오피스 시장 동향 및 전망

오피스 시장 동향 및 전망오피스 시장 동향 및 전망

알투코리아부동산투자자문㈜변 재 현

2003. 12. 2

2

목 차 목 차

I.I. 오피스시장 동향오피스시장 동향

1. 1. 오피스시장 개관오피스시장 개관

2. 2. 오피스 임대시장 동향오피스 임대시장 동향 3. 3. 오피스 매매시장 동향오피스 매매시장 동향

II. II. 오피스시장 전망오피스시장 전망

1. 1. 오피스 공급 전망오피스 공급 전망

2. 2. 오피스 수요 전망오피스 수요 전망 3. 3. 오피스 임대시장 전망오피스 임대시장 전망 4. 4. 오피스 매매시장 전망오피스 매매시장 전망

3

1. 오피스시장 개관 Ⅰ. 오피스시장 동향

서울시 오피스시장의 하부시장 구분

• 서울시 오피스시장은 도심 , 강남 , 여의도 / 마포 , 이 지역 외에 위치한 기타시장으로 구분하고 있음

• 도심시장은 행정구역으로 종로와 중구를 의미 , 4 대문 안의 전통적 CBD 로 대기업 본사가 주로 위치함

• 강남시장은 강남구 , 서초구 , 송파구를 의미 , 외환위기 이후 가장 주목 받는 시장으로 부상함 . 특히 테헤란로지역은 ’ 99~’01 년 벤처열풍으로 인해 IT 기업이 집중 밀집하여 한국의 실리콘밸리로 위상을 유지하고 있으며 , IBS 빌딩 등 첨단 설비를 겸비한 오피스빌딩이 공급되고 있음

서울시 오피스시장의 하부시장 구분

(1) 오피스시장의 특징

도심

강남

마포

여의도

• 여의도시장은 증권거래소를 중심으로 증권사 , 투신사 , 국책금융기관 등의 본사 위치 , 기타 제조업체 및 건설업체의 본사 위치해 있고 , 마포시장은 중소기업 및 금융기관의 본사들이 주로 입주 , 여타 시장에 비해 빌딩규모가 상대적으로 적음

4

1. 오피스시장 개관임대계약 형태

• 오피스시장의 임대계약 형태는 보증부 월세와 전세 , 그리고 전세가에 전환율을 이용하여 월세를 받는 전월세 계약으로 구분할 수 있음

• 보증부 월세는 매월 월세를 지불하고 월세의 10 배 정도의 보증금을 지불하는 계약 방식으로 계약 만료후 보증금을 반환 받음 . 서울시 오피스시장 전체의 59% 정도가 보증부월세 계약이며 , 하부시장별로는 도심88%, 마포 / 여의도 88% 가 보증부월세 계약을 점하고 있음 . 반면 강남시장의 경우 보증부 월세 계약이 36% 수준에 불과함

• 전세계약은 매월 임대료를 지불하지 않고 전세보증금을 일시불로 지불하며 계약만료 후 이를 돌려받는 계약 방식임 . 주로 강남지역의 대표적인 계약형태였으나 최근 순수한 전세방식의 계약은 줄어들고 있음

• 전월세계약은 전세가를 기준으로 보증금을 제외한 나머지 금액을 전환율을 적용하여 월세를 받고 있는 계약형태로 강남지역의 60% 를 차지하고 있음 . 보증금 설정비율에 따라 매우 다양한 형태의 보증금과 월세가 성립하게 됨

<2003 년 현재 서울시 오피스시장의 계약형태 > < 하부시장별 계약형태 비교 >

Ⅰ. 오피스시장 동향

전월세37%

전세5%

보증부월세58%

보증부월세

전세전월세

-

20

40

60

80

100

3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4

2001 2003

보증부월세 전세 전월세

( :%)단위

36

4

60

88

4 8

88

39

39

9

52

0

20

40

60

80

100

강남 도심 /마포 여의도 기타

보증부 월세 전세 전월세

( :%)단위

5

1. 오피스시장 개관

소유주 분포

• 서울시 대형 오피스빌딩의 소유주를 개인과 기업 그리고 각종 단체 및 공공기관 등의 기타로 구분해 보면 , 기업소유의 빌딩이 가장 많은 전체의 53.3% 를 차지하고 있음 . 그 다음으로 개인소유 빌딩이 45.8% 를 차지함

• 하부 시장별로 보면 , 마포 / 여의도시장의 경우 기업소유 비중이 74.2% 에 달하며 , 도심지역의 경우도 기업소유 비중이 75.1% 에 달함

• 강남지역과 기타지역의 오피스빌딩은 개인소유 비중이 매우 높은 특징을 보이고 있음 ( 강남 개인소유 54.7%, 기타지역 개인소유 61.9%)

서울시 오피스시장의 소유형태 하부시장별 소유형태


개인소유 기업소유 기타

강남 54.7 44.3 1.0

도심 24.9 75.1 -

마포 /여의도 25.0 74.2 0.8

기타 61.9 36.5 1.6

31

14.8

50.5

2.80.9

0

10

20

30

40

50

60

단독 복수 단독 복수

개인 법인 기타

( :%)단위

6


서울시 오피스 시장의 전세시장 규모 전세시장의 하부시장별 비중

(2) 서울시 오피스 임대시장의 규모대형 오피스 전세시장 규모

• 서울시 오피스시장의 전세금은 총 14,079 억 원 / 년 규모로 이중 임대면적 기준은 10,225 억 원 수준임 .

• 하부시장 별로는 주 계약형태 중 전세비중이 타지역에 비해 높은 강남지역시장이 임대면적기준으로 3,437억원 규모로서 임대시장의 34% 를 차지함

• 다음으로는 임대면적 기준으로 도심 지역이 4,416 억 원으로 전체 임대시장의 33%, 기타지역 2,859억원 규모로서 전체 임대시장의 21% 를 차지하고 있음

14,079

10,225

4,357

3,437

4,416

3,334

1,5571,087

3,292

2,182

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

서울전체 강남 도심 /마포 여의도 기타

전체 임대

( : )단위억원

31 34 31 33

11 11

2321

0

10

20

30

40

50

60


전체 임대

( :%)단위

7


서울시 오피스 시장의 전월세시장 규모 전월세시장의 하부시장별 비중

대형 오피스 전월세시장 규모

• 서울시 오피스시장의 전월세 시장의 전체 시장규모는 10 조 6,378 억 원이며 , 이중 임대면적 기준으로는 7 조 7,257 억 원임

• 하부시장 중 전월세 계약형태 비중이 가장 큰 강남지역은 전월세 시장규모가 임대면적 기준으로 6 조 5,972억 원으로 서울시 전월세 임대시장의 67% 를 차지하고 있음 .

• 보증부월세 계약형태가 90% 수준에 가까운 도심 및 마포 / 여의도 지역은 전월세시장 규모에서의 하부 시장비율이 임대면적 기준으로 각각 9%, 5% 를 차지함

106,378

77,257

65,972

52,052

9,2737,001 5,059

3,531

18,20112,067

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000


전체 임대

( : )단위 억원

6267

9 95 5

17 16

0

10

20

30

40

50

60

70

80


전체 임대

( :%)단위

8


서울시 오피스 시장의 보증금시장 규모 서울시 오피스 시장의 월세시장 규모

대형 오피스 보증부월세시장 규모

• 보증부월세 계약에서의 보증금은 총 2 조 3,098 억 원이며 임대시장 규모로는 1 조 6,775 억 원 수준임

• 보증부 월세 계약에서의 월세시장은 총 2 조 7,713 억 원 / 년 규모로 이중 임대사용 면적의 월세시장 규모는 2 조 127 억 원 / 년에 달함

• 하부시장 별로는 도심지역이 임대시장 기준으로 보증금은 8,870 억 원 , 월세는 1 조 886 억 원 / 년 규모로 가장 큰 비중을 차지하고 있음

23,098

16,775

5,1804,087

11,748

8,870

269 188 102 680

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000


전체 임대

( : )단위억원 27,713

20,127

6,0694,788

14,418

10,886

5,9834,176

2,2761,509

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

서울전체 강남 도심 /마포 여의도 기타전체 임대

( : )단위억원

9


대형 오피스 임대시장의 보증금 및 월임대료 규모

• 전세금과 보증금을 모두 합한 서울시 오피스시장의 보증금은 자사사용 면적을 포함하여 총 6 조 9,091 억원 / 년 , 그리고 임대시장 규모로는 5 조 177 억 원 / 년 수준임

• 전월세계약과 보증부 월세 계약을 포함한 월세시장 규모는 총 4 조 1,251 억 원 / 년 규모로 이중 임대사용 면적의 월세시장 규모는 2 조 9,959 억원 / 년에 달함 .

• 하부시장별로는 보증금의 경우 전세계약 및 전월세 계약 비중이 높은 강남지역이 가장 규모가 크나 , 월세시장의 경우 보증부 월세계약비중이 높고 임대료 수준이 높은 도심지역의 비중이 가장 높은 특징을 보이고 있음 .

보증금 ( 보증부시장 + 전세 ) 규모 월세 ( 전월세 + 월세 ) 규모

69,091

50,177

29,328

23,14018,946

14,3053,343

2,334

8,854

5,870

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

서울전체 강남 도심 /마포 여의도 기타전체 임대

( : )단위 억원 41,251

29,959

14,82511,697

15,410

11,6346,538

4,564 4,4962,981

0

10,000

20,000

30,000

40,000


전체 임대

( : )단위 억원

10


대형 오피스 관리시장 규모

• 관리시장은 연간 총 2 조 85 억원 규모로 이중 임대면적 기준은 1 조 4,983 억 수준임

• 하부시장별로는 강남시장이 임대면적 기준으로 5,860 억 원으로 39% 를 차지함 . 이는 시장규모를 반영한 것이며 , 향후 2~3 년 동안에는 예정 공급물량이 강남지역에 집중되어 있어 관리시장의 비중이 높아질 것으로 보임

• 도심지역은 임대면적 기준으로 5,041 억 원에 달해 전체 시장의 34% 를 차지하고 있으며 , 그 다음으로 마포 / 여의도 시장의 경우 임대면적 기준으로 2,329 억원으로 전체 임대 관리시장의 16% 를 점유함

서울시 오피스시장의 관리시장 규모


관리시장의 하부시장별 비중

20,085

14,983

7,4275,860

6,676

5,0413,336

2,329 2,6461,754

-2,000

2,000

6,000

10,000

14,000

18,000

22,000


전체 임대

( : )단위 억원

37 3933 34

17 16 13 12

0

10

20

30

40

50


전체 임대

( :%)단위

11


대형 오피스 자산가치 규모

• 2003 년 3/4 분기 기준 서울시 대형 오피스빌딩의 평당 가치는 평균 686 만원 수준이며 , 하부시장별로는 도심이 가장 높은 863 만원 / 평 , 강남이 679 만원 / 평 , 다음으로 마포 /여의도가 535 만원 / 평 수준인 것으로 평가됨

• 서울시 대형 오피스시장의 전체 자산가치는 51 조 7,064 억원 수준인 것으로 추정됨

• 2003 년 11 월 기준 주거용 부동산인 아파트의 서울지역 자산규모는 329 조 2 천억원으로 추정되어오피스 자산규모는 아파트 자산규모 대비 15.7% 수준임


817.8

329.2

51.7

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

전국 아파트 자산가치 서울지역 아파트 자산가치 서울지역 대형 오피스 자산가치

( : )단위 조원

12


대형 오피스 자산가치 규모

• 하부시장별로는 강남지역 오피스 시장규모의 80% 수준인 도심시장의 자산가치가 18 조 9,967 억 원에 달하며 , 다음으로 강남지역이 18 조 9,308 억원 , 마포 / 여의도지역이 7 조 2,783 억원 수준인 것으로 추정됨

하부시장별 오피스빌딩의 평당 가치


서울시 오피스시장의 자산가치 규모

주 : 오피스자산가치 규모는 하부시장별 전체 보증금의 기회수익과 월세를 합한 운영이익을 구하여 최근 국내 매입 빌딩의 자본환원율을 적용하여 추정한 것임 .

686 679

863

535

490

0

200

400

600

800

1,000


( : / )단위 만원 평 517,064

189,308 189,967

72,78358,031

0

200,000

400,000

600,000


( : )단위 억원

13

2. 오피스 임대시장 동향

서울시 오피스시장의 공실률 추이

(1) 공실률 서울시 오피스시장은 자연공실률 미만의 공실률 유지로 공실 손실이 거의 없는 시장 상황이 지속됨 .

• 서울시 오피스시장의 공실률은 외환위기의 영향으로 급속히 상승하였으나 99 년 이후 경기회복의 영향으로 빠르게 하락하기 시작하였으며 , 2000 년 1/4 분기 이후 1% 내외 수준에서 안정세를 보이다가 2003 년 3/4 분기에는 2.3% 로 소폭 상승세를 보임

• 2003 년 3/4 분기 현재 , 서울시 대형오피스의 공실률은 2.3% 수준이며 , 강남지역 및 도심지역은 각각 2.3% 수준 , 마포 / 여의도 지역은 1.9% 의 공실률로 최근 들어 상승하고 있음

• 선진국의 경우 자연공실률은 3~4% 수준 , 일반적인 시장 공실률은 5~10% 수준인 것에 비교하면 낮은 수준임

서울시 하부 오피스시장별 공실률 추이


1.92.0

2.3

3.7

1.9

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

14.0

1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4

1999 2000 2001 2002 2003

공실률 경제성장률

( : %)단위

2.3%2.3%

2.0%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

1999 2000 2001 2002 2003

강남 도심 /마포 여의도

자연공실률3%

14


서울시 오피스시장의 공실해소율 추이

(2) 공실해소율 서울시 오피스시장에 발생한 공실의 해소율은 2002 년 안정세를 보였으나 2003 년 들어 하락세에 있음 .

• 공실해소율 (1 분기 동안 해소된 공실면적 ) = 해소공실면적 / 전분기 공실면적

• 2003 년 3/4 분기 현재 , 서울시 오피스의 공실해소율은 54.5% 로 , 2002 년의 80% 수준에서 2003년 1/4 분기에는 74.9%, 2/4 분기에는 63.6% 로 최근 하락세를 보임

• 지역별로는 마포여의도지역이 68.9% 로 가장 높고 , 강남지역이 60.2%, 도심지역은 44.1% 로 가장 낮은 수준임

서울시 하부 오피스시장별 2003 년 공실해소율


60.2

44.1

68.9

54.5

40

50

60

70

80

90

100

1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4

2002 2003

강남전체도심전체

/마포 여의도 서울시 전체

( :%)단위

60.2

81.0

44.1

87.6

68.978.5

54.5

84.1

0

20

40

60

80

100

2002 3/4 03 3/4

강남전체 도심전체 /마포 여의도 서울시 전체

( :%)단위

15

서울시 오피스시장의 월세 추이 및 변동률

(3) 임대료

보증부월세 계약의 임대료 수준은 2000 년 2/4 분기 이후 지속적인 상승추세 .

• 보증부 월세계약 형태의 임대료는 외환위기 직후 하락추세를 지속하다 2000 년 1/4 분기를 저점으로 상승추세를 지속하다가 최근 2003 년 2/4 분기 이후 상승세가 멈춤

• 하부시장별로는 강남지역과 마포 / 여의도 지역의 임대료 상승이 빠르게 진행되어 왔음

• 반면 , 도심지역의 경우 임대료 상승이 상대적으로 완만하며 2003 년 3/4 분기 현재 97 년의 최고 수준을 회복하지 못하고 있는 상황임

서울시 하부 시장별 월세 임대료 지수 추이

1) 보증부월세 계약

Ⅰ. 오피스시장 동향 2. 오피스 임대시장 동향

90

95

100

105

110

115

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

-12

-8

-4

0

4

8

지수(좌축) 변동률(우축)

(2001. 1/4=100) ( , %)전년동기비

80

90

100

110

120

130

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

도심 /마포 여의도 강남

(2001 1/4 = 100.0)년

16

하부시장별 월세 임대료 (2003 년 3/4 분기 기준 )

하부시장별 월세 수준 비교

• 2003 년 3/4 분기 현재 서울시 오피스시장의 월세는 평당 5 만 2 천원 수준임

• 하부시장별로는 도심지역이 평당 6 만 2 천원으로 서울시 평균에 비해 19% 높은 수준임

• 강남지역의 월세는 평당 5 만 1 천원으로 서울시 평균의 97% 수준이며 , 다음으로 마포 / 여의도 지역의 월세가 평당 4 만 2 천원 수준으로 주요 오피스 밀집지역보다 상대적으로 낮은 임대료 수준을 나타내고 있음


하부시장별 월세 수준 비교 (2003 년 3/4 분기 기준 )


62

42

51 52

0

10

20

30

40

50

60

70

도심 /마포여의도 강남 서울시

( : / )단위천원평 119

79

97

0

20

40

60

80

100

120

도심 /마포여의도 강남

( =100)서울전체평당월세

17

서울시 오피스시장의 전세 추이 및 변동률

서울시 오피스시장의 전세보증금은 99 년 3/4 분기 이후 급등을 지나 꾸준한 상승세를 유지 .

• 전세보증금은 공실률이 급락한 99 년 4/4~2000 년 2/4 분기에 큰 폭의 상승세를 시현함

• 대표적인 전세시장이라 할 수 있는 강남지역의 전세가는 2003 년 3/4 분기 현재 96 년 1/4 분기에 비해 23% 정도 높은 수준이며 , 특히 테헤란로 시장의 경우 96 년 1/4 분기에 비해 2003 년 3/4 분기 현재 41% 정도 상승하였음 .

강남 및 테헤란로 전세 임대료 지수추이

2) 전세계약


70

80

90

100

110

120

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

-30

-25

-20

-15

-10

-5

0

5

10

15

20

25

30


(2001.1/4=100.0) ( , %)전년동기비

60

70

80

90

100

110

120

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

테헤란로 강남

(2001.1/4 = 100.0)

18

하부시장별 전세 임대료 (2003 년 3/4 분기 기준 )

하부시장별 전세 수준 비교

• 2003 년 3/4 분기 현재 서울시 오피스시장의 평균 전세보증금은 평당 385 만원 수준임

• 하부시장별로는 도심지역이 서울시 평균에 비해 29.6% 높은 평당 500 만원 수준이며 , 다음으로 마포 /여의도지역의 경우 평당 418 만원으로 서울시 평균에 비해 8.4% 높은 수준임

• 강남지역 전세보증금은 평균 평당 392 만원이며 , 테헤란로 지역은 평당 434 만원으로 수준으로 강남지역 전체 평균 임대료보다 11% 비싼 것으로 나타남


하부시장별 전세 수준 비교 (2003 년 3/4 분기 기준 )


4,996.5

4,179.83,915.4

4,338.2

3,854.3

-

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

도심 /마포여의도 강남 테헤란로 서울전체

( : / )단위천원평

129.6

108.4101.6

112.6

-

30

60

90

120

150

도심 /마포 여의도 강남 테헤란로

( =100)서울전체 평당전세가

19

서울시 오피스시장의 관리비 추이 및 변동률

서울시 오피스시장의 관리비는 2003 년 3/4 분기 현재 96 년 1/4 분기에 비해 13% 정도 상승

• 서울시 오피스시장의 관리비는 96 년부터 97 년까지 큰 폭으로 상승한 후 99 년 하락 추세를 보이다 2000년 1/4 분기부터 소폭의 상승추세를 지속하고 있음

• 강남지역 시장의 경우 2000 년 1/4 분기에 임대료 상승과 더불어 관리비도 큰 폭의 상승세를 시현하고 있음

• 2002 년 접어들어서는 마포 / 여의도지역의 관리비가 타 지역에 비해 상승폭이 크게 나타남

하부시장별 관리비 지수추이

(4) 관리비


70

80

90

100

110

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

-15

-12

-9

-6

-3

0

3

6

9

12

15


( , %)전년동기비2001. 1/4 = 100.0

80

90

100

110

120

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

4/4

1/4

2/4

3/4

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

도심 /마포 여의도 강남

(2001. 1/4 = 100.0)

20

하부시장별 관리비 (2003 년 3/4 분기 기준 )

하부시장별 관리비 수준 비교

• 2003 년 3/4 분기 현재 서울시 오피스시장의 관리비는 평당 2 만 2 천원 수준임

• 하부시장별로 비교해 보면 도심지역이 평당 2 만 5 천원으로 서울시 평균에 비해 12.9% 가 높은 수준임

• 다음으로 강남지역이 평당 2만 2천원이며 , 마포 /여의도시장이 평당 2만원으로 나타나 지역간의 관리비 수준에도 차이가 있음


하부시장별 관리비 수준 비교 (2003 년 3/4 분기 기준 )


25.3

20.522.2 22.4

-

5.0

10.0

15.0

20.0

25.0

30.0

도심 /마포여의도 강남 서울전체

( : / )단위 천원평112.9

91.399.1 100.0

0

20

40

60

80

100

120

도심 /마포 여의도 강남 서울전체

( : %, = 100%)단위 서울시 평균

21

서울시 대형 오피스 매매 추이 년대별 오피스 거래시장 구성비

Ⅰ. 오피스시장 동향 3. 오피스 매매시장 동향

99 년 이후 연평균 44 만 5 천평 규모의 오피스 매매시장 형성

• 1981~1995 년까지는 연 평균 5 만 6 천평 규모로 오피스 빌딩이 거래됨

• ’90 년 이전에는 도심과 마포 / 여의도지역에 위치한 오피스를 대상으로 거래되었으나 , 99 년 이후부터는 도심과 강남지역에 위치한 오피스빌딩이 거래됨

• 1998 년 IMF 외환위기 이후 기업의 구조조정과 유동성 확보를 위해 계열사 분리 및 보유 부동산의 매각으로 인해 오피스 매매시장이 커지기 시작함

• 또한 , 1999 년 외국 자본의 국내 부동산취득이 허용됨으로써 대형 오피스빌딩을 중심으로 집중 매입하여 99년 이후 연평균 12 만평 오피스 빌딩 매입함

0

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

1981

1982

1983

1984

1985

1986

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

-

20

40

60

80

거래 면적(좌축)

거래 건수(우축)

(평) (건)

88.0

3.75.6

2.7

35.1

9.8

46.6

8.5

18.5

34.436.0

11.1

35.735.3

11.3

17.7

0

20

40

60

80

100

80 년이전 81-90년 91-98년 99 년이후

도심 강남 /마포여의도 기타

( :%)단위

22

대형 오피스 매매시 평균 거래규모

Ⅰ. 오피스시장 동향 3. 오피스 매매시장 동향

대형 오피스 매매시 거래 규모는 평균 4,197 평

• ’99 년 이전에는 거래시 평균 3,860 평이었으나 . ’99 년 이후에는 평균 5,558 평으로 평균 거래규모도 증가하였음

• 거래 내용을 보면 , 타인에 매매한 것은 전체의 72% 이고 상속 및 증여가 전체의 10%, 경매 및 공매에 의한 거래와 신탁 및 자산양도가 6%, 회사 합병 및 분할에 의한 거래가 5% 를 차지함

오피스 거래 내역 구성

-

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

1986

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

(단위:평)

매매72%

상속 및 증여

10%

신탁 및 자산양도

6%

회사 합병 및 분할5%

기타1%

경매 및 공매6%

23

1. 오피스 공급 전망 Ⅱ. 오피스시장 전망

서울시 대형 오피스 전체 공급면적은 2003 년 3/4 분기 현재 753 만평에 달하는 것으로 추정됨 .

• 하부시장별로는 강남지역이 279 만평으로 전체의 37% 로 가장 큰 시장임 .

• 다음으로 도심시장이 전체 면적의 29% 인 220 만평 수준이며 , 여의도 / 마포지역이 136 만평 수준임

하부시장별 구성비서울시 대형 오피스 공급 연면적

(1) 공급 현황

279.0220.1

135.9 118.3

753.3

0

100

200

300

400

500

600

700

800

강남 도심 /마포 여의도 기타 서울전체

( : )단위 만평

29.2%도심

15.7%기타

37.0%강남

/마포여의도18.0%

24

Ⅱ. 오피스시장 전망

서울시 오피스 공급은 80 년대 이후 본격화 되기 시작하여 91~95 년 기간동안 가장 많은 면적이 공급되었음 .

• 서울시 오피스면적의 신규공급 추이를 보면 81~85 년간 연평균 19 만 8 천평 그리고 86~90 년간 연평균 21 만 8 천평이 공급되던 것이 91~95 년간에는 연평균 45 만 2 천평이 공급되었음

• 하지만 96 년 이후에는 연평균 오피스 신규공급 면적이 35 만 5 천평 수준으로 감소하였음

기간별 신규 오피스공급 면적서울시 오피스시장의 신규공급 추이

(2) 공급 추이

1. 오피스 공급 전망

0

10

20

30

40

50

60

74 757677 78798081 82838485 86878889 909192 93949596 97989900 0102

( :10,000 )단위 평

99.2109.3

226.1212.8

0

50

100

150

200

250

81~85 86~90 91~95 96~02

( :10,000 )단위 평

25

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02

( :1 0 , 0 0 0 )단 위 평

0

2

4

6

8

10

12

14

16

74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02

( :1 0 , 0 0 0 )단 위 평

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02

( : 1 0 , 0 0 0 )단 위 평

0

5

10

15

20

25

30

35

74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02

( : 1 0 , 0 0 0 )단 위 평

Ⅱ. 오피스시장 전망90 년대 이후 오피스 신규공급은 강남지역에 의해 주도되고 있음 .

• 하부시장별로 신규공급 추이를 보면 도심지역의 경우 70 년 ~80 년대에 신규오피스 공급이 집중된 특징을 보임

• 여의도 지역의 경우 80 년대중반에서 90 년대 상반기까지 신규 오피스공급이 집중되었음

• 강남지역의 경우 80 년대 후반부터 본격적으로 오피스공급이 시작되었으며 , 특히 90 년대 상반기에 신규공급이 집중되는 특징을 보이고 있음 . 또한 90 년대 하반기 이후에도 가장 많은 오피스 면적이 신규 공급되고 있음

서울시 하부시장별 오피스 신규공급 추이

1. 오피스 공급 전망

강남

도심 마포 /여의도

기타

26


외환위기 이후 상업용지에 주거용 건축물 개발이 급증하면서 오피스 개발 가능지가 급속히 줄어들고 있는 것은 향후 신규 오피스 공급을 위축 시키는 요인으로 작용할 전망임 .

• 외환위기 이후 상업용지에 대한 주상복합 아파트 공급이 급속히 늘어나면서 오피스 개발 가능 지를 크게 잠식하고 있음

• 특히 임대시장이 활성화되면서 과거 오피스 기능과 주거 기능이 복합되었던 오피스텔이 주거용으로 개발되고 있으며 , 이러한 개발이 2001~2002 년에 집중되었음 . 그리고 이러한 주거용 오피스텔 개발이 도심과 역세권 지역을 중심으로 집중됨에 따라 향후 오피스 개발 가능지가 크게 잠식되고 있는 상황임

신규 오피스텔 분양 추이 서울시 주상복합 아파트 공급 추이

3,0374,056

8,2569,582

5,358

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

9,000

10,000

1999 2000 2001 2002 2003

( : )단위천호

3,085 1,043 7555,085

19,601

43,856

22,658

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

40,000

45,000

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

( : )단위천호

27


신규공급 조사 결과

• 최근 신축중인 오피스에 대한 조사결과에서도 신규 오피스 공급이 위축되고 있는 것으로 나타남

• 하부시장 중 기타시장에 대한 조사가 이루어지지 않은 결과이나 준공연도를 기준으로 한 신규 오피스 공급은 2003 년에 15 만평 , 2004 년에 6 만평 수준에 그칠 전망임

• 하부시장별로 강남지역에 67%, 도심지역에 25% 그리고 마포 / 여의도 지역에 8% 공급될 것으로 조사됨

신규 공급면적의 하부시장별 비중 서울시 주요 하부시장의 신규공급 예정 조사결과

대형오피스 공급예정물량

9.8

2.0

-0.7 - 0.7 -

21.2

4.7

14.5

2.0

15.2

3.4

6.0

1.3

4.7

-

5.0

10.0

15.0

20.0

25.0

서울시 도심 강남 마포 /여의도

2003년 2004년 2005년 누계

(단위:만평)

마포/여의도

8%

도심25%

강남67%

28

0

10

20

30

40

50

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

실적치 전망치

( : )단위 만평


중장기 오피스 신규 공급 , 둔화 추세 전망

• 추세전망과 회귀방법을 이용한 전망의 평균을 이용하여 향후 신규 오피스 공급을 전망한 결과 2004 년까지 완만한 상승세가 유지되다가 이후 공급이 둔화되는 추세를 나타낼 것으로 예상됨 .

• 신규 오피스 공급은 2002~2005 년간 연평균 22.4 만평 수준이 공급된 후 2006~2010 년에는 연평균 18.8 만평 수준으로 하락할 전망임 .

중장기 오피스 공급 전망

전망

기간별 신규 오피스 연평균 공급 면적 전망

(3) 중장기 오피스 공급 전망

19.422.3

39.1

28.7

22.4

18.8

0.0

10.0

20.0

30.0

40.0

50.0

1981

~1985

1986

~1990

1991

~1995

1996

~2001

2002

~2005

2006

~2010

실적 전망

( : )단위 만평

29

2. 오피스 수요 전망 Ⅱ. 오피스시장 전망

서울시 대형 오피스에 근무하는 고용자 수는 98 년 이후 완만하게 증가하는 추세임 .

• 서울시 사업체 기초통계조사에 따르면 사업체 종사자 수는 93 년 384 만명에서 96 년 392 만명까지 상승하였으나 외환위기의 영향으로 99 년 337 만명까지 줄어든 후 2000 년 현재 357 만명 수준으로 소폭 상승한 추세임

• 반면 산업구조의 변화에 따라 오피스 고용 인구는 꾸준한 증가세를 보이고 있는 것으로 나타나고 있음 . 이에 따라 전체 사업체 종사자 중 대형 오피스에 근무하는 종사자의 비율은 93 년 34.8% 에서 2000 년 현재 40.3% 로 상승하였음

서울시 대형 오피스 종사자비율 추이서울시 대형 오피스 종사자 수 추이

(1) 수요 현황

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

0

500

1,000

1,500

2,000

서울시 취업인구(좌축) 대형오피스 종사자수(우축)

( : )단위 천명

34.835.8 36.2

37.3

39.1 39.6

42.0

40.3

20.0

25.0

30.0

35.0

40.0

45.0

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

( :%)단위

30


서울시 오피스시장의 1 인당 오피스면적은 꾸준한 상승 추세

• 90 년대 상반기의 대형 오피스 공급의 급증 , 그리고 대형 오피스 종사자 증가에도 불구하고 전체 사업체 종사자의 절대수가 감소함에 따라 1 인당 오피스 면적은 꾸준한 상승세를 나타내고 있음 .

• 1 인당 오피스면적은 93 년 3.2 평에서 2000 년 현재 4.4 평에 달하는 것으로 분석됨 .

• 하지만 우리나라의 1 인당 오피스 면적은 일본에 비해서 매우 작은 수준임 .

서울시 1 인당 오피스면적 추이 일본 동경의 1 인당 오피스면적 추이

3.23.3 3.4 3.4

3.7

4.4 4.44.3

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

4.5

5.0

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

( : )단위 평

4.9

5.45.6 5.7 5.6 5.75.7

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

1976 1980 1985 1990 1991 1992 1993

( : )단위 평

31


2010 년 서울시 오피스시장의 1 인당 오피스면적 2010 년 5.5 평 , 전체 수요면적 845 만평에 달할 전망

• 추세연장 방법을 이용하여 2010 년까지 서울시 대형 오피스의 1 인당 면적을 추정한 결과 2005 년에 5 평 , 2010 년에 5.5 평에 달할 전망임 .

• 1 인당 오피스면적과 향후 오피스 취업인구 전망을 이용하여 대형 오피스 수요면적을 추정한 결과 2005 년에 743 만평 , 그리고 2010 년에 845 만평 규모가 될 것으로 전망됨 .

서울시 1 인당 오피스면적 전망 서울시 오피스 수요 면적 전망

(2) 수요 전망

4.4 4.5 4.6 4.8 4.9 5.0 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

( : )단위 평

742.7

844.8

0.0

100.0

200.0

300.0

400.0

500.0

600.0

700.0

800.0

900.0

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

( : )단위 만평

32

3. 오피스 임대시장 전망 Ⅱ. 오피스시장 전망

(1) 최근 시장 상황의 점검과 중장기 수급관계 분석

2001 년 이후 신설법인이 늘어나면서 오피스시장의 공실률 하락과 임대료 상승이 지속되었고 경기 회복으로 오피스시장의 공실률 하향 안정화 및 임대료 상승이 2003 년 ¼ 분기까지 지속되었으나 , 최근 2/4 분기에는 임대료 상승세가 멈춘 상태임 .

중장기 수급 전망에 기초할 때 공급초과 면적은 최대 12 만평으로 총공급의 1.2% 수준에 그칠 전망이며 , 장기적으로 이러한 초과 공급 규모는 크게 줄어들 것으로 전망됨 .

즉 서울시 대형 오피스 시장은 현재의 수급전망에 기초할 때 중장기 적으로 공실률이 낮은 상황이 지속될 가능성이 높은 것으로 전망되고 있음 .

신설법인 증가와 공실률 중장기 공급 초과 면적 추이

15.5

12.1

2.0 2.3

3.71.9

0

5

10

15

20

25

30

1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4

1999 2000 2001 2002 2003

0

2

4

6

8

10

12

14

신설/부도법인(좌축) 공실률(우축) 경제성장률(우축)

(단위:%)(단위:%)

0.0

5.0

10.0

15.0

20.0

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

2.0%

공 급 -수 요 (좌 축 ) 공 급 초 과 율 (우 축 )

( : )단 위 만 평

33

Ⅱ. 오피스시장 전망

중장기적인 수급전망에 기초할 때 향후 서울시 대형 오피스 시장의 공실률은 현 수준에 비해서 급격히 상승할 요인이 없는 것으로 전망되고 있음 .

또한 낮은 공실률 수준 지속과 공급 둔화 및 꾸준한 수요 증가의 영향으로 인해 향후 서울시 오피스 시장의 임대료는 연평균 4% 내외의 상승률을 나타낼 전망임 .

서울시 1 인당 오피스면적 전망 서울시 오피스 수요 면적 전망

(2) 임대료 및 공실률 전망

3. 오피스 임대시장 전망

500

550

600

650

700

750

800

850

900

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

공급 수요

( : )단위 만평

0.0

20.0

40.0

60.0

80.0

100.0

120.0

140.0

160.0

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2005 2010

-6.0

-4.0

-2.0

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0( : , %)단위 전년동기

전망

( )임대료 지수 좌축

(%)변동률

34

4. 오피스 매매시장 전망 Ⅱ. 오피스시장 전망

( 단위 :%)

구 분

’02 년 상반기

개인 법인기타

단독 복수 단독 복수

’99 년 상반기

개인단독 73.7 16.6 9.4 0.4 -

복수 13.5 71.013.

52.0 -

법인단독 6.4 1.4

90.7

1.5 -

복수 19.2 -38.

538.

53.9

기타 5.3 -68.

4-

26.3

오피스 빌딩 소유주 변동 추이

오피스 매매시장의 수요측면에서는 경기불안에 대한 우려로 안정된 임대수익을 올릴 수 있는 오피스빌딩에 대한 구입 욕구가 늘어나고 reits 에 편입하기 위한 매입 증가 , 일부 외국계 투자자의 매입 의지 등 수요는 향후 2~3 년간 지속될 것임 .

공급측면에서는 외국계 투자자 소유 빌딩의 보유기간이 3~5 년임을 감안해 ’ 99~00 년에 매입한 빌딩이 점차 매매시장에 나오고 있고 , 일부 벤처기업 및 일반기업 소유의 빌딩이 매매시장에 나오고 있어 지속적으로 순환 공급될 것으로 보임 .

따라서 , 오피스 빌딩의 수요와 공급을 보면 향후 매매시장 규모는 연평균 40~45 만평 규모를 유지할 것으로 전망됨 .

오피스의 소유형태도 개인 및 복수법인의 소유빌딩이 줄어들고 , 단독법인 소유의 오피스 빌딩이 증가할 것으로 판단됨 .

오피스 빌딩 거래 규모 전망

0

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009

( : )단위평

35

오피스빌딩 관련 업무별 분류

부동산투자자문사: 시장동향 및 분석

한국감정원 , SAMS,알투코리아 , 신영에셋

KAA, CBRE,SAMS, JLL,삼성에버랜드 , 교보리얼코,I-Service, 스타 PMC 등

한국토지신탁 ,KORAMCO, 코리츠 ,JW 에셋 , 리얼티어드바이저스 ,생보신탁 , KB 부동산신탁 등

바이거스 , JLL, CBRE,Cushman-Wakefield, 신영에셋

한미파슨스

SANS, 동현엔지니어링 ,동우사 , 성원개발 ,

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오피스 시장 동향 및 전망