Finantsstabiilsuse Ülevaade 2/2019 - Eesti Pank · 2019-11-04 · 5 FINANTSSTABIILSUSE ÜLEVAADE 2/2019 stabiilseks toimimiseks on oluline säilitada pan-kade vastupanuvõime ka

FINANTSSTABIILSUSE ÜLEVAADE

22019

Eesti Panga Finantsstabiilsuse Ülevaade (FSÜ) ilmub kaks korda aastas. FSÜ on Eesti Panga finantsstabiilsuse analüüsi peamine väljund, mis hõlmab 1) hinnangut finantssüsteemi stabiilsust ohustavatele riskidele ja 2) ülevaadet Eesti Panga makrofinantsjärelevalve meetmetest.

Finantsstabiilsus tähendab finantsvahenduse sujuvat toimimist nii tavaolukorras kui ka ootamatute ebasoodsate olude korral. Makrofinantsjärelevalve eesmärk on suurendada finantssüsteemi vastupa-nuvõimet ja vältida finantsstabiilsust ohustavate süsteemsete riskide kuhjumist. Makrofinantsjärelevalve meetmed aitavad vähendada finantskriisidega kaasnevat kahju reaalmajandusele.

FSÜs tuuakse välja peamised ohuvaldkonnad ja tuvastatakse võimalikud süsteemsed riskid. Kuna Eesti finantssüsteem põhineb suuresti pankadel, on analüüsi peatähelepanu suunatud riskidele ja haavatavustele, mis võivad Eesti pangandussektorit olulisel määral kahjustada või selle tegevust mõjutada.

FSÜ numbreid saab lugeda Eesti Panga veebilehel https://www.eestipank.ee/publikatsioonid/finantsstabiilsuse-ulevaade

Terminiseletusi leiab Eesti Panga veebisõnastikust https://www.eestipank.ee/veebisonastik

Koostanud Eva Branten, Gaili Grüning, Silver Karolin, Jana Kask, Raido Kraavik, Merike Kukk, Madis Laas, Natalia Levenko, Taavi Raudsaar, Indrek Saapar, Ulla Tischler, Jaak Tõrs

ISSN 2382-9370 Võrguväljaanne

Toimetanud Kaja Kährik, Villu KändKujundus ja küljendus Urmas Raidma

https://www.eestipank.ee/publikatsioonid/finantsstabiilsuse-ulevaade

https://www.eestipank.ee/veebisonastik

SISUKORD

EESTI PANGA HINNANG FINANTSSTABIILSUSELE ............................................................................. 4

PEAMISED RISKID ............................................................................................................................... 6

Maailmamajanduse kasvu aeglustumine ohustab Eesti ettevõtete laenumaksevõimet ...................... 6

Taustinfo 1. Läti ja Leedu pangandussektori riskid ei ole oluliselt suurenenud ............................... 9

Eluasemelaenude kiire kasv suurendab riske majapidamiste maksevõime languse korral .............. 10

Ärikinnisvara turul võib tekkida ülepakkumine ................................................................................ 15

Rootsi pangandussektori riskid võivad avaldada mõju laenupakkumisele Eestis ............................ 18

LISATEEMA 1. PENSIONIREFORMI MÕJUST FINANTSSTABIILSUSELE ............................................ 22

LISATEEMA 2. VÕLG ON EESTI MAJAPIDAMISTE VAHEL JAOTUNUD VÄGA EBAÜHTLASELT ......... 26

LISATEEMA 3. KREDIIDIRISKI ARVESTUSE MEETODI ROLL PANKADE

KAPITALINÕUETE KUJUNEMISEL .................................................................................................... 29

LISATEEMA 4. MILLISTE MAKRONÄITAJATE TASAKAALUSTAMATUS

ON SEOTUD LAENUKVALITEEDIGA? ................................................................................................ 31

4 FINANTSSTABIILSUSE ÜLEVAADE 2/2019

Eesti finantsstabiilsust ohustavad peamised riskid

Ettevõtete laenumaksevõime halvenemineHaavatavust suurendab maailmamajanduse kasvu aeglustumine

Majapidamiste laenumaksevõime halvenemineHaavatavust suurendavad eluasemehindade tõus ja kiire laenukasv

Ärikinnisvara investeeringute rahavoo vähenemineHaavatavust suurendavad hoogne arendustegevus ja majanduskasvu aeglustumine

Põhjamaade pangagruppide rahastamistingimuste halvenemineHaavatavust suurendavad struktuursed riskid Rootsi majanduses ja rahapesu kahtlused

Skaala: 1 = väike risk ja 6 = suur risk. Noole suund märgib riski muutust võrreldes eelmise, aprilli 2019 hinnanguga.

≥1 ≥2 ≥3 ≥4 ≥5 ≥6

EESTI PANGA HINNANG FINANTSSTABIILSUSELE

Väliskeskkonna oodatust kiirem halvenemine

on toonud tumedamaid pilvi Eesti ettevõtete

kohale, kellel võib ettevaates tekkida prob-

leeme laenude teenindamisega. Viimaste and-

mete kohaselt on ettevõtete majandustulemused

küll endiselt tugevad ning probleemseid laene on

väga vähe. Sellele vaatamata annavad väliskesk-

konna järsk nõrgenemine ning ettevõtete endi

pessimismi kasv alust arvata, et ettevõtete olu-

kord järgmistel kuudel halveneb. Esimesi märke

Eesti majanduse jahenemisest on näha ka tööturul

ning järgmisest aastast võib oodata palgakasvu

mõningast aeglustumist. Tööturu kohanemine

majanduskeskkonna nõrgenemisega võtab siiski

aega, mis põhjustab pingeid ettevõtete jaoks,

kuna palgakulude kasvu jätkudes tuleb neid katta

kasumi arvelt. Süvenenud on risk, et osa ettevõ-

tete konkurentsivõime langeb sedavõrd, et nende

laenumaksevõime satub löögi alla.

Majapidamiste laenukäitumist ei ole maailma-

majanduse suurenenud ebakindlus oluliselt

mõjutanud. Tööturu soodsa seisu ning kiire pal-

gakasvu jätkumise ootuse najal on majapidamiste

kindlustunne püsinud tugev. Ka eluasemenõudlus

on jätkuvalt suur ja eluasemelaenude jäägi kasv

kiire. Kuigi suur laenunõudlus on olnud palkade

kasvuga kooskõlas, võib majanduskasvu aeg-

lustudes tööpuudus suureneda. Kiire laenukasv

annab alust karta, et osa laenuvõtjaid ei arvesta

selle riskiga piisavalt ning võivad töö kaotuse kor-

ral laenuteenindamisega hätta jääda.

Kinnisvara- ja ehitussektori kiire kasv jätkub.

Hoogsa arendustegevuse tulemusena lisandub

lähiajal palju uut elukondlikku ja äriotstarbe-

list kinnisvara. Majanduse jahtumine kätkeb aga

ohtu, et lisanduva elamis- ja äripinna järele pole

piisavalt nõudlust. Seetõttu võivad mõningaid

arendusprojekte tabada tagasilöögid. Probleemid

võivad tekkida ka rahavoopõhistes ärikinnisvara

investeeringutes, kui rahavoog peaks suureneva

vakantsuse tõttu oluliselt vähenema. Riskide kuh-

jumine kinnisvarasektoris võib pankade laenu-

portfelli kvaliteeti olulisel määral halvendada, sest

ärikinnisvara laenude osakaal on väga suur.

Kuna Eesti pangandussektor on tihedalt seo-

tud Rootsi pangagruppidega, võivad gruppide

riskid Eesti finantssektorisse üle kanduda.

Kuigi Eesti pangad rahastavad ennast valdavalt

kodumaiste hoiustega, mõjutab siinset laenupak-

kumist see, millistel tingimustel emapangagru-

pid suudavad või soovivad Eesti tütarpankadele

rahastust pakkuda. Ettevaates püsib risk, et

Rootsi panku hinnatakse finantsturgudel ris-

kantsemaks, sest Rootsi majanduses varitseb

suur oht struktuursete riskide realiseerumiseks.

Viimasel ajal on riske suurendanud mitut Eestis

tegutsevat panka tabanud rahapesukahtlused,

millel on olnud negatiivne mõju pangagruppide

aktsiate hindadele, kuid turupõhise rahastamise

hind on seni püsinud soodne.

Eesti Panga hinnangul on finantssektori toi-

mimist ohustavad riskid tänu pangandussek-

tori tugevusele 2019. aasta sügisel väikesed.

Pankade vastupanuvõime riskide realiseeru-

mise korral on tugev: sektori omavahendite tase

on kõrge ning kasumlikkus hea. See leevendab

finantssüsteemi mõningasest haavatavuse kas-

vust tulenevaid riske. Viimastel aastatel on pangad

laenuportfelli stabiilselt kasvatanud ning finants-

vahendus on toiminud sujuvalt. Finantssüsteemi


stabiilseks toimimiseks on oluline säilitada pan-

kade vastupanuvõime ka majanduslikult headel

aegadel, et olukorra halvenedes suudaksid pan-

gad majandust soodsatel tingimustel rahastada.

MAKROFINANTSJÄRELEVALVE MEETMED

Eesti Pank on finantssektori toimimist ohus-

tavate riskide vähendamiseks kehtestanud

nõuded pankade kapitalipuhvritele ja elu-

asemelaenude väljastamisele (vt tabel 1). Süs-

teemse riski puhver ja süsteemselt oluliste kredii-

diasutuste täiendav kapitalipuhver pakuvad kaitset

majandus- või finantskeskkonna ootamatu hal-

venemise korral. Eluasemelaenunõuded aitavad

ohjata laenude liiga kiiret kasvu ning suurendada

majapidamiste ja pankade vastupanuvõimet.

Lisaks kehtestas Eesti Pank alates 30. sep-

tembrist 2019 riskiga kaalutud vara arvu-

tamisel sisereitinguid kasutavate pankade

hüpoteeklaenude portfelli keskmisele riski-

kaalule 15% alampiiri nõude. Nende pankade

kaalutud keskmine riskikaal on viimastel aasta-

tel märkimisväärselt alanenud, samas kui eluase-

melaenude kasv on püsinud kiire ning süsteemne

risk on suurenenud. Meetme eesmärk on hoida

ära keskmise riskikaalu edasine langus, et kind-

lustada pankade vastupanuvõime eluasemelaenu-

dega seotud riskide suhtes. Meetme rakendamine

aitab vältida olukorda, kus pangad ei arvesta elu-

asemelaenudega seotud tulevaste riskide katteks

piisavalt kapitali.

Eesti Pank otsustas 2019. aasta kolmandas

kvartalis jätta vastutsüklilise kapitalipuhvri

määra nulltasemele. Majapidamiste võla kasv

püsib endiselt kiire, ent ettevõtete laenamine on

jäänud mõõdukaks. Võla kasv on aeglasem nii

jooksva aasta kui ka pikaajalisest keskmisest

nominaalsest majanduskasvust. Kuna ettevõ-

tete investeeringute tase on küllaltki madal, ei ole

oodata võla kasvu olulist kiirenemist. Kui laenu-

võtmine reaalsektoris tervikuna hoogustub ja sel-

lega seotud tsüklilised riskid suurenevad, võib

Eesti Pank vastutsüklilise kapitalipuhvri määra

siiski tõsta.

Luminori grupi struktuurimuudatus mõjutab

oluliselt nii Eesti finantssüsteemi kui ka Eesti

Panga makrofinantsjärelevalve polii tikat. Eesti

Pank võtab edaspidi seda muutust arvesse nii

süsteemse riski puhvri kui ka süsteemselt olu-

lise krediidiasutuse puhvri määrade hindami-

sel. Enamik Eesti Panga makrofinantsjärelevalve

meetmeid on kehtestatud konsolideeritud alusel

ning hakkavad mõju avaldama ka teistele Balti

riikidele, mistõttu koostöö teiste riikide makrofi-

nantsjärelevalve asutustega muutub varasemast

veelgi tähtsamaks.

Tabel 1. Eesti Panga makrofinantsjärelevalve meetmed

Instrument Määr Kehtivuse algus

Süsteemse riski puhver 1% 1. august 2016

Süsteemselt olulise krediidiasutuse puhver

Swedbank AS 2% 1. august 2016

AS SEB Pank 2% 1. august 2016

Luminor Bank AS 2% 1. juuli 2018

AS LHV Pank 1% 1. jaanuar 2019

Vastutsükliline kapitalipuhver 0% 1. jaanuar 2016

Hüpoteeklaenude riskikaalu alampiir* 15% 30. september 2019

Eluasemelaenunõuded**

1. märts 2015 laenusumma ja tagatise suhtarvu piirmäär 85%***

laenumaksete ja sissetuleku suhtarvu piirmäär 50%

maksimaalne laenutähtaeg 30 aastat

* Nõue on seatud sisereitingute meetodit kasutavate pankade hüpoteeklaenuportfelli keskmisele riskikaalule.** Piirmäärasid ületavate laenude maht võib moodustada kuni 15% kvartali jooksul välja antud eluasemelaenude mahust.*** KredExi käendusega antud laenude puhul on piirmäär 90%.


Maailmamajanduse nõrgenemine mõjutab esmajoones eksportivaid ettevõtteid, ent mõju kandub kiiresti üle ka teistele ettevõtetele

Maailmamajanduse kasvuväljavaadet varjutab

süvenev ebakindlus. Globaalset kaubandust ja

eksporti kahjustavad jätkuvalt üha süvenev vas-

tasseis Ameerika Ühendriikide ja Hiina vahel,

Brexitiga seotud ebakindluse pikenemine, geo-

poliitilised pinged Lähis-Idas ja Aasias ning kau-

banduspinged USA ja Euroopa Liidu vahel.

Väliskeskkonna nõrkus sunnib riike mitmel pool

maailmas suurendama valitsussektori kulutusi, et

sisenõudlust toetada, kasvatades niigi suurt võla-

koormust. Investorite mure majanduse väljavaa-

dete pärast ja rahapoliitika leevendamise ootus

on peegeldunud võlakirjade intressimäärade

languses ja võrdlemisi heitlikes aktsiahindades.

Majanduskasvu toetamiseks ning inflatsiooni-

määrade taastamiseks ongi keskpangad asunud

taas rahapoliitikat leevendama.

Eesti ettevõteteni jõuab maailmamajanduse

jahtumine peamiste kaubanduspartnerite

kaudu. Euroala majanduse kasvuhoogu pärsib

suuresti tööstussektori nõrkus (vt joonis 1). Seda

põhjustab eelkõige nõrk välisnõudlus, mistõttu

on eksporditellimused kiirelt kahanenud. Kuna

Saksamaal annab ekspordisektor majanduskasvu

suure panuse, ähvardab Saksamaad majandus-

langus. Rootsi eksportivate Eesti ettevõtete olu-

korda raskendab lisaks sealse majanduskasvu

aeglustumisele ka Rootsi krooni odavnemine. Ka

teiste peamiste kaubanduspartnerite majandus-

kasv on aeglustumas.

Eesti eksportivad ettevõtted on seni väliskesk-

konna halvenemisega suhteliselt hästi toime

tulnud, ent ettevaates võib see hakata nende

tulusid järjest enam mõjutama. Eesti ekspordi

1 Kogu vähenemist ei saa siiski seostada välisnõudluse vähenemisega, osaliselt on seda põhjustanud ka sektoriomased tegurid.

kasv on 2019. aasta jooksul aeglustunud, kuigi

seni vähem kui välisnõudluse kasv. Samas on

töötleva tööstuse kui ühe peamise eksportiva

tegevusala toodangu maht alates juunist järsult

vähenenud.1 Veelgi enam on kukkunud aga töös-

MAAILMAMAJANDUSE KASVU AEGLUSTUMINE OHUSTAB EESTI ETTEVÕTETE LAENUMAKSEVÕIMET

Maailmamajanduse kasvuväljavaadet varjutavad mitmesugused riskid, mis kaubanduspartnerite kaudu

avaldavad negatiivset mõju ka Eesti majanduse ja ettevõtete käekäigule. Kasvuväljavaate halvenemine

tähendab, et Eesti ettevõtete kasum, konkurentsivõime ning ühes sellega ka laenumaksevõime võivad

edaspidi sattuda suurema löögi alla. Ohtu võimendab see, et majanduskasvu aeglustumine ei pruugi

tööturu praeguses olukorras tähendada, et ka palgasurve taandub samavõrra. Ettevõtete laenumak-

sevõime nõrgenemine tooks kaasa pankade laenukvaliteedi halvenemise, mis kahjustaks nii pankade

finantsseisu kui ka võimet majandust rahastada.

Joonis 1. Majanduskasv Eestis ja euroalal

Allikas: Eurostat.

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

2014 2015 2016 2017 2018 2019

euroalaEesti

Joonis 2. Töötleva tööstuse ettevõtete toodangu ootus*

* Indeks näitab toodangu kasvu/kahanemist ootavate ettevõtete osakaalu saldot.Allikas: Euroopa Komisjon.

-10

0

10

20

30

40

50

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

SaksamaaEestiSoomeRootsi


tusettevõtete toodangu kasvu ootused (vt joonis

2). See tähendab, et kuigi praegu on tööstus-

ettevõtete majandustulemused jätkuvalt suhte-

liselt head ja probleemsete laenude maht väga

väike, võib ettevõtete olukord ja laenumakse-

võime ettevaates halveneda. Pankade laenukva-

liteedile oleks sellel potentsiaalselt küllaltki suur

mõju, sest tööstusettevõtetele väljastatud laenud

moodustavad üle 14% kõigist ettevõttelaenudest.

Lisaks on tööstusettevõtete viivislaenude tase

olnud võrreldes teiste tegevusaladega ajalooliselt

suhteliselt kõrge. Näiteks 2009. aasta ülemaa-

ilmse majanduskriisi ajal ulatus tööstussektori vii-

vislaenude osakaal 13%ni.

Välisnõudluse vähenemine halvendaks Eesti-

suguses avatud majandusega väikeriigis kii-

resti ja oluliselt nii eksportivate ettevõtete

kui ka siseturgu teenindavate ettevõtete lae-

numaksevõimet. Viimase ülemaailmse majan-

duskriisi ajal kasvas ettevõtlussektori viivislaenude

maht väga kiiresti ja ulatus tipphetkel 10%ni kõi-

gist ettevõttelaenudest. Võrreldes möödunud kriisi

eelse perioodiga, on Eesti majanduse välis- ja sise-

maised tasakaalustamatused praegu küll oluliselt

väiksemad ja ettevõtete finantspuhvrid suuremad.

Varasemaid andmeid kasutades saab hinnata,

kuidas välisnõudluse vähenemine praegu pan-

kade laenukvaliteeti mõjutaks. Eesti Panga

makromudeli põhjal tooks välisnõudluse 20%

vähenemine, mis sarnaneks ülemaailmse majan-

duskriisi ajal aset leidnud olukorraga, praegustes

tingimustes kaasa ligikaudu 11% majanduslan-

guse. Pangandussektori krediidiriskimudeli järgi

suureneks selle tagajärjel ettevõtete viivislae-

nude osakaal praeguselt 0,7%lt ligikaudu 5%ni

(vt joonis 3). Sealjuures jõuaks viivislaenude maht

maksimumtaseme lähedale juba esimese aasta

lõpuks pärast välisnõudluse vähenemist. Seega

oleks välisnõudluse mõju laenukvaliteedile endi-

selt kiire ja küllaltki ulatuslik.

Kuna Eesti majanduses on head ajad, olid

ettevõtete majandustulemused 2019. aasta

esimeses pooles valdavalt küllaltki tugevad,

kuid ettevõtted on märgatavalt pessimistliku-

mad kui veel aasta tagasi. Ettevõtete müügitulu

aastakasv aeglustus teises kvartalis ligikaudu 6%ni

(vt joonis 4). Palgakulude kasv on endiselt kiire, ligi

10%, ja kuigi majanduskasvu aeglustudes palga-

surve ilmselt mõnevõrra leeveneb, jääb see ette-

vaates tõenäoliselt suhteliselt suureks. Ettevõtete

kasumi kasv aeglustus seetõttu mõne protsendini.

Tööstuse ja ehitusettevõtete kindlustunne on vii-

maste kvartalite jooksul järsult halvenenud. Lisaks

nendele sektoritele on ka kaubanduse ja teenindus-

ettevõtete hinnangud lähikuude tellimustele mär-

gatavalt langenud. Veidi on suurenenud ka selliste

ettevõtete osakaal, kes peavad finantsprobleeme

äritegevust enim takistavaks teguriks. Samas on

ettevõtete maksekäitumine seni püsinud väga heal

tasemel: maksehäiretega (maksetähtaega ületavad

võlgnevused tarnijatele), maksuvõlgadega ja mak-

sejõuetuks kuulutatud ettevõtete osakaal on väike.

Järgmiste kvartalite jooksul selgub, kas kasvanud

ebakindlus leiab tõestust ka ettevõtete majandus-

näitajates ning tekitab probleeme laenude tagasi-

maksmisel.

Joonis 3. Ettevõtete viivislaenude osakaal riskistsenaariumi* korral

* Välisnõudluse alanemine 20%.Allikas: Eesti Pank.

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

I II III IV

I II III IV

I II III

1. aasta 2. aasta 3. aasta

Joonis 4. Ettevõtete müügitulu, palgakulu ja kasumi aastakasv

Allikas: statistikaamet.

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

müügitulupalgakulukasum (tegevuse ülejääk ja segatulu)


Kasvanud finantspuhvrid võimaldavad paljudel ettevõtetel ärikeskkonna lühiajalise halvene-mise varasemast paremini üle elada

Eesti ettevõtete suutlikkus oma tegevust oma-

vahenditest finantseerida on kasvanud ning

võime lühiajaliste majandusšokkidega toime

tulla on jätkuvalt paranenud. Ettevõtete lik-

viidsus püsib kõrge, toetudes peamiselt hoiuste

mahule, mis on 2019. aasta esimesel poolel sar-

naselt varasemate aastatega kasvanud. Kogu

ettevõtlussektori likviidsete varade2 maht ületab

lühiajalisi võlakohustusi ligikaudu 3,5kordselt (vt

joonis 5). Samas ei ole ettevõtetel pikema aja

jooksul mõistagi võimalik vaid finantspuhvrite toel

toime tulla. Ettevõtlussektoril tervikuna piisaks

püsivama iseloomuga kulude katteks likviidsetest

varadest vaid ligikaudu pooleks aastaks. Lisaks

tuleb arvestada, et finantspuhvrid pole ettevõ-

tete vahel ühtlaselt jaotunud. Ettevõtete võla

kasv 2019. aasta esimesel poolel küll kiirenes

2018. aasta sama ajaga võrreldes üle 4%, kuid

jääb majanduse nominaalkasvule endiselt alla.

Ettevõtete võlakoormus seega jätkuvalt kahanes.

Eesti pangandussektor on nii hästi kapital i-

seeritud, et suudab ettevõtete maksevõime

mõningase langusega toime tulla (vt joonis 6).

Lisaks suurendab pankade vastupanuvõimet tugev

kasumlikkus, mis võimaldab kapitaliseerituse taset

hoida ning väiksemad laenukahjumid kasumi arvelt

katta. Suuremate turuosaliste kapitaliseerituse näi-

tajad on peamiselt dividendide väljamaksmise tõttu

küll vähenenud, kuid ületavad nõutud taset siiski

mitu korda. Väiksema turuosaga pankade kohatine

kapitaliseerituse vähenemine tuleneb aktiivse laie-

nemisega kaasnevast riskivarade kiirest kasvust.

Mõned pangad on kiire kasvu toetamiseks kaasa-

nud ka lisakapitali.

Eesti Pank on kehtestanud süsteemse riski puhvri

Et vähendada Eesti majanduse väiksusest ja

avatusest tulenevat haavatavust maailmama-

2 Sularaha, pangahoiused, väljastatud lühiajalised laenud ja noteeritud väärtpaberid.

janduse võimaliku negatiivse arengu suhtes,

on Eesti Pank kehtestanud süsteemse riski

puhvri. Puhver kehtib Eestis asuvatele riskipo-

sitsioonidele ning selle määr on 1%. Lisaks on

Eesti Pank nimetanud neli panka – Swedbank,

SEB Pank, Luminor ja LHV – süsteemselt olulis-

teks krediidiasutusteks ja määranud neile 1–2%

vahemikus lisapuhvri, mis tugevdab Eesti finants-

süsteemile oluliste pankade võimekust ka keeruli-

semates majandusoludes rahastamist jätkata.

Joonis 5. Ettevõtete võlakoormus ja likviidsus

Allikad: Eesti Pank, statistikaamet.

100%

200%

300%

400%

500%

600%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

võla ja SKP suhe (vasak telg)likviidsete varade ja lühiajaliste võlakohustuste suhe (parem telg)

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

201

0

201

1

201

2

201

3

201

4

201

5

201

6

201

7

201

8

201

9

Joonis 6. Kapitaliseerituse ja finants-võimenduse suhtarvud

Allikas: Eesti Pank.

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

2014 2015 2016 2017 2018 2019

kapitali adekvaatsuse määresimese taseme põhiomavahendite suhe riskivaradessefinantsvõimenduse määr


Taustinfo 1. Läti ja Leedu pangandussektori riskid ei ole oluliselt suurenenud

2019. aasta alguses muudeti Luminori grupi Läti ja Leedu tütarettevõtted filiaalideks, mis

ühendati Eestis asuva peakontoriga. Eesti pangandussektori uuenenud struktuur suurendas

siinse pangandussektori koguvarade mahtu ligi 1,4 korda. Seetõttu tuleb finantsstabiilsuse ana-

lüüsis edaspidi pöörata tähelepanu ka Läti ja Leedu majanduse arengule ning finantsstabiilsust

mõjutavatele teguritele.

Sarnaselt Eestiga on nii Läti kui ka Leedu väikese ja avatud majandusega riikidena väga

sõltuvad maailmamajanduse kasvu aeglustumisest ja kaubanduspartnerite käekäigust.

Kuigi Eesti ettevõtetega võrreldes on sealsed ettevõtted mõnevõrra optimistlikumad, ollakse eda-

siste kasvuväljavaadete suhtes siiski varasemast negatiivsemalt meelestatud. Suuresti ehitussektori

kasvu aeglustumise tõttu aeglustus Läti majanduse aastakasv 2019. aasta teises kvartalis 2%ni.

Leedu majanduskasv püsis 4% juures, kuid ette-

vaates oodatakse kasvu aeglustumist peamiselt

vähem soodsa väliskeskkonna tõttu.

Leedus on reaalsektori võlakoormuse kasv

mõnevõrra pidurdunud, Läti võlakoormus

aga langeb jätkuvalt. Kuigi Läti ettevõtete huvi

pangalaenude vastu on veidi kasvanud, on seal-

sete ettevõtete võlakoormus endiselt euroala

väikseimate seas. Leedu reaalsektori võlakoor-

mus (võla suhe SKPsse) on vaatamata seni-

sele kasvule Balti riikide seas väikseim (vt joonis

T1.1). Mõlemas riigis on pankade laenuportfelli

kvaliteet paranenud ning tähtajaks tasumata

laenude osatähtsus laenuportfellis kahanenud.

Erandina on kasvanud Leedu ehitusettevõtete

poolt tähtajaks tasumata laenude osakaal.

Joonis T1.1. Reaalsektori võlakoormus*

* Võla ja SKP suhtarv.Allikad: keskpangad.

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

140%

160%20

11

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

EestiLätiLeedu


ELUASEMELAENUDE KIIRE KASV SUURENDAB RISKE MAJAPIDAMISTE MAKSEVÕIME LANGUSE KORRAL

Kiire palgakasvu ning tugeva kindlustunde toel püsib majapidamiste eluasemenõudlus suur, mis võib kii-

rendada eluasemehindade kasvu. Ka pangad väljastavad eluasemelaene jätkuvalt hoogsalt. Seejuures esi-

neb oht, et soodsate majandustingimuste juures ei arvesta majapidamised võimaliku töökaotuse riskiga,

hindavad seetõttu oma tulevast finantsseisu üle ning võtavad üle jõu käivaid laene. Kui majandusolukord

halveneb ning laenuvõtjate sissetulekud vähenevad, võivad nad laenu tagasimaksmisega hätta jääda. Kui

samal ajal peaks toimuma ka kinnisvarahindade langus, võivad pankade laenukahjumid tunduvalt suure-

neda. Probleemide ilmnemisel võivad pangad piirata uute laenude väljastamist, mis raskendaks majanduse

taastumist ning vähendaks majapidamiste võimalusi soetada eluaset.

Eluasemeturult lähtuva süsteemse riski tase ei ole praegu kõrge, kuid püsivalt kiire laenu-kasv suurendab tasakaalustamatust

Eluasemenõudlust on viimastel aastatel

toetanud nii demograafiline areng3 kui ka

majandustsükliga seotud tegurid, eelkõige

sissetulekute kiire kasv ja majapidamiste

tugev kindlustunne (vt joonis 7). 2019. aasta tei-

ses kvartalis oli keskmise brutopalga aas takasv

endiselt kiire, ulatudes 7,4%ni. Koos majandus-

kasvu prognoositud aeglustumisega peaks ka

palkade hoogne kasv ettevaates veidi pidurduma4

ning majapidamiste optimism raugema. Samas võib

ka nendes tingimustes eeldada, et lähiperioodil jää-

vad püsima eluasemenõudlust soosivad tingimused.

Eluasemeturu tehinguaktiivsus püsib endi-

selt suur, kuid kasv on stabiliseerunud. Ostu-

müügitehinguid tehti 2019. aasta esimesel poolel

enam-vähem sama palju kui aasta tagasi, see-

juures uute korteritega 2018. aasta kõrge tase-

mega võrreldes veidi vähem (vt joonis 8). Samas

võib nõudlust uute eluruumide järele pidada endi-

selt küllaltki suureks ning arendajad pakuvad neid

üsna palju.

Eluasemehinnad kasvavad mõõdukalt. Viimase

kahe aasta jooksul on eluasemetehingute kesk-

mine hind kasvanud keskmiselt 5–6% aastas.

Varasematel aastatel mängis eluasemete kesk-

mise hinna tõusu juures suurt rolli uute korterite

osakaalu kasv, kuid alates 2018. aasta teisest

poolaastast on see osakaal mõne protsendipunkti

võrra langenud (vt joonis 9). Suhteliselt suure ja

homogeense turusegmendi, Tallinna järelturu kor-

3 Vt Finantsstabiilsuse Ülevaade 1/2017, taustinfo 1: Elamukinnisvara nõudlust ja pakkumist mõjutavad tegurid.

4 Eesti Panga septembriprognoosi järgi on keskmise brutokuupalga aastakasv 2020.–2021. aastal keskmiselt 5% juures.

terite keskmise hinna aastakasv on püsinud vii-

maste aastate keskmisel tasemel, 5–6% lähedal.

Joonis 7. Keskmise palga kasv ja tarbijate kindlustunne

Allikad: statistikaamet, konjunktuuriinstituut, Euroopa Komisjon.

-16

-14

-12

-10

-8

-6

-4

-2

0

2

4

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

keskmise brutokuupalga aastakasv (vasak telg)tarbijate kindlustunde indikaator (sesoonselt tasandatud, parem telg)

Joonis 8. Eluasemetehingute arvu aastakasv

Allikas: maa-amet.

-20%

0%

20%

40%

60%

80%

2015 2016 2017 2018 2019

eluasemetehingud kokkuuued korteridjärelturu korteridmajad


Praeguse majandusseisu juures ei ole eluase-

meturul suuri tasakaalustamatusi. Eluaseme-

hinnad olid 2018. aastal varasemaga võrreldes

paremas kooskõlas eluasemeturu põhiteguritega

(sissetulekud, eluasemelaenude intressimäär, elu-

ruumide arv) põhjendatud tasemega (vt joonis 10).5

Samas tuleb märkida, et viimaste aastate kiire sis-

setulekute kasv ei pruugi olla kooskõlas majanduse

pikaajalise arenguga, mis võib mõjutada ka hinnan-

gut kinnisvarahindade tasakaalustatusele.

Kinnisvarahindade kasvu tõttu on eluaseme-

laenu keskmine suurus kasvanud. Kuna eluase-

metehingute arv on püsinud eelmise aasta tasemel,

ei ole ka uute laenude arv varasemaga võrreldes

kasvanud. 2019. aasta esimese poolaasta kokku-

võttes oli uute laenulepingute arv aastatagusest

koguni 3,8% väiksem (vt joonis 11). Seega tule-

nes uute eluasemelaenude mahu aastakasv (4,7%)

keskmise laenusumma kasvust, mis omakorda

peegeldab eluasemehindade arengut.

Eluasemelaenude portfelli aastakasv on vii-

mase kahe aasta jooksul püsinud tugeval

7% tasemel. Kasv on olnud kiirem kui enami-

kus euroala riikides ja ületab euroala keskmist

ligi kaks korda (vt joonis 12). Kiire laenukasv ei

ole iseenesest probleem, kui see on kooskõlas

majanduse arenguga ning arvestab seejuures

laenuvõtjate sissetulekute kestlikkust. Kui kas-

vutempo püsib pikemat aega kiire, tähendab see

aga süsteemse riski suurenemist. Kui laenuvõtjad

5 Vt metoodika kirjeldust Finantsstabiilsuse Ülevaade 1/2019, lisateema: Kinnisvaraturu üle-või alahinnatuse hindamine ökonomeetrilise mudeliga.

Joonis 9. Eluasemehindade aastakasv ja uute korterite osakaal korteritehingute arvus

Allikad: statistikaamet, maa-amet.

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

2015 2016 2017 2018 2019

uute korterite osakaal (4 kv libisev keskmine)eluaseme hinnaindekssh korterite hinnaindekssh majade hinnaindeks

Joonis 10. Eluasemeturu üle-ja alahinnatus Eesti Panga mudeli järgi*

* Väärtus 0,1 tähistab 10% ülehinnatust.Allikad: statistikaamet, Eesti Pank.

-0,4

-0,3

-0,2

-0,1

0,0

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

ülemine 95% usalduspiirtegeliku hinna ja mudelväärtuse vahealumine 95% usalduspiir

Joonis 11. Majapidamistele väljastatud uute eluasemelaenude* aastakasv

* 3 kuu libisev keskmineAllikas: Eesti Pank.

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

laenukäivelaenude arv

Joonis 12. Eluasemelaenude portfelli aastakasv

Allikas: Euroopa Keskpank.

-1%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

2014 2015 2016 2017 2018 2019

Eestieuroala keskmine


on soodsas majanduskeskkonnas oma makse-

jõudu üle hinnanud ning võtnud liiga suuri laene,

võivad pankade laenukahjumid suureneda. See

võib kujutada ohtu finantsstabiilsusele, kuna elu-

asemelaenud moodustavad olulise osa pankade

poolt Eesti ettevõtetele ja majapidamistele antud

laenudest (41%) ja SKPst (29%).

Majapidamiste vastupanuvõime riskide suhtes on paranenud, kuid rahatagavara on väike

Majapidamiste võlakoormus ei ole eluaseme-

laenude tempokast kasvust hoolimata suu-

renenud, sest ka sissetulekud on kasvanud

kiiresti. 2019. aasta esimese kvartali lõpus ulatus

majapidamiste võla suhe kasutatavasse tulusse

70% ning võla suhe SKPsse 39% lähedale, mis

on mullusest pisut madalam (vt joonis 13). Eesti

majapidamiste võlakoormus on Euroopa Liidu

keskmisest väiksem, kuid võla jätkusuutlikkusega

seotud riskide hindamisel tuleb silmas pidada, et

Eesti SKP kasv on olnud Euroopa Liidu keskmi-

sest märksa volatiilsem.

Laenukasvust tulenevaid riske aitab leeven-

dada finantssäästude kasv. Majapidamiste

hoiused on peaaegu kaks aastat kasvanud püsi-

valt ligi 10% kasvutempoga ehk märksa kiiremini

kui laenud. Samas on majapidamiste finants-

puhvrite tase rahvusvahelises võrdluses endiselt

madal ning säästud on majapidamiste vahel jao-

tunud väga ebaühtlaselt.

Eluasemelaenu võtnud perede võlakoor-

mus on viimase viie aastaga vähenenud

enamikus sissetulekugruppides. Selle taga

on olnud eelkõige viimaste aastate kiire palga-

kasvu tõttu tõusnud sissetulekute tase, mis aga

ei pruugi majandusolukorra halvenedes püsida.

Võlakoormusega seotud riskide ulatus on majapi-

damiste lõikes väga erinev, sõltudes lisaks sissetu-

lekute tasemele ka säästude ning võetud laenude

suurusest (vt lisateema 2). Sissetulekute vähene-

mise suhtes on eriti tundlikud väiksema sissetule-

kuga majapidamised.

Pangad on uusi laene väljastades säilitanud

konservatiivse hoiaku. Osaliselt on seda või-

maldanud vähene konkurents eluasemelaenude

turul, kus kaks suuremat panka andsid 2019.

aasta esimesel poolel 80% uutest eluasemelae-

nudest. Pangad ei ole laenustandardeid leeven-

danud, laenumarginaalid on viimasel paaril aastal

veidi suurenenud. Kui 2017. aastal oli keskmine

eluasemelaenude intressimäär 2,3%, siis 2019.

aasta esimese 8 kuu keskmisena oli see 2,5%.

Riski vähendamiseks on Eesti Pank kehtes-tanud makrofinantsjärelevalve meetmeid

Eesti Pank kehtestas riskiga kaalutud vara

arvutamisel sisereitinguid kasutavate pankade

hüpoteeklaenude portfelli keskmisele riskikaa-

lule 15% alampiiri nõude. Nõue kehtib alates 30.

septembrist 2019. Nõude kehtestamise tingis see,

et samal ajal kui eluasemelaenude kasv on olnud

juba mõnda aega kiire ning seetõttu suurendab

süsteemset riski, on Eestis sisereitingute mee-

todit (ingl internal ratings based approach, IRB)

Joonis 13. Majapidamiste võlakoormus

Allikad: statistikaamet, Eesti Pank.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

võla suhe SKPssevõla suhe kasutatavasse tulusse

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

201

0

201

1

201

2

201

3

201

4

201

5

201

6

201

7

201

8

201

9

Joonis 14. IRB-pankade hüpoteegiga tagatud jaenõuete kaalutud keskmine riskikaal ja eluasemelaenude aastakasv

Allikad: finantsinspektsioon, Eesti Pank.

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

20%

2014 2015 2016 2017 2018 2019

kaalutud keskmine riskikaaleluasemelaenude aastakasv


kasutavate pankade6 hüpoteeklaenude kaalutud

keskmine riskikaal märkimisväärselt alanenud,

viimase viie aasta jooksul 18%lt 13%le ehk nel-

jandiku võrra (vt joonis 14).

IRB-pankade keskmise riskikaalu languses

kajastub lähimineviku soodne majanduskesk-

kond, mistõttu on oluliselt vähenenud viivi-

ses olevate eluasemelaenude maht ja osakaal

laenuportfellis (vt joonis 15). Samas ei nähtu ei

kinnisvara- ja laenuturu ega ka majanduskon-

junktuuri näitajatest, et süsteemsete riskide tase

oleks samavõrra langenud.

Meetme eesmärk on ära hoida keskmise riski-

kaalu edasine langus ja kindlustada pankade

vastupanuvõime eluasemelaenudega seotud

riskide suhtes. Juhul kui riskikaalude alanemine

peaks praeguse soodsa majanduskeskkonna toel

jätkuma, võib tekkida oht, et pangad ei arvesta

eluasemelaenudega seotud tulevaste riskide

katteks piisavalt kapitali. Kuna IRB-pangad moo-

dustavad märkimisväärse osa Eesti pangandus-

turust, suurendaks riskikaalude languse jätku-

mine Eesti finantsstabiilsuse riske.

Juba varem on Eesti Pank kehtestanud

pankadele eluasemelaenude väljastamist

reguleerivad nõuded. Eluasemelaenunõuete

– laenusumma ja tagatise suhtarvu (ingl loan to

value, LTV) piirmäär, laenumaksete ja sissetuleku

suhtarvu (ingl debt service to income, DSTI) piir-

määr ja maksimaalne laenutähtaeg – eesmärk on

kaitsta nii laenuvõtjaid kui ka -andjaid ülemäärase

riski võtmise eest ja ohjata liiga kiiret laenukasvu.

Pankade väljastatud laenude tingimused on püsi-

nud kehtestatud nõuete raamides ja keskmised

suhtarvud ning laenude jaotus nende järgi on vii-

mase aasta jooksul muutunud vähe (vt joonis 16).

Arvestades uute tehingute kasvutempo aeglustu-

mist nii eluaseme- kui ka laenuturul ning pankade

laenustandardite samaks jäämist, ei pea Eesti

Pank praegu vajalikuks eluasemelaenunõudeid

muuta. Siiski ei saa välistada nõuete karmistamist

edaspidi, kui laenukasv peaks kiirenema.

Eluasemelaenude kiire kasv ei ole praegu pii-

sav põhjendus vastutsüklilise kapitalipuhvri

tõstmiseks 0% tasemest kõrgemale. Kuigi elu-

asemelaenude kasvu taga on suuresti tsüklili-

6 Vt lähemalt lisateema 3.

Joonis 15. Viivises olevate eluasemelaenude maht ja osakaal


0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

0

50

100

150

200

250

300

mln

eur

odes

üle 60 p viivises eluasemelaenud (vasak telg)osakaal eluasemelaenude portfellis (parem telg)

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

201

0

201

1

201

2

201

3

201

4

201

5

201

6

201

7

201

8

201

9

Joonis 16. Kaalutud keskmised LTV ja DSTI suhtarvud ja laenu kestus


0

5

10

15

20

25

30

35

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

2016

2017

2018

I pa

2019

2016

2017

2018

I pa

2019

2016

2017

2018

I pa

2019

2016

2017

2018

I pa

2019

LTV suhtarvDSTI suhtarv (arvestuslik)DSTI suhtarv (graafikujärgne)laenu kestus (aasta, parem telg)

Joonis 17. Reaalsektori koguvõla ja nominaalse SKP aastakasv

* 4 kvartali libisev keskmine SKP aastakasv.Allikas: Eesti Pank.

-5%

0%

5%

10%

15%

2011 20132012 2014 2016 20182015 2017 2019

nominaalne SKP*koguvõla kasvsh ettevõttedsh majapidamised


sed tegurid, ei ole vastutsüklilise kapitalipuhvri

määra tõstmine sobiv abinõu selle kasvuga seo-

tud riskide vähendamiseks. Vastutsüklilist kapi-

talipuhvrit rakendatakse panga koguportfelli

suhtes, mis tähendab, et puhvri määra tõstmine

mõjutab laenuandmist ühtemoodi nii kiiresti kas-

vavate eluasemelaenude puhul kui ka näiteks

ettevõttelaenude puhul nendele aeglasema kas-

vuga majandussektoritele, kus kiirem laenukasv

võiks toetada investeeringuid. Kuna reaalsektori

koguvõlg kasvab SKPst aeglasemalt (vt joonis

17), peab Eesti Pank eluasemelaenudega seotud

riski maandamiseks asjakohaseks kehtestatud

eluasemelaenunõudeid ja hüpoteeklaenude riski-

kaalu alampiiri nõuet.


Seni ei ole ärikinnisvaraturul olulisi riske aval-dunud ning suured tasakaalustamatused puuduvad

Aktiivne arendustegevus jätkub. Valminud on

arvukalt uusi büroo-, kaubandus- ja laopindasid.

Kuigi uusi ehituslubasid on sel aastal välja antud

vähem kui eelmisel kahel aastal, väljastatakse

neid siiski palju, mis peegeldab jätkuvat suurt huvi

äripindade arendamise vastu (vt joonis 18). Seega

on lähitulevikus oodata veel arvukate uute ärihoo-

nete lisandumist. Uusehitiste arendamise osa-

tähtsus on siiski langemas, sest ka olemasolevaid

hooneid on hakatud viimasel ajal üha enam ümber

ehitama ja laiendama. Nii on sel aastal märgata-

valt vähenenud uusehitiste osakaal laohoonete

seas ning ehituslubade statistika viitab sellele, et

ka büroo- ja kaubanduspindade puhul otsitakse

järjest enam olemasolevatele pindadele paremat

rakendust. See võib olla märk soovist kohandada

hooneid turuootuste ja -nõudlusega, et jätkuvalt

konkurentsis püsida.

Ärihoonete pind on märkimisväärselt kasva-

nud, kuid seni pole rentnike leidmine raskusi

põhjustanud. Seetõttu on rendilepinguga katmata

pinna osakaal püsinud väga väike. Esmaklassiliste

büroohoonete vakantsusmäär on viimastel kvarta-

litel isegi langenud, jäädes 5–6% vahele. Vaid kau-

banduspindade vakantsus on pisut tõusnud, kuid

ka nende puhul on vabad endiselt vähem kui 2%

pindadest. Viimastel aastatel on taskukohasemaks

muutunud uute ja hea asukohaga äripindade rendi-

hinnad. Seetõttu võivad pindade lisandumisel ras-

kustesse sattuda eeskätt vanemate ja madalama

kvaliteediga ärihoonete omanikud.

Huvi stabiilset rahavoogu tootvasse ärikin-

nisvarasse investeerida püsib suur. Sellele on

aidanud kaasa heale majanduskeskkonnale oma-

7 Allikas: https://www2.colliers.com/et-EE/Research/Tallinn/Baltic-Investment-1HY-2019.

selt suur nõudlus rendipindade järele. Esimesel

poolaastal ulatus ärikinnisvaraga tehtud tehin-

gute maht 100 miljoni euroni ning prognoosi

kohaselt jääb tehingute väärtus sel aastal eelmise

aastaga võrreldes samasse suurusjärku. Enam

kui pool tehingutest on toimunud tööstuskinnis-

vara segmendis, kuid palju tehinguid tehakse ka

büroo- ja kaubandushoonetega. Ärikinnisvara

investeeringute tootlus jääb olenevalt kinnisvara

tüübist 6,25% ja 7,75% vahele ning on püsinud

viimastel aastatel stabiilsena.

Rahavoogu tootva ärikinnisvara vastu tunne-

vad suurt huvi ka välisinvestorid. Väliskapitali

osakaal moodustab tehingute väärtusest ligi-

kaudu poole.7 Välisinvestoreid meelitab Eestisse

atraktiivne tootlus. Põhjamaades on ärikinnisvara

tootlus viimastel aastatel langenud alla 4%, mis

tähendab, et Eestis on võimalik teenida enam

kui kolmandiku võrra rohkem. Ärikinnisvaralt tee-

nitava rahavoo vähenedes aga võivad kohalikel

investoritel tekkida raskused laenu teenindami-

ÄRIKINNISVARA TURUL VÕIB TEKKIDA ÜLEPAKKUMINE

Eesti ärikinnisvaraturul on viimastel aastatel käinud hoogne tegevus. Rendinõudlus on majandustsükli

suhtes väga tundlik ning võib majanduskasvu aeglustudes väheneda. Arendajad reageerivad sellele

suhteliselt pika viitajaga, sest kinnisvara arendamine kestab aastaid. Kui projekt ei ole juba arendus-

faasis lepingutega kaetud, võib arendus nõudluse vähenedes muutuda majanduslikult mittetasuvaks.

Seejuures on tegu kapitalimahuka tegevusalaga, mida suuresti rahastatakse laenude või muude võõr-

vahenditega. Laenutagatiste realiseerimine võib olla vaevaline, sest vähenev nõudlus võib projektide

likviidsust oluliselt kahandada ning müügihinnad langeda. Seega võivad probleemid ärikinnisvara turul

põhjustada laenukahjumeid ning pangad sellest tulenevalt vähendada laenupakkumist.

Joonis 18. Ärihoonete uus- ja ümberehituse ning laiendamise mahud (12 kuu keskmine)

Allikas: statistikaamet.

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

1 800

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

kasutusload ehitusload

sule

tud

net

opin

d,

1000

m²

hoidlad ja laohoonedkaubandushoonedbüroohooned

https://www2.colliers.com/et-EE/Research/Tallinn/Baltic-Investment-1HY-2019


sel ja välisinvestorid otsustada Eesti turult väljuda

– sel juhul võib välisinvestorite suur osakaal lae-

nukahjumeid võimendada. See suurendaks prob-

leeme tagatiste realiseerimisel, sest ärikinnisvara

turu likviidsus väheneks ning tagatiste potent-

siaalne müügihind langeks.

Pangad on jätkuvalt valmis ärikinnisvarapro-

jektide arendamist ja ostmist rahastama. Eriti

meelsasti antakse laenu kinnisvaraettevõtetele

büroopindade rahastamiseks, kuid suhteliselt

palju on rahastatud ka kaubanduspindasid ning

muud ärikinnisvara (vt joonis 19). Viimastel aas-

tatel on kinnisvaraettevõtetele ärikinnisvara ees-

märgil väljastatud laenujäägi aastakasv olnud 5%

juures. Kuigi laenude keskmine intressimarginaal

on pisut tõusnud (vt joonis 208) ning pankade

suhtumine ärikinnisvara rahastamisse muutunud

ettevaatlikumaks, püsib laenude kättesaadavus

hea ning hind soodne.

Samas moodustavad Eestis tegutsevatest

pankadest võetud laenud vähem kui poole

kinnisvaraettevõtete võlakohustustest ning

viimastel aastatel on see osakaal vähenenud.

Ettevõtted rahastavad oma tegevust suures osas

omavahenditest, mistõttu on sektori finantsvõi-

mendus vähenenud.9 Ühelt poolt tähendab see,

et ettevõtted kannavad projektide riskist suu-

remat osa. Teisalt näitab omakapitali osakaalu

suurendamine, et aktiivne arendamine turul võib

8 2017. aasta sügise järsu languse laenujäägi aastakasvus põhjustas üks pank, kes suunas suure osa laenudest välismaise emapanga portfelli.

9 Vt lähemalt Majanduse Rahastamise Ülevaade 2019, Taustinfo 2. Kinnisvaraettevõtete rahastamine.

vaatamata pankade ettevaatlikumale suhtumisele

jätkuda ning turg üle kuumeneda.

Ärikinnisvara turg on toiminud hästi, kuid

püsib oht, et hoogsa arendustegevuse tulemu-

sena lisandub turule pinda rohkem, kui selle

järele on nõudlust. Kuigi arendamise tempo on

seni nõudlusele hästi vastanud, võib aeglustuva

majanduskasvu taustal nõudlus väheneda ning

osa arendajaid laenuteenindamisega hätta sat-

tuda. Ülepakkumise korral võivad ka olemasoleva

ärikinnisvara omanikud renditulu kaotada ning

nende maksevõime halveneda.

Turuolukorra nõrgenemisel võib pankade laenuportfelli kvaliteet oluliselt halveneda

Kuigi seni on kinnisvaraettevõtete majan-

dustulemused olnud head, on viimastel aas-

tatel kasumi osakaal müügitulus märgatavalt

langenud. Kogukulude kiire kasvu üheks põh-

juseks on tööjõukulud, mis on viimastel aasta-

tel kasvanud keskmiselt 10% aastas. Kasumite

vähenemine tähendab seda, et ettevõtetel on

majanduskeskkonna väljavaate halvenemise kor-

ral vähem puhvreid probleemidega toimetule-

miseks ning nende laenumaksevõime halveneb

kiiremini. Kinnisvaraettevõtetel on laenude teenin-

damisel majandustsükli langusfaasis tavaliselt

ilmnenud probleeme. Kümne aasta taguse

majanduskriisi ajal kasvas Eesti kinnisvara- ja ehi-

tusettevõtete viivislaenude osakaal üle kahe korra


0

50

100

150

200

250

300

350

400

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

mln

eur

odes

eluasemearendusmuu ärikinnisvaralao- ja tootmispinnadkaubanduspinnadbüroopinnad

Joonis 19. Ärikinnisvara rahastamiseks antud uued pangalaenud

* 3 kuu libisev keskmine.Allikas: Eesti Pank.

Joonis 20. Ärikinnisvara rahastamiseks antud pangalaenude kasv ja keskmine intressimäär

0%

1%

2%

3%

4%

5%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

laenujäägi aastakasv (vasak telg)uute laenude keskmine intressimäär* (parem telg)


suuremaks (14%ni) kui muude tegevusalade ette-

võtetel keskmiselt.

Kuigi ärikinnisvara tehinguid rahastatakse

palju ka muudest allikatest, on Eesti turul

pangad oluliseks võõrfinantseerimise alli-

kaks. Kinnisvaraettevõtetele ärikinnisvara ost-

miseks või arendamiseks antud laenud ulatuvad

2 mld euroni, mis on üle veerandi kõikidest ette-

võttesektorile väljastatud pangalaenudest.10

Kinnisvarafondid on Eestisse investeerinud umbes

280 mln eurot ning pensionifondidel on kinnis-

varaga seotud positsioone enam kui 200 mln

euro väärtuses. Kinnisvara- ja ehitussektorile väl-

jastatud laenude osakaal pankade ettevõttelae-

nude portfellis on Eestis kõrgem kui Euroopa

Liidus keskmiselt,11 mis näitab, et kui see sek-

tor peaks raskustesse sattuma, on meie pangad

suhteliselt haavatavamad.

Pankade ärikinnisvara portfell on üsna hästi

hajutatud. Suurima osakaalu moodustavad

büroo- ja kaubanduspindade rahastamiseks

antud laenud (vt joonis 21). Mõne panga puhul

on siiski täheldatav keskendumine kindlatele äri-

kinnisvaraturu segmentidele. Pankade haavata-

vust vähendab ka see, kui arendusfaasis olevate

projektide rahastamisel kasutatakse lisatagati-

sena rahavoogu tootvat hoonet.

Pankade haavatavust suurendab arendus-

tegevuseks antud laenude suhteliselt pikk

tähtaeg. Suur osa laenudest antakse enam kui

neljaks aastaks. Viimastel aastatel on pikema

tähtajaga laenude osakaal kinnisvaraettevõtete

laenude hulgas suurenenud (vt joonis 22). See

tähendab, et pankade laenukvaliteet võib halve-

neda ka siis, kui ärikinnisvaraturul tekib pingeid

keskpikal perioodil.

Eesti Pank ei pea hetkel täiendavate makro-finantsjärelevalve meetmete kehtestamist vajalikuks

Eesti Pank ei ole seni pidanud vajalikuks äri-

kinnisvaraturult tulenevate riskide vähenda-

10 Ehitus- ja kinnisvarasektorile antud pangalaenud kokku on 3,1 miljardit eurot ehk 41% mittefinantsettevõtetele väljastatud pangalaenudest.

11 EBA Risk Dashboard Q1 2019.

miseks erimeetmeid rakendada. Küll aga on

kehtestatud süsteemse riski puhver, mis tugev-

dab pankade vastupanuvõimet süsteemsete

riskide suhtes. Üheks puhvri kehtestamise põh-

juseks on Eesti pankade laenuportfelli suur kont-

sentratsioon. Puhver aitab vähendada ehitus- ja

kinnisvarasektori laenude suurest osakaalust

tulenevat võimalikku negatiivset mõju. Tervikmõju

aitab vähendada ka see, et süsteemselt olulistele

krediidiasutustele kehtib täiendav puhver sõltu-

valt nende olulisusest Eesti finantssüsteemis.


Joonis 21. Ärikinnisvara laenujäägid eesmärkide kaupa

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019I pa

mln

eur

odes

lao- ja tootmispinnadbüroopinnadmuu ärikinnisvarakaubanduspinnadeluasemearenduskinnisvara oma tarbeks


Joonis 22. Ärikinnisvara rahastamiseks antud laenude tähtajad väljastamisel

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

üle 10 aasta4 kuni 10 aastat2 kuni 4 aastatalla 2 aasta


Rootsi pangagruppide rahastamistingimused on seni püsinud head

Rootsi pangagruppide ärimudelid põhine-

vad olulisel määral turupõhisel rahastamisel.

Üheks põhjuseks on rahvusvahelises võrdluses

väike hoiuste osakaal (vt joonis 23), mis on tingi-

tud sellest, et Rootsi majapidamised paigutavad

suure osa säästudest investeerimis- ja pensio-

nifondidesse, mistõttu väheneb hoiustena pan-

kadesse jõudev osa. Kuigi viimastel aastatel on

Rootsi emapankade gruppides hoiused kasva-

nud, põhineb nende rahastamismudel siiski suu-

resti finantsturgudelt kaasatavatel vahenditel.

Seega sõltuvad pankade rahastamistingimused

finantsturgudest ning turuosaliste usaldusest.

Senini on finantsturud Rootsi panku soosinud.

Riigivõlakirjade tulukõvera muutuse taustal on

vähenenud ka Swedbanki ja SEB võlakirjade

turuintressimäärad. Pikemaajaliste pandikir-

jade turuintressimäärad on võrreldes 2019. aasta

alguse tasemega märkimisväärselt alanenud. 3- ja

5-aastaste pandikirjade turuintressimäärad muu-

tusid juunis-augustis sarnaselt 1-aastaste pandi-

kirjadega negatiivseks (vt joonis 24). Ka tagamata

võlakirjade turuintressimäärad on viimasel kuuel

kuul alanenud. Seega on turupõhise rahasta-

mise hind muutunud pankade jaoks varasemast

veelgi soodsamaks. Praeguseni ei ole rahapesu

ROOTSI PANGANDUSSEKTORI RISKID VÕIVAD AVALDADA MÕJU LAENUPAKKUMISELE EESTIS

Eesti pangandus on tihedalt seotud Rootsi pangandussektori arenguga, kuna kaks kolmandikku siin-

sest turust kuulub Rootsi pankade tütarpankadele. Kuigi need pangad rahastavad end Eestis suuremalt

jaolt kohalike hoiustega, võib seotus Rootsi üksustega mõjutada laenupakkumist Eestis. Kui rahvusva-

helised investorid peaksid hindama Rootsi pangagruppide või majanduse riske varasemast suuremaks,

võivad nende rahastamisvõimalused kiiresti ja märgatavalt halveneda. Grupiülese ressursijuhtimise juu-

res on võimalik, et vajadusel liiguvad siinsed vahendid Eestist välja grupi teistesse osadesse. Nii võib

väheneda laenupakkumine Eesti turule ning majanduse rahastamine muutuda kallimaks.

Joonis 23. Laenude-hoiuste suhtarv 31.12.2018 seisuga

Allikas: Euroopa Keskpank.

0%

50%

100%

150%

200%

250%

DK SE FI NL

FR CZ

AT

SK IT GB EE

PL

BE

ES IE DE

HR LT PT

LU BG

MT

GR SI

HU

RO LV CY

* Swedbank, SEB.Allikad: Bloomberg, Eesti Panga arvutused.

Joonis 24. Pangagruppide* pandikirjade keskmine tulumäär tähtajani

-1,0%

-0,5%

0,0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

2,5%

3,0%

2014 2015 2016 2017 2018 2019

üheaastase tähtajagakolmeaastase tähtajagaviieaastase tähtajaga


kahtlused võlakirjade turuintressimääradele püsi-

vat olulist mõju avaldanud. Küll aga on langenud

pankade aktsiate hinnad. Sellele vaatamata võib

rahapesukahtlustest tulenev mainerisk mõjutada

tulevikus siiski ebasoodsalt nii pankade rahasta-

mise hinda kui ka kättesaadavust.

Rootsi emapankade omavahendite tase, mis

peegeldab pankade võimet keerulisema-

tes olukordades toime tulla, on riskivarade

arvestuses püsinud rahvusvahelises võrd-

luses küllaltki kõrge, 20–21% juures. Samas

võimaldab mudelipõhise riskiarvestuse puhul

varade riskisust madalaks hinnata pikem mada-

late viivislaenude periood. Koguvarade arvestu-

ses on pankade kapitaliseeritus rahvusvahelises

võrdluses pigem mõõdukas (vt joonis 25). Kuigi

pankade omavahendite osakaal ületab riskiga

kaalumata vaates ELis nõutavat 3%, jäävad nii

SEB kui ka Swedbanki grupi finantsvõimenduse

näitajad (esimesel poolaastal vastavalt 4,6% ja

4,8%) ELi pankade võrdluses pigem madalamate

hulka. Ettevaates tugevdab pankade kohustus-

likku kapitaliseeritust Rootsi finantsjärelevalve

otsus suurendada Rootsis väljastatud laenude

suhtes kehtivat vastutsüklilise puhvri määra ala-

tes 2019. septembrist 0,5 protsendipunkti võrra

2,5%ni. Muudatus lisandub varem kehtestatud

täiendavatele puhvrinõuetele.

Pankade kasumlikkust on toetanud väike-

sed laenukahjumid ning ka üldisest intres-

sikeskkonnast tulenev madal ressursihind.

SEB ja Swedbanki grupi omavahendite kasumlik-

kus on püsinud 15% lähedal. Ka pangagruppide

likviidsus on püsinud hea. Swedbanki ja SEB lik-

viidsuskattekordajad koondarvestuses ületavad

100% piirmäära.

Pankade senine tegevuskeskkond on olnud

toetav, kuid ettevaates on ebakindlus suure-

nenud. Majandusaktiivsus püsis Rootsis aasta

esimeses pooles tugev. Tarbijate kindlustunnet

on toetanud kõrge hõivemäär ning hinnakasv

püsib sihteesmärgi 2% lähistel. Väliskeskkonna

ebakindluse ning kodumaise majanduse kohan-

dumise ootuses kärpis keskpank 2019. aasta

majanduskasvu prognoosi siiski 1,5%le ning

otsustas septembris jätta repomäära -0,25%le.

Väliskeskkonna osas suurendavad ebakindlust

võimalike poliitiliste otsuste mõjud (sh Brexit ning

kaubanduskokkulepped).

Majanduse struktuursed riskid ei ole oluliselt

vähenenud. Üheks neist on Rootsi majapida-

miste kõrge võlakoormus, mis võib nõrgendada

majanduse kohandumisvõimet. Majapidamiste

sissetulekute või kindlustunde vähenemine ohus-

taks esmalt küll mitte niivõrd nende laenutee-

nindamise võimet, kuivõrd muude teenuste ja

toodete tarbimist. See aga vähendaks ettevõtete

tulusid, mille mõju halvendaks ettevõtete laenu-

teenindamise võimet ja kanduks omakorda tagasi

majapidamistele.

Majapidamiste võlakoormus püsib suur, vaa-

tamata võla kasvutempo aeglustumisele. Kui

kuni 2017. aasta keskpaigani kasvas võlg koos

kinnisvarahindade kasvuga kiiresti (vt joonis 26),

siis viimastel perioodidel on kasv aeglustunud

Joonis 25. Pangandussektori finantsvõimendus

Allikas: EBA Risk Dashboard 2019 Q1.

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

NL

SE

DE

DK FR GB IT ES

CZ FI BE

AT

LU PT

SK LT CY

MT

GR

HU

RO IE PL

LV BG SI

HR EE

finantsvõimenduse määr ELi keskmine


(vt joonis 27). Kinnisvarahindade kasvu aeglus-

tumise mõjutajateks loetakse nii viimaste aastate

varasemast suuremaid ehitusmahte kui ka järe-

levalvemeetmete mõjul karmistunud laenupolii-

tikat12. Majapidamiste võla kasvutempo on küll

aeglustunud, kuid võlakoormus ei ole vähenenud.

Rootsi majapidamiste võlg on kasvanud 186%ni

aastasest sissetulekust ning Rootsi Keskpank

prognoosib võlakoormuse kasvu jätkumist.13

Lisaks on suuremad pangad Rootsis jätkuvalt

oluliselt avatud ka muudele kinnisvaraga seotud

riskidele, sh kommertskinnisvarast tulenevatele,

sest suur osa laenudest on antud kinnisvaraga

tegelevatele ettevõtetele.14

Eestis asuvate tütarpankade suur kodumaiste hoiuste osakaal vähendab siinset laenupakku-mist ohustavaid riske

Pikemas vaates on Eesti pankade sõltuvus

emapankade poolt vahendatud lisaressur-

sist vähenenud. Pankade laenuportfelli rahas-

tatakse peaaegu täielikult Eestist kaasatud

hoiustega (vt joonis 28).15

Kuigi suuremasse gruppi kuulumisest võib

tuleneda Eesti pankadele lisariske, võib see

12 Tagatise väärtuse ja laenumahu piirang (LTV) 85%. Alates 2016. aasta juunist peavad Rootsis laenuvõtjad, kelle laen ületab 70% tagatise väärtusest, igal aastal lisaks intressidele maksma tagasi vähemalt 2% laenu põhiosa, ning kliendid, kelle laen ulatub tagatise väärtusest 50–70%, vähemalt 1%. Alates 2018. aasta märtsist peavad uued laenuvõtjad, kelle laen ületab maksueelset tulu enam kui 4,5 korda, amortiseerima oma laenu täiendava 1 protsendi võrra.

13 Vt täpsemalt Riksbanken, Financial Stability Report 2019:1.

14 EBA Risk Dashboard Q1, 2019 andmetel on Rootsi suuremate pangagruppide ettevõtetele antud laenudest enam kui 60% antud kinnisvaraalase tegevusega ettevõtetele. Näitaja sisaldab ka elamuühistutele antud laene.

15 2019. aasta augusti lõpu seisuga ulatusid residentide hoiused kogulaenuportfellist 89%ni.

16 Vt ka Finantsstabiilsuse Ülevaade 1/2016, Lisa 3 „Põhjamaade riski realiseerumise mõju Eesti finantsstabiilsusele“.

pankade vastupanuvõimet ka tugevdada.

Seda siis, kui grupi mujal asuvad üksused saa-

vad vahendada siinsetest võimalustest sood-

samaid ressursse või pakkuda likviidsus- või

kapitalituge. Grupiülese ressursijuhtimise juures

on oluline ka tegevuse kasumlikkus. Kui grupp

hindab Eestis tegutsemist teiste turgudega võr-

reldes riskiga kaalutult kasumlikumaks, ei pruugi

grupiülesed ressursipiirangud Eesti tütarpanku

oluliselt mõjutada.16

Allikad: statistikaametid, Valueguard, Real Estate Norway, Eesti Panga arvutused.

Joonis 26. Eluaseme hinnaindeksid Põhjamaades (2005 = 100)

60

80

100

120

140

160

180

200

220

240

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

NorraRootsiSoomeTaani

Allikas: Rootsi statistikaamet.

Joonis 27. Rootsi eluasemelaenude kasv ja intressimäär

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

eluasemelaenude aastakasvuute eluasemelaenude intressimäär


Joonis 28. Eesti pankade laenude-hoiuste suhtarv

50%

100%

150%

200%

250%

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

laenude-hoiuste suhtarvresidentide laenude-hoiuste suhtarv


Pangasektori kasumlikkus Eestis on püsi-

nud hea (vt joonis 29). Koondarvestuses ulatus

pangasektori puhaskasum Eestis esimesel pool-

aastal enam kui 124 miljoni euroni. Puhast int-

ressitulu toetavad madalad intressikulud ning nii

intressitulu kui ka kasumlikkust laiemalt vähene

probleemlaenude hulk. Üle 60 päeva viivises on

üksnes ligikaudu 0,5% kogulaenude mahust.

Siinsete suuremate tütarpankade varade tulukus

on jätkuvalt mõnevõrra kõrgem kui grupis kesk-

miselt.17 Seetõttu on grupiüleste ressursipiiran-

gute korral tõenäosus, et laenupakkumine Eestis

väheneb, mõnevõrra väiksem – seda aga vaid

juhul, kui siinset riski ümber ei hinnata.

17 Tulemuste võrdlemisel tuleb seejuures küll silmas pidada, et sageli kajastuvad mõned kulukirjed vaid grupi ühes osas, kuigi teenuseid pakutakse ka grupi teistele osadele.

Eesti Pank on kehtestanud Eestis tegutseva-tele süsteemselt olulistele krediidiasutustele kõrgema omavahendite nõude

Süsteemselt oluliste krediidiasutuste (O-SII)

puhvri määramisel lähtutakse krediidiasu-

tuse suurusest, keerukusest ja ka seotusest

finantssüsteemi teiste osalistega. Alates 2018.

aastast kehtivad süsteemsest olulisusest tule-

nevad lisanõuded Swedbank AS-le (2%), AS-le

SEB Pank (2%), Luminor Bank AS-le (2%) ja

AS-le LHV Pank (1%). Puhvrinõuet kohaldatakse

süsteemselt oluliste krediidiasutuste koguriski-

positsioonile, seda tuleb täita esimese taseme

põhiomavahenditega ning see liitub teistele mak-

rofinantsjärelevalve nõuetele.

Joonis 29. Pankade varade tulukus 2018

Allikas: Euroopa keskpank.

-0,2%

0,0%

0,2%

0,4%

0,6%

0,8%

1,0%

1,2%

1,4%

1,6%

GR

DE

CY

PT

UK FR LU IT DK

NL FI ES

BU

BE IE SE

PL

AT

SK

MT

CZ

HR LV LT SI

EE

RO

HU


LISATEEMA 1. PENSIONIREFORMI MÕJUST FINANTSSTABIILSUSELE

Pensioniskeemi võib määratleda kui mehhanismi, millega kogutakse inimese tööelu jook-

sul rahasumma, millest tehakse väljamakseid pensioniea saabumisel. Sõltuvalt sisse- ja

väljamaksete kogumise ja haldamise põhimõtetest jaotatakse pensioniskeeme jooksvalt rahas-

tatavateks ja eelrahastatud skeemideks. Neist lihtsam on esimene, kus praeguste pensionäride

pensionid makstakse jooksvalt kogutavatest maksudest. Eelrahastatud pensioniskeemides on

sissemaksed isikustatud, st töötajad säästavad ja investeerivad osa oma sissetulekust ja kasutavad

pensioniea saabudes enda kogutud raha. Pensioniskeeme kujutatakse ka sammastena, kus esi-

mene sammas on puhtakujuliselt jooksvalt rahastatav skeem, teise sambasse teevad töötajad või

tööandjad isikustatud sissemakseid ning kolmas sammas on puhtalt vabatahtlik kogumispension.

Kuni 2001. aastani kehtis Eestis tegelikult ainult esimese samba pensioniskeem. Elanikel

puudusid märkimisväärsed säästud või investeeringud, samuti pikaajaline investeerimiskoge-

mus. Pidades silmas tulevaste pensionäride arvu kasvu ja maksumaksjate arvu vähenemist,

algatati Eestis pensionireform. Kohustuslike pensionifondide süsteem sai alguse 1. juulil 2002,

kui jõustusid vastavad sätted kogumispensionide seaduses.

Vajaliku kriitilise massi saavutamiseks oli uue pensionisüsteemiga liitumine kohustuslik

kõigile 1983. aastal ja hiljem sündinutele ning kogumise soodustamiseks lisati töövõtja 2%

panusele 4% sotsiaalmaksu arvelt. Sissemaksete valem 2+4% pole siiani muutunud. Viimase

kümne aasta jooksul on teise sambaga liitunud 12 000 – 18 000 inimest aastas18 – nüüdseks

kokku 738 000 inimest, kelle investeerimiskontodele laekub aastas u 300 mln eurot. 30. juuni

2019 seisuga oli teise samba kogumispensioni fondidesse investeeritud 4,4 mld eurot.

Investeerimisvõimaluste laienemine

Pensionifondide osakute omanikele on loodud järjest enam võimalusi parema tootluse

saamiseks. Pensionifondide investeerimispiirangud on kindlaks määratud investeerimisfondide

seaduses, kuid esimesed olulisemad muudatused fondijuhtidele suurema vabaduse andmiseks

tehti juba 2008. aastal. Seejärel on suuremad muudatused jõustunud aastatel 2011, 2015, 2017

ja 2019; üksikuid väiksemaid muudatusi on tehtud ka teistel aastatel. Suurimateks muudatusteks

võib pidada 75% aktsiaosakaaluga fondide lubamist alates 2008. aastast ja 100% aktsiaosa-

kaaluga fondide lubamist alates 2019. aastast. Järk-järgult on pensionifondide investeerimispii-

ranguid vähendatud ka muude instrumentide osas, näiteks alates 2015. aastast lubatakse teha

tehinguid väärismetallide ja nendega seotud väärtpaberitega, samuti lubatakse suuremal määral

investeerida noteerimata väärtpaberitesse. Lisaks on järjest suurendatud võimalusi investeerida

pandikirjadesse, fondidesse, kinnisvarasse või välisvaluutasse, mis annavad lisavõimalusi riskide

hajutamiseks. Samuti on järk-järgult alandatud valitsemistasusid.

Pensionifondide investeeringutest

Fondide varade investeerimisel lähtutakse varade jaotamise (ingl asset allocation) põhimõt-

test – eesmärk on saavutada parim tasakaal riski ja tulu vahel, arvestades investori riskita-

luvust ja investeeringu kestust. Pensionifondid investeerivad pikaajaliselt, kuid peavad olema

võimelised tegema jooksvalt korralisi väljamakseid. Pensionifondide varad on jaotatud geograa-

filises ja varaklasside lõikes. Joonisel L1.1 on varad jagatud kolme klassi likviidsuse järgi: väga

likviidsed on hoiused ja rahaturu instrumendid, likviidsed on mitteresidentide aktsiad või võla-

kirjad, Eestis noteeritud aktsiad ja mitteresidentide investeerimisfondi osakud, vähelikviidne on

18 Vt ka Finantssektori Struktuuri Ülevaade 2019.

https://www.eestipank.ee/finantsstabiilsus/ulevaade-finantssektori-struktuurist


muu vara, sh Eesti kinnisasjad, fondiosakud

vms. Likviidsuse all on mõeldud seda, et varaga

tehakse turul piisavalt tehinguid ning mõistliku

aja jooksul saab investeeringust ilma selle väär-

tuses kaotamata väljuda.

Välisvarade hulgas domineerivad likviid-

sed, kodumaiste investeeringute hulgas

vähelikviidsed varad. Geograafilises lõikes

investeerivad Eesti pensionifondid valdavalt

välisvaradesse, mis moodustavad 3,6 mld eurot

ehk 83% koondportfellist19. Välisvarade üle-

kaalu peapõhjuseks on nende suurem likviid-

sus. Lähiajaloos kasvas likviidsemate varade

ja hoiuste osakaal hüppeliselt finantskriisi järel,

viimastel aastatel on pensioniraha liikunud

hoiustelt ja fondidest suurema tootlikkusega

varadesse. Välishoiuste jääk on 20 mln eurot.

Investeeringud Eestisse moodustavad 761 mln eurot ehk 17% pensionifondide koondport-

fellist. Vastupidiselt välisvaradele domineerivad Eesti portfellis vähelikviidsed varad (499 mln

eurot ehk 66%) ning kolmandiku (262 mln eurot ehk 34%) moodustavad hoiused jt likviidsed

varad.

Pensionifondide kodumaised investeeringud on viimastel aastatel jõudsalt kasvanud.

Perioodil juuni 2018 – juuni 2019 kasvasid Eestisse paigutatud pensionivarad 32,5%, millest

100 mln eurot investeeriti ning 87 mln eurot hoiustati. Protsessi võis kiirendada rahandusminis-

teeriumi 2018. aasta veebruaris jõustunud määrus, millega pensionifondide valitsemistasud seoti

investeerimisega, et vähendada pensionifondide investeeringuid teistesse investeerimisfondi-

desse ja motiveerida neid omandama otseseid osalusi (st juhtima fonde aktiivselt), sh Eestis20.

Eestis investeerivad pensionifondid instrumentidest valdavalt võlakirjadesse (334 mln

eurot), järgnevad investeerimisfondide osakud (153 mln eurot) ja aktsiad (75 mln eurot) (vt

joonis L1.1).

Pensionifondid osalevad vähesel määral ka Eesti era- ja riskikapitali sektori finantseerimi-

ses. See Eesti jaoks oluline turg on viimase viie aasta jooksul väga kiiresti arenenud ning kodu-

maiste pensionifondide osakaal era- ja riskikapitali finantseerimises moodustab hinnanguliselt

8–10% koondportfellist. Lisaks rahalisele panusele täidavad pensionifondid kohaliku institutsio-

naalse investorina tähtsat rolli välismaiste era- ja riskikapitali investorite turulemeelitamises.

Majandussektoritest on pensionifondide varades suur osakaal kinnisvaral ja pangandusel.

Koos mahu kasvuga on laienenud ka finantseeritavate ettevõtete ring. Kui kümnendi alguses olid

peamisteks objektideks valdavalt taristuettevõtted, siis praeguseks on investeeritud ka rahan-

dusse, kinnisvarasse, transpordisektorisse jm. Ka investeerimisfondide hulgas domineerivad

osalused kinnisvarasektoris (149 mln eurot). Aktsiaportfellist leiab enamiku Tallinna börsil notee-

ritud aktsiatest ning vähemal määral (15 mln eurot) osalusi kinnisvaraettevõtetes. Kokkuvõttes

19 Välisvaradest 99% on investeeritud aktsiatesse, võlakirjadesse või fondiosakutesse.

20 https://blogi.fin.ee/2018/01/pensionifondide-tasudest/

Joonis L1.1. Pensionifondide Eestisse paigu-tatud investeeringute jaotus likviidsuse järgi


0

100

200

300

400

500

600

700

800

2014

.12

2015

.12

2016

.12

2017

.12

2018

.06

2018

.12

2019

.06

mln

eur

odes

väga likviidnelikviidnevähelikviidne

https://blogi.fin.ee/2018/01/pensionifondide-tasudest/


on pensionifondid investeerinud üle 2/3 oma Eesti varadest põhiliselt kolme majandussekto-

risse – kinnisvarasse 238 mln eurot, pangandusse 140 mln eurot ja energeetikasse 35 mln

eurot. Pensionifondide pikk investeerimishorisont võimaldab neil rahastada pikaajalisi projekte,

kui need on sobiva likviidsuse ja riskitasemega.

Pensionireformi võimalik mõju investeeringutele

Teise pensionisamba reform sunniks pensionifonde praegust varade jaotust muutma. Eesti

Vabariigi valitsuse poolt 2019. aastal välja kuulutatud pensionireformi põhimõtted21 näevad ette

pensioniosakute omanikele erakorraliste ja ennetähtaegsete väljamaksete tegemise võimalust.

Hoiused moodustavad varadest 207 mln eurot. Sellest summast suuremas kogumahus välja-

maksete tegemiseks peaksid fondivalitsejad pikaajalistest investeeringutest väljuma. Varadest

likviidsema osa – välisvarade ja Eestis noteeritud aktsiate – likvideerimine peaks olema mõist-

liku aja jooksul tehniliselt võimalik, kuid tähendaks ilmselt survet varade haldustasude tõusuks.

Eestisse tehtud vähelikviidsetest investeeringutest väljumisel tuleks aga arvestada võrdlemisi

pika aja ja võimalik, et ka väärtuse kaotusega, sest mahukaima varaklassi – kinnisvaraportfelli –

müük oleks keeruline.

Varade müügi kiirus ja õnnestumine sõltuvad konkreetse fondi investeerimisstrateegiast

ehk varade paigutusest (vt joonis L1.2). Väljamaksete tegemine peaks olema lihtne 12 pensio-

nifondil (joonisel parempoolsed), mille portfellidest vähemalt pool koosneb hoiustest ja väga lik-

viidsetest välisvaradest, põhiliselt aktsiatest. Ülejäänud fondidest peaksid enam kui pooled (11st

6) hakkama aegsasti kavandama oma vähelikviidsete varade müüki, kuid oleksid ilmselt suute-

lised tegema jooksvaid väljamakseid järk-järgult müüdavate likviidsemate varade arvelt. Kõige

keerulisemaks võib kujuneda nende pensionifondide olukord, kus vähelikviidsed varad moodus-

tavad portfellist vähemalt kuuendiku (joonisel viis vasakpoolset). Nende fondide koondvarad ula-

tuvad 1,5 mld euroni (34,5% fondide koondvaradest), millest vähelikviidsed varad moodustavad

300 mln eurot ning fondijuhid peaksid kiiresti tegema suuri jõupingutusi vähelikviidsete varade

müügiks. Palju sõltuks fondijuhi planeerimisvõimekusest, kuid ka hetke turuolukorrast – kui nt

kinnisvaraportfelli müük satub turu mõõnaperioodile, võib hinnas palju kaotada.

21 Vt https://www.valitsus.ee/et/uudised/valitsus-kinnitas-ii-pensionisamba-reformi-pohimotted

Joonis L1.2. Pensionifondide investeeringud likviidsuse järgi 30.06.2019 seisuga


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23

väga likviidne likviidne vähelikviidne

https://www.valitsus.ee/et/uudised/valitsus-kinnitas-ii-pensionisamba-reformi-pohimotted


Paljude klientide lahkumine sunniks pensionifonde muutma varade jaotust ja fondijooksu

vältimiseks tuleks väljamaksed hajutada. Erakorraliste väljamaksete tagamiseks võib ena-

mik fonde olla sunnitud alaliselt suurendama likviidsete varade osakaalu. Lühemas vaates kaas-

neksid selliste ümberkorraldustega ühekordsed teenustasud, pikas vaates vähendaksid need

muutused tootlust. Kui suur hulk inimesi soovib pensionisüsteemist korraga lahkuda ja märki-

misväärne osa likviidsematest (välis)varadest läheks müüki, muutuks küsitavaks kohustusliku

kogumispensioni roll praeguses pensionisüsteemis. Pensionisüsteemi alles jäävad fondiosani-

kud võtaksid kanda Eesti (kinnisvara)riski, mida turu väiksuse tõttu pole võimalik hajutada ning

väljumise juhul seataks surve alla varade hinnad.

Teise samba vabatahtlikuks muutmisel tekivad küsimused, millega tuleks finantsstabiil-

suse säilitamiseks tegeleda enne muudatuste jõustumist. Esiteks tuleks püüda kaitsta fon-

diinvestorite huve olukorras, kus teise samba pensionifondidest raha väljavõtmisel peavad fondid

müüma varasid planeeritust madalama hinnaga ning seeläbi võivad saada kahju nii fondist lah-

kujad kui ka jääjad. Teiseks tuleks leida lahendus avalduvatele negatiivsetele mõjudele, kui tule-

vikus tehakse tõenäoliselt vähem vähelikviidseid investeeringuid ja seega on fondide tootlikkus

väiksem. Kolmandaks peaks leidma vahendeid või mooduseid, kuidas rahastada jätkuvalt Eesti

riski- ja erakapitali olukorras, kus pensionifondid nende instrumentide vähese likviidsuse tõttu

sinna enam investeerida ei soovi.

Osakuomanikule tekitatud kahju hüvitamine

Kohustuslikesse teise samba pensionfondidesse kogujad on kaitstud fondijuhtide ebasea-

duslike ja seejuures kahjulike investeeringute eest. Tagatisfondi seaduses on fikseeritud

pensionifondide osakuomanikele tekitatud kahju hüvitamine olukorras, kus pensionifon-

divalitseja on rikkunud seadust või pensionifondi tingimustes või prospektis kehtestatud

tingimusi. Üldjuhul peaks sellise kahju hüvitama pensionifond ise, kuid olukorras, kus hüvi-

tamist ei toimu või see pole võimalik, hüvitatakse kahju tagatisfondi pensionikaitse osa-

fondist. Kui näiteks teise pensionisamba reformi käigus avatakse teise pensionisamba

osakuomanikele eraldi investeerimiskonto22, siis investeerimiskonto kaudu tehtud tehin-

gutele tagatisfondi pensionikaitse ei laiene. Seega peavad inimesed, kes soovivad hakata

investeerima iseseisvalt pensioni investeerimiskonto kaudu, arvestama sellega, et ebakor-

rektseid ja kahjulikke tehinguid neile riiklikult ei hüvitata.

22 Vt https://www.valitsus.ee/et/uudised/teise-pensionisamba-raha-iseseisvaks-investeerimiseks-luuakse-pensioni-investeerimiskonto.

https://www.valitsus.ee/et/uudised/teise-pensionisamba-raha-iseseisvaks-investeerimiseks-luuakse-pensioni-investeerimiskonto

https://www.valitsus.ee/et/uudised/teise-pensionisamba-raha-iseseisvaks-investeerimiseks-luuakse-pensioni-investeerimiskonto


LISATEEMA 2. VÕLG ON EESTI MAJAPIDAMISTE VAHEL JAOTUNUD VÄGA

EBAÜHTLASELT

Kuigi Eesti majapidamiste laenude kasv on

olnud viimastel aastatel kiire, ei ole võla-

koormus suurenenud, sest ka sissetulekud

on kasvanud kiiresti. Eesti majapidamiste võla

suhe SKPsse on ka euroala keskmisest väik-

sem. Majapidamiste laenumaksevõime ja pan-

kade laenukvaliteedi seisukohalt on aga oluline

ka see, kuidas on võlg ja võlakoormus majapi-

damiste vahel jaotunud. Järgnev analüüs põhi-

neb 2019. aasta sügisel avaldatud leibkondade

finantskäitumise ja tarbimisharjumuste uuringu23

andmetel, mis on kogutud 2017. aastal.24

Uuringust selgub, et võlg on jaotunud väga

ebaühtlaselt ning võlakoormuse näitajad eri-

nevad suurema ja väiksema sissetulekuga

leibkondadel oluliselt. Võlakoormus on küll

vähenenud kõikides sissetulekukvintiilides, kuid

eriti madalama sissetulekuga majapidamiste

puhul võib seda pidada endiselt suureks, arves-

tades nende finantspuhvrite väiksust.

Eesti majapidamiste koguvõlg on jaotu-

nud majapidamiste vahel ebaühtlaselt.

Hinnanguliselt üle 85% koguvõlast on koon-

dunud 40% kõrgeima sissetulekuga (IV ja V

kvintiili) majapidamiste kätte, samas kui mada-

laimasse sissetulekukvintiili kuuluvate majapi-

damiste võlg moodustab vaid 1% koguvõlast (vt

joonis L2.1). Laenu omab kokku veidi alla 50%

majapidamistest, kuid see osakaal on sissetule-

kute lõikes väga erinev: kõige madalamas sisse-

tulekukvintiilis on see näitaja 15% ja kõige kõr-

gemas 80%.

Kuigi madalama sissetulekuga majapidamiste võlg moodustab koguvõlast vaid väikese

osa, mis vähendab neist laenudest tulenevaid riske finantsstabiilsusele, on võlakoor-

mus suurem just madalama sissetulekuga rühmades. Laenumaksete-sissetuleku suhtarvu

mediaanväärtus25 näitab, et madalamates kvintiilides kulub laenumakseteks sissetulekust palju suu-

rem osa kui kõrgeimas kvintiilis (vt joonis L2.2). Leibkonna koguvõla suhe aastasesse brutosis-

setulekusse üldiselt aga kasvab kõrgemates sissetulekukvintiilides (vt joonis L2.3). Seda selgitab

23 Ülevaade uuringu tulemustest on esitatud Eesti Panga teemapaberis: Meriküll, J., Rõõm, T. Estonian Household Finance and Consumption Survey: Results from the 2017 wave. Eesti Pank Occasional Paper no 1/2019.

24 Andmeid on võrreldud 2013. aasta leibkondade finantskäitumise ja tarbimisharjumuste uuringuga, mille tulemusi on käsitle-tud Eesti Panga teemapaberis: Meriküll, J.; Rõõm, T. Eesti leibkondade varad, kohustused ja jõukus: leibkondade finantskäitu-mise ja tarbimisharjumuste uuringu tulemused. Eesti Panga Teemapaberid 1/2016.

25 Siin ja edaspidi on näitajad arvutatud laenuga majapidamiste kohta.

Joonis L2.1. Erinevate sissetuleku-kvintiilide majapidamiste võla osatähtsus majapidamiste koguvõlas

Allikad: Eesti Pank, HFCS.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

kõik laenud laenud kinnisvara tagatisel

muud laenud

V kvintiilIV kvintiilIII kvintiilII kvintiilI kvintiil

Joonis L2.2. Leibkonna laenumaksete-sissetuleku suhtarvu mediaanväärtus

* Eesti puhul vähe vaatlusi.Allikad: Eesti Pank, HFCS.

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

Eesti 2017 Eesti 2013 EA 2013-2014 KIE 2013-2014

I kvintiil*II kvintiilIII kvintiilIV kvintiilV kvintiilkokku


asjaolu, et madalama sissetulekuga majapida-

miste võlas on suurema osatähtsusega lühema

tähtajaga laenud (vt joonis L2.4).

Võlakoormuse näitajad on 2013. aastaga

võrreldes vähenenud kõikides sissetuleku-

rühmades. Seejuures on võlakoormus vähene-

nud suhteliselt rohkem väiksema sissetulekuga

majapidamistel. Eesti majapidamiste võlakoor-

muse näitajad on euroala keskmisest allpool,

kuid sarnanevad Kesk- ja Ida-Euroopa riikide

keskmiste näitajatega.26

Majapidamiste võlakoormuse ja finants-

stabiilsuse riskide hindamiseks on oluline

teada, kui palju on majapidamisi, kelle võla-

koormuse näitajad on väga kõrged. On lei-

tud, et makseraskuste esinemise tõenäosus suureneb, kui laenumaksete-sissetuleku suhtarv

on üle 30%.27 Eestis oli 2017. aasta uuringu põhjal selliseid majapidamisi ligikaudu 5% kõikidest

laenuga majapidamistest. Samas on madalamates sissetulekurühmades nende osakaal oluliselt

suurem (vt joonis L2.5).

Võlakoormus on suurem eluasemelaenu võtnud majapidamistel. 2013. aastaga võrreldes

on ka selles grupis vähenenud laenu-sissetuleku suhtarvu mediaanväärtus, kuigi mitte kõikides

sissetulekukvintiilides. Pisut on vähenenud ka nende majapidamiste osakaal, kellel laenu jäägi

ja tagatise väärtuse (LTV) suhtarv on väga kõrge. 2017. aastal oli hinnanguliselt veidi üle 30%l

26 Eesti näitajaid on võrreldud euroala ja KIE riikide andmetega, mis pärinevad HFCS teisest lainest, mis viidi läbi 2013–2015 (erandiks Hispaania, kus uuring viidi läbi aastatel 2011–2012). Enamasti on tuginetud andmetele, mis on esitatud raportis “The Household Finance and Consumption Survey: results from the second wave” (ECB Statistics Paper Series 18/ Dec 2016) ja HFCSi statistikatabelites (ECB-HFCS (Wave 2) Statistical Tables, April 2017). KIE riikidena on siin vaadeldud järgmisi riike: Eesti, Läti, Poola, Slovakkia, Sloveenia, Ungari. KIE riikide näitajad on arvutatud üksi-kute riikide näitajate aritmeetilise keskmisena, kusjuures esimese ja teise kvintiili näitajate arvutamisel on vaatluste arvu vähesuse tõttu välja jäetud Läti näitajad.

27 Üldiselt on selle läviväärtuse puhul lähtutud suhtarvust, mille nimetajas on netosissetulek. Kuna HFCSi puhul on andmed suhtarvu kohta, mille nimetajas on brutosissetulek, on asjakohane vaadelda ka madalamaid läviväärtusi.

Joonis L2.5. Leibkondade osakaal, kelle laenumaksete-sissetuleku suhtarv>30%

* Eesti puhul vähe vaatlusi.Allikad: Eesti Pank, HFCS.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%


I kvintiil*II kvintiilIII kvintiilIV kvintiilV kvintiilkokku

Joonis L2.3. Leibkonna laenu-sissetuleku suhtarvu mediaanväärtus


0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%


I kvintiilII kvintiilIII kvintiilIV kvintiilV kvintiilkokku

Joonis L2.4. Võla struktuur erinevates sissetulekukvintiilides


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

I II III IV V

muud tagatiseta laenudkrediitkaardivõlgarvelduskrediitlaenud muu kinnisvara tagatisellaenud peamise elukoha tagatisel


eluasemelaenuga majapidamistest LTV suhtarv

üle 60%.28

Võlakoormusega seotud riskide ulatus sõltub

lisaks võlakoormuse tasemele ka majapida-

miste finantspuhvrite suurusest. Kuigi Eesti

majapidamiste võlakoormuse näitajad on euroala

keskmisest väiksemad, on seda ka finantspuhv-

rid, mis on lisaks väga ebaühtlaselt jaotunud (vt

joonis L2.6). Laenukohustusega majapidamistel

Eestis on likviidseid finantsvarasid mediaankesk-

misena vähem kui ühe kuu brutosissetuleku ula-

tuses. Seega võib öelda, et kuigi majapidamiste

laenuteenindusvõime on paranenud, on inimesed

olukorras, kus sissetulek näiteks töökaotuse tõttu

kas või lühiajaliselt kaob, endiselt väga haavata-

vad.

28 Kui LTV on 60%, peaks tagatiseks oleva kinnisvara väärtus langema rohkem kui 40%, et tagatise väärtus muutuks laenujää-gist väiksemaks. Eelmise majanduskriisi ajal langesid Eestis eluasemehinnad keskmiselt 40–50%.

Joonis L2.6. Laenuga leibkonna finantsvarade mediaanväärtus

* inflatsiooniga korrigeeritud, 2017 hindades.Allikad: Eesti Pank, HFCS.

0

1

2

3

4

5

6

7

8

2017 2013*

tuha

ndet

es e

urod

es

I kvintiilII kvintiilIII kvintiilIV kvintiilV kvintiilkokku


LISATEEMA 3. KREDIIDIRISKI ARVESTUSE MEETODI ROLL PANKADE

KAPITALINÕUETE KUJUNEMISEL

Kapitalinõuded ehk see, kui palju on pangal minimaalselt vaja hoida kapitali, sõltub panga

varade ning tegevuste riskisusest ning regulatiivsetest nõuetest. Eestis tegutsevate pan-

kade riskivaradest moodustavad suurima osa krediidiriski positsioonid (90%). Nagu enamikus

Euroopa riikides, on krediidiriski kõrval küllaltki suure tähtsusega operatsioonirisk (vt joonis L3.1).

Tururisk on siinsete pankade jaoks Euroopa Liidu keskmisega võrreldes aga suhteliselt vähem

oluline. Seega mõjutab Eesti pankade kapitalinõuete kujunemist kapitali- ja puhvrimäärade kõr-

val eelkõige krediidiportfelli kasv ja struktuur ning krediidiriski arvestamise meetodid.

Kui enamik Eestis tegutsevaid panku kasu-

tab riskiga kaalutud vara ehk riskivara

arvestamisel standardlähenemist (ingl stan-

dardised (SA) approach), siis Swedbank ja

SEB kasutavad sisereitingute meetodit (ingl

Internal Ratings Based (IRB) approach).

Pangandussektori krediidinõuete kogumaht

jaguneb SA- ja IRB-pankade vahel 2019. aasta

juuni lõpu seisuga pea võrdselt.

Kui standardmeetodi puhul on varaklasside

riskikaalud ette antud ning ajaga ei muutu,

siis sisemudelite kasutamisel mõjutab kre-

diidiriski suuruse hinnangut eelkõige eel-

miste perioodide probleemlaenude osakaal.

Tulenevalt meetodite erinevusest arvestavad

SA-pangad Eestis hetkel kapitalinõudeid kesk-

miselt suurema osa krediidipositsiooni pealt kui IRB-pangad ehk nende portfelli keskmine riski-

kaal on kõrgem (55% vs. 30%, vt joonis L3.2). SA-pankade varade viimaste aastate suure kasvu

taga on Luminori panga loomine 2017. aastal ja pangagrupi Läti ja Leedu filiaalide Eesti peakon-

tori alla ühendamine 2019. aastal.

Panga suhteline kapitalivajadus sõltub paljuski laenuportfelli jagunemisest kliendi- ja lae-

nuliikide lõikes, sest laenude riskitase on erinev. Standardmeetodit kasutavad peamiselt väi-

Joonis L3.1. Pankade riskivarade struktuur

Allikas: EBA Risk Dashboard 2019 Q1.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

EL

PL

MT

LU GR

BG

EE

HR

SK IE IS PT

LV ES

CY LV HU FR IT AT SI

NO

CZ

DK

BE

NL

DE FI

RO

UK

SE

muu operatsioonirisk tururisk krediidirisk

Joonis L3.2. Pankade krediidiriski positsioon


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20

2015

2016

2017

2018

2019

2015

2016

2017

2018

2019

mld

eur

odes

krediidipositsioonriskiga kaalutud vara osakaal (parem telg)

SA-pangad IRB-pangad


kepangad, kelle krediidinõuete struktuur erineb

IRB-pankade omast märkimisväärselt (vt joo-

nis L3.3). Üsna mitme SA-panga laenuportfel-

list moodustavad suure osa muud jaenõuded

ehk tarbimislaenud, mis on kõrgema riskiga.

Hüpoteeklaene ning ettevõtetele antud laene on

nende portfellis üldjuhul vähem. Koondvaates

lähendab SA-pankade nõuete struktuuri IRB-

pankade keskmisele see, et SA-meetodit kasu-

tab ka Luminori pank, kelle krediidinõuete jaotus

on IRB-pankadega sarnasem. IRB-pankade kre-

diidinõuete hulgas on ettevõttelaenud ning kinnis-

varaga tagatud laenud suurema ja omava-

hel pea võrdse osakaaluga. IRB-pankade

riskivarade osakaalud sõltuvad aga panga sise-

mudelite hinnangute põhjal leitud riskikaaludest.

Ettevõttelaenude riskide katteks tuleb üldjuhul

hoida kapitali enam kui 4,5 korda rohkem kui hüpoteeklaenude puhul (vt joonis L3.4).

Sisereitingute meetodi kasutamine on aidanud Eesti IRB-pankadel kapitalinõudeid oluli-

selt vähendada (vt joonis L3.5). Eelkõige eluasemelaenude keskmine riskikaal on alanenud üpris

madalale tasemele. Silmas pidades langustrendi võimalikku jätkumist, on Eesti Pank kehtestanud

IRB-pankade kinnisvaraga tagatud jaenõuete portfelli keskmisele riskikaalule 15% alampiiri. Nõue

hakkas kehtima 30. septembril 2019.

Makrofinantsjärelevalve vaates on oluline, et pankade riskihinnangud oleksid vastavu-

ses süsteemsete riskidega ning pankadel oleks piisavalt omavahendeid, et tulla toime ka

ebasoodsamas majanduskeskkonnas. Kui riskikaalud liigselt alanevad, nõrgeneb panga vas-

tupanuvõime tulevaste võimalike laenukahjude suhtes, mis riskide realiseerumise korral halvendab

ettevõtete ja majapidamiste jaoks rahastamise kättesaadavust ning tõstab laenu hinda. Kui panga

kapitaliseis on pingeline ja täiendava kapitali kaasamine raskendatud, võib see survestada panka

riskivarasid vähendama, mida saab teha nii varade müügi kui ka madalama riskiga varade osakaalu

suurendamisega. See võib aga avaldada negatiivset mõju ettevõtete rahastamisele.

Joonis L3.3. Krediidinõuete struktuur 30.06.2019 seisuga


26%

20%

33%

26% 12%32%

18% 26%

11%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

SA-pangad SA-pangad ilmaLuminorita

IRB-pangad

muudmuud jaenõudedkinnisvaraga tagatud jaenõudedettevõttedkrediidiasutusedvalitsemissektor

Joonis L3.4. Riskiga kaalutud krediidi-nõuete struktuur 30.06.2019 seisuga


49%41%

60%

18%

11%

13%23%

39%

14%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

SA-pangad SA-pangad ilmaLuminorita

IRB-pangad

muudmuud jaenõudedkinnisvaraga tagatud jaenõudedettevõttedkrediidiasutusedvalitsemissektor

Joonis L3.5. Krediidinõuete portfelli keskmised riskikaalud


0%

20%

40%

60%

80%

100%

2015

2016

2017

2018

2019

2015

2016

2017

2018

2019

ettevõttedkinnisvaraga tagatud jaenõudedmuud jaenõuded

SA-meetod IRB-meetod


LISATEEMA 4. MILLISTE MAKRONÄITAJATE TASAKAALUSTAMATUS ON SEOTUD

LAENUKVALITEEDIGA?

Eesti Pank vaatab kord kvartalis üle vastutsüklilise kapitalipuhvri määra. Puhvri eesmärk on

kaitsta pangandussüsteemi kahjude eest, mis võivad tekkida tsüklilise süsteemse riski kuhjumise

tõttu. Puhvri määra hindamisel võtab Eesti Pank lisaks laenude ja SKP suhtarvu lõhele arvesse

ka muid Eesti finantstsüklit iseloomustavaid makromajandusnäitajaid.29

Kukk ja Levenko (2019)30 on uurinud makromajanduse näitajate ja laenukvaliteedi seoseid, et sel-

gitada, milliseid näitajaid tuleks vastutsüklilise kapitalipuhvri määramisel silmas pidada. Analüüs

näitab, et Kesk- ja Ida-Euroopa (KIE) riikides mõjutavad makronäitajatest laenukvaliteeti kõige

enam SKP lõhe, töötuse, inflatsiooni ja tööjõu ühikukulu muutused. Nendest tööjõu ühikukulu

muutuse mõju laenukvaliteedile ei ole varem uuritud. Allpool esitame uuringust kokkuvõtte.

Analüüsimeetod

Makromajandusnäitajate tsükliline komponent eristati pikaajalisest trendist31, et hinnata, milliste

makronäitajate tasakaalustamatus mõjutab kõige enam viivislaenude dünaamikat. Seoste hinda-

miseks kasutati lokaalse projektsiooni meetodit (ingl local projection method, LPM):

Mudeliga hinnati viivislaenude (NPL) dünaamikat kaheksa kvartali jooksul (h = 1,…,8) pärast vas-

tava makronäitaja tsüklilise komponendi muutust. Mudelisse oli kaasatud nii viivislaenude kui ka

makronäitajate kaks viitaega (l = 1, 2). Analüüs hõlmab 24 Euroopa riiki, mis on jagatud kolmeks

rühmaks: KIE, Lääne-Euroopa ja Lõuna-Euroopa riigid.32

Põhitulemused

Joonisel L4.1 on näidatud viivislaenude impulsireaktsioonid (ingl impulse response functions) KIE

riikide rühmas, mis peegeldavad kõige täpsemalt viivislaenude ja makronäitajate seoseid Eestis.

Tulemusi tuleks võrrelda ka teiste rühmadega, eriti Lääne-Euroopa riikidega, millega Eesti majan-

dus konvergeerub.

Majanduslangus suurendab viivislaenude osakaalu kõigis kolmes rühmas. Kui KIE riikides jääb

majanduskasv pikaajalisest trendist ühe protsendipunkti võrra aeglasemaks, tõuseb viivislae-

nude määr keskmiselt kuni 1,5 protsendipunkti võrra (hinnangul on küll suured usalduspiirid).

Töötuse kasv suurendab viivislaenude osakaalu nii KIE kui ka Lõuna-Euroopa riikides: kui KIE rii-

kides kasvab töötuse määr ühe protsendipunkti võrra, tõuseb samavõrra ka viivislaenude määr.

Selle taga on majapidamiste vähene kindlustatus majandusraskuste vastu võrreldes Lääne-

Euroopa riikidega.

29 Vastutsükliline kapitalipuhver. Puhvri määra kehtestamise põhimõtted ja indikaatorid. Oktoober 2015.

30 Kukk, M., & Levenko, N. (2019). Macroeconomic imbalances and loan quality in panels of European countries, Working Papers of Eesti Pank, No. 2019/6.

31 Majandusnäitajate dünaamikas eristatakse pikaajalisi ehk trendimuutusi ning majandustsüklitest tingitud kõikumisi. Pikaajalisest trendist madalam või kõrgem väärtus ehk tsükliline komponent viitab tasakaalustamatusele. Tsüklilise komponendi eristamiseks on kasutatud Hodricki-Prescotti filtrit. Kvartalinäitajad on eelnevalt sesoonselt korrigeeritud.

32 Lääne-Euroopa riikidest on kaasatud AT, BE, DE, DK, FI, FR, GB, NL, SE, Kesk- ja Ida-Euroopa riikidest CZ, EE, HR, HU, LT, LV, PL, SI, SK ning Lõuna-Euroopa riikidest CY, ES, IT, MT, PT. Viimase grupi osana vaadeldi ka Iirimaad (IE).

∆ℎ𝑁𝑁𝑁𝑁𝑁𝑁𝑁𝑁𝑁𝑁𝑁𝑁𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖+ℎ = 𝛼𝛼𝛼𝛼𝑖𝑖𝑖𝑖 + ∑ Ρℎ,𝑙𝑙𝑙𝑙𝑁𝑁𝑁𝑁𝑁𝑁𝑁𝑁𝑁𝑁𝑁𝑁𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖−𝑙𝑙𝑙𝑙𝐿𝐿𝐿𝐿𝑙𝑙𝑙𝑙=1 + ∑ 𝛤𝛤𝛤𝛤ℎ,𝑙𝑙𝑙𝑙𝛸𝛸𝛸𝛸𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖−𝑙𝑙𝑙𝑙 + 𝑢𝑢𝑢𝑢ℎ,𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖

𝐿𝐿𝐿𝐿𝑙𝑙𝑙𝑙=0

https://www.eestipank.ee/sites/eestipank.ee/files/files/Finantsstabiilsus/ccb_est.pdf


Ka ülemäärane inflatsioon suurendab KIE riikides viivislaenude määra rohkem kui Lääne-

Euroopas. See näitab, et majapidamised ja ettevõtted on KIE riikides hinnatõusu suhtes tundli-

kumad. Hinnatõus vähendab elanike ostujõudu ja muudab ettevõtete sisendihinnad kõrgemaks,

kahandades majapidamiste ja ettevõtete laenuteenindamise võimet.

Majanduse välistasakaalustamatust iseloomustavate jooksevkonto ja vahetuskursi näitajate ning

viivislaenude dünaamika vahel seost ei leitud.

Uus leid on viivislaenude seos tööjõu ühikukuluga – kui tööjõu ühikukulu pikaajalise trendiga võr-

reldes kasvab, suureneb KIE ja Lõuna-Euroopa riikides ka viivislaenude osakaal. KIE riikides esi-

neb eriti tugev seos viivislaenude ja nominaalse tööjõu ühikukulu muutuse vahel. Hinnakasvuga

korrigeeritud ehk reaalsel tööjõu ühikukulu tõusul paistab samuti olevat seos viivislaenude suu-

renemisega, kuigi suurte usalduspiiride tõttu ei saa seda kindlalt väita. Eeldatavalt tuleneb posi-

tiivne seos nii nominaalse kui ka reaalse tööjõu ühikukulu puhul ettevõtete viivislaenudest, kuna

tööjõud on oluline tootmissisend ja ühe ühiku tootmiseks kulutatav tööjõukulu määrab ettevõtte

kulutaseme ja konkurentsivõime. Selle hüpoteesi kinnitamiseks oleks vaja uurida ettevõtete ja

eraisikute viivislaenude andmeid eraldi. Tööjõu ühikukulu ja viivislaenude seost ei ole varem uuri-

tud, kuid siinse analüüsi järgi on oluline viivislaenude dünaamika hindamisel sellele tähelepanu

pöörata.

Kokkuvõttes kinnitas makronäitajate analüüs, et lisaks otseselt laenudega seotud teguritele

tuleb laenukvaliteedi analüüsimisel jälgida ka makronäitajate tasakaalustamatust. KIE riikides on

makronäitajatest laenukvaliteediga kõige enam seotud SKP lõhe ning töötuse ja inflatsiooni näi-

tajate tasakaalustamatus. Lisaks tasub jälgida ka tööjõu ühikukulu muutusi (vt joonis L4.133).

33 LRIR – pikaajaline reaalne intressimäär; CGAP – krediidilõhe (% SKPst); RPP – reaalne eluasemehinna indeksi tsükliline kom-ponent; OGAP – SKP lõhe; UNEM – töötuse määr; INFL – inflatsioonimäära erinevus 2% sihttasemest; RULC – reaalse tööjõu ühikukulu tsükliline komponent; GBB – valitsuse eelarvepositsioon (% SKPst).

Joonis L4.1. Viivislaenude impulsireaktsioonid KIE riikides

Märkus. Impulsireaktsioonid lokaalse projektsiooni meetodil (usaldusvahemik 90%).Allikas: Kukk ja Levenko 2019.

−10

12

0 2 4 6 8kvartal

LRIR

−4−3

−2−1

0

0 2 4 6 8kvartal

CGAP

−0,

50,

51,

52,

5

0 2 4 6 8kvartal

RPP

−3

−2

−10

0

01

0 2 4 6 8kvartal

OGAP

00,

51

1,5

0 2 4 6 8kvartal

UNEM

−20

24

6

0 2 4 6 8kvartal

INFL

−50

0,5

1

0 2 4 6 8kvartal

RULC

−3−1

13

0 2 4 6 8kvartal

GBB

Documents

Finantsstabiilsuse Ülevaade 2/2019 - Eesti Pank · 2019-11-04 · 5 FINANTSSTABIILSUSE ÜLEVAADE 2/2019 stabiilseks toimimiseks on oluline säilitada pan-kade vastupanuvõime ka