ברי צ'רניאבסקי

שמאי מקרקעין

בחיפוש אחר הגישה ההוגנת להקצאת הזכויות בין

הבעלים

חלוקת ה"עוגה" בהסכמה לעומת הקצאת זכויות כפויה

כאשר חלוקת הזכויות נכפית על הבעלים באמצעות מוסד התכנון/השמאי:

ראוי לשאוף להגיע לתוצאה שהיתה מתקבלת לו ניהלו הבעלים מו"מ ומגיעים להסכמה.

כאשר התכנית נערכת בהסכמה של כל הבעלים:

חלוקת הזכויות מתבצעת לפי תוצאות מו"מ שמתנהל בין הבעלים.

2

מהי השיטה ההוגנת לחלוקה כפויה של הזכויות בין הבעלים?

מאחר ובד"כ התרומה של כל אחד מהבעלים הקצאה לפי עקרון התרומה היחסית: הינה שטח הקרקע שהוא "מביא" לתכנית אזי חלוקת ה"עוגה" במצב החדש תהיה לפי השטח היחסי הקרקעי של כל אחד מהבעלים במצב הנכנס. לפי עקרון זה אין

מתחשבים בשווי של המקרקעין במצב הנכנס מאחר והשווי אינו תורם מאומה ליצירת הערך במצב החדש. לפיכך, לפי עקרון זה אין משמעות ליעוד הקרקע או

למבנים הבנויים על הקרקע ערב התכנון החדש )אם המבנים מיועדים להריסה לפי התכנון החדש(.

בקצה האחד של הסקאלה:

3

מהי השיטה ההוגנת לחלוקה כפויה של הזכויות בין הבעלים?

בקצה השני של הסקאלה:

מאחר ובד"כ התרומה של כל אחד מהבעלים הקצאה לפי עקרון התרומה היחסית: הינה שטח הקרקע שהוא "מביא" לתכנית אזי חלוקת ה"עוגה" במצב החדש תהיה לפי השטח היחסי הקרקעי של כל אחד מהבעלים במצב הנכנס. לפי עקרון זה אין

מתחשבים בשווי של המקרקעין במצב הנכנס מאחר והשווי אינו תורם מאומה ליצירת הערך במצב החדש. לפיכך, לפי עקרון זה אין משמעות ליעוד הקרקע או

למבנים הבנויים על הקרקע ערב התכנון החדש )אם המבנים מיועדים להריסה לפי התכנון החדש(.

בקצה האחד של הסקאלה:

לפי עקרון זה כל אחד מהבעלים בתחום התכנית הקצאה לפי עקרון השווי היחסי:. כלומר, כתוצאה מהתכנון החדש, שווי באותו שיעוראמור ליהנות מהתכנון החדש

ביחס למצבו ערב 10הזכויות של כל אחד מן הבעלים צריך לגדול למשל פי התכנית.

4

בהקצאה כפויה – יש לשאוף לפתרון הביניים

לו היה מתנהל מו"מ חופשי בין הבעלים סביר שהיתה מתקבלת תוצאת ביניים כלשהי -

בין התוצאה לפי עקרון התרומה היחסית לבין התוצאה לפי עקרון השווי היחסי:

בעלים שיש להם אינטרס להקצאה לפי עקרון זה הם הבעלים

ששווי המקרקעין שלהם במצב הנכנס

גבוה לעומת האחרים. למשל: בעלים אלה בנו

מבנים, יעוד הקרקע שלהם בעל ערך גבוה

יותר וכיוצ"ב

בעלים שיטענו כי זהו העקרון הצודק לחלוקת

הזכויות הם אלו התורמים ליצירת הערך הכלכלי

החדש לא פחות מאחרים ולפיכך אינם מוכנים להתחשב בגורמים

שאינם רלבנטים ליצירת הערך החדש כגון היעוד

הקודם של הקרקע, 5מבנים, וכיוצ"ב

גישת הביניים בהקצאה כפויה

גישת ביניים להקצאת זכויות כפויהגישת ביניים להקצאת זכויות כפויה

מחד:מחד:

בשווי היחסי הנכנס יובא בחשבון שווי הקרקע לפי התכונות בשווי היחסי הנכנס יובא בחשבון שווי הקרקע לפי התכונות הטבעיות שלה כגון שטחה, מיקומה, צורתה, הטופוגרפיה, וכיוצ"ב.הטבעיות שלה כגון שטחה, מיקומה, צורתה, הטופוגרפיה, וכיוצ"ב.

כמו-כן, יובא בחשבון יעוד הקרקע אשר נקבע ע"י מוסד התכנון.כמו-כן, יובא בחשבון יעוד הקרקע אשר נקבע ע"י מוסד התכנון.

מאידך:מאידך:

בשווי היחסי הנכנס לא יובאו בחשבון מבנים )יש גם לזכור שמבנים בשווי היחסי הנכנס לא יובאו בחשבון מבנים )יש גם לזכור שמבנים אלה נבנו ע"י הבעלים שאף הפיקו מהם תועלת כלכלית ב"מצב אלה נבנו ע"י הבעלים שאף הפיקו מהם תועלת כלכלית ב"מצב

הישן" מבלי לשתף בעלים אחרים בתועלת זו(.הישן" מבלי לשתף בעלים אחרים בתועלת זו(.

6

גישת הביניים בהקצאה כפויה

גישת ביניים להקצאת זכויות כפויהגישת ביניים להקצאת זכויות כפויה

מחד:מחד:

בשווי היחסי הנכנס יובא בחשבון שווי הקרקע לפי התכונות בשווי היחסי הנכנס יובא בחשבון שווי הקרקע לפי התכונות הטבעיות שלה כגון שטחה, מיקומה, צורתה, הטופוגרפיה, וכיוצ"ב.הטבעיות שלה כגון שטחה, מיקומה, צורתה, הטופוגרפיה, וכיוצ"ב.

כמו-כן, יובא בחשבון יעוד הקרקע אשר נקבע ע"י מוסד התכנון.כמו-כן, יובא בחשבון יעוד הקרקע אשר נקבע ע"י מוסד התכנון.

מאידך:מאידך:

בשווי היחסי הנכנס לא יובאו בחשבון מבנים )יש גם לזכור שמבנים בשווי היחסי הנכנס לא יובאו בחשבון מבנים )יש גם לזכור שמבנים אלה נבנו ע"י הבעלים שאף הפיקו מהם תועלת כלכלית ב"מצב אלה נבנו ע"י הבעלים שאף הפיקו מהם תועלת כלכלית ב"מצב

הישן" מבלי לשתף בעלים אחרים בתועלת זו(.הישן" מבלי לשתף בעלים אחרים בתועלת זו(.

7

יישום "ערך שאפלי" באיחוד וחלוקה מחדש:

השאלה הבסיסית:

האם "ערך שפלי" מתאים ליישום בהליך הקצאת זכויות כפויה בתכניות איחוד וחלוקה?

העקרון הראשון של "ערך שאפלי" - עקרון הסימטריות ואי האפליה:

שתי חלקות זהות בתרומתן וחשיבותן ל"מיזם" תקבלנה נתח זהה מתוך ההשבחה.

לפיכך

לפי "ערך שפלי" אין להביא בחשבון אלמנטים שאינם תורמים ליצירת הערך במצב החדש, לרבות היעוד הישן של הקרקע, המבנים שהיו בנויים עליה

)ומיועדים להריסה( וכיוצ"ב.

8

בין והמגרשים הזכויות חלוקת את כופה התכנוני המוסד שבה תכנית הינה הבעלים כל הסכמת ללא הנערכת וחלוקה איחוד תכנית

. התכנית שבתחום צריכה, הבעלים היא הבעלים על נכפית והחלוקה מאחר מתקבלת לשאוףלדעתנו שהייתה לתוצאה זהה להיות

) ( " היה יזם כאשר מתקבלת שהייתה לתוצאה או הבעלים כל בהסכמת חלוקה נערכת והיתה עצמם לבין בינם מ מו ניהלו הבעלים לו

. " וחלוקה לאיחוד המיועדת הקרקע בחטיבת יחיד לבעלים להפוך ובכך זכויותיהם את מהם לרכוש כדי הבעלים עם מ מו מנהל

- , , שיעור" לאין משמעותית בצורה המרוויחים בעלים ישנם כאשר מוסכמת תוצאה תתקבל לא כי לצפות סביר חופשי שוק בתנאי מ במו

" " " " עוגה, ה להגדלת דבר תורמים אינם אלה בעוד אחרים בעלים חשבונם על לפצות הנדרשים בעלים ישנם כאשר או מחבריהם

. לחלוקה המיועדת

- " עיקרון " לפי העוגה של הוגנת לחלוקה להביא שעשוי מנחה כעקרון היחסי השווי עקרון את הגדרנו לאחרונה שפורסם במאמרינו

, , של, ) הזכויות שווי החדש מהתכנון כתוצאה כלומר שיעור באותו החדש מהתכנון ליהנות אמור התכנית בתחום מהבעלים אחד כל זה

, , פי למשל לגדול צריך הבעלים מן אחד (. 10כל התכנית ערב למצבם ביחס

" " " " להקצאת זוכה אחד כל לפיו היחסית התרומה עקרון הוא העוגה חלוקת ל הצודק שהעקרון לטעון ניתן הסקאלה של השני בקצה

. אחד כל של התרומה התכניות של המוחלט וברוב מאחר בתכנית שנוצר הכלכלי הערך ליצירת היחסית לתרומתו בהתאם זכויות

) " ( כי מתקבל החדש הערך ליצירת כ בד תורמים אינם הישנים והמבנים הקודם היעוד שלו הקרקע שטח ורק אך היא מהבעלים

לשווי התייחסות ללא התכנית שטח מכלל מהבעלים אחד כל של היחסי השטח שיעור לפי תתבצע זה עקרון לפי העוגה חלוקת

. החדש התכנון ערב שלהם המקרקעין

– " , ' ' או לתכנית הבעלים תרומת לפי האם מחדש וחלוקה איחוד בתכנית זכויות של כפויה הקצאה רניאבסקי צ ויוני רינאבסקי צ ברי

- , ,"? י מקרקעין נכסיהם שווי ' 2011 )4לפי .57-71עמ(,

9

תוצאת בינייםלדעתנו, לו היו הבעלים מנהלים ביניהם מו"מ על חלוקת הזכויות ומנסים להגיע לתכנית בהסכמה היתה מתקבלת

כלשהי בין שני קצוות הסקאלה: חלוקה לפי עקרון השווי היחסי בקצה האחד וחלוקה לפי עקרון התרומה היחסית בקצה השני. אולם,

מאחר וההסכמה בין הבעלים הינה בדרך-כלל אוטופית ולא מציאותית קשה מאד להעריך אל נכון מהי תוצאת המו"מ שהיתה

מתקבלת.

 

דעתנו הינה כי אם לא ניתן ליישם את המודל האוטופי שבו הבעלים מנהלים בינהם מו"מ עד להסכמה אזי המודל הנכון יהיה לבצע

את ההקצאה הכפויה בדרך שהתוצאה המתקבלת לפיה משקפת תוצאת ביניים בין עקרון התרומה ועקרון השווי. כמ-כן, לדעתנו

הרשות הדרך הנכונה והסבירה ביותר להגיע לתוצאת הביניים הינה להביא בחשבון "במצב הנכנס" פרמטרים אשר נקבעים ע"י

, כלומר – ייעוד וזכויות בנייה ואשר בעטיים נקבע לקרקע ערך מסויים. כמו כן נראה כי לא ניתן להתעלם מהמיקום השלטונית

אשר נערכים ע"י בעלי הזכויות בקרקע עצמיים)למשל חלקה ליד הים לעומת חלקה רחוקה( ומצורת החלקה. מאידך, שינויים

)בד"כ בנייה עליה( ואין בהם תועלת ותרומה לתכנית החדשה לא יובאו בחשבון.   

10

ברי צ'רניאבסקי

שמאי מקרקעין

www.cherniavsky.co.il

11