台州项目 2014 年营销方案汇报

2014 年 2 月

目录1 项目指标与区位概况

2 市场环境与重点竞品分析

3 年度销售指标与推盘计划

4 年度营销核心思路与策略

5 一季度营销重点工作

6 售楼处样板段节点计划

7 已完成工作汇报

8 来电来访客户分析

一、项目指标与区位概况

指标 面积总体指标

规划用地 148.15 亩

总建筑面积 52.10 万㎡

其中地上建筑面积 39.50 万㎡地下建筑面积 12.60 万㎡容积率 4

建筑密度 55%

绿化率 20%

建筑高度 100 米公建占比 55%

停车数量 2630 辆

自持物业

购物中心

地上建筑面积 8.50 万㎡

地下建筑面积 7.30 万㎡

序号 物业形态 面积

销售物业

1 住宅建筑面积 22.50 万㎡

其中

地上建筑面积 17.20 万㎡

地下建筑面积 5.30 万㎡

3 公寓建筑面积 8.28 万㎡

其中

地上建筑面积 8.28 万㎡

地下建筑面积 0 万㎡

4 室外商业街建筑面积 4.20 万㎡

其中

室外步行街 2.97 万㎡

商铺 1.23 万㎡

5 回购商业建筑面积 1.02 万㎡

规划用地面积 148.15 亩，总建筑面积 52.10 万方，项目规模在台州属于少有的大型项目。规划用地面积 148.15 亩，总建筑面积 52.10 万方，项目规模在台州属于少有的大型项目。

1 、规划指标1 、规划指标1 、规划指标

2 、区位概况2 、区位概况

2 、区位概况2 、区位概况

7

本案

北

台州市政府

中央商务区

椒江老区

路桥方向

台州体育中心

白云山黄岩方向

西商务区台州市政府2

.2

公里

台州客运站4

公

里

椒江

老城

区5

公

里

2 、项目区位本案地块位于台州经济开发区板块，板块定位城市中心区，未来商业商贸集聚地，区域为台州新近重点发展区域。地块距离台州市政府 2.2 公里，距离老城区中心 5 公里。

本案地块位于台州经济开发区板块，板块定位城市中心区，未来商业商贸集聚地，区域为台州新近重点发展区域。地块距离台州市政府 2.2 公里，距离老城区中心 5 公里。

2 、区位概况2 、区位概况

二、市场环境与重点竞品分析

◆2013 年台州商品房成交总面积 179.18 万平米（不含路桥区），成交均价 11291 元 / ㎡，成交总金额 202.32 亿元。与 2012 分别同比增长 2.02% ， 18.24% ， 20.63%.

◆ 房地产平稳发展： 2010-2012 年全市年均商品房成交量约 150 万方，住宅年均成交约 123 万方，占总成交的 82% 左右，住宅成交均价上涨较快， 13 年全市住宅成交均价达 10795 元 / ㎡。

◆ 商品房椒江成交占比最大：各区商品房成交量中，以椒江区成交为主，且相较于 2010 年占比大幅上升， 2013 年椒江区占 72% ，椒江区近几年年均商品房成交 97 万方，年均商品住宅成交量约 76 万方， 2013 年商品房成交金额达 108 亿元。

◆2013 年台州商品房成交总面积 179.18 万平米（不含路桥区），成交均价 11291 元 / ㎡，成交总金额 202.32 亿元。与 2012 分别同比增长 2.02% ， 18.24% ， 20.63%.

◆ 房地产平稳发展： 2010-2012 年全市年均商品房成交量约 150 万方，住宅年均成交约 123 万方，占总成交的 82% 左右，住宅成交均价上涨较快， 13 年全市住宅成交均价达 10795 元 / ㎡。

◆ 商品房椒江成交占比最大：各区商品房成交量中，以椒江区成交为主，且相较于 2010 年占比大幅上升， 2013 年椒江区占 72% ，椒江区近几年年均商品房成交 97 万方，年均商品住宅成交量约 76 万方， 2013 年商品房成交金额达 108 亿元。

1 、近 12 个月市场核心数据分析

项目 数据 单位

椒黄路三区商品房成交面积（不含路桥） 179.18 万㎡

椒黄路三区商品房成交均价 11291 元 / 平米

椒黄路三区商品住宅成交面积 123.83 万㎡

椒黄路三区商品住宅成交均价 10795 元 / 平米

椒江区商品住宅成交面积 88.19 万㎡

椒江区商品住宅成交均价 10488 元 / 平米

椒江区当前可售一手住宅存量 36.93 万㎡

椒黄路三区未来一年商品房供应量预测 130 万㎡

椒黄路三区未来一年商品房需求量预测 120 万㎡

绿城海棠花苑和紫薇花园去化较慢，其余项目 1-3 年内能去化完毕，目前市场平均去化率在 60% ，一般住宅项目的销售周期在 2-3 年。

2 、住宅典型项目供给及成交

注：万华城、中央花园和金辉佳苑为留用地项目，部分住宅要返给村民，不能销售。

项目名称 区域板块总建筑面

积（万㎡ ）

开盘时间 交房标准

供应情况 成交情况累计销

售率月均去化

速度（套）

存量去化周期

（年）面积（万㎡） 套数 面积（万

㎡） 套数

海棠花苑 经开区 27 2012.04 毛坯 18.29 1016 7.14 416 39% 21 5

白云山庄 老城区 11 2012.10 毛坯 3.6 221 2.8 171 77% 12 3

华景名苑一期 经开区 19 2013.09 毛坯 10.17 832 3.85 319 38% 106 1

中央花园 经开区 20 （ 13 ） 2013.01 毛坯 12.15 648 5.54 340 46% 34 1

金晖佳苑 经开区 4.5（ 3 ） 2013.09 毛坯 2.63 222 1.83 156 70% 52 0

荣安华府 经开区 16 2011.11 毛坯 14.87 1084 14.62 1067 98% 44 0

万华城一期 经开区 25 （ 10 ） 2013.10 毛坯 3.68 330 2.19 200 59% 20 3

新明半岛三期 经开区 11 2012.06 毛坯 10.54 734 9.06 651 86% 38 0

鑫鼎花园 工业区 15 2013.09 毛坯 3.51 319 3.32 303 94% 101 1

颐景名苑 经开区 34 2011.04 毛坯 23.33 1547 20.67 1429 89% 46 2

紫薇花园 经开区 36.5 2012.06精装（ 2-6K/

㎡） 11.96 556 8.08 382 67% 22 5

金域华府 经开区 24 2014.03 毛坯 17.8 1298

江南首府 经开区 40 2014.06 毛坯 29 2000

2 、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析

2 、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析

项目 物业类型 主力户型 均价 主力总价 项目特色 客户

海棠花苑 住宅、合院 公寓 135-208 ㎡合院 380-550 ㎡ 公寓 14800 元 / ㎡ 200-320 万 地段优势、学区配

套、高端品质路桥、温岭、椒江

为主

华景名苑 住宅 80-180 ㎡ 12000 元 / ㎡ 90-200 万 地段优势、学区配套

椒江本地客户为主，其次为黄岩客户

万华城 住宅 80-140 ㎡ 11500 元 / ㎡ 90-170 万 优势地段 椒江本地客户为主，路桥客户为辅

金域华府 住宅 80-170 ㎡ 预计 13000 元 / ㎡ 105-220 万 产品品质 ——

御庭壹号 住宅 140-160 ㎡ 预计 13000 元 / ㎡ 180-210 万 高端品质、周边环境 ——

海尚华府 住宅 90-180 ㎡ 预计 12000 元 / ㎡ 120-240 万 中央景观、周边配套 ——

江南首府 住宅 140 ㎡ 预计 14000-15000元 / ㎡ 150-200 万 地段优势、高端品

质 ——

三水润园 住宅、排屋 110-190 ㎡ 10500 元 / ㎡ 110-200 万 景观资源 路桥客户为主，其次为温岭

心海金源 住宅 140-188 ㎡ 9500 元 / ㎡ 140-200 万 中央景观 ——

本案住宅计划 5 月首次开盘，届时直接与本案住宅形成直接竞争的项目主要有金域华府、江南首府、御庭壹号、万华城二期、华景名苑二期等。

2 、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析

项目为绿城台州首个城市综合体，依靠其高端住宅的品质及影响力，同时其自身持有的大体量商业作为卖点，住宅底商开盘销售去化约 50% 。客户主要为椒江当地客户。

用地性质 商业、办公、住宅

建设用地面积（㎡） 140667 （ 211 亩）

总建筑面积（㎡） 288600

其中

住宅面积（㎡） ≤130400

酒店及服务式公寓面（㎡） ≤65800

商业面积（㎡）

≤92400

商业地上建筑面积 76400 ㎡

建筑形态 一托二或分层单独销售

商铺面积 主力 80-240 平米

价格 均价折后 20000 元 / 平米（一托二）

总价 折后总价 200-500 万

玉兰广场住宅底商 2011 年 10 月开盘，共计商铺 65

间，商铺均价 2 万 / 平米。目前还有 6 套未售，所剩面积 200 平米 -300 平米， 1 楼均价在 3.6-4 万 / 平米 ,2 楼均价在 1.5-1.8 万 / 平米。

2 、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析——玉兰广场

用地性质 商业、办公、住宅

建设用地面积（㎡） 127889

总建筑面积（㎡） 40 万方

其中

商业零售面积（㎡） 240000 ㎡

酒店与餐饮面积（㎡） 80000 ㎡

休闲娱乐面积（㎡） 80000 ㎡

动工时间 2013.8.9

时间节点30 个月封顶（ 2016. 春节）， 3 年开业（ 2016.8 ）

业态规划 集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的现代化商业综合体

销售时间 未定

银泰城项目位于台州市商贸核心区，总建筑面积及配套面积 40 万平方米。该项目计划30个月封顶， 3 年开业。

2 、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析——银泰城

新明饰品城位于椒江洪家街道，周边为家居建材类专业市场集中区域。物业种类包括饰品专业市场、住宅、家居生活广场、创意产业基地办公等。

项目地址 台州椒江区东环大道以西，洪家装饰城以北建筑形态 专业市场 开发商 台州温商时代置业有限公司占地面积 74390 平方米 总建面积 173924 平方米

租售形态 部分销售，商铺统一招租运营 开盘时间 2012-11-17

商铺面积分割 40-65 ㎡ 商铺层高 4.5 米

销售均价

1F 3.0-4.0 万元 / 平米

2F 1.5-1.8 万元 / 平米

3F 0.8-1.0 万元 / 平米

4F 0.6 万元 / 平米

营销策略

1 、一次性付款 9.7 折；2 、 10 年返租期；前三年20% 的租金（逐年6% 、 7% 、 7% ）一次性抵扣房款，第四年 7% ，第五年8% ，后五年 1 比 9 分成租金

销售情况已售面积： 12183 平米未售面积： 28591 平米 去化率： 30%

物业布局 分 A\B两区， A 区 70000 ㎡自持， B 区 40774 ㎡可出售

2 、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析——新明饰品城

黄岩模具博览城位于黄岩岩区北城 104国道转盘处，位于台州市甬台温高速、台金高速出入口附近，周边为城乡结合，集模具加工设备交易、模具原材料交易等。

项目地址 台州椒江区东环大道以西，洪家装饰城以北建筑形态 专业市场 开发商 台州国盛投资有限公司

占地面积 61938 平方米（ 93亩） 总建面积 11 万平方米

租售形态 部分销售，商铺统一招租运营 开盘时间 2013-6

商铺面积分割 35-60 ㎡ 商铺层高 4.5 米

销售均价

1F 3.0 万元 / 平米2F 1.5 万元 / 平米3F 0.7 万元 / 平米 营销策略

1 、按揭、全款享 98 折优惠

销售情况已售面积： 15188 平米未售面积： 67809 平米 去化率： 18%

物业布局 3栋 6 层的商业服务楼和 20栋3 层的商铺

2 、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析— -黄岩模具博览城

2 、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析

本市未来的潜在供应量共计 27.76 万㎡，需要 19个月完成去化。

19

存量类型 存量建筑面积（万㎡） 存量说明

已成交未开工土地 14.452012 年 1 月 1 日 -至今台州市已成交未开工商业用地

商业体量预估

项目未售存量 8.15 竞争项目已推案未销售面积

未开盘竞争项目存量 5.16 包括中环世纪、玉峰广场等领出预售证未开盘项目

合计 27.76 本案项目未来潜在供应量合计

去化时间 1.6 年约 19个月 按近两年年商铺去化 17.43 万平方米计算所得

3 、商业潜在供应量分析

市场后续供应量分析

供应情况预判 2014 年推盘量较大，约 132 万平方， 2015 年市场推盘量约 108 万平方，加上存量房

源约 178 万平方，市场总体供应量约 418 万平方，按椒江区（包括开发区）每年去化率 100 万平方，

已出让土地需要 4 年时间消化，未来销售压力较大。

从供需关系分析：总体椒江市场供求关系总体供略大于求，客户可选择项目及户型较多。但是椒江的

购买力来自整个台州，辐射台州南部区域、特别在路桥、温岭、玉环、临海等乡镇的客户较多。

从推盘节点上分析：加快开发节奏，抢占市场，确保 4 月 26日开盘。

价格分析：住宅、公寓价格较具竞争力，商铺单价、总价较高。推盘时，建议根据实际情况略微提升

住宅价格，平衡商铺价格。

4 、市场结论与分析

三、年度销售指标与推盘计划

二、年度销售指标与推盘计划（决策文件未下发）

序号 业态 总金额 可售面积 单价

合计 485888 304500 　1 住宅 197800 172000 11500 2 底商 43050 12300 35000 3 回购底商 7548 10200 7400 4 室外步行街 118800 29700 40000 5 公寓 104390 80300 13000 6 车位 14300 1430 100000

取证： 2014 年 4 月 18日（突破）开盘： 2014 年 4 月 2 6日产品：住宅区底商及室外步行街商铺面积：住宅底商 10700 平米、步行街商铺 22400 平米。套数：住宅底商 71套、步行街商铺 299套均价：底商 35000 元 / 平米、步行街40000 元 / 平米总销： 12.7 亿目标： 8.89 亿 （ 70% ）

取证： 2014 年 8 月 20日 开盘： 2014 年 10 月 1 日 产品： soho 面积： 27667 平米 套数： 528套均价： 13000 元 / 平米 总价： 3.60 亿 目标： 2.52 亿 （ 70% ）5

1 1

取证： 2014 年 8 月 20日开盘： 2014 年 8 月 23日 产品：大商业外街面积： 1600 平米底商、 7300 平米步行街套数：住宅底商 11套、步行街商铺 97套均价：底商 35000 元 / 平米、步行街40000 元 / 平米总价： 3.48 亿 目标： 1.74 亿 （ 50% ）

4

取证： 2014 年 4 月 18日（突破）开盘： 2014 年 5 月 31日产品：东区住宅面积： 86000 平米 套数： 672均价： 11500 元 / 平米 总价： 9.89 亿 目标： 7.93 亿 （ 80% ）

取证： 2014 年 4 月 18日（突破）开盘： 2014 年 6 月 21日产品：西区住宅面积： 86000 平米 套数： 672均价： 11500 元 / 平米 总价： 9.89 亿 目标： 6.92 亿 （ 70% ）

23

交地时间： 2013 年 12 月 27日开盘时间： 2014 年 4 月 26日2014 年新推室外步行街：推 396 套 11.88 亿，售 257 套 7.73 亿住宅底商：推 82 套 4.305 亿，售 56 套 2.92 亿住宅：推 1344 套 19.78 亿，售 1008 套 14.83亿SOHO ：推 528 套 3.6 亿，售 370 套 2.52 亿合计： 28 亿

2014 年台州项目推盘图 ( 合同 28 亿，回款 14.5 亿 )

取证： 2014 年 月 日（突破）开盘： 2014 年 6 月 21日产品：住宅区底商及室外步行街商铺面积：住宅底商 5350 平米、步行街商铺11200 平米。套数：住宅底商 35套、步行街商铺 149套均价：底商 35000 元 / 平米、步行街40000 元 / 平米总销： 6.35 亿目标： 4.45 亿 （ 70% ）

取证： 2014 年 8 月 20日 开盘： 2014 年 10 月 1 日 产品： soho 面积： 27667 平米 套数： 528套均价： 13000 元 / 平米 总价： 3.60 亿 目标： 2.52 亿 （ 70% ）6

3 1

取证： 2014 年 8 月 20日开盘： 2014 年 8 月 23日 产品：大商业外街面积： 1600 平米底商、 7300 平米步行街套数：住宅底商 11套、步行街商铺 97套均价：底商 35000 元 / 平米、步行街40000 元 / 平米总价： 3.48 亿 目标： 1.74 亿 （ 50% ）

5

取证： 2014 年 4 月 18日（突破）开盘： 2014 年 5 月 17日产品：东区住宅面积： 86000 平米 套数： 672均价： 11500 元 / 平米 总价： 9.89 亿 目标： 7.93 亿 （ 80% ）

取证： 2014 年 月 日（突破）开盘： 2014 年 7 月 19日产品：西区住宅面积： 86000 平米 套数： 672均价： 11500 元 / 平米 总价： 9.89 亿 目标： 6.92 亿 （ 70% ）

24

交地时间： 2013 年 12 月 27日开盘时间： 2014 年 4 月 26日2014 年新推室外步行街：推 396 套 11.88 亿，售 257 套 7.73 亿住宅底商：推 82 套 4.305 亿，售 56 套 2.92 亿住宅：推 1344 套 19.78 亿，售 1008 套 14.83亿SOHO ：推 528 套 3.6 亿，售 370 套 2.52 亿合计： 28 亿

备选方案 :2014 年台州项目推盘图 ( 合同 28 亿，回款 14.5 亿 )

取证： 2014 年 4 月 18日（突破）开盘： 2014 年 4 月 2 6日产品：住宅区底商及室外步行街商铺面积：住宅底商 5350 平米、步行街商铺 11200 平米。套数：住宅底商 36套、步行街商铺 150套均价：底商 35000 元 / 平米、步行街 40000 元 / 平米总销： 6.35 亿目标： 4.45 亿 （ 70% ）

四、年度营销核心思路与策略

三、年度营销核心思路与应对策略

1 、 2014 年核心难点问题

推盘量大：签约任务 28 亿，占椒江区年成交额的 26% ，如何短期内引爆市场，快速成交？

还是商铺：单价（底商 35000 元∕m² 、金街 40000 元∕ m² ）、总价（均总价 400 万∕ 间）均远高于市场，在椒江商铺市场不景气的情况下如何快速引导客户接受并下单？

先声夺人

商铺为首

高调推广

渠道为王

活动造势

决胜案场

2 、 2014 年核心思路与应对策略

三、年度营销核心思路与应对策略

高调入市，项目拿地后即全面展开推广，引全城关注。

先声夺人思路与策略思路与策略

户外向台州致敬！——国际万达 百年企业

四海同台 万达舞台——国际万达 百年企业

报广 四海同台 万达舞台——万达成功拿地，诚聘英才

新闻万达集团正式进入台州 开启台州商业新时代

万达广场 为繁华而来—— 2013 台州房地产收官大事

万达精神与“台州式硬气”

商铺为首

《万达正能量》 1 月全城首发；《商业潮流》 1 月持续全城发行；《深度中国行》视频 3 月持续全城播放；《八大章》开盘前各大纸媒连续刊发；《万达会刊》每半月全城专业市场派发（大量软文）；台州城市商业的前世今生台州的城市中心在哪？为什么要投资万达广场？商铺投资定律十个财富故事。。。。。。

高度重视商铺销售，把商铺销售放在首位，从项目推广伊始，通过大量软文、视频等资料，深度挖掘万达广场投资价值（尤其是商铺的投资价值），不断推高市场热度，使市场在开盘前达到“疯狂”的程度。

思路与策略思路与策略

向台州致敬！——国际万达 百年企业四海同台 万达舞台——国际万达 百年企业万达广场就是城市中心—— 52 万平米首席城市综合体繁荣大台州论台州商道 铸万达商圈——大奖征集台州城市商业发展论文

高调推广

◆ 高举高打，既高调又低调

万达广场就是城市中心——万达至 中心立 全台州 在一起万达广场就是台州城市之“芯”——中心财富 错过不再万达广场 为繁华而来—— 52 万平米首席城市综合体繁荣大台州

投资跟着万达走 买铺就买万达铺拥有万达铺 荣耀台州城——万达铺 耀家族商业航母 城市铺王——万达铺 摇钱树财富避风港 基业永相传——万达铺 传世铺

◆深入人心，引发共鸣

◆投资置业，舍我其谁

思路与策略思路与策略

项目已自建网站、微信、微博，利用项目丰富的广告资源，将网络打造成最为有力的销售道具。

重点区域

城市向南，客户向北。椒江为政府所在地，全市行政、商务中心，环境优美，最宜居；房价低于周边区县，最易居；故除椒江本地客户外，洪家镇、路桥区、温岭市、玉环县、黄岩区的客户是重点，户外布点主要集中在这几个区域；

精准目标之二 各专业市场派报，主要集中在路桥（小商品市场、日用品市场等）、黄岩（模具市场等）；

精准目标之三 各富裕乡镇，通过送戏下乡、文化汇演等手段渗入，如台州乱弹、温岭大奏鼓等；

网络、微信

渠道为王思路与策略思路与策略

精准目标之一 银行 VIP、高端客户专场推介活动

渠道计划

项目渠道计划 工作内容 时间节点 责任人

1 银行 VIP专场

通过晚会、酒会等形式，向各大行 VIP 客户进行专场推介

售楼处开放至首开前的每个周末，每周一场（ 4.4 、 4.11 、 4.18 ），首开后陆续开展；

林勋

2高端客户专场活动

1 、以晚会、酒会、沙龙等形式与椒江“聚贤庄”、黄岩“创二代”以及方林汽车城等机构举办专场活动，进行推介；2 、与《台州商人》杂志社组建“台州商人俱乐部”并举行专场推介活动。

1 、 3 月 7 日与椒江“聚贤庄”机构举办专场活动；2 、 3 月 21日与黄岩“创二代”机构举办专场活动；3 、 3 月 22日与《台州商人》杂志组建“台州商人俱乐部”并举办首场推介会；4 、 3-4 月每个周末与方林汽车城举办豪车主专场活动；。

林勋

3文艺下乡

通过 30个乡镇（椒江区 8 场、黄岩区 6 场、路桥区 9 场、临海市 2 场、温岭市 4 场、玉环县 1 场）文艺下乡推介产品

2.20-4.20 的每个周末 林勋

4专业市场派报

到路桥小商品市场、日用品市场、黄岩模具市场、杜桥眼镜市场等专业市场派报

2.20-4.20每周派报 3 天 林勋

通过开盘前的大活动造势，引发全城关注

活动造势

标准动作 区域论坛（ 2.27）、开工庆典（ 3.13）、投资论坛（产品说明会 4.12）、营销中心开放（ 3.30）、中国行（首批媒体中国行 2.15）等；

区域论坛（ 2.27）、开工庆典（ 3.13）、投资论坛（产品说明会 4.12）、营销中心开放（ 3.30）、中国行（首批媒体中国行 2.15）等；

台州城市商业发展论坛（ 2月 27日）、小商品与大商业论坛（暂定）等；台州城市商业发展论坛（ 2月 27日）、小商品与大商业论坛（暂定）等；

城市风水论坛（ 4月 6日）——万达广场就是城市之“芯”城市风水论坛（ 4月 6日）——万达广场就是城市之“芯”

衍生动作

创新动作

思路与策略思路与策略

决胜案场

每周都有暖场活动

亲子活动DIY活动

儿童电影周

小型讲座 ……

通过氛围营造（灯光、音乐、视频等）制造旺销场面，形成紧张气氛

案场包装与氛围营造

通过案场包装体现未来繁华，增加客户投资欲望

思路与策略思路与策略

销售节点 1.1-1.31 1.24-3.30 2.15-4.25 3.30-4.25 4.12 4.19 4.20-4.25 4.26

工作内容 人员到岗，市调、培训

驻点接客，积累客户

专业市场、银行 VIP拓客、30 场送戏下乡

拓客

开门迎客，积累客户 价格审批 预装户 正式装户 开盘

活动节点 1.24 2.12 2.15-4.25 2.15-2.18 2.27 3.13 3.30 4.6 4.12 4.26

工作内容

媒体见面会暨临时接待中心

开放

冠名台州新春音乐会

专业市场、银行 VIP拓客、 30 场送戏下乡拓

客

媒体中国行城市商业

（区域）发展论坛

开工庆典

营销中心开放暨明星见

面会

城市风水论坛——万达广场就是城市之“芯”

投资论坛暨产品说明会

开盘

推广节点 1 月 2.6-

2.132.6-2.28 2.12-2.20 3.8-

3.143.15-4.

2 4.3-4.7 4.7-4.18 4.19-4.27

工作内容

集团品牌出街、媒体见面会报道、驻点报道、

新书派发

新春音乐会报道

城市商业发展征文、万达广场对城市商业发展意义的大篇

幅炒作

中国行系列报道、十个万达广场与十个财富故事的系列炒作

开工庆典报道

营销中心开放报道、明星炒

作

项目风水炒作

投资论坛暨产品说明会报道、集团八大章、大篇幅投资软文炒作

开盘预告、热销报道

三、年度营销核心思路与应对策略

3 、首开前重要销售与活动节点排期表（ 2014.1.1-2014.4.26 ）

时间节点 1.20-2.8 2.9-3.31 3.6-3.14 3.14-4.1 4.2-4.15 4.16-4.26

推广内容

集团品牌推广

万达广场品牌推广

开工推广 营销中心开放暨明星见面会推广 项目及产品推广 商铺开盘推广

推广主题

向台州致敬、四海同台 万达舞台、国际万达 百年企业

万达广场就是城市中心—万达至 中心立 全台州 在一起、 52 万平米首席城市综合体繁荣大台州

盛世万达 辉耀台州—台州经开万达广场动工仪式于 3 月13日盛大举行

繁华来袭 星耀台州—经开万达广场营

销中心 3 月 30日盛大开放暨 ХХХ见面

会

商业航母 城市铺王—万达铺 摇钱树投资跟着万达走 买铺就买万达铺拥有万达铺 荣耀台州城——

万达铺 耀家族财富避风港 基业永相传——

万达铺 传世铺

中心财富 错过不再—经开万达广场首期商

铺 4 月 26日盛大开盘

三、年度营销核心思路与应对策略

首开前推广内容与排期表（ 2014.1.1-2014.4.26 ）

销售节点

4.27-5.30

5.31 6.1-6.20 6.21 6.22-8.22 8.23 8.24-9.30 10.1

工作内容

一期住宅蓄客 住宅首开 一期住宅续销、

二期住宅蓄客 二期住宅开盘 一期商铺、住宅续销、二期商铺蓄客 二期商铺开盘 商铺、住宅续销、

一期 soho蓄客一期 SOHO 开

盘

活动节点

5.17（ 5.2

4 ）5.17-5.23

5.24 5.31 6.14 6.21 8.23 9.14-9.24 9.25 10,1

工作内容

样板段开放

新生活样板段开放周

住宅认筹

住宅首开

二期住宅认筹

二期住宅开盘

二期商铺开盘

万达 SOHO使用功能方案大

赛SOHO认筹 SOHO开

盘

推广节点 4.27-5.31 7.20-8.30 9.13-10.3

推广内容 万达广场就是一种生活方式全系都市配套 台州生活中心全能住区 快乐生活

商业航母 城市铺王—投资跟着万达走 买铺就买万达铺财富避风港 基业永相传—万达铺 传世铺

拥有一套 SOHO 拥有整座万达广场全城争抢 全民投资2014 ，台州“大妈”抢什么？—万达SOHO宜商宜居宜投资

三、年度营销核心思路与应对策略

3 、首开后重要销售与活动节点排期表（ 2014.4.27-2014.12.31 ）

五、一季度营销重点工作

1 、一季度合同、回款完成路径

一季度无合同、回款指标

四、一季度营销重点工作

2 、一季度重要营销节点

活动节点 1.24 2.12 2.15-2.18 2.15-4.25 2.6-2.27 2.27 3.13 3.30

工作内容媒体见面会暨临时接待中心

开放冠名台州新春音乐会

媒体中国行（福州、上海、武汉）

专业市场、银行 VIP拓客、30 场送戏下乡

拓客

城市商业发展征文

城市商业发展论坛

开工庆典

售楼部开放、明星见面会

3 、一季度营销核心问题与对策

问题：解决客户对万达、万达广场以及万达商铺投资价值的认知

对策：通过集团标准动作，高举高打，形成轰动效应

通过标准动作的延展与创新，强化认知

通过大量的软文、视频等资料激发客户强烈的投资商铺欲望

六、售楼处样板段节点计划

1 月 24日：临时展点开放

3 月 30日：售楼处开放

5 月 24日：样板段开放

七、已完成工作汇报

1 、团队组建（置业顾问差 2 人，月底完成）；

2 、新媒体运用：网站、微信和微博 1 月 24日已开通；

3 、围挡、灯杆旗、户外广告已出街；

4 、首批物料印刷已完成（商铺平面图、手提袋、集团蓝皮书、《商业潮流》和

《万达正能量》）；

5 、临时售楼处已于 1 月 24日开放；

6 、媒体见面会已于 1 月 24日举办；

7 、冠名台州 2014 新春音乐会已于 2 月 12日举行；

8 、媒体中国行 2 月 15日已出发；

9 、 2 月 6 日全城征集台州城市商业发展论文已开始（为 27日城市商业发展论坛做准备）；

10 、广告公司已驻场；

11 、三维片、效果图和售楼系统已定标；

12 、售楼处软装 2 月 20日定标；

13 、沙盘 2 月 16日定标；

14 、售楼处物业公司 3 月 10日定标；

15 、大量软文炒作已开始。

户外高炮、灯箱发布日期： 01月 27日

1 、万达集团正式进入台州 开启台州商业新时代2 、万达精神与台州式硬气——相同文化精髓，加速万达、台州融合3 、万达广场 为繁华而来—— 2013 台州房地产收官大事4 、万达新书 影响台州 ---- 《商业潮流》与《万达正能量》台州首发，可免费索取5 、 2014  投资万达 ---- 台州经开万达广场媒体见面会暨新书发布仪式隆重举行6 、万达临时展厅 席设中信银行 -----扫万达微信 “码”上有惊喜7 、万达正能量 ----王健林董事长年会题诗8 、万达速度 初现端倪 ——写在万达营销中心封顶之际9 、万达“家风”10 、融入台州 走进乱弹——万达广场百场文艺下乡即将启动11 、 论台州商道 铸万达商圈 --- 全城大奖征集台州城市商业发展论文12 、马铃儿响来万达唱 --- 万达广场 2014 新春音乐会 2 月 12日隆重上演13 、“繁华之旅” 即将出发——万达广场媒体中国行 2 月 15日启动14 、万达广场新春会战 ----- 台州市领导视察万达广场工地15 、唱支山歌给党听 ---- 万达广场 2014 新春音乐会圆满落幕

软文炒作（已发）

八、来电来访客户分析

来访客户情况（ 1.23-2.12 ） :

累计来访共 192组，其中商铺客户 74组，占比 39 % 。大部分客户通过网络和户外了解本项目，其中网络共 70组，占比 36%；户外共 57组，占比30%；客户介绍 27组，占比 14% 。

来访认知渠道分析表

产品类型 组数

购买用途 认知渠道面积需求( ㎡ )

心理价位( 万 / ㎡ )

自营 投资 报纸 网络 户外 客介 电台 电视 短信 活动 DM 杂志 其他

商铺 74 25 49 2 19 22 12 1 2 1 1 0 0 14 30-400 2-5

住宅 83 68 15 1 37 26 9 0 1 1 0 0 0 8 80-200 1-1.5

公寓 35 10 25 0 14 9 6 0 0 0 0 0 0 6 50-1200 1-1.5

合计 192 103 89 3 70 57 27 1 3 2 1 0 0 28

累计来电共 123组，其中商铺 40组，占比 32% 。在认知渠道上，以户外、网络为主，户外共 64组，占 52% ，网络共 47组，占 38% 。

来电客户情况（ 1.23-2.12 ） :

来电认知渠道分析表

产品类型 组数

购买用途 认知渠道面积需求( ㎡ )

心理价位

自营 投资 报纸 网络 户外 客介 电台 电视 短信 活动 DM 杂志 其他 ( 万 / ㎡ )

商铺 40 7 33 0 15 20 2 1 0 1 0 0 0 1 20-200 2-4

住宅 60 42 18 0 20 36 3 0 0 0 0 0 0 1 100-150 1.1-1.5

公寓 23 5 18 0 12 8 0 1 0 0 0 0 0 2 50-120 1.2-1.4

合计 123 54 69 0 47 64 5 2 0 1 0 0 0 4

1 、 2013 年 12 月 27日，从拿地当日起即通过大量网络软文炒作，引起了台州市民的广泛关注。2 、通过 1 月 24日媒体见面会，向台州主流媒体和台州人民介绍了万达广场，同时当天临时接待中心对外开放、吸引很多市民前来咨询，市场热度在持续上升。3 、通过网络炒作，来电、来访数量有明显增加，网络传播在台州市场有一定影响力，被客户所接受认可。4 、春节期间，客户通过户外广告、朋友推荐，来访客户明显上升，外地回乡过年客户对项目关注度较高。5 、新媒介“微信”在网络渠道中占比较高，微信网络渠道被年轻客户所认可，微信宣传效果明显。

前期工作总结 :

开盘前工作清单

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——END——