BÀI THẢO LUẬN THỨ HAI

GIAO DỊCH DÂN SỰ

VẤN ĐỀ 1: GIAO DỊCH XÁC LẬP BỞI NGƯỜI MẤT NĂNG LỰC HÀNH VI DÂN SỰ

1/ Tư thơi điêm nao thưc chât ông Hôi không con kha năng nhân thưc va tư thơi điêm nao ông Hôi bi Toa an tuyên bô mât năng lưc hanh vi dân sư?

Theo bản án, năm 2007, ông Hội bị tai biến nằm liệt một chỗ không nhận thức được. Nhưng đến ngày 7/5/2010, ông Hội mới bị Tòa tuyên mất năng lực hành vi dân sự

2/ Giao dich của ông Hôi (với vợ la ba Hương) được xac lâp trước hay sau khi ông Hôi bi tuyên mât năng lưc hanh vi dân sư.

Giao dịch của ông Hội (với vợ là bà Hương) được xác lập trước khi ông Hội mất năng lực hành vi dân sự. Vì theo bản án vào ngày 7/5/2010 ông Hội bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự nhưng phần giao dịch của ông Hội (với vợ là bà Hương) được xác lập vào ngày 8/2/2010. Vì vậy, phần giao dịch của ông Hội (với vợ là bà Hương) được xác lập trước khi ông Hội bị tuyên mất năng lực hành vi dân sự.

3/ Theo Toa an nhân dân tôi cao, phần giao dich của ông Hôi có vô hiệu không? Vì sao? Trên cơ sở quy đinh nao?

Theo Toà án nhân dân tối cao, phần giao dịch của ông Hội là giao dịch vô hiệu. Trong bản án đã xác định: “… ngoài diện tích 120m2 đất ông Hội, bà Hương đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trên đất có nhà có diện tích 56,7m2 , móng đá, tường gạch, mái tôn cao 3m và vật kiến trúc khác nhưng không có trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Đặng Hữu Hội, bà Phạm Thị Hương với vợ chồng ông Lưu Hoàng Phi Hùng, bà Bùi Thị Tú Trinh.” Như vậy, phần đất mà bà Hương chuyển nhượng cho ông Hùng thực chất chưa đầy đủ giấy tờ thủ tục quyền sử dụng đất. Do vậy giao dịch này đã bị vô hiệu vì không tuân thủ quy định về hình thức.

4/ Căn cư vao Điêu 130 BLDS, Điêu 133 BLDS, phần giao dich của ông Hôi có vô hiệu không? Vì sao? Nêu cơ sở phap ly khi tra lơi.

1

Căn cứ vào điều 130 BLDS 2005: “ Khi giao dịch dân sự do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện thì theo yêu cầu của người đại diện của người đó, Tòa án tuyên giao dịch đó vô hiệu nếu theo quy định của pháp luật cuộc giao dịch này phải do người đại diện của họ xác lập, thực hiện”, giao dịch của ông Hội vẫn có hiệu lực. Bơi vì, theo điều 130 BLDS 2005 thì khi giao dịch dân sự do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự hoăc người bị han chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện thì theo yêu cầu của người đai diện của người đó, Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu nếu theo quy định của pháp luật giao dịch này phải do người đai diện của ho xác lập, thực hiện. Trong trường hợp này, khi bà Hương ki hợp đông bán nhà với vợ chông anh Lưu Hoàng Phi Hùng và chị Bùi Thị Tuyết Trinh thì ông Hội chưa được Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự. Vì vậy, giao dịch của ông Hội không vô hiệu.

Căn cứ vào điều 133 BLDS 2005: “Người có năng lực hành vi dân sự nhưng đã xác lập giao dịch vào đúng thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu”, phần giao dịch của ông Hội không có hiệu lực. Bơi vì, theo điều 133 BLDS thì người có năng lực hành vi dân sự nhưng đã xác lập giao dịch vào đung thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu. Trong trường hợp này, măc dù Tòa án chưa tuyên ông Hội mất năng lực hành vi dân sự nhưng thực chất ông đã không còn khả năng nhận thức, cụ thể là trong lần giao dịch với anh Hùng ông đã không nhận thức và làm chủ hành vi của mình. Do đó, phần giao dịch này vô hiệu.

5/ Đoan nao của Ban an cho thây Toa an đa vô hiệu hợp đông do ông Hôi xac lâp?

Trong Bản án đoan “Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ơ lập ngày 08/02/2010 giữa vợ chồng ông Hội, bà Hương và vợ chồng anh Hùng, chị Trinh không tuân theo trình tự, thủ tục, chứng thực theo quy định của pháp luật nên vi phạm về hình thức. Do đó, chị Anh, chị Minh, chị Thủy, anh Toàn là người thưa kế thuộc hàng thưa kế thứ nhất theo pháp luật của ông Hội yêu cầu hủy hợp đồng trên là có căn cứ cần chấp nhận”.

2

6/ Trong thưc tiên xet xư, có vu việc nao giông hoan canh của ông Hôi không va Toa an đa giai quyêt theo hướng nao? Cho biêt tóm tăt vu việc ma anh/chi biêt.

Tóm tăt Bản án số 09 (Bản án 01/2006/DSST ngày 21/02/2006 của TAND huyện Văn Chấn, tinh Yên Bái): Ngày 20/01/2004, ông Cường và bà Binh (vợ ông Cường) ky giấy chuyển nhượng cho ông Thăng một bất động sản. Đến ngày 10/08/2005, ông Hưng là con trai của ông Cường và bà Chế (đã ly hôn năm 1979) mới đăng ky việc giám hộ cho ông Cường tai UBND xã. Tai biên bản giám định pháp y tinh đã kết luận: ông Cường bị mất bệnh “loan thần do sử dụng rượu”. Thời điểm mất bệnh là trước ngày 01/01/2004 với biểu hiện của căn bệnh là mất hoàn toàn khả năng tư duy, khả năng hiểu biết và khả năng điều khiển hành vi của mình. Tư đó Tòa án xác định: “ông Cường là người mất hoàn toàn năng lực trách nhiệm, năng lực hành vi dân sự tư thời điểm trước ngày 01/01/2004”. Do vậy Tòa đã tuyên bố hợp đông giưa ông Cường bà Binh với anh Thăng vô hiệu.

7/ Anh/chi có suy nghi gì vê hướng giai quyêt của Toa an trong vu việc trên (liên quan đên giao dich do ông Hôi xac lâp)?

Việc Tòa án xác định hợp đông chuyển nhượng nhà giưa ông Hội, bà Hương và anh Hùng, chị Trinh vô hiệu là hợp ly. Tuy nhiên, việc Tòa án xác định nguyên nhân dẫn đến giao dịch trên vô hiệu do vi pham hình thức là chưa đầy đủ. Vì tai thời điểm xác lập giao dịch thì ông Hội đã thực sự mất khả năng nhận thức. Theo ông Đức tô trương, bà Lan, ông Thanh là hàng xóm và bà Hoàng, anh Hải là bà con thì ông Hội đã bị liệt nằm một chỗ và không nhận thức được tư tháng 10/2009. Vì vậy, thời điểm băt đầu giao dịch dân sự của ông Hội phải do người đai diện theo pháp luật xác lập, thực hiện tư thời điểm ông Hội mất năng lực hành vi dân sự. Moi giao dịch được thiết lập kể tư thời điểm ông Hội thực sự mất năng lực hành vi dân sự đều có thể tuyên bố vô hiệu. Vì vậy nguyên nhân để Tòa tuyên hợp đông vô hiệu phải bô sung thêm nội dung do ông Hội không còn khả năng nhận thức.

3

VẤN ĐỀ 2: GIAO DỊCH XÁC LẬP DO CÓ NHẦM LẪN

1/ So với BLDS hiện hanh, dư kiên sưa đôi của Bô Tư phap có gì khac vê nguyên nhân gây ra nhầm lân?

Theo BLDS hiện hành, nguyên nhân gây ra nhầm lẫn gôm có 2 nguyên nhân: lỗi vô y và lỗi vô y. Tuy nhiên, lỗi cố y lai được xem là lưa dối. Còn trong dự kiến sửa đôi của Bộ Tư pháp không nêu nguyên nhân cụ thể gây ra nhầm lẫn.

2/ Suy nghi của anh/chi vê hướng thay đôi trên.

Sự thay đôi trên của Bộ Tư pháp về việc không quy định nguyên nhân gây ra nhầm lẫn là hợp ly. Việc quy định như vậy se mơ rộng nguyên nhân gây ra nhầm lẫn, không bó hep trong nhưng khuôn khô nhất định. Bơi le, trên thực tế có nhiều trường hợp một bên nhầm lẫn còn bên kia hoàn toàn “không có lỗi” và không thể suy luận được một trong hai bên ai có lỗi. Đây là cách làm luật mà cộng hòa Pháp đã thực hiện. Tuy nhiên chung ta cung có thể thay đôi theo hướng giư nguyên hai nguyên nhân trên và bô sung thêm nguyên nhân “cả hai cùng nhầm lẫn” giống như quy định trong Bộ nguyên tăc châu Âu về hợp đông.

3/ So với BLDS hiện hanh, dư kiên sưa đôi của Bô Tư phap có gì khac vê đôi tượng nhầm lân?

Theo BLDS hiện hành, đối tượng của nhầm lẫn chi là nội dung của giao dịch dân sự còn dự kiến sửa đôi của Bộ Tư pháp là không nêu cụ thể hay liệt kê nhưng đối tượng của nhầm lẫn trong giao dịch dân sự.

4/ Suy nghi của anh/chi vê sư thay đôi trên.

Sự thay đôi trên của Bộ Tư pháp về việc không quy định đối tượng gây ra nhầm lẫn là hợp ly. Việc quy định như vậy se mơ rộng đối tượng gây ra nhầm lẫn, không bị han chế trong nhưng đối tượng nhất định. Vì trên thực tế có nhưng giao dịch dân sự bị nhầm lẫn về bản chất hay chủ thể chứ không chi nhầm lẫn về nội dung.

5/ So với BLDS hiện hanh, dư kiên sưa đôi của Bô Tư phap có gì khac vê kha năng thay đôi nhầm lân?

Theo BLDS hiện hành, khi giao dịch dân sự nhầm lẫn thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu bên kia thay đôi nội dung của giao dịch đó, nếu bên kia không chấp nhận thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô

4

hiệu. Còn theo dự kiến thay đôi của Bộ Tư pháp thì giao dịch dân sự nhầm lẫn bị vô hiệu.

6/ Suy nghi của anh/chi vê sư thay đôi trên.

Theo chung em, về khả năng thay đôi khả năng nhầm lẫn thì nên giư nguyên như BLDS 2005. Vì xet cho cùng giao dịch dân sự là sự thoa thuận của hai bên nên khi xảy ra nhầm lẫn trước hết hãy để cho các bên tự giải quyết nhầm lẫn. Nếu hai bên không đi đến được thoa thuận thì mới đem vụ việc ra Tòa án giải quyết.

7/ Ngoai nhưng vân đê trên, anh/chi có nhân xet gì bô sung vê chê đinh nhầm lân không?

Ngoài nhưng vấn đề trên, chế định nhầm lẫn cần bô sung thêm về thời hiệu yêu cầu. Khoản 1 điều 136 BLDS 2005 quy định, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là 2 năm kể tư ngày giao dịch dân sự được xác lập. Tuy nhiên, nếu áp dụng trong trường hợp hợp đông được ky kết do bị nhầm lẫn thì chưa thật hợp ly và không đảm bảo được quyền khơi kiện chinh đáng của người bị xâm hai. Rất it nước trên thế giới lấy điểm xuất phát là “ngày giao dịch được xác lập” để tinh thời hiệu như Việt Nam. Chăng han, pháp luật của Pháp quy định thời hiệu là 5 năm kể tư ngày chấm dứt đe doa, phát hiện lưa dối hay nhầm lẫn... Do đó, theo chung em, trong lần sửa đôi BLDS 2005 tới đây, nhầm đảm bảo cho quyền lợi bên bị vi pham hợp đông, thời hiệu yêu cầu tuyên bố hợp đông vô hiệu do nhầm lẫn vẫn là hai năm nhưng băt đầu tư thời điểm bên nhầm lẫn biết hay phải biết về sự nhầm lẫn này.

Điều 131 BLDS 2005 chi quy định giao dịch dân sự vô hiệu do nhầm lẫn về măt nội dung. Tuy nhiên trên thực tế vẫn xảy ra nhiều trường hợp giao dịch dân sự bị nhầm lẫn về hình thức, nhầm lẫn về chủ thể mà vẫn chưa có điều luật nào để điều chinh trong trường hợp này. Vì vậy, quy định tai điều 131 là chưa chăt che. Do đó, trong dự thảo sửa đôi BLDS 2005 cần bô sung thêm quy định: giao dịch dân sự có xảy ra nhầm lẫn về măt hình thức, nhầm lẫn về măt chủ thể thì cần xử ly như thế nào?

Theo khoản 2 điều 131 BLDS 2005 có quy định: “Trong trường hợp một bên do lỗi cố y làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của giao dịch thì được giải quyết theo quy định tai điều 132 của Bộ luật”. Việc ghi nhận (dự trù) lỗi cố y này là thưa, không cần thiết, không có cung được vì điều 132 đã quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do bị lưa dối rôi.

5

VẤN ĐỀ 3: GIAO DỊCH XÁC LẬP DO CÓ LỪA DỐI

1/ Điêu kiện đê tuyên bô môt giao dich dân sư vô hiệu do có lưa dôi theo BLDS 2005.

Theo điều 132 BLDS 2005 thì giao dịch dân sự vô hiệu do bị lưa dối khi một bên hoăc người thứ ba có hành vi cố y nhầm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tinh chất của đối tượng hoăc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

2/ Nhưng điêm mới của BLDS 2005 so với BLDS 1995 vê giao dich dân sư vô hiệu do bi lưa dôi?

Điều 142 BLDS 1995 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do bị lưa dối, đe doa: “

1. Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lưa dối hoăc đe doa thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Lưa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố y của một bên nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tinh chất của đối tượng hoăc nội dung của giao dịch nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe doa trong giao dịch dân sự là hành vi cố y của một bên làm cho bên kia sợ hãi mà phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hai cho tinh mang, sức khoe, danh dự, uy tin, nhân phẩm, tài sản của mình hoăc của nhưng người thân thich.

2. Bên lưa dối, đe doa phải bôi thường thiệt hai cho bên kia.

Tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức của bên lưa dối, đe doa bị tịch thu, sung quỹ nhà nước.”

Nhưng điểm mới của Điều 142 BLDS 1995 và Điều 132 BLDS 2005

Điều 142 BLDS 1995 Điều 132 BLDS 2005

Tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức của Tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức của

6

bên lưa dối, đe doa bị tịch thu, sung quỹ nhà nước.

bên lưa dối, đe doa bị tịch thu, sung quỹ nhà nước theo luật định.

Chi có hành vi cố y của một bên. Hành vi cố y của một bên hoăc bên thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch.

Điều kiện và hậu quả quy định chung trong Điều 142

Điều kiện được quy định trong Điều 132, hậu quả quy định trong Điều 137.

=> BLDS 2005 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do bị lưa dối đe doa cụ thể, chăt che, rõ ràng hơn.

3/ Đoan nao của Quyêt đinh 521 cho thây thoa thuân hoan nhượng đa bi tuyên bô vô hiệu do có lưa dôi?

Thoa thuận hoán nhượng đã bị tuyên bố vô hiệu do có lưa dối trong Quyết định số 521 được thể hiện ơ đoan: “...việc anh Vinh và người liên quan (ông Trần Bá Toàn, bà Trần Thị Phu Vân – ho hàng của anh Vinh) không thông báo cho ông Đô, bà Thu biết về tình trang về nhà, đất mà các bên thoa thuận hoán đôi đã có Quyết định thu hôi giải toa, đền bù (căn nhà đã có quyết định tháo dơ do xây dựng trái phep tư năm 1998 nên không được bôi thường giá trị căn nhà; còn thưa đất bị thu hôi thì không đủ điều kiện để mua nhà tái định cư theo Quyết định 135/QD-UB NGAY 21/11/2002) là có sự gian dối. Măt khác, tai bản “Thoa thuận hóa nhượng” không có chư ky của ông Đô (chông bà Thu) và là người cùng bà bán căn nhà 115/7E Nguyên Kiệm, quận Gò Vấp cho bà Phố (me của anh Vinh). Do vậy, giao dịch “Thoa thuận hoán nhượng” giưa anh Vinh và bà Thu vô hiệu nên phải áp dụng điều 132 BLDS 2005 để giải quyết.

4/ Hướng giai quyêt như trên đa có tiên tệ chưa? Nêu có tiên lệ nêu văn tăt tiên lệ ma anh/chi biêt.

Tóm tăt Bản án số 17 (Quyết dịnh số 30/2003/HĐTP-DS ngày 03/11/2003 của Hội đông thẩm phán TANDTC): NGAY 28/06/2001, Công ty Vinh Ky đông y chuyển nhượng cho công ty Trang Anh Vinh 42.175 m² đất trong đó có 10.000 m² là đất xây dựng nhà máy và 32.175 m² là đất nông nghiệp. Hợp đông có quy định “Nếu không mua thì mất coc, nếu không bán thì bị phat coc gấp đôi. Nếu Nhà nước không chấp nhận mua bán chuyển nhượng quyền sử đất thì bên abn1 phải trả lai toàn bộ tiền cho bên mua trong vòng hai

7

ngày. Nếu bên mua chấp nhận chờ đợi phia Nhà nước cho phep thì bên mua có quyền đợi”. Khi hai bên ra làm thủ tục tai cơ quan Nhà nước thì bên mua mới biết là 10.000 m² đất không còn được phep sử dụng vào mục đich xây dựng nhà máy mà chi được phep làm dịch vụ, vui chơi, giải tri. Tranh chấp xảy ra, bên mua không muốn mua nưa mà muốn áp dụng điều khoản đăt coc theo hướng phat coc bên bán gấp đôi tiền coc; trong khi đó, bên bán yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đông và nếu bên mua xin hủy hợp đông thì bên bán chi trả tiền coc. Qua xác minh, Tòa án nhận thấy kể tư năm 1996 bên bán đã biết thay đôi về mục đich sử dụng 10.000 m² đất nhưng khi giao kết hợp đông lai không thông báo cho bên mua biết. Theo HĐTP đã áp dụng điều 142 BLDS 1995 (giao dịch dân sự vô hiệu do bị lưa dối) để tuyên bố hợp đông vô hiệu và buộc bên bán phải bôi thường thiệt hai cho bên mua. Cung theo HĐTP, nếu bên mua không chứng minh được thiệt hai nào khác thì thiệt hai của bên mua se tinh theo lãi suất nợ quá han trên số tiền đăt coc do Ngân hàng Nhà nước quy định.

5/ Trên cơ sở kinh nghiệm của nước ngoai, suy nghi của anh/chi vê hướng giai quyêt trên của thưc tiên xet xư (vê môi quan hệ giưa không cung câp thông tin va lưa dôi).

Hướng xet xử như trên đã có trong tiền lệ xet xử của nước ngoài. B muốn mua một căn nhà ơ vùng quê để nghi dương. A cùng với B xác lập hợp đông mua bán nhà. Sau khi hợp đông mua bán chinh thức có hiệu lực thì B phát hiện đối diện căn nhà mình đã mua có một trang trai chăn nuôi heo. Măc dù A là người biết rõ vùng đất đó săp quy hoach thành trai chăn nuôi nhưng không hề cung cấp thông tin cho B. Vì vậy B yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đông vô hiệu do bị lưa dối. Tòa án đã chấp nhận yêu cầu tuyên bố hợp đông giưa A và B vô hiệu do bị lưa dối.

Như vậy, Tòa án của nước ngoài đã xet xử theo hướng cho rằng không cung cấp thông tin khi giao kết hợp đông cung bị xem là lưa dối. Hướng giải quyết như vậy là hợp ly. Bơi le khi giao kết hợp đông, một bên phải có nghia vụ đầy đủ cung cấp thông tin cho bên còn lai để ho có cái nhìn khách quan, chinh xác trước khi đưa ra xác lập một giao dịch.

6/ Trong Quyêt đinh sô 210, theo Toa an, ai được yêu cầu va ai không được yêu cầu Toa an tuyên bô hợp đông tranh châp vô hiệu?

Trong Quyết định 210, theo Tòa án chi có ông Tài mới được yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đông tranh chấp vô hiệu còn bà Nhất không được yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đông tranh chấp vô hiệu.

8

7/ Suy nghi của anh/chi vê hướng giai quyêt trên của Toa giam đôc thâm?

Trong vụ việc này thửa đất mà ông Dương chuyển nhượng cho ông Tài là tài sản chung của hai vợ chông khi chưa ly hôn nên bà Nhất là người có quyền và lợi ich liên quan nên khi ông Dương giư chư ky của bà để thực hiện giao dịch với ông Tài thì bà Nhất có quyền khơi kiện vì bị lưa dối. Việc Tòa án khơi kiện đối với ông Dương là chưa hợp ly. Trong trường hợp này, Tòa đã xác định là bà Nhất không có quyền khơi kiện nhưng khi xet đến thời hiệu khơi kiện thì Tòa lai giả xử “nếu bà Nhất có quyền khơi kiện”. Trong Bản án không nên đưa ra nhưng giả sử như vậy. Quyết định của Tòa án phải mang tinh tuyệt đối và duy nhất.

8/ Trong quyêt đinh sô 210, theo Toa an, thơi hiệu yêu cầu Toa an tuyên bô hợp đông vô hiệu do lưa dôi có con không? Vì sao?

Trong quyết định 210, theo Tòa án, thời hiệu yêu cầu Tòa án tiuyeen bố hợp đông vô hiệu do lưa dối không còn. Vì vào năm 2007, tai thời điểm bà Nhất và ông Dương ly hôn thì bà Nhất mới biết ông Dương giả mao chư ky của bà để chuyển nhượng đất cho ông Tài, nhưng đến ngày 10/12/2010 bà Nhất mới khơi kiện. Nên nếu xác định bà Nhất có quyền khơi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đông chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên bị vô hiệu do lưa dối cung đã hết thời han khơi kiện.

9/ Trong trương hợp hêt thơi hiệu yêu cầu Toa an tuyên bô hợp đông vô hiệu do bi lưa dôi, Toa an có công nhân không? Vì sao?

Trong trường hợp hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đông vô hiệu do lưa dối, Tòa án có công nhận hợp đông hay không thì vấn đề này chưa được đề cập đến trong BLDS 2005. Bơi vì, theo khoản 1 điều 136 BLDS 2005 chi quy định thời hiệu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tai các điều 130 đến điều 134 (trong đó có vô hiệu do lưa dối) của Bộ luật này là hai năm, kể tư ngày giao dịch dân sự được xác lập. Mà trong BLDS 2005 lai không quy định rõ khi hết thời hiệu yêu cầu Tòa tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu mà phát hiện giao dịch bị lưa dối thì khi chủ thể yêu cầu Tòa tuyên bố giao dịch vô hiệu do bị lưa dối thì hợp đông đó có được Tòa xác nhận hay không? Nếu Tòa xác nhận thì áp dụng điều khoản nào của BLDS 2005, nếu không xác nhận thì hợp đông đó có được tiếp tục thi hành hay không (do hợp đông đang có hiệu lực)? Đây là điểm bất cập trong BLDS 2005. Vậy nên, chung ta cần quy định cụ thể, rõ rang hơn về trường hợp này.

9

VẤN ĐỀ 4: HẬU QUẢ CỦA GIAO DỊCH DÂN SỰ VÔ HIỆU.

1/ Giao dich dân sư vô hiệu có lam phat sinh quyên va nghia vu giưa cac bên không? Nêu cơ sở phap ly khi tra lơi?

Theo khoản 1 điều 137 BLDS 2005: “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đôi, chấm dứt quyền, nghia vụ dân sự của các bên kể tư thời điểm xác lập.”

2/ Nêu căn cư vao BLDS 2005 thì B có phai thanh toan 03 thang tiên thuê con thiêu không? Vì sao?

Theo khoản 2 Điều 137 BLDS 2005: “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lai tình trang ban đầu, hoàn trả cho nhau nhưng gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trư trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hai phải bôi thường.” Như vậy, B phải hoàn trả cho A quyền sử dụng măt bằng để kinh doanh, trong trường hợp này không thể hoàn trả bằng hiện vật nên B phải hoàn trả bằng tiền. Do đó, B phải thanh toán cho A 3 tháng tiền thuê còn thiếu.

3/ Trong thưc tiên xet xư, đôi với hoan canh như trên, thì bên thuê có phai thanh toan tiên thuê con thiêu không? Nêu thưc tiên xet xư ma anh/chi biêt?

Trong thực tiên xet xử, đối với hoàn cảnh nêu trên thì bên thuê phải thanh toán tiền thuê còn thiếu như “Vụ tranh chấp hợp đông thuê tòa nhà Master Building”:

Ngày 5/12/2007, Công ty Kim Long và Công ty Cô phần Tư vấn và Đầu tư địa ốc Hợp Nhất (Công ty Uniland) cùng ky hợp đông số 05/HĐ-UNILAND “thuê – cho thuê” cao ốc Master Building kèm theo các phụ lục sau đó. Theo hợp đông, Kim Long cho Uniland thuê toàn bộ cao ốc hơn 12.000m2 trong 28 năm với số tiền 421.852 USD/quy (trả bằng VNĐ). Kim Long đã bàn giao cao ốc ngày 3/4/2009 cho Uniland kinh doanh khai thác, tiền thuê nhà tinh tư thời điểm này. Uniland đăt coc cho Kim Long 16 tỷ đông. Sau đó, Uniland ky hợp đông cho hang chục doanh nghiệp và cá nhân thuê lai.

Chi một thời gian ngăn sau khi tòa nhà vào khai thác, hai bên phát sinh tranh chấp, Công ty Kim Long khơi kiện Uniland. Trưng bằng chứng, nguyên

10

đơn cho rằng quá trình thực hiện hợp đông, Uniland không trả đủ, trả đung thời han tiền thuê nhà; sử dụng tòa nhà không đung mục đich; không trich nộp phi quản ly vào quỹ sửa chưa lớn; không mua bảo hiểm phòng chống cháy nô cho tòa nhà… Kim Long đề nghị tòa tuyên chấm dứt hợp đông cho thuê trước thời han; buộc Uniland giao trả toàn bộ măt bằng và thanh toán số tiền thuê nhà còn nợ. Do Uniland vi pham hợp đông nên phải mất số tiền đăt coc.

Hội đông xet xử nhận định: Chi bốn tháng sau khi nhận nhà, Uniland băt đầu vi pham nghia vụ thanh toán với số tiền rất lớn. Măc dù nguyên đơn nhiều lần có văn bản nhăc nhơ nhưng bị đơn vẫn cố tình vi pham. Việc vi pham keo dài mang tinh hệ thống trong suốt thời gian hơn hai năm. Tất cả các kỳ thanh toán bị đơn đều vi pham. Cho đến ngày 31/12/2011, số tiền thuê nhà mà Uniland còn thiếu chưa thanh toán cho Kim Long là 44,389 tỷ đông. Việc cố tình vi pham của bị đơn làm nguyên đơn không thu hôi được vốn đầu tư, không đat được mục đich kinh doanh, mất khả năng cân đối tài chinh. Hội đông xet xử xác định bị đơn đã vi pham nghiêm trong nghia vụ của bên thuê nhà được quy định tai điều 495 (khoản 2) BLDS 2005; vi pham nghiêm trong điều 7 (điểm 7.2.4) của hợp đông số 05/HĐ-UNILAND ngày 55/12/2007. Theo thoa thuận tai điều 8 (điểm 8.3) của hợp đông, nếu vi pham nghiêm trong thì se mất toàn bộ số tiền coc…

Tư nhận định trên, Hội đông xet xử tuyên chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn, chấm dứt trước thời han hợp đông 05/ HĐ-UNILAND; buộc Uniland và các đơn vị cá nhân liên quan phải giao trả toàn bộ diện tich nhà đã thuê cho Công ty Kim Long. Uniland phải trả cho Kim Long hơn 46,7 tỷ đông (gôm tiền thuê nhà còn thiếu và phat vi pham hợp đông). Uniland mất 16 tỷ đông đăt coc và Kim Long được sơ hưu số tiền này. Hội đông xet xử bác yêu cầu phản tố của bị đơn buộc nguyên đơn phải bôi thường 4,549 triệu USD tương đương 95 tỷ đông và 2 tỷ đông tiền đăt coc.

4/ Anh chi có suy nghi vê hướng giai quyêt như trên của thưc tiên?

Theo chung em, thực tiên xet xử như trên là hợp ly. Bơi le, tư thời điểm giao kết hợp đông cho đến khi hợp đông bị tuyên vô hiệu thì bên thuê đã sử dụng tài sản thuê của bên cho thuê trong một khoản thời gian nhất định. Nghia là bên thuê đã khai thác tài sản của bên cho thuê trong một khoảng thời gian nhất định để thu về lợi nhuận cho mình. Mà khi tuyên hợp đông vô hiệu nếu bên thuê không trả cho bên cho thuê nhưng gì còn thiếu thì se gây thiệt hai cho bên cho thuê. Vì trong thời gian cho thuê thì bên cho thuê se không khai thác được

11

tài sản ấy nên bên thuê cần phải thanh toán nhưng khoản còn thiếu cho bên cho thuê.

5/ Nêu ap dung hướng giai quyêt của thưc tiên xet xư, B có phai thanh toan 03 thang tiên thuê con thiêu không?

Theo thực tiên xet xử, B phải thanh toán 3 tháng tiền thuê nhà còn thiếu cho A. Bơi le, căn cứ vào thực tiên xet xử ơ trên ta thấy khi hợp đông vô hiệu Uniland và các đơn vị cá nhân liên quan phải giao trả toàn bộ diện tich nhà đã thuê, tiền thuê nhà còn thiếu cho Công ty Kim Long. Áp dụng tương tự pháp luật đối với trường hợp này dù là hợp đông vô hiệu nhưng B vẫn phải thanh toán cho A 3 tháng tiền thuê còn thiếu.

6/ Trong Quyêt đinh sô 75, vì sao Toa dân sư Toa an nhân dân tôi cao xac đinh hợp đông vô hiệu?

Trong Quyết định số 75, Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao xác định hợp đông vô hiệu là do “lỗi của vợ chông anh Dư và chị Chuc không chịu hợp tác để hoàn thiện các thủ tục về hình thức của hợp đông chứ không phải do lỗi của ông Sanh.”

7/ Suy nghi của anh/chi vê việc Toa dân sư Toa an nhân dân tôi cao xac đinh hợp đông vô hiệu?

Việc Tòa án xác định hợp đông chuyển nhượng nhà giưa anh Dư, chị Chuc và ông Sanh vô hiệu là hợp ly. Tuy nhiên, việc Tòa án xác định nguyên nhân dẫn đến giao dịch trên vô hiệu do vi pham về hình thức là chưa đầy đủ. Vì khi giao kết hợp đông, anh Dư đã giả chư ky của chị Chuc nên hợp đông này vô hiệu không chi về hình thức mà còn vô hiệu do bị lưa dối.

8/ Với thông tin trong Quyêt đinh sô 75 va phap luât hiện hanh, ông Sanh sẽ được bôi thương thiệt hai bao nhiêu? Vì sao? Nêu cơ sở phap ly khi tra lơi?

Theo khoản 2 điều 137 BLDS 2005: “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lai tình trang ban đầu, hoàn trả cho nhau nhưng gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trư trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hai phải bôi thường.”

Căn cứ vào pháp luật hiện hành đã nói ơ trên và nhưng thông tin được cung cấp trong Quyết định số 75 thì ông Sanh se được trả lai 160 triệu, đông

12

thời anh Dư, chị Chuc phải bôi thường thiệt hai 660.510.000 đông. Bơi vì dựa “theo biên bản định giá tài sản thì giá trị diện tich đất chuyển nhượng là 1.000.000.000 đông, giá chuyển nhượng hai bên thoa thuận là 195.000.000 đông, ông Sanh đã thanh toán được 160.000.000 đông, tương đương 82,051% giá trị hợp đông”. Như vậy, 82,051% giá trị đất theo giá hiện nay se là: 82,051% x 1.000.000.000 đông = 820.510.000 đông. Ông Sanh se nhận lai 160.000.000 đông tư anh Dư và chị Chuc và nhận khoản bôi thường se là 820.510.000 đông – 160.000.000 đông = 660.510.000 đông.

----HẾT----

13

*Tài liệu đã sử dụng:

_ Lê Minh Hùng, Giáo trình Pháp luật về hợp đông và bôi thường thiệt hai ngoài hợp đông, Nxb. Hông Đức 2013.

_ Nguyên Xuân Quang, Lê Nết và Nguyên Hô Bich Hằng, Luật Dân sự Việt Nam, Nxb. Đai hoc Quốc gia 2007.

_ Đỗ Văn Đai, Luật Hợp đông Việt Nam, Bản án và bình luận án, Nxb. Chinh trị Quốc gia 2013.

_ So sánh Bộ luật Dân sự Việt Nam 1995 và 2005, Luật sư Phan Thông Anh.

_Bộ luật Dân sự Việt Nam 2005.

14