INFORME DE VALUACIÓN - Renta Nacional · Santiago de Chile, fecha de informe: 03/12/2018 Solicitado por: Renta Nacional Compañía de Seguros S.A ... Por encargo de Renta Nacional

Valoración de Mercado

INFORME DE VALUACIÓN

Santiago de Chile, fecha de informe: 03/12/2018

Solicitado por: Renta Nacional Compañía de Seguros S.A

Inmueble de propiedad de: Frutícola Viluco S.A.

Comuna de Nancagua, región del Libertador Bernardo O'Higgins.

Predio agrícola, Fundo Santa Berta de Puquillay

accelerating success.

Capítulo Página

1. 3

2. 4 1

3. 5 1

4. 6 1

5. 7 3

6. 8 2

7. 17 3

8. 19 1

9. 25 5

10. 26 1

DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD

ENFOQUE DE MERCADO

ANEXOS

PRINCIPIOS GENERALES ADOPTADOS

DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD

TABLA DE CONTENIDOS

CARTA DE ENVÍO A LOS DESTINATARIOS

RESUMEN EJECUTIVO

SUPUESTOS Y CONSIDERACIONES

INFORME DE VALUACIÓN

OBJETIVO Y ALCANCE

2 Confidencial - Colliers International 2018

Saludamos atentamente a usted,

Colliers International

Tenemos el agrado de adjuntar el informe que contiene los resultados de la estimación del valor justo de algunos de los bienes inmuebles de

Para la estimación del valor razonable, se utilizaron criterios consecuentes con el tipo de activo, su uso esperado, su ubicación, estado de

conservación y a los antecedentes contenidos en la documentación entregada por el mandante.

Propósito

La presente valoración ha sido preparada por Colliers International a solicitud de Renta Nacional Compañía de Seguros S.A, rut: 94.716.000-1,

en los términos establecidos en la propuesta remitida al mandante. El informe incluye la valoración en términos inmobiliarios de la propiedad

ubicada en Fundo Santa Berta de Puquillay, comuna de Nancagua, con fecha 03/12/2018.

1. CARTA DE ENVÍO A LOS DESTINATARIOS

Las Condes

Santiago, Chile

Tel: (56-2) 496 1500

Santiago, 03/12/2018.

Estimados Señores

De nuestra consideración

Renta Nacional Compañía de Seguros S.A

El Regidor 66, piso 12

www.colliers.cl

Tasación de Activos Tasación de Activos

Nuestro trabajo ha considerado la inspección de la propiedad, verificación del estado de ésta, la revisión de la información provista por el

mandante y el análisis de la información pública y de mercado disponible.

Cabe destacar que la información proporcionada por el cliente no ha sido objeto de auditoría ni de verificación de nuestra parte. Por lo tanto,

como se estableció en nuestra propuesta, es responsabilidad del mandante la veracidad y confiabilidad de los datos proporcionados, quedando

las conclusiones de nuestro trabajo sujetos a dicho alcance.

Limitaciones de nuestro alcance

Sujeto a nuestra obligación de realizar nuestro trabajo con cuidado y habilidad razonable, no tendremos ninguna responsabilidad por cualquier

pérdida o daño de cualquier naturaleza, derivadas de información que se haya retenido, ocultado o tergiversado a nosotros por parte del

propietario, corredor de propiedades, o empleados de la sociedad solicitante o cualquier otra persona a las cuales nosotros hemos realizado

consultas, exceptuando en la medida en que dicha pérdida o daño se produce como consecuencia de nuestra mala fe o dolo en la retención,

ocultamiento o tergiversación que debería ser evidente para nosotros, sin una nueva petición de la información proporcionada y requerida a

nosotros para ser considerada por nosotros bajo los términos de nuestro compromiso.

El presente informe está dirigido a la administración superior de Renta Nacional Compañía de Seguros S.A y, por lo tanto, no debe ser

considerado para ningún otro propósito, por lo que la entrega de éste a terceros debe contar con nuestra autorización, en ese caso particular,

se deberá firmar una de entrega de informes a que delimita las condiciones de su utilización y nuestra responsabilidad al

respecto.

Para la aclaración de cualquier duda o comentarios, solicitamos se pongan en contacto directamente con Colliers International.

Bernardita Latorre Carolina Oyarzún

Gerente Analista


IVSC (International Valuation Standards Council)

IFRS (International Financial Reporting Standards)

Cuadro de valoración adoptada

Como resultado de la metodología aceptada por IVSC (International Valuation Standards Council) y procedimientos de valorización aplicados, el

valor estimado de la propiedad con fecha 03/12/2018, es el siguiente:

Ítem Cantidad

Por encargo de Renta Nacional Compañía de Seguros S.A, hemos realizado la valuación del inmueble tipo Predio agrícola, ubicado en Fundo

Santa Berta de Puquillay, comuna de Nancagua, región del Libertador Bernardo O'Higgins. A los efectos de nuestro trabajo, entendemos como

valor razonable de mercado lo siguiente:

Valor razonable: es el precio que sería recibido por vender un bien a la fecha de la valoración la propiedad en una transacción ordenada entre

un comprador y un vendedor, sin vinculación entre sí, por voluntad propia y sin ser presionados tras un periodo de comercialización adecuado

en el cual las partes han actuado conocimiento de causa, de forma prudente y sin coacción.

2.456.852.199$ 89.198

Unidad (UF/Unid.)(CLP/Unid.)

3,78

-$ -

Valor Razonable

6.589

CLP $ U.F.

1.864.352.000$ 67.687

2. RESUMEN EJECUTIVO

Valor Unitario

Terreno 78,40

Predio agrícola

Hás 23.780.000$ 863,35

73.895.050$

181.485.149$

2.683

Derechos de agua 78,40 Lts/Seg 4.300.000$ 156,12 337.120.000$ 12.239

Plantaciones 64,27 Hás 2.823.793$ 102,52

-$

Total

Obras complementarias 1,00

Construcciones 709,00

31.337.401$ 1.137,73

Global

m² 104.224$

0,00


x x

x

x

x

La

valLa

val

El alcance de nuestro trabajo no incluye:

Muebles

Maquinarias

Equipos

Instalaciones

Listado de roles SII

Parametría de suelos

Estudio agrológico CIREN

Estado de pago o valor libro

3. OBJETIVO Y ALCANCE

Se deja constancia que se han revisado los siguientes antecedentes para el desarrollo de la valuación:

Planos del inmueble Escrituras de compraventa

Permiso de edificación

Certificado de recepción final

OBJETIVO Este trabajo tuvo por objetivo obtener una estimación del Valor Razonable del inmueble tipo Predio

agrícola ubicado en Fundo Santa Berta de Puquillay, comuna de Nancagua, Región del Libertador

Bernardo O'Higgins, perteneciente a Frutícola Viluco S.A. de acuerdo a lo indicado por el Servicio

de Impuestos Internos.

La valoración del activo se ha realizado de acuerdo con las normas aprobadas por IVSC

(International Valuation Standards Council). Entendemos que la valoración se destinará

exclusivamente para uso interno de Mandante, para efectos de conocer el valor de su cartera.

El inmueble tipo Predio agrícola fue visitado por la división de Tasación de Activos de Colliers

International con fecha 03/12/2018, con el fin de realizar una inspección física exterior e interior

para su posterior valoración.

Valorador Externo - Confirmamos que Colliers International no tiene conocimiento de la existencia

de ningún hecho que pudiera influir en el resultado de una valoración independiente, imparcial y

objetiva de acuerdo con las normas de valoración.

Fundo Santa Berta de Puquillay, comuna de Nancagua, región del Libertador Bernardo O'Higgins.

INSTRUCCIONES

MANDANTE Renta Nacional Compañía de Seguros S.A, Rut: 94.716.000-1

DIRECCIÓN

POSICIÓN DEL VALORADOR

FECHA DE LA VALORACIÓN


4.1. FECHA DE VALORACIÓN Y UNIDADES MONETARIAS

4.2. METODOLOGÍAS ACEPTADAS

Enfoques de valorización aprobados por IFRS (International Financial Reporting Standards).Enfoques de valorización aprobados por IVSC (International Valuation Standards Council).

4.3. ENFOQUE DE MERCADO

4. SUPUESTOS Y CONSIDERACIONES

Unidad Monetaria: CLP (Chile) Valor UF: $ 27.543,79 T/C a USD: -

03/12/2018El inmueble fue valorado con fecha:

Como fuente de información se utilizó la página web del Servicio de Impuestos Internos www.sii.cl y del Banco Central www.bcentral.cl.

Enfoques de valorización aprobados por IVSC (International Valuation Standards Council).

De este modo entendemos que es posible comparar el valor de nuestro activo entendiendo como tal, aquella suma de dinero que un vendedor

podría obtener por un activo similar al valorizado en condiciones estándares de un mercado activo comparable.

Es fundamental que para el proceso de análisis se trabaje con propiedades similares, sustituibles o equivalentes tanto en calidad técnica,

constructiva y funcional, analizando todas las similitudes y/o diferencias que puedan tener los comparables en relación al activo analizado, este

método es valido siempre y cuando el mercado en análisis sea robusto y presenta gran cantidad de información.

Para el caso de los precios observables, se procedió a recopilar muestras para cada activo a valorizar, considerando información pública

relacionada con ofertas de ventas comparables y/o ventas realizadas en un periodo no superior a doce meses de antigüedad.

Se utilizaron criterios de ajuste por superficie, forma, capacidad de construcción (Coeficiente de construcción), superficies promedio de paños

(Áreas Homogéneas), cierre de negocios para las ofertas de mercado, además de un factor de ajuste para casos especiales. Para todos los

casos en que no es posible identificar las características de alguno de estos factores nuestra posición ha sido neutral o indiferente asignando

un factor uno.

Para valorizar de esta clase de activos se utilizó el enfoque de mercado, para este análisis es imprescindible definir el valor de mercado, el cual

entendemos como:

valor que estaría dispuesto a pagar por el bien un comprador adecuadamente informado, que actúa de buena fe y que no es sujeto de

presiones, este valor debe ser acorde al precio que fijaría un vendedor adecuadamente informado, que no posee apremios financieros y actúa

Para la aplicación del enfoque de mercado debe existir un mercado activo donde se transe el tipo de activo que se está valuando.

Precios observables y transacciones de mercado

El valor de mercado es aquel análisis que le asigna un valor a un activo determinado, basado en medir o estimar el valor de este activo como

el resultado de un análisis de inmuebles con similares características.

ENFOQUES DE

VALUACIÓN

ENFOQUE DE MERCADO

Basado en precios de mercado,

transacciones comparables o múltiplos.

Necesidad de un mercado activo

ENFOQUE DE INGRESOS

Valor presente de los flujos que genera un activo, dado

su riesgo.

ENFOQUE DE COSTOS

Costos de replicar el activo, ajustados por

depreciación, amortización, funcionalidad y

obsolescencia económica.

comparables

dinámico


5.1. IDENTIFICACIÓN DEL SOLICITANTE:

5.2. IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE

N°

1

2

N°

1

2

3

4

5

6

7

N°

1

2

3

4

5

6

N°

1

2

Totales:

VALOR FINAL ADOPTADO

0,70 Corriente Bueno

$ 703.570.579 pesos

Clase

II-R

III-R

2.823.793$

3.600.000$ 1,02

Corriente Bueno

2017 416

Peras Packam's con Winter Nellis

Sup. Hás

Peras Packam's 35 130,70 3.600.000$ 1,22 4.388.380$

Bueno

92-94-98 416 Corriente Bueno

2008 416

3.672.000$

3.348.000$

Corriente9,85

102,52

889,49

21

21

36

21

Rut:

0 130,70

3,78

31

03/12/2018

AA.Galpón

U.F. / Hás

Dep.UF/m²

Predios

Primera porción del Fundo Santa Berta de Puquillay

Primera porción del Fundo Santa Berta de Puquillay

Renta Nacional Compañía de Seguros S.A 94.716.000-1

Avalúo fiscal total:

Roles:

Fundo Santa Berta de Puquillay

Nancagua

del Libertador Bernardo O'Higgins

Predio agrícola

Propietario:

Fecha de visita:

3,08

578

5.074 21

Valor UF:03/12/2018Fecha de tasación:

1.229.312.000$

1.864.352.000$

2.937.304$

936.407$

1.270.838$

17.754.875$

7.410.137$

3,78 73.895.050$

635.040.000$

2,43

59

1.224

22.500.000$ 816,88

2.683

495

Valor UFV.U.R.

21

11

40

30

863,35

M° UF/m²

1.088

40

Regular

CRN UF

2,964,84Normal

30

Normal

AE.Galpón

Regular

23.780.000$ 67.687

3,63 29.955.475$

13.630.013$

Regular380 2010 1.379

78,40

PR

ED

IOS

149-17 50,18 Semi-regular Plana 24.500.000$

Rol Forma Topografía

149-17 28,22 Semi-regular Plana

Regular

9,21

Subtotal terrenos

1.617

174 2,96

3,08

5,38

3,53

2,86 2,86

3,53

149-17

Rol

30

65

40

H.Pref.Madera

2010

Regular

Baja

149-17 CorrienteMódulos 140

Bodega pesticidas

14

19

2010

CO

NS

TR

UC

CIO

NE

S

Corriente

Casa de trabajador 1

Duchas y baños aplicadores 2010

50

149-17 36

1990

Sup. m² Tipo Cons.

2000 H.Pref.Madera

149-17

Corriente

Normal

Baja

CRN.UF/m²

149-17 Casa de trabajador 2

709

2,43

Subtotal construcciones

Corriente

37

11,55

17,48

5. INFORME DE VALUACIÓN

27.543,79$

34

46

645D.Alb.Armada

Bodega petróleo y filtros

70 1990

Construcciones

Galpón principal

Estado

43

Nombre:

Ubicación:

Comuna:

Región:

Tipo de activo:

Frutícola Viluco S.A.

DESCRIPCIÓN FOTOGRAFÍA REPRESENTATIVA

La propiedad analizada, denominada Fundo Santa Berta de Puquillay, está ubicada en

la comuna de Nancagua, provincia de Colchagua, región de O´Higgins.

Posee una superficie de 78,4 hectáreas planas de clasificación de capacidad de uso

de suelos II y III. posee 64,27 hectáreas plantadas, los cuales se aprecian en normal

estado de conservación y estado fitosanitario.

La propiedad además presenta una serie de construcciones que totalizan una

superficie de 709 m2, destinadas a la actividad agrícola desarrollada en la propiedad.

Posee derechos de agua equivalentes a 78,4 litros por segundo, los cuales se estiman

suficientes para el riego total de la superficie plantada.

*Existe discrepancia entre la superficie indicada por el Servicio de Impuestos

Internos y el plano aportado por el cliente. La presente tasación considera la

superficie señalada por el cliente, la cual es coincidente con medición mediante

imagenes satelitales.

149-17

149-17

5.3. CUADRO DE VALUACIÓN DETALLADO

AE.Galpón

149-17

44.631

Valor $

89.198

11,55

Sup. Hás Valor UF$ / Hás

9,21

107

2,43

23.056

Valor $V.U.

AE.Galpón

269

2,43

CalidadAño

5,38

4.300.000$

7,16

130,70 3.600.000$ 0,93

35

Factor M°

0,70

Costo $/Há

3.600.000$

Costo UF/Há

Peras Packam's (injertadas)

Valor M° $/Há

2.520.000$ 130,70

Subtotal plantaciones 181.485.149$ 6.589

35 130,70 3.600.000$ 0,93

4.300.000$

Peras Danjou 35

Prod. Tons

$ 2.456.852.199 UF 89.198

$ 2.456.852.199

32.977.800$ 1.197

17.476.560$ 635

14.657.189$ 532

2.570.400$ 93

5,22

3,34

Valor UF

1982 416 Corriente Bueno 113.475.600$ 4.120

1982 416 Corriente Bueno 327.600$ 12Peras Danjou 35 130,70 3.600.000$ 0,70

45,03

0,13 2.520.000$

PL

AN

TA

CIO

NE

S

Año Uni x Hás Calidad Estado Valor $

3.348.000$ Peras Packam's 92-94-97 416

Valor $ Lts/Seg

4.300.000$

Naturaleza Captación Ejercicio

Superficial Gravitacional Permanente

Valor UF Lts/SegCiclo

Continuo

Tipo

Consuntivo

2.823.793$

D°

AG

UA

Valor $ Valor UF

276.619.000$ 10.043

60.501.000$ 2.197

Subtotal derechos de agua 337.120.000$ 12.23978,40

156,12

Permanente Continuo 156,12

64,27

Plantaciones (especie y variedad)

Canal El Pueblo Uno 14,07

Indice global $/Há: $ 31.337.401

Origen, cuenca Caudal Lts/Seg

Canal Los Tablones 64,33

Consuntivo Superficial Gravitacional


6.1. INFORMACIÓN GENERAL DEL SECTOR

a a

6.2. URBANIZACIÓN DEL SECTOR

s/inf

Agua potable: Red privada

Precipitación anual: 764 mm T° media anual (°C): 14,7 °C N° de heladas anuales:

En Chépica el clima es cálido y templado. En invierno hay mucho más lluvia que en verano. Este clima es considerado como Cs

según la clasificación climática de Köppen-Geiger. La temperatura promedio en Chépica es 14,7 °C. La precipitación promedio es

de 784 mm. El mes más seco corresponde a enero, con 5 mm promedio, mientras que junio con un promedio de 212 mm, es el

mes que concentra las mayores precipitaciones del año. Enero es el mes más caluroso del año con un promedio de 21,5° C. Julio

es el mes más frío del año con un promedio de 8,6 °C.

Observaciones:

La urbanización se observa acorde a las necesidades del sector.

6.3. CLIMATOLOGÍA - Fuente: http://es.climate-data.org/

Clasificación climática de Köppen: Csc - Templado - Subpolar oceánico con verano seco

La propiedad se ubica en una zona exclusivamente rural de la comuna de Chépica. Según el Ministerio de Agricultura, la

propiedad está inserta en un sector predominantemente agrícola, con amplia presencia de agroindustrias, plantas de embalaje,

cámaras de frío y cámaras de fumigación, destinadas al correcto desarrollo agrícola de la zona. Es posible observar plantaciones

de ciruelos, uva de mesa, moras, perales, kiwis, naranjos, duraznos, arándanos y cerezos, entre otros.

Localización y accesibilidad:

Se accede desde Nancagua avanzando hacia el sur por la ruta I-82 por 3,8 kms. La propiedad se ubica a ambos lados del camino

y las oficinas administrativas se encuentran al lado izquierdo (sur oriente) de la vía. El camino es asfaltado y está en buen

estado.

Urbanización: Incompleta Tipo de calzada: Asfalto Electricidad: Aérea

Diagrama de temperatura

Descripción:

6. DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD

Kms.0Nancagua a Chépica (ruta I-82)

Tipo de zona:

Destino principal

Camino principal:

Calidad de suelos:

Disponibilidad agua:

Agrícola

Suficiente

Rural

Centro urbano más cercano

Sin información

Expedita

4

Agricultura

Recurrencia heladas

Accesibilidad

Características generales del sector: cultivos principales, agroempresas destacables

Kms.

Conservación: Bueno Alcantarillado: Sin red

Climograma


http://es.climate-data.org/

6.4. NORMATIVA

6.5. SITUACIÓN LEGAL DEL INMUEBLE

Monto:

6.6. TERRENO

Hás Hás

Hás Hás

Hás Hás

Hás Hás

Hás HásSup. adoptada: 78,40 Superficie neta tasada: 78,40

Clases Iir y IIIr Norte Con Hacienda Las Palmeras, propietarios particulares y pequeños propietarios.

Topografía Plana

78,40

Inscrip. de prohibiciones: Sin información Foja / n° / año: -

Comentarios: aspectos legales, servidumbres, gravámenes o restricciones

Según escritura pública señalada "De los deslindes singularizados precedentemente debe excluirse un lote de terreno número

catorce del plano y cuadro de expropiación, de una superficie aproximada de diecinueve mil novecientos setenta y cinco metros

cuadrados expropiado por decreto número ciento cincuenta con fecha 28 de mayo de 1993, para el Fisco guión Dirección de

Vialidad para la ejecución de la obra Camino Rancagua guión Puquillay Chépica".

1. Rol: 149-17 Primera porción del Fundo Santa Berta de Puquillay Fuente deslindes: Escrituras

Semi-regular

Poniente

78,40

Inscrip. de dominio: CBR San Fernando Foja / n° / año: 1494 / 1525 / 2010 839.514.518

Inscrip. de servidumbre: Sin información Foja / n° / año: -

OrienteForma

Con propiedad de don Juan de Dios Rivera y propietarios particulares.

Sur

Con Sucesión Corral, propietarios particulares, pequeños propietarios y con camino a

Nancagua que la divide de la porción denominada "Las Casas" o a tres A del plano

antes individualizado.

Observaciones: usos permitidos, normas específicas, modificaciones del plan regulador:

El predio se encuentra fuera del límite urbano, por lo tanto la normativa a la que se acoge corresponde al artículo 55 de la Ley

General de Urbanismo y Construcción.

Antecedentes Legales

Sup. según escrituras: - Expropiación : 0,00

Sup. según SII: 122,12 Cesión: 0,00

Sup. según levantamiento: 78,40 Servidumbres: 0,00

Con camino a Chépica y propietarios particulares.

Sup. según plano: Superficie total bruta:


Serie de suelos:

Clasificación de capacidad de uso de suelos:

Topografía:

Descripción detallada de los suelos:

La propiedad está ubicada en la serie de suelos Chépica, la cual presenta las

siguientes características:

Geomorfología y Topografía: Suelo de posición baja, plano depositacional.

Material de origen: Aluvial de rocas mixtas, principalmente andesíticas y basálticas.

Drenaje: Externo e interno bueno.

Características de los tipos y fases: Suelo aluvial que ocupa posición plana,

uniforme, desarrollado en planos depositacionales y ocasionalmente en terrazas

recientes. Constituido por limos o arcillas que a veces aparecen sobre una grava

fresca de composición mixta. Presenta un tipo de textura fina, una fase de drenaje

restringido; una fase delgada; una fase moderadamente pedregosa y una fase con

micro relieve.

Imagen serie de suelos

Según el Ministerio de Agricultura y el Servicio de Impuestos Internos la propiedad posee suelos clases IIR y IIIR, lo cual es

concordante con lo observado en terreno. Las características de la clasificación de uso de suelos correspondiente a la propiedad

es la siguiente:

Clase II: Los suelos Clase II presentan algunas limitaciones que reducen la elección de los cultivos o requieren moderadas

prácticas de conservación. Corresponden a suelos planos con ligeras pendientes. Son suelos profundos o moderadamente

profundos, de buena permeabilidad y drenaje, presentan texturas favorables, que pueden variar a extremos más arcillosos o

arenosos que la Clase I.

Clase III: Los suelos de la Clase III presentan moderadas limitaciones en su uso y restringen la elección de cultivos, aunque

pueden ser buenas para ciertos cultivos. Tienen severas limitaciones que reducen la elección de plantas o requieren de prácticas

especiales de conservación o de ambas.

La propiedad posee una topografía plana a ligeramente

inclinada, con inclinaciones que varían desde 0% a 1,9%. La

inclinación promedio de la propiedad se sitúa en torno al 0,7%.

La altitud varía desde 208 m.s.n.m hasta 212 m.s.n.m, con un

promedio de 210 m.s.n.m.

Imagen perfil de elevación


6.7. EDIFICACIONES

1.

2.

Cubierta: Acero zincado acanaladoVentanas: Madera pintada Calefacción No posee

N° de pisos: 1 Artefactos de baño: Nacionales corrientes Sistema de alarma: No posee

Tabiques: Madera Pavimentos húmedos: Sin información Gas: No posee

Techumbre: Cercha de madera Puertas: Madera Climatización: No posee

Entrepiso: No posee Cielos: Madera tablero Agua potable: De red privada

Escaleras: No posee Pavimentos secos: Sin información Electricidad: De red pública

Estado: Regular Estado: Regular Estado: Regular

Estructura principal: Madera Terminación muros: Pintura Alcantarillado: A pozo / fosa

Obra gruesa Terminaciones Instalaciones

Calidad: Regular Calidad: Corriente Calidad: Corriente

Módulos Año construcción: 1990 Superficie total: 140,00

Imagen representativa

Descripción: Módulos destinados a alojamiento, comedor y baños. Año de

construcción estimado.

Programa: 5 módulos independientes para alojamiento de trabajadores, 1

módulo para comedor y 1 módulo para baños.

Cubierta: Acero zincado acanaladoVentanas: Madera pintada Calefacción Leña


Tabiques: Madera Pavimentos húmedos: Sin información Gas: De red privada


Entrepiso: No posee Cielos: No posee Agua potable: De red privada

Escaleras: No posee Pavimentos secos: Radier y madera Electricidad: De red pública

Estado: Normal Estado: Regular Estado: Regular

Estructura principal: Madera Terminación muros: Madera o zinc Alcantarillado: A pozo / fosa


Calidad: Regular Calidad: Regular Calidad: Regular

Galpón principal Año construcción: 2010 Superficie total: 423,00


Descripción: Galpón antiguo con separaciones con distintos usos y calidades.

En el año 2010 fue remodelado parcialmente.

Programa: Oficina administrador, alero para guardar maquinarias, bodegas

secundarias y bodega principal.


3.

4.

Cubierta: Acero zincado acanaladoVentanas: Madera pintada Calefacción No posee


Tabiques: Madera placas yeso-cartónPavimentos húmedos: Sin información Gas: De red privada

Techumbre: Vigas de madera Puertas: Madera Climatización: No posee

Entrepiso: No posee Cielos: Madera tabla Agua potable: De red privada

Escaleras: No posee Pavimentos secos: Radier Electricidad: De red pública

Estado: Normal Estado: Normal Estado: Normal

Estructura principal: Madera Terminación muros: Planchas de zinc Alcantarillado: A pozo / fosa


Calidad: Corriente Calidad: Corriente Calidad: Corriente

Duchas y baños aplicadores Año construcción: 2010 Superficie total: 14,00


Descripción: Recinto para uso de los aplicadores de productos químicos. Año

de construcción estimado.

Programa: Sector para duchas y guardería

Cubierta: Acero zincado acanaladoVentanas: No posee Calefacción No posee

N° de pisos: 1 Artefactos de baño: No posee Sistema de alarma: No posee

Tabiques: No posee Pavimentos húmedos: Sin información Gas: No posee

Techumbre: Perfiles de acero Puertas: Metálica Climatización: No posee

Entrepiso: No posee Cielos: No posee Agua potable: No posee



Estructura principal: Metálica Terminación muros: Planchas de zinc Alcantarillado: No posee



Bodega pesticidas Año construcción: 2010 Superficie total: 36,00


Descripción: Bodega cerrada para guardar productos químicos. Año de

construcción estimado. Año de construcción estimado.

Programa: Sin programa


5.

6.

Cubierta: Fibrocemento planchas Ventanas: Madera pintada Calefacción Leña


Tabiques: Albañilería ladrillos Pavimentos húmedos: Sin información Gas: De red privada



Escaleras: No posee Pavimentos secos: Madera Electricidad: De red pública


Estructura principal: Albañilería Terminación muros: Pintura Alcantarillado: A pozo / fosa



Casa de trabajador 1 Año construcción: 1990 Superficie total: 70,00

Descripción: Casa habitación ocupada por un trabajador. Año de

construcción estimado.

Programa: 3 dormitorios, cocina, comedor, baño interior. Sin visita

interior.

Cubierta: Acero zincado acanaladoVentanas: No posee Calefacción No posee

N° de pisos: 1 Artefactos de baño: No posee Sistema de alarma: No posee

Tabiques: Acero paneles prefabricadosPavimentos húmedos: Sin información Gas: No posee

Techumbre: Perfiles de acero Puertas: Metálica Climatización: No posee

Entrepiso: No posee Cielos: No posee Agua potable: No posee



Estructura principal: metal Terminación muros: Planchas de zinc Alcantarillado: No posee



Bodega petróleo y filtros Año construcción: 2010 Superficie total: 19,00


Descripción: Recinto cerrado para guardar petróleo. Año de construcción

estimado.

Programa: Sin programa


7.

6.8. OBRAS COMPLEMENTARIAS

Comentarios: observaciones y otras obras complementarias

No se observaron obras complementarias

Cubierta: Acero zincado acanaladoVentanas: Madera pintada Calefacción Leña


Tabiques: Madera Pavimentos húmedos: Sin información Gas: De red privada





Estructura principal: madera Terminación muros: Pintura Alcantarillado: A pozo / fosa



Casa de trabajador 2 Año construcción: 2000 Superficie total: 50,00

Descripción: Casa habitación ocupada por trabajador. Año de construcción

estimado.

Programa: 2 dormitorios, baño, cocina, comedor. Sin visita interior.


6.9. PLANTACIONES

1.

6 x 4 mts.

2.

6 x 4 mts.

3.

6 x 4 mts.

4.

6 x 4 mts.


Descripción: Peras variedad D'Anjou. Desarrollo normal. Trabajos al día.

Tipo: Frutales Mercado: Externo

Calidad: Corriente Producción anual 35 ton/ha

Estado: Bueno Sistema de riego Surcos

Distancia plantas: Vida útil: 20

Densidad (uni/há) 416 Vida útil remanente 0


Año : 1992/1994/1998 Superficie Hás: 5,22

Año : 1992/1994/1997 Superficie Hás: 9,85


Descripción: Peras Packam's. Desarrollo normal. Trabajos al día.






Descripción: Peras variedad D'Anjou. Desarrollo normal. Trabajos al día.







Año : 1982 Superficie Hás: 0,13



Descripción: Peras Packam's con polinizante Winter Nellis. Desarrollo

normal. Trabajos al día.





Peras Packam's con Winter Nellis

Peras Danjou

Peras Packam's

Peras Danjou


5.

6 x 4 mts.

6.

6 x 4 mts.

6.10. AGUAS


Descripción: Peras Packam's injertadas sobre patrón del año 1992.


Calidad: Corriente Producción anual 0

Estado: Normal Sistema de riego Surcos







Descripción: Peras Packam's. Desarrollo normal. Trabajos al día.





Peras Packam's

Peras Packam's (injertadas)

Observaciones y extracto de escritura

Según escritura de compraventa de fecha julio de 2010, Frutícola Viluco S.A es dueña de los derechos de aprovechamiento de

aguas con que se riega el predio denominado Santa Berta de Puquillay, ubicado en la comuna de Nancagua que corresponden a:

1) Sesenta y cuatro coma treinta y tres acciones de un total de doscientas cincuenta y cinco coma noventa y seis acciones de la

Comunidad de aguas Canal Los Tablones, sobre las aguas que proceden del Cauce Natural denominado Estero Puquillay.

2) Catorce coma cero siete acciones, de un total de veintidós coma setenta y nueve acciones que constituyen la dotación del

Canal El Pueblo Uno de la Comunidad Canal El Pueblo Uno, de Nancagua de aprovechamiento de aguas que se especifican en

cada caso, sobre las aguas que proceden del cauce natural denominado Estero Puquillay.

*Según información obtenida de https://www.federacionjuntas.cl/junta/estero-puqillay, cada acción equivale a 1 litro por

segundo.


7.1. REFERENCIAS DE MERCADO

1

2

3

4

5

1 20% -5% 20% 0%

2 0% -5% 0% 0%

3 20% 10% 20% 0%

4 0% -5% 0% 0%

5 5% -5% 0% 0%

Tas En el análisis muestral, también se consideró la dispersión de estos datos, obteniendo una desviación estándar (al 95% de nivel de confianza) de 2573100 $/há, con un error estadístico de 1150800 $/há, lo cual nos permite tener una franja de valores esperados, que va desde 26911800 $/há a 29213200 $/há, ubicándose esta propiedad por sobre la muestra, en virtud de las características observadas del inmueble y las 5 referencias utilizadas para este análisis.2.573.070 1.150.712

Fuente / Link

https://www.economicos.cl/propiedades/vendo-parcela-con-arandanos-santa-cruz-colchagua-codAALOQRY.html

https://www.economicos.cl/propiedades/campo-con-vina-y-arandanos-wwwvcpropiedadescl-codAAKXPEY.html

Coal y Correa Corretajes

https://mercadohidrico.cl/2018/07/05/acciones-de-aguas/

https://www.contactospropiedades.cl/predio/campo-en-nancagua_79

Ubicación

Santa Cruz

Nancagua

Chépica, rol 64-49

Chépica, Auquinco

Nancagua

S

En el análisis muestral, también se consideró la dispersión de estos datos, obteniendo una desviación estándar (al 95% de nivel de confianza)

de 2.573.100 $/há, con un error estadístico de 1.150.800 $/há, lo cual nos permite tener una franja de valores esperados, que va desde

26.911.800 $/há a 29.213.200 $/há, ubicándose esta propiedad por sobre la muestra, en virtud de las características observadas del inmueble

y las 5 referencias utilizadas para este análisis.

72.609

3,78

-5% S

-7% -12%-5%

-5% S

Análisis estadístico de la muestra

LP LMe 748.000.000 969,88 26.714.28627.157

1.999.920.000 1.018,83

S

28.062.426

Propiedad tasada: 89.198 2.456.852.199 1.137,73 31.337.401

Promedio de homologación:

n°Índices

S -3% 42%

-15%

Negociación Acceso Tamaño Suelos GeografíaAjuste

Tasador %

-12% 18%S

-25%

-5%

S

-5%

Coef. De

Ajuste %

Valor UF

Ajustado

309.326

S

MP

LMe

LMe

Ma

LMe 0%

1.534.400.000 1.031,2855.708

MP

-10% 213.300.000 980,26

300.000.000 968,16

7.744 S

28.405.241

Valor $UF/há $/há

218.300.000 990,70 27.287.500

26.666.667

8.520.000.000 1.185,16 32.643.678

27.000.000

MP

S

10.892

7.926

7. ENFOQUE DE MERCADO

oct-18 Oferta 11,3 - 14.522

- 6.717

Sup.

Constru. m²

Tipo de inmuebles: Predios agrícolas

Para valorizar de esta clase de activos se utilizó el enfoque de mercado, para este análisis es imprescindible definir el valor de mercado, el cual

entendemos como, valor que estaría dispuesto a pagar por el bien un comprador adecuadamente informado, que actúa de buena fe y que

no es sujeto de presiones, este valor debe ser acorde al precio que fijaría un vendedor adecuadamente informado, que no posee apremios

financieros y actúa de buena fe, así la transacción sería equitativa para ambas Para la aplicación del enfoque de mercado debe existir

un mercado activo donde se transe el tipo de activo que se está valuando.

Valor UF

n° Fecha Tipo

oct-18 Oferta

Oferta 28,0

ene-18

27.543,79$ Valor UF03/12/2018Fecha de valoración

Índices

8,0

- 217.835

- 30.860

Valor $

185.000.000

Sup.

Terreno Hás

Oferta 261,0

400.000.000

6.000.000.000

237.000.000

850.000.000

Homologación de: Predios agrícolas

oct-18 Oferta 7,9 - 8.604

oct-18

Promedio de la muestra: - 63,2

Desv. Stand. Error Stand.

MP

1.102,14 30.357.143

UF/há $/há

839,57 23.125.000

1.290,87 35.555.556

834,62 22.988.506

1.089,17 30.000.000


https://www.economicos.cl/propiedades/vendo-parcela-con-arandanos-santa-cruz-colchagua-codAALOQRY.html

https://www.economicos.cl/propiedades/campo-con-vina-y-arandanos-wwwvcpropiedadescl-codAAKXPEY.html

https://mercadohidrico.cl/2018/07/05/acciones-de-aguas/

https://www.contactospropiedades.cl/predio/campo-en-nancagua_79

1

2

7.2. UBICACIÓN REFERENCIAS DE MERCADO

Observaciones: nivel de oferta, demanda, transparencia del mercado.

Se estima que las referencias de derechos encontradas representan el valor de derechos de agua esperados para el sector.

oct-18 Oferta Río Tinguiririca http://www.compragua.cl/00403-060-0640,2 6.629 182.586.622 164,94 4.543.086

Promedio de la muestra: 65,1 9.963 274.423.593 156,34 4.306.324

oct-18 Oferta Estero Chimbarongo http://www.compragua.cl/00317-060-0690,0 13.297 366.260.564 147,75 4.069.562

Tipo de intangible: Derechos de agua Fecha de valoración 03/12/2018 Valor UF 27.543,79$

n° Fecha Tipo Ubicación Fuente / LinkCaudal

Lts./Seg.Valor UF Valor $

Índices

UF/Lt./Seg. $/Lt./Seg.

1. La propiedad se ubica en la comuna de Santa Cruz, a 17 kms de la Plaza de

Armas. Posee una superficie de 8 hectáreas, con una plantación de 5,2

hectáreas de arándanos. La propiedad cuenta con pozo profundo y riego

tecnificado.

2. La propiedad se ubica en la comuna de Nancagua. Posee una superficie de

11,25 hectáreas, con plantación de 5 hectáreas de viñas Cabernet Sauvignon

y 6 hectáreas de arándanos en plena producción.

3. La propiedad se ubica en la comuna de Chépica, sector de Aunquinco.

Posee una superficie de 261 hectáreas agrícolas clasificadas como III de riego

según el SII. Posee 36 hectáreas de viña vinífera y 225 hectáreas cultivadas

con maiz. Posee derechos de agua inscritos y riego por pivotes que abarcan

210 hectáreas.

4. La propiedad se ubica en la comuna de Chépica, sector de Auquinco.

Posee una superficie de 7,9 hectáreas de categoría agrícola. La propiedad

posee 4,965 acciones de agua del Canal Comunidad.

5. La propiedad se ubica en la comuna de Nancagua. Posee una superficie de

28 hectáreas de categoría agrícola con 13 hectáreas de uvas viníferas

variedad Merlot del año 1997. La propiedad posee derechos de agua inscritos

y 2 casas para trabajadores.


http://www.compragua.cl/00403-060-06

http://www.compragua.cl/00317-060-06

8.1. PLANO DE UBICACIÓN

8. ANEXOS

Fotografía Aérea

Plano de Ubicación


8.2. PLANIMETRÍA DEL INMUEBLE


8.3. OTROS ANTECEDENTES (CERTIFICADO DE AVALÚO FISCAL, PERMISOS, RECEPCIONES, ESCRITURAS, ETC).


8.4. FOTOGRAFÍAS

Acceso principal al predio Fachada galpón principal (oficina y bodega)

Interior del comedor

Piezas transformadas en bodegas Módulos para alojamiento de personal

Interior bodega principal Alero maquinarias

Interior de un módulo refaccionado


Casa de trabajador 2 Camino interior del huerto de peras

Caseta del petróleo Casa de trabajador 1

Duchas para aplicadores Interior duchas aplicadores

Baños en módulos alojamiento Bodega pesticidas


Orilla de la ruta Plantación de perales

Peral Acequia de riego (izquierda)


En

el En

el

COSTES DE MANTENIMIENTO Y

REPARACIONES

FUENTES DE INFORMACIÓN

9. PRINCIPIOS GENERALES ADOPTADOS

En el informe de valoración se establece el objeto de la valoración y, salvo que se estipule lo

contrario, las bases de la valoración responden a las normas internacionales IVSC

(International Valuation Standards Council).

Valor Razonable: es el precio que sería recibido por vender un bien a la fecha de la valoración

la propiedad en una transacción ordenada entre un comprador y un vendedor, sin vinculación

entre sí, por voluntad propia y sin ser presionados tras un periodo de comercialización

adecuado en el cual las partes han actuado conocimiento de causa, de forma prudente y sin

coacción.

BASES DE LA VALORACIÓN

En el informe de valoración se detallan las Fuentes de Información utilizadas. Colliers

International acepta como correcta y completa la información facilitada por las fuentes

indicadas en el informe, y sume que dicha información es fiable, precisa y completa. La

información facilitada por el Mandante y Organismos Públicos. salvo que se indique

expresamente lo contrario, Colliers International considera que la información analizada es

correcta, exacta, adecuada y actualizada y que no ha sido corregida o modificada, reflejando la

verdadera situación en la que se encuentra.

Nuestro análisis y valoración han sido realizados en base a criterios de buena fe y asumiendo

como razonables los supuestos utilizados para la elaboración del informe.

Colliers International no ha analizado la calidad del terreno en los que se encuentran ubicados

los activos (posible inestabilidad o contaminación del suelo), asumiendo que las condiciones del

suelo son adecuadas para la construcción de los activos allí situados o el desarrollo de futuros

proyectos inmobiliarios (sobrecarga del suelo, condiciones del terreno, etc.). Salvo indicación

en contra, entendemos que los materiales, las instalaciones y el terreno se encuentran en

buenas condiciones.

Los informes de valoración no contemplan la realización de un análisis detallado del terreno ni

de las condiciones estructurales de los activos. Colliers International no ha comprobado ni

testado la estructura y características técnica de los activos ni ha solicitado ningún estudio

independiente para analizar aquellas zonas de la propiedad que se encuentran al descubierto y

que no son fácilmente accesibles a visibles, ni la posible utilización de materiales considerados

perjudiciales para la salud o peligrosos. Asimismo, Colliers no ha comprobado que la propiedad

no tenga fallos estructurales, podredumbre, plagas o cualquier otro defecto como falta de

solidez o la posible utilización de materiales perniciosos durante su construcción.

Sin embargo, en el informe de valoración se recogen los comentarios sobre aquellas faltas,

defectos aparentes o activos en mal estado de conservación, que hayan sido detectados

durante la visita a los activos o de los que hayamos sido oportunamente informados.


1.

2.

3.

4.

5.

Analista

Tasación de Activos

Atentamente:

Tasación de Activos

Gerente

Bernardita Latorre

Que no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan de la valuación.

Que todos los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el inmueble y su vecindario están mencionados.

Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este informe han sido preparadas por el tasador abajo firmante,

el cual se hace legalmente responsable de las apreciaciones contenidas en la valuación, en conformidad al artículo 22 del Reglamento de

Sociedades Anónimas.

Carolina Oyarzún

Que ha inspeccionado personalmente la propiedad, por dentro y por fuera. La información que presenta es verdadera, y no ha obviado nada

de importancia.

10. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD

El presente Análisis es el resultado de una estimación de valoración independiente, parcial, limitada y aproximada de los inmuebles y ha sido

realizado con las limitaciones y conforme a las bases de valoración y asunciones descritas anteriormente.

Colliers International, no ha emitido ningún juicio, ni garantiza ningún aspecto comercial, financiero, fiscal, contable, actuarial o legal, ni con la

adecuación de los seguros o de cualquier otro contrato o de las condiciones técnicas o físicas de los inmuebles.

En el supuesto de que se produjese una modificación en los inmuebles o que cualquiera de las bases de valoración o asunciones descritas

resultase incorrecta o inadecuada, el Análisis podría tener que ser revisado. A este respecto, Colliers International no será responsable frente

al mandante, ni frente a ningún tercero en relación con la Estimación de Valoración, por la inexactitud de las bases de valoración adoptadas o

las asunciones realizadas.

El presente Análisis y sus Anexos se emiten a favor y para el uso exclusivo del Mandante. El Informe y sus Anexos son confidenciales y no

deben ser revelados a ningún tercero sin la autorización previa y por escrito de Colliers International. Adicionalmente, ninguna otra persona

deberá tener acceso al contenido del mismo sin autorización previa de Colliers International, sin que Colliers sea responsable ante terceros. En

caso contrario. Colliers International, no será responsable por ninguna cuestión al margen del alcance y las limitaciones del presente informe o

del fin para el que se ha emitido.

Colliers International no asume ningún tipo de compromiso de exclusividad en relación con el propósito, ámbito, objeto y contenido del presente

Análisis. La preparación de este Análisis y la Estimación de Valoración no limita ningún sentido la facultad de Colliers International de asesorar,

cooperar, asistir, valorar o en cualquier otra forma, estar vinculado con el Mandante en el futuro.

Este informe de valoración ha sido preparado sobre las bases y circunstancias específicas del mercado inmobiliario en el momento de la

evaluación de los activos y basada en datos, información y documentación proporcionada por el cliente y nuestras fuentes de mercado a la

fecha de la valoración.

Los profesionales que firman este Informe, declaran que:

Que no tiene hoy ni espera tener en el futuro, interés en la propiedad tasada ni ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en

forma independiente.


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INFORME DE VALUACIÓN - Renta Nacional · Santiago de Chile, fecha de informe: 03/12/2018 Solicitado por: Renta Nacional Compañía de Seguros S.A ... Por encargo de Renta Nacional