phát triển nhà ở xã hội tại pháp

Trung tâm dự báo và ngh iên cứu đô th ịCentre de prospec t ive e t d ’é tudes urba ines

216 Nguyễn Đình Ch iểu , Q .3 , Thành phố Hồ Ch í MinhTe l / f ax : +84 (0 )83 930 54 77 - Emai l : padd i@hcm. fp t .vn

Webs i t e : www.padd i .vn

Tài liệu của Trung tâm dự báo và nghiên cứu đô thị - PADDILes Livrets du Centre de prospective et d’études urbaines - PADDI

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

R e g i o n

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

R e g i o n

KHÓA TẬP HUẤN VỀ PHÁT TRIỂNNHÀ Ở XÃ HỘI TẠI TPHCM

(09 - 13/02/2009)

ATELIER SUR LE DÉVELOPPEMENTDU LOGEMENT SOCIAL À HCMV

(du 09 au 13 février 2009)

LỜI TỰA AVANT-PROPOS ục tiêu tổng quát của các khóa học là chuyển giao tri thức: các khóa học của

’objectif général des ateliers de formation est le transfert de savoirs : les sessions du

PADDI nhằm bổ sung cho chương trình đào tạo công chức của Thành phố bằng cách hướng đến các khái niệm, kỹ thuật và phương pháp mới (toàn diện, đa ngành) trong quản lý đô thị, trong bối cảnh đặc thù của Thành phố Hồ Chí Minh. Phương pháp tổ chức khóa học được hình thành với sự phối hợp của các đối tác Việt Nam và được các đối tác phê duyệt.

Ý tưởng chủ đạo là xem ở Pháp, người ta sử dụng phương pháp nào và giải quyết như thế nào những vấn đề tương tự mà giới chuyên môn Việt Nam đang gặp phải. Để thực hiện được ý tưởng này, nội dung của mỗi khóa học xoay quanh một nghiên cứu trường hợp rất cụ thể của Việt Nam.

Các kiến thức tổng hợp từ khóa học có thể giúp hình thành những cách làm mới, chính sách mới và được phổ biến rộng rãi đến mọi người.

Tài liệu này được xuất bản nhằm mục đích phổ biến rộng rãi những kiến thức tổng hợp được từ khóa học.

PADDI doivent permettre de compléter la forma-tion des fonctionnaires de la ville en les sensi-bilisant à des concepts, des techniques et des méthodes nouvelles (transversalité, pluridisci-plinarité) en matière de gestion urbaine, dans le contexte propre à Hô Chi Minh Ville. La méthode proposée a été imaginée en collaboration avec les partenaires vietnamiens, puis validée par ces derniers.

Il s’agit de voir quelles méthodes sont utilisées et quelles réponses sont apportées en France pour répondre à des problèmes similaires à ceux ren-contrés par les professionnels vietnamiens au cours de leur activité. Pour ce faire, l’atelier sera organisé autour d’un cas d’étude vietnamien très concret.

Une fois établies, ces connaissances devront pouvoir à la fois inspirer de nouvelles pratiques et de nouvelles politiques, et sensibiliser un public plus large grâce à une diffusion étendue.

C’est dans cet objectif de large diffusion et de sensibilisation que les Livrets ont été créés.

M L

03

Biên soạn / Rédaction: Marie GibertBiên dịch / Traduction: Huỳnh Hồng ĐứcChỉnh sửa / Correction: Fanny Quertamp, Trần Thị Thu HiềnXin chân thành cám ơn / Avec nos remerciements à Mlle Jessie Josephet à Mlle Muireann Legoux

04

KHÓA TẬP HUẤN VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI TPHCM

05

ATELIER SUR LE DÉVELOPPEMENT DE LOGEMENT SOCIAL À HCMV

MỤC LỤC SOMMAIREDANH SÁCH HỌC VIÊN THAM DỰ KHÓA TẬP HUẤN

LỜI MỞ ĐẦU

PHẦN 1: PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI PHÁP

GIỚI THIỆU: CÁC NỀN TẢNG CỦA NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI PHÁP 1. 2. 3.

I. BƯỚC 1: GIAO THỰC HIỆN NHÀ ỞXÃ HỘI 1. 2. 3. 4.

II. BƯỚC 2: QUẢN LÝ 1. 2. 3.

III. BƯỚC 3: XÁC ĐỊNH CÁC PHƯƠNG TIỆN TÀI CHÍNH 1. 2. 3.

IV. BƯỚC 4: THÀNH LẬP ĐƠN VỊ PHÁT TRIỂN VÀ QUẢN LÝ NHÀ Ở XÃ HỘI 1. 2. 3.

LISTE DES PARTICIPANTS À L’ATELIER

PRÉAMBULE

PARTIE 1 : LE DÉVELOPPEMENT DU LOGEMENT SOCIAL EN FRANCE

INTRODUCTION : LES FONDAMENTAUX DU LOGEMENT SOCIAL EN FRANCE 1. 2. 3.

I. ETAPE 1 : FAIRE RÉALISER DES LOGE-MENTS 1. 2. 3. 4.

II. ETAPE 2 : GÉRER 1. 2. 3.

III. ETAPE 3 : DÉFINIR LES MOYENS FINANCIERS 1. 2. 3.

IV. ETAPE 4 : CRÉATION D’UNE STRUC-TURE CHARGÉE DE DÉVELOPPER ET DE GÉRER LE LOGEMENT SOCIAL 1. 2. 3.

Tiếp cận trên số liệu thống kê toàn diệnTiếp cận trên khía cạnh lịch sửTiếp cận theo hướng phân tích

Từ xây dựng đến quản lýNhà ở phát triển mớiChương trình và sản phẩm nhà ởQuan hệ với các đơn vị xây dựng

Quản lý người thuê nhàQuản lý cơ sở vật chấtYếu tố kinh tế trong quản lý

Hỗ trợ của nhà nước đối với nhà ởChi và thuCân đối tài chính cho từng dự án – Cân đối tài chính của đơn vị

Tại sao cần thành lập đơn vị chuyên biệt?Các yếu tố liên quan đến đơn vị này Các bước thành lập

Approche statistique globaleApproche historiqueApproche analytique

De la construction à la gestionFlux de logements neufsProgrammes et produits logementsRapports avec les organismes constructeurs

La gestion des locatairesLa gestion du patrimoineLes dimensions économiques de la gestion

Les aides publiques au logementDépenses et recettesEquilibre d’opération – équilibre général de l’organisme

Pourquoi créer un organisme spécifique ?Les composantes de l’organismeLes étapes de la création de l’organisme

06 0760 61

7273

08 09

10 11

20 21

36 37

4243

5253

PHẦN 2: PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

I. CÁC QUY ĐỊNH HIỆN HÀNH

II. TÌNH HÌNH XÂY DỰNG NHÀ Ở XÃ HỘI HIỆN NAY

III. CHÍNH SÁCH DÀNH CHO ĐỐI TÁC TƯ NHÂN TRONG VIỆC PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI

IV. NGUỒN TÀI CHÍNH ĐẦU TƯ CHO NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI TP HỒ CHÍ MINH

V. THÀNH LẬP CƠ QUAN, TỔ CHỨC ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH VÀ QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI 1. 2.

VI. GIỚI THIỆU MỘT TRƯỜNG HỢP NGHIÊN CỨU

PHẦN 3: THẢO LUẬN XOAY QUANH 4 VẤN ĐỀ CHÍNH

I. ĐỐI TƯỢNG NÀO ĐƯỢC THUÊ/THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI?

II. DIỆN TÍCH PHÙ HỢP CHO MỘT CĂN HỘ NHÀ Ở XÃ HỘI LÀ BAO NHIÊU?

III. CÁC NGUỒN VÀ CÔNG CỤ TÀI CHÍNH THÍCH HỢP? LÀM THẾ NÀO ĐỂ HUY ĐỘNG SỰ THAM GIA CỦA KHU VỰC TƯ NHÂN?

IV. QUY MÔ DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI NHƯ THẾ NÀO THÌ PHÙ HỢP? (DIỆN TÍCH ĐẤT VÀ SỐ CĂN HỘ)

V. CÁC VẤN ĐỀ KHÁC, Ý KIẾN CỦA CHUYÊN GIA VÀ MỘT SỐ ĐIỂM CẦN LÀM RÕ

PARTIE 2 : LE DÉVELOPPEMENT DU LOGEMENT SOCIAL À HCMV

I. LES RÉGULATIONS EXISTANTES

II. SITUATION CONTEMPORAINE DU LOGEMENT SOCIAL

III. DES POLITIQUES EN FAVEUR DES PARTENAIRES PRIVÉS DANS LE DÉVE-LOPPEMENT DU LOGEMENT SOCIAL

IV. LES SOURCES DE FINANCEMENTS POUR LE LOGEMENT SOCIAL À HCMV

V. CRÉATION D’UN ORGANISME D’INVESTISSEMENT ET DE GESTION DU LOGEMENT SOCIAL 1. 2.

VI. PRÉSENTATION D’UNE ÉTUDE DE CAS

PARTIE 3 : RÉFLEXION - DÉBAT A PAR-TIR DE 4 GRANDES QUESTIONS

I. QUELLES POPULATIONS CIBLER POUR UN LOGEMENT SOCIAL EN LO-CATION / LOCATION-ACCESSION ?

II. QUELLES BONNES SURFACES POUR UN LOGEMENT SOCIAL ?

III. QUELLES SONT LES SOURCES DE FINANCEMENT ET LES OUTILS FINAN-CIERS APPROPRIÉS ? ET NOTAMMENT, COMMENT MOBILISER LA PARTICIPA-TION DU SECTEUR PRIVÉ ?

IV. QUELLE EST LA TAILLE APPRO-PRIÉE POUR UNE OPÉRATION DE LOGEMENT SOCIAL ? (TERRAIN ET NOMBRE DE LOGEMENTS)

V. AUTRES QUESTIONS TRANSVER-SALES SOULEVÉES, ÉLÉMENTS DE RÉPONSE DE L’EXPERT ET DEMANDES DE PRÉCISIONS

Các tổ chức đầu tư tài chính hiện tạiCơ quan quản lý nhà ở xã hội

Les structures d’investissement existantesLes organismes de gestion du logement social

06


07


DANH SÁCH HỌC VIÊN THAM DỰ KHÓA HỌCL’expert français : M. Pierre Peillon de l’Union sociale pour l’habitat à Lyon

L’expert vietnamien : M. Phan Trường Sơn, Chef adjoint du Bureau de Développement de l’Habitat, Département de la Construction.

Chuyên gia Pháp: Ông Pierre Peillon, Hội nhà ở xã hội Lyon

Chuyên gia Việt Nam: Ông Phan Trường Sơn, Phó phòng Phát triển nhà, Sở Xây dựng

Département de la Construction :

DUPA :

District 2 :

District 5 :

District 7:

District 9 :

District 10 :

District 11 :

District Binh Thanh :

Sở Xây dựng:

Sở Quy hoạch Kiến trúc:

Quận 2:

Quận 5:

Quận 7:

Quận 9:

Quận 10:

Quận 11:

Quận Bình Thạnh:

District Tan Binh :

District rural Binh Chanh :

District rural Can Gio:

District rural Nha Be :

Et des représentants des organismes :

PADDI:

Quận Tân Bình:

Huyện Bình Chánh:

Huyện Cần Giờ:

Huyện Nhà Bè:

Và đại diện của các đơn vị sau:

PADDI:

LISTE DES PARTICIPANTS À L’ATELIER

Nguyen Tat Hai

Bui Truong Son

Bui Van Khe

Huynh Ngu Sieu

Ecole nationale Supérieure LyonHIFUHOFHOREA SGCSociété de Gestion économique de HCMVRESCOUniversité Paris VII

David MargonsternNguyen Hong VanDelphine LiévinTran Thi Thu Hien

Nguyễn Tất Hải

Bùi Trường Sơn

Bùi Văn Khê

Huỳnh Ngữ Siêu

Công ty Quản lý kinh doanh nhà TPHCMCông ty Quản lý và phát triển đô thị Quận 9Ecole nationale Supérieure LyonQuỹ đầu tư phát triển đô thị TPHCMQuỹ phát triển nhà ở Thành phốHiệp hội bất động sản TPHCMTổng Công ty địa ốc Sài GònTổng Công ty xây dựng Sài GònUniversité Paris VII

David MargonsternNguyễn Hồng VânTrần Thị Thu HiềnDelphine Liévin

Nguyen Thanh DungNguyen Thi Vinh TrangHa Anh TuanPhan Truong Son

Pham Tuan AnhNguyen Dinh Hoa

Le Xuan Vien

Quach Hoang Hung

Nguyen Duc Tri

Nguyen Van Phuc

Phan Huu Hoa

Le Van Ngan

Tong Duc Tao

Nguyễn Thanh DũngNguyễn Thị Vĩnh TrangHà Anh TuấnPhan Trường Sơn

Phạm Tuấn AnhNguyễn Đình Hòa

Lê Xuân Viên

Quách Hoàng Hùng

Nguyễn Đức Trí

Nguyễn Văn Phúc

Phan Hữu Hòa

Lê Văn Ngàn

Tống Đức Tạo

08


09


LỜI MỞ ĐẦU PRÉAMBULEHợp tác với một quốc gia đang mong muốn phát triển hệ thống nhà ở xã hội là một ý tưởng rất hay và được ông Peillon ủng hộ. Sau nhiều năm làm việc ở Châu Phi, ông trở về làm việc cho cơ quan nhà nước ở Pháp, sau đó làm cho một Cơ quan xây dựng và quản lý nhà cho thuê giá rẻ và hiện đang làm tại Hội nhà ở xã hội của Pháp. Ông đã viết một quyển sách về các chung cư nhà ở xã hội lớn ở Pháp. Quyển sách được xuất bản vào năm 2001, vào thời điểm ở Pháp đang rộ lên các tranh luận về việc phá bỏ các chung cư nhà ở xã hội lớn và về chính sách cải tạo đô thị.

Hội nhà ở xã hội của Pháp có 800 hội viên là các đơn vị xây dựng và quản lý nhà ở xã hội. Hội có hai chức năng:

-

-

L’idée de coopération avec un pays souhaitant développer son système de logement social est très intéressante. M. Peillon ayant, après plu-sieurs années passées en Afrique, travaillé dans une administration française, puis dans un or-ganisme HLM et enfin pour l’Union sociale pour l’habitat, est très sensible à cette démarche. Il a par ailleurs publié un livre sur les grands ensem-bles de logements sociaux, et ceci en 2001, au moment où se développait le débat sur la des-truction des grands ensembles et sur ce qui allait devenir la politique de « rénovation urbaine ».

L’USH, qui rassemble 800 organismes de loge-ment social, a une double fonction :

-

-

Mô hình nhà ở xã hội của Pháp chắc chắn không hoàn hảo và càng không phải là mô hình cho toàn thế giới. Do đó, cần phải tìm ra mô hình phù hợp với TPHCM. Mặc dù vậy, mô hình này cũng đã được áp dụng tốt ở Pháp từ khoảng 100 năm nay và hiện nay không đặt ra vấn đề phải thay đổi toàn bộ mô hình này.

Do đó, mục tiêu của khóa học không phải là trả lời tất cả các câu hỏi, mà là gợi ra những câu hỏi tốt. Cần chú ý đến sự gắn kết, thống nhất giữa các câu trả lời sơ bộ ban đầu với tất cả các câu hỏi được đặt ra.

Le système français de logement social n’est certes pas parfait et n’a surtout pas de visée uni-verselle ; il faut trouver des solutions adaptées à HCMV. Cependant ce système fonctionne en France depuis environ 100 ans, et il n’est pas question aujourd’hui de le remettre fondamen-talement en cause.

Ainsi, l’objectif de cet atelier n’est pas de répon-dre à toutes les questions, mais de commencer à susciter les bonnes questions. Il s’agit bien d’être attentif à la cohérence entre les premières réponses apportées et l’ensemble des questions posées.

Nghiên cứu toàn diện các vấn đề của nhà ở xã hội;

Hỗ trợ chuyên môn cho các đơn vị trong ngành.

de réflexion globale et de représentation des enjeux du logement social ;

d’appui professionnel aux organismes.

10


11


PHẦN 1: PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI PHÁP(Phần trình bày của Ông Pierre Peillon)

GIỚI THIỆU: CÁC NỀN TẢNG CỦA NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI PHÁP

PARTIE 1 : LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT SOCIAL EN FRANCE(Intervention de M. Pierre Peillon de l’Union sociale pour l’habitat à Lyon)INTRODUCTION : LES FONDAMENTAUX DU LOGEMENT SOCIAL EN FRANCE

Vấn đề trước tiên là định nghĩa nhà ở xã hội. Có hai yếu tố cần làm rõ trong khái niệm nhà ở xã hội: -

-

Ở điểm này, có sự khác biệt giữa Pháp và các nước nói tiếng Anh. Ở các nước nói tiếng Anh, hình ảnh của nhà ở xã hội là các chung cư cũ, tồi tàn, nhất là ở Mỹ. Ở Pháp, và nói chung là ở Châu Âu, quy chế pháp lý không ảnh hưởng đến chất lượng và đặc điểm kiến trúc của nhà ở xã hội. Tuy phần lớn nhà ở xã hội ở Pháp là căn hộ trong các chung cư lớn, nhưng cũng có nhà ở riêng lẻ và từ năm 1973, căn hộ cũ cũng đã được nâng cấp, cải tạo và làm nhà ở xã hội cho thuê.

Chọn định nghĩa nào?

Quy chế pháp lý xác định tính chất của nhà ở xã hội:

-

-

Se pose d’abord une question de définition. Il existe deux concepts à différencier :

-

-

On observe sur ces questions une différence avec les pays anglo-saxons qui donnent une image dévalorisée du parc public, surtout aux USA où ce type de parc est ancien et dégradé. En France, et plus généralement en Europe, on déconnecte la fonction sociale du parc et son statut juridique : il n’y par ailleurs pas de rapport direct entre le logement social et ses caractéris-tiques architecturales, même s’il est, en France, en partie associé à des grands immeubles (alors qu’il existe des logements individuels et depuis 1973, des logements anciens améliorés et loués comme logement social).

Quelle définition adopter ?

Le statut permet seulement en partie de définir le logement social.

-

-

Do vậy, cần xét nhiều khía cạnh khác nhau để định nghĩa nhà ở xã hội.

Theo hộ gia đình

Ở Pháp: 4,8 triệu nhà ở xã hội cho thuê, chiếm 18% tổng quỹ nhà (Hà Lan = 36%; Anh = 22%; Tây Ban Nha = 2%). Chú ý sự khác nhau về định nghĩa nhà ở xã hội ở các nước.

Sự khác biệt này là do ở các nước Bắc Âu đã có quá trình phát triển công nghiệp mạnh mẽ với quỹ nhà ở xã hội lớn. Trong khi đó, ở các nước Nam Âu, sự phát triển kinh tế gần đây đã không song hành với sự phát triển quỹ nhà xã hội.

Ví dụ: Ở Tây Ban Nha, chính sách ưu tiên sở hữu nhà đã được áp dụng rộng rãi, nhưng hiện nay đang phải xem xét lại vì giới trẻ gặp khó khăn khi ra ở riêng và vì tình trạng di dân nội địa dẫn đến việc dân cư tập trung đông ở một số vùng và thưa thớt ở những vùng khác. Ngoài ra, tình trạng nhập cư từ 20 năm nay cũng làm nổi rõ sự thiếu hụt quỹ nhà cho thuê. Hiện nay, cùng với cuộc khủng hoảng tài chính – ngân hàng và bất động sản, việc phát triển nhà cho thuê càng trở nên cấp thiết. Quỹ nhà ở xã hội cho thuê là một công cụ giúp giảm nhẹ những tác động tiêu cực của cuộc khủng hoảng trong lĩnh vực bất động sản.

-

-

Ainsi, il est nécessaire d’avoir différents types d’approches pour définir le logement social.

Approche par les ménages

En France : 4,8 M. de logements locatifs, c’est à dire 18 % du parc de résidences principales (Pays Bas = 36 % - UK = 22 % - Esp. = 2 %). Mais attention aux critères de définition.

Cette nette opposition s’explique par la vieille tradition industrielle, avec un parc important de logement social, dans les pays du Nord, et une expansion économique plus récente et n’ayant pas conduit au développement de ce type de parc dans les pays du Sud de l’Europe.

Ex : Espagne : Mise en place d’une politique privilégiant une accession généralisée, mais qui se trouve remise en question aujourd’hui, du fait de la cohabitation des jeunes qui ne parvien-nent pas à quitter leurs parents, et des migra-tions intérieures qui conduisent à la déqualifica-tion de certaines régions par rapport à d’autres en développement. Par ailleurs l’immigration étrangère, phénomène récent datant d’une ving-taine d’années, montre les conséquences d’une absence de parc locatif social. Aujourd’hui se pose la question de relancer un secteur de ce type, s’ajoutant au problème très contemporain de la crise immobilière et bancaire venue des USA : le « tout accession » accentue encore les effets de cette crise. Un secteur locatif social est aussi un outil pour atténuer les cycles immobiliers.

Công ích theo quy chế pháp lý;

Xã hội: mọi người dân đều có thể tiếp cận được, đặc biệt là các hộ gia đình có thu nhập thấp.

Ở Pháp, thuần túy cho thuê (tách biệt hẳn giữa điều kiện được thuê và điều kiện sở hữu);Chú ý: Ở các nước Bắc Âu, việc sở hữu nhà ở xã hội tương đối thoáng hơn, do đó có thể hình thành các mô hình trung gian giữa thuê và sở hữu (ví dụ: Mô hình Hợp tác xã nhà ở xã hội ở Đan Mạch: xã viên đóng 5% giá trị của căn hộ, Hợp tác xã sẽ giao cho một đơn vị xây dựng và sau đó quản lý chung cư nhà ở xã hội, điều này làm đảo ngược mối tương quan giữa chủ sở hữu và người thuê nhà);

Hệ thống hỗ trợ mua nhà ở xã hội;

le logement public défini par son statut ju-ridique ;

le logement social : abordable à l’ensemble de la population, notamment aux ménages les plus modestes.

Locatif, mais en France, ce parc est « pur » (séparation radicale entre condition de loca-taire et celle de propriétaire) ;NB : en Europe du Nord, la notion de pro-priété est moins rigide et permet donc de concevoir des systèmes intermédiaires (ex. des coopératives au Danemark où les gens payent 5 % de la valeur du logement, et le logement est construit par un organisme au-quel la coopérative confie ensuite la gestion de ce parc, ce qui inverse le rapport proprié-taire/locataire) ;

Hệ thống hỗ trợ thuê – mua mới được phát triển gần đây.

Système d’accession sociale à la propriété ;

Système plus récent de location-accession.

1. Tiếp cận trên số liệu thống kê toàn diện 1. Approche statistique globale

12


13


En France, s’ajoutent 950 000 logements en ac-cession réalisés par des organismes de loge-ment social, soit au total (locatif + accession) 14 M. de personnes concernées (22 % des ménages) pour l’ensemble du secteur social.

Approche par les organismes

Il existe 600 organismes intervenant surtout dans le secteur locatif, de taille variable (parc de 1000 à 120 000 logements locatifs), avec des périmètres géographiques variant également (échelle d’une ville, d’un département, quelques-uns à échelle nationale). Les plus importants sont polyvalents et font du locatif et de l’accession, avec souvent un fort ancrage local (avec collec-tivités, entreprises locales…). Le rythme annuel de construction est de 70 000 locatifs + 15 000 en accession sociale.

▪

▪

Ở Pháp, ngoài 4,8 triệu căn nhà ở xã hội cho thuê, còn có thêm 950 000 căn thuộc dạng thương mại do các đơn vị về nhà ở xã hội xây dựng và bán. Tổng cộng có 14 triệu người Pháp (22% số hộ gia đình) sống trong nhà ở xã hội (thuê và sở hữu).

Các đơn vị phát triển nhà ở xã hội

Hiện tại, ở Pháp có 600 đơn vị hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực nhà ở xã hội cho thuê, với quy mô đa dạng (mỗi đơn vị có từ 1 000 đến 120 000 căn cho thuê), phạm vi khác nhau (thành phố, tỉnh, quốc gia). Các đơn vị lớn vừa có nhà ở xã hội cho thuê vừa có nhà cho sở hữu. Mỗi đơn vị thường hoạt động ngay tại địa phương. Ở Pháp, mỗi năm xây mới 70 000 căn nhà ở xã hội cho thuê và 15 000 căn cho sở hữu.

▪

▪

▪

Remarque : On peut noter un parallèle entre ce contexte historique et le contexte du Vietnam aujourd’hui faisant face à des migrations rurales vers les villes pour travailler dans les industries.

▪

▪

▪

Ghi chú: Có sự tương đồng giữa tình hình ở Pháp trước kia và ở Việt Nam hiện nay. Việt Nam đang phải đối mặt với tình trạng người dân di cư từ nông thôn lên thành thị để đi làm cho các doanh nghiệp, đặc biệt là ở các khu công nghiệp.

▪

▪

2. Approche historique2. Tiếp cận trên khía cạnh lịch sử

Lien avec la révolution industrielle du XIXème siècle et l’afflux des ouvriers dans les villes : apparition de taudis dans le cadre d’un Etat libéral refusant de traiter cette question de la misère populaire urbaine, le logement étant considéré comme un bien privé.

Rôle des hygiénistes, du patronat philan-thropique, de la bourgeoisie « éclairée » et des politiciens progressistes, qui créent des sociétés privées sans but lucratif, ayant pour objectif d’offrir un logement sain aux catégories populaires (contexte de la tuber-culose). On note l’importance de l’enjeu sani-taire dans cette création du logement social, avec une dimension individuelle (salubrité : eau et lumière) et une dimension collective (on construit, à proximité des logements, des équipements tels que des bains-douches). Cela conduit en 1894 à la 1ère loi reconnais-sant officiellement l’existence de sociétés au statut particulier, chargées de réaliser des logements, et leur conférant des avantages

Liên hệ với cách mạng công nghiệp thế kỷ thứ XIX và việc công nhân tập trung ở các đô thị: xuất hiện các khu nhà ổ chuột. Nhưng nhà nước thời đó mang đậm tính tư sản nên không giải quyết và xem nhà ở là tài sản tư hữu và là vấn đề của khu vực tư nhân.

Chuyên gia vệ sinh môi trường, nhà hảo tâm, nhà tư sản và chính trị gia cấp tiến đã lập ra các Công ty tư nhân không vì mục đích lợi nhuận nhằm tạo chỗ ở vệ sinh cho người có thu nhập thấp (trong bối cảnh dịch bệnh lao hoành hành). Mục tiêu trước tiên của việc phát triển nhà ở xã hội vào thời đó là đảm bảo vệ sinh môi trường cho nơi ở: hệ thống vệ sinh cho từng căn hộ hoặc công cộng (xây nhà tắm công cộng gần các chung cư). Nhờ đó, vào năm 1894, lần đầu tiên sự tồn tại của các công ty này với quy chế đặc biệt đã được pháp luật công nhận. Các công ty này được giao trách nhiệm thực hiện các dự án nhà ở xã hội và hưởng các ưu đãi tài chính. Đây được xem là một giải pháp kinh tế - xã hội cho vấn đề nghèo khó của người công nhân. Việc các chủ sử dụng lao động mong muốn giữ chân người công nhân và đảm bảo cho họ

financiers. Lue comme une réponse sociale et économique à la misère ouvrière urbaine, la préoccupation du patronat d’avoir une main d’œuvre fixe et en bonne santé est à l’origine de cette première loi, dont les préoccupations seront ensuite reprises par les socialistes.

L’implication des collectivités locales date du début du XXème siècle.La loi de 1912, votée à initiative d’un député de Lyon, Laurent Bonnevay, permet la créa-tion des offices publics HLM, qui manifeste la volonté d’établir une certaine distance vis-à-vis de la collectivité de rattachement, par l’intervention d’un organisme spécifique qui va passer les marchés, attribuer des loge-ments, recruter du personnel… Cependant, ces structures manquent de financements, et la production de logements reste assez faible.

L’implication financière durable de l’Etat date de 1945 : au lendemain de la guerre, contexte de la Reconstruction, suite à la 2e guerre mondiale, et forte implication de l’Etat dans ce processus.

1955-1980 = un double défi :

-

-

có sức khỏe tốt là ý tưởng gốc của đạo luật đầu tiên này. Sau đó, những người thuộc đảng xã hội đã nối tiếp ý tưởng này.

Các chính quyền địa phương bắt đầu tham gia vào phát triển nhà ở xã hội từ đầu thế kỷ XX.Luật năm 1912, được thông qua theo sáng kiến của Ông Laurent Bonnevay, nghị sĩ của Thành phố Lyon, cho phép thành lập các cơ quan nhà nước phụ trách nhà cho thuê giá rẻ (HLM). Điều này thể hiện quyết tâm tách bạch quản lý nhà nước với quản lý nhà ở xã hội. Các đơn vị chuyên trách về nhà ở xã hội được thành lập để lập dự án, ký hợp đồng, chọn đối tượng được vào ở nhà xã hội…Tuy nhiên, do họ còn yếu về tài chính nên việc phát triển nhà ở xã hội còn khá khiêm tốn trong giai đoạn này.

Chính phủ hỗ trợ tài chính ổn định từ năm 1945: sau Chiến tranh Thế giới lần thứ 2, Chính phủ tham gia mạnh mẽ vào quá trình tái thiết đất nước. 1955-1980: Hai thách thức lớn

-

-

la crise du logement et l’habitat insa-lubre : période de l’accès au confort et de la promotion des catégories populaires et moyennes par le biais des grands ensem-bles, symboles de modernité, avec notam-ment la salle de bain dans le logement.

l’accompagnement de la restructura-tion industrielle et économique du pays, avec accompagnement de l’exode rural au profit de l’industrialisation. L’Etat s’est alors appuyé sur les organismes de logement social. Cela a conduit à un énorme effort de construction : 2 M. de logements sociaux édifiés en 20 ans, dont 50 % sous forme de grands ensembles.

Khủng hoảng nhà ở và nhà ở không hợp điều kiện vệ sinh môi trường: phát triển mạnh các chung cư cực lớn, biểu tượng cho sự hiện đại, với các điều kiện tiện nghi tốt hơn trước (căn hộ có nhà tắm riêng) dành cho người có thu nhập thấp và trung bình.

Tái cấu trúc nền công nghiệp và kinh tế trong nước: di dân từ nông thôn lên thành thị trong quá trình công nghiệp hóa. Chính phủ hỗ trợ mạnh cho các đơn vị xây dựng và quản lý nhà ở xã hội. Hai triệu căn nhà ở xã hội đã được xây dựng trong vòng 20 năm trong đó 50% nằm trong quần thể chung cư cực lớn.

14


15


QUESTIONS:

Question sur le coût locatif par rapport aux reve-nus des ménages.

Il faut préciser ce que l’on entend par « coût locatif » (charges comprises ou non, et autres frais…). Avec les charges et les frais inhérents au logement, cela correspond à environ 20 % du revenu.Ex : un logement social de 3 pièces de 65 m² à Lyon, loyer brut de 300 euros sans charges, pour un logement ancien (avant 1980) / logement neuf = 370 euros sans charges.NB. SMIC = 1300 euros mensuel brut, soit 1050 euros en moyenne net.Il existe des aides personnelles, surtout en cas d’un seul salaire dans le ménage avec enfants, venant en déduction du loyer.

Question de la priorité aux habitants résidant an-ciennement sur la commune pour accès au loge-ment social.

C’est un débat en France aujourd’hui. Certaines communes aimeraient bien pratiquer cette idée, mais cela reste totalement illégal par rapport aux principes d’égalité entre citoyens, français et étrangers en situation régulière ; différentes lois visent précisément à lutter contre les discrimina-tions.

Elle permet de définir le logement social en s’appuyant sur trois éléments :

a)

▪

HỎI – ĐÁP:

Về chi phí thuê nhà so với thu nhập của hộ gia đình?

Phải xác định rõ chi phí gồm những gì (tiền thuê nhà, chi phí khác gắn với nơi ở). Nếu tính tiền thuê nhà và các chi phí gắn với nhà ở, thì tổng cộng chiếm khoảng 20% thu nhập của hộ gia đình.Ví dụ: một căn hộ xã hội 65 m², có 3 phòng ở Lyon, thì giá thuê bao gồm cả thuế là 300 euros, nếu đó là căn hộ cũ (được xây trước năm 1980). Giá thuê sẽ là 370 euros nếu đó là căn hộ mới. Ghi chú: Ở Pháp, lương tối thiểu là 1 300 euros, lương tối thiểu thực lĩnh là 1 050 euros. Ngoài ra, còn có cơ chế hỗ trợ trực tiếp cho người thuê nhà (nhà nước trả trực tiếp cho Cơ quan quản lý nhà cho thuê một phần tiền thuê nhà) nếu trong gia đình đó có trẻ em và chỉ có một lao động chính.

Người dân của địa phương có được ưu tiên khi xét chọn vào ở nhà ở xã hội không?

Hiện nay, đây là vấn đề đang được tranh luận ở Pháp. Một số địa phương mong muốn thực hiện ý tưởng này, nhưng điều đó hoàn toàn trái ngược với nguyên tắc bình đẳng giữa các công dân kể cả người nước ngoài sinh sống hợp pháp tại Pháp. Nhiều luật đã được ban hành để chống phân biệt đối xử.

Cách tiếp cận này cho phép phân tích nhà ở xã hội dựa trên 3 yếu tố sau:

a)

▪

▪

▪

3. Approche analytique3. Tiếp cận theo hướng phân tích

Des missions affectées par les pouvoirs publics :

Mission sociale visant les populations modestes, mais avec une cible qui reste assez large (60 % des ménages susceptibles d’accéder au logement social), même si la location est subordonnée au niveau des revenus. Cela constitue un élément de la « cohésion sociale » (de même que le sys-tème des retraites, la sécurité sociale…), permettant de lutter contre l’exclusion.

Nhiệm vụ của các nhà lãnh đạo:

Nhiệm vụ xã hội tập trung hỗ trợ cho người có thu nhập thấp và trung bình. Ngoài ra, có thể mở rộng cho các đối tượng khác (60% hộ gia đình ở Pháp có thể tiếp cận nhà ở xã hội), mặc dù tiền thuê nhà phụ thuộc vào thu nhập hộ gia đình. Đây là một trong những yếu tố đảm bảo an sinh xã hội (tương tự như hệ thống lương hưu, bảo hiểm xã hội…) và giúp chống lại việc người nghèo, người có thu nhập thấp bị gạt ra ngoài lề xã hội.

On distingue deux conceptions du loge-ment social en Europe : extensive et spécifique :

-

-

La France se situe dans une position intermé-diaire, mais avec une conception plutôt large.

Mission économique visant à soutenir l’activité du bâtiment (rôle contra-cyclique du logement social, sauf dans la période la plus récente : voir ci-dessous).L’analyse graphique sur environ 30 ans, comparant la production de logements par le marché et celle de logements sociaux, mon-tre le rôle des politiques publiques quand l’activité privée est en berne. L’objectif est alors d’impulser une relance. Ainsi l’Etat utilise-t-il les organismes de logement social pour assurer au secteur de la construction un volume d’activité et d’emploi, quand ceux-ci sont en repli. (cf. cas espagnol aujourd’hui où l’on ressent les effets de l’absence d’un tel système régulateur alors que le secteur privé de construction s’effondre).

2002 : développement par l’Etat d’un sys-tème préexistant d’avantages fiscaux pour maintenir l’activité de la construction, avec en parallèle la volonté de relancer le rythme de construction des logements sociaux. Ceci a généré de vives concurrences (accès aux ter-rains, aux entreprises…) avec des incidences financières coûteuses pour les organismes HLM dans la réalisation de leurs constructions sociales.

Ta cần phân biệt hai quan niệm về nhà ở xã hội tại Châu Âu: mở rộng và chuyên biệt:

-

-

Quan điểm của Pháp là dung hòa giữa hai quan niệm trên và đối tượng mà nhà ở xã hội ở Pháp nhắm đến tương đối rộng. Nhiệm vụ kinh tế hỗ trợ phát triển ngành xây dựng (Vai trò quan trọng của hợp đồng định kỳ trong lĩnh vực nhà ở xã hội, trừ trong giai đoạn gần đây: xem phần dưới).Phân tích biểu đồ so sánh sự phát triển của nhà ở thương mại và nhà ở xã hội trong vòng 30 năm gần đây cho thấy vai trò quan trọng của các chính sách phát triển nhà ở xã hội khi nhà ở thương mại giảm sút. Mục tiêu của các chính sách này là vực dậy sự phát triển. Chính phủ thông qua các tổ chức về nhà ở xã hội để đảm bảo việc làm trong ngành xây dựng, khi ngành này suy giảm. (Ở Tây Ban Nha hiện nay, khi hoạt động của ngành xây dựng bị suy giảm mạnh, ta thấy rõ sự cần thiết phải có một cơ chế phát triển nhà ở xã hội để điều tiết và vực dậy ngành xây dựng).

Năm 2002, Chính phủ Pháp có chủ trương phát triển các ưu đãi về thuế để duy trì hoạt động của ngành xây dựng nhưng đồng thời cũng đưa ra chính sách khôi phục và phát triển quỹ nhà ở xã hội. Điều này đã tạo ra sự cạnh tranh gay gắt trong ngành xây dựng (cạnh tranh về quỹ đất, cạnh tranh giữa các doanh nghiệp) và hậu quả là các tổ chức về nhà ở xã hội bị tổn thất nhiều về tài chính trong việc phát triển quỹ nhà của mình.

extensive signifie que toute la population peut accéder au logement social (cas en Autriche par ex.), notamment sans condi-tions de ressources ; c’est une conception universaliste ;

spécifique : le logement social est résiduel (c’est au marché à produire des loge-ments, et seule la partie la plus pauvre de la population va avoir accès au logement social) ; cela correspond à la position à laquelle aujourd’hui l’Union Européenne tend à inciter les différents pays qui com-posent.

Mở rộng nghĩa là mọi người dân đều có thể tiếp cận nhà ở xã hội (ví dụ ở Áo), đặc biệt không có quy định về mức thu nhập; đây là quan niệm nhà ở xã hội dành cho mọi người;

Chuyên biệt: nhà ở xã hội chỉ dành cho một số đối tượng (phát triển quỹ nhà theo cơ chế thị trường, và chỉ có người nghèo mới được tiếp cận nhà ở xã hội); Hiện nay Liên Minh Châu Âu (EU) đang ủng hộ phát triển nhà ở xã hội theo quan điểm này.

16


17


▪

b)

▪

b)

▪

▪

▪

Các yếu tố này phù hợp với cơ chế thị trường.

Ghi chú: Tại Pháp, mặc dù gần đây đã có sự phân cấp mạnh, nhưng từ «nhà nước» vẫn thường dùng theo nghĩa Chính phủ, trong khi đó, ở các nước Châu Âu khác, từ «nhà nước» lại thiên về Chính quyền địa phương.

c)

Các đơn vị này vừa là chủ đầu tư xây dựng và phát triển nhà ở xã hội vừa quản lý quỹ nhà của mình. Đây là 2 mảng hoạt động có nhiều điểm khác nhau về kỹ thuật và kỹ năng chuyên môn.

Các đơn vị này đều được hưởng các ưu đãi, đặc biệt là về thuế, mặc dù có tư cách pháp nhân khác nhau: Công ty nhà nước (trực thuộc Thành phố, Tỉnh hoặc Cộng đồng Thành phố), Công ty tư nhân (Công ty cổ phần, Hợp tác xã) [Ở Pháp, có khá ít Hợp tác xã, ngược với ở nước Ý], Công ty công tư hợp doanh (hợp doanh giữa Thành phố hoặc Tỉnh với các nhà đầu tư khác, Quỹ tiền gửi hoặc ngân hàng tư nhân).

Tuy nhiên, các đơn vị này đều có một điểm chung. Đó là đều được kiểm soát và quản lý rất chặt chẽ (tất cả các đơn vị này phải cam kết không vì mục đích lợi nhuận, lợi nhuận được dùng để tái đầu tư vào công ty, không chia lợi nhuận cho cổ đông). Các đơn vị này hợp tác chặt chẽ với các cơ quan nhà nước (chính quyền địa phương, các cơ quan tài chính của nhà nước…).

Ghi chú: Luật năm 2000 đã mở rộng định nghĩa về nhà ở xã hội bằng cách bao gồm cả nhà ở thuộc sở hữu tư nhân (các chủ sở hữu cam kết với Nhà nước về tiền thuê nhà và điều kiện của

▪

▪

▪

c)

A la fois maîtres d’ouvrage (promoteur) et bail-leurs (gestionnaires des logements qu’ils ont construits) : deux volets d’activité entre lesquels il existe des différences de techniques, voire de culture professionnelle, mais qu’unifie la struc-ture.

Ces opérateurs bénéficient d’avantages, notam-ment fiscaux, même s’ils sont de natures juridiques diverses : des offices publics (rat-tachés à la Municipalité, au Département ou à l’intercommunalité), sociétés de droits privé (SA et coopératives, même s‘il existe peu de coo-pératives en France, contrairement à l’Italie), so-ciétés d’économie mixte (entre des Villes ou des Départements et des apporteurs de capitaux, Caisse des Dépôts ou banques privées).

Toutefois, ces opérateurs ont en commun d’être réglementés (engagement de non-lucrativité, y compris pour les sociétés privées, réinvestisse-ment des bénéfices dans la société et non dis-tribués aux actionnaires) et contrôlés. Ils travail-lent en étroite collaboration avec les institutions publiques (collectivités publiques, financeurs para-publics…).

Cela montre que la réalisation du logement social est bien insérée dans un contexte économique global dont elle ne peut être déconnectée. Cela pose donc une ques-tion de gouvernance, car c’est une logique coûteuse que de choisir de soutenir dans le même temps les différents secteurs (cons-truction privée & publique).C’est également un levier de moderni-sation technique (ex : préoccupation d’isolation thermique), comme un laboratoire d’innovations qui connaissent ensuite une généralisation au reste du parc du logement.Le logement social est donc bien un outil économique.

Mission territoriale en lien avec l’aménagement du territoire (cf. grande péri-ode de construction 1955-75) et la recon-quête des tissus urbains (après la « politique du bulldozer », aujourd’hui on assiste à la réhabilitation des logements anciens et à la reprise des centres urbains).

Il est nécessaire que ces différentes missions soient réinterrogées en fonction des condi-tions sociales et économiques de chaque époque (par ex. aujoud’hui quelles con-séquences tire-t-on du contexte actuel de grande précarisation des ménages ?).

Une régulation publique, par trois vecteurs :

Des dispositifs techniques (normes de qualité, confort, isolation, sécurité technique pour les habitants), qui constituent la contre-partie de l’effort public.Souci de qualité de l’Etat pour ces logements :

-

-

NB. Cet aspect peut renvoyer à des questions concernant le système vietnamien et l’objectif que les pouvoirs publics pourraient se donner d’avoir, grâce à un secteur qu’il maîtrise, un contrôle qualitatif des pratiques informelles du secteur privé.

Điều này chứng tỏ rằng việc phát triển nhà ở xã hội phải gắn chặt với tình hình kinh tế nói chung. Vấn đề về chủ trương, chính sách điều hành rất quan trọng vì sẽ là tốn kém nếu quyết định phát triển đồng thời cả hai lĩnh vực nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội còn là đòn bẩy giúp hiện đại hóa công nghệ (ví dụ: công nghệ cách nhiệt). Các công nghệ mới thường được triển khai thí điểm trên nhà ở xã hội trước, sau đó mới nhân rộng ra trong ngành xây dựng.Nhà ở xã hội thật sự là một công cụ kinh tế.

Nhiệm vụ quy hoạch gắn với công tác quy hoạch trên toàn địa bàn (xem giai đoạn phát triển mạnh của ngành xây dựng 1955 - 1975) và cải tạo đô thị (sau giai đoạn thực hiện «chính sách phá bỏ và xây mới», hiện nay người ta đi theo xu hướng cải tạo nhà ở cũ và khôi phục sức sống của các khu trung tâm thành phố).

Các nhiệm vụ nói trên cần được điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của từng thời kỳ (ví dụ: Hiện nay, thu nhập của các hộ gia đình khá bấp bênh. Trong bối cảnh đó, cần rút ra những bài học gì?).

Điều tiết của nhà nước dựa vào 3 yếu tố:

Yếu tố kỹ thuật (tiêu chuẩn chất lượng, tiện nghi, cách âm, cách nhiệt, an toàn kỹ thuật cho cư dân) thể hiện sự cố gắng của nhà nước trong việc cải thiện tiện nghi cho nhà ở xã hội Mối quan tâm của Chính phủ về chất lượng nhà ở xã hội:

-

-

Ghi chú: Về mặt này có thể liên hệ với các vấn đề ở Việt Nam và mục tiêu của nhà nước trong việc quản lý chất lượng nhà ở do khu vực tư nhân xây dựng.

Yếu tố hành chính với rất nhiều nguyên tắc và quy định, có cả bộ luật về xây dựng và cải tạo công trình, tuy nhiên không phải lúc nào cũng đem lại hiệu quả như mong muốn...

Yếu tố tài chính, gồm 3 nhân tố: hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách nhà nước, cho vay ưu đãi (Quỹ tiền gửi và tiền ký gửi, ngân hàng nhà nước cho vay với nhiều điều khoản ưu đãi), ưu đãi về thuế.

Các đơn vị chuyên về nhà ở xã hội

Des dispositifs administratifs avec un corps de règles pléthorique, une administra-tion ambitieuse avec un code de la construc-tion et de l’habitation très développé, même s’il n’est pas toujours parfaitement efficace...

Des dispositifs financiers de trois ordres :subventions budgétaires, prêts bonifiés (Caisse des Dépôts et Consignations, banque publique qui accorde des prêts à des condi-tions privilégiées), avantages fiscaux.

Tous ces dispositifs s’intègrent bien sûr dans des logiques de marché.

NB : En France, le terme de « public » reste largement associé à l’Etat, malgré une décen-tralisation assez récente, alors que, dans le reste de l’Europe, « public » dans ce domaine est plutôt associé aux collectivités locales.

Des opérateurs spécifiques

Trong những năm 1960: thực thi hiện đại hóa và tiện nghi hóa nhà ở;

Trong những năm 1980: tiết kiệm năng lượng (khủng hoảng năng lượng và hiện nay, khái niệm phát triển bền vững).

dans les années 1960 : à la pointe de la modernisation et généralisation du confort domestique ;

dans les années 1980 : enjeux d’économie d’énergie (crise énergétique et aujourd’hui concept de développement durable).

18


19


người được thuê – tiền thuê nhà phải thấp hơn mức giá trần và người thuê nhà phải có thu nhập thấp hơn mức trần quy định), mặc dù số lượng nhà thuộc dạng này còn thấp so với số lượng nhà của các đơn vị đầu tư và quản lý nhà ở xã hội.

CÂU HỎI:

Xung quanh tính phi lợi nhuận của các đơn vị đầu tư và quản lý nhà ở xã hội: Các Cơ quan nhà nước và Công ty cổ phần cam kết thực hiện phi lợi nhuận. Nhưng các công ty công tư hợp doanh thì có thể chia lợi nhuận cho các cổ đông (ví dụ: Thành phố Paris có 2 công ty công tư hợp doanh và nhận cổ tức từ hai công ty này với tư cách là cổ đông chính); nhưng đây chỉ là trường hợp ngoại lệ.

Nếu không được hưởng cổ tức, thì ai chấp nhận là cổ đông của các Công ty cổ phần đầu tư và quản lý nhà ở xã hội?

Các cổ đông của Công ty cổ phần phát triển và quản lý nhà ở xã hội là các cơ quan tổ chức, đặc biệt là các doanh nghiệp. Từ sau Chiến tranh thế giới lần thứ 2, sự tham gia của các doanh nghiệp ngày càng mạnh mẽ hơn nhờ cơ chế «1% nhà ở». Theo đó, mọi doanh nghiệp (trừ các cơ quan hành chính sự nghiệp và các doanh nghiệp trong ngành nông nghiệp) có hơn 20 nhân viên đều phải đóng thuế phát triển nhà ở. Các Quỹ liên nghiệp về nhà ở (Caisses interprofessionnelles du logement – CIL) thu số thuế này để hỗ trợ cho người lao động mua nhà hoặc thuê nhà. Chính điều này đã thúc đẩy các Quỹ liên nghiệp nhà ở tham gia thành lập các Công ty cổ phần nhà cho thuê giá rẻ. Nhờ đó, các doanh nghiệp và các Quỹ này kiểm soát được một phần nào số tiền đóng góp của mình nhằm đảm bảo đáp ứng nhu cầu của người lao động.

Câu hỏi về số tầng cao của nhà ở xã hội?

Chiều cao của các công trình (kể cả nhà ở xã hội) được quy định trong Bản đồ quy hoạch đô thị của từng địa phương; không có quy định riêng về chiều cao đối với nhà ở xã hội; các quy định

về quy hoạch áp dụng cho mọi công trình (nhưng gần đây, một số quy định mới ban hành tạo thuận lợi cho việc tăng mật độ nhà ở xã hội).

Câu hỏi về quản lý các hoạt động thương mại tại tầng trệt?

Các nguồn tài chính nêu trên chỉ dùng để phát triển nhà ở. Khó khăn xuất hiện khi phát triển nhà ở xã hội ở gần khu trung tâm thành phố và có các hoạt động thương mại ở tầng trệt.

Có hai khả năng:

-

-

NB : Une loi de 2000 a donné une définition plus large du logement social, incluant des proprié-taires privés de logement (qui, par convention avec l’Etat se sont engagés à louer sous cer-tains plafonds de loyers et de ressources des occupants), même si cela reste quantitativement faible par rapport au parc public.

QUESTIONS:

Autour de la non lucrativité des organismes de logement social : elle concerne les offices et les SA mais pas les sociétés d’économie mixtes qui peuvent reverser des dividendes (cas par exem-ple pour la ville de Paris qui compte 2 sociétés de ce type lui reversant des dividendes en tant que principal actionnaire) ; mais ceci reste marginal.

Qui sont les actionnaires des sociétés anonymes alors qu’elles ne touchent pas de dividendes ?

Ce sont des institutions, et en particulier des en-treprises, qui étaient aux origines du logement social - ce qui s’est encore accentué au lende-main de la guerre avec le dispositif du « 1% logement », par lequel toute entreprise de plus de 20 salariés, non administrative et non agri-cole, doit acquitter une taxe. Les CIL (Caisses interprofessionnelles du logement) qui la collec-tent ont pour rôle d’aider l’accession à la propriété des salariés ou leur accès au logement locatif ; c’est ceci qui les a engagés dans la création des SA d’HLM. Ainsi les entreprises et les CIL (employeurs + syndicats) contrôlent plus ou moins ce qui est fait de leur contribution et veillent à ce qu’il soit répondu aux besoins des salariés.

Question sur la hauteur des logements sociaux ?

Elle est régie par le Code de l’Urbanisme ; il n’y a en principe pas de corrélation entre la forme du bâtiment et sa fonction/son statut de logement social ou non ; les règles sont les mêmes pour tous (mais des dispositions récentes favorisent la densification du logement social).

Quels types de rez-de-chaussée et d'activités s’y déployent ?

Les financements évoqués concernent exclu-sivement le logement. Des difficultés apparais-sent pour des logements des centres-villes avec des commerces en rez-de-chaussée.

Deux possibilités :

-

-

Tổ chức nhà cho thuê giá rẻ (HLM) tự đầu tư xây dựng phần diện tích dành cho thương mại hoặc văn phòng ở tầng trệt bằng cách vay vốn và tách phần vốn này khỏi vốn đầu tư cho nhà ở. Sau đó, tổ chức HLM sẽ quản lý trực tiếp phần diện tích này. Nhưng, trừ những tổ chức lớn, các công ty nhỏ hiếm khi có đủ năng lực cần thiết để quản lý tốt phần dành cho thương mại hoặc văn phòng.

Tổ chức HLM hợp tác với một đơn vị đầu tư và quản lý phần diện tích thương mại ở tầng trệt. Như vậy, tổ chức HLM chỉ chịu trách nhiệm phần nhà ở phía trên. Tuy nhiên, các nhà đầu tư không thích đầu tư và quản lý phần diện tích thương mại nhỏ. Điều này gây khó khăn cho các tổ chức HLM trong việc tìm đối tác.

L’organisme HLM édifie lui-même des com-merces ou des bureaux en rez-de-chaussée en contractant des emprunts autres que ceux destinés au logement et gère ensuite ces baux commerciaux. Mais ces organismes, sauf les plus importants, ont rarement une capacité à gérer ce type de locaux.

L’organisme HLM organise une copropriété avec un promoteur commercial, qui s’occupe alors du rez-de-chaussée et des locaux com-merciaux, et il n’est alors responsable que des logements dans les étages. Cependant les promoteurs commerciaux ne souhaitent pas s’occuper des petites surfaces : ce qui pose problème aux organismes HLM pour trouver des partenaires.

20


21


I. BƯỚC 1: GIAO THỰC HIỆN NHÀ Ở XÃ HỘI I. ETAPE 1 : FAIRE RÉALISER DES LOGEMENTS

Cần để ý đến sự khác biệt nhỏ giữa từ «xây dựng» và «giao thực hiện» nhà ở. Phần trình bày dưới đây chủ yếu tập trung vào nhà ở xã hội cho thuê.

Ở Pháp, các tổ chức nhà ở xã hội vừa là chủ đầu tư xây dựng vừa là đơn vị quản lý nhà ở xã hội.

Nhắc lại định nghĩa: chủ đầu tư là gì? Là người quyết định đặc điểm và công năng sử dụng của công trình (chung cư hỗn hợp, nhà ở có kết hợp thương mại hoặc không), hình thức sử dụng (cho thuê/bán…), vị trí, số căn hộ, đặc điểm của các căn hộ…

Để làm được những việc trên, chủ đầu tư phải thuê đơn vị tư vấn thiết kế (Ở Pháp, chủ đầu tư bắt buộc phải thuê kiến trúc sư nếu diện tích sàn của công trình từ 170 m² trở lên) và nghiên cứu (kỹ thuật…). Chủ đầu tư chịu trách nhiệm về mặt pháp lý, tài chính của dự án và chịu mọi rủi ro đối với dự án. Chủ đầu tư giao cho đơn vị thi công thực hiện công trình và là chủ sở hữu của công trình cho đến khi bán đi. Nếu căn hộ được cho thuê, thì chủ đầu tư sẽ chịu trách nhiệm quản lý: xây dựng để quản lý.

Khu vực nhà ở xã hội và nhà ở tư nhân có cùng nguyên tắc vận hành, nhưng có hệ thống khác nhau.

Ở Đức, Chính quyền thành phố ký thỏa thuận với các chủ sở hữu chung cư dành cho người thu nhập thấp, khi không tìm được chỗ ở trong khu vực tư nhân, có thể ở trong các chung cư này. Nhưng số lượng các căn hộ nhà ở xã hội khá thấp so với ở Pháp.

Chỉ quản lý chung cư mà không tham gia thiết kế từ đầu sẽ khá khó khăn:

Il est important de noter la nuance de vocabu-laire entre « construire » et « faire réaliser » des logements. Les propos à suivre concernent sur-tout la construction de logements locatifs.

En France, les organismes de logement social locatif sont à la fois maîtres d’ouvrage et gestion-naires/bailleurs.

Rappel de définitions : qu’est-ce qu’un maître d’ouvrage/promoteur ?

C’est celui qui définit le produit et son usage (immeuble mixte logements + commerces ou seulement logements), son statut (locatif/acces-sion…), sa localisation, le nombre de logements, leurs caractéristiques, etc…

Pour cela, il s’appuie sur une ingénierie (recours à l’architecte obligatoire au-delà de 170 m²), des bureaux d’études (techniques…). Il assume la responsabilité morale, juridique et financière de « bonne fin d’opération » : il porte l’ensemble des risques qui y sont liés. Il fait effectuer la réalisa-tion physique de l’ouvrage par des entreprises et en est propriétaire jusqu’à sa vente ; ou si les logements sont destinés à la location, il en de-vient le bailleur : construire pour gérer.Le secteur social et le secteur privé ont le même fonctionnement, mais ce n’est pas un système unique.

En Allemagne, des systèmes de conventions temporaires entre des Villes et des propriétaires d’immeubles permettent d’y loger des popula-tions modestes qui ne trouvent pas de place dans le secteur privé. Mais les volumes de loge-ments sociaux sont relativement faibles, ce qui est différent du parc social français.

Il est un peu difficile de gérer un patrimoine dont on n’a pas précisément défini le contenu :

▪

▪

▪

▪

Kết luận: kinh nghiệm trong công tác quản lý sẽ giúp đưa ra những lựa chọn đúng trong quá trình thiết kế và xây dựng chung cư. Điều này là rất quan trọng.

Do đó, cần phải tính đến «chi phí tổng thể»: việc tiết kiệm vốn đầu tư ban đầu có thể sẽ dẫn đến việc phải trả chi phi quản lý cao khi đưa chung cư vào sử dụng. Điều này đã xảy ra ở Pháp trong giai đoạn 1955 – 1975. Do đó, chi phí quản lý cho các chung cư này hiện nay thường khá cao.

▪

▪

Conclusion : avoir une bonne expérience de la gestion permet d’orienter les choix de la con-struction, c’est essentiel.

D’où le développement de la notion de « coût global » : économiser au moment de l’inves-tissement peut souvent conduire à payer plus cher les frais de gestion. C’est pourtant ce que l’on a pratiqué entre 1955 et 1975. Aujourd’hui, la gestion de ces immeubles se révèle souvent coûteuse.

Cette notion est aussi applicable au loca-taire : son budget logement englobe le loyer et les charges locatives (directement payées au bailleur), plus les charges externes qu’il paye à l’extérieur (eau, électricité…) à partir des relevés

Nguy cơ không phù hợp: diện tích căn hộ, bố trí phòng trong căn hộ, bố trí căn hộ trong chung cư không phù hợp …Ngoài ra còn có nguy cơ không phù hợp về mặt kinh tế (mức giá cho thuê so với giá trị đầu tư hoặc giá mua lại).

Nguy cơ gây khó khăn cho công tác quản lý: lối sống của người dân (ví dụ: lối sống của các gia đình đông con khác với lối sống của người lớn tuổi…do đó cách quản lý cũng phải khác); điều này liên quan đến vấn đề đặc điểm cư dân trong chung cư. Căn hộ có thể phù hợp với gia đình này, nhưng không phù hợp với gia đình khác. Căn hộ thì không thay đổi, nhưng người ở trong đó thì thay đổi…

Nguy cơ ảnh hưởng đến chi phí quản lý: Phải tính đến:

-

-

(loyers par rapport au coût de réalisation ou d’acquisition).

Risques d’incidences sur la facilité de la gestion : modes de vie des habitants (par ex. celle de grandes familles peut poser des diffi-cultés, elle sera en tout cas différente de la ges-tion de logements pour personnes âgées…); ceci renvoie à la question de la différenciation des populations logées. D’où l’apparition de problèmes quand il y a des changements de population, avec une inadéquation possible des logements par rapport aux nouvelles fa-milles. Les bâtiments sont plus permanents que les populations qui les occupent…

Risques d’incidences sur les coûts de gestion: il faut prendre en compte :

-

-

Risques d’inadéquation de la taille des logements, de la distribution des pièces dans l’appartement, de la distribution des apparte-ments dans l’immeuble… Il y a aussi un ris-que d’inadéquation en termes économiques

1. Từ xây dựng đến quản lý1. De la construction à la gestion

Các chi phí trực tiếp: liên quan đến việc lựa chọn vật liệu xây dựng, nên chọn các vật liệu bền vững và ít có nguy cơ bị xuống cấp.

Các chi phí gián tiếp: cách thiết kế chung cư có ảnh hưởng đến chi phí quản lý và bảo trì các phần chung; do đó phải tính đến các yếu tố này ngay từ giai đoạn thiết kế vì nó có tác động trực tiếp đến công tác bảo trì và các khoản phí mà người sử dụng phải đóng.

les charges directes, usage (et usure…), qui renvoie à la question du choix de matériaux durables et moins susceptibles d’être dégra-dés.

les charges indirectes : la conception du bâtiment aura des conséquences sur le coût de la gestion et de l’entretien des par-ties communes ; il faut donc les prendre en compte dès l’origine du bâtiment, car tout cela a des incidences directes sur les condi-tions de maintenance, et donc sur la quit-tance du locataire.

22


23


Đối với người thuê nhà: phần chi cho nơi ở bao gồm các khoản sau: tiền thuê nhà, chi phí quản lý (trả trực tiếp cho đơn vị quản lý nhà) và chi phí khác (điện, nước…).

Do đó, cần suy nghĩ toàn diện từ khâu thiết kế, xây dựng đến điều kiện cho thuê và các nguyên tắc quản lý. Nếu tổ chức HLM mua lại quỹ nhà do một đơn vị khác xây dựng, thì tổ chức đó nên tham gia vào việc thiết kế dự án ngay từ đầu.

Chú ý thuật ngữ: cần phân biệt nhà ở phát triển mới với quỹ nhà ở hiện cóNăm 2008, có 4,8 triệu căn nhà ở xã hội cho thuê: Đây là QUỸ NHÀ. Năm 2008, 80 000 căn nhà ở xã hội đã được xây thêm: Đây là số lượng nhà ở phát triển mới bổ sung cho quỹ nhà hiện có.

Một số quyết định dựa trên các chính sách và vấn đề tài chính. Phải ước lượng nhu cầu:

-

-

-

Lý tưởng nhất là biết được các nhu cầu và sự mong đợi của những người sẽ ở trong căn hộ; nhưng điều này là khá khó khăn vì ta không thể biết trước ai sẽ ở trong căn hộ đó. Hiện nay, có một phần nhà ở xã hội được thực hiện bằng hình thức «mua lại – cải tạo» những chung cư đang có người ở. Điều này tạo thuận lợi cho việc khảo

des compteurs d’eau et de chauffage.

Il est nécessaire de réfléchir à la cohérence en-tre la conception d’une opération et ses condi-tions économiques d’occupation, ainsi que les principes de gestion. Si l’organisme HLM achète à un tiers, il convient qu’il ait préalablement défini (ou mieux, « passé commande » sur) un certain nombre d’éléments du programme.

Précision de vocabulaire : les notions de flux et de stock sont à bien différencier.En 2008, il existait 4,8 M. de logements locatifs sociaux : c’est un STOCK. En 2008, on a construit 80 000 logements so-ciaux : c'est un FLUX qui va donc, au fur et à mesure de sa réalisation, aller s’ajouter au stock.

Un certain nombre de décisions reposent sur des choix politiques et budgétaires. Il faut estimer le volume des besoins :

-

-

-

L’idéal serait de pouvoir intégrer les besoins et at-tentes des futurs occupants ; mais on ne les con-naît pas (seul leur profil global est connu). Sans doute existe-t-il aujourd’hui une part de loge-ments sociaux réalisés en « acquisition-amé-lioration », avec souvent les familles d’occupants

sát nhu cầu của người ở. Nhưng đây chỉ là những trường hợp ngoại lệ.

Làm thế nào để tổng hợp các thông tin định tính và định lượng về nhu cầu và làm thế nào để xây dựng chương trình phát triển nhà ở xã hội đáp ứng các nhu cầu này là một trong những điểm quan trọng nhất trong nghề phát triển và quản lý nhà ở xã hội (lên chương trình, tức là phải lựa chọn và sắp xếp các nhu cầu theo thứ tự ưu tiên).

Giải thích nghĩa từ: Sản phẩm nhà ở: nhiều loại nhà ở (ví dụ: nhà ở cho sinh viên, nhà ở cho người cao tuổi…).Chương trình: kết hợp nhiều loại nhà ở trong một hoặc nhiều chung cư.

Tiêu chí đầu tiên để xác định đặc điểm của sản phẩm nhà ở là tính pháp lý: cho thuê, cho thuê – mua hay bán… phải được xác định rõ ràng vì nó sẽ có tác động đến tính pháp lý của dự án, vấn đề tài chính…

Cần phải xây dựng chương trình càng cụ thể càng tốt với các thông tin chi tiết như: hình dáng, diện tích căn hộ, các đặc điểm kỹ thuật (tiêu thụ năng lượng, an ninh…có thể áp dụng thí điểm các công nghệ tiên tiến, ví dụ công nghệ cách nhiệt…), đặc điểm căn hộ (diện tích từng phòng, mức độ tiện nghi, dịch vụ đi kèm…), trang thiết bị và khu kỹ thuật, diện tích phụ cho từng căn hộ (ban công, sân thượng) và diện tích chung (tầng hầm, gara)…và các chi phí.

Hiện nay, Việt Nam đang bước vào thời kỳ hiện đại hóa và kinh tế thị trường. Điều này đặt ra một số vấn đề sau:

-

- - -

déjà en place ; ceci permet donc un diagnostic beaucoup plus aisé... Mais il s’agit évidemment d’une situation atypique.

Ces différentes considérations posent la ques-tion de savoir comment on réunit tous ces élé-ments de diagnostic, et comment on les agrége ensuite dans une programmation. C’est précisé-ment cet exercice complexe que constitue la pro-grammation (programmer, c’est faire des choix et hiérarchiser des besoins), qui représente l’un des volets essentiels du métier HLM.

Précisions de vocabulaire :Produit logement : différents types de loge-ments (ex : petits logements pour étudiants, logements adaptés pour personnes âgées…).Programme : assemblage des différents types de produit logement dans un ou plusieurs immeuble(s).

Le premier critère de caractérisation du produit logement est son statut juridique : locatif, lo-cation-accession, accession… Tout cela doit être défini clairement, car cela comporte des in-cidences juridiques, financières, etc...

Il faut définir un programme le plus précis pos-sible avec une typologie de logements (taille…), des caractéristiques techniques (consommation d’énergie, sécurité… avec la possibilité de faire jouer un rôle pilote à ce parc, comme ce fut le cas en matière d’isolation par ex.), des caracté-ristiques habitationnelles (taille des pièces, con-fort, prestations…), les équipements et locaux techniques, les annexes individuelles (balcons, terrasses) et collectives (caves, garages)… ainsi que le coût.

Aujourd’hui au Vietnam, le contexte de moderni-sation et d’ouverture à l’économie de marché pose certaines questions :

-

-

-

-

2. Nhà ở phát triển mới2. Flux de logements neufs

3. Chương trình và sản phẩm nhà ở3. Programmes et produits logements

Vai trò của các đơn vị theo dõi và phân tích nhu cầu, mong muốn của các đối tác tại địa phương (ví dụ: Thành phố muốn tạo chỗ ở cho cán bộ công chức, một doanh nghiệp trong khu chế xuất muốn xây nhà ở cho công nhân): cần trình bày rõ ràng các nhu cầu;

Chương trình nhiều năm nên cần có tầm nhìn trung và dài hạn;

Cần phải định tính các nhu cầu (đặc điểm dân số, kinh tế - xã hội, địa bàn…); định lượng nhu cầu là quan trọng nhưng cũng không nên vì thế mà bỏ qua định tính nhu cầu của các hộ gia đình vì nếu bỏ qua, sẽ phát sinh những sai lầm mà sau này phải trả giá rất đắt.

Rôle des dispositifs de suivi et d’observation des besoins, attentes des partenaires locaux à prendre en compte (ex : une municipalité souhaitant loger des fonctionnaires, une en-treprise souhaitant loger des ouvriers de zone franche) : cela pose la question de la formali-sation de ces attentes ;

Programmes pluriannuels qui impliquent d’avoir une vision à moyen ou long terme de ces éléments ;

Nécessité de pouvoir aussi connaître quali-tativement la demande (démographie, socio-économie, localisation géographique…) ; les exigences quantitatives ne doivent jamais occulter le souci qualitatif de réponse aux besoins des ménages, car ceci peut générer des erreurs qui coûtent ensuite très cher.

Áp dụng quy chuẩn nào? Các yêu cầu mới về nhà ở như thế nào? Các cơ quan kiểm tra chất lượng quốc tế?Các quy chuẩn mới về độ an toàn?Vấn đề đa dạng hóa sản phẩm?Quy mô của dự án như thế nào?

Quelle normalisation/standardisation et quelles sont les nouvelles exigences sur le logement ? Accès de bureaux de contrôle internationaux ?

Nouvelles normes de sécurité ?

Quelle diversification des produits ?

Quelle taille d’opération minimum ?

24


25


Le logement est un bien durable, il est donc nécessaire d’anticiper.Tout ceci est bien évidemment en rapport avec la nature des populations que l’on souhaite loger

Des opérations à replacer dans un envi-ronnement urbain plus global :

▪

▪

Nhà ở là một tài sản tồn tại lâu dài, do đó cần phải lường trước mọi vấn đề. Dĩ nhiên, để làm được điều này cần phải lưu ý đến đặc điểm của những người sẽ ở trong các căn hộ sẽ xây dựng. Cần đặt các dự án trong môi trường đô thị tổng thể:

▪

▪

La politique de construction sociale doit donc se faire dans le respect des orientations en matière d’aménagement urbain, et des normes d’équipement et de salubrité. Si par contre on constate un cloisonnement administratif et des difficultés à dialoguer entre différents services, l'injonction doit leur être donnée de travailler en-semble et de décloisonner leurs modes de fonc-tionnement : il y a besoin d’un regard partagé sur le développement de la ville avec un même diagnostic et un projet porteur.

C’est à ces conditions que l’on peut passer :

-

-

Chính sách về phát triển nhà ở xã hội cần hài hòa với các định hướng về quy hoạch đô thị và môi trường. Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các đơn vị, các sở ngành để có cách nhìn tổng thể, toàn diện và thống nhất về sự phát triển đô thị.

Với những điều kiện đó, ta có thể chuyển từ:

-

-

Il convient d’abord de mesurer l’importance d’un bonne localisation en comparant les contraintes et les avantages des différentes localisations :

-

-

-

-

Le rôle de la voirie des réseaux divers (VRD) est essentiel, ainsi que leurs conditions de fonctionnement ; il faut par ex. limiter ses choix de localisation à des secteurs :

-

-

Rappel : le lien entre logement social et exigences en matière de salubrité est en France aux sources du développement de ce secteur : il est nécessaire d’avoir un logement sain dans une ville saine.

Cette dernière observation souligne la cohérence entre :

-

-

Trước tiên cần chọn vị trí tốt để xây dựng chung cư bằng cách so sánh thuận lợi và bất lợi của từng vị trí:

-

-

-

-

Mạng lưới hạ tầng kỹ thuật rất quan trọng; nên chọn vị trí ở những khu vực:

-

-

Nhắc lại: Ở Pháp, các yêu cầu về đảm bảo vệ sinh môi trường cho nhà ở xã hội là động lực thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội: cần xây dựng nhà ở sạch trong một đô thị xanh.

Do đó, cần phải có sự đồng bộ giữa:

-

-

Nhà ở (với các đặc điểm kỹ thuật, kinh tế) khái niệm mang tính cá nhân, tài sản riêng (diện tích riêng, chi phí riêng…)…

…sang nơi ở (gắn với môi trường xung quanh, cơ sở hạ tầng) khái niệm mang tính cộng đồng, một thành phần cấu thành của đô thị; mối quan hệ giữa nơi ở với nơi làm việc là rất quan trọng. Một nghiên cứu tại TPHCM cho thấy việc muốn ở gần nơi làm việc là nguyên nhân đứng thứ 2 trong số các nguyên nhân thay đổi chỗ ở.

du logement (défini par ses caractéristiques physiques, techniques, économiques), notion qui renvoie à sa dimension individuelle, celle d’un bien physique (sa surface, son coût…)…

…à l’habitat (défini par son rapport à l’environnement bâti, aux équipements), qui renvoie à sa dimension collective, comme élément constitutif de la ville ; le rapport à l’emploi est notamment essentiel, et les en-quêtes conduites à HCMV montrent le sou-hait de vivre à proximité de son lieu de travail (2° cause de déménagement).

la desserte (élément essentiel de la mobilité dans la ville) ;

l’environnement (zones inondables ou non… ; cf. risque de problème quand, comme par-fois au Vietnam, on construit sur d’anciens canaux imprudemment remblayés) ;

l’agrément : identifier les éléments (espace vert…) ;

le prix : arbitrage à faire entre tous les élé-ments et les coûts qu’ils induisent.

bien desservis en eau courante,

au drainage satisfaisant, donc à l’abri des remontées d’eau.

la politique en matière d’habitat : les projets de construction doivent être intégrés dans une politique locale de l’habitat

Giao thông (yếu tố không thể thiếu ở đô thị);

Môi trường (khu vực có bị ngập hay không, nguy cơ sẽ xảy ra sự cố khi xây dựng trên nền đất yếu, ví dụ: xây dựng trên kênh đã được san lấp sơ sài);

Tiện ích: xác định rõ các tiện ích (không gian xanh…);

Giá: xem xét tất cả các yếu tố và chi phí có liên quan.

Có hệ thống nước máy;

Có hệ thống thoát nước tốt; như thế sẽ tránh được bị ngập khi nước lên

Chính sách về nhà ở: các dự án nhà ở phải nằm trong một chính sách chung về nhà ở.

et les politiques en matière :

▪

▪

▪

Và các chính sách khác về:

▪

▪

▪

d’urbanisme : planification urbaine qui prévoit et organise le cadre de vie des citadins en terme de fonctionnement et d’environnement ; entre politique urbaine et opérations de construction, il y a la poli-tique foncière qui permet d’anticiper les besoins, de mettre à disposition les ter-rains, et d’éviter les opérations réalisées en fonction d’opportunités de terrain ;

de transport (accessibilité) : vigilance sur les lieux souffrant d’un défaut d’infrastructures (embouteillages), et privi- légier ceux bien desservis par les trans-ports en commun ;

d’équipements publics, de commerces, d’activités (école, dispensaire, marché…).

Quy hoạch đô thị: tạo không gian và môi trường sống tốt cho cư dân; ngoài ra, còn phải có chính sách đất đai để đón đầu các nhu cầu, tạo quỹ đất sạch và tránh việc thực hiện dự án theo cơ hội giao dịch đất đai;

Giao thông: không nên chọn những địa điểm có cơ sở hạ tầng giao thông yếu; nên ưu tiên chọn những địa điểm có hệ thống giao thông công cộng

Cơ sở hạ tầng xã hội (công trình công cộng, trường học, trạm y tế, chợ…), trung tâm thương mại, dịch vụ.

26


27


4. Quan hệ với các đơn vị xây dựng 4. Rapports avec les organismes constructeurs

L’organisme de logement social, s’il ne construit pas lui-même, va devoir procéder aux opérations suivantes :

-

-

-

QUESTIONS et RÉACTIONS :

Quelques éléments de réponses sur le rap-port du Vietnam au logement social et aux normes de logements :Normes de construction au Vietnam : le loge-ment social doit respecter les normes de sécu-rité et d’incendie…L’ouverture aux standards in-ternationaux est utile s’ils ont fait leurs preuves.

La définition du logement social est complexe et variable selon les contextes. Au Vietnam, le logement social est défini par le gouvernement : il est destiné aux populations entrant dans qua-tre catégories :

-

Nếu chủ đầu tư nhà ở xã hội không có bộ phận xây dựng, thì sẽ phải thực hiện các công việc sau với đơn vị xây dựng:

-

-

-

HỎI – ĐÁP:

Một số ý trả lời về nhà ở xã hội ở Việt Nam và các quy chuẩn về nhà ở:Quy chuẩn xây dựng ở Việt Nam: nhà ở xã hội phải tuân thủ các quy định về an toàn, phòng chống cháy nổ…Việc hướng đến các tiêu chuẩn quốc tế là tốt, nếu các tiêu chuẩn đó đã được kiểm nghiệm. Định nghĩa nhà ở xã hội khá phức tạp và thay đổi tùy theo từng quốc gia. Ở Việt Nam, theo quy định tại nghị định 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ, nhà ở xã hội trong giai đoạn hiện nay chỉ phục vụ cho 4 nhóm đối tượng sau:

-

-

-

-

Cần xem xét vấn đề nhà ở một cách toàn diện và gắn với môi trường xung quanh cũng như sự phát triển của thành phố.

Theo nghị định 90/2006/NĐ-CP của chính phủ quy định giá trần cho thuê nhà ở xã hội, các ưu đãi về tiền sử dụng đất và thuế. Mục đích là thu hút các nhà đầu tư tư nhân. Vấn đề là có nên thành lập các đơn vị nhà nước để quản lý nhà ở xã hội tại Việt Nam hay không?

Chuyên gia Pháp có hai ý sơ khởi trả lời cho câu hỏi quan trọng này:

-

-

Câu hỏi về chất lượng và nhà ở xã hội: nên hay không nên phát triển hoạt động kinh tế

Ở Pháp, các chung cư lớn đã từng được xây dựng tại các khu vực xa trung tâm, có giá đất rẻ, bị cô lập và gần những nơi có môi trường không thuận lợi. Ngoài ra, vào thời đó, các nguyên tắc quy hoạch phân khu chức năng đã dẫn đến việc chia tách khu dân cư ra khỏi các khu có hoạt động kinh tế. Chính những yếu tố nói trên đã dẫn đến việc phải phá bỏ rất nhiều chung cư lớn hiện nay, rất tốn kém và đòi hỏi phải có sự vào cuộc mạnh mẽ của chính quyền cũng như có các cơ chế tài chính phù hợp.

-

-

-

Le logement comme objet d’interface est à con-sidérer dans sa globalité et dans son insertion dans la ville et son environnement.

La loi sur le logement au Vietnam prévoit un loyer plafonné, des avantages sur la redevance foncière et des avantages fiscaux, l’objectif étant d’attirer le secteur privé. La question qui se pose est la suivante : faut-il créer des organismes pu-blics pour gérer le logement social au Vietnam ?

Deux éléments de pré-réponse de l’expert sur cette question de fond :

-

-

Question sur l’aspect qualitatif et le logement social : possibilités ou non de mener une ac-tivité économique dans le quartier.

En France, les grands ensembles ont sou-vent été réalisés sur des terrains excentrés et à bon marché, enclavés et à proximité d’environnements peu agréables. En outre les principes fonctionnalistes de l’époque ont con-duit à séparer strictement les secteurs d’habitat des zones d’activité. Combinés à d’autres diffi-cultés (sociales notamment), ces situations con-duisent aujourd’hui à des démolitions de masse, très coûteuses, qui ont nécessité une implication forte des pouvoirs publics et des dispositifs de financement adaptés.

Passer la commande avec un cahier des charges de la gestion, un descriptif de l’opération, et en fixant des délais de livraison ;

Garantir l’opération concernant les risques inhérents au site (terrain…), les contraintes juridiques (servitudes…) ; lors de la réception de l’ouvrage, il devra vérifier et contrôler le produit livré, et s’attacher aux bonnes con-ditions collectives d’utilisation ; au-delà de la livraison, il devra avoir pris les garanties nécessaires (NB : en France, un an de garan-tie de parfait achèvement, et ensuite garantie décennale sur le gros œuvre) ;

Gérer la transaction (prix, conditions de règle-ment…) et bien se faire remettre tout docu-ment nécessaire pour la gestion du bâtiment (dossier des ouvrages effectués).

Cadres et fonctionnaires ;

Đặt hàng xây dựng kèm theo hồ sơ yêu cầu điều kiện quản lý, bảng mô tả thực hiện công trình và xác định thời hạn bàn giao công trình;

Chịu trách nhiệm về các rủi ro gắn với dự án (đất đai, pháp lý…); khi nghiệm thu công trình, phải kiểm tra kỹ sản phẩm được bàn giao, đảm bảo điều kiện sử dụng tốt; sau khi bàn giao, đơn vị thi công phải bảo hành cho công trình (ghi chú: ở Pháp, một năm bảo hành toàn bộ công trình và sau đó bảo hành phần thô trong 10 năm);

Quản lý các giao dịch (giá, điều kiện thanh toán…) và yêu cầu đơn vị thi công bàn giao toàn bộ tài liệu cần thiết như hồ sơ các công trình được xây dựng để quản lý tòa nhà.

Cán bộ công chức;

Sỹ quan và quân nhân;

Công nhân làm việc trong các khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghiệp và khu công nghệ cao;

Cán bộ đã trả lại nhà công vụ và gặp khó khăn về nhà ở.

So sánh thuận lợi và khó khăn của hai phương thức quản lý,

Vấn đề kiểm tra, giám sát cũng nên được đặt ra ngay từ đầu

Officiers et militaires (forces armées populai-res payés par le budget public) ;

Ouvriers travaillant dans les zones économiques, zones de production pour ex-portation, zones industrielles et parcs high tech ;

Anciens titulaires au logement de service ay-ant rendu leur logement mais se trouvant en difficulté.

Comparer les avantages économiques des deux modalités de gestion

La question du contrôle doit également avoir été posée au départ.

28


29


Faut-il limiter les normes de hauteur du logement social pour éviter des coûts d’investissements (ex : en évitant l’installation d’ascenseurs…) ?

Expert : il ne faut pas limiter les possibilités du logement social dès le départ et le pénaliser par rapport au logement privé. Il est plutôt sou-haitable de réfléchir à des mixités d’opérations avec un pourcentage sur chaque programme avec du logement social.

Ville de la diversité, ville durable

La Ville est née et doit vivre comme un lieu d’échange et de pluralité. La diversité (fonctions, occupation sociale et formes bâties) au sein des villes est essentielle, comme elle est nécessaire à l’échelle d’un quartier. Or le modernisme a engendré une monofonctionnalité stérile, - idée que l’on retrouve aujourd’hui dans la notion de « ville émergente » - assise sur des circulations individuelles intenses, et aux sous-ensembles largement monofonctionnels. A l’opposé, la di-versité est une condition (même si elle n’est pas suffisante ! ) du bien-être dans un quartier et de son attractivité.

Pour être durable, une ville doit être évolutive : c’est l’enjeu du développement durable. L’objectif est de faire durer les quartiers, à l’opposé de la situation des grands ensembles que l’on démolit aujourd’hui ; d’où la nécessite de s’abstraire des effets de mode : ce qui est le plus à la mode est ce qui se démode le plus rapidement.

Ex : l’urbanisme moderne des années 1950 et le principe de l’open planning , utilisant la ra-tionalité industrielle - l’espace public devenant le résiduel entre les bâtiments édifiés selon ce principe - Ces quartiers, édifiés selon la logique de la « table rase », en rupture avec le passé et les traditions urbaines, s’affichaient comme des œuvres accomplies, manifestation d’un idéal im-muable…

La conséquence est double :

-

-

Mais par opposition, la ville européenne - com-me la ville arabe et sans doute la ville asiatique -, propose des systèmes de villes durables, consti-tuées par la trame durable des espaces publics. Cette ville autorise la densification, les muta-tions progressives mais dans une structure urbaine permanente.Ex : capacité dynamique d’évolution du « com-partiment chinois » et de la trame foncière exis- tante, tels qu’ils sont présents à HCMV ; les trottoirs y jouent par ailleurs un rôle de lieu de contacts sociaux et d’activités économiques « informelles », et participent de la capacité de la ville à conférer une place (même modeste) aux plus démunis.

Quelques précisions sur le rapport entre l’entreprise, les salariés d’entreprise et les lo-cataires de logements sociaux construits par les entreprises : à l’origine, le logement social est conçu comme annexe au contrat de travail ; par conséquent, quand on quitte l’emploi, on quitte en même temps le logement. La création de Sociétés Anonymes d’HLM a donc modifié ce rapport : même si l’entreprise participe à la cons-truction de ces logements par ses cotisations et dispose en contrepartie, pour ses salariés, de réservations dans les attributions de logement, celui-ci n’est pas une annexe au contrat de travail. Par conséquent, quand le salarié quitte l’entreprise, il peut sans souci rester dans son logement attribué ; mais quand il quitte son loge-ment, l’entreprise retrouve alors sa réservation. Ainsi l’entreprise participe au financement du logement, mais les salariés ne sont pas dépen-dants de l’entreprise par le biais du logement.

Có nên quy định hạn chế chiều cao của chung cư nhà ở xã hội để giảm chi phí đầu tư và vận hành (ví dụ: không lắp thang máy…)?

Chuyên gia: không nên hạn chế khả năng phát triển nhà ở xã hội ngay từ đầu và so sánh với nhà ở của tư nhân. Nên suy nghĩ theo hướng thực hiện các dự án hỗn hợp trong đó dành ra một tỉ lệ nhất định cho chương trình nhà ở xã hội.

Thành phố đa dạng, thành phố bền vững

Thành phố là nơi sinh sống và trao đổi. Sự đa dạng (chức năng, xã hội và công trình xây dựng) trong thành phố, cũng như trong một khu phố là rất quan trọng. Nhưng, chủ nghĩa hiện đại đã dẫn đến sự đơn điệu về chức năng – đây là điều ta đang gặp phải ở các «thành phố mới», nơi chủ yếu dựa trên giao thông cá nhân và các khu nhà đơn chức năng. Sự đa dạng là một điều kiện (dù chưa phải là điều kiện đủ) để có cuộc sống tốt và tăng sức hấp dẫn của một khu phố.

Để bền vững, thành phố cần có sự phát triển: đây là vấn đề mấu chốt của phát triển bền vững. Mục tiêu là làm cho các khu phố phát triển lâu dài, không như những khu chung cư lớn mà chúng ta đang phá bỏ hiện nay; do đó, cần phải tránh hiệu ứng «mốt»: cái gì phù hợp theo mốt nhất thì sẽ nhanh chóng lỗi thời nhất.

Ví dụ: quy hoạch đô thị hiện đại trong thập niên 1950 và nguyên tắc open planning, không chú trọng đến không gian công cộng giữa các tòa nhà. Các khu phố được xây dựng theo nguyên tắc « phá bỏ hoàn toàn và xây mới », với các công trình hoàn chỉnh bất biến, không có quá khứ và truyền thống…

Điều này dẫn đến hai hậu quả:

-

-

Đối lập với xu thế này, các thành phố ở Châu Âu – cũng như nhiều thành phố ở các nước Ả-rập và Châu Á – đã đề ra mô hình đô thị bền vững, với không gian công cộng làm nền tảng của đô thị. Mô hình đô thị này cho phép gia tăng mật độ, thay đổi dần dần nhưng trong một cấu trúc đô thị ổn định. Ví dụ: khả năng biến đổi nhanh của mô hình nhà liên kế và cách phân lô đất hiện nay ở TPHCM; vỉa hè có vai trò đặc biệt quan trọng, là nơi thực hiện các mối quan hệ xã hội và các hoạt động kinh tế phi chính quy, góp phần tạo chỗ mua bán cho người nghèo.

Vài ý kiến đóng góp về mối quan hệ giữa doanh nghiệp, người lao động và người thuê nhà ở xã hội do doanh nghiệp đầu tư: Lúc ban đầu, nhà ở xã hội được đưa vào phần phụ lục của hợp đồng lao động; điều đó có nghĩa là nếu người lao động không còn làm cho doanh nghiệp nữa, thì cũng không còn được ở trong căn nhà đó nữa. Việc thành lập các công ty cổ phần HLM đã làm thay đổi mối quan hệ này: mặc dù doanh nghiệp đóng góp vào việc xây dựng nhà ở và do đó nhân viên của họ được chọn vào ở, nhưng điều này không còn nằm trong phụ lục hợp đồng lao động nữa. Vì thế, khi người lao động rời bỏ doanh nghiệp, họ vẫn còn có thể ở trong căn nhà đó. Ngược lại, nếu người lao động chuyển sang chỗ ở khác, thì doanh nghiệp đó được sử dụng căn hộ đó cho người lao động khác trong công ty. Tóm lại, doanh nghiệp đóng góp vào việc phát triển nhà ở xã hội, nhưng người lao động không còn phụ thuộc vào doanh nghiệp trong việc tìm chỗ ở.

Không gian công cộng mất đi đặc trưng, không còn là thành phần cấu trúc đô thị (trên thực tế và trong ý nghĩa biểu tượng).

l’espace public a perdu son caractère struc-turant pour la ville (sur le plan physique et symbolique),

On a des quartiers non susceptibles d’évolution et d’adaptation, laissant seule-ment la possibilité de tout raser et casser.

Hình thành các khu phố không có khả năng cải tạo, không thể thích nghi, do đó chỉ có cách duy nhất là phá bỏ hoàn toàn và xây mới.

30


31


Không gian công cộng nào dành cho cuộc sống?

Chung cư và không gian công cộng trong chung cư gây ra nhiều tốn kém trong công tác quản lý và nhiều vấn đề xã hội.

Không gian công cộng với vai trò tạo cấu trúc đô thị đã được đưa vào Việt Nam và được biến đổi, có thêm chức năng là nơi hoạt động kinh tế của khu vực phi chính quy.

Các tòa nhà công cộng có vai trò đặc biệt quan trọng, tạo điểm nhấn và ký ức cho đô thị.

130 năm nhà ở xã hội tại Pháp 130 ans de logement social en France

Chúng tạo nên đặc trưng của đô thị, làm cho người dân gắn bó với đô thị và tạo sức hấp dẫn của đô thị. Vai trò này càng quan trọng hơn đối với những thành phố đang đối mặt với việc di dân từ nông thôn lên thành thị. Thật vậy, các tòa nhà này trở thành biểu tượng và ký ức của đô thị. Người ta đã không lường được cái giá phải trả cho việc đánh mất những biểu tượng này ở các đô thị hiện đại. Tại các đô thị này, các công trình của tư nhân chiếm đại đa số và được xây cao hơn nhiều so với các công trình công cộng. Điều này đi ngược lại với giá trị biểu tượng.

Quel espace public pour quelle vie sociale ?

Les logements verticaux et le fonctionnement des espaces publics dans les grands ensembles génèrent des surcoûts de gestion et des difficul-tés sociales.

Retour sur le rôle des espaces publics, comme structure de la ville classique qui fut importée et réinterprétée au Vietnam, avec une fonc-tion supplémentaire dans ce pays ; la fonction économique avec le secteur informel.

Les bâtiments publics jouent un rôle essentiel

en terme de symbolique urbaine et de mémoire de la ville ; ils sont créateurs et porteurs d’identité en interne (avec sentiment d’appartenance) et en externe (attractivité). Ce rôle est d’autant plus important pour des villes affrontant des migra-tions du monde rural vers l’urbain. En effet, ces bâtiments deviennent des éléments d’insertion et de reconnaissance dans la ville. On n’a pas mesuré le coût de la disparition de ces symboles dans la ville moderne dont les bâtiments à usage privé sont devenus massifs et beaucoup plus hauts que les bâtiments publics conduisant à un processus d’inversion dans les symboles.

Familistère de Guise, 1840 (JB Godin) phần trung tâm của tòa nhà được dùng để tổ chức lễ hội và là nơi gặp gỡ giao lưu. Godin, doanh nhân đi tiên phong trong việc mang lại cuộc sống tiện nghi cho người lao động.

Familistère de Guise, 1840 (JB Godin) avec le rôle de la partie centrale pour fêtes pu-bliques et lieu de rencontre. Godin, un grand patron créateur et inventif pour le confort de ses ouvriers.

Ex : Suresnes et office d’HLM du Département de la Seine (présidé par H.Sellier, ministre de la santé publique : logement social d’abord pour s’assurer de la santé des populations ouvrières : rôle des visiteuses médicales), avec mixité du collectif et de logements individuels.

Ví dụ: Suresnes và Tổ chức HLM của Tỉnh Seine (do ông H.Sellier, Bộ trưởng Bộ Y tế công cộng, làm chủ tịch): nhà ở xã hội trước hết là để đảm bảo sức khỏe cho công nhân (vai trò quan trọng của các nhân viên y tế), chung cư kết hợp với nhà ở riêng lẻ.

Les cités-jardins des années 1920Bâtiments le long d’une rue avec des espaces publics ; très bonne organisation d’ensemble

Ex : Blanc Mesnil en banlieue parisienne avec passages sous porche et logements avec balcons.

Khu phố-vườn thập niên 1920Các tòa nhà mặt tiền có không gian công cộng; cách bố trí rất tốt.

Ví dụ: Blanc Mesnil ở ngoại ô Paris, với lối đi qua cổng và căn hộ có ban công.

32


33


Tony Garnier: «Thành phố công nghiệp» năm 1912.

Một Thành phố hiện đại thực sự, thành phố được điều chỉnh thích nghi với các điều kiện kinh tế - xã hội của thời kỳ đó.

Dĩ nhiên, quan điểm này còn mang tính lý thuyết. Nhưng trên thực tế một số điểm đã được hiện thực hóa: Thành phố nằm bên cạnh bờ sông, phía dưới là các hoạt động công nghiệp, phía trên là các công trình công cộng: nhà ga trung tâm, trụ sở của chính quyền, thư viện; tiếp đến là các khu dân cư, có sân thể thao, chung cư (quan tâm giữ gìn bầu không khí trong lành) và bệnh viện để chăm sóc người bị bệnh lao.

Đô thị hiện đại nhưng hài hòa với cấu trúc đô thị cũ và nhấn mạnh đến vai trò của không gian xanh. Đại lộ có dãy phân cách ở giữa, nơi Ông T.Garnier dự định sẽ xây dựng tuyến Tramway: Tuyến tramway này sẽ được thực hiện trong năm 2009,100 năm sau khi có ý tưởng và 75 năm sau khi tuyến đường làm xong!

Các chung cư hòa hợp với đô thị nên sẽ tồn tại lâu dài. Không gian khu phố rộng mở. Gắn kết hài hòa với cấu trúc và sự năng động của đô thị.

Tony Garnier : « La cité industrielle » de 1912

Un vrai moderne qui a voulu adapter la ville aux conditions de l’économie et de la société de l’époque.

Une vision certes théorique, mais qui a connu des éléments de réalisation et qui est fondé sur un site réel : au bord du fleuve, en contrebas = les activités industrielles, au dessus = les bâtiments publics avec gare centrale, siège du pouvoir, bibliothèque, puis des secteurs d’habitations avec terrain de sport, une partie pour logements collectifs et au dessus (préoccupation du bon air) = établissements hospitaliers pour soigner les tuberculeux.

Une vision moderne de la ville mais qui s’intègre dans la structure urbaine classique, avec le rôle de la végétation. Le boulevard planté comporte un grand terre-plein central, où T.Garnier : avait prévu d’implanter un tramway : celui-ci va être installé en 2009, environ 100 ans après la conception et 75 après la réalisation !

Les immeubles intégrés dans la ville ont donc une durée de vie très longue. Avec une vraie ambiance d’îlot ouvert. Intégration réussie dans un tissu urbain et la dynamique de la ville.

Le Corbusier

«Đơn vị nhà ở» của Firminy, cách diễn đạt của kiến trúc hiện đại. Khác với các ví dụ trên, công trình này không hòa nhập với kết cấu của đô thị, với hệ thống đường giao thông và không gian xung quanh; công trình cực lớn được xây dựng trên cọc và không có mối liên hệ nào với môi trường của nó.

Khu phố Mỹ ở Lyon (T.Garnier)

Le Corbusier

L’« unité d’habitation » de Firminy, expression de l’Architecture moderne. A la différence des ex. précédents, pas d’intégration dans la structure de la ville et la trame des rues et des places ; bâtiment monumental, déconnecté du sol et monté sur pilotis, et donc sans relation avec son environnement.

Quartier des Etats-Unis à Lyon (T.Garnier)

34


35


Phá bỏ các chung cư cực lớn« Vạn lý trường thành » (Saint Etienne) et ….Thẩm Quyến (Trung Quốc)

Xây dựng nhà ở xã hội hiện nay

Auxerre (Bourgogne) và Vaulx-en-Velin (Thành phố Lyon)Khu dân cư với nhiều chung cư nhỏ, kết hợp với không gian công cộng …: cấu trúc «đô thị bền vững»

Démolition de grands ensembles. La « muraille de Chine » (Saint Etienne) et ….Shenzen (Chine)

Cải tạo các căn hộ cũ (Strasbourg) Réhabilitation de logements anciens (Strasbourg)

Les constructions de logement social aujourd’hui.

Auxerre (Bourgogne) et Vaulx-en-Velin (agglomération de Lyon)Ensembles résidentiels de petit collectif, articulés à des es-paces publics… : une structure de « ville durable ».

36


37


II. BƯỚC 2: QUẢN LÝ II. ETAPE 2 : GÉRER

La gestion n’est pas la partie la plus simple du processus ; elle comporte trois volets.

Une double dimension : individuelle et collective.

-

-

La question des attributions et les critères d’éligibilité soulèvent différentes questions

-

-

Les questions à se poser quand on met en place un dispositif de gestion :

-

Quản lý không phải là một công việc đơn giản; nó bao gồm 3 mảng sau:

Gồm quản lý từng cá nhân và quản lý chung.

-

-

Các tiêu chí chọn người vào ở trong nhà ở xã hội:

-

-

Các vấn đề đặt ra khi thực thi một cơ chế quản lý:

-

-

-

Ghi chú: Ở Pháp, trong thời kỳ phát triển các chung cư cực lớn, đối với chung cư có từ 200 căn hộ trở lên, mỗi căn hộ được đầu tư thêm 0,75 m² để làm không gian sinh hoạt cộng đồng (ví dụ: phòng họp).

-

Từ «sản phẩm nhà ở» chuyển sang «dịch vụ nhà ở» và từ quản lý một sản phẩm đến quản lý một dịch vụ: sự chuyển đổi này đã được thực hiện dần dần ở Pháp từ 20 năm nay.

Chức năng đầu tiên của các tổ chức quản lý nhà ở xã hội là bảo trì quỹ nhà. Các yếu tố kỹ thuật, sự hấp dẫn của tòa nhà được gìn giữ qua năm tháng và hơn nữa và tính bền vững về kinh tế của tổ chức sở hữu và quản lý quỹ nhà.

Các can thiệp đối với quỹ nhà rất đa dạng, tùy thuộc vào độ tuổi, tính chất và vị trí của các chung cư trong thành phố. Cần có kế hoạch cho công tác bảo trì:

-

-

NB : à l’époque des grands ensembles, pour chaque logement, était financé (au-delà d’un en-semble de 200 log.) 0,75 m² afin de pouvoir réa-liser des locaux collectifs (ex : salle de réunion)

-

Du « produit logement » au « service loge-ment », et de la gestion d’un produit à la ges-tion d’un service : ce mouvement s’est pro-gressivement manifesté en France depuis une vingtaine d’années.

La fonction première des organismes de logement social est d’entretenir un parc de logement, qui prend le nom évocateur de « patri-moine ». De celle-là dépend l’avenir technique du parc, une attractivité maintenue au cours des années et, au-delà, la pérennité économique de l’organisme propriétaire et gestionnaire.

Les interventions sur ce parc sont variables, selon l’âge du patrimoine, sa nature et sa locali-sation dans la ville. Elles doivent se répartir sur plusieurs échelles de temps :

1. La gestion des locataires1. Quản lý người thuê nhà

2. La gestion du patrimoine (volet technique)

Rapport individuel entre un bailleur et son lo-cataire, à différentes étapes de leur relation : lors de l’établissement et de la résiliation du bail, quand il lui faut apporter des réponses aux demandes et aux réclamations (tech-niques notamment), pour le paiement du loy-er et des charges, la gestion du compte… en lien avec l’ensemble des droits et des obliga-tions du bailleur et du locataire.

Relation collective : prise en compte de la vie sociale du groupe d’habitants et du système de relations qui existe entre eux : règlement des problèmes de voisinage, éventuellement gestion des conflits ; se pose aussi la ques-tion des rapports collectifs (association de lo-cataires, concertations, rencontres, négocia-tions…).

Qui est éligible à ce type de logement (élé-ments de statut et de revenu) ? ;

Comment faire des choix à partir de la variété des demandes (critères prioritaires et éventu-ellement enjeu de diversité) ? et qui fait ces choix (la municipalité, l’organisme HLM) ? Cela reste peu clair en France…

Gestion uniforme ou gestion différenciée (sel-on les territoires, les populations logées…), et quelle adéquation du type de gestion aux pro-fils de locataires ? En France, on connaît la composition des ménages et leurs ressources

Mối quan hệ giữa đơn vị cho thuê và người ở thuê theo từng giai đoạn: từ lúc thiết lập hợp đồng cho thuê đến lúc thanh lý hợp đồng; phải tiếp nhận và giải quyết các yêu cầu của người ở thuê (chủ yếu là các yêu cầu về kỹ thuật), thu tiền thuê nhà và phí quản lý…phù hợp với quyền và nghĩa vụ của người cho thuê và người thuê nhà.

Quản lý chung: quan tâm đến các mối quan hệ cộng đồng trong chung cư: giải quyết các vấn đề láng giềng, các xung đột, các mối quan hệ tập thể (hội người thuê nhà…).

Ai sẽ được chọn (dựa vào mức thu nhập và gia cảnh)?;

Làm thế nào để lựa chọn (các tiêu chí ưu tiên, vấn đề đa dạng xã hội)? Ai lựa chọn? (Chính quyền thành phố hay đơn vị HLM)? Ở Pháp, các câu trả lời vẫn còn chưa rõ ràng…

Quản lý tập trung hay quản lý phân tán (tùy theo đặc điểm địa bàn, người ở thuê…), điều chỉnh cách quản lý cho phù hợp với đặc điểm của người ở thuê. Ở Pháp, người ta biết thành phần của hộ gia đình và mức thu nhập của họ khi họ vào ở nhà xã hội. Các thông tin này được cập nhật 3 năm một lần thông qua

các cuộc điều tra. Việc nắm được đặc điểm của người ở thuê và sự tiến triển của các đặc điểm này là rất quan trọng.

Mức độ dịch vụ ta muốn cung cấp cho người ở thuê?

Chức năng và nhiệm vụ của tổ chức HLM như thế nào? Tổ chức chỉ quản lý phần nhà ở hay quản lý luôn cơ sở hạ tầng xã hội và các thứ khác?

Các nhiệm vụ cụ thể trong công tác quản lý là gì? (điều này liên quan đến đào tạo chuyên môn sẽ được trình bày ở phần sau).

quand ils entrent dans le logement, et main-tenant des enquêtes triennales permettent de réactualiser cette information. C’est important de bien connaître les populations, y compris dans leurs évolutions.

Quel niveau de service veut-on rendre aux lo-cataires ?

Quelles fonctions pour le bailleur ? Doivent-elles strictement se limiter au bâtiment à usage de logement ou englober également des équipements collectifs, sociaux ou autres ?

Quel est le contenu précis des tâches de ges-tion (ce qui renvoie à la question des métiers qui sera examinée ultérieurement) ?

2. Quản lý cơ sở vật chất (khía cạnh kỹ thuật)

38


39


▪

▪

▪

▪

▪

▪

Ghi chú: Điều này đòi hỏi trong tương lai sẽ cần phải cải tạo quỹ nhà chúng ta đang xây dựng hiện nay; do đó, nên chú ý đến việc xây dựng các căn nhà để có thể thay đổi, cải tạo dễ dàng trong tương lai.

NB : au-delà, ceci pose la question de l’évolution et de l’adaptabilité futures des bâtiments que l’on construit aujourd’hui ; ce devrait en effet être une exigence de réaliser des logements évolutifs et adaptables.

Il est donc nécessaire d’anticiper, et pour cela d’avoir une vision globale, via un outil tel que le « plan de patrimoine » (pluriannuel), qui prévoit les interventions et les dépenses, hiérarchise les priorités et détermine un cadre de programma-tion. Cela permet, à l’opposé des opérations au coup par coup, de donner une logique, une co-hérence et une optimisation aux interventions.

Gérer a évidemment un coût, qui englobe les dépenses de personnel, de matériaux, et les en-treprises sous-traitantes ; mais c’est cela qui per-met de préserver l’avenir du patrimoine. La poli-tique d’entretien est variable selon les ressources de l’organisme (provenant à 95 % des loyers) et les autres postes du compte d’exploitation, ainsi que les fonds propres, les investissements…. En France, on a vu qu’il existe tout un système complexe d’aides à l’investissement, mais pra-tiquement pas d’aides à l’exploitation qui doit s’équilibrer au sein de chaque organisme.

Ceci pose clairement la question du niveau d’ambition que se donne l’organisme, en matière de service aux habitants, de prévention des dégradations, etc… La nécessité de rigueur et de professionnalisme apparaît à l’évidence, notamment en terme de rationalisation (des processus et des procédures), de définition des métiers, de formation du personnel, qui seront traitées ultérieurement.

Do đó, cần tiên liệu trước và vì thế cần có cách nhìn toàn diện, thông qua một công cụ, ví dụ «kế hoạch nhà ở» (nhiều năm), trong đó dự trù các can thiệp sẽ thực hiện, các khoản chi phí cần thiết, sắp xếp các ưu tiên và xác định khuôn khổ cho chương trình hành động. Điều này giúp cho ta có được các can thiệp logic, đồng bộ và tối ưu, khác với các can thiệp rời rạc.

Dĩ nhiên, quản lý phải có chi phí, bao gồm chi phí cho nhân viên, trang thiết bị và thuê đơn vị bên ngoài; nhưng chính nhờ có quản lý mà ta mới có thể gìn giữ được quỹ nhà cho tương lai. Chính sách bảo trì thay đổi tùy theo nguồn lực của đơn vị quản lý (có thể chiếm 95% tiền thuê nhà), cách tính toán và nguồn vốn đầu tư…Ở Pháp, có một hệ thống hỗ trợ đầu tư, nhưng hầu như không có hỗ trợ khai thác nhà ở xã hội vì các đơn vị khai thác phải tự trang trải các chi phí này.

Điều này đặt ra vấn đề về mức độ dịch vụ mà đơn vị quản lý muốn cung cấp cho người sử dụng cũng như mức độ phòng ngừa xuống cấp, bảo trì chung cư…Do đó, các đơn vị này phải có tính chuyên nghiệp, có quy trình hoạt động rõ ràng và đào tạo nhân viên tốt…Các vấn đề này sẽ được đề cập chi tiết hơn ở phần sau.

Court terme : les tâches de base et répé-titives, telles que l’entretien des parties com-munes et des abords, mais aussi des interven-tions éventuelles dans les parties privatives. Ceci nécessite de définir qui intervient (sala-riés de l’organisme, entreprise sous-traitante, locataire…), et à la charge de qui (organisme ou locataire), surtout en cas de travaux dans les parties privatives.Le volet prévention et réparation des dé-gradations est fortement lié à la conception initiale (certains bâtiments vieillissent plus prématurément que d’autres), aux conditions d’occupation, mais aussi aux conditions de gestion et à la rapidité de la réaction (théorie de la « vitre cassée » selon laquelle, si cette dernière n’est pas rapidement remplacée, cela génère une ambiance de dégradation et d’abandon qui, en elle-même, encourage à de nouvelles dégradations). Cette rapidité de réaction implique évidemment un système d’information en interne et une organisation adaptés.

Moyen terme (tous les 2/5 ans) : ceci s’applique surtout à la maintenance du sec-ond œuvre (vérification de l’électricité), aux équipements techniques (intervention sur les ascenseurs et les chaudières), aux petits travaux d’amélioration…

Long terme : ceci concerne d’une part la maintenance du gros œuvre (structure prin-cipale du bâtiment et maçonnerie), ainsi que les adaptations aux nouvelles exigences (aujourd’hui par ex. les économie d’énergie), et d’autre part l’amélioration du bâtiment, voire des restructurations internes. Il faut en effet faire évoluer ce parc et l’adapter aux nouveaux besoins, par ex. le vieillissement de la population en place, mais aussi l’arrivée de nouvelles populations (aujourd’hui la ma-jeure partie des demandes concernent des ménages de seulement 1 à 2 personnes : d’un T5 on va devoir par exemple faire 2 T2). D’où la mise en place de programmes de « réhabilitation », qui correspondent à des in-vestissements, avec recours à des emprunts,

Ngắn hạn: gồm các công việc cơ bản và có tính lặp đi lặp lại: bảo trì phần chung và một số phần thuộc sở hữu riêng. Cần xác định rõ ai sẽ thực hiện các công việc này (nhân viên của công ty quản lý, thuê đơn vị bên ngoài, người thuê nhà…) và ai chịu chi phí (công ty quản lý hay người ở thuê) nhất là đối với các công việc thuộc phần sở hữu riêng. Việc bảo trì và sửa chữa các hư hỏng phụ thuộc rất nhiều vào thiết kế ban đầu (một số chung cư xuống cấp nhanh hơn), điều kiện sử dụng, bảo trì và sửa chữa nhanh khi có sự cố (một hư hỏng nhỏ, nếu không nhanh chóng sửa chữa sẽ gây ra những hư hỏng lớn hơn). Để có thể phản ứng nhanh, cần có hệ thống thông tin và cách tổ chức quản lý phù hợp.

Trung hạn (từ 2 đến 5 năm): bảo trì hệ thống kỹ thuật (hệ thống điện, thang máy…) và các sửa chữa, cải tạo nhỏ…

Dài hạn: bảo trì phần thô (kết cấu chính) và cải tạo để đáp ứng các yêu cầu mới (ví dụ: yêu cầu tiết kiệm năng lượng) và cải tạo công trình, cũng như cấu trúc bên trong. Cần phải cải tạo quỹ nhà và điều chỉnh để đáp ứng các yêu cầu mới (ví dụ: người già, người mới đến). Hiện nay, phần lớn các hộ gia đình cần nhà ở xã hội đều có từ 1 đến 2 người: từ căn hộ 5 phòng sẽ cần giảm xuống còn 2 phòng. Do đó cần có chương trình «cải tạo» nên cần vốn đầu tư và vốn vay. Khác với phần «chi phí» được trang trải từ phần phí quản lý trong năm.

ce qui les différencie de « l’exploitation » qui, elle, doit s’équilibrer sur l’exercice de l’année en cours.

3. Les dimensions économiques de la gestion

3. Yếu tố kinh tế trong quản lý

40


41


HỎI - ĐÁP:

Trong bối cảnh của TPHCM, chúng tôi mong muốn đề cập nhiều hơn đến vấn đề tài chính và thu hút đầu tư vào nhà ở xã hội, không chỉ nhà nước đầu tư mà còn muốn xã hội hóa lĩnh vực này.

Nhà nước Pháp có hỗ trợ cho người thuê nhà không?

Có 2 phương thức chính để Nhà nước hỗ trợ cho nhà ở: hỗ trợ cho đầu tư xây dựng (hỗ trợ cho chủ đầu tư) và hỗ trợ cho người thụ hưởng (hỗ trợ trực tiếp cho các hộ gia đình). Trong hóa đơn gửi đến người thuê nhà có ghi rõ: tiền thanh toán bằng tiền thuê nhà cộng với các chi phí quản lý và trừ đi phần hỗ trợ của nhà nước. Phần hỗ trợ này, nhà nước trả trực tiếp cho chủ sở hữu hoặc cho người thuê nhà, do đó số tiền thuê nhà mà người thuê phải trả được giảm tương ứng với số tiền mà nhà nước đã hỗ trợ. Số tiền này được xác định dựa trên giá thuê nhà của gia đình (ở mức trần), các khoản thu nhập và hoàn cảnh của gia đình. Nhà nước thiết lập bảng tiêu chí rất chi tiết để tính toán tỉ mỉ và xác định mức hỗ trợ. Chỉ cần thêm hay bớt một chút thì hộ gia đình đó có thể được hưởng hoặc không được hưởng khoản hỗ trợ. Đây là một phần trong chính sách về gia đình của Pháp (các gia đình không có con, thanh niên và người già gặp nhiều khó khăn trong cách tính toán này).

Hệ thống này đã được hình thành từ khoảng 30 năm nay, dựa trên ý tưởng là nhờ sự hỗ trợ nên mỗi gia đình chỉ phải chi từ 17 đến 18% thu nhập của mình cho nơi ở. Nhưng hiện nay, do khó khăn về kinh tế - xã hội và do các mức hỗ trợ chưa được điều chỉnh đầy đủ, nên trên thực tế các hộ gia đình phải chi từ 20 đến 22% thu nhập cho nơi ở.

Hỏi về thu nhập của các hộ gia đình?

Nếu lao động chính trong gia đình mất việc làm, thì gia đình sẽ được hưởng mức hỗ trợ cao hơn vào tháng tiếp theo. Điều này giúp giảm nhẹ gánh nặng cho gia đình. Nếu mức hỗ trợ đó vẫn chưa đủ, thì hộ gia đình đó có thể nhờ đến sự trợ giúp của các bộ phận hỗ trợ xã hội.

QUESTIONS - RÉPONSES:

Dans le contexte de HCMV, il faut insister sur le contexte financier et les expériences pour at-tirer les investisseurs sur la question du loge-ment social. On souhaite que le logement social ne relève pas uniquement du public/para-public, mais s’insère dans un cadre privé.

Existe-t-il en France une aide publique aux loca-taires ?

Précision préalable : il existe essentiellement deux modalités pour l’Etat d’aider le loge-ment, l’aide à la pierre (versée à l’investisseur) et l’aide à la personne (versée au ménage). La quittance du locataire correspond au loyer auquel s’ajoutent les charges, moins l’APL (aide personnalisée au logement) qui, selon un système de tiers-payant, est versée au bailleur ou directement au locataire et vient donc en dé-duction du loyer. Le montant de l’APL est déter-miné par le coût du loyer (avec un plafond), les ressources et la composition du ménage. Des barèmes complexes prennent en compte tous ces paramètres qui sont extrêmement sensibles ; il suffit de peu pour perdre ou pour toucher l’APL. Cela fait partie de la politique familiale de la France (ce type de barème est souvent source de difficultés pour les ménages sans enfants, les jeunes et les personnes âgées).

Ce système date d’il y a 30 ans environ et re-posait sur l’idée qu’avec les aides, chaque mé-nage devait dépenser seulement 17 à 18 % de son revenu pour se loger. Mais aujourd’hui, avec les difficultés économiques et sociales et l’insuffisante revalorisation des barèmes d’APL, en réalité ce sont 20 à 22 % des ressources des ménages qui sont consacrées au logement.

La question des ressources du ménage ?

La perte d’un emploi induit un montant d’APL plus élevé le mois suivant et permet d’amortir le choc ; si cela n’est pas suffisant, le locataire contacte les services sociaux. Souvent l’organisme HLM possède son propre service social qui vérifie la bonne foi des difficultés financières exprimées. Les services sociaux établissent alors un plan de

Thông thường, mỗi tổ chức HLM đều có bộ phận hỗ trợ xã hội để xác minh khó khăn tài chính của các gia đình. Bộ phận này sẽ lập kế hoạch trả nợ cho các gia đình khó khăn. Nếu cần thiết nữa, các gia đình có thể liên hệ với Quỹ hỗ trợ nhà ở, được thành lập theo luật năm 1990, do chính quyền tỉnh quản lý. Nhưng các bộ phận hỗ trợ xã hội cần sớm nắm tình hình những gia đình có hoàn cảnh khó khăn vì đây là yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng của công tác quản lý; ngoài ra bộ phận này cũng phải có khả năng xác định những hộ không có khả năng thanh toán tiền thuê nhà ngay từ tháng thứ hai không thanh toán. Nếu không giải quyết được thông qua thương lượng với hộ gia đình, thì Công ty quản lý có thể yêu cầu tòa án ra quyết định trục xuất hộ gia đình đó ra khỏi chung cư. Tuy nhiên, đây chỉ là những trường hợp rất hiếm hoi. Xét về góc độ kinh tế, tỉ lệ thất thu trong cho thuê nhà luôn có, nhưng rất thấp so với các hoạt động kinh tế khác.

Diện tích trung bình của một căn hộ ở Pháp là bao nhiêu?

Một căn hộ trung bình gồm 1 phòng khách, 1 phòng ngủ và 1 nhà bếp, có diện tích 66 m². Về quy mô dự án, xu hướng hiện nay là thực hiện các dự án nhỏ: có khi chỉ xây một chung cư có 20 căn hộ. Tuy nhiên, ở Paris và các thành phố lớn khác, người ta vẫn còn thực hiện những dự án chung cư có khoảng 100 căn hộ.

Khi nguồn cung nhà ở xã hội thiếu, thì có những giải pháp gì để tạo nguồn cung?

Mùa đông năm 1954, rất nhiều người đã chết vì giá rét trong các khu nhà tồi tàn và trong xe hơi. Điều này đã dẫn đến việc triển khai chương trình xây dựng nhà ở xã hội trên quy mô lớn và được sự hỗ trợ mạnh của nhà nước. Kết quả là có nhiều chung cư được xây dựng rất nhanh với chất lượng khá thấp. Hiện nay, do yêu cầu về kỹ thuật và môi trường ngày càng cao (tiết kiệm năng lượng) nên chi phí thực hiện dự án ngày càng lớn; quyết tâm của chính quyền là tăng tốc độ xây dựng với mục tiêu năm sau cao hơn năm trước. Nhưng quyết tâm này đang gặp phải trở ngại về chi phí như đất đai, xây dựng, thiết kế…đều tăng.

résorption de la dette de loyers. Au besoin, le lo-cataire peut contacter le FSL (Fonds de Solidari-té Logement institué par une loi de 1990), géré par le Département. Mais il est nécessaire que les services sociaux soient prévenus assez vite en cas de difficultés d’une famille : cela relève aussi de la qualité de gestion de l’organisme ; celui-ci doit être en mesure de repérer un impayé dès le 2ème mois. Si le cas ne se résout pas ainsi, en cas de refus de dialogue du ménage par exemple, l’organisme peut demander au tribunal un arrêté d’expulsion du ménage. Cela reste une solution exceptionnelle. D’un point de vue économique, pour les organismes HLM, les impayés représentent de toutes façons, par rap-port à d’autres secteurs d’activité, un volume très limité.

Dans les immeubles collectifs en France, quelle est la surface moyenne d'un logement ?

Le logement moyen, c’est à dire le T3, correspond en moyenne à une surface de 66 m². Quant à la taille des opérations, la tendance est à la baisse : aujourd’hui en moyenne, on construit à peine 20 logements/immeuble ; mais cela reste une moyen-ne. En région parisienne et dans les grandes villes, on a encore des opérations d’une centaine de logements.

Quelles mesures existe-t-il pour relancer l’offre quand les logements sociaux manquent ?

Durant l’hiver dramatique de 1954, de nom-breuses personnes sont mortes de froid dans les taudis et les voitures, ce qui à conduit à la mise en place d’un programme de grande ampleur de construction de logements sociaux avec des aides massives. Mais cela a eu pour incidence de construire très vite des bâtiments de qualité assez médiocre. Aujourd’hui les exigences techniques et environnementales (économie d’énergie) sont élevées, ce qui renforce le coût des opérations ; et la volonté des pouvoirs publics d’accélérer les rythmes de réalisation, avec des objectifs accrus par rapport aux années précédentes, se heurte à ces problèmes de coût, d’autant plus que, jusqu’à peu, l’ensemble des facteurs de production (terrains, entreprises, architectes…) étaient à la hausse.

42


43


III. BƯỚC 3: XÁC ĐỊNH CÁC PHƯƠNG TIỆN TÀI CHÍNH III. ÉTAPE 3 : DÉFINIR LES MOYENS FINANCIERS

Dưới đây, sẽ trình bày một số yếu tố kinh tế quan trọng đối với hoạt động của lĩnh vực bất động sản: lãi suất, lạm phát…và vai trò của hai yếu tố này trong việc xác định lãi suất thực.

Trong nền kinh tế đô thị hiện nay, rất khó thực hiện nhà ở xã hội nếu không có sự hỗ trợ bền vững của nhà nước; do đó cần có các nguồn tài chính đặc biệt dành cho nhà ở. Đây là điều kiện không thể thiếu để có mức giá cho thuê nhà phù hợp với số đông người dân và để triển khai chính sách về nhà ở.

Trong nền kinh tế đô thị hiện nay, rất khó thực hiện nhà ở xã hội nếu không có sự hỗ trợ bền vững của nhà nước; do đó cần có các nguồn tài chính đặc biệt dành cho nhà ở. Đây là điều kiện không thể thiếu để có mức giá cho thuê nhà phù hợp với số đông người dân và để triển khai chính sách về nhà ở.

Ghi chú: Ở Pháp, đầu tư của nhà nước cho nhà ở xã hội chiếm 1,8% GDP. Ở Việt Nam, con số này là từ 0,2 đến 0,3%, thấp hơn 7 lần.

Cần phải phân biệt hỗ trợ cho chủ đầu tư với hỗ trợ cho người dân.

Hỗ trợ

Les différents éléments qui vont être dévelop-pés s’inscrivent évidemment dans un cadre économique dont un certain nombre d’élémentssont essentiels pour l’activité immobilière : l’épargne (qui définit les capacités d’investisse-ment), les taux d’intérêt, le rythme de l’inflation… et surtout la position respective de ces deux derniers, qui définit le taux d’intérêt réel.

Dans une économie urbaine contemporaine, il est difficile de réaliser du logement social sans injection d’aides publiques de manière durable ; d’où l’intervention de financements spécifiques. C’est une condition indispensable afin de pro-poser des loyers abordables pour la majorité de la population, et de mettre en place des poli-tiques publiques de qualité de l’habitat.

NB : En France, la part du financement public du logement social correspond à 1,8 % du PIB. Au Vietnam, celui-ci serait de 0,2 à 0,3 %, soit sept fois moins.

Il faut distinguer les aides allant au maître d’ouvrage et les aides allant aux habitants.

Aides

a)

Có 3 loại hỗ trợ: hỗ trợ thuế, hỗ trợ trực tiếp và ưu đãi tài chính (cơ chế ưu tiên về dòng tiền, cách làm này không tốn ngân sách của nhà nước). Các hỗ trợ này có thể thực hiện cho từng dự án (hoặc một phần của dự án…) hoặc có thể dành trọn gói cho doanh nghiệp:

-

-

-

Ngoài ra, cơ chế cho vay phù hợp với nhu cầu xây dựng nhà ở xã hội là cần thiết để có thể thực hiện các dự án. Vì thế, ở Pháp, hệ thống quỹ tiền gửi tiết kiệm của người dân đã hình thành: 130 tỉ euros tiền tiết kiệm của được sử dụng cho các tổ chức HLM vay dài hạn. Theo quy định, mỗi cá nhân được gửi tiết kiệm tối đa 15 300 euros, lãi suất tiết kiệm cao hơn một chút so với lạm phát và tiền lãi tiết kiệm không bị đánh thuế. Tiền gửi kỳ hạn ngắn được dùng để đầu tư dài hạn (40 năm) vào các dự án nhà ở; Điều này,

a)

Il en existe de trois types : les aides fiscales, les aides directes (subventions) et les avantages fi-nanciers (circuits de financement privilégiés qui ne coûtent rien à l’Etat). Ces aides peuvent être apportées à chaque opération (ou seulement à certaines d’entre elles, ou modulées…) ou globalement à la structure :

-

-

-

Par ailleurs, un système de prêts adaptés aux besoins de la construction sociale est néces-saire pour pouvoir monter les opérations. D’où l’intérêt d’un avantage de circuit représenté par le système ancien du livret A : 130 milliards de dépôts, pour accorder des prêts à long terme aux organismes HLM. Le taux d’intérêt des dépôts

1. Hỗ trợ của nhà nước đối với nhà ở

1. Les aides publiques au logement

Cho chủ đầu tư(hỗ trợ xây dựng

+ ưu đãi thuế)

Mục tiêu: Mục tiêu:

Giảm chi phí đầu tư → tiền thuê nhà (cho thuê)→ tiền trả góp (bán)

Cho người ở

Hỗ trợ chi phí về nơi ở phù hợp với mức thu nhập của

gia đình

aux maîtres d’ouvrage

(aides à la pierre + avantages fiscaux)

objectif : objectif :

réduire le coût de l’investissement→ loyers (en locatif)→ remboursements (accession)

aux occupants (aides à la per-

sonne)

adapter dans la du-rée la dépense log. du ménage à ses

ressources

Cho dự án

Ưu đãi thuế cho dự án (giảm VAT, các loại thuế khác…)

- Hỗ trợ trực tiếp hoặc

- Hỗ trợ lãi suất

Cho vay ưu đãi về lãi suất và

thời hạn

_

Hỗ trợ trọn gói (trường hợp đặc biệt)

Cơ chế thuế đặc biệt cho doanh nghiệp Hỗ trợ thuế

Hỗ trợ trực tiếp

Ưu đãi tài chính

Cho doanh nghiệp

à l’opération

fiscalité bénéfici-ant à l’opération

(TVA à taux réduit, fiscalité locale…)

- subvention affectée ou- bonification du taux d’intérêt des emprunts

prêt à des condi-tions privilégiées de taux et/ou de durée

_

subvention globale d’équilibre

(exceptionnellement)

fiscalité spécifique de la structure (fis-calité de société)

aides fiscales

aides directes

avantages financiers

à la structure

Các cơ chế hỗ trợ cho chủ đầu tư

Hỗ trợ thuế: đối với từng dự án, giảm thuế VAT và các thuế khác; đối với doanh nghiệp, áp dụng cơ chế thuế đặc biệt cho doanh nghiệp.

Hỗ trợ trực tiếp: đối với từng dự án, hỗ trợ trực tiếp hoặc hỗ trợ lãi suất; hỗ trợ trọn gói đối với các doanh nghiệp gặp khó khăn.

Ưu đãi tài chính: cho vay với điều kiện ưu đãi về lãi suất hoặc/và thời hạn vay.

Les différentes aides aux maîtres d’ouvrage

aides fiscales : pour l’opération : fiscalité spé-ciale (TVA à taux réduit), fiscalité locale inté-ressante + pour la structure : fiscalité spéci-fique à la nature de la société

aides directes : subvention directe ou bonifi-cation du taux d’intérêt des emprunts + pour la structure : subvention globale d’équilibre, mais seulement pour les organismes en dif-ficulté.

avantages financiers : prêts à des conditions privilégiées de taux et/ou de durée.

44


45


mặc dù đi ngược lại với các lý thuyết kinh tế, nhưng trên thực tế đã được thực hiện tốt nhờ vào Quỹ tiền gửi (ngân hàng nhà nước) trên quy mô lớn và có bề dày lịch sử. Đây chính là trụ cột hỗ trợ tài chính cho nhà ở xã hội. Nguồn tiền gửi là của tư nhân, nhưng Quỹ tiền gửi là do nhà nước quản lý và là Quỹ lớn nhất của Pháp. Chính phủ Pháp bảo lãnh cho quỹ này.

b)

Cho đến năm ngoái, Quỹ tiền gửi tiết kiệm chỉ dùng để đầu tư cho nhà ở xã hội. Nhưng mới đây, Liên minh Châu Âu đã ra quyết định yêu cầu chấm dứt tình trạng độc quyền này. Do đó, Chính phủ Pháp đã quyết định dùng một phần quỹ này để kích cầu trong cuộc khủng hoảng gần đây.

(plafonnés à 15 300 euros par personne) est lé-gèrement supérieur à l’inflation, et les intérêts sont défiscalisées. Ce sont donc ces dépôts à court terme qui financent des investissements à 40 ans ; ce système - à contre-courant de toutes les théories économiques - fonctionne grâce à la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC : banque publique), au volume des fonds déposés et à l’ancienneté du dispositif. C’est le pilier du financement du logement social. Les fonds sont donc privés, mais gérés par une banque publique,

b)

qui est la première banque française, l’Etat ap-portant sa garantie.

Jusqu’à l’an passé, les fonds du Livret A, dont la collecte constituait un monopole pour la Poste et la Caisse d’Épargne, étaient réservés au fi-nancement du logement social. Mais suite à une décision récente de l’Union Européenne qui a mis fin à ce monopole, l’Etat français, dans le contexte de crise, a décidé de financer pour par-tie la relance de l’économie par cette voie.

Illustration à partir d’un cas d’étude d’une opération locative sociale en France

Les aides pour une opération

Các hỗ trợ cho việc thực hiện dự án

Ví dụ về cơ chế tài chính trong một dự án nhà ở xã hội cho thuê ở Pháp

46


47


Le coût moyen de production d’un logement so-cial est d’environ 100 000 € hors taxe (pour 65 m²). Ces logements bénéficient d’une TVA rédui-te à 5,5 %, soit un coût réel de 106 000 € TTC (au lieu de 120 000 € TTC). Puis interviennent les subventions apportées par l’Etat et très sou-vent les collectivités locales, qui peuvent être majorées si le terrain coûte cher : l’ensemble s’établit aux alentours de 10 % (ceci étant varia-ble selon ce qu’apportent les Communes) ; reste donc une dépense de 95 500 € TTC.

L’avantage de circuit est le recours à un prêt à taux privilégié de la CDC - assis sur les dépôts du livret A - ou à un prêt du « 1 % » - assis sur les cotisations des entreprises (la part prépondéran-te est occupée par les prêts de la CDC, ceux du 1 % intervenant à titre complémentaire).

a)

Giá thành trung bình của một căn hộ nhà ở xã hội tại Pháp là khoảng 100 000 € chưa tính thuế VAT (căn hộ 65 m²). Chủ đầu tư được hưởng thuế VAT ưu đãi ở mức 5,5%. Do đó giá bao gồm thuế là 106 000 € (thay vì 120 000 €). Ngoài ra, dự án còn nhận được hỗ trợ trực tiếp từ Chính phủ và chính quyền địa phương. Các hỗ trợ này có thể tăng thêm nếu giá mua đất cao: tổng mức hỗ trợ này chiếm khoảng 10% tổng chi phí (có thể thay đổi tùy theo địa phương); phần còn lại là 95 500 €.

Thuận lợi của cơ chế này là chủ đầu tư được hưởng các khoản cho vay ưu đãi của Quỹ tiền gửi tiết kiệm hoặc Quỹ đóng góp của các doanh nghiệp (Quỹ tiền gửi đóng vai trò chủ yếu, Quỹ đóng góp của doanh nghiệp mang tính bổ sung).

a)

En moyenne, les organismes HLM apportent 10% de fonds propres ; aussi l’emprunt ne porte que sur 90 % de la dépense à couvrir (95 500 € hors subvention), soit un montant de 86 000 €. Avec le taux préférentiel (en moyenne 3,5 %) sur une durée de 40 ans, cela équivaut à une subvention de 20 % du montant emprunté, soit 17 000 €.

Donc pour un investissement de 120 000 € TTC, l’organisme bénéficie de 41 500 € d’aides (même s’il ne « touche » pas les aides fiscales ni l’avantage de circuit), soit l’équivalent de 35 % du coût de l’opération, hors avantages liés à une fiscalité locale particulière (exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties). On voit que les financements sont éclatés entre des acteurs et des sources variés ; c’est ce qui rend viable ce système, résultat d’ajustements suc-cessifs, dans la mesure où il permet d’en répartir la charge entre différents contributeurs.

Trung bình, các tổ chức HLM đóng góp 10% là vốn tự có vào tổng vốn đầu tư dự án; phần vốn vay chiếm 90%, tức 86 000 euros (tổng kinh phí chưa tính các hỗ trợ của nhà nước là 95 500 euros). Với lãi suất ưu đãi ở mức trung bình là 3,5%/năm và thời hạn vay là 40 năm, thì mức hỗ trợ lên đến 20% của tổng vốn vay, tương đương với 17 000 euros.

Như vậy, trên tổng kinh phí của dự án là 120 000 euros (đã bao gồm thuế), chủ đầu tư được hỗ trợ 41 500 euros, tương đương với 35%, chưa kể những ưu đãi thuế của địa phương (miễn thuế đất đã xây dựng). Các nguồn hỗ trợ đến từ các cơ quan và tổ chức khác nhau; điều này đảm bảo tính bền vững của hệ thống. Đây là kết quả của một quá trình điều chỉnh cơ chế nhằm phân chia phần đóng góp cho các đơn vị.

2. Chi và thu

2. Dépenses et recettesChi cho khai thác (hàng năm và tính vào nhà ở)

Les dépenses d’exploitation (par an et rap-portées au logement) 4 000 € 67 %

2. Chi phí qu :

- B (m

thông qua phí qu ; m s

kho ;

- Chi phí qu

1 200 € 20 %

3. .

M thu g m

s

m

kho

600 € 10%

4. R (2%)

ti (1%) 200 € 3%

T 6 000 € 100%

.

48


49


NB : -

-

b)

90 à 95 % des recettes proviennent des loyers des logements. Ce loyer est le résultat d’une multiplication d’un taux de loyer au m2 par une surface.

-

-

-

Ghi chú: -

-

b)

Tiền cho thuê nhà chiếm từ 90 đến 95 % tổng thu và được tính bằng cách lấy giá cho thuê trên 1 m2 nhân với tổng diện tích cho thuê.

-

-

c)

Hóa đơn mà hộ gia đình phải trả bao gồm tiền thuê nhà (sau khi đã trừ khoản hỗ trợ) và phí quản lý.

Đối với đơn vị quản lý nhà ở xã hội, cần phân biệt chi phí có thể thu hồi được và chi phí không thể thu hồi được. Các chi phí không thể thu hồi được (ví dụ: chi phí sửa chữa) được tính vào chi phí hoạt động của đơn vị; và do đó, sẽ dùng tiền cho thuê nhà trang trải. Ngược lại, chi phí có thể thu hồi được (chi phí dọn vệ sinh, sưởi ấm chung…) thì tính vào phí quản lý chung cư. Đơn vị ứng trước tiền để thanh toán các chi phí này, sau đó thu lại từ các hộ ở chung cư và quyết toán vào cuối năm. Đối với nhà ở xã hội, các loại chi phí tương đương với khoảng từ 25 đến 30% tiền thuê nhà so với chỉ khoảng 10% đối với nhà cho thuê của khu vực tư nhân. Sự khác biệt này là do giá cho thuê nhà ở xã hội thấp hơn so với nhà ở tư nhân và do nhà ở xã hội có hệ thống sưởi ấm chung.

Ở Pháp, hai loại chi phí nói trên được phân định rất rõ ràng theo quy định của pháp luật. Một khoản chi bất kỳ đều phải được xác định là thuộc loại chi phí nào để từ đó xác định xem sẽ dùng tiền cho thuê nhà hay tiền phí quản lý để trang trải.

Ghi chú: các khoản dự trù cho các sửa chữa lớn trong tương lai (thay tấm lát, thay lò sưởi, sửa chữa thang máy…) cũng được tính vào trong các chi phí không thu hồi được và sẽ dùng tiền cho thuê nhà để trang trải. Khi tiến hành các sửa chữa lớn, đơn vị quản lý sẽ dùng phần tiền dự trù này để trang trải một phần.

c)

La quittance correspond au loyer (déduction faite de l’APL) plus les charges.

Il faut à ce niveau faire une distinction importante entre les charges récupérables et les charges non récupérables. Ces dernières (ex : les répa-rations) entrent dans l’ensemble des dépenses d’exploitation de l’organisme ; elles doivent donc être compensées par le loyer. Par contre, concernant les charges récupérables qui sont engagées par l’organisme, leur montant exact vient s’ajouter au loyer (nettoyage, chauffage collectif…) : un montant estimé est provisionné chaque mois, et la régularisation intervient en fin d’année. Dans le secteur social, les charges cor-respondent de 25 à 30 % du loyer contre 10 % dans le secteur public ; cette différence résulte du fait que les loyers publics sont plus bas, et surtout que beaucoup de logements sociaux ont un chauffage collectif, dont la part dans les charges récupérables est très importante.

En France, la réglementation distingue stricte-ment ces deux catégories. Pour toute dépense engagée, il est donc nécessaire d’avoir une affec-tation précise, qu’elle soit payée par l’ensemble des locataires dans leur loyer, ou par un (ou plu-sieurs) locataire(s) dans ses (leurs) charges.

NB : En prévision des travaux lourds à venir (reprise de dalle, remplacement de chaudière, travaux d’ascenseurs…), des provisions sont in-cluses dans les charges que doivent équilibrer les rentrées de loyer ; et lorsque sont entrepris ces travaux de grosse réparation ou de réhabili-tation, ils sont pour partie financés par une « re-prise » de cette provision.

Ceci est calculé hors fiscalité locale : or les dégrèvements dont bénéficient les organis-mes HLM sont limités dans le temps ;

Il faut aussi penser à rémunérer et/ou recons-tituer des fonds propres (ce sont des fonds qui proviennent des bénéfices d’exploitation des années antérieures, et qui sont suscep-tibles d’être réinvestis dans les opérations).

Les recettes

la surface : on part de la surface habitable et, en ajoutant des coefficients et des équiva-lents de surface (baignoire, exposition, la-vabo, chaudière..), on aboutissait jadis à la surface corrigée ; datant de 1948, ce sys-tème est aujourd’hui abandonné, et on utilise maintenant la surface utile : surface habitable + 50 % de la surface des annexes (ex : les balcons…).

les questions liées au taux :

▪

▪

Réflexion sur les ressources des occu-pants. Le loyer doit-il être en adéquation avec

Các khoản trên chưa bao gồm thuế: trong khi đó doanh nghiệp được hưởng ưu đãi thuế trong một thời gian nhất định.

Cũng cần tính đến việc tăng vốn chủ sở hữu bằng cách hạch toán lợi nhuận của các năm trước. Nguồn vốn tăng lên có thể được dùng để tái đầu tư vào các dự án khác.

Thu

Diện tích: lấy diện tích ở làm cơ sở nhân với các hệ số và các diện tích tương đương (bồn tắm, lavabo, lò sưởi…). Cách tính này được áp dụng từ năm 1948, nay đã bị bãi bỏ. Hiện nay, người ta sử dụng khái niệm diện tích sử dụng: diện tích ở + 50% diện tích các phần phụ (ví dụ: ban công,…).

Các vấn đề liên quan đến giá cho thuê trên mỗi m2:

▪

▪

Các suy nghĩ về thu nhập của người ở thuê. Có nên xác định giá cho thuê nhà phù hợp với thu nhập của người thuê không? Để làm được điều này, cần xác định tiền thuê nhà và phí quản lý chiếm bao nhiêu phần trăm trong tổng thu nhập của người ở thuê hoặc xác định phần còn lại để người ở thuê chi tiêu cho riêng mình sau khi đã trả tiền thuê nhà

và các chi phí liên quan đến nơi ở. Hiện nay, cách tính thứ 2 đang được sử dụng khá phổ biến thay cho cách tính thứ nhất.…

Các vấn đề liên quan đến phí

les ressources des habitants ? Il faut pour cela faire appel à des critères tels que le « taux d’effort » (% du loyer et des charges par rap-port aux ressources) ou le « reste à vivre », notion qui est plus en cours aujourd’hui (com-bien reste-t-il au ménage une fois le logement payé ?) : plutôt qu’une logique de division, on s’oriente vers une logique de soustraction…

La question des charges

1ère question : faut-il avoir un taux unique ou un taux variable ? Les critères possi-bles : le standing, l’âge de l’immeuble, son mode de financement initial (qui renvoie à la notion d’équilibre de l’opération), son attractivité… ;

2ième question, celle d’un taux du loyer maximum et qui le fixe ? Et il faut évidem-ment clarifier la question de son posi-tionnement par rapport aux loyers du secteur privé.

Câu hỏi thứ 1: Nên có một hay nhiều mức giá? Các tiêu chí cần xem xét: loại chung cư, tuổi chung cư, phương thức đầu tư ban đầu (đảm bảo thu hồi vốn), tính hấp dẫn…

Vấn đề thứ 2: Giá cho thuê tối đa và cơ quan nào quyết định giá này? cần phải so sánh giá cho thuê nhà ở xã hội với giá cho thuê nhà của tư nhân.

50


51


3. Cân đối tài chính cho từng dự án – Cân đối tài chính của đơn vị

3. Équilibre d’opération - équilibregénéral de l’organisme

a)

Đối với mỗi dự án, trên nguyên tắc, cần đảm bảo cân đối giữa toàn bộ các khoản chi và thu (tiền cho thuê nhà và chi phí quản lý); Đây gọi là cân đối tài chính cho khai thác. Để thực hiện được điều này, cần đặt ra một số vấn đề liên quan đến thời gian: đến thời điểm nào đơn vị muốn có được cân đối tài chính? Đạt được điều này dựa trên giả thuyết mức lạm phát là bao nhiêu? Mối liên hệ giữa các biến số như thế nào? (tiền cho thuê nhà, chi phí đầu tư, xây dựng và sửa chữa, chi phí cho nhân viên). Với mức lạm phát dự kiến, thì điểm cân đối tài chính nằm ở đâu? (từ điểm này, ta sẽ xác định được giá cho thuê). Cần có các chuyên gia tài chính và kế toán để tính toán chi tiết các khoản này.

Chú ý: năm 2008, lạm phát ở Việt Nam khoảng 20%: lạm phát cao sẽ tạo thuận lợi cho nhà đầu tư trả vốn vay với điều kiện họ được vay với mức lãi suất cố định và được phép tăng tiền cho thuê nhà theo mức lạm phát.

Trong thời gian đầu khai thác dự án nhà ở xã hội, đơn vị khai thác có thể không lỗ bằng cách áp dụng hai giải pháp sau:

-

-

Nếu không được những hỗ trợ trên, thì đơn vị khai thác phải dùng vốn chủ sở hữu của mình để bù đắp (Vốn chủ sở hữu được bổ sung bằng lợi nhuận có được từ việc khai thác quỹ nhà ở xã hội hiện có hoặc từ những hỗ trợ bên ngoài); điều này đặt ra vấn đề nên hay không nên tạo phần quỹ bổ sung này.

Việc lỗ trong thời gian đầu khai thác là tình huống thường xuyên xảy ra. Do đó, cần dùng lợi nhuận từ các dự án trước để bù đắp. Điều này đặt ra vấn đề khác quan trọng hơn, đó là việc cân đối tài chính của đơn vị khai thác.

a)

Pour chaque opération, il faut en principe viser à un équilibre entre l’ensemble des dépenses et les loyers plus les charges ; c’est ce que l’on ap-pelle un équilibre d’exploitation. Ceci pose des questions liées au temps : à quelle échéance faut-il atteindre cet équilibre ? Et ceci à partir de quelle hypothèse d’inflation ? et quel est le lien entre les différentes variables : loyers, travaux et frais de personnel ? S‘il y a de l’inflation, où situer le point d’équilibre ? (C’est à partir de ce point que l’on a un loyer d’équilibre). Cela oblige à un travail prévisionnel fin de la part des finan-ciers et des comptables.

Remarque : en 2008, le taux d’inflation au Viet-nam était de l’ordre de 20 % : or un taux d’inflation élevé favorise les investisseurs qui remboursent plus aisément leurs emprunts, dans la mesure où ils sont à taux fixes, et bénéficient d’une évo-lution des loyers qui suit l’inflation.

On peut choisir de refuser d’avoir un déficit d’exploitation en début d’exploitation ; pour cela il y a deux solutions :

-

-

Sinon ce sont des fonds propres de l’organisme qui peuvent permettre l’équilibre (fonds propres provenant des excédents dégagés par un parc plus ancien, et donc excédentaire, significative-ment important, voire, ce qui est plus rare, par une dotation extérieure) ; et ceci pose bien la question de savoir si on les reconstitue ou pas.

Le déficit d’exploitation en début d’opération est la situation la plus fréquente, mais elle nécessite pour être compensée de disposer d’excédents sur d’autres opérations, ce qui repose sur un deuxième niveau d’équilibre, le plus important, qui est celui global de l’organisme.

b)

Ngoài việc cân đối tài chính cho từng dự án, điều quan trọng là cân đối tài chính cho đơn vị quản lý. Nếu quỹ nhà (mới, nhiều căn hộ còn chưa cho thuê được, quản lý kém…hoặc lợi nhuận không đủ để đáp ứng mục tiêu cân đối tài chính và đầu tư) không cho phép thực hiện được cân đối này, thì đơn vị có thể nhờ đến sự hỗ trợ: Ai hỗ trợ? Trong điều kiện nào? Trên cơ sở nào?: trọn gói hoặc tùy theo quỹ nhà hoặc tùy theo nguồn cung mới (ví dụ: Trợ cấp của Hội đồng Tỉnh Rhône cho Đơn vị đầu tư và quản lý nhà ở)?

Phổ biến nhất là cách sử dụng lợi nhuận của những dự án trước, đã khấu hao xong và có lợi nhuận để trang trải cho các dự án mới. Đây chính là logic kinh tế trong một đơn vị giúp cho các dự án cũ, đã có lãi hỗ trợ cho các dự án mới. Chính vì thế, những đơn vị chưa có nhiều quỹ nhà sẽ gặp khó khăn ban đầu về tài chính.

Điều này dẫn đến hai vấn đề sau:

-

-

b)

Au delà des équilibres unitaires d’opération, ce qui est visé, c’est évidemment un équi-libre global de la structure. Si son patrimoine (trop récent, avec beaucoup de vacants, ou mal géré… ou simplement dégageant une marge insuffisante par rapport aux objectifs de dévelop-pement) ne le permet pas, on peut avoir recours à une subvention globale attribuée à la structure : par qui ? Dans quelles conditions générales ? Sur quelles bases : forfaitaire, en fonction du stock, en fonction de l’offre nouvelle (ex. de la subvention du Conseil Général du Rhône à son OPAC - office HLM - pour permettre son déve-loppement) ?

Le cas général est celui du système de péréquation interne qui assure l’équilibre global. Les opérations les plus anciennes, déjà amor-ties, sont bénéficiaires et dégagent une marge d’exploitation, tandis que les plus récentes (et éventuellement celles mal financées) sont dé-séquilibrées. C’est alors la logique d’unité économique du patrimoine qui commande, les excédents des opérations anciennes permet-tant de financer les nouvelles : c’est ce que l’on appelle la péréquation. C’est pourquoi les or-ganismes qui n’ont pas un patrimoine antérieur significatif se trouvent structurellement en dé-séquilibre financier.

Cette situation conduit à des considérations de deux ordres :

-

-

Logic cân đối tài chính cho dự án

Trả vốn vay chậm (ban đầu chỉ trả tiền lãi);

Được hỗ trợ vốn thời gian đầu.

Cân đối tài chính của đơn vị

Những yếu tố nào có thể giúp thực hiện được điều này (tuổi của quỹ nhà, mức tiền cho thuê nhà, điều kiện khai thác)? Có sự bất bình đẳng giữa các đơn vị khai thác và giữa những người ở thuê không?

Làm thế nào để phân bổ các nguồn tài chính cho bảo trì, sửa chữa và phát triển quỹ nhà? Việc xem xét phân bổ như thế nào thật không đơn giản…

Logique d’équilibre d’opération

un différé dans le remboursement du prêt (on rembourse d’abord seulement les intérêts) ;

une subvention d’équilibre qui permette de «tenir» le temps du déficit de début d’opération.

Équilibre global de l’organisme

Quelles sont les facteurs qui permettent cette péréquation et ces marges de manœuvre (âge du parc, niveau des loyers, conditions d’exploitation…) ? Et en la matière, quelle inégalité entre les organismes… et donc entre les locataires des uns et des autres ?

Comment procéder à l’affectation des res-sources financières (par ex. entre mainte-nance/entretien et développement du patri-moine) ? Les arbitrages à effectuer ne sont pas évidents…

52


53


Parfois la gestion municipale est directe, à la manière d’un équipement public, sans budget propre et sans corrélation entre dépenses et recettes. C’est par exemple le cas au Portugal, mais le logement social y est marginal au sein du parc. C’est aussi le cas en UK avant 1980 avec pour conséquence le sous-entretien et la dégradation du parc, d’où la création des Hous-ing Associations sous Mme.Thatcher.

Le logement est un bien social et économique, d’où l’importance d’avoir une structure qui s’attache à l’intérêt général, qui prenne en compte la diversité des problèmes qui se posent (sociaux, urbains, techniques…), et vise à ren-dre la meilleure qualité de service aux locataires et aux accédants. Elle doit par ailleurs garan-tir le nécessaire équilibre des dépenses et des recettes, dans un souci d’optimisation des res-sources et de rigueur de gestion. Une structure dédiée à cet objet devrait aussi être à même de décloisonner les problématiques et les enjeux, ce qui n’est pas toujours le cas aujourd’hui : d’où l’idée d’un organisme spécifique à créer pour remplir l’objet défini.

a)

-

-

Đôi khi, việc quản lý trực tiếp không làm rõ giữa thu và chi, không có nguồn ngân sách riêng. Ví dụ như ở Bồ Đào Nha, nơi có quỹ nhà ở xã hội rất ít so với quỹ nhà nói chung. Ở Anh trước năm 1980, nhà ở xã hội cũng do thành phố trực tiếp quản lý. Kết quả là công tác bảo trì không được chú trọng, quỹ nhà xuống cấp. Do đó, các Hous-ing Associations đã được thành lập vào thời Bà Thatcher làm thủ tướng.

Nhà ở là một tài sản kinh tế và xã hội. Do đó, cần có một đơn vị hoạt động vì lợi ích chung, nắm vững các vấn đề liên quan (xã hội, đô thị, kỹ thuật…) và nhằm mang lại chất lượng dịch vụ tốt nhất cho người ở thuê và người chủ sở hữu nhà ở xã hội. Đơn vị này phải đảm bảo cân đối được thu và chi nhằm tối ưu hóa các nguồn lực và đảm bảo công tác quản lý được chặt chẽ. Đơn vị cũng phải có chuyên môn và phối hợp các cơ quan khác để giải quyết nhiều vấn đề liên quan đến nhà ở xã hội. Hiện nay, vấn đề này không phải lúc nào cũng có thể làm được. Do đó, cần thành lập một đơn vị chuyên biệt để thực hiện các mục tiêu này.

a)

-

-

-

-

b)

Một số điểm về mặt tổ chức của đơn vị này như sau:

▪

▪

-

-

b)

Celle-ci résulte de la réponse donnée à un en-semble de points, parmi lesquels :

▪

▪

IV. BƯỚC 4: THÀNH LẬP ĐƠN VỊ PHÁT TRIỂN VÀ QUẢN LÝ NHÀ Ở XÃ HỘI

IV. ETAPE 4 : CRÉATION D’UNE STRUCTURE CHARGÉE DE DÉVELOPPER ET DE GÉRER LE LOGEMENT SOCIAL

1. Tại sao cần thành lập đơn vịchuyên biệt?

1. Pourquoi créer un organismespécifique ?

2. Les composantes de l’organisme2. Các yếu tố liên quan đến đơn vị này

Les fondements de l’organisme créé

Les champs de compétences : logement (location, accession…), autres champs (amé-nagement, commerces…) ?

Qui est porteur de l’organisme ? les collec-tivités publiques, comme une Ville, d’autres acteurs financiers ?... Et quels vont être les liens avec l’environnement institutionnel (partenariat) ? Il faut dès le départ réfléchir sur le rôle de ces acteurs dans le fonctionnement de l’organisme.

Cơ sở để thành lập

Lĩnh vực hoạt động: nhà ở (cho thuê, thuê mua và mua…), các lĩnh vực khác (quy hoạch, thương mại…)?

Cơ quan nào tham gia? Chính quyền địa phương, ví dụ: Thành phố hay các đơn vị tài chính khác?... Mối quan hệ đối tác với các cơ quan khác như thế nào? Ngay từ đầu, phải xác định vai trò của các chủ thể trong đơn vị này.

Quy chế pháp lý cho đơn vị này như thế nào? Đơn vị sự nghiệp, công ty hoạt động theo luật doanh nghiệp? Việc lựa chọn quy chế nào sẽ quyết định các trách nhiệm về mặt pháp lý của đơn vị.

Ban lãnh đạo: các thành viên của ban lãnh đạo là ai? Cần có sự tham gia của cơ quan nào khác không?

Phác thảo sơ nét về mô hình của đơn vị này

Các chức năng chính của đơn vị: front office / back office

-

-

Tổ chức thực hiện nhiệm vụ: nhiệm vụ và trách nhiệm cụ thể của đơn vị? Nguồn lực nào để thực hiện các nhiệm vụ này (vị trí công việc, chuyên môn)? Trách nhiệm của đơn vị và những mảng có thể ủy thác? (ví dụ: bảo trì kỹ thuật). Về công tác quản lý, có nên thành lập văn phòng tại các chung cư không? Cần lựa chọn một trong hai hình thức quản lý: một là tập trung và chuyên môn hóa; hai là, gần gũi và đa nhiệm.

Quelle forme juridique faut-il adopter ? établissement administratif, société de droit privé ? Le choix retenu implique les respon-sabilités juridiques.

Composition des instances dirigeantes : qui va siéger au conseil d’administration ? quelles autres instances à prévoir ?

Conception générale de l’organisme

Les grandes fonctions de l’organisme : front office / back office

-

-

L’organisation des différentes fonctions : quelles sont précisément les missions et les responsabilités ? quelles ressources et moyens y sont affectés (définition des postes de travail, des métiers…) ? quelles respon-sabilités et délégations ? (par ex. pour l’entretien technique)Concernant la gestion, faut-il créer des an-tennes délocalisées ? C’est un débat entre deux modes d’organisation, l’un privilégiant la centralisation et la spécialisation des tâches, l’autre la proximité et la polyvalence.

opérationnelles : production et/ou ac-quisition de bâtiments, gestion technique, gestion sociale ou de clientèle, commer-cialisation ;

fonctionnelles : administration générale, finances, personnel, informatique, con-trôle de gestion.

Chuyên môn (front office): phát triển mới hoặc/và mua lại quỹ nhà, quản lý kỹ thuật, quản lý khách hàng, thương mại;

Quản trị (back office): tổ chức hành chính chung, tài chính, nhân sự, tin học, kiểm soát công tác quản lý.

54


55


Bảng so sánh hai phương thức quản lý

▪ Nguồn nhân lực (và quy chế cho nhân viên)

Ví dụ về tổ chức nhân sự trong một đơn vị quản lý nhà ở xã hội trung bình ở Pháp (200 nhân viên)

Tableau des avantages comparatifs

▪ Les ressources humaines (et le statut prévu pour le personnel)

Exemple de répartition des emplois selon les domaines dans un organisme moyen français(200 salariés)

56


57


▪

▪

▪

c)

▪

+

▪

▪

▪

c)

▪

+

Mối quan hệ giữa các phòng ban trong đơn vị (đặc biệt là quan hệ giữa bộ phận chuyên môn và bộ phận tổ chức, quản lý; giữa phòng phát triển nhà và phòng quản lý nhà…); thiết lập mối quan hệ «khách hàng – nhà cung cấp»?

Xác định hệ thống trao đổi thông tin (cần hệ thống công nghệ thông tin).

Các phương thức hoạt động: các cấp lãnh đạo, xây dựng chính sách và các quy trình.

Các cơ sở tài chính

▪ Ngân sách đầu tư

▪ Ngân sách cho hoạt động

Các công cụ quản lý: quản lý nhân sự, các mối quan hệ trong đơn vị…

Nhiệm vụ báo cáo và kiểm tra: kiểm tra và đánh giá từ các chuyên gia độc lập là rất cần thiết; Sự tiến bộ trong hoạt động của các đơn vị nhà nước (đặc biệt là ở các nước nói tiếng Anh) dựa trên việc phân định rõ ràng các cơ quan thực hiện và các cơ quan kiểm tra, giám sát.

La manière dont les relations vont s’établir entre les services (notamment relations en-tre opérationnels et fonctionnels, entre pro-duction et gestion…) ; mise en place en in-terne d’une relation dite « client-fournisseur » ou non ?

La définition des systèmes d’information, de relation, de communication (donc évidem-ment le système informatique).

Les modes de fonctionnement : expliciter les instances dirigeantes, définir les règles (policies) et les procédures (process).

Les bases financières

▪ Budget d’investissement

▪ Budget de fonctionnement

Les outils de management : gestion de personnel, tout ce qui concerne les relations hiérarchiques, la motivation, l’évaluation etc…

les tâches de reporting et de contrôle : contrôle et évaluation extérieure constituent une nécessité absolue ; les progrès dans le fonctionnement des institutions publiques reposent (notamment dans les pays anglo- saxons) sur une bonne séparation entre les organisations qui réalisent et les organisa-tions qui contrôlent.

Recettes Dépenses

prêts fonds propres subventions

à rembourser à reconstituer ou pas ? acquises

investissement

58


59


3. Les étapes de la création de l’organisme3. Các bước thành lập đơn vị đầu tư và quản lý nhà ở xã hội

▪

▪

▪

▪

monter une équipe-projet, comportant les différentes compétences : juridique, finan-cière, organisation, ressources humaines…

établir un diagnostic précis de l’« état des lieux » (d’où part-on ?)

faire un business plan : il s’agit d’un outil qui va permettre d’approfondir un projet et de s’assurer de sa viabilité (conditions), de se poser l’ensemble des « bonnes questions », et enfin de pouvoir ensuite suivre la mise en œuvre du projet ; c’est dans ce cadre que l’on va :

-

-

-

-

-

Mettre en place l’organisme, mobiliser les fonds et dans le même temps recruter le per-sonnel et établir un programme de formation.

▪

▪

▪

▪

Thành lập tổ liên ngành phụ trách dự án, gồm những người có chuyên môn trong các lĩnh vực sau: pháp luật, tài chính, tổ chức, nhân sự…

Khảo sát thật kỹ «thực trạng» (chúng ta bắt đầu từ đâu?)

Lập kế hoạch kinh doanh (business plan): đây là một công cụ cho phép nghiên cứu kỹ dự án và đảm bảo tính khả thi, giúp đặt ra nhiều «câu hỏi tốt» và giúp cho chúng ta có thể theo dõi quá trình triển khai thực hiện dự án; trong kế hoạch này, chúng ta sẽ:

-

-

-

-

-

Thành lập đơn vị, huy động vốn; song song đó tuyển nhân sự và lên kế hoạch đào tạo cho nhân viên.

préciser les produits ;

s’assurer des conditions de montage ;

préciser les éléments financiers ;

identifier les risques ;

définir les étapes de la progression

Xác định rõ các loại sản phẩm;

Nêu rõ các điều kiện để thực hiện dự án;

Xác định rõ các yếu tố tài chính;

Xác định các rủi ro;

Xác định các bước thực hiện

60


61


I. LES RÉGULATIONS EXISTANTESI. CÁC QUY ĐỊNH HIỆN HÀNH

Intervention du Département de la Construction

Barême des loyersBảng giá cho thuê nhà

Phần trình bày của Sở xây dựng

La Loi sur le Logement social (Arrêté No 90/2006/NĐ-CP) impose pour un logement so-cial 5 à 6 étages et une superficie d’appartement de 30 à 60 m². Les loyers sont calculés pour que

Mr Peillon : si on fait le calcul, on trouve un ratio de 20 % des revenus destinés au paiement du loyer, soit un ratio identique au cas français.

Les conditions d’accès au logement social (lo-cation et location – accession) sont définies à l’article 25 du Décret 90/2006/NĐ-CP du gouver-nement. Elles se basent sur les difficultés liées au logement et le niveau de revenus mensuels des ménages. Les conditions précises sont les suivantes :

-

Source : Ministère de la ConstructionNguồn: BXD

Luật nhà ở quy định chung cư nhà ở xã hội cao từ 5 đến 6 tầng và diện tích mỗi căn hộ từ 30 đến 60 m². Tiền cho thuê nhà được tính toán sao cho

Ông Peillon: Từ bảng trên, ta tính ra được rằng mỗi hộ gia đình sẽ dành 20% thu nhập của mình để trả tiền thuê nhà, tỉ lệ này tương đương với tỉ lệ ở Pháp

Điều kiện được thuê và thuê mua được quy định tại điều 25 của Nghị định 90/2006/ NĐ-CP của Chính phủ chủ yếu xem xét dựa trên tình trạng sở hữu nhà ở, điều kiện khó khăn về nhà ở và mức thu nhập hàng tháng của hộ gia đình,.... Cụ thể, một số điều kiện sau:

-

l’organisme puisse avoir un auto-financement, mais à but non lucratif. Les loyers sont plafonnés avec un barème selon le revenu des foyers mis en place par le ministère de la construction.

-

-

-

nhà đầu tư có thể tự chủ về tài chính, nhưng không vì mục đích lợi nhuận. Mức trần cho thuê nhà được Bộ xây dựng quy định dựa vào thu nhập của các hộ gia đình.

-

-

-

PHẦN 2:PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI TPHCM

PARTIE 2 : LE DÉVELOPPEMENT DU LOGEMENT SOCIAL À HCMV

logement appartenant aux pouvoirs publics.

Si on est propriétaire, la superficie de plan-cher per capita doit être inférieure à 5 m².

avoir une maison précaire ou délabrée.

Avoir un revenu moyen mensuel non supéri-eur à 5 fois le loyer d’un appartement social de 60 m², et non inférieur à 4 fois le loyer d’un appartement social de 30 m², selon les tarifs déterminés par le Comité Populaire provincial (d’après le Circulaire 05/BXD).il faut ne pas posséder de maison ni avoir ac-

cès à la location ou la location-accession de

Có nhà thuộc sở hữu của mình, nhưng diện tích bình quân theo đầu người trong hộ gia đình nhỏ hơn 5 m²

Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát.

Có mức thu nhập bình quân hàng tháng của hộ gia đình không vượt quá 5 lần tổng số tiền thuê nhà ở xã hội đối với căn hộ có diện tích tối đa 60 m² sàn và không thấp hơn 4 lần số tiền thuê phải trả đối với căn hộ có diện tích tối thiểu 30 m² sàn, tính theo mức giá thuê tùy theo dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (theo thông tư 05/BXD).

Chưa có nhà và chưa được thuê hoặc thuê mua nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước.

62


63


-

La population ciblée par la loi comprend 4 ca-tégories :

-

-

-

-

Le parc foncier pour le développement du logement social correspond :

-

-

Avantages fiscaux pour les investisseurs

-

-

L’histoire du développement du logement social à HCMV se divise en 2 étapes:

-

Có 4 nhóm đối tượng được thuê và thuê mua nhà ở xã hội:

-

-

-

-

Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội gồm:

-

-

Những ưu đãi cho doanh nghiệp:

-

-

Phát triển nhà ở xã hội tại Thành phố trong thời gian qua có 2 giai đoạn:

▪

▪

▪

▪

En plus des conditions précédentes, le bé-néficiaire de la location – accession doit faire un premier versement équivalent à 20 % du montant total.

cadres et fonctionnaires définis dans la loi sur la fonction publique

officiers et militaires (forces armées populai-res payés par le budget public) ;

ouvriers travaillant dans les zones économiques, zones de production pour ex-portation, zones industrielles et parcs de hautes technologies ;

anciens titulaires au logement de service ay-ant rendu leur logement mais se trouvant en difficulté (conformément à l’article 61 de la loi sur le logement et à l’article 40 du Décret 90)

aux terrains sous contrôle direct des autorités ;

sur des projets commerciaux de 10 ha, il y a obligation de dédier une partie du parc foncier au logement social (dans tous les cas, cette partie ne dépasse pas 20%);

Exonération de la redevance foncière ou du loyer foncier.

Exonération/réduction des taxes concernées conformément aux règlements en vigueur.

Người được thuê mua nhà ở xã hội ngoài các điều kiện trên còn phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà được thuê mua.

Cán bộ, công chức; viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức;

Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước;

Công nhân làm việc trong các khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao;

Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ (mà có khó khăn về nhà ở theo quy định tại điều 61 của Luật Nhà ở và tại khoản 4 điều 40 Nghị định 90).

Đất do nhà nước trực tiếp quản lý.

Những dự án được giao đất có diện tích từ 10 ha trở lên phải dành một phần quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội (trong mọi trường hợp đều không quá 20%).

Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,

Miễn, giảm các loại thuế có liên quan theo quy định của pháp luật.

Trước khi có Luật Nhà ở và Nghị định 90/2006/NĐ-CP, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định 118/TTg ngày 27/11/1992 về giá cho thuê nhà ở và đưa tiền thuê nhà vào lương, không thực hiện bao cấp về phân phối nhà ở. Thành phố đã triển khai chương trình xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp và giao đất theo quy hoạch xây dựng cho các đơn vị, các thành phần kinh tế để xây dựng nhà ở cho CBCNVC. Tổng số 52 dự án với tổng diện tích đất là 262 ha, quy mô 4 285 căn chung cư và 6 454 nền đất.

Sau khi có Luật Nhà ở và Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 01/7/2006, Ủy ban nhân dân thành phố đã:

-

-

En 1992, le Premier Ministre a signé la Dé-cision 118/TTg du 27/11/1992 établissant le montant des loyers et intégrant les loyers dans les salaires, écartant ainsi la subvention étatique dans l’attribution du logement. La Ville a mis en œuvre le programme de con-struction des logements pour les personnes à bas revenus, et a attribué le terrain conformé-ment au plan d’aménagement à des organi-sations de différents secteurs de l’économie pour la construction de logement destinés aux fonctionnaires. Au total, 52 projets sur une superficie totale de 262 ha, pour 4 285 appartements en logement collectif et 6 454 lots ont étés construits.

En 2006, suite à l’entrée en vigueur de la Loi sur le Logement et l’Arrêté No 90/2006/NĐ-CP, le Comité Populaire de la Ville a pris la Décision 114/2006/QĐ-UB stipulant l’implantation du programme de logement de la Ville pour la période 2006-2010, prévoy-ant la construction d’ 1 million de m² de loge-ments à louer aux ouvriers (à savoir environ 20 000 chambres) et de 1,1 million de m² de logements destinés aux cadres, fonction-naires, militaires et policiers (à savoir environ 25 000 appartements en logement collectif (principale cible du logement social). Ce pro-gramme ordonnait aux Départements, Ser-vices, Districts urbains et ruraux d’inventorier et de récupérer la totalité du parc foncier voué au programme de logement social de la Ville. A ce jour 47 projets, d’une superficie totale de 163 ha où seront construits 31 000 loge-ments sociaux, équivalent à 2 millions de m² de plancher avec un investissement total de 10 800 milliards VND sont listés. Après 3 ans de réalisation, 5 621 logements ont été construits (4 089 lotissements et 1 532 appartements en collectif) équivalents à 833 456 m² de plancher (75,77% du volume prévu); en 2008, 1 635 logements ont été construits (1 535 lotissements et 100 apparte-ments en collectif) équivalents à 246 739 m² de plancher.

II. SITUATION CONTEMPORAINE DU LOGE-MENT SOCIAL

II. TÌNH HÌNH XÂY DỰNG NHÀ Ở XÃ HỘI HIỆN NAY

Ban hành Quyết định 114/2006/QĐ-UB về việc ban hành kế hoạch triển khai chương trình hành động thực hiện chương trình nhà ở của thành phố giai đoạn 2006-2010, theo đó trong giai đoạn này phải xây dựng được 1 triệu m² nhà ở cho công nhân thuê, cụ thể khoảng 20 000 phòng ở; 1,1 triệu m² nhà ở cho đối tượng là cán bộ công chức sĩ quan và quân nhân (quân đội, công an), cụ thể khoảng 25 000 căn hộ chung cư.

Tính đến nay đã có 47 dự án, diện tích đất khoảng 163 ha; dự kiến có được 31 000 căn nhà ở xã hội, tương đương 2 triệu m² sàn với tổng mức đầu tư 10 800 tỷ đồng. Kết quả: sau 3 năm (2006-2008) thực hiện, chương trình nhà ở xã hội đạt 5 621 căn (4 089 nền và 1 532 căn hộ chung cư) tương đương 833 456 m² sàn (đạt 75,77% so với kế hoạch); trong đó năm 2008 đạt 1 635 căn (1 535 nền và 100 căn hộ chung cư) tương đương 246 739 m² sàn.

64


65


Le programme de logement social a pu améliorer le cadre de vie et créer un parc de logement au service des populations ciblées. Il s’accompagne par ailleurs de la « socialisation » (participa-tion du secteur privé) de l’investissement et du développement des infrastructures, contribuant ainsi à stimuler le marché immobilier. Or si dans les années à venir, les catégories ciblées sont élargies (populations rurales), on observe que besoins actuels des populations ciblées ne sont pas remplis. Par ailleurs, ce programme se heurte à plusieurs difficultés notamment pour leur mise en place dans les zones périphériques (parcs in-dustriels, zones franches, parcs high-tech), sans parler de la lenteur de l’avancement des projets due aux problèmes d’éviction-compensations non résolus. Les fonds publics destinés au loge-ment social ne sont pas suffisants et les mesures pour impliquer le secteur privé sont limitées.

Le plan d’action d’ici 2010 comprend plus d’une soixantaine de projets. Il faut distinguer les pro-jets lancés avant la loi sur le logement de 2008 (13 projets) et ceux montés après cette loi (47 projets).

Mr Peillon fait remarquer que la densité de popu-lation à l’ha prévue pour ces logements est très élevée.

Dégager des terrains disponibles reste un enjeu majeur. En principe, le terrain appartient au peuple et l’État en tant que le représentant du peuple assure sa gestion. Les habitants dis-pose d’un droit d’usage. Quand on parle de ter-rain public, on entend donc un terrain à usage public. L’État met le terrain à la disposition des organismes ou des particuliers en fonction de leur besoin. Par exemple, l’État accorde le droit d’usage à un organisme pour construire une usine ou des bureaux pour une durée limitée. En

fin de bail, l’organisme peut tâcher de négocier pour continuer à exploiter le terrain. Mais dans le cas de logements, si un promoteur construit des logements sur le terrain, les familles achètent les logements et ont donc un droit d’usage définitif du terrain. Si les autorités récupèrent ce terrain, le propriétaire bénéficiera d’une indemnisation équivalente à la valeur du droit d’usage du ter-rain et du bâtiment qui y est construit.

Pour constituer la réserve foncière destinée à la production de logement social, les autorités procéderont à la récupération des terrains dont l’usage n’est pas conforme aux objectifs prévus ni aux plans d’aménagement approuvés ou des terrains obtenus en délocalisant les usines pol-luantes. De plus, sur des projets commerciaux de 10 ha ou plus, il y a obligation de dédier une partie du parc foncier au logement social (dans tous les cas, cette partie ne dépasse pas 20 %).

Pour du logement en location, actuellement, seul les autorités, sous financement public, financent la construction de logements. Les en-treprises privées n’y sont pas encore impliquées.Pour du logement en location-accession, actuellement, la production est essentiellement assurée par les entreprises publiques. Les au-torités ont confié une partie du terrain public aux investisseurs privés pour le développement du logement. Une fois la construction achevée, les investisseurs remettent à la Ville le nombre de logements produits équivalent à la valeur du terrain dont ils ont bénéficié. Cette valeur est calculée en fonction du mécanisme du marché.

Question en débat : quelle est la bonne en-vergure pour monter une opération ?

Chương trình nhà ở xã hội với mục đích tạo ra quỹ nhà để cung ứng cho đối tượng cán bộ công chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp đồng thời cải thiện môi trường sống. Chương trình nhà ở xã hội gắn liền với xã hội hóa đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản và kinh tế xã hội tăng trưởng.Trong tương lai đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội cần được mở rộng (người có thu nhập thấp nói chung), trong khi đó nhu cầu của các đối tượng hiện nay vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ. Thực tế, chương trình nhà ở xã hội đang triển khai cũng gặp phải nhiều khó khăn:

-

-

-

-

Chương trình hành động đến năm 2010 gồm hơn 60 dự án. Cần phân biệt những dự án được triển khai trước khi có luật nhà ở vào năm 2008 (13 dự án) và sau khi có luật nhà ở (47 dự án).

Ông Peillon nhận xét: mật độ dân số trên 1 ha theo dự kiến trong các chung cư này là rất cao.

Tạo quỹ đất sạch là vấn đề quan trọng và phức tạp. Trên nguyên tắc, đất đai thuộc sở hữu của toàn dân và nhà nước đại diện quản lý. Người dân có quyền sử dụng đất. “Đất công” là đất sẽ

được sử dụng vào mục đích công ích. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân tùy theo nhu cầu sử dụng của họ. Ví dụ, nhà nước giao đất có thời hạn sử dụng cho các tổ chức để xây dựng nhà máy, văn phòng. Đến khi hết thời hạn, tổ chức sẽ đề nghị với nhà nước cho phép để được sử dụng tiếp. Đối với trường hợp nhà nước giao đất cho nhà đầu tư xây dựng nhà ở, người dân sau khi mua nhà ở sẽ có quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất lâu dài. Do đó, khi nhà nước thu hồi đất, thì người chủ sở hữu được nhận bồi hoàn tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất.

Để có quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, nhà nước sẽ thu hồi một số diện tích đất đã giao cho các doanh nghiệp sử dụng không đúng mục đích theo quy hoạch được duyệt hoặc đất có được từ việc di dời các doanh nghiệp gây ô nhiễm và những dự án được giao đất có diện tích từ 10 ha trở lên phải dành một phần quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội (trong mọi trường hợp đều không quá 20%). Đối với nhà ở xã hội cho thuê, trong giai đoạn hiện nay chỉ mới do nhà nước đầu tư xây dựng, các doanh nghiệp tư nhân chưa tham gia. Đối với nhà ở xã hội cho thuê mua, hiện nay, chủ yếu cũng do các doanh nghiệp nhà nước thực hiện, bên cạnh đó nhà nước cũng đã giao cho một số khu “đất công” cho các chủ đầu tư tư nhân phát triển các dự án nhà ở, sau khi xây dựng xong chủ đầu tư sẽ bàn giao cho nhà nước quỹ nhà xã hội tương ứng với giá trị các khu đất giao cho chủ đầu tư được định giá theo giá thị trường.

Câu hỏi thảo luận: Quy mô dự án như thế nào là phù hợp?

Trong quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn, khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao chưa xác định quy hoạch xây dựng quỹ nhà ở xã hội;

Nhiều dự án chưa triển khai được, do vướng bồi hoàn giải tỏa;

Ngân sách nhà nước dùng để xây dựng nhà ở xã hội còn thiếu;

Việc xã hội hóa đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chưa thu hút được các thành phần kinh tế tham gia do lợi nhuận không cao và thu hồi vốn chậm.

III. CHÍNH SÁCH DÀNH CHO ĐỐI TÁC TƯ NHÂN TRONG VIỆC PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI

III. DES POLITIQUES EN FAVEUR DES PARTE-NAIRES PRIVES DANS LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT SOCIAL

66


67


IV. LES SOURCES DE FINANCEMENT POUR LE LOGEMENT SOCIAL A HCMV

IV. NGUỒN TÀI CHÍNH ĐẦU TƯ CHO NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI TPHCM

Trong giai đoạn hiện nay, Ngân sách nhà nước chỉ đầu tư trực tiếp cho nhà ở xã hội cho thuê. Việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho thuê mua, chủ yếu phát triển, sử dụng nguồn tài chính có được thông qua việc khai thác, hoán đổi giá trị quyền sử dụng đất của các khu “đất công”. Không sử dụng ngân sách nhà nước để trực tiếp đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội cho thuê mua.

Ở Việt Nam, mong muốn của người dân là được sở hữu nhà ở của mình: Do đó, phần cho thuê mua sẽ nhiều hơn phần cho thuê (nhà ở xã hội cho thuê chiếm dưới 10%).

Để phát triển nhà ở xã hội cho thuê mua, hiện nay nhà nước chủ yếu khai thác các quỹ đất sạch do nhà nước trực tiếp quản lý.

Thành phố có quỹ đất lớn không?

Quỹ “đất công” hạn chế nhưng thành phố đang rà soát, điều chỉnh để tạo quỹ đất sạch phát triển quỹ nhà ở xã hội (ví dụ: quỹ đất có được từ việc di dời các cơ quan, xí nghiệp các nhà máy không phù hợp với quy hoạch).

Nhận xét của Ông Peillon: Chi phí «khử ô nhiễm» ở các khu đất công nghiệp cũ có thể rất cao, ở Pháp, gấp 10 lần giá đất sạch.

Các nguồn tài chính khác có thể có:

-

-

-

-

a)

Đây là Quỹ không vì mục đích lợi nhuận, do UBND Thành phố thành lập. Với vốn điều lệ 1 000 tỉ đồng, Quỹ này có các chức năng sau:

-

-

-

-

Actuellement, le budget public finance directe-ment la production des logements en location. Le financement de la production des logements en location-accession se base sur le principe d’échange de la valeur du terrain public contre logement. On n’utilise pas de budget public pour financer directement les logements en location-accession.

Au Vietnam aujourd’hui, la population manifeste la volonté d’accéder à la propriété. C’est pour-quoi la part en location-accession est plus impor-tante que la part destinée à la location (la loca-tion représente moins de 10 %).

Pour développer la location-accession, actu-ellement, le pouvoir public mobilise essenti-ellement sa réserve foncière.

Est-ce que la Ville possède d’importantes réserves foncières ?

Les réserves foncières publiques sont limitées mais actuellement la Ville est en train de réaliser un recensement de l’utilisation des terrains pour en dégager des terrains au service du logement social (par exemple terrains obtenus en délocal-isant les usines ou les bâtiments incompatibles avec le plan d’aménagement).

Remarque de M. Peillon : Les coûts de « dépol-lution » d’anciens terrains industriels peuvent s’élever, en France à 10 fois le prix du terrain nu.

Autres financements possibles :

-

-

-

-

-

a)

Ce Fonds, à but non lucratif, a été créé par le Comité populaire de la Ville. Doté d’un capital statutaire de 1 000 milliards de dongs, ce fonds a pour fonctions :

-

-

-

-

«Quỹ Phát triển nhà» có thể cho các đơn vị vay vốn để phát triển nhà ở xã hội;

Tiền sử dụng đất thu được từ các dự án nhà ở thương mại;

Nguồn tài chính từ hệ thống ngân hàng, Chủ đầu tư có thể vay trực tiếp ở các ngân hàng, Nhà nước bù một tỷ lệ lãi suất cố định cho các khoản vay phát triển nhà ở xã hội, chủ yếu là các dự án nhà ở lưu trú cho công nhân;

Ngân hàng Phát triển Việt Nam cho vay với mức lãi suất 9,6%/năm (9,6% = 8,6% + 1% trong đó 8,6% là lãi suất trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 5 năm theo Nghị định 106/2008/NĐ-CP ngày 19/09/2008 của Chính phủ);

Quỹ đầu tư phát triển đô thị thành phố (HIFU) cho vay với lãi suất 10,4%/năm (chỉ cho chủ đầu tư vay, không cho vay cá nhân).

Quỹ phát triển nhà Thành phố

Thu tiền từ việc bán, cho thuê, cho thuê mua quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn Thành phố;

Phối hợp với các tổ chức tài chính, tín dụng tập trung cho người có thu nhập thấp thuộc chương trình nhà ở theo quy định của Thành phố vay vốn;

Phối hợp với các tổ chức tài chính, tín dụng cùng cho vay và đầu tư vào các dự án thuộc chương trình nhà ở theo quy định của Thành phố;

Huy động các nguồn vốn thực hiện chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp của Thành phố theo quy định của pháp luật; tiếp nhận vốn viện trợ trong và ngoài nước để tạo nguồn vốn đầu tư phát triển nhà ở trên địa bàn Thành phố;

le « Fonds de Développement de Logements », pouvant accorder des crédits aux promo-teurs participant à la production du logement social ;

la redevance foncière versée par les promo-teurs construisant des logements vendus en-suite au prix du marché ;

les emprunts bancaires : les promoteurs peu-

vent emprunter aux près les banques. Pour les projets de logement ouvrier, la Ville com-pense les intérêts à une certaine hauteur ;

l’emprunt auprès de la Banque de Développe-ment du Vietnam à taux d’intérêt de 9,6% par an (9,6% = 8,6% + 1% dont 8,6% est le taux d’intérêt du bon du Trésor sur 5 ans confor-mément à l’Arrêt 106/2008/ND-CP du 19 sep-tembre 2008) ;

l’emprunt auprès du Fonds d’investissement pour le développement urbain (HIFU) à taux d’intérêt de 10,4% par an (ces emprunts sont destinés aux personnes morales, pas aux personnes physiques).

Le Fonds de Développement du Logement de la Ville

d’encaisser les recettes venant de la vente, de la location et de la location – accession des logements appartenant aux pouvoirs publics sur le territoire de HCMV ;

de coopérer avec des organismes financiers pour accorder des crédits aux personnes à bas revenus figurant sur la liste des bénéfici-aires du programme de logement de la Ville ;

de coopérer avec des organismes finan-ciers pour accorder des crédits aux projets d’investissement et de développement du logement conformément aux règlements de la Ville ;

de mobiliser des fonds destinés au programme de logement pour la population à bas reve-

V. CRÉATION D’UN ORGANISME D’INVESTISSEMENT ET DE GESTION DU LOGEMENT SOCIAL

V. THÀNH LẬP CƠ QUAN, TỔ CHỨC ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH VÀ QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI

1. Les structures d’investissement existantes

1. Các cơ quan, tổ chức đầu tư tài chính hiện tại

68


69


-

-

b)

C’est un organisme financier public, créé suite à la décision du Premier Ministre. Il a pour mission de mobiliser les fonds et d’investir dans des pro-jets de développement des infrastructures tech-niques et sociales ainsi que des projets de dével-oppement des industries majeurs de HCMV. Actuellement, l’HIFU dispose de deux sources de financement pour accorder des crédits aux maîtres d’ouvrages :

-

-

-

-

b)

Là một tổ chức tài chính nhà nước do Thủ tướng Chính phủ quyết định thành lập để quản lý, huy động vốn đầu tư vào các dự án phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội và một số lĩnh vực công nghiệp then chốt của Thành phố Hồ Chí Minh. HIFU có hai nguồn vốn cho các chủ đầu tư vay:

-

-

-

Il existe une « Société de gestion du logement public » fonctionnant selon la loi sur les entre-prises, cumulant une fonction de construction et de gestion. Mais la fonction de gestion reste la plus importante : elle gère les logements publics, mais pas le parc construit par les sociétés im-mobilières. Elle gère également les « établisse-ments publics » (ex : locaux départ de la con-struction et bâtiments publics) sous la tutelle du comité populaire de la Ville.

Question autour du scénario 1 : dans le cas de la production de logements par le budget public, qui gère ensuite ?

Il y a dans les 24 districts des sociétés de service public ayant également pour fonction la cons-truction et la gestion de logements (uniquement la gestion de logements et non de bureaux, mais aussi la gestion des espaces verts publics).

Nom de l’opération : Immeuble collectif, 157/R8 Tô Hiến Thành, phường 12, quận 10.Maître d’ouvrage – promoteur : Société Générale de l’Immobilier de Saigon. Société Générale de l’Immobilier de Saigon construit et gère cet immeuble.

Occupation du sol :

Nombre d’habitants prévu : 932 personnes

Công ty quản lý kinh doanh nhà Thành phố, hoạt động theo luật doanh nghiệp, có chức năng phát triển và quản lý nhà. Tuy nhiên đến nay công ty mới thực hiện chức năng quản lý nhà là chính. Công ty này quản lý quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước trong đó có nhà ở và các công trình công (tòa nhà công sở).

Hỏi về phương án số 1: Đơn vị nào sẽ quản lý nhà ở xã hội được xây dựng bằng ngân sách nhà nước?

Hiện nay, Công ty quản lý kinh doanh nhà thành phố quản lý nhà ở xã hội được xây dựng bằng ngân sách nhà nước hoặc Quỹ phát triển nhà ở thành phố. Ở mỗi quận/huyện, đều có Công ty dịch vụ công ích có chức năng phát triển và quản lý nhà ở (quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, công viên, ... ).

Tên dự án: Chung cư, 157/R8 Tô Hiến Thành, phường 12, quận 10.

Chủ đầu tư: Tổng công ty địa ốc Sài gòn

Chủ đầu tư xây dựng và quản lý chung cư này

Một số thông tin:

Số người dự kiến sẽ ở trong chung cư: 932 người.

nus ; recevoir des aides des organisations et des individus tant locaux qu’étrangers ;

de déléguer la gestion des emprunts et des investissements ;

d’investir directement dans la production du logement ; gérer la vente et la location du logement pour des populations à bas reve-nus dans le cadre du programme de dével-oppement du logement de la Ville.d’accorder des crédits pour l’accession au logement des populations à bas revenus :

▪

▪

▪

▪

Le Fonds d’investissement pour le développement urbain (HIFU)

Financement de la Banque mondiale : un prêt de 50 millions de USD sur 25 ans. La période de grâce est de 10 ans. Ce fonds n’est des-tiné qu’aux entreprises dont le capital public est inférieur à 50%.

Financement de L’Agence Française pour le Développement (AFD) : un prêt de 70 millions d’euros sur 20 ans. La période de grâce est de 7 ans. Ce fonds est accessible pour toutes les entreprises.

Nhận ủy thác quản lý các nguồn vốn và đầu tư;

Đầu tư trực tiếp tạo lập quỹ nhà, tổ chức bán nhà, cho thuê trực tiếp cho người có thu nhập thấp theo chương trình nhà ở của Thành phố.

Cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp:

▪

▪

▪

▪

Quỹ đầu tư phát triển đô thị (HIFU)

Nguồn vốn của Ngân hàng Thế giới (WB), tổng nguồn cho vay các chương trình là 50 triệu USD, cho vay thời hạn 25 năm, 10 năm ân hạn, chỉ áp dụng cho các doanh nghiệp có vốn sở hữu nhà nước < 50%.

Nguồn vốn Cơ quan Phát triển Pháp (AFD), tổng nguồn cho vay các chương trình là 70 triệu euros, cho vay với thời hạn 20 năm, 7 năm ân hạn, cho tất cả các thành phần kinh tế vay.

Les bénéficiaires devraient avoir des res-sources pour payer 30% de la valeur du logement et montrer qu’ils ont un revenu stable pour rembourser les crédits et payer les intérêts.

Le montant maximum du crédit accordé à un dossier est de 300.000.000 VND

La durée maximale du remboursement est de 15 ans.

Le taux d’intérêt des crédits au logement destiné à la population à bas revenus est de 9,9% par an. 3% sont pris en charge par le budget public. Les bénéficiaires paient donc 6,9%.

Đối tượng vay tiền phải có khả năng tài chính trả tiền mua nhà trước 30% giá trị nhà và chứng minh nguồn thu nhập ổn định để trả vốn + lãi vay.

Hạn mức tối đa vốn vay cho một hồ sơ là 300 000 000 VND

Thời hạn vay tối đa là 15 năm.

Lãi suất cho vay đối với người có thu nhập thấp là 9,9%/năm, trong đó ngân sách hỗ trợ 3% và người có thu nhập thấp phải trả là 6,9%. Mức lãi suất này được áp dụng từ 01/07/2006.

2. Organisme de gestion du logement social

2. Cơ quan quản lý nhà ở xã hội

VI. PRÉSENTATION D’UNE ÉTUDE DE CAS

VI. GIỚI THIỆU MỘT TRƯỜNG HỢP NGHIÊN CỨU

70


71


Taille du projet :

-

-

-

Il s’agit d’une opération d’immeuble collectif par une société d’économie mixte (Société générale de l’immobilier de Saigon) qui va construire et gérer l’immeuble. Le choix entre la location ou la location-accession n’est pas encore déterminé. Le promoteur s’occupe de la commercialisation des logements pour le compte de la Ville, pour les relogés comme pour les logements sociaux. La société sera gestionnaire dans le cas du choix du locatif.

Attribution des logements construits :

Les 233 logements produits dans le cadre de cette opération seront mis à la disposition de la Ville pour servir le programme municipal de logement social et de logement pour les relogés. Cette mixité d’usage permet de construire un im-meuble de plus de 6 étages. Pour le logement social, on ne sait pas encore si ce sera du locatif ou de l’accession à la propriété (mais pour les relogés, il y aura la possibilité d’accéder à la pro-priété avec indemnités de relogement).

119 logements seront destinés aux relogés, 114 logements seront réservés au logement social.

Choix de mixer les 2 types de population dans chacune des 2 tours. Il s’agit d’un projet pilote qui pose le problème de la gestion et de la res-ponsabilité pour la gestion des parties com-munes, surtout si le logement social est en lo-catif. Au départ, il s’agit d’une opération destinée au logement social et la ville va négocier avec le promoteur pour acheter des appartements pour

Quy mô dự án:

-

-

-

Tổng công ty địa ốc Sài Gòn xây dựng và quản lý chung cư này. Số căn hộ cho thuê hoặc cho thuê mua vẫn chưa được xác định. Một số căn hộ sẽ dùng để phục vụ cho tái định cư, một số khác sẽ dùng để làm nhà ở xã hội. Chủ đầu tư sẽ là đơn vị quản lý đối với các căn hộ cho thuê.

Tổng công ty địa ốc Sài Gòn xây dựng và quản lý chung cư này. Số căn hộ cho thuê hoặc cho thuê mua vẫn chưa được xác định. Một số căn hộ sẽ dùng để phục vụ cho tái định cư, một số khác sẽ dùng để làm nhà ở xã hội. Chủ đầu tư sẽ là đơn vị quản lý đối với các căn hộ cho thuê.

Phân bổ các căn hộ:

Toàn bộ 233 căn hộ này sẽ giao lại cho Thành phố để làm quỹ nhà phục vụ tái định cư và làm nhà ở xã hội. Nhờ sự kết hợp hai mục đích này nên chung cư được phép xây hơn 6 tầng. Đối với những căn hộ thuộc nhà ở xã hội, chưa xác định được là căn hộ cho thuê hay cho thuê mua. Số căn hộ phục vụ tái định cư sẽ bán cho người tái định cư.

119 căn hộ sẽ phụ vụ cho tái định cư, 114 căn hộ sẽ làm nhà ở xã hội.

Mỗi block chung cư sẽ có 2 loại căn hộ nói trên. Đây là dự án thí điểm nên cần xem trọng công tác quản lý, đặc biệt là quản lý phần chung của các căn hộ nhà ở xã hội cho thuê. Các căn hộ có diện tích nhỏ được phân bổ ở cả hai block. Cũng cần quan tâm đến công tác quản lý đối với các căn hộ cho thuê.

-

-

en faire du logement social. Les petits apparte-ments sont répartis dans 2 tours. Se pose égale ment le problème de la gestion car une partie est en locatif et une partie en accession.

-

-

M.Peillon manifeste quelques perplexités sur ce type de division foncière. L’organisme ges-tionnaire de la partie locative risque en effet de devoir se substituer, dans la gestion des par-ties communes (entrées, escaliers, ascenseurs, parkings…), aux propriétaires privés défaillants, voire à beaucoup d’entre eux si le dispositif de gestion de ces parties n’est pas bien abouti, - et ceci au détriment des locataires. Il est donc pré-férable d’avoir une tour entièrement en locatif et une autre en accession, chacune gérée selon les règles propres à chaque statut : la mixité est une bonne chose, mais il s’agit d’une notion urbaine, et non immobilière.

Coût et montage financierCoût estimé : 233 345 600 000 VND (sans tenir compte de la redevance foncière). Cette somme est répartie comme suit :

Surface de plancher / surface constructible (y compris sous-sol): 21 734 m²

Nombre d’appartements : 233 appartements

Hauteur : 15 étages, 1 niveau du sous-sol, lo-cal technique ;

Tổng diện tích sàn: 21 734 m²

Số căn hộ: 233 căn

Chiều cao: 15 tầng, 1 tầng hầm, khu kỹ thuật;

Phần thuộc sở hữu riêng: (trừ hàng rào, phần kỹ thuật, cầu thang, cầu thang).

Tổng diện tích của các căn hộ : 14 635,85 m²

Phần chung: 7 099 m².

+

+

+

+

+

Ông Peillon có một chút băn khuăn về việc có căn hộ cho thuê và căn hộ bán cho chủ sở hữu trong cùng một block chung cư. Như vậy, đơn vị quản lý phần cho thuê có nguy cơ sẽ phải đảm nhận cả việc quản lý và bảo trì phần chung của toàn bộ chung cư (lối vào, cầu thang, thang máy, bãi đậu xe…), nếu các chủ sở hữu cá nhân trong chung cư không tham gia đóng góp. Điều này sẽ gây thiệt cho người ở thuê trong chung cư. Do đó, nên để một block cho thuê và một block bán. Mỗi block có quy định quản lý riêng. Đảm bảo tính đa dạng và hỗn hợp là tốt, nhưng chỉ nên thực hiện trên quy mô khu phố, chứ không nên ở quy mô block chung cư.

Kinh phí và tài chính của dự án Tổng kinh phí ước tính: 233 345 600 000 VND (chưa tính tiền sử dụng đất). Số kinh phí này được phân bổ như sau:

Parties privatives : (à l'exclusion des clôture, local technique, escalier, couloir).

Surface totale des appartements :14 635,85 m²

Parties communes : 7 099 m².

+

+

+

+

+

Hàng rào, hành lang, phần kỹ thuật:4 844,96 m².

Bãi đậu xe (tầng ngầm): 2 150 m²

Phòng sinh hoạt cộng đồng: 85,64 m²

Nhà vệ sinh công cộng và nhà bảo vệ: 18,40 m²

Không gian xanh, đường nội bộ là tài sản chung của chung cư và do Ban quản trị chung cư quản lý.

Clôture, couloir, local technique :4 844,96 m².

Parking (en sous-sol) : 2 150 m²

Salle d’activités communautaires :85,64 m²

Toilettes public et locaux gardiens : 18,40 m²

L’espace vert, les voiries internes sont des biens de la communauté et sont gérés par le Comité d’administration de l’immeuble.

72


73


-

-

-

-

-

-

Le maître d’ouvrage est responsable du mon-tage financier de l’opération et ne paye pas la redevance foncière.

Question : Les 4 catégories ne permettent pas encore de prendre en compte les familles tou-chées par les projets publics d’aménagement. Or, ces familles ont du mal à acquérir des loge-ments avec leurs indemnités. Peut-on imaginer un système de logement social locatif pour ce type de population ? Le problème est que ces fa-milles pauvres sont souvent nombreuses : dans ce cas, est-ce qu’un appartement de 60 m² est vraiment suffisant ?

Question concernant les foyers relogés : cer-tains ont assez d’indemnisations pour se reloger, d’autres ont besoin de recours à un logement type logement social, plus abordable.

Souci d’équilibre entre population rurale et popu-lation urbaine, le logement social risque d’attirer

des nouveaux migrants accroissant la pression sur les infrastructures. Il faut donc développer le logement à la campagne, dans le cadre d’un développement économique global de ces es-paces ruraux.

Réponse: Il ne faut pas se limiter à 4 catégories, mais plus cibler la population pauvre en général. Il faut adapter les surfaces aux conditions so-cio-économiques des familles (modèle similaire à Singapour : dans la première étape, le loge-ment construit est de petite surface, puis renta-bilisation de l’entreprise et construction de plus grands logements). L’ouverture à des popula-tions modestes voir pauvres semble une bonne idée par rapport à des évolutions similaires dans des villes en émergence afin d’éviter le risque du bidonville, avec ses incidences sur le plan de l’habitat (impropre à la santé et aux conditions d’épanouissement des habitants), de l’urbanisme

Hỏi: Trong số 4 nhóm đối tượng nêu trên, chưa có các gia đình thuộc diện giải tỏa khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án công. Trong khi đó, với số tiền đền bù nhận được, các hộ này gặp nhiều khó khăn trong việc tìm nơi ở mới. Có thể xây dựng quỹ nhà ở xã hội cho thuê phục vụ cho các đối tượng này không? Hơn nữa, các hộ gia đình nghèo thường đông con, nên căn hộ rộng 60 m² liệu có đủ cho họ?

Câu hỏi liên quan đến các hộ tái định cư: một số hộ nhận được tiền đền bù đủ để tạo lập nơi ở mới, một số khác cần nhà ở xã hội với giá dễ tiếp cận hơn.

Nhu cầu nhà ở xã hội sẽ tăng thêm do có xu hướng thu hút thêm người nhập cư từ nông thôn lên thành thị, do đó làm tăng áp lực lên cơ sở hạ tầng. Vì thế, nên phát triển thêm nhà ở xã hội tại nông thôn trong các chương trình phát triển kinh tế toàn diện.

Đáp: Không nên giới hạn đối tượng thụ hưởng chỉ trong 4 nhóm trên, mà nên nhắm đến người nghèo nói chung. Nên điều chỉnh diện tích căn hộ cho phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của các hộ gia đình (tương tự như mô hình ở Singapor: ở giai đoạn đầu, xây dựng căn hộ có diện tích nhỏ, sau khi doanh nghiệp hoạt động có lãi thì xây dựng căn hộ có diện tích lớn hơn). Mở rộng diện đối tượng thụ hưởng sang các hộ nghèo và có thu nhập thấp là một ý tưởng hay nhằm hạn chế nguy cơ hình thành các khu nhà ổ chuột (điều kiện vệ sinh môi trường không đảm bảo, hạn chế sự phát triển), ảnh hưởng đến quy hoạch phát triển nhà ở và đô thị (sự mở rộng lan tỏa của đô thị) cũng như xã hội nói chung: nhà ở

-

-

-

-

-

-

Chủ đầu tư chịu trách nhiệm tài chính cho dự án và được miễn tiền sử dụng đất.

Tại sao chọn xây dựng tòa nhà cao tầng tại một khu dân cư có chiều cao công trình xây dựng thấp và mật độ dân số cao? Đáp: Việc xây dựng này phù hợp với các quy định về quy hoạch xây dựng. Theo đó, cả khu vực này sẽ được xây cao tầng. Tuy nhiên, điều này sẽ đặt ra vấn đề về khả năng đáp ứng của hệ thống cơ sở hạ tầng (cấp nước, đường giao thông…)

Question : Pourquoi choisir de construire une tour dans un quartier d’habitat bas et dense ?

Il a été autorisé par le règlement d’urbanisme et s’insère dans le projet de verticaliser tout le quartier. Cela pose le problème de la cohérence pour l’adaptation des infrastructures (adduction eau, voierie…).

Coût de construction et d’équipement : 138 216 100 000 đồng.

Coût de construction des infrastructures : 3 693 800 000 đồng.

Autres dépenses (*) : 36 967 700 000 đồng.

Réserves : 54 468 000.000 đồng.

Fonds propre : 57 452 600 000 đồng (24,62%)

Emprunt : 175.893 000 000 đồng (75,38%)

Chi phí xây dựng và trang thiết bị:138 216 100 000 đồng.

Xây dựng cơ sở hạ tầng: 3 693 800 000 đồng.

Các chi phí khác (*): 36 967 700 000 đồng.

Dự phòng: 54 468 000 000 đồng.

Vốn sẵn có: 57 452 600 000 đồng (24,62%)

Vốn vay: 175 893 000 000 đồng (75,38%)

PHẦN 3:THẢO LUẬN XOAY QUANH 4 VẤN ĐỀ CHÍNH

PARTIE 3 : RÉFLEXION - DÉBAT A PARTIR DE 4 GRANDES QUESTIONS

I. QUELLES POPULATIONS CIBLER POUR UN LOGEMENT SOCIAL ENLOCATION / LOCATION - ACCESSION ?

I. ĐỐI TƯỢNG NÀO ĐƯỢC THUÊ/THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI?

74


75


(étalement urbain) et du fonctionnement de la so-ciété : le logement social est en effet un atout en terme de cohésion sociale. Par rapport à la crainte qu’un habitat de bonne qualité constitue un « appel d’air » pour l’exode rural, il faut rappeler qu’en règle générale, ce dernier est d’abord dû à des questions d’emploi et de ressources, et beaucoup moins à l’attrait d’un nouveau logement.

Aussi les choix qui seront faits en cette matière vont avoir des conséquences à la fois sur le volu-me des besoins en logement, et sur la diversifica-tion des populations ciblées. Cela renvoie au débat sur la mixité et sur la nécessité de bien connaître les modes de vie et les besoins de toutes les ca-tégories de population. Cela implique la mise en place d’un observatoire et un diagnostic préalable à tout projet.

En France, on calcule des ratios de surface minimale par personne (le ratio varie de 14 à 16 m²/personne), et la notion de surface/logement est assez largement sous-tendue par celle de l’occupation. Mais se pose la question du revenu.

▪

II. QUELLES BONNES SURFACES POUR UN LOGEMENT SOCIAL ?

II. DIỆN TÍCH PHÙ HỢP CHO MỘT CĂN HỘ NHÀ Ở XÃ HỘI LÀ BAO NHIÊU?

III. QUELLES SONT LES SOURCES DE FI-NANCEMENT ET LES OUTILS FINANCIERS APPROPRIÉS ? ET NOTAMMENT, COMMENT MOBILISER LA PARTICIPATION DU SECTEUR PRIVÉ ?

xã hội là một công cụ tốt để đảm bảo an sinh xã hội. Có ý kiến cho rằng nhà ở xã hội có chất lượng tốt có thể làm gia tăng luồng di dân từ nông thôn lên thành thị là chưa thuyết phục về nguyên tắc, việc di dân trước hết là vì việc làm và thu nhập hơn là vì sức hút của nơi ở mới.

Các chính sách trong lĩnh vực này sẽ có ảnh hưởng đến lượng cầu về nhà ở xã hội và về sự đa dạng của các đối tượng thụ hưởng. Cần phải hiểu rõ lối sống và nhu cầu của mọi đối tượng thụ hưởng. Do đó, cần tiến hành khảo sát thật kỹ trước khi thực hiện bất kỳ dự án nào.

Ở Pháp, người ta dựa theo diện tích nhà ở tối thiểu cho một người (khoảng từ 14 đến 16 m²/người). Tuy nhiên, vấn đề diện tích căn hộ phụ thuộc nhiều vào số người ở trong căn hộ đó, vào mức thu nhập của người dân.

▪

▪

▪

Nhận xét

Chính sách ổn định là một điều rất tốt đối với cả khu vực tư nhân lẫn nhà nước. Điều này bổ trợ cho các dự án. Các tiến triển cần được đo lường, tuy khá chậm. Ngoài ra, việc đơn giản hóa thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian thanh toán cũng là những yếu tố tích cực.

Việc xã hội hóa là tốt, nhưng cần phân tích trước vấn đề về chi phí. Ngoài ra, cũng cần phải kiểm tra, giám sát chặt chẽ: trước hết cần phân tích thật kỹ các chi phí. Điều này đặt ra vấn đề về kiểm tra và giám sát: nếu ta cho khu vực tư nhân tham gia vào, thì phải yêu cầu rõ và giám sát những việc họ có thể làm.

Làm thế nào thu hút doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở cho công nhân? (doanh nghiệp thường mong muốn có người lao động ổn định)?

Có hai khả năng: doanh nghiệp tạo chỗ ở cho người lao động và đưa điều đó vào hợp đồng lao động. (Vấn đề sẽ phát sinh nếu người lao động bị sa thải); khả năng thứ hai là áp dụng cơ chế đóng góp của doanh nghiệp theo mô hình của Pháp. Từ đó, hình thành một đơn vị tập hợp tất cả các nguồn đóng góp của các doanh nghiệp và đầu tư vào nhà ở cho người lao động. Mô hình này khá phù hợp với Việt Nam.

▪

▪

Réponses/remarques

L’idée d’une politique durable et stable est une excellente observation, valable pour le secteur public comme pour le secteur privé. Cela con-corde avec la temporalité longue des projets. Les évolutions doivent être mesurées et assez lentes. Par ailleurs, la simplification des formali-tés administratives et la question des délais de paiement sont des éléments de bon sens.

Il est souhaitable d’associer le privé à des opéra-tions publiques, mais cela demande d’abord une analyse en amont des avantages en termes de coûts. Cela pose également le problème du contrôle : si l’on fait intervenir le privé, c’est en échange de contre-parties ; comment s’assurer qu’elles sont fournies ?

Comment impliquer les entreprises (d’autant plus qu’elles souhaitent souvent une main d’œuvre fixe) dans le logement des ouvriers ?

Il faut bien définir ce qu’est un « ouvrier ». Cela sous-entend deux possibilités : l’entreprise four-nit le logement mais celui-ci devient accessoire du contrat de travail (problème en cas de licen-ciement). L’autre système est celui du dispositif

Đề xuất thêm vào 2 giải pháp trong chính sách thuế:

-

-

Tham khảo mô hình của Pháp:

-

-

-

Proposition de 2 mesures s’ajoutant à la poli-tique fiscale actuelle :

-

-

Mối quan tâm hàng đầu là tạo lập quỹ đất. Nhà nước sẽ tạo quỹ đất sạch và giao cho các doanh nghiệp.

Các dự án hỗn hợp giúp tránh được việc tập trung người nghèo vào cùng một chỗ, vì điều này sẽ gây ra các vấn đề xã hội sau này.

et en s’inspirant du système français :

-

-

-

Le souci premier est l’acquisition du terrain. L’idée est que l’Etat se charge de cet achat et le mette à la disposition des promoteurs.

Les opérations mixtes permettent aussi d’éviter le regroupement de populations pau-vres sur même terrain générant des problè-mes sociaux.

Hỗ trợ trực tiếp;

Thực hiện các dự án hỗn hợp, tương tự như dự án trong trường hợp nghiên cứu điển hình, để có thể xây cao hơn 6 tầng.

Tiền gửi tiết kiệm của người dân

Đóng góp của các doanh nghiệp

Có chính sách ổn định, minh bạch để huy động sự tham gia của tư nhân và thành lập tổ chức chuyên về nhà ở xã hội với các

Subventions directes ;

Opérations mixtes comme sur le cas d’étude permet de ne pas respecter les 6 étages.

nhân viên chuyên nghiệp. Các doanh nghiệp tư nhân cần cải tiến công nghệ để xây dựng nhà ở có chất lượng với chi phí thấp.

modèle du Livret A

contribution par les entreprises (« 1% »)

Séparer les fonctions des autorités par rap-port au secteur privé dans le cadre d’une politique stable et transparente avec des organismes spécialisés dans le logement social avec du personnel spécialisé dans ce domaine. Le secteur privé doit innover technologiquement pour produire du loge-ment de qualité mais à coût réduit.

III. CÁC NGUỒN VÀ CÔNG CỤ TÀI CHÍNH THÍCH HỢP? LÀM THẾ NÀO ĐỂ HUY ĐỘNG SỰ THAM GIA CỦA KHU VỰC TƯ NHÂN?

76


77


Về sự tham gia của khu vực tư nhân, đại diện của Tổng công ty địa ốc Sài Gòn đã đóng góp nhiều ý kiến.

▪

▪

▪

▪

▪

▪

Cần xem xét tăng lợi nhuận của doanh nghiệp. Giải quyết các vấn đề về thủ tục hành chính và hỗ trợ cho doanh nghiệp.

Thiết lập Thỏa thuận hợp tác giữa Thành phố và các doanh nghiệp trong đó Thành phố đưa ra hồ sơ yêu cầu điều kiện kỹ thuật kinh tế chặt chẽ xác định rõ các yêu cầu của Thành phố.

Hỗ trợ: tiếp tục nghiên cứu mô hình của Pháp, đặc biệt là cơ chế cho vay. Ví dụ: Cho vay với thời hạn dài hơn (hiện nay thời hạn vay là từ 10 đến 15 năm). Ý tưởng hiện nay là tăng thời hạn vay lên, đối với nhà ở xã hội cho thuê sẽ từ 20 đến 30 năm và đối với nhà ở cho thuê mua là từ 15 đến 20 năm. Tuy nhiên, theo chuyên gia, thời hạn này cũng còn khá ngắn. (ngoài ra, cần phải xem xét đối với nhà ở cho thuê mua, thì đơn vị nào sẽ cho vay: chủ đầu tư – như hiện nay – hay tổ chức tài chính?). Cho đến nay, các khoản cho vay chỉ mới dành cho hoạt động đầu tư xây dựng (song song với khoản vay cho chủ đầu tư từ 3 đến 5 năm). Cũng cần nhắc lại rằng luật nhà ở chỉ mới được ban hành vào năm 2006.

Hiện tại, chưa có luật hay quy định đối với các đơn vị hoạt động trong lĩnh vực nhà ở xã hội: không có doanh nghiệp phi lợi nhuận. Hiện nay, một vấn đề đang được xem xét là có nên chỉ dùng ngân sách của nhà nước để đầu tư cho nhà ở xã hội hay không? Nếu dùng ngân sách nhà nước, thì hiển nhiên lợi nhuận sẽ được tái đầu tư vào nhà ở xã hội. Nhưng nếu doanh nghiệp dùng vốn chủ sở hữu và mặc dù được hưởng hỗ trợ của nhà nước, nhưng doanh nghiệp phải dùng lợi nhuận để tái đầu tư vào các dự án khác cũng như vào nhà ở xã hội.

Đề xuất của chuyên gia: nên xác định rõ ngay từ đầu lĩnh vực hoạt động của doanh nghiệp. Điều này sẽ cho phép kiểm tra việc sử dụng nguồn vốn đã hỗ trợ cho doanh nghiệp.

Việt Nam đang ở giai đoạn đầu phát triển nhà ở xã hội nên chưa có nhiều kinh nghiệm. Hiện tại, đối với nhà ở cho thuê, các doanh nghiệp xây dựng xong rồi bán lại cho nhà nước quản lý. Trong giai đoạn tiếp theo, các doanh nghiệp có thể trở thành đơn vị quản lý quỹ nhà của mình, nếu Nhà nước tạo điều kiện thuận lợi.

Về tài chính: có một ý kiến đề xuất sử dụng trái phiếu của chính phủ, đây là một nguồn tài chính quan trọng. Để thu hút người dân mua Trái phiếu, nên mở rộng đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội.

Trong bối cảnh hiện nay, Việt Nam chưa thể áp dụng các phương thức tài chính đa dạng như ở Pháp. Nhưng việc nghiên cứu và thử áp dụng các phương thức này cũng sẽ rất thú vị. Cần phải có chính sách ổn định và rõ ràng.

Gần đây, Thành phố có yêu cầu Quỹ phát triển nhà mua lại quỹ nhà của các doanh nghiệp tư nhân. Nhưng việc thương lượng những điều kiện cụ thể như xác định giá thành, thời hạn thanh toán vẫn còn nhiều vướng mắc. Cần phải có một đơn vị đầu mối duy nhất để thảo luận với khu vực tư nhân, đơn vị này gồm đại diện của các sở ngành: điều này sẽ giúp giảm thiểu các thủ tục hành chính và rút ngắn thời hạn thanh toán.

français du « 1% logement » qui, par le biais de cotisations, fait intervenir une structure intermé-diaire (qui regroupe les financements, et peut avoir une filiale immobilière) entre l’entreprise et les salariés. Cela semble assez adapté au cas vietnamien.

Sur la question de l’implication du secteur privé, plusieurs propositions émanant d’un représen-tant de la Société immobilière de Saigon impli-quée dans le projet du cas d’étude apportent des compléments.

▪

▪

▪

▪

▪

▪

La question des marges sur le produit devrait être revue à la hausse. Mais les for-malités administratives restent le critère le plus déterminant, ainsi que les subventions.

Etablir un contrat/convention entre la Ville et le promoteur avec un cahier des charges venant de la Ville, précisant le contenu exact de la commande.

Aides et subventions : continuer à étudier les méthodes françaises, notamment au niveau des emprunts. Ex : accorder des emprunts sur une durée beaucoup plus longue qu’elle ne l’est actuellement (aujoud’hui, entre 10 et 15 ans). Idée à l’étude : entre 20 et 30 ans pour du locatif et pour de l’accession entre 15 et 20 ans, ce qui est beaucoup trop limité selon l’expert (en outre se pose la question de savoir qui, en accession, doit être le prêteur : le promoteur - comme c’est le cas aujourd’hui - ou un organisme financier spécialisé ?).Jusqu’à présent, des emprunts ont lieu uniquement pour la construction (en parallèle des prêts promoteurs sur 3 ou 5 ans). Il est rappelé que la loi sur le logement social date seulement de 2006.

Actuellement il n’existe pas de loi ou de règle-ment pour les organismes travaillant dans le logement social : pas d’entreprises à but non lucratif.Mais la réflexion est en cours sur cette ques-tion : Faut-il utiliser uniquement de l’argent public ? Si tel est le cas, il est normal que les

profits soient entièrement injectés dans le logement social. Mais, si une entreprise mo-bilise ses fonds propres, même si elle béné-ficie d’aides et de subventions, il doit pouvoir réinvestir les bénéfices dans d’autres projets que le logement social.

Proposition de l’expert : bien définir au départ l’objet de la société, c’est-à-dire son domaine d’action, ce qui permet ensuite de vérifier l’adéquation entre l’objet social, l’organisation mise en place et les finance-ments qui lui sont affectés.

Le Vietnam est dans sa 1ère phase de dévelop- pement du logement social et manque encore d'expérience. Pour le moment, les entreprises peuvent seulement construire des logements et les revendre à l’État pour la gestion. Dans un second temps, ces entreprises pourront devenir bailleurs et gérer ces logements, si l’Etat créé les dispositions nécessaires et im-pulse une vraie dynamique.

Autre intervenant sur cette question des fi-nancements : proposition d’utiliser les Bons du Trésor émis par l’État, représentant une somme importante. Pour attirer les popula-tions à investir en Bons du Trésor, il faut élar-gir la population visée par le logement social.

Dans le contexte actuel, on ne peut pas en-core appliquer au Vietnam les méthodes de financement diversifiées que l’on connait en France, mais il serait intéressant d’y tendre. Il est nécessaire de définir une politique stable et claire.

Récemment, la politique de la Ville a deman-dé au Fonds de développement de logements d’acheter un parc de logement aux entrepris-es privées. Mais le délai de paiement pour l’entreprise pose problème. Il faudrait avoir un interlocuteur unique pour discuter avec le secteur privé, un organisme regroupant des représentants de tous les services : ceci per-mettrait d’alléger les formalités administra-tives et de préciser les délais de paiement.

78


79


▪

Tài chính

▪

▪

▪

▪

▪

▪

▪

▪

Trả lời/nhận xét

Cần phải dự báo tốt nhu cầu không chỉ trong hiện tại mà còn cả trong tương lai. Từ đó, xác định các nhiệm vụ quản lý và phân tích các yếu tố kinh tế để xác định rõ các tiêu chí. Điều này cũng liên quan đến tính đa dạng. Cần đảm bảo tính đa dạng trong khu phố. Không chỉ có tính đa dạng ở trong từng block chung cư, mà nên đảm bảo tính đa dạng trong khu phố.

Sự đa dạng của các công trình xây dựng và chất lượng của không gian công cộng sẽ giúp giảm bớt cảm giác mật độ cao.

▪

▪

▪

▪

▪

Réponses/remarques

Il faut bien anticiper les besoins futurs et pas seulement les besoins présents et définir les tâches de gestion et en faire des analyses économiques permettant d’affiner les critères. Cela renvoie au débat sur la mixité avec des dif-ficultés parfois au sein d’un même immeuble en-tre locatif et accession, mais la mixité au niveau des quartiers est essentielle. C’est une ques-tion d’échelle : il ne faut pas chercher à établir la mixité au niveau de l’immeuble, mais à celui du quartier.

Par rapport au problème posé par la densité des opérations, il faut souligner que la diversité des constructions et la qualité des espaces publics permettent d’atténuer la perception de densité.

Hỗ trợ tái định cư: Mức hỗ trợ tái định cư rất khó xác định trước. Giá đất cũng khó xác định. Vì những lý do này, nên các tổ chức tài chính còn ngần ngại khi cho các chủ đầu tư vay. Tìm được đất sạch để xây dựng là rất khó. Do đó, nếu doanh nghiệp có sẵn quỹ đất, thì các tổ chức tài chính sẽ sẵn sàng hỗ trợ.

Ý kiến của chuyên gia: Cần tạo quỹ đất công và hạn chế đầu cơ đất đai bằng các chính sách thuế (mỗi cá nhân có một hạn mức sử dụng đất, nếu vượt quá hạn mức này, phải đóng thuế cao). Có thể áp dụng mức thuế suất 80% trên giá trị gia tăng của đất.

Thuế cơ sở hạ tầng: theo nguyên tắc, chủ đầu tư phải đóng góp vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng. Nhưng, cần chú ý, nếu chủ đầu tư phải đóng góp vào cơ sở hạ tầng, thì họ sẽ thu hồi phần đóng góp này bằng cách tăng giá bán căn hộ lên. Do đó cần phải có sự lựa chọn: người mua nhà hay người dân nói chung sẽ phải đóng phần này? Vấn đề này có liên hệ với chính sách đất đai.

Tiền tiết kiệm và Quỹ tiền gửi tiết kiệm là một phương thức tài chính hay. Nhưng để áp dụng được, cần có nhiều thời gian để tạo lập quỹ và phải có nguồn tiền lớn để đảm bảo ổn định. Cần hạn chế các rủi ro tài chính đối với các dự án.

Quỹ xổ số kiến thiết: trước năm 1975, tiền thu được từ vé số đã được sử dụng để phát triển nhà ở xã hội. Nên chăng thực hiện lại giải pháp này? Đây là một ý tưởng rất hay. Điều này tương tự như mô hình tiền gửi tiết kiệm ở Pháp: dùng tiền của nhân dân để tạo lập nhà ở cho nhân dân. Hơn nữa, thu nhập từ vé số cũng ổn định.

Nếu chủ đầu tư phải dành 20% số căn hộ để làm nhà ở xã hội khi quy mô dự án lớn hơn một hạn mức nào đó, thì có nguy cơ nhà đầu tư sẽ chia nhỏ dự án để tránh hạn mức này.

Kiến trúc của nhà ở xã hội cần phải cụ thể: cần phải có mô hình mẫu về nhà ở xã hội để tiết kiệm thời gian thiết kế công trình. Tuy nhiên, điều này sẽ có thể làm cho nhà ở xã hội trở nên đơn điệu và nhàm chán.

Đề xuất không nên hạn chế chiều cao đối với nhà ở xã hội.

Công tác quản lý cũng nên được đặt ra ngay từ đầu để xác định số căn hộ cần xây dựng tùy theo nhu cầu hiện tại. Ngoài ra, cũng nên dự báo nhu cầu trong tương lai để đảm bảo tính bền vững.

Nên tránh tập trung người có thu nhập thấp tại cùng một nơi vì điều này sẽ gây ra các vấn đề xã hội, phức tạp trong công tác quản lý.

Si à partir d’un certain seuil, les promoteurs doivent consacrer 20 % des logements au logement social, cela induit un vrai risque de division des projets pour éviter cette norme. On a le risque d’effet de seuil.

L’architecture du logement social de-mande à être précisée : il faudrait un modèle type pour le logement social pour gagner du temps dans le design du bâtiment. Se pose ainsi la question du modèle unique.

Proposition de ne pas limiter la hauteur du bâtiment pour le logement social.

La gestion, une fois les logements construits, doit être prise en compte pour définir le nom-bre de logements à bâtir, en fonction des be-soins actuels, il faut aussi se projeter sur les besoins futurs pour une véritable durabilité.

Il faut éviter de regrouper les populations à bas revenus sur un même terrain car cela pose des problèmes de gestion.

▪

Le financement

▪

▪

▪

Souci des organismes financiers pour fi-nancer le coût des indemnités de relogement. Ces indemnités sont plus difficiles à fixer par avance, de même pour connaître le coût de l’achat du terrain. Ces incertitudes ne pous-sent pas les organismes financiers à prêter aux promoteurs. Trouver le terrain avant de mener une opération, surtout si ce terrain est bâti est très difficile. Si le terrain est prêt à être contruit, le fond d’investissement peut fi-nancer le projet.

Il est nécessaire de créer un parc foncier public et de limiter la spéculation foncière par une taxe (pour tout individu est attribué un quota de terrain, si on possède plus que ce quota, il faut payer d’importantes taxes). Si le prix du terrain augmente, il paye une lourde taxe de 80 %, c'est-à-dire la taxe sur la plus-value foncière qui revient intégralement à l’Etat.

Mise en parallèle avec la TLE, la taxe locale d’équipement. Le promoteur paye une par-tie des équipements mais attention, souvent le promoteur répercute sa marge sur le prix de vente. Il s’agit alors de faire un choix poli-tique: qui paye les équipements, l’accédant ou le contribuable ?Cette question est en lien avec les politiques foncières :

L’idée du livret A de la Caisse d’Epargne est bonne, mais il est nécessaire d’être vigilant au fait qu’il faut du temps pour qu’elle puisse se mettre en place, et il faut un certain volume pour que le système tienne. Il faut limiter le risque financier de l’opération.

Les fonds de la loterie : avant 1975, les auto-rités utilisaient la vente des billets de loterie, pourquoi ne pas retenter cette expérience ? C’est une idée très intéressante ; c’est un peu la même logique que celle du livret A, qui est une épargne populaire : l’épargne populaire doit servir au logement populaire. De plus, il s’agit souvent d’une activité stable.

IV. QUY MÔ DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI NHƯ THẾ NÀO THÌ PHÙ HỢP? (DIỆN TÍCH ĐẤT VÀ SỐ CĂN HỘ)

IV. QUELLE EST LA TAILLE APPROPRIÉE POUR UNE OPÉRATION DE LOGEMENT SO-CIAL ? (TERRAIN ET NOMBRE DE LOGE-MENTS)

80


81


V. CÁC VẤN ĐỀ KHÁC, Ý KIẾN CỦA CHUYÊN GIA VÀ MỘT SỐ ĐIỂM CẦN LÀM RÕ

V. AUTRES QUESTIONS TRANSVERSALES SOULEVÉES, ÉLÉMENTS DE RÉPONSE DE L’EXPERT ET DEMANDES DE PRÉCISIONS

Questions transversales

▪

Il est nécessaire de réfléchir à la mise en place d’une véritable politique foncière, maillon es-sentiel avant de mettre en place les opérations de construction. Cela est indissociable d’une politique d’observation et de suivi du foncier qui donnerait une lisibilité du marché foncier, ce qui pourrait rassurer les investisseurs.

En France, il existe le droit de préemption de la collectivité locale, cela pose la question de savoir si on crée pour cela un office spécialisé.

▪

▪

Eléments de réponses de l’expert et de-mandes de précisions

Các câu hỏi

▪

Cần phải suy nghĩ về chính sách đất đai, đây là yếu tố then chốt trước khi triển khai các dự án xây dựng. Ngoài ra, cũng cần theo dõi sát thị trường bất động sản, làm minh bạch thị trường để làm an lòng nhà đầu tư.

Ở Pháp, chính quyền có quyền ưu tiên mua bất động sản.

▪

▪

Ý kiến trả lời của chuyên gia và một số ý hỏi thêm

▪

▪

▪

▪

▪

▪

▪

▪

En France, jusqu’en 1978, il existait des prêts à 50 ans, puis la réforme du système a limité la durée à 34 ans.

Aujourd’hui, il existe 2 prêts possibles : un foncier pour acquisition du terrain, à 50 ans et un prêt bâtiment pour la construction de 40 ans.

La question foncièreComment mobilise-t-on l’offre foncière ?Comment constitue-t-on une réserve foncière ?Comment finance-t-on une offre foncière ?

Les observatoires – diagnostic – outils de suivi pour différents domaines et en 1er

lieu le foncier pour connaître les activités im-mobilières, le nombre de logements vacants est essentiel dans le cadre d’une politique du logement social et du logement en général. Certes cela a un coût, mais ce n’est rien à côté des investissements immobiliers en échec. Il est intéressant de faire appel à des bureaux d’études et d’effectuer le suivi de la réalisation et de la commercialisation.

Les études de faisabilité avant de lancer une opération sont essentielles Tout doit être défini au départ dans une con-vention précise et un cahier des charges du projet avec un délai de temps fixé et un prix fixé. On ne peut négocier quand l’opération est terminée.

Vấn đề đất đaiLàm thế nào để huy động nguồn cung đất?Làm thế nào để thiết lập quỹ đất?Làm thế nào để có kinh phí cho nguồn cung đất?

Các trung tâm – các công cụ theo dõi các lĩnh vực khác nhau trong đó lĩnh vực đầu tiên là bất động sản: các hoạt động của lĩnh vực này, số căn hộ còn trống. Đây là những điều quan trọng trong chính sách nhà ở xã hội và nhà ở nói chung. Dĩ nhiên, điều này đòi hỏi phải có kinh phí. Tuy nhiên, nếu không thực hiện, thì khi các dự án bất động sản thất bại, thiệt hại sẽ lớn hơn nhiều. Cần mời các đơn vị tư vấn, nghiên cứu để theo dõi việc thực hiện và kinh doanh các sản phẩm nhà ở.

Nghiên cứu khả thi trước khi triển khai các dự án là rất cần thiết. Mọi việc cần phải dự tính ngay từ đầu thông qua thỏa thuận và hồ sơ yêu cầu kỹ thuật kinh tế chặt chẽ với thời hạn thực hiện và giá ấn định trước. Vì khi dự án đã hoàn thành rồi thì không thể thương lượng được.

Nhấn mạnh đến sự đa dạng của nguồn cung (dự án nhỏ/trung bình/lớn) và không nên thực hiện tất cả các dự án nhà ở xã hội ở vùng ven.

Ý tưởng về mẫu nhà ở xã hội cũng cần nên thảo luận lại. Dĩ nhiên, nhà ở xã hội cũng phải đáp ứng được các yêu cầu về tiện nghi tối thiểu. Nhưng cũng không nên phân biệt nhà ở xã hội với nhà ở khác. Nhà ở xã hội phải hài hòa với kiến trúc đô thị.

Thời điểm Nhà nước xác định giá mua lại căn hộ do tư nhân xây dựng. Hiện nay, thời điểm xác định giá là sau khi xây dựng xong. Điều này làm cho nhà đầu tư không an tâm và đòi hỏi Thành phố phải kiểm tra tất cả các hóa đơn chứng từ về các chi phí của dự án. Do đó, nhà nước nên mua với giá đã ấn định trước. Tuy nhiên, điều này cũng gặp khó khăn vì nếu lạm phát cao, thì nhà đầu tư sẽ chịu thiệt hại. Do đó, cần có cách tính toán để bù trượt giá. Ở Pháp, có chỉ số BT01 đối với giá trị của bất động sản. Chỉ số này được thương thảo giữa Nhà nước và các doanh nghiệp và được đưa vào trong hợp đồng1. Điều này chưa có ở Việt Nam, do đó cần phải xây dựng chỉ số để bù trượt giá.

Thành phố cần phải có hồ sơ yêu cầu điều kiện kỹ thuật kinh tế cho nhà đầu tư, trong đó xác định sản phẩm mà nhà đầu tư phải giao. Sau đó, Thành phố cũng phải kiểm tra để xem sản phẩm bàn giao có phải đúng như sản phẩm đã yêu cầu không. Cần phải phân định rõ trách nhiệm của doanh nghiệp. Nên kiểm tra sản phẩm bàn giao hơn là kiểm tra quá trình tạo ra sản phẩm.

Vốn vay và thời hạn vay

Ở Pháp, cho đến năm 1978, vẫn còn có các khoản cho vay có thời hạn đến 50 năm. Sau này, thời hạn vay được rút xuống còn 34 năm. Hiện nay, có hai khả năng vay vốn: vay để mua đất với thời hạn vay là 50 năm và vay để xây dựng, thời hạn là 40 năm.

Insistance sur la diversité de l’offre (petites/moyennes/grandes opérations), à ne pas tout réaliser en périphéries. L’idée du modèle ar-chitectural type est à discuter, même s’il faut des normes en termes de confort, il ne faut pas que le logement social soit repérable dans le tissu urbain, il doit parfaitement s’intégrer dans la ville.

Question du bon moment pour fixer le prix d’achat des logements par l’Etat aux entre-prises. Aujourd’hui, celui-ci est déterminé après la construction, ce qui est source d’incertitude pour le promoteur et peu enga-geant. Cela oblige la municipalité à contrôler toutes les dépenses et les factures au fil du projet. Il faudrait donc que l’Etat achète à un prix fixé à l’avance, mais c’est difficile dans un pays de forte inflation qui change la valeur des biens et risquerait donc de faire perdre de l’argent à l’entreprise de construc-tion. Cela renvoie au problème des indices d’actualisation des prix. En France, il existe l’indice BT01 sur la valeur du bâtiment qui a été négocié entre les entreprises et l’Etat et auquel on fait référence dans les conven-tions1. Ceci manque au Vietnam, et il serait nécessaire d’y construire un indice de réactua-lisation des prix.

La Ville doit passer commande sur un cahier des charges, définissant le produit et à qui il doit être livré. Puis s’exerce le contrôle pour vérifier que le produit livré est bien conforme au produit commandé. Il faut bien distinguer la responsabilité de l’entreprise. Mieux vaut contrôler le produit fini que le processus.

La question des prêts et de leur durée

1 L'indice BT01 est l'indice des professionnels de la construction en France. Cet indice permet de suivre l'évolution du coût de la construction.

1 Chỉ số BT01 là chỉ số của nghành xây dựng ở Pháp, nó cho phép theo dõi quá trình biến động chi phí trong ngành xây dựng.

82


83


Pour avoir des durées aussi longues, il faut un système stable. D’où la bonne idée de créer un fonds d’investissement alimenté par des sources variées. Seule la variété de ces sources permet la stabilité nécessaire aux prêts de longue durée. Le système bancaire repose sur la confiance, d’autant plus pour l’immobilier, qui nécessite une réelle stabilité. La diversité des financements permet une compensation globale en cas de crise de l’un entre eux.

Retour sur la distinction location / location-accession / accession en France :

Accession d’un individu au fur et à mesure de avancement des travaux, on paye dès la signature du contrat et la commande, lors de l’avancement du chantier, et le solde lors de la livraison.

La location-accession est plus compliquée : pendant 5 ans, on réserve au ménage occupant le choix de rester locataire ou de basculer dans l’accession.

▪

▪

2 phases dans l’opération : phase locative suivie de la phase d’accession.

-

Để có được thời hạn cho vay dài, cần phải có một hệ thống ổn định. Do đó, cần thành lập Quỹ đầu tư có nhiều nguồn vốn khác nhau. Chỉ có cách đa dạng hóa nguồn vốn mới có thể đảm bảo tính ổn định cần thiết cho các khoản vay dài hạn. Hệ thống ngân hàng và ngành bất động sản dựa trên niềm tin và sự ổn định thật sự. Việc đa dạng hóa nguồn vốn sẽ giúp đảm bảo tính ổn định chung của hệ thống khi gặp khủng hoảng.

Phân biệt giữa thuê/thuê-mua/mua nhà ở Pháp:

Mua: khách hàng thanh toán một phần cho chủ đầu tư khi ký hợp đồng mua căn hộ, sau đó, thanh toán tiếp theo tiến độ. Và thanh toán hết khi được bàn giao căn hộ.

Thuê-mua: hình thức này phức tạp hơn, trong vòng 5 năm, hộ gia đình được thụ hưởng nhà ở xã hội có thể lựa chọn thuê hoặc thuê mua.

▪

▪

Có 2 giai đoạn: giai đoạn thuê và giai đoạn mua.

-

-

Pour rendre le système attractif, il existe deux avantages :

Question des organismes de logement socialIl s’agit d’une question qui doit être bien centrée sur le logement social, comme objet spéci-fique, pour 2 raisons :

-

-

Có hai biện pháp để tăng tính hấp dẫn của mô hình này:

Các đơn vị đầu tư và quản lý nhà ở xã hội

Các đơn vị này phải tập trung chuyên làm về nhà ở xã hội vì hai lý do sau:

-

-

Tableau des surfaces des logements en secteur locatif socialIl existe des différences selon la typologie des logements (collectif/individuel) ; la surface minimale pour un T3 est de 65 m². Les sur-faces minimales sont prises en compte lors de l’opération d’attribution.

Location-accession en France : le droit de propriété y est très rigide, ce qui a posé quelques difficultés aux systèmes inventés pour créer un intermédiaire entre la location et l’accession ; et plusieurs ont été conçus dans ce sens. Le système actuellement en place depuis 2004 est destiné aux ménages sous un certain plafond de ressources qui veulent acheter à un organisme de logement social ou à un promoteur privé. Le promoteur doit bénéficier d’un prêt conventionné par l’Etat pour réaliser l’opération qui bénéficie d’avantages fiscaux.

D’abord le logement reste la propriété du bail-leur. On assiste à la constitution d’une épargne pour l’accession à venir, cette épargne est de

Diện tích căn hộ nhà ở xã hội cho thuê ở PhápDiện tích khác nhau tùy theo loại hình nhà ở (chung cư hay nhà ở riêng lẻ); diện tích tối thiểu của một căn hộ có 3 phòng là 65 m². Diện tích tối thiểu của căn hộ là yếu tố được quan tâm khi xét chọn hộ gia đình vào ở.

Thuê-mua ở Pháp: luật về quyền sở hữu rất nghiêm nghặt. Điều này gây ra một số khó khăn cho việc đưa ra hình thức thuê mua, một hình thức trung gian giữa thuê và mua; có nhiều phương án được đề xuất. Mô hình hiện nay được triển khai từ năm 2004 dành cho các hộ có thu nhập dưới mức trần đã ấn định trước và có nguyện vọng mua nhà ở xã hội. Chủ đầu tư phát triển nhà ở theo hình thức thuê mua được hưởng ưu đãi về vốn vay và về thuế.

Ở giai đoạn thuê, chủ đầu tư là người sở hữu căn hộ. Người thuê ngoài việc đóng tiền thuê nhà còn phải đóng thêm khoản tiền để mua nhà.

l’ordre de 35 % du montant du loyer qui est versé en plus du loyer et mis sur un compte spécial. Ce montant est révisé chaque année, en fonction d’un indice suivant l’activité éco (IRL : indice de révision des loyers) qui per-met de réguler les rapports entre les acteurs, notamment en période de forte inflation.

Phase 2 : la durée maximale de la phase loc-ative est fixée dans le contrat, en général à 5 ans : pendant 5 ans, l’occupant peut lever l’option et devenir pleinement propriétaire de son bien et au lieu de verser une indemnité d’occupation, il commence à payer la valeur normale en remboursant un emprunt. Sys-tème pédagogique et un peu moralisateur de ce système pour des accédants peu aisés. Le promoteur a l’engagement d’une banque, établissement de crédit, qui s’engage à trans-férer le prêt sur l’acquéreur : ce n’est pas le promoteur qui est le rentier, il n’est plus impli-qué dans l’opération.

Mécanismes fiscaux mis en jeu correspon-dant à des avantages du locatif (TVA à 5,5 % et exonération de la taxe foncière) ;Système de sécurisation donné par l’organisme au propriétaire : il s’engage à racheter le bien au propriétaire si celui-ci a des soucis ou doit déménager et il s’engage à le reloger dans la parc locatif (ex : en cas de perte d’emploi). Il s’agit là d’une mission sociale de l’organisme HLM : sens du service public et non un souci de réels profits.

La société publique ou privée va capter de l’argent public ou de l’argent privé mais avec des garanties publiques et des subventions. Il ne faut donc surtout pas détourner cet argent de son objet : le détournement d’argent public est toujours très risqué.

Khoản tiền này bằng 35% tiền thuê nhà và được đưa vào một tài khoản riêng. Khoản tiền này được điều chỉnh hàng năm dựa trên chỉ số về biến động giá thuê nhà. Điều này cho phép điều chỉnh số tiền đóng vào, đặc biệt là đối với những giai đoạn lạm phát cao.

Giai đoạn 2: Thời hạn tối đa của giai đoạn thuê được ghi rõ trong hợp đồng, thường là 5 năm. Trong suốt thời hạn này, người thuê mua có thể quyết định mua, Khi đó, ngân hàng sẽ chuyển khoản vay (tương ứng với giá trị căn hộ) của chủ đầu tư sang cho người mua. Như vậy, người mua sẽ trả trực tiếp cho ngân hàng và chủ đầu tư không còn quyền sở hữu đối với căn hộ đó nữa.

Cơ chế ưu đãi thuế tương tự như đối với trường hợp nhà ở xã hội cho thuê (thuế GTGT là 5,5% và được miễn thuế đất);

Đơn vị đầu tư và quản lý nhà ở xã hội hỗ trợ cho người thuê mua: Đơn vị này cam kết mua lại căn hộ đó, nếu người thuê mua gặp khó khăn lớn về tài chính hoặc phải chuyển nhà. Đơn vị cũng cam kết cho người thuê mua được thuê nhà ở xã hội trong trường hợp gặp khó khăn (ví dụ: mất việc làm). Đây là nhiệm vụ xã hội của Đơn vị đầu tư và quản lý nhà ở xã hội: đây là ý nghĩa của dịch vụ công, không vì mục đích lợi nhuận.

Đơn vị này (dù là nhà nước hay tư nhân) sẽ sử dụng tiền của nhà nước hoặc nếu có sử dụng tiền của tư nhân thì cũng có bảo lãnh của nhà nước và đều được nhà nước hỗ trợ. Cho nên không được dùng tiền sai mục đích. Việc dùng tiền ngân sách sai mục đích là rất rủi ro.

Mọi hoạt động kinh tế đều có rủi ro. Thu nhập của đơn vị là từ tiền thuê nhà. Do đó, không thể

84


85


-

D’où 2 systèmes :

-

-

Cela pose la question des champs de com-pétence et l’objet social : il faut toujours être très prudent sur ce sujet.

Pour aller plus loin et mettre en place une So-ciété du Logement social d’HCMV, la première chose à faire est de réaliser un état des lieux des outils disponibles (différentes structures…) avec leurs forces et leurs faiblesses. D’où la sugges-tion de mettre en place dès maintenant un petit diagnostic :

-

Do đó có 2 hệ thống:

-

-

Điều này liên quan đến chức năng và nhiệm vụ của các đơn vị. Đây là vấn đề cần hết sức cẩn thận.

Để có thể thành lập một đơn vị về nhà ở xã hội tại TPCHM, thì việc cần làm đầu tiên là khảo sát hiện trạng (các đơn vị hiện nay, điểm mạnh và điểm yếu của họ). Do đó, cần thực hiện cuộc khảo sát này.

-

-

-

Đề xuất thành lập Công ty nhà ở xã hội tại TPHCM

◦

◦

◦

-

-

Proposition de création de la Société du Logement social de HCMV ou la Société gé-nérale du logement social à HCMV

◦

◦

Toute activité économique comporte des ris-ques, or, l’accumulation du capital de la société provient des loyers de locataires. Il n’est donc pas acceptable de prendre des risques avec l’argent des locataires. Cela mérite au moins un vrai questionnement.

Les organismes de logement social ont pour objet principal de faire du logement social, même s’il est toujours possible de réaliser quelques commerces dans ces projets, mais tout le reste ne peut être que secondaire, ac-cessoire et limité.

Tout ce qui n’est pas locatif social (notam-ment accession sociale) doit être mis sur un compte à part et les risques ne peuvent pas être couverts par les bénéfices du locatif au sein de l’organisme.

Il existe une société de gestion du logement de HCMV gérant les logements appartenant aux autorités publiques en location unique-ment (pour les familles de fonctionnaires et une minorité pour logements de service cor-respondant à environ 3000 logements, sur-tout des maisons individuelles). La politique actuelle vise à vendre une grande partie de ces maisons pour les locataires voulant les acheter. Le parc à donc tendance à diminuer. Mais le parc de logement en appartement à tendance à augmenter en parallèle, surtout pour les relogés des projets publics n’ayant pas les moyens d’acheter et qui vont vivre en location dans ces appartements. Seule une minorité va acheter son appartement en loca-tion/ accession. L’autre fonction de cette so-ciété est celle de maître d’ouvrage et de bail-leur : elle va aussi construire des logements pour les louer.

chấp nhận việc làm gây rủi ro với số tiền này. Điều này cần được suy xét kỹ.

Các đơn vị đầu tư và quản lý nhà ở xã hội có nhiệm vụ chính là phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Dĩ nhiên, các đơn vị có thể làm thêm một số dự án thương mại, nhưng đó chỉ là hoạt động phụ.

Tất cả những gì không thuộc nhà ở xã hội cho thuê cần có một bộ phận riêng quản lý và tiền cũng phải đưa vào một tài khoản riêng. Không nên dùng lợi nhuận của nhà ở xã hội để bù đắp cho các hoạt động khác của đơn vị.

Hiện tại, Công ty quản lý và kinh doanh nhà Thành phố quản lý nhà thuộc sở hữu của nhà nước đang cho thuê (nhà cho cán bộ thuê hoặc nhà công vụ, khoảng 3 000 căn, chủ yếu là nhà ở riêng lẻ). Chủ trương hiện nay là bán phần lớn số căn nhà này cho những gia đình đang ở thuê có nhu cầu mua. Do đó, quỹ nhà này sẽ có xu hướng giảm. Nhưng song song đó, quỹ nhà do đơn vị này quản lý cũng sẽ tăng lên nhất là nhà ở phục vụ cho tái định cư những hộ bị ảnh hưởng bởi các dự án công ích mà không có điều kiện tự tạo lập nhà ở mới. Các hộ này sẽ thuê, .chỉ một số có khả năng thuê mua. Công ty còn có thêm chức năng làm chủ đầu tư và phát triển quỹ nhà.

24 công ty công ích (mỗi quận/huyện một công ty) trong đó Công ty công ích quận 5 đang quản lý 2 500 căn nhà thuộc sử hữu nhà nước. Nhưng phần lớn quỹ nhà này cũng được bán đi theo chủ trương của Chính phủ.

Hiện nay, Các đơn vị này chưa tham gia thực hiện quản lý và phát triển quỹ nhà ở xã hội.

Quỹ phát triển nhà được thành lập vào năm 2004 và hoạt động chính thức vào năm 2006 là một đơn vị tài chính của nhà nước có chức năng hoạt động trong nhiều lĩnh vực trong đó có nhà ở xã hội. Hiện tại, theo chỉ đạo của UBND.TP, Quỹ phát triển nhà ở đang làm chủ đầu tư một số dự án nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở 2005 hoặc tiếp nhận mua lại từ một số chủ đầu tư khác tuy nhiên các dự án này đang thực hiện nhưng chưa hoàn thành. Chức năng chính của Quỹ phát triển nhà là cho các chủ đầu tư vay với lãi suất ưu đãi theo chủ trương, chính sách của nhà nước hoặc không lãi suất theo cơ chế ưu đãi của thành phố. Quỹ cũng cho cá nhân vay để mua nhà (cho vay lên đến 70% giá trị căn hộ và giá trị vay tối đa là 300 triệu).

Về Chức năng: đầu tư phát triển, xây dựng và quản lý quỹ nhà ở xã hội (thuê & thuê mua) và các hoạt động khác (bất động sản nói chung, các công trình thương mại, các khu vực không gian công cộng, công viên,..).

Về Quỹ nhà ban đầu có thể được tạo lập bằng cách chuyển giao nhà ở thuộc sở hữu nhà nước không thuộc diện bán. Một số có thể được cải tạo và đưa vào cho thuê, một số khác có thể giữ lại nếu công trình đó thuộc diện bảo tồn, một số có thể phá dỡ để tạo quỹ đất phát triển dự án nhà ở mới. Hoặc Nhà nước giao cho đơn vị này quỹ đất để đầu tư xây dựng phát triển quỹ nhà ở xã hội. Đơn vị cần có bộ phận chuyên môn để khảo sát chất lượng của các khu đất (giao thông thuận tiện, không bị ngập…).

Về việc phát triển quỹ nhà:

-

-

24 sociétés (une par district) dont la plus importante correspond à celle du district 5 (2500 logements mais également avec une tendance à les vendre conformément à la politique du gouvernement). Actuellement, ces structures ne participent pas encore à la production ni à la gestion de logement social.

Fonds de développement du logement créé en 2004 et en plein fonctionnement en 2006 est un organisme public financier qui détient plusieurs fonctions dont le logement social. Actuellement, selon la direction du Comité populaire de la Ville, le Fonds de développe-ment du logement détient le rôle de maître d’ouvrage pour certains projets de logement social conformément à la loir sur le logement en 2005. Il peut également acquérir les loge-ments développés par d’autres promoteurs. Pourtant, ces projets sont tous en réalisation, aucun logement n’est fini. Sa fonction princi-pale est d’accorder des emprunts auprès des promoteurs avec des taux très réduits con-formément à la politique du gouvernement et parfois même sans intérêts conformément aux mécanismes d’encouragement de la Ville. Il accorde également des prêts aux individus pour accéder au logement (prêt maximum de 300 millions de VND et jusqu’à 70% de la val-eur du logement).

Fonctions : investissement, développement, construction et gestion de logement social (location & location-accession) + activités an-nexes (aménagement, promotion immobilière ainsi que petits commerces de proximité et espaces verts)

Le patrimoine de départ pourrait provenir du transfert des logements publics qui ne sont pas destinés à être vendus. Cer-tains logements peuvent être mis en location (parfois après réhabilitation), une autre par-tie peut être conservée et le reste peut être démoli pour constituer une réserve foncière. Les autorités confient également le terrain public à la structure pour qu’elle développe le logement social. Cela nécessite donc que

Trực tiếp làm chủ đầu tư;

Mua lại từ các chủ đầu tư khác (trên cơ sở hồ sơ yêu cầu các điều kiện về kinh tế kỹ

86


◦

◦

◦

◦

◦

◦

◦

Về quản lý (người ở và cơ sở vật chất): cần xác định rõ:

-

-

Về nguồn nhân lực

-

-

-

-

Về công tác kiểm tra giám sát của Hội đồng quản trị Công ty :

-

-

-

-

la structure se dote d’un service d’étude de la qualité des terrains (bonne desserte, pas en zone inondable…).

Développement du parc :

-

-

Gestion (population/patrimoine), avec arbi-trage à faire sur :

-

-

Question des ressources humaines

-

-

-

-

Les systèmes de contrôle et de reporting du conseil d’administration de la structure avec 2 volets : l’un interne, l’autre externe. (N.B. : En France :

-

-

-

thuật, quyền và nghĩa vụ các bên cụ thể).

Các phần việc do Tổng công ty hoặc công ty mẹ ở trụ sở chính thực hiện;

Các phần việc do các đơn vị, các công ty trực thuộc hoặc công ty con có các văn phòng tại địa phương ở các quận/huyện thực hiện.

Cơ cấu lại nhân sự hiện tại;

Tuyển thêm nhân sự;

Đào tạo cho nhân viên;

Thành lập tổ liên ngành phụ trách dự án (nghiên cứu quy chế pháp lý, lập dự án và trình dự án cho Thành phố…).

Hệ thống báo cáo gồm 2 loại: kiểm tra nội bộ và báo cáo cho các cấp (ghi chú: ở Pháp).

Hội đồng quản trị của các tổ chức nhà ở xã hội có Đại diện Tỉnh trưởng tham gia vào các buổi thảo luận và ra quyết định. Đây là mức kiểm tra, giá sát thứ nhất: Giám sát ở Hội đồng quản trị.

Mức giám sát thứ 2: Thẩm kế viện tại các Vùng sẽ kiểm toán các đơn vị nhà ở xã hội.

MIILOS: Cơ quan liên bộ, gồm đại diện của 3 bộ (Nội vụ, Cơ sở hạ tầng, Tài chính…) thực hiện công tác kiểm tra giám sát.

en maîtrise d’ouvrage directe ;

par acquisition aux sociétés immobilières, sur la base d’un cahier des charges précisant les exigences techniques et économiques, les droits et obligations de chaque partie).

tâches assurées depuis le siège (par la so-ciété générale ou la société mère);

tâches effectuées par des agences décen-tralisées (ex. par les agences des districts) ou par des filiales.

restructurer le personnel des structures existantes

recruter à partir de profils de poste man-quants

former le personnel

création d’une équipe projet (qui étudie le statut juridique, le montage du projet et le fait approuver par autorités municipales…).

les conseils d’administration des organis-mes comportent des représentants du Préfet, présents au moment du débat et des prises de décisions. Il s’agit d’une 1ère possibilité de contrôle au sein du CA.

2ème niveau de contrôle : la Chambre régio-nale des comptes vérifie les comptes de tous les offices d’HLM.

MIILOS : Mission interministérielle, avec à la base 3 missions de contrôle qui ont été fusionnées (Intérieur, Équipement, Finan-ces…).

Documents

phát triển nhà ở xã hội tại pháp