Upload
denis-sokolov
View
2.072
Download
7
Embed Size (px)
DESCRIPTION
Доклад специалистов Cushman and Wakefield'. Видео с мероприятия: http://new.livestream.com/cwrussia/events/1825762
Citation preview
ЯНВАРЬ 2013
MARKETBEAT
РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ
2012 - 2013
ИНТЕРАКТИВНЫЕ КАРТЫ
ОФИСЫ
ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ СКЛАДЫ
Для запуска интерактивных карт необходим Flash player
Click to open in browser
ОФИСЫ
CUSHMAN & WAKEFIELD 2
MARKETBEAT2012 - 2013
СОДЕРЖАНИЕ
ГОСТИНИЧНЫЙ СЕКТОР
ЭКОНОМИКА
ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
МОСКОВСКИЙ ИНДУСТРИАЛЬНО-ЛОГИСТИЧЕСКИЙ УЗЕЛ
СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
ИНВЕСТИЦИИ
ТЕНДЕНЦИИ
CUSHMAN & WAKEFIELD 3
MARKETBEAT2012 - 2013
ГОСТИНИЧНЫЙ БИЗНЕС
CUSHMAN & WAKEFIELD 4
MARKETBEAT2012 - 2013
• Рост доходности на номер во всех сегментах рынка
• Уровень загрузки гостиниц вернулся на докризисный уровень
• В 2012 году открылось 5 брендированных гостиниц:
» Mercure Арбат, 109 номеров
» Azimut Москва Тульская, 144 номера
» InterContinental Тверская, 203 номера (официальное открытие)
» Best Western Premier Mona, 41 номер, г.Лобня (ребрендинг)
» Park Inn Одинцово, 122 номера
• В 2012 году продано 5 московских гостиниц:
» Courtyard Павелецкая, 170 номеров
» Метрополь, 363 номера
» Будапешт, 116 номеров
» Radisson Славянская, 427 номеров
» InterContinental Тверская, 203 номера
СОСТОЯНИЕ ГОСТИНИЧНОГО РЫНКА МОСКВЫКлючевые тенденции 2012 года
• В течение последних двух летна рынке Москвы наблюдаетсярост операционных показателей
• Московский рынок гостиничнойнедвижимости является одним изсамых сильных с точки зрениядостижимых операционныхрезультатов и все еще обладаетвысоким потенциалом в планедевелопмента
CUSHMAN & WAKEFIELD 5
MARKETBEAT2012 - 2013
СОСТОЯНИЕ ГОСТИНИЧНОГО РЫНКА МОСКВЫДанные за полный год в разбивке по сегментам
Гостиницы категории люкс Гостиницы высшего предела верхнейценовой категории
• ADR – средний тариф
• RevPAR – доходность на номер
• Occupancy – средняя загрузка
CUSHMAN & WAKEFIELD 6
MARKETBEAT2012 - 2013
Гостиницы верхней ценовой категории Гостиницы высшего предела средней ценовой категории
СОСТОЯНИЕ ГОСТИНИЧНОГО РЫНКА МОСКВЫДанные за полный год в разбивке по сегментам
• ADR – средний тариф
• RevPAR – доходность на номер
• Occupancy – средняя загрузка
CUSHMAN & WAKEFIELD 7
MARKETBEAT2012 - 2013
Гостиницы средней ценовой категории
СОСТОЯНИЕ ГОСТИНИЧНОГО РЫНКА МОСКВЫДанные за полный год в разбивке по сегментам
• ADR – средний тариф
• RevPAR – доходность на номер
• Occupancy – средняя загрузка
CUSHMAN & WAKEFIELD 8
MARKETBEAT2012 - 2013
• Гостиницы категории «люкс»: показатели непретерпели значительных изменений по сравнению с2011 годом
• Гостиницы высшего предела верхней ценовойкатегории: увеличение показателя RevPAR почти на20% преимущественно за счет роста загрузки
• Гостиницы верхней ценовой категории: увеличение показателя RevPAR почти на 10%, следствие роста как тарифов, так и загрузки
• Гостиницы высшего предела средней ценовойкатегории: минимальный рост показателей посравнению с 2011 годом
• Гостиницы средней ценовой категории: увеличение показателя RevPAR на 10%, следствиероста загрузки.
СОСТОЯНИЕ ГОСТИНИЧНОГО РЫНКА МОСКВЫОсновные тенденции 2012 года по сегментам
СУЩЕСТВУЮЩЕЕ БРЕНДИРОВАННОЕПРЕДЛОЖЕНИЕ НА ГОСТИНИЧНОМ РЫНКЕМОСКВЫ
CUSHMAN & WAKEFIELD 9
MARKETBEAT2012 - 2013
ПРОГНОЗ НА 2013 ГОД
• В 2013 году запланировано к открытию более 10 гостиниц под международными брендами(Marriott Новый Арбат, Kempinski Никольская, Novotel Москва Сити, Hilton (аэропорт Внуково), Sheraton (аэропорт Шереметьево) и др.)
• Менее 35% всего номерного фонда Москвыпредставлено брендированными номерами, возможности для увеличения номерного фондаМосквы все еще огромны – особенно этокасается гостиниц экономической категории
• По нашим прогнозам, в 2013 году сохранитсяположительная динамика предыдущих двух лет
CUSHMAN & WAKEFIELD 10
MARKETBEAT2012 - 2013
МАКРОЭКОНОМИКА
CUSHMAN & WAKEFIELD 11
MARKETBEAT2012 - 2013
ВЕЛИЧИНА РОЗНИЧНОГО РЫНКАРоссия – четвертый по величине торговый рынок Европы
Оборот розничной торговли в странахЕвропы*
Оборот розничной торговли в России**
*Data of 2010, bn USD , GFK GeoMarketing**Source: ROSSTAT
РОСТ ОБОРОТА РОЗНИЧНОЙ ТОРГОВЛИ В РОССИИ ЗАМЕДЛЯЕТСЯ, НО ВСЕ ЖЕ ОНОСТАЕТСЯ ОДНИМ ИЗ САМЫХ ВЫСОКИХ В ЕВРОПЕ И ОДНИМ ИЗ ГЛАВНЫХ ДРАЙВЕРОВРОСТА ВВП РОССИИ В 2013 ГОДУ
France 556.875
Germany 548.1
Russia 534.6
United Kingdom 459.54
Italy 332.505Spain 264.195
Turkey 170.1
Netherlands 130.275
Poland 110.025
Switzerland 108.27
Belgium 97.875
Sweden 94.5
Austria 66.15
Norway 61.155
Others** 60.615
Denmark 60.21
Finland 54.675Portugal 53.595
Greece 50.895Czech Republic 42.12
Ireland 36.45Romania 32.535
Hungary 31.86Slovakia 18.36
Croatia 16.605
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
2007 2008 2009 2010 2011 2012
Оборот розничной торговли, % Реальные располагаемые доходы, %
CUSHMAN & WAKEFIELD 12
MARKETBEAT2012 - 2013
Макроэкономика РоссииМеждународные сравнения
Международные сравнения
• Рост российской экономики продемонстрировалконкурентоспособный прирост в 3.9% в 1-III кварталах 2012.
• Согласно оценкам Росстата, ВВП России продемонстрировалежегодный прирост в 2.9% в III квартале 2012 года – самыймедленный темп с 2009 года. Ежеквартальный ростприравнивался к 9.5%.
• Экономический рост был наименьшим в III квартале, онсоставил ~3.5% прироста в 2012, а стабильный ежегодный ростсоставит 3% - 4% в 2013 из-за глобального восстановленияэкономики и возросшего внутреннего спроса.
Источник: Росстат, МВФ
-2% 0% 2% 4% 6% 8% 10%
Еврозона
Бразилия
Япония
США
Весь мир
Ю. Африка
Россия
Индия
Китай
2012 2015F
CUSHMAN & WAKEFIELD 13
MARKETBEAT2012 - 2013
МАКРО ПРОИЗВОДИТЕЛЬНОСТЬ И ПРОГНОЗЫ
Источник: Министерство экономического развития, Уралсиб Капитал, Ренессанс капитал
• Умеренный рост в течение нескольких следующих лет
ACTUAL
2012 2012 2013 2014 2015 2012 2013 2014 2015 2012 2013 2014 2015GDP, % 3.9* 3.5 3.6 4.3 4.5 3.5 3.1 3.2 3.2 3.5 4 4 -
CPI 6.6 6.5 5 - 6 4 - 5 4 - 5 7 6.9 6.7 6.5 6.70 6 5.5 -
Industrial production, % 2.7* 3.2 3.7 3.7 3.7 3 2.8 2.9 2.9 3.7 4 4 -
Fixed Investments, % 8.4* 7.8 6.5 7.3 7.9 5.6 5.2 5.8 5.8 5.2 9.7 8.1 -
Retail trade turnover, % 6* 5.7 5.4 5.8 5.8 5.5 5.3 5.7 5.7 5.5 4.5 4.3 -
USD / RUR rate, avg. 31.1 31.1 32.4 33 33.7 31.21 31.6 31.3 31.4 31.2 32.8 33.9 -
* January - November
RENAISSANCE CAPITALURALSIB CAPITALMINECON
CUSHMAN & WAKEFIELD 14
MARKETBEAT2012 - 2013
ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
CUSHMAN & WAKEFIELD 15
MARKETBEAT2012 - 2013
РИТЕЙЛЕРЫНовые причины заняться шопингом
НОВЫЕ ОПЕРАТОРЫ 2011 НОВЫЕ ОПЕРАТОРЫ 2012 СКОРО
CUSHMAN & WAKEFIELD 16
MARKETBEAT2012 - 2013
ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ, РОССИЯАктивное строительство
СТРОИТЕЛЬСТВО ТОРГОВЫХ ПЛОЩАДЕЙ вкачественных торговых центрах ‘000 кв.м
Результаты 2012:
• 58 новых торговых центра общей GLA 1,87 млн кв.м 37 городах.
• В течение года объявлено о более 50 новых торговых центрах с GLA 2.24 млнкв. м
LOCATION PROPERTY NAMERETAIL
GLA, SQ MDELIVERY
THE LARGEST PROJECTS IN RUSSIA, GLA 50,000+
Volgograd KomsoMall (Slava) 68,000 Q1
Krasnodar Krasnaya Plozhad (3 phase) 50,000 Q1
St. Petersburg RIO 52,500 Q2
Krasnodar OZ Mall 169,000 Q2
Ryazan Premier 50,000 Q2
Nizhnyi Novgorod Sedmoe Nebo 60,800 Q3
Nizhnyi Novgorod RIO 68,000 Q4
Surgut Surgut City Mall 69,600 Q4
Sochi MoreMall 80,000 Q4
Ekaterinburg Raduga Park 56,000 Q4
Surgut Aura 65,000 Q4
TOTAL GLA OF SHOPPING CENTERS > 50,000 SQ 788,900
TOTAL GLA 1,872,405
LOCATION PROPERTY NAMERETAIL
GLA, SQ MDELIVERY
THE LARGEST PROJECTS IN RUSSIA, GLA 50,000+
Ufa Planeta 110,000 Q1
Volgograd Aquarel' 92,140 Q1
Perm SC on Speshilova 75,000 Q1
Tyumen MDS Group project 75,000 Q1
Saratov Atlas Torgovli (Povolshie II) 69,500 Q1
Tula Maxi (LEON ) 78,000 Q3
Bryansk Sayani Park 68,000 Q3
Irkutsk KomsoMall 57,700 Q3
Nizhnyi N d
Nebo 72,000 Q4
Yaroslavl Aura 62,000 Q4
TOTAL GLA OF SHOPPING CENTERS > 50,000 SQ 759,340
TOTAL GLA 2,363,836
2012
2013
1,600
2,363
1,828
1,620
1,895
1,5611,635
1,426
1,872
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Новое строительство Планы девелоперов Прогноз CW
CUSHMAN & WAKEFIELD 17
MARKETBEAT2012 - 2013
ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ, МОСКВАСтруктурные изменения
НОВЫЕ ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ, 2012
ПЛАНЫ НА 2013
LOCATION PROPERTY NAMERETAIL
GLA, SQ MDELIVERY
MOSCOW Hotel Moskva 21,000 Q1
Sombrero 6,000 Q2
Outlet Village Belaya Dacha 24,000 Q3
Sviblovo 15,000 Q3
Otrada (2 phase) 28,000 Q4
Kaleidoskop 41,000 Q4
Parus 17,280 Q4
Total GLA 152,280
LOCATION PROPERTY NAMERETAIL
GLA, SQ MDELIVERY
MOSCOW Favorit 21,900 Q1
Fashion House Outlet 28,765 Q1
Vnukovo Outlet Village 16,584 Q1
Smolensky Passage 16,000 Q1
Moskvorechye 19,780 Q1
VDNKh project 15,000 Q2
Brateevo Mall 15,000 Q2
Goodzone 56,000 Q3
Shaiba 35,000 Q4
RIO (Leninskiy) 57,000 Q4
Raikin Park 17,000 Q4
TOTAL GLA 298,029
Результаты 2012:
• Москва: 8 новых торговых комплексов общей GLA 152,280 кв.м.
• Московская область: 7 новых торговых центра общей GLA of 156,600 кв.м.
• Открыт первый аутлет в России.
• Новые проекты: Columbus (GLA 141,000 кв.м), Славянка (GLA 65,000 кв.м), Лотос Сити (GLA 65,000 и др.
180
360
337
219
379
567
400
197152
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Новое строительство Планы девелоперов Прогноз CW
СТРОИТЕЛЬСТВО ТОРГОВЫХ ПЛОЩАДЕЙ вкачественных торговых центрах ‘000 кв.м
CUSHMAN & WAKEFIELD 18
MARKETBEAT2012 - 2013
ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ, МОСКВА
1.7% 3.0% 1.6% 0.8% 1.0% 1.0% 1.0% 1.0% 0.4% 0.7% 0.8% 0.4% 0.4%
Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
2009 2010 2011 2012
60%
70%
80%
90%
100%
110%
120%
Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
2009 2010 2011 2012
40.3% 39.0% 38.2% 37.1%44.3%
40.3% 39.3% 38.5%34.8%
28.1%
41.2% 44.0%40.9%
Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
2009 2010 2011 2012
“УСПЕШНЫЕ ПОКУПАТЕЛИ”, %
ПОСЕЩАЕМОСТЬ, 1 КВ. 2010=100%
Результаты мониторинга*
УРОВЕНЬ СВОБОДНЫХ ПЛОЩАДЕЙ, %
* Ежеквартальный мониторинг Cushman&Wakefield Research 9 качественных торговых центров Москвы (GLA - 0.5 млн. кв.м).
• Посещаемость высокая, в соответствие с сезонностью.
• Уровень свободных помещений продолжает бытьнизким.
• Доля покупателей от посетителей 40.9% (Q4 2012) –средний уровень.
CUSHMAN & WAKEFIELD 19
MARKETBEAT2012 - 2013
МОСКОВСКИЙ ИНДУСТРИАЛЬНО-ЛОГИСТИЧЕСКИЙ УЗЕЛ
CUSHMAN & WAKEFIELD 20
MARKETBEAT2012 - 2013
МОСКВА- УНИКАЛЬНЫЙ ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ИЛОГИСТИЧЕСКИЙ ЦЕНТРТекущая ситуация
• Московский производственно -логистическийузел располагает 7 млн. кв. м качественныхскладских площадей.
• Потребители услуг: 11.5 млн. горожан
• Объем услуг: таможенная очистка, хранение, переупаковка, консолидация, дистрибуция, сборка и другие дополнительные услуги;
• Зоны охвата:
Главная зона-Москва и Московская область снаселением 18 млн. человек;
Зона I- расстояние до 500 км, 37 млн. человек;
Зона II –регионы на расстоянии до 1000 км(около 70 млн. человек) а также страны СНГ;
• Основные потребители-розничная торговля, дистрибуция, логистические ипроизводственные компании.
Москва и Московскаяобласть
Зона 1
Зона 1I
CUSHMAN & WAKEFIELD 21
MARKETBEAT2012 - 2013
МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬКрупнейшая агломерация в Европе
Московская Область
Большой Лондон Иль-де-Франс
Население, млн 18,607 8,173 11,697
Региональный валовый продукт, млн $ 294 714 234 223 392 154
Складские площади, млн. кв. м 8,744 15,505 11,965
Уровень вакантных площадей, % 1,00% 7,19% 8,36%
Базовая арендная ставка, $, кв.м в год 135 236 172
CUSHMAN & WAKEFIELD 22
MARKETBEAT2012 - 2013
СОВРЕМЕННЫЕ ИНДУСТРИАЛЬНЫЕ ЗОНЫОсновные игроки*
*произвольная подборка промышленных проектов
Moscow Cluster
Industrial Production, mio USD
ТВЕРЬHitachi Construction
Machinery International,
SKF,Hamilton Standard, Jabil, Ahlstrom-Tver
КАЛУГАPSA, Volvo, LG, VAG, Samsung
ТУЛАLafarge,
Procter & Gamble,Cargill,
Unilever
МОСКОВСКАЯОБЛАСТЬ
AJC Flat Glass Klin,Campina,
Mars,Renaut,
John Deer,Avon,
Oriflame, Bayer,Nestle,
Pilkington,KRKA,
Tetra pack,Kimberly-Clark
ВЛАДИМИРFerrero,
Dow Chemical, Mondelēz
International1
РЯЗАНЬGuardian Glass
Ryazan
МОСКОВСКИЙ КЛАСТЕР
CUSHMAN & WAKEFIELD 23
MARKETBEAT2012 - 2013
КАНАЛЫ ДИТРИБУЦИИМосква и основные логистические коридоры
Moscow
Санкт-Петербург
Н. Новгород
АстраханьКиев
Минск
Север-Югтранзитный
коридор
Транссибирскийтранзитный коридор
Панъевропейский IX транспортный коридор
Панъевропейский II транспортный коридор
Транзитные коридоры:
• Север-Юг (NS)
Финляндия – Санкт-Петербург – Москва – Астрахань –Каспийское море – Иран – Персидский залив- Индия
• Транссибирский (TS)
Германия– Польша –Москва – Екатеринбург – Владивосток
• Панъевропейский II
Берлин –Варшава-Смоленск-Москва-Н.Новгород
• Панъевропейский IX
Хельсинки – Санкт-Петербург – Москва-Киев- Бухарест –Александруполис
CUSHMAN & WAKEFIELD 24
MARKETBEAT2012 - 2013
ПРОМЫШЛЕННАЯ ДЕЦЕНТРАЛИЗАЦИЯЭкономические причины
Основные причины нарастающей промышленной децентрализации
Проблемы/ограничения:
Ограниченные ресурсы:
Земля;
Инфраструктура;
Мощности (электричество, канализация, водоснабжение, др.);
Профессиональные трудовые ресурсы;Вывод: строительство промышленных и складских объектов внутри МКАД экономически не целесообразно
Решения
Перемещение проектов на расстояние 60+ км от МКАДНовые кластерыНовые точки роста, т.е. города с высоким потенциалом не использованным до настоящего времени
Вывод: рост конкуренции между Московским кластером и пограничными регионами с городами не раскрытымпотенциалом, прим. : Тверь, Тула, Владимир, Нижний- Новгород.
CUSHMAN & WAKEFIELD 25
MARKETBEAT2012 - 2013
СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
CUSHMAN & WAKEFIELD 26
MARKETBEAT2012 - 2013
МОСКВА И РЕГИОНЫОбъем предложения
0 2 000 4 000 6 000 8 000
Москва и Московская обл.
Ленинградская обл. и Санкт-петербург
Свердолвская обл.
Новосибирская обл.
Татарстан респ.
Самарская обл.
Ростовская обл.
Нижегородская обл.
Остальные регионы
тыс. кв. м
• В Московском регионе сосредоточено66% процентов качественных складскихплощадей
• Вторым регионом по объемуплощадей (11%) – Санкт-Петербург иЛенинградская область.
CUSHMAN & WAKEFIELD 27
MARKETBEAT2012 - 2013
НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО В МОСКВЕКачественные складские площади (А и B класс)
2012
–Построено 720 000 кв.м
2013
–Новые строительство 1 280 000кв.м.
• Доля вакантных площадей в классе А остается стабильной с III кв. 2011 года и составляет 1%.
• В краткосрочной перспективе доля свободных площадей в классе А останется без изменений..
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600
1 800
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013F
тыс.
кв.
м
Новое строительство Планыдевелоперов
CUSHMAN & WAKEFIELD 28
MARKETBEAT2012 - 2013
СПРОСПодъем
• 2012 стал рекордным по объему сделок поаренде и покупке в Московском регионе запоследние 5 лет.
• Объем сделок по покупке составляет 28% от общего объема сделок на рынкекачественных складских помещенийМосковского региона.
• Объем сделок на региональном рынкекачественных складских площадейуменьшился в 2012 году на 35%.
• Объем сделок в регионах составляет 22% от объема сделок в Московском регионе.
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
2008 2009 2010 2011 2012Москва Регионы
CUSHMAN & WAKEFIELD 29
MARKETBEAT2012 - 2013
СПРОССтруктура спроса в Москве и регионах различается
Структура спроса в Московском регионе Структура спроса в регионах
Дистрибьюция21%
Логистика22%
Прочие3%
Производство14%
Ритейл40% Дистрибьюция
32%
Логистика5%
Прочие2%
Производство32%
Ритейл29%
• В отличии от Московского региона, где большинство сделок заключается с розничными торговыми компаниями, в регионах основной объем сделок в качественном складском сегменте заключается с дистрибьюторскими ипроизводственными компаниями.
CUSHMAN & WAKEFIELD 30
MARKETBEAT2012 - 2013
РЕГИОНЫСтавки аренды в регионах, USD за кв.м.
$0
$20
$40
$60
$80
$100
$120
$140
2008 2009 2010 2011 2012
Санкт Петербург Екатеринбург Ростов-на-Дону
ГОРОД
Средняя чистая
арендная ставка,
Долларов США / кв.м/
год
Средняя арендуемая
площадь,
кв. м
Москва 130-140 10,000-15,000Санкт-Петербург 120-130 2,000-10,000Екатеринбург 110-115 5,000-10,000Нижний Новгород 110-120 3,000-5,000Самара 110-115 3,000-5,000Казань 90-100 3,000-5,000Ростов-на-Дону 115-120 3,000-5,000Краснодар 110-120 3,000-5,000Новосибирск 110-115 2,000-5,000Уфа 90-100 3,000-5,000
CUSHMAN & WAKEFIELD 31
MARKETBEAT2012 - 2013
ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
CUSHMAN & WAKEFIELD 32
MARKETBEAT2012 - 2013
СТАГНАЦИЯ.
CUSHMAN & WAKEFIELD 33
MARKETBEAT2012 - 2013
1991-1998• Развитие деловой инициативы и
мелкого бизнеса• Переоборудование любых помещений
под офисы• Выход административных зданий,
принадлежащих государственныморганам и общественным организациямна рынок
• Офисы в квартирах, гостиницах, школах и детских садах
ДРАЙВЕРЫ СПРОСА НА ОФИСЫ«Первоначальное накопление»
CUSHMAN & WAKEFIELD 34
MARKETBEAT2012 - 2013
2000-2007• Формирование
профессионального рынкаофисной недвижимости
• Консолидация компаний• Развитие крупного бизнеса• Активное расширение
компаний• Уход с офисного рынка
«квартирного» сегмента• Начало строительства
Москвы-Сити
ДРАЙВЕРЫ СПАРОСА НА ОФИСЫЭпоха расцвет
CUSHMAN & WAKEFIELD 35
MARKETBEAT2012 - 2013
2008-2011• Обвал коммерческого рынка• Взрывной рост госсектора• Отказ от субаренды в
государственных учрежденияхучреждениях
• Переезд компаний изгосударственныхадминистративных зданий вбизнес-центры
ДРАЙВЕРЫ СПАРОСА НА ОФИСЫЖелезная пята бюрократии
CUSHMAN & WAKEFIELD 36
MARKETBEAT2012 - 2013
2012 - …• Завершено формирование
рынка• Снижение темпов роста
отраслей• Минимально расширение• Оптимизация пространства• Децентрализация 2,0
• Завершение Москва-Сити
ДРАЙВЕРЫ СПАРОСА НА ОФИСЫВремя «малых дел»
CUSHMAN & WAKEFIELD 37
MARKETBEAT2012 - 2013
НОВОЕ КАЧЕСТВО РЫНКАСпрос и предложение, ’000 кв.м
ПОГЛОЩЕНИЕ — ПОКАЗЫВАЕТ ИЗМЕНЕНИЕ ЗАНИМАЕМОГО АРЕНДАТОРАМИ ОФИСНОГО ПРОСТРАНСТВА В ТЕЧЕНИЕ ПЕРИОДА.Рассчитывается как: X—Y = Net Absorption.X= (Общее количество существующих офисных площадей—свободные помещения )в конце периода Y= (Общее количество существующих офисных площадей—свободные помещения )в начале периода
1.35
1.81
0.630.74
1.01
0.18 0.23 0.30 0.31
1.51
1.75
0.74
1.27
1.97 2.051.90
2.05 1.95
0.520.40 0.45
2007 2008 2009 2010 2011 2012 F2013 F2014 F2015Поглощение Общий объем сделок
1.49
2.17
1.39
0.88
0.650.55
Новое строительство
0.520.40 0.45
CUSHMAN & WAKEFIELD 38
MARKETBEAT2012 - 2013
СПРОС
Новыеактивныеотраслив 2012 году
TAKE-UP (LEASE DEALS) BY BUSINESS AREAS, ’000 SQ M, 2012TAKE-UP (LEASE DEALS) BY BUSINESS AREAS, ’000 SQ M, 2012TAKE-UP (LEASE DEALS) BY BUSINESS AREAS, ’000 SQ M, 2012TAKE-UP (LEASE DEALS) BY BUSINESS AREAS, ’000 SQ M, 2012TAKE-UP (LEASE DEALS) BY BUSINESS AREAS, ’000 SQ M, 2012TAKE-UP (LEASE DEALS) BY BUSINESS AREAS, ’000 SQ M, 2012
Отрасли, формирующие спрос на офисы
КРУПНЫЕ СДЕЛКИ
• Традиционно активные отрасли – Финансы и Бизнес-услуги• После кризиса 2008 года в Москве активны ИТ иФармацевтика
• Металлургия – одна большая сделка.
• Значительно вырос интерес к качественным офисам состороны Производителей, компаний из таких отраслей какРитейл, Авто и Машиностроение.
0% 5% 10% 15% 20% 25%
Банки/финансы
Бизнесуслуги
Нефть/Газ
Телеком
ИТ
Металлургия
Медиа , реклама
Товарын.п.
Фармацевтика
Машиностроение
Авто
Ритейл
Производители
Все офисные площади МосквыСделки 2012 года
3145
1523 30
21
6150
28
4440
50
2007 2008 2009 2010 2011 2012Сделки от 2 000 до 5 000 кв.м Сделки более 5000 кв.м
CUSHMAN & WAKEFIELD 39
MARKETBEAT2012 - 2013
СПРОСПропорциональный предложению
СДЕЛКИ ** 2012, ’000 кв.м
ПРЕДЛОЖЕНИЕ*, ’000 кв.м
*Предложение на декабрь 2012 года** Только сделки аренды
ПРАЙМ
ЦЕНТР
ОКРАИНЫ
68
56
89
111
40
КлассA с отделкойКласс A без отделки
`
146
336
311
37
124
247
Класс Б с отделкойКласс Б без отделки
ПРАЙМ
ЦЕНТР
ОКРАИНЫ
12.4%
19.0%
14.7%
`
155
216
53
Класс А
`
7.1%
10.0%
14.7%
167
366
665
Класс Б
ПРАЙМ
ЦЕНТР
ОКРАИНЫ
CUSHMAN & WAKEFIELD 40
MARKETBEAT2012 - 2013
2012:
• ПРАЙМ $1,200
• Класс A $ 790
• Класс Б $ 460
СТАВКИ АРЕНДЫСтабильны
1,022
663
619
767
648
437
КлассA с отделкой
Класс A без отделки
`
681
484
402
468
463
311
Класс Б с отделкойКласс Б без отделки
ПРАЙМ
ЦЕНТР
ОКРАИНЫ
ПРАЙМ
ЦЕНТР
ОКРАИНЫ
Ставки аренды* по классам
•Ставка аренды - средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды по сделкам, закрытым в течение периода,• в долларах США за кв.м в год без НДС и операционных расходов
Ставки аренды* по бизнес-районам
717
938
1,090
710
640 740790 820 840 900
521628
810
510420 460 460 480 500 540
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 F2013 F2014 F2015
Класс А Класс Б
CUSHMAN & WAKEFIELD 41
MARKETBEAT2012 - 2013
МОСКВА-СИТИОбщий план реализации по состоянию на начало 2013 г.
- Существующие объекты
- Строящиеся проекты
- Планируемые проекты
СЕВЕРНАЯ БАШНЯ135 000 кв.м БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ
423 000 кв.м
МЕРКУРИЙ СИТИ ТАУЭР160 000 кв.м
ОКО240 680 кв.м
БАШНЯ ЕВРАЗИЯ215 000 кв.м
ЦЕНТРАЛЬНОЕ ЯДРО278 000 кв.м
ТРАНСПОРТНЫЙ ТЕРМИНАЛ228 000 кв.м
БАШНЯ НА НАБЕРЕЖНОЙ215 994 кв.м БАШНЯ 2000
61 057 кв.мБАШНЯ ЭВОЛЮЦИЯ
169 000 кв.мГОРОД СТОЛИЦ288 680 кв.м
БАШНЯ ИМПЕРИЯ287 723 кв.м
2008
2014
2013
2014 2011 2014
2013
2013
20082007 2001
2015
CUSHMAN & WAKEFIELD 42
MARKETBEAT2012 - 2013
Будущее развитие транспортной схемы проектаСтроящаяся линия Калининско-
Солнцевская ветка метро
• 2013 г. - отрезок между ст. Деловой Центр иПарк Победы
• 2015 г. – линия от ст. Третьяковская до ст. Раменки
• 2019 г. – линия продлена до ст. Солнцево
МОСКВА-СИТИ
CUSHMAN & WAKEFIELD 43
MARKETBEAT2012 - 2013
ИНВЕСТИЦИИ
CUSHMAN & WAKEFIELD 44
MARKETBEAT2012 - 2013
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ РЫНОК РОССИИРоссийские инвестиции
По секторам
По регионам По расположению
• Общий объем инвестиций в 2012 году - US$ 7.44 млрд.
• Прогнозируемый объем инвестиций в 2013 году - US$ 8 млрд.Зарубежные инвесторыВнутренние инвесторы
МоскваСанкт-ПетербургРегионы
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
8,000
9,000
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 F2013
mn
USD
Office Retail Industrial Other Forecast
4,560
5,3545,798
2,256
3,994
7,547 7,4378,000
68%
32%
82%
16%
2%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Q1
'12
Q2
'12
Q3
'12
Q4
'12
Office prime Shopping centers prime W&I Prime
Ставки капитализации
CUSHMAN & WAKEFIELD 45
MARKETBEAT2012 - 2013
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ РЫНОККак мы считаем?
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
2007 2008 2009 2010 2011 H1 2012 2012
US$
bn
Knight Frank JLL CBRE Cushman & Wakefield
• Сделки с существующими объектами
• Сделки конечным пользователям
• Девелопмент / редевелопмент
• Любые сделки с жилыми объектами
• Неподтвержденные сделки
• Согласованные, но нефинализированные сделки
УЧИТЫВАЮТСЯ
НЕ УЧИТЫВАЮТСЯ
CUSHMAN & WAKEFIELD 46
MARKETBEAT2012 - 2013
ИНВЕСТИЦИИ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬМировые рынки
Европейский рынок
Москва занимает 3 место из 20 среди инвестиционных рынков Европы
Мировой рынок
Data of Real Capital Analytics based on 12 past month basis
0 10 20 30 40
Zurich
Warsaw
South Germany
Saint Petersburg
Hamburg
Oslo
Amsterdam/Randstad
Rhine-Ruhr
Munich
Frankfurt/Rhine-Main
Stockholm
Berlin-Brandenburg
Moscow
Paris
London Metro
US$ bn0 10 20 30 40 50
HangzhouMoscowWuhan
ShenyangHoustonChengdu
SeattleChongqing
ChicagoBeijing
ParisSingaporeDC Metro
ShanghaiSF Metro
Hong KongTokyo
LA MetroLondon Metro
NYC Metro
US$ bn
CUSHMAN & WAKEFIELD 47
MARKETBEAT2012 - 2013
ТЕНДЕНЦИИ
CUSHMAN & WAKEFIELD 48
MARKETBEAT2012 - 2013
ТРАНСФОРМАЦИЯ МОСКВЫИз «города больших возможностей» в «город для жизни»
CUSHMAN & WAKEFIELD 49
MARKETBEAT2012 - 2013
Центр• Снижение деловой активности в центре
• Ограничение на парковку/проезд
• Рост стоимости
Точки роста• Потребность в новых кластерах для динамичного бизнеса
• Низкие ставки
• Синергетическая концентрация
• Повышение мобильности работников
• Оптимизация затрат на жилье
Регионы• Появление региональных городов, ориентированных на экономический рост
• Новые фабрики человеческого капитала
ДЕЦЕНТРАЛИЗАЦИЯ 2.0Новый смысл старого тезиса
CUSHMAN & WAKEFIELD 50
MARKETBEAT2012 - 2013
На смену поколению, сформировавшемуся в периодактивного экономического ростаприходит более консервативное«поколение стагнации»
ИЗМЕНЕНИЕ ПРОФИЛЯ ПОТРЕБИТЕЛЯСмена поколений
CUSHMAN & WAKEFIELD 51
MARKETBEAT2012 - 2013
КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ 2013-2015Тезисы
• Замедление строительства• Трансформация Москвы• Децентрализация 2.0
• Новые точки роста• Перспективы «Новой
Москвы»
• Изменение профиляпотребителя
www.cushmanwakefield.com
RESEARCH [email protected]