שוקי דיור איזורייםשוקי דיור איזוריים

מנחם פרלמןמנחם פרלמן

השינויים במחירי הדירות לפי איזור ואמידת הגמישות של מאפייני הדירה

והסביבה – דורון סייג

למה הכוונה בשמירת "איכות קבועה" שלדירות והאם באמת המתודולוגיה המשמשת לניכוי איכות מספקת?

מאפייני איכות הסביבה )רמהחברתית-כלכלית, פריפריאליות, סיכון

בטחוני( ואיכות הדירה )גודל, גיל, קומה ודירות מיוחדות(

מדד מחירי דירות הדוני ריאלי מדד מחירי דירות הדוני ריאלי ((100100 = = 19611961)מדד )מדד

השוואה בינלאומיתהשוואה בינלאומיתמגמת מחירי הדיור וסטיית התקןמגמת מחירי הדיור וסטיית התקן

1981-20051971-20061992-2008

סטיית תקן

שינוי שנתיממוצע

(אריתמטי)סטיית

תקן

שינוי שנתיממוצע

(אריתמטי)סטיית

תקן

שינוי שנתיממוצע

 (אריתמטי)ישראל7.5%2.1%11.1%2.2%5.4%0.6%ארה"ב3.3%2.1%3.2%2.3%3.4%2.5%אנגליה8.3%4.4%9.9%4.5%6.9%4.6%

ספרד 10.3%5.0%9.8%4.3%6.9%3.6%אירלנד7.1%3.8%6.7%4.0%8.9%7.3%בלגיה6.5%3.2%6.4%3.7%2.6%4.3%הולנד7.5%3.2%8.9%3.5%4.2%6.0%ניו זילנד6.5%4.4%8.3%3.4%7.1%5.4%אוסטרליה6.5%3.4%6.0%3.1%5.1%4.5%צרפת  5.9%2.4%5.2%2.6%קנדה6.6%2.1%6.4%2.7%4.9%2.7%דנמרק8.4%2.4%8.3%2.7%6.5%5.3%איטליה9.2%1.8%10.2%2.6%5.3%0.9%נורווגיה8.2%3.0%7.2%2.4%6.0%5.7%

פינלנד  10.6%3.1%9.5%2.0%יפן-4.5%0.0%6.3%0.5%1.5%3.1%שווייץ-5.0%0.3%5.7%0.5%3.6%1.3%שוודיה7.9%1.0%7.2%1.2%7.6%3.2%גרמניה  -2.6%0.3%-2.2%1.0%.Bank for International Settlements ו-OECDמקור:

ניכוי האיכות

Location, Location, Location האם איכות דירה בשד' רוטשילד בתל

אביב היום זהה לאיכות אותה דירה או 10)בהנחה של שיפוץ מתמיד( לפני

שנים?20 'טור-סיני מוצא 'פער שאינו מוסבר

במחירי הדיור שעשוי להיות מוסבר באיכות השירותים הציבורים וה'מוניטין'

של האיזור.

מהמסקנות שוק הדירות למגורים בנוי ממספר תתי

שווקים איזוריים המתאפיינים ברמות ובמגמות מחירים שונות.

סבירות גבוהה יותר לבועה נדלני"ת בתלאביב וירושלים.

גמר בניה מול הגידול במספר משקי הביתגמר בניה מול הגידול במספר משקי הבית2007-20092000-2009 

גידול באוכלוסי

ה

גידול במספר משקי הבית

גמר בניהגידול

באוכלוסיה

גידול במספר משקי הבית

מחוזגמר בניה

ירושלים 27,503 38,902 171,371 5,412 1,321 40,349

הצפון 67,738 60,236 178,513 13,730 12,944 39,908

חיפה 32,712 36,909 68,863 4,502 8,912 16,165

המרכז 101,932 127,730 352,511 17,919 31,583 79,723

תל אביב 40,225 47,413 81,946 10,355 9,245 19,217

הדרום 51,852 57,860 173,572 7,123 14,928 35,765

יו"ש 22,971 24,399 106,333 3,671 7,990 28,248

סך הכל 344,933 384,610 1,130,092 62,712 82,668 255,758

מקור: קובץ כרמ"ן, עיבודי פרלמן ושות'

מלאי דירות ביחס למספר משקי הביתמלאי דירות ביחס למספר משקי הבית200920072000 

דירות למשק

בית

משקי בית

)באלפים(

מלאי דירות

)באלפים(

דירות למשק

בית

משקי בית

)באלפים(

מלאי דירות

)באלפים(

דירות למשק

בית

משקי בית

)באלפים(

מלאי דירות

)באלפים(

מחוז

0.94 235.3 221.0 0.92 234.0215.6 1.00 196.4 196.9 ירושלי

ם

הצפון 267.3 266.8 1.00 313.8 314.1 1.00 327.5 327.1 1.00

חיפה 281.6 255.8 283.8305.01.10 1.07 292.7309.6 1.06

המרכז 435.0 418.9 1.04 515.0506.4 0.98 524.3 546.6 0.96

1.01 470.0 476.7 1.01 460.8 466.3 1.04 422.6 439.9 תל

אביב

הדרום 248.1 257.7 285.00.96 300.6 0.95 292.1 315.6 0.93

יו"ש 48.3 46.6 1.04 63.062.1 0.99 65.8 71.0 0.93

0.98 2,257.9 2,218.6 0.99 2,175.3 2,155.9 1.02 1,873.3 1,917.2 סך הכל

מקור: קובץ כרמ"ן, עיבודי פרלמן ושות'

2007-20092000-2009 

כל הדירות

543כל

הדירות543

חדרים בדירה

ירושלים 10.2%14.9%35.4%30.3%34.8%45.6%-9.0%0.8%

הצפון -30.9%-16.0%-5.5%-19.9%-9.9%6.0%6.6%-0.5%

חיפה -22.8%-5.2%-2.4%-8.3%10.4%9.2%10.1%14.7%

המרכז 18.1%12.5%17.2%21.7%13.6%13.6%17.9%13.7%

תל-אביב 20.5%16.3%19.6%24.3%25.8%21.9%25.5%29.0%

הדרום 9.7%13.8%10.3%7.4%30.9%27.5%33.7%23.9%

יו"ש15.2%14.8%19.7%12.6%12.3%14.1%15.5%9.7%

סה"כ 8.4%9.0%9.3%8.2%14.4%5.1%19.3%14.6%

מקור: קובץ כרמ"ן, עיבודי פרלמן ושות'

שיעורי שינוי במחירי דירות ריאליים למ"רשיעורי שינוי במחירי דירות ריאליים למ"ר)ביחס למדד המחירים לצרכן, לא הדוני()ביחס למדד המחירים לצרכן, לא הדוני(

מחיר ממוצע למ"ר ביחס למחוז ת"אמחיר ממוצע למ"ר ביחס למחוז ת"א

חדרים3 חדרים4 חדרים5 

מחוז/שנה200920072000200920072000200920072000

ירושלים0.800.840.750.851.020.790.920.990.81

צפון0.350.370.450.320.360.480.270.360.50

חיפה0.500.520.620.460.500.610.410.460.68

מרכז0.660.680.710.680.690.720.670.680.76

תל-אביב1.001.001.001.001.001.001.001.001.00

דרום0.440.450.420.420.460.400.400.460.41

יו"ש0.450.450.480.480.480.520.450.500.53

מקור: קובץ כרמ"ן, עיבודי פרלמן ושות'

ציר דימונה - נהריה:ציר דימונה - נהריה:מחיר למ"ר לפי עסקאות )מחירים קבועים של מחיר למ"ר לפי עסקאות )מחירים קבועים של

20092009))

0

5,000

10,000

15,000

20,000

מונהדי

בעאר ש

ב

ת גתקרי

לוןשק

אדוד

אשבנה

י

ציון ל

שוןרא

ת יםב

לוןחו

ב-יפואבי

תל

צליההר

עננהר

באפר ס

כתניה

נדרה

ח

באעקי

ור א

כורכר

ה-חנ

ס רד

פפה

חי שרנ

ת יםקרי

ליקביא

ת קרי

קיןמוצ

ת קרי

תאת א

קרי עכוהריה

נ

2000

ציר דימונה - נהריה:ציר דימונה - נהריה:מחיר למ"ר לפי עסקאות )מחירים קבועים של מחיר למ"ר לפי עסקאות )מחירים קבועים של

20092009))

0

5,000

10,000

15,000

20,000

מונהדי

בעאר ש

ב

ת גתקרי

לוןשק

אדוד

אשבנה

י

ציון ל

שוןרא

ת יםב

לוןחו

פוב-י

אביתל

צליההר

עננהר

באפר ס

כתניה

נדרה

ח

באעקי

ור א

כורכר

ה-חנ

ס רד

פפה

חי שרנ

ת יםקרי

ליקביא

ת קרי

קיןמוצ

ת קרי

תאת א

קרי עכוהריה

נ

2000

2009

0

5,000

10,000

15,000

20,000

תל אביב-יפו רמת גן אור יהודה יהוד לוד מודיעין בית שמש מבשרת ציון ירושלים מעלה אדומים

2000

2009

ציר ת"א - מעלה אדומים: מחיר למ"ר לפי עסקאות )מחירים קבועים של 2009(

האם קיים גבול מוניציפלי? – אביעד טור-סיני

היה מעניין לבדוק את ההסבר לריבודבמונחי מחירי הדיור בהסבר הנגישות. למשל - לא הגבול המוניציפלי של תל אביב – ר"ג הוא המעניין, אלא האיילון.

נגישות ורצף בנוי

סוף....סוף....