"אבנך ונבנית" מצע הדיור

יפו -אביב -עיריית תל

בראשות ניצן הורוביץ

רקע

בהשוואה , בממוצע בחמש השנים האחרונות 59%-עליית שכר הדירה בעיר ב »

(. נתוני משרד הבינוי והשיכון) 48%לממוצע ארצי של

מהממוצע 54% -גבוה ב, בממוצע₪ 5,059שכר דירה חודשי בעיר עומד על »

(.נתוני משרד הבינוי והשיכון)הארצי

בקדנציה האחרונה של ריאליים עלייה של עשרות אחוזים במושגים : מחירי דירות »

.(ן"לפי מדד מכון גזית גלוב לחקר הנדל)חולדאי

–ח טרכטנברג "דו) במקומות האטרקטיביים בעיר , כולל במגדלי רפאים, דירות 4,750 -כ »

(.העירייה לא מוסרת נתונים

רקע

יפו –אביב -תל דונם 51,400: שטח כולל

רוב הקרקע בעיר היא ציבורית

רקע

:מחדלי העירייה בשני העשורים האחרונים "יפו הם תוצאה בלתי נמנעת של כוחות השוק-א"מחירי הדיור הגבוהים בת / " מי שיש לו "/ "דיור בר השגה הוא בלתי אפשרי" / "העירייה אינה יכולה להתערב" ...שיעזוב למקום אחר, א"בעיה בת ניהול כושל של עתודות הקרקע : הפקרת נכסי הציבור ומתן דגש על בניה יקרה .לשימוש ציבורי והפניית עודפי קרקע לבנייה יקרה ושינויי ייעוד לצורך תכנון והקמת מגדלים כדוגמת , מכירת קרקעות עירוניותSea1 , . ושוק בצלאל, השוק הסיטונאי הקפאות תכנוניות באזורים עם בעלות מפוצלת המעודדת הקמת שכונות ובנייני סלמה : "ומתחם המרובע, ממערב לרחוב אברבאנל" הנגרים"מתחם כדוגמת , יוקרה . העמל -שוקן -הר ציון ' שד

רקע

:המשך -מחדלי העירייה בשני העשורים האחרונים חוסר עידוד בנייה בתוך המרחב הבנוי על ידי תהליכי רישוי ארוכים ויקרים.

חוסר שקיפות והיעדר מדיניות ברורה המעודדת קיפאון ביזמות הקטנה .

כגון בתי ספר וגינות ציבוריות, יצירת מחסור בשטחים לשימוש ציבורי . הגינה , מצוקת תושבי שכונת פלורנטין הנאבקים על שימור גינת דרויאנוב: לדוגמא . הירוקה היחידה בשכונה המכילים דירות מעטות, מגדלים עם עלויות אחזקה גבוהות ושירותי יוקרה מובנים , ומיועדות לפלח אוכלוסייה , ר"הנפרסות כל אחת על מאות מ, חלקן נותרות נטושות

. רבים מהרוכשים כלל אינם מתגוררים בישראל –צר ביותר

דיור שפוי

:פתרון מוצע

יישום מדיניות של תכנון בר קיימא ושימוש נכון ברגולציה . פישוט והבנייה של תהליכי רישוי. קידום תכנון באזורים בהקפאה תכנונית. הטלת מס על דירות פאר ריקות . קידום התכנון והגדרת זכויות סופיות.

יצירת פתרונות מגוונים של חלופות דיור על ידי עידוד בנייה ציבורית בסטנדרטים -בדומה למודלים של ערים מרכזיות בעולם כמו ניו, כלכליים וסביבתיים גבוהים :וביניהם, רומא ומדריד, פריז, לונדון, יורק

בנייה ציבורית, דיור בר השגה. בנייה להשכרה לטווח ארוך.

תכנון חברתי

תכנון חברתי של הבנייה בשוק הפרטי :ושליטה על תמהיל הדירות

שימוש בכלים תכנוניים כדי לעודד בינוי עירוני מגוון המיועד . לעשירונים השונים וליצירת תמהיל של דירות בגדלים ומחירים שונים

הגבלת גובה הבנייה בהתאם למירקם העירוני.

לעומת הגישה הרווחת היום. עידוד שיווק ובניה על מגרשים קטנים , . המעודדת איחוד חלקות ותוספת זכויות להקמת מגדלים

תכנון חברתי

כך שישתלבו , הגבלת בניית המגדלים לאזורים ייעודיים מתאימים באזור קפלן ולאורך נתיבי איילון ממזרח , לדוגמא. )במרקם העירוני (.למרקם הבנוי הקיים

אשר יתווספו למצאי , שמירה על תמהיל הכולל דירות קטנות ובינוניות . הדירות בעיר

קידום בנייה בהתאם לצביון השכונה ובשיתוף התושבים בתכנון.

(.דירות רפאים)"חיוב ארנונה מוגדלת על דירות יוקרה ריקות"

מגדלים רקע

מגדלים

:עירונית-מדיניות נוכחית אנטי

חוסר התאמה מוחלט לאופי השכונה והרס המירקם העירוני (.לב העיר, נווה צדק)

חוסר שקיפות והיעדר מדיניות ברורה לגבי מתן היתרי בנייה.

המאפשר בנייה לפי תפיסת תכנון , אי הגבלת משך מימוש היתרי הבנייה .הוגנת של בעל הקרקע-מיושנת ועמדת מיקוח בלתי

ויצירת מגדלי , לתושבי חוץ, על פי רוב, עידוד מגורי יוקרה המתאימים .רפאים

מגדלים

:המשך -עירונית -מדיניות נוכחית אנטי

עלויות אחזקה גבוהות העלולות לגרום להזנחה וליצירת מיטרדים בעתיד . פ"אי אכיפת הסדרי שפ.

ניתוק הקשר בין העיר לים, חסימת קו החוף.

נזקי אקלים בטווח הארוך.

מגדלים

:פתרון מוצע

יישום מדיניות של תכנון חברתי לעידוד בנייה המיועדת לכלל התושבים . הקמת מגדלים באזורים המתאימים לכך.

בנייה לגובה מתון המתאים למירקם העירוני בשכונות קיימות.

עידוד בנייה היוצרת הווי חיים עירוני והשתלבות בסביבה.

מגדלים

:המשך -פתרון מוצע

לא ייבנו מגדלים נוספים לאורך הים.

קידום הצעת החוק לבחינת תכניות . בחינה מחדש של תכניות ישנות .ישנות

(.שטח פרטי פתוח)פ "אכיפת הסדרי שפ

השגה-דיור בר

השגה-דיור בר

החל מסע פרסום ראוותני של הכרזות , שבועות לפני הבחירות 12 -כ :שאינן מחייבות ונעדרות חשיבה תכנונית נכונה" אד הוק"

מענה לא מספק לבעיה האמיתית בעיר : דיור בר "רוב הפרויקטים כוללים כמה עשרות דירות בלבד המוגדרות לצורך ". השגה שנים בלבד 10 -רוב הפרויקטים מגדירים את מרכיב הדיור בר השגה ל.

כגון )אחרות בעיר " בעיות"היקף ההשקעה אינו פרופורציונאלי להשקעה ב זוהי השקעה –אין להגדיר זאת כהוצאה מתקציב הפיתוח העירוני (. פרויקט הטיילת . נושאת תשואה

חוסר שקיפות והיעדר ודאות תכנונית. שנים ' בארלוזורוב בו הוגדלו מספר זכויות הבנייה מס" הצעירים"פרויקט : לדוגמא) (. לאחר אישור התכנית

השגה-דיור בר

: הפתרון המוצע

בתכנון , להשכרה, בכל חלקי העיר, דיור בר השגהבאמצעות בנייה פרטית ובנייה של העירייה , חדשני .עצמה

:עקרונות ברזל 2 שימוש בכלי התכנון כדי ליצור מאגר דירות בנות השגה.

השארת הקרקעות והמבנים העירוניים בבעלות העירייה וייעודן לדיור . על פי צרכי העיר, רווקים או משפחות, קשישים, בשכירות הוגנת לצעירים

השגה -דיור בר

:דרכי פעולה

למען הציבור –שימוש בנכסי הציבור.

הפועל לצד , ן"לשחקן משמעותי בשוק הנדל, וחברת בניה מטעמה, הפיכת העירייה . ומאזן את השוק, הבנייה הפרטית

לרווחת התושבים, כיזם, או חברת בת, בניית פרויקטים על ידי העירייה.

קביעת מדיניות וקריטריונים ברורים להקצאת זכויות בנייה ומשך השכרת הדירות .עבור יזמים פרטיים

עצירת מכירת הקרקעות שבבעלות העירייה לגופים פרטיים ובנייה עצמית בשטחים .אלה לצורך השכרה לטווח ארוך

ישמש כחברת הניהול של כל פרויקט וישולבו בו נציגים , ר"שיוגדר כמלכ, הקמת גוף . של תושבי השכונה

השגה-דיור בר

" שוק העלייה"פרויקט : מקרה מבחן .כללית לפרוגרמהנבנה בהתאם *

שוק העלייה

: יפו-א"י עיריית ת"תנאי המכרז שפורסם ובוטל ע . פרויקט מגורים משולב עם מסחר» .יפו-א"קרקע בבעלות מלאה של עיריית ת» שנים יכול למכור את הדירות 10היזם מקבל זכויות בקרקע ובתום » . שיועדו לשכירות בשוק הפרטי

.מיועדות להשכרה לטווח ארוך 70מתוכן , ד"יח 147» .ר"מ 80: לדירת דיור בר השגה' גודל מיני. ר בממוצע"מ 85: שטח דירה» .ר"מ 1300: שטחי מסחר» .ר"מ 12,500: שטח מגורים עיקרי» .חניות 260: חניון ציבורי תת קרקעי» .שקל לחודש 3,700: ד"שכ»

שוק העלייה

:המודל המוצע (:כדוגמת פרויקט שפירא), כיזם, בת-העירייה או חברת

יחידות הדיור נשארות בבעלות מלאה של העירייה ומיועדות 147כל .להשכרה לטווח ארוך

רווחי הפרויקט יופנו בחזרה אל תושבים באמצעות שיפור השירותים . השגה -המוניציפאליים או השקעה נוספת בדיור בר

שוק העלייה

תחשיב עלויות

כ "סה חישוב מרכיב במיליון שקל

100 שקל X 8,000ר "מ 12,500 מגורים

8 שקל X 60,000' יח 260 חניון

שטח ציבורי תוספת בריכה

10 שקל X 8,000ר "מ 1,3005

20 הערכות העירייה שימור

138-143 כ"סה

שוק העלייה

חודשים 12: הכנסה שנתיתX 147 ד "יחX 4,000 7,056,000= שקל .שקל

5.1%: תשואה שנתית.

ומימון , מהפרויקט בלבד 40%עלות של : אפשרות למימון חלקי (. 6%-תשואה בגובה של כ)משווי הפרויקט 60%בנקאי בהיקף של

אפשרות מימוש הפרויקט בשיטת : מימון חיצוני מלאBOT .

דיור מוגן

מבקשי דיור מוגן עומדים בפני שוק מטורף ומציאות אכזרית . .רבים נאלצים לעזוב את קהילתם ולהתרחק ממשפחתם

ייועד חלק מהפרויקטים לדיור מוגן , במסגרת דיור בר השגה

:במחיר מפוקח

דירות קטנות המתאימות לזוג או לאדם בודד. בית חכם" –אמצעי בטיחות חכמים." חדר כושר או מסעדה, מתקנים לכלל הדיירים כגון מועדון. ניהול באמצעות חברת בת עירונית.

"חלמיש"ציבורי דיור

הזנחה פושעת של הדיור הציבורי במשך שנים רבות. :פיתרון מוצע

ארגון והגדרה מחודשת של מטרות החברה-רה.

מתן מענה כולל בסוגיות דיור לאוכלוסיות חלשות .

הכולל תחזוק הדירות הקיימות ובניית , חידוש מאגר הדיור הציבורי או השבחת אמצעים קיימים , ד חדשות בשטחים השייכים לחברה"יח .38א "באמצעות תמ

קיצור זמן ההמתנה של מאות תושבים הממתינים כיום לדיור ציבורי (.נתוני העירייה)

התחדשות עירונית

38א "תמ

חיזוק , כמהלך להוספת דירות 38א "תמ .בניינים והעלאת ערך הדירות הקיימות

:המדיניות כיום מסורבלת ואינה מוסדרת.

הערמת קשיים כלפי בעלי דירות ובניינים המעוניינים לממש את זכויות . הבנייה

2012בשנת . )לעומת ערים אחרות, אישור מספר קטן של תוכניות (.בכל הארץ 68%לעומת , מהתוכניות שהוגשו 40%אושרו

38א "תמ

:פתרון מוצע ברחבי העיר 38א "מעקב אחר ביצוע תמ.

על ידי מיצוי האישור החקיקתי לבניית תוספות 38א "עידוד ביצוע תמ .בהתאם לתכנון ולאופי השכונה, קומות בכל בניין 2.5של עד

בניית דירות בקומות הנוספות בהתאם לצרכים העירוניים ולפי תמהיל .של דירות קטנות וגדולות

ניוד זכויות לצורך עידוד פרויקטי שימור בבניינים בבעלות משותפת .

בינוי -פינוי

מסלול ייסורים במינהל ההנדסה

:פיתרון מוצע בינוי בשיתוף התושבים ובהתאם לאופי השכונה-עידוד פינוי.

בינוי ותהליכי -הגדלת המעורבות של גורמי התכנון בקביעת מתחמים לפינוי . התכנון בהם כתנאי מקדים , בינוי-זיהוי והכרזה על אזורים המתאימים לתהליך פינוי .להחתמת דיירים

הקמת מערך תוכניות מיתאר מתאימות .

בינוי לצורך ודאות תכנונית-קביעת תוכניות סופיות לפינוי.

מרתפי דיור ופיצול דירות, השמשת נכסים נטושים

תוך מתן עדיפות , השמשתם והתאמתם, מיפוי הנכסים הנטושים ברחבי העיר "(.דוגמת בית צעירות המזרחי)למגורים

אישור פיצולי דירות בפיקוח ובהתאם לקריטריונים מינימליים של תשתיות .לעידוד השכרה לסטודנטים וצעירים, קיימות

אישור פיצולי דירות ללא היתרי חנייה. דירות קטנות . אבן גבירול' ר ברח"מ 35אישור פיצולי דירות בגודל : לדוגמא) (.למשפחות ולכן אין סיבה שייגרם עומס על התשתיות הקיימות

בהתאם לקריטריונים סביבתיים, השמשת מרתפי דיור ולופטים למגורים.

במקביל יפעל לאיתור . ישפץ וישכיר מבנים נטושים, ר שינהל"הקמת גוף מלכ הבעלים וקידום מימוש הזכויות

חיוב ארנונה מוגדלת על מבנים נטושים .

נציבות שכירות עירונית

חיזוק מערך הסיוע לשוכרים ומשכירים :י הפצת והנגשת מידע"ע

שתעניק ייעוץ משפטי למשכירים הקמת נציבות שכירות עירונית .ושוכרים

גודל ומצב , לפי איזור, הקמת מערך של מיפוי מחירי השכירות בעיר .דירות המגורים

הליכי תכנון ובנייה

מדיניות של סחבת וחוסר שקיפות הגורמים נזק קשה . לתושבים ופוגעים בפיתוח הכלכלי של העיר

:פיתרון מוצע יישום מדיניות של שקיפות ופרסום מידע לציבור במועד המוקדם כדי לאפשר תהליך יעיל של שיתוף הציבור בהליכי התכנון , האפשרי . והבניה

לצורך , התחייבות העירייה ללוחות זמנים מוגבלים ומוגדרים מראש .מענה בכל אחד משלבי הרישוי

–לוקחים את העיר לדיור שפוי

יפו -אביב -עיריית תל

בראשות ניצן הורוביץ