KOLMAPÄEV, 6. juuni 2012

KINNISVARA EHITUS

Eesti Kinnisvarafirmade Liit (EKFL) kuulutas 1. juunil esimest korda välja kin-nisvarateemasid käsitlevate kõrgkoolide lõputööde konkursi. Liidu poolt väl-ja antava preemia eesmärgiks on läbi tunnustuse juhtida tähelepanu kinnis-varamajandussektorile.Preemia «Säravaim kinnisvaratäht» määratakse konkursile esitatud parima ma-gistritöö autorile ja preemia «Tõusev kinnisvaratäht» määratakse konkursile esitatud parima bakalaureusetöö või rakenduskõrgharidusõppe lõputöö autorile.Konkursile saab esitada kinnisvarateemalise (kinnisvaraarenduse, -vahendu-se, -turunduse, -juriidika jms) magistritöö, bakalaureusetöö või rakenduskõrg-haridusõppe lõputöö. Hindamiskriteeriumiteks on teema mõjukus, rakendus-

likkus ja uuenduslikkus Eesti kontekstis.Preemiate nominendid tuleb Tallinna Tehnikaülikoolil, Eesti Maaülikoolil, Tal-linna Ülikoolil, Estonian Business Schoolil ja Tartu Ülikoolil esitada EKFLi ju-hatusele hiljemalt 30. juuniks 2012. Iga kõrgkool saab esitada kuni kolm tööd, mis peavad olema kaitstud hindele A või B mitte enam kui aasta enne kon-kursile esitamist. Lisatud peab olema juhendaja soovitus.Preemia suuruseks parima magistritöö autorile on viissada eurot ja parima bakalaureusetöö või rakenduskõrgharidusõppe lõputöö autorile kolmsada eurot.Preemia antakse üle EKFLi sügisseminaril, kus üliõpilasel on võimalus esine-da oma lõputööd tutvustava ettekandega. (PM)

Algas kinnisvarafirmade liidu kinnisvarateemaliste üliõpilastööde konkurss

2 6. juuni 2012

kinnisvaratehingud (ost-müük)aprill 2012 / tÄiendatud

uudisedonline-küsitlus

harju maakond 1200 (+126)* tehingutsh Tallinna linn 828 (+205)* tehinguthiiu maakond 48 (+27)* tehingutida-viru maakond 275 (+5)* tehingutJõgeva maakond 98 (+28)* tehingutJärva maakond 71 (-39)* tehingutlääne maakond 64 (-33)* tehingutlääne-viru maakond 143 (+9)* tehingutpõlva maakond 110 (+30)* tehingutpärnu maakond 184 (0)* tehingutrapla maakond 82 (+3)* tehingutsaare maakond 107 (-57)* tehinguttartu maakond 280 (+51)* tehingutvalga maakond 60 (-34)* tehingutviljandi maakond 114 (+17)* tehingutvõru maakond 95 (+4)* tehingut

kokku 2931 (+137)* tehingut

*) Muutus tehingute arvus võrreldes 2011. aasta sama perioodiga Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

toimetaja Rain Uusen, rain.uusen@postimees.ee, tel 666 2194

kinnisvarareklaam ja kuulutused Tallinn: Marianne Peep, marianne.peep@postimees.ee, tel 666 2188 Tartu: Merit Saaremets, merit.saaremets@postimees.ee, tel 739 0395

ehitusreklaam ja kuulutused Tallinn: Jaanus Sarapuu, jaanus.sarapuu@postimees.ee, tel 666 2330 Tartu: Virge Lomp, virge.lomp@postimees.ee, tel 739 0391

kujundaja/küljendaja Andres Didrik, andres.didrik@postimees.ee, tel 666 2313

müügipakkumiste arv / korteridportaal harjumaa* tallinn eesti kokkuCity24 1825 6724 14 005soov.ee - 2144 6450kv.ee 1815 5863 14 652

müügipakkumiste arv / majadportaal harjumaa* tallinn eesti City24 1640 689 5860soov.ee - 281 3266kv.ee 2068 599 7789

*) Kogu Harjumaa = Harjumaa + Tallinn

Andmed seisuga 4. juuni 2012 kell 10.20

müügipakkumiste arv

Suve saabudes ihkab eestimaalase hing lin nast maale, loodusesse. Kus ja kuidas seda kirge rahuldatakse, sõltub inimeste iseloomust ja sellestki, mida peetakse suve nautimiseks, ent paljuski ka rahalistest võimalustest.

Tauno PajuriArco Vara Kinnisvarabüroo maakler

T eine kodu – eemal töi-sest linnaelust – on siiani üks eelistatu-

maid lahendusi Eestimaa lühi-kese suve kõigi mõnude mak-simaalseks ärakasutamiseks. Laias laastus võib suvekodud jagada kahte: talud või talu-kohtadele ehitatud väiksemad suvilad ja nõukogude ajal raja-tud suvilakooperatiivid.

Praamisõiduta puhkusViimastel aastatel on selgelt

kujunenud trend, et need, kel-le sissetulekud on Eesti keskmi-sest märkimisväärselt üle, otsi-vad suvede veetmiseks reno-veeritud talukomplekse, mis asuksid mere ääres.

Saaremaa, traditsioo-niline unistuste suveko-du asupaik number üks, peab aina enam konku-reerima Tallinnale lähe-mal asuvate mereäärsete piirkondadega, mis võimalda-vad puhkamisega peale hakata ilma mitmetunnise kurnava auto- ja praamisõiduta.

Talukompleks, kuhu kuu-lub mitmeid hooneid ja palju maad, eeldab võimekust seda korras hoida, palgates kohalik-ke abilisi, või siis piisavalt aega ja entusiasmi, et oma jõudude-ga töödega hakkama saada.

Kas oleks tulus plaan osta

odavalt pool- või täiesti lagu-nenud talukompleks, see reno-veerida ja edasi müüa? Tõe-näoliselt võiks sellisel projektil olla mõtet, kui see on väga hästi läbi mõeldud ning kvali-teetselt ja huvitavalt teostatud. Siiski on viimasel ajal turule tulnud veidi liiga suuri hoo-neid, mida suvekoduks alati ei valita.

Mere või järve lähedusTalukohad on kättesaada-

vad ka keskmise sissetulekuga suvitajatele, kes on valmis ost-ma kehvemas seisukorras hoo-ned või ainult krundi ning re-noveerimistöödesse või ehita-misse ise panustama. Sageli lei-takse tuttavate kaudu ehitusfir-ma või muidu tublid mehed, kes elamise korda teevad või nullist üles ehitavad.

Talukohtade eelis on kind-lasti läbimõeldud asukoht ja planeering. Ajal, mil talusid ra-jati, pöörati nende asukohale ilmakaarte suhtes, aga ka veesoonte asetsemisele suurt tähelepanu.

Talud ei asu kunagi lihtsalt keset lagedat põldu, vaid on ümbritsetud puuhekkidega ning suure tõenäosusega leiab õuest veel elujõulisi puid-põõ-

said, mis haljastamise lihtsa-maks ja põnevamaks teevad.

Talukohti eelistatakse osta mere äärde või vähemalt mere lähedale. Jätkuvalt on popu-laarne Lõuna-Eesti kuppel-maastik, kus maja peaks soovi-tavalt järve ääres asuma. Hin-natase on Lõuna-Eestis mada-lam ning olenemata Eesti re-gioonist alaneb suvekodu hind suuremast linnast eemaldudes.

Kõrgeimad hinnad on 20-30 km kaugusel – see on distants, mis annab «ärasõitmise» tun-de, ent sõit pole liiga pikk.

Emotsionaalne ostNõukogude ajal ehitatud

suvilakooperatiivides käib vil-gas elu. Kinnisvaraturul ei ole need nii nõutud kui kaunid ta-lud, aga neile, kes soovivad lin-nast eemal aja maha võtta ja väiksemas formaadis aeda pi-dada, sobiks ka see lahendus väga hästi.

Paljudes kooperatiivides on arvukalt suvilaid elamuteks ümber ehitatud ja neis elatak-se aasta ringi. Pensionile jääva-tel inimestel on see ideaalne võimalus meeldivas keskkon-nas vaba aega veeta.

Talveperioodiks suvilasse elama jäämise võimalikkus sõl-tub kindlasti kommunikatsioo-nide olemasolust. On valdasid, kus on ise või Euroopa Liidu fi-nantseeringute toel investeeri-tud kõigi vajalike infrastruk-tuuride väljaehitamisse, et soo-sida inimeste valikut suveko-dudesse elama jääda. Hea näi-de sellisest arengust on Muuga suvilapiirkond.

Suvekodu ostes peaks kind-lasti kaaluma kaugemat pers-pektiivi, mida võiks suvilaga peale hakata 10-15 aasta pä-rast. Kas on võimalik, et soo-vitakse kunagi sinna päriselt elama asuda? Suvekodude hin-dade kohta üldistust teha on väga raske, sest tegemist on väga emotsionaalse valikuga. Mõnele inimesele on oluline suvitada üksinduses paksus metsas, teine vajab enda lähe-dusse naabrite hääli, kauplust ja baari.

30 000 – 40 000 euro eest on turul saada enam-vähem korralik koht, millest saab mõ-ningase tööga väga korraliku suvekodu luua. Väga ilusad mereäärsed suvekodud maksa-vad 200 000 – 300 000 eurot.

Suvekodu on jätkuvalt eestlastel südames

kas oled viimase poole aasta jooksul hakanud kodus energiat säästma?

energiatarve mää-rab kinnisvara väär-tuse

Kinnisvara asukoht, kvali-teet ja energiatarve määravad inimeste heaolu. Ka Eestis peaksid kinnisvaraostjad ja -arendajad senisest enam pöörama tähelepanu ener-giasäästule, kirjutab A&A Kin-nisvara tegevjuht Aivar Vil-lemson Postimehe lisas Ot-sustaja.

Eelkõige tuleks mõelda oma elukorralduse peale, kir-jutab Villemson. «Määrav on siin töökoha, laste kooli ja las-teaia asukoht. Skandinaavias peetakse mõistlikuks elukor-ralduseks, kui teekond kodu ja töökoha vahel on kuni 30 minuti pikkune.»

Väikeses Eestis on enami-kus Tallinna eeslinnades ja valdades elavad ning südalin-nas tööl käivad inimesed 30-minutilise sõiduaja piiri peal või ületavad seda. (PM)

lühike garantii on uute kortermajade suurim probleem

Tallinna Tehnikaülikooli tehtud uuringu kohaselt on uute korterelamute suurimaks probleemiks lühike garantii-aeg, mis ei ole piisav hoone kestvuse tagamiseks.

Uuring näitas, et ajavahe-mikus 1990–2010 kasutusele võetud korterelamute seas on palju hästi ehitatud ja kvali-teetseid hooneid, teatas uuringu tellinud KredEx. Uuringu põhjal võib järelda-da, et kehtiva seadusandluse kohane kaheaastane garantii-aeg ei ole piisav, et tagada majale hea ehitustava järgset 50-aastast kestvust. (E24)

kadrioru tivoli kin-nistule kerkib kuus korterelamut

Arco Investeeringute ASi osalusega Tivoli Arendus OÜ ja Nordecon AS sõlmisid le-pingu korterelamute projek-teerimis- ja ehitustööde teos-tamiseks Kadriorgu, Kiikri ja Tuukri tänavate vahelisele maa-alale, mida tuntakse Tivoli kinnistuna.

Kokku projekteeritakse ning ehitatakse kuus viiekor-ruselist korterelamut 146 korteriga. Korterelamute sule-tud brutopind kokku on ligi 15 000 ruutmeetrit. (E24)

maa-ametil valmis eesti geoportaal

Maa-ameti eestvõttel on värskelt valminud Eesti geo-portaal, kuhu koondub oluli-sem info Eesti riiklikest ruumi- ehk kaardiandmetest. Eesti geoportaal asub aadressil ins-pire.maaamet.ee. Eesti geo-portaalis olevaid ruumiand-meid töödeldakse nii, et need haakuksid Euroopa Liidu ruu-miandmete infrastruktuuriga. (PM)

indoneesia magnaat kavandab 111-kor-ruselist torni

Indoneeslasest ärimees üri-tab heita väljakutse maailma-majanduse madalseisule ning panna Jakarta südalinna püsti kahe miljardi dollarilise ja 111-korruselise torni, kirjutab The Financial Times.

Tomy Winata, kelle Artha Graha grupp tegeleb kinnis-vara, panganduse, logistika ja põllumajandusega, ütles, et Signature Tower’ist saab Ja-karta kõrgeim hoone ning see hakkab kuuluma ühtlasi maailma kõrghoonete esivii-sikusse.

Ehitus peaks algama juba tänavu, valmis peaks torn saa-ma viie aastaga. (E24)

harju maakond 1285 (+96)* tehingutsh Tallinna linn 893 (+172)* tehinguthiiu maakond 60 (+28)* tehingutida-viru maakond 372 (+73)* tehingutJõgeva maakond 143 (+67)* tehingutJärva maakond 106 (+43)* tehingutlääne maakond 61 (-14)* tehingutlääne-viru maakond 243 (+116)* tehingutpõlva maakond 86 (+3)* tehingutpärnu maakond 171 (+7)* tehingutrapla maakond 112 (+42)* tehingutsaare maakond 148 (+25)* tehinguttartu maakond 360 (+72)* tehingutvalga maakond 94 (+42)* tehingutviljandi maakond 107 (+12)* tehingutvõru maakond 90 (+14)* tehingut

kokku 3438 (+626)* tehingut

*) Muutus tehingute arvus võrreldes 2011. aasta sama perioodiga Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

kinnisvaratehingud (ost-müük)mai 2012 / esialgne

turukommentaar

98 vastajatwww.e24.ee

Jah, vahetasime hiljuti välja valgus-pirnid säästupirnide vastu – 5,1%

Jah, oleme õppinud perega ener-giat vähem kasutama – 6,1%

Säästsime perega energiat juba varem – 54,1%

Vahel säästame, vahel jälle larista-me – 13,3%

Ei, meie peres pole energia sääst-mine üldse teemaks – 10,2%

Energia säästmise teema kajas-tamine on meid ära tüüdanud – 11,2%

Soov veeta suve oma aias on läbi aja jäänud püsima paljudele eestlastele, kes nüüd oma suvemaju ka talveperioodiks elamiskõlblikuks renoveerivad. Foto: Scanpix/CORBIS

Suvekodu ostes peaks kindlasti kaaluma kaugemat perspektii-vi, mida võiks suvilaga peale hakata 10-15 aasta pärast.

36. juuni 2012

4 6. juuni 2012

Veel viis aastat tagasi oli päris uue korteri ostmine lihtne. Arhitektuuribüroo-des valmisid paberil järjest uued projektid, ehitusplat-sidel kõrgusid kraanad ning uuselamurajoonides sõitsid ringi mööblifirmade autod. Nüüd tehakse õnneks otsuseid oluliselt põhjalikumalt plusse ja miinuseid kaaludes.

ingmar SakSingLVM Kinnisvara juhatuse liigeEesti Kinnisvaramaaklerite Koja juhatuse liige

P aljud toonastest ostjatest on nüüd oma tehtud ot-sustega rahul, samas tu-

leb teistel leppida tehtud valede valikutega. Alljärgnevalt toon välja kümme nõuannet, kuidas osta uus korter nii, et samal ajal vältida kinnisvarabuumi ajal teis-te poolt tehtud vigu.

1. Tutvu eelnevalt kõigi pak-kumistega – veel enne, kui lähed erinevate projektidega kohapeale tutvuma, tasub üle vaadata pak-kumised suuremates portaalides. Seejuures ei tasu muretseda, et mõni projektidest jääb märkama-ta. Erinevalt aastate tagusest, kus paljud pakkumised liikusid tutta-vate kaudu, leiab praegu need kõik üles avalikest infokanalitest. Samas ei tähenda suurem reklaa-miriba portaalis automaatselt pa-remat pakkumist – koostada ta-sub nimekiri erinevate projektide eelistest ja puudustest.

2. Tutvu piirkonnaga – see-juures tasub võtta aega ja saabu-da kohale pisut varem. Samuti on mõistlik jalutada piirkonnas nii päeval kui õhtul, saamaks teada, mis keskkonnaga on tegemist. Kindlasti ei tasu lasta end eksita-da 3D-animatsioonidest – peab lihtsalt arvestama sellega, et ümb-rus võib jääda pikaks ajaks just nimelt selliseks, nagu see praegu on.

3. Küsi pakkumine – paljud kodulehed sisaldavad piisavalt informatsiooni konkreetsete müüdavate korterite kohta. Kui see puudub, tasub küsida kirjalik pakkumine selle kohta, mida hind sisaldab. Üle tuleb küsida ja kirjalikult fikseerida ka kõik ene-sestmõistetavad detailid – kas ta-sutud on liitumiste eest?; mis number panipaik kuulub korteri-omandi juurde?; kuidas toimub hinnaarvestus?

4. Tee selgeks erinevad pa-ketid – harva on pakkuda täpselt ühesuguse viimistlusega korte-reid. Seetõttu tasub süveneda, mille poolest variandid teinetei-sest erinevad. Tihti pole tegemist ainult erinevate värvidega. Kui on plaan tellida standardist eri-nevaid valikuid, ei piisa, kui sel-lest ehitusel vaid projektijuhiga rääkida. Kindlasti tuleb muutus-te ja lisatööde kohta vormistada projekti lisa, leppida kokku lisa-tööde maksumus ning fikseerida see kirjalikult.

5. Küsi kulude kohta – ostu-hinna kõrval on olulised ka iga-kuised väljaminekud, mis halva kvaliteediga korterelamute puhul toovad kaasa laenumaksega võrd-se kulu. Kui tegemist on päris uue

hoonega, mis eelnevalt pole ka-sutuses olnud, peaks küsima do-kumenti energiaklassi kohta. Kü-sida võib ka infot piirkonnas asu-vate analoogsete korterelamute kohta. Väheoluline pole ka see, kes korterelamut haldab – kind-lasti on tuntud haldusfirma väi-ke tagatis selles osas, et hoonega seotud dokumendid on korras.

6. Küsi sooduspakkumist – tihti on arendajatel projektide fi-nantseerimiseks eripakkumisi. Nii tasub külastada kliendipäevi, ühendust võtta pankadega, kes projekti finantseerimisega seotud on ning teha ka omapoolne pak-kumine. Tuleks olla ettevaatlik väga suurte allahindluste või esi-meste sissemaksete puhul. See võib viidata müüja makseraskus-tele.

7. Kontrolli müüja tausta – tavapärase krediidiinfo ja maksu-võlgade kõrval tuleks kulutada aega ja tutvuda ka arendaja eel-nevate projektidega. Projektipõ-histe ettevõtete puhul tuleks vaa-data emaettevõtte tausta. Suurte ja tuntud arendajate korral on eriti olulised kirjalikud kokkulep-ped, kuna probleemide korral te-gelevad küsimustega edasi juris-tid. Kui arendaja kasutab panga-poolset finantseerimist, on see teatud tagatis – projekti finant-seerija on huvitatud selle valmi-misest ning on enne rahastamist veendunud kõikide dokumenti-de ja tähtaegade kehtivuses.

8. Tutvu müügilepingu pro-jektiga – peale hinna on oluline fikseerida müügilepingus ka pal-jud muud kokkulepped. Mini-maalselt peaks lepingus olema fikseeritud ostuhinna tasumise

graafik, ehitusega seonduv ning valduse üleandmine. Finantsee-rimisega seonduvalt peaks leping sisaldama kokkulepet esimese sissemakse, vahepealsete makse-te ja lõpliku tasumise kohta. See-juures on oluline kooskõlastada graafik ka ostu finantseeriva pan-gaga.

Ehitusega seonduvalt oleks mõistlik lisada kogu projektdoku-mentatsioon ja plaanid. Valduse üleandmisega läheb üle kogu ob-jektiga seonduv vastutus ning ai-nult võtmete üleandmisest ei pii-sa. Vormistada tuleks kindlasti dokument korteri üleandmise kohta ning kontrollida, kas kõik müüja võetud kohustused ja an-tud lubadused on täidetud. Näi-teks tuleks kontrollida, kas võt-mete üleandmise hetkel on ole-mas ka kasutusluba. Sellekohase kohustuse täitmise tagamiseks oleks hea, kui üks osa ostuhin-nast oleks deponeeritud notari ametikontol.

9. Kas müüja pakub garan-tiid – päris uute korterite puhul on ehitusgarantii minimaalselt 24 kuud alates ehitise valmimi-sest. Ilma garantiita pakkumine peaks ostja tegema ettevaatli-kuks.

10. Taotle eelmärget – seadus võimaldab kinnistusraamatusse kanda eelmärke, mis tagab oman-di üleandmise nõude ehk eelmär-ge kaitseb tulevast omandamist. Seega saab ostja eelmärke omani-kuna kindluse, et juhul, kui müü-ja peakski lisaks temale tegema tehingu sama korteriga kellegi kolmanda osapoolega, on need tema kui eelmärke omaniku jaoks tühised.

10 nõuannet, mida järgida uue korteri soetamiselKALKULATSIOON

üürimine ja ostmine maksavad kuus ühepalju

Arvestades praegusi küllalt kõrgeid rendihindu, on tõenäoline, et igakuisel laenu- ja üürimaksel raha-list vahet polegi. Üürimisel on omad plussid, aga ostes jääb korter siiski lõpuks maksja omandisse.

Ken Tevet1Partner Kinnisvara konsultant

Teeme ligikaudsed üüri-pangalaenu kalkulatsioonid arvestusega, et tasuda tuleb ka kümneprotsendiline omafinantseering ning laenuperiood on kaksküm-mend aastat.

Näiteks maksab Lasnamäel korraliku kahetoalise korteri üürimine 200–300 eurot kuus. Sarnases seisukorras pindade müügihinnad algavad juba 30 000 – 35 000 eurost. 30 000 eurot maksva korte-ri omafinantseering on 3000 eurot ning järelejäänud 27 000-eurose laenusumma igakuine tagasimakse on 162 eurot. 40 000-eurose korteri tagasimakse on 216 eurot kuus.

Mustamäel Mäepealse tänaval asuvate kahetoa-liste korterite üürihinnad algavad neljasajast eurost. Sarnaseid pindu müüakse hinnavahemikus 58 000 – 77 000 eurot. Seega näiteks 70 000 eurot maksva korteri ostu korral on kümneprotsendiline omafi-nantseering 7000 eurot ning laenusumma 63 000 eurot igakuise tagasimaksega 377 eurot.

Kallimast hinnaklassist pakutakse Pirital Merivälja teel väga korralikke kahe- ja kolmetoalisi üürikorte-reid 650–850 euro eest kuus. Müügihinnad algavad sajast tuhandest eurost ning pärast vähemalt küm-neprotsendilise omafinantseeringu tasumist on pan-galaenu igakuine tagasimakse 538 eurot kuus.

Kõigile inimestele kinnisvara omamine ei sobi, aga praegust turuseisu – kõrget üüri- ning madalat ostu- ja laenuhinda arvestades on ostmine kasuli-kum. Kuigi pangalaen tundub pikaajaline, ei lähe igakuine makse raisku. Üürides aitab aga inimene maksta kinni kellegi teise pangalaenu.

56. juuni 2012

Uusi arendusprojekte tuleb turule vähem, kui neid ostetakse – see on tõstnud uute korterite hinda aastaga 15 prot-senti.

Siim SimSonPindi Kinnisvara analüütik

T allinna linna uute kor-terite esmamüügi tem-po 2012. aasta neljal

esimesel kuul oli 91 eluruumi kuus, eelmise aasta sama näita-ja oli 49 eluruumi kuus, kus-juures 2012. aasta kolmel esi-mesel kuul oli see 98 ning vii-mane kuu 68. Meenutuseks: buumi ajal müüdi kolmsada eluruumi kuus ja masu ajal kõi-gest ligi nelikümmend.

Seega on müügitempo mär-kimisväärselt hoogustunud, kuid tasahilju on hakanud see kevadkuudega uuesti raugema. Põhjusi on siin mitu.

Alles vaid riismedEsiteks nihkusid paljud det-

sembrisse planeeritud müügi-lepingud aasta algusesse, kuid olulisem on, et uusi arendus-projekte lisandus turule visalt ning ostjate valik kahaneb pi-devalt.

Tallinna kortermajade nn laojääk on praegu ligi 1550 elu-ruumi, eelmise aasta mai algu-se seisuga oli see 1725 eluruu-mi – seega on valik vähenenud reaalselt 175 pakkumise võrra, kusjuures suur osa jäägist on buumi lõpus ja kriisi alguses ehitatud majades, millest pare-

mad elamispinnad on ammu ära ostetud ning alles on jää-nud kehvema planeeringu või majasisese asukohaga elamis-pinnad.

Oluline on märkida, et kui mullu toodeti aasta esimese nelja kuuga ligi kuussada uut elamispinda, siis tänavu vaid kakssada. Turule tuleb küll uusi väiksemate kortermajade projekte, kuid suurte linnaku-te arendamine on Kreeka kriisi valguses arendusi finantseeri-vate pankade ettevaatlikkuse tõttu pidevalt edasi lükatud.

Valik on väikeUute arendusprojektide vas-

tu on huvi väga suur ning ku-ni 20 protsenti pakkumistest broneeritakse veel enne ehitus-tegevuse algust. See on loonud olukorra, kus paremate elamis-pindade hinnad tõusevad ning tihtipeale on maja paremate korterite kohta mitu ostjat.

Kõige kehvem seis uute kor-terite valikuga on Mustamäe, Pirita, Kristiine ja Nõmme lin-naosas, kus on pakkumises al-la saja eluruumi.

Lähivaldades on kõige ak-tiivsem müük ja uute korterite lisandumine Rae vallas, mille-le järgneb Viimsi valla uute korterite müük. Mujal on nii müük kui ka uute korterite li-sandumine olematu.

Kõige paremini lähevad kaubaks korterid, mille tehin-guhind on sama piirkonna ko-guturu hinnast ligi 30 prot-senti kõrgem ehk näiteks Mus-tamäel on tänavu koguturu keskmine tehinguhind 900 eurot/m² ja uute korterite pak-kumishind ligikaudu 1200 eu-rot/m².

Sellise müügihinna puhul ei soostu aga arendajad «koppa maasse lööma», sest ka surve ehitushinna kasvule on väga suur.

Uute korterite valik väheneb

Hästi planeeritud uutesse korterelamutesse mahuvad lisaks korteritele ka parkla, äripinnad ja isegi minispaa majaelani-ke kasutamiseks, nagu selles Pirita tee 26c elamus. Foto: Pindi

6 6. juuni 2012

Kasutuna seisnud korteri väljaüürimine võib kujuneda tõeliseks õudusunenäoks, kui üürnik pidevalt võlgu jääb ning tagatipuks elamispinnalt lahkumast keeldub. Kuidas siiski sellisest pahatahtlikust üürnikust vabaneda?

maiko kalveTD.A.S. Õigusabikulude Kindlustuse juhatuse liige

S ageli tekivad problee-mid siis, kui eeltöö kor-teri väljaüürimisel on

jäetud tegemata ning üürisu-he korrektselt vormistamata. See võtab küll aega ning võib tekitada lisakulusid, kui kasu-tatakse juristi või professio-naalse kinnisvaramaakleri abi, ent on alati odavam kui prob-leemide tagantjärele lahenda-mine.

Enneta muresid Kui üürihuviline on leitud,

tuleks enne lepingu vormista-mist kontrollida tema tausta avalikust maksehäireregistrist. Kroonilisele võlgnikule oma korteri väljaüürimine on selge õnnetuse väljakutsumine isegi siis, kui lubatakse maksta head üürihinda. Samuti tuleks kont-rollida üürniku andmeid ID-kaardi või passi alusel ning panna isikukood, dokumendi number ja muu info üürilepin-gusse kirja.

Kindlasti tuleb alati sõlmi-da kirjalik üürileping, kuhu panna täpselt kirja poolte ko-hustused, üürimakse suurus ja maksetähtaeg, kommunaal-maksetega seonduv ning sankt-sioonid. Leping on soovitav sõlmida tähtajalisena ilma au-

tomaatse pikenemiseta ning ühe sanktsioonina sätestada li-saks viivisele ka lepingu auto-maatne lõppemine üürimakse-ga viivitamise korral.

Vaidluste vältimiseks tuleb võtmete üleandmisel sõlmida üleandmis-vastuvõtmisakt,

mis peaks sisaldama korteri seisukorra kirjeldust koos foto-dega, sisustuse loetelu (möö-bel, kodutehnika jne) ning mõõdikute näite.

Rahalised hoovadKindlasti tuleks üürimak-

seid küsida igakuiselt ja ette-maksuna, vastasel juhul võib viimase kuu üür kergesti saa-mata jääda. Vältimaks vaidlu-si korterile tekitatud kahjustus-te ja kadunud sisustuse osas, tasuks üürnikult küsida taga-tisraha näiteks ühe kuu üüri-summa ulatuses.

Probleemide korral saab selle arvelt siis kahjustuste kõr-valdamist rahastada või uut si-sustust soetada. Kui aga mure-sid pole, makstakse see üürni-kule tagasi.

Kommunaalmaksete osas on mõistlik hoida jäme ots enda käes. Laske kõikvõimali-kud arved saata enda e-posti aadressile ning tasuge need ise, lisades kommunaalmak-sed üürisummale. Kui kom-munaalmaksete tasumine on jäetud üürniku hooleks, pole harvad juhtumid, kus üürnik seda ei tee ning hiljem tuleb võlg koos viivistega tasuda omanikul. Üürnikult tagant-järele selle võla kättesaamine on võimalik, kuid tülikas ja ajamahukas.

Seadus on üürniku poolelKui aga üürnik on tõeliselt

pahatahtlik, keeldub vaatama-ta võlale lahkumast ning isegi vahetab korterilukud, tõotab te-mast vabanemine kujuneda tõeliseks odüsseiaks, sest Eesti

seadus on vägagi üürniku poo-lel.

Kindlasti ei soovita oma-kohtu teel asju lahendada: on ette tulnud juhuseid, kus liiga jõuline tegutsemine on päädi-nud üürileandja enda krimi-naalkorras süüdimõistmisega ebaseadusliku väljatõstmise tunnustel.

Võimalused terroriseeriva üürniku vastu politsei abi otsi-da on suhteliselt piiratud, ku-na enamasti on tegemist tsi-viilvaidlusega, mille lahenda-misega politsei tegeleda ei saa.

Tsiviilvaidlus eeldab, et võl-ga ja korteri vabastamist tuleb nõuda kohtus. Kui arvestada seda, et 2011. aasta esimesel poolel oli tsiviilmenetluse keskmine pikkus esimese ast-me kohtutes 160 päeva, siis ei tasu loota kiiret lahendust.

Ilma kehtiva õigusabikulu-de kindlustuse lepinguta tuleb lisaks tasuda sadu eurosid rii-gilõivu ning võib-olla palgata ka juriidiline esindaja, et do-kumendid oleksid korrektselt koostatud ning kohtuvaidlus ei sumbuks. Üürivõla sisse-nõudmisel võib väiksemate kuludega ja kiiremini abi saa-da maksekäsu kiirmenetlusest, kuid pahatahtliku üürniku väljatõstmise vastu sellest roh-tu pole.

Alles pärast jõustunud koh-tuotsust saab kohtutäiturilt pa-luda abi üürnikust vabanemi-sel ja võla kättesaamisel, kui too kohtuotsuse kättesaamisel seda ise pole täitma asunud. Kaheldav on, kas lõppkokku-võttes tuhandeid eurosid

maksta võiv kolgata tee paha-tahtliku võlglase väljasaami-seks teile kuuluvast korterist on õiglane. Seaduslik on see paraku küll.

Üürnikust vabanemineKui tähtajaline üürileping

on lõppenud või õnnestub tõendada selle automaatset lõppemist võla tõttu, võib siis-ki üritada politsei abil oma korterisse pääsemist ning üür-nikust lahtisaamist.

Nimelt kirjeldab karistus-seadustiku paragrahv 267 «võõrast hoonest, ruumist, sõi-dukist või piirdega alalt selle valdaja poolt esitatud lahku-mise nõude ebaseadusliku täit-mata jätmist». Kui õnnestub tõestada, et üürniku käitumi-sel on selle kuriteo koosseis olemas, võib teda oodata kuni 400-eurone trahv või arest.

Siiski võib kriminaalmenet-luslike vahenditega üürniku terrorist vabanemine olla suh-teliselt keerukas. Kindlasti tu-leb enne politseisse pöördu-mist valmis panna korteri omandiõigust, üürisuhte lõp-pemist ja seadusliku lahkumis-nõude eiramist käsitlev doku-mentatsioon.

Paha ei tee ka mõnelt juris-tilt abi palumine kuriteoteate koostamisel ja politseiga suht-lemisel, sest vastasel juhul või-dakse tegevusest keelduda ja väita, et tegemist on tsiviil-vaidlusega.

Kui kriminaalasi siiski alga-tamata jäetakse, võib kaevata otsuse peale prokuratuuri, et loata teie korteris viibivast üür-nikust lõpuks vabaneda.

Kuidas vabaneda pahatahtlikust üürnikust?

Pahatahtlikust üürnikust vabaneda polegi nii lihtne, kui võiks arvata, sest seadus kaitseb üldjuhul üürnikku.

Foto: Scanpix/CORBIS

76. juuni 2012

Lasnamäe linnaosa oma ligikaudu saja tuhande elanikuga on Tallinna suurim. Hoolimata majanduse tõusudest-langustest on Lasnamäe kinnisvaraturg pidevalt aktiivne.

Ülve vaarmeTSUus Maa Kinnisvarabüroo maakler

O stud, müügid ja üüri-tehingud toimuvad nii linnaosa-siseselt

kui ka inimeste poolt, kes Las-namäele kolivad või sealt lah-kuvad. Uuselamute lisandumi-ne Lasnamäe piirkonda aval-dab vanematele kortermajade-le tõenäoliselt mõju vähesel määral, kuna nende osakaal ei ole Lasnamäe suurust ja elanik-konda arvestades eriti suur.

Mõistlik müügiperioodLasnamäe on alati olnud

tuntud kui magalapiirkond, mille juures nn getostumise ohtu karta siiski pole. Sealsed pikaajalised elanikud tahavad järjepidevalt piirkonnasiseselt oma elamistingimusi parenda-da. Lasnamäed hindavad jätku-valt nooremad ning ka hinna-tundlikumad inimesed, kelle jaoks jääb esimese kodu ost tih-ti just sellesse piirkonda.

Ühe- ja kahetoaliste korte-rite puhul pakkumismahu suu-renemist märgata ei ole, ka müügiperioodid on realistlikult määratud müügihinna puhul suhteliselt lühikesed. Samas on Lasnamäe korteriturul ülekaa-lus kolmetoaliste korterite pak-kumised.

Aina enam eelistatakse Las-namäel täielikult renoveeritud kortereid, mis on sissekolimis-valmis. Eriti hinnatud on ole-masolevad, muudetud planee-ringuga korterid, sest inimesed

soovivad oma kodu juures nä-ha võimalikult palju eripära. Hea transpordiühendus ja väl-jakujunenud infrastruktuur muudavad piirkonna ühtseks tervikuks.

Tegus linnaosaPaari viimase aastaga on

Lasnamäel hoogu kogumas ka uute korterelamute arendami-ne. Tänu moodsatele ja inim-sõbralikele uuselamuprojekti-dele suureneb Lasnamäe atrak-tiivsus hinnatud elukeskkon-nana veelgi. Teisalt on uute ela-mute rajamise eesmärgiks pa-randada linnaosa kvaliteeti, tuues piirkonda uusi maksejõu-lisi ja kõrge sotsiaalse staatuse-ga Tallinna elanikke.

Lasnamäe elanike omava-heline positiivne sotsiaalne sü-nergia on olnud järjepidevalt hea elukeskkonna arengu näi-tajaks.

Lasnamäel toimuvad juba pikaajalise traditsiooniga linna-osa päevad, töötavad turud ning toimuvad spordiüritused. Kõik see näitab, et piirkond ei ole ainult magala. Kogu aktiiv-ne tegevus lisab linnaosale väärtust, turvalisust ning loob meeldiva koduse miljöö.

Lasnamäe elamispindade turule on positiivset mõju aval-danud viimastel aastatel hoog-salt kerkinud kaubanduskesku-sed, samuti on paranemas Las-namäe haljastus. Vanemates majades on hästi toimivad kor-teriühistud ning korterid ja ma-jad on enamjaolt kvaliteetselt remonditud.

Korter sobib noorteleLaulja Anne Veski kom-

menteerib, et noortele, kes alustavad oma iseseisvat elu ja karjääri, on kahetoaline korter väljakujunenud infrastruktuu-riga äärelinnarajoonis parim stardipaik. Anne Veski on ka ise oma karjääri alguses kümme aastat äärelinna kahetoalises korteris elanud.

Lasnamäe kinnisvaraturg tuksub majanduse tõusudest-langustest hoolimata

Lasnamäe areneb elukeskkonnana veel praegugi, olles koduotsinguil esimeseks valikuks tihti just noortele.

Foto: Raigo Pajula

Ta märgib, et korter ei vaja nii palju hoolt kui maja, millest ei saa näiteks mitmeks näda-laks eemale minna. Korter an-nab võimaluse käia komandee-ringutes, teha pikki tööpäevi, nädalavahetuseti töötada jms.

Lisaks on korterile kergem pikemaks eemalolekuajaks üü-riline leida ning vajadusel see hoopis suurema korteri või ridaelamuboksi/maja vastu va-hetada. Veski lisab, et maja on pigem ikkagi pere jaoks mõel-dud – üksikutele ja noorpaari-dele on korter alustuseks ideaal-ne.

8 6. juuni 2012

Kapitalistliku maailma-korralduse peamine ree-gel on, et igasugune ette-võtlik tegevus peab ole-ma kasumlik. On küll eri-nevaid võimalusi kasum-likkuse mõõtmiseks, kuid üldjoontes jääb siiski kõlama küsimus, et mida pakub investorile iga investeeritud euro. Elukondlike ning ärikin-nisvara arendusprojekti-de kasumlikkus on prae-gusel ajal küllaltki erinev.

ingvar allekandDomus Kinnisvara juhatuse liige

K onsulteerides üht keskmise suurusega büroohoone arendus-

projekti Tallinnas selgus, et ku-lusid arvestades muutub aren-dusprojekt atraktiivseks vaid klientidele, kellel on ootus tootlusele madal (alla 7%).

Sellise kasumlikkusega pole aga investorid valmis Eesti kin-nisvaraturule oma raha paigu-tama (kui ehk paar suurimat Tallinna kaubanduskeskust, mida loetakse suhteliselt riski-vabaks, välja arvata). Kinnisva-ra hind ja tootlus on omavahel pöördvõrdelises seoses, st ooda-tava tootluse (kapitalisatsiooni-määra) suurendamisel kinnis-vara hind langeb.

Nii selguski, et potentsiaal-set üüritulu ning investorite poolt oodatavat tootlust arves-

tades on selle büroohoone maksumus tublisti madalam tema rajamiseks vajamineva-test reaalsetest kuludest. See-juures tuleb märkida, et aren-dusprojektiga kaasnevad reaal-sed kulud (ehitushinnad, maa maksumus, kommunikatsioo-nidega liitumine, projektijuh-timine, finantseerimine jne) ei erine oluliselt ärikinnisvara ja elukondliku kinnisvara pu-hul.

Erinev tululoogikaÜheks lähtekohaks problee-

mi mõistmisel on metoodiliste küsimuste selgitamine. Nimelt hinnatakse kortermajade aren-dusprojektidel valmivate korte-rite väärtuseid üldjuhul võrd-lustehingute meetodil, sest pro-jektid on enamasti lühiajalised (1-2 aastat) ning sissetulevad rahavood ühekordsed (müügi-tulu).

Ärikinnisvara puhul hinna-takse loodava vara väärtust tu-lumeetodil läbi tulevaste regu-laarsete üüritulude diskontee-rimise.

Edasi tuleks vaadata veidi statistikat:

• Tallinna uutes (mitte va-nemad kui kümme aastat) kor-termajades müüdavate korteri-te keskmine hind on veidi üle 1400 euro/m2 kohta (kesklin-nas, kus tehakse ligi 40% uute korterite tehingutest, on hind üle 1600 euro/m2 kohta);

• Tallinna kesklinnas ning teistes kõrge nõudlusega äri-kinnisvara piirkondades on B-klassi bürooruumide üürihin-nad ligi 6-8 eurot/m2 ning tu-rupõhine kapitalisatsioonimäär

umbes 7,2–8,7%. Kehvematel hoonetel/asukohtades on üüri-hinnad ka vastavalt madala-mad (3,5–4,5 eurot/m2) ning kapitalisatsioonimäär kõrgem (10–11%).

Ülehinnatud äripinnadHakates neid fakte omava-

hel kõrvutama, saan tulemu-seks, et investorid oleks valmis turu keskmistel tingimustel (nt üür 7 eurot/m2, kapitalisat-sioonimäär 8% jne) mõningaid kulusid ning üürihinna kasvu arvestades maksma Tallinna B-klassi büroopindade eest alla 1100 eurot/m2. Seda on ligi 23% vähem, kui ollakse valmis maksma analoogilise kvalitee-diga elamispindade eest.

Kontrollimaks oma kahtlu-si, otsisin Tallinnast välja mõ-ned konkreetsed arenduspro-jektid, mille esimestel korrustel on äripinnad ning ülemistel korrustel korterid. Seejuures pakuvad arendajad klientidele võimalust äripindade ostmi-seks ja ka üürimiseks.

Kõrvutades samade pinda-de müügihindu ning üürihin-du, saan kapitalisatsioonimää-raks ligi 6,6%, mis on küll sar-nane tavaliste üürikorterite poolt omanikule pakutava tootlusega, kuid ei rahulda kindlasti kinnisvarainvestorite ootuseid.

Nimetatud projektide asu-kohta (st madalamat nõudlust, seega kõrgemat riski ja kõrge-

mat diskontomäära) arvestades saan, et nimetatud äripinnad on vähemalt 25% ülehinnatud. See peaks justkui seletama ka nende kehva müügiedu.

JäreldusedAlustame lihtsast tõdemu-

sest – äripindadega opereerimi-ne on praegusel turul elamis-pindadega võrreldes riskant-sem ja vähem eelistatud, st ela-mispindade madalam kapitali-satsioonimäär väljendab inves-teeritud kapitali väiksemat ris-kisuhet.

Samuti viitab sellele maa-ameti tehingute statistika, kust ilmneb, et hoonestamata ela-mumaadega tehakse oluliselt rohkem tehinguid kui ärimaa-

dega. Nii ongi meie kinnisvara-turg taas veidi elukondliku kin-nisvara poole kaldu.

Arvestades seda, et näiteks Tallinnas ehitatakse igal aastal võrreldes olemasoleva elamu-fondiga juurde vaid ligi 0,5% jagu uusi eluruume, siis pole sellest hullu midagi. Samas ei saa unustada, et ka ärikinnisva-ra amortiseerub ning kvaliteet-se ärikinnisvara vähesus võib millalgi hakata pärssima meie majandust. Praegust nõudluse ja pakkumise suhet vaadates seda muret veel tunda ei ole.

Teiseks mõjutab selline olu-kord otseselt linnaruumi pla-neerimist. Tihti on kvaliteetse linnaruumi loomiseks otstarbe-kas äri- ja elukondliku kinnis-vara koosarendamine (nt siin-seal tõstatatud probleem: kau-banduskeskused versus kohali-kud väikepoed/teenindusasu-tused).

Kui tarbijad ei väärtusta äri-kinnisvara elukondlikuga sa-maväärselt, siis sunnib see arendajaid projekteerima elu-ruume ka sinna, kus muidu võiks olla mitteeluruumid (nt soklikorrused jm). Sellele on muidugi olemas ka vastu-kaal – nimelt on null- ja esime-sele korrusele elamispinnana raskem huvilisi leida, küll aga meeldivad sellised kohad kaup-meestele.

Kolmandaks tuleb tõdeda, et selline olukord suunab kin-nisvaraturu toimimist. Kuigi äripinnad ei kipu kõrge hinna tõttu eriti kergelt ostjaid leid-ma ning omanikud pole altid hinda langetama, leidub üür-nikke alati.

Ärikinnisvara kasumlikkus on sattunud surve alla

EdASISEd SUUNdUmUSEd

Üldise majanduskeskkonna järjepidev paranemine (konvergents Skandinaaviaga) võimaldab 1. meie turul tegutseda pikema ajalise perspektiivi ning väiksema kasumlikkusega rahulduvatel investoritel. Esmapilgul võib tunduda ükskõik, kes ühe või teise arendusprojekti ellu viib, kuid mida pikaajalisema perspektiiviga on investori tegevus ning mida odavamaid finantse ta saab kasutada, seda kvaliteetsem/läbimõeldum on lõpptulemus ja seda mugavam on meil kõigil siin edaspidi elada.

Loomulikult toimub muudatusi ka elukondliku kinnisvara turul, mis vähendab ajapikku 2. kasumlikkust ning sunnib vaatama ärikinnisvara arendamise võimaluste poole. Nii juhtus see möödunud kümnendi kinnisvaramulli raames ja juhtub ilmselt ka tulevikus. Siiski läheb sinna veel aega ning lähiaastatel keskenduvad arendajad jätkuvalt eelkõige elukondlikule kinnisvarale. Ärikinnisvara arendusprojektid on üksikute spetsialiseerunud arendajate pärusmaa.

Kindlasti kogub kõlapinda kogukondlik investeeringute juhtimine. St selliste arendusprojektide 3. tegemine, kus kinnisvarainvesteeringu tegemisel ei ole määrav mitte selle konkreetse projekti kasumlikkus, vaid ümbritseva keskkonna üldine elukvaliteedi tõus. Kasumlikkus peegeldub kogukonnaliikmete suuremas heaolus ja kas või selle kogukonna kinnisvara väärtuse tõusus. Nii ei ole ka investoriks mitte äriettevõtted, vaid kohaliku kogukonna liikmed.

Allikas: Ingvar Allekand, Domus Kinnisvara