Maanmittauslaitoksen uusi metsän … · laskea metsän arvo, jos esimerkiksi diskonttokorkoa ja veroja koskevat lähtökohdat ovat yhdenmukaisia yleisten taloustieteellisten periaatteiden

MAANMITTAUSLAITOS – TIETOA MAASTA

Maanmittauslaitoksen uusi metsän arvonmääritysmenetelmä

TkT Markku AiraksinenMaanmittauslaitosKehittämiskeskus

METSÄPÄIVÄT 201026.11.2010

HelsinkiMessukeskus

Kehitysprojektin käynnistämisen syyt

Edellisten hintatutkimukset vanhentuneita

Tarve useamman arviointimenetelmän käyttöön arvioinnissa

Maanmittauslaitoksen myönteinen tahtotila kehitystyölle

Metsäntutkimuslaitoksen MOTTI- metsänkasvusimulaattorinkehitys

Laitoksen MMLmotti sovelluksen kehitys (markkinapohjainen tuottoarvomenetelmä)

Uuden kauppahinta-aineiston tilaaminen Metlalta


Metsän kauppahintautkimukset MML:ssa:

Metsän hinta Suomessa v. 1983-84,Maanmittaushallituksen julkaisu n:o 61

Metsän hinta Suomessa v. 1995,Maanmittauslaitoksen julkaisu nro 88

Metsän hinta Suomessa v. 2006-07.Ilmestyy vuoden 2010 lopussa.

Metsänarviointimenetelmät


Menetelmäkritiikkiä…

Summa-arvomenetelmä

Kokonaisarvon korjauksen määrittämisen vaikeus

Summa-arvon osat ovat hakkuuarvoa lukuun ottamatta ei- markkinaperäisiä taulukkoarvoja.Perustuu alueellisiin puuston kehityssarjoihin.

Tuottoarvomenetelmä

Laskentakoron määrittämisen vaikeus

Tulevien tuottojen määrittämisen vaikeus.


Summa-arvon ja kauppahinnan suhde


Metsäalueen tuottoarvo

Metsäalueen tuottoarvo määritetään kaikkien tulevaisuudessa odotettavien tulojen ja menojen nykyarvojen erotuksena.

Laskennassa tulot ja menot tapahtumahetkineen poimitaan metsiköille laaditusta kehitysennusteista.

Käytännössä kehitysennusteita ei voida laatia nykyhetkestä hamaan tulevaisuuteen, vaan kehitysennusteet tehdään vai tietylle laskenta-ajanjaksolle nykyhetkestä eteenpäin. Ajanjakson pituudeksi valitaan tyypillisesti 30 tai 50 vuotta.

Tämän ajanjakson jälkeen syntyvät tulot/menot voidaan kuvata laskenta-ajanjakson loppuun määritetyn tuottoarvon perusteella. Tämä tuottoarvo voidaan rinnastaa laskenta-ajanjakson aikana syntyneisiin tuloihin/menoihin.


MOTTI-metsänkasvusimulaattori


MOTTI-metsänkasvusimulaattori


Motti-metsänkasvatusohjelmiston avulla voidaan tarkastella ja havainnollistaa metsikön erilaisten kasvatusohjelmien vaikutuksia puuston kehitykseen, hakkuukertymiin ja taloudelliseen kannattavuuteen.

Motti tuottaa puuston kehitysennusteita kasvu- ja tuotosmallien avulla. Motin kasvumallit ovat pitkäaikaisen tutkimustyön tulos. Ne pohjautuvat laajoihin maastomittauksiin sekä inventointikoealoilta että pitkään seuratuilta kestokokeilta.


MMLmotti



MEKAMMLmottiVersio n


MEKA


MEKA


MEKA

29.11.2010

Uusi metsänhintatutkimus

Kauppa-arvomenetelmän käyttö edellyttää, että on kerätty tiedot kiinteistökaupoista vertailuaineistoksi, josta lasketaan hintojen vaihtelua kuvaavia malleja. Metsätiloista on inventoitu metsävaroja kuvaavat tunnukset metsäsuunnittelun menetelmillä. Tutkimus painottuu markkinoilla vapaaehtoisissa kiinteistökaupoissa maksetun hintatason ja hintojen vaihtelun selvittämiseen (hintatekijät). Eri menetelmien vertaaminen; summa-arvomenetelmän tulosten vertaaminen toteutuneisiin kauppahintoihin. Metsätiloihin sijoittamisen kannattavuus. Uuden arviointimenetelmän kehittäminen


Kauppahinta ja summa-arvo v. 2006-07 aineisto

29.11.2010

Edustavien metsätilakauppojen aineistov. 2006-2007

Poiminta kauppahintarekisteristä 20 tilaa yli 10 ha ja 5 tilaa 2-10 ha kustakin metsäkeskuksesta (yht. 325)Ositettu otanta suhteessa arvioituun puuston tilavuuteen (satelliittikuvat)Metsävaratunnukset Solmu-muodossaKaupantekoajankohdan mukaanMetsätalouden maa (ei rantaan rajoittuvia) Kirjallinen lupa tiloja ostaneilta (julk./metsäsijoittajan muotokuva) Metsätilat ja metsäkeskukset tukivat aineiston keruuta

29.11.2010

Hintatutkimuksen aineisto v. 2006-07 kaupoista

Metsäkeskus(yli 10 ha)

Kauppoja,kpl

Pinta-ala,ha

Boniteetti,m3/ha/v

Puustontilavuus,m3/ha

Kauppa-hinta,€/ha

Kauppa-hinta,€/m3

Häme-Uusimaa ja rannikkoLounais-SuomiKaakkois-SuomiPirkanmaaEtelä-SavoEtelä-Pohjanmaa jaPohjanmaaKeski-SuomiPohjois-SavoPohjois-KarjalaKainuuPohjois-PohjanmaaLappi

29

2020202029

202019202020

26,0

23,220,224,225,532,9

33,534,429,538,030,237,5

6,0

5,76,35,15,93,9

4,35,44,02,62,61,6

85,9

84,086,077,880,474,9

71,174,074,773,870,237,6

3063

29192690284927911741

20162531212812501132663

35,7

34,831,336,634,723,2

28,434,228,516,916,117,6

Luovutuksista on laskettu keskimääräiset metsävaratunnukset ja hinnat metsä-keskuksittain, kun tilan pinta-ala on vähintään 10 ha

29.11.2010

Arvio puuston keskitilavuudesta tiloille metsäkeskuksittain


Alakvart.€/ha

Häme-Uusimaa ja rannikkoLounais-SuomiKaakkois-SuomiPirkanmaaEtelä-SavoPohjanmaa ja rannikkoKeski-SuomiPohjois-SavoPohjois-KarjalaKainuuPohj.-PohjanmaaLappi

kun metsätilakauppa tehdään alakvartaalin, mediaanin tai yläkvartaalin mukaiseen hehtaarihintaan, yli 10 ha kaupat. Maanmittauslaitoksen kaupparekisteri 2006-07.

2600

2112202218351996991

144514331207579596330

Med.€/ha3950

30732611275829231370

205318091700869899497

Yläkvart.€/ha4839

42973578403138432140

30112417248612531331787

Kauppahintatilasto/MetinfoAlakvart.

m3/ha73

6165505743

514242343719

Med.m3/ha

111

8883758459

725360515628

Yläkvart.m3/ha136

12411411011192

1067187748345

Puuston tilavuusarviotKauppa-

hintatutkimus

€/m335,7

34,831,336,634,723,2

28,434,228,516,916,117,6


Muuttuja v.1983-84 v. 1995 2006-07Kauppahinta (€) 28 122 30 958 49 388Summa-arvo (€) 45 513 61 884 85 090Realisoitava puusto (€) 8 793 14 128 13 541Odotusarvopuusto (€) 24 950 25 844 33 982Maapohjan arvo (€) 5 142 6 120 5 433Taimikon arvo (€) 6 627 16 151 8 728Odotusarvolisä (€) 3 976 8 731 23 405

Kauppahinta (€/ha) 1 208 1 317 2 414Summa-arvo (€/ha) 1 921 2 593 3 745Realisoitava puusto (€/ha) 402 671 657Odotusarvopuusto (€/ha) 884 1 074 1 404Maapohjan arvo (€/ha) 182 241 250Taimikon arvo (€/ha) 235 610 422Odotusarvolisä (€/ha) 141 355 1 013Puumäärä (m3 ) 1680 1828 1824Puumäärä (m3 /ha) 70,7 75,7 76,2Tukkiprosentti 37,3 27,5 36,8Pinta-ala (ha) 28,2 29,0 24,6

Eri aineistojen vertailua


Alue Malli R2 Hav.

E-S MA = 0,77 * SA 0,88 *** 151

K-S MA = 0,72 * SA 0,80 *** 101

P-S MA = 0,55 * SA 0,70*** 75

K-maa MA = 0,73 * SA 0,83 *** 327

Malleissa:

MA = markkina-arvo (€)SA = summa-arvo (€), ilman odotusarvolisää

Alustavia summa-arvomallejav. 2006-07 aineisto

Metsän hinta 1995

Hintamallit alueittain:

Alue Hintamalli R2

1 Y = 56 930 + 0.39*SA 0.66 2 Y = 9 110 + 0.44*SA 0.813 Y = 16 290 + 0.44*SA 0.784 Y = 2 510 + 0.54*SA 0.825 Y = 2 250 + 0.45*SA 0.77

Malleissa:Y = kokonaiskauppahinta (mk)SA = summa-arvo (mk)



Alue Malli

Koko maa MA = 2,6 * MAA + 0,33 * TAI + 0,61 * OAP + 0,59 * REPR2 = 0,84Hav = 326

Malleissa:

MA = markkina-arvo, €MAA = maapohjan arvo, € (Tapion taulukot)TAI = taimikon arvo , € (Tapion taulukot)OAP = odotusarvoinen puusto, € (10 v. reaaliset kantohinnat)REP = heti hakattava puusto, € (kolmen viime kuukauden kantohintojenkeskiarvo)

Alustavia summa-arvomallejav. 2006-07 aineisto; kokonaisarvon korjaus osa-

arvoissa


Root MSE 27726 R-Square 0.8477

Dependent Mean 49313 Adj R-Sq 0.8449

Coeff Var 56.22394

Parameter Estimates

Variable Label DFParameter

EstimateStandard

Error t Value Pr > |t|SA_maan_arvo SA_maan_arvo 1 1.17973 0.68773 1.72 0.0872

SA_taimikon_arvo SA_taimikon_arvo 1 0.40052 0.15674 2.56 0.0111

SA_realisoitumatonpuusto SA_realisoitumatonpuusto 1 0.58300 0.05866 9.94 <.0001

SA_odotusarvolisä SA_odotusarvolisä 1 0.15401 0.08816 1.75 0.0816

SA_realisoituvapuusto SA_realisoituvapuusto 1 0.60310 0.07743 7.79 <.0001

lämpösumma lämpösumma 1 7.19595 2.06175 3.49 0.0006

Koko maan summa-arvomalliv. 2006-07 aineisto

29.11.2010

Laskentakoron arviointi

Laskentakoron arviointi on ehkä metsäekonomian vaikein kysymys, koska sijoitushorisontti on poikkeuksellisen pitkä. Sitä on etsitty kolmella tavalla:1. Korko etsitään niin, että paljaan maan arvo saadaan kaavan mukaan positiiviseksi. 2. Metsäekonomistit ovat suositelleet valintaan periaatetta, että etsitään korko vaihtoehtoisista sijoituksista. Tällaisina on pidetty pitkäaikaisia ja määräaikaisia talletuksia, obligaatioita, joukkovelkakirjalainoja. 3. Kansainvälisen kiinteistöarvioinnin standardin (IVSC) mukaan korko tulisi etsiä sijoituksista ja markkinoilta, markkinaehtoinen korko.

29.11.2010

Metsätila, sen metsiköt A, B, C ja D ja niiden tulonodotussarjat

Kauppahinta = A x (a1/1,0pn1 + a2/1,0pn

1+n2 + a3/1,0pn

1+n2+n

3) + B x (b1/1,0pn

4 + ...) + C x (...) + D x (...)

A, B, C, Da1, a2, a3

b1, b2, b3

n1, n2, n3

1/1,0p

Metsiköiden pinta-alat A, B, C, DMetsiköstä A odotettavat tulot ajankohtina n1, n1+n2, n1+n2+n3Metsiköstä B odotettavat tulot ajankohtina n4, n4+n5, n4+n5+n6Tulonodotusajat vuosissaDiskonttauskorko (odotusajan pituudesta riippuva korko)

Metsätila, sen metsiköt ja tulonodotussarjat. Markkinoilla maksettu kauppahinta onyhtä suuri kuin tulonodotusten nykyarvo, kun metsänomistajan aikapreferenssi elisubjektiivinen korko on tunnettu

29.11.2010

27

Ennakkotuloksia kauppahintatutkimuksen (2006-07) metsäkeskuksittain lasketuista keskiarvoista


Kauppoja,kpl

Pinta-ala,ha

Kauppa-hinta,€/ha

Summa-arvo,€/ha

1 (rann.) & 3Lounais-SuomiKaakkois-SuomiPirkanmaaEtelä-SavoEtelä-PohjanmaaKeski-SuomiPohjois-SavoPohjois-KarjalaKainuuPohjois-PohjanmaaLappi

292020202029202019202020

26,023,220,224,225,532,933,534,429,538,030,237,5

30632919269028492791174120162531212812501132663

375344654792392739383265353638193689267224621281

Tila-kokonaisuus-korjaus,%

183544272947433442535448

Sis.korko%

5,27,05,94,54,43,93,95,55,75,17,16,1


MMLmottiTable 5. The average hectare prices (€/ha) of forest properties in growing volume groups and the rate of return percentage. Observation material of years 1995 and 2006-2007.

Southern part of FinlandYear 1995 2006-2007

Volume of grow- Obs, n Price, €/ha Rate of Obs, n Price, €/ha Rate ofing stock, m3/ha return, % return, %

under 40 40 700 5,7 40 1 742 3,641-80 68 1 029 8,5 67 2 241 5,0

81-120 73 1 408 8,1 61 2 812 5,4121-160 36 2 059 8,4 16 3 363 6,2161-200 18 2 609 10,6 10 3 678 7,5

over 200 15 3 451 13,l 3 7 081 8,8


Puumäärä ja sisäinen korko (v. 2006-07 aineisto)

Log.y = 54,45ln(x) + 1,3621

R² = 0,1933

Lin.y = 13,324x + 19,961

R² = 0,1891

0

50

100

150

200

250

300

0 2 4 6 8 10

Sisäinen korkomax 10 %

Puuta m3/ha

Puustom3

(Puustom3)

Lin. (Puustom3)

29.11.2010

Johtopäätöksiä

Faustmannin kaavan mukaiset klassiset diskonttauslaskelmat vakiokoroilla eivät selitä markkinahintojen muodostusta. Alhaisiin korkoihin perustuvat laskelmat yliarvioivat metsäomaisuuden arvoaSijoittajat eivät käyttäydy täydellisten pääomamarkkinoiden oletusten mukaanSijoittajien subjektiivinen korkovaade näyttää riippuvan odotusajan pituudestaSijoittajien käyttäytymisessä heijastuvat ahneus, suhtautuminen riskiin, markkinainformaation puute ja perinnönjättömotiiviSuurta korkovaadetta ilmentävät kolme ensin mainittua tekijää ja neljättä vaatimaton korkonäkemys ja sijoittaminen seuraavan sukupolven jatkuvuuteen.

MenetelmäkritiikkiäMiksi yksityisen metsänomistajan metsäomaisuus tulisi arvottaa tavalla (nykyperusteisella summa-arvomenetelmällä),

jolle ei ole esitetty taloustieteellisiä perusteitajonka tieteellistä validiteettia ei ole esitetty missäänjoka poikkeaa kaikesta muusta sijoitusomaisuuden arvottamiskäytännöstäjoka perustuu taloustieteen/metsäekonomian omintakeiseen ymmärtämiseen ja soveltamiseen.

Kun summa-arvomenetelmää sovelletaan ja sen tuloksia tulkitaan virheellisesti, muodostuu tarve korjata menetelmällä saatuja tuloksia.Summa-arvomenetelmä on taloustieteen näkökulmasta validi tapa laskea metsän arvo, jos esimerkiksi diskonttokorkoa ja veroja koskevat lähtökohdat ovat yhdenmukaisia yleisten taloustieteellisten periaatteiden kanssa.

Lähde: Esa-Jussi Viitala, Metla, 3.5.2010

Metsäkaupat Suomessa 1985-I/2009

Etelä-Suomi

Pohjois-Suomi

Keski-Suomi

EKI


Metsäkaupat Suomessa 1982-I/2010Yli 2 ha


0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

1982

1984

1986

1988

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

Year

Forest Real Estate sales years1982-2010/I over 2 ha

Number of sales

Mean price, €/ha

Metsän hinta, kauppojen lukumääräja kantohinnat Suomessa 1995-I/2009

(nimellishinnat)



Kiitos

Documents

Maanmittauslaitoksen uusi metsän … · laskea metsän arvo, jos esimerkiksi diskonttokorkoa ja veroja koskevat lähtökohdat ovat yhdenmukaisia yleisten taloustieteellisten periaatteiden