Kinnisvara ja Ehitus november 2015

erinumbri teemad:• Puit aitas ettevõttel tõusta parimaks. LK 2 • Büroo korteris toob kraesse maksunõude. LK 3• Teistmoodi mõtlemine tõi auhinna. LK 8• Kindlustusleping ehitusel ei pruugi anda kaitset. LK 10

indrek allmann:Kui näen odavhankes

sündinud ehitisi, hakkan mõtlema,

kas me rohkem ei suudagi.

Lk 4

11. november 2015

TeemALeHT

2 || kinnisvara ja ehitus postimees, 11. november 2015

Leppik. «Norras, kus puitmaja-de ehitamisel on pikk traditsioon, on Kodumaja olnud puitkarkas-sil toodetud korrusmajade ehita-misel teerajaja. Niisugune ehitus-viis, kus maja valmib ehitusplat-sist väga kaugel, sellisest lahendu-sest saame korrusmajade võtmes rääkida viimased viisteist-kaks-kümmend aastat. Loogiline on, et ehitusnormid ja regulatsioonid arenevad pidevalt.»

Hind otsustabLeppik tõi näiteks Rootsi, kus puidust korrusmajade ehitamine oli varasemalt ühe protsendi juu-res, nüüd saab rääkida juba küm-nest protsendist ehitusmahust. Kui ettevõtte 2008. aastal Taa-ni turule sisenes, ei tahtnud kee-gi puidust kortermajast midagi kuulda. «Keerukaks tegi olukor-ra asjaolu, et isegi siis pidime re-gulatsioonidele vastama. Samas polnud korrusmaju taolises ma-hus varemalt ehitatud. Nii näi-teks võeti Soomes alles 2011. aas-tal vastu regulatsioon, kus üld-se lubati ehitada puidust korrus-

Ettevõtte turundus- ja müügidi-rektori Andrus Leppiku sõnul on Kodumaja tootearendust suures-ti mõjutanud sihtkohariikide re-gulatsioonid ja normid, kuid pal-juski on tulnud olla teenäitaja.

«Ehitus on suuresti kohalik äri, meie pole need, kes lähevad sihtriikidesse ja ütlevad, kuidas peab ehitama. Teeme enne selgeks sihtkohariigi ehitustavad ja kui-das ollakse harjunud ehitama – see on A ja O. Lisaks on tähtis ehitada efektiivselt ja kvaliteetsel moel. Meie sihtturud on Põhja-maad Norra, Rootsi, Soome, Taa-ni – võiks arvata, et neil on sar-nased normid ja tavad nagu meil, aga ei ole. Riigiti on erinevad tu-lepüsivus- ja mürapidavus ning energiatõhususe nõuded,» tõdes

teerajaja. Puitmaju ehitav Kodumaja AS ettevõttegrupp pälvis oktoobris maineka «Aasta ettevõte 2015» tiitli, mille andsid üle EAS, Eesti Kaubandus-Tööstuskoda ja Tööandjate Keskliit. Kodumaja sai võistlusel ka teises kategoorias auhinna – parim eksportöör 2015.

juuli laanemetsteemalehe toimetaja

Toimetaja: Juuli Laanemets, [email protected], tel 666 2194Keeletoimetaja: Triin Ploom, [email protected]üljendaja: Kristiina Sillandi, [email protected]

Kinnisvara- ja ehitusreklaam: Tallinn: Jaanus Sarapuu, [email protected], tel 666 2330 Tartu: Klaarika Karu, [email protected], tel 739 0391

maju. Kui sihtkohariik on meile huvipakkuv, siis on kogu järgnev seaduste kadalipp järjekordne si-send tootearenduseks,» selgitas Leppik ettevõtte tegevussuundi ja valikuid.

Ehitusel räägib puidu eelis-tamise kasuks inimeste kasvav keskkonnateadlikkus, hinnatak-se head elukeskkonda ja loodusli-ke ehitusmaterjale. Leppiku sõnul on Norra kogemused kinnitanud, et puidust maja ehitamine ei an-na võimalust kallimat hinda kü-sida. «Tore, et sa puidust ehitad, aga lõppkokkuvõttes on valikute tegemisel hind kõige tähtsam,» ütles Leppik. «Miks on Eestis tööstuslikul tasemel puitmajade ehitus kängu jäänud? Pigem kal-dun arvama, et järsku on Eestis järjepidevus kadunud. Teadmi-ne, kuidas puidust maju ehitada, on kadunud või kängunud. Ma ei tea, kui palju täna pannakse rõhku ametikoolides puidust ma-jade ehitamise õpetamisele. Näi-teks Norras paarkümmend aas-tat tagasi õpetati ehitusinsene-ridele marginaalsel tundide ar-vul puidust ehitamist. Kordades rohkem saadakse infot betooni kohta. Siin mängivad rolli ka ta-vad, kuidas on harjumused kuju-nenud – usun, et meid mõjutab vahepealne 50 aastat, kus puidu-traditsioonid jäid tahaplaanile.»

oskus ja teave määrabPuitmajade ehitamisel mängib rolli maksimaalne tehaseline val-midus. «Näiteks ehitusplatsil po-le mõistlik puitmaju ehitada. Puit on väga hea materjal, sellest saab ehitada mastaapseid rajatisi, aga ta on küllaltki kapriisne. Pead täpselt teadma, kuidas ja miks teed, milli-seid tehnoloogiaid kasutada. Hea on tegutseda kontrollitud kliimas, kus kõik on puhas ja kuiv. See mõ-

jutab otseselt ehituse kvaliteeti, millistes tingimustes töötada,» sel-gitas Leppik. «Kui räägime tehases tootmisest ja hiljem ehitamisest, siis on meil olemas erinevaid teh-noloogiaid, mida Eestis juba ka-sutatakse. Näiteks ruumilised 3D-elemendid puitkarkassil, neidsa-mu elemente saab toota massiiv-puidust, kus kandev konstrukt-sioon on läbinisti puidust – CLT (ristkihtliimpuit). Selliste ruumi-liste elementide tootmisel saab saavutada maksimaalse tehaseli-se valmiduse. Tasaelemente saab ka tehases valmis ehitada ja too-ta liimpuidust elemente. Liimpui-du kasutamise eeliseks on võime taluda suuri koormuseid, samas on liimpuit nägus toode. Ilmsel-gelt on tegu keskkonnasõbraliku ja kohaliku tootega.»

millal võiks eestisse ehitada bergeni korrusmaja teisiku?Leppik selgitas, et ehitusregulat-sioonid ei piira sellise maja ehi-tamist. «Küll võtab aega, et meie ametkonnad aktsepteeriksid kor-rusmaja kerkimist Eestisse, jõua-me uuesti sinna, et loevad tavad ja harjumused. Näiteks Pääste-amet areneb kiiresti ja looda-me, et ühel päeval ollakse valmis aktsepteerima niisuguseid ehiti-si. Loodame, et ühel päeval saab-ki taolist maja Eestis teha. Kind-lasti kerkib küsimus: kes on aren-daja, milline on meil puitkorter-maja hind ja kes lõppkokkuvõttes on ostja?» arutles Leppik. «See on tänamatu prognoos ja ma ei oska vastata. Lõppkokkuvõttes peaks meie tegevus andma Eestis ehita-jatele indu juurde. Selleks, et asi õnnestuks, peab olema soodne pinnas ja oskus asju teha – kvali-teet peab olema. Täna veel Eestis seda täit valmidust pole, aga me liigume sinnapoole.»

puit

Puitmajade ehitus tõi edu

5-korruseline maja Bodo linnas, kus ettevõte Norra teekonda alustas. Foto: Kodumaja aS

Bergenis valmiv maailma kõrgeim 14. korruseline puitmaja, kuhu elanikud juba jõuludeks sisse saavad kolida. Foto: Kodumaja aS

Puit on kapriisne materjal ja parima tulemuse annab kontrollitud keskkonnas ehitamine. Kodumaja AS tehases pannakse kokku järjekordset seina. Fotod: marguS anSu

postimees, 11. november 2015 kinnisvara ja ehitus || 3

hul rendisummalt tasuda riigile käibemaks, kuid ometi puudub kummalgi ettevõtjal õigus kor-teriga seonduv sisendkäibemaks maha arvata – esimesel korteri soetusmaksumuselt ning teisel rendisummalt.

Tekib paratamatult küsimus, kas korter saab äriruumina ka-sutuses olla vaid juhul, kui muu-detakse ära ka sihtotstarve? See-ga vaadatakse sisu üksnes siis, kui ka vorm seda kinnitab?

Ettevõtjal on keeruline kohe pärast korteri soetamist maksuhaldurit veenda, et seda hakatakse kasutama äripinnana.

Kliendile esitatud küsimused

millele on maksuhaldur kontrollide raames tähelepanu pööranud hinda-maks, kas korteri soetusel on käibemaksu mahaarvamine õigustatud või mitte

•Misonkinnistusraamatustnähtuvsihtotstarve;•Kasonhakatudsihtotstarvetmuutma;•Kasehitisregistriandmetelontegemistelamuga;•Mitmendalkorruselkorterasub;•Kaskorterisonkööginurk,saun,diivan/voodi,vann;•Kaskorteronümberehitatudviisil,etselleselamineonvälistatud;•Kaskorteriukseljamajaeesonäriühingututvustavadinfosildid;•Kuidasonkorteriosturahastatud(ntomanikulaen);•Millesseisnebäriühingumuutegevus.

aLLIKaS: autor

erISOODUStUS. Kontor kaksiktornides, lastehoid kesklinna kortermaja esimesel korrusel, kodukontor – need on vaid mõned näited, mis võivad kaasa tuua maksuhalduri soovimatu tähelepanu.

Korteri soetamine äripinnaks tekitab probleeme

Kas sisu või vorm?Maksuõiguses peaks kehtima põhimõte, mille kohaselt toi-mub maksustamine sisu, mit-te vormi järgi. Sisu tuvastami-sel võib aga tõusetuda problee-me. Ei ole harvad juhtumid, kus maksumaksja ja maksuhalduri arusaam tehingu sisust kardi-naalselt erineb. Korter, mis et-tevõtja hinnangul on sobilik äri-pinnaks ja mida ta sellena ka kasutab, võib maksuhalduri sil-mas olla eluruum.

Veelgi enam, näib, et teatud juhtudel ei pöörata sisule üld-se tähelepanu. Nii ei pea ameti-asutused oluliseks, kas korteri kasutada andmine toimub äri-lisel eesmärgil. Samuti ei peeta oluliseks, kuidas rentnik korte-rit kasutab.

Toon näite olukorrast, kus et-tevõtja ostab korteri ja soovib si-sendkäibemaksu maha arvata. Ettevõtja sisustab korteri äriruu-midele sobilikult ning rendib sel-le äripinnana teisele ettevõtja-le välja. Teine ettevõtja kasutab korterit oma kontorina ning saab rendiarve koos käibemaksuga. 2015. aasta alguses muudetud käibemaksuseaduse kommen-taaride kohaselt tuleb sellisel ju-

Üsna tavapärane on olukord, kus ettevõtja ostab oma äriühingule korteri värskelt valminud kor-termajas. Kui ettevõtja kavatseb kasutada korterit oma ettevõtlu-ses maksustatava käibe tarbeks – näiteks rentimine äripinnana, enda kontori sisseseadmine, ma-jutusteenuse osutamine – peaks saama korteri seotusmaksumu-selt tasutud käibemaksu riigilt sisendkäibemaksuna tagasi kü-sida.

Olgu rõhutatud, et mak-sustatavat käivet ei teki olu-korras, kus korterit üüritakse välja üürikorterina. Eluruumi väljarentimine on maksuvaba käive ning sellisel juhul pole si-sendkäibemaksu mahaarvami-ne lubatud.

Seega peaks sisendkäibe-maksu mahaarvamise õigus sõl-tuma sellest, kuidas korterit ka-sutatakse.

priit raudseppGlinkman, Alvin & Partnerid vandeadvokaat

maKsud

täitmist kontrollida. Kontrolli-miseks on aega 60 + 60 päeva.

Seetõttu satub maksuhaldur kortereid kontrollima olukorras, kus need võivad veel olla sisus-tamata. Paraku muudab see et-tevõtja jaoks keeruliseks mak-suhalduri veenmise, et korterit hakatakse kasutama äripinna-na. Kindlasti mängib olulist rolli ka korteri sihtotstarve. Tihtipea-le jääb maksumaksjal sisendkäi-bemaks tagasi saamata sõltuma-ta sellest, et ta reaalselt kavatseb korterit kasutada maksustatava käibe tarbeks.

muutuste tuuledMitmed vaidlused on jõudnud kohtusse. Veel jõustumata lahen-dites on kohus selgitanud, et käi-bemaksu tagastus peaks toimu-ma koheselt ning see ei peaks ootama jääma korteri lõpliku valmimise ning näiteks mak-sustatava käibe tekkimise taha. Samuti on kohus selgitanud, et oluline on siiski sisu – määrav ei saa olla sihtotstarve.

Jääb vaid oodata, kas lahen-did sellisel kujul ka jõustuvad. Seni peab aga arvestama kõrgen-datud tähelepanu ning võimali-ku maksumääramisega.

Ostetud korter võib ettevõttele kaasa tuua maksuameti teravdatud tä-helepanu. Pahatihti võib kinnisvara ost vaatamata selgitusele päädida maksukohustusega. Foto: urmaS LuIK / PÄrnu PoStImEES

Hindamine enne sisuOn üsna tavapärane, et maksu-haldur alustab käibemaksu kont-rolli üsna peatselt pärast korteri soetamist. Põhjuseks on käibe-maksudeklaratsiooni esitamise-ga tekkiv tagastuskohustus, mi-da maksuhaldur soovib enne


«Meil pole riigistruktuuris tehiskeskkonna mõiste just tihti jutuks tulnud. Kui vaatame, mi-da Eesti seadusandja hindab, siis olulisem on muinsuskaitse, kesk-konnakaitse. Näiteks on võima-lik ranna ehituskeeluala vähen-dada ainult ministri loaga. Ehi-tusseadus on taandunud üksnes ohutusseaduse tasemele. Seadu-ses pole reglementeeritud, milli-ne tehiskeskkond peab olema või mida hea keskkonna saavutami-seks teha,» selgitas Allmann ar-hitektuuri vaeslapse ossa jäämist.

«Kuniks meil säilivad mik-roomavalitsused, ei näe ma või-malust, et nad suudavad vastava kompetentsusega kohti täita. Ole-me rääkinud vähemalt seitse aas-tat Hollandi lahendusest, riigiar-hitekti ametikohast, kes koondab nõuandva kogu mõtted ja edastab erinevatele ministritele ja kohali-kele omavalitsustele. Ettepanek on olnud kahes koalitsioonikok-kuleppes, aga ikka ei saada aru, miks peab linn ilus olema. Võib tekitada omajagu kartust, et kee-gi tuleb meile nõu andma, aga see võib olla ka ühiskonna küpsuse küsimus.» Kurioosumina paistab siinjuures ACE 2014 uuring, mis sedastab, et Eesti on üks kahest Euroopa riigist, kus omavalitsus-te ja riigi tasandil arhitekti kom-petents sisuliselt puudub.

Allmann tõi Rail Balticu näi-te, kus arhitektide nõu küsiti ruu-milises planeerimises liiga hilja. «Nüüd püüdsime ise preventiiv-selt korraldada Tallinn-Helsingi tunneli ideed kontrolliva töötoa.

Allmanni sõnul peab linnaar-hitekt lähtuma investorite soo-vist, avaliku arvamuse ootusest ja suutma silmas pidada suure-mat tulevikupilti. Taoline kolme suure vaala jälgimine võib viia ka vastuoludeni, kuid pigem õpetab arhitektile läbirääkimise oskust, et jõuda erinevate sihtgruppide-ni. «Riigi tellimuse kvaliteet on paremaks läinud. Näiteks Riigi Kinnisvaraga on arhitektide liidul koostöö hakanud sujuma. Oleme avatud ka teistele. Tean, et kesk-konnal on võime mõjutada ini-mest, odavhankest sündinud ehi-tisi nähes hakkad mõtlema, kas me rohkem ei suuda. Valminud on selgelt liiga palju jama. Hilju-tine Harku valla Muraste koo-li lahendus pani pead vanguta-ma, aga näiteid on teisigi: Maar-ja kooli laiendus, Jõhvi politsei päästehoone, Kaagvere kooli es-kiis. Riigigümnaasiumide rajami-ne on poole peal, varsti stardib Haridusministeerium põhikoo-lide programmiga. Kuskil võiks olla üks alapunkt, kus räägitak-se keskkonnast, mis võiks koolis olla, tundub, et mujal on läbi saa-nud paindumatu lahendus: klass, klass, pime koridor,» kirjeldas All-mann ebaõnnestunud lahendusi. «Kui riik paneb kuhugi meie ra-ha, siis peaks tekkima keskkond, mis oleks kvaliteetne. Me pole va-rasemalt pidanud seda oluliseks. Ei usu, et küsimus on rahas, in-novaatilisus ja nutikad lahendu-sed ei tähenda automaatselt roh-kem raha kulutamist – väljamõt-lemisele võib enam raha kuluda, kuid ehitis tervikuna ei pea sel-lest kallimaks minema.»

Näiteks tunnelisuu viimine Viim-sisse võib olla geoloogiliselt häs-ti põhjendatud, aga viia riburada pidi inimesed Viimsisse ei lõimi kuidagi Tallinnat Helsingiga. Suur eesmärk võib jääda täitmata.»

Linnaarhitekti tasandilt peab olema peegeldus riiklikule tasan-dile. «Kui seal on vaakum, siis on ka allpool vaakum. Hästi on lin-nas töötanud lahendus, kus arhi-tekt tegutseb abilinnapea tasan-dil. Täna on abilinnapea amet po-litiseerunud ja pigem näen, et arhi-tekt võiks olla otsene alluv abilin-napeale, et seal ei oleks enam va-heülemusi. Nii saab arhitekt reaal-selt midagi ära teha,» kõneles All-mann. «Teine küsimus, mida ole-me arutanud, et linnaarhitekt ei tohi kaotada sidet reaalse eluga – ei tohiks eemale jääda reaalsest ar-hitektitööst. Hea tava on, et val-laarhitekt, kes on praktikas töötav, oma valda ei projekteeri.»

Linnaarhitektidega rääkides on välja pakutud, et isegi päev nä-dalas, kus nad saaksid tegeleda enesetäiendamise või projekteeri-misega, hoiaks neid rohkem kur-sis tegeliku eluga ja nad ei muu-tuks «ametnikuks». «Kui arhitekt on üks ehitusosakonna töötaja, siis ei muutu midagi, raske on sel-lelt positsioonilt midagi muuta,» ütles Allmann. «Komistuskiviks on veel järjepidevuse teema, kui vahetub kohalik võim, siis on pa-hatihti esimesteks sammudeks varasemalt tehtud ruumiliste otsuste üle vaatamine. Näiteks, kui eelmine valitsus otsustas al-lee linnas korda teha, siis nüüd deklareeritakse: «Seda rumalat otsust me ellu ei vii». Sellisel ju-hul peab olema arhitektil nii palju sirget selga, et öelda: «Ei, selle ot-suse eest vastutan mina, siin on lähtutud linnaruumi hüvangust». Poliitilise kultuuri küsimus paneb arhitekti tihti väga raskesse olu-korda, kus otsused ei sünni pro-fessionaalsetel kaalutlustel, vaid teistsugustel põhjustel.»

arhiteKtuur

Kaagvere uus erikool ja ehitatavad peremajad on oma lakoonilisuses lausa hirmutavad. Foto: marguS anSu

Viimsi kooli aatrium on pilkupüüdev juba trepilt. Foto: marIna PuShKar

OtSUStUSõIgUS. Tänasel päeval on mitmed linnad Eestis ilma peaarhitektita. Eesti Arhitektide Liidu presidendi Indrek Allmanni sõnul ei saa ainuüksi palk olla takistuseks. Pigem on põhjuseks positsioon, kuhu arhitekt omavalitsuses paigutub, kas tal on võimalik oma positsioonilt midagi korda saata või mitte.

Arhitekt mõjutab läbi keskkonnajuuli laanemetsteemalehe toimetaja

Kui vahetub kohalik võim, siis on esimesteks sammudeks varasemalt

tehtud ruumiliste otsuste üle vaatamine.

Kaugküttetorud võimendavad niigi nukrat fassaadi. Renoveeritud Keila noortekeskus. Foto: SIrKEL&maLL

Muraste kooli väline lahendus pani Indrek Allmanni pead vangutama. Foto: IndrEK aLLmann



Kinnisvaramüüja peab teadma, mis on müüdava vara juriidiline staatus, omanik peab suutma po-tentsiaalsele ostjale kohe esime-sel kohtumisel selgitada objektiga seonduvat, sellel lasuvaid ostjale üleminevaid kohustusi või muid olulisi nüansse.

Kinnistusraamat on kohtu juures peetav juriidiline register kinnisasjade ja nendega seotud asjaõiguste kohta. Iga kinnistu kohta avatakse kinnistusregistris eraldi registriosa ja antakse eral-di number, kuhu tehakse kanded selle kinnistu kohta.

Kinnistu on:• kinnisasi(maatükk);• korteriomand;• hoonestusõigus;• korterihoonestusõigus.

Omanik saab portaali www.eesti.ee kaudu endale kuuluva kinnistusraamatu väljavõtte ta-suta. Kinnisvaramüüjal on mõist-lik see väljavõte võtta, siis on seda maaklerile või ostjale hea andme-te kinnitamiseks näidata.

Kinnistusraamat on avalik. Igaühel on õigus tutvuda kinnis-tusraamatu andmetega ja saada sellest väljavõtteid seaduses sä-testatud korras.

Kinnistusregistriosad on jao-tatud nelja jakku:• Ijagu–kinnistukoosseis;• IIjagu–omanik;• IIIjagu–koormatisedjakit-sendused;

• IVjagu–hüpoteegid.Registriosa I jakku kantakse:

kinnistu katastritunnus, sihtots-

tarve, asukoht, pindala, andmed kinnistute ühendamise ja jaga-mise, samuti kinnistuga kinnistu osa liitmine ja kinnistu osa eral-damine.

Registriosa II jakku kantakse andmed omaniku, ja kui kinnistu on ühises omandis, siis omanike kohta. Viimasel juhul märgitak-se ka, kas kinnistu on ühis- või kaasomandis, ning kaasomandi korral tuuakse kaasomanike osa-de suurus.

Registriosa III jakku kantak-se kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a hüpoteek), kin-nisomandi kitsendused ja märked nende kohta, kinnistu omaniku käsutusõiguse kitsendused, sa-muti muud märked omandi koh-ta ning andmed nende piirangute ja kitsenduste muutuste ja kustu-tamiste kohta. Registriosa IV jak-ku kantakse andmed hüpoteegi-pidaja, hüpoteegi summa ja nime-tatud kannete muudatuste ja kus-tumiste kohta.

Iga kinnistusregistri kanne si-saldab kande teksti, kande tege-

VõetUD kOhUStUSeD. Sügisel ilmunud raamatus «Kuidas müüa kinnisvara?» tuuakse välja olulised nüansid, mida potentsiaalne ostja kinnistusraamatu vahendusel teada saab.

Kinnistusraamatust saab ostja vajaliku info

mise kuupäeva ja kande teinud isikute allkirja.

Kinnistu omandisuhtedKanded omaniku või omanike kohta tehakse kinnistusraama-tu II jakku. Kinnistusraamatus-se võib olla kantud üks isik või mitu isikut. Kui kinnistusraama-tusse on kantud mitu omanik-ku, on tegemist ühise omandiga ja kinnistu kuulub omanikele kas:• kaasomandialusel;• ühisomandialusel.

Kaasomand on kahele või enamale isikule üheaegselt mõt-telistes osades ühises asjas kuu-luv omand. Kaasomandi puhul on kinnistusraamatusse kantud kaasomaniku mõttelise osa suu-rus murdosana.

Nii võivad elukaaslased omandada kinnisasja kaasoman-disse. Siin sõltub kaasomaniku osa suurus ühises asjas nende panusest. Näiteks on elukaaslas-test Jüri ja Mari omandanud maja kaasomandisse ja neile mõlemale kuulub ½ majast.

Ühisomand on kahele või enamale isikule üheaegselt kind-laksmääramata osades ühises as-jas kuuluv omand. Ühisomani-keks võivad olla:• abikaasad;• pärijad.

Abikaasade korral sõltub kinnistusraamatu kanne ajast, millal kanne tehti. Enne 2010. aastat kanti kinnistusraama-tusse omanikuna sisse tavali-selt vaid üks abikaasa, kes le-pingu sõlmis.

Näiteks Jüri ja Mari olid abi-elus ja ostsid 2009. aastal korteri. Tehingut käis vormistamas Jüri üksinda ja seetõttu kanti kinnis-tusraamatusse omanikuna ainult Jüri. Kuivõrd Jüri ja Mari olid va-ra omandamise ajal abielus, kuu-lub kinnisvara ühisomandina Jü-rile ja Marile mõlemale.

Alates 2010. aastast kantak-se seaduslikud abikaasad kinnis-tusraamatusse omanikena ühi-selt. Erand on juhul, kui abikaa-sad on valinud kas abiellumis-avaldusega või abieluvaralepin-

KinnisVara

eVi hindpereRaid & Ko Kinnisvara- ja Õigusbüroo jurist

guga varasuhte liigiks ühisvara asemel muu seadusega lubatud varasuhteliigi. Kui kinnistusraa-matusse on omanikena kantud mõlemad abikaasad, on tegemist ühisvaraga ja tehingu saavad nad teha vaid ühiselt.

Ka pärijate kanded võivad kinnistusraamatus kajastu-da erinevalt. Enne 2009. aastat omandasid pärijad pärandva-ra kaasomandisse. Sellisel juhul saab iga pärija enda osa pärand-varast vabalt võõrandada, teis-tel kaasomanikel tekib vaid os-tueesõigus. Alates 2009. aastast kantakse pärijad kinnistusraa-matusse ühisomanikena ehk va-raühisusena.

Näiteks sai Jüri pärandusena korterist 1/3 osa. Kui see oleks toimunud näiteks 2007. aastal, oleks tegemist kaasomandiga. Seega oleks Jüril võimalik iseseis-valt oma kaasomandi osa müüa. Teistel kaasomanikel oleks vara ostueesõigus.

Kui pärimine oleks toimunud 2009. aastal või hiljem, oleks te-

gemist ühisomandiga. See tähen-dab, et Jüri saab korteri võõranda-da teiste ühisomanikega ühiselt.

Koormatised ja kitsendused Kinnistusraamatu registriosa III jakku kantakse koormatistena eelkõige piiratud asjaõigused ehk õigused, mis annavad ühel või teisel viisil õiguse võõrale asja-le, hõlmamata siiski omaniku-le kuuluvaid õigusi. Kolmandate isikute kasuks kinnistule seatud piiratud asjaõigused on:• kasutusõigus–annavadõi-

gustatud isikule õiguse kasu-tadavõõrastasja;

• omandamisõigus–annavadõigustatud isikule teatud tin-gimustel õiguse omandada asja omand või muu õigus samadel tingimustel, milles müüjaostjagakokkuleppis;

• tagatisõigused–finantstaga-tise kokkulepe, millega ta-gatakse võlausaldaja nõuded võlgnikuvastu;

• märked–tagatakseomandiülekandmise nõuet.

i jagu• kinnistu

koosseis

iii jagu• koormatised

ja kitsendused

iV jagu• hüpoteegid

ii jagu• omanik

Kinnistu

kinnisasi ehk

maatükk

hoonestus- õigus

korteriomandkorteri-

hoonestus- õigus


VõetUD kOhUStUSeD. Sügisel ilmunud raamatus «Kuidas müüa kinnisvara?» tuuakse välja olulised nüansid, mida potentsiaalne ostja kinnistusraamatu vahendusel teada saab.

Kinnistusraamatust saab ostja vajaliku info

ServituudidVõõra asja kasutusõigusteks on servituut ja hoonestusõigus. Ser-vituudid jagunevad:• reaalservituutideks;• isiklikeksservituutideks.

Toome näiteks maatüki, millele puudub juurdepääs avalikult teelt. Avalikule teele juurdepääsuks on naaberkinnistule seatud servituut. Juurdepääsu võimaldav maatükk, millele servituut on seatud, on tee-niv kinnisasi. Juurdepääsuta maa-tükk, mille kasuks servituut on seatud, on valitsev kinnisasi.

Reaalservituudiks võib olla näiteks:• teeservituut,misannabkin-

nistu omanikule õiguse sõita läbiteisekinnistu;

• veevõtuservituut,misannabõiguse kasutada võõrast kin-nistutveevõtukohana;

• väljavaateservituutvõiüles-ehitusservituut.Selliseid servituudiliike võib

olla erinevaid. Seadusega neile ammendavat loetelu antud ei ole.

Reaalservituudi sisu määra-takse poolte kokkuleppega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti, see võib olla kas tähtajaline või tähtajatu, sõltuvalt selle seadmi-se kokkuleppest.

Reaalservituut on kinnisas-jaga lahutamatult seotud õigus ega lõpe kinnisasja omandi üle-minekuga. Reaalservituudi ole-masolu ei takista kinnisasja võõ-randamist, see võib omandajale olla ka kasulik koormatis.

Kinnisvaramüüja peab arves-tama, kas kolmandatel isikutel on müüdava vara kasutamiseks min-geid õigusi. Kui jah, siis kas need õigused muudavad kinnisvara väärtust koduostja silmis.

Kui tegemist on kinnisvara väärtust alandavate teguritega, kas kinnisvaramüüjal on võima-lik neid õigusi kõrvaldada.

Piirangute teemat võib vaa-data ka teise külje pealt. Oletame, et kinnisvaraomanik omab maja, mille krundile pääseb üle naaber-kinnistu. Nüüd soovib majaoma-nik oma maja müüa. Potentsiaal-se majaostja seisukohast võetu-

na peaks hoonele vormistama-ta juurdepääsu puudumine ole-ma ohumärk. Mis saab, kui ost-ja ostab maja ja läheb naabriga tülli? Mis siis, kui seni läbipääsu võimaldanud naaber müüb oma krundi inimesele, kes endisaeg-sest suulisest aumeeste kokkulep-pest ei taha kinni pidada?

Potentsiaalse ostja jaoks tä-hendavad niisugused stsenaa-riumid riski. See vähendab ostja valmidust tehingut sõlmida või alandab vara väärtust ostja sil-mis. Seetõttu tasub kinnisvara-müüjal selletaolised võimalikud ohukohad kõrvaldada, et muu-ta vara potentsiaalsetele ostjate-le atraktiivsemaks.

Isiklik servituut annab kind-lale isikule õiguse kasutada võõ-rast asja kindlaksmääratud ots-tarbel. Isiklik servituut on:• kasutusvaldus;• isiklikkasutusõigus.

Isik, kelle kasuks kasutusval-dus on seatud, on õigustatud ka-sutama kinnisasja ja omandama selle vilju. Sisuliselt on kasutus-valdus asjaõiguslik rent, kuid eri-nevalt võlaõiguslikust rendist on kinnistatud õigus, mis garantee-rib maa kasutaja õiguste püsima jäämise ka omandiõiguse ülemi-nekul. Siit tulenevalt võib sellise kasutusvalduse olemasolu saada takistuseks kinnisasja võõranda-misel, kui kasutusvaldust ei ole võimalik lõpetada.

Isiklik kasutusõigus koormab kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigus-tatud kinnisasja teatud viisil ka-sutama või teostama kinnisasja suhtes teatud õigust.

Isiklik kasutusõigus seatakse:• füüsiliseisikukasuks;• juriidiliseisikukasuks.

Kõige enam võib kohata isik-likke kasutusõigusi just juriidi-lisest isikust võrguomanike ka-suks, näiteks OÜ Jaotusvõrgu, Tallinna Vee, Elioni, Starmani või teiste taristuteenuste pakkujate kasuks. Selline kasutusõigus tee-nib ka kinnisasja omandaja huve, mistõttu ei ole reeglina käsutami-se takistuseks.

Sageli seatakse isiklikke kasu-tusõigusi eraisikute kasuks. Ena-masti sellistel juhtudel, kui eakad inimesed soovivad enda eluajal oma vara järeltulijatele üle anda, kuid jätta endale elamu või sel-le osa kasutusõiguse. Isiku sur-ma korral ei lähe isiklik kasutus-õigus üle tema pärijatele. Kasu-tusõiguse kustutamiseks piisab õigustatud isiku surma tõenda-misest. Sellise kasutusõiguse ole-masolu on võõrandamist takis-tavaks asjaoluks, kui õigustatud isik, kelle kasuks see on seatud, ei anna nõusolekut kasutusõigu-se kustutamiseks.

Kui aga ühepereelamu krun-dist jookseb risti üle sidekaabel, mis teenindab naaberkinnistut, ja see takistab ühepereelamu ehi-tamist krundile, on tegemist kin-nisvara väärtust vähendava te-guriga.

Registriosa kajastab ainult ser-vituudi olemasolu. Servituudi sisu-ga tutvumiseks on vaja servituu-di seadmise lepingut, mis peab ole-mas olema servituudiga koorma-tud kinnisasja omanikul. Kui ta omandas kinnistu juba koorma-tud servituudiga, ei pruugi tal kok-kulepet puudutava sisuga lepingut olla. Sellisel juhul saab vastava le-pingu koopia kinnistusregistriosa-konnast. Lepingu koopia väljasta-takse õigustatud huvi omavale isi-kule. Ka võib paluda notaril selle sisu välja selgitada.

Servituut ei pruugi ostja jaoks kahjulik olla. Siiski otsustab iga ostja ise, kas ta soovib servituu-diga koormatud kinnisasja oman-dada või mitte. Servituut on kin-nitusraamatus nähtav koormatis, seetõttu ei saa ostja müüjale hil-jem servituudiga seonduvalt pre-tensioone esitada.

Kinnisvaraomaniku ehk -müü-ja seisukohalt on oluline teada, mil-lised isiklikud kasutusõigused on tema müüdaval kinnistul, et anda sellekohaseid selgitusi ostjale.

Artikkelonpärit2015.aastasü-gisel ilmunudTõnuToomparkiraamatust«Kuidasmüüakinnis-vara?».

teeservituut

Liiniservituutmuud reaal-servituudid

Veejuhtimis-servituut

Veevõtu- ja karjajootmis-

servituut

Karjatamis-servituut

toeservituut

Seina-servituut

Üleehitamis-servituut

Sademe-servituut

Kõrgus-servituut

Valgus- servituut

Väljavaate- servituut

Kaitsevööndi- servituut

reaal- servituudid


randakuivatajaga ala kuivaks, pühkida vedelik kühvlile ning seejärel puhastada pind niiske mikrokiust mopi või lapiga.

Kui jätta hall kiht eemalda-mata ja minna päevapealt üle väheniiskele või niiskele koris-tusmeetodile, siis esialgu jääb pind väga kirju – kuivem mee-tod kohati eemaldab mustust ja kohati mitte. Sellise meeto-diga on vaja kannatust, kulub umbes kaks kuni kolm nädalat, kui sobivalt niisutatud mikro-kiust koristustekstiil jõuab pin-nalt kõik mustuse üles korjata ja pind jääb ühtlaselt puhas. Se-da on kerge sellisena hoida, sest puhtad pinnad ei määrdu.

ma ju pesin, see ei lähe puhtaks?Tavapärane puhastusteenindaja vastus on, et ma ju pesin! Miks siis ei lähe puhtaks, kui pesti? Nii nagu on meditsiinis, et esi-algu tuleb panna diagnoos ja siis hakata ravima, nii on ka koristamisel. Esmalt tuleb vaa-data, millise mustusega, millisel pinnal on tegu ja alles siis haka-ta seda eemaldama, valides vas-tavalt mustusele koristusteks-tiili niiskusastme ja kasutata-va koristusaine. Sageli seda ei tehta ja nii juhtubki, et tehakse rasket tööd, kasutatakse mõt-lematult aineid ja vett, aga mis pinnale jääb, on mustus. Hul-lemal juhul saavad ka pinnad kahjustatud.

Pea kõigil juhtudel on tege-mist samade põhjustega, mil-leks on:• valesti valitud puhastus-

meetod – on oluline vahe, kas koristustekstiil on kuiv, väheniiske,niiskevõimärg;

• koristusainevalekasutami-ne – ebasobiv aine, vale do-seering,valemõjuaegjne;

• kasutatakse musti koris-tustekstiile – puhtust saab luua vaid puhta tarvikuga. Tekstiilid on piisavalt puh-tad vaid juhul, kui neid pes-takse iga kasutuskorra järel pesumasinas.Need põhjused võivad esi-

neda kas ühe-, kahekaupa või kõik korraga. Ei aita uute ja paremate tarvikute, ainete ja muude vahendite ostmine, kui eeltoodu ei ole korras. Tähtis on pöörata igapäevatöös tähe-lepanu varem mainitud põhjus-tele, seda nii koristustööde juh-timisel kui koristusteenuse sis-seostmisel.

misi. Oma tegevusi planeerides pole me püüdnud midagi saa-da, pigem ajame oma asja, nina maas, sooviga oma visiooni el-lu viia. Oleme justkui aedniku rollis, see aed sirgub ise, püüa-me kõrvalt lihtsalt kobestada ja väetada, et keskkond võiks eda-si kasvada,» kirjeldas Juss linna-ku arengut. «Teenuste arendami-se poolelt püüame rohkem mee-lelahutust pakkuda. Oleme aas-tatega õppinud, et see, mis meile väärtust toob, on loov kogukond, mitte keskkond ise. Nõnda kes-

kendume kogukonna loomise-le, seega lähteülesanne on teist-moodi – lähtume soodsate tin-gimuste loomisest ja jääme loot-ma, et see kogukond siia tekiks. Loomelinnak on elav organism, ta areneb orgaaniliselt ning mil-liseks see muutub näiteks viie aasta jooksul, seda suunavad lin-naku kliendid.»

Eesti Kinnisvarafirmade Lii-du tegevdirektor Tõnis Rüütli sõ-nul leidis žürii, et Telliskivi Loo-melinnak on ära teeninud vääri-ka kinnisvara guru tiitli, kuna on

suutnud vana, inetu ja lagunenud nõukogudeaegse tootmiskomp-leksi muuta atraktiivseks kesk-konnaks, kus on võimalik meel-divalt aega veeta ning toimub nii äri- kui ka loometegevus. «Kõne-alune piirkond on tuntud ja ar-mastatud nii kohalike kui ka vä-lismaalaste seas. Telliskivi Loo-melinnak paistab silma sellegi poolest, et 2014. aasta lõpus ava-ti linnakus Vaba Lava, mis on Tallinna esimene uus teatrihoo-ne pärast Eesti Vabariigi taasise-seisvumist,» lisas Rüütel.

Koristustööde auditite kogemus näitab, et tavapäraselt on töö efektiivsuse tõstmiseks potent-siaali vähemalt 30–40%. Sage-li kohtame põrandatel ja klaas-pindadel nii-öelda lapijälgi ehk halli kihti. Mõnes kohal võetak-se seda kui paratamatust ja ei loetagi koristuspraagiks. Esineb ka teisi probleeme – koristatak-se küll, nähakse vaeva, kulu-tatakse ressurssi, aga tulemus jääb kesiseks.

millest tekib «hall kiht»?Puhastades pindu märjalt, jääb vee aurudes pinnale lahuses si-salduv puhastusaine ja mustuse jäägid. Kui taolist tegevust jät-kata igapäevaselt, siis ühtlus-tame mustuse ja puhastusaine jääkide kihti pinnal ning neis kohtades, kus inimesed käivad vähem, see aina kasvab. Niisu-gune kiht kinnitab hästi enda külge erinevat mustust ehk sel-lised pinnad määrduvad väga kiiresti. Tekib «nõiaring» – põ-randaid pestakse järjepidevalt märja meetodiga, kuid olukord aina süveneb. See on tavaline põrandate puhul, aga halli kihti leidub ka klaaspindadel, mööb-lil, sel juhul on näha lapijäljed, eriti päikesepaistelistel päeva-del. See on ebaefektiivne koris-tus – ma lasen oma raha eest põrandad ära määrida?

mida ette võtta «halli kihiga»?Kõige tõhusam on teha suurpu-hastus – põrandahooldusmasi-naga põrand puhtaks pesta ja veeimuriga mustus kokku ime-da. Seejärel alustada korista-mist mustusele vastavate mee-toditega ehk kuiva lahtist iga-päevast mustust on mugav ee-maldada osaliselt niiske ja niis-ke meetodiga. Kui mustus on kinnine, siis on igati asjakoha-ne märg meetod, aga oluline on seejärel kuivatada.

Kui puudub võimalus masi-nate kasutamiseks, võib võtta töö ette osade kaupa ehk pes-ta käsimeetodil. Näiteks pesta hõõrukiga teatud osa pinnast puhtaks, seejärel tõmmata põ-

Telliskivi Loomelinnaku te-gevjuht Jaanus Juss ütles saa-dud auhinda kommenteerides, et nad pole klassikalises võt-mes kinnisvaraarendajad. «To-re, et keegi märkas meie tege-

õIgeD VõtteD. Koristamise eesmärk on puhtus. Efektiivseks võib lugeda koristamist, mille puhul iga sooritus võtab kaasa minimaalselt tegutsedes maksimaalse koguse mustust. Kui vaadata tähelepanelikult, mis koristamisel toimub, siis on just siin kõige suurem potentsiaal – koristada nii, et maha jääb puhas pind ning see saavutatakse minimaalse panusega.

kInnISVara gUrU 2015. Telliskivi Loomelinnaku asutaja ja tegevjuht Jaanus Jussi pärjati väärika auhinnaga, millega tunnustatakse neid, kes aasta jooksul silmnähtavalt ja positiivselt on mõjutanud kinnisvarasektori arengut.

Koristamine

helge alt Puhastusekspert tegevjuht

Koristusvigadel on enamasti sama põhjus

Telliskivi Loomelinnak pälvis Kinnisvara Liidu tuunustuse

Jaanus Jussi võtab auhinna vastu Eesti Kinnisvarafirmade Liidu tegevdirektori Tõnis Rüütli käest. Foto: corPorE

arendus

juuli laanemetsteemalehe toimetaja

postimees, 11. november 2015 kinnisvara ja ehitus / reklaam || 9


musi antud riskide kindlustami-seks. Maaklerile võiks anda juhi-se, missuguseid kindlustusandjaid eelistada. Näiteks tuleks võimalu-se korral vältida kindlustusand-jaid, kellel puudub vara Eestis või muus kindlustusvõtja asukohas. Välismaal asuva kindlustusand-jaga vaidlemine ja kohtuvaidlus välismaal on ajamahukam ning kulukam. Kui kindlustusandjal ei ole Eestis vara, on saavutatud kohtuotsust raskem täita. Loo-mulikult on see võimalik, kuid praktikas tekib täiendav ajakulu vähemalt kuudes, isegi aastates. Teiseks võiks pingereas tahapoo-le jääda kindlustusandjad, kellel on proportsioonis kogutud kind-lustusmaksetega palju kohtuvaid-lusi. Vaidlushimuline kindlustus-andja tähendab, et hüvitise võib kätte saada pärast pikka ja kulu-kat kohtuvaidlust. Kohtuvaidlus-te kulude hüvitamiseks pakutak-se ka õigusabikulude kindlustust. Eesti üks tuntuim õigusabikulu-de kindlustust pakkuv kindlus-tusselts on praktikas oma klien-dile kirjutanud, et hüvitise maks-mise eeldus on kindlustusandjale jõustunud positiivse kohtulahen-di esitamine. Jõustunud positiivse kohtulahendi puhul on õigusabi-kulud välja mõistetud vastaspoo-lelt. Tundub, et see on kindlustus- anekdoot? Ei ole, see on Eesti kindlustuspraktika 2015.

Kindlustusseltsi valik olgu põhjalikSeega, kui riskid on selgeks teh-tud ja kaardistatud, on pakku-miste saamiseks mõistlik kasu-tada kindlustusmaaklerit, mis on ajasäästlikum kui seltsidest otsepakkumiste võtmine. Tuleb meeles pidada, et praktikas on kindlustusmaakler sageli muu-tunud vahendajaks, kes kesken-dub müügile, mitte nõuandmise-le. Seega peab enne kindlustus-poliisi allkirjastamist kontrolli-ma, kas pakutu on nõuetekoha-ne. Kui kindlustusmaaklerile on riskid kirjalikult teatatud ja sõl-mitud kindlustusleping ei vasta nõuetele, siis on hiljem võimalik nõuda maaklerilt kahju hüvita-mist. Kindlustusmaakleritel on kohustuslik vastutuskindlustus, mille kindlustussumma on üle ühe miljoni euro.

Kindlustuslepingu puhul ei ole tähtis kõige odavam hind, vaid et sõlmitud kindlustusleping vastaks täpselt vajadustele. Li-saks peab valitud kindlustusand-ja olema usaldusväärne – kind-lustusjuhtumi toimumise järel makstakse kiiresti kõik kokku-lepitud hüvitised. Vajadusel saab kindlustusandja kindlustusjuh-tumi korral anda üsna palju tea-vet ja abi, hea kindlustusandja pa-kub sellist abi küsimata ja teatab pärast kindlustusjuhtumit mõne päeva või nädala jooksul, kas ta kahju hüvitab või mitte ning kui kaua hüvitise summa täpsusta-mine aega võtab ja millal hüvita-

«Ehitamine on riskantne ettevõt-mine. Ehituses liigub palju raha, aga ka riskid on kõrged. Näiteks ohud seoses hindade ja maksu-de muutumisega, partneri mak-sejõuetusega, tööliste vigastami-se, ebakvaliteetsete seadmete või -materjali risk, seadmete või ma-terjali varguse risk, ebakvaliteet-se töö risk, ehitamise käigus kah-ju tekitamise risk.

Tea täpselt, mida soovidKindlustustooted ei ole reegli-na seadustes piiritletud. Nii ei sä-testa seadus, mis tähendab, kui hoone on kindlustatud. Ka ei ole seadustes sätet selle kohta, mida peab hüvitama, kui sõlmiti sõidu-kikindlustuse leping. Kindlustus-lepingu sisu määravad kindlus-tuslepingu tüüptingimused. See-ga, soovides enda riske maanda-da, peab kindlustusvõtja teadma, mida tal täpselt vaja on. Teiseks peab kindlustusvõtja alati kont-rollima, kas kindlustusandja pa-kutav poliis tagab niisuguse kait-se, mida kindlustusvõtja soovis. Kui kindlustusvõtja ei kontrolli, kas lepingu sõnastus ning tingi-mused talle sobivad, ei ole tegeli-kult teada, kas selle lepingu sõl-mimisel oli mõtet või mitte.

Ehitusriskide kindlustusle-pingusse on koondatud erinevad kindlustuslepingud. Levinud on väärarusaam, et ehitusriskide kindlustusleping on universaal-se sisuga ja ei ole vahet, mis kind-lustusandjalt see osta. See ei ole nii. Lepingutingimused erinevad omavahel sama palju nagu rula ja traktor. Sageli nõuavad telli-jad ehitajalt, et peab olema CAR-kindlustus. Selline nõue on äär-miselt ebamäärane ja niisugusel kujul selle nõudmine peegeldab, et tellija ei ole asja läbi mõelnud. Kui isegi CAR-poliis esitatakse, tekib ju kohe küsimus, mida tel-lija selle teadmisega teeb, nõuet kindlustusandja vastu tellija ik-ka esitada ei saa, kuigi ehitaja on talle CAR-poliisi esitanud.

Enamik kindlustusvõtjatest terves maailmas ei tutvu kuna-gi kindlustuslepingu tingimuste-ga ja üksnes loodavad, et need on õiged. See on väga riskantne, sa-ma nagu kiirlaenu võtmine eelmi-se laenu tagasimaksmiseks.

Kaasa eksperteRiskide hindamiseks ja sobiva kindlustuslepingu välja selgita-miseks tuleks kasutada kogenud asjatundjat, kes ei ole huvitatud ühegi konkreetse kindlustusandja kasutamisest. Kui riskid on kaar-distatud, võib need lasta üle kont-rollida näiteks kindlustusmaak-leril ja paluda maaklerilt pakku-

ValI põhjalIkUlt. Ehitamisega seondub palju erinevaid kindlustuslepinguid. On ka üks kindlustustoode, mis vähemalt nime poolest võiks olla universaalne lahendus paljudele või isegi kõigile ehitaja muredele, ehitusriskide kindlustus – CAR. Kasutatakse ka inglisekeelset nimetust construction all risk insurance.

Kindlustusleping ei pruugi klienti kaitsta

mine toimuma saab. Kui kindlus-tusandja võtab pärast kindlustus-juhtumit kõigepealt pikalt mõtle-misaega ja ei anna mingeid kin-nitusi hüvitamise kohta ning see-järel asub ka kindlustusmaakler, kes peaks olema kindlustusvõtja esindaja ja konsultant, koos kind-lustusandjaga otsima võimalusi hüvitamiskohustusest kõrvale-hoidmiseks, on kindlustusmak-seteks kulutatud raha tuulde läi-nud. Ei ole mingit mõtet kindlus-tada end suurimas ja tuntuimas kindlustusseltsis, kui selle prak-tika on, et suur kindlustushüvi-tis makstakse kõige varem kuus kuud pärast juhtumit või ainult kohtuotsuse alusel.

Käitumine kahju korralKindlustusvõtja peab kohe kind-lustusjuhtumi toimumise järel võtma tarvitusele abinõud, et toimunud sündmust ja selle as-jaolusid saaks hiljem tõendada. Juhtum tuleb fikseerida ja doku-menteerida, teada saada võima-like tunnistajate nimed ja kon-taktid. Näiteks tulekahju tekke-põhjusi dokumenteerides tuleb kindlasti fikseerida sellised as-jaolud nagu tulekahju häiresüs-

teemi rakendumine, sprinkleri-te töölehakkamine ning valve-kaamerate salvestused, tuletõr-je saabumisaeg ja -tegevus. Tule-kahju kustutamise järel tuleb täp-selt fikseerida kahjustatud asjad ja kahjusumma. Ka kindlustus-andja teeb seda, kuid peab arves-tama, et kindlustusselts võib en-da kogutud teavet kasutada vaid oma huvides ja ei pruugi kogu in-fot hiljem kahjukannatanule aval-dada. Seega, kindlustusvõtja hu-vi on ise kindlustusjuhtumi ning tekkinud kahju kohta tõendeid koguda.

Kõiges eelnevas saaks olla abiks kindlustusmaakler. Kahet-susväärne on ka praktika, kus kindlustusmaakler on kesken-dunud müügile ja tal ei ole või-mekust kliendi tõhusaks toetami-seks kahjukäsitluses. Halvimal ju-hul on müügile keskendumine si-dunud kindlustusmaakleri kind-lustusandjaga sedavõrd, et kind-lustusmaakler asub vaidlusolu-korras aktiivselt toetama kind-lustusandjat. See on absurd. On ju ennekuulmatu, kui teid esinda-nud advokaat asub samas asjas, milles ta on lepingu sõlmimisel esindanud teid, vaidluse tekkimi-se korral hoopis vastase poolele?

vaidlus, mis jõudis kohtusseAllpool kirjeldatud loos sõlmis ehitusettevõtja ehitusriskide

Kindlustus

kindlustuslepingu (CAR) ja sai ehmatava kogemuse. Kindlus-tusandja keeldus kahju hüvita-misest. Kindlustuslepingu sõlmi-mist vahendanud maakler asus kohtumenetluses kindlustusselt-si poolele.

Ehitusettevõttelt telliti me-rekonteinerisse ehitatud sead-me tõstmine kraanaga. Tõstetud seade pääses lahti ja kukkus, tek-kis kahju summas 100 000 eu-rot. Pooltel ei tekkinud vaidlust, et kukkumine kui juhtum oleks sõlmitud kindlustuslepingu alu-sel kindlustusjuhtum.

CAR-lepingutes on varakind-lustuse osa ja vastutuskindlustu-se osa. Varakindlustuse osas on sätted, et kui ehitaja alustab tööd uuel ehitusobjektil, peab ta sel-le kohta esitama deklaratsiooni. Kindlustusandja teatab seejärel, et kindlustuskaitse on ehitusob-jektile laienenud.

Kindlustusandja keeldus kah-ju hüvitamisest, sest deklaratsioo-ni ei esitatud. Kindlustusvõtja sel-gitas kindlustusandjale, et dekla-reerimise kohustus on vaid vara-kindlustuses ja tema soovib hüvi-tist CAR-lepingu vastutuskindlus-tuse osa alusel, kus sellist nõuet ei ole sätestatud.

Kindlustusmaakler, kes oli kõnealuse kindlustuslepingu sõl-minud, tuli kohtusse ning teatas, et antud kindlustusleping ei ka-ta kraanaga tehtavaid tõstetöid ja see olevat kindlustusvõtjale tea-da. Samas antud firma töö sisu ongi põhiliselt kraanatööd. Seega, millise töö tegemist siis maakler ja kindlustusandja ootasid? Koh-tumenetlus oli pikk. Kindlustus-selts keeldus oma kliendiga sõl-mimast mistahes kompromissi.

alar urmLEXTAL vandeadvokaat

Ebatäpne kindlustus-leping võib tuua kaa-sa olukorra, kus ette-võte jääb kahjujuhtu-mi korral hoopis kait-seta. Nii juhtus kraa-natöid teostava ette-võttega, kelle kind-lustusleping välistas kraanatööde kahju-juhtumid. Foto: marguS anSu

Halvimal juhul on müügile keskendumine sidunud

kindlustusmaakleri kindlustusandjaga sedavõrd, et maakler asub vaidlusolukorras

aktiivselt toetama seltsi.

Selts kaotas vaidluse nii maakoh-tus kui ringkonnakohtus ja vaid-lustas ringkonnakohtu otsuse ise-gi riigikohtus. Riigikohus ei võt-nud kindlustusseltsi kassatsiooni menetlusse.

Ettevõtja huvi ei ole kohtus vaielda. Ettevõtja sõlmib kind-lustuslepinguid, et õnnetusjuh-tumi korral saada kindlustusselt-silt kiiresti hüvitis. Õiguslik vaid-lus poolte vahel oli kindlustus-andja jaoks kahtlemata huvitav, sest kaalul oli põhimõtteline kü-simus, kas CAR-tüüptingimused on vigased või mitte. Selgus, et tingimused või kindlustusseltsi tõlgendus nendest oli vale. Kind-lustusandja näitab pärast juhtu-mit kliendi suhtes üles solvumist ega sõlmi selle ettevõttega enam kindlustuslepinguid.

Poliisi vahendanud kindlus-tusmaakler on Eesti suurimaid ja nimekamaid. Maakler teadis aas-taid, mis tööd see ehitusettevõte teeb. Ja siiski müüs talle kindlus-tuslepingu, millest ei ole mingit kasu? Maakler müüs tõstetööde tegijale vastutuskindlustuse, mis ei kata tõstetöid?

Kui maakler sõlmis kind-lustuslepingu, mis ei ole asja-kohane, on tegemist ebaprofes-sionaalse maakleriga ja maakle-ril lasub kohustus kahju hüvita-da. Kui maakler selle asemel, et enda eksimust tunnistada ja te-ha kõik võimalik kahju heasta-miseks, asub tegutsema kliendi vastu, on tegemist suurema prob-leemiga. Maakleritel on lepingu-suhted kindlustusseltsidega ning selline pikaajaline partnerlus töö-tab kliendi kahjuks. Kirjeldatud kaasus on hoiatus kõigile kindlus-tusmaaklerite klientidele.

Documents

Kinnisvara ja Ehitus november 2015