недвижимостиyust.ru/upload/iblock/192/192a11525b059a7c989b31ed3372f5... · 2016-06-07 · коммерческой недвижимости в Российской Федерации

1

Недвижимость 2014

основана в 1992 году

22года успешной юридической деятельности.

Почему мы?

Репутация лучших специалистов судебной практики – адвокатов с высоким уровнем профессиональной ответственности.

Сильный партнерский состав, состоящий из представителей нескольких поколений, а значит, сочетание опыта и современных подходов к управлению проектами.

Эксперты в области сопровождения комплексных проектов на федеральном уровне.

Более 80 юристов, признанных российскими и международными рейтингами и сообществами.

приобретения

Основные

этапы и вопросы

недвижимости в России

коммерческой

2

Основные вопросы и этапы приобретения коммерческой недвижимости в России.

1. ПеспективаразвитиябизнесавРоссии..............................................12. Основныеэтапыивопросыприобретениякоммерческой недвижимостивРоссии........................................................................23. Окомпании.............................................................................................74. Услугиврамкахотраслинедвижимостьистроительство..................85. Проекты..................................................................................................96. Ведущиеспециалисты.........................................................................108. Краткийобзорианализрынкакоммерческойнедвижимости России2013-2014гг.............................................................................18

Содержание

ЮСТ всегда предоставляет безупречный сервис, имеет реалистичный взгляд на текущую бизнес-ситуацию и является достойным конкурентом крупным международным компаниям.

Chambers Global, 2012

1

Перспектива развития бизнеса в России

1Исследование«СтратегиииперспективыевропейскихкомпанийвРоссии»проводитсяАссоциациейевропейскогобизнеса(АЕБ)вшестойразисовместносМеждународныминститутоммаркетинговыхисоциальныхисследований«ГфК-Русь»с2011года.Данноеисследованиеявляетсяценнымисточникоминформацииизпервыхрук,котораядаетобзорпривлекательностиинвестиционногоклиматаРоссиииакцентируетвниманиенаосновныхпроблемахистратегияхевропейскихкомпаний,ведущихбизнесвРоссии.Крометого,волновойхарактерисследованиядаетвозможностьсравнительногоанализаданныхпогодам.Третьяволнаисследованияпроводиласьвмарте-апреле2013года.Вэтомисследованиипринялиучастие87компаний.

Выход на рынокОсновнымипричинамиприходанароссийскийрынокпо-прежнемуявляютсявысокийпотенциалрынка,большойобъем,атакжеположительноеегоразвитие(95%,89%и89%компанийсоответственноотметилиданныепричинывкачественаиболееважных).44%компанийдостигли«точкибезубыточности»за1-3года.17%компанийпотратилинаэто4-5лет.17%-более5лет.13%опрошенныхкомпанийвсёещёнедостигли«точкибезубыточности».

Финансовые условияФинансовыеусловиядеятельностикомпаний-членовАЕБявляютсявполнеприемлемыми:какправило,менее20%выплатпроисходятсзадержкой,50%всехслучаевзадержкиплатежейнепревышаютодногомесяца.Приэтому32%компанийникогданебыло«плохихдолгов».40%компанийобращалисьвсудповзысканиюзадолженностей,приэтомпрактическивседелабылиуспешными.

ЕжегодноеисследованиеАЕБ«СтратегиииперспективыевропейскихкомпанийвРоссии»1:

13% опрошенных компаний всё ещё не достигли «точки безубыточности».

44% компаний достигли «точки безубыточности»за 1-3 года.

17% компаний потратили на это 4-5 лет.

44%

17%13%

0

10

20

30

40

50

50% всех случаев задержки платежей не превышают одного месяца.

40% компаний обращались в суд по взысканию задолженностей.

у 32% компаний никогда не было «плохих долгов».

40%32%

50%

20%

0

10

20

30

40

50

менее 20% выплат происходят с задержкой.

Оборот55%компанийв2012годусоставилдо100млн.евро.Приэтом78%представителейкомпанийотмечают,чтоихоборотв2012годувырос,посравнениюс2011годом.

2


Основные этапы и вопросы приобретения коммерческой недвижимости в России.

ВВЕДЕНИЕ

ОСНОВНЫЕФОРМЫВЛАДЕНИЯКОММЕРЧЕСКОЙНЕДВИЖИМОСТЬЮ(ОСНОВНЫЕВИДЫПРАВНАНЕДВИЖИМОСТЬ)

ОБЩИЕВОПРОСЫ ОСНОВНЫЕ ФОРМЫ ВЛАДЕНИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ (ОСНОВНЫЕ ВИДЫ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ)

НаиболеераспространеннымивидамиправвотношениикоммерческойнедвижимостивРоссийскойФедерации(далее–Россия)являютсяправособственностииправоаренды.

ПравособственностивРоссиипредоставляетвозможностьвладеть,пользоватьсяимуществомисовершатьвотношениинеголюбыераспорядительныедействия,втомчислепродавать,дарить,передаватьваренду.Собственниквправеизменятьсуществующуюпланировкупомещений,выполнятьреконструкцию,приусловиисогласованияскомпетентнымиорганами.Собственниктакженесетбремясодержанияданногоимуществаиуплатыналогов.Владениеимуществомнаправесобственностинеограниченосроком.

ОбъектомправасобственностивРоссиимогутбытьземельныеучастки,построенныездания,помещениявнихидр.,атакжеобъекты,находящиесявстадиистроительства(объекты,незавершенныестроительством).Право

собственностинаперечисленныеобъектыприобретается,какправило,путемзаключениягражданско-правовыхдоговоров(купли-продажи,мены,идр.).ОднаконарядусэтимвРоссиираспространеноприобретениенедвижимостичерезучастиевинвестиционныхпроектахпостроительству,реконструкции,реставрациизданий,находящихсякаквчастной,такивгосударственнойсобственности.Следуетотметить,чтоприобретениенедвижимоститакимспособомимеетсущественныеособенности.Вчастности,моментполученияинвесторомправасобственностинаобъектинвестицийпочтивсегдаотложендовводаобъектавэксплуатацию.Объемправнапериодстроительства(реконструкции,реставрации)полностьюзависитотусловийконтракта.Привозникновенииспоровусловияконтрактаоцениваютсясудом,ивопросоправахнаобъектинвестицийрешаетсявзависимостиотквалификациисделкикаккупли-продажибудущейвещиилидоговораподряда,илидоговораосовместнойдеятельностиидр.Всвязисэтимособенноважноподходитькформированиюусловийтакой

БоломатовАлександрПартнёр

МотыванЕкатеринаСтаршийюрист

Каждаясделкапоприобретениюнедвижимостииндивидуальна,чтонепозволяетдатьисчерпывающиерекомендации.Особенностисделкипоприобретениюмогутбытьобусловленыкаксвойствамисамогообъектаиегоправовымрежимом,такиправовымстатусомконтрагента.Поэтомупередпланированиемконкретнойсделкимырекомендуемполучитьконсультациююриста.

Юридическаяфирма«ЮСТ»сосвоейстороныможетпредложитьпомощьпооценкеправовыхрисковсделки,разработатьструктурусделкииобеспечитьееполноеюридическоесопровождение.Нашиконтактныеданныепредставленывконценастоящегомеморандума.

3

Правоарендыприобретаетсянаоснованиидоговорааренды.

Срокарендыкоммерческойнедвижимостизакономнеограничен(исключениесоставляетарендапубличнойнедвижимости).Однакоследуетотметить,чтопервоначальныйсрокарендыкоммерческойнедвижимостиредкосоставляетбольше5лет.Поистеченииэтогосрокаилиранеестороны,заинтересованныевпродолжениисотрудничества,какправилозаключаютдоговорнаболеедлительныйсрок.

Лицом,предоставляющимимуществоваренду(арендодателем),можетбытькаксобственник,такиарендатор,еслиэтонезапрещенодоговоромарендыссобственником.Впоследнемслучаедоговорименуетсядоговоромсубаренды.

сделкинетолькоспозицийдействующегозаконодательства,ноипрактикисудовпооценкетехилииныхееусловий.Правоарендыпредоставляетограниченныепосрокуиобъемуправомочиявотношенииимущества.Приобретательтакогоправа(арендатор)вправевладетьипользоватьсяимуществомвтечениесрока,определенноговдоговореаренды.Арендаторневправеотчуждатьимущество.Втожевремяарендаторвправепередатьимуществодругомулицу(субарендатору)впользованиенасрокаренды,еслиэтонезапрещенодоговоромаренды.Приэтомарендаторостаетсяответственнымпередсобственникомзасоблюдениеусловийранеезаключенногодоговорааренды.

ПроцедураприобретениянедвижимостивРоссиизависитотвидасделки,правовогоположенияееучастниковивидаобъектасделки.Далеемыприводимпроцедуруприобретениянедвижимостинапримередоговоракупли-продажииаренды,какнаиболеераспространенных.Данныйпроцесссостоитизследующихэтапов:

1. Выподбираетеобъектнедвижимостиснужнымивамсвойствамиивинтересующемвасценовомдиапазоне.Поисквыможетевыполнятьсамостоятельноилиприпомощиагентов.

2. Агентилисобственникорганизуютпоказобъекта.

3. Переговоры.Наданномэтапевыобсуждаетекоммерческиеусловиясделкиссобственникомлибоагентом(еслионуполномоченнаэто).Достигнувсогласияпокоммерческимусловиямсделки,выможетепоручитьюристамполнуююридическуюпроверкусделкииеесопровождение.

4. Юридическаяпроверкасделки.Продавец(арендодатель)передаетвашимюристамдокументы,подтверждающиееготитул,техническиесвойстваобъекта,атакжедокументы,подтверждающиеправовойстатускомпании-контрагента.Есливывыберетенашукомпанию,топослеполученияотпродавца(арендодателя)документовмывыполнимпроверкусуществующихправ,ограничений(обременений)в

ПРОЦЕДУРАПРИОБРЕТЕНИЯ

отношенииобъекта,оценимправовыерискисделкиипредложимспособыминимизациивыявленныхрисков,послечеговыприметерешениеотносительноприобретенияобъекта.Наданномэтапевозможноиболеетщательноеисследованиесамогообъектанапредметегокачества.Сэтойцельювыможетепривлечьэкспертнуюорганизацию,котораяпроведетстроительнуюэкспертизуконструкцийобъектаидаствамзаключениеотносительноегоизносаит.д.

5. Подготовкаюристамиисогласованиесторонамипроектовдокументов,оформляющихструктуруиусловиябудущейсделки.

6. Оформлениеитоговпереговоров.Подписаниедокументов,фиксирующихдоговоренностисторонотносительноструктурыиусловийбудущейсделки.Такимидокументамиобычноявляютсяпредварительныйдоговор-юридическиобязывающийдокумент,либодокумент,обычноименуемый«Основныеусловиясделки»,неявляющийсяюридическиобязывающимдлясторон.Болееподробнаяинформацияобэтихдокументахсодержитсявразделе«Переговоры».

7. Заключениедоговоракупли-продажи(аренды),которыйбудетявлятьсяоснованиемдлявозникновенияувасправасобственности(аренды)наобъект.

4


АГЕНТЫ

ПЕРЕГОВОРЫ

Участиевпереговорахнеобязываетсторонуксовершениюсделкикупли-продажиилиаренды.Однакозаключениедоговораявляетсяобязательнымдлясторон,еслипоитогампереговоровонизаключилипредварительныйдоговор.Внемследуетзафиксироватьценусделки,другиесущественныеусловияосновногодоговора,порядокрасчетовисрокзаключенияосновногодоговора.Призаключениипредварительногодоговора,какправило,выоплачиваетечастьценысделки,составляющуювсреднем10%отеевеличины.

Другимвариантомоформлениядостигнутыхвпереговорахсоглашенийявляетсяподписаниедокумента,которыйобычноименуется«Основныеусловиясделки».Этотдокументнеявляетсяюридическиобязывающимдлясторонифактическипредставляетсобойплан(схему)мероприятий,которыестороныпредпримутвцеляхсовершениясделки.

Приопределениилюбогоизуказанныхсоглашений(предварительныйдоговор,основныеусловиясделки)мырекомендуемучитыватьвремя,котороепотребуетсякаждойизсторондляподготовкиксделке(вчастности,времядляполучениякорпоративныходобрений,кредитаит.д.).

Способиформуоформленияитоговпереговороввыбираетевыпосогласованиюспотенциальнымпродавцом(арендодателем).Однакодлятого,чтобысделатьправильныйвыборнеобходимоучитыватьправовойрежимприобретаемогоимуществаидругиеаспектыпредстоящейсделки,имыбылибырадыпомочьвамсориентироватьсявэтомвопросе.

8. Государственнаярегистрациявашегоправасобственностиилидоговораарендыврегистрирующеморгане(Федеральнаяслужбагосударственнойрегистрации,кадастраикартографии).Припокупкенедвижимостисмоментарегистрациивыстановитесьсобственникомобъектанедвижимости.Вподтверждениетитуласобственникавыполучаетесвидетельствоогосударственнойрегистрацииправа.Вслучаезаключениядоговораарендысмоментарегистрациидоговорвступаетвсилу.Исключениесоставляютдоговорыаренды,заключенныенасрокдо1года(такиедоговорыненуждаютсяврегистрации).

9. Завершениесделки.Наданномэтапеобычнопроизводятсяокончательныерасчетыипередачаобъектанедвижимостиотпродавца(арендодателя)кпокупателю(арендатору).Отметим,сторонымогутдоговоритьсяотом,чтопередачаиокончательныйденежныйрасчетбудетпроизводитьсядогосударственнойрегистрации.

Вцеляхпоискаобъектасинтересующимивасхарактеристикамивыможетеобщатьсякаксработникамикомпании-собственника,такисагентами.Агентомвыступаетлицо,котороезанимаетсяпоискомпокупателей(арендаторов)наоснованиидоговорассобственником.Агентысообщаютвамценуипараметрыобъекта,организуютегоосмотрисообщаютсобственникупредложенныевамиусловия.Агентытакжемогутоказыватьуслугипокупателям(арендаторам)попоискуподходящейимнедвижимости.

Услугиагентаявляютсяплатными,аразмервознагражденияуказываетсявдоговоре.Обычноценауслугопределяетсявпроцентномотношенииотценысделки.

Условиядоговорасагентомнеменееважныдляуспехасделки,чемусловияконечной(финальной)сделки.Поэтомууженаэтапезаключениядоговорасагентомстоитприбегнутькпомощиюриста.

5

ФИНАНСЫ

ВРоссиидовольнораспространеноприобретениекоммерче-скойнедвижимостивкредит.Условиябанковпокредитнымставкамисрокамкредитованиядифференцируютсявзависи-мостиотсуммыкредита,надежностикомпании–заемщика,кредитнойисториикомпании,атакжеспособаобеспечениякредита.Зачастуютребованиембанковявляетсяпредостав-лениевзалогприобретаемойнедвижимостилибодругойнедвижимости.

Есливыпланируетепокупкунедвижимостивкредит,вывсегдаможетерассчитыватьнанашуправовуюподдержку.Настадиивыборакредитнойорганизациимыможемдатьвамнеобходи-мыеправовыеразъясненияирекомендацииотносительнобан-ковскогопредложения.Такжемыпоможемвамоценитьусловиякредитногодоговоранапредметсоответствияегоусловийвашиминтересамиожиданиям.

DUEDILIGENCE

Послетого,какусловиябудущейсделкибудутсогласованывпроцессепереговоров,можноприступитькюридическойпроверкесделки.Правоваяэкспертизаможетразличатьсяпосвоемумасштабу(взависимостиотвидаимущества,структурысделкииусловийбудущегодоговора),новсегдаориентировананавашицели.

Кчислуобязательныхпунктовпроверкиможноотнестиследующие:

• проверкаправовоготитула.Врамкахэтоговопросамывыясняемобъемправпродавца(арендодателя)вотношениивещи,законностьприобретениятакихправиоцениваем,имеетсялиупродавца(арендодателя)

юридическаявозможностьотчуждениявещи,каковырискииимеетсяливозможностьихминимизировать.

• оценкасуществующихограничений(обременений,запретов).Этонеобходимокакдлялегитимностипланируемойсделки,такидлявашегопониманиясуществующихограниченийвиспользованииприобретаемогоимущества.Такиеограничениясуществуют,например,дляобъектовкультурногонаследия,особоохраняемыхприродныхтерриторийит.п.

Припроведенииоценкимыпользуемсясведениямиизоткрытыхисточников,атакжеинформацией,которуюдополнительнозапрашиваемвкомпетентныхорганизациях.

ДОГОВОР

Договоркупли-продажи(аренды)недвижимостидолженслу-житьоснованиемдлявозникновенияувасправасобственности(аренды)навещь.Дляэтойцелиондолженсодержатьусловия,названныевзаконе«существенными»(обязательными)итольковэтомслучаебудетсчитатьсязаключённым.Например,длядоговоракупли-продажииарендыкоммерческойнедви-жимостиоднимизтакихобязательныхусловийявляются,данныеобобъекте.Вещь,которуювыприобретаете,должнабытьдолжнымобразомописанавдоговоре(индивидуализи-рована).Этонесложно,есливыпокупаете(арендуете)здание,строение,информацияохарактеристикахкоторогоужеобычноестьвгосударственномреестре.Еслижевыприобретаетечастьздания(помещения),котораянебыларанееобособлена,вамследуетуделитьособоевниманиеееидентификации,втомчислеприбегнутькпомощитехническихспециалистов(изме-ритьплощадь,установитьточноеместорасположениевздании,составитьплан).

Другимиусловиями,неявляющимися«существенными»всилузакона,носоставляющимисодержаниесделки,являютсяназначениеимущества,порядокрасчетов,срокаренды,срокиспособпередачиимуществапокупателю(арендатору),порядокизменения,расторжениядоговора.Например,призаключениидоговораарендынанескольколетважноопределитьправилаиспособиндексацииаренднойплаты,атакжепорядокрастор-жениядоговорадляслучая,еслиноваяаренднаяплатаваснеустраивает.Есливыпланируетепередаватьимуществовсуба-ренду,длявасважно,чтобыусловиядоговораэтонезапрещали.Большинствоусловийдоговораобсуждаетсявпроцессепереговоров,послечегооднаизстороннаправляетдругойпроектдоговора.Спроектомдоговораработаютюристыипринеобходимостипредлагаютсвоикоррективы.Одновременносэтимюристыготовяткомплектдокументовдлярегистрацииправа(договора).Согласованнаясторонамиредакциядоговораподписываетсяуполномоченнымипредставителямисторонинаправляетсяврегистрирующийорган.

6


ЗАВЕРШЕНИЕСДЕЛКИ

Передачанедвижимостиоформляетсядвустороннимактомприема-передачи.Вданномдокументецелесообразнозафиксироватьтехническоесостояниеприобретаемогообъекта.Дляэтойцеливыможетеиспользоватьсодержаниедокументов,выданныхорганамитехническойинвентаризациилибоинформацию,полученнуюотэксперта.

Расчетысторонподоговорукупли-продажи(аренды)коммерческойнедвижимостипроизводятся,какправило,безналичнымпутем.Припродаженедвижимостивесьма

распространенырасчетысиспользованиемаккредитива.Сутьтакогоспособарасчетазаключаетсявтом,чтопродавецполучаетвнесеннуювамиденежнуюсумму(раскрытиеаккредитива)толькопринаступленииопределенныхусловий.Таковыми,вчастности,могутбытьсостоявшаясягосударственнаярегистрация,передачаимущества.Условияраскрытияаккредитивацелесообразновыбиратьвзависимостиотструктурысделки,атакжесучетомрисков,выявленныхнаэтапеюридическойпроверки.

РАЗРЕШЕНИЕСПОРОВ

Спорсвашимконтрагентом,возникшийпослезаключениядоговоракупли-продажи(аренды)можетбытьразрешенпутемпереговоровлибовсуде.Внекоторыхслучаяхсоблюдениепретензионногопорядкаурегулированияспораявляетсяобязательнымиобращениевсудбезсоблюдениятакогопорядкаможетповлечьоставлениеискабезрассмотрения.

Договорныйспор,пообщемуправилу,решаетсявсудепоместунахожденияответчика,еслидоговоромнепредусмотреноиное.Однаковслучаевозникновенияспораоправенанедвижимость,передаченедвижимости,государственнойрегистрациинедвижимости,спорырешаютсяпоместунахожденияобъекта.



Почему мы?





Детально изучают дело и хорошо осведомлены о ситуации на рынке. И главное – доступны 24 часа в сутки!

IFLR 2014

7



Почему мы?





FULL SERVICE LAW FIRM OF THE YEAR - RUSSIA

Yust Law Firm

CHAMBERSEUROPE

Recognised Firm

2014

WINNER 2014



Почему мы?





О КомпанииЮридическаяфирма«ЮСТ»былаоснованав1992г.,объеденивлидеровроссийскойадвокатуры.СегодняэтооднаизстарейшихисамыхнадежныхюридическихфирмРоссиииСНГ.

СпециалистыкомпанииоказываютполныйкомплексюридическихуслугкаквсектореB2B,такичастнымлицамвРоссиииУкраине.Широкаясетьмеждународныхпартнеровпозволяетквалифицированнорешатьвопросыклиентоввомногихуголкахмира.

Клиентыкомпаниивсегдамогутрассчитыватьнастабильноекачествоуслугивысокийуровеньпрофессиональнойответственности.

Международноепризнаниеидовериепостоянныхклиентов–этозалогрепутациииавторитетаЮСТа.

ВедущиероссийскиеимировыеюридическиерейтингиПраво300,TheLegal500,ChambersGlobalиTheBestLawyersежегодновключают«ЮСТ»вчислолучшихюридическихфирмРоссии.

8


Командаюридическойфирмы“ЮСТ”объединяетюристов,обладающихнетолькоглубокимизнаниямиспецификирегулированиянедвижимостиистроительства,ноимноголетнимпрактическимопытомсопровождениясделокснедвижимостьюидевелоперскихпроектов.

Вактивефирмысопровождениекрупныхпроектовпостроительствужилойиофиснойнедвижимости,реконструкциизданий,атакжереставрациипамятниковисторииикультуры.

ПРАВОВОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ, ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ

• правовойаудит(«duediligence»)присовершениисделоксземельнымиучасткамиидругойнедвижимостью,участиевдевелоперскихпроектах,приобретенииактивовстроительныхкомпаний;

• структурированиесделки,участиевпереговорномпроцессепосогласованиюеёусловий;

• правовоесопровождениенаэтапегосударственнойрегистрациидоговора;

• консультированиеповсемвопросам,возникающимвпроцессеиспользованияземельныхучастковистроительстве,втомчислеповопросамизменениявидаразрешенногоиспользованияземельныхучастков,проведенияпубличныхслушаний,экспертизыпроектнойдокументации,полученияразрешительнойдокументациинастроительство.

ПОМОЩЬ ПРИ РАЗРЕШЕНИИ СПОРОВ И СУДЕБНОЕ ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВО

• правоваяподдержкаприурегулированиивовнесудебномпорядкеспоровсконтрагентами,государственнымиорганами;

• внесудебноеисудебноеоспариваниекадастровойстоимостиобъектовнедвижимости;

• обращениевзысканияназаложенноеимуществовсудебномивнесудебномпорядке;

• представительствовсудах,арбитражныхсудахпоспорамоправахнаобъектынедвижимости,атакжепоспорам,возникающимиздоговоровстроительногоподряда,аренды,купли-продажиит.п.

Абсолютное соответствие цены и качества!!!

Legal 500, 2013

Услуги в рамках отрасли недвижимость и строительство

9

• ЮридическоесопровождениепервыхинвестиционныхпроектовпостроительствуделовыхцентроввМоскве,(ул.Белинского,ул.Медведева,1994г);

• ПолноеюридическоесопровождениепроектавозведениякомплексазданийобразовательногоучреждениявгородеМоскве:согласованиеправоустанавливающихдокументовназемельныеучастки,проведениепереговоровсгосударственнымиорганами,проведениевсехвидовпереговоровсподряднымиисубподряднымиорганизациями,полноеюридическоесопровождениедеятельноститехническогозаказчика,переговорыиполучениеразрешенийисогласованийвсехгосударственныхорганов,вплотьдовведенияобразовательногоучреждениявэксплуатацию;

• Юридическоесопровождениесделкипопередачевзалогрядаобъектовгостиничногобизнесаитранспортно-логистическогокомплексавМосквеивМосковскойобластивинтересахнемецкогоипотечногобанка;

• Проведениеюридическойэкспертизы(legalduediligence)вотношениистроящихсяолимпийскихобъектоввпос.Краснаяполянавинтересахкрупногороссийскогобанка,финансирующегостроительство;

• Защитаинтересовоборонногопредприятиявнесколькихсудебныхразбирательствах,связанныхсоспариваниемправдоверителяназемельныйучасток,приобретенныйврезультатеприватизации;

• Проведениекомплекснойюридическойэкспертизы(legalduediligence)созданияидеятельностицелогорядастроительныхкомпанийфедеральногоуровнявинтересахфинансирующихорганизаций;

• Полноеюридическоесопровождениеинвестиционногопроектапостроительствуофисногозданиявинтересахинвестиционнойкомпании,включаяподготовкувсехнеобходимыхдокументовдляоформленияотношенийстехническимзаказчикомисподряднымиорганизациями,атакжеподготовкапроектадоговоранастроительствообъектовсоциальнойинфраструктурысорганамиместногосамоуправления;

• ПредставлениеинтересовгенеральногоподрядчикавспорахсзаказчикомстроительстванесколькихобъектовэлектроэнергетикинаДальнемвостокепоповодувзысканияубытков,вызванныходностороннимрасторжениемдоговора;

• Защитаинтересовстроительныхкомпанийвспорахсорганамивластиг.Москвыпоповодувозмещенияпрямыхзатратинвесторов,причиненныходностороннимрасторжениеминвестиционныхконтрактовнастроительствообъектовкоммерческойнедвижимости;

• Представлениеинтересовстроительныхкомпанийврамкахсудебныхпроцессовпооспариваниюотказовгосударственныхоргановирегулирующихорганизацийвутверждениидокументовтерриториальногопланирования,согласованиипроектнойдокументацииивыдачеразрешенийнастроительство.

Проекты

10


ЖИЛИНЕВГЕНИЙРУСЛАНОВИЧУправляющийпартнёр

• РекомендуетсяизданиемLegalExpertsEMEAвкачестве

экспертаповопросамкорпоративногоправаисделок

M&A.

• BestLawyersрекомендуетпонаправлению«Торговое

право».

• ОтмеченмеждународнымрейтингомIFLR1000какодин

излидеровпрактикифирмыпонаправлению«M&A».

• КоординатормеждународныхпроектовЮридической

фирмы«ЮСТ».

• Участвовалвкачествеэкспертавразработке

• законопроектаобадвокатскойдеятельности

• иадвокатуревРоссийскойФедерации,законопроекта

изменениивГКРФ.

• Имеетбольшойопытуспешноговеденияделв

ВерховномСудеРФ,арбитражныхсудахРФ,втомчисле

делпоспорамсучастиеморгановгосударственной

власти.

• ПриглашенныйэкспертРоссийско-германского

юридическогоинститута.

Специализация:

Недвижимость/строительство/земельноеправо,Корпоративноеправо

иM&A,Страхование,Договорное(контрактное)право,Международное

правоиарбитраж,Правовоерегулированиеиностранныхинвестиций,

Экологическоеправо

СТАЖЮРИДИЧЕСКОЙПРАКТИКИ:13ЛЕТ

• Участниксеминаров,конференций,круглыхстоловпо

вопросамкорпоративногоправа,иностранногоправа,

международногокоммерческогоарбитража.

• Авторрядастатейповопросамкорпоративногоправа,

международногочастногоправа,защитыперсональных

данных,противодействиялегализациипреступных

доходов.

• Имеетзначительныйопытпроведениякомплексных

юридическихэкспертиз(legalduediligence)российских

юридическихлицспоследующимсопровождением

сделокпоихприобретению.

• Являетсяпостояннымконсультантомрядакрупных

иностранныхконцерновповопросамсозданиядочерних

исовместныхпредприятийнатерриторииРоссии.

• ЧленСоветаНекоммерческогопартнерства

«Содействиеразвитиюкорпоративного

законодательства».

Ведущие юристы

11

• Кандидатюридическихнаук

• ОтмеченамеждународнымрейтингомBestLawyers

вчислелучшихроссийскихспециалистовпо

направлению«Слиянияипоглощения».

• ОтмеченамеждународнымрейтингомIFLR1000как

одинизлидеровфирмыпонаправлению«M&A».

• РекомендуетсяизданиемLegalExpertsEMEAвкачестве


M&A.

• ЧленэкспертногосоветаНП«Центрразвития

государственно-частногопартнёрства».

• ЧленКомиссиипоспортивномуправуАссоциации

юристовРоссии.

• ЧленРоссийскойассоциациитрудовогоправа.

• ЧленЭкспертногосоветажурнала«Трудовыеспоры».

• Имеетбольшойопытразработкииуспешной

реализациимеркорпоративнойзащитыкрупных

организацийипредприятий.

• Успешнопредставляетинтересыклиентовпри

реализациипроектоввсферегосударственно-частного

партнёрства(ГЧП-проектов)нафедеральноми

региональномуровнях.

• Имеетбольшойопытразработкииуспешной

реализациимеркорпоративнойзащитыкрупных

организацийипредприятий.

• Успешнопредставляетинтересыклиентовв

сложныхсудебныхспорахповопросамприменения

гражданского,земельного,бюджетногои

административногозаконодательства.

• Автормонографииповопросамрегулирования

трудовыхотношений,атакженесколькихдесятков

статейповопросамкорпоративногоитрудовогоправа,

интеллектуальнойсобственности,государственно-

частногопартнерствавроссийскихизарубежных

изданиях.

КОТОВА-СМОЛЕНСКАЯАННАМИХАЙЛОВНАПартнёр

Специализация:Недвижимость/строительство/земельноеправо,КорпоративноеправоиM&A,ГЧП,Интеллектуальнаясобственность,Банковскоеифинансовоеправо(ценныебумаги),Трудовоеправо,Спортивноеправо


12


• Имеетбольшойопытуспешноговедениясудебных

процессоввовсехсудебныхинстанцияхвсистемесудов

общейюрисдикции,варбитражныхсудахРоссии,в

третейскихсудах.

• Неоднократнопредставлялинтересыклиентов

вВерховномСудеРФиПрезидиумеВысшего

АрбитражногоСудаРФ.

• РекомендованизданиемLegalExpertsEMEAвкачестве


M&A.

• Осуществлялрядкрупныхпроектовпокорпоративной

защитероссийскихкомпаний,оказывалюридическое

сопровождениесозданияиоптимизацииструктуры

крупныххолдингов.

• Представлялинтересыроссийскихииностранных

компанийвмеждународныхкоммерческихарбитражах

(МКАСприТППРФ,ICC,Арбитражныйинститут

Торговойпалатыг.Стокгольма).

БОЛОМАТОВАЛЕКСАНДРВЛАДИМИРОВИЧПартнёр

Специализация:Недвижимость/строительство/земельноеправо,Судебныеспорыиарбитраж,Банкротство,КорпоративноеправоиM&A,Договорное(контрактное)право,Банковскоеифинансовоеправо(ценныебумаги),Международноеправо,Правовоерегулированиеиностранныхинвестиций,Производствоподеламобадминистративныхправонарушениях



юридическихэкспертиз(legalduediligence)российских

юридическихлицспоследующимюридическим

сопровождениемсделокпоихприобретению

• Имеетбольшойопытсопровождениясделокс

недвижимостью.

• Неоднократноосуществлялюридическое

сопровождениеэмиссииакцийкрупныхроссийских

компаний.

• Вкачествезащитникаучаствовалврядеуголовных

делпообвинениювсовершениипреступленийвсфере

экономики.

• Участникроссийскихизарубежныхсеминарови

конференцийповопросамкорпоративногоправаи

международногокоммерческогоарбитража.

13

• Участвовалавкачествелектораврамкахпрограммы«Коммерческоеправо»Американскойассоциацииюристов(ABACEELI).

• СостоялачленомМеждународнойассоциацииюристовUnited.Legal.NetworkприЕвропейскомсовете.

• Успешнопредставляетинтересыюридическихлиц(какроссийских,такииностранных)варбитражныхсудахРФ(втомчислевспорахсналоговымииинымигосударственнымиорганами),всудахобщейюрисдикции,вМКАСприТППРФ.

СТАРИКОВАТАТЬЯНАГЕРМАНОВНАПартнер,Руководительпрактикичастныхклиентов

Специализация:Недвижимость/строительство/земельноеправо,

Семейноеинаследственноеправо,КорпоративноеправоиM&A,Международноеправоиарбитраж


14


• Успешнопредставляетинтересыклиентовфирмы

всудах,арбитражныхсудахпоспорамоправахна

недвижимость,земельнымспорам.

• Участвуетвсопровождениисделокснедвижимостью,

сделокпопокупкедолиучастиявдевелоперских

проектах.

• Имеетопытюридическогосопровождениясделок

слиянийипоглощений(M&A).

• Консультируетклиентовпоправовымвопросам,

возникающимприреализациистроительныхпроектов.

• Осуществляетправовойаудит(«duediligence»)при

совершениисделоксземельнымиучасткамиидругой

недвижимостью.

МОТЫВАНЕКАТЕРИНААНДРЕЕВНАСтаршийЮрист


Договорное(контрактное)право,

Судебныеспорыиарбитраж


15

• ВыпускницаВестфальскогоУниверситетаимениВильгельма,юридическийфакультет(г.Мюнстер,Германия).

• Получиласертификатвобластиторговогоикорпоративногоправа(DE).

• Участвуетвlegalduediligenceврамкахмеждународныхпроектов.

• УспешноконсультируетклиентовповопросамвступленияиностранногобизнесанароссийскийрынокивопросампредпринимательскойдеятельностивГермании,Австрии,Швейцарии.

• ИмеетзначительныйопытвсопровождениисделокнедвижимостивГермании.

• Автормногочисленныхстатейнатемунедвижимостьистроительство.

КИНДСФАТЕРЭРИКААдвокат(ФРГ)

Специализация:КорпоративноеправоиM&A,Банковскоеифинансовоеправо(ценныебумаги),Договорное(контрактное)право,Международноеправоиарбитраж,Недвижимость/строительство/земельноеправо,ПравовоерегулированиеиностранныхинвестицийСТАЖЮРИДИЧЕСКОЙПРАКТИКИ:5ЛЕТ

16


• ЧленСоветамолодыхадвокатовприСовете

АдвокатскойпалатыВладимирскойобласти.

• Членкомиссиипопроверкеготовностистажеровк

квалификационномуэкзаменуприАдвокатскойпалате

Владимирскойобласти.

• Участвуетврабочихгруппахпопроведению

комплексныхправовыхэкспертиз,втомчислепо

вопросамкорпоративногоправа,земельногоправаи

недвижимости.

• Успешнопредставляетинтересыдоверителейпри

сопровождениисделок(структурированиесделок,

оформлениенеобходимойдокументацииисогласование

сделоксрегулирующимиорганами).

• Успешнопредставляетинтересыклиентоввсудебных

процессахповопросамприменениягражданского,

антимонопольного,земельного,экологического

законодательства,втомчислезаконодательства

вобластииспользованияатомнойэнергиии

законодательстваобобеспеченииядернойи

радиационнойбезопасности.

• Консультируетповопросамучастиякомпанийв

тендерахнаправозаключениягосударственных

имуниципальныхконтрактов,атакжезащищает

интересыдоверителейприпроведенииторгов,

оспариванииихрезультатов,ивспорах,вытекающихиз

сделок,заключенныхпорезультатамторгов.

• Оказываетвсестороннююправовуюподдержку

клиентамповопросам,связаннымсзаконодательным

регулированиемвобластиэнергетики.

ЯКОВЛЕВАЕКАТЕРИНАСЕРГЕЕВНААдвокат

Специализация:Судебныеспорыиарбитраж,

КорпоративноеправоиM&A,

Недвижимость/строительство/земельноеправо,

Экологическоеправо


17


юридическихэкспертиз(legalduediligence).

• Успешнопредставляетинтересыюридическихлици

гражданвсудахобщейюрисдикциииарбитражных

судах.

• Осуществляетюридическоесопровождениекрупных

инвестиционныхпроектов,сделокслиянияи

поглощения(M&A).

• Консультируетклиентовфирмыповопросам

английскогоироссийскогоправа,втомчисле

гражданскогоправа,земельногоправа,гражданскогои

арбитражногопроцесса.

ДАУШЕВААЛЬФИЯВЛАДИМИРОВНАСтаршийюрист


Договорное(контрактное)право,Банкротство,

Экологическоеправо,КорпоративноеправоиM&A,

Правовоерегулированиеиностранныхинвестиций,

Судебныеспорыиарбитраж


18


ИНВЕСТИЦИИПОСЕКТОРАМ

Краткий обзор и анализ рынка коммерческой недвижимости России 2013-2014 гг.ИНВЕСТИЦИИ

КРАТКИЙ ОБЗОР

Объеминвестицийвкоммерческуюнедвижимостьв2013годусоставил7,45млрд.долларовСША,чтосоответствуетпоказателю2012года.Существеннаядолясделоквконцегоданаходиласьвпроцессесовершенияимногиеизнихмогутбытьзавершенывначале2014года.

Интересыинвесторовктемилиинымсегментамрынканапротяжениивсегогодабылисопоставимыс2012годом.Объеминвестицийвофиснуюнедвижимостьвыросна7%,вторговуюнедвижимостьна2%.Всегментескладскойнедвижимостив2013годумыувиделирекордныйростинвестиционнойактивности.Посравнениюс2012годомобъемсделокнаскладскиекомплексыувеличилсяболеечемв2раза.

Традиционно,инвестиционныесделкисовершалисьвнаиболееразвитых,впланекоммерческойнедвижимости,городах,средикоторыхМосквасохраняетпервенствопоразмеруинвестицийипродолжаетоставатьсяосновныминвестиционнымцентромРоссии.В2013годувМосквубылопривлеченоболее70%отсовокупногообъемаинвестиций.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯВ2013годувофисномсегментесовершалосьнаибольшееколичествосделок(41%)посравнениюсдругимисекторами.Объеминвестицийвофиснуюнедвижимостьсоставил3,06млрд.долларовСША.Средикрупнейшихсделоквданномсегментеможноотметитьпокупкуофисногокомплекса«WhiteSquare»,компаниейO1Propertiesза1млрд.долларов.ВторойкрупнойсделкойбылапокупкапроектаWhiteGardensза740млн.долларовкомпаниейMillhouseCapital.Третьейкрупнейшейинвестициейнаофисномрынкев2013годубылапокупкакомпаниейАФКСистематехнопаркаNagatinoi-Land.

2013годсталрекорднымпообъемуинвестицийвсегментторговойнедвижимости.Вэтомсегментеростсоставилоколо2%посравнениюспрошлымгодом,асовокупныйобъем

составил2,64млрд.долларовСША.ОсновнымисделкамивэтомсегментебылапокупкаТЦМетрополис,фондомMorganStanley,атакжепокупкаодногоизнаиболеекачественныхторговыхцентроввНовосибирске–ТЦАура.

Прошедшийгодтакжесталрекорднымпообъемуинвестицийвскладскуюииндустриальнуюнедвижимость.Около1,4млрд.долларовСШАбылоинвестировановэтотсегментв2013году,чтов2разабольше,чемв2012.Крупнейшимиинвестиционнымисделкаминарынкестали,во-первыхпокупкапортфолиоМеждународногоЛогистическогоПартнерства,компаниейBingroup(700млн.долларов)ипорфолиоEurasiaLogisticsкомпаниейIQPropertyManagement(500млн.долларов).

ДанныепредоставленыотделомисследованийCushman&Wakefield

3,27 3,32 2,85 3,06

0,46

2,04 2,59 2,640,08

1,08 0,661,40

0,17

1,10 1,340,36

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

7,0

8,0

2010 2011 2012 2013

млр

д до

лл. С

ША

O�ce Retail Industrial Прочие

19

СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИСтавкикапитализациинаПраймобъектыкоммерческойнедвижимостивМосквев2013годусоставляли8,5%дляофисов,9,0%дляторговыхцентрови11,0%дляскладскойнедвижимости.В2014годумыожидаем,чтоставкикапитализацииналучшиеобъектынеподвергнутсязначительнымкорректировкам,однакодопускаемихколебаниевпределах25-50базисныхпунктоввтечениегода.

СТАВКИКАПИТАЛИЗАЦИИ«ПРАЙМ»ВМОСКВЕ

РОЗНИЧНЫЙТОВАРООБОРОТИРЕАЛЬНЫЕРАСПОЛАГАЕМЫЕДОХОДЫ,РОССИЯ

ТОРГОВАЯНЕДВИЖИМОСТЬ

КРАТКИЙ ОБЗОР

ВцеломпоРоссииобъемыновогостроительстваторговыхплощадейнаходятсянавысокомуровне.В2013г.в40российскихгородахпоявилось63новыхторговыхкомплекса.НекотороеснижениетемповстроительствавМосквев2012-2013гг.будеткомпенсированоожидаемымимасштабнымиоткрытиямив2014г.

Спроссостороныритейлероввысокий.Хотяпоявилисьнекоторыеуказаниянарастущуюнеуверенностьпотребителейвбудущем,однакопоитогам2013г.уровеньпотреблениявРоссиипродолжаетоставатьсянавысокомуровнеиоборотрозничнойторговлирастет.В2013г.,какивтечение2012г.,ставкиарендыбылистабильны.

ПОТРЕБИТЕЛИ

РеальныерасполагаемыеденежныедоходынаселенияРоссии(доходызавычетомобязательныхплатежей,скорректированныенаиндекспотребительскихцен),пооценкеРосстата,вноябре2013г.вырослина1,5%посравнениюсноябрем2012г.,вянваре-ноябре2013г.вырослина3,6%всравнениисаналогичнымпериодомпрошлогогода.СреднемесячнаязарплатавРоссиивавгусте2013г.составила30670рублейивырослана11,6%посравнениюсавгустом2012года.ВянвареноябреоборотрозничнойторговливРоссиивыросна3,9%(относительнопрошлогогода).

РИТЕЙЛЕРЫ

Спроснакачественныеторговыепомещениясостороныритейлероввысокий.Ритейлерыпродолжаютэкспериментироватьсформатамииподходамикобслуживаниюпокупателей.Некоторыебрендыв2013годуначалиработатьнапрямую(Montcler,TommyHilfiger),другиеначалитестироватьфранчайзинговыесхемы(МакДональдс,Старбакс,DisneyStore).БылиоткрытымонобрендовыемагазинытакихужехорошоизвестныхвРоссиимароккакReima,Ticcurila,Chicco,Harman,TheNorthFaceидр.

ВсвязисдефицитомпредложениявторговыхцентрахМосквыритейлерыобращаютвсебольшевниманиянаторговыеулицы.ПродолжаетсяактивнаяэкспансиявовсерегионыРоссии.

8.50%

9.00%

11.00%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

CBR re�nancing rate

O�ce PRIMEShopping center PRIMEW&I PRIME

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

F

Retail trade turnover growth, % Real personal disposable income growth, %

20


ПОСЕЩАЕМОСТЬТОРГОВЫХЦЕНТРОВ

СТРОИТЕЛЬСТВОКАЧЕСТВЕННЫХТОРГОВЫХПЛОЩАДЕЙ,ТЫС.КВ.М,РОССИЯ

ТОРГОВЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

ВIVкварталепосещаемость*торговыхцентроввМоскветрадиционнонаходиласьнанаиболеевысокомуровне,посравнениюспрошедшимикварталами.Онатакжебылавышепоказателейпрошлогогода.Однакодоляпокупателей(количестволюдей,совершившихпокупки,относительнообщегоколичествапосетителей)осталосьнаотносительнонизкомуровне(30,6%).Такаядинамикаможетговоритьопоявлениитенденциисниженияпокупательскойактивности.

Уровеньсвободныхпомещенийвкачественныхторговыхцентрахпо-прежнемунаходитсянанизкомуровне.Втечение2013года,уровеньсвободныхпомещенийвкачественныхторговыхцентрахнаходилсявдиапазонеот1%до1,5%.ЭтатенденцияподдерживаетсянизкимиобъемаминовогостроительствавМосквеиполитикойвластейМосквыпоограничениюстроительстваторговыхцентров.ВцеломвМосквепродолжаетнаблюдатьсядефицитпредложениявкачественныхторговыхцентрах.

НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО: РОССИЯ

Вначале2013годаквводувэксплуатациюпланировалось90качественныхторговыхобъектов(торговыхцентров,аутлетов,ритейлпарков)общейGLA2,8млнкв.м.Порезультатамгодабыловведеновэксплуатациюбольшеполовиныотзаявленногообъема(63торговыхцентрасобщейторговойплощадьюболее1,6млнкв.м),чтосоответствуетустоявшейсятенденцииновогостроительствавРоссиизапоследниегоды–объемежегодноговводановыхплощадейстабильнонаходитсянауровне1,4-1,8млнкв.мновыхторговыхплощадейвгод.ВIVкварталебылиоткрыты22новыхторговыхцентразапределамиМосковскогорегионаобщейторговойплощадью742тыс.кв.м.

Среднийразмерновыхторговыхцентровуменьшается:в2013годуонсоставил24тыс.кв.м,чтона30%меньшечемв2011году.Активнозастраиваютсягородаснаселениемменее1млн.человек.Втакихгородахв2013годубылооткрыто32торговыхцентра.Двакрупнейшихторговыхцентра,вышедшихвIVкварталенарынок,такжебылипостроенывнебольшихгородах:вБрянске(AeroParkCity,GLA91тыс.кв.м)иТюмени(торговыйцентрКристалл,GLA75тыс.кв.м).

В2014годудевелоперыпланируютпостроитьоколо3,2млнкв.мновыхкачественныхплощадейвторговыхкомплексах,скореевсегооколо60%-70%изнихбудетреализовано.


60%

70%

80%

90%

100%

110%

120%

Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

2009 2010 2011 2012 2013

1 8281 620

1 895

1 561 1 6351 426

1 8721 667

1 944

1 296

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 forecast

New construction CW Forecast Announced developers plans

21

СТРОИТЕЛЬСТВОКАЧЕСТВЕННЫХТОРГОВЫХПЛОЩАДЕЙ,ТЫС.КВ.М,МОСКВА

ПРАЙМРИТЕЙЛИНДИКАТОР*ВТОРГОВЫХЦЕНТРАХ,МОСКВА

НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО: МОСКВАВсеговтечение2013годавМосквебылооткрыто9торговыхцентров,крупнейшимизкоторыхсталторговыйцентрРионаЛенинском(GLA57тыс.кв.м).ВIVквартале2013годавМосквебыловведеновэксплуатациюнесколькоторговыхкомплексоврайонногомасштаба(Измайловский,ТЦВДНХ),атакжеспециализированныймебельныйцентрRoomer.

НаразныхстадияхстроительствавМосквенаходитсяоколо1,2млнкв.мторговыхплощадей.Крупнейшиестроящиесяторговыецентры,которыебудутоткрытыв2014-2015годах:Авиапарк,которыйстанеткрупнейшимторговымцентромЕвропы(GLA235тыс.кв.м),Columbus(GLA140тыс.кв.м),VegasCrocusCity(GLA95тыс.кв.м),RiverMall(GLA91,2тыс.кв.м),Мозаика(GLA67тыс.кв.м).ВМосковскомрегионетемпыновогостроительстватакжебылиневысоки–всегожев2013годубылооткрыто4новыхпроектаобщейторговойплощадьюмене100000кв.м.Такжев2013годувМосковскомрегионебыливведенывэксплуатациюобъектыновогодляРоссииформата:аутлетыFashionHouseOutlet-Mall(арендаторы:ЦУМ,Reserved,Samsonite,Reebok,TomTailor,Adidas,Kanzler)иVnukovoOutletVillage(Adidas,Levi’s,Ecco,Kanzler,Lacoste).ИнтереснымцентромпритяжениядлядетскойаудиторииваутлетеVnukovoOutletVillageсталаигроваяплощадкаAngryBirdsPark.В2014годувгородеПавловскийПосадпланируетсяоткрытиеритейл-паркаBellaVita(GLA36тыс.кв.м).

КОМЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ В ТОРГОВЫХ ЦЕНТРАХСтавкиарендыдляпомещенийвторговыхгалереяхкачественныхторговыхцентроввМосквенаходятсявдиапазонеот500до4000долларовСША(закв.мвгодбезНДСидругихплатежей).Втечениетрехкварталов2013ивсегопрошедшего2012годаставкиарендывторговыхцентрахбылистабильны.Праймритейлиндикатор*вМосквесоставляет4000долларовСША(закв.мвгодбезНДСидругихплатежей).Однако,в2013годунаметиласьтенденциякповышениюставокарендывлучшихторговыхцентрах,поэтомуростставокналучшиепомещенияможетбытьвыше5%(текущийконсервативныйпрогноз).

ВнеМосквыставкиарендывторговыхцентрахвсреднемна30-60%нижевзависимостиотрегиона.Дополнительнокставкеарендыритейлерыплатятсервисныесборы:заобслуживание(150-250долларовСШАзакв.мвгоддляпомещенийразмеромменее500кв.м),замаркетинг(10-25долларовСШАзакв.мвгод),такжеиногдабываютидругиедополнительныеплатежи.

337

219

379

567

400

197152 231

493

329

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 forecast

New construction CW Forecast Announced developers plans

* Прайм ритейл индикатор - базовая запрашиваемая ставка аренды за помещение размером 100-200 кв. м на первом этаже лучших торговых центров города, долл. США за кв. м в год, базовая ставка аренды

3 000

3 125

3 750

2 5002 600

3 600

3 8004 000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

22


ТОРГОВЫЕ УЛИЦЫ

Анализторговыхпомещенийнанаиболеепроходимыхторговыхулицахвцентрегородапоказывает,чтосамымипопулярнымикатегориямиарендаторовявляютсяпредприятияпитания(кафе,рестораны)имагазиныодеждыиобуви,которыезанимают29%и21%всехпомещенийнаэтихулицахсоответственно.

В2013годунепроизошлозначительныхизмененийвпредпочтенияхарендаторов:по-прежнемувцентревниманияритейлеровнаходятсяулицы,прилегающиекОхотномуРяду,ТверскойиКузнецкомуМосту.

Значительнымсобытием2013годасталооткрытиеешеходныхулицвцентрегорода.Ониимеютбольшойпотенциалсточкизренияторговли,иритейлерыпроявилибольшойинтерескпешеходнымрайонам.Новымважнымсегментомдлястрит-ритейластановятсясопутствующиеторговыепомещениявкрупныхофисных

ТОРГОВЫЕ УЛИЦЫ – ПЕШЕХОДНЫЕ ЗОНЫ

ВажнейшимсобытиемдляторговыхулицсталапрограммаразвитияпешеходныхзонвМоскве,активноподдерживаемаяПравительствомгорода.Натехулицах,гдеужеотменилидвижениетранспорта(впервуюочередьБольшаяДмитровка)происходитсменапотоковпосетителей(отпассажировкпешеходам).Пешеходныеулицыимеютогромныйпотенциалсточкизренияторговлииужесейчасритейлерыпроявляютбольшойинтерескпешеходнымрайонам.РасширениепешеходныхрайоновзначительноувеличитпредложениекачественныхторговыхпомещенийнаулицахвМоскве.

центрахилимногофункциональныхкомплексах,которыеспособныгенерироватьуникальныйпотокпосетителейспредсказуемойплатежеспособностью.

Введениеплатнойпарковкивцентрегородаможетпривестиксмещениюинтересаретейлеровпремиумсегментаипредприятийобщественногопитаниякновымулицамсвысокимтранспортнымипотоками,например,кСадовомукольцу.

Втечение2013годаставкиарендывторговыхкоридорахоставалисьстабильны.Однако,втечениегодавпраймкоридорах,всвязисмалымобъемомвакантныхпомещений,былотакжезафиксированонесколькосделокпоставкамвышесреднихна15-20%.Продолжиласьтенденциякувеличениюсроковаренды:трехлетниедоговораарендыстановятсявсеболеераспространенными.


23

ПОГЛОЩЕНИЕИНОВОЕСТРОИТЕЛЬСВТО,КЛАССЫАИБ(МЛНКВ.М)

ОФИСНАЯНЕДВИЖИМОСТЬ

ОБЗОР РЫНКА

• Объемпредложениярастет,нодинамикаактивностинарынкеофиснойнедвижимостидемонстрируетзамедление.

• Поитогам2013годабылоарендованоикуплено1,58млнкв.мофисныхплощадей,чтона18,5%меньшеаналогичногопоказателяпрошлогогода(1,94млнкв.м).

• Строительнаяактивностьтяготееткокраинам–в2013годузапределамиТретьегоТранспортногокольцабылопостроено49,2%всехновыхкачественныхофисов.

• Уровеньпоглощенияотносительновысокий(680000кв.м)однакоувеличившийсяв2013годуобъемновогопредложениякачественныхофисовпревышаетобъемпоглощения.Такаятенденциясоздаетпредпосылкидляформированияизбыточногопредложения.

• Вначале2013годанаблюдалсяростсреднейставкиаренды,которыйбылчастичнокомпенсированобратнойдинамикойконцегода.Такимобразом,среднегодоваяставкаарендывырославна7-12%взависимостиотклассапомещенияирасположения.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Посостояниюнаконец2013годавМосквенасчитывалось13,85млнкв.мкачественныхофисов.Втечениегодабыловведеновэксплуатациюоколо892тыс.кв.мкачественныхофисов.Быловведено49офисныхобъектов,такихкакМеркурийСитиТауэр,бизнескомплексБелыеСады,9Акров,ПаркПобеды,Лоттебизнесцентр,НьютонПлазаидр.ВсеголишьчетвертьвсехновыхофисныхплощадейсоответствуетклассуА,большаячастьпомещенийсоответствуеттребованиямклассаВ.ОколополовинывсехновыхплощадейнаходятсязапределамиТТК.ВсеговМосквепредлагаетсяварендуилинапродажу1,45млн.кв.мв464существующихи1,8млнкв.мвстроящихсязданиях.

УровеньсвободныхпомещенийвклассеВотносительностабиленвтечениепоследних6лет–с2011годаонвыросменеечемна1пп.ВклассеАв2013годууровеньсвободныхпомещенийувеличилсяс16,4%(декабрь2012)до21,2%(конецдекабря2013)исоставилвсреднемзагод18,9%.Тенденциякростууровнянедоиспользованияпомещенийпродолжитсяив2014году.

* Поглощение - показывает изменение занимаемого арендаторами офисногопространства в течении периода. Расчитывается как X-Y=Net Absorption.Где Х - это общее количество офисных площадей - свободные помещения в конце периода, а Y - количество офисных площадей - свободные помещения в начале периода

1,49

2,14

1,38

0,900,65 0,57

0,891,35

1,81

0,49

1,080,76

0,30

0,68

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

New construction Absorption

24


СРЕДНИЕСТАВКИАРЕНДЫ*(ДОЛЛАРЫСША)

СПРОС

Общийоборотпомещений(общийобъемсделокарендыипродажи)снизилсяпочтина20%,составив1,58млн.кв.м.Многиекомпаниивнастоящеевремяпредпочитаютпродлятьтекущиедоговорыаренды,согласовываяссобственникамивыгодныеусловияаренды.Арендаторыпродолжаютинтересоваться,главнымобразом,введеннымивэксплуатациюзданиями–в2013годудолядоговоровпредварительнойаренды*составиламенее2,3%отвсехарендованныхплощадей.

ПРОГНОЗ

В2014годуобъемывводавэксплуатациюновыхкачественныхофисныхпомещенийснизятся.Основнымипричинамистанутизменениявналоговомзаконодательствеинеобходимостьпересмотрафинансовыхплановзастройщиков,атакжепродолжающаясяжесткаяполитикаэкономииуарендаторов.Вэксплуатациюбудетвведенонеболее600000кв.мофисов,авозможнодажеменьше.

Скореевсего,мынеувидимвближайшеевремяувеличениядолипредварительныхдоговороваренды,компаниипо-прежнемубудутзаниматьвыжидательнуюпозицию,

СТАКВИ АРЕНДЫ

ВклассеАсредняязапрашиваемаягодоваяаренднаяставкасоставляет870долларовСША.ВклассеВсредняяставкаарендыстабильнанауровне530долларовСША.СтавкиарендыдляПраймофисовпродолжаютнаходитьсянауровне1200долларовСШАзакв.мвгод(безНДСиоперационных

расходов).Ужевторойгодподрядсредниеставкиарендынаофисныепомещениявразныхклассахиндексируютсявсоответствиисинфляциейинедемонстрируютсущественногороста.Вконце2012–впервомполугодии2013годанаблюдалсяростожиданий,сопровождавшийсяскачкомсреднейставкина15%.Однако,вовторомполугодиипроизошлакоррекциясреднихставоквовсехклассахирайонах.Врезультатеростсреднихставоксоставил7-12%взависимостиотклассаирасположения.МаксимальныйростставоквклассеАотмечалсявцентрегорода(врайонахвнутриСадовогокольца,вНовослободскомрайоне)иврайонеМосква-Сити.ВклассеB+вышесреднеговырослиставкинапомещениянаокраинахгорода.Мыожидаем,чтов2014годуставкиарендылибосохранятсвоитекущиезначения,либобудутоткорректированывсторонупонижения.

оставатьсявсвоемофисномзданиинапрежнихусловиях.Увеличившаясяналоговаянагрузканаарендодателейсоднойстороны,истремлениеарендаторовсохранитьбюджетынанедвижимостьнапрежнемуровне,требуютвыработкиновыхдоговорныхвзаимоотношений,которыебудуттормозитьактивностьпозаключениюновыхсделоквначалегода.Вовторомполугодии2014годавозможнооживлениеспроса.


* Средняя ставка аренды является взвешенным средним от запрашиваемыхставок по сделкам, совершенных в течении рассматриваемого периода,долл. США за кв. м в год без НДС и операционных расходов

711

935

1088

731645

734796

870

850

529646

807

509414 444 466

530 500

Q4: $880

Q4: $570

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 F2014

Class A Class B (B+and B-)

25

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

ПооценкедепартаментагостиничногобизнесаитуризмасовокупныйобъемномерногофондавМосквенаконец2013годанасчитываетболее47тыс.номеров(невключаяномеравхостелахимини-отелях),изнихдолякачественногопредложениясоставляетпорядка32%общегопредложенияили15,4тыс.номеров.Новоепредложениеза2013годвсегментекачественныхгостиницсоставило1004номера,ибылосформированозасчетвводавэксплуатациюпятигостиницразнойценовойкатегории(см.таблицуНовоепредложение,Москва,2013-2014).

Крометогов2013годуоткрылсяодинприаэропортовыйотель–MoscowSheremetyevoAirportHotelибылидобавленыномеравгостинице,расположеннойвтойжезоне–SkyPoint.В2014годуожидаетсяоткрытие11гостиницразныхценовыхкатегорийсобщимномернымфондом3451единиц,чтоувеличитсовокупноепредложениенарынкекачественныхгостиницна22%.НаиболеезначительноеувеличениепредложенияожидаетсявсегментеMidscale-Economy(+21%,однакоосновнойобъемновогопредложениявэтомсегментепридетсянаHolidayInnCrocusCity(порядка1000номеров).Безучетаэтогоотеляувеличениесоставитнеболее6%).Другойактивноразвивающийсясегмент–Upper-Upscale(+11%).

РЕЗУЛЬТАТЫ ОПЕРАЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ КАЧЕСТВЕННЫХ ГОСТИНИЦ

Средняяценазаномер(ADR)в2013годасоставила$185,чтона2,6%нижеуровня2012года.ОтрицательнаядинамикамаксимальновыраженавсамомчувствительномкценовомуфакторусегментеMidscale-Economy(-6%),ноивостальныхсегментахгостиничногорынканеудалосьдостичьположительнойдинамики:спадсоставилпорядка-1,5%–-2%загод.Ценыначалиснижатьсявсентябре-октябремесяце–традиционновысокомсезонебронированияномероввкорпоративномсегменте,чтофиксировалоськакнаобщемспадеэкономическойактивностивстране,такинафоневыходанарынокпочти800единицкачественногономерногофонда.Снижениеценбылопростимулированоослаблениемрубля,чтонаходитподтверждениеванализединамикиценвроссийскойнациональнойвалюте.Поэтомупоказателю

СТРУКТУРАКАЧЕСТВЕННЫХГОСТИНИЦМОСКВЫ,2013

фиксировалсяростповсемсегментамкачественногопредложениягостиничногорынкаМосквы,хотятемпыизмененийADRбылиневысокими,практическинауровнестатистическойпогрешности.

Московскиегостиницыпредлагаютширокийразбросценпосегментам:наиболеедорогие–гостиницыкатегорииLuxury,чейADRпоитогам2013годасоставил$380.Этоболеечемв2раза(на105%)вышесреднегопоказателяпорынкукачественныхгостиниц.

Ценовойразрывотелейклассалюкссоследующимзанимсегментомвнушителен:средняяценазаномервгостиницахкатегорииUpper-Upscaleужетолькона27%превысиласреднийпоказательпорынкуисоставила$235.

Luxury20%

Upper-Upscale7%

Upscale27%

Mid-market & Economy46%

ГОСТИНИЧНАЯНЕДВИЖИМОСТЬ

26


СПРОС

СредняягодоваязагрузкакачественныхгостиницМосквыв2013годусоставила68,8%,чтона1,4пп.вышеданногопоказателязапрошлыйгод.Вцелом,поитогам2013годарыноккачественныхгостиницпоказываетнебольшойростспросапосравнениюспрошлымгодомпрактическиповсемсегментам(снижениезагрузкивсегментеLuxuryна0.5ппможетрассматриватьсякакнезначительнаякорректировка).РостспросапростимулированкакростомпотоканочующихпосетителейвМоскву,такистагнациейценнаразмещение,чтомыотмечалиипоитогам3квартала.Последнеебстоятельствоговоритопродолжающемсяпериоденеопределенностинарынке.

ТРЕНДЫ

Среднеезначениедоходананомер(RevPAR)за2013годаснизилосьна0,6%исоставило$127против$128в2012году.Данноеснижениенаблюдаетсявовсехсегментахрынка,заисключениемMidscale,гдеудалосьмаксимальноудачновоспользоватьсяснижениемцен.

Мыполагаем,чтотенденциикстабилизациисреднерыночнойдоходностинаномерзасчетгибкойценовойполитики,чуткореагирующейнаизмененияспроса,сохранитсяинаближайшуюперспективу.В2014годуобъекты,каквышедшиенарынокв2013году,такипланируемыеквыходув2014году,окажутболеевыраженноевоздействиенаобщерыночнуюситуацию,и,несмотрянапланируемоеувеличениеспросазасчетразмещения«транзитных»гостейЗимнейОлимпиадывСочи(1кв.2014г.),показателиRevPARпорынкувцеломврядлисущественнопревзойдутфиксируемуюсегодняпланкуибудутколебатьсяотслабоотрицательныхдослабоположительныхзначенийвначалеиконцегода.

СтоимостьномеравгостиницахкатегорииUpscaleсравнимасосреднимпорынкузначениемисоставляет$189,5.ЦенызаномервгостиницахклассаMidscaleнижесреднерыночныхна47%соответственноисоставляют$99заномер.


27

СКЛАДСКАЯНЕДВИЖИМОСТЬ

ИТОГИ 2013 ГОДА

Московскийрегион

• Введеновэксплуатацию–850тыс.кв.мкачественныхскладскихплощадей.

• Объемарендованныхикупленныхскладскихплощадей–более1,3млн.кв.м.

• СредниеставкиарендывклассеАнаконецгода–$135закв.мвгод,безНДС,операционныхрасходовикоммунальныхплатежей.

• Средняяценапродажи$1200–$1300закв.мвтиповыхпроектахклассаАвсделкахформатастроительстваподзаказчика.

• ДолявакантныхплощадейвскладахклассаА–1,5%.

РоссиязаисключениемМосковскогорегиона

• Введеновэксплуатацию–более310тыс.кв.м.• Объемарендованныхикупленныхскладских

площадейболее410тыс.кв.м.• Ставкиарендывыросли,наблюдаетсятенденция

сокращениядоливакантныхплощадей.

ПРЕДЛОЖЕНИЕМосковскийрегион

В2013годупредложениевырослопосравнениюс2012годомна16%исоставило850тыс.кв.м.Этоновыйрекордрынкас2008года.ЗаIVкв.2013годабылопостроено196тыс.кв.м.

Только70%отзаявленныхдевелоперамиплощадейбыловведеновэксплуатацию.Нарынкесохраняетсядефицитготовыхквъездускладскихплощадей.ДолявакантныхплощадейвобъектахклассаАсоставляет1,5%.

В2014годупозаявлениямдевелоперовпланируетсястроительствоболеечем1,8млн.кв.мскладскихплощадей,но,понашимоценкам,реализованобудетнеболее1,2млн.кв.м.Болееполовиныновогопредложениясконцентрированонасевереисеверо-западеМосковскойобласти.

Активныйспроснарынкеизменилгосподствовавшуюпоследние3годатенденциюнарынке–начинатьстроительствопослезаключенияпредварительныхдоговороварендыилипродажи.Мынаблюдаемувеличениедолиспекулятивногостроительствав2014году.


За2013годвРоссийскихрегионахзаисключениемМосковскойобластиобъемстроительстваснизилсяна5%посравнениюс2012годомисоставилболее310тыс.кв.мновыхкачественныхскладскихплощадей.40%этогообъема(110тыс.кв.м)былопостроеновСанкт-Петербурге.25%отобщегообъемановогостроительстваприходитсянаКраснодарскийкрай.ВведенывэксплуатациюновыескладскиеплощадивНовосибирске,Самаре,Екатеринбурге.

В2014годумыожидаемростобъемовновогостроительстваврегионахв1,5раза.ЛидеромпоновомустроительствупопрежнемубудетСанкт-Петербург,гдепланируетсявыходболее30%отсуммарногопредложенияврегионах.

28


СПРОСМосковскийрегион

Продолжаетсятенденцияростаежегодногообъемапоглощения.За2013вМосковскомрегионебылопроданоисдановаренду1,3млн.кв.м,чтоявляетсяабсолютнымрекордомнарынке.

В2013годудолясделокпопродажескладскихплощадейконечнымпользователямвырослаисоставила37%отобщегообъемапоглощения.Порядка30%отобщегообъёмапоглощенияобеспечиликомпаниисегментарозничнойторговли.Среднийразмерсделкиупредставителейданногосекторасократилсяна15%исоставил17тыс.кв.м.

В2013годусущественновыросладоляпроизводственныхкомпаний:с14%в2012годудо25%.Такоеувеличениепроизошлозасчетдвукратногоувеличенияразмерасделки,приэтомколичествосделокснизилось.Всегментедистрибуцииилогистикитакженаблюдалосьснижениеколичествасделокна50%,приувеличенииразмерасделкина20-30%.Вцеломпорынку,среднийразмерсделкив2013годувыросна40%–с13до18тыс.кв.м.

РоссиязаисключениемМосковскогорегионаВ2013годуобъемпоглощениясоставилболее410тыс.кв.м,чтона62%большепоказателей2012года.Эторекордныйпоказательпоглощенияс2008года,новотличииотМосковскогорегиона,наэтомрынкененаблюдаетсяустойчивогоростаобъемасделок,асначала2012годадосередины2013годанаблюдалосьсокращениепоглощения.Ростпоглощенияврегионахв2013годупроизошелзасчетсегментарозничнойторговлиилогистическихкомпаний,гдевотличиеотМосковскогорегионавырослокакколичествосделок,такисреднийразмерсделки.Долякомпанийрозничнойторговливобъемезаключенныхсделокувеличиласьс29%до59%,количествосделокна63%,размерсреднейсделкина70%.В2013годуобъемсделокпоприобретениивсобственностьсоставил34%отобщегообъёма.НабольшийобъёмрегиональныхсделокбылзаключёнвСанкт-Петербурге(39%),Новосибирске(28%)иРостове-на-Дону(11%).

АРЕНДНЫЕ СТАВКИМосковскийрегион

Вцеломза2013годсредниезапрашиваемыеставкиарендынеизменилисьисоставляют$135закв.мвгодбезНДС,операционныхрасходовикоммунальныхплатежей.Темнеменее,мыотмечаемувеличениеразбросаставокаренды,взависимостиотудалённостиобъектаотМКАДиотнаправления.Важноезначениеимеетстепеньзагруженностишоссе.


ЧистыеарендныеставкивСанкт-Петербурге,Екатеринбургевтечение2013годавырослипрактическидоуровнямосковскихинасегодняшнийденьсоставляют$130-$135закв.м.вгод.Ростарендныхставокнакачественныескладскиеобъектыв2013годунаблюдалсятакжевНижнемНовгороде,Ростове-на-Дону,Краснодаре,Новосибирске,Уфе.Вэтихгородахставкинаконецгодаприблизилиськотметке$120-$125закв.мвгод.

ТЕНДЕНЦИИ

Спроснакачественныескладскиеплощадиможноохарактеризоватькакстабильновысокий,стенденциейкрасширениюгеографии.Вцеломданныйсегментнепервыйгодявляетсясамымустойчивымнарынкекоммерческойнедвижимости.ОсновуспросавРоссиитрадиционносоставляюткомпаниисегментарозничнойторговли.Вследзарасширениемгеографииспросарасширяетсяигеографиядевелопмента.Врегионахувеличиваетсяобъемновогостроительствакакзасчётвыходанарынокновыхигроковфедеральногоилокальногоуровня,такизасчётвозобновлениястроительстваприостановленныхранеескладскихобъектов.

В2014годувМосквеиМосковскойобластимыожидаемувеличениеобъемовстроительстваиувеличениедолиспекулятивныхобъектов.Понашимпрогнозам,ставкиарендынеизменятся.Объемпоглощениябудетнауровне2013г.,естьтенденциикростудоливакантныхплощадей.Несмотрянато,чтовРоссии,заисключениемМосквыиМосковскойобласти,объемновогостроительстватакжебудетпродолжатьрасти,предложение,скореевсего,небудетуспеватьзаспросом,поэтомудолявакантныхплощадейпродолжитсокращаться.


КОНТАКТЫ:

Россия,119002,Москвапер.СивцевВражек,43

тел.:+7(495)7950845,+7(495)7953272

факс:+7(499)2411948

e-mail:[email protected]



Почему мы?





Documents

недвижимостиyust.ru/upload/iblock/192/192a11525b059a7c989b31ed3372f5... · 2016-06-07 · коммерческой недвижимости в Российской Федерации