los centros comerciales siempre se han considerado un lugar de rescate de la ciudad – donde uno puede vivir en espacios de una escala peatonal-. Estos distritos peatona-les que estamos creando requieren que sea la comunidad misma la que genere los flujos e interés por visitar un sitio (y no la necesidad de asistir a una tienda). En ese sentido, aquellos proyectos que se dediquen a entender su mercado para diseñar estos espacios de convivencia irán un paso ade-lante. Para estos componentes será fundamental un análisis profundo de etapas de vida e intereses de la comunidad para diseñar experiencias ejemplares. Antes de ser comercio, el centro comercial del futuro es un punto de reunión natural de su comunidad.
En ese sentido, surgen varias conclusiones importantes en torno al nuevo negocio de centros comerciales.
En primera instancia, el entretenimiento será la verdadera ancla que propulsará el éxito de un centro comercial. Cada proyecto nuevo deberá tener la capacidad de crear sus an-clas artificiales, logrando así ser un epicentro de experiencias personalizadas de su comunidad.
Segundo, se requiere la instalación del FEEC (Fondo de Ex-periencias Entretenimiento y Comunidad) para la correcta activación de todos esos espacios y experiencias.
Tercera, la nueva configuración podrá generarle ingresos adi-cionales al centro comercial, hasta por un 13%. Esto incre-menta drásticamente el valor de los proyectos más allá del flujo tradicional que generan.
ANCLAJE ARTIFICIAL EN CENTROS COMERCIALES
PUNTO DE INFLEXIÓNDIGITALNo es novedad que la revolución digital cada vez impacta más el sector inmobiliario. Hasta hace poco la norma era asignar gran parte del presupuesto de marketing a medios tradicionales. De acuerdo a nuestros registros históricos, en 2010 el marketing tradicional aún representaba el 87%. Poco a poco esas grandes inversiones se han ido desvaneciendo y hemos visto como han dado lugar a presupuestos digitales cada vez más agresivos.
Hoy, en los proyectos en Latinoamérica estamos por llegar al punto de inflexión donde se invierta más en marketing digital que en tradicional. Al día de hoy, en segmentos por encima de la vivienda media, el presupuesto de marketing digital ya equi-vale al 45%. Pero la pregunta clave es ¿por qué invertir más en digital?
La respuesta es mucho más sencilla de lo que parece. El costo de adquisición de prospectos por medios digitales, puede lle-gar a ser hasta un 50% más barato que el empleo de medios tradicionales – comprobado en proyectos actuales en México y Centroamérica-.
Disminuir los costos de adquisición de prospectos significa que si mantenemos el gasto de marketing fijo, podríamos acelerar la velocidad comercial sustancialmente. Quien aspire a lograr re-sultados extraordinarios por este mecanismo, deberá aprender el nuevo lenguaje del mundo digital.
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10 Tendencias
08 UNA NUEVAGENERACIÓNDE OFICINAS
El desarrollo de oficinas se había caracterizado por simplifi-car al máximo el producto entregado. Los desarrolladores se habían protegido bajo entregas de obra gris y producto ampliado mínimo. Pero hoy, ante un entorno competitivo más hostil e inventarios desocupados acumulándose en las principales ciudades de Latinoamérica se requiere un cam-bio de paradigma.
Ante esto una posibilidad para el desarrollador es la de ofre-cer amenidades de proyección de imagen para uso común en el complejo. Estas amenidades pueden incluir espacios como: salas de consejo, salas de atención a clientes, terra-zas privadas entre otros. Para aquellas empresas que con-templan visitas de clientes a sus instalaciones, la valoración de imagen es fundamental.
Otro enfoque es el de procurar espacios para mejorar la cul-tura interna de trabajo, como los espacios de recreación. La visión de Sillicon Valley de integrar recreación con trabajo pa-rece ser la herramienta ideal para mejorar la atracción de ta-lento y fomentar una cultura de trabajo deseable. Ante esta visión, desarrolladores están encontrando espacios para integrar toboganes, salones de juego y videojuegos para
09 COWORKINGEl coworking es una forma de trabajo que permite a profe-sionales independientes, emprendedores, y pymes de di-ferentes sectores, compartir un mismo espacio de trabajo, tanto físico como virtual, para desarrollar sus proyectos pro-fesionales de manera independiente, a la vez que fomentan proyectos conjuntos.
Pero esta tendencia no solo es para start-ups. Las organiza-ciones de hoy son más flexibles que nunca. Requieren espa-cio para crecer en proyectos especiales o albergar equipos externos no permanentes. Ante eso una opción que está tomando fuerza es la de integrar a los edificios espacios de coworking que pueden ser rentados por persona como ex-tensiones temporales para los inquilinos del edificio. Estos espacios además incentivan la llegada de nuevos empren-dedores y freelancers a los sitios, mismos que aportan dina-mismo a la red de negocios.
Los espacios de co-working son una alternativa rentable para conectar al proyecto con otras empresas y a la vez aportar flexibilidad al complejo.
cortar las largas jornadas de trabajo. El interiorismo atrevido, informal y ligero es parte importante para lograr permear una cultura más relajada.
La innovación basada en la colaboración -a veces no planea-da-. No hay mejor incentivo a la innovación y la colaboración que los encuentros no planeados. El intercambio de ideas y networking agrega valor positivamente en los ecosistemas de trabajo. En ese sentido, la labor de arquitectura deberá incentivar estos encuentros a través de flujos, espacios y destinos dentro de los proyectos. En las oficinas del futuro, la casualidad no será coincidencia.
Mucho de nuestro trabajo, colaboración y labores suceden en línea. Aún así, poco han hecho nuestros espacios para reflejarlo. Desde mejorar nuestra conectividad hasta replicar nuestro lugar de trabajo en línea, hay mucho por hacer en la intersección de tecnología y desarrollo inmobiliario.
La nueva generación de oficinas poco tiene que ver con las cajas de cristal vacías. El desarrollador inmobiliario del 2016 entiende la nueva dinámica de negocios y los espacios que ocupa.
10 Tendencias
Quienes participamos en el negocio inmobiliario, asumíamos que las autoridades o algún tercero iba trabajar en la creación de espacios públicos excepcionales que le agregaran valor a nuestras ciudades. La realidad es otra. Esto, combinado con el hecho de que los proyectos se han vuelto cada vez de mayor escala, ha requerido que los desarrolladores aporten su creatividad y talento en la creación de espacios públicos latentes.
Ciudad significa espacios públicos de calidad vivos y activos. Crear el espacio solo es la mitad del reto; la otra parte es mantener el espacio público y darle verdadera vida.
Sobre esta tendencia destacan casos de la creación de mer-cados, como el Mercado Roma en ciudad de México, así como también iniciativas de Beer-gardens o parques infan-tiles o familiares. En todos los casos se demuestra que el desarrollador puede lucrar con un claro sentido de responsa-bilidad social inmobiliaria.
10 “The future isalready here —it’s just not very evenlydistributed.”-William Gibson
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C. 222 1741782 222 4055452
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[email protected] [email protected] www.conkretar.com
Const.61.12m2
LOCAL
COMER
CIAL
2 2 2
Terreno: 200m2
Const: 180m2
300 USPOR M2
(222) 618 90 91 / 52*15*[email protected]
(222) 618 90 91 / 52*15*[email protected]
VENTA
VENTA
Construcción950 m²
5
US2,300,000
LAS OLAS ACAPULCO
BLVD. DE LAS NACIONES ACAPULCO
ALBERCA CON JA-CUZZI EN TERRAZA2 NIVELES
Terreno6,800 m²
FEBRERO - MARZO 2016 PAG.69ACAPULCOCLASIFICADOS PLAYAS
La Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología Municipal de San Andrés Cholula amplía y re-modela su imagen.
Estas oficinas, son un referente del compromi-so, con la eficiencia, la eficacia y la innovación gubernamental, para continuar haciendo del potencial municipal, una realidad de transforma-ción y bienestar para San Andrés Cholula.
“Promover el desarrollo económico y la atracción de nuevas inversiones, requiere de la retribución de la confianza ciudadana en las autoridades, así como de la implementación de programas y proyectos orientados, para otorgar certeza jurí-dica como el fortalecimiento y mejora continua de los servicios municipales”; precisó Leonicio Paisano Arias, Presidente Municipal de San An-drés Cholula.
El edil Sanandreseño señaló que, la Secretaría es un lugar moderno, ubicado estratégicamen-te, donde empresarios, inversionistas, servidores públicos y ciudadanos en general, encontraran espacios adecuados de trabajo y atención, con equipamiento de primer nivel y personal capa-citado para la gestión, realización y pago de trá-mites de desarrollo urbano y ecología.
• Pagodederechoseimpuestopredial.
• Tramitesdeaguapotable,drenajeyalcan-tarillado.
• ProtecciónCivil.
• CatastroMunicipal.
• ContraloríaMunicipal.
• Asesoríayapoyosparaaperturadeem-presas.
• Ybolsadetrabajopormencionaralgunos.
Paisano Arias destacó, que estar a la vanguar-dia es una necesidad para una ciudad en pleno crecimiento y al mismo tiempo, guiar y atender al ciudadano en la obtención de sus licencias; además mencionó, que los distintos espacios de las áreas que conforman la dependencia, se han rediseñado con el fin de que la tarea diaria del servidor público, sea un espacio digno y esto repercuta a su vez, en ofrecer un servicio de calidad para la ciudadanía Sanandreseña y de quien lo solicite.
Agregó que hay diferentes servicios municipales complementarios como:
SEDUESecretaría de Desarrollo Urbano y Ecología
VENTAConst.285 m²
3 3
7,800,000
COSTA VICTORIA ACAPULCO
VACACIONAL
5
4
1,500 US
800 US
POR NOCHE
POR NOCHE
VILLAS DEL SHA ACAPULCOPH
(222) 618 90 91 / 52*15*[email protected] revistaraices.com.mx
FEBRERO - MARZO 2016 PAG.75ACAPULCOCLASIFICADOS PLAYAS
5 73 03 20
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m.m
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