Риски истребования имущества у добросовестного покупателя недвижимости

Риски истребования имущества у покупателя недвижимости.

Добросовестный приобретатель.19 ноября 2014 года

11:00

ООО "Юридическое бюро" тел.: +7 495 6259524; www.yurbureau.ru;

[email protected]

Компания «Юридическое бюро»

• Более 8 лет успешной юридической практики;

• Дружная команда, состоящая из выпускников ведущих ВУЗов страны;

• Одним из профилей нашей компании является проведение оценки рисков при приобретении объекта недвижимости, осуществление предварительной проверки объекта недвижимости

(Due Diligence).


[email protected]

Нормативное регулирование

• Гражданский кодекс РФ;• Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10 / 22 от 29 апреля 2010 года «О

некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешенииспоров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»;

• Обзор судебной практики Президиума ВС РФ от 01 октября 2014 года по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления;

• Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126"Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным систребованием имущества из чужого незаконного владения«;

• Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 N 13«Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой правасобственности и других вещных прав»;

• Постановление Европейского суда по правам человека по делу «Гладышевапротив России» (Жалоба №7097/10) от 06.12.2011г.


[email protected]

Основные понятия поПостановлению Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10 / 22

Собственник недвижимости – лицо, обладающее первоначальным правом (титулом) на объект, но не владеющее имуществом;Незаконный владелец – лицо, которое приобрело имущество по недействительной сделке , и не имеет законного права его отчуждать; Добросовестный приобретатель – обладающее признаками добросовестности лицо, которое приобрело имущество по возмездной, но недействительной сделке у лица, которое не имело права его отчуждать (ст. 302 ГК РФ).Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, а также произвел оплату по сделке.Законный владелец – владеющее имуществом лицо, приобретшее его у лица, обладающего признаками добросовестного приобретателя;Виндикационный иск – требование собственника о возврате имущества из чужого незаконного владения;Реституция – возврат сторонами полученного по сделке имущества (его стоимости).

СобственникНезаконный

владелецДобросовестный приобретатель

Законный владелец

Сделка №1 Сделка №2 Сделка №3


[email protected]

Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10 / 22 от 29 апреля 2010 года

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права

собственности и других вещных прав»

В соответствии с позицией высших судов, выраженной в Постановлении № 10/22, в случаепризнания сделки купли-продажи недвижимого имущества недействительной,полученное по такой сделке имущество по общему правилу не может бытьистребовано собственником у добросовестного приобретателя.

Согласно ст.301 ГК РФ, под добросовестным приобретателем имущества понимается лицо,которое приобрело имущество возмездно, и в момент совершения сделки не знало, и немогло знать о том, что продавец не вправе его отчуждать.

Таким образом, признание судом добросовестности покупателя недвижимости вбольшинстве случаев снимает с него риски истребования купленного им имущества, заисключением случаев, когда первоначальный собственник докажет выбытие данногоимущества из его владения помимо его воли (например, сделка, совершеннаянеуполномоченным лицом, под влиянием заблуждения, обмана).


[email protected]

Критерии добросовестности

В судебной практике сложилась ситуация, при которой добросовестный приобретательвынужден сам доказывать свою добросовестность, основываясь на ее критериях.

Ранее указанное Постановление №10/22 относит к таким критериям принятиегражданином «всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждениеимущества», в том числе:

1) осуществление проверки внесения данных о продавце в ЕГРП на момент совершениясделки,

2) осуществление проверки отсутствия в ЕГРП отметок о судебном споре в отношенииимущества на момент сделки.

При этом совершение указанных действий не гарантировало лицу статус добросовестногоприобретателя, оставляя во многом решение данного вопроса на усмотрение суда.

В ответ на принятое Европейским судом по правам человека в г. Страсбурге Постановлениеот 19.11.2012г. по делу «Гладышева против России» (Жалоба №7097/10.http://genproc.gov.ru/documents/espch/document-76432/), касающееся определения статусадобросовестного приобретателя, Президиум Верховного суда РФ 01 октября 2014 годаутвердил Обзор практики, в котором более конкретно определены критериидобросовестности.


[email protected]

http://genproc.gov.ru/documents/espch/document-76432/

Новые критерии добросовестности: Обзор ВС РФ

Теперь суды, основываясь на Обзоре судебной практики Президиума Верховного суда РФ 01октября 2014 года (http://www.supcourt.ru/Show_pdf.php?Id=9493), при определениидобросовестности приобретателя недвижимости должны учитывать, была ли проявленагражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие мерыпредпринимались им для выяснения прав лица, отчуждавшего имущество, а именно:1) производился ли покупателем непосредственный осмотр приобретаемого имущества;2) ознакомился ли приобретатель со всеми правоустанавливающими документами на

недвижимость,3) выяснил ли основания возникновения у продавца права собственности;4) сопутствовали ли совершению сделки обстоятельства, которые должны были вызвать у

покупателя разумные сомнения в отношении права продавца на его отчуждение (многократнаяперепродажа имущества за короткий промежуток времени, заниженная цена).

И если факт осмотра квартиры можно оформить Актом, который подписывают обе стороны, товозникает проблема, каким образом покупатель сможет в дальнейшем подтвердить, что ондействительно исследовал все необходимые документы по квартире.

Разрешая возможные сомнения по данному вопросу, Верховный суд обращает особоевнимание на случаи обращения граждан к профессионалам за проверкой юридическойчистоты сделки (так называемый due diligence), в процессе которой юристами подробно ипрофессионально исследуются все необходимые документы, выявляются возможные риски. Всоответствии с новейшей судебной практикой, суды связывают такое проявлениеосмотрительности покупателя с доказательством его добросовестности при совершениисделки.


[email protected]

http://www.supcourt.ru/Show_pdf.php?Id=9493

Возможность пересмотра ранее состоявшихся решений

Уточнение позиции Верховного суда по вопросу добросовестности покупателяпозволяет лицам, уже лишенным права собственности по судебному решению,обратиться в суд снова, для обжалования и пересмотра такого решения,основываясь на новой судебной практике.

В частности, это весьма актуально по делам, связанным с выселением граждан иизъятием у них жилых помещений в связи с допущенными при приватизациимошенническими действиями. В настоящий момент в Москве по искамуполномоченных органов суды рассматривают большое количество таких дел.

Интересную статью на эту тему можно посмотреть здесь:

http://zakon.ru/Blogs/dobrosovestnyj_priobretatel_kvartiry_standart_dobrosovestnosti/14318


[email protected]

http://zakon.ru/Blogs/dobrosovestnyj_priobretatel_kvartiry_standart_dobrosovestnosti/14318

Реституция, а не виндикация –пример из практики:

В феврале 2009 года между матерью нашего Клиента (далее – М.) и физическим лицом (далее –Ответчик) был заключен Договор купли-продажи квартиры. Спустя несколько лет М. умерла.М. последние десять лет своей жизни страдала психическим расстройством, что в последствиибыло установлено судебно медицинской экспертизой. М. проживала с Ответчиком, и он былосведомлен о её психическом состоянии.Воспользовавшись неспособностью М. понимать значение своих действий и руководить ими,Ответчик заключил с М. сделку купли-продажи принадлежащей ей на праве собственности 3-хкомнатной квартиры.При совершении данной сделки было привлечено третье лицо (далее – К.), который выступилповеренным М. по удостоверенной нотариусом доверенности. Получение денег от имени М.было оформлено распиской К., при этом деньги М. фактически переданы не были.Ответчик зарегистрировал свое право собственности на квартиру и проживалв ней совместно с М.Клиент компании «Юридическое бюро» являлся наследником М. первой очереди по закону,иных наследников первой очереди у М. не имелось.От имени Клиента в Суд было подано заявление с требованиями о признании доверенности,выданной К., и самой сделки купли продажи квартиры недействительной - на основании ст.177 ГК РФ, и о применении реституции.В результате судебного разбирательства доверенность, выданная К., и Договор купли-продажибыли признаны недействительными, так как М. не была способна понимать значение своихдействий. За Клиентом компании «Юридическое бюро» было признано право собственности наквартиру.


[email protected]

Собственник недвижимого

имущества (М.)

Поверенный (К.)

Приобретатель (Ответчик)

Поскольку имущество передавалось по одной сделке, дальше оно не отчуждалось –

его возврат собственнику осуществляется

не по виндикационному иску, а путем реституции.

Клиент -наследник


[email protected]

Реституция, а не виндикация

Статья 177 ГК РФ

• Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимсяв момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способенпонимать значение своих действий или руководить ими, может бытьпризнана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц,чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате еесовершения.

• Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признаннымнедееспособным, может быть признана судом недействительной по иску егоопекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не былспособен понимать значение своих действий или руководить ими.

• Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи,каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное внатуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместитьего стоимость. Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другойстороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона зналаили должна была знать о недееспособности другой стороны.


[email protected]

Выбытие имущества помимо воли собственника: пример из практики

Собственником квартиры был пожилой гражданин, страдавший расстройством психики.

25.02.2005 Между Собственником и Покупателем 1 заключен договор купли продажи квартиры (сделка 1).

19.04.2008 Собственник умер.

03.07.2009 Между Покупателем 1 и Покупателем 2 заключен договор купли-продажи квартиры (сделка 2).

Летом 2009 года сыну Собственника (Истцу) стало известно о вышеуказанных договорах, в связи с чем

он обратился с иском о признании недействительным договора купли-продажи Квартиры по статье 177 ГК РФ, и о применении последствий недействительности. (NB! Исковая давность)

В ходе судебного разбирательства судом была назначена посмертная судебно-психиатрическая экспертиза для

определения психического состояния Собственника на момент подписания договора купли-продажи квартиры с

Покупателем 1, в результате которой установлено, что на момент совершения сделки у Собственника имелось психическое расстройство в юридически значимый период.

Таким образом, поскольку Собственник на момент заключения договора не был способен осознавать значение своих действий и руководить ими, а, следовательно, имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, Суд удовлетворил требования Истца.

Собственник Покупатель 1 Покупатель 2

Истец (Сын)

Сделка 1 Сделка 2

Универсальное правопреемство

Иск

ВИНДИКАЦИЯ – возврат имущества


[email protected]

Взыскание убытков (цена квартиры +

ремонт)

Исковая давность по ст. 177 ГК РФ

Срок исковой давности по требованиям о признании такой сделкинедействительной составляет три года. Течение срока исковой давности поуказанным требованиям начинается со дня, когда лицо, не являвшеесястороной сделки, узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

NB:• Больные шизофренией недееспособны;• По такой категории судебных дел обычно назначается комплексная

психолого -психиатрическая экспертиза;• при заключении договора купли-продажи необходимо учитывать, что

удостоверение передачи денежных средств распиской имеет свой рискдля Покупателя. В случае последующего признания договора куплипродажи недействительным в соответствии ст. 177 ГК РФ, расписка такжебудет признана недействительной, а факт уплаты денежных средств заквартиру не будет доказан.


[email protected]

Отказ от приватизации: рискиПример из практики:

В Компанию «Юридическое бюро» обратился Клиент, который намеревался приобрестиранее приватизированную квартиру. В процессе проведения Предварительной проверкиобъекта недвижимости перед покупкой выяснилось следующее:

Право на получение квартиры в собственность имели все проживающие в ней на моментприватизации члены семьи, в том числе Продавец, его супруга и дети, а также мать(бабушка).

Приватизация осуществлялась через суд, причем в материалах дела содержалсянотариально заверенный Отказ бабушки от права на получение доли в приватизируемойквартире. Решением суда право общей долевой собственности на квартиру было признаноза остальными членами семьи.

В ходе дальнейшей проверки было обнаружено, что через несколько месяцев бабушка былапризнана ограниченно дееспособной по решению суда. По указанному делу была назначенасудебно-психиатрическая экспертиза, по результатам которой эксперты пришли к выводу,что «степень изменений психики у лица выражена столь значительно, что лишает ееспособности понимать значение своих действий и руководить ими».

Таким образом, существует высокий риск того, что иные наследники бабушки по закону(братья или сестры Продавца) будут оспаривать состоявшийся отказ бабушки от получениядоли в приватизируемой квартире - как сделки, совершенной гражданином, неспособнымна момент ее совершения осознавать значение своих действий.


[email protected]

Выбытие по недействительной сделке по воле продавца

Кредитор обратился в суд с иском к Продавцу, Покупателю 1, Покупателю 2 о признании договоров купли-продажи дома и земельного участка недействительными и применении последствий ничтожности сделки.

Дело в том, что до момента совершения Сделки 1 на имущество был наложен арест приставом – исполнителем(по требованиям Кредитора).

По заявлению Продавца данные обеспечительные меры были отменены старшим приставом-исполнителем,арест снят, после чего Продавец и продал Объекты Покупателю 1.

Договор и переход права собственности были зарегистрированы, Покупателем 1 получено Свидетельство орегистрации права.

После этого Покупатель 1 заключил договор купли-продажи этих же объектов с Покупателем 2 (Сделка 2).

Впоследствии решением суда были признаны незаконными действия старшего судебного пристава отделасудебных приставов по вынесению указания о снятии обеспечительных мер.

В ДАННОМ СЛУЧАЕ В ИСТРЕБОВАНИИ ИМУЩЕСТВА БЫЛО ОТКАЗАНО, ТАК КАК:

• недобросовестность покупателя 2 не была доказана истцом,

• имущество выбыло из владения продавца по его воле.

Продавец

Кредитор-Истец

Покупатель 1Покупатель 2

(Добросовестный приобретатель)Сделка № 1 Сделка № 2


[email protected]

Выбытие по недействительной сделке по воле продавца

Выдержки из решения суда по приведенному выше примеру:

«Судом сделан вывод о недобросовестности Продавца, который зная о наличии неисполненныхобязательств перед Истцом и принятых мерах по аресту имущества в обеспечение исполнения этихобязательств, выставил имущество на продажу и оформил сделку. Считая требования Истцаобоснованными, суд указал на то, что указанное имущество после наложения на него ареста былоограничено в обороте, было обременено правами третьих лиц, Продавец не вправе был имраспоряжаться. При этом доводы Покупателей о том, что они не могли знать о наличии у Продавцанеисполненных обязательств на момент переговоров о покупке дома, убедительны».

«Судом первой инстанции установлено, что в действиях Покупателей не было недобросовестности призаключении сделок 09.08.2012г и 04.10.2012г, так как на момент заключения и регистрации сделоксведений в ЕГРП об обременениях объектов недвижимости отсутствовали».

«Установленные нарушения закона со стороны Продавца, который не имел права продавать имущество,зная о принятых мерах по его аресту в обеспечение исполнения обязательств, тем не менее не влекутудовлетворение исковых требований о признании их ничтожными, поскольку исходя из способовзащиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 ГК РФ, не влечет восстановления прав Истца вотношении спорного недвижимого имущества, так как его права не подлежат защите путемудовлетворения иска к добросовестным приобретателям с использованием правового механизма,установленного п.1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Таким образом, Истец не может требовать реституциинескольких последовательных сделок».


[email protected]

Обременения на объекте

В данном примере Продавец заключил с Покупателем договор купли-продажи квартиры иполучил от него денежные средства до момента регистрации указанного договора.В последствии выяснилось наличие обременения на квартире, а именно постановлениесудебного пристава-исполнителя о запрете регистрационных действий в отношении даннойквартиры.Покупатель оказался в ситуации, когда стоимость квартиры он оплатил , а право собственности неполучил.В данном случае Покупатель не будет обладать признаками добросовестности, так как намомент заключения договора квартира была арестована, при достаточной осмотрительностиПокупатель мог знать об этом.

NB:• Обратить внимание на четкие формулировки условий договоров, заверения и гарантии

Продавца об отсутствии обременений объекта сделки.• В данном случае снижению рисков также способствовало бы оформление расчетов

посредством банковской ячейки.

Продавец Покупатель

Сделка купли-продажи

Денежные средства


[email protected]

Судебный залог – новелла ГКВ настоящее время действует новая редакция ГК РФ, в том числе в части норм о Залоге.Законодатель ввел новое понятие – Судебный залог:

ч. 5 ст. 334 ГК РФ: «Если иное не вытекает из существа отношений залога, кредитор илииное управомоченное лицо, в чьих интересах был наложен запрет на распоряжениеимуществом, обладает правами и обязанностями залогодержателя в отношении этогоимущества с момента вступления в силу решения суда, которым требования такихкредитора или иного управомоченного лица были удовлетворены».

Таким образом, кредитор, по чьему требованию на имущество был наложен арест,сохраняет за собой право на реализацию такого имущества для покрытия долга (на этапеисполнительного производства). Моментом возникновения такого права является нерегистрация ареста в ФРС, а вступление в силу соответствующего решения суда.

Если обременение возникает на объекте в процессе регистрации сделки купли-продажи,снизить риски Покупателя может помочь установление порядка расчетов через банковскуюячейку.

В данном случае нельзя говорить о добросовестном приобретателе, Покупатель будетявляться просто добросовестным участником сделки.

NB: Реестры уведомлений о залоге движимого имущества, как новый источникинформации о наличии обременений.


[email protected]

Исковая давность по истребованию имущества

В данном примере, собственником квартиры ранее являлся город Москва. В указанной квартире была прописана семья,состоящая из 4 человек, в том числе двое несовершеннолетних. Все прописанные в квартире граждане имели право наприватизацию.

В 1991 году квартира была приватизирована, собственниками стали только Мать и Отец, дети правом на приватизацию невоспользовались в связи с несовершеннолетием.

В 2014 году Клиент Компании «Юридическое бюро» намеревался приобрести указанную квартиру.

В результате сопровождения сделки были выявлены риски оспаривания данной сделки со стороны детей, достигших натот момент совершеннолетия, поскольку при приватизации их права были нарушены.

Так как отказ от права согласно Российскому законодательству недействителен, юристами Компании был предложенследующий механизм защиты законных прав и интересов Потенциального покупателя:

необходимо было оформить нотариально заявление от совершеннолетних детей о том, что им известно о нарушении ихправ в ходе процедуры приватизации с момента их совершеннолетия (в 2009году), что в данном случае фиксировалоистечение срока исковой давности по потенциальному требованию. NB! Аналогичный механизм через уведомление обистечении исковой давности может быть использован при сделках с наследуемым имуществом.

Собственник Москва

Отец

Мать

Ребенок1

Ребенок2

Потенциальный покупатель

Нереализованное право на

приватизацию

Риск

Сделка


[email protected]

Имущество, полученное по наследству: риски

После смерти собственника имущество перешло к наследнику по завещанию (в порядкеуниверсального правопреемства).

Истец обратился в Суд с иском о признании данного завещания недействительным,истребовании имущества у Наследника по завещанию.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что завещание нотариально неудостоверялось, печать нотариуса подделана.

В этой связи Суд признал завещание ничтожным и признал право собственности наимущество за Истцом в порядке наследования по закону.

В случае, если такое имущество было бы перед этим отчуждено какому либо Покупателю,оно было бы истребовано у добросовестного приобретателя, так как у Истца, какдействительного обладателя титула на имущество (как наследника по закону),отсутствовала воля на отчуждение данного имущества.

Собственник-Наследодатель

Истец -Наследник по закону

Наследник по завещанию

Завещание


[email protected]

Покупатель

Дополнительная информация

Подробнее о проведении предварительной проверкинедвижимого имущества перед покупкой, защите правдобросовестного приобретателя в суде –

можно узнать из презентаций, размещенных на сайтеКомпании «Юридическое бюро» по ссылкеhttp://www.yurbureau.ru/services/webinars/

http://www.slideshare.net/exp3rt/20130628-2?related=2


[email protected]

http://www.yurbureau.ru/services/webinars/

Контактные данные

• Сайт: www.yurbureau.ru

• Facebook: www.facebook.com/yurbureau

• Телефон: +7 495 625 95 24

• Факс: +7 495 625 95 24

• [email protected]


[email protected]

http://www.facebook.com/yurbureau

mailto:[email protected]

Спасибо за внимание!


[email protected]

Real Estate

Риски истребования имущества у добросовестного покупателя недвижимости