سازوکار مالی بخش مسکن

خرداد 29

1393

حسین عبده

تبریزی

اقتصاد کالن مسکن

سهم ارزش اف�زودۀ� بخش مس�کن و س�اختمان از تولی�د ناخ�الص داخلی بین •

ت�رین س�هم مرب�وط ب�ه س�ال ‌ درص�د در نوس�ان ب�وده اس�ت. بیش5/5 ت�ا 4/5

باشد.‌ می1387

گذاری ک�ل کش�ور ‌گذاری در بخش س�اختمان و مس�کن از س�رمایه‌سهم س�رمایه•

درصد بوده است.44/3 درصد تا 37/4بین

ت�ا 11/7گذاری در کش�ور بین ‌نس�بت گ�ردش م�الی ب�ازار زمین ب�ه ک�ل س�رمایه•

درصد در حال تغییر بوده است.39/3

درص�د ب�وده 36/1 ت�ا 23/9سهم نق�دینگی بخش مس�کن از ک�ل نق�دینگی بین •

باشد.‌ می1391ترین سهم مربوط به سال ‌است. بیش

اقتصاد کالن مسکن

91/7 درص�د ت�ا 47/1گذاری بین ‌نس�بت نق�دینگی بخش مس�کن ب�ه ک�ل س�رمایه•

درصد بوده است .

درص�د 11سهم اش�تغال بخش س�اختمان و مس�کن از ک�ل اش�تغال کش�ور ح�دود •

بوده است.

بخش اقتص�ادی دیگ�ر دارای رابط�ۀ� پیش�ین و ب�ا 78بخش س�اختمان و مس�کن ب�ا •

بخش دارای رابطه پسین اقتصادی است.56

هر واح�د اف�زایش در ارزش اف�زوده بخش س�اختمان و مس�کن، تولی�د ناخ�الص •

واحد افزایش می دهد.2/7داخلی را

اقتصاد کالن مسکن

و • بخش س�اختمان اف�زودۀ� ارزش داخلی، ناخ�الص تولی�د اف�زایش واح�د هر

واحد افزایش می دهد. 1/2مسکن را

درصد بوده است.24 تا 21سهم مسکن از تسهیالت بانکی بین •

ت�ا 0/6سهم س�رمایه گذاری دولت از ک�ل س�رمایه گذاری در بخش مس�کن بین •

درصد در حال تغییر بوده است. )بودجۀ� دولت(2/9

درص�د 21قیمت ه�ر م�ترمربع مس�کن طی این دوره به ط�ور متوس�ط س�االنه •

درصد بوده است.20رشد داشته، در حالی که نرخ تورم ساالنه حدود

تشکیل خانوار

، با تشکیل خانوارهای جدید 1370 و 1360های ‌سیل متولدان دهه

اند. ‌بخش اصلی تقاضای مسکن را به خود اختصاص داده

تغییر سبک زندگی

افزایش شهرنشینی، کاهش بعد خانوار و روند رو به رشد زندگی مجردی؛

از دیگران تحوالتی است که تقاضا برای واحدهای مسکونی را به ویژه در

کالن شهرها به شدت افزایش داده است.

1335 1345 1355 1365 1375 1385 1390 1405-20

0

20

40

60

80

جمعیت شهری در مقابل روستایی

جمعیت نقاط شهري جمعیت نقاط روستايي و غیر ساکننرخ رشد شهرینرخ رشد روستایی

برآورد نیاز مسکن

شرح / سال )ارقام به هزار( 1393 1394 1395 1396تعداد ازدواج 826 825 823 821

نیاز ناشی از تشکیل خانوار 826 825 823 821

تعداد طالق 177 192 209 227ضریب نیاز ناشی از طالق 25%

نیاز ناشی از طالق 44 48 52 57مرگ و میر 358 352 346 340

ضریب کاهش نیاز ناشی از مرگ و میر 10%کاهش نیاز ناشی از مرگ و میر 36 35 35 34

نیاز ناشی از تخریب 351 366 381 397تعداد واحدهای خالی از سکنه 1636 - - -

ضریب ورود واحدهای خالی 50%کاهش نیاز ناشی از عرضۀ� واحدهای خالی 205 205 205 205

نیاز سالیانۀ� مسکن 981 999 1017 1036ضریب موجودی انبار 5%

نیاز سالیانۀ� مسکن با احتساب ضریب انبار 1031 1049 1068 1088

ظرفیت سمت عرضه

1 سال آتی، سالیانه بیش از 5-6بر اساس برآوردهای صورت گرفته، طی

میلیون خانوار به طرف تقاضای بازار مسکن افزوده خواهند شد.

سابقۀW صنعت ساخت و ساز، گواهی بر ظرفیت باالی طرف عرضۀW بازار

مسکن در سطح کشور است.

آیندۀW بازار مسکن در گرو تبدیل تقاضای بالقوه به

تقاضای مؤثر است.

بسط بازار رهن•

چاره ساز مشكل مسكن

استقرار نظام مالي كارآمد •مسكن

وظيفة دولت ها

تجربة تاريخي رهن در جهان نسبتا̂ كوتاه مدت

موفقيت كشورها: اقساط طويل المدت تر، درصد پرداخت كمتر

آمريكا سال30 درصد5 تا 3

آلمان سال 10 درصد40 تا 35

ژاپن سال 20 درصد60 تا 50

اسپانيا درصد50 تا 45سال 15

مين مالي أ )با امكان تمجدد(

انگلستان سال30 تا 20 درصد30

بازیگران بازار مسکن

طرف عرضه = طرف ساخت و ساز

انبوه سازان

پیمانکاران

آبادگران

طرف تقاضا = طرف خریدار

خانوارها

نهادهای مالی

دولت ها

طرف عرضه

مالحظاتs س�ازندگان مس�کن، نس�بت ب�ه خری�داران متع�ارف مس�کن، • غالب�ا

بازیگران بزرگ تری اند.s در تأمین نیازهای مالی خود توانمندند.• آن ها عمومااز ان�واع اب�زار م�الی ب�رای ت�أمین نیازه�ای م�الی خ�ود اس�تفاده •

می کنند.ظرفیت های فنی و مهندسی کافی در اختیار دارند.•

طرف تقاضا

عمده ترین متقاضیان مسکن خانوارها هستند.•ف�رد • ه�ر س�رمایه گذاری بزرگ ت�رین مس�کن

عادی در طول عمر خود است.س�رپناه • از بیش چ�یزی اف�راد ب�رای مس�کن

است.مس�کن ب�ه آن ه�ا شخص�یت می ده�د و ب�ه زن�دگی •

آن ها آرامش می بخشد.

مسکن و خریداران

ابزار و بازارها

1393خرداد 29

تأمین مالی مسکن

فرآيند بازار رهن اوليه و ثانويه

خانه

از طريق امضاي

قرارداد وام رهني

)فروش اقساطي( به خريدار

واگذار مي شود

وام هاي رهني متعلق به

وام دهندگان رهني )بانك مسكن(

اي تجاري يا هبانك صندوق هاي

مسكن كارگري، فرهنگيان، جوانان

اوراق بهادار به پشتوانة وام هاي

رهني

سرمايه گذاران

سرمايه گذاران

اوراق بدهي )مشاركت( مستقيم

متروم

سرمايه گذاران

سرمايه گذاران

اوراق بدهي قابل

بازخواني

سرمايه گذاران

سرمايه گذاران

تأمین مالی

تأمین مالی ساخت و ساز

تأمین مالی طرف عرضه

تأمین مالی خرید مسکن

تأمین مالی طرف تقاضا

تأمین مالی خرید مسکن

مسکن سرمایه گذاری عمده ای برای . خانوارهاست

ح��ال، • پس ان��دازهای از مس��کن گذش�ته و آین�دۀ� خانواره�ا ت�أمین م�الی

می شود.بلندم��دت • اقس��اط ب��ا مس��کن

قابل خریداری است.

وام رهنی چیست؟

( یا به mortgage loanوام رهنی )( وامی mortgageسادگی، رهن )

است که بازپرداخت اصل و فرع آن با توثیق ملک معینی

ضمانت می شود.

تأمین مالی خرید مسکن

وام رهنی•

بازار اولیۀ� رهن

اوراق بهادار با پشتوانۀW رهن•

بازار ثانویۀ� رهن

انواع غالب وام های رهنی

وام رهنی بهره ثابت

Fixed Rate Mortgage

وام رهنی بهره متغیر

Adjustable Rate Mortgage

Wانواع غالب اوراق بهادار با پشتوانۀرهن

تعهدات رهنی وثيقه دار

Collateralized Mortgage Obligations

برگ انتقالی قرضه با پشتوانۀ� رهنMortgage Pass-through

در تأمین مالی خرید مسکنMBSنقش

بازار ثانویه

اوراق بهادار با •پشوانۀ� رهن در آن

معامله می شود.

بانک

وام های رهنی تولید •.می کند

شرکت واسط

رهن ها را یک کاسه •.می کند

فروش اوراق

فروش رهن ها

وجوه وجوه

MBSتعامل بانک و بازار در تولید

اوراق بهادار با پشتوانۀ� رهن

انتقال از بانک به بازار

انتقال از بانک پایگی به بازارپایگی

نهادهای دولتی فعال در بازار رهن

ایاالت متحدۀ� امریکا

• Fannie Mae• Freddie Mac• Ginnie Mae

U.S. Agency Mortgage Securities(USD Millions)

MBSYear Fannie Mae Freddie Mac Ginnie Mae Total2000 204,189 166,901 103,300 474,3902001 521,971 389,611 174,600 1,086,1822002 725,742 547,046 174,000 1,446,7882003 1,199,549 713,280 217,900 2,130,7292004 524,885 365,148 125,000 1,015,0332005 498,549 397,867 86,900 983,3162006 479,773 360,023 83,300 923,0962007 620,998 470,976 97,010 1,188,9842008 541,902 357,861 269,980 1,169,7432009 804,784 475,412 454,030 1,734,2262010 627,101 393,037 399,750 1,419,8882011 610,495 301,174 328,459 1,240,1282012 865,507 466,479 424,899 1,756,885

الگوی جریان نقدی

1393خرداد 29

اوراق بهادار با پشتوانۀW رهن

الگوی جریان های نقدی

نرخ بهره، عامل تعیین کنندۀ� الگوی جریان های نقدی

پ�رداخت • یاب�د ک�اهش به�ره ن�رخ اگ�ر پیش از موع�د اف�زایش می یاب�د و عم�ر

ورق قرضه کوتاه تر می یابد.اگ�ر ن�رخ به�ره اف�زایش یاب�د، پ�رداخت •

پیش از موع�د ک�اهش می یاب�د و عم�ر ورق قرضه بلند تر می شود.

ریسک های وام رهنی

o ریسک نکولoریسک نقدینگیoریسک نرخ بهرهoریسک پرداخت زودتر از موعد

ریسک جریان های نقدی

ریسک پرداخت پیش از موعد

ریسک قرارداد

ریسک تمدید

ریسک پرداخت پیش از موعد Prepayment Risk

ریسک قرارداد••Contract‌Risk

با کاهش نرخ بهره

ریسک تمدید •Extension‌Risk

با افزایش نرخ بهره

(I)شرایط عمومی قرارداد وام رهنی

وام گیرنده متعهد است اصل •و فرع و جریمه های احتمالی را پرداخت نماید.

تعهد پرداخت

به عنوان مثال اگر وام گیرنده در پرداخت مالیات •اموال نکول کند، این عمل او به مثابه نکول در پرداخت های وام رهنی تلقی می شود، چراکه دولت نسبت به وام دهنده در استیفای حقوق خود )دریافت مالیات( اولویت دارد.

رعایت اولویت ذینفعان وام

رهنی

(II)شرایط عمومی قرارداد وام رهنی

وام گیرنده باید حداقل به اندازۀ� ارزش •وام رهنی، ملک را در برابر حوادثی مانند آتش سوزی، سیل و ... بیمه کند.

بیمۀ� حوادث

وام گیرندباید وام رهنی خود را بیمه کند. •s در زمان هایی که دولت وام رهنی )عمومارا تضمین نکرده باشد و نسبت وام به

درصد باشد(80ارزش ملک بیش از

بیمۀ� وام mortgage)رهنی

insurance)

(III)شرایط عمومی قرارداد وام رهنی

وام دهنده ابتدا جرایم و هزینه ها •را لحاظ می کند، سپس بهره و در نهایت اصل وام را .

ترتیب اعمال

پرداخت ها

اشخاصی که قرارداد وام را •s نسبت امضا می کنند، متضامنابه کل وام رهنی متعهدند.

تعهد تضامنی

(IV)شرایط عمومی قرارداد وام رهنی

وام گیرنده باید ملک را در •سطح رضایت بخشی تعمیر و

( نماید.good repairنگهداری )تعمیر ملک

وام دهنده حق دارد با اطالع قبلی وارد •ملک شود و بررسی کند که آیا وام گیرنده وظایف خود را در رابطه با تعمیر و نگهداری ملک انجام داده است.

حق بازرسی وام دهنده

(V)شرایط عمومی قرارداد وام رهنی

وام دهنده می تواند تحت شرایط •s به هنگام نکول معینی ) عموما s وام گیرنده( کل ماندۀ� وام را دفعتامطالبه نماید.

بند تعجیل(acceleration clause)

تمهیدی است که به وام گیرنده اختیار •می دهد که وام را قبل از سررسید تسویه کند. این تمهید مانند اوراق

( callable bondقرضۀ� قابل استرجاع )است.

بند پرداخت زوتر از موعد

(prepayment clause)

(I)انواع وام رهنی

رهن با نرخ ثابت (fixed-rate mortgages)

نرخ بهرۀ� وام در طول rt=rعمر آن ثابت است:

(II)انواع وام رهنی

constant- payment)رهن با اقساط ثابت mortgages)

PMTt=PMT: اقساط وام در طول عمر آن ثابت اند•

graduated payment)رهن با اقساط تدریجی mortgages)

• s در OLB. بنابراین در ابتدا PMT1 < IE1قسط اولیه کوچک است عموماطی زمان افزایش می یابد. سپس اقساط بزرگ تر می شوند.

(III)انواع وام رهنی

(constant-amortization mortgages)رهن با استهالک ثابت

PPt=PP: استهالک اصل وام طی عمر آن ثابت است•

(fully-amortized mortgages)رهن با استهالک کامل

PPt=Pاصل وام به طور کامل تا سررسید مستهلک می شود: •

(partially-amortized mortgagesجزئی )رهن با استهالک

در سررسید به طور کامل مستهلک نمی شود: OLBNاصل وام تا زمان سررسید به طور کامل مستهلک نمی شود. بنابراین •PPt<P

(IV)انواع وام رهنی

رهن فقط بهره (interest-only mortgages)

اصل وام تا زمان سررسید •PMTt=IEtپرداخت نمی شود:

برنامه های وزارت راه و شهرسازی در بخش مسکن

1393خرداد 29

برنامه های وزارت راه و شهرسازی در بخش مسکن

های پایین به ‌برای بازگشت خانوار دهک•چرخۀ� اقتصاد آزاد.

مسكن اجتماعي

برای تقویت قدرت خرید و تشکیل تقاضای •مسكن حمايتيمؤثر در قشر میانی جامعه.

های ‌اقامتگاهبرای جلوگیری از ایجاد تقاضای جدید در شهرهای بزرگ.•غیررسمی

برای ایجاد سازوکاری پایدار جهت تأمین •مالی در بخش مسکن.

تأمين سرمايه در Wگردش بازار ثانويۀ

رهن

. مسکن اجتماعی1

به�ای واح�دهای مس�کونی ب�رای خانواره�ای ‌تأمین بخش�ی از اجاره•

های پایین.‌دهک

س�اله ب�ه چرخ�ۀ� اقتص�اد ب�از خواهن�د 5خانواره�ا پس از دوره�ای •

گشت.

واح�دهای مس�کونی در مک�ان خاص�ی متمرک�ز نخواه�د ب�ود و در •

شود.‌نقاط مختلف شهر از ظرفیت موجود در بازار تأمین می

ب�ا مش�ارکت ش�هرداری• خیری�ه ص�ورت ‌این ط�رح بنیاده�ای و ها

گیرد.‌می

ش�دۀ� دولت ن�زد سیس�تم ‌تأمین م�الی ط�رح از طری�ق وج�وه اداره•

شود.‌بانکی انجام می

. مسکن حمایتی2

ه�ای ره�نی در ای�ران، ن�رخ ب�اال و مس�تمر ‌علت اص�لی ع�دم توس�عۀ� وام•

ه�ای ‌ه�ا و مؤسس�ات م�الی در دوره‌ت�ورم ب�وده ک�ه م�وجب ش�ده بانک

بلندمدت به متقاضیان تسهیالت ارائه نکنند.

ه�ا، ‌در ط�رح مس�کن حم�ایتی، دولت ب�ا پ�ذیرش بخش�ی از به�رۀ� وام•

تحم�ل ک�رده و ب�ا ک�اهش ‌ه�ای تس�هیالت را ب�رای متقاض�یان قابل‌نرخ

آن�ان، ب�ازار رهن را ب�رای نظ�ام ب�انکی ج�ذاب خواه�د ریس�ک نک�ول

کرد.

ش�دۀ� ‌گذاری وج�وه خ�ود ن�زد نظ�ام ب�انکی، س�هم تنزیل‌دولت ب�ا س�پرده•

های رهنی را خواهد پرداخت.‌خود از اقساط بلندمدت وام

. مسکن حمایتی2

با اف�زایش ت�ورم در س�ال های اخ�یر، ق�درت خری�د تس�هیالت مس�کن بس�یار •

کاهش پیدا کرده است.

• s این در ح�الی اس�ت ک�ه در اقتص�ادهای توس�عه یافته، وام ه�ای ره�نی بعض�ا

در صد قیمت مسکن را تأمین مالی می کند.90بیش از

1383 1384 1385 1386 1387 1388 1389 1390 1391 13920%5%10%15%20%25%30%35%

کاهش قدرت خرید مسکن

متری در تهران100نسبت تسهیالت مسکن به قیمت آپارتمان متوسط

تسهیالت پرداخت شده

زای ‌شده از سوی بانک مسکن )به جز ارقام تورم‌تسهیالت پرداخت•

دهد.‌مسکن مهر( حجم کوچک بازار تسهیالت در کشور را نشان می

70 73 76 79 82 85 88 910

200000

400000

600000

800000

مشارکت مدنی

...مشارکت70 73 76 79 82 85 88 910

100000

200000

300000

400000خرید

خرید

تسهیالت پرداخت شده

تعداد واحد و مبلغ تسهیالت اعطایی در بخش های مشارکت مدنی و خرید(‌ 1392 الی 1370طی سال های )

سالمشارکت مدنی خرید

تعداد واحد مبلغ)میلیارد ریال( تعداد واحد مبلغ)میلیارد ریال(

70 45,000 310.0 356 4.0

71 21,000 238.1 1,061 17.1

72 19,000 239.9 2,800 49.0

73 32,000 381.9 7,247 93.4

74 40,500 551.0 17,965 312.0

75 53,600 882.1 25,438 519.9

76 36,000 765.1 41,171 913.7

77 40,000 992.0 51,355 1,690.8

78 41,200 1,343.0 97,202 2,702.5

79 44,000 1,003.5 106,260 3,600.7

تسهیالت پرداخت شده

تعداد واحد و مبلغ تسهیالت اعطایی در بخش های مشارکت مدنی و خرید(‌ 1392 الی 1370طی سال های )

سالمشارکت مدنی خرید

تعداد واحد مبلغ)میلیارد ریال( تعداد واحد مبلغ)میلیارد ریال(

80 35,000 1,124.1 116,150 4,312.581 62,005 3,090.0 116,199 4,458.582 56,674 3,863.7 68,920 3,264.283 58,036 4,100.0 55,696 4,022.784 90,856 7,964.3 95,994 13,185.885 99,289 8,824.0 190,647 29,923.986 78,908 6,052.1 192,639 28,311.987 107,570 14,446.2 148,224 22,019.688 240,933 43,154.7 138,201 23,708.389 1,197,959 217,125.5 189,358 32,135.4

تسهیالت پرداخت شده

تعداد واحد و مبلغ تسهیالت اعطایی در بخش های مشارکت مدنی و خرید(‌ 1392 الی 1370طی سال های )

سالمشارکت مدنی خرید

تعداد واحد مبلغ)میلیارد ریال( تعداد واحد مبلغ)میلیارد ریال(

90 614,443 118,395.3 223,325 40,364.791 479,706 84,951.6 165,798 30,858.792 190,784 47,236.3 93,786 18,397.0

جمع كل 3,684,463 567,034.4 2,145,792 264,866.3

منابع مسکن حمایتی

منابع پرقدرت در طرح حمایتی

کلی�ۀ� من�ابع ط�رح مس�کن حم�ایتی از فض�ای داخ�ل اقتص�اد تجه�یز ش�ده و در •

کند. ‌نتیجه از منابع پرقدرت استفاده نمی

ط�ور گس�ترده در ایف�ای تعه�دات خ�ود )ح�تی ‌اگ�ر متقاض�یان این تس�هیالت به•

قیمت( نک�ول ک�رده و ریس�ک نظ�ام ب�انکی را اف�زایش دهن�د، ‌ب�ا وام ارزان

م�الی نج�ات تقاض�ای بان�ک مرک�زی از اس�ت ب�انکی ممکن نظ�ام آنگ�اه

داشته باشد.

بنابراین، طراحی تسهیالت در نظام بانکی

مطابق با قدرت بازپرداخت بدنۀW متوسط

جامعه، مهم ترین رکن نظارت بر وام های

رهنی خواهد بود.

. اقامتگاه های غیررسمی3

ه�ای غیررس�می اط�راف ‌اکن�ون چن�دین میلی�ون نف�ر در اقامتگاه‌هم•

شهرهای بزرگ سکونت دارند.

ع�دم • بلک�ه برخوردارن�د، ش�هروندی حق�وق از تنه�ا ن�ه اف�راد این

رس�یدگی ب�ه مح�ل س�کونت آن�ان م�وجب اف�زایش تقاض�ا در ش�هرهای

بزرگ خواهد شد.

توانن�د ‌ج�ا ک�ه عم�دۀ� این اف�راد س�ند ملکی رس�می ندارن�د، نمی‌از آن•

ها مراجعه کنند.‌برای اخذ تسهیالت به بانک

را • آن�ان اف�راد این بیم�ۀ� ض�من غیررس�می اقامتگاه ه�ای طرح

آن�ان را ب�ه عه�ده bankableبانک پ�ذیر ) ( ک�رده و بخش�ی از س�پردۀ�

می گیرد.

. سرمایه در گردش بازار ثانویۀW رهن4

مؤسس�ات ب�زرگی هم چ�ون ف�نی می و فردی م�ک در دنی�ا ض�من خری�د •

بس�ته های وام ه�ای ره�نی از ناش�ران، من�ابع الزم ب�رای انتش�ار مج�دد

وام های بیش تر را در اختیار آن ها قرار می دهند.

ثانوی�ۀ� • ب�ازار نه�اد مس�ئول بان�ک مس�کن می توان�د نقش ای�ران، در

وام های رهنی را بر عهده بگیرد.

این نه�اد کم�ک می کن�د ت�ا من�ابع موج�ود در ب�ازار س�رمایه ج�ذب ب�ازار •

رهن شده و اندازۀ� بازار رهن بزرگ تر شود.

با تشکر