Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

5.1.2017

1

מיסוי מיוחדות סוגיות מיסוי מקרקעין

(משפטן)ח "ישי חיבה רומ"פתרונות מיסוי בע-כהן , אלמקייס, חיבה, ארצי

www.ahec-tax.co.il

hiba@ahec-tax.co.il

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

עסקת קומבינציה

מקרקעיןמימושאפשרויותסוגי

מבוניםלאמקרקעיןמכר.

קומבינציהעסקת.

(בניהשרותיהזמנת-כ"בד)עצמיתבניה,עצמיתיזמות.

2

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

השונותהמימושבשיטותעיקרייםוחסרונותיתרונותקרקעמכרהקרקעערךלעלייתמוגבלרווח.

ואחריותשוקסיכוןכלאין:מאידך.

ומכירהעצמיתבניהיזמות(קבלניורווחיזמירווח,הקרקעערךעליית)מרבימצרפירווח.

עלויותבמחיריתנודות,עובדיםהעסקת)מלאיםשוקסיכוני:מאידך.המכרחוק/קבלניתואחריות,הדירותשוקמחיריסיכוני,(בניה

קומבינציה(מופחתתבכמותאך,מבונותדירותשלמכר)הרווחמיצוע

.קבלניתואחריות,בבניההתעסקותכלאין

עסקת קומבינציה

3

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

:חליפיןעסקתהינהקומבינציהעסקתמהות

לקבלןמהקרקעחלקמוכרהקרקעבעל.

עלבניהשירותיהקרקעבעלמקבל,במזומןתמורהלקבלבמקום.בידושנותרהקרקעחלק

:נמצאהעסקהשלבסיומה

הינווהקבלןמבונותיחידותמספרשלבעליםהינוהקרקעבעל.מבונותיחידותמספרשלבעלים

עסקת קומבינציה

4

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

עסקת קומבינציה

חלקובין)הקומבינציהבעסקתהיחסעלמשפיעהקרקעשווי

.(הקבלןשללחלקוהקרקעבעלשל

.א"תבצפוןזההעסקהמולבדימונהקומבינציהעסקת

:קלאסיותקומבינציהעסקאותסוגי

(מזומניםמשולבתאוטהורה)רגילה.

(לקבלןמשלםבעלים)תמורותחלוקת.

מימון.

5

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

עסקת קומבינציה

:קומבינציהבעסקתהמעורביםהמיסים

(הקרקעשלחלקימכרבגין)שבחמס-הקרקעבעל.

(הקרקעחלקרכישתבגין)רכישהמס-הקבלן.

(בידושנותרהקרקעחלקעלשיקבלבניהשרותיבגין)מ"מע-הקרקעבעל.

או/והמקומיתלרשותהשבחההיטלתשלומיגםכ"בד-הקרקעבעל

.ישראלמקרקעילמנהלשוניםתשלומים

6

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

קומבינציהעסקאותהינןכילגביהןשנקבעעסקאות

(לקבלןרכישהומס,לבעליםשבחמס)מקרקעיןמשומותלהימנעכדי.הקרקעכלעלבניהשרותיהזמנתשל"דמה"עסקאותתדירבעברבוצעו

המבונהמוכר,מבונהכשהיאהקרקעכללבעלהופךהקרקעבעללכאורהשרותיבגיןהמכירותתמורתמתוך,כ"אחלקבלןומשלם(חלקואוכולו)

.הבניה

אםיקבעפיהםעלמבחניםקבעוהמשפטבתיובעקבותיהםהמסרשויותקומבינציהעסקתעללמעשהאובלבדבניהשרותימתןעלמדוברבאמת

.(לקבלןהקרקעשלחלקימכר)

עצמועלשנוטלככלאו/ו,בדירות/בקרקעיותרחזקכוחשלקבלןככלקרקעבעלשלדיןלויהיההנראהככלכך,יותררביםיזמייםסיכונים

.(קומבינציהבעסקתאותהרכשאשר)

עסקת קומבינציה

7

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

עסקת קומבינציה

לנועניין-יותרוחזקיםיותררביםשימצאוככלאשרפרמטרים

:קומבינציהבעסקת

:(614/82א"ע-העליוןש"ביהמשלפ.א.שהלכתהינו,בענייןמנחהד"פס)

הקרקעבעלעלככללהמוטליםשוניםבתשלומיםנושאהקבלן.

המגרשבעלעלהחליםמיסיםבתשלומינושאהקבלן.

תשלוםכולל,אדריכלייםולשינוייםהבניהתוכניותאתלשנותהיכולתלקבלן.לאדריכל

ובתנאיהדירהבמחירלשלוטהיכולתבלעדיכמעטבאופןמסורהלקבלן.התשלום

הבעליםבשםהדירותאתלמכורכוחיפויימקבלהקבלן.

הקבלןעלמוטל-הדירותשלהשוקבמחירישינויכגון,הכלכליהסיכוןמרבית.

.36/88הכנסהמסחוזרראו

8

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

:משפט המפתח לבחינה אם מדובר בעסקת קומבינציה(פ.א.שמתוך הלכת )

בחינת היקפו ושיעורו של הכוח המסור לקבלן על פי החוזה "... , וככל שחופש פעולתו, בכל הנוגע לבניה עצמה ולמכירת הדירות

, מידת מעורבותו ומתחם שיקול דעתו בעניינים אלה גדולים יותרכי לא במבצע בניה ובמורשה גרידא , כך תיטה הכף לעבר המסקנה

, מאחורי המסך הלשוני של החוזה, אלא במי שגם רכש, עסקינן

".זכויות בנכס באופן אישי

עסקת קומבינציה

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

עסקת קומבינציה

קומבינציהכעסקתתמורותחלוקתעסקת

.(1444/90העליוןש"בביהמדרעדהלכתהינוהמנחהד"פסה

60%-50%שללקבלןתשלוםתמורתיחידות18בנייתהזמנת:העסקה

.בקומבינציהמדוברכינקבע.הדירותמתמורת

התכנוןשלבעלאחראיהקבלן.

גצדכלפימלאהבאחריותנשאהקבלן'.

הקשוריםחובהותשלומיההיטליםהארנונהמתשלומי50%-בנשאהקבלן.לבניה

ימכרושלאהדירותשלבעיןלחלוקההסדרהיה.

הדירותלרוכשישניתנההמכרבערבותנשאהקבלן.

הצדדיםביןחולקוהבניהבגיןמהבנקיםהלוואותקבלתעלויות.

10

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

קומבינציהעסקת

קומבינציהכעסקתמימוןעסקת

:(1835/95חבסש"עמהינוהמנחהד"פסה)

(קבלניתחברה)קרקעלבעלושיווקניהולמימוןשרותיהעמדת:העסקה.קומבינציהעסקתהינההעסקהכינקבע.ומסחרדיוריחידות235לבניית

למחציתוזכאי,הפרויקטמחובותבמחציתנושאהמממן.הפסדיו/מרווחיו

ורשויותרוכשיםכלפיאחריותהמממן.

משותפתהיגויבוועדתושותף,החלטהבכללהשתתףרשאיהמממן.התכנוןשלבעלאחראי.המכירהלהסכמינוסחשתקבע

משותףבנקחשבוןולבעליםלממן.

רוכשיםעםמ"מולניהולשותףהמממן.

.9/99ביצועהוראתראו

11

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

עסקת קומבינציה

:חליפיןעסקתהינהקומבינציה

שרותימהקבלןבתמורהומקבל,מקרקעחלקמוכרהקרקעבעל

.בידוהנותרהקרקעחלקעל,בניה

מס)מקרקעיןמיסוימנהליוציאשומהאיזה?העסקהשווימהו

?(לקונהרכישהומסלמוכרשבח

הנמכרהקרקעחלקשווילפיהאם?

מנגדהניתניםהבניהשרותישווילפיהאם?

12

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

עסקת קומבינציה

מיסוישלהשונותבתחנותאחידותלאשיטותנוהגותהיובעבר

.מקרקעין

רביביםמעוזיד"פסאתהמיסיםרשותאימצה1/91בחוזרשווילפילהעריכהרשאיהשומהעורךכיונקבע(119/87ש"עמ)

בניכויהעסקהלכשתושלםהמוכרבידשיהיההמושלםהנכס.(שלוהיתהשממילא)הקרקעשווי

הינוהעסקהשוויכיונקבעהגישהשונתה23/98ביצועבהוראת.אישייםולאקבועיםתחשיביםלפיהבניהשרותישווי

.(בלבד1-3סעיפים)23/98ב"והו1/91חוזרראו

13

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

עסקת קומבינציה

:מיוחדיםמקרים(הקרקעלבעלמשלםהקבלן)תמורותעסקת

אחוזיםבתמורהומקבללקבלןשלוהקרקעכלאתמוכרהקרקעבעל.הקבלןשיקבלהתמורותמכלל

.(הדירותמחירבתנודתהבעליםשיתוף).חלקיולאמלאמכרזהו-

בעתשהוצאההשומהעלבפועלהמתקבלותתמורותעודףדיןמה-העסקהחתימת

.זליגשמשוןבעניין1341/08ע"ו-ו,(10793/08א"ע)דברתנאותהלכתראו

כללמכירהעסקתבלא-קבלן/מממןשותףהכנסת,הכנסהמסלפקודת'א104בסעיףשימוש-,מקרקעיןמיסוילחוק71בסעיףשימושאו-

.הקצאהביצוע-

14

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

עסקת קומבינציה

ודיווחיםמועדים

-(לקונהרכישהומסלמוכרשבחמס)-מקרקעיןמיסוי

החוזהחתימתיוםככללהינוהמכירהיום.העסקהממועדיום30תוךהינוהעצמיתהשומהוהגשתהדיווחמועד.לחוק51בסעיףהתנאיםבהתקייםהמסתשלוםמועדאתלדחותניתן.

.שםראוהתמורהאשר,(מזומניםללא)טהורהקומבינציהבעסקת-חריג

המכירהיום-ע"בתבצפוימשינויכתוצאהבניהזכויותמהגדלתמושפעת.(לחוק(א3)19סעיף),ע"התבשינוייוםהינו

-לבעליםהקבלןשנותןהבניהשרותיבגין-מ"מע

עלהעליהעםכ"ובדר,הקרקעעלחזקהקבלתעםככללהינוהחיובמועד.הקרקע

שוויכילעיתיםיתכןהחוקיםשניביןהחיובבמועדהזהותחוסרעקב.העסקהממחירשונהיהאהמכירה

15

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

עסקת קומבינציה

קבלןעםקומבינציהעסקתהמבצע,מגוריםדירתבנויהעליהקרקעבעל

יהיוחלקמהםבתיםמספראו/בניןויבנה,הביתיהרוסהקבלןלפיה

מגוריםדירת"מכרפטורלבקשניתןהאם.לקבלןוחלקהקרקעלבעל

?"יחידה

בכךמותניםהפטוריםכללפיומסגרתכללקובעלחוק'א49סעיף

.הנמכרתבדירההבעלותזכויותכלשנמכרות

הקרקעעלהמצויההדירהשל,בלבדחלקימכרישהריבקומבינציה!

קובעלחוק(ב)'א49סעיף:

חלקהמוכרמוכר',ב49לסעיףבכפוףאך(א)ק"בסהאמורעףעל

בבנייןבניהשרותיהיאשתמורתהמזכהמגוריםבדירתמזכויותיו

פיעלזכאי,המזכההמגוריםדירתנמצאתשעליההקרקעעלשייבנה

.המזכההמגוריםבדירתהנמכרהחלקעלממסלפטור,בקשתו

16

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

.לחוק1בסעיף"במקרקעיןזכות"בהגדרתכלולהאינה-אופציה

:בחוקמכירהבהגדרתכלולהאופציה,האמוראףעל

...-תמורהללאוביןבתמורהבין,במקרקעיןזכותלעניין-"מכירה"

(1)-...

"...במקרקעיןזכותלקבלזכותשלהענקתה-(2)

.מקרקעיןבמיסוילחבותנשואהינהאופציהבקיצור

רקהינהאופציה-"במקרקעיןזכותלקבלזכות":המילוליהנוסחלפי

.PUTאופציתולא,CALLאופצית

הבסיסכמכרנישוםלהיותעלולהיהבסיסנכסלמכראופציהמכר,בעבר

ומסשבחמס)האופציהתמורתלפירקתתחייבכזועסקהכיום.כולו.(רכישה

אופציה

17

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

מקרקעיןמיסוילחוק'י49סעיף

2חמישיבפרקשעההוראת,50בתיקוןנקבעהבמקרקעיןסיחורלעודדכדי

.'י49סעיףוהוסף,לחוק

2007ומשנת,2006עדהוארכה,2003שנתעדבתחילהנקבעההשעההוראת

.קבעלהוראתהפכה

."יחודיתאופציה"כונתההשעההוראתלפיאופציה

מיסוילחוקנשואתהאלאיחודיתאופציהשלרכישה/מכירהכינקבע

.(רכישהמס/שבחמס)מקרקעין

אופציה

18

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

:יחודיתאופציהלקיום(עיקריים)מצטבריםתנאים

.בכתבניתנה•

.לסחרהניתן•

.חוזרתבלתיהתחייבות•

.חודש24עדשללתקופהנתנה•

.הבסיסנכסמשווי5%עדהינהתמורתה•

.יום30תוךק"מסמלמנהלהודעהניתנה•

אופציה

19

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

אופציה

רכישהוממסשבחממספטורהתהאיחודיתאופציהמכירת.

הענייןלפיהוןרווח/הכנסהבמסיחוייב-האופציהמוכר.

האופציהמימושבעת-

חויבשלאככל)המימושלמחירהאופציהמחיריווסף-המוכרבידי.השבחמסחישובלצורך,(כדלעיילהוןרווח/הכנסהבמס

מסחישובלצורך,המימושלמחירהאופציהמחיריווסף-הקונהבידי.הרכישה

20

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

אופציה

(11.1998בתאריךניתן)249/97א"עק"מסממנהלנגדכסיףואוריתברתאודורהלכת:האופציהוניצול,המקרהתאור

:העליוןפסיקת

"עסקתהייתהאכןכי,עליהמעידותהעסקהשלהעובדתיותנסיבותיהכילנונראהלהשתמשברירהזכותניתנהלקונה.נדחהשביצועהמכרעסקתולאאמיתיתאופציה

.הזכותעללוותראו,הדירהאתולרכושבאופציה

למחיריחסבשוםעומדאינוהאופציהתמורתהמערעריםלידיששולםהסכוםהעסקהכי,סברההעררועדת.הדירהאתלרכושברירהלקונהניתנהשבו,המוסכם

.מקרקעיןשבחמסבתשלוםהחייבתמכרעסקתעללחפותונועדהמלאכותיתהייתה

להימנעביקשואכןהמערערים.הביקורתבמבחןעומדתאינהזושקביעהדעתנונחהוהסתפקומכרבעסקתמהתקשרותנמנעוזהמטעם.מקרקעיןשבחמסמתשלוםלנקוטהיורשאיםשהמערעריםמסתכנוןשללגיטימימהלךזהו.אופציהבהענקת

(ח.י.שליההדגשה).בו

המשיבהחלטתואתהעררועדתשלדינה-פסקאתמבטלים,הערעוראתמקבליםאנו."שבחבמסחייבתאינההדיוןנשואהעסקהכי,וקובעים

21

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

אופציה

:1י49סעיףחיקוק-המיסיםרשותשלהנגדמכת

(507.11.2001,תיקוןבמסגרתהוסף)

זכותלקבלתזכותמימוששהיאבמקרקעיןזכותבמכירת"הקלהאופטוריחוללא,אופציהמימושלרבותבמקרקעין

מכירתהיתהלאלראשונההזכותמתןבמועדאםממסאחרת."הקלהלאותהזכאיתאוהמסמאותופטורהבמקרקעיןהזכות

!קבעהוראת-?קבעהוראתאושעההוראת

רקולאאופציהכלעליחולהסעיףכיהיאהמיסיםרשותפרשנות.יחודיתאופציהעל

22

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

קבוצת רכישה

:זהמונחנוצרמהלשם

לרכוש,הקבלנימהרווחחלקלחסוךשביקשואנשיםקבוצת-בתאוריהכללבדרך.שישכרמבצעקבלןבאמצעותכמובן)"לבד"ולבנותקרקע.מארגןגורםהקבוצהאתהוביל

הרשויותטענו,והחקיקתיהפסיקתילמיצוייההגיעהשהסוגיהעדדירותקנוהרוכשיםולמעשה"שואמצג"במדוברכי,בצדקכ"ובדר

מקבלןאו(קבלןעםשהתקשר)הקרקעמבעלאווברורותידועות.מלאכותיתהינהעסקאותלשתיוההפרדה,(קרקעבעלעםשהתקשר)

ניץ'ויזרמתהקהילהועד,(1262/02ע"ו)ן"נדלקווידיןפסקיראו

.(204/07א"ע)וינרוהלכת,(6165/04א"ע)

23

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

קבוצת רכישה

:קבוצות הרכישה פעלו בשתי דרכים מרכזיות

באמצעות גורם מתווך שחיבר בין בעלי הקרקע לקבוצת הרוכשים -האחת •ראו בו מסויימיםבמקרים ". בלבד"והכל תמורת עמלה , ולחברה הקבלנית

כ מכרן "בנה הדירות ואח, הרשויות כאילו הוא בעצמו את רכש הקרקע.ליחידי קבוצת הרכישה

הגורם המארגן (. ולכך הוא בעצם נוצר)באמצעות מכשיר האופציה -השניה•ובתוך מסגרת הזמן הנקובה , רוכש אופציה לרכישת הקרקע מבעל הקרקע

ומסחר אליהם , לחלקים מן הקרקע, מוצא קונים פוטנציאלים , באופציה הקונים ממשים את האופציה (. כמובן תוך השגת רווח)את האופציה

ורוכשים ממנו את הקרקע לפי המחיר הנקוב , ישירות מול בעל הקרקע . בכתב האופציה

24

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

קבוצת רכישה

רכישהכקבוצתבהתארגנותשהיוהמסיתרונות

מ"במעחייבתאינה-פרטימאדםפרטייםאנשיםי"עקרקערכישה.בניהשרותילתתשנשכרההקבלניתמהחברההפרטייםקבוצתי"עבניהשרותירכישת-

.רכישהבמסחייבתאינהרכישהמסשולםלאהבניהמרכיבועל,מ"מעשולםלאהקרקעמרכיבעל:בסיכום.זו"פרצה"מהמסברשויותגדוללחץנוצר.בקשההמיסיםשרשותמסתכנונישלארוכהרשימהבמסגרת,2007בשנתכבר

וכך.2006-ז"התשס,(בדיווחהחייבמסתכנון)הכנסהמסתקנותפורסמו,לתוקפם:רכישהקבוצתבעניןבהןנכתב

"2.בדיווחהחייבמסתכנוןהןלהלןהמפורטותהפעולות:(1)...לקבוצתבמקרקעיןזכותלמכירתבמקרקעיןזכותבעלעםהתקשרות(13)

המקרקעיןעלולבניההזכותלרכישתכקבוצההמתארגנתרוכשיםפועלהואאםבין–"מארגןגורם",זובפסקה;מארגןגורםבאמצעות

פועלהואאםוביןבמקרקעיןהזכותרכישתלצורךהקבוצהלארגון.המקרקעיןעלבניהשרותירכישתלצורךגםלארגונה

25

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

קבוצת רכישה

...תפורט2בתקנהכאמורדיווחחייבמסתכנוןשהיאפעולה.3:פעולהכללגבילהלןכמפורט

(1)...היתהשבההמסלשנתבדוחתפורט(13)2בתקנהכאמורפעולה(13)

במקרקעיןהזכותבעלידיעלבמקרקעיןהזכותלמכירתההתקשרות."המארגןהגורםידיועל

-אםכאמורבדיווחצורךאיןכינקבעולבסוף

"4

(ב)

כמכירתמקרקעיןמיסוילמנהלדווחה(13)2בתקנהכאמורהתקשרות-(2)הזכותבעלידיועל,מקרקעיןמיסויחוקהוראותלפימקרקעיןזכות

."הרוכשיםלקבוצתהמארגןהגורםידיועלהמארגןלגורםבמקרקעין)!!!!(

26

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

קבוצת רכישה

:שנקראההמיסיםברשותהמשפטיהיועץבראשותמיוחדתועדההוקמה,בהמשך

."רכישהבקבוצותהמסהיבטילבחינתהועדה"

.2010יוניבחודשנתפרסמוהוועדהמסקנות

:הינןההמלצותעיקרירכשהואכיקביעההמארגןהגורםעלגורףהאופןלהחילניתןלא•

.דירותומכרקרקעאף,היחודיתהאופציהבענייןהחקיקההוראותאתלבטלמקוםאין•

.רכישהבקבוצותנרחבבאופןמשמשתשהינה.קרקערקולאמוגמרותדירותרכשהכאילובקבוצהלראותיש•אדםהינוהמוכראםאףהקרקעמרכיברכישתעלמ"מעלהטיליש•

.פרטיהרכישהמקבוצתכחלקבהצטרפותלרבותהמארגןהגורםשלהכנסתו•

.מעסקהכנסהתחשב,ומכירתןדירותבקבלת

27

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

קבוצת רכישה

:הוועדהדוחבעקבותחקיקהתיקוני

:כךנקבע1.11.2011מיוםבתחולהמ"מעלחוק40בתיקון•

כעסקתתחשב-רכישהלקבוצת"פרטיאדםי"עמקרקעיןמכירת–.(לחוק1סעיף).אקראי

בעסקתמחיובבשונהעצמו(הפרטיהאדם)המוכרהינומ"במעהחייב–.(לחוק21סעיף).מ"במעהחייבהואהרוכשלפיהאחרתאקראי

:כךנקבע1.1.2011מיוםבתחולהמקרקעיןמיסוילחוק69תיקוןבמסגרת•

.(לחוק1סעיף)לחוק,רכישהקבוצתהגדרתהוכנסה–

זכותבמכירתהנמכרתהזכותשווי":כינקבערכישהמסחבותובעניין–הנכסשלהמכירהשווייהארכישהקבוצתעםהנמנהלרוכשבמקרקעין

."למגוריםלשמשהמיועדתדירהשהואהבנוי

28

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

קבוצת רכישה

:החקיקהשינויילאחרומסקנותתוצאות

חברילרוכשים,פרטימאדםקרקעבמכירתמ"מע"בריחת"יותרתתאפשרלא•.רוכשיםקבוצת

שהרכישהכגון)רכישהקבוצתלפניוכיידעשלאככל-הפרטיהמוכר:בעיה

לאשכללתמורהעלמ"ממעחיובשומתלקבלעלול,(נאמןבאמצעותבוצעה

לרבות,עצמואתלהבטיחאלומעייןבעסקאותלקונהמומלץ.(דרשלאכי)קיבל

.רכישהקבוצתבעצםהיההרוכשכייטעןבולמקרה,ושיפוייםערבויותקבלת

מושלמתמגוריםכדירתיחושב,(מגוריםלדירתבקרקע)הרכישהמסכייצויין•.(קרקערקשנרכשהאף)

1,600,000שלסךעדאפסהינוראשונהלדירהרכישהמס:דהיוםהחוקיבמצב.בשכרודווקא,רכישהקבוצתחברשלהפסדויוצאשלעיתיםכך,₪

הרכישהמסושיעורמהותי"קנס"ישנו-ומעלהשניהבדירהשמדוברככלמאידך!!8%הינו

29

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

קבוצת רכישה

:כיהוצע13.1.2016מיוםמ"מעלחוק54לתיקוןחוקבהצעת•

רכישהקבוצתעבורבמקרקעיןזכותלרכישתכנאמןשפעלאדם

,לעניןנילוויםפרטיםעםנאמןהיותועלבכתבהודעהלתתחייב

.ק"מסמלמנהלשמגישהרכישהלהצהרתזוהצהרתואתולצרף

נחשבהואכאילו,מ"מעחוקלעניןיראוהוכאמורהצהרהמסרלא"•

".הרכישהלקבוצתהמקרקעיןכמוכר

.עליויחולבמלואהזובעסקהמ"המע,קרי

.עברהטרםזוחוקהצעתהידועככל

30

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

מס ריבוי דירות

הרעיוןבענייןהאוצרשספגהענייניתהביקורתאףעל

לבצעהאוצרלמשרדשהיהההערכותוזמן,זהמסלהטלת

תהיותומעלהמחוררהסופיהתוצר,נדרשותהתאמות

:לבסוףשעברהחוקבישוםגדולות

31

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

הגדרות-מס ריבוי דירות

בחוקהמוצגיםועקרונותהגדרותמספרלהלןנציג:

"דירותחלקיאודירותמספרשלבעליםשהואיחיד-"במסחייב.ומעלה249%הואבהןשלוהמצטברהבעלותששיעור,מגורים

"הושלמהשבנייתה,ממנהחלקאודירה"-"מגוריםדירת,טיבהלפילמגוריםמיועדתוהיא,...באזוראובישראלהנמצאת

-ה"התשכ,והבנייההתכנוןחוקלפיעליההחלההתכניתלפיאו";למגוריםמשמשתאו1965

"מדעית"בנוסחהשימושלפישנקבעסכום-"הקובעהסכום".פריפריה-חברה-כלכלהמדדישל

32

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

החרגות-מס ריבוי דירות

ריבויבמסחייבותלא,כןועל"מגוריםדירת"מהגדרתמוחרגות:(עיקרים)דירות

.צ"חלאוהקדש,עמותהשלבבעלותםמגוריםדירת•

.להשכרהבבנייןמגוריםדירת•

מכרזלפיארוךלטווחלהשכרהשמשמשתמגוריםדירת•.ולהשכרהלדיורהממשלתיתהחברהאוהמדינהשפרסמה

.מוגנתבשכירותלמגוריםהמושכרתמגוריםדירת•

.הכנסהמסלענייןעסקימלאיהמהווהמגוריםדירת•

.אחתמגוריםכדירתתחשב–"כדין"שפוצלהמגוריםדירת•

כדירתיחשבו–אחתלדירהשחוברומגוריםדירותמספר•.אחתמגורים

33

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l

18,000₪הינהחייבתדירהלכלהשנתיהחיובתקרת.

בהתאמהחלקימיסוייחולדירהשלבחלקבעלותלגבי.

הדירהלמעטהדירותכל)"ההשקעהדירות"כלסךלגביהקובעהסכוםאם.מיסויכליחוללא,₪מליון1.15-מנמוך(ביותרביקרה

יחסימיסוייחול-מליון1.4-מונמוךמליון1.15-מגבוה,ל"כנהסכוםאם.

בעקיפיןאובמישרין,בזכויותיוכלשהוחלקליחידבואיגודבבעלותדירה,בריהיההיחידכזהבמקרה.(באיגודחלקולפי)היחידשלכדירתותחשב!!החיוב

אומניעותבתזכיראין).אחדבעליםהינם-18גילעדוילדיהםזוגבני.(בגירלילדבמתנהשלישיתדירההעברתעםהתמודדות

מסשנתאותהלגביחוזרתבלתיהינה-המסישולםדירהאיזועלהבחירה.

החייבשלדירותיוכלעל,דירהלכלשנקבעהקובעמהסכום1%הואהמס.בחירתולפידירותשתילמעט

אחרמסחוק"מכללניכויינתןלאזהחוקפיעלהמס".

34

עקרונות-מס ריבוי דירות

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l35

נקודות למחשבה-מס ריבוי דירות

דירות2.5שבבעלותומי.לחלוטיןממספטורדירות2.48עדשבבעלותומי,.השלישיתהדירהמחצית"מלוא"עלמסישלם

במסיחויבומושכרותשאינןדירותגם.הדירותשלבפועללהשכרהקשראין.

15ששוויהאחתמושכרתשניהדירהובעל,הדירותבשוויהתחשבותאין"דל"השחברובעוד,נוסףמסכלישלםלא,(בהתאםהשכירותודמי)מיליון

.ישלםגםישלם,₪מיליון3מהןאחתכלששווידירות5בעל

עלמהמסשיעורלאיןגבוהיהא"זולות"ההדירותעלהאפקטיביהמסשיעורבתלדירהלאחד.דירות3לשניהם,יחידים2:לדוגמא.יוקרהדירותהשכרת

דירהלשני.לחודש10,500₪-במושכרתוהיא₪מיליון5ששוויהאביבבהנחה.לחודש4,000₪-במושכרתוהיא₪מיליון2בשוויצ"בראשל

א"בת.לפקודה122לסעיףבהתאם,10%בשיעורמסמשלמיםששניהםמסלחודש1,000₪הדירהבעלישלםצ"ובראשל1,500₪הדירהבעלישלם35%:החדשהמסשיעור-לשני,24%:החדשהמסשיעור-לראשון.נוסף

!!.

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l36

נקודות למחשבה-מס ריבוי דירות

הינודירותריבוימסכיובהנחה₪'מ3ששוויהדירהבהעברתזאתלעומת-כפניעליוחזראשר80,000בסךרכישהמסישולם,18,000₪-מקסימלי

.דירותריבוימסנחסךבהןשנים4.5

:השומתיההליך

אתהכוללת"מותניתשומה"הודעתבינואר30-מהיאוחרלאישלחהמנהל.לתשלוםהמסוסכוםהחייבותהדירותפירוט

ומעלהדירות3בעליגיש,במרס30עדמותניתשומההתקבלהולאבמידהמתוכןדירותאלועל,שבבעלותוהמגוריםדירותכלעלפרטיםובההצהרה

וזאתלתשלוםהמסוסכום,המסאתלשלםבוחרהוא(ומעלהמהשלישית)."עצמיתשומה"-במאי30-לעד

הצהרהלהגישבמסהחייביםועלמותניתשומהתשלחלא2017המסבשנת?לכךערוכההרשותהאם-31.03.2017לעדעצמיתשומהשתהווה

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l37

נקודות למחשבה-מס ריבוי דירות

למנהלכךעלידווח,כזושמכרמיאו,השנהבמהלךשלישיתדירהשרכשמי.יום20תוך

שיקבעו(ופטורים)כלליםלפימקווןבאופןיוגשוההצהרות.

השניוחציו,שנהאותהשלביוני30עדחציו-ישולםהתחשיבפיעלהמס.שנהאותהשלבדצמבר31עד

ולאשראותהלבדוקהמנהליוכל,השומההפקתמיוםחודשיםשמונהתוך.היחידעםשומהלהסכםלהגיעאושפיטהמיטבלקבועאו,אותה

י"עייצוג.ד"עוי"ערקחייביםייצוגיתאפשר,מקרקעיןמיסוילחוקבזהה.המסחישובלענייןרקיתאפשרחשבוןרואי

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l38

נקודות למחשבה-מס ריבוי דירות

:סיכום

תהאולידתו,לדעתנובחטאהורתו,דירותריבוימסחוק.רביםבחתחתים

עובדישלהתנגדותלרבות,בישומועצומיםקשייםרואיםאנו.הזהוהמוזרהחדשבנטללשאתעצמםהמיסיםרשות

עלולא,הכנסותעל-ולמצער,רווחיםעלמסיוטלכיראוי-מסלשלםיאלצולהשכרההדירותובעלי,גזרהשנגזרהככל.נכסים

סעיףלפיהמחזורמסשיעוראתלהעלותיותרהיהראוי,נוסףמס.10%כיוםשהינולפקודה122

Art

zi, H

iba,

Elm

ekie

sse,

Coh

en

www.ahec-tax .co . i l39

תודה רבה

מ"פתרונות מיסוי בע-כהן , אלמקייס, חיבה, ארצי03-6133113: פקס, 03-6134111: טלפון: רמת גן04-9118188: פקס, 04-9118181: טלפון: חיפה

www.ahec-tax.co.il

שותף-ישי חיבה( משפטן)ח "רו